Landets største bank har reduceret sit kontorareal i Storkøbenhavn med over en fjerdedel. Det har udløst betydelige CO2-besparelser – og sikret banken den nystiftede Bæredygtighedspris fra foreningen Dansk Facilities Management. Det oplyser foreningen i en pressemeddelelse.
I samarbejde med ISS, der i en årrække stået for bl.a. ejendomsdrift og intern service i hele bankkoncernen, har Danske Bank reduceret antallet af kvadratmeter med 27,3 pct. i forhold til de hidtidige arealer. Det udløser en årlig energibesparelse på 5800 MWh samt en mindsket CO2udledning på 471 tons. Projektet vandt efter en afstemning blandt DFM’s medlemskreds.
Danske Bank indledte de første overvejelser i 2019 og satte fart på projektet, da corona-nedlukningerne udløste omfattende hjemmearbejde: Det gav god mening at realisere planerne, når bygningerne stod tomme.
”Pandemien satte turbo på omstillingen til fleksibelt arbejde med ugentligt hjemmearbejde og delepladser i Danske Bank. Det ledte til, at vi kunne opsige fire lejemål. Vi er meget glade for prisen, som giver en saltvandsindsprøjtning til vores arbejde med at tilpasse vores ejendomsportefølje til nye måder at arbejde på,” udtaler Taid Qazi, global ejendomschef i Danske Bank. Danske Bank undersøger, hvordan erfaringerne kan bruges andre steder blandt koncernens 21.700 ansatte, hovedsageligt i Norden og Baltikum.
Dansk Facilities Management blev oprettet i 1991 og omfatter såvel private virksomheder, kommuner, regioner og statslige virksomheder som leverandører, rådgivere, forskere og studerende inden for Facilities Management eller ejendomsdrift.
CASAs ejer ActivumSG overtog i sommer KPC for at sammenlægge de to ejendomsudviklere og totalentreprenører. Nu er arbejdet med at smelte virksomhederne sammen kommet så langt, at man har valgt et fælles navn: Fra 1. oktober hedder koncernen Nordstern, og et nyt logo genbruger de grønne og blå farvetoner fra de to tidligere logoer. ”Ønsket har været at reflektere både arven fra CASA og KPC og de klare fællestræk, kunder og leverandører i begge virksomheder vil kunne genkende: Soliditet, ordentlighed og ansvarlighed,” oplyser selskabet i en pressemeddelelse. ”Vi har ledt efter et navn, der dækker arven fra både CASA og KPC, og det vi sammen kan. Med Nordstern vil vi gerne vise klare styrker med dybe, danske rødder. Vi er kendt for, at vi står fast – også når tingene bliver svære – og for at sætte nye standarder for, hvordan man bygger danskernes boliger og kontorer,” udtaler Torben Modvig (billedet), der kommer fra CASA og nu er CEO for Nordstern.
CASA blev grundlagt i 2006 og havde i 2021 en omsætning på over 3 mia. kr. og mere end 250 ansatte. I sommeren 2021 blev CASA købt af en fond under den paneuropæiske ejendomsfond ActivumSG. I maj offentliggjorde ActivumSG og ejerkredsen bag KPC en betinget handel, der skal ende med fusionen af CASA og KPC. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen godkendte fusionen samme måned. KPC havde i 2021 en omsætning på 2,3 mia. kr. og 160 medarbejdere.
Tilsammen havde selskaberne altså en omsætning på 5,3 mia. kr. og 410 ansatte. Til sammenligning havde f.eks. MT Højgaard en omsætning på 7,2 mia. kr., men lang flere ansatte, nemlig 2785.
Efter fem år har en sag om ekspropriation af et areal i Glostrup Kommune, som bliver anvendt i tilknytning til anlægget af Københavns Letbane, fundet sin afslutning.
Men sagsøgeren – og alle andre, som håbede på at begrænse ekspropriationer – måtte gå skuffede hjem fra Højesteret forrige mandag: Retten gav letbaneselskabet medhold, som Østre Landsret også havde gjort forinden.
Da Hovedstadens Letbane i 2017 lagde billet ind på arealet, lå det ubrugt hen. Men ejeren insisterede på, at han havde større planer med det, og at letbaneselskabet lige så vel kunne have anvendt et kommunalt areal i nærheden.
Om sagsøgerens argumenter hedder det bl.a. i domsudskriften: ”Landsrettens dom bygger på, at det påhviler den lodsejer, der gør indsigelse mod ekspropriation, at udpege alternative placeringsmuligheder.
Det må imidlertid være anlægsmyndighedens og ekspropriationskommissionens opgave at overveje samtlige relevante muligheder og foretage en reel og samlet vurdering af, hvilken placering der vil være mindst indgribende for den pågældende borger. Der er intet, der tyder på, at Hovedstadens Letbane har foretaget en sådan vurdering, eller at ekspropriationskommissionen har foretaget en reel efterprøvelse.”
Men Højesteret endte altså med at tilslutte sig landsrettens argumentation. Hvor almindeligt ekspropriation er, fremgår af vidneudsagnet fra en advokat, der arbejdede for letbaneselskabet, og som tidligere har været med i metroprojekterne. Hun fortalte, at hun håndterede omkring 200 sager om året. ”Den foreliggende sag er forløbet på samme måde som andre med et indledende møde, en besigtigelsesforretning og en ekspropriationsforretning,” hedder det videre i gengivelsen af hendes vidneudsagn.
“
Ved at identificere miljømæssige og menneskeretlige problemstillinger allerede i etableringsfasen af en ejen domstransaktion, kan virksomheder effektivt identificere bæredygtige og langsigtede investeringer.”
HENRIETTE BJERG
Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.
Vi har tidligere beskrevet ejendomsbranchens stigende fokus på ESG-krav og bæredygtighed. I denne artikel beskriver vi, hvordan dette fokus på ESG fremadrettet også kan inkluderes i opfyldelsen af de efterhånden velkendte kundekendskabsprocedurer.
Hvidvasklovens krav om kundekendskabsprocedurer (eller ’know-your-customer information’, populært forkortet KYC) og risikovurderinger vedrører primært den finansielle sektor. Alligevel ses et stigende fokus på kravene i ejendomsbranchen, hvilket blandt andet er afledt af de høje pengesummer og den komplekse ejerstruktur, som ofte kendetegner ejendomstransaktioner. Hvidvaskloven gennemfører EU’s fjerde og femte hvidvaskdirektiv samt en række anbefalinger fra Financial Action Task Force (FATF). Netop FATF har påpeget, at manglende identifikation og rapportering er et problem i ejendomsbranchen. Dermed forventes, at yderligere KYCregulering er på vej.
Hvidvasklovens krav og ESG-kravenes rammer Formålet med hvidvasklovens krav er at forebygge hvidvask og finansiering af terrorisme ved at identificere mistænkelige transaktioner og aktiviteter. KYC-procedurer indebærer juridisk identifikation af virksomheden, dokumentation for,
hvem der ejer og kontrollerer den, forretningsmodellen bag og formålet med det givne kundeforhold. Hertil kommer oplysning om den forventede anvendelse af de finansielle ydelser og skattespørgsmål.
Sideløbende med det øgede fokus på hvidvask i ejendomsbranchen stiger opmærksomheden på efterlevelse af ESG-krav, som indebærer fokus på virksomheders miljøaftryk, sikring af menneskerettigheder, sikkerhed og sundhed samt ansvarlig ledelse og transparens. I forbindelse med ejendomstransaktioner kan ESG-kravene indebære en undersøgelse af ejendommes påvirkning af miljøet og det omkringliggende samfund. For en sælger kan det dermed være relevant at forberede oplysninger om disse forhold i forbindelse med en transaktions opstart. Indholdet af ESG-kravene er dog stadig i en vis grad op til fortolkning, og virksomhederne har en betydelig frihed til at fastsætte de underliggende kriterier for bedømmelsen af, hvordan en ejendom påvirker de tre områder. Derfor er det op til køber at gøre sælger opmærksom på, hvilke kriterier der ønskes oplysninger om i forbindelse med en transaktion.
Virksomheders due diligence for bæredygtighed
– det udvidede kundekendskab
Vi har i en tidligere artikel beskrevet den såkaldte Taksonomiforordning, der har til formål at skabe en
fælleseuropæisk forståelse af bæredygtighed. Den er vedtaget som led i EU’s øgede fokus på at implementere bindende regulering, der kan håndhæve virksomheders
ESG-ansvar. Udover Taksonomiforordningen er der kommet et revideret Non-Financial Reporting Directive (NRED), som fremover vil hedde Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Senest har EU-kommissionen i februar 2022 fremsendt et direktivforslag under navnet Corporate Sustainability Due Diligence, der stiller krav til større virksomheder om, at negative menneskeretlige og miljømæssige indvirkninger identificeres og forebygges som led i virksomheders egne aktiviteter, datterselskaber og deres værdikæder.
Når EU-kommissionen lægger op til en større transparens omkring virksomheders bæredygtighed, synes det nærliggende, at oplysningen kombineres med de allerede eksisterende KYC-procedurer. Procedurerne er for de fleste virksomheder veletablerede, og en udvidelse af deres sigte kan på effektiv vis skabe et indblik i bæredygtigheden og ansvarligheden hos potentielle targets og forretningsforbindelser.
Ved at identificere miljømæssige og menneskeretlige problemstillinger allerede i etableringsfasen af en ejendomstransaktion kan virksomheder effektivt identificere bæredygtige og langsigtede investeringer.
Et helle for de unge og en bro tilbage til en mere stabil tilværelse. Herberget Hellebro huser unge hjemløse med et mål om at hjælpe dem videre til egen bolig, i uddannelse og job. Ejendommen er en såkaldt social Impact-investering, som ud over et finansielt afkast også skal generere socialt afkast, der kommer de udsatte i samfundet til gode.
Få skridt op ad trappen, så er man i hjertet af huset for unge hjemløse, Hellebro, i Valby. Her samles unge mellem 18 og 29 år dagligt for at få serveret mad fra det store industrikøkken, tjekke mails på internetcaféen eller få sig et sundhedstjek hos den pensionerede, praktiserende læge. Siden 2018 har den tidligere erhvervsejendom på Mosedalsvej dannet rammen om værestedet, som er et af Københavns største.
Sparer samfundet for milliarder Ud over underetagen, hvor fællesrummet udgør den trygge, hjemlige base, er de sammenlagt 2.000 kvadratmeter fordelt på fire etager. Her findes også sengepladser, der sikrer tag over hovedet, og udslusningsboliger til dem, der er på vej videre ud i livet. Men der ligger også et kontorhotel, hvor de unge kan gå til hånde og få erfaring på CV’et. ”Etagerne giver et godt billede af det, vi arbejder for –nemlig at unge hjemløse kan komme i seng, skole, job og egen bolig. Vores drive er udelukkende at udrydde hjemløshed blandt unge og skabe et bedre samfund,” siger Eva Riedel, der er direktør og stifter af den private forening Hellebro.
Foreningen bidrager til at løfte en af de helt store samfundsopgaver, der koster dyrt. Ryger en ung ud over kanten, koster det samfundet mellem 18 og 20 millioner kr., fortæller Eva Riedel.
”Vi er allerede oppe på at have sparet samfundet for 715 milliarder med de unge, vi har fået ud i egen bolig. Det er den sociale impact, jeg kan stemme tilbage på den indsats, vi yder her.”
Det var Eva Riedels drøm om at kaste sig over mere meningsfuldt arbejde, der blev kickstarten på den samlede løsning for unge hjemløse. Bevæbnet med arkitekttegninger fik hun ejendomsselskabet Core Property Management med på idéen om at skabe et ejendomsselskab, hvor afkastkravet ikke kun handlede om kroner og øre, men også om et menneskeligt, socialt afkast.
”Eva havde en vision for ejendommen, og hun var så overbevisende, at vi valgte at tage risikoen. Vi ville gerne hjælpe hende med at skabe noget, der ikke ville have været muligt uden startkapital,” siger Niels Lorentz Nielsen, administrerende direktør i Core Property Management. Core Property Management har medvirket som fødselshjælper ved at erhverve ejendommen i 2017 og siden stå for stiftelsen af ejendomsselskabet Hellebro, som blev udbudt til en lukket kreds af investorer, der købte sig ind i projektet. Med kapital i ryggen kunne ombygningen af ejendommen gennemføres i 2018-2019. Investorerne,
heriblandt aktører fra ejendomsbranchen, har spillet en stor rolle i tilblivelsen af ejendomsselskabet og de rammer, Hellebro kan tilbyde i dag, fortæller Eva Riedel.
”Jeg og foreningen har ingen penge og har aldrig haft det, men i samarbejde med investorerne har vi innoveret et helt nyt socialt koncept, som får 59 procent af de unge hjemløse ud i egen bolig,” siger hun.
I dag står Core Property Management for driften af ejendomsselskabet Hellebro og omkostningerne ved administration og forvaltning. Foreningen
Hellebro finansierer driften via betaling fra de unges opholdskommuner, støtte fra private virksomheder, medlemmer, fonde og Københavns Kommune, der alle bidrager til, at husets aktiviteter kan køre økonomisk rundt, men også sikrer investorerne et fornuftigt afkast. Ifølge Core Property Management lå afkastet på ejendommen i 2021 på 5,8 procent.
”I ordet social impact-investering ligger der også en forventning om et økonomisk afkast. Dog er investorerne bag denne type investeringer indforstået med, at afkastet bliver noget lavere, mod at de gør noget godt for samfundet,” siger John Fisker Bødker, direktør i Core Property Management.
Eva Riedel glæder sig over, at ejendommen har en sund økonomi.
”Afkastet viser, at social impact-investeringer ikke er ren charity. Jeg er stolt af, hvad vi er lykkedes med i fællesskab, og samtidig mærker jeg nu også en stigende interesse fra andre investorer.”
At støtte et opstartsprojekt som Hellebro kræver is i maven, men er oplagt i forhold til ejendomsbranchens arbejde med ESG, hvor virksomhederne blandt andet skal dokumentere, på hvilke områder de tager et socialt ansvar. Det mener både Eva Riedel og direktørerne bag Core Property Management.
”Ejendomsaktører kan gøre en kæmpe forskel, når det kommer til at skabe social impact, og der har Core Property Management været first movers,” siger Eva Riedel.
Hos Core Property Management er man heller ikke i tvivl om, at ESG-projekter bliver en endnu vigtigere del af virksomhedsprofilen hos dem selv og andre i den kommende tid.
”Fra samfundets side er der spot på, hvad virksomhedens overordnede formål er – vi kan ikke nøjes med at levere et finansregnskab, som vi kunne for tyve år siden.”
EjendomDanmark mener ikke, at politikerne valgte den rette løsning, da de vedtog lovforslaget om et huslejeloft. Kritikken går bl.a. på den forjagede proces, hvor der har manglet fokus på den administrative byrde.
Et smalt flertal i Folketinget stemte for to uger siden lovforslaget om et huslejeloft igennem efter et uhørt forhastet lovgivningsforløb.
Ifølge indenrigs- og boligminister Christian Rabjerg Madsen skyldes den hurtige proces, at man havde et ønske om at skabe tryghed for landets lejere, og at flest muligt skulle få gavn af huslejeloftet. Men om det er de rigtige, der i sidste ende får gavn af loftet, sår EjendomDanmark tvivl om. Det er en af årsagerne til, at brancheorganisationen har rejst massiv kritik af lovforslaget.
Da regeringen og dens støttepartier indførte huslejeloftet, satte de nemlig ejendomsbranchen skakmat ved at fratage dem muligheden for selv at finde en fornuftig løsning med de berørte lejere. ”Vores medlemmer var i dialog med de hårdtramte lejere. Vi ved nu, at det ikke nødvendigvis er de lejere, der er mest trængt på økonomien, som får størst gavn af loftet.
Det er ærgerligt. Ville man have hjulpet dem, der er hårdest ramt af, at priserne på energi og mad stiger, kunne man med fordel have gjort det via boligstøtten,” siger Peter Stenholm, der er adm. direktør i EjendomDanmark.
En urimelig administrativ byrde
Ejendomsbranchen står nu over for en ny hverdag, hvor huslejeloftet skal stå sin prøve i praksis. Men eftersom processen har været så forhastet, har der ikke været tid til at afdække alle konsekvenser. Ligesom der ikke er kommet svar på de mange spørgsmål, der opstod undervejs og i kølvandet på, at lovforslaget blev vedtaget. ”Loftet er ikke skruet godt sammen. Ikke alene har hele processen været forjaget, der er også en markant undervurdering af den administrative byrde for virksomhederne. Ligesom der fandtes væsentligt mindre indgribende løsninger. Når det er sagt, så er vores medlemmer altid omstillingsparate, og de skal nok tilpasse sig en ny virkelighed – selvom den ikke er venligt stemt over for dem,” siger Peter Stenholm.
EjendomDanmark arbejder nu på at få afdækket den nye lovgivning på området fra ende til anden. Først og fremmest for at få afklaret, om der i visse tilfælde kan være tale om ekspropriation, men også for, at der bliver skabt ro og afklaring på lejeområdet. ”Grundighed er en grundsten i lovgivning. Men den høje hastighed har skabt en usikkerhed. Vi har brug for stabilitet samt brede og langvarige forlig på området. For det er et af de mere komplekse, og selv de mindste ændringer kan have store følgevirkninger,” siger Peter Stenholm.
Og han fortsætter: ”Alle, og det er både lejere og udlejere, har brug for stabilitet og vished om, hvad fremtiden bringer. Derfor ser vi frem til et konstruktivt samarbejde med alle partier om at sikre det.”
Det seneste år har været turbulent for mange investorer, men ejendomme med detaillokaler har vist, at de udgør robuste investeringer, blandt andet fordi lejeindtægterne følger inflationen. Desuden er der i dag flere potentielle købere af den type ejendomme.
Mange typer af investering har de seneste 12 år måneder befundet sig i noget nær stormvejr med stigende rente, historisk høj inflation og økonomisk usikkerhed med udsigt til lavere vækst eller ligefrem tilbagegang. Aktiemarkedet har mistet omkring en femtedel af værdien, siden Rusland angreb Ukraine i februar, og stribevis af renteforhøjelser har udløst massive kurstab på obligationer. Ejendomme med udlejningsboliger blev for få uger siden ramt af regeringens hasteindgreb med et toårigt loft over stigninger i lejen. Derimod klarer mange erhvervsejendomme sig ganske fornuftigt og har bevaret deres værdi, samtidig med at driften sikrer stabile indtægter. Det gælder ikke mindst ejendomme med udlejning til detailhandel. Først og fremmest er detailejendomme robuste i øjeblikket, fordi lejeindtægterne ifølge lejekontrakten oftest bliver reguleret efter inflationen – her rammer regeringens indgreb altså ikke, da det udelukkende er rettet mod ejendomme med lejeboliger. Reguleringen af lejen øger de løbende indtægter og – mindst lige så vigtigt – sikrer værdien på ejendommen. Værdien af ejendomme bliver især opgjort efter, hvilke lejeindtægter investor kan regne med som ejer – og når inflationen stiger, og lejeindtægterne derfor også stiger, ja, så påvirkes ejendommens værdi positivt.
Imidlertid er fast ejendom en langsigtet investering, så det er ikke nok, at erhvervsejendomme klarer sig fornuftigt
igennem et 2022, som ser ud til at blive et rædselsår for mange andre typer investeringer.
Men også langsigtet er erhvervsejendomme økonomisk robuste investeringer.
I Blue Capital har vi siden 2010 udbudt næsten 100 ejendomsprojekter over hele landet med en samlet værdi på næsten 3 mia. kr. Foreløbig er indtjening og værdier minimum på niveau med budgettet i alle projekter – og i mange projekter er de endda mærkbart højere.
Det skyldes blandt andet, at en vigtig del af vores forretningsmodel er at indgå langvarige lejekontrakter med økonomisk stærke detailvirksomheder inden for dagligvarer eller populære udvalgsvarer. På adskillige projekter, som har været i drift nogle år, har vi i samarbejde med investorerne kunnet forlænge lejeaftalerne.
Lange lejeaftaler og solide lejere er noget, som bank og realkredit sætter pris på, når en ejendom skal finansieres.
Det samme gør andre investorer, hvis ejendommen en dag skal sælges. Og her kan vi og vores mange investorer glæde os over, at danske detailejendomme oplever stigende interesse fra udlandet. Fx købte en stor amerikansk investor i august en stribe Coop-butiksejendomme for næsten en halv milliard kroner, ligesom vi har set flere andre, store opkøb af ejendomme og porteføljer af ejendomme inden for de senere år. Dét giver ekstra sikkerhed og tryghed for de nuværende investorer.
Men den stigende rente rammer vel også detailejendomme?
Her er svaret ”både og”. Vi bruger forskellige lånetyper til vores projekter, men oftest realkreditlån, hvor renten er låst fast i mindst 5 år. Vores investorer har derfor en høj grad af sikkerhed for, at lejen er tilpasset en eventuel kommende rentestigning. Adskillige af vores projekter er finansieret i perioden med meget lave renter og har haft usædvanligt lave renteudgifter i forhold til budgettet.
Ved de allerseneste projekter slår det højere renteniveau delvis igennem, men vi lægger altid konservative eller forsigtige budgetter – fx har vi indregnet 5,7 procent i rente inklusive bidrag over de næste 20 år ved det projekt, som netop er blevet udbudt (en stor Netto-butik og en stribe mindre kontor- og butikslejemål i Grenaa). Og dén sats ligger noget over den aktuelle rente, så reelt har investorerne lidt luft i budgettet på renteposten.
Vedrørende rente er det værd at notere sig, at projekter med erhvervsejendomme ofte har ”plads” til et højere renteniveau end ejendomme med udlejningsboliger. Boligejendomme er gennem de senere år blevet handlet til så høje priser, at afkastet til investorerne efterhånden ligger på niveau med renten eller ligefrem under renten. Derfor er det sværere at få projekter med udlejningsboliger til at hænge sammen, mens der stadig vil være økonomisk robuste projekter med detailejendomme.
Den høje renter og store usikkerhed om økonomien får virksomheder til at overveje at realisere deres friværdi i ejendomme, for på den måde at sikre sig en god likviditet. Og det kan lade sig gøre, fordi investorerne stadig ser forholdet mellem risiko og afkast ved sale and lease back som attraktivt, vurderer Colliers.
I de senere år har der været øget fokus på sale and lease back af virksomheders ejendomme. Sådan lød meldingen fra Colliers for en måneds tid siden. 2021 skilte sig ud ved, at udenlandske investorer kom med ca. 85 pct. af kapitalen –normalt kommer de kun med lidt under halvdelen.
Men både sidste år og sidste måned er længe siden i de nuværende finansielle markeder. Renterne er pisket op, og man har f.eks. set, at mange udenlandske investorer har vendt ryggen til de ellers solide danske realkreditobligationer.
Men udenlandske investorer vil stadig gerne finansiere danske ejendomme gennem sale and lease back, oplyser Mads Mehl Mortensen, commercial real estate adviser hos Colliers i Odense.
”Markedet for sale and lease back ejendomme er for tiden likvidt og aktuelt for både danske driftsselskaber samt de nationale såvel som internationale investorer. Vores forventning er, at der i nærmeste fremtid vil være et øget fokus fra danske driftsvirksomheder, som vil søge at få frigivet den friværdi, de har i deres ejendomme,” siger han.
”De seneste fem år har virksomhederne haft god mulighed for at kunne tilgå attraktive finansieringsmuligheder, hvilket naturligvis er mindre aktuelt nu med de kraftigt stigende renter. Derfor er det ikke utænkeligt, at flere virksomheder nu vil søge at få aktiveret deres friværdi. Vi forventer, at flere vil søge at polstre sig mod konjunkturnedgangen, mens andre ønsker at optimere driften, øge markedsandelene ved opkøb af konkurrenter, generationsskifte eller andet. Investorerne på den anden side efterspørger forsat core ejendomme med stabile lejere på lange lejekontrakter på gode placeringer,” uddyber Mads Mehl Mortensen.
Sale and lease back er en model, man især bruger i forbindelse med logistik- og produktionsejendomme. Her har der været rygvind fra nogle af de store megatrends: Nethandel har skabt større behov for logistikejendomme, og det samme har de seneste års problemer med logistikæderne. Mange virksomheder foretrækker nu har opbygge større lagre, så de i en nødsituation er sikre på at kunne holde produktionen gående og at kunne servicere kunderne.
Sammenlagt betyder det, at tomgangen i logistikejendomme er rekordlav. Det giver invester i en sale and lease back-transaktion en ekstra tryghed: Skulle den virksomhed, de indgår aftale med, komme i vanskeligheder, vil det med større sandsynlighed end tidligere være muligt at finde en anden lejer.
Forsyningsvanskeligheder kan også få den effekt, at virksomhederne outsourcer mindre produktion til lavtlønslande. Dermed er der mere brug for produktionsfaciliteterne herhjemme – igen en faktor, der betrygger investorerne.
Ifølge Mads Mehl Mortensen oplever flere af investorerne forholdet mellem afkast og risiko på ejendommene som attraktivt. ”Investeringslysten er mere moderat nu end sidste år, men der er fortsat likviditet i markedet, og det er stadig vores oplevelse, at flere investorer faktisk har ’tørt krudt’ liggende klar, når gode investeringsmuligheder byder sig,” siger han. Også kontorejendomme indgår en gang imellem i sale and lease back-transaktioner. Men det er mindre sædvanligt, og her er det også nemmere at sælge ejendommene på det gængse marked.
Som aktivklasse har ejendomme hidtil stået forholdsvis støt i uroen på de finansielle markeder gennem 2022. Men mange investorer oplever det næppe sådan. Dem, som ikke har garderet sig mod pludselige rentestigninger, står til tab. Blandt de ramte er private danskere, der gennem 2021 og begyndelsen af i år har sat penge i en ejendom under opførsel – typisk en af de mange, nye boligudlejningsejendomme, der skyder op rundt omkring i landet. Det skriver månedsbrevet PRO Ejendomme. Ifølge prospekterne skal ejendommene typisk belånes med ca. halvdelen af ejendomsværdien. Men den rente, der er omtalt i prospektet, er kun en prognose, baseret på hvad renten var, da prospektet kom på gaden. Lånet i realkreditinstituttet kan først optages, når ejendommen er færdig og indflytningsklar. Og denne rente er i dag meget højere, end den var for blot et halvt år siden.
Råder til lang finansiering
Man kunne tro, at projektudbyderne på en eller anden måde sikrede renten, som enhver boligkøber ville gøre det.
Men det er kun undtagelsesvist tilfældet. Det er både dyrt og besværligt at afdække renten på ejendomme, der endnu ikke står færdig.
Nykredit bekræfter over for PRO Ejendomme problematikken.
”Efter renterne er steget, oplever vi investorer, der for eksempel har solgt ejendomsprojekter til andre investorer inden rentestigningerne, men ikke har rentesikret den lange finansiering. Typisk har de taget en byggefinansiering med kort rente og hjemtager først den langsigtede finansiering, når byggeriet er færdigt. Det gør de til dagens renteniveau, hvilket påvirker det endelige afkast. I vores rådgivning råder vi til, at de sikrer en lang finansiering af projektet, så de ikke bliver ramt af de stigende renter på deres afkast,” oplyser realkreditinstituttet.
På grund af den høje inflation, der også har vist sig efter, at prospekterne er udsendt, vil det generelt være muligt at hæve huslejen i forhold til det budgetterede. Det gælder især, hvis der også er erhvervslejemål i ejendommene, f.eks. en butik i stueetagen. I kroner og øre vil investorerne derfor ikke nødvendigvis opleve, at afkastet er så meget dårligere, end de er stillet i udsigt.
Læs betingelser grundigt
Men netop på grund af inflationen er disse absolut afkast ikke helt så meget værd, som de var på tidspunktet for prospektet. Det er således noget af den inflationssikring, der er fordelen ved en ejendomsinvestering, som rentestigningen spiser af.
At rentestigningen har kostet på det faktiske afkast i de projekter, der blev udbudt tidligere, gør ikke de projekter, der bliver udbudt nu, dårligere. De vil naturligvis også blive ramt, hvis renten stiger endnu mere, men omvendt kan man nu også være heldig, at renten falder, så afkastet bliver højere, end der er budgetteret med i prospekterne. Investorerne gør dog klog i at nærlæse, hvad der står om finansieringen. Nogle udbydere vælger at satse på mindre langfristede lån, f.eks. F5 eller F10. Dermed nedbringer man finansieringsomkostningerne her og nu, men til gengæld kan det komme til at gøre ondt, både hvis renten stiger og falder herfra. I det første tilfælde er det dyrt at indløse en konverteringsgevinst – i det sidste står man til yderligere renteudgifter ved refinansieringen om fem eller ti år.
I det nyopførte Erhvervshus udbydes tre butikslejemål på 177 m2, 208 m2 og 226 m2. Butikkerne ligger i stuetagen lige ud til bilfrit torv, og er derfor perfekte til café, konditori, eller restauration med hyggeligt udendørs serveringsmiljø. Lejemålene står klar til at blive indrettet i fællesskab med lejer og er klar til overtagelse
ca. 5 måneder efter indgået lejeaftale. Erhvervshuset ligger centralt i Hillerøds helt nye bydel Frederiksbro, hvor mere end 400 boliger allerede er færdigopførte og udlejet. Når bydelen er færdigbygget, består den af i alt ca. 1.300 lejeboliger med op mod 3.200 beboere i alle aldre.
