Ejendomme

3 HURTIGE

KØBENHAVNS KOMMUNE INDVIER STOR NORDVEST-GÅRDHAVE MED KLIMASIKRING

Selv om de seneste somre har været relativt tørre, peger den langsigtede trend for regnmængderne stadig opad. Derfor skal anlæg være i stand til at håndtere større mængder vand. Det gælder også gårdhaver, og præcis en sådan er centrum for et projekt, som Københavns Kommune netop har indviet i Nordvestkvarteret.

”Tomsgårdsvej – Fremtidens Gårdhave” lyder navnet på det 6400 kvm. store projekt, der er designet af landskabsarkitekterne SLA og ingeniørfirmaet Niras. Der er bl.a. lagt vægt at begrænse CO2-udledning i forbindelse med anlægsarbejdet, så man ikke unødigt bidrog til de klimaændringer, man netop garderer sig mod følgerne af. Projektet omfatter f.eks. en klimavæg lavet af stampet sjællandsk ler og en regnvandstrappe udført af genbrugte mursten fra Rigshospitalet (trappen skjuler områdets massive trafikstøj med rislende vand).

Gårdhaven er udformet som et bølgende, biodiverst naturlandskab med 195 nye træer og buske, 92 nye plantearter, en 450 meter lang ”eventyrsti”’, skovlegepladser, hængekøjer og et orangeri. Og så altså vandtrappen.

”Tomsgårdvejs gårdhave er omgivet af veje med rigtig meget trafikstøj, der desværre er alt for høj til, at vi kan fjerne den. Så vi fandt i stedet på at overdøve den med naturens egne lyde. Det har vi bl.a. gjort ved at plante en tæt stammeskov af bævreasp, da deres bladstruktur netop skaber en behagelig raslen i vinden,” udtaler Mette Skjold, partner i SLA. Projektet er medfinansieret af HOFOR, Bolig- og Planstyrelsen og andelsforeningen Storgården. Sidstnævnte er ejer af grunden.

HØJESTERET STADFÆSTER: SKATTEMYNDIGHEDER KAN SE BORT FRA EGNE VURDERINGER

Det har længe været kendt, at skattemyndighedernes ejendomsvurderinger ofte er vinde og skæve. Men mellem ejerne af ejendomme var det indtil for ikke så mange år siden en gængs opfattelse, at de trygt kunne bruge de fejlbehæftede vurderinger, hvis det var til deres egen fordel. Opfattelsen var funderet på, at domstolene hidtil havde fastholdt det princip, at borgerne skulle kunne stole på, at en afgørelse – herunder en ejendomsvurdering – forpligtede myndigheden selv.

I de senere år er der imidlertid kommet skår i trygheden. Højesteret traf forrige uge endelig afgørelse i en af de vigtige sager i den forbindelse, og her nåede man frem til, at det var berettiget, at daværende Skat i 2014 i et konkret tilfælde så bort fra den ejendomsvurdering, man selv havde udsendt.

I sagen havde fem døtre arvet en ejendom og betalt afgift af vurderingsbeløbet på 1,6 mio. kr. Inden de formelt nåede at overtage ejendommen, havde de imidlertid solgt den videre for 5 mio. kr. Skat mente nu, at dette var den reelle værdi, som døtrene skulle betale afgift af. Landsskatteretten gav dem ret, mens skattemyndigheden fik medhold i landsretten, og nu altså også i Højesteret.

Det intuitive i selve sagen er klart nok: Hvis arvingerne havde fået medhold i sidse ende, havde det været meget heldigt for dem. De kunne spare en afgiftsbetaling, som de åbenlyst skulle have betalt, hvis ejendomsvurderingen havde været af en bedre kvalitet.

Mere interessant for ejendomsbranchen er det således måske, at Højesteret ikke finder det godtgjort, at der nogensinde har været en administrativ praksis for, at en ejendom altid kan overdrages til den offentlige vurdering, plus/minus 15 pct. Trygheden var altså til dels en illusion.

Denne passus i dommen skal nok vække hovedbrud rundt omkring på advokatkontorerne, efterhånden som de nye ejendomsvurderinger bliver implementeret.

HØJE ENERGIPRISER FÅR TIDLIGERE ÅRS GRØNNE INVESTERINGER TIL AT GIVE BONUS

Før corona og krig var grøn omstilling et af de vigtigste temaer i ejendomsbranchen. På det tidspunkt var det endnu i høj grad et spørgsmål om at vise samfundsansvar, og det var usikkert, i hvilket omfang investeringerne i energieffektivitet kunne betale sig i en streng økonomisk forstand.

Men med de højere energipriser er der kommet en bonus til dem, der tidligt sprang med på den grønne vogn. Hvor voldsomt dette er, fremgår af en undersøgelse blandt 250 europæiske ejendomsinvestorer, som analysefirmaet Deepki har foretaget.

For det første vurderer et stort flertal af respondenterne, at de grønne ejendomme nu handles med en betydelig prispræmie i forhold til de ejendomme, som man ikke har gjort en særlig indsats for at hæve op til gode energistandarder. Over halvdelen mener, at præmien er over 10 pct.

Modsat forudses et stort udskilningsløb i bunden: Hele 82 pct. forventer, at de mindst energieffektive ejendomme vil blive forladt af lejerne og stå tomme tilbage, med store tab til følge for ejerne. Nogle af respondenterne hører selv til den sidste gruppe. 18 pct. forventer således stigninger i energiomkostningerne på 70-90 pct., hvor en forventet stigning på 50 pct. er det mest almindelige.

”Virksomheder over hele Europa opgør deres omkostninger ved energikrisen, og kommercielle ejendomsselskaber er ingen undtagelse. Men frem for at stoppe med at investere, skrider selskaberne til handling, enten ved at fremskynde planer om energiforbedringer i bygninger, eller ved at skille sig af de ejendomme, der har dårlig performance,” konkluderer Vincent Bryan (billedet), adm. direktør i Deepki, der sælger it-løsninger til at monitorere ESG-relaterede områder.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Victor Berg Vestergaard, victor@partnermedier.dk

Forsidefoto Nicolas Cosedis

Udgiver:

Distribueret i samarbejde med Berlingske Media

Hold dig opdateret, følg din

af

FORSIDEFOTO:

KATALYSATOR FOR BÆREDYGTIGHED

Digital kommunikation vil i stigende grad blive brugt som løftestang for at skrue op for serviceniveauet i ejendomsbranchen, og så vil det kunne bidrage til mere bæredygtige ejendomme – både miljømæssigt og socialt.

Mere digital kommunikation står højt på både lejer og udlejers ønskeseddel, og samtidig har begge parter et ønske om mere bæredygtige ejendomme, hvor der blandt andet er fokus på at opnå energirigtige boliger med et godt indeklima. Det er nogle af de indledende konklusioner i en større undersøgelse, EjendomDanmark har foretaget blandt lejere og udlejere i forbindelse med projektet ”Digitalt fokus på lejer og ejer i et bæredygtigt perspektiv”. Søren Schødt, founder og daglig leder i proptechvirksomheden MinEjendom, mener, at en øget digital kommunikation mellem lejer og udlejer netop vil kunne være en katalysator for mere bæredygtige ejendomme – både når det handler om at opnå mere energirigtige ejendomme, og når det handler om social bæredygtighed, der vil gavne beboerne og fællesskabet.

Ikke en ny Aula

Hvor de større spillere i ejendomsbranchen er langt, når det kommer til anvendelsen af digitale platforme, der skal styrke kommunikationen til lejerne, er andre mere afventende. Søren Schødts vurdering er, at mange i branchen stadig har til gode at finde opskriften på den optimale løsning, der passer til netop dem.

”At finde den rette model er en vægtning af, at den digitale kommunikation hverken skal fylde for lidt eller for meget i hverdagen. Det skal ikke være en ny Aula, som vi kender det fra folkeskolen, hvor parterne kan risikere at blive trætte af hinanden,” siger han.

I stedet mener han, at det skal være muligt for udlejer at videregive nødvendige informationer til lejere på rette tid og sted, samtidig med at lejerne skal opleve det som en forøget service, og at de føler sig hjulpet.

Har du husket?

En anden måde at få skabt mere bæredygtige ejendomme på med miljøet for øje er gennem digital nudging. Et område, som MinEjendom selv har god erfaring med. Her handler det blandt andet om at involvere lejerne i at sikre en optimal og miljøvenlig drift af ejendommen. Også her kan den digitale kommunikation bidrage til at løfte alt lige fra indeklima til driften af ejendommen.

”I stedet for at udstikke en driftsmanual til lejemålet på indflytningsdagen kan udlejer og ejendomsejer sende lejerne digitale påmindelser om alt, lige fra at filteret i ventilationsanlægget skal skiftes, til at lejeren skal huske at lufte ud i lejemålet for at få et bedre indeklima,” siger Søren Schødt og fortsætter:

”Fordelen er, at kommunikationen kan tilrettelægges efter, hvornår der er behov for at få lejeren til at agere på en bestemt måde. Via en fælles indsats kan udlejer og lejer gå sammen om at skabe det bedst mulige klima og miljø i ejendommene, og det vil i sidste ende give en bedre lejeroplevelse.”

Ifølge Søren Schødt kan den digitale nudging foregå via både korte opslag og videoer. Det er en måde at gøre en aktiv indsats for, at lejerne er selvkørende og ikke oplever problemer med deres lejemål.

Social bæredygtighed

Hos MinEjendom har udviklingen og indgående kendskab til ejendomsbranchen resulteret i en app, hvor udlejer blandt andet kan udarbejde vedligeholdelsesplaner og videregive informationer om ejendommen til lejere, men kommunikationen er stadig primært envejs. Derimod er de langt, når det kommer til at styrke kommunikationen

beboerne imellem. Med appen kan beboerne nemlig kommunikere indbyrdes og oprette begivenheder som fælles arbejdsdage, løbeklub eller den årlige generalforsamling.

”At beboerne har adgang til en fælles digital platform, støtter det sociale liv i ejendommen og samler beboerne om fælles interesser. Samtidig kan det forebygge ensomhed at kende sin nabo, og det gør det også nemmere at hjælpe hinanden. På den måde styrkes den sociale bæredygtighed i ejendommen,” siger Søren Schødt.

En udvidelse af appen er på trapperne, så lejer inden længe også kan kontakte udlejer den vej.

Et ekstra gear

Digital kommunikation vil i stigende grad blive brugt som løftestang for at skrue op for serviceniveauet i ejendomsbranchen, mener Søren Schødt. En bølge, man som virksomhed bør forholde sig til for ikke at blive overhalet.

”Andre tech-virksomheder står blandt andet bag

automatiserede løsninger, hvor lejerne i god tid påmindes om, at huslejen vil blive trukket, og efterfølgende får besked om, at pengene er gået ind. Det er en måde at holde lejeren i hånden på og give serviceniveauet et ekstra gear,” siger han og er ikke i tvivl om, at ejendomsbranchen vil rykke sig markant på digitaliseringsområdet hen over de næste par år. Det vil åbne op for uanede muligheder, men det vil også være væsentligt at holde fast i den personlige relation.

”Relationen må ikke gå tabt i den digitale bølge. Kan vi med digitalisering tage størstedelen af opgaverne, vil udlejer bedre kunne koncentrere sig om de større opgaver, der også ligger og venter – for eksempel større renoveringsopgaver og energioptimeringer,” siger Søren Schødt.

Søren Schødt, founder og daglig leder i proptech-virksomheden Min Ejendom, mener, at digital kommunikation kan give serviceniveauet et løft i ejendomsbranchen. Fotograf: Jeppe Carlsen.

MARTIN KIBSGAARD JENSEN Direktør, cand.scient.pol. Blue Capital A/S

SOLCELLER GAVNER BÅDE BUTIKKER OG UDLEJERE

De kraftige prisstigninger på energi har givet udfordringer for detailhandlen her i 2022. Dyrere varme rammer bredt, mens prishop på strøm gør særligt ondt på dagligvarebutikker. De er nemlig nødt til at have både kølediske og frysere kørende hele døgnet. Samtidig døjer fastfood-butikker, spisesteder og bagere med store ekstraregninger på den strøm, de bruger til fx at bage brød eller pizzaer.

Solceller på butikstage

Prisstigningerne har øget interessen for grøn energi og ikke mindst solceller, som kan etableres mange steder. Fx har de to største dagligvarekoncerner, Salling Group og Coop, tidligere i år sat fart på store projekter, som omfatter at etablere solcelleanlæg oven på butikker, der så kan hente grøn, klimavenlig og tilmed billig strøm fra tagene i en stor del af døgnet.

Projekterne styrker samtidig detailkoncernernes arbejde med samfundsansvar (også kaldet CSR eller ESG).

Også i Blue Capital er vi i fuld gang med solceller. Vi har siden 2010 udbudt næsten 100 ejendomsprojekter med detailhandel – ofte dagligvarebutikker eller fastfood – og vi administrerer stort set alle de udbudte ejendomme. Vi har indledt et pilotprojekt, hvor vi efter aftale med investorerne i ejendommen vil opsætte solceller oven på en butik, som kan dække en stor del af sit årlige elforbrug ved at trække grøn strøm ned fra taget.

Langstrakt forløb

Det kræver dog tålmodighed at etablere solceller på erhvervsejendomme. Allerførst skal flere tekniske forhold afklares: Er tagarealer eller eventuelt andre flader store nok til at have rentable solcelleanlæg? Har tagene den rigtige placering (helst vendt mod syd) og den rigtige hældning i forhold til solens stråler? Og hvor stort (og tungt) solcelleanlæg kan tagkonstruktionen bære?

Når de ting er afklaret, skal der indgås en aftale med lejeren i bygningen, og anlæggets størrelse skal helst tilpasses, så den producerede strøm – også i månederne med flest solskinstimer – i videst muligt omfang kan aftages af lejeren, da levering af overskudsstrøm til elnettet kun i begrænset omfang er rentabelt. Forarbejdet omfatter således en indsigt i lejers nuværende og forventede forbrug af strøm. Fx med energiforbedringer med LED-belysning og nye tekniske anlæg – og eventuel etablering af ladestationer til biler.

Desuden skal kommunen godkende projektet og de tilhørende ændringer af ejendommen. Endelig skal solcelleanlægget bestilles og leveres – ofte fra Fjernøsten – og derefter opsættes og tilsluttes af en installatørvirksomhed.

Samlet kan der snildt gå et helt år, fra processen bliver indledt, og indtil nyopsatte solceller på taget producerer klimavenlig strøm. Der er lang leveringstid på solceller, og der er mangel på de teknikere, som står for installationen. Også behandlingen hos myndighederne tager tid – trods politikernes ambitioner om en omfattende grøn omstilling af Danmark.

Fordele for lejer og investorer

Når et solcelleanlæg først er installeret og leverer strøm, er det imidlertid en stor fordel for lejeren: Dels er strømmen konkurrencedygtig og fritaget for afgifter og gebyrer modsat den strøm, som kommer fra elnettet. Dels styrker ”solstrømmen” lejerens indsats med samfundsansvar og bæredygtig drift – noget, som mange virksomheder har forpligtet sig til. Af samme grund mærker vi stigende interesse for solceller blandt lejere i de ejendomme, vi administrerer.

Også for investorerne – eller udlejer – giver et solcelleanlæg flere fordele. For det første får investorerne en løbende indtægt i form af betaling for den producerede strøm, altså en ekstra indtægtskilde ud over den faste leje. For det andet er det en naturlig del af forhandlingen med lejer, at der samtidig med investeringen i et solcelleanlæg sker en forlængelse af lejers opsigelsesvarsel på lejekontrakten.

For det tredje giver solcelleanlæg mere tilfredse lejere.

Endelig, for det fjerde, er solceller med til at fremtidssikre en ejendom i en tid med konstant skærpede krav og forventninger om bæredygtighed – også til udlejere af erhvervsejendomme.

Derfor forventer vi i Blue Capital de kommende år at etablere solcelleanlæg på mange af de detailejendomme, vi administrerer – til gavn for lejere, for investorer og for hele Danmark.

Prishoppene på elektricitet har skærpet interessen for at etablere solceller på tagene af detailejendomme. Solcelleanlæg kan give store fordele til såvel lejere – især dagligvarebutikker – som udlejere og investorer.

EUROPÆISKE KONTOREJENDOMME ER SÆRLIGT HÅRDT RAMT I INFLATIONSKRISEN

Årets store ejendomsmesse i München var overraskende velbesøgt. Trods krisen har mange investorer penge, og de lægger planer for at bruge dem. Men for de fleste er det netop kun planer – de venter med at skrive under på handler. Især kontorsegmentet er der usikker hed, og når kontorejendomme bliver handlet for tiden, sker det med store prisnedslag.

Af Sten Thorup Kristensen

Auktionshuse har haft om ikke et godt, så et travlt år i 2022. Mange har fundet antikviteter frem fra skuffer og gemmer og sat dem til salg, med henblik på at få rede penge på kontoen til at dække de store regninger, særligt på energi.

Der er altså mange sælgere i markedet, men samtidig må også de potentielle købere rebe sejlene. Måske har netop de samlere, der er særligt interesserede i det fine maleri fra oldefars barndomshjem, slet ikke penge at købe med for tiden. Så må sælgerne acceptere et meget stort prisnedslag, hvis de absolut vil sælge her og nu.

Har ejeren af maleriet så fået reduceret sin formue tilsvarende, eller skal han/hun kalkulere med, hvad maleriet kunne indbringe i en normal situation?

Spørgsmålet er halvt filosofisk, men det er genkommende på alle markeder, der har lavt likviditet – det vil sige, hvor der er langt mellem de faktiske handler. Dertil hører ejendomsmarkedet. Hvis man her og nu nødvendigvis skal sælge, er man ilde stedt, og jo mere sjældne og specielle, ejendomme er, jo værre er det.

Store prisnedslag

Analysehuset Green Street afholdt sidste onsdag et webcast, hvor man kunne se, hvor galt det står til på de europæiske ejendomsmarkeder. Prisafslaget blev beregnet i forhold til den seneste top på kurven. Hvor denne top lå, varierer lidt fra segment til segment, men generelt skal vi tilbage omkring årsskiftet.

Boligudlejningsejendomme bliver nu solgt 12-13 pct. under seneste top. Segmentet er det mest likvide og stabile – uanset konjunkturerne skal folk have en bolig. Derfor kan det betragtes som en slags benchmark for de øvrige segmenter, som både er mindre likvide og mere konjunkturfølsomme.

På industri-og logistikejendomme er prisnedslaget ifølge Green Street ca. 16 pct. i forhold til toppen. Segmentet har de seneste år været det mest populære på ejendomsmarkedet, fordi mangel på lagerejendomme giver lav tomgang og mulighed for huslejeforhøjelser.

Disse positive driftsudsigter gælder stadig, men investorerne vil altså ikke betale så meget for dem, som de ville for et år siden.

Værst står det til for kontorejendomme, som er faldet ca. 23 pct. i pris siden toppen. På butiksejendomme er priserne kun faldet med lidt under 10 pct., men det skal også ses i forhold til, at priserne i forvejen var det laveste gennem flere årtier.

Investorerne har penge

Så hvordan reagerer investorerne på den stærkeste modvind, de har oplevet siden finanskrisen? Det kunne man få et indtryk af på ejendomsmessen Expo Real i München i oktober.

Der er tale om Europas næststørste ejendomsmesse, men i krisetider vil mange af de normale deltagere blive hjemme. I år var der imidlertid et højt deltagerantal – ca. 40.000 ejendomsfolk havde taget turen til det sydtyske.

Deltagere beskriver stemningen som blandet: I modsætning til under finanskrisen er der ikke mange investorer, der er sendt til tælling. De

fleste har råd til at vente med at handle, til markedet er bedre. Men på den anden side er der altså også forholdsvis få, der har lyst til at handle her og nu. Det, man diskuterede, var i stedet især muligheder i fremtiden.

Nordicals-partner Anders Bengtson var blandt deltagerne, og han har nedfældet sine indtryk i et notat.

”I tider med øget volatilitet vælger mange investorer en vent og setilgang. Selvom der fortsat er betydelige mængder kapital i markedet, og ejendomme handles i et stadigt fornuftigt omfang, kommer transaktionerne med forsinkelser. Timingen er altid et afgørende parameter ved ejendomsinvestering, men i endnu højere grad i tider med usikkerhed og forandring,” skriver Anders Bengtson.

Nye aktører

Anders Bengtson hæftede sig også ved, at markedet holdes i gang af nogle lidt andre aktører, end dem man plejer at se.

”Investeringslandskabet har ændret sig i løbet af de seneste måneder, og det har fået flere investorer til at revidere deres investeringsstrategi. Mens nogle institutionelle investorer sætter deres planer i bero ind til de økonomiske udsigter forbedres, vælger andre at udnytte dislokationen i markedet. Det skiftende miljø har vist sig at være et åbent vindue i markedet som nogle investorer, typisk private equity-investorer, udnytter ved at foretage opkøb. På købersiden er konkurrencen betydeligt mere begrænset og omfanget af aktive budgivere er mindre. Dermed opstår der gode muligheder for de investorer, som er villige til at handle nu,” skriver han.

”Selvom ejendomsinvesteringsmarkedet på kort sigt ser ind i en tid med et generelt lavere aktivitetsniveau verden over, ser de langsigtede udsigter for ejendomsinvesteringer fortsat gode ud. Historisk set er ejendomsinvesteringer en af de mest attraktive og stabile investeringsformer, og det vil den nuværende uro med al sandsynlighed ikke ændre på,” fortsætter Anders Bengtson.

Fundamental ændring på kontormarkedet

Denne optimisme deler Green Street langt hen ad vejen. Blot altså ikke, når det gælder kontorejendomme. Analysehuset taler om, at kontorejendommene står i et fundamentalt skifte, på den anden side af hvilket lavere huslejer, og dermed lavere afkast, venter. Baggrunden er bl.a. det øgede hjemmearbejde, som mange har vænnet sig til under coronaen. Men det bliver forstærket af de ringere konjunkturer, som sandsynligt vil gå ud over beskæftigelsen, og dermed føre til et mindre behov for fysiske arbejdspladser.

Som beskrevet i forrige udgivelse, er der stadig god gang i det københavnske kontormarked. Mange virksomheder søger centrale lejemål. Green Street tror også på en fortsat vækst i behovet for kontorpladser, men hejser alligevel et advarselsflag om den danske hovedstad:

Nok vil der være vækst, men den vil være noget mindre, end den har været i det seneste år. Dermed er et momentum brudt, og ejerne af kontorejendomme skal ifølge Green Street vænne sig til, at de ikke vil have det så nemt, som de har været vant til. Et tilsvarende tab af momentum ser Green Street på markederne i Amsterdam, Dublin og Oslo.

Umiddelbart var krisen ikke synlig på Expo Real i München. Som vanligt vrimlede det med deltagere, der afsøgte mulighederne på markedet. Men der var relativt få handler, der blev afsluttet på Europas næststørste ejendomsmesse. PR-foto: Nordicals

LEVERANDØRER EFTERLYSER MERE KONKRETE ANVISNINGER PÅ GRØNNE BYGGEARBEJDER

Selv med den bedste vilje kan de traditionelle udbudsprocesser spænde ben for grønne løsninger på byggepladserne. Byggefirmaerne mangler også konkrete anvisninger på, hvad de kan gøre, lyder budskabet fra Bygherreforeningen og to af byggebranchens leverandører. Nye og strammere regler om bæredygtighed træder i kraft ved årsskiftet.

Af Sten Thorup Kristensen

Om to måneder, den 1. januar, træder nye regler om bæredygtighed i byggeri i kraft. Bl.a. vil der være krav om livscyklusanalyser og CO2-loft i alle byggerier over 1000 kvm. Men det er en virkelighed, som mange byggefirmaer ikke forberedt på.

Det var det budskab, som to af byggebranchens leverandører planlagde at bringe med til konferencen Green Building København, som blev afholdt i Forum i går, onsdag. Selve konferencen fandt sted efter redaktionens slutning.

Britta Korre Stenholt, adm. direktør i Stark, oplever, at branchen bygger videre på de gamle udbudsrutiner, hvor bygherren giver udbudsmaterialet til en entreprenør, der indhenter tilbud hos leverandørerne. Det ser hun som et problem.

”Processen betyder, at bygherrens ønsker og krav til bæredygtighed ofte bliver udvandet. I sidste ende bliver det prisen, som bestemmer, fremfor de mest bæredygtige løsninger. Som leverandør får vi også ofte meget kort tid til at udfærdige tilbuddet, og så er det fristende at tage, hvad der er på hylderne, i stedet for at bruge tid på at finde alternative og mere bæredygtige løsninger,” siger Britta Korre Stenholt.

Spild ved tomgang opvarmning

Anne Cecilie Lysbo, CMO i GSV, der udlejer lifte og andet materiel, supplerer:

”Branchen skal blive bedre til at vurdere opgaverne. Kan du vælge en mindre, elektrisk maskine til opgaven? Er der penge i budgettet til maskiner, der kører på biobrændsel, så vi kan sænke CO2-udledningen op til 90 pct.? Og så er der adfærden ude på byggepladsen. Du vil blive overrasket over, hvor meget energi der går på tomgang og opvarmning. Bygherren skal blive bedre til at stille krav til CO2-forbruget ude på byggepladsen.”

I Bygherreforeningen mener Peter Fangel Poulsen ikke, at problemet i udbudsfasen alene er et ensidigt fokus på pris, men derimod at bygherrerne ikke nødvendigvis er klar over, hvordan man stiller målbare og relevante bæredygtighedskrav, som også kan genfindes i projekterne og ude på byggepladsen:

Renovering frem for nybyggeri ”De store bygherrer har arbejdet med bæredygtighed i flere år. Du skal være tonedøv som bygherre, hvis ikke du har forstået, at mere bæredygtigt byggeri er fremtiden.

Jeg tror, at problemet skyldes, at der ikke bliver sat krav der er tilstrækkelig præcise, og at målsætningerne kan være svære at tjekke både i projekterne og ude på byggepladsen.

Hvis vi for alvor skal forandre noget, skal vi se på behovet for at bygge nyt. Vi skal blive meget bedre til at renovere og genanvende bygningsdele. Vi smider alt for meget væk. Det er den helt store debat, vi skal i gang med,” siger Peter Fangel Poulsen, der efterlyser, at staten spiller en mere aktiv rolle.

Han fremhæver, at der er gode erfaringer fra både bygningsreglementet, de nye klimakrav og den frivillige bæredygtighedsklasse, der alle har været med til at skubbe til den grønne omstilling.

Også Stark og GSV mener, at staten bør hjælpe til i form af mere lovgivning, der skubber på den grønne omstilling af byggebranchen. Det kan være skattefordele til de husejere, som efterisolerer deres huse eller støtteordninger til bygherrer, der vil gøre en ekstra indsats for at få en bæredygtig byggeplads op at stå, så branchen kan lære af de gode eksempler.

Som leverandør får vi også ofte meget kort tid til at udfærdige tilbuddet, og så er det fristende at tage, hvad der er på hylderne, i stedet for at bruge tid på at finde alternative og mere bæredygtige løsninger.”

Britta Korre Stenholt, adm. direktør i Stark.

PR-foto: Building Green

HENRIETTE BJERG

Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

“Muligheden for fri lejefastsættelse har en stor betydning for rentabiliteten ved købet af en nyopført bygning eller en udviklingsejendom, hvorpå der skal opføres lejeboliger.

EJENDOMSADVOKATEN

MULIGHEDEN FOR FRI LEJEFASTSÆTTELSE

I NYOPFØRTE BYGNINGER

For en potentiel køber af en udviklingsejendom med henblik på opførelse af nybyggeri og efterfølgende udlejning til private lejere, er det vigtigt at være opmærksom på forhold, der kan forhindre en fri fastsættelse af lejen.

Vi har tidligere i denne artikelserie behandlet en række punkter, som man som køber i en kompleks ejendomstransaktion bør have fokus på i sin due diligence.

I denne uge indstiller vi sigtekornet til specifikt at se på udviklingsejendomme og muligheden for fri lejefastsættelse.

Fri lejefastsættelse

I 1991 blev reglerne om fri lejefastsættelse indført med det formål at styrke incitamentet til at etablere nye, private udlejningsboliger, herunder ved nybyggeri.

Fri lejefastsættelse indebærer, at lejer og udlejer kan aftale en husleje, der ikke er begrænset af det lejedes værdi eller af reglerne om omkostningsbestemt leje. Således følger det af lejelovens § 54, stk. 1, at der gyldigt kan indgås aftale om fri lejefastsættelse, når et lejemål er beliggende i en ejendom, som først er taget i brug efter den 31. december 1991. Muligheden for fri lejefastsættelse har en stor betydning

for rentabiliteten ved købet af en nyopført bygning eller en udviklingsejendom, hvorpå der skal opføres lejeboliger. Derfor er det vigtigt, at en potentiel køber i forbindelse med due diligence-processen har særligt fokus på forhold, der kan forhindre muligheden for, at lejen frit kan fastsættes.

Smitte fra ældre bygninger

Et af de punkter man bør være særligt opmærksom på, er det forhold, at ældre bygninger, der i) er opført på samme grund som den nyopførte bygning og ii) er taget i brug inden den 31. december 1991 kan have en ”afsmittende effekt” på den nyopførte bygning med den virkning, at køber ikke kan aftale fri lejefastsættelse med de kommende lejere uden, at dette er i strid med lejeloven.

Baggrunden for denne risiko er, at der fortsat er uklarhed om, hvordan begrebet ”ejendom” skal forstås for så vidt angår betingelsen om, at lejemålet, hvortil der er aftalt fri lejefastsættelse, skal være beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Skal begrebet ejendom forstås som den samlede matrikel, hele den nyopførte bygning eller som den enkelte ejerlejlighed? Retstilstanden er ikke endeligt afklaret, da domstolene

ikke direkte har taget stilling til spørgsmålet. Dog peger retspraksis og den juridiske litteratur i retning af, at begrebet ejendom skal forstås som hele matriklen og ikke på bygningseller ejerlejlighedsniveau. Er der opført en ældre bygning taget i brug før den 31. december 1991, er betingelsen for fri lejefastsættelse i lejelovens § 54, stk. 1 dermed ikke opfyldt.

Afhjælpning og konsekvenser

Er køber ved at overtage en udviklingsejendom, hvor der allerede er opført ældre bygninger, kan den afsmittende effekt afhjælpes ved, at alle større og mindre bygninger nedrives, inden den nyopførte ejendom tages i brug. Hvis nedrivning af eksisterende bygninger af forskellige årsager ikke er en aktuel løsning for køber, kan forholdet også afhjælpes ved, at byggegrunden udstykkes inden byggeprocessen iværksættes.

Hvis afhjælpningsmulighederne ikke er mulige for køber i den konkrete sag, vil det få betydning for købers mulighed for at aftale fri lejefastsættelse og dermed også påvirke købers afkast. Forholdet bør derfor afklares i forbindelse med købers due diligence, så det kan inddrages i forhandlingerne om fastsættelsen af købesummen for ejendommen.

EJENDOMSBRANCHEN SER DYSTERT PÅ FREMTIDEN

Den tårnhøje inflation har endnu engang fået ejendomsbranchen til at nedjustere forventningerne til det totale afkast for 2022. Samtidig ser branchen med bekymring mod 2023, hvor ejendomsværdierne forventes at falde.

Høj inflation og en generel markant økonomisk usikkerhed sætter også sit præg på ejendomsbranchens forventninger til fremtiden. Det totale afkast skal dække inflation, finansieringsomkostninger og risikoen ved at investere i ejendomme, og forventningerne til det totale afkast for 2022 falder nu til 4,5 procent. Det er det laveste forventede niveau til 2022 i tre år. Det viser en opgørelse fra EjendomDanmark, hvor professionelle danske investeringsejendomsmarkedsaktører har givet deres kvalificerede bud på, hvordan udviklingen vil være.

Sammenlignet med samme tidspunkt sidste år ventes der næsten en halvering af det totale afkast – det betyder, at det kan være op mod 45 milliarder kroner i år.

”Den høje inflation ser ikke ud til at forsvinde lige foreløbig. Derfor har ejendomsaktørerne endnu engang

nedjusteret deres forventningerne. Jeg frygter, at vi er i en nedadgående spiral, hvor effekterne kan være store,” siger Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark. Han er bekymret for om det, EjendomDanmark tidligere har beskrevet som en forventningskrise, kan blive en reel krise for ejendomsbranchen, når vi ser ind i 2023.

Lavere ejendomsværdier

Mens forbrugerne kan mærke inflationen, når de oplever stigende priser på alt fra mælk til benzinpriser, rammes ejendomsvirksomhederne især af inflationens indvirkning på renten:

”En højere rente betyder et højere forrentningskrav. Når det sker, falder ejendomsværdierne. Vi ser nu med al tydelighed, at det er her, at branchen ser mindre lyst på

fremtiden,” fortæller Peter Stenholm.

”Det har vidtgående konsekvenser, fordi det så i mindre grad bliver muligt at investere i de nødvendige klimatiltag – eller andre projekter, der i sidste ende kommer os alle til gode.”

Hård dom over kontor

Der er forventning om fald i ejendomsværdier for både kontor, butik, industri og bolig. Tiltroen til ejendomsværdierne for kontorer er den laveste målte i 11 år.

”Hvis der kommer en økonomisk krise med faldende beskæftigelse, vil det også komme til at betyde lavere indtjening på kontorejendomme, hvilket igen vil få ejendomsværdierne til at falde,” siger Peter Stenholm.

BOLIGMARKEDET ÆNDRER SIG: LANGT FLERE BOR TIL LEJE

Det mest almindelige i Danmark er stadig at bo i eget parcelhus. Men over de seneste ti år er næsten alle nye boliger enten etageboliger eller rækkehuse og lignende, og de fleste af dem er lejeboliger. Også på andre måder fylder de professionelle ejendomsselskaber mere i boligmarkedet nu, end de gjorde førhen.

Af Sten Thorup Kristensen

Den netop overståede valgkamp har været usædvanlig på den måde, at boligpolitikken ikke har fyldt noget særligt. Normalt har partierne ellers kappedes om at tækkes de mange ejere af særligt parcelhuse, som præger det danske boligmarked.

Måske er sammenfaldet tilfældigt, men faktisk er der sket en forandring, så Danmark ikke helt så meget er boligejernes land, som det har været. Det konstaterer ejendomsmæglerkæden Estate på baggrund af beregninger på nye tal fra Danmarks Statistik.

Lejeboligerne – og dermed professionelle ejendomsselskaber – fylder altså markant mere i landskabet, end de gjorde for ti år siden.

Ifølge Estate var der i 2010 3,2 mio. danskere, der boede i ejerbolig. Frem til 2020 steg det tal kun med ca. 25.000. Derimod kom der over de samme ti år 400.000 nye lejere til, så der nu er ca. 2,4 mio. af dem.

”Det handler i høj grad om økonomi,” fastslår Thomas Hovgaard, presseansvarlig i Estate.

”Efter nedturen i 2008 blev reglerne for at optage boliggæld strammet gevaldigt op for at minimere, at boligejere i forbindelse med økonomiske nedture kom i uføre, og de regler har utvivlsomt gjort det mere oplagt

at blive lejer fremfor boligejer for et stort antal danskere, der hellere ville have været boligejere,” siger Thomas Hovgaard, der forudser, at udviklingen vil fortsætte – især hvis vi på længere sigt skal vænne os til en højere inflation, end den vi havde frem til sidste år.

Investorer køber parcelhuse

”Der er ikke noget, der tyder på, at udviklingen vil vende lige foreløbigt. Og med den aktuelle situation med stigende renter og inflation kan udviklingen endda blive forstærket.

Boligpriserne er steget uforholdsmæssigt meget de sidste par år, hvilket samtidig gør det vanskeligere for førstegangskøbere at komme ind på boligmarkedet,” siger Thomas Hovgaard. Helt parallelt med, at lejerne fylder mere i forhold til ejerne, gør etageboliger og lignende det også i forhold til parcelhuse.

Bestanden af parcelhuse er over de ti år øget med et par procent. Men rigtigt mange af dem er nu lejeboliger. I runde tal er 300.000 i dag lejet ud – 100.000 flere end for ti år siden. Til sammenligning er 2,7 mio. parcelhuse beboet af ejerne; lidt færre end for tid år siden.

Antallet af etageboliger er derimod steget med 19 pct. Ca. hver tiende af de 300.000 nye etageboliger ejerlejligheder, mens de resterende lejes ud.

De mange nye lejeboliger, der er skudt op – som her i Ørestad – sætter nu sine tydelige spor i statistikkerne. Foto: Flickr. / Jens Cederskjold

STRIKSE BÆREDYGTIGHEDSKRAV TIL BÅDE LEJER OG UDLEJER VED NYT MARKANT KONTORPROJEKT I KØBENHAVN

Et tæt samarbejde mellem Skanska som udvikler og udlejer og FLSmidth som ankerlejer betyder, at den kommende flerbrugerkontorejendom CPH Pulse ventes at blive den første DGNB Platin-certificerede kontorejendom i hovedstaden. Det høje bæredygtighedsniveau stiller en række strenge og anderledes krav til både lejer og udlejer på en hidtil uset måde, forklarer Cushman & Wakefield | RED, der har været lejerrådgiver for FLSmidth

I september kunne den svenske udviklings- og entreprenørkoncern Skanska og den danske mine- og cementkoncern FLSmidth offentliggøre, at Skanska investerer 543 millioner kr. i et københavnsk kontorprojekt. Det drejer sig om flerbrugerkontorejendommen CPH Pulse på 16.830 m2. Ejendommen på Havneholmen 2-4 på Havneholmen ved Københavns Havn er anden etape af Skanskas CPH Highline-projekt, som efter planen står færdigopført i slutningen af 2024. Til den tid kan FLSmidth som ankerlejer flytte ind på 13.404 m2 – cirka 80 procent af CPH Pulse. Med flytningen får FLSmidth et nyt domicil med cirka 650 arbejdspladser, og udover et farvel til hovedkvarteret på Vigerslev Allé i Valby betyder flytningen, at koncernen i fremtiden bliver lejer i stedet for ejer af sit domicil.

Bæredygtigt domicil er afgørende Særlig én faktor har været afgørende for FLSmidths valg af nyt hovedkvarter – ejendommen skal være bæredygtig. Og det må CPH Pulse i den grad siges at blive, eftersom kontorprojektet forventes at blive certificeret med DGNB Platin, som er det højeste bæredygtighedscertifikat i det danske DGNB-system. Sker det, bliver ejendommen, der er præcertificeret med DGNB Platin, det første kontorbyggeri med platincertificering i København. - Vi har i hele processen i søgningen efter vores nye domicil lagt stor vægt på bæredygtighed, fordi det er enormt vigtigt for en virksomhed som FLSmidth.

Da vi for knap halvandet år siden gik i gang med at screene markedet, var en bæredygtig ejendom blandt vores topprioriteter. Vi ville som minimum have et DGNB Guld-certificeret domicil, men takket være vores forbindelse til og siden tætte samarbejde med Skanska får vi nu et DGNB Platincertificeret domicil, forklarer Sander Fynboe, der er Vice President, Head of Group Treasury i FLSmidth. FLSmidth er underleverandør til mine- og cementindustrien, og det er ingen hemmelighed, at koncernen især inden for CO2 og vand har en stor miljøbelastning.

- Desto vigtigere er det, at vores kommende domicil bliver bæredygtigt. Selvom vi ’kun’ bliver lejer, er vi med til at skubbe til den grønne omstilling. Det er også vigtigt, at vi får et bæredygtigt domicil, når vi selv forsøger at presse vores kunder til at være bæredygtige, siger Sander Fynboe forud for grundstensnedlæggelsen på CPH Pulse-byggeriet den 14. november.

Strikse krav til både lejer og udlejer

CPH Pulse får blandt andet solceller på taget, såkaldt grøn beton, ligesom der planlægges genbrug af mursten og stål. En DGNB Platincertificering stiller dog langt fra kun strikse bæredygtighedskrav til udlejer. For eksempel skal lejer leve op til en bæredygtig indkøbspolitik, når det kommer til ikke-fast inventar og udstyr, for eksempel it-udstyr og møblement. Også når det kommer til energi- og varmeforbrug gælder det om at være bæredygtig. Først skal det forventede forbrug oplyses, og derefter skal det reelle forbrug rapporteres til udlejeren, som så til sidst sender tallene videre til Green Building Council Denmark, der står for certificeringsordningen DGNB.

- Som led i DGNB Platin-certificeringen er vi også i dialog med Skanska om at åbne noget af bygningen op for folk udefra. Det kan være, at kantinen skal sælge kaffe til forbipasserende, eller at en lokal forening, klub eller andre ønsker at leje kantinen eller et mødelokale en aften, nævner Sander Fynboe fra FLSmidth.

Meget mere end CO2 og lavt energiforbrug For udvikler, bygherre og udlejer Skanska flugter CPH Pulse-projektet med selskabets forretningsmodel med at bygge bæredygtigt.

- CPH Pulse skiller sig ud ved at være

DGNB Platin-præcertificeret som det første kontorbyggeri i København. Desuden flugter den højeste bæredygtighedscertificering med vores ønske om at være førende inden for bæredygtigt byggeri, ligesom vores lejere kan bruge bygningens høje bæredygtighedsprofil som branding, siger Skanskas markedschef, Elo Alsing.

Han fremhæver, at platincertificering handler om meget mere end CO2 og lavt energiforbrug. Certificeringen stiller krav til både udlejer og lejer om anvendelsen af bygningen og materialevalg.

- Det betyder blandt andet, at det er vigtigt, at udlejer og lejer sammen fastlægger, hvordan ejendommen kan indrettes så fleksibelt så muligt, og om der skal være offentlig adgang for at give noget tilbage til beboerne i lokalområdet. Det kan også handle om det indvendige design, hvor udlejers og lejers valg af overflader, inventar og belysning skal kunne opfylde DGNBkriteriernes høje miljøkrav for, at vi kan opnå certificeringen, forklarer Elo Alsing.

CPH Pulse. Illustration: Holscher Nordberg

Bæredygtighed skal være synlig Skanska og FLSmidth ønsker at gøre bæredygtigheden synlig. Derfor bliver facaden beklædt med genbrugsmursten, og der er planer om at genbruge mursten fra FLSmidths hovedkontor i Valby til udsmykning af ejendommen.

- Vi kigger også på gulve, som har en god historie med genanvendelse, og tanken er, at hele stueetagen med kantine og møderum bliver offentligt tilgængeligt, forklarer Skanskas markedschef.

For at opnå DGNB Platin-certificering kræver det, at et projekt som minimum opfylder 80 procent af kriterierne i platincertificeringen.

CPH Pulse, som er Skanska Danmarks allerførste DGNB Platin-projekt, står efter planen opført i 4. kvartal 2024 og afslutter samtidig selskabets mangeårige byudvikling af Havneholmen og skaber sammenhæng i området, hvor især shoppingcentret Fisketorvet er kendt, og hvor i øvrigt Skanska selv har dansk hovedkontor.

Lejere og udlejere med nye krav til hinanden Erhvervsmægleren Cushman & Wakefield | RED har været lejerrådgiver for FLSmidth i forbindelse med flytningen til CPH Pulse. Her forklarer associeret partner Marie Helms, der er chef for afdelingen for lejerrådgivning, at bæredygtighed er vigtigt for især større, internationale virksomheder i jagten på nye kontorer:

- Bæredygtighed har længe været en vigtig faktor for særligt de større, internationale virksomheder, når de skal finde nye kontorer. Men det er første gang, vi har oplevet en virksomhed, der som FLSmidth har haft det så højt på agendaen, at det har været den styrende faktor ved valg af deres fremtidige domicil.

- Jeg synes, det er interessant, hvordan det at opfylde bæredygtighedskrav fremover fordrer et langt større samarbejde mellem lejer og udlejer i form af drift, datadeling og fælles bæredygtighedsstrategier under kontinuerlig udvikling, siger Marie Helms.

Med DGNB Platin-certificering indgår lejere og udlejere i en ny form for forpligtende fællesskab, hvilket griber ind i begge parters centrale virksomhedsdrift på en hidtil uset måde.

- Der indgår pludselig mange flere faktorer i en lejekontrakt, end vi har set tidligere. Jeg synes også, det er interessant, at bæredygtighed ikke bare handler om energieffektivitet, men at det også handler om blandt andet social bæredygtighed og at ’give noget tilbage’ til det omgivende samfund; i CPH Pulse ved blandt andet at gøre dele af bygningens faciliteter tilgængelige for offentligheden. I takt med, at ESG-krav bliver mere formaliserede og udbredes til flere og flere virksomheder, vil vi se en helt klar tendens til, at mange flere vil følge i FLSmidths og Skanskas fodspor og vil gå langt for at finde de mest bæredygtige løsninger, siger chefen for RED’s afdeling for lejerrådgivning.

CPH Pulse

Ejendom: Flerbrugerkontorejendom på Havneholmen 2-4, 2450 København SV

Areal: 16.830 m2 med fællesarealer

Bæredygtighedsprofil: Præcertificeret med DGNB Platin

Arkitekt: Holscher Nordberg

Rådgivende ingeniør: Sweco

Totalentreprenør: Nordstern (tidligere KPC København)

Ankerlejer: FLSmidth får 1.-6. etage (80 procent)

Grundstensnedlæggelse: 14. november 2022

Færdigopført: 4. kvartal 2024

Associeret partner Marie Helms er chef for Cush man & Wakefield RED’s afdeling for lejerrådg ivning. Foto: RED

CPH Pulse. Illustration: Holscher Nordberg

CPH Pulse. Illustration: Holscher Nordberg

STOR KONTOR- OG LAGEREJENDOM OMLÆGGES TIL BOKSBUTIKKER OG SUNDHEDSFAGLIGE FORMÅL

Der er ved at ske store forandringer på Frederiksværkvej 20 i Frederikssund, men det kunne gå endnu hurtigere, hvis fx elektronikkæder måtte etablere sig i området. Ikke desto mindre er der udover de eksisterende lejere Frederikssund Motionscenter og Bladkompagniet lavet nye lejeaftaler med Frederikssund Fysi oterapi og tandlægerne Godt Smil. Og mere er på vej.

Aabylund Ejendomme har siden sommeren 2016 ejet en 8.500 m² stor kontor- og lagerejendom, som er ved at blive forvandlet fra gammel, grå lagerejendom til en flot, moderne ejendom. EDC Erhverv Poul Erik Bech står for udlejningen, og der er nu kun ét kontorlejemål på 375 m² tilbage, som er planen skal udlejes til en klinik eller andet sundhedsfagligt formål. Samtidigt arbejdes der med flere gode emner på udlejningen af de første boksbutikker i størrelser på 7504.000 m².

Jacob Christensen, Aabylund Ejendomme, siger: ”Ejendommen har tidligere været anvendt af Brio og efterfølgende som fjernlagerejendom for Frederikssundvirksomheden Haldor Topsøe. Som udlejere ønsker vi at konvertere ejendommens lagerdel til nye boksbutikker og den gamle administrationsdel af bygningen, som har stået tomt, bliver nu totalrenoveret til primært sundhedsfaglige formål. Projektet ligger centralt og boksbutikker er populære i mange andre byer, så det synes vi, var en bedre løsning end at fortsætte med lager på sådan en central beliggenhed.”

”Men vi ville være endnu længere i projektet, hvis ikke kommunen fortolkede statens regler på deres måde. Det er lidt af en gråzone, og den type pladskrævende virksomheder må gerne etablere sig i andre kommuner.

Så de har sagt nej til elektronikkæder, som ifølge deres regler skal ligge nede i gågaden. Men det er jo et forældet syn, da det er butikker, der kræver plads og mange parkeringspladser, som man ikke kan finde i gågaden, og disse ting er netop, hvad vores projekt kan tilbyde. Synes det er underligt, at de siger nej til 35 arbejdspladser, når vi nu har fundet virksomheder, der gerne vil etablere sig – og boksbutikker fungerer fremragende i mange andre kommuner.”

Regler står i vejen

Jacob Christensen siger: ”Kommunens fortolkning af statens regler gør jo desværre, at feltet af virksomheder er indskrænket, hvilket naturligvis gør processen sværere. Men vi er fortrøstningsfulde, da vi sammen med EDC Erhverv Poul Erik Bech heldigvis er i positiv dialog med en række andre virksomheder. I forhold til de mindre kontorlokaler, så har EDC Erhverv fundet nogle gode lejere, hvor flere fra sundhedssektoren har fundet ud af, at man ikke behøver at være placeret i en gågade – bare der er god tilgængelighed og mange parkeringspladser. Vi ser frem til, at sidste lejemål på 375 m² falder på plads.”

Steffen Falch, erhvervsrådgiver, EDC Erhverv Poul Erik Bech København, der bl.a. har formidlet udlejningen til Frederikssund Fysioterapi siger: ”Vi er glade for, at vi har

fundet de første lejere, og mere er forhåbentlig snart på plads. Når der etableres boksbutikker er håbet også, at der vil blive etableret en takeaway-restaurant på ejendommens p-areal, selvbetjenings-bilvask og ladestationer til el-biler. Der kan etableres mere end 100 p-pladser på ejendommen med gode muligheder for vareindlevering til samtlige butikker. Lejemålene må anvendes til arealkrævende detail og støjende indendørsaktiviteter fx legeland, bowlingbane, gocartcenter eller lign., så det bliver spændende at se, hvilke typer virksomheder, der kommer til at etablere sig.”

Frederikssund Fysioterapi flytter ind

Frederikssund Fysioterapi er ny lejer i området. Søren Qvist, fysioterapeut og medejer af Frederikssund Fysioterapi, siger: ”Vi er superglade for at have lavet en lejeaftale på 750 m² på Frederiksværkvej 20. Det var et af de første steder vi så, og det endte med at blive større, end vi havde regnet med, men nu får vi det fuldstændig, som vi ønsker. Vi og alle 13 kolleger glæder os vanvittigt meget. Det bliver supergodt for os og kunderne, da vi får meget mere plads både i behandlingsrummene, men især i træningslokalerne, hvor vi får meget bedre plads til at udfolde os. Det er en fin lokation, som er nem at finde og med mange parkeringspladser, herunder handicappladser. Oprindeligt var det bare et stort rum, og vi har fået det som vi ville, så den er en drømmelokation for os.”

EDC Poul Erik Bech står for udlejningen af en kontor- og lagerejendom i Frederikssund. Jacob Lunding, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Hillerød og Jacob Christensen, Aabylund Ejendomme. Foto: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Fotograf: Lars Bech.

Godt samarbejde

Jacob Christensen, Aabylund Ejendomme, siger om samarbejdet med EDC Erhverv Poul Erik Bech: ”Vi beskæftiger os med køb, salg og udlejning af erhvervs- og boligejendomme. Vi har ejendomme i hele landet og har i flere år brugt EDC Erhverv på mange ejendomme og spændende projekter, både som vi har købt, men også fået hjælp til udlejning m.m. På dette og andre projekter arbejder vi rigtig godt sammen med Steffen Falch fra København og Jacob Lunding fra Hillerød, som har gjort et fremragende stykke arbejde med at finde lejere og være med til at få projektet ud at flyve, så vi er meget tilfredse med samarbejdet.”

Midt i Frederikssund

Jacob Lunding, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Hillerød, der har stået for udlejningen af 375 m² til tandlægerne i Godt Smil og har udlejet 290 m² til Bladkompagniet siger om området: ”Ejendommen er meget velbeliggende i Frederikssund. I området findes flere større byggemarkeder, tankstationer, møbelforretninger, takeaway, bilforhandlere m.v. Mod øst findes Nordsjællands Hospital – Frederikssund, og mod vest Frederikssund Svømmehal og Roskilde Fjord. Lidt mod syd findes bymidten, Sillebroen Shopping Center og Frederikssund Station, hvorfra der går S-tog mod København. Der er god infrastruktur omkring ejendommen med masser af p-pladser, så vi ser frem til, at vi kan få aftaler på plads med lejere til boksbutikkerne, så projektet kommer helt i mål.”

Tavleholmsvej 2-4 er en big box ejendom bestående af i alt 4.897 m2, som er udlejet til Netto, Maxi Zoo og Garant samt kontorlejeren, House of Control.

Ejendommen har gennem de seneste år gennemgået en omfattende renovering og opgradering indvendigt og udvendigt med bl.a. tilbyggede arealer, facaderenovering, ny ventilation m.v. hvorfor ejendommen i dag fremstår moderne og driftse ektiv.

Dette er en unik mulighed for at erhverve en attraktiv big box ejendom med lejere på lange lejekontrakter, der genererer et højt afkast og sikkert cash flow for investor.

For mere information kontakt os på +45 33 13 13 99 eller per e-mail til

PEDERSEN JOSEFINE PFEIFFER Partner Associate kp@cw-red.dk jop@cw-red.dk