Ejendomme

STATSGARANTI TIL REALKREDITLÅN I UDKANTSDANMARK ER EN DØD SILD

Det var en triumf for regeringen, da den i juni fik vedtaget et lovforslag om statsgaranti til realkreditlån i landdistrikter, hvor det ellers kan være svært at få finansieret et boligkøb. Hermed sørgede erhvervsminister Simon Kollerup for at opfylde et løfte fra valgkampen i 2019. Løftet blev efterfølgende gentaget i det såkaldte forståelsespapir mellem Socialdemokratiet og støttepartierne.

Alligevel skal Socialdemokratiet ikke vente nogen syndflod af taknemmelige vælgere, der omsider har fået opfyldt deres boligdrøm. Efter fire måneder har Finansiel Stabilitet, der administrerer ordningen, nemlig endnu til gode at se den første ansøgning om statsgaranti efter den nye lov, oplyser Dagbladet Børsen, der har undersøgt sagen.

”Ordningen er ikke relevant, og den bliver ikke efterspurgt,” konstaterer Gert Jonassen, adm. direktør i Arbejdernes Landsbank, over for avisen.

Bankernes og realkreditinstitutternes brancheorganisation havde i forvejen advaret om, at loven ramte ved siden. Argumentet var grundlæggende, at det er en myte, at det er specielt svært at få lån i udkantsdanmark. Var det endelig problematisk at få enderne til at hænge sammen, blev det ikke bedre af, at der også skulle betales 1 procent af restgælden i garantiprovision om året.

Nykredit har dog udtrykt sin støtte til en statsgaranti. Men instituttet, der i kraft af samarbejdsaftaler med lokalbankerne står særligt stærkt i de berørte områder, har bemærket, at det trak ned, at ordningen kun gælder ved køb af bolig, og ikke hvis ejeren f.eks. ønsker at hæve af friværdien for at investere i en større energieffektivitet.

NYKREDIT OG RAMBØLL TILBYDER PAKKELØSNING MED ENERGIRENOVERING

Mange ejendomsejere vil gerne foretage energirenoveringer og andre klimainvesteringer, og realkreditinstitutterne vil gerne låne penge til det. Men hvad skal der til, for at projektet lander under kategorien ”grønne investeringer”? Det kan godt være svært at gennemskue.

Rambøll og Nykredit er nu gået sammen om en pakkeløsning, hvor førstnævnte kommer med rådgivningen til de projekter, som sidstnævnte derefter kan bevilge lån til.

”Samarbejdet skal gøre det nemmere og mere smidigt for ejendomsbranchen at foretage grønne investeringer i ejendomme, hvor det både bliver lettere at føre planen for deres grønne omstilling af ejendomsporteføljen ud i livet og at rapportere på den efterfølgende,” oplyser parterne – der anfører at de hver især er størst i deres brancher – i en pressemeddelelse.

”Holdet bag partnerskabet peger på, at den tætte kobling mellem rådgivning om konkrete, bæredygtige løsninger og finansieringen af dem vil gøre branchen i stand til at rykke hurtigt i deres omstilling mod grønnere og klogere ejendomme på et velfunderet grundlag,” hedder det videre.

”Vi har alle en opgave i at bidrage til et lavemissionssamfund, og bygninger står i dag for ca. 40 procent af Danmarks energiforbrug. Derfor har vi som landets største udlåner til boliger en særlig interesse i at understøtte den grønne omstilling i ejendomsbranchen bedst muligt,” udtaler Tonny Thierry Andersen (billedet), koncerndirektør i Nykredit. Nykredit og Rambøll oplyser samtidig, at de vil overveje senere at udbrede tilbuddet til andre brancher end ejendomsbranchen.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Victor Berg Vestergaard, victor@partnermedier.dk Forsidefoto Unsplash, Kasper Rasmussen

Udgiver:

Distribueret i samarbejde med Berlingske Media

dig opdateret, følg

branche

Indholdet

VISMÆND ADVARER MOD HUSLEJELOFT – HISTORIEN SKRÆMMER

Det er ikke kun fra ejendomsbranchen, der er modstand mod det såkaldte huslejeloft for boliger udlejet til markedsleje – det vil i praksis mest sige boliger i nyere ejendomme. Også vismændene er bekymrede over tiltaget, fremgår det af deres efterårsrapport. Bl.a. er de skeptiske overfor, om huslejeloftet i praksis vil være midlertidigt og blive afskaffet igen om to år, som det fremgår af loven, eller om der vil være tale om en ny, permanent regulering.

”Den afdæmpede regulering er i forslaget begrænset til en toårig periode, men midlertidig huslejeregulering har tidligere i historien vist sig vanskelig at ophæve. En del af den eksisterende huslejeregulering blev eksempelvis indført som midlertidige foranstaltninger ved udbruddet af 2. verdenskrig i 1939. Hvis den afdæmpede regulering forlænges, vil gevinsten for lejerne gradvist stige eller vare længere. Det vil gøre det mindre attraktivt at forlade den regulerede bolig, hvilket kan skabe mismatch mellem udbud og efterspørgsel og hæmme mobiliteten på boligmarkedet såvel som arbejdsmarkedet,” skriver vismændene.

De nævner også, at usikkerheden kan få investorerne til at trække sig tilbage. Præcis dét har man set hos Barfoed Group, der for tre uger siden fik grønt lys til at påbegynde 50 boliger i Rebekkas Have i Odense (billedet).

I en pressemeddelelse oplyste koncerndirektør Frederik Barfoed, at virksomheden forholder sig afventende med nye byggerier ”så længe den nuværende regering forsøger at bremse udviklingen af private lejeboliger i Danmark.”

”Det vurderer jeg er meget bekymrende, og forsætter det, så vil det mange steder sætte private projekter i bero og dermed få store konsekvenser for byggebranchen generelt,” udtalte Frederik Barfoed.

læselyst!

tekstforfattere

indhold

K ære Læser

denne

samarbejde med

mange sponsorer

annoncører.

Foto:

PR-foto: Nykredit

PR-foto: Barfoed Group

PROPTECH-LØSNINGER KAN HJÆLPE DIG I GANG MED DEN SOCIALE BÆREDYGTIGHED

Af Jakob Stoumann, Network Director, Proptech Denmark

ESG og bæredygtighed er i dag på de flestes læber inden for ejendomsbranchen. Og det er inden for den seneste tid også gået fra noget vi mest snakkede om, til noget som mange faktisk også forsøger at gøre noget ved i praksis. Dette er selvfølgelig positivt. Indtil videre har fokus hos de fleste aktører i ejendomsbranchen dog primært været på bæredygtighed i relation til miljø- og klima. Men arbejdet med bæredygtighed og ESG-rapportering kommer ikke til at begrænse sig til klimavenligt byggeri og ejendomsdrift. Social bæredygtighed er også ved at blive en vigtig del af bæredygtighedsagendaen.

Generelt ser vi i samfundet og fra mange af de toneangivende investorer et stigende fokus på social bæredygtighed. Social bæredygtighed kommer desuden til at blive en del af EU’s taksonomi for bæredygtige investeringer og hermed også noget som i høj grad vil påvirke ejendomsbranchen. I dag kender de fleste taksonomien for de nye krav til klima- og miljømæssig bæredygtighed, som er ved at blive rullet ud i Danmark og resten af EU inden for alle aktiv-klasser, herunder også fast ejendom. Men EU-kommissionen har faktisk også i gang sat arbejdet med en taksonomi for den sociale bæredygtighed. I den rapport, som skal danne grundlaget for taksonomien nævnes bl.a. adgang til bolig, sundhed, sikkerhed og velvære samt inkluderende fællesskaber, som nogle af de vigtige parametre, som er med til at definere social bæredygtighed. Alle disse har betydning for ejendomsbranchen og er samtidigt parametre, man som ejendomsejer, administrator eller ejendomsdrifter har en klar mulighed for at arbejde med og påvirke. For mange ejendomsaktører virker det dog måske uoverskueligt, hvad man mere konkret skal gøre for at komme i gang med arbejdet mod mere social bæredygtighed. Teknologi kan sjældent stå alene, når man arbejder med

socialbæredygtighed. Ikke desto mindre er der en lang række interessante proptech-løsninger på det danske marked, som både kan hjælpe ejendomsaktører med at komme i gang med at sikre større social bæredygtighed i og omkring deres ejendomme og som, fordi de netop er digitale, samtidigt genererer de nødvendige data på effekterne, der skal bruges i ESG-rapporteringen. Her kommer et par eksempler på nogle af dem:

Proptech-startup giver flere adgang til en bolig ved at gøre indskuddet til en forsikring Det relativt høje kontante indskud, der typisk kræves for at kunne leje en lejlighed, er en barriere for mange mennesker med usikre eller meget lave indkomster, der ikke har en opsparing eller har mulighed for at låne pengene. Netop denne problemstilling har den danske startup Keyhole med succes kastet sig over. wDe tilbyder en månedlig betalt mikro-forsikring til lejere og stiller en forsikringsgaranti overfor udlejer tilsvarende det fulde kontante indskud. Via et samarbejde med Keyhole kan man altså undgå at indskuddet bliver stopklodsen for at mennesker med få opsparede midler kan få adgang til en lejebolig.

Indeklimaløsninger giver øget sundhed og velvære Ift. sundhed og velvære er et sundt indeklima i vores boliger og på vores arbejdspladser der, hvor ejendomsbranchen formentligt kan og bør gøre mest. Og her er der en del hjælp at hente i nye digitale løsninger. Proptech-virksomheder som Climaid, Wisehome og Airthings tilbyder alle løsninger, som effektivt og præcist måler og synliggør indeklimaet i vores bygninger og ejendomme. Det giver os både mulighed for at dokumentere et godt indeklima og finde ud af præcist hvor og hvornår, der er brug for at forbedre det.

Digital hub med sportsudstyr motiverer beboere til bevægelse og udeliv

Mange danskere har via deres lejebolig adgang til grønne udearealer eller et lækkert gårdmiljø med boldbane, udendørs skak, bordtennisborde osv. Hermed er der også gode muligheder for at lave fysiske udendørsaktiviteter, der både styrker sundheden og sociale relationer. Problemet er bare, at man altid selv skal huske at medbringe sin egen bold, bat, udendørs spil og hvad det ellers kræver, hvorfor mange udendørs faciliteter ofte står ubrugt hen. Virksomheden Hubbster har opfundet en udendørs hub, hvor godkendte brugere (eks. lejere) let og hurtigt kan få adgang til sportsudstyr og tilbehør til populære udendørs spil. De er lette at installere og anvende for brugerne. Og de kan tilgås 24/7. Man låser hub’en op via sin app, hvor man har en personlig profil. Og sammen med sensorer i selve hubben sikrer dette, at ting bliver afleveret tilbage i hub’en efter brug. Via hubsters app kan man også invitere andre beboere og brugere i nabolaget til at komme forbi og deltage.

Platforme faciliterer og styrker beoer fællesskaber Mens digitale værktøjer ofte ikke kan stå alene, når vi skal skabe stærke inkluderende fællesskaber, er de stadigvæk praktiske og vigtige værktøjer i de fleste moderne fællesskaber vi indgår i. Det gælder også, når vi ønsker at facilitere og styrke fællesskaber i omkring vores boliger og ejendomme. Hococo, Valhal Connect, Spaceflow, Wicomico og Heynabo er eksempler på løsninger, der kan hjælpe med at facilitere og styrke fællesskaber på tværs af beboere og lejere. De letter kommunikationen, interaktionen og det fællesskabende liv og aktiviteter mellem beboere via funktioner i deres apps som bookning af delte ressourcer (eks. gæsteværelser, værktøj, vaskeri, delebiler m.v.), oprettelse og organisering af interesse- og arbejdsgrupper, event- og aktivitetsmoduler, opslagstavle og fælles nyhedsfeed med indlæg og nyheder fra beboerne selv.

UDLEJNING AF KONTORER? INGEN KRISE HER

Trods inflation, rentestigninger og rekordlav forbrugertillid er mange virksomheder tilsyneladende stadig i et ekspansivt humør. I hvert fald er der uændret stor rift om gode kontorlejemål, fortæller to mæglere.

Af Sten Thorup Kristensen

Det er ikke bare gråt i gråt at følge nyhederne for tiden. Det er snarere sort i sort. Foruden krigen i Ukraine er der tale om den højeste inflation i en menneskealder, om renter, der tilsvarende stiger, om aktier, der får det ene slag efter det andet, og om en recession, som man endnu kun kan gætte dybden og varigheden af.

Men måske er der også et element af, at sortsynet er gået i selvsving. For kigger man godt efter, er der også optimisme at finde.

Det ser man f.eks. på markedet for udlejning af kontorer. Her ser man tydeligt, at mange virksomheder, alle krisetegn til trods, stadig er i det ekspansive humør. Det oplyser flere mæglere.

”Der er stadig en masse store lejere i markedet. De vil specielt gerne ind til city, men der er ikke ret meget til leje. Det er lidt besynderligt,” siger Susan Hellner Lintrup, partner i Lintrup & Norgart, om kontrasten til alle de alarmerende nyheder.

Lior Koren, partner i RED Cushman & Wakefield istemmer: ”Lige nu udlejer vi stadig rigtigt mange kontorlejemål. Så den del af markedet har det godt,” siger han.

Mange ønsker til lejemål

Tendensen er bemærkelsesværdig, fordi lejeaftaler er langsigtede. Virksomhederne, der indgår dem, må altså have en betydelig tillid til, at den nuværende krise enten er kortvarig, eller at den ikke vil ramme dem så hårdt.

Det lange sigte i lejeaftaler er også kun blevet mere udpræget i de senere år, fortæller Susan Hellner Lintrup.

Måske er der stadig et forholdsvis kort opsigelsesvarsel, men alt i de potentielle lejeres adfærd viser, at de ikke har tænkt sig at flytte hurtigt igen.

”Det er meget mere kompliceret af udleje store lejemål i dag, end det var før i tiden. Tidligere var der ikke så mange dikkedarer. I dag kommer mange lejere med deres egne arkitekter, og de har ønsker til f.eks. ventilation eller bæredygtighed. Det kan tage en til fire måneder at lukke en lejeaftale, og det er jo ikke fordi, man sidder på hænderne. Det er fordi, der bliver ændret på indretningen. Hvis mange ting skal ændres, får det også betydning for uopsigelighedsperioden,” siger Susan Lintrup Hellner.

I det sidste ligger, at en udlejer vil kræve et længere opsigelsesvarsel, hvis en bekostelig ombygning af ejendommen er en del af lejeaftalen. Men det accepterer virksomhederne altså.

Kamp om de gode pladser

At kontorlejemarkedet endnu er stærkt, er dog ikke ensbetydende med, at det er immunt over for en kommende recession.

Lior Koren forventer, at hvis vi kommer til en situation med massefyringer og en væsentlig højere arbejdsløshed, vil markedet køle ned. Dette også fordi der måske en hamstringseffekt i det nuværende marked:

Der er kamp om kontorerne på de attraktive adresser, så virksomhederne slår til, når der er en mulighed. Det kan ændre sig, hvis efterspørgslen bliver mindre, og virksomheder i fremgang tror på, at andre gode muligheder vil dukke op hen ad vejen.

”Virksomhederne har oplevet et miljø, hvor udlejerne kunne vælge og vrage (mellem potentielle lejere, red.). Det har sat ekstra pres på at få eksekveret. Mange har oplevet, at det, de gerne ville leje, blev revet væk foran dem,” siger Lior Koren. Det fortsat stærke marked skal også ses i lyset af, at virksomhederne længe har set krisetegnene derude. Det er et år siden, at inflationen blev så høj, at den begyndte at

trække overskrifter. Aktiemarkedet har været negativt mere eller mindre konstant siden årsskiftet, og krigen brød som bekendt ud i slutningen af februar.

Men igen advarer Lior Koren mod at tro, at den hellige gral er velforvaret. Det kan være, at sidste uges dårlige nyheder, bl.a. med turbulensen i den britiske økonomi, kan være det, der får virksomhederne til at holde på hestene. Det kan også gøre indtryk, at vismændene i deres efterårsrapport spåede et fald i beskæftigelsen i Danmark på 100.00 personer.

Amerikanere holder igen

”Indtil for kort tid siden, tror jeg, at et det med recession og fald i beskæftigelsen var noget, man enten ikke troede ville komme, eller at det lå længere ude. Endnu har virksomhedernes oplevelse været, at det var virkelig svært at tiltrække medarbejdere. Alle, der har ønsket at ekspandere, har måttet betale højere lønninger eller flytte i lækre lokaler. Sådan har det været i flere år nu. Men hvis man mærker, at der bliver fyret folk rundt omkring, tror jeg, der vil blive sat en klods i det med at udvide og finde nye lokaler, siger Lior Koren.

”Markedet har gået meget, meget hurtigt i en periode. Vi forventer, at det på et tidspunkt bremser op, eller i hvert fald kommer ned i et lavere tempo,” sammenfatter han.

Susan Hellner Lintrup tilføjer, at det heller ikke er bogstaveligt alle virksomheder, der er blevet i markedet.

Dem, der er datterselskaber af udenlandske virksomheder, har ejere, der kan være mere forbeholdne over for at påtage sig nye forpligtelser i den nuværende situation.

”Vi kan mærke, at det er blevet udfordrende at leje ud til virksomheder, der skal have kontrakterne godkendt i USA.

Her er man bange for recession, og selv om den danske ledelse kan være ret fortrøstningsfuld, kan der være en tøven i USA. Så vi er rigtigt glade for at leje ud til danske virksomheder,” siger hun.

Flickr. / Jacob Surland

DISSE EJENDOMSSEGMENTER SER INVESTORER STØRST – OG MINDST – POTENTIALE

Trods et nervøst og afventende marked som følge af økonomiske og geopolitiske usikkerheder er landets toneangivende ejendomsinvestorer

i tvivl om, hvilke segmenter de ser størst potentiale i, når det drejer sig om de kommende seks måneder. Det viser ny investorundersøgelse fra Cushman & Wakefield

RED

Det danske ejendomsinvesteringsmarked er ligesom andre markeder ramt af generel opbremsning på grund af en række økonomiske og geopolitiske usikkerheder som følge af især krigen i Ukraine. Himmelfarende energipriser, tocifrede inflationsrater, rekordhøje bygge- og materialepriser samt kraftige rentestigninger betyder, at ejendomsinvestorer verden over lige nu overvejer deres strategier i det ændrede marked. Nu viser en ny investorundersøgelse fra Cushman & Wakefield | RED, hvilke ejendomssegmenter de mest markante investorer i landet ser størst potentiale i, når det drejer sig om de kommende seks måneder – og her skiller særligt ét segment sig igen markant og positivt ud.

Ser største potentiale i boliger – igen

Således ser halvdelen – helt præcist 49% – af de 84 respondenter størst potentiale i boligejendomme hen over efteråret og vinteren, viser forventningsundersøgelsen forud for 4. kvartal 2022 og 1. kvartal 2023. Dermed indtager boliginvesteringer for tredje halvårsmåling i træk en suveræn topplacering, eftersom tallet har ligget nogenlunde stabilt ved lignende undersøgelser forud for de to foregående halvår, mens ”blot” 36% af ejendomsejerne før 2. og 3. kvartal 2021 så størst potentiale i boliger. Dengang – for små to år siden – svarede 46% af investorerne ”logistik” på spørgsmålet: ”Hvilket segment anser du for at have det bedste potentiale til at klare sig godt i løbet af de kommende seks måneder?”

Netop logistik indtager nu – med 29% – en klar andenplads i forventningsundersøgelsen.

”Boliger har i Danmark været det største segment siden 2012, og meget tyder på, at denne trend fortsætter. Når man

taler med de udenlandske investorer, er de fortsat meget begejstrede for det danske boligmarked, hvor de mener, at der er en meget robust efterspørgsel – også relativt i forhold til andre lande. Vi ser også, at investorer, der allerede er på det danske marked, flytter deres investeringer i boliger længere og længere væk fra de store byer, hvilket vidner om en helt overordnet tillid til boligsegmentet,” siger Lior Koren, partner i Capital Markets hos RED.

Mindst potentiale i hotel- og industriejendomme Mens altså landets fremtrædende danske og udenlandske investorer aktuelt ser størst potentiale i boliger i det kommende halvår, ser de helt anderledes på segmenterne for hotel- og industriejendomme. Således forventer ingen, at der er størst potentiale i hotelejendomme, mens tallet lå på henholdsvis 4% og 3% i RED’s forrige målinger. Helt i bund i forventningsundersøgelsen er også investorernes tiltro til industriejendomme. Blot 1% ser segmentet som det med størst potentiale til at klare sig godt i løbet af de kommende seks måneder.

”De tal er for os en smule overraskende, da vi jo faktisk har set et hotelmarked, der har stået igennem den værste krise, man kan forestille sig for hotelbranchen, hvor rejseaktiviteten stoppede, og hele ”udescenen” blev tvangslukket i perioder. Hotelbranchen har trods det klaret sig igennem, naturligvis ikke uden tab af egenkapital, men med ganske få konkurser og en ret stærk tilbagevenden til høje belægningsgrader. Det bliver interessant at følge, hvilke segmenter der vil være mest værdifaste i det kommende halve år, når nu de fleste investorer har indstillet sig på, at renterne nok ikke falder tilbage til de samme, lave niveauer, som vi har været vant til”, siger Lior Koren.

Investorundersøgelse

Cushman & Wakefield

RED’s forventningsundersøgelse er 197 af landets toneangivende ejendomsinvestorer fra ind- og udland blevet spurgt om deres forventninger til de kommende seks måneder, som dækker perioden 4. kvartal 2022 og 1. kvartal 2023. 84 virksomheder har deltaget i undersøgelsen, som er foretaget i september 2022.

Lior Koren er partner i RED’s Capital Markets-afdeling. Foto: Camilla Hey

EJENDOMDANMARK: BREDE FORLIG SKABER GRUNDLAG FOR ØKONOMISK STABILITET, BÆREDYGTIGE EJENDOMME OG MANGFOLDIGE BYER

Skal ejendomsbranchen skabe bæredygtige og alsidige rammer i land og by, er der brug for langsigtede løsninger og økonomisk stabilitet. Sådan lyder budskabet fra EjendomDanmark til politikerne i valgkampen.

Inden længe skal danskerne til stemmeurnerne. Derfor er gadebilledet og sendefladen lige nu præget af politiske budskaber, og på valgmøder landet over diskuteres der livligt politik.

Som politisk talerør for ejendomsbranchen mener EjendomDanmark, at der er fire helt centrale temaer, som politikerne bør forholde sig til – både under og efter valgkampen.

Der skal styr på den økonomiske situation. Der skal samarbejdes om brede forlig på tværs af blokkene. Og der skal skabes gunstige vilkår for bæredygtige ejendomme, ligesom rammerne for at udvikle mangfoldige byer skal sikres.

Stabile vilkår er afgørende Ejendomsbranchen udgør fundamentet under samfundets økonomi. Og boligområdet har historisk set været præget af

brede samarbejder, der giver stabile vilkår for alle aktører på området. Den tilgang håber Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark, at politikerne vil holde fast i: ”Vores branche har årelange perspektiver, og der er brug for stabile rammer, hvis vi skal sikre investeringer til de mange opgaver, der venter. Politisk og økonomisk stabilitet vil i sidste ende komme både lejere og udlejere til gode, hvis krisen ikke skal skabe unødvendige konfliktpunkter. Det vinder alle parter på.”

Derfor appellerer EjendomDanmark til, at ejendomspolitik igen bliver præget af mere samarbejde og mindre konflikt.

Bæredygtige rammer

Brede forlig og økonomisk stabilitet vil også bidrage til, at ejendomsbranchen kan rykke endnu hurtigere på en anden vigtig dagsorden – at få skabt klimavenlige ejendomme og derved bæredygtige rammer for liv og vækst.

”Ejendomsbranchen har en nøglerolle på mange vigtige

områder. Det er en hel bunden opgave, at vi sikrer bedre rammer for at skabe bæredygtige ejendomme, så vores branche i endnu højere grad kan være med til at løse udfordringerne ved klimakrisen,” siger Peter Stenholm.

Et mangfoldigt boligmarked

En anden kæphest for ejendomsbranchen er ønsket om, at man fra politisk side sikre gode vilkår for, at ejendomsbranchen kan opføre et mangfoldigt boligudbud i både land og by – og her henvises endnu engang til stabile vilkår. Byudvikling kræver langsigtede planer og investeringer. ”De gode byer er de byer, hvor der er plads til, at alle kan bo, leve og arbejde. Det sikrer vi, hvis vi sørger for, at der fortsat bliver bygget et mix af både lejeboliger, almene boliger, andelsboliger og ejerboliger. Investeringerne til det får vi kun, hvis politikerne giver stabile arbejdsvilkår til alle aktører,” siger Peter Stenholm.

Der

brug for langsigtede løsninger og økonomisk stabilitet, hvis ejendomsbranchen

skal kunne skabe bæredygtige og alsidige rammer i land og by, mener Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark.

“Da det også kan være en stor uforudset udgiftspost for en potentiel køber, der ønsker at udvikle ejendommen, er det i disse tilfælde vigtigt allerede under due diligence-processen i en transaktion at få identificeret, om gæsteprincippet er fraveget.”

EJENDOMSADVOKATEN

DET ULOVREGULEREDE GÆSTEPRINCIPS BETYDNING I EJENDOMSTRANSAKTIONER

Når en ejendom erhverves med henblik på udvikling, kan køber risikere selv at skulle bekoste ledningsomlægninger, hvis det såkaldte gæsteprincip er fraveget. Dette bør derfor undersøges allerede under due diligence-fasen af en transaktion.

Det ulovregulerede gæsteprincip

Det hænder undertiden i ejendomstransaktioner, at ledninger og anlæg kan indebære en økonomisk byrde for en potentiel køber. Problemet er sædvanligvis alene relevant i udviklingssager. Det bliver i dette tilfælde vigtigt for køber dels at få afklaret, hvorvidt placeringen af ledningerne er i konflikt med udviklingsprojektet og dels at finde ud af, om det er ledningsejeren eller grundejeren, der skal afholde omkostningerne til en omlægning af ledningerne. Dette spørgsmål reguleres af gæsteprincippet

Gæsteprincippet er reguleret i vejlovgivningen for så vidt angår arbejder på ledninger i eller over veje. Ved siden af vejloven gælder det ulovregulerede gæsteprincip, som regulerer ledninger, der placeres på privat grund. Udviklere af ejendomme vil i videre omfang støde ind i det ulovregulerede gæsteprincip, hvorfor artiklen alene vil fokusere på dette uskrevne princip i det følgende. Placering af ledninger på en

privat ejendom dokumenteres ofte i servitutter, der regulerer anvendelse af ejendommen i ledningens umiddelbare nærhed og adgang til tilsyn og reparation for ledningsejeren. Her kan også indgå, om gæsteprincippet er fraveget eller ej. Gæsteprincippet indebærer, at ledningen er gæst på ejendommen. Dette betyder, at det er ledningsejeren, der som udgangspunkt skal betale for flytningen af ledningen, hvis ændret anvendelse af ejendommen, f.eks. ny bebyggelse ovenpå ledningen, gør det nødvendigt at omlægge den.

Der findes imidlertid situationer, hvor princippet må fraviges, og det er blevet stadigt mere sædvanligt, at princippet fraviges af ledningsejere (i praksis forsyningsselskaber).

Da omlægning af ledninger kan være en stor uforudset udgiftspost for en potentiel køber, der ønsker at udvikle en ejendom, er det i disse tilfælde vigtigt allerede under due diligence-processen i en transaktion at få identificeret, om gæsteprincippet er fraveget for ledninger på ejendommen.

Hvornår fraviges gæsteprincippet?

Der har i nogen tid været en del tvivlsspørgsmål forbundet med, hvornår gæsteprincippet er fraveget, men efter en række nye højesteretsdomme er retsstillingen mere klar. Overordnet beror vurderingen på, om den tinglyste

ledningsservitut er blevet til på baggrund af en aftale eller en konkret offentligretlig afgørelse.

For så vidt angår servitutter stiftet på baggrund af en aftale, gælder der ifølge retspraksis fortsat en formodning om, at gæsteprincippet finder anvendelse, og det er ledningsejeren, der skal betale for ledningsomlægninger, der sker på grundejerens foranledning. Parterne kan imidlertid ved klar aftale bestemme, at gæsteprincippet skal anses for fraveget.

Gæsteprincippet anses i dette tilfælde for gyldigt fraveget, hvis (i) der foreligger en klar og tydelig aftale herom, (ii) grundejeren har fået erstatning for at påtage sig denne indskrænkning, og (iii) der ikke er tale om omgåelse af retsregler.

For så vidt angår servitutter, der er tilblevet på baggrund af en konkret offentligretlig afgørelse, tegner der sig et lidt andet billede. Der gælder her omvendt en formodning om, at gæsteprincippet er fraveget, og det er grundejeren, der skal betale for ledningsomlægninger, der sker på grundejerens foranledning. Modsat aftaler hvor man - hvis der handles på markedsvilkår – vil blive kompenseret for vilkåret, er det ved offentligretlige afgørelser ikke afgørende, om der er betalt erstatning til grundejeren i forbindelse med nedlæggelsen af ledningerne. Der må her kræves særlige holdepunkter for, at gæsteprincippet alligevel gælder.

SØREN KOPP Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Lys og attraktiv ejendom med god beliggenhed tæt på DTU, motorvej og offentlig transport.

Ejendommen er beliggende i erhvervsområdet mellem Lundtofte og ”Det Danske Schweiz”, som er et dejligt grønt område.

Til ejendommen hører en gårdhave

BLOKKEN 90,

BIRKERØD

Ejendommen er beliggende i Birkerøds erhvervskvarter på Blokken.

Stor parkeringsplads bag ejendommen med plads til både ansatte og kunder. Ligeledes findes der 4 P-pladser ved ejendommens facade.

Ejendommen har god synlighed eftersom grunden ligger midt i et kryds med mange forbipasserende.

Ejendommen er arkitekttegnet og fremstår med utrolig

ca. 160 m2 lager/værksted i grundplan, heraf ca. 30 m2 indrettet til reception/indskrivning, tilbygget skur på ca. 20 m2, og kælderareal på ca. 160 m2.

Lejen er inklusiv skatter, afgifter og bygningsforsikring.

2 porte i lageret/værkstedet

Til lejemålet hører tillige et parkeringsområde foran ejendommen, belagt med SF-sten og med plads til 10 biler

Lejemålet er velegnet til f.eks. oplag og klargøring af biler, lager, lettere produktion/montage eller lignende.

i Brøndby tæt på motorvej.

Gode parkeringsforhold på ca. 1.000 m2 belagt udenomsareal.

Ejendommen bliver i dag brugt til engroshandel med telekommunikationsudstyr

Fordeling mellem lager og kontor er ca. 50/50 men andelen af lager kan øges.

Ejendommen er i alt 978 m2, inkl. 118 kvm kælder.

Varmeinstallationen er fjernvarme.