Årsrapport Oslo Areal 2015 by osloareal

Ã&#x2026; R S RAPPORT 2 01 5

Innhold Et dynamisk eiendomsselskap s. 4

Nye muligheter s. 10

Året 2015 s. 14

Forbildet Grensesvingen 7 s. 16

Skøyen igjen i fokus s. 20

Styrets årsberetning s. 26

Et dynamisk eiendomsselskap Oslo Areal AS er et eiendomsselskap i vekst med fokus på næringseiendommer nær kollektivknutepunkter i Oslo-området. Selskapet eier, utvikler og forvalter en portefølje på ca. 250 000 m2 i en av Europas hurtigst voksende hovedsteder.

Oslo Areal er godt rustet for fremtiden, og møter befolkningsveksten ved å satse på miljøbygg med effektive energiløsninger ved sentrale kollektivknute punkter. En solid kompetanse innen alle deler av verdi kjeden for kontor og næringseiendom gjør Oslo Areal til en god aktør i byens videre utvikling. Oslo Areal har kontor på Skøyen i Oslo. Selskapet eies 50/50 av Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. AMF – Sveriges ledende pensjonsselskap – forvalter ca. 520 milliarder SEK. Gjensidige er notert på Oslo Børs, og forvaltningskapitalen er ca. 129 milliarder NOK.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Et dynamisk eiendomselskap

Nøkkeltall for selskapet Eiendomsporteføljen består av

21 næringseiendommer Totalt

250 000 m2 Leieinntekter

412 millioner Eiendomsverdi

6,6 milliarder Utleiegrad

95 %

Oslo Areal, en liten organisasjon med stor kompetanse

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Et dynamisk eiendomselskap

Visjon: Oslo Areal AS skal være en lønnsom og miljøbevisst samarbeidspartner for dagens og morgendagens leietakere.

P H IL IP P E DE R S E NS V E I 2 0, LYSA K E R

Nye muligheter 2015 var på flere måter et positivt år preget av et høyt aktivitetsnivå. Vi hadde lav ledighet i porteføljen, vår finansielle plattform var svært solid, og det første driftsåret for et av Norges mest miljøvennlige, rehabiliterte bygg (Grensesvingen 7) ble gjennomført med glans. Men først og fremst var 2015 et år som vil gi Oslo Areal nye, spennende muligheter. Mona Ingebrigtsen, administrerende direktør

NY E IE RSAM M E N S E TN I N G Da AMF Pensionsförsäkring AB i november 2015 kjøpte 50 % av aksjene i Oslo Areal AS, ble AMF og Gjensidige to likeverdige partnere, som skal gjennomføre investeringer innen eiendom i Norge via Oslo Areal AS. Ny eiersammensetning betyr nye muligheter, som betyr at vi kan utnytte veksten i markedet, og ta aktivt del i utviklingsprosjekter og transaksjoner på en helt annen måte enn tidligere. Det vil være et svært godt grunnlag for virksomheten fremover, og innebærer at vi styrker posi sjonen i Osloområdet til glede for eiere, leietakere og ansatte. SAT S E R PÅ K N UT E P U N K T E R Kommuneplanen for utviklingen av Oslo frem til 2030 viser at vår satsing på kontor og næringseiendommer ved kollektivknutepunkter er et godt strategisk grep. Det skal bygges tett rundt knutepunktene, og behovet for kontor og næringseiendommer vil øke. Vi har eiendommer nær alle de områdene som er omtalt som knutepunkter, og ønsker å være en aktiv aktør også i denne sammenheng. Oslo Areal er opptatt av fremtidsrettede miljøbygg, og vil fortsette å sette høye krav til energi og miljøløsninger. Flere av våre prosjekter er innvilget ENOVAstøtte. BÆ RE K RAF T IG V I R KS O M HE T Grensesvingen 7 har vært vår miljøsuksess det siste året. Da

bygget ble åpnet i februar, ble det omtalt som et av Norges mest miljøvennlige, rehabiliterte bygg. Vi er stolte over å ha mottatt Future Builtprisen for bygget, Norges første total rehabiliterte bygg sertifisert som BREEAMNOR Excellent i designfasen. Bygget er et strålende eksempel på vårt mål: Oslo Areal skal være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere, og gjennom sin totale virksomhet bidra til gode energi og miljøløsninger. SO LID FIN A N SIEL L PLAT T FO RM Tallene for 2015 viser at vi har hatt svært lav ledighet i porteføljen vår. I løpet av året har vi gjennomført både utleie og reforhandlinger på flere av våre eiendommer, ikke minst på Lysaker, og gjennomsnittlig kontraktslengde er ca. 5 år. Vi er stolte av også i år å kunne rapportere at de aller fleste av våre leietakere valgte å forlenge/reforhandle sine leieavtaler ved kontrakts utløp. Noe vi mener er et direkte resultat av langsiktig kundepleie og tett samarbeid med våre leietakere. Transaksjonsmarkedet forventes å forbli sterkt, ikke minst på grunn av betydelig interesse fra utenlandske investorer og lavt rentenivå. En beskjeden tilførsel av nye kontorarealer de neste årene vil også bidra til at ledigheten ikke vil øke. Når vår finansielle plattform i tillegg er svært solid, er vi totalt sett meget godt rustet til å møte morgendagens muligheter.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Nye muligheter

Vi er stolte over å ha mottatt Future Builtprisen for Grensesvingen 7, Norges første totalrehabiliterte bygg sertifisert som BREEAMNOR Excellent.

KAN AL P IRE N, HI N NA PA R K

Året 2015

STYRKER B E M A N NI NG E N Med ansettelsen av Jorunn Grøntveit i ny stilling som prosjekt og utviklingsdirektør styrker Oslo Areal AS sats ingen på utvikling av kontor porteføljen i Oslo område, samtidig som vårt sterke kundefokus opprettholdes.

SELG ER PÅ H EL SFY R Oslo Areal AS selger Fyrstikkalleen 3 og overleverer den til ny eier i juni 2015.

Q2 Q2

G R E N S ESV IN G EN 7 TI L D E L ES FUT URE B U I LT- PRISEN Oslo Areal AS tildeles Future Builtprisen 2014 for Grensesvingen 7. Se egen omtale på side 16. L AN G KON T RA K T ME D FORS K E RFORB UN DE T Oslo Areal signerer lang kontrakt med Forsker forbundet i Tullins gate 2. Forskerforbundet får moderne lokaler og tilgang til oppgradert kantine og inngangsparti.

TA N N LEG ESEN T ER T IL H IN N A PA RK Tannlegesenteret TSMG Hinna Park AS signerer lang leiekontrakt i Kanalpiren, Stavanger.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Året 2015

S U SA NN E MUN CH T HO R E B LIR N Y S T Y R E LED ER Susanne Munch Thore blir valgt til styreleder. Munch Thore er partner i Advokatfirmaet Wikborg Rein, og har vært styre medlem i Oslo Areal AS i flere perioder.

S TOR AK T IVI T E T I K ARE N S LYS T A L L É 7, S K ØY E N Slettvoll nyåpner sin store, flotte Flagship Store. Se egen omtale på side 20.

Q4 Q3

O SLO R ØD E KO RS T IL CH RIST IA N K RO G H S GAT E Oslo Areal AS inngår Lang siktig avtale på 3 500 m2 med Oslo Røde Kors i Christians Kroghs gate 2.

Q4 Q4

AMF KJØPER 50 PROSENT AV AKSJENE I O S LO A R E A L AS Det svenske pensjons forsikringsselskapet AMF kjøper 50 prosent av aks jene i Oslo Areal AS av Gjensidige Forsikring. Ny eiersammensetning fra 3. november: Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB har nå et 50/50eierskap. Les mer på side 10.

LA N G SIK T IG LEIEKONTRAKT I GALLERIET OG ØKNING I EIERANDEL Oslo Areal AS inngår en langsiktig leiekontrakt med Norges Handikapforbund i Schweigaardsgate 614. Innflytning skjer 1. desember 2016. Samtidig kjøper Oslo Areal Norges Handikap forbunds seksjoner i samme eiendom med overtakelse desember 2016. Når kjøpet er gjennomført, vil Oslo Areal ASs eierandel i sameiet Galleriet være cirka 46 %.

Forbildet Grensesvingen 7 Norges første totalrehabiliterte bygg med sertifisering BREEAM-NOR Excellent ble åpnet på Helsfyr i februar i fjor. Med Grensesvingen 7 har Oslo Areal skapt historie og et miljøbygg av eksellent karakter. I tillegg til å tilfredsstille kravene til lavenergihus, energiklasse A og FutureBuilt, er vårt nye Grensesvingen 7 et forbilde vi håper skal stimulere til økt utvikling og revitalisering av kollektivknutepunktet Helsfyr.

Oslo Areal

Ă&#x2026;rsrapport 2015

Forbildet Grensesvingen 7

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Forbildet Grensesvingen 7

G U N N A R M O EN Teknisk direktør

KJ ET IL H. KRUT N ES Viseadministrerende direktør

TRAN S FORM ASJO N Å transformere et gammelt kontorbygg til en fremtids rettet og miljøriktig arbeidsplass er ingen enkel oppgave. Det handler om å ta enhetlige grep, samt å ta de to store leietakerne, Miljødirektoratet og Undervisningsbygg, på alvor. To aktører med høye miljøambisjoner deler nå et bygg, der bærende strukturer og fasader er beholdt, samtidig som dagslyskvaliteten er vesentlig forbedret med glassfelt som løser opp symmetrien i de robuste teglsteinsfasadene.

kan gjenbrukes når eldre kontorbygg skal revitaliseres. Både Hstruktur og vertikale løsninger er beholdt, og bærekonstruksjon og fasader består av de samme, robuste materialene som da bygget så dagens lys. Dette har bidratt til store ressursbesparelser og reduserte klimagassutslipp. Tekniske anlegg er modernisert og skiftet ut, og inngangs partiet, som før var et gigantisk energisluk, fremstår nå som luftig og åpent mot omgivelsene på Fyrstikktorget. En ny kul café og cocktailbar på gateplan innebærer også at Grensesvingen 7 er med på å skape liv også etter arbeidstid.

BÆ RE KRAF T Grensesvingen 7 er et vellykket prosjekt på flere måter. Miljø har vært i fokus i alle ledd, uten for kompliserte tekniske løsninger eller unødvendige rivearbeider. Samarbeidet mellom byggherre, leietakere, prosjekterings gruppen og totalentreprenøren har fungert optimalt. Sist, men ikke minst, er Grensesvingen 7 et bærekraftig forbilde som stimulerer til revitalisering av eldre bygg.

O MRÅ D ET Lokalisering vil i fremtiden bli stadig viktigere, og Grensesvingen 7 er gunstig plassert midt i et av byens viktigste kollektivknutepunkter, enten du skal til sentrum eller Oslo Lufthavn. I byggets underetasje finnes sykkelgarasje og 56 ladestasjoner for elbiler på bekostning av ordinære parkeringsplasser, og leietakerne har Oslos beste kantine, med Svanemerket drift. Med Grensesvingen 7 har et byrom i hurtig vekst fått et miljøforbilde, som på flere måter tar Oslos kommuneplan for utviklingen frem til 2030 på alvor.

Bygget viser at det går an å ta bevisste valg om hva som

Skøyen igjen i fokus Skøyen har en eventyrlig fortid. Karenslyst Løkke var midt på 1800-tallet et sted der man forlystet seg. Folk strømmet til fra Kristiania, men så kom toget og det store industrieventyret som skulle vare i over hundre år, før industriområdet ble gjort om til et pulserende kontor- og handelssentrum. Den gamle veien gjennom industriområdet har de siste tjue årene blitt forvandlet til den eneste attraktive handelsgaten som er skapt i byens nyere historie. Oslo Areal er svært stolt over å ha bidratt til å ta attraktive Skøyen et hakk videre.

Oslo Areal

Ă&#x2026;rsrapport 2015

SkĂ¸yen igjen i fokus

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Skøyen igjen i fokus

TO R M O D SY V E RT S E N Eiendomssjef

AT T RAKT I VT. T RYGT. H YG G E L I G. Superlativene hagler når brukerne karakteriserer miljøet i Karenslyst Allé. En håndfull dedikerte eiendomsselskaper har tatt avgjørende grep, og gjort Skøyen enda mer attraktivt de siste årene. Før var hovedgaten Karenslyst Allé så å si delt i to. Nå får den delen av alleen som ligger nærmest Oslo sentrum, et solid løft. Oslo Areal er dermed en helt sentral aktør i utviklingen som flytter sentrum på Skøyen nærmere sentrum i byen. Da posten flyttet det meste av virksomheten sin ut av Karenslyst Allé 7, åpnet muligheten seg for nye, moderne løsninger, og Oslo Areal tok utfordringen på strak arm. En planlagt utvikling har ført til nye lange avtaler med leie takere som representerer attraktive bransjer. Både Slettvoll og Habitat har inntatt bygget med smakfulle Flagship Stores, og Espresso House har åpnet en ny, koselig kaffe

KJ ET IL H. KRUT NES Viseadministrerende direktør

bar mellom Slettvoll og Hadetpåbadet, en liten, eksklusiv nisjeforretning. Elixia har modernisert sine spreke lokaler, og på Santinos spiser man fortsatt på ekte italiensk vis. Å fylle så store arealer med interessante, langsiktige løsninger er mer krevende enn å gjøre det med smale fasadebutikker. Det er derfor foretatt vesentlige investe ringer. Et helt spesielt lystak gjør bygget mer synlig og denne delen av gaten mer attraktiv på kveldstid. Hele bygget er topp modernisert og det tekniske oppgradert, med blant annet et miljøvennlig ventilasjonsanlegg som ivaretar folks behov enten de handler eller trener. Å gjen skape Karenslyst Allé til et sted der folk jobber, handler, trener, spiser og trives har vært en spennende reise, og gir Oslos Areal et solid fotfeste i miljøet på Skøyen. Vi gleder oss til neste kapittel i eventyret om kollektivknute punktet Skøyen.

VOL L SVE IE N 2 A O G 2 B, LYSA K E R

Styret i Oslo Areal AS

Fra venstre: Anders Kilanger, styremedlem | Mona Ingebrigtsen, administrerende direktĂ¸r | Mats Efraimsson, styremedlem Peder Hasslev, styremedlem | Susanne Munch Thore, styreleder | Reidar Stockfleth, styremedlem

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Styrets årsberetning 2015

OM OS LO ARE AL Oslo Areal AS er et eiendomsselskap med hovedfokus på kontoreiendommer i Osloområdet og med hovedkontor i Oslo. Selskapet er 50/50 eid av Gjensidige Forsikring ASA (Gjensidige) og AMF Pensionsförsäkring AB (AMF), og selskapets virksomhet er å eie, forvalte og utvikle Gjensidige og AMFs eiendomsinvesteringer i Norge. Eiendomsporteføljen består i hovedsak av kontor eiendommer i Osloområdet og utgjør ca. 250 000 m2. AKSJ ON ÆRFORHO L D O G S T Y R E T Den 3. november ervervet AMF 50 % av aksjene i Oslo Areal AS fra Gjensidige. AMF og Gjensidige ble likeverdige partnere i Oslo Areal fra overtakelsen 3. november 2015, og vil gjennomføre alle sine eiendomsinvesteringer i Norge via Oslo Areal. Intensjonen er gradvis å doble Oslo Areals eiendomsportefølje. For Oslo Areal medfører den nye eiersammensetningen at selskapet bedre kan utnytte attraktive vekstmuligheter i eiendomsmarkedet, og bli i stand til å ta del i større transaksjoner og utviklingsprosjekter.

Sykefraværet er fortsatt lavt og var også i 2015 under 3 %. Det har ikke vært alvorlige ulykker eller andre hendelser med selskapets ansatte i 2015. Selskapet har ingen aktivitet innen forskning og utvikling. IN V EST ERIN G ER O G SA LG I forbindelse med AMFs erverv av 50 % av aksjene i Oslo Areal, ble eiendommene Stortorvet 13 i Fredrikstad og Grønland 34 i Drammen ervervet fra Gjensidige. Disse eiendommene var tidligere forvaltet av Oslo Areal for Gjensidige. Oslo Areal AS inngikk våren 2015 avtale om salg av Fyrstikkalléen 3, transaksjonen ble gjennomført i juni 2015. Samtidig ble det inngått en betinget salgsavtale av naboeiendommen Fyrstikkalléen 1 når eiendommen er ferdig regulert. Investeringer i eiendommer har i hovedsak vært leie taketilpasninger i enkelteiendommer.

Som følge av ny eiersammensetning ble det også foretatt endringer i sammensetningen av styret, hver eier har utnevnt to medlemmer. Styreleder er utnevnt av eierne i fellesskap.

MIL JØ Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere, og gjennom sin virksomhet å bidra til miljøforbedringer. Selskapet benytter miljøklassifiseringssystemet BREEAM NOR for nybygg og totalrehabiliteringer.

ORGAN ISASJ ON Oslo Areal AS har pr. 31. desember 2015 ti fast ansatte, sju menn og tre kvinner. I løpet av året er staben styrket med en prosjekt og utviklingsdirektør. Arbeidsmiljøet vurderes å være godt. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak knyttet til likestilling.

Selskapet benytter seg av miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Gjennom driften av eiendommene arbeides det systematisk med energioppfølging der målsettingen er å redusere energi forbruket, og det er etablert ulike former for miljøtiltak

herunder utskiftning av gamle tekniske anlegg, kilde sortering mv. Noen av tiltakene er innvilget ENOVAstøtte. Fjernvarme og fjernkjøling benyttes i hovedsak som energikilder. Alle eiendommer er energimerket. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skade virkninger for det ytre miljø, og det har heller ikke i 2015 vært rapportert om miljøutslipp. E IE N DOMS MARK E D E T Omsetningsvolumet i transaksjonsmarkedet har i 2015 vært rekordhøyt og preget av god tilgang på egenkapital og lånefinansiering, samt mange store transaksjoner av både enkelteiendommer og porteføljer/selskap. Leie markedet har hatt en svakere utvikling gjennom 2015. Den forventede svakere utviklingen i norsk økonomi ble ytterligere forsterket av fallende oljepris og dermed også fall i oljeinvesteringene. Leieprisene falt gjennom året, men det ser ut til å ha stabilisert seg noe mot slutten av året. Tilgangen på nye arealer har vært på et lavt nivå, noe som gjør at ledighetsnivået har vært nærmest uendret i Osloområdet. RE DEGJ Ø RE L S E FO R KO N S E R NR EG NS K A P E T Oslo Areal AS med datterselskaper har tidligere inngått i konsernregnskapet til Gjensidige og derfor har det ikke vært utarbeidet eget konsernregnskap for Oslo Areal. Som en følge av AMFs erverv av 50 % av aksjene i Oslo Areal inngår ikke Oslo Areal i Gjensidiges konsernregnskap og det må derfor utarbeides eget konsernregnskap for Oslo Areal for 2015 med sammenligningstall for 2014. Konsern regnskapet er utarbeidet i samsvar forskrift om forenklet IFRS. I samsvar med regnskapslovens § 33 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet og at denne forutsetningen er til stede.

MNOK 219,2 mot MNOK 304,6 i 2014. Også i 2015 var det en generell verdiøkning for kontoreiendommer observert i markedet, først og fremst på grunn av et synkende avkastningskrav. Konsernet er finansiert med et langsiktig lån fra eierne med flytende rente. Med fallende rentenivå gjennom 2015 ble også rentekostnadene i 2015 lavere enn i 2014. Selskapets egenkapital ble i februar 2015 styrket med MNOK 345 og egenkapitalandelen utgjør 40,5 % pr 31. desember 2015 mot 34,7 % pr 31. desember 2014. RED EGJØREL SE FO R SELSK A PSREG N SK A PET Driftsinntekter var i 2015 på MNOK 27,4. Resultat før skatt ble MNOK 251,2 mot 155,7 i 2014. Økningen skyldes høyere utbytte og konsernbidrag fra datterselskapene, gevinst ved salg av datterselskap, og at det i 2014 ble foretatt nedskrivning av aksjer i datterselskap. Egenkapitalen var ved årsskiftet MNOK 1 730,2 mot MNOK 1 384,7 i 2014. Økningen skyldes i hovedsak overnevnte kapitaløkning på MNOK 345. Netto kontantstrøm for 2015 var MNOK 29,3, hvorav driften stod for MNOK 111,0, netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter MNOK 23,8 og nettokontant strøm fra finansieringsaktiviteter MNOK 116,6. Kontant beholdning ved årets slutt var MNOK 25,3, og ubenyttede trekkrettigheter var på MNOK 4 934,7. Årsresultatet for 2015 ble på MNOK 220,4 og styret foreslår at MNOK 220 utbetales i utbytte, samt at MNOK 0,4 overføres til annen egenkapital. Morselskapets bokførte egenkapitalandel etter den foreslåtte utdelingen er 34,1 %, og i konsernets egen kapitalandel er 40,5 %, og på denne bakgrunn vurderes det foreslåtte utbytte å være forsvarlig.

Samlede driftsinntekter ble MNOK 419,8 mot MNOK 328,3 i 2014. Årsresultatet ble MNOK 417,0 mot 374,4 i 2014. Som følge av at skattesatsen går ned fra 27 % til 25 % i 2016 ble skattekostnaden i 2015 positivt påvirket med MNOK 54,3. Kontantstrøm fra driften ble MNOK 298,1, mot MNOK 166,3 i 2014. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter ble MNOK 187,9 mot MNOK 1 164,8 i 2014, endringen som følge av lavere investeringsaktivitet i 2015 mot 2014. Porteføljens markedsverdi er pr 31. desember 2015 vurdert til MNOK 6 595. Verdiendring på eiendommene ble i 2015

H EN D ELSER ET T ER BA L A N SEDAG EN Det er ingen hendelser etter balansedagen. RISIKO FO RH O L D Eiendomsrisiko Oslo Areal AS er eksponert for risiko knyttet til eien domsmarkedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markeds leie, omsetningsbasert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til byggekostnader som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer for så å falle tilbake til trendvekst

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Styrets årsberetning 2015

i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yieldnivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn. Selskapet følger markedssituasjonen nøye og vil løpende vurdere tiltak for å tilpasse seg de til en hver tid rådende markedsforhold. Kredittrisiko Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere. Risiko for at leietakerne i dagens kontraktsportefølje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen. Likviditetsrisiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og internt lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige likviditetsbehov. Større investeringer vil finansieres ved opptrekk på det interne lån fra eierne, eventuelt ved ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne.

FRA MT IDSUT SIK T ER Oslo, hvor selskapet har sitt fokus, er en av Europas raskest voksende hovedsteder. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes, til tross for oljeprisfall, å forbli sterkt på grunn av betydelig investorinteresse, spesielt blant utlendinger, og rekordlavt rentenivå. Etterspørselen etter kontorarealer har nær sammenheng med den generelle økonomiske utviklingen, og med de svekkede økonomiske vekstprognosene må det forventes at etterspørselen etter kontorlokaler blir påvirket negativt. Samtidig blir det lav tilførsel av nye kontorarealer i 2016 og foreløpig også lav tilførsel i 2017, slik at kontorledigheten ikke forventes å øke. Leieprisene forventes også å holde seg stabile for gode kontorbygg med god beliggenhet, mens mer sekundære eiendommer og beliggenheter kan forvente noe nedgang i leieprisene. Selskapets portefølje av sentrale kontoreiendommer i Osloområdet med gode leietakere, samt selskapets solide finansielle plattform medfører at selskapet står godt rustet til å møte utfordringene i tiden fremover.

O S LO, 2 4 . FEB RUA R 20 1 6

Susanne Munch Thore l Styrets leder

Reidar Stockfleth l Styremedlem

Anders Kilanger l Styremedlem

Peder Hasslev l Styremedlem

Mats Efraimsson l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør

KONSOL I DE RT RE SULTATREG N SK AP 01.01-31.12 Beløp i NOK 1.000 Note

2015

2014

412 370

323 704

7 431

4 553

419 801

328 257

Driftskostnader eiendom

9 998

9 327

Vedlikeholdskostnader

19 799

17 957

45 863

37 980

Sum driftskostnader

75 660

65 264

Driftsresultat før verdiendringer

344 141

262 993

219 138

304 618

3 715

-107

566 994

567 504

DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter

DRIFTSKOSTNADER

Forvaltningskostnader

Verdiendring investeringseiendommer

13,14

Gevinst (-tap) ved salg av eiendom Driftsresultat

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

1 737

1 446

Finanskostnader

71 671

73 786

Netto finansposter

-69 934

-72 340

Ordinært resultat før skattekostnad

497 059

495 164

80 040

120 758

417 019

374 405

Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

KONSOL I DE RT OPPSTI L L I NG OVER UTVID ET RESULTAT 0 1 .0 1 -3 1 .1 2 Beløp i NOK 1.000 Note

2015

2014

417 019

374 405

929

Skatt relatert til poster som ikke skal reklassifiseres

251

Poster som ikke skal reklassifiseres over resultatet

-678

1 511

Årsresultat Aktuarielle gevinster og tap på ytelsesplaner

Omregningsdifferanser valuta fra sikring av netto investeringer i utenlandsk virksomhet

Skatt relatert til poster som kan bli reklassifisert

Poster som kan reklassifiseres over resultatet i senere perioder

1 511

417 097

375 237

Note

2015

2014

226 151

245 052

226 151

245 052

2,3

6 595 300

6 175 300

470

366

6 595 770

6 175 666

10 815

16 956

10 814

16 956

6 832 736

6 437 675

Kundefordringer

10 028

11 608

Andre fordringer

42 029

15 270

Sum fordringer

52 057

26 878

29 671

36 022

81 728

62 900

6 914 463

6 500 575

Totalresultat

O SLO ARE AL AS EI E NDE L E R PR 31.12. Beløp i NOK 1.000

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Goodwill Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringseiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Andre langsiktige fordringer

Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

OMLØPSMIDLER Fordringer

Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

KONSOL I DE RT EGE NKAPI TAL O G GJELD PR. 31.12 Beløp i NOK 1.000 Note

2015

2014

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital

9, 10

575 000

500 000

Overkurs

1 154 622

884 622

1 729 622

1 384 622

1 067 305

870 129

Sum opptjent egenkapital

1 067 305

870 129

Sum egenkapital

2 796 927

2 254 751

Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

2 957

2 533

Utsatt skatt

679 344

652 968

682 301

655 501

3 076 090

3 430 542

3 076 090

3 430 542

32 117

14 746

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonærer

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Betalbar skatt

Avsatt konsernbidrag

10, 8

22 000

Avsatt utbytte

10, 8

220 000

70 000

Annen kortsiktig gjeld

90 697

41 971

Leverandørgjeld

16 329

11 064

359 145

159 781

4 117 536

4 245 824

6 914 463

6 500 575

Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

O S LO, 2 4 . FEB RUA R 20 1 6

Susanne Munch Thore l Styrets leder

Reidar Stockfleth l Styremedlem

Anders Kilanger l Styremedlem

Peder Hasslev l Styremedlem

Mats Efraimsson l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør

KONSOL I DE RT KONTANTSTR ØMO PPSTILLIN G 01.01-3 1 .1 2 Beløp i NOK 1.000 Beløp i NOK 1000

2015

2014

Ordinært resultat før skatt

497 059

495 164

Verdiendring investeringseiendommer

219 138

304 618

Periodens betalte skatt

14 746

429

Ordinære avskrivninger

123

174

-3 715

-107

38 556

23 849

298 140

166 334

Utbetalinger ved kjøp av nye eiendommer

-261 993

-1 077 607

Utbetalinger ved investering i eksisterende eiendommer

150 049

228 692

224 116

141 495

-187 926

-1 164 804

Innbetaling ved opptak av ny gjeld (kortsiktig og langsiktig)

-24 565

1 064 711

Utbetalinger av konsernbidrag

-22 000

-75 000

Utbetalinger av utbytte

70 000

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-116 565

989 711

6 351

8 759

Kontanter og bankinnskudd per 01.01

36 022

44 781

Kontanter og bankinnskudd per 31.12

29 671

36 022

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler Endring i kundef., lev.gjeld og andre kortsiktige poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

Innbetaling ved salg av eiendommer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

Netto endring i likvider i året

REGNSKA PSP RIN SIPPER GE N E RE L L IN FO R M ASJ O N Eiendomskonsernet Oslo Areal AS ble etablert i 2004. I dag er det et av de større eiendomsselskapene i Norge med en portefølje på ca. 250.000 m2. Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Osloområdet. REGN S K AP S P RIN S I P P E R Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet framgår av beskrivelsen.

eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi på oppkjøps tidspunktet, med goodwill som ufordelt differanse. Differansen mellom virkelig verdi på netto eiendeler på oppkjøpstidspunktet og balanseførte verdier i det opp kjøpte selskap benevnes som merverdi eller mindreverdi. Ved overtakelse av eiendommer eid i egne selskaper som anses som virksomhetskjøp, oppstår goodwill som følge av at utsatt skatt innregnes til nominell verdi. Størrelsen på den goodwill som innregnes er lik forskjellen mellom virkelig verdi på utsatt skatt (som er lagt til grunn i kjøpe summen) og nominell verdi på utsatt skatt. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall.

BAS IS P RIN S IP P E R Konsernregnskapet er satt opp i samsvar med forenklet IFRS av forskrift av 3. november 2014, samt opplysningskrav som følger av regnskapsloven og god regnskapsskikk. 2015 er første året det utarbeides konsernregnskap i samsvar med nevnte forskrift. Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk kost regnskap, med unntak av investeringseiendommer. Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med forenklet IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønns messige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for konsernregnskapet, er beskrevet i note 2. Konsernregnskapet er utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift. Endringer i regnskapsprinsipper og noteopplysninger Det er ingen standarder eller fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å gi en vesentlig påvirkning på konsernets regnskap. DAT T E RS E L S KAPE R Konsernregnskapet omfatter regnskapet til morselskapet og dets datterselskaper på balansedagen. Datterselskaper er alle enheter der konsernet har kontroll. Et foretak vurderes å være kontrollert av konsernet når konsernet er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkastning fra sitt engasjement i vedkommende foretak, og har mulighet til å påvirke denne avkastningen gjennom sin makt over foretaket. Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering når kontroll opphører. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost består av vederlaget, med tillegg for utgifter som er direkte henførbare til opp kjøpet. Vederlaget er målt til virkelig verdi på oppkjøps tidspunktet. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare

Konserninterne transaksjoner og mellomværende mellom konsernselskaper elimineres. Konsernet har ingen ikkekontrollerende eierinteresser (minoritetsinteresser). Dersom det er nødvendig, justeres datterselskapenes regnskaper slik at de er i tråd med konsernets regnskaps prinsipper. D RIFT SIN N T EK T ER Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres lineært over leieperioden. Andre inntekter inntektsføres når ytelsen er levert. Felleskostnader som viderebelastes leietakere blir balanseført sammen med akonto innbetalinger fra leietaker, og påvirker ikke resultatet utover et administrasjonspåslag som resultatføres. Avregningen av felleskostnader foretas på balansedagen. Felleskostnader som ikke kan belastes leietaker, kostnadsføres når kostnaden er påløpt. IN V EST ERIN G SEIEN D O M Investeringseiendom er eiendom som er anskaffet for å oppnå avkastning i form av leieinntekter og/eller for å oppnå verdistigning. Investeringseiendom regnskapsføres til virkelig verdi. Virkelig verdi tilsvarer antatte markedsverdier, uten fradrag for transaksjonsutgifter ved et eventuelt salg. Endringer i virkelig verdi resultatføres som “verdiendring investeringseiendommer” i den perioden det oppstår. Det foretas en kvartalsvis vurdering av virkelig verdi basert på konsernets verdsettelsesmodell. Minst ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhent uavhengige verdi vurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendoms transaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrømsmodell.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

Verdsettelsen er utarbeidet ved å neddiskontere summen av netto årlige leieinntekter med et avkastningskrav som reflekterer risiko i netto kontantstrømmer. Utgifter til vedlikehold knyttet til eiendommen kostnads føres løpende under driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges eiendommens verdi. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand på anskaffelsestidspunktet. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investeringseiendom, regnskapsføres i byggeperioden også som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående bygge kostnader, hensyntatt gjenværende risiko. VARIGE DRIF T S M I D L E R Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. U T L ÅN OG FORD R I N G E R Finansielle eiendeler med kontantstrømmer som er faste eller lar seg fastsette og som ikke er notert i et aktivt marked er klassifisert som utlån og fordringer, og som regnskapsføres til amortisert kost, redusert med eventu elle tap ved verdifall. Avsetning til tap på kundefordringer gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringer. I kategorien utlån og fordringer er andre langsiktige fordringer, kundefordringer og andre fordringer inkludert. F IN AN S IE L L E FO R P L I K T E L S E R Finansielle forpliktelser måles til amortisert kost. I kategorien inngår gjeld til aksjonær og annen kortsiktig gjeld. U T E N L AN DS K VA LU TA Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Konsernet har et mindre datterselskap i Danmark uten virksomhet som omregnes til valutakurs ved regnskapsårets slutt og valutakurs differanser er innregnet i den utvidede resultatoppstillingen. PEN SJ ON E R Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelsesbasert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2006. Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultat regnskapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskapsmessig anses opp tjent på balansedagen. Pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi.

Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennom snittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader. SK AT T Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskaps messige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skatte fordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.

BA N K IN N SK UD D Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og innestående på konsernkonto. Oslo Areal AS administrerer et konsernkontosystem og er representant overfor banken. Selskapet er sammen med de øvrige deltakerne i konsernkontosystemet, solidarisk ansvarlig overfor banken for oppfyllelse av alle forpliktelser som måtte oppstå under konsernkontoavtalen. Det er ikke etablert kredittramme for selskaper tilknyttet konsernkontosystemet. Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset til eget innskudd (utlån til Oslo Areal AS) i konsernkontosystemet. Saldo på konsernkonto presenteres som bankinnskudd. SEG MEN T RA PPO RT ERIN G Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Osloområdet. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i om rådene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon. A KSJEK A PITA L O G OV ERK URS Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. KO N TA N T ST R ØMO PPST IL LIN G Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

OSLO ARE AL AS KO N SERN N OTER NOT E 1 GOODWI L L Beløp i NOK 1.000 2015

2014

249 950

185 296

Tilgang

64 654

Avgang

18 901

231 049

249 950

-4 898

226 151

245 052

Anskaffelseskost 01.01.

Anskaffelseskost 31.12. Akkumulerte nedskrivninger 31.12. Balanseført verdi 31.12.

Goodwill avskrives ikke. Det blir foretatt nedskrivningstest for goodwill hvert år.

NOT E 2 FAS T S E T T E L S E AV V I R K E L I G V E R D I Konsernregnskapet er utarbeidet basert på “historiskkost” prinsippet med unntak av investeringseiendom som er vurdert til virkelig verdi over resultatet. Ledelsen utøver skjønn og tar forutsetninger om fremtidige hendelser ved fastsettelse av virkelig verdi av investeringseiendom. Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på erfaring og andre faktorer. De estimater som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i bokført verdi på eiendeler, er drøftet nedenfor. Investeringseiendom Oslo Areal konsern anvender virkelig verdi for sine investeringseiendommer. Investeringseiendommer består av næringseiendommer som leies ut til aktører utenfor konsernet. Investeringseiendommene er hovedsakelig lokalisert i Oslo og Bærum, samt Drammen, Fredrikstad og Stavanger. Gjennomsnittlig leieperiode per 31. desember 2015 er 5,1 år og eiendomsporteføljen omfatter i hovedsak kontoreiendom. Konsernets verdsettelsesmodell er utviklet av Oslo Areal AS over flere år. Verdsettelsesmodellen legges til grunn både i kvartalsregnskapene og ved årsslutt. Ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhentet uavhengige verdi vurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eien domstransaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartals vis etterskuddsvis kontantstrømsmodell. De viktigste parametere i verdivurderingsmodellen er avkastningskrav, leieinntekter (kontraktsleie og markedsleie), eierkostnader, leietakertilpasninger og prosjektinvesteringer. Metoden kartlegger alle inntekter og utgifter i en gitt investerings

horisont slik at netto kontantstrøm fremkommer for eiendommen pr år. Deretter beregnes nåverdien av denne kontantstrømmen basert på et realavkastningskrav pluss forventet inflasjon. Nåverdien av denne kontantstrømmen samt nåverdien av restverdien utgjør kontantstrøms verdien av eiendommen, og dette anses å være eien dommens markedsverdi, slik den ville fremkomme i en transaksjon mellom markedsaktører under de gjeldende markedsforhold som eksisterer på balansedagen. Realavkastningskravet fastsettes med utgangspunkt i et normalavkastningskrav som justeres for eiendommens beliggenhet, type, kontrakt og standard. Normalavkast ningskravet fastsettes ut fra det avkastningskravet som kan avledes gjennom transaksjoner i markedet, samt forventninger om rentenivå og risikopåslag. Markedsleien fastsettes ut fra eksisterende kontrakter på eiendommen og sammenlignbare eiendommer, observasjoner fra kontrakts forhandlinger, tilbudsforespørsler, markedsrapporter fra næringsmeglere og Arealstatistikks database. I tillegg ses markedsleien i sammenheng med nivået på leietakertilpas ninger som det er behov for i eiendommen. Parametere lagt til grunn for porteføljen per 31.12.2015 er presentert i tabell under. Fastsettelsen av parametere innebærer betydelig grad av skjønn. Det etterstrebes at dette skjønnet er konsistent med det som observeres i markedet og at skjønnet anvendes konsekvent fra periode til periode. I tabellen under fremgår det hvordan sensitiviteten på avkastning skravet og markedsleien påvirker verdien av porteføljen, slik den foreligger per 31.12.2015. Avkastningskrav og markedsleie er de to parametrene som er av størst betydning for verdifastsettelsen. Hvis avkastningskravet øker med 0,25 prosentpoeng, reduseres total eiendomsverdi med 286,9 millioner kroner. Hvis markedsleien reduseres med 10 prosent, reduseres total eiendomsverdi med 590,6 millioner kroner.

Følgende parametre er lagt til grunn ved verdsettelsen pr 31.12 Beløp i NOK 1.000 2015

2014

Avkastningskrav (%)

5,9 %

6,2 %

Gjennomsnittlig markedsleie

1 746

1 695

Gjennomsnittlig kontraktsfestet leie

1 710

1 596

32 341

29 668

Gjennomsnittlig verdi per kvm.

Sensitivitetsanalyse Tall i MNOK

Markedsleie reduseres med 10 %

Markedsleie per 31.12.2015

Markedsleie øker med 10 %

Avkastningskrav øker med 0,25 %

5 742,9

6 308,4

6 873,9

Avkastningskrav 5,9 %

6 004,7

6 595,3

7 187,8

Avkastningskrav reduseres med 0,25 %

6 290,8

6 910,8

7 530,8

2015

2014

6 175 300

4 674 570

266 400

1 108 361

149 861

228 692

215 400

140 941

219 138

304 618

6 595 300

6 175 300

778 252

559 075

NOT E 3 I N VE ST E R I N G S E I E N D O M Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000

Balanseført verdi 01.01 Investering i nye eiendommer Investering i eksisterende eiendommer Salg av eiendommer Resultatført verdiendring Balanseført verdi 31.12

Akkumulert urealisert vediendring 31.12

Det foreligger ingen restriksjoner med hensyn til salg eller på bruk av inntekter og kontantstrømmer fra investerings eiendommer. Det er ingen lån med sikkerhet i investerings eiendommer i 2014 eller 2015. For eiendommen

Fyrstikkalléen 1 er det inngått en betinget avtale om salg. Betingelsen knytter seg til omregulering av eiendommen, og reguleringsplanen må være stadfestet innen 30. juni 2017 for at avtalen skal være bindende for partene.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

NOT E 4 VARI GE D R I F T S M I D L ER Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000 Varige driftsmidler

Inventar og kontor-maskiner 1 398

Anskaffelseskost 01.01. Tilgang

227

Avgang

Anskaffelseskost 31.12.

1 625

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

1 155

Balanseført verdi 31.12.

470

Årets avskrivninger

123

Forventet økonomisk levetid: 0-10 år Avskrivningsplan: Lineær

Det foreligger ingen restriksjoner på andre varige driftsmidler. Varige driftsmidler er ikke stilt som sikkerhet (pant) for konsernets låneforpliktelser.

NOT E 5 F I N AN SIEL L R I S I KO S T Y R I N G Konsernet er finansiert med egenkapital og lån fra sine to aksjonærer, som finansierer virksomheten. Konsernet har ingen finansielle derivater.

Renterisiko Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Det er ikke inngått rentebytteavtaler eller annen sikring for å redusere renterisikoen.

Styret har vedtatt en finansieringsstrategi for selskapet. Ledelsen foretar en årlig risikovurdering som inkluderer en vurdering av konsernets finansielle risiko.

5.2 Kredittrisiko Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere. Risiko for at leietakerne i dagens kontraktsportefølje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen.

De viktigste finansielle risiki konsernet er utsatt for er knyttet til markedsrisiko (eiendomsrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. 5.1 Markedsrisiko Prisrisiko Oslo Areal AS er eksponert for risiko knyttet til eiendoms markedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markedsleie, omsetningsbasert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til byggekostnader som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer for så å falle tilbake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendoms verdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yieldnivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn.

5.3 Likviditetsrisiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og internt lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige likviditetsbehov. Større investeringer vil finansieres ved opptrekk på det interne lån fra eierne, eventuelt ved ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne. Lånet fra eierne har en øvre ramme på MNOK 8 000. Långiver kan tidligst kreve lånet tilbakebetalt tre år etter closing, det vil si 3. november 2018. Låntaker kan fritt trekke opp på lånet eller tilbakebetale etter behov.

Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve: Beløp i NOK 1.000 2015

2014

29 670

36 022

845

722

28 826

35 301

Ubenyttet låne og trekkfasiliteter

4 934 703

590 000

Likviditetsreserve

4 963 529

625 301

2015

2014

Fordringer med forfall senere enn ett år

10 815

16 956

Sum

10 815

16 956

2015

2014

845

722

19 059

32 362

9 768

2 938

29 671

36 022

Kontanter og kontantekvivalenter - herav bundne midler Frie likvide midler

NOT E 6 FORDRI N G E R Langsiktige fordringer Beløp i NOK 1.000

NOT E 7 BAN K I N N S K U D D, T R EK K R ET T I G H ET E R Bankinnskudd Beløp i NOK 1.000

Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

NOT E 8 GJ E L D Lån og sikkerhetsstillelse til ledende personer, aksjeeiere mv. Beløp i NOK 1.000

Langsiktig gjeld

Kortsiktig gjeld

2015

2014

2015

2014

AMF Pensionsförsäkringar AB (aksjonær)

1 538 028

110 000

Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)*

1 538 062

3 430 542

110 000

92 000

3 076 090

3 430 542

220 000

92 000

Sum

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

I forbindelse med at AMF Pensionsförsäkringar AB ervervet 50 % av aksjene i Oslo Areal, ble Oslo Areals lån fra Gjensidige Forsikring ASA delt mellom de to eierne. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til en av partene sier det opp. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale tilbake etter behov. Långiver kan tidligst kreve lånet tilbakebetalt tre år etter closing, dvs 3. november

2018. Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet. * Inkludert i den langsiktige gjelden til Gjensidige Forsikring ASA er NOK 34 som gjelder kjøp av drifts tjenester og som er kortsiktig.

Annen kortsiktig gjeld Balansepostene annen kortsiktig gjeld er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1.000

2015

2014

16 329

11 064

Skyldig lønn

1 465

1 236

Annen gjeld

89 233

40 735

107 027

53 035

Leverandørgjeld

Sum annen kortsiktig gjeld

NOT E 9 AKSJ E K A P I TA L O G A KSJ O NÆ R I N FO R MASJO N Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.

Oversikt over de største aksjonærene 31.12.

Antall

Eierandel

Gjensidige Forskring ASA

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkringar AB

11 500 000

50,0 %

23 000 000

100,0 %

Totalt antall aksjer

NOT E 1 0 EGE N K A P I TA L Årets endring i egenkapital Beløp i NOK 1.000 Aksjekapital

Overkurs

Annen egenkapital

Sum

500 000

884 622

870 129

2 254 751

75 000

270 000

Årets resultat

417 097

Avsatt utbytte

-220 000

1 067 305

2 796 927

Egenkapital 01.01. Gjeldskonvertering 24. mars 2015

Utvidet resultat Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

345 000

NOT E 1 1 P E N SJ O N E R Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen omfatter per 31. desember 2015 10 ansatte. Ytelsesordningen ble lukket for nye

medlemmer i 2006 og har nå et medlem. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Selskapets pensjons ordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Beløp i NOK 1.000 2015

2014

6 194

4 423

397

363

129

181

-104

1 176

6 673

6 194

2015

2014

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

2 139

1 782

Nåverdi av fondsbasert ordning

4 534

4 412

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

6 673

6 194

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-3 716

-3 661

Netto pensjonsforpliktelse

2 957

2 533

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

2 957

2 533

2015

2014

3 660

3 039

Forventet avkastning på pensjonsmidlene

125

Aktuarielle gevinster og tap

-26

497

3 715

3 660

2015

2014

Årets pensjonsopptjening

397

363

Rentekostnad

129

181

Forventet avkastning på pensjonsmidler

-80

-125

Arbeidsgiveravgift

Pensjonskostnad

502

471

YTELSESORDNING: Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar Årets pensjonsopptjening Arbeidsgiveravgift av årets opptjening Rentekostnad Aktuarielle gevinster og tap Per 31. desember

BELØP INNREGNET I BALANSEN

VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar

Per 31. desember

PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

2015

2014

502

471

6 659

7 337

-78

-678

6 581

6 659

2015

2014

Diskonteringsrente

2,80 %

2,50 %

Forventet lønnsregulering

3,10 %

Forventet pensjonsregulering

1,90 %

Forventet G-regulering

3,10 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

2,80 %

2,50 %

Ikke relevant

K2013

Avtagende

14,10 %

KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET Lønnskostnader m.m

AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL Akkumulert beløp per 1. januar Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31. desember

AKTUARIELLE FORUTSETNINGER

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.

2015

2014

3,70 %

6,00 %

90,30 %

89,50 %

Derivater

3,70 %

3,10 %

Bank

2,30 %

1,40 %

100,00 %

PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner

Totale pensjonsmidler

NOT E 1 2 S K AT T Beløp i NOK 1.000 2015

2014

2 707 289

2 414 479

Pensjoner

2 409

2 833

Gevinst- og tapskonto

7 678

1 087

2 717 376

2 418 404

Fradragsbegrensning rentekostnader

-4 192

Underskudd til fremføring

-5

Grunnlag for utsatt skatt

2 717 376

2 418 400

Utsatt skatt

679 344

652 968

Utsatt skatt i balansen

679 344

652 968

2015

2014

497 059

495 164

-327

-509

Grunnlag for årets skattekostnad

496 732

494 655

Endring i midlertidige resultatforskjeller

-298 972

-745 301

Endring midlertidige forskjeller ved tilgang/ avgang datterselskap

-74 612

327 261

Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet

123 149

76 615

BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Anleggsmidler

Fordringer Netto midlertidige forskjeller

GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller

Anvendt avskåret rentefradrag

-4 192

Anvendt underskudd til fremføring

-5

+/÷ Mottatt/avgitt konsernbidrag

-22 000

118 952

54 615

Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

2015

2014

32 117

20 686

FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag Sum betalbar skatt

-5 940 32 117

14 746

Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats

80 724

201 231

Endring utsatt skatt ved tilgang/avgang

20 145

-88 360

-54 348

1 402

-6 860

Skattekostnad

80 040

120 758

Effektiv skattesats

16,10 %

24,39 %

2015

2014

Regnskapsmessig resultat før skattekostnad

497 059

495 164

Beregnet skatt 27%

134 206

133 694

Skattekostnad i resultatregnskapet

80 040

120 758

Differanse

-54 165

-12 936

-88

-137

1 402

-6 860

-54 348

-1 131

-5 939

-54 165

-12 936

2015

2014

Betalbar skatt i skattekostnaden

32 117

20 686

Skattevirkning av konsernbidrag

-5 940

32 117

14 746

Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Korrigering skatt tidligere år

AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD

Differansen består av følgende: 27% av permanente forskjeller Korrigering skatt tidligere år Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse

BETALBAR SKATT I BALANSEN

Betalbar skatt i balansen

NOT E 1 3 AN DRE D R I F T S KO S TN A D E R Beløp i NOK 1.000 2015

2014

18 045

15 979

Honorar utleiemegler

3 467

1 944

Markedsføring

1 796

1 255

Andre honorar/ annen forvaltning

18 612

15 417

Andre driftskostnader

3 822

3 213

123

174

45 863

37 980

FORVALTNINGSKOSTNADER Personalkostnad

Avskrivninger Sum

NOT E 1 4 P E RS ON A L KO S T N A D E R , A N TA L L A N SAT T E, G O DTGJØREL SER, LÅ N T IL A N SAT T E MM. Beløp i NOK 1.000 2015

2014

Lønn

13 831

12 169

Arbeidsgiveravgift

2 241

1 911

Pensjonskostnader (ytelse og innskuddsordning)

1 036

1 039

937

860

18 045

15 979

Daglig leder

Styret

Lønn/styrehonorar

1 887

407

Bonus

404

Arbeidsgiveravgift

358

158

PERSONALKOSTNADER

Andre ytelser Sum

YTELSER TIL LEDENDE PERSONER

Pensjonsutgifter Annen godtgjørelse

Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

ST Y RE H ON ORAR FO R 2 015 Susanne Munch Thore: Kr 113 158 som styremedlem i perioden 1.1 til 2.11.2015 og kr 41 667 som styreleder i perioden fra 3.11 til 31.12.2015 Reidar Stockfleth: Kr 135 925 som styremedlem i perioden 1.1 til 31.12.2015 Thomas Lindström: Kr 113 158 som styremedlem i perioden 1.1. til 2.11.2015

Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap: Tidligere styreleder Erik Ranberg (Gjensidige Forsikring ASA) i perioden 1.1 til 2.11.2015 Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) i perioden 3.11 til 31.12.2015 Styremedlem Peder Hasslev (AMF Pensionsförsäkring AB) i perioden 3.11 til 31.12.2015 Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB) i perioden 3.11 til 31.12.2015

2015

2014

Lovpålagt revisjon

494

680

Andre attestasjonstjenester

677

Bistand skatt

309

1 272

1 029

KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR

Bistand prosjekt MVA Sum godtjørelse til revisor

NOT E 1 5 T RAN SA KSJ O NE R M E D N Æ R S TÅ E N DE PA RT ER I oktober 2015 kjøpte Oslo Areal AS selskapene Grønland 34 AS og Stortorvet 13 AS for MNOK 260,1 fra Gjensidige Forsikring ASA. Kjøpene er gjennomført i forbindelse med AMF’s kjøp av 50 % av aksjene i Oslo Areal AS. Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 13, og mellomværende med nærstående parter er omtalt i note 8. 2015

2014

- Gjensidige Forskring ASA

788

1 039

Sum salg av forvaltningstjenester

788

1 039

- Gjensidige Forskring ASA

18 257

16 055

Sum utleie av lokaler

18 257

16 055

- Gjensidige Forskring ASA

226

266

Sum kjøp av tjenester

226

266

SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER: a) Salg av forvaltningstjenester

b) Utleie av lokaler

c) Kjøp av tjenester

Gjelder levering av diverse administrative tjenester. Alle avtaler med nærstående parter er inngått på armlengdes vilkår.

NOT E 1 6 S P E S IFI K ASJ O N AV F I NA NS I NN TE K TER O G FIN A N SKO ST N A D ER 2015

2014

1 346

1 359

Valuta gevinst

168

Andre finansinntekter

222

Sum finansinntekter

1 737

1 446

2015

2014

71 529

73 425

Annen finanskostnad

142

296

Sum finanskostnader

71 671

73 786

FINANSINNTEKTER Renteinntekter bank

FINANSKOSTNADER Renter konsern Valuta tap

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Oslo Areal AS2015 Årsregnskap Konsern

OSLO ARE AL AS RE S ULTAT REGN S K A P 01.01-3 1.12 Beløp i NOK 1.000 Note

2015

2014

9, 11

27 416

25 352

27 416

25 352

18 045

15 979

Avskrivning på driftsmidler

123

174

Annen driftskostnad

9 896

9 648

Sum driftskostnader

28 063

25 801

-647

-449

DRIFTSINNTEKTER Driftsinntekter Sum driftsinntekter

DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnad

Driftresultat

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

324 455

233 157

Finanskostnader

72 591

76 977

251 864

156 180

251 217

155 730

30 796

19 542

220 421

136 188

Netto finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat

ÅRSRESULTAT

OVERFØRINGER Avsatt til utbytte

3, 5

220 000

70 000

Avsatt konsernbidrag

3, 5

16 060

421

50 128

-220 421

-136 188

Overført til/ (fra) annen egenkapital Sum overføringer

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

OSLO ARE AL AS E IE N DE L E R P R 3 1.12 . Beløp i NOK 1.000 Beløp i NOK 1000

Note

2015

2014

470

366

470

366

ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Finansielle amleggsmidler Investeringer i datterselskap m.m

2 284 357

2 302 386

Lån til foretak i samme konsern

2 571 833

2 462 240

Sum finansielle anleggsmidler

4 856 190

4 764 626

Sum anleggsmidler

4 856 661

4 764 992

191 286

131 494

320

191 360

131 813

25 291

54 656

216 651

186 470

5 073 311

4 951 462

OMLØPSMIDLER Fordringer Fordringer på selskap i samme konsern

Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l. Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

OSLO ARE AL AS EG E N K AP ITAL O G GJ E L D P R . 3 1.12 Beløp i NOK 1.000 Note

2015

2014

5, 6

575 000

500 000

1 154 622

884 622

1 729 622

1 384 622

575

1 730 198

1 384 683

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

2 957

2 533

Utsatt skatt

1 459

1 023

4 416

3 557

3 076 091

3 445 656

3 076 091

3 445 656

744

689

27 474

8 442

1 536

1 257

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til selskap i samme konsern

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt

Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern

10 730

34 928

Avsatt utbytte

220 000

70 000

2 122

2 251

Sum kortsiktig gjeld

262 606

117 566

Sum gjeld

3 343 114

3 566 779

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

5 073 311

4 951 462

Annen kortsiktig gjeld

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

O S LO, 2 4 . FEB RUA R 20 1 6

Susanne Munch Thore l Styrets leder

Reidar Stockfleth l Styremedlem

Anders Kilanger l Styremedlem

Peder Hasslev l Styremedlem

Mats Efraimsson l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen l Administrerende direktør

OS LO ARE AL AS EG E N K AP ITAL O G GJ E L D P R . 3 1.12 Beløp i NOK 1.000 2015

2014

Ordinært resultat før skatt

251 217

155 731

Periodens betalte skatt

-8 442

-373

Ordinære avskrivninger

123

174

-73 476

2 731

-36

-43 840

Endring i varer, kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster

58 392

52 387

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

110 994

62 036

-227

-86

Innbetaling fra salg av datterselskaper og selskapsandeler

198 040

141 495

Investering i nye datterselskaper

-260 147

-1 164 822

KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER

Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler Nedskrivning av anleggsmidler

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler

Investering i eksisterende datterselskaper Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

38 540 -23 794

-1 023 413

Økning i langsiktig gjeld

-24 565

1 049 464

Utbetalinger av konsernbidrag

-22 000

-75 000

Utbetalinger av utbytte

-70 000

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-116 565

974 464

-29 365

13 086

Kontanter og bankinnskudd per 01.01

54 656

41 570

Kontanter og bankinnskudd per 31.12

25 291

54 656

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

Netto endring i likvider i året

REGNSKA PSP RIN SIPPER Oslo Areal AS følger regnskapsreglene for øvrige foretak og årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskaps loven og god regnskapsskikk. DR IF T S IN N T E KT E R Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt. Driftsinntektene inntektsføres når den er opptjent, normalt etter hvert som tjenesten er levert. DAT T E RS E L S K AP Datterselskaper er alle enheter der konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital. Datterselskapene vurderes etter kostmetoden. Mottatt utbytte og konsernbidrag inntektsføres i den grad utdelingen representerer avkastning som er oppstått i Oslo Areal AS sin eiertid. I motsatt fall føres utdelingen som reduksjon av kostpris. Aksjene i datterselskapene eies med tanke på å oppnå langsiktig avkastning fra leie inntekter. KL AS S IF IS E RIN G O G V U R D E R I N G AV BAL AN S E P OS T E R Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men ned skrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. FO RDRIN GE R Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. VARIGE DRIF T S M I D L E R Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. SEGM E N T RAP P O RTE R I NG Selskapets virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Osloområdet. Det

er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i områdene hvor selskapet har virksomhet. Selskapet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon. PEN SJO N ER Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelsesbasert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2006. Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultat regnskapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskapsmessig anses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjons kostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader. UT EN L A N DSK VA LUTA Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Konsernet har et mindre datterselskap i Danmark uten virksomhet som omregnes til valutakurs ved regnskapsårets slutt. SK AT T Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved ut gangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanse føres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nytte gjort. A KSJEK A PITA L Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen. KO N TA N T ST R ØMO PPST IL LIN G Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

Oslo Areal

Ă&#x2026;rsrapport 2015

Ă&#x2026;rsregnskap 2015

NOT E 1 DAT T E RSE L S K A P E R Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden. Beløp i NOK 1.000

Forretningskontor

Anskaffelsestidspunkt

Eier-/ stemmeandel

Egenkapital siste år (100 %)

Resultat siste år (100 %)

Balanseført verdi

Nedre Vollgate 11 AS

Oslo

23.12.04

100 %

122 845

4 357

170 046

Christian Kroghs Gate 2 AS

Oslo

23.12.04

100 %

24 320

5 540

30 498

Schweigaards gate 6 14 AS

Oslo

30.12.04

100 %

64 870

15 930

37 415

Strømsveien 195197 AS

Oslo

02.02.05

100 %

25 905

3 416

20 451

Grensesvingen 7 I AS

Oslo

02.02.05

100 %

276 519

22 396

277 199

Sørkedalsveien 6 AS

Oslo

02.02.05

100 %

92 308

22 194

167 488

Karenlyst Alle 7 AS

Oslo

02.02.05

100 %

17 355

7 913

120 689

Vollsveien 2 A og B AS*

Oslo

02.02.05

100 %

37 218

3 776

128 358

Grensesvingen 7 ANS

Oslo

02.02.05

100 %

Strømsveien 195/197 ANS

Oslo

02.02.05

100 %

Philip Pedersensvei 20 AS

Oslo

15.03.05

100 %

48 047

13 674

50 256

Karenslyst Allè 8A og B AS

Oslo

15.03.05

100 %

38 595

7 089

40 498

Oslo Areal Deltaker AS

Oslo

01.01.06

100 %

799

Kanalpiren AS

Oslo

10.02.10

100 %

41 175

17 581

44 922

København

08.07.10

100 %

1 097

128

930

Løkketangen 2 14 B AS

Oslo

30.04.12

100 %

121 666

965

117 428

Tordenskioldsgate 6 AS

Oslo

30.06.12

100 %

45 287

7 127

215 265

Hovfaret 13 ANS

Oslo

30.06.12

100 %

44 714

6 943

83 376

Nye Fyrstikkalléen 3 AS

Oslo

31.01.13

100 %

60 940

1 495

KS Fyrstikkalléen 1

Oslo

31.01.13

100 %

51 524

1 296

Nye Fyrstikkalléen 1 KS

Oslo

19.11.14

100 %

52 716

2 974

47 460

AS Storgaten 51

Oslo

15.01.14

100 %

13 552

10 676

188 450

Tullinsgate 2 Eiendom AS*

Oslo

30.09.14

100 %

155 663

2 809

207 580

Tullinsgate 2 Eiendom ANS

Oslo

30.09.14

100 %

Pilestredet 33 AS

Oslo

01.12.14

100 %

250 225

5 677

249 516

Grønland 34 AS

Drammen

23.10.15

100 %

47 720

540

47 200

Stortorvet 1-3 AS

Fredrikstad

23.10.15

100 %

37 991

-484

38 484

Datterselskap

Krumtappen 2 AS

Balanseført verdi 31.12.

2 284 356

*Aksjer i Tullinsgate 2 AS er i løpet av 2015 nedskrevet med MNOK 8,6. Tidligere års nedskrivninger på aksjer i Vollsveien 2A og B AS er reversert med MNOK 8,6.

34 AS og Stortorvet 13 AS fra Gjensidige Forsikring ASA. Kjøpene er gjennomført i forbindelse med AMF's kjøp av 50 % av aksjene i Oslo Areal AS.

Kjøp og salg I oktober 2015 kjøpte Oslo Areal AS selskapene Grønland

Nye Fyrstikkalléen 3 AS ble i mai solgt. Salget medførte en gevinst for Oslo Areal AS på MNOK 73,5.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

NOT E 2 VARIGE D R I F TS M I D L E R Beløp i NOK 1.000 Varige driftsmidler

Inventar og kontor-maskiner 1 398

Anskaffelseskost 01.01. Tilgang

227

Avgang

Anskaffelseskost 31.12.

1 625

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

1 155

Balanseført verdi 31.12.

470

Årets avskrivninger

123

Forventet økonomisk levetid: 0-10 år Avskrivningsplan: Lineær

NOT E 3 FORDRIN G E R O G GJ E L D, M E L LO M VÆREN D E MED A KSJO N Æ R O G NÆ RS TÅE N DE PA RTE R Det er inngått låneavtaler med alle datterselskap av Oslo Areal AS. Lånene forfaller i sin helhet 30.11.2018. Lånene er begrenset oppad til spesifikke lånerammer per selskap og renteberegnes løpende.

Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til en av partene sier det opp. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale tilbake etter behov. Långiver kan tidligst kreve lånet tilbakebetalt tre år etter closing, dvs 3. november 2018. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.

I forbindelse med at AMF Pensionsförsäkringar AB ervervet 50 % av aksjene i Oslo Areal, ble Oslo Areals lån fra Gjensidige Forsikring ASA delt mellom de to eierne.

Beløp i NOK 1.000 2015

2014

Lån til foretak i samme konsern

2 571 833

2 462 240

Sum

2 571 833

2 462 240

2015

2014

1 135

1 842

71 110

51 435

119 041

78 217

191 286

131 494

FORDRINGER MED FORFALL SENERE ENN ETT ÅR

KORTSIKTIGE FORDRINGER Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt utbytte) Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt konsernbidrag) Sum kortsiktige fordringer

2015

2014

LANGSIKTIG GJELD Gjeld til selskap i samme konsern (datterselskap)

15 114

"Gjeld til AMF Pensionsförsäkringar AB (aksjonær)

1 538 028

Gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)*

1 538 062

3 430 542

3 076 090

3 430 542

Sum

* Inkludert i den langsiktige gjelden til Gjensidige Forsikring ASA er NOK 34 som gjelder kjøp av driftstjenester og som er kortsiktig.

2015

2014

10 730

12 928

Kortsiktig gjeld AMF Pensionsförsäkringar AB (utbytte)

110 000

Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (utbytte)

110 000

70 000

22 000

230 730

104 928

2015

2014

845

722

16 938

51 728

7 508

2 206

25 291

54 656

KORTSIKTIG GJELD Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern (avgitt konsernbidrag til døtre)

Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (konsernbidrag) Sum kortsiktige fordringer

NOT E 4 BAN K IN NS K U D D, T R E K K R E T T I G HE TER Beløp i NOK 1.000

BANKINNSKUDD Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontantbeholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

NOT E 5 EGE N K A P I TA L Beløp i NOK 1.000

Aksjekapital

Overkurs

Annen innskutt egenkapital

500 000

884 622

75 000

270 000

Annen egenkapital

Sum

1 384 684

ÅRETS ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital 01.01. Gjeldskonvertering 24. mars 2015

345 000

Estimatavvik pensjon, ført dir. i egenkapital

Kostnad av bonusaksjer

Årets resultat

220 421

Avsatt utbytte

-220 000

575 000

1 154 622

478

1 730 198

Egenkapital 31.12.

NOT E 6 AKSJ E K A P I TA L O G A KSJ O NÆ R I N FO R MASJO N Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill. aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.

Antall

Eierandel

Gjensidige Forskring ASA

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkringar AB

11 500 000

50,0 %

23 000 000

100,0 %

AKSJONÆRER PER 31.12.

Totalt antall aksjer

NOT E 7 P E N SJ O N E R Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen omfatter per 31. desember 2015 10 ansatte. Ytelsesordningen ble lukket for

nye medlemmer i 2006 og har nå et medlem. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Beløp i NOK 1.000 2015

2014

6 194

4 423

397

363

129

181

-104

1 176

6 673

6 194

2015

2014

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

2 139

1 782

Nåverdi av fondsbasert ordning

4 534

4 412

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

6 673

6 194

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-3 716

-3 661

Netto pensjonsforpliktelse

2 957

2 533

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

2 957

2 533

2015

2014

3 660

3 039

Forventet avkastning på pensjonsmidlene

125

Aktuarielle gevinster og tap

-26

497

3 715

3 660

2015

2014

Årets pensjonsopptjening

397

363

Rentekostnad

129

181

Forventet avkastning på pensjonsmidler

-80

-125

Arbeidsgiveravgift

Pensjonskostnad

502

471

YTELSESORDNING: Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar Årets pensjonsopptjening Arbeidsgiveravgift av årets opptjening Rentekostnad Aktuarielle gevinster og tap Per 31. desember

BELØP INNREGNET I BALANSEN

VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar

Per 31. desember

PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

2015

2014

502

471

6 659

7 337

-78

-678

6 581

6 659

2015

2014

Diskonteringsrente

2,80 %

2,50 %

Forventet lønnsregulering

3,10 %

Forventet pensjonsregulering

1,90 %

Forventet G-regulering

3,10 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

2,80 %

2,50 %

Ikke relevant

K2013

Avtagende

14,10 %

KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET Lønnskostnader m.m

AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL Akkumulert beløp per 1. januar Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31. desember

AKTUARIELLE FORUTSETNINGER

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.

2015

2014

3,70 %

6,00 %

90,30 %

89,50 %

Derivater

3,70 %

3,10 %

Bank

2,30 %

1,40 %

100,00 %

PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner

Totale pensjonsmidler

NOT E 8 S KAT T Beløp i NOK 1.000 2015

2014

2 409

2 833

768

960

Netto midlertidige forskjeller

3 223

3 829

Andeler i deltakerlignede selskaper

2 613

-40

Grunnlag for utsatt skatt

5 836

3 789

Utsatt skatt

1 459

1 023

Utsatt skatt i balansen

1 459

1 023

2015

2014

251 217

155 730

-139 337

-87 729

111 880

68 001

606

-1 808

Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet

112 486

66 193

+/÷ Mottatt/avgitt konsernbidrag

-10 730

-34 928

Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

101 755

31 265

BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto

Beløp i NOK 1.000

GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

Beløp i NOK 1.000 2015

2014

Betalbar skatt på årets resultat

30 371

17 872

Sum betalbar skatt

30 371

17 872

Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats

553

2 143

Endring i utsatt skatt pensjon ført mot egenkapital

-21

183

For mye, for lite avsatt i fjor

Tilgang utsatt skatt ved fusjon

-657

-117

Skattekostnad

30 796

19 542

Effektiv skattesats

12,26 %

12,55 %

2015

2014

Regnskapsmessig resultat før skattekostnad

251 217

155 730

Beregnet skatt 27 %

67 829

42 047

Skattekostnad i resultatregnskapet

30 796

19 542

-37 032

-22 505

-37 621

-23 687

Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

-117

Andre forskjeller

695

1 182

FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN

Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD

Differanse Differansen består av følgende: 27 % av permanente forskjeller

Korreksjon skattekostnad 2014 Sum forklart differanse

9 -37 032

-22 505

2015

2014

Betalbar skatt i skattekostnaden

30 371

17 872

Skattevirkning av konsernbidrag

-2 897

-9 430

Betalbar skatt i balansen

27 474

8 442

Beløp i NOK 1.000

BETALBAR SKATT I BALANSEN

NOT E 9 DRIF T S I NN TE K TE R I driftsinntektene inngår honorarer for salg av forvaltningstjenester til Gjensidige Forsikring ASA fram til 31.10.2015, samt salg av forvaltningstjenester til datterselskaper.

Beløp i NOK 1.000 2015

2014

Annen driftsinntekt

27 416

25 352

Sum

27 416

25 352

2015

2014

27 260

25 079

156

273

27 416

25 352

2015

2014

Norge

27 416

25 352

Sum

27 416

25 352

Beløp i NOK 1.000

FORDELING PÅ VIRKSOMHETSOMRÅDER Forvaltningstjenester Annet Sum

GEOGRAFISK FORDELING

NOT E 1 0 P E RS ONA L KO S T N A D E R , A N TA L L A N SAT T E, G O DTGJØREL SER, LÅ N T IL A N SAT T E MM. Beløp i NOK 1.000 2015

2014

13 423

11 773

407

396

Arbeidsgiveravgift

2 241

1 911

Pensjonskostnader (ytelse og innskudd)

1 036

1 039

937

861

18 045

15 979

PERSONALKOSTNADER Lønn Styrehonorar

Andre ytelser Sum personalkostnader

Selskapet har sysselsatt 9,6 årsverk i regnskapsåret.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

Beløp i NOK 1.000 Daglig leder

Styret

Lønn/styrehonorar

1 887

407

Bonus

404

Arbeidsgiveravgift

358

158

YTELSER TIL LEDENDE PERSONER

Pensjonsutgifter Annen godtgjørelse

STY RE H ON ORAR FO R 2 015 Susanne Munch Thore: Kr 113 158 som styremedlem i perioden 1.1 til 2.11.2015 og kr 41 667 som styreleder i perioden fra 3.11 til 31.12.2015 Reidar Stockfleth: Kr 135 925 som styremedlem i perioden 1.1 til 31.12.2015 Thomas Lindström: Kr 113 158 som styremedlem i perioden 1.1. til 2.11.2015

Beløp i NOK 1.000 2015

2014

Lovpålagt revisjon

192

236

Andre attestasjonstjenester

337

Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer)

Annen bistand

204

673

526

KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR*

Sum godtjørelse til revisor

*inngår i annen driftskostnad. Beløpene er inkl. andel mva.

NOT E 1 1 T RAN SA KSJ O N E R M E D NÆ R S TÅ E N DE PA RT ER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 12, og mellomværende med konsernselskaper er omtalt i note 3. Beløp i NOK 1.000 2015

2014

26 628

24 039

788

1 039

27 416

25 078

- Gjensidige Forskring ASA

226

266

Sum salg av tjenester

226

266

SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER a) Salg av tjenester - Datterselskaper - Gjensidige Forskring ASA Sum salg av tjenester

b) Kjøp av tjenester:

c) Kjøp av selskap/eiendommer fra - Gjensidige Forsikring ASA

260 147

Sum kjøp av eiendommer/selskap

260 147

I oktober 2015 kjøpte Oslo Areal AS selskapene Grønland 34 AS og Stortorvet 13 AS fra Gjensidige Forsikring ASA. Kjøpene ble gjennomført i forbindelse med AMF’s kjøp av 50 % av aksjene i Oslo Areal AS.

Oslo Areal

Årsrapport 2015

Årsregnskap 2015

NOT E 1 2 S P E S IFI K ASJ O N AV F IN AN S IN N T E K TE R O G F I NA NS KO S TN A D E R Beløp i NOK 1.000 2015

2014

Utbytte og konsernbidrag fra datterselskap

190 151

125 275

Gevinst ved salg av datterselskap

73 476

168

563

43 840

Renteinntekt fra døtre

59 385

62 267

Andre finansinntekter

1 239

1 212

Sum finansinntekter

324 455

233 157

2015

2014

Tap ved salg av datterselskaper

2 731

Realisert valutatap investering utenlandsk selskap

628

968

73 574

71 529

Andre finanskostnader

Sum finanskostnader

72 591

76 977

FINANSINNTEKTER

Realisert agio/ valutaterminkontakter Reversering nedskrivning av fin.eiendeler

Beløp i NOK 1.000

FINANSKOSTNADER

Rentekostnad til døtre Rentekostnad til aksjonærer

O S LO A REA L AS Karenslyst allé 8, Postboks 533 Skøyen, 0214 Oslo, Norge post@osloareal.no

O S LOA REA L.N O