Oslo Areal Årsrapport 2019

Page 1

Ă…rsrapport 2019



Innhold Nøkkeltall .......................................................  04 Klar for nye krafttak .......................................  06 Året 2019 .......................................................  10 Strategien er klar: Miljø og bærekraft ........  12 I utviklingens tegn ........................................  14 Trygg Trafikk i Tullins gate 2: Best i verden på trafikksikkerhet .................  18 Galleri Oslo: Full fart på Galleriet ...............  20 Garasjekunst på Lysaker ..............................  22 Ny kundeportal på plass .............................  26 Svært lav ledighet i porteføljen: Fullt hus i flere ­eiendommer .......................  28 Medieoppmerksomhet 2019 .....................  32 Ansatte ...........................................................  36 Ledergruppen ...............................................  40 Styret ..............................................................  42 Årsberetning 2019 .......................................  43 Årsregnskap 2019 – Konsern ......................  46 Regnskapsprinsipper ...................................  50 Noter – Konsern ............................................  54 Årsregnskap 2019 – Oslo Areal AS ............  64 Regnskapsprinsipper ...................................  68 Noter – Oslo Areal AS ..................................  70 Revisors beretning ........................................  79


04

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Nøkkeltall

19

eiendommer

10,3

mrd. eiendomsverdi

265 600 kvadratmeter

492 mill. leieinntekter


05

79 ktu

13 ansatte


06

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Administrerende direktør

Klar for nye krafttak 2019 var et år i byutviklingens og bærekraftens tegn for Oslo ­Areal. Vi konkretiserte våre mål for bærekraft og hadde ­fokus på medvirkning. Året var også preget av solid utvikling i våre ­prosjekter og særdeles lav ledighet i porteføljen.

Dette ble året da etterspørselen etter nærings­ lokaler fortsatte å stige og ledigheten falt, men denne veksten forventes å avta i 2020. Vi videreutviklet og tilpasset våre eiendommer til dagens og morgendagens brukere gjennom fokus på fleksibilitet, dialog og samarbeid. Mennesker i fokus Det er lett å grave seg ned i matriser, prosjekt­ beskrivelser og materialvalg når vi rehabiliterer, utvikler eller tilpasser bygg. Dette er viktig for å være en god gjennomfører og å opprettholde omdømme som en utleier å stole på. Men vår virksomhet handler faktisk mest om mennesker. Jeg er derfor stolt av at mine kollegaer i 2019 har bidratt til en rekke prosjekter som gjør Oslo til en enda bedre by å arbeide, leve og bo i! Bærekraftig ansvar Begrepet bærekraft er ikke et moteord og noe vi bruker som alibi. Bærekraftig utvikling skal gjennom­syre alt Oslo Areal gjør. Derfor ­konkretiserte vi våre egne mål i Strategi for miljø og bærekraft. Med utgangspunkt i fem av FNs bærekraftsmål tar vi samfunnsansvar, og gjennom klare og uttalte målsettinger skal vi bidra til både økonomisk, miljømessig og sosial bærekraft som tar vare på mennesker, miljø og natur. Ingen kan gjøre alt, men alle kan gjøre noe! Brukerne involveres Medvirkning er en hjørnestein i god byutvikling, og krever ikke bare samarbeid internt i hver enkelt bedrift, men også et samarbeid på tvers av selskaper, fagområder og ekspertise. Oslo Metropolitan Area (som Oslo Areal er medlem av) har i løpet av året gjennomført en rekke kafé­ dialoger der utviklere, politiske premiss­givere, innbyggere og bedriftseiere kom sammen for å drive stedsutvikling. Når stedets identitet og menneskers behov er i fokus før et prosjekt er

i gang, øker sjansen for økt eierskap, tillit og engasjement hos brukerne av bygg og byrom. En rekordlav ledighet Oslo Areal avsluttet året med en særdeles lav l­edighet i porteføljen. Pilestredet 33, Nedre ­Vollgate 11 og vår andel av Galleri Oslo er fullt utleid. Det er selvsagt ekstra hyggelig når morgen­ dagens brukere og influensere inntar byggene våre, eksempelvis studenter i Nedre Vollgate 11 og innovasjonsbevisste selskaper i Pilestredet 33. Maksimal forvaltning Oslo Areal har stort kundefokus og skal l­evere ledende forvaltning av sine eiendommer. En ny kundeportal ble rullet ut på alle våre ­eiendommer i 2019. Kundeportalen som er en del av samarbeids­avtalen med Newsec Basale, skal gi kundene bedre trygghet og service når de tar kontakt. Kundetilfredshet er basert på gode relasjoner, og portalen skal bidra til å gjøre Oslo Areal godt rustet til å være en kundeorientert og serviceinnstilt utleier også i fremtiden. Vi bretter opp ermene Vi lar elever slippe til med gatekunst i garasje­ anlegg, dyrker honning på taket i ­Strandveien, bruker Galleri Oslo som utstillingsvindu for fotokunst og legger til rette for mer aktivitet for barn og unge som ikke passer inn i en firkantet bås. Dette er eksempler på hvordan vi legger til rette for aktiv bruk av våre eiendommer. Større mangfold i hverdagen skaper bedre miljø for brukerne av byggene våre. Dette samfunns­ ansvaret tar vi med oss når vi nå bretter opp ermene og gyver løs på et nytt, spennende tiår.

Mona Ingebrigtsen, ­ Administrerende ­direktør.


07

«Samarbeid skaper bedre ­arbeidsplasser, bedre nabolag og som en konsekvens – bedre byer.»

Etterskrift 1. april 2020 Siden styret godkjente årsregnskapet 13. ­februar 2020 er situasjonen for næringslivet i Norge (og verden) endret dramatisk i tråd med tiltak for å bekjempe Koronaepidemien (Covid-19). Norske myndigheter har iverksatt sterke begrensninger på bl.a. service – og handelsnæringen, og flere typer virksomheter er direkte berørt av nedstengning. Andre, som Oslo Areal, blir også berørt, om enn ­indirekte.

Myndighetene har også iverksatt tiltak for å avhjelpe næringslivet og arbeider med ytterligere kompensasjonsordninger, herunder dekning av leieutgifter for utsatte bedrifter. Da generalforsamlingen vedtok års­regnskapet (31. mars 2020) var vurderingen at kun en begrenset andel av Oslo Areals leieinntekter er risikoutsatt. Dersom epidemien og tiltakene blir langvarige, kan det påvirke markedsverdien på eiendommene.



Vi skal ­alltid oppleves som solide og ­engasjerte samarbeids­­ partnere og ­utleiere.


10

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Året 2019

Q1

Hva vil det ­egentlig si å jobbe i ­eiendoms­bransjen? Senter for eiendoms­ fag har laget en film for å tiltrekke talenter til bransjen vår. Den er et ledd i kunnskaps­ kampanjen om bransjens egenart og karrieremuligheter. Vi i Oslo Areal støtter kampanjen – og kan i tillegg bekrefte at det er gøy å jobbe med eiendom!

Q2

Oslo Areal selger på Lysaker Oslo Areal selger eiendommen Philip Pedersens vei 20 på Lysaker. Kjøper er Clarksons Platou Real Estate sitt fond: Oslo ­Opportunity. Eiendommen er på cirka 10 000 m2. Salget er et ledd i en aktiv portefølje­ strategi.

Bier på taket i Strandveien Oslo Areal har i samarbeid med birøkter ­Alexander Heier Du Rietz etablert bikuber på taket av Strandveien 4–8 på Lysaker. Det er forventet at biene vil produsere mellom 50–80 kilo honning i løpet av året, og bidra til pollinering i nærområdet.

Åpning av Epicenter Oslo Den offisielle ­åpningen av ­Epicenter Oslo blir markert med mange interessante foredrag, digital safari og ikke minst en vellykket åpningsfest.

KR

Q1

Q2

Q2

Q2 Q1

Oslo Areal forsterker laget med Anette Dammann. Anette begynner som økonomisjef hos oss i januar.

Q1

Fisketur i Ålesund for å markere ny avtale med vår forvalter – Newsec Basale

Oslo Areal fortsetter å forsterke laget Kåre Hinna begynner som prosjektsjef i april, og Øyvind Sanden Seier begynner som ­teknisk sjef i juni.

Anbefaler å gå videre med ­«Soulside» Evalueringskomiteen for nye Galleri Oslo anbefaler arkitekt­ kontoret A-Labs forslag «Soulside» hvis Galleri Oslo skal rives.


11

Q3

Q4

Fullt utleid i ­Pilestredet 33 Oslo Areal har gjennom­­ført en ­omfattende rehabili­tering av ­Pilestredet 33. Nå har IT-­konsernet Visolit signert kontrakt for topp­etasjene. Bygget er dermed fullt utleid.

Q4

Dagens Galleri Oslo er et velfungerende kontorbygg – og er nå fullt utleid!

KR

Oslo Areal er vertskap for Ung i Næringseiendom Vi hadde gleden av å være vertskap for Ung i Næringseiendom på Epicenter Oslo. Topp stemning, insektssnop og gode innlegg – dette var en inspirerende kveld!

Oslo Areal på Arendalsuka Foto: Visit Norway

Økt gateliv i Nedre Vollgate 11 Høsten 2020 flytter Høgskolen Kristiania inn i lokalene våre i Nedre Vollgate 11. Lokalene består av tre auditorier med plass til over 400 studenter, og vi starter ­om­byggingen i Q1 2020. ­Kontrakten er på 11 år med mulighet for forlengelse. Høgskolen Kristiania tilbyr utdanning blant annet innenfor områdene PR, media, ­kommunikasjon, ­design og scenekunst, og vi ønsker alle ­kreative krefter velkommen.

KR

Q3

Q4

Q3

Innhøsting av ­honning Nå høster vi honning fra bikubene våre på taket på ­Strandveien 4–8 på Lysaker. Produksjonen har gått over alle forvent­ ninger. Ikke mindre enn 100 kilo honning er produsert siden april. Nå ser vi frem til å smake på det endelige produktet.

Q4

Q3

Oslo Areal på ­teamtur til Madrid

Samarbeid ved Akerselva Grunneierforum Nedre Akerselva er et godt eksempel på hvordan vi kan skape bedre n ­ abolag og bedre byer ­gjennom samarbeid og ­dialog. Sammen med blant andre Entra, Eiendomsspar, KLP og Bane NOR er vi med på visjonen om et pulserende og trygt bygulv.

Q4

Julelunsj 2019 Årets julelunsj er av det spesielle slaget, da vi feirer 15 år i 2019! Vi samler samarbeidspartnere, ansatte og bransje­ kollegaer til et par timer med faglig og kulinarisk påfyll på Epicenter Oslo. Årets foredragsholder, Christine Spiten, er definitivt en å holde øye med i årene som kommer!


12

Årsrapport 2019, Oslo Areal

Strategien er klar:

Miljø og bærekraft Årets kanskje viktigste oppdrag var å utforme og konkretisere vår visjon og våre målsettinger for økonomisk, sosial og miljø­ messig bærekraft. Dokumentet Strategi for miljø og bærekraft er Oslo Areals styringsdokument for hele virksomheten.


13

Alle fem bærekraftsmålene er relevante for eiendomssektoren, og valget baseres på at Oslo Areal fortsatt skal være en aktør som bidrar til innova­sjon og gunstige energi- og miljøløsninger i vår bransje. Støtter sektorens satsing Som en del av landets største næring er det naturlig å være tilsluttet De 10 straks­tiltakene i Eiendomssektorens veikart mot 2050, u ­ tarbeidet av Norsk Eiendom og Grønn B ­ yggallianse. Vi er også sertifisert for ­Miljøfyrtårn, og har signert på Bygg 21, som blant annet skal bidra til at vi har rett ­kompetanse i alle ledd når det gjelder miljø og bærekraft i alle våre prosjekter. Samarbeid er roten til alt godt, og det er viktig at bransjen vår står sammen og trekker i samme retning for å bidra til de store endringene som må til, både nå og i fremtiden. Sentralt og tilrettelagt I tråd med vår porteføljestrategi, har vi de fleste av eiendommene våre sentrert rundt kollektiv­ knutepunkter. Vi huser mange arbeidsplasser og tar ansvar med å tilrettelegge for at våre kunder enkelt skal kunne gå, sykle og bruke kollektivtransport på alvor. Mange av våre eien­ dommer ligger svært sentralt i Oslo, noe som gjør det ekstra viktig med sosiokulturelle tiltak i samarbeid med byens befolkning. Gode byrom anser vi som en måte å skape trygge byrom for alle på, ikke bare sikkerhet for noen få.

Oslo Areal er opptatt av å ta samfunnsansvar for både dagens og morgen­dagens brukere av våre bygg. Vi skal alltid ta valg som vi og våre etterkommere kan leve godt med, og da må vi ha en gjennomtenkt strategi og tydelige mål. FNs 17 bærekraftsmål er en god grunnmur for en slik strategi. Ny strategi setter fokus Teknisk sjef Øyvind Sanden Seier var ansvarlig for utformingen av vår nye Strategi for miljø og bærekraft i tett samarbeid med kollegaer og ledergruppen. Vi valgte ut fem av de 17 bærekraftsmålene til FN som vi ønsker å ha spesielt fokus på; 7: Ren energi for alle 8: Anstendig arbeid og økonomisk vekst 11: Bærekraftige byer og samfunn 12: Ansvarlig forbruk og produksjon 13: Stoppe klimaendringene

Fra ord til handling En viktig del av arbeidet for en mer bære­kraftig og energieffektiv drift er å synliggjøre hvilke klimagass­utslipp virksomheten vår påvirker. Vi gjør årlige klimagassberegninger av porte­føljen, og har konkrete fremtidsmål for blant annet sorterings­ grad og energiforbruk i våre ­eiendommer. Vi er på god vei til å gjøre fagre ord om m ­ iljø og bærekraft om til aktive tiltak. Og visjonen er ikke til å misforstå: Sosiale, ø ­ konomiske og miljø­messige bærekraftstiltak er ikke en lenger noe for skrive­ bordsskuffen. Det er en nødvendighet for å skape bedre eiendommer, bedre nabolag, bedre byer og dermed et bedre samfunn.


14

Årsrapport 2019, Oslo Areal

I utviklingens tegn Når stedets identitet og menneskenes behov er i fokus før et prosjekt settes i gang, øker sjansen for økt eierskap, tillit og e ­ ngasjement hos brukerne. Derfor blir sosiokulturelle ­stedsanalyser og medvirkningsprosesser stadig viktigere.

Året var preget av transformasjon og utvikling av eksisterende eiendommer. Vår portefølje består av eiendommer nær kollektivknute­ punkter, og er en del av endringer i hele ­bydeler. Å regulere eiendom i Oslo handler om samarbeid på tvers med flere aktører, for å utvikle gode byområder. Politiske svingninger, medvirkning fra dem som skal bo og bruke eiendommene og nye klimahensyn gjør også at eiendomsutvikling nå er blitt en ­utfordrende, spennende og enda mer lærerik prosess, sier Jorunn Grøntveit, prosjekt- og utviklings­ direktør i Oslo Areal. Medvirkningsprosesser Utfordringen i medvirkningsprosesser er å få flest mulig til å bidra. Det er ofte små grupper som deltar, men det finnes gode, analytiske metoder som sikrer representativ involvering. I 2019 samarbeidet vi med LÈVA Urban Design og Aslaug Tveit om medvirkningsprosesser

og sosiokulturelle stedsanalyser på Helsfyr og i Christian Krohgs gate 2. Prosessene ga oss nyttig kunnskap om både planprosess, utvikling og resultat. Vi lærer mye om stedsutvikling ved å samarbeide med fagfolk og andre utviklere i slike prosesser. Ny energi ved Akerselva Oslo Areal sendte i 2019 inn et regulerings­ forslag for å utvikle Christian Krohgs gate 2 (en gammel kontoreiendom i et belastet område) til et nytt bygg med høyere utnyttelse og aktive funksjoner på gateplan. Vi vil knytte ­eiendommen til Akerselva og bidra til ­positiv utvikling for et område med store sosiale utfordringer. Eiendommen er på gul liste, og vernehensyn er en del av a ­ vveiningene. Her har vi høye miljø­ambisjoner, og skal ­Breeam-­sertifisere bygget. Det er laget en klima­gassanalyse som viser klimagass­ påvirkning av ulike utviklings­scenarier. Det er


15

gjort helhetlig vurdering av bærekraft der det sosiokulturelle løftes fram, blant annet ved at det gjøres en kartlegging av sosio­kulturelle ­forhold i området. Dette innsiktsarbeidet ­vurderer også prosjektets betydning i forhold til sine omgivelser og involverte myndigheter. Revitalisering på Helsfyr Vi samarbeider med Veidekke om å utvikle et område tett på kollektivknutepunktet Helsfyr. Oslo Areal planlegger et nytt kontorbygg ved siden av Grensesvingen 7, og bidrar gjennom disse planene til å realisere en ny strøksgate og vitalisering av området. Veidekke planlegger et boligfelt på området. Medvirkningsprosesser har vært med å legge premisser for utvikling. Prosjektet kan tidligst stå ferdig i 2022–23. Galleri Oslo i støpeskjeen De tre største eierne av Galleri Oslo gikk ­sammen om å invitere fem ulike arkitekt­

kontorer til å komme med forslag til utvikling av eiendommen til en ny, fremtidsrettet bydel hvis G ­ alleri Oslo rives. Evalueringskomiteens ­anbefaling var å forberede en regulerings­ prosess basert på forslaget fra A-lab. I forslaget utvikles eiendommen i vest med nye kontor­ bygg, mens det er foreslått hovedvekt av boliger i øst. Nytt grunneiersamarbeid Gjennom vårt medlemskap i Oslo Metropolitan Area (OMA) deltok vi på flere kafédialoger der utviklere, politiske premissgivere, innbyggere og bedriftseiere diskuterte stedsutvikling. ­Lysaker og Skøyen hadde egne kafédialoger, og det er nå etablert et grunneier­samarbeid for utvikling av områder der det pågår mye utvikling. Oslo Areal deltar i grunneier­ samarbeidet for nedre Akerselva i forbindelse med planene for Galleri Oslo og Christian Krohgs gate 2.


Vi i Oslo ­Areal er opptatt av å bruke ­fortiden til å bygge ­fremtiden. Vi tar vare på og ser fremover. Sammen.



18

Årsrapport 2019, Oslo Areal

Trygg Trafikk i Tullins gate 2:

Best i verden på trafikksikkerhet Norge er på verdenstoppen i trafikksikkerhet, og Trygg Trafikk er en viktig del av det forebyggende arbeidet som er årsaken til det.


19

«Vår visjon er null døde i ­trafikken»

Trygg Trafikk har i over 60 år vært en viktig pådriver når det gjelder trafikksikkerhet i Norge. Fra organisasjonen ble etablert i 1956, har de hatt flere lokaler. I 2016 flyttet de inn i Tullins gate 2, etter en prosess der blant annet beliggenhet var prioritert. Lokalene passer som hånd i hanske, ifølge direktør Jan Johansen. En fornøyd leietaker –Vi er fornøyd. Vi leide først deler av sjette ­etasje med opsjon på resten av etasjen når den ble ledig. Det skjedde i 2019, og igjen fikk vi være med og sette vår signatur på lokalene. Her har vi kort vei til samarbeid­ spartnere på Stortinget, offentlige etater og offentlig ­kommunikasjon. Rett over gaten har vi et flott hotell for konferanser, og når gård­ eier også følger opp med eget kantinetilbud, ­kontinuerlig oppgradering, solid vedlikehold og tar sikkerhet i lokaler på alvor, kan det ikke bli bedre for oss i Trygg Trafikk, sier Jan Johansen. Vil jage nullvisjonen Trygg Trafikk er en ideell, frittstående organisa­ sjon, og den eneste aktøren som utelukkende

har trafikksikkerhet som arbeidsområde. Målet er å bidra til at færrest mulig blir drept eller hardt skadd i trafikken. For å få til det må både kjørende og gående stimuleres til å oppføre seg ordentlig på veier og i gater. O ­ rganisa­sjonen sitter til bords med ­samarbeidspartnere på øverste offentlige hylle, og er en garantist for at visjonen om null omkomne i trafikken jages med stort og ­friskt engasjement. Høy trafikksikkerhet I 2019 døde like mange i trafikken som i 1947 selv om bilparken i dag er tretti ganger større, trafikkbildet langt mer komplekst og gods­ trafikken har eksplodert. Norge er verdens­ mester i trafikksikkerhet, 2019 er det første året uten at barn ble drept i trafikken. Men Trygg Trafikk hviler ikke på laurbærene. Ambisiøse mål skal følges opp det neste tiåret, arbeidet i fylkene skal fokuseres på samfunnsoppdraget rundt nullvisjonen, og den gigantiske trafikk­ veksten i byene må løses. Folkets pådriver i trafikksikkerhetsarbeid har brettet opp ­ermene, og er klar til å gyve løs på nye, viktige ­oppgaver!


20

Årsrapport 2019, Oslo Areal

Inger Munch Akerselven

1

Galleri Oslo:

Full fart på Galleriet 2019 var året da Galleri Oslo igjen var i fokus. Eierne ba fem arkitektkontorer utforske muligheter hvis Galleriet rives. ­Samtidig lever virksomheten i bygget i beste velgående.

Våren 2019 gjennomførte de tre største eierne, Oslo Areal AS, Akershus fylkeskommune og Linstow AS, et parallelloppdrag. Fem arkitekt­ kontorer leverte strålende forslag om hva som kan gjøres hvis Galleri Oslo – en gang Europas lengste handlegate med Oslos mest ­sentrale beliggenhet og byens viktigste kollektiv­ knutepunkt i kjelleren – skal rives. I 2019 startet en lang prosess som har som mål å skape morgen­dagens beste byliv på dette området.

best besøkte galleri. Oslo Areal og Galleri Oslo stilte i 2019 – i samarbeid med Bymuseet og KOM INN – ut bildene til Inger Munch (Edvards søster) som dokumenterer livet ved Akerselva. Det har også bidratt til nyutgivelsen av boken med bildene, utgitt i 1932. Presse­fotografenes Forbund stilte ut Årets bilde, og det ble dessuten vist lys­design av høy kvalitet i den 60 000 m2 store og 400 meter lange bygnings­ kroppen til Galleriet.

Knivskarp konkurranse Forslagene skulle være uavhengig av om ­Akerselva åpnes, hva som skjer med vei­systemet og om bussterminalen flyttes. I tillegg ble det lagt sterke føringer om miljømessig, økonomisk og sosial bærekraft. Å realisere potensial for byutvikling i området var selvsagt helt sentralt. Fem ulike arkitektkontorer deltok: MAD (Spire), SAAHA/LALAT ØYEN (GoOslo) TEAM NORDIC (Elvelangs), ARCASA (Flyt), og A-LAB (Soulside). A-LAB ble valgt av evalueringskomiteen.

Et levende og givende sted Parallelloppdraget er starten på en lang ­prosess om morgendagens beste byliv i ­området. Nå handler prosessen om at eierne samlet tar beslutning om å sette i gang regulerings­prosessen. Veien fra over­ordnet ­visjon til ­konkrete resultater er lang og ­kronglete. Fremtidens bygg vil sannsynligvis ikke reise seg før om ti år. Samtidig vil Oslo Areal sørge for at virksomheten skal leve i beste velgående i årene som kommer. Galleri Oslo skal fortsatt være ­levende og givende, og et utstillings­vindu for byen, mennesker og kunst så lenge det står. ­Visjonen for Galleri Oslos fremtid skal ikke ­forringe dagens bruk og fokus.

Byens best besøkte galleri Oslo Areals andel av Galleri Oslo er fullt utleid, og bygget lever opp til navnet sitt som Oslos


21


22

Årsrapport 2019, Oslo Areal

Garasjekunst på Lysaker

– Elevene GJØR faget i stedet for å lese! Et par garasjevegger, et kumlokk og noen liter maling er alt som skal til for at de får erfaring og praktisk kunnskap på et fagområde.


23

Et gulltilbud for mange elever som ønsker seg et mer praktisk rettet alternativ, kaller han det. Assisterende rektor Jørgen Thorp renner over av engasjement når han forteller om tilbudet til 80 elever mellom 14–16 år på Sollerustranda skole på Lysaker. Førti prosent av skoledagen er ­praktisk arbeid. Elevene lærer seg hva prosjekt­ rettet arbeid er, og ett av prosjektene dreier seg om garasjeveggene i Lundin-bygget på Lysaker.

Fargerik gatekunst Da Oslo Areal tok kontakt med skolen for å høre om de kunne være interessert i å ­samarbeide om å utsmykke et garasjeanlegg, var skolen umiddelbart begeistret. Kunstner Taric Hvidtsen Hindic hjalp til med gode råd, og elevene stortrivdes med arbeidet som strakte seg over et par uker høsten 2019. Resultatet har de all grunn til å være stolt av. Grå, kjedelige vegger har blitt forvandlet til fargerik gatekunst. I tillegg har elevene lært å administrere et slikt prosjekt. Fotokunst er neste Oslo Areal satser på at dette er starten på et langsiktig, produktivt samarbeid med skolen. Det er allerede utvidet til å gjelde Kristiania Høyskoles lokale i Nedre Voll gate 11. Mediegruppa har tatt bilder og video av lokalene, som skal strippes innvendig før rehabilitering igangsettes. Elevene skal følge og ­dokumentere prosjektet, og ta bilder når lokalene står ferdig sommeren 2020. ­Senere kan også nye prosjekter være aktuelt. ­Sollerudstranda har 9 praksisgrupper, som handler om alt fra sjøsikkerhet og motorsenter til løypekjøring i marka. Stor stas med gave For Oslo Areal handler samarbeidet med ­Sollerudstranda skole om at private ­bedrifter også har et samfunnsansvar å forvalte. På ­Lysaker har ­elevene fått innsikt i at offentlig og privat nærings­liv kan samarbeide om ­meningsfylte p ­ rosjekter. Oslo Areal ­overrasket også s­ kolen med en pengegave til jul, og elevrådet er selvfølgelig med på å bestemme hvordan p ­ engene skal brukes til elevenes beste.



Vi ønsker å være med på å sette ­agendaen både for morgen­ dagens kontor­ marked og for dagens ­leietakere.


26

Årsrapport 2019, Oslo Areal

«Bedre trygghet og økt service»


27

Ny kundeportal på plass I sommer kunne Oslo Areal ønske velkommen til en ny k­ undeportal på nettsiden. Den gir kundene bedre trygghet og økt ­service rundt sine henvendelser til selskapet.

Oslo Areal er svært opptatt av å levere ledende forvaltning av sine eiendommer, og den nye samarbeidsavtalen med Newsec Basale er sentral i så måte. Samarbeidspartneren står for all daglig drift av eiendommene, og kundeportalen er en viktig del av den servicen som kunder blir møtt med når de henvender seg til Oslo Areal, ifølge fungerende eiendoms­ direktør Per Espen Ramnefjell. Bedre kundeopplevelser –Kundenes henvendelser via portalen ­kommer direkte til Newsec Basales Servicesenter, og det gjør at vi har kontroll på alle kunde­henvendelser, både driftsrelaterte og andre spørsmål kundene måtte ha. Det sikrer et bedre vertskap og en bedre oppfølging fra Oslo ­Areals side, og vil skape bedre kunde­opplevelser for leietakere og samarbeids­partnere. Vil gi best mulig service Kundeportalen ble igangsatt i sommer, og er rullet ut på alle eiendommene. Portalen er et supplement til andre kommunikasjons­kanaler. Behov og preferanser hos kundene er alltid i endring, men trygghet for at henvendelser blir seriøst ivaretatt er vesentlig for Oslo Areal, og portalen er en garanti for nettopp dette. Alle involverte har fått full ­opplæring for å gi kunder best mulig service. Målet er økt tilfredshet Kundetilfredshet er basert på gode relasjoner, og Oslo Areal håper at kundeportalen skal gi kundenes tilfredshet et ytter­ ligere løft på kort og lang sikt. Stadig mer bruk av portalen og positive tilbakemeldinger understreker at den er et av flere virkemidler som vil bidra til at Oslo Areal også tiltrekker seg morgendagens kunder.


28

Årsrapport 2019, Oslo Areal

Svært lav ledighet i porteføljen:

Fullt hus i flere ­eiendommer Tre av våre eiendommer i hovedstaden var fullt utleid ved ­årsskiftet. Det handler om Pilestredet 33, Nedre Vollgate 11 og vår andel av Galleri Oslo.

2019 ble Pilestredet 33 sitt år. Det var året da toppetasjene ble utleid til suksessrike Visolit. Det ­gamle ­Shellbygget er revitalisert for frem­ tidens ­virksomhet, og skal bidra til å løfte en spennende del av byen, der det rager i været mellom Oslo Met i Pilestredet og forskjellige prosjekter på Tullinløkka, ifølge direktør for spesialprosjekter i Oslo Areal, Kjetil H. Krutnes. Innovasjon i Pilestredet –Vi ville ha en leietaker som matchet ­virksomheten i resten av Pilestredet 33. Derfor valgte vi å leie ut til Visolit på toppen av bygget. ­Epicenter Oslo har nå 9 000 av 14 000 m2 i ­bygget, og er et innovasjonshus som samler og utvikler forskjellige fagmiljøer ved å tilby kontorer, medlemsaktiviteter og eventer. ­Virksomheten i bygget preges nå av den ­innovative profilen Epicenter Oslo gav ­Pilestredet 33 fra første stund, sier Krutnes. Nytt liv i Nedre Vollgate Det var her Siv sa morna til Jens. Bankhallen i Nedre Vollgate 11 er opprinnelig en arv fra den gamle Hypotekerbanken på begynnelsen av 1900-tallet. Historien forteller om bokbad, valgvaker, konferanser og selskap av ymse slag i det som frem til nylig var Ballroom. Hele

400 studenter får plass i rehabiliterte lokaler når Høyskolen Kristiania flytter inn her høsten 2020. Det vil gi Festningskvartalene nytt liv, og ­stimulere til bruk av området dag og kveld, ifølge eiendomssjef Morten Lid i Oslo Areal. Ny campus i Kvadraturen Oslo Areal har inngått en 11-årsavtale med Stiftelsen Høyskolen Kristiania om utleie av totalt 1400 m2 inkludert tre store auditorier. Det største har plass til 325 studenter, og den historiske verdien i bygget blir ivaretatt i ­samarbeid med Byantikvaren. ­Høyskolen ­Kristiania er svært fornøyd med å få de ­historiske lokalene i Nedre Vollgate 11 som sin nye campus. Høy etterspørsel – lav ledighet Når vi dessuten vet at vår andel av Galleri Oslo er fullt utleid for første gang på 15 år, viser t­ allene at Oslo Areal gikk ut av 2019 med s­ ærdeles lav ledighet i porteføljen. For ­markedet generelt var 2019 preget av stigende etter­spørsel og fallende ledighet. Utleieprisene steg og veksten vil sannsynligvis dempes i 2020. Blant annet fordi leietakerne i økende grad velger arealeffektive løsninger.


29

«En særdeles lav ledighet i porteføljen ...»


Vi tar en ­aktiv rolle i ­organisasjoner, samarbeid og dialoger som er viktige for å bruke gode ­prosjekter til å skape en god og levende by.



32

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Medie­oppmerksomhet 2019

Parallelloppdraget med ­Galleri Oslo er naturlig nok det som har skapt størst medie­oppmerksomhet for oss i 2019. ­Imidlertid har vi være tilstede i ulike medier i forbindelse med markeds­ uttalelser, ­transak­sjoner, inngåtte leie­kontrakter og medvirknings­prosesser. Det er viktig for oss å være ­synlig på de arenaene vi del­ tar på, og 2019 var det året vi inntok ­sosiale ­medier. Det har gitt oss nye ­kanaler og nye muligheter for ­interaksjon med markedet. Her er noen ­høyde­punkter fra fjoråret:


33


34

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Medie­oppmerksomhet 2019


35


36

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Ansatte

MORTEN LID Eiendomssjef

KJETIL H. KRUTNES Direktør spesialprosjekter

BENEDICTE BÆRÅS Eiendomssjef

PER ESPEN RAMNEFJELL Økonomidirektør / Fungerende eiendomsdirektør

ØYVIND SANDEN SEIER Teknisk sjef

TORMOD SYVERTSEN Eiendomssjef


37

MONA INGEBRIGTSEN Administrerende direktør

KÅRE HINNA Prosjektsjef

CHRISTIAN GAMBORG Teknisk sjef

LINE GRAFF-SPONHEIM Administrasjonskoordinator

ANETTE DAMMANN Økonomisjef

JORUNN GRØNTVEIT Prosjekt- og utviklingsdirektør



Vi forsøker å ­bidra til at Oslo blir en enda bedre by å ­arbeide, leve og bo i.


40

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Ledergruppen

Fra venstre: Jorunn Grøntveit, Kjetil Krutnes, Per Espen Ramnefjell og Mona Ingebrigtsen


41


42

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Styret

Fra venstre: Anders Kilanger, Reidar Stockfleth, Pernilla Arnrud Melin, Susanne Munch Tore og Espen A. Pay


43

Årsberetning 2019 OM OSLO AREAL Oslo Areal AS er et miljøbevisst eiendoms­ selskap i vekst som leier ut kontoreiendommer nært kommunikasjons­knutepunkt i Oslo-området. ­Selskapet, med en eiendomsportefølje på ca 265 000 kvadratmeter, har sitt forretningskontor i Oslo. Oslo Areal er 50/50 eid av Gjensidige Forsikring ASA (Gjensidige) og AMF Pensionsförsäkring AB (AMF). Selskapets virksomhet er å eie, forvalte og utvikle Gjensidige og AMFs eiendomsinvesteringer i Norge. VIRKSOMHETEN I 2019 Eiendomsporteføljens verdi har økt fra MNOK 9 784,8 i slutten av 2018 til MNOK 10 343,5 i slutten av 2019. Økningen skyldes både investeringer i ­eksisterende eiendommer og en generell verdi­ økning. ­Eiendommen Phillip Pedersens vei 20 ble ­solgt i første kvartal. Investeringer i 2019 har vært opp­graderinger og leietakertilpasninger i ­eksisterende eiendommer, hvor det største prosjektet har vært rehabilitering av Pilestredet 33. Gjennom 2019 har Oslo Areal hatt løpende fokus på eiendomsdrift og kundetilfredshet/fornøyde leie­takere. Forvalteravtale med Newsec Basale ble fornyet med virkning fra 1. april 2019 og det er gjennom året løpende arbeidet med å implementere denne med målsetning om å effektivisere driften, styrke kundetilfredsheten samt innovasjon. Samlet er det gjennom 2019 reforhandlet og inngått nye leieavtaler på en rekke av selskapets ­eiendommer. Ledigheten i selskapets Oslo-­ eiendommer er på under 2 %. Videre har selskapet flere utviklingsprosjekter på planleggingsstadiet, herunder en vurdering av transformasjons­muligheter for Galleri Oslo.

EIENDOMSMARKEDET Omsetningsvolumet og aktiviteten i transaksjons­ markedet har vært bra gjennom hele 2019 og ­markedet er fortsatt preget av et generelt etterspørsels­overskudd. Rentenivået falt en del i løpet av sommeren 2019, men bevegde seg tilbake til utgangspunktet mot slutten av året, og er fortsatt lavt. Prime yield for kontoreiendom i Oslo har vært tilnærmet uendret gjennom 2019, med en liten nedgang mot slutten av 2019. Leiemarkedet har gjennom 2019 hatt en stadig tiltakende vekst i volum og pris, og tilgangen på nye arealer har vært på et lavt nivå, noe som gjør at ledighetsnivået har sunket gjennom året i Oslo-området. Arealledigheten er ved å nå «bunnen», og med økt nybygging i 2020 og 2021 forventer markedet en noe økt arealledighet fremover. ORGANISASJON Oslo Areal AS har pr. 31. desember 2019 tretten fast ansatte, åtte menn og fem kvinner. Arbeidsmiljøet vurderes å være godt. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak knyttet til likestilling, men det legges vekt på mangfold i organisasjonen. Sykefraværet i selskapet er lavt og var også i 2019 under 3 %. Det har ikke vært alvorlige ulykker eller andre hendelser med selskapets ansatte i 2019. Selskapet har ingen aktivitet klassifisert som forskning og utvikling. SAMFUNNSANSVAR OG BÆREKRAFT Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere, og gjennom sin virksomhet å bidra til miljøforbedringer. Selskapet har fokus på miljøvennlig beliggenhet, det vil si nære kommunikasjonsknutepunkter med gode, trygge byrom rundt eiendommene. ­Selskapet


44

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsberetning 2019

­ enytter miljøklassifiseringssystemet BREEAM b NOR for nybygg og totalrehabiliteringer. ­Selskapet ­benytter seg av miljøvennlige materialvalg, energi­ optimale tekniske løsninger og miljøbevisste ­prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Alle eiendommer er energimerket. Fjernvarme og fjernkjøling benyttes i hovedsak som energikilder. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påvise­ lige skadevirkninger for det ytre miljø, og det har heller ikke i 2019 vært rapportert om miljøutslipp. Selskapet skal ikke tilby produkter eller tjenester eller utføre handlinger som innebærer risiko for medvirkning til uetisk atferd, krenkelse av ­menneskeog arbeidstakerrettigheter, korrupsjon og miljø­ ødeleggelser. Dette kreves også av selskapets konsulenter og leverandører. Oslo Areal har som målsetning at det ikke skal forekomme noen form for personskader knyttet til eiendommene og arbeider systematisk med sine samarbeidspartnere for å nå dette målet. Dessverre hadde selskapet i 2019 hadde en hendelse med alvorlig personskade knyttet til en eiendom. Slike hendelser tas svært alvorlig av selskapets ansatte og forelegges alltid for styret. I etterkant av en hendelse evalueres saken og selskapets rutiner med sikte på enda strengere oppfølgning. Oslo Areal sin strategi for miljømessig, sosial og økonomisk bærekraft fokuserer på fem av FNs 17 bærekraftsmål som er spesielt relevante for eiendoms­sektoren, og understøttes av portefølje­ strategien. De fem utvalgte hovedmålene er: Ren energi for alle (nr. 7), Anstendig arbeid og økonomisk vekst (nr. 8), Bærekraftige byer og samfunn (nr. 11), Ansvarlig forbruk og produksjon (nr. 12) og Stoppe klimaendringene (nr. 13). I strategien er det også utarbeidet konkrete mål for energiforbruk (snitt pr m2), renovasjon (sorterings­grad) og klimagassreduksjon (spesifikk CO2-­belastning) og tilhørende tiltak som skal sikre realisering av målene.

pr. 31. desember 2019 vurdert til MNOK 10 343,5. Verdiendring på eiendommene ble MNOK 538,7 mot MNOK 286,4 i 2018. I 2019 er det en generell verdiøkning for kontoreiendommer observert i ­markedet, både på grunn av lavere yield og på grunn av økende leienivåer. Netto finansposter ble MNOK -118,9 mot MNOK -78,3 i 2018. Årsresultatet ble MNOK 618,3 mot 468,4 i 2018. Kontantstrøm fra driften ble MNOK 221,2 mot MNOK 171,7 i 2018. Forskjell mellom driftsresultat og netto kontantstrøm fra driften skyldes netto finansposter, betalbar skatt og endringer i arbeidskapital. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter ble MNOK – 18,0 som følge av netto salg av en eiendom mot investering i eksisterende eiendommer. Kontant­ beholdning ved årets slutt var MNOK 35,3. Konsernet er finansiert med et langsiktig lån fra eierne. Konsernets egenkapitalandel var 43,5 % pr. 31. desember 2019 mot 39,7 % pr. 31. desember 2018. REDEGJØRELSE FOR SELSKAPSREGNSKAPET (OSLO AREAL AS) Driftsinntekter ble MNOK 40,3, mot MNOK 38,1 i 2018, mens driftskostnadene ble MNOK 40,0 mot MNOK 39,4 i 2018. Netto finansposter ble MNOK 174,7 mot MNOK 150,5 i 2018. Årsresultatet ble MNOK 143,5 mot MNOK 127,1 i 2018. Netto kontantstrøm for 2019 ble MNOK - 25,7, hvorav driften gav et positivt bidrag på MNOK 120,2, mens investeringsaktivitetene ble MNOK 84,1 som følge av salg av en eiendom i 2019. Morselskapets bokførte egenkapitalandel var 33,3 % pr. 31. desember 2019 mot 30,8 % pr. 31. ­desember 2018. Styret foreslår at årsresultatet for 2019 på MNOK 143,5 overføres til annen egenkapital. RISIKOFORHOLD Selskapet vurderer risiko fortløpende og ­utarbeider risikoanalyse for virksomheten som fremlegges for styret. Risiko kategoriseres inn i markedsrisiko, ­operasjonell risiko og finansiell risiko.

Oslo Areal er sertifisert som Miljøfyrtårn. REDEGJØRELSE FOR KONSERNREGNSKAPET Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med forskrift om forenklet IFRS. I samsvar med regnskapslovens § 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet, og at denne forutset­ ningen er til stede. Driftsinntektene ble MNOK 491,8 mot MNOK 415,4 i 2018, mens driftskostnadene ble MNOK 117,1 mot MNOK 116,2 i 2018. Porteføljens markedsverdi er

Markedsrisiko Selskapet er eksponert for risiko knyttet til eiendoms­ markedet generelt og markedet for kontor­eiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markedsleie, omsetningsbasert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden er knyttet til prosjektkostnader, som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høy­ konjunkturer, for så å falle tilbake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yield-nivå, som styres av rentenivå


45

og ­investorenes risikovilje og fremtidssyn. Selskapet ­følger markedssituasjonen nøye, og vil løpende ­vurdere tiltak for å tilpasse seg de til enhver tid rådende markedsforhold. Operasjonell risiko Selskapets viktigste operasjonelle risiko er knyttet til eiendomsdrift, utleie av eiendom, prosjekt­ gjennomføring og SHA/HMS. Disse følges opp gjennom rutiner for daglig drift samt lover og regler, med tilhørende etterlevelse av disse. Digitalisering overvåkes for å kartlegge hvordan den påvirker selskapets konkurransefortrinn og skaper nye former for risiko og muligheter. Risiko for klimaendring har økt. Selskapet har et bevisst forhold til denne risikoen og gjør fortløpende tilpasninger til eiendomsdrift og investeringer. Finansiell risiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kort­ siktige likviditetsbehov. FREMTIDSUTSIKTER Etterspørselen etter kontorarealer har nær ­sammenheng med den generelle økonomiske

utviklingen. Moderat konjunkturoppgang gjennom 2019 og lav tilførsel av nye kontorarealer i Oslo har m ­ edført lav ledighet og stigende leiepriser, ­spesielt i sentrum. ­Leieprisene forventes å stige noe for gode k­ ontorbygg med god beliggenhet, mens mer sekundære eiendommer og beliggenheter kan forvente en utflating i leieprisene. Tilførsel av ­kontorbygg øker fra 2020, og volumene i 2020 og 2021 gir utsikter til høyere utbud enn ­etterspørsel og dermed mulighet for høyere konkurranse og noe økt ledighet på b ­ eliggenhet utenfor Oslo ­sentrum. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom forventes å bli sterkt også i 2020 som følge av høy etterspørsel, positive økonomiske utsikter og forventninger om et uendret rentenivå. En lavere internasjonal vekst vil kunne smitte over på norsk økonomi og utviklingen for nærings­ eiendom. Selskapet har en portefølje av sentrale kontor­ eiendommer hovedsakelig i Oslo-området med gode leietakere og utviklingspotensial. Med en solid organisasjon og en sterk finansiell plattform er ­selskapet er godt rustet for fremtiden.

Oslo, den 13.02.2020

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar E. Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen Andreas Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør


46

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

Konsolidert RESULTATREGNSKAP 01.01.–31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2019

2018

DRIFTSINNTEKTER 486 011

411 215

Annen driftsinntekt

Leieinntekter

15

5 770

4 229

Sum driftsinntekter

491 781

415 443

20 753

20 149

41 041

41 785

55 343

54 266

Sum driftskostnader

117 138

116 200

DRIFTSRESULTAT FØR VERDIENDRINGER

374 644

299 243

538 701

286 364

-1 046

27 183

912 299

612 790

2 074

1 570

DRIFTSKOSTNADER Driftskostnader eiendom Vedlikeholdskostnader Forvaltningskostnader

Verdiendring investeringseiendommer

11, 13, 14

3

Gevinst ved salg av eiendom DRIFTSRESULTAT

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

16

Finanskostnader

16

120 973

79 877

-118 900

-78 307

793 399

534 483

175 087

66 079

ÅRSRESULTAT

618 313

468 404

Årsresultat tilordnes aksjonærene i morselskapet

618 313

468 404

2019

2018

618 313

468 404

-

-11

Skatt relatert til poster som ikke skal reklassifiseres over resultatet

-

-

Post som ikke skal reklassifiseres over resultatet

-

-11

618 313

468 393

Netto finansposter ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad på ordinært resultat

12

Konsolidert OPPSTILLING OVER UTVIDET RESULTAT 01.01.–31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

ÅRSRESULTAT Aktuarielle gevinster og tap på ytelsesplaner

TOTALT RESULTAT

11


47

Konsolidert EIENDELER PER 31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2019

2018

444 640

445 602

444 640

445 602

10 343 500

9 784 800

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Goodwill

1

Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringseiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv

2, 3 4

Sum varige driftsmidler

2 538

3 268

10 346 038

9 788 068

Finansielle anleggsmidler Andre langsiktige fordringer

6

Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

3 532

14 867

3 532

14 867

10 794 210

10 248 537

6 886

10 678

OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Andre fordringer

17 856

9 338

Sum fordringer

24 741

20 017

35 281

62 158

Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

7

60 022

82 174

10 854 232

10 330 711


48

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

Konsolidert EGENKAPITAL OG GJELD PER 31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2019

2018

9, 10

575 000

575 000

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs

10

Sum innskutt egenkapital

1 154 622

1 154 622

1 729 623

1 729 623

Opptjent egenkapital Annen egenkapital

2 991 181

2 372 807

Sum opptjent egenkapital

10

2 991 181

2 372 807

Sum egenkapital

4 720 803

4 102 428

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

11

3 986

3 874

Utsatt skatt

12

1 275 840

1 115 642

1 279 826

1 119 516

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonærer

8

Sum annen langsiktig gjeld

4 780 000

5 010 000

4 780 000

5 010 000

Kortsiktig gjeld Betalbar skatt

12

17 619

16 332

Kortsiktig gjeld til aksjonær

8

22 968

16 120

Annen kortsiktig gjeld

8

28 849

44 514

4 166

21 800

Leverandørgjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD

73 603

98 767

6 133 429

6 228 283

10 854 232

10 330 711

Oslo, den 13.02.2020 I styret for Oslo Areal AS

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar E. Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen Andreas Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør


49

Konsolidert KONTANTSTRØMOPPSTILLING 01.01.–31.12. Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Ordinært resultat før skatt Verdiendring investeringseiendommer Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Gevinst ved salg av anleggsmidler Endring i kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

793 399

534 483

-538 701

-286 364

-16 332

-29 151

765

735

1 046

-27 183

-19 026

-20 857

221 151

171 662

-

-1 798 363

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av nye eiendommer Utbetalinger ved investering i eksisterende eiendommer

-167 099

-392 944

Innbetaling ved salg av eiendommer

149 071

248 676

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

-18 028

-1 942 632

-230 000

1 780 001

-230 000

1 780 001

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Nedbetaling av lån Ubetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i likvider i året

-26 877

9 032

Kontanter og bankinnskudd per 01.01.

62 158

53 126

Kontanter og bankinnskudd per 31.12.

35 281

62 158


50

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

Regnskapsprinsipper GENERELL INFORMASJON Eiendomskonsernet Oslo Areal AS ble etablert i 2004. I dag er det et av de større eiendoms­selskapene i Norge med en portefølje på ca. 265 600 m2. ­Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området. REGNSKAPSPRINSIPPER Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsip­ pene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsern­ regnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet framgår av beskrivelsen. BASISPRINSIPPER Konsernregnskapet er satt opp i samsvar med forenklet IFRS av forskrift av 3. november 2014, samt opplysningskrav som følger av regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk kost regnskap, med unntak av investerings­ eiendommer. Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med foren­ klet IFRS krever bruk av estimater. Videre krever ­anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige ­vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor ­forutsetninger og estimater er vesentlige for ­konsernregnskapet, er beskrevet i note 2. Konsernregnskapet er utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift. Ny IFRS standard tatt i bruk 1. januar 2018 IFRS 9 Finansielle instrumenter som omhandler regnskaps­messig behandling av finansielle ­eiendeler og forpliktelser erstatter IAS 39 fra 1.januar 2018. Implementeringen har hatt ubetydelig innvirkning på regnskapet til Oslo Areal. Etter IFRS 9 klassifiseres og måles finansielle eiendeler basert på den forretnings­ modell som eien­delene styres etter og karakteristika ved

eiendelens kontant­strømmer. Finansielle eiendeler som kunde­fordringer og andre fordringer blir fortsatt å måle til amortisert kost. Overgangen fra en inntrådt taps­modell etter IAS 39 til en forventet tapsmodell etter IFRS 9 har heller ikke hatt noen vesentlig betydning for regnskaps­ førte tap på fordringer. Dette fordi leie­inntektene ­faktureres forskuddsvis og Oslo Areal erfarings­messig har hatt begrenset med tap på fordringer. Endringer i regnskapsprinsipper og ­noteopplysninger Det er ingen standarder eller fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å gi en vesentlig ­påvirkning på konsernets regnskap. KONSOLIDERINGSPRINSIPPER Datterselskaper Konsernregnskapet omfatter regnskapet til ­mor­selskapet og dets datterselskaper på balanse­ dagen. Datterselskaper er alle enheter der konsernet har kontroll. Et foretak vurderes å være kontrollert av konsernet når konsernet er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkastning fra sitt ­engasjement i vedkommende foretak, og har mulighet til å påvirke denne avkastningen gjennom sin makt over fore­ taket. Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering når kontroll opphører. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskaps­føring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost består av vederlaget, med tillegg for utgifter som er direkte henførbare til oppkjøpet. Vederlaget er målt til v­ irkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Anskaffelses­kost tilordnes identifiserbare eiendeler og f­ orpliktelser til virkelig verdi på oppkjøpstids­ punktet, med goodwill som ufordelt differanse. Differansen mellom virkelig verdi på netto eiendeler på oppkjøpstidspunktet og balanseførte verdier i det oppkjøpte selskap benevnes som merverdi eller mindreverdi. Ved overtakelse av eiendommer eid i egne selskaper som anses som virksomhetskjøp, oppstår goodwill


51

som følge av at utsatt skatt innregnes til nominell ­verdi. Størrelsen på den goodwill som innregnes er lik forskjellen mellom virkelig verdi på utsatt skatt (som er lagt til grunn i kjøpesummen) og nominell verdi på utsatt skatt. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Konserninterne transaksjoner og mellomværende mellom konsernselskaper elimineres. Konsernet har ingen ikke-kontrollerende eierinteresser (minoritets­ interesser). Dersom det er nødvendig, justeres datter­selskapenes regnskaper slik at de er i tråd med konsernets regnskaps­prinsipper. Driftsinntekter Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntekts­ føres lineært over leieperioden. Andre inntekter inntektsføres når ytelsen er levert. Felleskostnader som viderebelastes leietakere blir balanseført sammen med a-konto innbetalinger fra leietaker, og påvirker ikke resultatet utover et admi­ nistrasjonspåslag som resultatføres. Avregningen av felleskostnader foretas på balansedagen. Felleskost­ nader som ikke kan belastes leietaker, kostnadsføres når kostnaden er påløpt. Investeringseiendom Investeringseiendom er eiendom som er anskaffet for å oppnå avkastning i form av leieinntekter og/ eller for å oppnå verdistigning. Investeringseiendom regnskapsføres til virkelig verdi. Virkelig verdi tilsvarer antatte markedsverdier, uten fradrag for transaksjons­ utgifter ved et eventuelt salg. Endringer i virkelig verdi resultatføres som “verdiendring investeringsei­ endommer” i den perioden det oppstår. Det foretas en kvartalsvis vurdering av virkelig verdi basert på konsernets verdsettelsesmodell. Minst ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhentet ­uavhengige verdivurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendomstransaksjoner. ­Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrømsmodell. Verd­ settelsen er utarbeidet ved å neddiskontere summen av netto årlige leieinntekter med et avkastningskrav som reflekterer risiko i netto kontantstrømmer. Utgifter til vedlikehold knyttet til eiendommen kostnads­ føres løpende under driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges eiendommens verdi. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand på anskaffelsestidspunktet. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investerings­eiendom, regnskapsføres i bygge­

perioden også som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående byggekostnader, hensyntatt gjenværende risiko. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlike­ hold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Kundefordringer, fordringer på andre ­konsernselskaper og andre fordringer Disse fordringene holdes i en forretningsmodell med det formål å motta kontraktsfestede kontant­ strømmer som utelukkende består av hovedstol og renter på gitte datoer og måler derfor til amortisert kost. Det gjøres avsetninger for forventede tap. For kundefordringene anvendes den forenklede metode for beregning av tapsavsetninger hvor det gjøres avsetning for forventet tap over fordringens løpetid. For andre fordringer avsettes det for 12-måneders forventet tap og hvis kredittrisikoen har økt vesentlig etter førstegangsinnregning gjøres det avsetning for forventet tap over hele levetiden. Avsetningene ­baseres på historiske kredittap justert for fremad­ rettede faktorer for den enkelte kunde og den ­generelle økonomiske situasjon. Finansielle forpliktelser Finansielle forpliktelser måles til amortisert kost. I kategorien inngår gjeld til aksjonærer og annen kortsiktig gjeld. Pensjoner Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­ basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelses­ baserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2006. Forpliktelser til å yte innskudd til innskudds­baserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i ­resultatregnskapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps­ messig anses opptjent på balansedagen. Pensjons­ midler vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelses­ baserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og ­aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes i utvidet resultat. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personal­ kostnader. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som ­eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til frem­ føring ved utgangen av regnskapsåret. Skatte­økende og skattereduserende midlertidige forskjeller som


52

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp. Bankinnskudd Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og innestående på konsernkonto. Oslo Areal AS administrerer et konsernkontosystem og er representant overfor banken. Selskapet er sammen med de øvrige deltakerne i konsernkonto­ systemet, solidarisk ansvarlig overfor banken for ­oppfyllelse av alle forpliktelser som måtte oppstå under konsernkontoavtalen. Det er ikke etablert kredittramme for selskaper tilknyttet konsernkonto­ systemet. Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset til eget innskudd (utlån til Oslo Areal AS)

i konsernkontosystemet. Saldo på konsernkonto presenteres som bankinnskudd. Segmentrapportering Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-­ området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og ­lønnsomhet i områdene hvor selskapet har v­ irksomhet. ­Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhets­område og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segment­informasjon. Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital ­dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kort­ siktige, likvide plasseringer.


53


54

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

NOTE 1 GOODWILL Beløp i NOK 1 000 Anskaffelseskost 01.01. Tilgang Korrigeringer anskaffelseskostnad Anskaffelseskost 31.12. Akkumulerte nedskrivninger 31.12. Balanseført verdi 31.12. Årets nedskrivninger

2019

2018

454 787

260 874

-

193 914

962

-

453 825

454 787

-9 185

-9 185

444 640

445 602

-

-

Goodwill er en teknisk støttepost til avsetningen for utsatt skatt til nominelle verdier som oppstår ved kjøp av ­eiendomsselskaper. Goodwill avskrives ikke. Det blir foretatt nedskrivningstest for goodwill hvert år.

NOTE 2  FASTSETTELSE AV VIRKELIG VERDI Investeringseiendom Konsernregnskapet er utarbeidet basert på ”­historisk-kost” prinsippet med unntak av investerings­eiendom som er vurdert til virkelig verdi over resultatet. Ledelsen utøver skjønn og tar ­forutsetninger om fremtidige hendelser ved fastsettelse av virkelig verdi av investeringseiendom. Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på erfaring og andre faktorer. De estimater som representerer en betydelig risiko for vesentlige endringer i bokført verdi på eiendeler, er drøftet nedenfor. Oslo Areal anvender virkelig verdi for sine investerings­eiendommer. Investeringseiendommene består av næringseiendommer som leies ut til aktører utenfor konsernet og er lokalisert i Oslo og Bærum, samt Stavanger. Gjennomsnittlig leieperiode per 31. desember 2019 er 5,5 år og eiendomsporteføljen omfatter i hovedsak kontoreiendom. Konsernets verdsettelsesmodell er utviklet av Oslo Areal AS over flere år. Verdsettelsesmodellen legges til grunn både i kvartalsregnskapene og ved årsslutt. To ganger i året, ved halvår og årsslutt, blir det innhentet uavhengige verdivurderinger fra ­eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forut­ setningene i modellen fastsettes så langt det lar seg gjøre på bakgrunn av eksterne observerbare markedsinput. Konsernets verdsettelsesmodell, verdsetter hver ­enkelt eiendom for seg selv. Verdivurderings­ modellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrøms­modell. De viktigste parameterne i verdivurderingsmodellen er avkastningskrav, leie­inntekter (kontraktsleie og markedsleie), eier­kostnader, leietakertilpasninger og prosjekt­ investeringer. Modellen kartlegger alle inntekter og kostnader i en gitt investeringshorisont, slik at netto kontantstrøm fremkommer for eiendommen per år. Deretter beregnes nåverdien av denne kontant­

strømmen basert på et realavkastningskrav pluss forventet inflasjon. Nåverdien av denne kontant­ strømmen samt nåverdien av restverdien utgjør kontantstrømverdien av eiendommen, og dette anses å være eiendommens markedsverdi, slik den ville fremkomme i en transaksjon mellom markedsaktører under de gjeldende markedsforhold som eksisterer på balansedagen. Realavkastningskravet fastsettes med utgangspunkt i et normalavkastningskrav som justeres for eien­ dommens beliggenhet, type, kontrakt, ledighet og standard. Normalavkastningskravet fastsettes ut fra det avkastningskravet som kan avledes gjennom transaksjoner i markedet, samt forventninger om rentenivå og risikopåslag. Markedsleien fastsettes ut fra eksisterende kontrakter på eiendommen og sammenlignbare ­eiendommer, observasjoner fra kontraktsforhandlinger, tilbuds­ forespørsler, samt aktuelle markedsrapporter og Arealstatistikks database. I tillegg ses markeds­ leien i sammenheng med behovet for leietaker­ tilpasninger. Fastsettelsen av parametre innebærer betydelig grad av skjønn. Det etterstrebes at dette skjønnet er konsistent med det som observeres i markedet og at skjønnet anvendes konsekvent fra periode til periode. I tabellen under fremgår det hvordan sensitiviteten på avkastningskravet og markedsleien påvirker ­verdien av porteføljen, slik den foreligger per 31.12.2019 Avkastningskrav og markedsleie er de to para­ meterne som er av størst betydning for verdifast­ settelsen. Øker avkastningskravet med 0,25 prosent­poeng og andre parameter holdes uendret, reduseres total ­eiendomsverdi med MNOK 558,4. Øker markedsleien med 5 prosent og andre para­ meter holdes uendret, øker eiendomsverdi med MNOK 462,9.


55

Følgende parametre er lagt til grunn ved verdsettelsen per 31.12. 2019

2018

Avkastningskrav (%)

4,7 %

4,8 %

Gjennomsnittlig markedsleie

2 060

1 937

Gjennomsnittlig kontraktsfestet leie

1 964

1 756

47 381

44 069

Endring i%

Verdiendring i MNOK

+5 %

462,9

+0,25 %

-558,4

Gjennomsnittlig verdi per kvm.

Endringsvariabel Markedsleie Avkastningskrav

NOTE 3 INVESTERINGSEIENDOM Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1 000 Balanseført verdi 01.01. Investering i nye eiendommer Investering i eksisterende eiendommer Salg av eiendommer

2019

2018

9 784 800

7 445 500

-

1 894 009

167 099

393 596

-147 100

-234 669

Resultatført verdiendring

538 701

286 364

Balanseført verdi 31.12.

10 343 500

9 784 800

1 407 680

1 087 201

538 701

286 364

Akkumulert urealisert verdiendring 01.01. Verdiendring inneværende år Akkumulert verdiendring solgte eiendommer Akkumulert urealisert verdiendring 31.12.

93 643

34 115

2 040 024

1 407 680

Det foreligger ingen restriksjoner med hensyn til salg eller på bruk av inntekter og kontantstrømmer fra ­investeringseiendommer. Det er ingen lån med sikkerhet i investeringseiendommer i 2018 eller 2019. I 2019 er eiendommen Philip Pedersensvei 20 solgt. Det foreligger forpliktelser til å investere ca MNOK 100 i investeringseiendommer i 2020.


56

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

NOTE 4  VARIGE DRIFTSMIDLER

Varige driftsmidler

Inventar og kontormaskiner

Beløp i NOK 1 000

2019

Anskaffelseskost 01.01.

7 763

Tilgang (inkludert tilgang ved kjøp av selskap)

35

Anskaffelseskost 31.12.

7 798

Akkumulerte avskrivninger 31.12. (inkludert tilgang ved kjøp av selskap)

5 260

Balanseført verdi 31.12.

2 538

Årets avskrivninger

765

Forventet økonomisk levetid

0–10 år

Avskrivningsplan

Lineær

Det foreligger ingen restriksjoner på andre varige driftsmidler Varige driftsmidler er ikke stilt som sikkerhet (pant) for konsernets låneforpliktelser.

NOTE 5  FINANSIELL RISIKOSTYRING Konsernet er finansiert med egenkapital og lån fra sine to aksjonærer. Konsernet har ingen finansielle derivater. Styret har vedtatt en finansieringsstrategi for ­selskapet. Ledelsen foretar en årlig risikovurdering som ­inkluderer en vurdering av konsernets finansielle risiko. De viktigste finansielle risiki konsernet er utsatt for er knyttet til markedsrisiko (eiendomsrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. 5.1 Markedsrisiko Prisrisiko Oslo Areal er eksponert for risiko knyttet til eiendoms­ markedet generelt og markedet for kontor­eiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markeds­ leie, omsetningsbasert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den ­generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til bygge­kostnader som h ­ istorisk sett tenderer til å øke kraftig ved høy­konjunkturer for så å falle ­tilbake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnads­nivå, men også av endret yield-nivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn.

Renterisiko Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Det er ikke inngått rentebytte­ avtaler eller annen sikring for å redusere rente­risikoen. 5.2 Kredittrisiko Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere. Risiko for at leietakerne i dagens kontraktsporte­ følje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen. 5.3 Likviditetsrisiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige ­likviditetsbehov. Større investeringer vil finansieres ved opptrekk på lånet fra eierne, eventuelt ved ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne. Lånet fra eierne har en øvre ramme på MNOK 8 000. Låntaker kan fritt trekke opp på lånet eller tilbakebetale etter behov, og lånet forfaller 31. desember 2022.

Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve: Beløp i NOK 1 000 Kontanter og kontantekvivalenter - herav bundne midler Frie likvide midler

2019

2018

35 281

62 158

1 053

1 228

34 228

60 929

Ubenyttet låne- og trekkfasiliteter

3 220 000

2 990 000

Likviditetsreserve

3 254 228

3 050 929


57

NOTE 6 FORDRINGER Langsiktige fordringer 2019

Beløp i NOK 1 000

2018

Fordringer med forfall senere enn ett år

3 532

14 867

Sum langsiktige fordringer

3 532

14 867

2019

2018

NOTE 7  BANKINNSKUDD Bankinnskudd Beløp i NOK 1 000 Bundne skattetrekksmidler

1 053

1 228

Bankinnskudd på konsernkonto

21 011

56 215

Øvrige bankinnskudd

13 216

4 714

Sum bankinnskudd

35 281

62 158

NOTE 8 GJELD Langsiktig gjeld

Kortsiktig gjeld

2019

2018

2019

2018

AMF Pensionsförsäkring AB (aksjonær)

2 390 000

2 505 000

11 424

8 060

Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

2 390 000

2 505 000

11 545

8 060

Sum gjeld

4 780 000

5 010 000

22 968

16 120

Beløp i NOK 1 000

Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. ­Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og forfaller til betaling 31. desember 2022. Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet. Annen kortsiktig gjeld Balansepostene annen kortsiktig gjeld er spesifisert i tabellen nedenfor: Beløp i NOK 1 000 Skyldig mva/ - til gode mva

2019

2018

-11 543

-17 110

Forskudd fra kunder

10 440

558

Påløpte kostnader

22 956

45 490

Diverse kortsiktig gjeld

3 002

10 596

Skyldig lønn og lønnsrelaterte kostnader

3 994

4 980

28 849

44 514

Sum annen kortsiktig gjeld


58

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

NOTE 9 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett. Oversikt over aksjonærene 31.12. Gjensidige Forskring ASA

Antall

Eierandel

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkring AB

11 500 000

50,0 %

Totalt antall aksjer

23 000 000

100,0 %

NOTE 10  EGENKAPITAL Årets endring i egenkapital Beløp i NOK 1 000

Aksjekapital

Overkurs

Annen egenkapital

Sum

Egenkapital 01.01.

575 000

1 154 622

2 372 807

4 102 428

618 313

618 313

61

61

2 991 181

4 720 803

Årets resultat Endring i resultat 2018* Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

* Endring av resultat i 2018, skattekostnad korrigert med TNOK 61’ etter rapportering

NOTE 11 PENSJONER Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer i 2006 og har nå to medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordning: Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 01.01.

8 519

8 358

317

345

Årets pensjonsopptjening Arbeidsgiveravgift av årets opptjening Rentekostnad Aktuarielle gevinster og tap Pensjonsutbetalinger Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Per 31.12.

45

49

221

189

2 126

-52

-373

-304

-

-

-43

-65

10 813

8 519


59

Beløp innregnet i balansen Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

6 050

4 556

Nåverdi av fondsbasert ordning

4 762

3 964

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

10 813

8 519

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 860

-4 645

Ikke resultatført aktuarielt gevinst (tap)

-1 966

-

Netto pensjonsforpliktelse

3 986

3 874

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

3 986

3 874

Virkelig verdi av pensjonsmidlene Per 01.01.

4 645

4 449

Forventet avkastning på pensjonsmidlene

121

102

Aktuarielle gevinster og tap

160

-64

Innbetalinger

195

442

-218

-219

-43

-65

4 860

4 645

Årets pensjonsopptjening

317

345

Rentekostnad

221

189

-121

-102

45

49

Pensjonsutbetalinger Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler Per 31.12. Pensjonskostnad innregnet i resultatet

Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring Pensjonskostnad

-

-

463

480

463

480

7 899

7 888

Kostnaden er innregnet i følgende regnskapslinje i resultatregnskapet Forvaltningskostnader Aktuarielle gevinster og tap innregnet i egenkapital Akkumulert beløp per 01.01. Innregnet i perioden

-

11

7 899

7 899

Diskonteringsrente

1,80 %

2,60 %

Forventet lønnsregulering

2,25 %

2,75 %

Forventet pensjonsregulering

0,70 %

0,80 %

Forventet G-regulering

2,00 %

2,50 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

1,80 %

2,60 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

Akkumulerte beløp per 31.12. Aktuarielle forutsetninger

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift


60

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer. Pensjonsmidlene består av

2019

2018

9,00 %

5,90 %

Obligasjoner

80,50 %

91,90 %

Derivater, bank og annet

10,50 %

2,20 %

100,00 %

100,00 %

2019

2018

5 823 151

5 104 690

Pensjoner

-3 912

-3 800

Gevinst- og tapskonto

-1 197

2 033

Aksjer

Totale pensjonsmidler

NOTE 12 SKATT Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Beløp i NOK 1 000 Midlertidige forskjeller Anleggsmidler

Fordringer og andre forskjeller

-2 559

-2 256

5 815 482

5 100 668

Rentefradrag til fremføring

-16 208

-15 490

Underskudd til fremføring

-

-14 079

5 799 274

5 071 099

1 275 840

1 115 642

Netto midlertidige forskjeller

Grunnlag for utsatt skatt Utsatt skatt i balansen Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Beløp i NOK 1 000 Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller

2019

2018

793 399

534 483

16 770

-26 900

Grunnlag for årets skattekostnad

810 170

507 583

Endring i midlertidige resultatforskjeller

-698 523

-1 591 755

Endring midlertidige forskjeller ved tilgang/ avgang datterselskap

-16 131

1 139 693

Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet

95 515

55 521

Avskåret rentefradrag

1 039

15 490

Anvendt underskudd til fremføring

-16 467

-

Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

80 087

71 011


61

Fordeling av skattekostnaden Beløp i NOK 1 000 Betalbar skatt på årets resultat Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats Endring utsatt skatt ved tilgang/avgang

2019

2018

17 619

16 333

153 918

362 587

3 549

-262 129

Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

-50 711

Skattekostnad

175 087

66 079

Effektiv skattesats

22,07 %

12,36 %

Regnskapsmessig resultat før skattekostnad

793 399

534 483

Beregnet skatt 22 %

174 548

122 931

Skattekostnad i resultatregnskapet

175 087

66 079

539

-56 852

3 689

-6 187

Avstemming av årets skattekostnad

Differanse Differansen består av følgende: 22 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse

-

-50 711

-3 151

46

539

-56 852

Betalbar skatt i balansen 2019

2018

Betalbar skatt i skattekostnaden

17 619

16 332

Betalbar skatt i balansen

17 619

16 332

2019

2018

25 618

22 791

1 653

3 128

Beløp i NOK 1 000

NOTE 13 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Forvaltningskostnader Beløp i NOK 1 000 Personalkostnad Honorar utleiemegler Markedsføring

2 800

3 163

20 333

21 518

Andre driftskostnader

3 771

2 932

Avskrivninger inkl. nedskrivning goodwill

1 167

735

55 343

54 266

Andre honorar/ annen forvaltning

Sum forvaltningskostnader


62

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Konsern

NOTE 14  PERSONALKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE MM. Personalkostnader Beløp i NOK 1 000 Lønn

2019

2018

19 244

16 430

Arbeidsgiveravgift

3 233

2 750

Pensjonskostnader

2 749

2 289

393

1 322

25 618

22 791

Beløp i NOK 1 000

Daglig leder

Styret

Lønn/styrehonorar

2 400

639

Andre ytelser Sum personalkostnader Selskapet har sysselsatt 12,3 årsverk i regnskapsåret.

Ytelser til ledende personer

Bonus

501

-

Arbeidsgiveravgift

409

90

Pensjonsutgifter

186

-

Annen godtgjørelse

167

-

Styrehonorar for 2019 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2019 motatt kr 291 527 i styrehonorar. Styremedlemmene Espen Andreas Pay har mottatt kr 173 894 i styrehonorar for 2019 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2019 mottatt kr 173 894 i styrehonorar. Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Pernilla Arnrud Melin (AMF Pensionsförsäkring AB) Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Kostnadsført godtgjørelse til revisor Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Lovpålagt revisjon

739

682

Andre attestasjonstjenester

171

148

Bistand skatt Sum godtgjørelse til revisor

35

5

946

835


63

NOTE 15 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 14, og mellomværende med nærstående parter er omtalt i note 8. Selskapets transaksjoner med nærstående parter: 2019

2018

- Gjensidige Forskring ASA - utleie av kontorlokaler

21 553

25 097

Sum salg av tjenester

21 553

25 097

- Gjensidige Forskring ASA

413

267

Sum kjøp av tjenester

413

267

Beløp i NOK 1 000 a) Salg av tjenester

b) Kjøp av tjenester

NOTE 16 SPESIFIKASJON AV FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Renteinntekter bank

1 703

1 185

Andre finansinntekter Sum finansinntekter

372

385

2 074

1 570

2019

2018

120 791

79 798

Finanskostnader Beløp i NOK 1 000 Renter på lån fra eiere Annen finanskostnad

182

77

Sum finanskostnader

120 973

79 877

NOTE 17 VEDLIKEHOLDSKOSTNADER Oslo Areals datterselskap Kanalpiren AS har fremmet et erstatningskrav mot entreprenøren som oppførte ­kontorbygget Kanalpiren ved Hinna Park i Stavanger i 2008–2009 vedrørende mangler i bygget. Manglene er under utbedring, og påløpte kostnader til disse utbedringene er inkludert i vedlikeholds­ kostnadene for 2019.


64

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Oslo Areal AS

Oslo Areal AS RESULTATREGNSKAP 01.01.–31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2019

2018

9, 11

40 301

38 060

40 301

38 060

25 618

22 791

DRIFTSINNTEKTER Driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnad

7, 10

Avskrivning på driftsmidler

2

399

381

Annen driftskostnad

10

13 938

16 248

39 956

39 421

346

-1 361

279 302

284 482

Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

12

Finanskostnader

12

104 593

133 943

Netto finansposter

174 709

150 539

ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD

175 054

149 178

31 550

22 063

143 504

127 115

Skattekostnad på ordinært resultat

8

ÅRSRESULTAT Overføringer Overført til/ (fra) annen egenkapital Sum overføringer

5

143 504

127 115

-143 504

-127 115


65

Oslo Areal AS EIENDELER PER 31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2019

2018

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel

8

Sum immaterielle eiendeler

3 402

3 118

3 402

3 118

Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv

2

Sum varige driftsmidler

870

1 234

870

1 234

Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap m.m

1

3 505 381

3 451 471

Lån til foretak i samme konsern

3

3 604 541

3 730 316

Sum finansielle anleggsmidler

7 109 922

7 181 786

Sum anleggsmidler

7 114 194

7 186 138

196 847

216 649

OMLØPSMIDLER Fordringer Fordringer på selskap i samme konsern

3

Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

4

1 342

282

198 190

216 932

23 641

49 340

221 831

266 272

7 336 025

7 452 410


66

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Oslo Areal AS

Oslo Areal AS EGENKAPITAL OG GJELD PER 31.12. Beløp i NOK 1 000

Note

2019

2018

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital

5, 6

Overkurs

5

Sum innskutt egenkapital

575 000

575 000

1 154 622

1 154 622

1 729 622

1 729 622

709 884

566 380

Opptjent egenkapital Annen egenkapital

5

Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital

709 884

566 380

2 439 507

2 296 003

3 986

3 874

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

7

Utsatt skatt

8

Sum avsetning for forpliktelser

-

-

3 986

3 874

Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonær

3

Sum annen langsiktig gjeld

4 780 000

5 010 000

4 780 000

5 010 000

364

1 674

17 628

3 684

2 437

2 236

Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt

8

Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern

3

64 578

108 015

Kortsiktig gjeld til aksjonær

3

22 847

16 119

Annen kortsiktig gjeld

4 680

10 806

112 533

142 534

Sum gjeld

4 896 519

5 156 407

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

7 336 025

7 452 410

Sum kortsiktig gjeld

Oslo, den 13.02.2020 I styret for Oslo Areal AS

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar E. Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen Andreas Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør


67

Oslo Areal AS KONTANTSTRØMOPPSTILLING 01.01.–31.12. Beløp i NOK 1 000

2019

2018

175 054

149 178

-3 684

-18 516

399

381

-4 066

-49 832

-21 659

50 971

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Ordinært resultat før skatt Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Gevinst ved salg av anleggsmidler Nedskrivning av anleggsmidler Endring i kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

-25 839

-2 247

120 205

129 935

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling fra salg av datterselskaper og selskapsandeler Investering i nye datterselskaper

-35

-71

149 071

248 676

-

-1 798 363

Investering i eksisterende datterselskaper

-64 941

-266 549

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

84 095

-1 816 307

-230 000

1 780 000

Utbetalinger av konsernbidrag

-

-

Utbetalinger av utbytte

-

-

-230 000

1 780 000

-25 698

93 629

Kontanter og bankinnskudd per 01.01.

49 340

-44 289

Kontanter og bankinnskudd per 31.12.

23 642

49 340

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Økning i langsiktig gjeld

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i likvider i året


68

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Oslo Areal AS

Regnskapsprinsipper Oslo Areal AS følger regnskapsreglene for øvrige foretak og årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. INNTEKTER Inntekter fra salg av tjenester inntektsføres etter hvert som tjenesten er levert. DATTERSELSKAP Datterselskaper er alle enheter der konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital. Datterselskapene vurderes etter kostmetoden. Mottatt utbytte og konsernbidrag inntektsføres i den grad utdelingen representerer avkastning som er oppstått i Oslo Areal AS sin eiertid. I motsatt fall føres utdelingen som reduksjon av kostpris. Aksjene i ­datterselskapene eies med tanke på å oppnå lang­ siktig avkastning fra leieinntekter. KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter ­poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelses­tidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlike­ hold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. SEGMENTRAPPORTERING Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-­ området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segment­ informasjon. PENSJONER Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­ basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelses­ baserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2007. Forpliktelser til å yte innskudd til innskudds­baserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i ­resultatregnskapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps­ messig anses opptjent på balansedagen. Pensjons­ midler vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over ­antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjenings­ tid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader. UTENLANDSK VALUTA Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt.


69

SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer ­mellom regnskaps­messige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved ­utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skatte­ reduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nytte gjort. AKSJEKAPITAL Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. ­Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen. KONTANTSTRØMOPPSTILLING Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontant­ekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre ­kortsiktige, likvide plasseringer.


70

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Oslo Areal AS

NOTE 1 DATTERSELSKAPER Beløp i NOK 1 000 Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden.

Datterselskap Nedre Vollgate 11 AS

Forretnings­ kontor

Anskaffelses­ tidspunkt

Eier-/ stemme-­ andel

Egenkapital siste år (100 %)

Resultat siste år (100 %)

Balanse­ ført verdi

Oslo

23.12.2004

100 %

122 845

3 516

170 046

Christian Kroghs Gate 2 AS

Oslo

23.12.2004

100 %

27 355

2 268

58 472

Schweigaards gate 6–14 AS

Oslo

30.12.2004

100 %

77 522

5 165

41 400

Grensesvingen 7 I AS

Oslo

02.02.2005

100 %

276 519

19 514

277 199

Sørkedalsveien 6 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

102 744

24 532

174 474

Karenslyst Alle 7 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

14 670

8 277

120 689

Grensesvingen 7 ANS

Oslo

02.02.2005

100 %

-25

-7

-

Philip Pedersensvei 20 AS**

Oslo

15.03.2005

0%

-

-

-

Karenslyst Allè 8A og B AS

Oslo

15.03.2005

100 %

38 595

7 068

40 498

Oslo Areal Deltaker AS

Oslo

01.01.2006

100 %

866

-4

866

Kanalpiren AS*

Oslo

10.02.2010

100 %

40 167

-20 143

93 178

Løkketangen 2–14 B AS

Oslo

30.04.2012

100 %

120 527

6 637

117 428

Tordenskioldsgate 6 AS

Oslo

30.06.2012

100 %

44 844

8 228

215 265

AS Storgaten 51

Oslo

15.01.2014

100 %

13 552

12 606

189 156

Tullinsgate 2 Eiendom AS

Oslo

30.09.2014

100 %

154 087

3 390

216 250

Tullinsgate 2 Eiendom ANS

Oslo

30.09.2014

100 %

-

-

-

Pilestredet 33 AS

Oslo

01.12.2014

100 %

244 762

-21 450

298 365

Strandveien 4–8 AS

Oslo

01.03.2017

100 %

40 377

12 200

387 108

Strandveien 10 AS

Oslo

01.03.2017

100 %

13 185

235

28 188

Vestfjordgaten 4 AS

Oslo

31.01.2018

100 %

70 937

16 733

560 384

Drammensveien 131 AS

Oslo

30.11.2018

100 %

184 487

-9 910

340 488

Grenseveien 78B AS

Oslo

14.12.2018

100 %

19 518

-739

175 927

Balanseført verdi 31.12. * Tidligere nedskrevet verdi på aksjene til Kanalpiren AS er delvis tilbakeført med MNOK 21,6 ** Kjøp og salg 28.februar ble Philip Pedersens vei 20 AS solgt.

3 505 381


71

NOTE 2  VARIGE DRIFTSMIDLER

Varige driftsmidler

Inventar, kontormaskiner og anlegg under utførelse

Beløp i NOK 1 000

2019

Anskaffelseskost 01.01.

3 481

Tilgang

222

Avgang

186

Anskaffelseskost 31.12.

3 517

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

2 647

Balanseført verdi 31.12.

870

Årets avskrivninger

399

Forventet økonomisk levetid

3–10 år

Avskrivningsplan

Lineær

NOTE 3  FORDRINGER OG GJELD, MELLOMVÆRENDE MED AKSJONÆR OG NÆRSTÅENDE PARTER Det er inngått låneavtaler med alle datterselskap av Oslo Areal AS. Lånene forfaller i sin helhet 31.12.2022. ­Lånene er begrenset oppad til spesifikke lånerammer per selskap og renteberegnes løpende. Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. ­Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til 31.12.2022. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale ­tilbake etter behov. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet. Fordringer med forfall senere enn ett år Beløp i NOK 1 000 Lån til foretak i samme konsern

2019

2018

3 604 541

3 730 316

Kortsiktige fordringer 2019

2018

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern

13 254

40 722

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt utbytte)

13 205

55 262

Beløp i NOK 1 000

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt konsernbidrag)

170 388

120 666

Sum kortsiktige fordringer

196 847

216 649

2019

2018

Gjeld til AMF Pensionsförsäkring AB (aksjonær)

2 390 000

2 505 000

Gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

2 390 000

2 505 000

Sum gjeld til aksjonær

4 780 000

5 010 000

Langsiktig gjeld Beløp i NOK 1 000


72

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Oslo Areal AS

Kortsiktig gjeld Beløp i NOK 1 000 Kortsiktig gjeld AMF Pensionsförsäkring AB

2019

2018

11 423

8 060

Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA

11 423

8 060

Sum kortsiktig gjeld til aksjonær

22 847

16 119

Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern (avgitt konsernbidrag til døtre)

64 577

108 015

Annen kortsiktig gjeld til døtre Sum kortsiktig gjeld til døtre

-

-

64 577

108 015

2019

2018

NOTE 4  BANKINNSKUDD Bankinnskudd Beløp i NOK 1 000 Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto* Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

1 053

1 228

16 283

43 398

6 305

4 714

23 641

49 340

* Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontantbeholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.

NOTE 5  EGENKAPITAL Årets endring i egenkapital Beløp i NOK 1 000

Aksjekapital

Overkurs

Annen innskutt egenkapital

Annen egenkapital

Sum

Egenkapital 01.01.

575 000

1 154 622

109

566 272

2 296 003

143 504

143 504

709 776

2 439 506

Antall

Eierandel

11 500 000

50,0 %

Årets resultat Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

109

NOTE 6 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill. aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett. Oversikt over aksjonærene 31.12. Gjensidige Forskring ASA AMF Pensionsförsäkring AB

11 500 000

50,0 %

Totalt antall aksjer

23 000 000

100,0 %


73

NOTE 7  PENSJONER Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer i 2006 og har nå 2 medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordning Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 01.01.

8 519

8 358

317

345

45

49

Årets pensjonsopptjening Arbeidsgiveravgift av årets opptjening Rentekostnad Aktuarielle gevinster og tap Pensjonsutbetalinger Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler

221

189

2 126

-52

-373

-304

-

-

-43

-65

10 813

8 519

Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

6 050

4 556

Per 31.12.

Beløp innregnet i balansen

Nåverdi av fondsbasert ordning

4 762

3 964

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

10 813

8 519

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 860

-4 645

Ikke resultatsført aktuarielt gevinst (tap)

-1 966

-

Netto pensjonsforpliktelse

3 986

3 874

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

3 986

3 874

Virkelig verdi av pensjonsmidlene Per 01.01.

4 645

4 449

Forventet avkastning på pensjonsmidlene

121

102

Aktuarielle gevinster og tap

160

-64

Innbetalinger

195

442

-218

-219

-43

-65

4 860

4 645

317

345

Pensjonsutbetalinger Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler Per 31.12. Pensjonskostnad innregnet i resultatet Årets pensjonsopptjening Rentekostnad Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring Pensjonskostnad

221

189

-121

-102

45

49

-

-

463

480


74

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Oslo Areal AS

Kostnaden er innregnet i følgende regnskapslinje i resultatregnskapet 2019

2018

463

480

7 899

7 888

-

11

7 899

7 899

Diskonteringsrente

1,80 %

2,60 %

Forventet lønnsregulering

2,25 %

2,75 %

Forventet pensjonsregulering

0,70 %

0,80 %

Forventet G-regulering

2,00 %

2,50 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

1,80 %

2,60 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

Beløp i NOK 1 000 Lønnskostnader m.m Aktuarielle gevinster og tap innregnet i egenkapital Akkumulert beløp per 01.01. Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31.12. Aktuarielle forutsetninger

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer. Pensjonsmidlene består av Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler

2019

2018

9,00 %

5,90 %

80,50 %

91,90 %

10,50 %

2,20 %

100,00 %

100,00 %

2019

2018

NOTE 8  SKATT Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Beløp i NOK 1 000 Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto

-273

-186

-3 912

-3 800

315

393

-3 870

-3 593

Rentefradrag til fremføring

-11 597

-10 578

Grunnlag for utsatt skatt

-15 467

-14 171

-3 402

-3 118

Netto midlertidige forskjeller

Utsatt skatt i balansen


75

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Beløp i NOK 1 000 Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Mottatt konsernbidrag ført som investering i datter Avgitt konsernbidrag Avskåret rentefradrag Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

2019

2018

175 054

149 178

-31 647

-53 867

143 407

95 311

277

5 665

143 684

100 976

-

8 260

-64 577

-103 796

1 019

10 578

80 126

16 018

Fordeling av skattekostnaden Beløp i NOK 1 000 Betalbar skatt på årets resultat Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats Endring i utsatt skatt pensjon ført mot egenkapital Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Skattekostnad Effektiv skattesats

2019

2018

31 835

25 658

-285

-3 736

-

-

-

142

31 550

22 063

18,02 %

14,79 %

Avstemming av årets skattekostnad Regnskapsmessig resultat før skattekostnad

175 054

149 178

Beregnet skatt 22 %

38 512

34 311

Skattekostnad i resultatregnskapet

31 550

22 063

Differanse

-6 962

-12 248

-6 962

-12 389

-

142

Differansen består av følgende: 22 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse

-

-

-6 962

-12 248

2019

2018

Betalbar skatt i balansen Beløp i NOK 1 000 Betalbar skatt i skattekostnaden

31 835

25 658

Skattevirkning av konsernbidrag

-14 207

-21 973

Betalbar skatt i balansen

17 628

3 684


76

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Oslo Areal AS

NOTE 9 DRIFTSINNTEKTER I driftsinntektene inngår honorarer for salg av forvaltningstjenester og prosjektledelse til datterselskap. Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Annen driftsinntekt

40 301

38 060

Sum driftsinntekter

40 301

38 060

Fordeling på virksomhetsområder Beløp i NOK 1 000 Forvaltningstjenester Annet

2019

2018

40 149

37 912

152

148

40 301

38 060

2019

2018

Norge

40 301

38 060

Sum driftsinntekter

40 301

38 060

Sum driftsinntekter

Geografisk fordeling Beløp i NOK 1 000

NOTE 10  PERSONALKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE MM. Personalkostnader 2019

2018

18 953

15 789

639

641

Arbeidsgiveravgift

3 233

2 750

Pensjonskostnader

2 749

2 289

Beløp i NOK 1 000 Lønn Styrehonorar

Andre ytelser

46

1 322

25 618

22 791

Beløp i NOK 1 000

Daglig leder

Styret

Lønn/styrehonorar

Sum personalkostnader

Selskapet har sysselsatt 12,3 årsverk i regnskapsåret. Ytelser til ledende personer 2 400

639

Bonus

501

-

Arbeidsgiveravgift

459

90

Pensjonsutgifter

186

-

Annen godtgjørelse

167

-


77

Styrehonorar for 2019 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2019 motatt kr 291 527 i styrehonorar. Styremedlemmene Espen ­Andreas Pay har mottatt kr 173 894 i styrehonorar for 2019 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2019 mottatt kr 173 894 i styrehonorar. Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Pernilla Arnrud Melin (AMF Pensionsförsäkring AB) Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter. Kostnadsført godtgjørelse til revisor* Beløp i NOK 1 000

2019

2018

Lovpålagt revisjon

349

373

Andre attestasjonstjenester Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) Sum godtgjørelse til revisor

-

23

35

5

384

401

* inngår i annen driftskostnad. Beløpene er inkl. ikke fradragsført mva.

NOTE 11 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 10, og mellomværende med konsernselskaper er omtalt i note 3. Selskapets transaksjoner med nærstående parter: Beløp i NOK 1 000

2019

2018

a) Salg av tjenester - Datterselskaper

40 149

37 912

Sum salg av tjenester

40 149

37 912

b) Kjøp av tjenester - Gjensidige Forskring ASA

413

267

Sum kjøp av tjenester

413

267


78

Årsrapport 2019, Oslo Areal  Årsregnskap – Oslo Areal AS

NOTE 12 SPESIFIKASJON AV FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Beløp i NOK 1 000 Utbytte og konsernbidrag fra datterselskap Gevinst ved salg av datterselskap Renteinntekt fra døtre Renteinntekter bankinnskudd Sum finansinntekter

2019

2018

179 460

167 668

4 066

49 832

94 309

65 785

1 466

1 197

279 302

284 482

Finanskostnader Beløp i NOK 1 000 Nedskrivning finansielle eiendeler Realisert valutatap investering utenlandsk selskap Rentekostnad til døtre Rentekostnad til aksjonærer Andre finanskostnader Tap ved realisasjon av aksjer Sum finanskostnader

2019

2018

-21 659

50 971

-

-

2 653

3 167

120 791

79 799

129

7

2 679

-

104 593

133 943


79


80

Ă…rsrapport 2019, Oslo Areal  Revisors beretning


81



Design og lay-out Elisabeth Høisveen Tekster Bernt Roald Nilsen og Tone-Lise Vilje Redaktør Tone-Lise Vilje og Mona Ingebrigtsen Fotokreditt S. 7, 40, 42: Ilja C. Hendel S. 8, 12, 13, 16, 18, 22, 24, 26, 29, 30, 38: Morten Lid S. 15 foto brukt i collage: Oslo Metropolitan Area, LÉVA Urban Design, nyegallerioslo.no S. 21 øverst: Line Graff-Sponheim S. 21 nederst: nyegallerioslo.no


osloareal.no

OSLO AREAL AS Karenslyst allé 8b, Postboks 533 Skøyen, 0214 Oslo, Norge post@osloareal.no