Innhold
ET DYNAMISK EIENDOMSSELSKAP s. 4
RIGGET FOR FREMTIDEN s. 8
ÅRET 2016 s. 10
SUP ERSENTRALE GALLERI OSLO s. 12
MER TILFREDSE LEIETAKERE s. 16
ALTMULIGMANNEN JOAC HIM s. 20
DET NYE KONTORET s. 22
BÆREKRAFTIGE BYGG s. 26
STYRETS ÅRSBERETNING s. 28
ÅRSREGNSKAP 2016 s. 32
4
Oslo Areal AS er et eiendomsselskap i vekst med fokus på næringseiendommer nær kollektivknutepunkter i Osloområdet. Selskapet eier, utvikler og forvalter en portefølje på ca. 230 000 m2 i en av Europas hurtigst voksende hovedsteder.
E T DYNAMISK E IE N DO MSSELSKAP
Oslo Areal er godt rustet for fremtiden, og møter befolkningsveksten ved å satse på miljøbygg med effektive energiløsninger ved sentrale kollektiv knutepunkter. En solid kompetanse innen alle deler av verdikjeden for kontor og næringseiendom gjør Oslo Areal til en god aktør i byens videre utvikling. Oslo Areal har kontor på Skøyen i Oslo. Selskapet eies 50/50 av Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. AMF – Sveriges ledende pensjonsselskap – forvalter ca. 563 milliarder SEK. Gjensidige er notert på Oslo Børs, og forvalt ningskapitalen er ca. 136 milliarder NOK.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Et dynamisk eiendomselskap
5
Nøkkeltall for selskapet Eiendomsporteføljen består av
1 8 E IE N DO M M ER Totalt
2 30 000 M 2 Leieinntekter
3 8 0 M I LLI O NER Eiendomsverdi
6, 5 M I LLI A RDER Utleiegrad
9 3, 3 %
6
V ISJO N :
Oslo Areal AS skal være en lønnsom og miljøbevisst utleier og samarbeids partner for dagens og morgendagens leietakere.
Resepsjonsområde hos Oslo Areal
Oslo Areal
Ă…rsrapport 2016
Et dynamisk eiendomselskap
7
8
Strategien om å satse på kollektivknutepunkter har blitt ytterligere styrket i 2016, og er nå et solid fundament for fremtiden. Samtidig som vi ser fremover, gleder vi oss over gode resultater i 2016, og en positiv giv i organisasjonen. Det er når virksomheten går bra man skal tenke nytt. En svært solid finansiell plattform setter Oslo Areal i stand til å gjøre det i årene som kommer.
R IGGE T FOR FREMTIDEN
NY GIV OG M E R SYN L I G Vi flyttet inn i nye lokaler på Skøyen i 2016, og de nye lokalene med moderne uttrykk, åpenhet og fleksibilitet er et eksempel på at trivsel og effektivitet henger sammen, uansett hva du jobber med. Vi merker en ny, positiv giv blant våre medarbeidere, og registrerer at det smitter over på våre kunder og samarbeidspartnere. 2016 var også preget av at Oslo Areal ønsker å være mer synlig for å for sterke sin posisjon som en aktør å regne med i den norske eiendomsbransjen. TRO PÅ KN UT E P U N K T E R Oslo Areal vil fortsette å være en aktiv eiendomsaktør i de områdene som blir omtalt som kollektivknutepunkter i Osloområdet. Et eksempel er Galleri Oslo, der vi parallelt med en stadig større eierposisjon bidrar til å etablere et attraktivt og mer moderne næringsbygg gjennom kontinuerlig rehabilitering og modernisering. E N DIVE RS IF IS ERT M I KS Porteføljen skal økes, det er ønskelig at det skjer der vi allerede har eiendom. Strategien er å skape synergi, og bli en enda tydeligere aktør i våre delmarkeder. Vi har også stor tro på eiendom i sentrum, ikke minst høye forventninger
til hva vi kan få til i Pilestredet 33. Selskapet opprettholder en diversifisert miks med hensyn til enkeltleietakere og bransjer. I tillegg har vi, og ønsker fortsatt å ha, en høy andel av offentlige leietakere. FREMT ID EN S KO N TO RER Digitaliseringen skyter fart. Fremtidens kontormiljøer vil preges av coworking, og dette vil igjen kreve mer fleksible kontorløsninger. Et eksempel er Epicenter i Stockholm, der vår eier, AMF Pensionsförsäkring AB, er en sentral aktør. Oslo Areal tar utfordringen på alvor, og satser på fremtidsrettede eiendommer tilrettelagt for bruk av moderne teknologi og coworkingkonsepter. BÆ REK RA FT O G MILJØ Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst eiendomsaktør, og derfor har selskapet tilsluttet seg De 10 strakstiltakene i Eiendomssektorens veikart mot 2050. Bærekraft og miljøansvar handler om å ta valg våre etter kommere kan leve godt med. Vi vil fortsette å utvikle og forvalte våre bygg på en miljøvennlig måte. Å være rigget for fremtiden er sentralt for Oslo Areal, både når det gjelder miljø, finans og digitalisering.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Rigget for fremtiden
9
Tenkeboksen hos Oslo Areal
MONA FYRSTIKKALLEEN 1 INGEBRIGTSEN ADMINISTRERENDE DIREKTØR
10
Å RE T 2 016 S E KSJ O N S K J Ø P I C HR I S TI A N K RO HG S GAT E 2 SEKSJO N SK JØP GA L LERI O SLO
Oslo Areal har i løpet av 2016 kjøpt til sammen 5 seksjoner i Chr.Krohgs gate 2 fra to forskjellige eiere. Samlet areal på de nyanskaffede seksjonene er 1500 m2. Oslo Areal eier ved utgangen av 2016 95 % av sameiet.
Oslo Areal er glad for å øke sin posisjon i Galleri Oslo, Galleri Oslo er for oss et godt og effektivt kontor bygg der vi har veldig fornøyde kunder. Deler av arealene moderni seres for Norges Handikapforbund.
SA LG AV H OV FA RET 1 3 Oslo Areal selger Hovfaret 13 til Daimyo og APT Properties AS.
Q1
Q1
Q1
Q2
Q1
Q2
REVITALISERING I SANDVIKA: Løkketangen Senter i Sandvika har fått inn en bistro på hjørnet mot Elias Smiths vei og Hamang. Lokalene gir god eksponering, og bistroen skaper en levende fasade på bygget.
T UL L IN S GAT E Trygg Trafikk har inngått langsiktig leieavtale i Tullinsgate 2 om leie av nye kontorer.
O SLO A REA L ST Y RK ER STA B EN MED EL1 O G EL 2 Oslo Areal er miljøbevisst og har i den forbindelse utvidet staben med to EL sykler. Nå tråkker de ansatte til og fra møter i Osloområdet.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Året 2016
11
N Y RESTAURA N T I TO R D EN SK IO LDSGATE 2 GODKJE N T REGULE R I NG S P L AN O G SA LG AV F Y RS T I K K A L L E N 1
Oslo Areal inngår leieavtale med ny og spennende restaurant. Restauranten får en sosial profil i de sentrums nære lokalene.
Ny reguleringsplan godkjent.Konse kvensutredning og ny plan tok 3,5 år.
PIL EST RED ET 3 3 REV ITA L ISERIN G PL A N LAGT Vi skal bygge et fremtids rettet kontorbygg med spennende attraksjoner på gateplan. Nye Pilestredet 33 vil bli et av byens mest attraktive næringsbygg.
Eiendommen er solgt med ny godkjent reguleringsplan.
Q3
Q3
Q3
Q4
Q4
Q4
GR ØNLA N D 34 S OLGT Oslo Areal selger Grønland 34 til DTZ Realkapital Corporate Finance.
OSLO AREAL – NYE LOKALER OG NY GIV
P O P- U P M E D MUNCH Munchmuseet er i bevegelse. I aksen mellom Tøyen og Bjørvika ligger Galleri Oslo. Der bys det på en opplevelse av urban samtidskunst i et velfungerende kontorareal.
Vi flytter inn i nye lokaler på Skøyen. Vi merker en ny, positiv giv blant våre med arbeidere, og registrerer at det smitter over på våre kunder og samarbeidspartnere.
12
Galleri Oslo er et av landets største kollektive knutepunkter. Herfra går du tørrskodd til Singapore, om du vil! Oslo Areal eier nesten halvparten av Galleri Oslo, som ble bygd i 1988, og den gang kalt en liggende skyskraper. Bygget – med pulserende Oslo Bussterminal i underetasjen – er rehabilitert flere ganger, og er nå et velfungerende kontorbygg med byens mest sentrale beliggenhet.
SUPE RSENTRALE GA LL ERI OSLO
Hver dag passerer 60 000 reisende bygget. Nå blir Oslo Bussterminal, som er trafikknutepunkt for region og lang distanseruter til/fra Oslo – koblet til Oslo S, Tbanen og trikken. Det er også vedtatt at bussterminalen og området rundt skal rehabiliteres. Nye Oslo International Bus Terminal vil være en realitet når terminalen er bygd om for hele 60 millioner kroner.
vil bygg med beliggenhet som Galleri Oslo bli enda mer attraktive. Her har du nærhet til byens puls i begge ender av bygget, og fordi tid er en av våre viktigste ressurser er det ekstra gunstig med kort vei til kollektiv trafikk. En full stendig transformasjon av hele bussterminalen vil selvsagt også bidra til å gjøre området mer tilgjengelig og imøte kommende.
Oslo areal har gjennomført total rehabilitering av deler av kontorarealene, og bygd om hele 15 000 m2 i den østlige delen av Oslo Galleri de senere årene. Lokalene skreddersys for tilfredse kontorleietakere, og selskapet satser i tillegg på etablissementer som er rettet mot reisende. Parallelt med en stadig større eierposisjon, bidrar Oslo Areal også aktivt til at planene om at Galleri Oslo skal fremstå som et mer moderne, attraktivt næringsbygg, nå blir en realitet.
Lokalene i galleri oslo gir rom for vekst. Cellekontorer eller åpne løsninger? Valget er ditt. Her finner du moderne lokaler som tilfredsstiller dagens krav med hensyn til ventilasjon, inneklima, belysning, overflater og tekniske kvaliteter, og pplasser finnes i kjelleren. Oslo Areal er største eier i Galleri Oslo, og lokalene er i dag fylt opp av store og små virksomheter, som representerer en god bransjemiks. Sel skapet fyller gjerne opp den elegante glassgaten med flere innovative miljøer som ser Galleri Oslo som en perfekt arena for fremtidens virksomheter.
Byen blir tettere, og bykjerneN flytter på seg. I et slikt scenario
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Supersentrale Galleri Oslo
13
Anette Thommessen Plass og Barcode ved Galleri Oslo
TO R M O D SY V E RTS E N EIENDOMSSJEF
K J E TIL H. K R U TN E S VISEADMINIS TRERENDE D I R E KTØ R
14
KARENSLYST ALLÉ 8B, SK Ø YEN Oppført i 1997 5 800 m2
15
16
MER TILF R EDSE LEIETAKER E
Resultatene i årets kundetilfredshetsundersøkelse viser fin fremgang for Oslo Areal. Men å hvile på sine laurbær er helt uaktuelt for selskapet. Næringseiendom her i Norge er ikke hva det en gang var. Fire trender – teknologi, miljø, internasjonalisering og eien dom som egen aktivaklasse – har utfordret eiendoms bransjen og revolusjonert kravene til besittere, utviklere, forvaltere og meglere. Ikke alle har klart å møte dem like godt, ifølge CEO Morten Olaisen i NE meet. R I V E ND E U T V I K L I N G I N O RG E – En av de beste indikatorer på å klare å leve opp til om verdenens forventninger og være konkurransedyktig, er kundenes tilfredshet. Her har det vært en rivende utvikling i Norge, som har kulminert i flere historiske rekorder de siste to årene. Det har aldri vært så mange eiendomsporteføljer med svært høy leietakertilfredshet. Ett av selskapene er Oslo Areal, som ved siste undersøkelse scoret 80 poeng. Det er to år siden et norsk selskap for første gang fikk et så godt resultat. I dag er 10 norske selskaper på dette nivået, sier Olaisen. P O S I TI V E TA L L FO R O SLO A REA L – Vi er svært fornøyd med at total tilfredshet med Oslo Areal er 80 poeng i 2016 mot 76 året før, og at vi er et av selskapene med størst økning. I fjor tok vi tak i resultatene
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Mer tilfredse leietakere
17
Vi som leietaker blir tatt på alvor, blir lyttet til og føler vi samarbeider godt. Svært fornøyd med vaktmester på bygget som vi har et godt samarbeid med. Dette er svært viktig for oss som leietaker. NAV, LEIETAKER LØKKETANGEN
for 2015, og tallene for 2016 inspirerer til ytterligere innsats, sier eiendomssjef i Oslo Areal, Morten Lid. Kundetilfreds hetsundersøkelsen blir gjennomført av Norsk Leie takerindeks (NLI) og viser også høy tilfredshet med Oslo Areals eksterne forvaltere, OBOS Basale og Hinna Park. Begge deltar når Oslo Areal gjennomfører sitt KTUseminar vinteren 2017, der målet for ytterligere fremgang gjennom gås. Alle skal involveres, Oslo Areal har også en årlig samling for å motivere og inspirere alle sine vaktmestere. EN ST ERK ØK N IN G AV IMAG ESCO RE Er du kjent, blir du god likt, heter det. Oslo Areal arbeider bevisst med å bygge en seriøs og solid merkevare, som kundene skal være tilfreds med. Undersøkelsen til NLI viser at selskapet nå har et tydeligere image. Det handler om å være synlig og tydelig i markedet, og ha en leder som står frem i ulike sammenhenger. Arrangement for samarbeids partnere og leietakere er en viktig del av et langsiktig arbeid basert på en strategisk beslutning om å utnytte et potensial på dette området. RET T ER SØK ELYS PÅ FO RB ED RIN G ER De årlige undersøkelsene har vært en fin reise for Oslo Areal de siste årene. Selskapet vet samtidig at svarprosenten i undersøkelsen må høynes for å sikre bedre kvalitet og større tillit til at svarene gjengir fakta. Oslo Areal er også klar over at de største leietakerne gir en noe lavere snittscore enn de mindre, og vil rette søkelyset på dette. Målet er å bli enda bedre i sine relasjoner til både små og store leietakere og samarbeidspartnere.
FYRSTIKKALLEEN MORTEN LID 1 EIENDOMSSJEF
B ED RE D RIFT O G KO MMUN IK ASJO N – Grunnen til at leietakere er blitt mer fornøyd, er hoved sakelig at de opplever at utleierne er flinkere til å drifte og bedre til å kommunisere. Dette ser vi særlig i hvordan Oslo Areal og andre selskaper er blitt svært dyktige til å håndtere feilmeldinger og klager. Det finnes nå besittere som er så gode på klagehåndtering at vi praktisk talt ikke lenger ser forskjell i total kundetilfredshet mellom de som har og de som ikke har klaget, sier Morten Olaisen.
18
19
TULLINSGATE 2, OSLO Oppført 1961, rehabilitert 1990, modernisert 2012 6 800 m2
20
ALTMULIGMANNEN JOAC H IM
Alle bygg må ha en altmuligmann som tar vare på bygget. En alfa omega trollmann som sørger for at alt funker. Vi husker vel alle Trond Viggo i vaktmesterfrakken? I Vollsveien 2A på Lysaker finner du den fullkomne vaktmesteren. En handy kar som får jobben gjort, skjønner at dette dreier seg om service, og scorer høyest når kundene blir spurt. Joachim Hønsen er vaktmesteren alle bygg drømmer om. K RY D R E T M E D S M A LL TA L K – Jeg stortrives. Dette er et godt sted å jobbe, smiler Joachim. En variert dag er over, full av tekniske utfordringer og hyggelige folk. Den startet med grusing utenfor inn gangen, deretter en kjapp runde for å sjekke at alt er på stell, at det er lys i fellesarealer når folk kommer på jobb, krydret med litt small talk før dagen er i gang. Mailer skal sendes og besvares, telefoner tas, servicer avtales. Joachim har full kontroll, og det er ekstra stas å være med når eien dommen oppgraderes av Oslo Areal.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Altmuligmannen Joachim
21
Det står en mann og smiler i baugen på ferja fra Nesodden til Lysaker. Fjorden er svart. Folk flest sover. Vaktmester Joachim er på vei til verdens beste jobb.
Vollsveien 2A på Lysaker
JOACHIM FYRSTIKKALLEEN HØNSEN 1 VAKTMESTER I VOLLSVEIEN 2A OG B + LYSAKER PARKERINGSHUS
FØL ER SEG TAT T PÅ A LVO R Joachim er en del av et Oslo Arealteam i solide Newsec, som har kjøpt opp Basale. Totalt ni vaktmestere i Newsec Drift sørger for at Oslo Areals eiendommer blir tatt maksi malt godt vare på. Forholdet til Oslo Areal får han ikke fullrost. Hyggelige, inkluderende folk som er opptatt av å levere. En levende bedrift, ifølge Joachim, som i tillegg til Vollsveien 2 B har ansvar for at Lysaker Parkeringshus fungerer som det skal. Han setter pris på å bli invitert på byggemøter og arrangementer i Oslo Areals regi. Det gir vaktmester Joachim den gode følelsen av å bli tatt på alvor på jobben. MA N CAV E I EG EN K JEL LER – Et bygg lever jo ikke helt sitt eget liv, sier han og smiler. Vaktmesteren må kunne litt av alt, og har heldigvis mod erne elektroniske systemer som viser hva som skal gjøres og hva som er gjort. Når han kommer hjem er det sterke saker som gjelder. Joachim har mancave i kjelleren. Der dyrker han ulike typer chilli og annet grønt. Han har dilla på chilli. Og to katter og fem høns. Høns? Selvfølgelig. Vaktmester Joachim Hønsen er til å stole på.
22
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Det nye kontoret
23
Grensene mellom arbeid og privatliv forsvinner. Delekulturen tar over. Møteplasser blir viktigere enn kontor plasser. Epicenter i Stockholm er spydspiss i utviklingen.
DE T N Y E KONTORET
– Det går fort. Det gjelder å henge på. Vi er i digitali seringens tidsalder. Vi vet ikke hvor vi skal, hvordan vi skal navigere, men ser at tradisjonell infrastruktur står for fall. Det er som å bytte vinger mens du flyr. Digital dynamikk blir viktig i fremtidens kontormiljøer, sier Patrick Mesterton, som er CoFounder og CEO på Epicenter i Stockholm. Epicenter er utviklet av AMF Pensionsförsäkring AB og vekstselskapene SIME og Result, blant de fremste i verden på digital kunnskap. DI GITALT IN N OVASJ O NS HU S – Epicenter er Stockholms møteplass for digital inno vasjon, kreativitet og samarbeid både for store, etablerte selskaper og morgendagens talenter. Medlemmene tilbys coworkingytelser som fleksible kontorløsninger, fremtids rettede prosjektmiljø og utfordrende events og seminarer. Her finnes ikke leieavtaler på 35 år, bare tre måneders oppsigelse, utleie er basert på leietakernes behov. Visjonen er glassklar: Å utvikle et økosystem for dynamisk og digital forretningsutvikling som bidrar til at Stockholm er i verden stoppen på området, sier Patrick Mesterton. VE L F UN GE RE N D E P RO SJ E K T Det tok bare 16 dager å fylle lokalene, etter 18 måneder var enda større lokaler fylt. To år etter innvielsen har Epicenter 350 medlemmer, dette er en medlemsbasert klubb. 40 % av medlemsmassen er store, etablerte selskaper, resten
mindre selskaper med velfungerende prosjekter. Fleksi biliteten råder, det jobbes noen timer, trenes, spises, nett verkes, tilbake til jobb, hele tiden oppkoblet. Du sitter aldri på samme sted i åtte timer. Lokalene er åpne 24/7. Fast kontortilværelse er som en fengselsstraff, smiler Mesterton. CO -WO RK IN G ESK A LERER – Coworking gir en langt større fleksibilitet, og bidrar til at man får gjort dobbelt så mye på halvparten av tiden når man forstår å utvikle synergien. Det er en sterkt økende trend i USA, og vi forventer en eksplosiv effekt i Sverige fremover. I digitaliseringens tidsalder møtes vi når og hvor som helst. Dette stiller nye krav. Kontorlokalene må til passes, enten det gjelder fysisk utforming, leiekontrakter, åpningstider, nye tilleggsytelser eller digital teknologi, sier gründeren av Stockholms fremtidsrettede innovasjonshus. FREMT ID EN S KO N TO RLO K A LER Epicenter er et eksempel på at IT, bærekraft og økonomi henger sammen. Jo mer avansert teknologi, desto mer vil den bidra til et bærekraftig samfunn. Vi har ikke noe valg, vi må legge til rette for innovasjonsmiljøer. Microsoft og Singularity University i Silicon Valley er bare to av Epicenters strategiske partnere, det finnes mange flere som bidrar. Epicenter ligger selvsagt også strategisk til, midt AMF Pensionsförsäkring ABs eget distrikt, Mood Stockholm.
24
25
KANALPIREN, STAVANGER Oppført 2010 26 000 m2
26
Bærekraft handler om å ta valg vi og våre etterkommere kan leve godt med på sikt. Slike valg kommer ikke av seg selv. Vi må forplikte oss.
BÆR E K RAFTIGE BYGG
Oslo Areal skapte historie da Grensesvingen 7, Norges første totalrehabiliterte bygg med sertifisering BREEAM NOR Excellent ble åpnet i 2015. Bygget er et godt eksempel på at bestillere kan være premissleverandør når bygg rehabiliteres, miljø var i fokus i alle ledd. Denne praksisen viderefører vi når vi nå har tilsluttet oss De 10 strakstiltakene til Norsk Eiendom og Grønn Byggallianse i Eiendoms sektorens veikart mot 2050.
B ID RA T IL B EV ISST H ET For Oslo Areal var det både naturlig og inspirerende å tilslutte seg De 10 strakstiltakene nå. Selskapet ønsker å utvikle og forvalte sine bygg på en miljøvennlig, bærekraftig måte. Det er mange faktorer som gjør bygg bærekraftig, ikke minst beliggenhet. Miljøaspektet er en viktig årsak til vår satsing i byens kollektivknutepunkter. Vi tror at vår tilslutning til De 10 strakstiltakene bidrar til større miljøbevissthet.
ME R E N N FAGRE O R D – Etter klimaforliket i Stortinget og Parisavtalen i fjor er miljøbevissthet i ferd med å bli mer enn fagre ord. Tiltak materialiserer seg, ikke minst i byggenæringen. Dette vil få stor betydning for klimaregnskapet, fordi vi er landets største næring. Miljøkrav må ikke bare bli ord på et nedstøvet dokument, eiendomsbransjen må innarbeide miljø i sine strategier. I første omgang anbefaler vi 10 lav terskel strakstiltak, sier administrerende direktør Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom.
BA RE EN B EGY N N EL SE Oslo Areal er allerede i gang med å implementere straks tiltak, eksempelvis varmes ingen av våre eiendommer nå lenger opp med olje eller gass. Effekter og utfordringer knyttet til tiltakene, og prioritering mellom dem, vil vi selvsagt vurdere i hvert enkelt tilfelle. Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst samarbeidspartner for dagens og morgen dagens leietakere, og Grensesvingen 7 er et eksempel på at det er mulig. Bærekraftige holdninger skaper bærekraftige handlinger, som igjen skaper bærekraftige bygg.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Bærekraftige bygg
1 0 A NB E FALTE STRA KSTILTA K FO R S MÅ OG STO R E BYGGE IE R E
1 Miljøsertifisere organisasjonen (ISO 14001 eller Miljøfyrtårn for mindre bedrifter)
27
EIENDOMSSEKTORENS VEIKART MOT 2050
2 Fjerne fossil oppvarming (olje og gass), også til topplast 3 Kun kjøpe bygningsprodukter uten innhold av helse og miljøfarlige stoffer 4 Innføre miljøledelsessystem, for eksempel en BREEAMInUse gjennomgang, på hele porteføljen og sette opp plan for kontinuerlig forbedring av byggene 5 Gjennomføre en utredning om hva takflatene kan og bør brukes til, som for eksempel overvannshåndtering, energiproduksjon, rekreasjonsareal eller birøkt 6 Premiere innovative løsninger og diskutere risikohåndtering, for eksempel gjennom å sette av en egen post i budsjettet for risiko ved utprøving av nye løsninger 7 Kreve at arkitekten utarbeider plan for hvordan materialene kan demonteres og gjenbrukes ved ombygging eller riving og tilstrebe å finne løsninger og materialer som gir minst mulig avfall 8 Bestille energibudsjett for beregnet reelt energibruk (i tillegg til beregningskrav i TEK) og dokumentasjon av hvilke tiltak som er gjort for å få ned forventet reelt energibruk i drift av bygget 9 Etterspørre og prioritere bygningsprodukter som har lave klimagassutslipp (dokumentert gjennom EPD (Environmental Product Declaration) 10 Etterspørre fossilfri byggeplass
TH O R O L A F AS K J E R ADMINISTRERENDE D I R E KTØ R I N O R S K EIENDOM
28
STY R E T I OSLO AREAL AS
Fra venstre: Anders Kilanger, styremedlem | Susanne Munch Thore, styreleder | Niklas Johansson, styremedlem | Reidar Stockfleth, styremedlem | Mats Efraimsson, styremedlem
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Styrets årsberetning 2016
29
STY R E TS Å R SBERETNING 201 6
OM OS LO ARE AL
IN V EST ERIN G ER O G SA LG
Oslo Areal AS er et av de større eiendomsselskapene i Norge med en portefølje på cirka 233 000 m2. Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Osloområdet. Oslo Areal AS har kontor i Oslo, og er 50/50 eid av Gjensidige Forsikring ASA (Gjensidige) og AMF Pensionsförsäkring AB (AMF). Selskapets virksomhet er å eie, forvalte og utvikle Gjensidi ge og AMFs eiendomsinvesteringer i Norge.
Eiendommene Hovfaret 13, Grønland 34 og Fyrstikkalléen 1 er i løpet av året solgt. Avtale om salg av Fyrstikkaléen 1 ble inngått i 2015. Kjøpet ble gjennomført høsten 2016, da betingelsen i salgsavtalen om vedtatt reguleringsplan ble oppfylt.
AKSJ ON ÆRFORHO L D O G S TY R E T AMF og Gjensidige ble likeverdige partnere i Oslo Areal fra 3. november 2015, og vil gjennomføre alle sine eiendoms investeringer i Norge via Oslo Areal. På ordinær generalforsamling trådte Peder Hasslev ut av styret, og ble erstattet av Niklas Johansson. ORGAN ISASJ ON Oslo Areal AS har pr. 31. desember 2016 elleve fast ansatte, sju menn og fire kvinner. Arbeidsmiljøet vurderes å være godt. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak knyttet til like stilling. Det har vært en langtidssykemelding gjennom 2016, øvrig sykefravær er fortsatt lavt, og var også i 2016 under 3 %. Det har ikke vært alvorlige ulykker eller andre hendelser med selskapets ansatte i 2016. Selskapet har ingen aktivitet innen forskning og utvikling.
I Schweigaardsgate 614 og Christian Krohgsgate 2 er det ervervet ytterligere seksjoner av eiendommene. For øvrig har investeringer i 2016 vært oppgradering og leietaker tilpasninger i eksisterende eiendommer. SA MFUN N SA N SVA R O G BÆ REK RA FT Oslo Areal er opptatt av sitt samfunnsansvar, og skal ikke tilby produkter eller tjenester eller utføre handlinger som innebærer risiko for medvirkning til uetisk atferd, krenkelse av menneske og arbeidstakerrettigheter, korrupsjon og miljøødeleggelser. Dette gjelder også for selskapets konsulenter/leverandører. I prosjekter krever Oslo Areal blant annet at entreprenører/hoved leverandører selskapet inngår kontrakt med, maksimalt har to underentreprenørledd. Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere, og gjennom sin virksomhet å bidra til miljøforbedringer. Selskapet har fokus på miljøvennlig beliggenhet, dvs nært kollektivknutepunkt og med gode og trygge byrom rundt eiendommene. Selskapet benytter miljøklassifiseringssystemet BREEAM NOR for nybygg og totalrehabiliteringer. Alle eiendommer er energimerket.
30
Selskapet benytter seg av miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Gjennom driften av eiendommene arbeides det systematisk med energioppfølging der målsettingen er å redusere energi forbruket, og det er etablert ulike former for miljøtiltak, blant annet utskifting av gamle tekniske anlegg og kildeso rtering. Noen av tiltakene er innvilget ENOVAstøtte. Fjernvarme og fjernkjøling benyttes i hovedsak som en ergikilder, og selskapet har ikke eiendommer med fossil oppvarming. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø, og det har heller ikke i 2016 vært rapportert om miljøutslipp. EIE N DOM S M ARK E D E T Omsetningsvolumet i transaksjonsmarkedet ble i 2016 lavere enn 2015, men historisk sett ble det et godt år. Nedgangen i volum er snarere et resultat av lavt tilbud av salgsobjekter heller enn nedgang av etterspørsel, og det er fortsatt god tilgang på egenkapital og lånefinansiering. Prime yield for kontoreiendom i Oslo falt til rekordlave 3,75 % ved utgangen av 2016, ned fra 4,25 % på samme tid i 2015. Leiemarkedet har gjennom 2016 hatt en stadig til takende vekst i volum og pris, og særlig fjerde kvartal 2016 var godt med store signeringsvolum og økende leiepriser. Tilgangen på nye arealer har vært på et lavt nivå, og det gjør at ledighetsnivået har sunket gjennom året i Osloområdet. Det sterke boligmarkedet medfører også et stort volum av kontoreiendommer av sekundær kvalitet som konver teres til bolig, noe som er positivt for kontormarkedet. I Stavanger preges markedet fortsatt av stor ledighet og lav etterspørsel etter kontorlokaler. REDEGJ ØRE L S E FO R KO N S E R NR EG NS K A P E T Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med forskrift om forenklet IFRS. I samsvar med regnskapslovens § 33 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er lagt til grunn ved ut arbeidelsen av regnskapet, og at denne forutsetningen er til stede.
servert i markedet, først og fremst på grunn av et synkende avkastningskrav. Årsresultatet ble MNOK 347,2 mot 417,0 i 2015. Som følge av at skattesatsen går ned fra 25 % til 24 % i 2017 ble skattekostnaden i 2016 positivt påvirket med MNOK 28,2. Kontantstrøm fra driften ble MNOK 259,2, mot MNOK 298,1 2015. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter ble MNOK 223,4 mot MNOK 187,9 i 2015, endringen som følge av netto salg av eiendommer i 2016. Kontantbehold ning ved årets slutt var MNOK 46,2, og ubenyttede trekk rettigheter var på MNOK 5 170,0. Konsernet er finansiert med et langsiktig lån fra eierne med flytende rente. Konsernets egenkapitalandel utgjør 46,5 % pr 31. desember 2016 mot 40,5 % pr 31. desember 2015. RED EGJØRELSE FO R SEL SK A PSREG N SK A PET Driftsinntekter var i 2016 på MNOK 29,4. Finansinntektene ble MNOK 363,9 en økning fra 2015, i hovedsak som følge av høyere gevinst ved salg av datterselskap. Årsresultatet ble i 2016 MNOK 262,2 mot MNOK 220,4 i 2015. Netto kontantstrøm for 2016 ble MNOK 86,4, hvorav driften stod for MNOK 139,4, netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter MNOK 413,1 og nettokontant strøm fra finansieringsaktiviteter MNOK 466,1. Kontant beholdning ved årets slutt var MNOK 111,7. Egenkapitalen var ved årsskiftet MNOK 1 992,5 mot MNOK 1 730,2 i 2015. Morselskapets bokførte egenkapitalandel er 40,9 %. Årsresultatet for 2016 ble på MNOK 262,2 og styret foreslår at hele årsresultatet overføres til annen egenkapital. H EN D ELSER ET T ER BA L A N SEDAG EN Den 27. januar ble det inngått avtale om kjøp av eien dommene Strandveien 48 og 10 på Lysaker for en samlet eiendomsverdi på MNOK 922,5. Overtakelse er avtalt til 1. mars 2017.
Samlede driftsinntekter ble MNOK 423,0 mot MNOK 419,8 i 2015, mens kostnadene ble MNOK 81,3 mot MNOK 75,7 i 2015. Inkludert i kostnadene for 2016 er nedskrivning av goodwill på MNOK 4,3.
RISIKO FO RH O L D Selskapet vurderer risiko fortløpende og utarbeider risiko analyse for virksomheten som fremlegges for styret. Risikoene kategoriseres inn i markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko.
Porteføljens markedsverdi er pr 31. desember 2016 vurdert til MNOK 6 488,7. Verdiendring på eiendommene ble i 2016 MNOK 111,9 mot MNOK 219,2 i 2015. Også i 2016 var det en generell verdiøkning for kontoreiendommer ob
Markedsrisiko Selskapet er eksponert for risiko knyttet til eiendoms markedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i marked
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Styrets årsberetning 2016
sleie, omsetningsbasert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske ut viklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til bygge kostnader, som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer for så å falle tilbake til trendvekst i lav konjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yieldnivå, som styres av rentenivå og investorenes risiko vilje og fremtidssyn. Selskapet følger markedssituasjonen nøye, og vil løpende vurdere tiltak for å tilpasse seg de til enhver tid rådende markedsforhold. Operasjonell risiko Selskapets viktigste operasjonelle risikoer er knyttet til eien domsdrift, utleie av eiendom, prosjektgjennomføring samt SHA/HMS. Disse følges opp gjennom rutiner for daglig drift og lover og regler, med tilhørende etterlevelse av disse. Finansiell risiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og interne lån fra eierne. De løpende leie inntekter dekker selskapets kortsiktige likviditetsbehov. Større investeringer vil finansieres ved opptrekk på lån fra
31
eierne, eventuelt ved ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne. FRA MT IDSUT SIK T ER Oslo, hvor selskapet har sitt fokus, er en av Europas raskest voksende hovedsteder. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes fortsatt å forbli sterkt på grunn av betydelig investorinteresse og rekordlavt rentenivå. Etterspørselen etter kontorarealer har nær sammenheng med den generelle økonomiske utviklingen, og etter at kon junkturnedgangen etter oljeprisfallet virker å ha snudd ser etterspørselen etter kontorlokaler ut til å tilta gjennom 2017. Samtidig er det fortsatt lav tilførsel av nye kontorarealer, slik at kontorledigheten forventes å synke svakt i 2017. Leie prisene forventes også å stige for gode kontorbygg med god beliggenhet, mens mer sekundære eiendommer og beliggenheter kan forvente en flat utvikling i leieprisene. Selskapets portefølje av sentrale kontoreiendommer i Osloområdet med gode leietakere, samt selskapets solide finansielle plattform medfører at selskapet står godt rustet til å møte utfordringene i tiden fremover.
O S LO, 17. FEB RUA R 20 1 7
Susanne Munch Thore l Styrets leder
Reidar Stockfleth l Styremedlem
Anders Kilanger l Styremedlem
Niklas Johansson l Styremedlem
Mats Efraimsson l Styremedlem
Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør
32
KONSOL I DE RT RE SULTATREG N SK AP 01.01-31.12 Beløp i NOK 1.000 Note
2016
2015
418 441
412 370
4 552
7 431
422 993
419 801
Driftskostnader eiendom
12 687
9 998
Vedlikeholdskostnader
15 303
19 799
53 314
45 863
81 304
75 660
341 689
344 141
111 873
219 138
27 032
3 715
480 594
566 994
2 262
1 737
65 258
71 671
Netto finansposter
-63 258
-69 934
Ordinært resultat før skattekostnad
417 337
497 060
70 143
80 040
347 194
417 019
2016
2015
347 194
417 019
196
99
Skatt relatert til poster som ikke skal reklassifiseres
-49
-21
Poster som ikke skal reklassifiseres over resultatet
147
78
347 341
417 097
DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter
DRIFTSKOSTNADER
Forvaltningskostnader
13, 14
Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendringer Verdiendring investeringseiendommer
3
Gevinst (-tap) ved salg av eiendom Driftsresultat
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader
Skattekostnad på ordinært resultat
15
12
Årsresultat
KONSOL I DE RT OPPSTI L L I NG OVER UTVID ET RESULTAT 0 1 .0 1 -3 1 .1 2 Beløp i NOK 1.000 Note Årsresultat Aktuarielle gevinster og tap på ytelsesplaner
Totalresultat
11
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
33
OSLO ARE AL AS E IE NDE L E R PR 31.12. Beløp i NOK 1.000 Note
2016
2015
1
202 938
226 151
202 938
226 151
2, 3
6 488 700
6 595 300
4
2 292
470
6 490 992
6 595 770
6 482
10 815
6 482
10 815
6 700 412
6 832 736
Kundefordringer
6 001
10 028
Andre fordringer
11 028
42 029
Sum fordringer
17 030
52 057
46 152
29 671
63 182
81 728
6 763 594
6 914 463
ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Goodwill Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringseiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Andre langsiktige fordringer
6
Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler
OMLØPSMIDLER Fordringer
Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER
7
34
KONSOL I DE RT EGE NKAPI TAL O G GJELD PR. 31.12 Beløp i NOK 1.000 Note
2016
2015
9, 10
575 000
575 000
10
1 154 622
1 154 622
1 729 623
1 729 622
1 414 696
1 067 305
Sum opptjent egenkapital
1 414 696
1 067 305
Sum egenkapital
3 144 318
2 796 927
EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital
10
GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser
11
1 700
2 957
Utsatt skatt
12
675 761
679 344
677 460
682 301
2 830 000
3 076 090
2 830 000
3 076 090
32 117
Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonærer
8
Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Betalbar skatt
12
33 654
Avsatt konsernbidrag
8
10 402
10, 8
-
220 000
Annen kortsiktig gjeld
8
60 319
90 697
Leverandørgjeld
8
7 440
16 329
111 815
359 143
Sum gjeld
3 619 275
4 117 536
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
6 763 594
6 914 463
Avsatt utbytte
Sum kortsiktig gjeld
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
35
O S LO, 17. FEB RUA R 20 1 7
Susanne Munch Thore l Styrets leder
Reidar Stockfleth l Styremedlem
Anders Kilanger l Styremedlem
Niklas Johansson l Styremedlem
Mats Efraimsson l Styremedlem
Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør
KONSOL I DE RT KONTANTSTR ØMO PPSTILLIN G 01.01-3 1 .1 2 Beløp i NOK 1.000 2016
2015
Ordinært resultat før skatt
417 337
497 059
Verdiendring investeringseiendommer
-111 873
-219 138
Periodens betalte skatt
-31 634
-14 746
Ordinære avskrivninger
4 192
123
-27 032
-3 715
8 184
38 556
259 174
298 139
Utbetalinger ved kjøp av nye eiendommer
-80 886
-261 993
Utbetalinger ved investering i eksisterende eiendommer
-137 848
-150 049
Innbetaling ved salg av eiendommer
442 130
224 116
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
223 397
-187 926
-246 090
-24 565
-
-22 000
Utbetalinger av utbytte
-220 000
-70 000
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
-466 090
-116 565
Netto endring i likvider i året
16 481
-6 351
Kontanter og bankinnskudd per 01.01
29 671
36 022
Kontanter og bankinnskudd per 31.12
46 152
29 671
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler Endring i kundef., lev.gjeld og andre kortsiktige poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetaling ved opptak av ny gjeld (kortsiktig og langsiktig) Utbetalinger av konsernbidrag
36
REGNSKA PSP RIN SIPPER GE N E RE L L IN FO R M ASJ O N Eiendomskonsernet Oslo Areal AS ble etablert i 2004. I dag er det et av de større eiendomsselskapene i Norge med en portefølje på ca. 250.000 m2. Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Osloområdet. REGN S KAP S P RINS I P P E R Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet framgår av beskrivelsen. BAS IS P RIN S IP P ER Konsernregnskapet er satt opp i samsvar med forenklet IFRS av forskrift av 3. november 2014, samt opplysnings krav som følger av regnskapsloven og god regnskapsskikk. 2015 er første året det utarbeides konsernregnskap i sam svar med nevnte forskrift. Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk kost regnskap, med unntak av investeringseiendommer. Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med forenklet IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 2. Konsernregnskapet er utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift. Endringer i regnskapsprinsipper og noteopplysninger Det er ingen standarder eller fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å gi en vesentlig påvirkning på konsernets regnskap. KO N S OL IDE RIN G S P R I NS I P P E R Datterselskaper Konsernregnskapet omfatter regnskapet til morselskapet og dets datterselskaper på balansedagen. Datterselskaper er alle enheter der konsernet har kontroll. Et foretak vurderes å være kontrollert av konsernet når konsernet er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkastning fra sitt engasjement i vedkommende foretak, og har mulighet til å påvirke denne avkastningen gjennom sin makt over foretaket. Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering når kontroll opphører. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost består av vederlaget, med tillegg for utgifter som er direkte henførbare til opp kjøpet. Vederlaget er målt til virkelig verdi på oppkjøpstids punktet. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eien deler og forpliktelser til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet,
med goodwill som ufordelt differanse. Differansen mellom virkelig verdi på netto eiendeler på oppkjøpstidspunktet og balanseførte verdier i det oppkjøpte selskap benevnes som merverdi eller mindreverdi. Ved overtakelse av eiendommer eid i egne selskaper som anses som virksomhetskjøp, oppstår goodwill som følge av at utsatt skatt innregnes til nominell verdi. Størrelsen på den goodwill som innregnes er lik forskjellen mellom virkelig verdi på utsatt skatt (som er lagt til grunn i kjøpe summen) og nominell verdi på utsatt skatt. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Konserninterne transaksjoner og mellomværende mellom konsernselskaper elimineres. Konsernet har ingen ikke kontrollerende eierinteresser (minoritetsinteresser). Dersom det er nødvendig, justeres datterselskapenes regnskaper slik at de er i tråd med konsernets regnskaps prinsipper. Driftsinntekter Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres lineært over leieperioden. Andre inntekter inntektsføres når ytelsen er levert. Felleskostnader som viderebelastes leietakere blir balanse ført sammen med akonto innbetalinger fra leietaker, og påvirker ikke resultatet utover et administrasjonspåslag som resultatføres. Avregningen av felleskostnader foretas på balansedagen. Felleskostnader som ikke kan belastes leietaker, kostnadsføres når kostnaden er påløpt. Investeringseiendom Investeringseiendom er eiendom som er anskaffet for å oppnå avkastning i form av leieinntekter og/eller for å oppnå verdistigning. Investeringseiendom regnskapsføres til virkelig verdi. Virkelig verdi tilsvarer antatte markedsverdier, uten fradrag for transaksjonsutgifter ved et eventuelt salg. Endringer i virkelig verdi resultatføres som “verdiendring investeringseiendommer” i den perioden det oppstår. Det foretas en kvartalsvis vurdering av virkelig verdi basert på konsernets verdsettelsesmodell. Minst ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhent uavhengige verdivurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendomstransaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrømsmodell. Verdsettelsen er utarbeidet ved å neddiskontere summen av netto årlige leieinntekter med et avkastningskrav som reflekterer risiko i netto kontantstrømmer.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
37
Utgifter til vedlikehold knyttet til eiendommen kostnads føres løpende under driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges eiendommens verdi. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand på anskaffelsestidspunktet.
snittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader.
Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investerings eiendom, regnskapsføres i byggeperioden også som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstids punktet fratrukket gjenstående byggekostnader, hensyn tatt gjenværende risiko.
Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskaps messige og skattemessige verdier, samt eventuelt lignings messig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midler tidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanse føres oppføres netto i balansen.
Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over drifts midlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Utlån og fordringer Finansielle eiendeler med kontantstrømmer som er faste eller lar seg fastsette og som ikke er notert i et aktivt marked er klassifisert som utlån og fordringer, og som regnskapsføres til amortisert kost, redusert med eventuelle tap ved verdifall. Avsetning til tap på kundefordringer gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringer. I kategorien utlån og fordringer er andre langsiktige fordringer, kundefordringer og andre fordringer inkludert. Finansielle forpliktelser Finansielle forpliktelser måles til amortisert kost. I kate gorien inngår gjeld til aksjonær og annen kortsiktig gjeld. Utenlandsk valuta Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Konsernet har et mindre datterselskap i Danmark uten virksomhet som omregnes til valutakurs ved regnskapsårets slutt og valutakursdiffer anser er innregnet i den utvidede resultatoppstillingen. Pensjoner Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelsesbasert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2006. Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultatregn skapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskapsmessig anses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennom
Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp. Bankinnskudd Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og innestående på konsernkonto. Oslo Areal AS administrerer et konsernkontosystem og er representant overfor banken. Selskapet er sammen med de øvrige deltakerne i konsernkontosystemet, solidarisk ansvarlig overfor banken for oppfyllelse av alle forpliktelser som måtte oppstå under konsernkontoavtalen. Det er ikke etablert kredittramme for selskaper tilknyttet konsern kontosystemet. Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset til eget innskudd (utlån til Oslo Areal AS) i konsernkontosystemet. Saldo på konsernkonto presen teres som bankinnskudd. Segmentrapportering Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Osloområdet. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon. Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.
38
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
39
OSLO ARE AL AS KO N SERN N OTER NOT E 1 GOODWI L L Beløp i NOK 1.000 2016
2015
231 049
249 950
Tilgang
4 837
0
Avgang
23 764
18 901
Anskaffelseskost 31.12.
212 123
231 049
-9 185
-4 898
202 938
226 151
-4 287
0
Anskaffelseskost 01.01.
Akkumulerte nedskrivninger 31.12. Balanseført verdi 31.12. Årets nedskrivninger
Goodwill avskrives ikke. Det blir foretatt nedskrivningstest for goodwill hvert år.
NOT E 2 FAS T S E T T E L S E AV V I R K E L I G V E R D I Investeringseiendom Konsernregnskapet er utarbeidet basert på «historiskkost» prinsippet med unntak av investeringseiendom som er vurdert til virkelig verdi over resultatet. Ledelsen utøver skjønn og tar forutsetninger om fremtidige hendelser ved fastsettelse av virkelig verdi av investeringseiendom. Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på erfaring og andre faktorer. De estimater som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i bokført verdi på eiendeler, er drøftet nedenfor. Investeringseiendommene er lokalisert i Oslo og Bærum, samt Fredrikstad og Stavanger. Gjennomsnittlig leieperi ode per 31. desember 2016 er 4,8 år og eiendomsporteføljen omfatter i hovedsak kontoreiendom. Oslo Areal konsern anvender virkelig verdi for sine investeringseiendommer. Investeringseiendommer består av næringseiendommer som leies ut til aktører utenfor konsernet. Konsernets verdsettelsesmodell er utviklet av Oslo Areal AS over flere år. Verdsettelsesmodellen legges til grunn både i kvartalsregnskapene og ved årsslutt. Ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhentet uavhengige verdivurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendomstransaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etter skuddsvis kontantstrømsmodell. De viktigste parametere i verdivurderingsmodellen er avkastningskrav, leieinntekter (kontraktsleie og markedsleie), eierkostnader, leie takertilpasninger og prosjektinvesteringer. Metoden kartleg ger alle inntekter og utgifter i en gitt investeringshorisont slik at netto kontantstrøm fremkommer for eiendommen pr år.
Deretter beregnes nåverdien av denne kontantstrømmen basert på et realavkastningskrav pluss forventet inflasjon. Nåverdien av denne kontantstrømmen samt nåverdien av restverdien utgjør kontantstrømsverdien av eiendommen, og dette anses å være eiendommens markedsverdi, slik den ville fremkomme i en transaksjon mellom markeds aktører under de gjeldende markedsforhold som eksisterer på balansedagen. Realavkastningskravet fastsettes med utgangspunkt i et normalavkastningskrav som justeres for eiendommens beliggenhet, type, kontrakt og standard. Normalavkastnings kravet fastsettes ut fra det avkastningskravet som kan avledes gjennom transaksjoner i markedet, samt forventninger om rentenivå og risikopåslag. Markedsleien fastsettes ut fra eksisterende kontrakter på eiendommen og sammenlign bare eiendommer, observasjoner fra kontraktsforhandlinger, tilbudsforespørsler, markedsrapporter fra næringsmeglere og Arealstatistikks database. I tillegg ses markedsleien i sammenheng med nivået på leietakertilpasninger som det er behov for i eiendommen. Parametere lagt til grunn for porteføljen per 31.12.2016 er presentert i tabell under. Fastsettelsen av parametere innebærer betydelig grad av skjønn. Det etterstrebes at dette skjønnet er konsistent med det som observeres i markedet og at skjønnet anvendes konsekvent fra periode til periode. I tabellen under fremgår det hvordan sensitiviteten på avkastningskravet og markeds leien påvirker verdien av porteføljen, slik den foreligger per 31.12.2016 Avkastningskrav og markedsleie er de to parametrene som er av størst betydning for verdifastsettelsen. Hvis avkastning skravet øker med 0,25 prosentpoeng, reduseres total eien domsverdi med 320,6 millioner kroner. Hvis markedsleien reduseres med 10 prosent, reduseres total eiendomsverdi med 658,8 millioner kroner.
40
Følgende parametre er lagt til grunn ved verdsettelsen pr 31.12 Beløp i NOK 1.000 2016
2015
Avkastningskrav (%)
5,5 %
5,9 %
Gjennomsnittlig markedsleie
1 851
1 746
Gjennomsnittlig kontraktsfestet leie
1 612
1 710
34 829
32 341
Endring i prosent
Verdiendring i MNOK
+ 10 %
658,8
+ 0,25 %
-320,6
2016
2015
6 595 300
6 175 300
Investering i nye eiendommer
80 677
266 400
Investering i eksisterende eiendommer
136 515
149 861
-435 665
-215 400
111 873
219 138
6 488 700
6 595 300
778 252
562 369
111 873
219 138
Avgang verdiendring ved salg av eiendom
-61 589
-3 255
Akkumulert urealisert verdiendring 31.12
828 536
778 252
Gjennomsnittlig verdi per kvm.
Endringsvariabel Markedsleie Avkastningskrav
NOT E 3 I N VE ST E R I N G S E I E N D O M Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000
Balanseført verdi 01.01
Salg av eiendommer Resultatført verdiendring Balanseført verdi 31.12
Akkumulert urealisert verdiendring 01.01 Verdiendring inneværende år
Det foreligger ingen restriksjoner med hensyn til salg eller på bruk av inntekter og kontantstrømmer fra investeringseiendommer. Det er ingen lån med
sikkerhet i investeringseiendommer i 2015 eller 2016. I 2016 er eiendommene Hovfaret 13 (Oslo), Grønland 34 (Drammen) og Fyrstikkalléen 1 (Oslo) solgt.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
41
NOT E 4 VARI GE D R I F T S M I D L ER Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000 Varige driftsmidler
Inventar og kontor-maskiner
Anskaffelseskost 01.01.
1 625
Tilgang
1 445
Avgang
1 257
Anskaffelseskost 31.12.
4 327
Akkumulerte avskrivninger 31.12.
2 035
Balanseført verdi 31.12.
2 292
Årets avskrivninger
328
Forventet økonomisk levetid:
0-10 år
Avskrivningsplan:
Lineær
Det foreligger ingen restriksjoner på andre varige driftsmidler. Varige driftsmidler er ikke stilt som sikkerhet (pant) for konsernets låneforpliktelser.
NOT E 5 F I N AN SIEL L R I S I KO S T Y R I N G Konsernet er finansiert med egenkapital og lån fra sine to aksjonærer, som finansierer virksomheten. Konsernet har ingen finansielle derivater. Styret har vedtatt en finansieringsstrategi for selskapet. Ledelsen foretar en årlig risikovurdering som inkluderer en vurdering av konsernets finansielle risiko. De viktigste finansielle risiki konsernet er utsatt for er knyttet til markedsrisiko (eiendomsrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. 5.1 Markedsrisiko Prisrisiko Oslo Areal AS er eksponert for risiko knyttet til eiendoms markedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markedsleie, omsetnings basert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til byggekostnader som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer for så å falle til bake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yieldnivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn.
Renterisiko Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Det er ikke inngått rentebytteavtaler eller annen sikring for å redusere renterisikoen. 5.2 Kredittrisiko Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere. Risiko for at leietakerne i dagens kontraktsportefølje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen. 5.3 Likviditetsrisiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og internt lån fra eierne. De løpende leie inntekter dekker selskapets kortsiktige likviditetsbehov. Større investeringer vil finansieres ved opptrekk på det interne lån fra eierne, eventuelt ved ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne. Lånet fra eierne har en øvre ramme på MNOK 8 000. Långiver kan tidligst kreve lånet tilbake betalt tre år etter closing, det vil si 3. november 2018. Lån taker kan fritt trekke opp på lånet eller tilbakebetale etter behov.
42
Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve: Beløp i NOK 1.000 2016
2015
46 152
29 670
913
845
45 239
28 826
Ubenyttet låne- og trekkfasiliteter
5 170 000
4 934 703
Likviditetsreserve
5 215 239
4 963 529
2016
2015
Fordringer med forfall senere enn ett år
6 482
10 815
Sum
6 482
10 815
2016
2015
913
845
41 408
19 059
3 831
9 768
46 152
29 671
Kontanter og kontantekvivalenter - herav bundne midler Frie likvide midler
NOT E 6 FORDRI N G E R Langsiktige fordringer Beløp i NOK 1.000
NOT E 7 BAN K I N N S K U D D, T R EK K R ET T I G H ET E R Bankinnskudd Beløp i NOK 1.000
Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd
NOT E 8 GJ E L D Lån og sikkerhetsstillelse til ledende personer, aksjeeiere mv. Beløp i NOK 1.000 Langsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld
2016
2015
2016
2015
AMF Pensionsförsäkringar AB (aksjonær)
1 415 000
1 538 028
5 201
110 000
Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)*
1 415 000
1 538 062
5 201
110 000
2 830 000
3 076 090
10 401,616
220 000
Sum
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
43
Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til en av partene sier det opp. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale
tilbake etter behov. Långiver kan tidligst kreve lånet tilbake betalt tre år etter closing, dvs 3. november 2018. Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.
Annen kortsiktig gjeld Balansepostene annen kortsiktig gjeld er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000 2016
2015
Skyldig mva/ - til gode mva
-1 487
-4 871
Forskudd fra kunder
9 053
16 028
Påløpte kostnader
37 531
76 592
Diverse kortsiktig gjeld
9 720
0
Skyldig lønn og lønnsrelaterte kostnader
5 502
2 949
60 319
90 698
Sum annen kortsiktig gjeld
NOT E 9 AKSJ E K A P I TA L O G A KSJ O NÆ R I N FO R MASJO N Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.
Oversikt over de største aksjonærene 31.12. Antall
Eierandel
Gjensidige Forskring ASA
11 500 000
50,0 %
AMF Pensionsförsäkringar AB
11 500 000
50,0 %
23 000 000
100,0 %
Totalt antall aksjer
NOT E 1 0 EGE N K A P I TA L Årets endring i egenkapital Beløp i NOK 1.000
Egenkapital 01.01.
Aksjekapital
Overkurs
Annen egenkapital
Sum
575 000
1 154 622
1 067 305
2 796 927
347 341
347 341
50
50
1 414 696
3 144 318
Årets resultat Andre egenkapitaltransaksjoner Egenkapital 31.12.
575 000
1 154 622
44
NOT E 1 1 P E N SJ O N E R Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye med lemmer i 2007 og har nå et medlem. De øvrige ansatte
har innskuddsordning. Det ble i 2016 gjennomført en planendring i ytelsesordningen ved at KPIregulering av pensjoner er avviklet.
Beløp i NOK 1.000 2016
2015
6 673
6 194
463
397
Arbeidsgiveravgift av årets opptjening
65
56
Rentekostnad
187
129
-150
-104
YTELSESORDNING: Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar Årets pensjonsopptjening
Aktuarielle gevinster og tap Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Per 31. desember
-1 154 -64 6 019
6 673
2016
2015
Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning
1 946
2 139
Nåverdi av fondsbasert ordning
4 074
4 534
Nåverdi av pensjonsforpliktelsen
6 019
6 673
Virkelig verdi av pensjonsmidlene
-4 319
-3 716
Netto pensjonsforpliktelse
1 700
2 957
Netto pensjonsforpliktelse i balansen
1 700
2 957
2016
2015
3 715
3 660
104
80
Aktuarielle gevinster og tap
46
-26
Innbetalinger
517
Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler
-64
BELØP INNREGNET I BALANSEN
VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar Forventet avkastning på pensjonsmidlene
Per 31. desember
4 319
3 715
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
45
2016
2015
463
397
187
129
-104
-80
65
56
PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET Årets pensjonsopptjening Rentekostnad Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring
-1 154
Pensjonskostnad
-543
502
2016
2015
-543
502
6 581
6 659
-196
-78
6 384
6 581
2016
2015
Diskonteringsrente
2,77 %
2,80 %
Forventet lønnsregulering
3,10 %
3,10 %
0,00 %
1,90 %
Forventet G-regulering
3,10 %
3,10 %
Forventet avkastning på pensjonsmidler
2,77 %
2,80 %
Ikke relevant
Ikke relevant
K2013
K2013
KU
KU
Avtagende
Avtagende
14,10 %
14,10 %
KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET Lønnskostnader m.m
AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL Akkumulert beløp per 1. januar Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31. desember
AKTUARIELLE FORUTSETNINGER
Forventet pensjonsregulering
Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift
De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.
46
2016
2015
1,40 %
3,70 %
95,30 %
90,30 %
3,30 %
6,00 %
Bank
100,00 %
100,00 %
Totale pensjonsmidler
100,00 %
100,00 %
2016
2015
2 805 692
2 707 289
Pensjoner
3 740
2 409
Gevinst- og tapskonto
6 142
7 678
95
0
2 815 670
2 717 376
Utsatt skatt
675 761
679 344
Utsatt skatt i balansen
675 761
679 344
2016
2015
Resultat før skattekostnad
417 337
497 059
Permanente forskjeller
-22 241
-327
395 095
496 732
Endring i midlertidige resultatforskjeller
-98 294
-298 972
Endring midlertidige forskjeller ved tilgang/ avgang datterselskap
-162 916
-74 612
Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet
133 885
123 149
Anvendt avskåret rentefradrag
0
-4 192
Anvendt underskudd til fremføring
0
-5
133 885
118 952
PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner Derivater
NOT E 1 2 S K AT T Beløp i NOK 1.000
BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Anleggsmidler
Fordringer Netto midlertidige forskjeller
GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT
Grunnlag for årets skattekostnad
Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
47
2016
2015
33 471
32 117
183
0
Sum betalbar skatt
33 654
32 117
Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats
24 573
80 724
Endring utsatt skatt ved tilgang/avgang
40 729
20 145
Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats
-28 157
-54 348
-657
1 402
Skattekostnad
70 143
80 040
Effektiv skattesats
16,81 %
16,10 %
2016
2015
Regnskapsmessig resultat før skattekostnad
417 337
497 059
Beregnet skatt 27%
104 334
134 206
70 143
80 040
-34 191
-54 165
-5 560
-88
183
1 402
-28 157
-54 348
-657
-1 131
-34 191
-54 165
2016
2015
Betalbar skatt i skattekostnaden
33 654
32 117
Betalbar skatt i balansen
33 654
32 117
FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag
Korrigering skatt tidligere år
AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD
Skattekostnad i resultatregnskapet Differanse Differansen består av følgende: 27% av permanente forskjeller Korrigering skatt tidligere år Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse
BETALBAR SKATT I BALANSEN
48
NOT E 1 3 AN DRE D R I F T S KO S TN A D E R Beløp i NOK 1.000 2016
2015
21 254
18 045
1 742
3 467
Markedsføring
2 469
1 796
Andre honorar/ annen forvaltning
19 284
18 612
Andre driftskostnader
4 373
3 822
Avskrivninger
4 192
123
53 314
45 863
FORVALTNINGSKOSTNADER Personalkostnad Honorar utleiemegler
Sum
NOT E 1 4 P E RS ON A L KO S T N A D E R , A N TA L L A N SAT T E, G O DTGJØREL SER, LÅ N T IL A N SAT T E MM. Beløp i NOK 1.000 2016
2015
16 633
13 831
2 769
2 241
741
1 036
1 112
937
21 254
18 045
Daglig leder
Styret
2 100
477
421
0
402
67
Pensjonsutgifter
165
0
Annen godtgjørelse
164
0
PERSONALKOSTNADER Lønn Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader (ytelse og innskuddsordning) Andre ytelser Sum
YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Lønn/styrehonorar Bonus Arbeidsgiveravgift
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
ST Y RE H ON ORAR FO R 2 016 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2016 motatt kr 250 000 i styrehonorar. Styremedlemmene Niklas Johansson som kom inn i styret 1. mai 2016 har mottatt kr 91 067 i styrehonorar for perioden 1. mai til 31. desember 2016. Reidar Eggert Stockfleth har for 2016 mottatt kr 136 000 i styrehonorar.
49
Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styre medlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Peder Hasslev styremedlem fram til 30. april 2016 (AMF Pensionsförsäkring AB) Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB)
Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.
2016
2015
Lovpålagt revisjon
546
494
Andre attestasjonstjenester
358
677
Bistand skatt
390
40
0
61
1 294
1 272
KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR
Bistand prosjekt MVA Sum godtjørelse til revisor
NOT E 1 5 T RAN SA KSJ O NE R M E D N Æ R S TÅ E N DE PA RT ER I oktober 2015 kjøpte Oslo Areal AS selskapene Grønland 34 AS og Stortorvet 13 AS for MNOK 260,1 fra Gjensidige Forsikring ASA. Kjøpene ble gjennomført i forbindelse med AMF’s kjøp av 50 % av aksjene i Oslo Areal AS. Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 13, og mellomværende med nærstående parter er omtalt i note 8. 2016
2015
- Gjensidige Forskring ASA
0
788
Sum salg av forvaltningstjenester
0
788
SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER: a) Salg av forvaltningstjenester
b) Kjøp av tjenester - Advokatfirma Wikborg Rein - hvor styreleder Susanne Munch Thore er partner
55
- Gjensidige Forskring ASA
305
226
Sum kjøp av tjenester
360
226
Gjelder levering av diverse administrative tjenester. Alle avtaler med nærstående parter er inngått på armlengdes vilkår.
50
NOT E 1 6 S P E S IFI K ASJ O N AV F I NA NS I NN TE K TER O G FIN A N SKO ST N A D ER
2016
2015
1 783
1 346
45
168
Andre finansinntekter
434
222
Sum finansinntekter
2 262
1 737
2016
2015
Renter på lån fra eiere
65 407
71 529
Annen finanskostnad
112
142
Sum finanskostnader
65 520
71 671
FINANSINNTEKTER Renteinntekter bank Valuta gevinst
FINANSKOSTNADER
Oslo Areal
Årsrapport 2016 2015
Oslo Årsregnskap Areal AS2016 Konsern
51
52
OS LO ARE AL AS RE S ULTAT REGN S K A P 01.01-3 1.12 Beløp i NOK 1.000 Note
2016
2015
9, 11
29 366
27 416
29 366
27 416
10
21 254
18 045
Avskrivning på driftsmidler
2
205
123
Annen driftskostnad
2
12 245
9 896
Sum driftskostnader
10
33 705
28 063
-4 339
-647
DRIFTSINNTEKTER Driftsinntekter Sum driftsinntekter
DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnad
Driftresultat
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter
12
363 911
324 455
Finanskostnader
12
71 188
72 591
Netto finansposter
292 722
251 864
Ordinært resultat før skattekostnad
288 383
251 217
26 211
30 796
262 173
220 421
Skattekostnad på ordinært resultat
8
ÅRSRESULTAT
OVERFØRINGER Avsatt til utbytte Overført til/ (fra) annen egenkapital Sum overføringer
3, 5 5
220 000 262 173
421
-262 173
-220 421
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
53
OSLO ARE AL AS E IE N DE L E R P R 3 1.12 . Beløp i NOK 1.000 Note
2016
2015
2
1 681
470
1 681
470
ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Finansielle amleggsmidler Investeringer i datterselskap m.m
1
2 127 544
2 284 357
Lån til foretak i samme konsern
3
2 442 572
2 571 833
Sum finansielle anleggsmidler
4 570 116
4 856 190
Sum anleggsmidler
4 571 797
4 856 661
187 144
191 286
747
74
187 891
191 360
111 660
25 291
299 552
216 651
4 871 348
5 073 311
OMLØPSMIDLER Fordringer Fordringer på selskap i samme konsern
3
Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l. Sum omløpsmidler SUM EIENDELER
4
54
OSLO ARE AL AS EG E N K AP ITAL O G GJ E L D P R . 3 1.12 Beløp i NOK 1.000 Note
2016
2015
5, 6
575 000
575 000
5
1 154 622
1 154 622
1 729 622
1 729 622
262 907
575
262 907
575
1 992 529
1 730 198
EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital
5
Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital
GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser
7
1 700
2 957
Utsatt skatt
8
1 042
1 459
2 742
4 416
2 830 000
3 076 091
2 830 000
3 076 091
1 254
744
25 867
27 474
1 998
1 536
Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonær
3
Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt
8
Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern
3
1 309
10 730
Kortsiktig gjeld til aksjonær
3
10 402
-
Avsatt utbytte
3
-
220 000
5 248
2 122
46 077
262 606
Sum gjeld
2 878 819
3 343 114
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
4 871 348
5 073 311
Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
55
O S LO, 17. FEB RUA R 20 1 6
Susanne Munch Thore l Styrets leder
Reidar Stockfleth l Styremedlem
Anders Kilanger l Styremedlem
Niklas Johansson l Styremedlem
Mats Efraimsson l Styremedlem
Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør
OS LO ARE AL AS EG E N K AP ITAL O G GJ E L D P R . 3 1.12 Beløp i NOK 1.000 2016
2015
Ordinært resultat før skatt
288 383
251 217
Periodens betalte skatt
-27 957
-8 442
Ordinære avskrivninger
205
123
-126 991
-73 476
Nedskrivning av anleggsmidler
3 533
-36
Endring i varer, kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster
2 217
-58 392
139 391
110 994
-1 415
-227
427 098
198 040
Investering i nye datterselskaper
-24 613
-276 072
Investering i eksisterende datterselskaper
12 000
54 465
413 069
-23 794
-246 091
-24 565
-
-22 000
Utbetalinger av utbytte
-220 000
-70 000
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
-466 091
-116 565
Netto endring i likvider i året
86 369
-29 365
Kontanter og bankinnskudd per 01.01
25 291
54 656
Kontanter og bankinnskudd per 31.12
111 660
25 291
KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER
Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling fra salg av datterselskaper og selskapsandeler
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Økning i langsiktig gjeld Utbetalinger av konsernbidrag
56
REGNSKA PSP RIN SIPPER Oslo Areal AS følger regnskapsreglene for øvrige foretak og årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. INN T E KT E R Inntekter fra salg av tjenester inntektsføres etter hvert som tjenesten er levert. DAT T E RS E L S K AP Datterselskaper er alle enheter der konsernet har bestem mende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital. Datterselskapene vurderes etter kostmetoden. Mottatt utbytte og konsernbidrag inntektsføres i den grad utdelingen representerer avkastning som er oppstått i Oslo Areal AS sin eiertid. I motsatt fall føres utdelingen som reduksjon av kostpris. Aksjene i datterselskapene eies med tanke på å oppnå langsiktig avkastning fra leieinntekter. KL AS S IF IS E RIN G O G V U R D E R I N G AV BAL AN S E P OS T E R Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som for faller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men ned skrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. FO RDRIN GE R Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Av setning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. VARIGE DRIF T S M I D L E R Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over drifts midlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. SEGM E N T RAP P O RTE R I NG Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Osloområdet. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i
områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon. PEN SJO N ER Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelsesbasert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2007. Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultatregn skapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskapsmessig anses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennom snittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader. UT EN LA N DSK VA LUTA Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. SK AT T Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 24 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nytte gjort. A KSJEK A PITA L Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen. KO N TA N T ST R ØMO PPST IL LIN G Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter om fatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.
Oslo Areal
Ă…rsrapport 2016 2015
Ă…rsregnskap 2015 2016
57
58
NOT E 1 DAT T E RSE L S K A P E R Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden. Beløp i NOK 1.000 Datterselskap
Forretningskontor
Anskaffelsestidspunkt
Eier/ stemmeandel
Balanseført verdi
Nedre Vollgate 11 AS
Oslo
23.12.04
100 %
170 046
Christian Kroghs Gate 2 AS
Oslo
23.12.04
100 %
30 934
Schweigaards gate 6 14 AS
Oslo
30.12.04
100 %
37 893
Strømsveien 195197 AS
Oslo
02.02.05
100 %
20 451
Grensesvingen 7 I AS
Oslo
02.02.05
100 %
277 199
Sørkedalsveien 6 AS
Oslo
02.02.05
100 %
167 488
Karenslyst Alle 7 AS
Oslo
02.02.05
100 %
120 689
Vollsveien 2 A og B AS
Oslo
02.02.05
100 %
128 358
Grensesvingen 7 ANS
Oslo
02.02.05
100 %
Strømsveien 195/197 ANS
Oslo
02.02.05
100 %
Philip Pedersensvei 20 AS
Oslo
15.03.05
100 %
49 291
Karenslyst Allè 8A og B AS
Oslo
15.03.05
100 %
40 498
Oslo Areal Deltaker AS*
Oslo
01.01.06
100 %
954
Kanalpiren AS
Oslo
10.02.10
100 %
44 922
Krumtappen 2 AS (solgt 25.04.2016)**
København
08.07.10
0%
Løkketangen 2 14 B AS
Oslo
30.04.12
100 %
117 428
Tordenskioldsgate 6 AS
Oslo
30.06.12
100 %
215 265
Hovfaret 13 ANS (solgt 30.09.2016)**
Oslo
30.06.12
100 %
Nye Fyrstikkalléen 1 AS (solgt 30.11.2016)**
Oslo
31.01.13
0%
AS Storgaten 51
Oslo
15.01.14
100 %
188 898
Tullinsgate 2 Eiendom AS*
Oslo
30.09.14
100 %
206 521
Tullinsgate 2 Eiendom ANS
Oslo
30.09.14
100 %
Pilestredet 33 AS
Oslo
01.12.14
100 %
249 516
Grønland 34 AS (solgt 17.10.2016)**
Drammen
23.10.15
0%
Stortorvet 13 AS*
Fredrikstad
23.10.15
100 %
37 661
Oslo
01.07.16
100 %
23 530
CK2 Nye Seksjoner AS** Balanseført verdi 31.12.
*Aksjer i Tullinsgate 2 AS, Philip Pedersens vei 20 AS, Stortorvet 13 AS, CK2 Nye Seksjoner AS og andeler i Strømsveien 195197 ANS er i 2016 nedskrevet med totalt MNOK 3,6. Tidligere års nedskrivninger på aksjer i Oslo Areal Deltaker AS er reversert med MNOK 0,1.
2 127 544
**Kjøp og salg I juli 2016 kjøpte Oslo Areal AS selskapet CK2 Nye Seksjoner AS og har med dette kjøpet økt sin eierandel i seksjons eiendommen Christian Kroghs gate 2 med ytterligere 11,3 %. I løpet av 2016 er selskapene Hovfaret 13 ANS, Grønland 34 AS, Fyrstikkalléen 1 AS og Krumtappen 2 AS solgt. Dette ga Oslo Areal AS en samlet netto gevinst etter transaksjons kostnader på MNOK 127.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
59
NOT E 2 VARIGE D R I F TS M I D L E R Beløp i NOK 1.000 Inventar og kontor-maskiner
Varige driftsmidler Anskaffelseskost 01.01.
1 625
Tilgang
1 415
Avgang
0
Anskaffelseskost 31.12.
3 040
Akkumulerte avskrivninger 31.12.
1 360
Balanseført verdi 31.12.
1 681
Årets avskrivninger
205
Forventet økonomisk levetid:
3-10 år
Avskrivningsplan:
Lineær
NOT E 3 FORDRIN G E R O G GJ E L D, M E L LO M VÆREN D E MED A KSJO N Æ R O G NÆ RS TÅE N DE PA RTE R Det er inngått låneavtaler med alle datterselskap av Oslo Areal AS. Lånene forfaller i sin helhet 30. 11. 2018. Lånene er begrenset oppad til spesifikke lånerammer per selskap og renteberegnes løpende.
opp. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale tilbake etter behov. Långiver kan tidligst kreve lånet tilbakebetalt tre år etter closing, dvs 3. november 2018. Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.
Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til en av partene sier det
Beløp i NOK 1.000 2016
2015
Lån til foretak i samme konsern
2 442 572
2 571 833
Sum
2 442 572
2 571 833
2016
2015
Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern
187 144
191 286
Sum kortsiktige fordringer
187 144
191 286
FORDRINGER MED FORFALL SENERE ENN ETT ÅR
KORTSIKTIGE FORDRINGER
60
2016
2015
Gjeld til AMF Pensionsförsäkringar AB (aksjonær)
1 415 000
1 538 028
Gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)
1 415 000
1 538 062
2 830 000
3 076 090
2016
2015
Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern
1 309
10 730
Kortsiktig gjeld til AMF Pensionsförsäkringar AB (aksjonær)
5 201
110 000
Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)
5 201
110 000
Sum
11 711
230 730
2016
2015
913
845
106 917
16 938
3 831
7 508
111 660
25 291
LANGSIKTIG GJELD Gjeld til selskap i samme konsern (datterselskap)
Sum
KORTSIKTIG GJELD Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern (avgitt konsernbidrag til døtre)
NOT E 4 BAN K IN NS K U D D, T R E K K R E T T I G HE TER Beløp i NOK 1.000
BANKINNSKUDD Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd
Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontantbeholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
61
NOT E 5 EGE N K A P I TA L Beløp i NOK 1.000
Aksjekapital
Overkurs
Annen innskutt egenkapital
575 000
1 154 622
96
Annen egenkapital
Sum
478
1 730 198
147
147
ÅRETS ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital 01.01. Estimatavvik pensjon, ført dir. i egenkapital Kostnad av bonusaksjer
12
Årets resultat Egenkapital 31.12.
575 000
1 154 622
108
12 262 173
262 173
262 798
1 992 529
NOT E 6 AKSJ E K A P I TA L O G A KSJ O NÆ R I N FO R MASJO N Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill. aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett. Antall
Eierandel
Gjensidige Forskring ASA
11 500 000
50,0 %
AMF Pensionsförsäkringar AB
11 500 000
50,0 %
23 000 000
100,0 %
AKSJONÆRER PER 31.12.
Totalt antall aksjer
NOT E 7 P E N SJ O N E R Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye med lemmer i 2007 og har nå et medlem. De øvrige ansatte
har innskuddsordning. Det ble i 2016 gjennomført en planendring i ytelsesordningen ved at KPIregulering av pensjoner er avviklet.
62
Beløp i NOK 1.000 2016
2015
6 673
6 194
463
397
Arbeidsgiveravgift av årets opptjening
65
56
Rentekostnad
187
129
-150
-104
YTELSESORDNING: Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar Årets pensjonsopptjening
Aktuarielle gevinster og tap Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Per 31. desember
-1 154 -64 6 019
6 673
2016
2015
Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning
1 946
2 139
Nåverdi av fondsbasert ordning
4 074
4 534
Nåverdi av pensjonsforpliktelsen
6 019
6 673
Virkelig verdi av pensjonsmidlene
-4 319
-3 716
Netto pensjonsforpliktelse
1 700
2 957
Netto pensjonsforpliktelse i balansen
1 700
2 957
2016
2015
3 716
3 660
104
80
Aktuarielle gevinster og tap
46
-26
Innbetalinger
517
0
Aga av innbetalte pensjonsmidler
-64
BELØP INNREGNET I BALANSEN
VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar Forventet avkastning på pensjonsmidlene
Per 31. desember
4 319
3 715
2016
2015
463
397
187
129
-104
-80
65
56
PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET Årets pensjonsopptjening Rentekostnad Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring
-1 154
Pensjonskostnad
-543
502
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
63
2016
2015
-543
502
6 581
6 659
-196
-78
6 384
6 581
2016
2015
Diskonteringsrente
2,77 %
2,80 %
Forventet lønnsregulering
3,10 %
3,10 %
0,00 %
1,90 %
Forventet G-regulering
3,10 %
3,10 %
Forventet avkastning på pensjonsmidler
2,77 %
2,80 %
Ikke relevant
Ikke relevant
K2013
K2013
KU
KU
Avtagende
Avtagende
14,10 %
14,10 %
KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET Lønnskostnader m.m
AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL Akkumulert beløp per 1. januar Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31. desember
AKTUARIELLE FORUTSETNINGER
Forventet pensjonsregulering
Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift
De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.
2016
2015
1,40 %
3,70 %
95,30 %
90,30 %
3,30 %
6,00 %
100,00 %
100,00 %
PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler
64
NOT E 8 S KAT T Beløp i NOK 1.000 2016
2015
-12
46
3 740
2 409
614
768
4 343
3 223
0
2 613
Grunnlag for utsatt skatt
4 343
5 836
Utsatt skatt
1 042
1 459
0
0
1 042
1 459
2016
2015
Resultat før skattekostnad
288 383
251 217
Permanente forskjeller
-183 159
-139 337
Grunnlag for årets skattekostnad
105 224
111 880
-1 119
606
104 105
112 486
BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto Netto midlertidige forskjeller Andeler i deltakerlignede selskaper
Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skatt i balansen
Beløp i NOK 1.000
GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT
Endring i midlertidige resultatforskjeller Grunlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Mottatt konsernbidrag ført som investering i datter Avgitt konsernbidrag Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)
671 -1 309
-10 730
103 467
101 755
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
65
Beløp i NOK 1.000 2016
2015
Betalbar skatt på årets resultat
26 194
30 371
Betalbar skatt
26 194
30 371
-373
553
Endring i utsatt skatt pensjon ført mot egenkapital
-49
-21
Endring skattekostnad foregående år
482
9
Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats
-43
-117
26 211
30 796
9,09 %
12,26 %
2016
2015
288 383
251 217
72 096
67 829
26 211
30 796
-45 885
-37 032
-45 790
-37 621
-43
-117
Andre forskjeller
-535
695
Korreksjon skattekostnad 2014
482
9
-45 885
-37 032
2016
2015
Betalbar skatt i skattekostnaden
26 026
30 371
Skattevirkning av konsernbidrag
-159
-2 897
25 867
27 474
FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN
Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats
Skattekostnad Effektiv skattesats
AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD Regnskapsmessig resultat før skattekostnad Beregnet skatt 27 % Skattekostnad i resultatregnskapet Differanse Differansen består av følgende: 27 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats
Sum forklart differanse
Beløp i NOK 1.000
BETALBAR SKATT I BALANSEN
Betalbar skatt i balansen
66
NOT E 9 DRIF T S I NN TE K TE R I driftsinntektene inngår honorarer for salg av forvaltningstjenester til Gjensidige Forsikring ASA fram til 31.10.2015, samt salg av forvaltningstjenester til datterselskaper. Beløp i NOK 1.000 2016
2015
Annen driftsinntekt
29 366
27 416
Sum
29 366
27 416
2016
2015
29 106
27 260
260
156
29 366
27 416
2016
2015
Norge
29 366
27 416
Sum
29 366
27 416
Beløp i NOK 1.000
FORDELING PÅ VIRKSOMHETSOMRÅDER Forvaltningstjenester Annet Sum
GEOGRAFISK FORDELING
NOT E 1 0 P E RS ONA L KO S T N A D E R , A N TA L L A N SAT T E, G O DTGJØREL SER, LÅ N T IL A N SAT T E MM. Beløp i NOK 1.000 2016
2015
16 404
13 423
229
407
2 769
2 241
741
1 036
1 112
937
21 254
18 045
PERSONALKOSTNADER Lønn Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader (ytelse og innskudd) Andre ytelser Sum personalkostnader
Selskapet har sysselsatt 10,2 årsverk i regnskapsåret.
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
67
Beløp i NOK 1.000 Daglig leder
Styret
2 100
477
421
0
402
67
Pensjonsutgifter
165
0
Annen godtgjørelse
164
0
YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Lønn/styrehonorar Bonus Arbeidsgiveravgift
STY RE H ON ORAR FO R 2 016 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2016 motatt kr 250 000 i styrehonorar. Styremedlemmene Niklas Johansson som kom inn i styret 1. mai 2016 har mottatt kr 91 067 i styrehonorar for perioden 1. mai til 31. desember 2016 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2016 mottatt kr 136 000 i styrehonorar.
Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styre medlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Peder Hasslev styremedlem fram til 30. april 2016 (AMF Pensionsförsäkring AB) Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB)
Beløp i NOK 1.000 2016
2015
220
192
213
337
Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer)
202
83
Annen bistand
188
61
Sum godtjørelse til revisor
823
673
KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR* Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester
*inngår i annen driftskostnad. Beløpene er inkl. ikke fradragsført mva.
68
NOT E 1 1 T RAN SA KSJ O N E R M E D NÆ R S TÅ E N DE PA RT ER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 12, og mellomværende med konsernselskaper er omtalt i note 3. Beløp i NOK 1.000 2016
2015
29 106
26 628
0
788
29 106
27 416
- Gjensidige Forskring ASA
55
226
Sum salg av tjenester
55
226
SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER a) Salg av tjenester - Datterselskaper - Gjensidige Forskring ASA Sum salg av tjenester
b) Kjøp av tjenester: - Advokatfirma Wikborg Rein - hvor styreleder Susanne Munch Thore er partner
Oslo Areal
Årsrapport 2016
Årsregnskap 2016
69
NOT E 1 2 S P E S IFI K ASJ O N AV F IN AN S IN N T E K TE R O G F I NA NS KO S TN A D E R Beløp i NOK 1.000 2016
2015
Utbytte og konsernbidrag fra datterselskap
177 739
190 151
Gevinst ved salg av datterselskap
126 991
73 476
45
168
-
36
Renteinntekt fra døtre
57 457
59 385
Andre finansinntekter
1 679
1 239
Sum finansinntekter
363 911
324 455
2016
2015
Nedskrivning finansielle eiendeler
3 533
0
Rentekostnad til døtre
2 160
968
65 407
71 529
Andre finanskostnader
88
93
Sum finanskostnader
71 188
72 591
FINANSINNTEKTER
Realisert agio/ valutaterminkontakter Reversering nedskrivning av fin.eiendeler
Beløp i NOK 1.000
FINANSKOSTNADER
Rentekostnad til aksjonærer
70
71
72
73
PHILIP PEDERSENS VEI 20, LYSAKER Oppført i 1992 6 872 m2
O S LO A REA L AS Karenslyst allé 8b, Postboks 533 Skøyen, 0214 Oslo, Norge post@osloareal.no