Ejendomme by Partnermedier

EJENDOMME TORSDAG 08.09.2022 ANNONCETILLÆG ERHVERVSEJENDOMME GÅR FRI AF INDGREB MOD LEJESTIGNINGER Læs mere side 3 DET RUMLER MED URO OM VÆRDIEN AF EJENDOMME Læs mere side 4-5 TOPMØDE TIVOLI CONGRESS CENTER | 03.11 Lars NATIONALBANKDIREKTØRRohdeMathieu Elshout HEAD OF SUSTAINABILITY & IMPACT INVESTING HOS PATRIZIA AG Christian Rabjerg Madsen INDENRIGS- OG BOLIGMINISTER

C132484DistribueretUdgiver:

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk

i samarbejde med Berlingske Media www.businessreview.dkHold dig opdateret, følg din branche her Medlem af

K ære IndholdetLæseridenne

Forsidefoto Unsplash, Kasper Rasmussen

3 NYHILLERØDHURTIGEKLARMEDPLANFORBYDELVEDSUPERSYGEHUS

TRODS OPBREMSNING I BYGGERIET

På både aktie- og obligationsmarkederne var årets andet kvartal gyseligt. Derimod klarede ejendomsmarkedet i verdens metropoler sig godt. Omsætningen i globale byer steg med 10 pct. i forhold til samme kvartal sidste år, og der var også et plus på priserne, fremgår det af en ny rapport fra det amerikanske finanshus MSCI. Men lige netop i Norden ser det mindre lyst ud. Her lå omsætningen 7 pct. lavere end sidste år. Der er dog ingen grund til uro, vurderer Joseph Alberti (billedet), analysechef i EDC Erhverv Poul Erik Bech. Han ser situationen som en følge af, at de nordiske markeder har klaret sig bedst under coronatidens tumult. “De byer, der registrerede et hurtigere væksttempo sidste år, var også dem, der bremsede mest i 2022. Væksten tog til i Paris og de nordiske hovedstæder i årets andet kvartal, men prisstigningerne i Norden er på lidt under gennemsnittet af andre globale byer. Det kan skyldes, at nogle af de andre byer har oplevet et større fald i corona-årene, og derfor har en større vækst nu, hvor priserne omvendt er steget meget over de seneste år i Danmark, og derfor nu er bremset mere op. Udviklingen skal altså ses i lyset af, at vi kom fra et super udgangspunkt, og derfor er priserne fortsat på et højt niveau,” siger Joseph Alberti, som dog tror, at priserne kan sætte sig. ”At priserne er steget indtil dette punkt, burde ikke komme som en overraskelse, da priser på ejendomstransaktioner har en tendens til at tilpasse sig langsommere end andre investeringsaktiviteter. For øjeblikket er transaktionsvolumen over præ-pandemiske niveauer, hvilket indikerer, at likviditeten er ebbet ud, men ikke drænet fuldstændigt,” siger han.

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk Grafisk produktion Victor Berg Vestergaard, victor@partnermedier.dk

RAMBØLL OPNÅR HØJ VÆKST

udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og Godinspiration.læselyst!

Den store, danske ingeniørvirksomhed Rambøll øgede i første halvår sin omsætning med 10,4 pct. Heraf var 8,4 procentpoint organisk vækst, det vil sige eksklusiv af effekten af tilkøb. Der var tale om den højeste organiske vækst over de seneste ti år, oplyser selskabet. Resultatet kommer på trods af, at byggeriet er bremset op. Der er stadig god efterspørgsel efter bæredygtigt byggeri, og så er Rambøll også store inden for den grønne omstilling i energisektoren – konkret såkaldt power to x, hvor vindmøllestrøm bliver lageret. Rambøll ser da også optimistisk på fremtiden. ”Med krigen i Ukraine og den globale inflation og krise i forsyningskæden oplever vi en periode med økonomisk usikkerhed, som kræver, at virksomheder som Rambøll aktivt tilpasser sig udviklingen. Disse udfordrende omstændigheder gør overgangen til en mere bæredygtig økonomi for fremtidens generationer endnu mere presserende,” udtaler koncernchef Jens-Peter Saul (billedet). “EU’s plan om at gøre sig uafhængig af russisk olie og gas vil også øge investeringerne i grøn energi og energieffektivitet og fremme yderligere forskning og udvikling af brint for at forbedre energiuafhængigheden på lang sigt. Og USA har netop vedtaget en historisk klimaaftale, som vil betyde store muligheder for grønne virksomheder,” uddyber han. For det samlede år 2022 forventer Rambøll øget vækst og indtjening i forhold til 2021. I 2025 forventer Rambøll at nå en omsætning på 17 mia. kr. og at beskæftige godt 20.000 medarbejdere.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD2 EJENDOMME

Favrholm Stadionkvarter bliver navnet på det boligkvarter, der skal opføres i forbindelse med Nyt Hospital Nordsjælland og den kommende s-togsstation Favrholm i Hillerøds sydlige udkant. Efter en høringsrunde har kommunen nu vedtaget en masterplan for kvarteret, oplyser den. ”Det er knap tre år siden, vi første gang løftede sløret for ambitionerne for området, og nu står vi her med en færdig masterplan til et virkelig spændende område. Vi har sammen med udviklingsselskabet Stadionkvarter Favrholm ApS arbejdet på at skabe et område, hvor hele det nye stadion og en sportsfælled bliver midtpunktet i kvarteret. Visionen er at gøre det til ’bydelens dagligstue’ eller stedet vi mødes både til store events og til den daglige fodboldtræning, anden sport og andre aktiviteter,” udtaler borgmester Kirsten Jensen (S). Udviklingen af området fortsætter de kommende år. Stadion og de første boliger forventes at stå færdig omkring 2027, hedder det i en pressemeddelelse. Næste skridt i udviklingen er, at udviklingsselskabet på vegne af Hillerød Kommune udbyder en arkitektkonkurrence for stadion og de nærmeste omgivelser. Samtidig med vedtagelsen af masterplanen godkendte politikerne i Hillerød Kommune derfor også programmet for Fodboldklubbenarkitektkonkurrencen.FCNordsjælland har også været en aktiv spiller i tilblivelsen af Favrholm Stadionkvarter. Klubben vil flytte træning og administration til den nye bydel, mens førsteholdets hjemmekampe skal fortsat spilles i Farum.

farveafvigelser.ogtrykfejlevt.forforbeholdtagerVi

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

AF FORSPRINGET I 2022

DE NORDISKE EJENDOMSMARKEDER HAR TABT NOGET

Proprco/AI Arikitekter/Gegl

Visualisering: PR-foto: EDC Erhverv Poul Erik Bech PR-foto: Rambøll

Derfor kunne vi i Blue Capital egentlig være ganske tilfredse. Siden 2010 har vi udbudt næsten 100 ejendomsprojekter med butikslejemål, og vi er på vej med flere projekter. Med indgrebet bliver vores projekter relativt set mere attraktive for investorer, fordi investeringer i erhvervslejemål de næste to år får en ekstra fordel frem for investeringer i udlejningsboliger, der bliver ramt af indgrebet.

For to uger siden indgik S-regeringen og de tre støttepartier (SF, Radikale og Enhedslisten) en aftale om at fastsætte et loft på 4 procent for huslejestigninger de kommende to år. Indgrebet gælder udelukkende nyere eller istandsatte boliger, og formålet er ifølge partierne at beskytte lejere mod inflationen, som har rundet 8 procent og dermed ligger på det højeste i fire årtier. Indgrebet kommer foreløbig IKKE til at gælde erhvervslejemål, fx butikslokaler.

ERHVERVSEJENDOMME GÅR FRI AF INDGREB MOD LEJESTIGNINGER

Skader dansk økonomi Alligevel vurderer vi indgrebet som meget problematisk. Det kan nemlig skade hele ejendomsbranchen, og det undergraver nogle af de retsprincipper, som vores økonomiske system – og dermed vores velstand og velfærd – er baseret på. Med indgrebet vil staten sætte private aftaler – lejekontrakter indgået mellem udlejere og lejere – ud af kraft. Den slags ser vi heldigvis kun meget, meget sjældent i et retssamfund som det danske. Flere organisationer har peget på, at der kan være tale om ekspropriation – staten forhindrer udlejerne i at få indtægter, som de ifølge lejeaftalerne er berettigede til. Dermed påfører staten udlejerne et betragteligt værditab – og indirekte er helt almindelige danskere blandt udlejerne, fordi deres pensionsselskaber har investeret i boligejendomme. Tredje indgreb i træk Samtidig risikerer vi, at hele ejendomsbranchen bliver ramt. Gennem en del år – og under skiftende regeringer – er det lykkedes at få gjort Danmark til et attraktivt sted at investere i ejendomme, og vi har til dato trukket talrige udenlandske investorer til. Derfor er der de seneste år blevet renoveret boliger og ikke mindst bygget nyt og klimavenligt for mange, mange milliarder, både boliger og erhvervsejendomme. Til stor fordel for helt almindelige danskere, for byggebeskæftigelsen og for hele vores samfund. Nu bliver udviklingen imidlertid skruet tilbage. Det bliver mindre attraktivt at investere i danske boliger – og måske værst af alt: Investorer og udlejere kan ikke længere regne med de kontrakter, de indgår i Danmark. Det er værd at bemærke, at indgrebet er det tredje på blot to-tre år. Først gjorde det såkaldte Blackstone-indgreb det mindre attraktivt at renovere ældre boliger, siden skulle ejendomsbranchen betale en del af milliardregningen for Arne-pensionen (med fremrykket skat på mulige værdistigninger). Med indgrebet må mantraet om, at investering i fast ejendom beskytter mod inflation, tages op til revision. Mantraet er således alene gældende for erhvervsejendomme, men ikke længere for alle typer fast ejendom.

EJENDOMSINVESTERINGS-RÅDGIVEREN

Hastværk er lastværk Selv om den politiske aftale omfatter titusindvis af boliger, balancerer på kanten af ekspropriation og kan skade både ejendomsbranchen og den samlede, danske økonomi, så lægger regeringen op til at haste forslaget igennem Folketinget. Altså uden fx den normale høringsproces, som ellers er et vigtigt element i vores demokrati. Høringsforløbet sikrer mod fejl og skavanker i nye love, fordi organisationer og eksperter kan nå at komme med beregninger, analyser og vurderinger. At loven skal hastes igennem, er ekstra ærgerligt i kølvandet på forløbet med varmechecken. Den skulle hjælpe danskere, der blev ramt af de kraftige og pludselige stigninger i prisen på naturgas. Men som pressen flittigt har kunnet skildre, er checken landet hos millionærer, hos borgmestre, hos studerende med minimalt varmeforbrug og i husstande, der slet ikke har naturgas. Til gengæld må mange husstande med naturgas se forgæves efter checken på grund af administrativt bøvl og forviklinger. Endelig kan det diskuteres, om det midlertidige lejeloft for boliger overhovedet er rimeligt. Den nuværende lov med lejestigninger efter inflationen blev vedtaget med støtte fra udlejere og lejere, og loven erstattede regler med fx trappeleje med årlige stigninger, typisk på 3 procent. I adskillige år efter lovændringen i 2015 har inflationen været markant under 3 procent, og derfor har lejerne i årevis haft fordel af loven.

3ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME MARTIN KIBSGAARD JENSEN Direktør, cand.scient.pol. Blue Capital A/S

Regeringens indgreb mod kraftige huslejestigninger er rettet mod boliger og rammer derfor ikke erhvervslokaler. Indgrebet udspringer af et ønske om at beskytte udvalgte grupper mod den høje inflation, men af flere grunde er det et yderst problematisk forslag.

Indtjeningen truet Begivenhederne i denne uge lægger nye lag til at en bekymring blandt myndigheder og økonomer, som især har samlet momentum her i 2022: Er den høje værdiansættelse af investerings- og erhvervsejendomme, vi har set de seneste år, Ifølgeholdbar?teorien skulle allerede rentestigningen tage toppen af ejendomsværdierne. Mens renten på statsobligationer har været negativ, har investorerne stillet sig tilfredse med meget lave afkast på deres ejendomsinvesteringer. Kunne de få 2 eller 3 pct. i afkast på ejendommen, var det trods alt bedre end minus 1 pct. på obligationen. Men det stadigt mere påtrængende spørgsmål er, om også den indtjening på ejendommene, som afkastprocenten beregnes ud fra, er truet. Indtil nu har en tårnhøj beskæftigelse og sunde privatøkonomier betydet, at der var god efterspørgsel på både erhvervs- og boliglejemål. Tomgangen er lav. Men det er ikke givet, at det varer ved på den måde. Det er ikke kun købmænd i mindre byer, der lider under de høje energipriser. Mange andre virksomheder gør det også – for slet ikke at tale om de private forbrugere. Selv hvis de bliver i lejemålene, er det ikke givet, at de har råd til at betale den husleje, ejendommenes ejere har budgetteret med.

Af Sten Thorup Kristensen Disse linjer er skrevet mandag formiddag, hvor den store nyhed var, at aktiemarkedet faldt med et par procent. Det skete på baggrund af den russiske udmelding fredag eftermiddag, efter fondsbørsens lukketid, om, at Rusland på ubestemt tid lukker for gastilførslen gennem rørledningen Nord Stream 1. På aktiemarkedet kan man straks se det, når investorerne frygter dårligere tider. På ejendomsmarkedet ser man det først senere, fordi der er så få handler. Men også ejere af ejendomme kommer til at betale en pris for energikrisen. Lejere vil være nødsaget til at dreje nøglen om, eller de vil bede om midlertidigt afslag eller henstand i huslejen. Alvoren i dette kunne man se i et par andre nyheder mandag. I Berlingske gav De Samvirkende Købmænd udtryk for, at de høje elpriser kan tage livet af lokale købmandsforretninger. 300 Daglig’Brugser understregede samme pointe ved symbolsk at holde lyset slukket i tre minutter fra kl. 12. ”Vi vil råbe politikkerne op og gøre dem opmærksomme på, at der må gøres noget, hvis de små butikker skal overleve,” sagde Anders Kaa fra brugsforeningen i Birkelse til dr.dk.

Vismænd foreslår stramning Bekymringen for ejendomsværdier handler ikke så meget om ejendomsselskaberne selv. Det er mere de mulige afledte effekter, hvis priserne falder, der er er på dagsordenen. Især de afledte effekter over for banker og Derealkreditinstitutter.økonomiskevismænd skænker normalt ikke erhvervsejendomsmarkedet mange tanker, men i forårsrapporten – offentliggjort den 31. maj – fik det mere fyldig omtale. Vismændene anførte, at der er cirka lige så store udlån til erhvervsejendomme, som der er til almindelige ejerboliger. Og at det historisk set oftere har været erhvervsejendomme end ejerboliger, der har givet problemer for den finansielle sektor. Derfor, mener vismændene, bør man overveje at stramme udlånsreglerne til erhverv, så der f.eks. bliver sat grænser for brugen af afdragsfrihed, på samme måde som der gør over for ejerboliger. ”Hvis formålet med lånebegrænsninger er at sikre den finansielle stabilitet, forekommer det (…) som udgangspunkt naturligt, at udlån til erhvervsejendomme underlægges samme makroprudentielle regulering som udlån til ejerboliger,” som vismændene formulerede det. Det er ikke kun dagligvarebutikker i mindre byer, der er ramt af energipriserne. Det gælder alle butikker, der er afhængige af f.eks. kølediske. Billedet er fra Torvehallerne i København. Foto: Flickr. / Ben, Torvehallerne

Jo mere inflation og energikrise udvikler sig, jo større usikkerhed er der om, hvorvidt de høje ejendomsværdier kan holde. Det skaber igen bekymring om långivningen til ejendomme. Vismænd foreslår udvidet regulering, alt imens Finanstilsynet har fået travlt med at håndhæve den regulering, der allerede findes.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD4 EJENDOMME

DET RUMLER MED URO OM VÆRDIEN AF EJENDOMME

Krav til DLR Både Ringkjøbing Landbobank og Nykredit Bank slap med venlige påmindelser om, at de skulle finde tilbage til en udlånsvækst på under 20 pct. Det vil formentlig også ske helt af sig selv for begge de to banker, da væksten i udlånsmarkedet er aftaget. Derimod var tilsynets tålmodighed åbenbart anstrengt, da det i sidste uge beskrev, at DRL Kredit i en længere periode, nemlig fra tredje kvartal 2018 til fjerde kvartal 2021, har overskredet grænsen for udlånsvækst til Vedboligudlejningsejendomme.enstikprøvekontrolfandt Finanstilsynet, at DLR især ved udlån til mindre boligudlejningsejendomme ikke har en tilstrækkelig tydelig kreditrisikoprofil. Oversat til jævnt dansk: Tilsynet mener, at DLR har været for uforsigtig med at tage nye kunder ind i den periode, hvor boligbyggeriet boomede.

5ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME

”Vi kan i Nykredit oplyse, at vi er glade for at hjælpe både vores eksisterende og nye kunder med at øge deres aktivitet. Primært har vi oplevet vækst i vores bankudlån til stærke erhvervskunder, men der har også været vækst til privatkunder. Væksten kommer både fra nye og eksisterende kunder, og en del af væksten er til kortvarig mellemfinansiering. Vores bankudlånsvækst er spredt på en række forskellige sektorer, og ejendomssektoren udgør kun en lille andel,” oplyser Nykredit i en mail til EJENDOMME.

Finanstilsynet løfter pegefingeren Det gør ikke bekymringen mindre, at der de seneste år har været særdeles god gang i udlånet, herunder også til bolig og erhverv. Dét har fået Finanstilsynet til at spidse blyanten. En del af den nye regulering af banker og realkreditinstitutter efter finanskrisen var de såkaldte tilsynsdiamanter. Et af punkterne i dem er, at det enkelte institut højest må have en udlånsvækst på 20 pct. om året. Indtil nu har denne regel ikke rigtigt været relevant. Men det er den blevet oven på coronakrisen, hvor der var fuld gang i nybyggeri og renoveringer, samtidig med, at mange virksomheder var i det ekspansive hjørne, mens andre konverterede de lån, de havde fået som en del af hjælpepakkerne, til banklån. Efter sommerferien har Finanstilsynet meddelt, at først Ringkjøbing Landbobank, derefter Nykredit Bank, har overskredet udlånsloftet. For Ringkjøbing Landbobank blev prioritetslån angivet som en af årsagerne til den usædvanlige vækst. For Nykredit har det tilsyneladende mindre betydning.

Det skal der rettes op på, skriver Finanstilsynet i sin tilsynsredegørelse om DLR Kredit: ”De konstaterede mangler i instituttets kreditpolitik kombineret med den længerevarende overskridelse af tilsynsdiamantens pejlemærke for udlånsvækst til erhverv med boligformål udgør en forøget risiko. DLR får en risikooplysning herom. DLR skal foretage en stikprøvegennemgang af eksponeringer inden for udlån til privat boligudlejning med henblik på at vurdere, om instituttet har afsat nok kapital til dækning af den forøgede risiko på dette udlånssegment.”

Det er ikke kun dagligvarebutikker i mindre byer, der er ramt af energipriserne. Det gælder alle butikker, der er afhængige af f.eks. kølediske. Billedet er fra Torvehallerne i København. Foto: Flickr. / Ben, Torvehallerne

Mange danskere vælger fortsat at bo til leje, og andelen af ledige lejeboliger er det seneste år faldet med 0,8 procentpoint. Det betyder, at tomgangen nu er nede på 3,3 procent, viser EjendomDanmarks seneste tomgangsrapport. ”Vi har brug for flere boliger, og derfor er det ekstremt vigtigt, at alle indgreb holdes op mod risikoen for, at det sætter byggeriet i stå,” siger adm. direktør Peter Stenholm, EjendomDanmark.

Øget efterspørgsel på nordjyske lejeboliger

I Region Nordjylland er chancerne for at finde en ledig lejebolig størst, men i løbet af det seneste år er der blevet væsentligt færre at vælge imellem. Tomgangsopgørelsen viser nemlig et fald på 1,1 procentpoint på blot ét år, og således ligger tomgangen nu på 6,0 % i den nordjyske del af ”Somlandet.den største by i regionen er Aalborg naturligvis et trækplaster, og her har der været gang i byggekranerne. Tomgangen falder både i Aalborg og i den resterende del af Nordjylland,” siger Peter Stenholm.

Hovedstadens lejeboliger er de mest eftertragtede I hovedstaden går man endnu engang et efterår i møde, hvor kun få lejeboliger står tomme. Tomgangsprocenten her ligger på blot 2,3 %, hvilket betyder, at det fortsat er i denne del af landet, at der er færrest ledige lejeboliger. Det er et fald på 1,4 procentpoint sammenlignet med samme tidspunkt sidste år. ”Hovedstaden er stadig det område, hvor efterspørgslen

Der er fortsat mangel på lejeboliger over hele landet, viser en analyse fra EjendomDanmark. Derfor er det vigtigt, at der fokuseres på at skabe bedre rammer for flere boliger fremfor at gøre det modsatte.

DET DANSKE LEJEMARKED ER FORTSAT PRÆGET AF BOLIGMANGEL

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD6 EJENDOMME

på lejeboliger er størst. Det bliver særligt tydeligt i overgangen fra sommer til efterår, hvor mange starter en ny tilværelse i hovedstaden, men mange leder også forgæves efter en lejebolig. Tallene bekræfter, at der er behov for, at vi får bygget endnu flere lejeboliger, så vi kan imødekomme den store interesse for at bosætte sig netop her,” siger Peter Stenholm. Han peger også på, hvad der bl.a. kan være med til at afhjælpe de få ledige lejeboliger: ”Det er først og fremmest vigtigt, at man får tiderne for byggesagsbehandlinger ned, men også at den planlagte ændring i byggeloven om betingede byggetilladelse ikke gennemføres. Det vil forsinke byudviklingen og påvirke boligudbuddet. Det nye huslejeloft ventes også at have en stor betydning for muligheden for at igangsætte nye byggerier.”

Fælles for dem alle er, at de omkranser et rum, der er tænkt som et samlingspunkt for beboerne. Klyngerne bindes parvis sammen af en stillegade med fællesarealer, legepladser og fælles skure, hvor beboerne f.eks kan dele haveredskaber, lige som der kan skabes mødesteder og deleøkonomien kan understøttes. Vi opfører også, ligesom i flere af vores øvrige byggerier, et bydelshus efter vores Nærværskoncept.

Vi har haft en særdeles tæt og visionær dialog med Høje Taastrup Kommune om hele projektet. Det har vi, da der jo ikke blot er tale om et enkeltstående byggeri, men etablering af en helt ny bydel, hvor vi ønsker at være med til at skabe de bedst mulige rammer for liv, hvad enten, der er tale om man flytter ind i den ene eller anden af vores boliger.

Som bygherre og ejendomsudvikler gælder det om at være åben over for nye og spændende muligheder. Derfor ser vi i Ikano Bolig frem til for alvor at komme i gang med et meget spændende projekt, som vi har udviklet sammen med Høje Taastrup Kommune. Netop et tæt samarbejde med såvel politikere som embedsmænd i de kommuner, vi arbejder i, anser vi for helt afgørende for et godt resultat. Det har det i høj grad også været i forbindelse med det projekt, vi netop nu er ved at udvikle på den såkaldte Rådhusgrund i Høje Taastrup. Her er vi i gang med at udforme det, man vel bedst kan definere som en moderne landsby. De 300 boliger, vi skal opføre, kommer nemlig til at ligge midt i et område, der afgrænses af Roskildevej mod nord og den eksisterende Høje Taastrup Landsby mod syd. Tryg, nær og varieret bebyggelse Planen er, at når det gamle rådhus skal rives ned, skal der opføres cirka 30.000 kvm. boligbyggeri på den i alt 100.000 kvm. store grund. Hos Ikano Bolig ønsker vi at udvikle bomiljøer i samspil med de eksisterende omgivelser, og med Høje Taastrup Landsby som nabo, ligger det os helt naturligt at gentænke den klassiske landsby i et helt nyt byggeri. Ud over at arbejde med landsbyens rumlige kvaliteter samt variation i form og materialer, giver det os også mulighed for at arbejde med en høj grad af social bæredygtighed, da vi ønsker at skabe en bred vifte af opholds- og mødesteder inde i området. Et af landsbyens kendetegn er jo nemlig nærhed, tryghed og variation.

Derfor opfører vi 16 boligklynger med hvert sit udtryk.

Sammen med kommunen har vi endvidere et klart fokus på biodiversitet. Her sigter vi efter at skabe de bedst mulige levesteder for dyr og planter, som samtidig understøtter kommunens strategi for udvikling af bynatur. Det opnås blandt andet i form af det parklignende fællesareal med en sø, der skaber rammerne for et varieret plante- og dyreliv og på den bedst mulige måde lader sig integrere i det eksisterende landsbymiljø. Et miljø, hvor det er godt samt trygt at bo og leve. Det er en ambitiøs plan, men vi arbejder også sammen med en ambitiøs kommune.

7ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME EN NY BYDEL INSPIRERET AF DEN GAMLE LANDSBY

Vi skaber en helt ny bydel Bydelshuset er med til at fremme fællesskaber blandt mennesker på tværs af bebyggelsen, og som noget nyt arbejder vi med, at det delvis skal opføres af genbrugsmaterialer. Vi er i gang med at afklare, om vi kan bruge genbrugsmaterialer fra det fra det eksisterende rådhus. Dermed går social bæredygtighed og bygningsmæssig bæredygtighed hånd i hånd. Blandt andet også fordi, vi anvender en del træ i byggeriet.

NIELS BLOM Senior udviklingschef i Ikano Bolig

Meget høje ambitioner Blandt andet derfor har vi skabt et helt nyt koncept vi kalder for en generationsbolig. Det er en ejerbolig i to plan, hvor der er mulighed for at to familier kan bo sammen. Det kan f.eks. være to generationer eller to familier, der kender hinanden. Under alle omstændigheder er det en boligtype, som vi har oplevet en stigende efterspørgsel på.

EJENDOMSUDVIKLEREN “

Morten

KAN SPÆNDE BEN FOR EJENDOMSBYGGERIET

Det gælder særligt i forbindelse med risikoen for en konjunkturforværring med bl.a. stigende tomgang, faldende lejeniveauer, stigende renter, stigende afkastkrav, faldende finansieringslyst fra institutterne, økonomisk pressede investorers frasalg af ejendomme til lave priser og kreditinstitutternes reelle overtagelse af mange ejendomme.

En ny vejledning fra Finanstilsynet om lån til udlejningsejendomme og ejendomsprojekter er på trapperne. I vejledningen fremsættes en lang række krav, som i sidste ende kan føre til mindre belåning og et fald i ejendomsbyggeriet. Det mener EjendomDanmark og Finans Danmark.

Marott Larsen, underdirektør fra EjendomDanmark. En anden sideeffekt ved vejledningen kan være, at den danske finansielle sektors markedsandel for finansiering af udlejningsejendomme vil falde og gøre plads til andre alternative finansieringsformer som for eksempel udenlandske virksomhedsobligationer, pantebreve og lignende. Her vil der ikke nødvendigvis være samme sikkerhed som det nuværende belåningssystem, lyder det fra BådeEjendomDanmark.FinansDanmark og EjendomDanmark mener, at der er behov for en gennemgribende ændring af vejledningen, hvor der bliver tale om et inspirationskatalog for institutterne frem for en detailregulering.

Om vejledningen Vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter er baseret på Finanstilsynets erfaringer med god praksis i penge- og realkreditinstitutter. Den tager højde for, at der kan være væsentlige risici forbundet med finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter.

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD8 EJENDOMME

NY VEJLEDNING

Under overskriften ”Vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter” vejledes banker og realkreditinstitutter i, hvordan de bør være tilpas forsigtige ved finansiering af kunders udlejningsejendomme og projekter med udvikling eller opførelse af ejendomme, der skal udlejes eller sælges. Baggrunden for vejledningen er ifølge Finanstilsynet at sikre, at kreditinstitutterne – som det har været tilfældet i tidligere krisetider - undgår større tab i forbindelse med finansieringen. ”Under Finanskrisen var der lån, som ikke skulle være givet. I det her tilfælde har Finanstilsynet dog valgt at rulle frem med den store kanon og lægger op til noget, der allermest ligner lovgivning. Ejendomsbranchen er i forvejen meget tung reguleret både fra dansk side og EU, og en vejledning som denne vil ødelægge mere end det gavner,” siger Morten Marott Larsen, underdirektør i EjendomDanmark.

Vidtgående detailregulering I vejledningen listes ca. 120 krav op, der ”bør” opfyldes, og ca. 80 krav, der ”skal” opfyldes. Finans Danmark mener, det er et udtryk for en vidtgående detailregulering af rammerne for bankernes og realkreditinstitutternes kreditpolitik, forretningsgange og procedurer. ”Det er selvfølgelig vigtigt at forebygge kriser på ejendomsmarkedet, og vi bakker også op om, at der skal være ordentlighed i långivningen, og at det skal foregå på forsvarlig vis. Men det håndteres allerede inden for de givne rammer i ledelsesbekendtgørelsen,” siger Peter Jayaswal, direktør for realkredit og ejendomsfinansiering i Finans Danmark.

Færre belåningsmuligheder Træder vejledningen i kraft i sin nuværende form, vil det blandt andet medføre en risiko for en kraftig forringelse af finansieringsvilkårene for ejendomsbranchen, mener Finans Danmark. I vejledningen er der for eksempel krav til størrelsen af kundernes egenkapital og egenfinansiering og krav til sikkerhedsmargen i forhold til indtægterne fra kundernes planlagte salg og udlejning ved finansiering af Deejendomsprojekter.vidtgåendekrav vil i mange tilfælde afskære realkreditinstitutterne fra at yde lån op til lånegrænsen, lyder vurderingen fra Finans Danmark. ”For belåning af en nybygget boligudlejningsejendom nær København vil et krav om positiv likviditet ved 30 års afvikling og fast rente i 30 år, reducere belåningsgraden fra 80 procent til 60 procent. Krav om yderligere sikkerhedsmargen på 25 procent for udlån til disse ejendomme, vil reducere belåningsgraden til godt 40 procent. Det ser vi som en ganske voldsom reduktion af belåningsmulighederne for en helt nybygget boligudlejningsejendom nær København,” siger Peter Jayaswal.

Morten Marott Larsen (tv), underdirektør i EjendomDanmark, og Peter Jayaswal (th), direktør for realkredit og ejendomsfinansiering i Finans Danmark, mener at der er behov for en gennemgribende ændring af en ny vejledning fra Finanstilsynet.

Fald i boligbyggeri Hos EjendomDanmark frygter man også, at de mange krav vil betyde en forringelse for ejendomsbranchen. ”Selvom enkelte forslag isoleret set kan være fornuftige nok, får den samlede vejledning karakter af en al for lang tjekliste, der skader sunde og fornuftige ejendomsinvesteringer. Man kan frygte, at vejledningen vil medføre et fald i boligbyggeriet i områder med stor efterspørgsel på boliger, og det vil i sidste ende presse både bolig og lejepriser op,” siger

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD10

11ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD12

13ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD EJENDOMME

ANNONCETILLÆG OG SPONSORERET INDHOLD14 EJENDOMME

Podcasten er produceret i samarbejde med Boligsiden.dk og Partnermedier. Boligkvarteret udkommer månedligt og er tilgængelig via Boligsiden.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.

Boligkvarteret er en helt ny podcast, hvor eksperter og økonomer taler om den aktuelle udvikling i boligmarkedet og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til boligejere.

NYSGERRIG PÅ BOLIGMARKEDET? LYT MED – DET TA’R KUN ET KVARTÉR