Selv det mest moderne skal før eller siden ende på museum. Denne gamle sandhed er lige nu relevant for Bispebjerg Torv og nærmeste omegn. København Kommune har netop indbudt til en arkitektkonkurrence om, hvordan kvarteret, der var supermoderne, da det blev opført, kan tilpasses nutiden.
I programmet for ændringerne på Bispebjerg Torv og Frederiksborgvej ridser kommunen historien og baggrunden op:
”Op gennem starten af det tyvende århundrede voksede et nyt velfærdskvarter frem på Bispebjerg Bakke. Her kunne livet leves fra vugge til grav, og med flytningen til Bispebjerg fik arbejdere moderne boliger og forbedrede livsvilkår.”
”I 1970’erne vendte udviklingen. Mange arbejdere flyttede til forstadens parcelhuse, og københavnere, som havde behov for at finde fodfæste, fik anvist lejlighed i kvarterets almene boligbyggeri. Den voksende biltrafik forringede områdets opholds- og bevægelsesmuligheder i en sådan grad, at kvarteret den dag i dag præges af støj, uattraktive gaderum og dominerende indfaldsveje.”
”Hertil er tidens by- og boligdrømme forandret. Det, der engang var en mærkbar opgradering af boligstandarden –toilet med ’træk og slip’ og centralvarme – er ikke længere nok til at gøre kvarteret til byens mest attraktive.”
Rådgiverydelser i udbuddet omfatter projektering af omdannelse af Bispebjerg Torv, en ”begrønning og fredeliggørelse” af Frederiksborgvej samt etablering af ny indgang til kirkegården på hjørnet af Skoleholdervej og Frederiksborgvej, oplyser kommunens Teknik- og miljøforvaltning.
Gennem et halvt århundrede har STAD Projekt formidlet kontakt mellem projektudviklere og købere og lejere til de boliger, der kommer ud af projekterne. Det vil man fortsætte med, men fra den 1. april i et nyt regi: Her går selskabet sammen med EDC Projekt Poul Erik Bech.
“Det skal ikke være nogen hemmelighed, at det kan være tungt at køre egen selvstændig mæglervirksomhed og fortsætte med at udvikle med en masse nye ideer. Det kræver mange ressourcer og kapital. Samtidigt har det været et presset ejendomsmarked, hvilket er grunden til, at jeg begyndte at se mig om efter en samarbejdspartner. Jeg er meget glad for at have landet en aftale med EDC Poul Erik Bech, som er en yderst stærk og kompetent partner for vores medarbejdere og kunder,” forklarer Torben Hald, indehaver af STAD Projekt, i en pressemeddelelse. Torben Hald er søn af selskabets stifter, Niels Hald, men han benytter lejligheden til at forlade virksomheden ”Jeg har valgt at sælge og har haft nogle gode snakke med Poul Erik Bech og Jane Bech, og begge virksomheder bygger på de samme familieværdier og dna, og så er de lige som os uafhængige af banker og realkreditinstitutter. Så det er en fantastisk løsning for både vores medarbejdere og vores kunder, der kan få endnu bedre løsninger med én kæmpestor og kompetent projektafdeling,” forklarer Torben Hald.
Derimod fortsætter STAS Projekts adm. direktør Alice Lotinga, der på billedet ses sammen med Kenneth Nielsen, projektdirektør EDC Projekt Poul Erik Bech. Det sammenlagte selskab får adresse på EDC Poul Erik Bechs domicil i Bremerholm i det centrale København.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen
Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Udgiver:
Distribueret i samarbejde med Berlingske Media
Hold dig opdateret, følg din branche her
Medlem af
www.businessreview.dk
FORSIDEFOTO: NICOLAS COSEDIS
PR-foto: DI
En statistik, som ejendomsbranchen for tiden følger med lidt større interesse end vanligt, er den over tvangsauktioner over ejendomme. Store dele af ejendomsmarkedet er pt. fastfrosset, og udviklingen i antal tvangsauktioner giver så at sige et billede af, hvordan det står til under isen. Mandag kom der tal for februar, og de indeholdt både godt og skidt. Der er ingen grund til alarm – men dog til let uro. Sammenlagt blev der i løbet af måneden anmeldt 153 tvangsauktioner i februar, og for årets to første måneder som helhed er niveauet lidt højere end i de to foregående år. Her var der dog også meget få tvangsauktioner, set i et historisk lys.
Når den professionelle ejendomsbranche alligevel må være lidt urolig, skyldes det, at stigningen ikke mindst er sket i nogle undergrupper, som branchen har direkte tilknytning til. Således blev der anmeldt 14 tvangsauktioner over ejerlejligheder. Det var det højeste tal for en måned i over to år. Udviklingen i henseende ejerlejligheder har en mere direkte sammenhæng til udlejningsboliger, end udviklingen inden for parcelhuse har. Også når det gælder små ejendomme med boliger og butikker, var tallet i den høje ende i forhold til normen de seneste år. Det kan dog skyldes tilfældigheder.
Bo Sandberg (billedet), boligøkonom i DI, peger på et særligt træk ved tallene fra de seneste måneder: Det er uden for hovedstaden, at antallet af tvangsauktioner stiger. Han er overordnet optimistisk, selv om han forventer, at antallet af tvangsauktioner fortsat vil krybe opad, både i år og næste år. ”Selvom boligmarkedet siden corona-toppen har bevæget sig nedad i pris og handelsaktivitet, og selvom husholdningernes købekraft også er sat et par år tilbage, så er der en betydelig modstandskraft hos de eksisterende boligejere. De fleste har fortsat pæne friværdier og er økonomisk godt polstrede,” siger Bo Sandberg.
Nicolas Cosedis er professionel kunstfotograf med speciale i luftfoto. Han fotograferer personligt fra et fly af typen Cessna 172. Se flere af hans billeder på instagramprofilen CopenhagenByCosedis eller besøg welovecph.com for mere information. Nicolas har for nyligt på Strandberg Publishing udgivet bogen “Byen fra Skyen”, hvor de bedste af hans billeder er samlet.
K ære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!
C132484
Jakob Moltsen VP, Global Head of Global Real Estate Ørsted
Karine Storaker Braaten Head of Innovation OBOS
Peter Epping Global Head of ESG
Anna Mette Monally Director of Sustainability NREP
Martin Vang Hansen CEO ATP Ejendomme
Lone Feifer Director of Sustainable Buildings VELUX
Tore Danke Director of Sustainability BIG
Andreea Kaiser Co-founder & Group CEO Alfa Development
15 Maj │PropTech & ESG│Langelinie Pavillonen │Billetter på proptechdk dk/symposium
Trenden med langsomt, faldende tomgangsprocenter i lejeboliger blev pludselig afbrudt af en betydelig stigning i fjerde kvartal sidste år. Alt tyder på, forbrugerne er gået efter besparelser, f.eks. ved at udsætte flytninger til dyrere lejemål. Lønstigninger ved forårets overenskomstforhandlinger kan dog vende skuden en gang til.
Af Sten Thorup Kristensen
I 2022 lærte vi at se på tabeller over elpriser, før vi satte vaskemaskinen i gang. Samtidig skar vi ned på forbruget af oksekød, smør og økologiske varer generelt. Og hvis vi overvejede at købe en ny bolig – så ventede vi med det. Ejerboligmarkedet bremsede hårdt op. Den slags er kendte og meget omtalte eksempler på, hvor danskerne har fået pengene til at strække længere i et år, hvor priserne pludselig steg med 10 pct. Derimod har det ikke været omtalt, at også boligudlejere har måttet undgælde for spareiveren.
Men sådan er det. Ejendom Danmark konstaterede gennem 2022 en marginalt faldende tomgang i lejeboliger. Men i årets fjerde kvartal skød den pludselig i vejret med 0,6 procentpoint.
Der er selvfølgelig også kommet nye boliger til. Men også er der også kommet flere borgere at skaffe bolig til – mange flere, faktisk: Ifølge Danmarks Statistik har befolkningstilvæksten i Danmark aldrig været større end sidste år, målt i absolutte tal.
Et pludseligt ryk
På landsplan opgør Ejendom Danmark tomgangen i lejeboliger til 3,8 pct. i januar. Der er tale om såkaldt
økonomisk tomgang, hvilket vil sige, at man ikke måler den andel af kvadratmeterne i lejeboligmassen, der står tomme, men i stedet andelen af lejeindtægter, udlejerne går glip af, fordi lejemål enten står tomme eller bliver udlejet til nedsat pris.
Da huslejer er vidt forskellige, kan man således heller ikke fastslå, at lejerne tager sig til takke med mindre plads eller dårligere boliger. Kun at de har sparet penge.
Set over et længere sigt er tomgangen langt fra alarmerende. Men da den er kommet pludseligt, har det alligevel fået Ejendom Danmark til at dykke dybere ned i, hvad der ligger bag.
”Gennem i hvert fald to år har vi set tomgangen falde stille og roligt. Det kunne selvfølgelig ikke blive ved. Det, vi så ser nu, er en generel tendens. Det er ikke noget specielt geografisk i det, og det er heller ikke nødvendigvis de nye ejendomme, der er ramt. Så der må være et eller andet, som gør, at tomgangen stiger,” siger underdirektør Morten Marott Larsen.
Boligforbruget kan optimeres
Han peger på, tomgangsstigningen nok kommer som en konsekvens af flere forskellige ting, der alle bærer i samme retning.
En af dem kan være, hvornår man opsiger et lejemål, hvis
man skal flytte til udlandet eller til anden bolig. Det kan være bekvemt med et overlap en eller to måneder, hvor man har to boliger. Men det kan også være en bekvemmelighed, man sparer væk, når usikkerheden er forhøjet.
Det kan også tænkes, at mange vælger at udsætte flytninger, f.eks. til en bolig, der ligger nærmere arbejdspladsen, men som er dyrere. En sådan sammenhæng ville rime med, at tomgangsfaldet er relativt beskedent i Københavns omegnskommuner, og i øvrigt i Nordjylland uden for Aalborg. Og så anfører Morten Marott Larsen, at det ikke er entydigt, at krisen på ejerboligmarkedet kommer udlejere af lejeboliger til gode. Nok er der mange, der bliver boende i lejeboliger længere tid, end de oprindeligt ønskede, fordi de ikke tør binde sig til de priser, som sælgerne af boligerne tilbyder. Men omvendt er der også mange af disse sælgere, som så må udsætte flytningen til lejeboliger. Det kan f.eks. gælde for dem, som ikke kan sælge parcelhuset til den ønskede pris, og derfor bliver boende længere i det.
Håb om lønstigninger
For så vidt stigningen skyldes, at folk har holdt pengepungen tæt ind til kroppen, er det også konjunkturerne, der kan få tomgangen til at falde igen.
På det punkt er udlejerne i samme, forvirrende båd som alle andre: De seneste måneder har budt på bedre prognoser
for både dansk og international økonomi. Men det, at det går bedre end frygtet, kan på den anden side motivere centralbankerne til at træde endnu hårdere på bremsen. Således kan det, som er godt nyt på kort sigt, være dårligt nyt på lidt længere sigt, og vice versa.
Men på det korte sigte ser det altså rimeligt lyst ud. Bl.a. er det godt nyt for alt, der har med boliger at gøre, at arbejdsmarkedet holder sig oppe. Tryghed i jobbet er en væsentlig forudsætning ikke bare ved boligkøb, men også når folk flytter til dyre lejeboliger.
Ligeledes er det positivt her og nu, at arbejdsmarkedets parter ser ud til relativt nemt at nå til enighed om overenskomster, som genskaber noget af den købekraft, der blev tabt i 2022.
”Det bliver rigtigt vigtigt, hvordan overenskomsterne kommer til at lande. Set fra udlejerside må vi håbe, at der kommer nogle gode, langsigtede og fornuftige løsninger. Det kan også få en stor psykologisk betydning,” siger Morten Marott Larsen.
Hjælp fra indvandring
Hvis der igen kommer større tryghed om privatøkonomien, kan udlejerne som nævnt profitere af, at der i 2022 har været medgang fra demografien. Helt præcist 59.234 voksede folketallet i Danmark med gennem 2022.
I meget runde tal giver det anledning til, at boligbehovet er forøget med det halve, altså ca. 30.000 enheder.
Befolkningsudviklingen giver dog også anledning til en mere dyster eftertanke.
Det var tilflytning, der gjorde 2022 til et rekordår. Selv uden de 30.000 ukrainske flygtninge, der kom hertil, var indvandringen stor, formentlig fordi der var et efterslæb at indhente fra corona-årene 2020 og 2021.
Men på bare lidt længere sigt er tilflytning til Danmark i betydeligt omfang også en nødvendighed, hvis ikke folketallet skal falde brat – i hvilket fald højere tomgang blot vil være en af mange negative følgevirkninger. Borgerne i Danmark får nemlig stadigt færre børn. 2021 blev en relativt stor årgang, fordi de første corona-nedlukninger
inspirerede mange til familieforøgelser. Men allerede året efter fald fødselstallet tilbage, og mere til. Det er heller ikke længere sådan, at indvandrerkvinder får flere børn end etnisk danske kvinder.
Hvordan kan man som ejendomsejer give borgere og besøgende noget ekstra via sine byggeri- og renoveringsprojekter?
Det spørgsmål har KIRKBI forsøgt at besvare med renoveringen af Bernikowgården, der er blevet udsmykket med kunstværket Floratransforma.
Lige ved Strøget ligger den lille shoppingarkade Bernikowgården. Her har besøgende siden efteråret kunnet opleve et blomstrende og permanent kunstværk af kunstneren Veronica Hodges. I oktober 2022 blev KIRKBI nemlig færdig med en større renovering af arkaden, hvor et af målene har været at skabe en oplevelse. Kunstværket svæver over dem, der sidder og drikker en kop kaffe, søger ly for regnen eller bruger arkaden som gennemgangspassage.
”Det har været helt afgørende for os, at Bernikowgården blev fornyet med respekt for det originale og smukke håndværk. Men det har også været vigtigt for os at give noget tilbage til hele København. Derfor har vi givet en kunstner lov til at udsmykke gården med et meget flot værk til gavn for alle i byen,” fortæller Steen Pedersen, Global Head of Real Estate i KIRKBI.
Inspiration fra udlandet
Ideen om, at der skulle noget mere til ud over selve renoveringen, har KIRKBI fået ved at skele til udlandet. ”Ældre arkader i Paris, London eller Milano er ofte nogle rigtig flotte bygningsværker, og derudover er de rigt udsmykket. Vores arkade havde ikke helt samme shine. Derfor syntes vi, vi måtte gøre noget ekstra, der kunne trække folk til,” siger Steen Pedersen.
Det var en af lejerne i Bernikowgården, der ledte KIRKBI på sporet af kunstneren Veronica Hodges. Hun er kendt for sin papirkunst og har blandt andet tidligere stået bag en blomsterhave af papir på Amalienborg og udsmykket loftet i Marmorkirken.
Fra fuldt flor til forældelse
Til Bernikowgården har Veronica Hodges udformet kunstværket Floratransforma, der skal forestille en mandellund bestående af 12.000 mandelblomster. Blomsterne fordeler sig over tre store grene af metal, der hænger oppe under loftet. Kunstværket symboliserer en livscyklus, hvor blomsterne går fra at være i knop til fuldt udsprunget for til sidst at være på vej til at visne.
”Jeg har ønsket at skabe en skønhedsoplevelse, som i dette tilfælde er blomster og forår. Men skønheden findes også i det, der forældes. Tanken med værket har derfor været, at man ikke hele tiden kan være på toppen. For at kunne vende tilbage i fuldt flor skal der være plads til at regenerere –noget, vi har svært ved at omfavne i den vestlige verden, hvor alting handler om produktivitet,” siger Veronica Hodges, der
har arbejdet på kunstværket siden 2022. I perioden har hun blandt andet fået hjælp til at folde de mange blomster af otte indsatte i Ringsted Arrest.
”Det er ikke gået helt smertefrit. Nogle syntes, det var ret sjovt, andre at det var lidt pinligt, men de har leveret, og alle blev ret gode til det,” siger hun med et glimt i øjet.
Historisk reference
Idéen til kunstværket fik Veronica Hodges ved at grave tilbage i historien. Bernikowgården er opkaldt efter diplomaten Christian Barnekow, der var en dansk adelsmand, rejsende og diplomat på Christian den 4’s tid. Han bragte blandt andet mandler med sig hjem fra en af sine rejser og plantede dem i det område, hvor arkaden ligger i dag. Alt i alt håber hun, at værket er noget, man vil lægge mærke til.
”For mig er det interessant at skabe nogle rum, hvor man har lyst til at være, for så er det måske også noget, der er værd at genbesøge. Målet for mig har været at skabe en oplevelse, der ikke koster noget – et minde, de besøgende kan tage med sig, tale med andre om og anbefale,” uddyber hun.
Æstetik i fokus
For KIRKBI har intentionen også været at give de besøgende noget at tænke over og snakke om.
”Med renoveringen og kunstværket har vi gjort noget, der hvor vi kan, for byen. Vi er ejere af ejendomme, og vi kunne jo bare koldt fokusere på ejendomme i sig selv. Men når vi har muligheden, så mener vi også, vi skylder at skabe noget for dem, der kommer forbi,” siger Steen Pedersen.
I 2017 udformede KIRKBI en ny bæredygtighedsstrategi, der blandt andet har æstetik som fokusområde, og det skulle Bernikowgården gerne være et godt eksempel på, mener Steen Pedersen.
”Æstetik handler for os både om arkitektur og om, at du skal få en oplevelse, når du ser nogle af de ejendomme, vi står bag.”
Foruden Bernikowgården er bygningerne i nærliggende Pistolstræde og på City Torv blevet renoveret.
I Pistolstræde spiller kunsten også en rolle og skal give forbipasserende lyst til at udforske området.
STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
“Den politiske aftale indebærer, at de fleste boligejere har udsigt til skattelettelser i 2024. Det skyldes blandt andet, at satsen for ejendomsværdiskatten og grundskyldspromillen sænkes markant.”
EJENDOMSADVOKATEN
Lanceringen af de nye omstridte ejendomsvurderinger er igen blevet forsinket, hvilket skaber usikkerhed hos boligejere, -købere og -sælgere. Ejendomsvurderinger og boligskat er notorisk kompliceret stof og svært at navigere i. Sammenspillet mellem ejendomsvurderingerne og boligskat er dog væsentligt at forstå, bl.a. da der træder nye regler om boligskat i kraft den 1. januar 2024.
Boligskatten består af to typer skat: Ejendomsværdiskat og grundskyld.
Hvad er ejendomsværdiskat?
Ejendomsværdiskatten udgøres af værdien af den faste ejendom med grund og bygninger, og betales til staten. Man betaler ejendomsværdiskat, hvis man ejer en ejerbolig, som man selv bor i. Det vil sige, at ejere af f.eks. udlejningsejendomme og andelsforeninger ikke betaler ejendomsværdiskat, men i stedet kun betaler grundskyld. Ejendomsværdiskat betales via årsopgørelsen. Indtil de nye skatteregler træder i kraft den 1. januar 2024, er der fortsat skattestop på ejendomsværdiskatten. Ejendomsværdiskatten udgøres således af den laveste af 3 værdier:
1. Ejendomsværdien for 2001 plus 5%
2. Ejendomsværdien for 2002
3. Seneste vurdering, f.eks. ejendomsværdien for 2020 fratrukket 20%.
Hvis værdien af ejendommen ikke er højere end kr. 3.040.000, betaler man 0,92% af værdien. Hvis værdien af ejendommen er højere end kr. 3.040.000, betaler man 0,92% af kr. 3.040.000 og 3% af den del af værdien der overstiger kr. 3.040.000.
Hvad er grundskyld/ejendomsskat?
Grundskylden udgøres af den vurderede værdi af din grund i ubebygget stand, og betales til kommunen.
Grundskyld bliver opkrævet 2 gange om året ved ejendomsskattebilletten.
Det afhænger af den enkelte kommune, hvad satsen for grundskylden er fastsat til. Satsen opgøres i promille. I perioden 2021-2028 kan kommunerne sætte satsen for grundskylden ned, men ikke op.
Der er også skatteloft på grundskylden og i perioden 20222024 må den højst stige med 2,8% i faktiske beløb. Kommunen skal til brug for beregningen af grundskylden anvende den laveste af 2 værdier:
1. Den seneste offentlige vurdering af grunden fratrukket 20%
Nye regler pr. 1. januar 2024
Fra den 1. januar 2024 omlægges boligbeskatningen. Det nye boligskattesystem baserer sig på de nye offentlige ejendomsvurderinger, som Vurderingsstyrelsen forventedes at udsende til ca. 1,7 mio. ejerboliger i perioden 2021-2024. Ifølge Vurderingsstyrelsen vil dette for de fleste boligejere indebære en højere vurdering, hvilket blandt andet skal ses i lyset af, at boligpriserne generelt er steget.
De nye ejendomsvurderinger har dog gentagne gange været forsinket, og man forventer bl.a., at ca. 375.000 boligejere først modtager deres 2020-vurderinger i 2024.
På grund af forsinkelserne og udviklingen af nye IT-systemer bliver det først i 2026, at det nye ejendomsvurderingssystem kører hensigtsmæssigt.
Tiden frem mod 2026 vil være karakteriseret af en række efterreguleringer for størstedelen af boligejere.
Lavere skattesatser
Den politiske aftale indebærer, at de fleste boligejere har udsigt til skattelettelser i 2024. Det skyldes blandt andet, at satsen for ejendomsværdiskatten og grundskyldspromillen sænkes markant.
Den almindelige ejendomsværdiskattesats forventes at falde til 0,50%, mens satsen for grundskyld forventes sænket fra aktuelt ca. 26 promille til gennemsnitligt 10 promille af beskatningsgrundlaget på tværs af landets kommuner. Såfremt ejendommen får en meget højere ejendomsvurdering, giver de lavere skattesatser dog ikke skattelettelser.
Derudover er der vedtaget et såkaldt forsigtighedsprincip, hvorefter det beløb, som boligejere skal betale skat af, sættes 20% lavere end vurderingen.
Vedtagelsen af forsigtighedsprincippet tager højde for den naturlige usikkerhed, der kan opstå, når man vurderer en ejendom.
Skatterabat
Fører de nye skatteregler omvendt til en skattestigning, får boligejere, der ejer deres ejendom før den 31. december 2023, en skatterabat.
Skatterabatten skal sikre, at boligejere ikke kommer til at betale mere i boligskat med de nye boligskatteregler, end de ville have betalt med de nuværende regler.
Tre developere har sat gang i den hidtil største ombygning af en kontorejendom til boliger i New York. På den måde løser man problemet med den tårnhøje tomgang, der er opstået, siden medarbejderne i byens berømte finansielle virksomheder under coronaen oplevede lettelsen ved at kunne springe den daglige pendling over.
Af Sten Thorup Kristensen
I Danmark tænker ejendomsselskaber meget i, hvordan de kan gøre kontorejendomme lækre for brugerne. Faciliteterne skal understøtte samvær og fællesskab, og hvis man kan tilføje fitness-lokaler, restauranter, måske en frisørsalon og lignende, er det bare et ekstra plus.
Men hvorfor ikke lægge disse goder ind i boligejendomme i stedet? Det er en model, man arbejder med ude i den store verden. Ikke mindst i New York, hvor tre developere har købt kontortårnet med adressen 25 Water Street, med henblik på at ombygge den til boliger. Den bliver den hidtil største konvertering af den art i the big apple.
Den 22 etager høje ejendom, der hidtil har været kendt som 4 New York Plaza, rummer i alt godt 1 mio. kvm. De skal give plads til 1200 boliger. Der vil altså være tale om meget store boliger – de mindste bliver med fire soveværelser. Men noget af pladsen skal også bruges til bl.a. diverse sportsfaciliteter, som basketballbaner og swimmingpools, lige som beboerne vil få adgang til tagterrasse.
Udløst af hjemmearbejde
En anden feature, som developerne har tænkt på, er, at mange nu om dage gerne vil have et kontor nær hjemmet, men ikke nødvendigvis i hjemmet. Derfor kommer ejendommen også til at råde over kontorfællesskaber. Tendensen til, at folk arbejder hjemme, er i sig selv bagtæppet for ombygningen.
Går man 50 år tilbage, boede der praktisk talt ingen mennesker i lower Manhattan, hvor ejendommen ligger,
og hvor den berømte finansgade Wall Street ligger lige om hjørnet fra Water Street. Det var i den periode, hvor den finansielle sektor for alvor knopskød med nye typer af produkter og tjenester, og de finansielle virksomheder kunne bruge alle grunde og hver kvadratmeter i de skyskrabere, der blev bygget på dem.
Men langsomt bredte også boligerne sig i området. Denne udvikling kom der yderligere skub i efter den 11. september 2001 – terrorangrebet fik mange virksomheder til at søge andre steder hen. Ifølge The Economist er der i dag ca. 83.000 borgere, der har privatadresse i lower Manhattan. Det tal står til at vokse betydeligt i de kommende år, for corona-tidens nedlukninger fik mange til at indse, hvor belastende de ofte timelange, daglige rejser til og fra arbejde var. De kræver nu at få lov at arbejde hjemme, i hvert fald nogle dage om ugen.
Derfor har virksomhederne opsagt mange af de dyre kvadratmeter i lower Manhattan. Det har igen fået tomgangen til at skyde i vejret, og ejendomsselskaber søger altså nu at løse problemet ved at ombygge kontorer til boliger.
Byen skifter karakterDet er meget langt fra alle kontorejendomme i området, der
egner sig til ombygning – i hele New York anslår Moody’s Analytics, at det kun drejer sig om 3 pct. af metropolens 1100 kontorejendomme. I resten er bygningerne ikke egnede til boliger, infrastrukturen passer ikke til boligformål, eller myndighederne tillader ikke ombygning. Men alene de ombygninger, der er i gang, og hvoraf 25 Water Street altså er den største, vil ændre Manhattans ansigt. Med faste beboere følger f.eks. behov for parker og legepladser. Beboere vil også på uformel basis sætte deres eget præg på et kvarter. Ligeledes vil de klage over støj og andre gener fra det lokale erhvervsliv.
GFP Real Estate, Metroloft and Rockwood Capital købte sidste sommer 25 Water Street fra Edge Funds. Køberne har lånt en halv mia. dollars – ca. 3, 5 mia. kr. – til ombygningen. Også i en række andre af verdens storbyer, hvor mange kontorer i dag står tomme, arbejder man med at omdanne dem til kontorer. F.eks. er Calgary i Canada fremme i skoene på det felt og giver økonomiske incitamenter til developere, der vil komme med pengene og stå for arbejdet.
I Danmark er ombygning fra kontor til bolig ikke på samme et tema, og det er heller ikke så relevant her, fordi der er relativt kort mellem boligkvartererne og kontorejendommene i city. Det gør den daglige pendling meget mindre belastende.
Det nordiske ejendomsmarked havde, målt på omsætning, sit dårligste år siden 2014, viser en opgørelse fra JLL og EDC International Poul Erik Bech. Vigtigste årsag er, at de mange, børsnoterede svenske ejendomsselskaber for tiden sidder i en ubehagelig klemme, som begrænser deres handlemuligheder.
Det nordiske ejendomsmarked har tiltrukket mange udenlandske investorer i årene efter finanskrisen. Her fandt man velstand og stabilitet, og dermed var afkastet på de bedste ejendomme næsten lige så sikkert som afkastet på en obligation. Og netop alternativer til obligationer var der behov for, når renten var ultralav, hvis ikke direkte negativ. På den baggrund er der heller ingen mystik i, at der i 2022, hvor renten strøg i vejret, og obligationerne igen blev et bedre alternativ, kom en opbremsning på det nordiske ejendomsmarked.
Denne opbremsning fremgår klart af en ny rapport fra Jones Lang LaSalle (JLL) og EDC International Poul Erik Bech. De
opgør en samlet transaktionsvolumen i Danmark, Norge, Sverige og Finland på ca. 41 mia. euro i 2022, som dermed blev det dårligste år siden 2014 – det sidste år, hvor man stadig levede med eftervirkningerne fra finanskrisen. Som tidligere omtalt i denne sektion er problemerne i rentestigningens kølvand ikke rigtigt synligt i helårstallene for Danmark.
Det skyldes, at man nåede at gennemføre mange og store handler i første halvår, inden markedet gik i stå hen over sommeren, så 2022 sammenlagt blev et af de bedste år nogensinde.
En svær situation I Finland steg transaktionsvolumen decideret i 2022,
hvilket dog også skal ses i lyset af, at 2021 her ikke var så exceptionelt stærkt, som det var i de andre lande. Men både Norge, og især Sverige, trækker ned i den samlede, nordiske status.
“Hvis man udelukkende kigger på rapporterede transaktioner, ser det nordiske ejendomsmarked ud til at stå et fornuftigt sted. Men det er ikke helt tilfældet. Særligt ejendomsmarkedet i Sverige står i en svær situation, da virksomhedsobligationer udgør en væsentlig andel af den samlede finansiering til ejendomsinvesteringer,” forklarer Joseph Alberti, analysechef i EDC Erhverv Poul Erik Bech.
”Renten på virksomhedsobligationer er skudt i vejret i løbet af det seneste år, og markedet forventer markant flere konkurser. Det gør det dyrt og svært at låne penge for de virksomheder, der ikke kan skaffe kapital i banken. Det er ikke så udbredt i Danmark, men ikke ukendt, da selskaber som f.eks. Gefion, Oskar Group og NPV skaffer penge gennem obligationsudstedelser,” uddyber han.
Det er især de mange børsnoterede ejendomsselskaber i Sverige, der står for nedturen. De har, ifølge rapporten, gennem de seneste fire år været med i 70 pct. af ejendomshandlerne. Men i 2022 er denne andel halveret.
Lave aktiekurser
For de svenske selskaber er det særligt smerteligt, at de hurtigt har mærket rentestigningen i praksis, fordi de har finansieret sig med korte lån a la det, vi herhjemme kender som rentetilpasningslån.
Men også børsnoterede ejendomsselskaber i de andre lande er udfordrede:
Så sent som sidste forår beregnede JLL, at børskurserne svarede til, at aktiemarkedet værdiansatte de godt 40 børsnoterede ejendomsselskaber i Norden ca. 15 pct. højere, end de indre værdier tilsagde. Aktieinvestorerne så altså mere værdi i de underliggende porteføljer, end selskaberne selv gjorde.
I dag er det omvendt. Nu handler aktierne med en rabat på 30 pct. i forhold til de bogførte, indre værdier. Med så lav en værdiansættelse kan selskaber med presset finansiering heller ikke komme ud af deres problemer ved at udstede nye aktier.
I jagten på at rekruttere nye medarbejdere har Taurus etableret et satellitkontor i Nykøbing Falster. At få fat på de rette ressourcer kræver, at ejendomsadministrationen er omstillingsparat og kreativ, fortæller Anne Szocska, der er HR-ansvarlig.
Af Stine Rud Skov
Tre interesserede kandidater på Falster blev startskuddet til et satellitkontor i Nykøbing Falster i 2021.
Kontoret er siden vokset til otte medarbejdere, der består af en controllerassistent, fem ejendomsadministratorer og en ejendomsadministratortrainee.
”Nedlukningen under corona lærte os, at mange arbejdsopgaver kan klares hjemmefra – ergo ville det også være muligt at være en del af Taurus på afstand,” fortæller Anne Szocska.
Fantastisk og nervepirrende
At tænke i alternativer er nødvendigt i et marked, hvor der er rift om arbejdskraften, uddyber Anne Szocska.
”Hvis vi kan rekruttere medarbejdere med de rette kompetencer, vil det være dumt ikke at gribe muligheden for at etablere noget, dér hvor de er. Det kan være en udfordring at finde nye medarbejdere med flere års brancheerfaring, og med kontoret i Nykøbing Falster har vi været heldige at få nogle dygtige folk ind.”
En af de medarbejdere, der har været med til at starte satellitkontoret, er ejendomsadministrator Tina Albretsen Trantel. Hun niver sig stadig i armen over at have fået den mulighed, siger hun.
”Det har været en fantastisk mulighed og også lidt nervepirrende i begyndelsen! Selvom jeg har 25 års erfaring med ejendomsbranchen, så er firmaet og kunderne stadigvæk nye. Derfor har det været fint, at vi var tre, der kunne starte op samtidig.”
At etablere et kontor langt væk fra hovedkontoret kræver en indsats for at få medarbejderne til at føle sig som en del af Taurus.
Medarbejderne på Falster bliver blandt andet inviteret med til sociale arrangementer som julefrokost og sommerfest. Også onboardingen er foregået i Aarhus.
”Man behøver ikke at se hinanden hver dag for at være tætte kollegaer, men det er vigtigt en gang imellem at mødes face to face for at få skabt et sammenhold. Samtidig opfordrer vi vores ansatte i Aarhus til at gribe telefonen fremfor at sende
en mail, ligesom flere kollegaer har været forbi kontoret i Nykøbing Falster og hilse på,” siger Anne Szocska.
Ifølge Tina Albretsen er det gået gnidningsfrit at blive en del af Taurus.
”Vi sidder i teams med nogle fra de forskellige kontorer og samarbejder også i det daglige. Det har gjort det nemt og hurtigt at blive en del af Taurus, og vi tænker ikke over, at vores kollegaer sidder i Jylland,” siger hun.
Samarbejdet har dog været lidt af et sats for både de nye medarbejdere og virksomheden, mener hun.
”For begge parter har opstarten været forbundet med kriller i maven, og det er en stor tillid, der er blevet vist os. Der er tillid til, at selvom der ikke sidder nogle chefer hos os, så kan vi stadig løse vores arbejdsopgaver og arbejde dedikeret med kunderne.”
LEJE 600 KR./M2 FØRSTE ÅR
LEJEMÅL FRA 513-1.043 M2
FAKTA
• Amager Strandvej 60-64, 2300 København S
• Leje kr. 1.200 pr. m2 ekskl. drift og forbrug
• Energiklasse: D
Øresund St. 550 m
Motorvej E20 4 km
Københavns Lufthavn 4,3 km
HIGHLIGHTS
• Lejemål på 513 m2, 786 m2 eller 1.043 m2 i ét plan
• Åbne og lyse lejemål med godt indeklima og mulighed for at skabe effektiv indretning
• Nyistandsatte lejemål i rå og industriel stil med synlige installationer
• Lækker fælles personalerestaurant
• Gode parkeringsmuligheder
•Delta Park 37, 2665 Vallensbæk Strand
•Leje kr. 1.250 pr. m2 ekskl. drift og forbrug
•Energiklasse: A2015
Vallensbæk St. 500 m
Køge Bugt Motorvejenca. 2 min.
Københavns Lufthavnca. 15 min.
•Fra 48 til 252 arbejdspladser – plads til ca. 100 arbejdspladser på én etage
•Ejendom fra 2015 med fokus på bæredygtighed – certificeret med DGNB Guld
•Køl og ventilation sikrer et godt indeklima
•Gode parkeringsmuligheder på terræn
•Mange fællesfaciliteter: Mødelokaler, lounge, reception og kantine
LYT MED – DET TA’R KUN ET KVARTÉR
Boligkvarteret er en helt ny podcast, hvor eksperter og økonomer taler om den aktuelle udvikling i boligmarkedet og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til boligejere.
Podcasten er produceret i samarbejde med Boligsiden.dk og Partnermedier. Boligkvarteret udkommer månedligt og er tilgængelig via Boligsiden.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.
