Oslo Areal Årsrapport 2020

Page 1

Årsrapport 2020



Innhold  Årsrapport 2020, Oslo Areal

INNHOLD

Nøkkeltall ...............................................................  05 En verden i endring, et selskap i endring ............  08 Prosessen med Galleri Oslo i fin flyt ..................  09 Ny ­direktør for drift og marked på plass ............  10 Konsekvenser av pandemien: Mer b ­ evissthet rundt k­ ontorets rolle .................  12 Newsec om drift i ­koronatiden: En ­hverdag i s­ tadig endring ...............................  13 Spacemaker i ­Pilestredet 33: Revolu­sjonerer ­utvikling av ­eiendom ................  16 Året 2020 ...............................................................  18 Stø kurs innen miljø og bære­kraft ......................  20 To ­attraktive utviklings­prosjekter ........................  23 Vis, ikke fortell .......................................................  24 Medieoppmerksomhet 2020 .............................  26 Ansatte ...................................................................  30 Ledergruppen .......................................................  34 Styret ......................................................................  36 Årsberetning 2020 ...............................................  37 Årsregnskap 2020 – Konsern ..............................  40 Regnskapsprinsipper ...........................................  44 Noter – Konsern ....................................................  47 Årsregnskap 2020 – Oslo Areal AS ....................  56 Regnskapsprinsipper ...........................................  60 Noter – Oslo Areal AS ..........................................  61 Revisors beretning ................................................  68

03


04


Nøkkeltall  Årsrapport 2020, Oslo Areal

19

13

eiendommer

ansatte

11

506

mrd. eiendomsverdi

265 600

mill. leieinntekter

83 ktu

kvadratmeter

05



Årsrapport 2020, Oslo Areal

Oslo – byen med det store hjertet.

07


EN VERDEN I ENDRING, ET SELSKAP I ENDRING

2020 var virkelig et a ­ nnerledes år, der vi møtte utfordringer vi aldri før har stått overfor. Det krevde ­annerledes tenking, og frem­ skyndet digitali­seringen. Vi brukte året til å ha fokus på enda bedre kunderelasjon og trygg og innovativ drift – og vi fornyet oss i prosjektene og i organisa­sjonen. Pandemien endret både hvordan og hvor vi jobber. En fleksibel, ­robust ­organisasjon Covid-19 påvirket Oslo Areal på flere måter i 2020. Vi gjorde tiltak så de ansatte kunne jobbe hjem­ mefra. Gode tekniske løsninger gjorde også at vi kunne arbeide digitalt både effektivt og sikkert, men vi erfarte at hjemme­kontor ikke løser den sosiale og kreative interaksjonen som vi alle trenger. Korte, gode samtaler med kollegaer gjennom dagen måtte erstattes av felles bilde­strømmer, flere telefon­samtaler og interaks­ jon på ulike platt­former. Kunde­ dialogen ble endret, og vi bisto kunder med behov. Kundetil­ fredsheten økte grunnet våre ansattes gode oppfølging og vår effektive kunde­portal. Covid-19 viste oss hvor viktig det er å være en fleksibel og robust organisa­ sjon. En bedre by å leve, bo og ­arbeide i Som byutvikler ønsker Oslo ­Areal å bidra til at Oslo blir en bedre by å leve, bo og arbeide i, og vi fortsatte å bidra aktivt til miljø­ forbedringer i all vår virksomhet. Jeg er stolt over alt våre med­ arbeidere har bidratt med i 2020 08

– både stort og smått: Langs Nedre Akerselva var vi på­driver for et nabo­samarbeid som medførte flere midlertidige tiltak, vi gjennomførte prosjekter med ­Sollerudstranda skole, og da jule­ lunsjen vår ble avlyst, bidro vi til at studentene på Høyskolen Kristiania fikk en hyggeligere førjulstid. Nye utfordringer – samme strategi 2020 var et kvantesprang når det gjelder å være fysisk ­uavhengig av hvor vi jobber. Vi lærte alle funksjoner på Teams, ble racere på interaktive grupperom og hangouts, og fikk med oss flere nyttige webinarer og ­digitale foredrag om byutvikling, bærekraft og miljø. Vi gjorde mye for e ­ iendommene våre: Vi gjorde piloter på energi­ effektivisering i flere bygg, satte i gang ­samarbeid for å se på gjenbruk av m ­ aterialer ved ombygging, fortsatte med miljøklassifisering av forvaltnings­ eiendommene (Breeam NorIn-Use), og tok i bruk drone­ teknologi på flere områder. Oslo Areals strategi om å ha fokus på kontoreiendommer i kommunikasjonsknutepunkt var en «innertier» i året som gikk, og selskapet leverte solid resultat (best ever) med tilnærmet ingen ledighet. 2020 – et år i utviklingens tegn 2020 sto i utviklingens tegn. ­Selskapet har spennende utviklings­prosjekter i Oslo øst, vest og sentrum, og spesielt langs nedre del av Akerselva.

Galleri Oslo, som vi eier cirka 50 prosent av, er vårt største og mest langsiktige prosjekt. Sammen med våre medeiere besluttet vi å sende inn plan­ initiativ til Oslo Kommune – og vi er i gang med omregulerings­ prosessen. I Christian Krohgs gate 2 ­reviderte vi opprinnelig ­prosjekt til en kombinasjon av ­rehabilitering, påbygg og nybygg – med utadrettet ­virksomhet for økt byliv langs denne delen av Akerselva. Organisasjonen og ­menneskene Våre ansatte gjorde en ­formidabel jobb. De stilte opp for kunder og kollegaer, var fleksible og løsningsorienterte, tok smittevern og internkultur på fullt alvor, og opprettholdt et svært lavt sykefravær. Nå forbereder vi oss for ­fremtiden. Vi fornyer organisa­ sjonen, og tilpasser oss en verden i endring. Vi tror at mange av endringene i 2020 vil bli permanente. Kanskje ikke på samme måte, og forhåpentligvis ikke av samme årsak som i 2020, men vi har lært at det er mange måter å jobbe, bygge og leve på som gir resultater. Aller mest har vi lært å ta vare på hverandre, våre verdier og vår egen by.

Mona Ingebrigtsen, ­ Administrerende ­direktør.


Årsrapport 2020, Oslo Areal

Foto: Finn Ståle Felberg

PROSESSEN MED GALLERI OSLO I FIN FLYT Prosessen med Galleri Oslo er en historisk mulighet til å gi dette supersentrale området et nytt, ­attraktivt preg, der Akerselva åpnes og veisystemets ­dominans fjernes. Arbeidet med å skape fremtids­ rettede bygg og byrom er i gang.

Foto: Morten Lid

Bearbeiding av resultatet av parallell­oppdraget som ble gjennomført i 2019 har vært en viktig del av prosessen med utvikling av Galleri Oslo i 2020. Eierne i Galleri Oslo Utvikling vedtok høsten 2020 å sende inn planinitiativ på nyåret 2021. Dette er et helt nød­ vendig for­arbeid for en lang og ­utfordrende reguleringsprosess de neste årene. Planinitiativ – et fundament for regulering Arbeidet med Galleri Oslo er langt grundigere enn normalt i denne fasen av et bygge­prosjekt på grunn av prosjektets ­størrelse og kompleksitet. Plan­initiativet som sendes inn første kvartal 2021, videreutvikler det opp­ rinnelige forslaget A-lab vant parallell­oppdraget med. Formålet er å etablere et solid fundament for regulering, som sannsynligvis vil ta 4–6 år. Det tas sikte på riving av dagens Galleri Oslo i 2030. Forståelse for medvirkning og konsekvenser En svært viktig del av plan­ initiativet har vært å skaffe seg god forståelse av de vid­trekkende konsekvensene ­prosjektet har på omgivelsene. Det er, og vil bli, brukt mye ­energi på sosial, økonomisk og miljømessig bærekraft. Analyser av sol og skygge, veisystemer, vindforhold, ulike belastninger på nære og fjerne omgivelser har gitt verdifull innsikt og bidratt til å løfte kvaliteten på prosjektet. God medvirkning er også viktig for et godt prosjekt, og Galleri Oslo vil legge grunn­lag for gode medvirknings­prosesser ved å bruke den nye og internasjonale sertifiserings­ordningen BREEAM ­Communities. 09


NY ­DIREKTØR FOR DRIFT OG MARKED PÅ PLASS Hun har lang og solid erfaring innen forvaltning av eiendom. Fra august 2020 fikk Kathrine Rønsen Vanem resultatansvar for mesteparten av Oslo Areals portefølje.

«Drift av eiendom handler om fornøyde ­leietakere»

Foto: Morten Lid

Oslo Areal har styrket laget under pandemien. I august ble ny direktør for drift og marked ansatt. Kathrine er siviløkonom fra NHH, og har bred bakgrunn innen telekom og eiendom. Hun kom fra stillingen som leder av Entras eiendomsforvaltning i Oslo sentrum, og nå skal hun bryne seg på nye, spennende utfordringer i Oslo Areal. Bredden i virksomheten – Som direktør for drift og marked får jeg en helt unik mulighet til å jobbe med hele bredden i virksomheten. Her er jeg involvert i mye forskjellig, og Oslo Areal er i tillegg opptatt av både byutvikling og miljø og bærekraft. Det gir også jobben min en viktig dimensjon, sier Kathrine Rønsen Vanem. Handler om vinn-vinn Drift av eiendommer handler først og fremst om fornøyde leietakere, ifølge Kathrine. Drifter du godt og effektivt, blir kundene fornøyd, det er en vinnvinn-­situasjon. Derfor er hun også opptatt av å se hvordan Oslo Areal kan ta teknologien

10

ytterligere i bruk med hensyn til drift av eiendommene. Og miljø­ avtrykket skal selvfølgelig være så begrenset som mulig. Møte leietakernes behov – For å fylle opp byggene, må vi møte leietakernes behov, slår Kathrine fast når vi snakker om markedet. Leietakerne legger ­stadig mer vekt på gode service­ tilbud i eiendommene, og mange etterlyser større fleksi­ bilitet med hensyn til arealer og kontrakter. Derfor må vi utvikle oss, og være enda tettere på leietakerne enn tidligere for å kunne skape den gode kunde­ opplevelsen. Nødvendige egenskaper Kathrine har egenskaper som kommer godt med i den nye jobben. Engasjert og pålitelig, rolig og positiv, sier de som ­kjenner henne. Når hun ikke ­tenker drift og marked, er hun kanskje på hytta. Eller ­kanskje hun unner seg en økt på tennisbanen i Son, den vakre kystperlen der Oslo-jenta bor med mann og to barn på 11 og 13 år.


Årsrapport 2020, Oslo Areal

11


«Kontoret vil fortsatt være viktig for sosial kontakt og kunnskaps­ deling» Kathrine Rønsen Vanem, direktør for drift og marked i Oslo Areal, mener det er viktig å være våken når nye kontortrender oppstår som følge av koronapandemien. Både arbeidstakere og arbeids­ givere ser nå nye muligheter og blir langt mer bevisste, og da må utleiere være med å legge til rette ved å være en god rådgiver for leietakere når det gjelder valg av kontorkonsept.

KONSEKVENSER AV PANDEMIEN:

MER ­BEVISSTHET RUNDT ­KONTORETS ROLLE – Pandemien skaper en større bevissthet enn før rundt kontorets rolle. Hjemmekontoret tas på alvor. Vi er i en ny situasjon med hensyn til hvor jobben vår skal utføres.

12

Neppe reduksjon i arealbehov –Jeg tviler på at det blir reduk­ sjon i arealbehov når korona­ pandemien er over. Arbeids­ givere vil ønske å legge til rette for en fleksibel arbeidshverdag, og kontoret vil fortsatt være viktig for sosial kontakt og kunnskapsdeling. Jeg tror leietakerne kommer til å legge større vekt på sosiale soner, prosjektrom og flere møterom for digitale møter. Valgfriheten vil nok bli større – Behovet for å møtes fysisk vil forhåpentligvis aldri forsvinne. Så selv om vi skulle få valget mellom å være hjemme eller på kontoret i fremtiden tror jeg mange vil søke sosial kontakt på jobb. Kanskje vil vi dele uken inn i to dager hjemme og tre dager på kontoret. Erfaringene fra ­pandemien tyder uansett på at valgfriheten blir større, ikke minst fordi vi nå for alvor har tatt i bruk en teknologi som s­ tøtter dette, sier Kathrine Rønsen Vanem.


Årsrapport 2020, Oslo Areal

NEWSEC OM DRIFT I ­KORONATIDEN:

EN ­HVERDAG I ­STADIG ENDRING – Koronaperioden har handlet om kontinuerlig tilpasning, og å gjøre en uoversiktlig periode så oversiktlig som mulig. Og det er slett ingen tvil hvem som er heltene våre.

Drift av bygg i koronatider er ikke så enkelt. Det har Newsec fått erfare til fulle siden mars i fjor. For hvem har tenkt på hvordan et bygg med plass til hundrevis skal driftes når bare 5 % av de ansatte er på jobb? Det var mye armer og bein i starten, men det ordnet seg etter hvert, ifølge teknisk porte­ føljekoordinator for Oslo Areals bygg i Newsec, Martin Johnson. Smarte bygg ble dummere ... – Kabalen var ikke enkel. Helt i ­starten var folk syke eller i karan­ tene, og dette fraværet var en utfordring. Alle som var på jobb, ble kastet inn i noe de aldri hadde håndtert. Nå var plutse­ lig «dumme» bygg blitt enkle å håndtere, mens «smarte» bygg ble «dummere». Det gjaldt alt fra venti­ lasjon til adgangskontroll, og det gjaldt ikke minst kunsten å kombi­ nere miljøbevissthet med smitte­ vernhensyn. Alle som driftet, fikk rutiner for smittevern fra Newsec, men renhold er krevende når alt skal desinfiseres og leie­takere har ulike behov. Noen bygg var nesten stengt, og i andre var det nesten full aktivitet, sier Johnson.

Det fysiske var håndterbart Martin Johnson påpeker at det var endringer av to kategorier. De ­fysiske var håndterbare, det var bare å følge myndighetenes regler når det gjaldt smittevern og avstand, både med hensyn til kontorer, kantiner og andre fellesarealer. Det ble målt og teipet og kontrollert, og Newsec tilrettela for beredsskapssenter og vaksinasjonssenter. Men ­drifterne skal ikke være politi, de skal legge til rette, og jobbet som besatt for å få til gode løsninger hele tiden, ifølge Johnson. Vaktmesterne er heltene våre – Jeg tror de psykiske påkjen­ ningene kan ha vært vel så tunge å håndtere for de som har driftet byggene. Vaktmesterne er nok heltene når det gjelder drift av bygg det siste året. De har stått i det, de kan ikke være hjemme når lekkasjen oppstår eller ventilasjons­anlegget ­streiker. Mange vaktmestere har vært nesten alene på tomme bygg hver eneste dag i snart ett år, vi kan jo ikke la de flotte byggene stå der uten tilsyn.

Mener Oslo Areal fortjener ros Han gir Oslo Areal ros for den måten de har taklet pandemien på. Fra første dag var selskapet offensivt og løsningsorientert, og opptatt av å bidra til å komme seg gjennom koronaperioden ved å tenke konstruktivt. Newsec har et team med 15 ansatte på heltid dedikert til selskapets portefølje, og de har prøvd så godt de kan å holde kontroll og legge til rette, men det er ikke enkelt å vite hva som fungerer når folk ikke er på jobb og kan gi respons. Energi- og vannforbruk gikk ned – Energiforbruket har gått ned, noen steder opptil 40 %, andre steder 10 %. Det har vært mange utfordringer når det gjelder optimalisering av driften, og samspillet mellom driftere og teknisk forvalter har også fått nye utfordringer. Én ting er sikkert, vannforbruket har gått drastisk ned, til gjengjeld har det vært økt frekvens av r­ enhold. Nye r­ utiner har hele tiden erstattet det vi tar for gitt, det er kanskje det mest typiske for hele Korona­perioden, sier Martin Johnson. 13


Vi forbereder oss for ­fremtidens Oslo.

14



SPACEMAKER I ­PILESTREDET 33:

REVOLU­SJONERER ­UTVIKLING AV ­EIENDOM Spacemaker kom som en vind inn i eiendoms­bransjen. De har utviklet en genial digital beslutnings­støtte til ­nytte i tidligfasen av prosjekter, og det gir gevinst både for ­utvikler og dem som skal bruke området.

Spacemaker ble etablert i 2016; nå er de 116 ansatte. De har dratt nytte av å være first mover i en bransje som før har vært lite digital i tidligfasen. Med ­software i skyen hjelper ­Spacemaker kreative arkitekter til å lage best mulige p ­ rosjekter. Så langt har det dreid seg mye om ­boliger, men nå skyter ­arbeidet med næringseiendom fart. Da Spacemaker vurderte lokaler som skulle matche ­behovet, bestemte de seg – etter grundige analyser – for Epicenter og Pilestredet 33. Utvikle egen identitet – Vi er i vekst, og så etter coworking­løsninger der vi kan utvikle vår egen identitet. I tillegg er skaleringspotensial, proff service og oppfølging viktig. Når beliggen­heten ­dessuten er perfekt (mange ansatte går til jobben), var Epicenter et opplagt valg. Vi er fornøyd. Arbeids­miljøet er 16

i­nspirerende, kantinen er etter vår smak, og det er knall at Oslo Areal bruker korona­tiden til å pusse opp ­lobbyen, sier ­Anders Kvåle, gründer og styreleder i ­Spacemaker. Hundrevis av løsninger Forretningsideen er så enkel at den er genial. Selskapet bruker datakraft til å finne løsninger mennesket selv ikke finner. Når vi vet at den globale befolkningsveksten først og fremst vil skje i byer, gjelder det å finne rasjonelle måter å utnytte tomtenes kvaliteter på. Arkitektene med sine tegne­ verktøy tester og skaper ofte 10–20 løsninger. Ved god hjelp av Spacemaker kan de teste og skape hundrevis i rekordfart på grunn av kraftige prosessorer i skyen, som kalkulerer og sorterer ut de beste løsningene. Slik kan kunstig intelligens overgå vår egen fantastiske hjerne.

Brukeren fortsatt sentral – Vi var første selskap i verden som brukte AI-teknologi for å utvikle en serie med løsninger i planfasen for eiendomsbransjen. Programvaren vår har tilgang på ekspertanalyse, og gir totalt sett brukeren et dypere beslutnings­ grunnlag. Uansett er det kritisk å ha en menneskelig bruker i sentrum. Spacemakers mantra er å hjelpe kreative mennesker til å bli enda mer kreative, slår Anders Kvåle fast. Gjennombruddsåret 2020 – 2020 var et gjennombruddsår for oss. Vi har aktivitet i alle skandinaviske land, i tillegg til Tyskland og Frankrike. ­Vissheten om at vår programvare kan være meningsfull for bransjen, og komme til global anvendelse etter vår tilgang på i­nternasjonal kapital, er gunstig når vi nå videreutvikler Spacemaker. Vi har vist gravitasjonskraft på den internasjonale arenaen, og vi gleder oss til fortsettelsen.


Årsrapport 2020, Oslo Areal

«Vi hjelper kreative mennesker til å bli enda mer kreative» Foto: Spacemaker

SPACEMAKER ­LEVERER LØSNINGER FOR ­FREMTIDENS GALLERI OSLO Spacemaker er en ­spennende samarbeids­ partner for Oslo Areal i utviklingen av Galleri Oslo. Da parallelloppdraget var gjennomført i fjor, og valget av A-Lab var på plass, skaffet Galleri Oslo Utvikling en lisens fra Spacemaker for å gjøre de nødvendige a ­ nalyser i forhold til vind, sol, støy, dagslys og andre ­avgjørende faktorer for en vellykket løsning. De raske svarene på analysene fra Spacemaker har vært en stor fordel i utviklings­ arbeidet, og den fordelen vil vi gjerne ha med oss videre. Vi har derfor valgt å forlenge samarbeidet inn i 2021. Foto: Spacemaker

17


Q1

Q2 Hvordan løse krisen – hva gjør ledere i bransjen? Koronakrisen har endret hverdagen for de fleste. Også Oslo Areals hverdag. Senter for eiendomsfag spurte flere ledere i eiendomsbransjen hva som er lederens viktigste oppgaver i kriser – og hvordan Oslo Areal møter disse utfordringene.

Grønn modell på Enova-konferansen På Enova-konferansen lanserte Entro og Newsec Basale modellen «5 steg til et grønnere bygg». Den ­inneholder blant annet en sjekkliste, en miljøkontrakt og andre ­konkrete tiltak. – Med denne modellen får vi gjennomført flere energi- og miljøtiltak raskere, sa vår tekniske sjef Øyvind Sanden Seier til Entro.no

Sluttrapport Kafédialog Lysaker er klar! Sluttrapporten for Lysaker er sammenstilt av A-lab, og handler om forbedringer av fem områder: Lysaker stasjon, Lysaker Torg, Lysaker Brygge, Sollerudstranda og Lysakerelven (­Lysakers største aktivum?). ­Kafédialog Lysaker er initiert av Lysakerbyen Næringsvel.

Covid-19 – tid for ­ekstraordinær innsats Oslo Areal besluttet at vi for april gir våre kunder i handels- og service­ bransjen betalings­ utsettelse på husleie eller leiereduksjon. Spesielt utsatte kunder får leiefritak. Våre prosjekter gjennom­ føres i tråd med FHIs retnings­linjer, og vi for­ skutterer enkelte serviceog vedlikeholds­prosjekter for å bidra i dugnaden.

Garasjekunst og birøkting i Strandveien Elever fra Sollerudstranda skole har også i år utsmykket garasjen i Strandveien 4-8 på Lysaker. Oslo Areals faste birøkter Alexander Du Rietz lot seg også imponere da han var innom for å hilse på biene på taket.

BREEAM-NOR Excellent i Grenseveien 78 I tider med mye u ­ sikkerhet har vi en gladnyhet! Vår eiendom Grenseveien 78 (Helsfyr Puls, ferdigstilt i ­desember 2018) er ­sertifisert som BREEAM-NOR Excellent! ­Eiendommen er leid ut på lang leieavtale til ­Omsorgsbygg KF.

18

Byvandring blant ­gammelt og nytt Oslo Areal utforsker byrommene Grønland og Bjørvika, etter en galleri­ runde med årets bilde utstilling i Galleri Oslo.


Året 2020  Årsrapport 2020, Oslo Areal

Q3

Vi styrker laget – ­velkommen til Kathrine Vi ønsker Kathrine Rønsen Vanem velkommen som ny direktør for drift og marked. Hun kommer fra Entra, og sier dette om jobbskiftet: – Oslo Areal er opptatt av byutvikling og miljø og bærekraft. Det gir jobben min en viktig dimensjon.

Q4

Ny daglig leder på ­Epicenter Oslo Vi ønsker Henriette Sveen velkommen som daglig leder på Epicenter Oslo! Hun kommer fra Kindly, og sier dette om jobbskiftet: – Jeg savnet en mer variert arbeids­ hverdag. Jeg er en «sucker» for startups og scaleups. Jeg var ikke på jobbsøk, men dette var som skrevet for meg.

Skøyen – mer enn et knutepunkt? Hvordan skal Skøyen bli mer enn et knutepunkt? Hva skal til for å skape gode serveringssteder? Dette var temaer på Food Talks 3, helt topp arrangert av Oslo Metropolitan Area! I tillegg til gode samtaler, fikk vi en sneak peak på Lokal Harbitz Torg. Stor stas!

Kværnerbyen utforskes Oslo Areal hopper seg igjennom den omtalte ­Kværnerbyen, på høstens byvandring i Oslo.

Nedre Akerselva ­Grunneierforum i gang Sammen med riks­ antikvar Hanne Geiran og ­byantikvar Janne Wilberg var utviklere samlet til dialog­møte i Nedre ­Akerselva ­Grunneierforum. Oslo Metropolitan Area hadde regi. Vi tror på sam­ arbeid på tvers av fagfelt, interesser og selskap for å skape bedre nabolag.

Planprogram/mulighets­ studie i Sandvika Bærum kommune har lagt ut «Planprogram med byplangrep for Sandvika sentrum nord og kollektiv­knutepunkt» på høring. Sammen med Grape ­Architects har vi laget studie for utvikling av vår eiendom på L ­ økketangen til et effektivt kontorbygg med høye miljø­ambisjoner, flere arbeidsplasser og liv på gateplan.

Nedre Akerselva ­nabolagssamarbeid Oslo Areal er sekretariat i nabolagssamarbeidet med Entra, Eiendomsspar og Norges Varemesse. Det styres av LÈVA Urban ­Design. En egen nettside viser strategi og samarbeid. Sammen med ­Områdeløft Grønland Tøyen, bydelen og ­Bymiljøetaten skal ­området bli enda mer attraktivt.

Godt møte med Norsk Eiendom Norsk Eiendom ved Tone Tellevik Dahl og fagsjef Vidar Fiskum tok turen til Epicenter Oslo og et møte med en uformell agenda. Vi takker for en konstruktiv og fin prat, og gleder oss til fortsettelsen!

Julekalender til ­Høyskolen Kristiania «Oslo Areal sponser oss med tidenes jule­ kalender!» Vi er glade og stolte over å bidra til et lyspunkt for studenter ved Høyskolen Kristiania når vårt julearrangement måtte avlyses. Vi håper julekalenderen gir glede i en spesiell førjulstid!

19


STØ KURS INNEN MILJØ OG BÆRE­ KRAFT Oslo Areals Strategi for miljø og bærekraft dannet grunnlaget for selskapets satsing på miljømessig, sosial og økonomisk bærekraft i 2020.

DE 5 BÆREKRAFTMÅLENE MED SÆRSKILT FOKUS REN ENERGI TIL ALLE

BÆREKRAFTIGE BYER OG LOKALSAMFUNN

STOPPE KLIMAENDRINGENE

20

ANSTENDIG ARBEID OG ØKONOMISK VEKST

ANSVARLIG FORBRUK OG PRODUKSJON

Strategien, som beskriver krav, mål og ambisjoner for arbeidet vårt innen miljø og bærekraft, tar utgangspunkt i FNs 17 bærekraftmål for å sikre at Oslo Areal jobber målrettet med å bidra til å oppfylle disse. Vi har særskilt fokus på 5 av bærekraft­ målene, og virksomheten vår innen miljø og bærekraft bar preg av dette i 2020. For å bidra til å redusere klima­endringer, fortsetter vi å legge til rette for at brukerne av våre bygg skal kunne reise ­kollektivt. Alle eiendommer i vår ­portefølje har nå en miljø­vennlig ­beliggenhet i umiddelbar nærhet til kollektivknutepunkt – og innendørs sykkelparkering.

Flere BREEAM-sertifiseringer Ingen eiendommer i p ­ orteføljen til Oslo Areal bruker nå fossil oppvarming. Det er beregnet energibudsjett i forbindelse med energi­merking og BREEAM-sertifiseringer. Vi ­benytter miljøklassifiserings­ systemet BREEAM NOR for både ­nybygg og total­rehabiliteringer. ­Grenseveien 78 ble BREEAM NOR E ­ xcellent-sertifisert i 2020, og vi startet ­sertifiseringen av ­Grensesvingen 7 og ­Drammensveien 131 høsten 2020. I 2021 ­planlegger vi ­sertifisering av ­ytterligere 3 ­eiendommer i tillegg til ­resertifisering av ­Sørkedalsveien 6. Tiltak for lavere energiforbruk For å oppnå et lavere klima­


Årsrapport 2020, Oslo Areal

– og ikke revet dem. Dette er i tråd med at det skal nøye ­vurderes om riving er miljø­ messig riktig. I 2020 ble vi en del av et Enova-støttet prosjekt med Loopfront og Multiconsult for å kartlegge og skape en regional markedsplass for ombruk ved rehabilitering og riving. Dette prosjektet skal gjøre det enklere å bruke om igjen. Kartlegging av aktuelle materialer er i gang, og flere sentrale aktører er tilknyttet prosjektet. Prosjektets utfordringer dreier seg blant annet om timing, logistikk og jus i forbindelse med ombruk, og for Oslo Areal handler dette ikke minst om ansvarlig forbruk og produksjon for virksomheten vår.

Foto: Morten Lid

avtrykk fra byggene våre og optimalisere driften overvåker vi energibruket løpende. I 2020 ble energiforbruket redusert som følge av at vi kunne justere driften i forhold til et lavere antall personer i eiendommene. I tillegg til løpende energi­ optimalisering foretar vi hvert år energikartlegging av utvalgte bygg for å identifisere konkrete tiltak. I 2020 har vi også foretatt en kartlegging av takflatene på byggene for å se på muligheter for etablering av solcellepaneler. Forum for bærekraftige ­samfunn Oslo Areal har i 2020 også hatt fokus på områdene rundt eiendommene og samspillet med omgivelsene ved å delta i for­skjellige område­forum. Vi

i­nitierte blant annet offentlig-­ privat samarbeid med grunn­ eierne ved Nedre ­Akerselva og deltok i OMA (Oslo ­Metropolitan Area) grunneier­ forum på Skøyen, og på Helsfyr sam­arbeider vi med Nordr Eiendom om grønnere, tryggere skolevei gjennom området. Vi deltok i medvirkningsprosess io ­ mrådet rundt Sandvika, har vært bidrags­yter i kafédialog på ­Lysaker, og i forbindelse med reguleringsprosjektet for ­Christian Krohgs gate 2 gjennom­førte vi en sosiokulturell stedsanalyse av området Nedre Akerselva. Felles plattform for ombruk Det siste ti-året har vi i stor grad rehabilitert våre ­eiendommer

Sensorer og ny droneteknologi Teknologi og digitalisering blir en stadig viktigere del av ­satsingen vår på miljø og bærekraft; det bidrar også til drifts­optimalisering på sikt. Sensorer som overvåker bruk av byggene våre innvendig er en sentral del av dette, og i 2020 tok vi også i bruk drone­teknologi på flere nye områder. Ved hjelp av droner kan vi nå avdekke energilekkasjer, svakheter i kon­ struksjonen, vann­ansamlinger og luft­strømmer som skaper ­ubalanse i ventilasjons­systemer. Ny ­teknologi anvendt fornuftig gjør oss i stand til å spare både penger og tid i tillegg til den miljømessige gevinsten for både utleier og leietaker. Tiltak med effekt – og seriøs drift Å fokusere på de miljøtiltakene som har størst effekt er viktig for Oslo Areal. Det finnes nå teknologi som beregner hvor effekten er størst i forhold til CO2-avtrykket, og i 2020 har vi inngått avtale med PropTech-­ selskapet Varig, som har høy ekspertise på dette. Oslo Areal tar gjerne relevant teknologi i bruk, forutsatt at det bidrar til en mer effektiv og bærekraftig drift av byggene. Det som er gunstig 21


for miljøet, vil også være ­gunstig for selskapet vårt og våre leie­ takere på lengre sikt. Også i 2020 fulgte selskapet opp seriøsitets­krav i kontrakter ved å bruke antikontraktør­klausul og følge opp påseplikten. Seriøsitets­register som Startbank brukes ved inngåelse av ramme­ avtaler og kontrahering på større ­prosjekter. Også på dette området er selskapet opptatt av seriøs, miljøvennlig praksis. Nøkkeltall–– mål, visjon og resultater Fra og med år 2020 vil Oslo Areal rapportere klimaregnskap for eiendomsporteføljen som vist i tabellen med nøkkeltall for året under. Klimaregnskapet er basert på tall fra Entro Optimo, og er utarbeidet i samarbeid med Entro og Newsec Basale. Som det fremkommer av tabellene over, er spesifikt CO2avtrykk allerede under målet for 2025 (7,4 kg/m2 mot mål 7,68 kg/m2). Dette betyr ikke at ­selskapet er i mål, men kun at målet er flytende og nye ambi­ sjoner settes.

MÅL OG KJERNETALL Oslo Areal vedtok følgende mål og visjoner for eiendomsporteføljen i desember 2019:

Mål 2025

Visjon 2030

125 110 Energiforbruk (snitt pr. m2)

kwt/m2

kwt/m2

(19 % reduksjon)*

(19 % reduksjon)*

72  Renovasjon

prosent

(sorteringsgrad)

77 prosent

7,68 5,96 Klimagassreduksjon

kg CO2e/m2

(spesifikk CO2-belastning)

(30 % reduksjon)*

kg CO2e/m2

(46 % reduksjon)*

Oslo Areal har satt konkrete mål for 2025, samt visjoner for 2030. * Sammenlignet med 2018-nivået

NØKKELTALL 2020

TRE TYPER UTSLIPPSKATEGORIER (SCOPES) Scope 1 – direkte utslipp Utslipp fra egne produksjonsmidler (­inkludert oljefyr, firmabiler og industri­utslipp). Scope 2 – indirekte utslipp Utslipp fra innkjøpt energi til eget forbruk (elektrisitet, fjernvarme og fjernkjøling). Scope 3 – indirekte utslipp Utslipp fra innkjøpte varer og tjenester, og utslipp knyttet til virksom­hetens aktivitet oppstrøms og nedstrøms når den oppstår fra kilder som ikke eies eller kontrolleres av virksomheten (f.eks. varetransport, flyreiser, avfallshåndtering og inn­ kjøpte varer og tjenester). Scope 1 og 2 er obligatorisk å rapportere på iht. GHG-protokollen. Scope 3 er valgfri.

22

Oppvarmet areal

Totalt energiforbruk

Spesifikt energiforbruk

183 957 m2

27,4 GWh

149 kWh/m2

Avfallsmengde

Sorteringsgrad

744 025 kg

59 %

Spesifikt CO2-avtrykk

Scope 1

Scope 2

Scope 3

0

995

370

TONN

TONN

7,4 kg/m2

TONN


Årsrapport 2020, Oslo Areal

TO ­ATTRAKTIVE UTVIKLINGS­ PROSJEKTER Grensesvingen 7 og Christian Kroghs gate 2 – to ­attraktive utviklingsprosjekter i to pulserende ­områder – sto i reguleringens tegn i 2020. Nå ser vi frem til ­fortsettelsen.

Samarbeidet med ­Nordr ­Eiendom om å utvikle et ­attraktivt område på kollektivknute­punktet ­Helsfyr fortsatte i 2020. Et nytt ­kontorbygg oppføres i til­ knytning til Grensesvingen 7. Det betyr realisering av ny strøksgate og vitalisering av området. ­Nordr Eiendom ­planlegger et større boligfelt her, og medvirknings­prosesser er gjennomført for å sikre ­stedets identitet. Revidert reguleringsforslag for Grensesvingen 7 I første halvdel 2020 ble reguleringsforslag sendt til høring, og i andre halvdel ble revidert regulerings­forslag som tok hensyn til sentrale innspill sendt inn. Planforslaget er 12 etasjer høyt, men PBE har fremmet alternativt forslag med

redusert høyde. Bygget skal ha samme høye miljø­standard som ­Grensesvingen 7, og kan stå fritt eller kobles til ­eksisterende bygg. KIMA arkitekter var enga­sjert da vi rehabiliterte ­Grensesvingen 7, og er også engasjert nå. Parallelloppdrag for Christian Kroghs gate 2 (CK2) Langs Nedre Akerselva skal vi bidra til å løfte Christian Kroghs gate fra et dødt bakgatepreg til et aktivt byrom. Etter parallell­ oppdrag første halvår 2020 ble Haugen/Zohar Arkitekter og Oslo Works engasjert for å utarbeide revidert regulerings­ forslag for CK2. Forslaget var blant annet basert på dialog­ møter med Riksantikvaren, og har en større bevaringsgrad enn tid­ligere forslag. Léva Urban ­Design er engasjert for

å gjennom­føre medvirknings­ prosesser i området. Nytt liv til mangfoldig nabolag Vi ønsker at CK2 skal bidra til å gi nytt liv til et historisk og mangfoldig nabolag. Leie­takere skal kunne benytte seg av elva, og bygget vil bli et synlig lande­ merke fra andre siden av elva. Eksisterende fasader og bære­ struktur skal bevares og kombi­ neres med nybygg og påbygg, og vi har høye miljøambisjoner for CK2. Bygget skal utvikles til et eksempel på hvordan vi kan kombinere eksisterende arkitektur med ny, fremtidsrettet næringsaktivitet og et aktivt bygulv. I januar 2021 kjøpte Oslo Areal nabobygget CK10. Dette åpner for god synergi på lang sikt. 23


VIS, IKKE FORTELL Omdømme- og merkevarebygging er et maraton og effekten av å vise hva vi har gjort er større enn å fortelle hva vi skal gjøre. Det har preget «omdømmeåret» 2020 og gitt resultater.

Robust grunnmur Gode samarbeidspartnere, bærekraft, høy kvalitet og eierskap til prosjekter vi enga­ sjerer oss i har vært grunnmuren i profileringsarbeidet i 2020. Vi har et ønske om at alt vi enga­ sjerer oss i skal resultere i bedre bygg, bedre nabolag og som en konsekvens – bedre byer. Vi har vært mer synlig i media enn tidligere og har jobbet målrettet med informasjon og løsninger i forbindelse med utfordringer knyttet til Covid-19. Det viktigste omdømmetiltaket vi har gjort i 2020 er imidlertid engasjementet vårt langs Nedre Akerselva, samt styrket fokus på kunderelasjoner. PÅ BESTSELGERLISTEN Boken Akerselva av Inger Munch som vi har ­finansiert utforming og trykking av, har ligget mange uker på bestselger­ listen til ­Tronsmo bok­ handel i Oslo.

24

Nedre Akerselva – fra Galleri Oslo til Elgsletta Galleri Oslo har i 2020 fått være galleri på ordentlig. ­Gjennom tett og godt samarbeid med ­Bymuseet og Kari Engh ­Johansen, har vi finansiert og kuratert tre ulike utstillinger i Galleri Oslo. Det startet i 2019 med bilder fra Akerselva tatt av Inger Munch og deretter

ble det satt opp Årets Bilde, en u ­ tstilling i samarbeid med Pressefotografenes Klubb. I år har fokuset vært på Vaterland med utstillingen «Det var en gang et Vaterland». Utstillingen viser området i et historisk perspektiv og er en del av områdestrategien til Nedre Akerselva Nabolags­ samarbeid for å skape lys og liv i området mellom Galleri Oslo og Elgsletta. Vi har også deltatt i ulike lysprosjekter i området og et kunstprosjekt med bærekraft og gjenbruk som tema. Som eiendomsutvikler er det viktig å være med på å skape tryggere og mer attraktive møteplasser og gater i områdene vi i­nvesterer i, et ansvar vi tar på alvor. Målbart I Nedre Akerselva Nabolags­ samarbeid fikk vi på plass en områdestrategi i 2020. ­Sammen med utviklere som Entra, E ­ iendomsspar og Norges Varemesse gikk vi sammen for å forsøke å bidra til et opp­levd tryggere område langs Nedre ­Akerselva. Nabolags­samarbeidet


Årsrapport 2020, Oslo Areal

Foto: ansatte i LÈVA.

er ­fasilitert av Léva Urban Design, som er eksperter på urbanisme og medvirkning og merkevaren vår knyttes dermed opp til kompetanse og byforståelse på en ny måte. Gjennom sosiale medier og nettsider fikk vi fortalt historiene, vist prosjektene og gjort litt stas på både ansatte hos oss og på samarbeids­ partnere. Synligheten på sosiale medier og presse kan også ha spilt en ­positiv rolle i forhold til ­rekruttering av nye ansatte.

Inger Munch Akerselven

1

Fornøyde kunder gir godt ­omdømme Godt omdømme og en sterk merkevare er avhengig av flere faktorer. Internkultur der ansatte fremsnakker arbeidsplassen sin, fornøyde leverandører og samarbeidspartnere, synlighet i offentlig rom og fornøyde kunder. I 2020 sto utfordringene i kø da ansatte måtte flytte på hjemmekontor, kunde­kontakten ble begrenset til digitale møter og telefonsamtaler, møter med samarbeidspartnere og leverandrer ble Teams-mat og konkurransen om synlighet nådde nye høyder. Da er det svært gledelig at vi kan vise fremgang både på eiendoms­ bransjens merkevaremåler, Eiendomsbarometeret og ikke minst få en svært sterk KTI-score i 2020. Dette er gode indikatorer på at vi er på rett vei og at den grunnmuren vi har murt opp står støtt. Nå gleder vi oss til å fortsette å bygge selskapets om­ dømme. Murstein for murstein. 25


26


Medieoppmerksomhet 2020  Årsrapport 2020, Oslo Areal

27


28


Medieoppmerksomhet 2020  Årsrapport 2020, Oslo Areal

29


VÅRE ANSATTE

01. ANETTE DAMMANN Økonomisjef 02. BENEDICTE BÆRÅS Eiendomssjef 03. CHRISTIAN GAMBORG Teknisk sjef 04. KJETIL H KRUTNES Direktør spesialprosjekter 05. KÅRE HINNA Prosjektsjef 06. LINE GRAFF-SPONHEIM Administrasjonskoordinator 07. MONA INGEBRIGTSEN Administrerende direktør 08. MORTEN LID Eiendomssjef 09. PER ESPEN RAMNEFJELL Økonomidirektør 10. TORMOD SYVERTSEN Eiendomssjef 11. VIBEKE ELDORHAGEN Controller 12. ØYVIND SANDEN SEIER Teknisk sjef 13. KATHRINE RØNSEN VANEM Direktør drift og marked

30


Ansatte  Årsrapport 2020, Oslo Areal

03

04 02 05 06 01

07

08 09

10

13

11

12

31


32


Årsrapport 2020, Oslo Areal

33


02

01

03

LEDER­ GRUPPEN

34

01. MONA INGEBRIGTSEN Administrerende direktør 02. PER ESPEN RAMNEFJELL Økonomidirektør 03. KATHRINE RØNSEN VANEM Direktør drift og marked



STYRET

36

Fra venstre: ANDERS KILANGER, REIDAR STOCKFLETH, PERNILLA ARNRUD MELIN, SUSANNE MUNCH TORE ESPEN A. PAY


Årsberetning 2020  Årsrapport 2020, Oslo Areal

ÅRS­BERETNING 2020

Om Oslo Areal Oslo Areal AS er et miljøbevisst eiendomsselskap i vekst med fokus på kontoreiendommer ved ­kommunikasjonsknutepunkter i Oslo-­området. Både i utviklingsprosjekter og i forvaltning av ­eiendommer forsøker selskapet å bidra til at Oslo blir en enda bedre by å arbeide, leve og bo i. ­Selskapet, har en eiendomsportefølje på cirka 265 000 kvadrat­meter, har sitt forretnings­kontor i Oslo. Oslo Areal er 50/50 eid av ­Gjensidige Forsikring ASA (­Gjensidige) og AMF ­Pensionsforsäkring AB (AMF). Selskapet eier, ­forvalter og utvikler ­Gjensidige og AMFs eiendoms­ investeringer i Norge. Virksomheten i 2020 Eiendomsporteføljens verdi har økt fra MNOK 10 343,5 i slutten av 2019 til MNOK 10 975,3 i ­slutten av 2020. Økningen skyldes både ­investeringer i eksisterende eiendommer og en generell verdi­økning. Investeringer i 2020 har vært opp­graderinger og leietakertilpasninger i ­eksisterende eiendommer. Gjennom 2020 har Oslo Areal fortsatt sitt sterke engasjement for leietakeren og med det oppnådd økt kundetilfredshet og bedret drift. I tillegg har ­selskapet gjennomført flere sosiale bære­ kraftprosjekter. Som følge av Covid-19 har året vært krevende, noe som påvirker både leietakerne, de ansatte og eiendommene. Alle ansatte – også mange hos leietakerne – har hatt hjemmekontor i store deler av året. Samfunnet har i perioder vært tilnærmet stengt ned med de vanskeligheter det har medført. Samlet er det gjennom 2020 reforhandlet og inngått nye leieavtaler på en rekke av selskapets eiendommer. Ledigheten i selskapets Oslo-­ eiendommer er på 2,7 %. Selskapet har flere utviklingsprosjekter på planleggings­stadiet, herunder en vurdering av transformasjonsmuligheter for Galleri Oslo, som selskapet eier cirka 50 % av.

Eiendomsmarkedet Markedet for kontoreiendom har så langt vært lite påvirket av koronasitasjonen. Etter en avventende periode etter første nedstenging av Norge 12. mars 2020, har omsetningsvolumet og aktiviteten i transaksjonsmarkedet fra og med andre halvår 2020 vært svært høyt, og markedet har vært preget av et generelt etterspørselsoverskudd. Styrings­ renten ble i mai måned satt ned til 0 %, og det er forventet at renten holdes på dette nivå frem til første halvår 2022. Høy etterspørsel og lave renter har medført nedgang i prime yield for kontor­ eiendom i Oslo, som nå ligger på 3,25 % mot 3,75 % ved inngangen til året. Etterspørselen etter kontorareal har gjennom store deler av 2020 vært avventende, men leieprisen ender likevel for året opp i forhold til 2019. Lav tilgang på nye arealer gjør at også ledighetsnivået i Oslo-området holder seg på et lavt nivå. Organisasjon Oslo Areal AS har per 31. desember 2020 13 fast ansatte, syv menn og seks kvinner. Arbeidsmiljøet vurderes å være godt. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak knyttet til likestilling, men det legges vekt på mangfold i organisasjonen. Sykefraværet i selskapet er lavt, og var også i 2020 under 2 %. Det har ikke vært alvorlige ulykker eller andre hendelser med selskapets ansatte i 2020. Selskapet har ingen aktivitet klassifisert som ­forskning og utvikling. Samfunnsansvar og bærekraft Oslo Areal skal alltid oppleves som en solid og engasjert samarbeidspartner og utleier. Oslo Areal har som mål å være en miljø­bevisst ­utleier for dagens og morgendagens leietakere, og skal gjennom sin virksomhet bidra til miljø­ forbedringer. Selskapet har fokus på miljøvennlig beliggenhet, det vil si sentrale kommunikasjons­ knutepunkter med gode, ­trygge byrom rundt 37


eiendommene. Selskapet benytter miljø­ klassifiserings­systemet BREEAM NOR for ­nybygg og totalrehabiliteringer. Oslo Areal har også igangsatt miljøklassifisering av ­eksisterende eiendommer i henhold til BREEAM NOR ­In-Use. S ­ elskapet ­benytter seg av miljøvennlige ­material­valg, ­energi­optimale tekniske løsninger og miljø­bevisste ­prosjekt- og driftsprosedyrer i sine ­eiendommer. Alle eiendommer er energimerket. Fjernvarme og fjernkjøling benyttes i hovedsak som energikilder. Selskapets virksomhet medfører ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø, og det har heller ikke i 2020 vært rapportert om miljøutslipp. Selskapet skal ikke tilby produkter eller ­tjenester eller utføre handlinger som innebærer risiko for medvirkning til uetisk atferd, krenkelse av ­menneske- og arbeidstakerrettigheter, korrup­ sjon og miljøødeleggelser. Dette kreves også av ­selskapets konsulenter og leverandører. Oslo Areal har som målsetning at det ikke skal forekomme noen form for personskader knyttet til eiendommene, og arbeider systematisk med sine samarbeidspartnere for å nå dette målet. Dessverre hadde selskapet i 2020 en hendelse med en person­skade knyttet til en eiendom. Slike hendelser tas svært alvorlig av selskapets ansatte, og fore­ legges alltid for styret. I etterkant av en hendelse evalueres saken og selskapets rutiner med sikte på enda strengere oppfølgning. Oslo Areals strategi for miljømessig, sosial og økonomisk bærekraft fokuserer på fem av FNs 17 bærekraftsmål som er spesielt relevante for eiendoms­sektoren, og som understøttes av portefølje­strategien. De fem utvalgte hoved­ målene er: Ren energi for alle (nr. 7), Anstendig ­arbeid og økonomisk vekst (nr. 8), Bærekraftige byer og s­ amfunn (nr. 11), Ansvarlig forbruk og produksjon (nr. 12) og Stoppe klimaendringene (nr. 13).

I samsvar med regnskapslovens § 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet, og at denne forutsetningen er til stede. Driftsinntektene ble MNOK 507,1 mot MNOK 491,8 i 2019, mens driftskostnadene ble MNOK 72,7 mot MNOK 117,1 i 2019. Porteføljens markedsverdi er per 31. desember 2020 vurdert til MNOK 10 975,3. Verdiendring på eiendommene ble MNOK 523,2 mot MNOK 538,7 i 2019. I 2020 er en generell verdiøkning for kontoreiendommer observert i markedet, i hovedsak på grunn av lavere yield. Netto finanskostnader ble MNOK 87,9 mot MNOK 118,9 i 2019. Årsresultatet ble MNOK 677,7 mot MNOK 618,3 i 2019. Kontantstrøm fra driften ble MNOK 332,4 mot MNOK 221,2 i 2019. Forskjell mellom drifts­ resultat og netto kontantstrøm fra driften skyldes netto finansposter, betalbar skatt og endringer i arbeids­kapital. Netto kontantstrøm fra investerings­ aktiviteter ble MNOK – 178,6 som følge av ­investeringer i tilknyttet selskap samt investering i eksisterende eiendommer. Kontantbeholdning ved årets slutt var MNOK 129,1. Konsernet er finansiert med et langsiktig lån fra eierne. Konsernets egenkapitalandel var 48,6 % per 31. desember 2020 mot 45,8 % per 31. desember 2019. Redegjørelse for selskapsregnskapet (Oslo Areal AS) Driftsinntekter ble MNOK 40,0, mot MNOK 40,3 i 2019, mens driftskostnadene ble MNOK 43,0 mot MNOK 40,0 i 2019. Netto finansposter ble MNOK 209,3 mot MNOK 174,7 i 2019. Årsresultatet ble MNOK 165,3 mot MNOK 143,5 i 2019. Netto kontantstrøm for 2020 ble MNOK 30,2, hvorav driften ga et positivt bidrag på MNOK 92,3, investeringsaktivitetene ble MNOK – 2,2 og netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter MNOK – 60,0. Kontantbeholdning ved årets slutt var MNOK 53,8.

I strategien er det også utarbeidet konkrete mål for energiforbruk (snitt per m2), renovasjon (sorterings­grad) og klimagassreduksjon (spesifikk CO2-belastning) og tilhørende tiltak som skal sikre realisering av målene. Selskapets oppfølgning av målsetningene i 2020 fremgår av saken om miljø og bærekraft i årsrapporten.

Morselskapets bokførte egenkapitalandel var 35,1 % per 31. desember 2020 mot 33,3 % per 31. desember 2019. Styret foreslår at årsresultatet for 2020 på MNOK 165,3 overføres til annen egen­ kapital.

I prosjektene har selskapet fokus på sosial bærekraft, for eksempel å gi noe tilbake til byen i form av transformasjon, forbedring av uterom og utvikling av bygulv og rekreasjonssteder.

Risikoforhold Selskapet vurderer risiko fortløpende, og ­utarbeider risikoanalyse for virksomheten som fremlegges for styret. Risiko kategoriseres inn i markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko.

Oslo Areal er sertifisert som Miljøfyrtårn. Redegjørelse for konsernregnskapet Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med forskrift om forenklet IFRS. 38

Markedsrisiko Selskapet er eksponert for risiko knyttet til eiendoms­markedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes


Årsberetning 2020  Årsrapport 2020, Oslo Areal

av endringer i markedsleie, omsetningsbasert leie og ­inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske ­utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden er knyttet til prosjekt­ kostnader, som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunktur, for så å falle tilbake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnads­nivå, men også av endret yield-nivå, som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn. Selskapet følger markedssituasjonen nøye, og vil løpende vurdere tiltak for å tilpasse seg de til enhver tid rådende markedsforhold. Korona­ situasjonen har så langt ikke påvirket eiendoms­ markedet i kontorsegmentet i nevneverdig grad, men må forventes å gjøre det må lengre sikt. Operasjonell risiko Selskapets viktigste operasjonelle risiko er knyttet til eiendomsdrift, utleie av eiendom, prosjekt­ gjennomføring og SHA/HMS. Disse følges opp gjennom rutiner for daglig drift, samt lover og regler, med tilhørende etterlevelse av disse. ­Digitalisering overvåkes for å kartlegge hvordan den påvirker selskapets konkurransefortrinn og skaper nye former for risiko og muligheter. Risiko for klimaendring har økt. Selskapet har et bevisst forhold til denne risikoen, og gjør fortløpende tilpasninger til eiendomsdrift og investeringer. Finansiell risiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige likviditetsbehov.

Fremtidsutsikter Koronapandemien har ført til et kraftig tilbakeslag i norsk økonomi. Vaksinering og nedtrapping av smitteverntiltak samt lave renter er ventet å løfte veksten i spesielt andre halvdel av 2021. Til tross for stor usikkerhet i markedet grunnet korona­ pandemien i første halvår av 2020, har markedet for kontoreiendom i Oslo vist seg lite påvirket. Lav tilgang av nye kontorarealer i Oslo også i 2021 forventes å gi fortsatt lav ledighet. Leieprisene for­ ventes å stige noe for gode kontorbygg med god beliggenhet, mens mer sekundære ­eiendommer og beliggenheter kan forvente en utflating i leie­ prisene. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom for­ ventes å bli sterkt også i 2021 som følge av høy investeringsvillighet i eiendom og forventninger om et fortsatt lavt rentenivå. Selskapet har en portefølje av sentrale kontor­ eiendommer hovedsakelig i Oslo med gode leietakere og utviklingspotensial. Med en liten og kompetent organisasjon og en sterk finansiell platt­ form er selskapet er godt rustet for fremtiden. Hendelser etter balansedagen Den 8. januar signerte Oslo Areal avtale med OBOS Eiendom AS om kjøp av eiendommen Christian Krohgs gate 10 i Oslo. Eiendommen er naboeiendom til Oslo Areals eiendom Christian Krohgs gate 2. Overtakelse vil finne sted i løpet av andre kvartal 2021.

Oslo, 17. februar 2021

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar E. Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen Andreas Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør

39


Konsolidert RESULTATREGNSKAP 01.01.-31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2020

2019

DRIFTSINNTEKTER 500 330

486 011

Annen driftsinntekt

Leieinntekter

15

6 816

5 770

Sum driftsinntekter

507 146

491 781

16 865

20 753

DRIFTSKOSTNADER Driftskostnader eiendom Vedlikeholdskostnader

17

-2 590

41 041

Forvaltningskostnader

11, 13, 14, 15

58 441

55 343

72 715

117 138

434 431

374 644

523 227

538 701

Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FØR VERDIENDRINGER Verdiendring investeringseiendommer

2

Gevinst/ tap ved salg av eiendom DRIFTSRESULTAT

-

-1 046

957 658

912 299

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

16

1 189

2 074

Finanskostnader

16

89 095

120 973

Netto finansposter

-87 907

-118 900

ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD

869 752

793 399

192 055

175 087

ÅRSRESULTAT

Skattekostnad på ordinært resultat

12

677 696

618 313

Årsresultat tilordnes aksjonærene i morselskapet

677 696

618 313

Konsolidert OPPSTILLING OVER UTVIDET RESULTAT 01.01.–31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

ÅRSRESULTAT Aktuarielle gevinster og tap på ytelsesplaner Skatt relatert til poster som ikke skal reklassifiseres over resultatet Post som ikke skal reklassifiseres over resultatet TOTALT RESULTAT

40

11

2020

2019

677 696

618 313

-3 567

-

785

-

-2 783

-

674 914

618 313


Årsregnskap – Konsern  Årsrapport 2020, Oslo Areal

Konsolidert EIENDELER PER 31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2020

2019

10 975 300

10 343 500

ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler Investeringseiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv

1, 2 3

Sum varige driftsmidler

2 078

2 538

10 977 378

10 346 038

Finansielle anleggsmidler Andre finansielle anleggsmidler

5

69 977

-

Andre langsiktige fordringer

6

5 007

3 532

74 985

3 532

11 052 363

10 349 570

Sum finansielle anleggsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer

4 840

6 886

Andre kortsiktige fordringer

29 698

17 856

Sum kortsiktige fordringer

34 538

24 741

Bankinnskudd SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER

4, 7

129 081

35 281

163 619

60 022

11 215 982

10 409 592

41


Konsolidert EGENKAPITAL OG GJELD PER 31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2020

2019

9, 10

575 000

575 000

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs

10

Sum innskutt egenkapital

1 154 622

1 154 622

1 729 623

1 729 623

Opptjent egenkapital 3 717 915

3 043 001

Sum opptjent egenkapital

Annen egenkapital

10

3 717 915

3 043 001

SUM EGENKAPITAL

5 447 537

4 772 624

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

11

7 324

3 986

Utsatt skatt

12

929 929

779 380

937 253

783 366

4 720 000

4 780 000

4 720 000

4 780 000

12

40 713

17 619

2 800

4 166

Kortsiktig gjeld til aksjonærer

8

11 463

22 968

Annen kortsiktig gjeld

8

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Langsiktig gjeld til aksjonærer

8

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Betalbar skatt Leverandørgjeld

Sum kortsiktig gjeld SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

56 217

28 849

111 193

73 603

5 768 446

5 636 969

11 215 982

10 409 592

Oslo, den 17.02.2021 I styret for Oslo Areal AS

42

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen Andreas Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør


Årsregnskap – Konsern  Årsrapport 2020, Oslo Areal

Konsolidert KONTANTSTRØMOPPSTILLING 01.01.–31.12. Beløp i NOK 1 000

2020

2019

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Ordinært resultat før skatt Verdiendring investeringseiendommer Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Gevinst/tap ved salg av anleggsmidler

869 752

793 399

-523 227

-538 701

-17 619

-16 332

784

765

-

1 046

2 662

-19 026

332 350

221 151

-69 977

-

-108 573

-167 099

-

149 071

-178 550

-18 028

Endring i annen langsiktig gjeld

-60 000

-230 000

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-60 000

-230 000

Netto endring i likvider i året

93 800

-26 877

Bankinnskudd per 01.01.

35 281

62 158

Bankinnskudd per 31.12.

129 081

35 281

Endring i kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Kjøp av nye eiendommer / Investeringer i tilknyttet selskap Investering i eksisterende eiendommer Salg av eiendommer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

43


REGNSKAPSPRINSIPPER

GENERELL INFORMASJON Eiendomskonsernet Oslo Areal AS ble etablert i 2004. I dag er det et av de større eiendomsselskapene i Norge med en portefølje på ca. 265 600 m2. Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjons­ knutepunkt i Oslo-området.

Ny IFRS standard tatt i bruk 1. januar 2018 IFRS 9 Finansielle instrumenter som omhandler regnskaps­messig behandling av finansielle eiendeler og forpliktelser erstatter IAS 39 fra 1. januar 2018.

REGNSKAPSPRINSIPPER Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet framgår av beskrivelsen. BASISPRINSIPPER Konsernregnskapet er satt opp i samsvar med forenklet IFRS av forskrift av 3. november 2014, samt opplysnings­ krav som følger av regnskapsloven og god regnskaps­ skikk. Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk kost regnskap, med unntak av investerings­ eiendommer. Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med forenklet IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av ­selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønns­ messige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 1. Konsernregnskapet er utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift.

Implementeringen har hatt ubetydelig innvirkning på regnskapet til Oslo Areal. Etter IFRS 9 klassifiseres og måles finansielle eiendeler basert på den forretnings­ modell som eiendelene styres etter og karakteristika ved eiendelens kontantstrømmer. Finansielle eiendeler som kundefordringer og andre fordringer blir fortsatt å måle til amortisert kost. Overgangen fra en inntrådt taps­modell etter IAS 39 til en forventet tapsmodell etter IFRS 9 har heller ikke hatt noen vesentlig betydning for regn­ skapsførte tap på fordringer. Dette fordi leieinntektene ­faktureres forskuddsvis og Oslo Areal erfaringsmessig har hatt begrenset med tap på fordringer. Endringer i regnskapsprinsipper og noteopplysninger I oktober 2018 vedtok IASB endringer i definisjonen av begrepet virksomhet i IFRS 3. Endringene trådte i kraft 1. januar 2020. På bakgrunn av presiseringene i ­standarden er tidligere kjøp av datterselskap vurdert å være eiendels­kjøp i stedet for virksomhetskjøp. ­Vurderingen er basert på at dette gjelder kjøp av single purpose selskap med kun eiendeler, og uten ­organisasjon, ansatte, prosesser og innsatsfaktorer som har evne til å skape produkter. Prinsippendringen er gjennomført med retrospektiv effekt og balansen per 31.12.2019 er omarbeidet slik at tallene er sammenlignbare. Endringen har følgende effekt på balansen i konsernet:

Beløp i 1 000 NOK Oversikt over endringer i balansen Goodwill

Balansen per 31.12.2019

Effekt prinsipp­ endring tidl. år

Effekt prinsipp­ endring 2019

Balansen per 01.01.2020

444 640

-444 640

-

-

Utsatt skatt

1 275 840

-496 460

-

779 380

Annen egenkapital

2 991 181

51 820

-

3 043 001

44


Årsregnskap – Konsern  Årsrapport 2020, Oslo Areal

KONSOLIDERINGSPRINSIPPER Datterselskaper Konsernregnskapet omfatter regnskapet til ­morselskapet og dets datterselskaper på balansedagen. Datter­ selskaper er alle enheter der konsernet har kontroll. Et foretak vurderes å være kontrollert av konsernet når konsernet er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkastning fra sitt engasjement i vedkommende fore­ tak, og har mulighet til å påvirke denne ­avkastningen ­gjennom sin makt over foretaket. Datterselskaper ­konsolideres fra og med det tidspunktet konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering når kontroll opphører. Kjøp av datterselskap klassifiseres som virksomhetskjøp eller eiendelskjøp. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper som tilfredss­ tiller kravene til virksomhetskjøp. Anskaffelseskost består av vederlaget, med tillegg for utgifter som er direkte henførbare til oppkjøpet. Vederlaget er målt til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet, med goodwill som ufordelt differanse. Differansen mellom virkelig verdi på netto eiendeler på oppkjøpstidspunktet og balanseførte verdier i det oppkjøpte selskap benevnes som merverdi eller mindreverdi. Ved overtakelse av eiendommer eid i egne selskaper som anses som virksomhetskjøp, oppstår goodwill som følge av at utsatt skatt innregnes til nominell verdi. Størrelsen på den goodwill som innregnes er lik forskjellen mellom virkelig verdi på utsatt skatt (som er lagt til grunn i kjøpe­ summen) og nominell verdi på utsatt skatt. Oppkjøp av datterselskap som ikke defineres som virk­ somhetskjøp bokføres som eiendelskjøp. Anskaffelseskost for eiendelskjøp tilordnes identifiserbare eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Goodwill innregnes ikke i forbindelse med eiendelskjøp, og det beregnes heller ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregning av eiendelene. Konserninterne transaksjoner og mellomværende mellom konsernselskaper elimineres. Oslo Areal AS sine kjøp av datterselskap er klassifisert som eiendelskjøp. Konsernet har ingen goodwillposter i balansen. Dersom det er nødvendig, justeres datterselskapenes regnskaper slik at de er i tråd med konsernets regnskaps­ prinsipper. Tilknyttede selskaper Som tilknyttede selskap defineres selskap hvor Oslo Areal AS, direkte eller indirekte gjennom datterselskaper, ikke har kontroll, men betydelig innflytelse. Tilknyttede selskaper blir regnskapsført etter egenkapitalmetoden. ­Forholdsmessig andel av årsresultatet i disse ­resultatføres under finansposter. I balansen er ­investeringene ­klassifisert som finansielle anleggsmidler og står ­oppført til kostpris korrigert for akkumulerte resultat­ andeler.

Driftsinntekter Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres lineært over leieperioden. Andre inntekter inntektsføres når ytelsen er levert. Felleskostnader som viderebelastes leietakere blir balanse­ført sammen med a-konto innbetalinger fra leie­ taker, og påvirker ikke resultatet utover et administrasjons­ påslag som resultatføres. Avregningen av felleskostnader foretas på balansedagen. Felleskostnader som ikke kan belastes leietaker, kostnadsføres når kostnaden er påløpt. Investeringseiendom Investeringseiendom er eiendom som er anskaffet for å oppnå avkastning i form av leieinntekter og/eller for å ­oppnå verdistigning. Investeringseiendom regnskaps­ føres til virkelig verdi. Virkelig verdi tilsvarer antatte markedsverdier, uten fradrag for transaksjonsutgifter ved et eventuelt salg. Endringer i virkelig verdi resultatføres som «verdiendring investeringseiendommer» i den ­perioden det oppstår. Det foretas en kvartalsvis vurdering av virkelig verdi basert på konsernets verdsettelsesmodell. Minst ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhent uavhengige verdi­ vurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendomstransaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderings­ modellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrøms­ modell. Verdsettelsen er utarbeidet ved å neddiskontere summen av netto årlige leieinntekter med et avkastnings­ krav som reflekterer risiko i netto kontantstrømmer. Utgifter til vedlikehold knyttet til eiendommen kostnads­ føres løpende under driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges eiendommens verdi. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand på anskaffelsestidspunktet. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investerings­eiendom, regnskapsføres i byggeperioden også som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående bygge­ kostnader, hensyntatt gjenværende risiko. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges drifts­ midlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Kundefordringer, fordringer på andre konsernselskaper og andre fordringer Disse fordringene holdes i en forretningsmodell med det formål å motta kontraktsfestede kontantstrømmer som utelukkende består av hovedstol og renter på gitte datoer og måler derfor til amortisert kost. Det gjøres avsetninger

45


for forventede tap. For kundefordringene anvendes den forenklede metode for beregning av tapsavsetninger hvor det gjøres avsetning for forventet tap over fordringens ­løpetid. For andre fordringer avsettes det for 12-­måneders forventet tap og hvis kredittrisikoen har økt vesentlig etter førstegangsinnregning gjøres det avsetning for forventet tap over hele levetiden. Avsetningene baseres på historiske kredittap justert for fremadrettede faktorer for den enkelte kunde og den generelle økonomiske situasjon.

av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skatte­ fordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med ­antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.

Finansielle forpliktelser Finansielle forpliktelser måles til amortisert kost. I ­kategorien inngår gjeld til aksjonærer og annen kortsiktig gjeld.

Bankinnskudd Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og innestående på konsernkonto.

Pensjoner Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelsesba­ sert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2006. Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pens­ jonsordninger innregnes som kostnad i resultatregnska­ pet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps­messig ­anses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler ­vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennom­snittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og ­aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes i utvidet resultat. Periodens netto pensjons­ kostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskaps­ messige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen

46

Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.

Oslo Areal AS administrerer et konsernkontosystem og er representant overfor banken. Selskapet er sammen med de øvrige deltakerne i konsernkontosystemet, solidarisk ansvarlig overfor banken for oppfyllelse av alle for­ pliktelser som måtte oppstå under konsernkontoavtalen. Det er ikke etablert kredittramme for selskaper tilknyttet konsernkontosystemet. Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset til eget innskudd (utlån til Oslo Areal AS) i konsernkontosystemet. Saldo på konsernkonto ­presenteres som bankinnskudd. Segmentrapportering Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i ­områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon. Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.


Årsregnskap – Konsern  Årsrapport 2020, Oslo Areal

NOTE 1  FASTSETTELSE AV VIRKELIG VERDI Investeringseiendom Konsernregnskapet er utarbeidet basert på «­historisk-kost» prinsippet med unntak av investerings­ eiendom som er vurdert til virkelig verdi over ­resultatet. Ledelsen utøver skjønn og tar forutsetninger om frem­ tidige hendelser ved fastsettelse av virkelig verdi av investerings­eiendom. Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på erfaring og andre faktorer. De estimater som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i bokført verdi på eiendeler, er drøftet nedenfor. Oslo Areal anvender virkelig verdi for sine investerings­ eiendommer. Investeringseiendommene består av næringseiendommer som leies ut til aktører utenfor ­konsernet og er lokalisert i Oslo og Bærum, samt ­Stavanger. Gjennomsnittlig leieperiode per 31. ­desember 2020 er 4,8 år og eiendomsporteføljen omfatter i ­hovedsak kontoreiendom. Konsernets verdsettelsesmodell er utviklet av Oslo Areal AS over flere år. Verdsettelsesmodellen legges til grunn både i kvartalsregnskapene og ved årsslutt. To ganger i året, ved halvår og årsslutt, blir det innhentet uavhengige verdivurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetningene i modellen fast­ settes så langt det lar seg gjøre på bakgrunn av eksterne observerbare markedsinput. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver ­enkelt ­eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrømsmodell. De ­viktigste parameterne i verdivurderingsmodellen er avkastnings­krav, leieinntekter (kontraktsleie og markeds­ leie), eierkostnader, leietakertilpasninger og prosjekt­ investeringer. Modellen kartlegger alle inntekter og kostnader i en gitt investeringshorisont, slik at netto kontant­strøm fremkommer for eiendommen per år. Deretter ­beregnes nåverdien av denne kontantstrømmen

basert på et realavkastnings­krav pluss forventet inflasjon. Nåverdien av denne kontant­strømmen samt nåverdien av restverdien utgjør kontantstrømverdien av eiendom­ men, og dette anses å være eiendommens markeds­ verdi, slik den ville fremkomme i en transaksjon mellom markeds­aktører under de gjeldende markedsforhold som ­eksisterer på balansedagen. Realavkastningskravet fastsettes med utgangspunkt i et normalavkastningskrav som justeres for ­eiendommens ­beliggenhet, type, kontrakt, ledighet og standard. Normal­avkastningskravet fastsettes ut fra det avkastnings­ kravet som kan avledes gjennom transaksjoner i ­markedet, samt forventninger om rentenivå og risiko­ påslag. Markedsleien fastsettes ut fra eksisterende kontrakter på eiendommen og sammenlignbare eiendommer, ­observasjoner fra kontraktsforhandlinger, tilbuds­ forespørsler, samt aktuelle markedsrapporter og ­Arealstatistikks database. I tillegg ses markedsleien i sammenheng med behovet for leietakertilpasninger. Fastsettelsen av parametere innebærer betydelig grad av skjønn. Det etterstrebes at dette skjønnet er ­konsistent med det som observeres i markedet og at skjønnet anvendes konsekvent fra periode til periode. I tabellen under fremgår det hvordan sensitiviteten på avkastnings­ kravet og markedsleien påvirker verdien av porteføljen, slik den foreligger per 31.12.2020. Avkastningskrav og markedsleie er de to parameterne som er av størst betydning for verdifastsettelsen. Øker avkastningskravet med 0,25 prosentpoeng og andre parameter holdes uendret, reduseres total eiendomsverdi med MNOK 613,1. Øker markedsleien med 5 prosent og andre parameter holdes uendret, øker eiendomsverdi med MNOK 503,5.

Følgende parametre er lagt til grunn ved verdsettelsen per 31.12. 2020

2019

Avkastningskrav (%)

4,5 %

4,7 %

Gjennomsnittlig markedsleie

2 089

2 060

Gjennomsnittlig kontraktsfestet leie Gjennomsnittlig verdi per kvm.

Endringsvariabel Markedsleie Avkastningskrav

1 908

1 964

50 726

47 381

Endring i%

Verdiendring i MNOK

+5 %

503,5

+0,25 %

-613,1

47


NOTE 2 INVESTERINGSEIENDOM Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1 000 Balanseført verdi 01.01. Investering i eksisterende eiendommer Salg av eiendommer

2020

2019

10 343 500

9 784 800

108 573

167 099

-

-147 100

Resultatført verdiendring

523 227

538 701

Balanseført verdi 31.12.

10 975 300

10 343 500

2 040 024

1 407 680

523 227

538 701

Akkumulert urealisert verdiendring 01.01. Verdiendring inneværende år Akkumulert verdiendring solgte eiendommer Akkumulert urealisert verdiendring 31.12.

-

93 643

2 563 252

2 040 024

Det foreligger ingen restriksjoner med hensyn til salg eller på bruk av inntekter og kontantstrømmer fra investerings­ eiendommer. Det er ingen lån med sikkerhet i investeringseiendommer i 2019 eller 2020. Det foreligger forpliktelser til å investere ca. MNOK 67 i investeringseiendommer i 2021.

NOTE 3  VARIGE DRIFTSMIDLER Beløp i NOK 1 000

2020

Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv. Anskaffelseskost 01.01. Tilgang (inkludert tilgang ved kjøp av selskap) Anskaffelseskost 31.12.

7 798 324 8 122

Akkumulerte avskrivninger 31.12. (inkludert tilgang ved kjøp av selskap)

6 044

Balanseført verdi 31.12.

2 078

Årets avskrivninger

784

Forventet økonomisk levetid

0–10 år

Avskrivningsplan

Lineær

Det foreligger ingen restriksjoner på andre varige driftsmidler. Varige driftsmidler er ikke stilt som sikkerhet (pant) for konsernets låneforpliktelser.

48


Årsregnskap – Konsern  Årsrapport 2020, Oslo Areal

NOTE 4  FINANSIELL RISIKOSTYRING Konsernet er finansiert med egenkapital og lån fra sine to aksjonærer. Konsernet har ingen finansielle derivater. Styret har vedtatt en finansieringsstrategi for selskapet. Ledelsen foretar en årlig risikovurdering som inkluderer en vurdering av konsernets finansielle risiko. De viktigste finansielle risiki konsernet er utsatt for er knyttet til markedsrisiko (eiendomsrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. 4.1 Markedsrisiko 4.1.1 Prisrisiko Oslo Areal er eksponert for risiko knyttet til eiendoms­ markedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markedsleie, omsetnings­basert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til bygge­kostnader som historisk sett tenderer til å øke ­kraftig ved h ­ øy­konjunkturer for så å falle tilbake til trendvekst i l­avkonjunktur. Eiendoms­ verdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yield-nivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn.

4.1.2 Renterisiko Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Det er ikke inngått rentebytteavtaler eller annen sikring for å redusere renterisikoen. 4.2 Kredittrisiko Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere. Risiko for at leietakerne i dagens kontraktsportefølje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen. 4.3 Likviditetsrisiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men ­finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De ­løpende leieinntektene dekker selskapets kortsiktige likviditets­ behov. Større investeringer finansieres ved lån fra eierne, eventuelt ved ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne. Lånet fra eierne har en øvre ramme på MNOK 8 000. Låntaker kan fritt trekke på lånet eller tilbakebetale etter behov. Lånet forfaller 31.12.2022.

Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve: Beløp i NOK 1 000 Kontanter og kontantekvivalenter - herav bundne midler Frie likvide midler

2020

2019

129 081

35 281

3 023

1 053

126 057

34 228

Ubenyttet låne- og trekkfasiliteter

3 280 000

3 220 000

Likviditetsreserve

3 406 057

3 254 228

2020

2019

NOTE 5  ANDRE FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER Beløp i NOK 1 000 Investeringer i tilknyttet selskap

69 977

-

Sum andre finansielle anleggsmidler

69 977

-

2020

2019

NOTE 6  FORDRINGER Beløp i NOK 1 000 Langsiktige fordringer Fordringer med forfall senere enn ett år

5 007

3 532

Sum langsiktige fordringer

5 007

3 532

2020

2019

3 023

1 053

105 826

21 011

20 232

13 216

129 081

35 281

NOTE 7  BANKINNSKUDD Beløp i NOK 1 000 Bankinnskudd Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

49


NOTE 8  GJELD Beløp i NOK 1 000

2020

2019

2 360 000

2 390 000

Langsiktig gjeld AMF Pensionsförsäkring AB (aksjonær) Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

2 360 000

2 390 000

Langsiktig gjeld til aksjonærer

4 720 000

4 780 000

Oslo Areal AS er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og forfaller til betaling 31.12.2022. Låntaker kan trekke på lånet etter behov, eller tilbake­ betale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet. Kortsiktig gjeld AMF Pensionsförsäkring AB (aksjonær)

5 646

11 424

Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

5 817

11 545

11 463

22 968

1 675

-11 543

Forskudd fra kunder

26 762

10 440

Påløpte kostnader

22 691

22 956

Kortsiktig gjeld til aksjonærer Annen kortsiktig gjeld Skyldig mva/ - til gode mva

Diverse kortsiktig gjeld Skyldig lønn og lønnsrelaterte kostnader Annen kortsiktig gjeld

863

3 002

4 226

3 994

56 217

28 849

Antall

Eierandel

11 500 000

50,0 %

NOTE 9  AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett. Oversikt over aksjonærene 31.12. Gjensidige Forsikring ASA AMF Pensionsförsäkring AB

11 500 000

50,0 %

Totalt antall aksjer

23 000 000

100,0 %

NOTE 10  EGENKAPITAL Beløp i NOK 1 000 Årets endring i egenkapital Egenkapital 01.01.

Aksjekapital

Overkurs

Annen egenkapital

Sum

575 000

1 154 622

2 991 181

4 720 803

51 820

51 820

Prinsippendring1 Årets resultat Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

674 914

674 914

3 717 915

5 447 537

Prinsippendringen gjelder klassifisering av kjøp av datterselskap som eiendelskjøp. Endringen er omtalt under ­regnskapsprinsipper.

1

50


Årsregnskap – Konsern  Årsrapport 2020, Oslo Areal

NOTE 11  PENSJONER Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye ­medlemmer i 2006 og har nå to medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon. Beløp i NOK 1 000

2020

2019

10 813

8 519

136

317

Ytelsesordning: Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 01.01. Årets pensjonsopptjening Arbeidsgiveravgift av årets opptjening Rentekostnad Aktuarielle gevinster og tap Pensjonsutbetalinger Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Per 31.12.

19

45

191

221

1 691

2 126

-455

-373

-

-

-36

-43

12 361

10 813

7 097

6 050

Beløp innregnet i balansen Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning Nåverdi av fondsbasert ordning Nåverdi av pensjonsforpliktelsen Ikke resultatført aktuarielt gevinst (tap)

5 264

4 762

12 361

10 813

-

-1 966

-202

-

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 835

-4 860

Netto pensjonsforpliktelse

7 324

3 986

4 860

4 645

87

121

Tilskudd premiefond bokført mot balansen

Virkelig verdi av pensjonsmidlene Per 01.01. Forventet avkastning på pensjonsmidlene Aktuarielle gevinster og tap Innbetalinger Pensjonsutbetalinger Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler

90

160

107

195

-275

-218

-36

-43

4 835

4 860

Årets pensjonsopptjening

136

317

Rentekostnad

191

221

Forventet avkastning på pensjonsmidler

-87

-121

19

45

Per 31.12. Pensjonskostnad innregnet i resultatet

Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring Pensjonskostnad

-

-

260

463

51


Beløp i NOK 1 000

2020

2019

260

463

7 899

7 899

Kostnaden er innregnet i følgende regnskapslinje i resultatregnskapet Forvaltningskostnader Aktuarielle gevinster og tap innregnet i egenkapital Akkumulert beløp per 01.01. Innregnet i perioden

3 567

-

11 467

7 899

Diskonteringsrente

1,50 %

1,80 %

Forventet lønnsregulering

1,50 %

2,25 %

Forventet pensjonsregulering

0,00 %

0,70 %

Forventet G-regulering

1,75 %

2,00 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

1,50 %

1,80 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

Akkumulerte beløp per 31.12. Aktuarielle forutsetninger

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder ­demografiske faktorer. 2020

2019

8,00 %

9,00 %

88,00 %

80,50 %

4,00 %

10,50 %

100,00 %

100,00 %

2020

2019

4 237 061

3 566 513

-7 324

-3 912

-908

-1 197

Pensjonsmidlene består av Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler

NOTE 12  SKATT Beløp i NOK 1 000 Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto Fordringer og andre forskjeller Netto midlertidige forskjeller Rentefradrag til fremføring Grunnlag for utsatt skatt Utsatt skatt i balansen

52

-1 882

-2 559

4 226 947

3 558 844

-

-16 208

4 226 947

3 542 636

929 928

779 380


Årsregnskap – Konsern  Årsrapport 2020, Oslo Areal

Beløp i NOK 1 000

2020

2019

869 752

793 399

-442

16 770

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad

869 310

810 170

Endring i midlertidige resultatforskjeller

-668 061

-698 523

-

-16 131

201 248

95 515

Endring midlertidige forskjeller ved tilgang/ avgang datterselskap Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Avskåret rentefradrag

-16 188

1 039

-

-16 467

185 060

80 087

40 713

17 619

151 342

153 918

-

3 549

Skattekostnad

192 055

175 087

Effektiv skattesats

22,08 %

22,07 %

869 752

793 399

Anvendt underskudd til fremføring Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt på årets resultat Endring i utsatt skatt/skattefordel Endring utsatt skatt ved tilgang/avgang

Avstemming av årets skattekostnad Regnskapsmessig resultat før skattekostnad Beregnet skatt 22 %

191 345

174 548

Skattekostnad i resultatregnskapet

192 055

175 087

710

539

Differanse Differansen består av følgende: 22 % av permanente forskjeller

-97

3 689

Andre forskjeller

806

-3 151

Sum forklart differanse

710

539

Betalbar skatt

40 713

17 619

Betalbar skatt i balansen

40 713

17 619

2020

2019

25 864

25 618

1 370

1 653

Betalbar skatt i balansen

NOTE 13  ANDRE DRIFTSKOSTNADER Beløp i NOK 1 000 Forvaltningskostnader Personalkostnad Honorar utleiemegler Markedsføring Andre honorar / annen forvaltning Andre driftskostnader Avskrivninger inkl. nedskrivning goodwill Sum forvaltningskostnader

2 309

2 800

23 919

20 333

4 195

3 771

784

1 167

58 441

55 343

53


NOTE 14  PERSONALKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE MM. 2020

2019

18 964

18 953

Beløp i NOK 1 000 Personalkostnader Lønn Styrehonorar

661

639

Arbeidsgiveravgift

3 173

3 233

Pensjonskostnader

2 307

2 749

759

46

25 864

25 618

Daglig leder

Styret

2 500

661

Andre ytelser Sum personalkostnader Selskapet har sysselsatt 12 årsverk som utgjør 13 ansatte i regnskapsåret Ytelser til ledende personer Lønn/styrehonorar Bonus

627

-

Arbeidsgiveravgift

492

93

Pensjonsutgifter

184

-

Annen godtgjørelse

181

33

Styrehonorar for 2020 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2020 motatt kr 301 238 i styrehonorar. Styremedlemmene Espen Andreas Pay og Reidar Eggert Stockfleth har for 2020 mottatt kr 179 675 hver i styrehonorar. I tillegg har Espen Andreas Pay mottatt kr 30 800 ekskl. mva i honorarer for konsulenttjenester via selskapet Payco AS. Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Pernilla Arnrud Melin (AMF Pensionsförsäkring AB) Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. 2020

2019

Lovpålagt revisjon

930

739

Andre attestasjonstjenester

281

171

36

35

1 247

946

Beløp i NOK 1 000 Kostnadsført godtgjørelse til revisor

1

Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) Sum godtgjørelse til revisor   Beløpene er inkl. ikke fradragsført mva.

1

54


Årsregnskap – Konsern  Årsrapport 2020, Oslo Areal

NOTE 15  TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 14, og mellomværende med nærstående parter er omtalt i note 8. Beløp i NOK 1 000

2020

2019

Selskapets transaksjoner med nærstående parter: a) Salg av tjenester - Gjensidige Forsikring ASA - utleie av kontorlokaler

21 879

21 553

Sum salg av tjenester

21 879

21 553

b) Kjøp av tjenester - Gjensidige Forsikring ASA

469

413

Sum kjøp av tjenester

469

413

2020

2019

590

1 703

NOTE 16  SPESIFIKASJON AV FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Beløp i NOK 1 000 Finansinntekter Renteinntekter fra bankinnskudd Andre finansinntekter Finansinntekter

599

372

1 189

2 074

88 961

120 791

Finanskostnader Rentekostnad til aksjonærer Andre finanskostnader Finanskostnader

134

182

89 095

120 973

NOTE 17  VEDLIKEHOLDSKOSTNADER Oslo Areals datterselskap Kanalpiren AS fremmet et erstatningskrav mot entreprenøren som oppførte kontorbygget Kanalpiren ved Hinna Park i Stavanger i 2008-2009 vedrørende mangler i bygget. Manglene er utbedret, og det er inngått et forlik hvor Kanalpiren AS er erkjent en erstatatningssum. Erstatningen er ­bokført mot vedlikeholdskostnadene for 2020.

55


Oslo Areal AS RESULTATREGNSKAP 01.01.-31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2020

2019

9, 11

40 028

40 301

40 028

40 301

25 864

25 618

DRIFTSINNTEKTER Driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Personalkostnader

7, 10

Avskrivning på driftsmidler

2

426

399

Annen driftskostnad

10

16 755

13 938

Sum driftskostnader

43 044

39 956

DRIFTSRESULTAT

-3 016

346

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

12

295 525

279 302

Finanskostnader

12

86 249

104 593

Netto finansposter

209 276

174 709

ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD

206 260

175 054

Skattekostnad på ordinært resultat

8

ÅRSRESULTAT

40 964

31 550

165 296

143 504

Overføringer Overført til/ (fra) annen egenkapital Sum overføringer

56

6

165 296

143 504

165 296

143 504


Årsregnskap – Oslo Areal AS  Årsrapport 2020, Oslo Areal

Oslo Areal AS EIENDELER PER 31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2020

2019

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel

8

Sum immaterielle eiendeler

1 645

3 402

1 645

3 402

Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv.

2

Sum varige driftsmidler

733

870

733

870

Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap

1

3 525 262

3 505 381

Lån til selskap i samme konsern

3

3 584 000

3 604 541

Sum finansielle anleggsmidler

7 109 262

7 109 922

SUM ANLEGGSMIDLER

7 111 640

7 114 194

238 629

196 847

616

1 342

239 244

198 190

OMLØPSMIDLER Fordringer Fordringer på selskap i samme konsern

3

Andre kortsiktige fordringer Sum kortsiktige fordringer Bankinnskudd SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER

4

53 818

23 641

293 063

221 831

7 404 702

7 336 025

57


Oslo Areal AS EGENKAPITAL OG GJELD PER 31.12. Note

Beløp i NOK 1 000

2020

2019

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital

5, 6

Overkurs

6

Sum innskutt egenkapital

575 000

575 000

1 154 622

1 154 622

1 729 622

1 729 622

872 398

709 884

Opptjent egenkapital Annen egenkapital

6

Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL

872 398

709 884

2 602 020

2 439 507

7 324

3 986

7 324

3 986

4 720 000

4 780 000

4 720 000

4 780 000

33 489

17 628

2 143

2 437

374

364

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

7

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Langsiktig gjeld til aksjonærer

3

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Betalbar skatt

8

Skyldig offentlige avgifter Leverandørgjeld Gjeld til selskap i samme konsern

3

24 921

64 578

Kortsiktig gjeld til aksjonærer

3

11 463

22 847

Annen kortsiktig gjeld

2 967

4 680

75 358

112 533

SUM GJELD

4 802 682

4 896 519

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

7 404 702

7 336 025

Sum kortsiktig gjeld

Oslo, den 17.02.2021 I styret for Oslo Areal AS

58

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen Andreas Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør


Årsregnskap – Oslo Areal AS  Årsrapport 2020, Oslo Areal

Oslo Areal AS KONTANTSTRØMOPPSTILLING 01.01.–31.12. 2020

2019

Ordinært resultat før skatt

206 260

175 054

Periodens betalte skatt

-17 628

-3 684

426

399

Beløp i NOK 1 000 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

Ordinære avskrivninger Gevinst/tap ved salg av anleggsmidler Nedskrivning av anleggsmidler

-

-4 066

-3 377

-21 659

Endring i kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster

-93 335

-25 839

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

92 346

120 205

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Kjøp av varige driftsmidler Salg av datterselskaper Investering i nye datterselskaper

-289

-35

-

149 071

-

-

Investering i eksisterende datterselskaper

-1 881

-64 941

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

-2 169

84 095

Endring i annen langsiktig gjeld

-60 000

-230 000

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-60 000

-230 000

Netto endring i likvider i året

30 177

-25 698

Bankinnskudd per 01.01.

23 642

49 340

Bankinnskudd per 31.12.

53 819

23 642

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

59


REGNSKAPSPRINSIPPER

Oslo Areal AS følger regnskapsreglene for øvrige foretak og årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskaps­ loven og god regnskapsskikk. INNTEKTER Inntekter fra salg av tjenester inntektsføres etter hvert som tjenesten er levert. DATTERSELSKAP Datterselskaper er alle enheter der konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital. Datterselskapene vurderes etter kostmetoden. Mottatt utbytte og konsernbidrag inntektsføres i den grad utdelingen representerer avkastning som er oppstått i Oslo Areal AS sin eiertid. I motsatt fall føres utdelingen som reduksjon av kostpris. Aksjene i datterselskapene eies med tanke på å oppnå langsiktig avkastning fra leieinntekter. KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestids­ punktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige p ­ oster er klassifisert som anleggsmiddel/­ langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men ­nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i bal­ ansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av

60

driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges drifts­ midlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. SEGMENTRAPPORTERING Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i ­områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon. PENSJONER Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ­ordningen ble lukket for nyansatte i 2006. Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjons­ordninger innregnes som kostnad i resultat­ regnskapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps­messig ­anses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler ­vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt ­gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og ­aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) inn­ regnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjons­ kostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader. UTENLANDSK VALUTA Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både ­periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 22 % på grunnlag av de midler­ tidige forskjeller som eksisterer mellom regnskaps­ messige og skattemessige verdier, samt skattemessig under­skudd til fremføring ved utgangen av regnskaps­ året. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som r­ everserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nytte gjort. AKSJEKAPITAL Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. ­Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller ­opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen. KONTANTSTRØMOPPSTILLING Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den ­indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.


Årsregnskap – Oslo Areal AS  Årsrapport 2020, Oslo Areal

NOTE 1  DATTERSELSKAPER Beløp i NOK 1 000 Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden.

Datterselskap

Forretningskontor

Anskaffelses­ tidspunkt

Eier-/ stemme­andel

Egenkapital siste år (100 %)

Resultat siste år (100 %)

Balanse­ ført verdi

Nedre Vollgate 11 AS

Oslo

23.12.2004

100 %

122 845

5 814

170 046

Christian Krohgs gate 2 AS

Oslo

23.12.2004

100 %

27 355

625

58 472

Schweigaards gate 6–14 AS

Oslo

30.12.2004

100 %

73 865

9 941

41 400

Grensesvingen 7 Eiendom AS

Oslo

02.02.2005

100 %

276 519

21 975

277 199

Sørkedalsveien 6 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

102 744

25 917

174 474

Karenslyst alle 7 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

13 103

8 354

120 689

Grensesvingen 7 ANS

Oslo

02.02.2005

100 %

-33

-8

-

Karenslyst allè 8A og B AS

Oslo

15.03.2005

100 %

38 595

4 819

40 498

Oslo Areal Deltaker AS

Oslo

01.01.2006

100 %

867

-11

877

Kanalpiren AS1

Oslo

10.02.2010

100 %

35 193

13 761

96 555

Løkketangen 2–14 B AS

Oslo

30.04.2012

100 %

118 754

4 856

117 428

Tordenskioldsgate 6 AS

Oslo

30.06.2012

100 %

44 844

6 790

215 265

AS Storgaten 51

Oslo

15.01.2014

100 %

13 552

11 270

189 156

Tullinsgate 2 Eiendom AS

Oslo

30.09.2014

100 %

151 731

4 184

216 250

Tullinsgt 2 ANS

Oslo

30.09.2014

100 %

-

-

-

Pilestredet 33 AS

Oslo

01.12.2014

100 %

258 424

-3 475

315 503

Strandveien 4–8 AS

Oslo

01.03.2017

100 %

40 162

17 218

387 108

Strandveien 10 AS

Oslo

01.03.2017

100 %

13 058

-467

28 528

Vestfjordgaten 4 AS

Oslo

31.01.2018

100 %

65 867

17 696

560 384

Drammensveien 131 AS

Oslo

30.11.2018

100 %

184 487

9 432

340 503

Grenseveien 78B AS

Oslo

14.12.2018

100 %

19 518

5 156

Balanseført verdi 31.12.

174 927 3 525 262

Tidligere nedskrevet verdi på aksjene til Kanalpiren AS er delvis tilbakeført med MNOK 12,9. Gjenværende nedskrevet verdi på aksjene er MNOK 9,6.

1

NOTE 2  VARIGE DRIFTSMIDLER Beløp i NOK 1 000

2020

Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv. Anskaffelseskost 01.01.

3 517

Tilgang

289

Avgang

-

Anskaffelseskost 31.12.

3 806

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

3 073

Balanseført verdi 31.12. Årets avskrivninger

733 426

Forventet økonomisk levetid

3–10 år

Avskrivningsplan

Lineær

61


NOTE 3  FORDRINGER OG GJELD, MELLOMVÆRENDE MED AKSJONÆR OG NÆRSTÅENDE PARTER Det er inngått låneavtaler med alle datterselskap av Oslo Areal AS. Lånene forfaller i sin helhet 31.12.2022. Lånene er begrenset oppad til spesifikke lånerammer per selskap og renteberegnes løpende. Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til 31.12.2022. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale tilbake etter behov. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet. 2020

2019

Lån til selskap i samme konsern

3 584 000

3 604 541

Langsiktige fordringer

3 584 000

3 604 541

3 162

13 254

Beløp i NOK 1 000 FORDRINGER Langsiktige fordringer

Kortsiktige fordringer Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt utbytte)

17 080

13 205

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt konsernbidrag)

218 387

170 388

Kortsiktige fordringer

238 629

196 847

Gjeld til AMF Pensionsförsäkring AB (aksjonær)

2 360 000

2 390 000

Gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

2 360 000

2 390 000

Langsiktig gjeld til aksjonærer

4 720 000

4 780 000

5 646

11 423

GJELD Langsiktig gjeld

Kortsiktig gjeld Kortsiktig gjeld AMF Pensionsförsäkring AB Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA

5 817

11 423

Kortsiktig gjeld til aksjonærer

11 463

22 847

Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern (avgitt konsernbidrag til datterselskaper)

22 421

64 578

Annen kortsiktig gjeld til datterselskaper Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern

2 500

-

24 921

64 578

2020

2019

NOTE 4  BANKINNSKUDD Beløp i NOK 1 000 Bankinnskudd Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto1 Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

3 023

1 053

44 741

16 283

6 053

6 305

53 818

23 641

Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontantbeholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.

1

62


Årsregnskap – Oslo Areal AS  Årsrapport 2020, Oslo Areal

NOTE 5  AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill. aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett. Oversikt over aksjonærene 31.12. Gjensidige Forsikring ASA

Antall

Eierandel

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkring AB

11 500 000

50,0 %

Totalt antall aksjer

23 000 000

100,0 %

NOTE 6  EGENKAPITAL Beløp i NOK 1 000 Årets endring i egenkapital Egenkapital 01.01.

Aksjekapital

Overkurs

Annen egenkapital

Sum

575 000

1 154 622

709 884

2 439 506

-2 782

-2 782

Aktuarielt tap pensjon ikke ført 2019 og 2020 Årets resultat Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

165 296

165 296

872 398

2 602 019

NOTE 7  PENSJONER Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye ­medlemmer i 2006 og har nå 2 medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon. Beløp i NOK 1 000

2020

2019

10 813

8 519

136

317

19

45

Ytelsesordning: Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 01.01. Årets pensjonsopptjening Arbeidsgiveravgift av årets opptjening Rentekostnad Aktuarielle gevinster og tap Pensjonsutbetalinger Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Per 31.12.

191

221

1 691

2 126

-455

-373

-

-

-36

-43

12 361

10 813

Beløp innregnet i balansen Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

7 097

6 050

Nåverdi av fondsbasert ordning

5 264

4 762

12 361

10 813

-

-1 966

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen Ikke resultatført aktuarielt gevinst (tap)

-202

-

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

Tilskudd premiefond bokført mot balansen

-4 835

-4 860

Netto pensjonsforpliktelse

7 324

3 986

63


Virkelig verdi av pensjonsmidlene

2020

2019

Per 01.01.

4 860

4 645

Forventet avkastning på pensjonsmidlene

87

121

Aktuarielle gevinster og tap

90

160

Innbetalinger Pensjonsutbetalinger Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler

107

195

-275

-218

-36

-43

4 835

4 860

Årets pensjonsopptjening

136

317

Rentekostnad

191

221

Forventet avkastning på pensjonsmidler

-87

-121

19

45

Per 31.12. Pensjonskostnad innregnet i resultatet

Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring Pensjonskostnad

-

-

260

463

260

463

7 899

7 899

Kostnaden er innregnet i følgende regnskapslinje i resultatregnskapet Personalkostnader Aktuarielle gevinster og tap innregnet i egenkapital Akkumulert beløp per 01.01. Innregnet i perioden

3 567

-

11 467

7 899

Diskonteringsrente

1,50 %

1,80 %

Forventet lønnsregulering

1,50 %

2,25 %

Forventet pensjonsregulering

0,00 %

0,70 %

Forventet G-regulering

1,75 %

2,00 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

1,50 %

1,80 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

Akkumulerte beløp per 31.12. Aktuarielle forutsetninger

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder ­demografiske faktorer. Pensjonsmidlene består av Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler

64

8,00 %

9,00 %

88,00 %

80,50 %

4,00 %

10,50 %

100,00 %

100,00 %


Årsregnskap – Oslo Areal AS  Årsrapport 2020, Oslo Areal

NOTE 8  SKATT Beløp i NOK 1 000

2020

2019

Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto Netto midlertidige forskjeller Rentefradrag til fremføring

-403

-273

-7 324

-3 912

252

315

-7 475

-3 870

-

-11 597

Grunnlag for utsatt skatt

-7 475

-15 467

Utsatt skattefordel i balansen

-1 645

-3 402

Resultat før skattekostnad

206 260

175 054

Permanente forskjeller

-23 626

-31 647

182 634

143 407

3 605

277

186 239

143 684

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt

Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Mottatt konsernbidrag ført som investering i datter Avgitt konsernbidrag Avskåret rentefradrag Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

-

-

-22 421

-64 577

-11 597

1 019

152 221

80 126

38 421

31 835

1 758

-285

785

-

Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt på årets resultat Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats Endring i utsatt skatt pensjon ført mot egenkapital Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Skattekostnad Effektiv skattesats

-

-

40 964

31 550

19,86 %

18,02 %

206 260

175 054

Avstemming av årets skattekostnad Regnskapsmessig resultat før skattekostnad Beregnet skatt 22 %

45 377

38 512

Skattekostnad i resultatregnskapet

40 964

31 550

Differanse

-4 413

-6 962

-5 198

-6 962

-

-

Differansen består av følgende: 22 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse

785

-

-4 413

-6 962

38 421

31 835

-4 933

-14 207

33 489

17 628

Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt Skattevirkning av konsernbidrag Betalbar skatt i balansen

65


NOTE 9  DRIFTSINNTEKTER I driftsinntektene inngår honorarer for salg av forvaltningstjenester og prosjektledelse til datterselskap. 2020

2019

39 856

40 149

Beløp i NOK 1 000 Fordeling på virksomhetsområder Forvaltningstjenester Annet Sum driftsinntekter

172

152

40 028

40 301

Geografisk fordeling Norge

40 028

40 301

Sum driftsinntekter

40 028

40 301

NOTE 10  PERSONALKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE MM. 2020

2019

18 964

18 953

Beløp i NOK 1 000 Personalkostnader Lønn Styrehonorar

661

639

Arbeidsgiveravgift

3 173

3 233

Pensjonskostnader

2 307

2 749

759

46

25 864

25 618

Daglig leder

Styret

2 500

661

627

-

Andre ytelser Sum personalkostnader Selskapet har sysselsatt 12 årsverk som utgjør 13 ansatte i regnskapsåret. Ytelser til ledende personer Lønn/styrehonorar Bonus Arbeidsgiveravgift

492

93

Pensjonsutgifter

184

-

Annen godtgjørelse

181

33

Styrehonorar for 2020 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2020 motatt kr 301 238 i styrehonorar. Styremedlemmene Espen Andreas Pay og Reidar Eggert Stockfleth har for 2020 mottatt kr 179 675 hver i styrehonorar. I tillegg har Espen Andreas Pay mottatt kr 30 800 ekskl. mva i honorarer for konsulenttjenester via selskapet Payco AS Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Pernilla Arnrud Melin (AMF Pensionsförsäkring AB) Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Beløp i NOK 1 000

2020

2019

429

349

-

-

Kostnadsført godtgjørelse til revisor1 Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) Sum godtgjørelse til revisor   Inngår i annen driftskostnad. Beløpene er inkl. ikke fradragsført mva.

1

66

20

35

449

384


Årsregnskap – Oslo Areal AS  Årsrapport 2020, Oslo Areal

NOTE 11  TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 10, og mellomværende med konsernselskaper er omtalt i note 3. Beløp i NOK 1 000

2020

2019

Selskapets transaksjoner med nærstående parter: a) Salg av tjenester - Datterselskaper

39 856

40 151

Sum salg av tjenester

39 856

40 151

b) Kjøp av tjenester - Gjensidige Forsikring ASA

469

413

Sum kjøp av tjenester

469

413

2020

2019

235 467

179 460

NOTE 12  SPESIFIKASJON AV FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Beløp i NOK 1 000 Finansinntekter Utbytte og konsernbidrag fra datterselskap Gevinst ved salg av datterselskap Renteinntekt fra datterselskap Renteinntekter fra bankinnskudd Finansinntekter

-

4 066

59 559

94 309

499

1 466

295 525

279 302

-3 377

-21 659

Finanskostnader Nedskrivning finansielle eiendeler Rentekostnad til datterselskap Rentekostnad til aksjonærer Andre finanskostnader Tap ved realisasjon av aksjer Finanskostnader

557

2 653

88 961

120 791

108

129

-

2 679

86 249

104 593

67


KPMG AS Sørkedalsveien 6 Postboks 7000 Majorstuen 0306 Oslo

Telephone +47 45 40 40 63 Fax Internet www.kpmg.no Enterprise 935 174 627 MVA

Til generalforsamlingen i Oslo Areal AS

Uavhengig revisors beretning Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet

Vi har revidert Oslo Areal AS' årsregnskap, som består av: •

selskapsregnskapet, som består av balanse per 31. desember 2020, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper, og

konsernregnskapet, som består av balanse per 31. desember 2020, resultatregnskap, utvidet resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.

Etter vår mening: •

er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter

gir det medfølgende selskapsregnskapet et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Oslo Areal AS per 31. desember 2020 og av selskapets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

gir det medfølgende konsernregnskapet et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til konsernet Oslo Areal AS per 31. desember 2020 og av konsernets resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med forenklet anvendelse av internasjonale regnskapsstandarder etter regnskapsloven § 3–9.

Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Øvrig informasjon Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon omfatter informasjon i årsrapporten bortsett fra årsregnskapet og den tilhørende revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen.

68

Penneo Dokumentnøkkel: O0M6F-CC70G-GFE4E-SXZH8-S8C5O-L50MB

Konklusjon


Revisors beretning  Årsrapport 2020, Oslo Areal

Revisors beretning - 2020 Oslo Areal AS

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Styrets og daglig leders ansvar for årsregnskapet Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde, for selskapsregnskapet i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for konsernregnskapet i samsvar med forenklet anvendelse av internasjonale regnskapsstandarder etter regnskapsloven § 3-9. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Penneo Dokumentnøkkel: O0M6F-CC70G-GFE4E-SXZH8-S8C5O-L50MB

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets og konsernets evne til fortsatt drift og på tilbørlig måte opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for selskapsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for konsernregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle konsernet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe realistisk alternativ til dette. Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål med revisjonen er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: •

identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i regnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av internkontroll.

opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets og konsernets interne kontroll.

evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige.

konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av regnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om selskapets og konsernets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i regnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet og årsberetningen. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen.

2

69


Revisors beretning - 2020 Oslo Areal AS

Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at selskapet og konsernet ikke fortsetter driften. •

evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde.

innhenter vi tilstrekkelig og hensiktsmessig revisjonsbevis vedrørende den finansielle informasjonen til enhetene eller forretningsområdene i konsernet for å kunne gi uttrykk for en mening om det konsoliderte regnskapet. Vi er ansvarlige for å lede, følge opp og gjennomføre konsernrevisjonen. Vi alene er ansvarlige for vår revisjonskonklusjon.

Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen.

Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til resultatdisponering er konsistente med årsregnskapet og i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 22.02.2021 KPMG AS

Geir Moen Statsautorisert revisor (elektronisk signert)

3

70

Penneo Dokumentnøkkel: O0M6F-CC70G-GFE4E-SXZH8-S8C5O-L50MB

Uttalelse om andre lovmessige krav


Design og lay-out Elisabeth Høisveen Tekster Bernt Roald Nilsen og Tone-Lise Vilje Redaktør Tone-Lise Vilje og Mona Ingebrigtsen Fotokreditt Morten Lid Ilja C. Hendel (s. 8, 11, 31, 34, 36) Cecilie Austerå (s. 6, 7) Koordinator Line Graff-Sponheim


osloareal.no

OSLO AREAL AS Karenslyst allé 8b, Postboks 533 Skøyen, 0214 Oslo, Norge post@osloareal.no