Hvis man synes, dagligvarer er blevet noget dyrere, skulle man prøve at søge kontorlejemål i det indre København og på de mest attraktive kvarterer i kommunens udkant. Her ligger huslejestigningerne noget over den generelle inflation på ca. 10 pct. Det viser en opgørelse fra Lokalebasen.dk, bragt i firmaets magasin NineToFive. Lokalebasen.dk har analyseret de lejemål, der er udbudt fra i sommers og frem til primo november, for så at sammenligne med huslejerne i udbuddene i de tilsvarende perioder de foregående år.
Sammenlagt registreres en stigning i huslejerne på 15 pct. siden sidste år. I det store billede er det især de lokaliteter, der i forvejen lå højest på listen, hvor huslejestigningen har været over gennemsnittet. Det gælder i rækkefølge Nordhavn (billedet), hvor den gennemsnitlige husleje nu er 1900 kr. pr. kvm., Hellerup (1850 kr. pr. kvm.) og København V (1800 kr. pr. kvm.). Sidstnævnte dækker primært over de nyopførte kontorer ved havnen.
Men den helt store højdespringer er København NV. Med en gennemsnitlig husleje på 1300 kr. pr. kvm. er kvarteret stadig det billigste i Københavns Kommune. Men det kan snart ændre sig, for udbudshuslejen er vokset med hele 21 pct. Kvarteret er simpelthen ved at blive hipt. Omvendt er er naturligvis også lokaliteter i hovedstadsområdet, hvor huslejestigningen har været under gennemsnittet. Det gælder f.eks. for København K og S samt Valby. Udenfor Københavns Kommune synes også Kgs. Lyngby, Hørsholm og Kastrup at have mistet noget af deres attraktion. Her har huslejestigningerne enten været små eller helt fraværende.
Det er ikke den bedste tid til at rejse venturekapital. Men det er lykkedes virksomheden Proper at få et indskud på 22 mio. kr. fra venturefondene 14Peaks Capital, ALFA Ventures, byFounders og Preseed Ventures. Med den nye funding i ryggen er det målet at erobre det europæiske marked – i første omgang det hollandske og tyske marked, oplyser selskabet i en pressemeddelelse. Proper blev stiftet af Morten Krarup og Jacob Funch (billedet) i 2017, med en mission om at gentænke industrien for langtidsudlejning af ejendomme og skabe den bedst mulige oplevelse for både udlejere og lejere. Platformen bliver ifølge selskabet i dag brugt til at administrere flere end 9000 lejemål, ejet af tæt på 1000 kunder. “Boligudlejning er nok en af de sidste brancher til at blive digitaliseret. Det gælder stort set hele det europæiske marked, at der findes boligudlejere, der håndterer sine processer manuelt, eller som bruger it-løsninger, der blev udviklet i 90’erne. Vores produkt automatiserer udlejers daglige udfordringer, og det har branchen brug for,” udtaler Morten Krarup.
Anders Dalskov, CEO i ALFA Ventures, forklarer om baggrunden for at investere i Proper: “Propers digitale løsning har potentiale til at effektivisere markedet for langtidsudlejning betydeligt. De anvender moderne teknologiske løsninger, der allerede er udbredt i andre brancher, men som er helt nye inden for ejendomsbranchen. Deres platform kan skaleres på tværs af de europæiske markeder, hvilket gør Propers potentiale enormt stort. Proper sætter brugeren og mennesket først, hvilket er præcis, hvad ejendomsbranchen har behov for.”
Et af landets mest spændende byudviklingsprojekter findes i Høje Taastrup. Her er man i færd med at rydde op efter en endnu mere storstilet planlægning for et halvt århundrede siden, hvis forudsætninger viste sig ikke at holde stik: Der kom langt fra biltrafik nok til de store boulevarder, man anlagde mellem stationen og City 2, og i stedet for at blive en katalysator for aktivitet, blev de en blokering for den.
Nu er Arealudviklingsselskabet Høje Taastrup C ved at rette op på det. Selskabet har fået ny direktør, og han har forudsætningerne for at forstå både historie og nutid:
Der er tale om Peter Mering, der måske især er kendt for sin tid som direktør i Danica Ejendomme, men som også bl.a. er bestyrelsesmedlem i Danske Shoppingcentre og DSB Ejendomsudvikling og bestyrelsesformand i Udviklingsselskabet CØ, der står bag det store projekt Papirøen på Christiansholm.
”Jeg har sagt ja til jobbet, da jeg i min tid som leder af Danica Ejendomme har været med til at etablere arealudviklingsselskabet HTC og siden også har været bestyrelsesmedlem. Da den tidligere direktør Lars Bloch valgte at stoppe, var det ikke unaturligt, at jeg overtog stafetten, da jeg kender projektet indgående. Jeg syntes også, at jeg havde en forpligtelse til at medvirke til, at projektet kommer helt i mål til sidst med salg af alle byggeretter i selskabet. Det er et ret fantastisk projekt og fascinerende at være en del af en så spændende byudviklingsopgave,” udtaler Peter Mering til MarketInsight. Magasinet er udgivet af EDC Erhverv Poul Erik Bech, der har opgaver med udlejning og salg af boliger, kontorer og butikker i den ombyggede bydel.
”Boligbyggeriet er i fuld gang, og mange er allerede flyttet ind og har fået Høje Taastrup som deres nye hjem. Vi er lykkedes med at tiltrække børnefamilier, der vil væk fra små og dyre boliger i City, og vi ser flere og flere cykler med anhængere med børn, så vi er i høj grad lykkedes med projektet,” fortæller Peter Mering videre.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk
Grafisk produktion Victor Berg Vestergaard, victor@partnermedier.dk
Forsidefoto Unsplash, Kasper Rasmussen
Distribueret i samarbejde med Berlingske Media
K ære Læser
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!
Der er stor usikkerhed på ejendomsmarkedet for tiden. Prisfald frygtes, og få investorer tør slå til og købe ejendomme lige nu. Men dem, der gør, betaler stort set det samme som før, lyder meldingen fra Realkredit Danmark.
Der er en vaskeægte cliffhanger på det danske ejendomsmarked lige nu: Står man foran et betydeligt dyk i priserne?
Som bekendt er både aktier og obligationer gået meget ned her i 2022. Det samme er i hvert fald nogle ejedomssegmenter ude i Europa. Det hele peger på, at også priserne på danske ejendomme skal ned på et eller andet tidspunkt. Men hvornår det sker, er svært at vide, fordi der er meget få handler i det hele taget.
Ifølge Realkredit Danmarks temperaturmåling på ejendomsmarkedet for tredje kvartal, der blev offentliggjort tirsdag, må branchen imidlertid leve med spændingen fra klippeafsatsen en tid endnu: Realkreditinstituttet finder, at nok er der få handler, men af dem, der har været, kan man ikke se noget prisfald.
”Selvom transaktionsvolumen og den økonomiske aktivitet bremsede op i 3. kvartal, så har vi (endnu) ikke set et opadgående pres på afkastkravet. For retail- og boligejendomme er faldet i afkastkravet begyndt at flade ud og for kontorejendomme er afkastkravet fortsat med at sive nedad,” hedder det i temperaturmålingen.
Bedre dækning for udlån
På kontor og retail er signalet siden sidste kvartal faldet fra ”positiv” til henholdsvis ”svagt positiv” og ”neutral”. For boligejendomme er der faktisk en lille fremgang; fra ”neutral” til ”svagt positiv”. Alt over neutral betyder, at afkastkravene falder, og dermed at priserne alt andet lige stiger. Signalerne bringer lys over en interessant detalje i det nylige kvartalsregnskab fra Danske Bank, der ejer realkreditinstituttet.
Soliditeten i udlånet fra Realkredit Danmark har således været i klar fremgang over de seneste år. Det gælder for
udlånet til ejerboliger, men det gælder også for udlånet til erhvervsejendomme. Soliditeten udtrykkes gennem nøgletallet loan to value (LTV), som helt simpelt angiver udlånsmassens størrelse i forhold til værdien af de bagvedliggende ejendomme.
På erhvervsejendomme var LTV for to år siden omkring 60 pct., men den er i seneste kvartal nede på 48 pct. En tilsvarende udvikling har man set hos konkurrenterne i Nykredit.
I 2022 er der en teknikalitet, der umiddelbart forklarer udviklingen: Renten er steget, og mange har benyttet lejligheden til at konvertere lånene. Herved står de tilbage med nominelt lavere lån, som de til gengæld skal betale højere renter af.
På papiret er det godt for realkreditinstituttet, hvis
udlånsportefølje nu er bedre dækket ind af pantet. Men hvis også ejendommene falder i værdi, hvilket vil være en logisk reaktion på højere renter, er man lige vidt.
Bjarne Jørgensen, vicedirektør i Realkredit Danmark, konstaterer, at det er godt spørgsmål, om dette fald i ejendomsværdierne så også vil indtræffe.
”Vi skal værdiansætte ejendommene efter markedsudviklingen, og der er ikke sket så meget på afkastkravet endnu. Men der er altså heller ikke så mange handler, så der er ikke så mange pejlemærker at kigge efter,” siger Bjarne Jørgensen.
Han uddyber, at den lavere LTV ikke får RD til at være mere rundhåndet i kreditpolitikken.
”Det er ikke en driver for merudlån. Om LTV er større eller mindre, ændrer ikke på vores råderum, og vi har stadig den samme appetit på at finansiere ejendomme;” siger Bjarne Jørgensen.
To store arrangementer for ejendomsbranchen i forrige uge satte fokus på CO2-udledninger i forbindelse med opførelse og drift af ejendomme. Der kan komme endnu mere tryk på indsatsen, når et kommende EU-direktiv hæver kravene til ejendommene. Flaskehalsen er, om ejendommenes ejere har råd til at finansiere renoveringer, når verden er i krise og finansielle myndigheder strammer kreditkravene.
Af Sten Thorup KristensenGreta Thunberg deltog ikke på dette års COP27 i Egypten, men det var så sent som på COP26 i Skotland sidste år, at hun sammenfattede verdenssamfundets bestræbelser på at afværge klimaforandringer i tre ord: ”Bla bla bla”. Færdes man i ejendomsbranchen, som på globalt plan er medvirkende til en meget stor del af CO2-udledningen, er det slående, så stor afstand er mellem denne opfattelse af, at klimaindsatsen bare er tom snak, og så hvad der faktisk sker. Aktiviteten på klimafronten fyldte f.eks. meget forrige torsdag, hvor ejendomsfolk i Danmark kunne vælge mellem to store arrangementer i København: Building Green i Forum og det årlige ”topmøde for ejendomsbranchen” i Tivoli Congress Center.
På førstnævnte var den grønne omstilling i ejendomsbranchen selve emnet. Sidstnævnte var bredere, men også her havde arrangøren, EjendomDanmark, valgte at sætte klimaet øverst på dagsordenen. Første taler var således Mathieu Elshout fra Patrizia AG, som fortalte om, hvordan den europæiske ejendomsgigant gør sine ejendomme mere bæredygtige.
Dette fokus skal ses i forhold til, at situationen på ejendomsmarkedet lige nu er den mest kritiske siden finanskrisen. Store dele af markedet i Danmark er simpelthen gået i stå. Uden handler er det naturligvis svært at fastslå, hvordan priserne udvikler sig, men som omtalt i forrige udgivelse tyder data fra resten af Europa på, at ejendomspriserne er faldet et stedet mellem 10 og 30 pct., alt efter hvilken type af ejendom, det handler om. Alligevel var det altså grøn omstilling, der var øverst på programmet. Måske er det svært at tro, at kølige og topprofessionelle forretningsfolk, der forvalter milliardformuer, ser et ansvar for klimaet som deres vigtigste prioritet. Men sagen er, at hensynet til klimaet lige nu går hånd i hånd med økonomiske incitamenter.
Mathieu Elshout nævnte således en bekymring for, om ejendomme ”strander”, hvis de ikke er tilstrækkeligt klimavenlige. Altså at de mister interessen fra både potentielle lejere og købere, og dermed også mister meget af deres værdi.
I den helt aktuelle situation med høje energipriser er der en høj ekstraregning til lejere i ejendomme, der ikke er energieffektive. Energipriserne har bevæget sig nedad igen, men alle har fået en forskrækkelse og ved, at de kommende vintre kan blive meget dyrere.
På det korte sigte tæller også, at mange investorer har bundet sig selv til at sætte pengene i grønne aktiver. På et mellemlangt sigte betyder det mere, at et direktivforslag, der er på vej igennem EU-systemet, stiller meget skrappe krav til ejendommes energieffektivitet.
Som det ligger i det nuværende udkast til direktivet, er kravene faktisk så skrappe, at de er umulige at efterleve.
Der er simpelthen ikke håndværkere nok til at foretage de renoveringer, der vil være nødvendige, fremgik det i en efterfølgende paneldebat.
Hvordan direktivet lander, må tiden vise. Måske ender kravene med at blive mildere, men alternativt kan dem, som ikke i god tid har løftet energistandarden i deres ejendomme, komme til at stå med et stort problem.
Deltagerne i paneldebatten, direktør Klaus Kristiansen fra Realkredit Danmark og CEO Peter Lilja fra Heimdal Nordic, købte dog ikke helt en præmis om, at en ny vejledning fra Finanstilsynet vil gøre det svært for ejendomsselskaberne at fremskaffe den nødvendige kapital til renoveringerne. Vejledningen strammer bl.a. kravene til, hvor meget realkreditinstitutterne må belåne en ejendom, i forhold til de aktuelle huslejeindtægter.
At nogle vil blive ramt af vejledningen, var debattørerne enige om. Men Peter Lilja fremhævede, at meget finansiering i dag slet ikke sker gennem realkreditinstitutter eller banker, men f.eks. gennem direkte lån fra en pensionskasse, som ikke er underlagt vejledningen.
Klaus Kristiansen tilføjede, at realkreditinstitutterne i forvejen har en dialog med deres kunder om, hvad der skal til for at opnå belåning.
Derimod kan der være en anden alvorlig stopklods for grønne investeringer: Den lagerbeskatning, som S-regeringen har foreslået. Her var Kristian Krogh, adm. direktør i Thylander Gruppen, i en senere paneldebat om ejendomsbeskatning, meget tydelig i sit budskab: Politikerne forstår simpelthen ikke forskellen på at have formue og at have likviditet, sagde han.
Ny skat vil sløjfe likviditet Forslaget om lagerbeskatning er pt. trukket tilbage, som alle lovforslag formelt bliver det, når et valg udskrives. Valget fjernede også det flertal, der før var for lagbeskatningen. Om Socialdemokratiet samler et nyt flertal i de aktuelle regeringsforhandlinger, kan kun tiden vise.
Men kommer lagerbeskatningen, vil den tvinge ejere af ejendomme til at løbende at fremskaffe likviditet til at dække skatteregningen i de år, hvor ejendomsværdierne er steget. Og det er netop af denne likviditet, ejendomsselskaberne også skal finansiere grønne forbedringer, var Kristian Kroghs pointe. Nationalbankdirektør Lars Rohde var på scenen til dagens sidste indlæg. Han var bekymret, som en centralbankchef, hvis vigtigste opgave er at holde styr på prisudviklingen og valutaen, skal være det, når inflationen har rundet 10 pct. Men man fornemmede, at Rohdes bekymring var reel, og måske dybere end konsensus blandt økonomer, der antager, at inflationen snart begynder at falde og vil være tilbage omkring normalen i 2024.
Nationalbankdirektøren mindede således om, at økonomiske modeller er bygget over en forudsætning om, at verden vil normalisere sig over et par år: Under højkonjunktur vil modellerne vise lavere vækst forude, og vice versa. Men det er en gennemsnitsbetragtning, og i praksis kører økonomien ikke i pæne kurver. Med andre ord: Det er ingen
naturlov, at inflationen vil falde til under 2 pct. i nær fremtid. Den kan forblive på et højt niveau i lang tid, og i så fald vil også renterne forblive på et højere niveau, end vi har været vant til det seneste årti.
”Jeg tror, vi står overfor udfordrende tider,” sammenfattede Lars Rohde, inden han sluttede af med et udsagn, der viste, at han ikke havde fulgt diskussionerne om bæredygtighed tidligere på dagen, endsige noteret sig, at de var der.
Man kan naturligvis heller ikke forvente, at en vigtig taler sætter hele sin dag af til at høre alle andre indlæg. Men det er betegnende for debatter om den grønne omstilling, at mange føler sig forpligtet til at råbe vagt i gevær, mens færre lytter efter, hvad der så faktisk sker på området.
”Vi har for øjeblikket hænderne fulde af inflation, globale forsyningsproblemer og så videre. Det er som om den globale dagsorden kun kan tage et, max to, temaer. Grøn omstilling er helt forsvundet ud af den store dagsorden, og det, synes jeg, er tankevækkende. Hvis vi vil ud af energiklemmen og afhængigheden af styrer (altså regimer, red.), vi ikke bryder os særligt meget om, var det nok en ekstra grund til at se på den del, der vedrører den grønne omstilling,” lød den afsluttende kommentar fra Lars Rohde.
DEAS Group kan pryde sig med titlen som Årets Ejendomsvirksomhed, mens Container Living løber med Årets Innovation og PensionDanmark Ejendomme modtager Årets Bæredygtighedspris.
Til ejendomsbranchens topmøde den 3. november blev det offentliggjort hvilke tre - af de i alt ni finalister- der havde fået flest stemmer, og derfor kunne modtage årets ejendomspriser og branchens applaus på scenen. Ejendomspriserne uddeles af EjendomDanmark i samarbejde med EjendomsWatch. De hylder og anerkender branchens centrale rolle i samfundet, og ejendomsvirksomhederne som vigtige medspillere i at skabe ideelle rammer for liv, vækst, udvikling og grøn omstilling.
En ny retning for ejendomsadministration
Modet til at turde pege en ny retning for, hvad ejendomsadministration skal være, har medvirket til, at DEAS Group vandt hovedprisen som Årets Ejendomsvirksomhed. DEAS Group var bl.a. nomineret til prisen, da de er et billede på den kommercielle og teknologiske udvikling, som alle i branchen gennemgår i disse år. Samtidig har de tidligt markeret sig på ESG-dagsordenen, og de tager aktivt del i debatten om fremtidens ejendomsbranche.
”I Norden bruger vi alle mere end 20 timer i døgnet i en ejendom. DEAS Groups grundlæggende værdi er, at ejendomme i langt højere grad skal understøtte måden, vi
lever på, og ikke ”blot” være mursten. Vi vil gerne bidrage til at skabe gode rammer – både for vores investorer og lejerne – og samtidig være en afgørende rådgiver blandt andet omkring grøn omstilling, ” fortæller Rikke Lykke, adm. direktør i DEAS Group.
Hun er både taknemlig og stolt over anerkendelsen fra kollegaerne i branchen og bevidst om, at det forpligter. DEAS vandt den afgørende afstemning blandt to andre stærke kandidater - Barfoed Group og Balder Danmark.
Årets bæredygtighedspris gik til PensionDanmark Ejendomme. De har været frontløber på den grønne omstilling og satset på en bæredygtig og social ansvarlig udvikling, opførsel og vedligeholdelse af deres ejendomme med stor succes og forretningsmæssige fordele.
”Hver eneste gang, at vi kan gøre et byggeri mere bæredygtigt, er det godt for miljøet – og derved for os alle sammen. Når vi er så stor en spiller, så har vi et ansvar for at drive udviklingen i en mere bæredygtig retning,” fortæller Marius Møller, som er direktør fra PensionDanmark Ejendomme, og han fortsætter:
”Vi er derfor også enormt glade og stolte over at have vundet prisen, for så er der andre, der har bemærket det ansvar, som vi løfter på bæredygtighedsområdet, og forhåbentlig har vi inspireret andre til det samme.”
NREP og Tetris var ligeledes nomineret for deres bæredygtige initiativer, og selvom PensionDanmark Ejendomme løb med sejren, er de alle forbilleder i en fremtidig grøn omstilling af branchen.
Innovation udvider forståelsen af branchen Årets Innovation gik til Container Living, der i de seneste år har vist sig som en visionær virksomhed, der har udvidet forståelsen af ejendomsbranchen via containerformatets funktionalitet og flytbarhed.
De har skabt en fællesskabsorienteret bæredygtig boform, som understøttes af digitale løsninger og nye teknologier, hvilket har resulteret i høj beboertilfredshed, lavere tomgang og lavere driftsomkostninger.
Som adm. direktør Brian Gade beskriver det, har de udfordret den traditionelle måde at gøre tingene på.
Derfor ser han det som en stor ære at modtage Årets Innovation, som han betragter som en anerkendelse fra resten af branchen:
”Når vi er inde og udfordre nogle af de fundamentale ting, er det fantastisk at få at vide, at resten af branchen faktisk også synes, det vi laver, er fedt. Det giver energi, motivation og appetit på at nå de næste mål. ”
To andre innovative og nytænkende kandidater – LifeX og Resights – var også med i opløbet.
Etiske normer bidrager til en seriøs og professionel ejendomsadministration og er blevet et vigtigt arbejdsredskab for både stø rre og mindre aktører. Med en branche i rivende udvikling er det snart tid til at revidere regelsættet for at sikre, at de følger med tiden.
I en baggård i Roskilde har Toft Administration til huse, mens DEAS ligger et stenkast fra Flintholm Station på Frederiksberg. Fælles for begge administrationshuse er, at de som medlemmer af EjendomDanmark skal overholde de etiske normer for ejendomsadministration. Et regelsæt, der udgør rammen for, hvordan administrator bør optræde over for kunder, lejere og myndigheder.
For Toft Administration og DEAS er de etiske normer et vigtigt arbejdsredskab, som blandt andet bliver sat i spil over for medarbejderne, så de får en forståelse af, hvilken branche de er en del af. Det er også en måde at dokumentere på, hvilke krav administratorerne skal leve op til over for kunder og lejere. Troels Bronée Tinggård, director og advokat hos DEAS, mener, at den vigtigste funktion er at skabe tillid til aktørerne i ejendomsbranchen.
”Der skal være tillid til, at vi bidrager til at bevare de værdier, der ligger i ejendommene - og nok så vigtigt: At brugerne af ejendommen har et godt sted at være. I DEAS ser vi det som vores opgave at skabe endnu mere værdi for vores investorer og lejere. Ikke bare i økonomisk forstand, men også i forhold til social, miljømæssig og menneskelig trivsel,” siger han. Også Nicki Frøiland, administrationschef hos Toft Administration, oplever, at der de seneste år er kommet et stadigt større fokus på, hvordan administrator forpligter sig over for både kunder, lejere og samfund. Og det er noget, kunderne også ønsker indsigt i.
”De etiske normer viser, at vi i branchen arbejder inden for samme regelsæt, men også, at vi overordnet set tilbyder samme kvalitetsprodukt, ligegyldigt hvilken administrator, man vælger.”
Et af de områder, der bliver beskrevet i de etiske normer, er den gode kundeoverdragelse. Noget, branchen er blevet meget bedre til at håndtere i kraft af regelsættet, mener Nicki Frøiland.
”Kunden har jo opsagt samarbejdet af en grund, så hvorfor ikke gøre overdragelsen til en god oplevelse for både den nye administrator og kunden?”
En god overdragelse handler også om at være diskret, tilføjer Troels Bronée Tinggård.
”Når vi overtager en portefølje, kan det være, vi opdager en fejl i den måde, den er administreret på tidligere. Her hjælper vi investoren med at komme i mål ved at få rettet på fejlen, men vi gør det på en diskret og ordentlig måde.”
De etiske normer skal også sikre, at der ikke opstår konflikt mellem lejerne. Det er administratorernes opgave at sikre det gode miljø i ejendommene, og hos DEAS har viceværterne en vigtig funktion, fortæller Troels Bronée Tinggård.
”Hver dag arbejder vi på at gøre en positiv forskel for vores lejere. Vores viceværter møder lejerne ansigt til ansigt og ved, hvor skoen trykker. Derfor skal de også kunne mere end at passe ejendommen rent teknisk. De har et menneskeligt aspekt med i deres værktøjskasse, så de kan bidrage til, at konflikten ikke eskalerer, men også sikre, at ejendommen er et godt sted at være.”
Også hos Toft Administration er det et område, de bruger tid og ressourcer på som en del af deres kundepleje.
Nicki Frøiland har endda taget en uddannelse inden for konflikthåndtering for at være godt rustet.
”Bestyrelserne i en ejer- eller andelsboligforening kan nogle gange have udfordringer med en beboer. Det sker derfor, at
jeg sidder med til et møde som mægler. I sidste ende er det dog beboerne, der må finde en løsning, alle parter kan være tilfredse med.”
Siden introduktionen af de etiske normer i 2007 er de løbende blevet videreudviklet, senest i 2016. I mellemtiden har ejendomsbranchen udviklet sig, og på nogle områder kunne normerne godt trænge til en opdatering, mener Troels Bronée Tinggård. Blandt andet bliver lejerne næsten ikke nævnt. ”Lejerne er vores kunder og de vigtigste for, at korthuset bærer og holder. Derfor bliver de også inddraget for at kunne skabe de optimale rammer i ejendommene. De etiske normer kunne med fordel nævne vigtigheden af det gode samspil mellem lejer og udlejer.”
Et område, der også kunne trænge til en opdatering, er at se på en udvidelse af målgruppen.
”De etiske normer skal rumme alle, fra foreningskunder til pensionsselskaber og nu også de mange udenlandske investorer – men i dag skal de også kunne favne de nye virksomheder, der træder ind på det danske ejendomsmarked,” siger Troels Bronée Tinggård.
Lena Hartmann, juridisk direktør hos EjendomDanmark, mener også, der er behov for en modernisering. Et arbejde, der er påbegyndt.
”De etiske normer sætter fælles rammer for den kvalitet, der skal leveres til kunderne, og hvordan vi skal agere over for hinanden. I takt med at branchen og samfundet udvikler sig, bliver det nødvendigt, at vores etiske normer følger med, så vi til enhver tid sikrer det faglige og etiske niveau i vores arbejde,” siger hun.
Nordicals Nordsjælland udbyder nu en spændende ejendomsportefølje af syv velbeliggende ejendomme, der ligger spredt fra den nordligste del af Sjælland og til den sydligste del af Jylland. Samlet udbydes 22.500 m2 med et attraktivt afkast på 5,54 %.
Fælles for de syv ejendomme er, at de indenfor de sidste 3 år er omdannet fra andre formål til udlejningsejendomme, hvor den primære funktion er boligudlejning. Ejendommene er fuldt udlejet.
Porteføljen kan handles som selskabs- og skøde handel.
Ønsker I at forespørge på en enkelt ejendom frem for den samlede portefølje, kan der fremsendes prospekt på enkeltstående ejendomme. Heraf fremgår også en mere detaljeret beskrivelse af ejendommens økonomi og størrelse.
Kontakt Nordicals Nordsjælland på 7023 0047 eller 3400@nordicals.dk 22.500 m2 263 lejemål 5,54 procent i afkast
Nykøbing 1.833 m2
Attraktiv og nyrenoveret investeringsejendom med 23 boliger og to erhvervslejemål - i et af Guldborgsund Kommunes mest attraktive områder. Boligerne henvender sig til et bredt spektrum af lejere.
Central og moderne investeringsejendom i familie venligt område med skøn natur. Ejendommen består af 26 nyopførte boliger og fem erhvervslejemål.
Ejby 3.477 m2
Moderne boligudlejningsejendom centralt placeret i Langeskov med 30 boliglejemål på 49-98 m2 Nærområdet tilbyder en bred vifte af tilbud i form af skoler, børnehaver, indkøb og fritidsaktiviteter.
Langeskov 2.390 m2
Gråsten 5.479 m2
En unik investeringsmulighed i det arkitektonisk fantastiske tidligere gigthospital, der er omdannet til 65 nyrenoverede boliger, der fremstår lyse, nutidige og moderne indrettet.
Græsted 1.630 m2
En god investering bestående af 30 nyrenoverede boliger med godt lysindfald i hyggelig placeret ejen dom. Boligerne henvender sig til et bredt spektrum af lejere, der inkluderer børnefamilier, par og enlige.
Helsingør: Nordsjælland:
I det inderste centrum af Gilleleje ligger Gilbjerg skolen, der har sluppet sit undervisningsformål. I stedet er ejendommen blevet indrettet med 51 splitnye lejligheder med minimal vedligeholdelse.
Gilleleje 4.300 m2
Kongevejen 15 · 3000 Helsingør 3000@nordicals.dk · Tlf. 7023 0047
Helsingørsgade 21, 2. sal. · 3400 Hillerød 3400@nordicals.dk · Tlf. 7023 0047
God og attraktiv investeringsejendom helt centralt placeret i Sønderborg, men tæt på alle nødvendig heder for ejendommens lejere. 46 gode og moderne lejemål der er renoveret og udlejet i 2020-2021.
Sønderborg 3.300 m2
• Leje fra kr. 1.950 pr. m2 ekskl. drift og forbrug
• Energiklasse: Endnu ikke udarbejdet, forventet A2020
Enghave Brygge St. (2024) 250 m Havnebus 100 m Motorvej 3,7 km Københavns Lufthavn 11,7 km
• Fra ca. 100 - 3.500 arbejdspladser
• Mulighed for ned til 13,5 m2 pr. arbejdsplads
• Fantastiske fællesfaciliteter såsom personalerestaurant, lobby og mødecenter
• Godt indeklima med køl og ventilation
• Tagterrasser og lækre udemiljøer
• Nybyggede, effektive ejendomme med lavt energiforbrug og fokus på bæredygtighed
◆
3400 HILLERØD
Ejendommen er 1.500 m2 og placeret på et hjørne ved et af Hillerøds mest tra kerede lyskryds.
Ejendommen fremstår som ny, og opført i 2017.
Ejendommen sælges tom. Tidligere forhandler af Fiat, Jeep, Alfa Romeo, Iveco og Fiat Pro.
Attraktivt område som indenfor få år forventes helt udbygget.
Ejendommens kvalitet og lokalplan giver mulighed for mange anvendelser.
Naboerne tæller blandt andre: Peugeot, Skoda, Tesla, Hyundai, VW og andre bilforhandlere, samt McDonald’s, Bauhaus, Burger King, ILVA, My Home, Sunset Boulevard og Euromaster.
Bygningen er opført med et mix af store glaspartier, sorte facadeplader og adt tag.
Stort og meget ot salgsareal med isebelagt gulv.
Mulighed for at bygge yderligere 1.350 m2
På særdeles attraktiv adresse i Skandinavisk Transport Center i Køge, udbydes nu op til 30.000 m2 logistik-hub som bygges efter lejers ønske.
Logistik-hubben ligger på Idunsvej 2 og opføres på en 55.267 m2 hjørnegrund som nabo til Postnord, Lidl, Nomeco og Netto.
Ejendommen kan opføres i 28 meters frihøjde.
Indkørsel og parkeringsplads belægges og dimensioneres til tung tra k.
Stort antal ramper og porte. Energivenligt byggeri i høj kvalitet.
Ingen dækningsafgift i Køge Kommune, hvilket betyder lave driftsudgifter.
Erhvervsområdets infrastruktur er optimal til tung tra k hele døgnet rundt.
Sjældent udbudt logistikle jemål op til 30.000 m2.
Opføres efter aftale.
Ejendommen er en velholdt ejendom fra 1977. Det højloftede lager er tilbygget i 1999.
Ejendommen består af ca. 560 m2 kontorareal og personalefaciliteter, samt 600 m2 montage og 1.059 m2 højloftet lager.
Lagerdelen er henholdsvis ca. 4 m og 6,5 m og til det højloftede lager er port fra terræn.
Kontorarealerne består primært af mindre kontorer der er forbundet med en midter
Velbeliggende ejendom i Brøndby tæt på motorvej.
Gode parkeringsforhold på ca. 1.000 m2 belagt udenomsareal.
Ejendommen bliver i dag brugt til engroshandel med telekommunikationsudstyr
Fordeling mellem lager og kontor er ca. 50/50 men andelen af lager kan øges.
Ejendommen er i alt 978 m2, inkl. 118 m2 kælder.
Varmeinstallationen er ernvarme.
Taget er nyere og fremstår velholdt.
Ejendommen har en port til på- og a æsning.
Domicilejendom med 1.100 m2 lager og 191 m2 kontor.
Kontordelen er i dag udvidet i lagerhallen, dog med en let konstruktion der kan ernes igen for at opnå mere lagerplads.
Lageret har en frihøjde på knap 6 m.
Bygningens facade er placeret tæt på Vassingerødvej for stor synlighed, mens kontorafsnittet er placeret tilbagetrukket fra vejen.
Ejendommen har to store porte med halvtag og stort udenomsareal til parke ring og indkørsel.
Ejendommen har fungeret som domicil for Arjo Danmark A/S siden 2002.
Attraktiv lager og kontor domicil i Lynge.
Ejendommen er beliggende i Lynges ældste erhvervsområde hvor mange veldrevne virksomheder har adresse.
Stort belagt areal på matriklen og porte med på- og a æsningsmuligheder.
Ejendommen har en god fordeling mellem kontor og lager og består af ca. 332 m2 kontor og 1.358 m2 lager, heraf er ca. 500 m2 lager med køl, mens ca. 680 m2 er højloftet.
Ejendommen er udlejet til Brogaarden ApS, som har boet på adressen siden 2008. Virksomheden er en førende for handler af foder til heste.
Lejekontrakten er uopsigelig indtil 31/122023 med tidligste fra ytning 31/122024.
Lejen reguleres med 2% hvert år og den angivne leje er inklusiv driftsudgifter.
Ejendommen er sidst blevet renoveret i forbindelse med Brogaardens ind ytning.
Bagsiden er sikret med hegn.
Flot og præsentabelt boligbyggeri med erhverv i stueplan under opførelse i Ølstykkes kommende centrum.
Området er under kraftig fornyelse med mange nye boliger, et nyt rådhus, sundhedshus og en velfungerende Føtex dagligvareforretning.
Ejendommen er placeret ved siden af Egedal station og tæt på Frederikssundsvej.
Ejendommen fremstår moderne, beklædt med træpaneler og store vinduespartier.
Ejendommens stueetage benyttes til erhvervslejemål og lejemålene tilby der mange anvendelsesmuligheder. Dette omfatter bl.a.: butik, café, frisør, klinik og liberalt erhverv.
To erhvervslejemål på hhv. 94 m2 og 104 m2 udbydes til leje.
SØREN KOPP Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.
“Det er vigtigt at være opmærksom på en eventuel momsreguleringsforpligtelse allerede i due diligence-fasen, så dette forhold kan håndteres korrekt, ligesom en købers eventuelle overtagelse af reguleringsforpligtelsen bør undersøges nærmere.”
EJENDOMSADVOKATENVi har tidligere skrevet om moms ved køb og salg af byggegrunde. I denne uges artikel kommer vi nærmere ind på momsreguleringsforpligtelsen i forbindelse med salg af en nyopført bygning.
Salg af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms. Denne fritagelse finder ikke anvendelse på levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord samt byggegrunde. Ved levering af en ny bygning gælder særligt, at der typisk vil være en momsreguleringsforpligtelse, hvis momsen ved anskaffelsen af den faste ejendom, herunder byggeomkostninger i forbindelse med opførelsen, er blevet fradraget. Dette beskriver vi nærmere nedenfor.
En bygning er ’ny’ ved i) første indflytning eller ibrugtagning, eller ii) ved salg efter indflytning eller ibrugtagning, der sker mindre end fem år efter færdiggørelse.
Udgangspunktet for den momsmæssige behandling af ejendomstransaktioner, der omfatter nye bygninger, er derfor, at der er tale om en momspligtig transaktion. Udover at være en momspligtig transaktion, vil der på nye bygninger typisk
være en momsreguleringsforpligtelse. Det er vigtigt at være opmærksom på en eventuel momsreguleringsforpligtelse allerede i due diligence-fasen, så dette forhold kan håndteres korrekt, ligesom en købers eventuelle overtagelse af reguleringsforpligtelsen bør undersøges nærmere.
Som bygherre (og eventuelt senere som sælger) er det relevant at have taget stilling til bygningens påtænkte anvendelse inden opførelsen påbegyndes. Hvis en bygning opføres med henblik på salg i en ikke-udlejet tilstand, kan det for bygherren nemlig være en fordel at lade sig momsregistrere frivilligt, således at momsen på køb af grund og afholdte byggeomkostninger kan fradrages. I sådanne tilfælde vil momslovens regler om regulering for investeringsgoder træde i kraft. Reglerne har til formål at sikre, at det anvendte momsfradrag i forbindelse med større anskaffelser afspejler den faktiske anvendelse. Reguleringsperioden for fast ejendom er ti år. Overordnet set betyder disse regler, at den moms, man har fradraget i forbindelse med opførelsen af bygningen, også afspejler den faktiske brug efter færdiggørelse.
Den fradragne moms vil som udgangspunkt skulle reguleres ved salg eller overdragelse af ejendommen. Momsen behøver dog ikke at blive reguleret, hvis køberen kan overtage reguleringsforpligtelsen.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at reglerne for ændret anvendelse af investeringsgoder, herunder fast ejendom, blev ændret fra 1. juli 2021. Efter ændringen kan momsreguleringsreglerne ikke anvendes, hvis anvendelsen af en fast ejendom ændres fra en momspligtig anvendelse til en momsfritaget anvendelse – for eksempel ved ændring fra erhvervsmæssig udlejning til boligudlejning. I disse situationer vil der i stedet skulle betales udtagningsmoms. Udtagningsmomsen beregnes på grundlag af ejendommens markedspris på tidspunktet for udtagningen.
Anvendelsen af reglerne om momsreguleringsforpligtelsen gælder også i de tilfælde, hvor bygherre har haft delvist fradragsret i forbindelse med opførelsen af ejendommen, herunder i de tilfælde, hvor den delvise fradragsret forhøjes eller nedsættes i løbet af reguleringsperioden. Vi anbefaler, at man som køber bør søge kvalificeret rådgivning i forbindelse med ejendomstransaktioner, så man kan afdække og håndtere eventuelle momsmæssige risici før en overdragelse finder sted.