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Table ronde L’innovation, pour répondre aux enjeux d’aujourd’hui

TABLE RONDE

L’INNOVATION, POUR RÉPONDRE AUX ENJEUX D’AUJOURD’HUI…

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De l’avis général, le secteur de l’habitat encaisse les coups, vacille, mais ne s’écroule pas. Au final, il aura plutôt bien traversé la crise de 2020/2021 générée par la pandémie, mais il est néanmoins percuté de plein fouet par les conséquences de l’inflation renaissante (et notamment la hausse du coût du crédit) et le coût de l’énergie qui explose. Dans ces conditions, les acteurs de l’habitat multiplient les initiatives et cherchent à innover à tour de bras, bien conscients qu’ils doivent avant tout s’en remettre à eux-mêmes pour passer le cap difficile qui est devant eux…

Il y a un an tout juste, quand nous avions réuni pour le numéro de l’automne 2021 de notre hors-série Or Norme Habiter une table ronde presque entièrement consacrée à la politique de la nouvelle municipalité strasbourgeoise en matière de logement et d’habitat, l’adjointe à la maire de Strasbourg en charge de ces questions avait annoncé attendre le début de cette année 2022 pour s’engager sur un chiffre annuel du nombre de logements à construire durant le mandat. En savons-nous plus aujourd’hui ?

Arnaud Ferrière : Pas vraiment. On reste aujourd’hui dans un contexte où ce n’est pas simple de proposer des projets de construction de logements. Il y a un manque cruel de logements à Strasbourg, tout le monde le reconnait et les élus en premier lieu. L’attente de logements à prix abordables ou de logements sociaux reste très forte, mais on a très peu de propositions à faire et l’offre va être très réduite au niveau de l’Eurométropole, que ce soit au niveau des bailleurs sociaux ou via le privé par le biais des VEFA (ventes en état futur d’achèvement - ndlr). On n’avance pas

« L’ATTENTE DE LOGEMENTS À PRIX ABORDABLES OU DE LOGEMENTS SOCIAUX RESTE TRÈS FORTE, MAIS ON A TRÈS PEU DE PROPOSITIONS À FAIRE. » Arnaud Ferrière

Les participants de la table ronde réunie le 12 octobre dernier à l’Hôtel BOMA à Strasbourg de gauche à droite : Cédric Simonin, présidentdirecteur général de Groupe Trianon, Arnaud Ferrière, directeur général de Nexity, Frédéric Didier, directeur général de Wienerberger. Table-ronde animée par Jean-Luc Fournier, directeur de la rédaction de Or Norme. beaucoup avec un délai d’obtention des permis dont je persiste à trouver la logique difficile à appréhender. Pour résumer, sur le premier semestre de cette année, on était à 40 % de baisse de la mise en vente par rapport au chiffre de l’an passé, qui lui-même était en baisse de moitié par rapport au dernier chiffre semestriel de l’avant-Covid. Concrètement, en ce qui concerne Nexity, on était autour de 2 400 réalisations vendues semestriellement avant le Covid. Ce chiffre est tombé à 1 200 l’an passé et cette année, nous en serons à moins de 700… Le secteur du

« ON SE DOUTAIT BIEN QU’EN MATIÈRE DE TAUX D’INTÉRÊT, ON N’ALLAIT PAS RESTER AD VITAM AETERNAM DANS LA SITUATION DE TAUX D’INTÉRÊT NÉGATIFS. »

Cédric Simonin (ci-dessus) logement est traditionnellement influencé par la confiance : or, aujourd’hui, les titres des journaux et magazines n’incitent pas à cette confiance, c’est le moins que l’on puisse dire…

Dans cet éventail peu réjouissant, la hausse de nos prix de revient est significative, au moins 15 à 20 % et ce sera peutêtre plus quand on fera le bilan global d’ici la fin de l’année… L’activité est clairement impactée, il y a un manque de visibilité évident, et les taux d’intérêt à la hausse : ça finit par faire beaucoup…

Cédric Simonin : Je partage globalement ce que dit Arnaud sur le fait que personne n’avait senti venir l’essentiel des difficultés qui nous assaillent, même si on se doutait bien qu’en matière de taux d’intérêt, on n’allait pas rester ad vitam aeternam dans la situation de taux d’intérêt négatifs qu’on avait fini par atteindre. En revanche, la brutalité de leur remontée surprend, c’est certain. J’ai fait réaliser au début de cette année une simulation en interne dans notre groupe. Son résultat est très clair,  1 % de plus sur les taux nous fait perdre 50 % de nos acheteurs, 2 % de plus et nous en perdons 70 %… C’est vous dire l’importance du sujet des taux sur les décisions d’achat de nos clients.

Cependant, dans la situation qui a été parfaitement décrite précédemment, je trouve que le monde du logement social et celui des élus se sont rendus compte que s’il n’y avait pas le privé, il y aurait beaucoup moins de social. Depuis longtemps, quand on construit du logement privé, on a l’obligation de réaliser concomitamment entre 30 et 50 % de logement social. La situation a donc au moins une vertu : privé ou public, nous sommes dans le même bateau ! Elle a donc fini par nous rapprocher, les bailleurs sociaux et nous, et on travaille plus et mieux en partenariat. Au final, les élus se remettent à discuter avec nous autour d’une même table. On sent un assouplissement, au niveau des discours, c’est très net par rapport aux propos tenus lors de la dernière table ronde organisée par Or Norme il y a un an.

Frédéric Didier, vous qui dirigez Wienerberger France, un fabricant de matériaux qui depuis deux siècles, je crois, s’est spécialisé dans ce que l’on appelle la terre cuite, quelle vision avezvous de l’activité globale du secteur de l’habitat ? Je suppose que vos dizaines

de milliers de clients, les artisans du bâtiment, sont aux avant-postes en ce domaine et qu’ils vous font remonter de précieuses données tendancielles…

Frédéric Didier : Au niveau national, au jour où on se parle, on est encore aujourd’hui dans un marché dont l’activité reste très soutenue. C’est très concret en ce qui nous concerne : depuis mai 2020, on n’arrive pas à répondre à la demande. Ce qui fait qu’on doit limiter les livraisons par rapport à la demande de nos clients. Et ce n’est pas spécifique à Wienerberger, c’est toute la profession qui est dans ce cas. Le marché qui reste porteur c’est celui de la maison individuelle, qui reste le rêve majoritaire de tous les accédants à la propriété et qui, c’est évident, s’oppose aux réalités contemporaines : on ne peut plus artificialiser les sols, le foncier devient terriblement difficile à trouver, la stratégie gouvernementale est axée sur la densification des villes… On observe donc depuis le début de cette année une chute très forte des permis de construire de maisons individuelles, due pour l’essentiel aux raisons que nous venons d’évoquer, mais également, aux effets de la réglementation environnementale, la RE 2020 dans notre jargon qui génère un surcoût de prix de production de l’ordre de 5 à 10 %. Au moins… Mais viennent se cumuler à cela les hausses actuelles des coûts de matériaux, ce qui nous amène à une inflation globale de l’ordre de 20 %, ce phénomène d’inflation ayant débuté bien avant la guerre en l’Ukraine. Il était déjà perceptible pour nous il y a un an, à la rentrée 2021. Pour parler des seules fournitures énergétiques, nous consommons en effet beaucoup de gaz et d’électricité, le renchérissement du coût de nos produits finis sera d’environ 20 %…

Vous nous fournissez là la transition idéale pour aborder la problématique de l’innovation que nous avons choisie pour cette table ronde Habiter 2022. Je crois que Wienerberger est assez à la pointe de la réflexion sur la transformation de ses approvisionnements énergétiques…

Frédéric Didier : En tant qu’industriels, nous nous devons en effet de transformer notre industrie avec un apport de plus en plus d’énergies renouvelables en substitution des énergies d’origine fossiles que nous utilisons encore aujourd’hui. Nous l’avons déjà fait sur la partie électrique : 100 % de l’électricité que nous utilisons est sous garan-

« NOUS ÉVOLUONS TOUS AUJOURD’HUI AU SEIN D’UN SEUL ET MÊME ÉCOSYSTÈME ET NOUS NOUS DEVONS AINSI TOUS D’INTERAGIR DANS CE SENS-LÀ. »

Arnaud Ferrière (ci-dessus)

« À PLUS LONG TERME, ON COMPTE SUR DES SOLUTIONS VENUES DE LA GÉOTHERMIE, AU NORD DE L’ALSACE, MAIS AUSSI DE L’HYDROGÈNE. »

Frédéric Didier

tie d’origine verte, nous avons en effet contracté avec des parcs éoliens du sud de la France et de Picardie, également, avec un petit complément d’électricité d’origine hydraulique via un contrat venu de Suisse. Pour le gaz, on travaille sur le bio-gaz, obtenu grâce à la méthanisation d’origine agricole, la biomasse et, à plus long terme, on compte sur des solutions venues de la géothermie, au nord de l’Alsace, mais aussi de l’hydrogène, du moins sa part qui sera d’origine verte. Pour clore sur le sujet de nos économies d’énergie, on récupère tous nos gaz chauds pour les réinjecter dans le séchage de nos produits finis… J’ajoute qu’on tend vers la neutralité carbone d’ici 2050. Dans les quatre ans qui viennent, on va injecter l’équivalent de 65 millions d’euros sur ces thématiques-là et au niveau du groupe, ce seront des centaines de millions d’euros d’investissement dans les années à venir…

Du côté des promoteurs, la thématique de l’innovation ne s’exprime bien sûr pas dans les mêmes termes. Cédric Simonin, le Groupe Trianon que vous présidez a toujours affiché ce que l’on pourrait appeler un certain tropisme concernant l’innovation, je pense notamment à certaines réalisations quasi emblématiques que vous avez initiées…

Cédric Simonin : Je me suis en effet toujours soucié de cette thématique, mais en l’orientant délibérément au service de l’usager de nos constructions. On a commencé il y a vingt voire même trente ans avec la domotique, un terme devenu quasi désuet depuis, mais qui représente une technologie à implémenter désormais obligatoirement dans nos logements. Notre grand souci des dernières années a été la problématique de la santé dans le logement. Je me suis rapproché du CHU de Strasbourg, du professeur de Blay, qui est un allergologue de grande notoriété et qui a accepté de passer au crible tous les matériaux que nous sommes susceptibles d’utiliser dans son propre laboratoire. C’est ainsi, grâce à ses diagnostics sur les matériaux, qu’est née la philosophie de notre action dans le domaine de l’innovation. Avec ces résultats, nous sommes allés voir les industriels pour savoir s’ils avaient ces matériaux plus vertueux que nous avions repérés. Et il s’est avéré qu’ils les avaient, en effet, mais ils ne les vendaient pas parce que la majorité de la profession les trouvait trop chers. On a réussi à trouver des accords pour pouvoir implémenter ces matériaux innovants dans notre offre et c’est ainsi que nous avons été des précurseurs, je crois, dans la thématique de la qualité de l’air d’intérieur. Nous en avons naturellement fait un porte-drapeau et tous les logements que nous avons construits ensuite l’ont été sous ce petit label « Logement sain » que nous avons initié.

Cette philosophie-là peut elle s’avérer pérenne, surtout si l’on songe aux difficultés rencontrées par le secteur que nous avons évoquées ?

Cédric Simonin : Pour moi, c’est strictement inconcevable de raisonner différemment. Cette philosophie est devenue un des piliers de l’entreprise. D’autant que les surcoûts ne sont au final pas si conséquents qu’on pourrait le penser. Mais au-delà de ces problématiques basiques, le fait d’être innovant dans ces domaines profite à l’ensemble de la profession qui cesse d’être entièrement résumée à l’image du promoteur qui « vomit du béton ». Et les élus nous perçoivent aussi comme des gens capables de réaliser des projets un peu différents de ce qui se fait traditionnellement dans un milieu du bâtiment encore perçu comme très conservateur. L’enjeu actuel et surtout à venir, c’est la construction de bâtiments zéro carbone. L’horizon est pour 2050, avec un palier intermédiaire en 2035. Il sera atteint par la mise en place d’une chaîne très vertueuse, avec les fabricants.

Arnaud Ferrière : Je vais rebondir sur tout ce qui a été dit. Nous évoluons tous aujourd’hui au sein d’un seul et même écosystème et nous nous devons ainsi tous d’interagir dans ce sens-là. La santé, le confort des usagers, la qualité de l’air peut-être avec un petit peu de retard par rapport aux équipes de Cédric, tous ces foyers d’innovation sont aussi travaillés chez Nexity. A l’échelle de notre groupe, nous observons ces phénomènes au niveau de la production bien sûr, mais aussi au niveau de l’exploitation puisque Nexity gère logements et bureaux au quotidien pour répondre aux nécessités globales instaurées par le RE 2020 dont nous parlions. Notre approche générale a donc changé : nous n’avons bien sûr pas la prétention de former, mais nous avons celle d’accompagner les usagers sur plusieurs plans, notamment celui de leur consommation énergétique qui est une problématique dont je n’ai bien sûr nul besoin de souligner l’énorme actualité. L’innovation se matérialise aussi plus globalement dans le mode constructif : aujourd’hui, dans la région Grand Est, un tiers de notre production est représenté par la construcJ tion bois. En matière de bilan carbone, on s’est donné une ambition de réduire de 42 % nos émissions de

Frédéric Didier

« ON POURRA CONSTRUIRE DEMAIN DES BÂTIMENTS CAPABLES DE RÉPONDRE AUX ENJEUX ÉNERGÉTIQUES ET CLIMATIQUES. »

Frédéric Didier (ci-dessus) J CO2 d’ici 2030… Tout cela se fait à force de volonté d’expérimentation, comme tout le monde, nous avons essuyé quelques revers depuis 2014, date à laquelle nous nous sommes lancés dans ces innovations, mais les résultats sont là aujourd’hui et ils vont dans le bon sens. Notre approche est beaucoup mieux maîtrisée et tout aussi ambitieuse…

Cédric Simonin : Ce qui est important, je le répète, c’est l’usager final qui, il faut bien le dire, n’est pas forcément au fait de l’innovation. Ce qui est aussi le cas des élus, entre parenthèses. C’est à nous de parler, sans cesse et sans cesse de cette innovation qui est partout : dans la brique, le bois et même dans le béton, comme l’industriel Vicat, par exemple qui, en 2025, proposera du ciment décarboné ! Une innovation qui n’était même pas envisageable il y a à peine quelques années… On voit bien que toute la filière de la construction va dans le bon sens, alors qu’on nous laisse nous organiser au cas par cas pour aller dans le meilleur sens vertueux possible !

Frédéric Didier : L’innovation, c’est au final un démonstrateur qui nous fait comprendre aujourd’hui qu’on pourra, demain, ensemble et en synergie, construire des bâtiments qui, en terme énergétique, ne nécessiteront quasiment pas d’apport extérieur. Nous travaillons actuellement à Lyon sur un projet très innovant qu’on appelle 22/26…

Arnaud Ferrière : Je vous coupe pour préciser qu’il s’agit d’une réalisation Nexity…

Frédéric Didier : Ah bon ? Je ne savais pas, le hasard fait donc bien les choses. Il est à base d’une brique auto-isolante, notamment produite chez nous en Alsace. 22/26, c’est entre 22 degrés à 26 degrés, sans apport extérieur de chauffage ou de climatisation et quelle que soit la saison… Le projet comporte huit étages. Certes, il est très cher, car l’innovation est par nature très chère. Mais le projet 22/26 prouvera qu’on pourra construire demain des bâtiments capables de répondre aux enjeux énergétiques et climatiques…

Cédric Simonin : L’idée serait de dire aux élus : OK, écrivez-les règles et nous les respecterons. Ce qui fait que l’on pourrait éviter ainsi le cas très fréquent où, au moment de la dépose du permis, vous nous supprimez un étage dans la plupart des

productions que nous présentons à votre validation. C’est devenu très fréquent, trop fréquent… Quand vous imaginez une nouvelle règle, commentez-la nous en amont : on a l’expertise technique pour vous dire immédiatement si c’est jouable ou non et dans quelles conditions…

Je ne souhaiterais pas qu’on se quitte sans que nous ayons ensemble parlé de la rénovation thermique. C’est un énorme enjeu, car il est incontournable. Pour résumer, le bâtiment c’est plus de 40 % de la consommation énergétique globale et, en France, il y a environ 25 millions de logements anciens qui doivent impérativement être l’objet de travaux de rénovation thermique. Parmi eux, il y a plus de cinq millions de ce que l’on appelle les « passoires thermiques », c’est à dire les logements dont le bilan énergétique est catastrophique. Si les propriétaires n’assurent pas les indispensables travaux de rénovation thermique, ils ne pourront plus les louer, la mesure s’appliquant progressivement dès le 1er janvier prochain. D’ores et déjà, depuis août dernier, leur loyer est bloqué… Pour répondre à cet enjeu énorme, on sait que sans aides publiques conséquentes et pérennisées dans le temps, les propriétaires ne se lanceront jamais dans ces travaux. Pardon d’avoir été si long dans l’énoncé de cette question, mais comment les constructeurs et industriels comptent-ils procéder pour faire en sorte que les aides publiques soient à la hauteur des enjeux ?

Frédéric Didier : Ces aides existent bien sûr, mais il y a eu manifestement trop de stop and go en la matière, et ce, depuis longtemps. Depuis vingt ans, on a incité les particuliers à changer les fenêtres, puis tout à coup on a annoncé qu’il fallait se préoccuper de l’isolation globale. Plus récemment, on a bifurqué vers la pompe à chaleur, ce qui fait qu’aujourd’hui, on est en train d’installer des pompes à chaleur à profusion dans… les trop fameuses passoires thermiques que vous évoquiez. On va tout droit, on y est même, vers un scandale qui ne va pas tarder à faire la une de la presse… Oui, il faut tout axer sur la rénovation thermique. Un simple chiffre : rénover dans les normes un million de ces cinq millions de passoires thermiques, c’est réaliser une économie annuelle de sept térawattheures soit la production d’un réacteur nucléaire. Cinq millions de rénovations, c’est l’économie de la production de cinq réacteurs, production qui pourrait donc être utilisée ailleurs, dans maints secteurs pour réduire d’autant la production de gaz carbonés. Elle est là l’exacte mesure des enjeux liés à la rénovation thermique et énergétique…

Cédric Simonin : Ce n’est évidemment pas le matériel qui est en cause, les constructeurs savent fournir des pompes à chaleur de très bonne qualité aujourd’hui. Mais je trouve que Frédéric est un peu dur dans son jugement. Certes, ce qu’il décrit a existé, mais les aides commencent à s’organiser : c’est le cas pour France Renov, mais aussi pour Maprimrenov qui est de mieux en mieux fléchée, la plateforme Oktave mise en place par la Région Grand Est est très bien organisée elle aussi, du diagnostic au suivi éventuel de chantier, et nombre de municipalités ont des aides d’accompagnement…

Arnaud Ferrière : C’est absolument certain que l’approche uniquement mercantile et commerciale de la rénovation énergétique a conduit à des abus inadmissibles. On est en train d’en sortir, à mon sens : le sujet est aujourd’hui pris à bras-le-corps, des sommes considérables sont fléchées par l’État et les régions. Les différents acteurs sont en train de se chercher et ils ont sur le point de trouver les bonnes approches. Reste que jusqu’à présent, les réflexions des propriétaires se résumaient en une seule question, bien souvent. Au bout de combien de temps pourrai-je observer un début de rentabilité sur les investissements que je dois réaliser ? Il y a encore quelques mois, c’était flou, en tout cas au-delà de dix ans. Ca l’est évidemment beaucoup moins aujourd’hui avec l’augmentation considérable du coût de l’énergie que nous constatons bien malheureusement. 2022 sera une année de rupture sur ces sujets, j’en suis convaincu. Pour autant, il ne faudra pas oublier que parallèlement, les coûts de cette rénovation énergétique vont eux aussi augmenter. La question de savoir comment tout ça va être financé reste ouverte, à l’évidence. En tout cas, il va falloir une lisibilité et une clarté absolue sur l’ensemble des aides publiques et je pense pour ma part qu’il faut très vite simplifier tous les dispositifs existants : le plus c’est simple, le mieux ça marche. Ce vieil adage reste plus que jamais pertinent. Halte aux usines à gaz, sans jeu de mots. En tous cas, je pense que la hausse vertigineuse du coût de l’énergie va être un vrai accélérateur pour ces questions de rénovation thermique et énergétique… » a