Immoval| Hors-Serie #Habiter - Or Norme by Or Norme

4 EDITO 5 IMMOVAL Entre service, performance et innovation : l’humain 10

6 LOCATION Strasbourg zone tendue 8 GESTION Valoriser votre patrimoine 10 TRANSACTION Un service expert 11

TRANSACTION SUR IMMEUBLES Un savoir-faire unique

12 SYNDIC Mieux vivre ensemble 13 PRO-TERTIAIRE Une capitale européenne attractive 14 PRO-COMMERCE Un réseau solide pour les professionnels

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EDITO

DES IMMEUBLES ET DES HOMMES… Telle pourrait être la devise de Lionel Burstin et de son groupe, que vous allez découvrir en parcourant les pages de ce magazine – supplément d’HABITER.

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MAGAZINE IMMOVAL

Pour qui connait Lionel et ses qualités humaines, son sens aigu de l’amitié et l’attention qu’il porte aux autres, ce n’est évidemment pas une surprise qu’il ait voulu avant tout mettre en avant les femmes et les hommes qui l’entourent au quotidien, et qui mettent en œuvre la stratégie de développement d’Immoval. En effet, son grand-père René Burstin, lui a bien sûr transmis son expérience et son savoir-faire de l’immobilier, mais avant tout, Lionel a su transposer dans sa vie professionnelle les belles valeurs humaines et de bienveillance dont il a pu bénéficier de ses parents. C’est donc tout naturellement à travers les collaborateurs et collaboratrices du président d’Immoval, que vous allez comprendre toute la palette des services

qu’offre aujourd’hui cette entreprise, qui depuis 1972, année de sa création par Hubert Fischer (à qui Lionel voue une fidélité sans faille), a construit sa réputation de sérieux et de professionnalisme à Strasbourg. Immoval fait partie aujourd’hui, du cercle, somme toute assez restreint, des agences immobilières indépendantes, qui ont su se développer sur l’ensemble des métiers de l’immobilier, en assurant sur chacun d’entre eux, une prestation experte et personnalisée. Jamais à court d’idées, Lionel Burstin et son équipe dirigeante ont encore quelques projets novateurs sur leurs bureaux, dont le point commun est finalement de toujours mieux servir leurs clients, et de leur démontrer que, comme un miroir à l’expression « cœur de pierre », chez Immoval on sait mettre du cœur dans la pierre ! Patrick Adler directeur de publication

IMMOVAL

Entre service, performance et innovation : l’humain. Implantée à Strasbourg depuis 1972, l’agence immobilière Immoval compte aujourd’hui une quarantaine de collaborateurs. L’ADN de l’entreprise : la recherche de performance, le service haut-de-gamme pour tous ses clients et mettre l’humain au cœur de son travail et de son développement.

« L’humain a une place primordiale, souligne Christian Gautheron, directeur général de l’agence. En entretien, je dis toujours aux candidats que j’ai besoin qu’ils soient heureux quand ils viennent travailler. Un salarié heureux est un salarié productif. Leur bien-être et leur santé nous importent, c’est pour cela que nous mettons à disposition une salle de sport avec un coach, que nous organisons des activités communes…»

“ En immobilier, on participe au bonheur des gens ”

Lionel Burstin Président

Christian Gautheron Directeur Général

« Chez Immoval, nous n’avons pas de dogme immobilier. Nos collaborateurs sont pourvoyeurs d’idées et nous sommes ... différenciants. La seule règle intangible ; respecter et suivre la loi » précise Lionel Burstin, président d’Immoval. Une collaboratrice souhaite ouvrir un service consacré à la location saisonnière – inédit à Strasbourg ? Ils le font. Un autre croit au potentiel du secteur campagne ? Immoval, spécialisée en immobilier strasbourgeois, lance en 2017 le service Immotruck, une agence immobilière itinérante qui a pour vocation de sillonner la campagne à la rencontre de sa population.

Si Immoval a une image haut-de-gamme, pour le duo exécutif, cela se traduit avant tout dans le service. « Nous traitons de la même manière celui qui recherche un studio que celui qui achète une maison de 500 m2 à l’Orangerie. Nous voulons être au service de nos clients », ajoute Christian Gautheron. Comme lorsqu’ils ont été les premiers à mettre des vélos à disposition de leurs locataires pour leur faciliter la vie. « Dans l’immobilier, ce qui m’a toujours plu, c’est que l’on participe au bonheur des gens » confie Lionel Burstin. « Nous sommes dans un contact très connecté dans ce métier, et c’est pourquoi à l’avenir nous souhaitons poursuivre le développement sur le digital, continuer à être différent, saisir les opportunités, et rester à l’écoute de nos clients et de nos salariés », conclut-il.

LOCATION

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Texte : Barbara Roméro

Photos : Alban Hefti

Strasbourg zone tendue En 2015, Airbnb débarque à Strasbourg, l’engouement est quasi instantané. En 2016, la capitale européenne est en zone tendue : cela signifie qu’il y a plus de demandes que d’offres. Le lien entre les deux est assez facile à faire. Conséquence : il est plus difficile de trouver à louer à Strasbourg et les locataires n’ont plus qu’un mois de préavis. Gros tempo pour les agences !

Le saisonnier a explosé depuis quelques années à Strasbourg et il y a maintenant énormément d’offres. De son côté, Immoval est la seule agence immobilière locale à avoir réagi et développé un service commercial spécifique. « Nous gérons une trentaine d’appartements en location saisonnière actuellement, souligne Céline Adam, responsable du service Location chez Immoval. Nous avons à cœur de proposer des services pour tous nos clients et cela passe aussi par des appartements qualitatifs, confortables et bien équipés pour de courtes périodes. » L’émergence de cette mode immobilière est également un avantage pour les propriétaires : la maitrise de leur patrimoine de manière très précise et flexible. « En confiant leur bien en location saisonnière, les propriétaires ont la possibilité de l’occuper quand ils le souhaitent et de rentabiliser leur investissement le reste du temps. Ainsi, un propriétaire occupant ou qui dispose d’une résidence secondaire pourra mettre son bien en location saisonnière uniquement sur certaines périodes de l’année, en fonction de ses besoins.» Autre avantage certain à la location saisonnière : cela permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Une belle valeur ajoutée, surtout pour les Strasbourgeois en raison de l’attractivité touristique et parlementaire de la ville, sans compter le bon nombre d’étudiants Erasmus ou de l’Ena qui ne sont présents que pour quelques mois chaque année. « C’est aussi pour cela que le marché est considéré comme tendu à Strasbourg, précise Céline. C’est une ville extrêmement attractive pour les touristes et les étudiants certes, mais également pour les salariés. Il y a donc aussi une forte demande de logements pour des périodes plus longues. ». En répercussion : un préavis d’un mois seulement afin d’accélérer les démarches et permettre une meilleure réactivité au service des locataires. Cependant, cette activité dynamique sur bien des points

Yousra Klein & Céline Adam

n’autorise pas pour autant la flambée du montant des loyers, surtout depuis la loi Alur qui réglemente beaucoup le marché.

« Le prix d’un loyer ne se limite pas au m². Il dépend également du prix local du marché, de la localisation précise du bien, de ses prestations particulières mais aussi, pour le saisonnier, de la période de l’année, précise Yousra Klein, commerciale dédiée. Il est difficile de donner un prix médian. » En outre, pour les biens en location traditionnelle plus précisément, « les augmentations de loyers sont encadrées et dépendent également des travaux de rénovation que le propriétaire peut réaliser. Les travaux d’isolation, la pose d’une cuisine équipée, ou tout autre aménagement permettant une hausse du confort du locataire peuvent être répercutés sur

les loyers. A l’inverse, les travaux d’embellissement comme une remise en peinture d’une pièce ne sont plus suffisants pour justifier un changement de prix.» Il est un peu plus difficile dans ces conditions de convaincre les propriétaires de donner un petit coup de frais à leur bien en location mais c’est alors que le reste de l’équipe intervient. « Chez Immoval, nos clients sont guidés à chaque étape de leur projet. Nous confier une mise en location n’est pas une fin en soi et notre équipe de la gestion locative peut prendre le relai afin d’assurer une location positive sur toute sa durée, que ce soit au service des locataires comme des propriétaires. Une assurance souvent appréciée et qui garantit de bonnes relations avec nos clients. »

GESTION

Valoriser votre patrimoine Métier méconnu de la profession, le gestionnaire s’assure que tout est en ordre dans l’appartement, la maison, ou le local Photos : Alban Hefti

commercial du locataire. Véritable chef d’orchestre, il gère les parties techniques, financières et relationnelles, avec un objectif

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Texte : Barbara Roméro

prioritaire : valoriser le patrimoine. Rencontre avec Mélanie Ehrmann, responsable de service, en charge de la gestion d’un important portefeuille de propriétaires à Strasbourg. « Un bon gestionnaire gère le patrimoine d’un autre comme si c’était le sien », estime Mélanie Ehrmann. A la tête du service gestion locative d’Immoval depuis 2016, la jeune femme gère avec son équipe à Strasbourg, un nombre très important de maisons, appartements et locaux commerciaux. Son rôle ? Etre l’interlocuteur unique du locataire et du propriétaire pendant toute la durée du bail. A sa charge, la gestion administrative et technique, l’encaissement des loyers, la régularisation des charges, en passant par la réparation des pannes de chauffage, le traitement des sinistres ou la réalisation de travaux. DES INTÉRÊTS PARFOIS DIVERGENTS « Le gestionnaire gère le bien avec parfois des intérêts divergents entre le propriétaire et le locataire », rappelle Mélanie. Son approche mise sur la valorisation du bien. « Un bien doit rester compétitif dans le temps, explique-t-elle. Il faut se mettre dans la peau du locataire qui va privilégier à budget égal le bien le plus neuf, avec le meilleur rapport qualité-prix. »

Mélanie Ehrmann

La gestionnaire se doit donc d’expliquer au propriétaire qu’investir reste dans son intérêt. « Notre rôle intervient une fois le bien loué, mais un propriétaire a tout intérêt à faire des travaux, par exemple en équipant son bien d’une cuisine, en rénovant la salle de bains, car nous arrivons à louer plus vite et un peu plus cher. Ces travaux sont par ailleurs déduits des revenus fonciers, ce que beaucoup ignorent. » Strasbourg étant en zone tendue, les locataires n’ont plus qu’un mois de préavis. « Cela restreint le temps pour relouer le bien. » Mieux ce dernier est géré et entretenu, plus vite il partira !

TRANSACTION

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Texte : Barbara Roméro

Photos : Alban Hefti

Un service expert Comment anticiper les bons investissements fonciers ? Comment décoder le marché et trouver le moment opportun pour vendre ? Les experts Alexandre Bourgard et Yann Foessel décryptent le marché strasbourgeois où la demande dépasse largement l’offre. Et où le prix au m2 dans les zones numéro 1 a flambé depuis la montée des locations saisonnières. Vous souhaitez investir à Strasbourg et vous offrir un studio, un F1 ou un F2 ? Mieux vaut être en alerte permanente ! Plus la surface est petite, plus il y a de demandes, soulignent Alexandre Bourgard et Yann Foessel. Sur des secteurs comme Strasbourg centre, Neudorf, ou l’Orangerie par exemple, il suffit de quelques minutes pour vendre ! D’où l’intérêt selon les deux professionnels de faire appel à une agence immobilière. « Les gens sont souvent déçus car les petites surfaces partent trop vite. Il ne faut pas hésiter à relancer les agences. La difficulté, c’est d’avoir le bien. Chez Immoval, nous sommes une dizaine à prospecter, nous avons une équipe stable, bien intégrée dans le marché et à l’affût de chaque info. Être un syndic de copropriétés nous aide également à avoir un train d’avance sur nos confrères étant à la source même des immeubles. » Le meilleur moment pour prospecter ? D’avril à juin. « C’est là où il y a le plus d’offres en investissement, les gens achètent ou vendent pour la rentrée scolaire. » Pour les deux agents, la clé, c’est d’être curieux, de visiter beaucoup de biens, de savoir faire des concessions, et d’avoir pris le temps de valider son investissement avant les visites, « parce qu’il y a toujours plusieurs acquéreurs sur le coup. » L’immobilier reste un bon placement, « car le marché à Strasbourg se porte bien » remarquent les experts.

Yann Foessel & Alexandre Bourgard

UNE VISIBILITÉ À SIX MOIS « Malgré des prix frôlant parfois l’indécence dans les quartiers numéro 1 (nous avons déjà vendu des biens à plus de 6000€ le m²). Certains quartiers sont très recherchés par une clientèle parisienne et internationale. Par ailleurs, avec l’arrivée de Airbnb, les propriétaires savent que leurs biens peuvent être loués plus cher. Les prix ont donc gonflé. » Car il faut savoir qu’en matière immobilière, il n’y a aucune limite de prix. « La meilleure rentabilité sera là où les placements sont moins sûrs. Si vous souhaitez acheter une adresse, vous aurez peu de rentabilité (hors location saisonnière). Si vous vous dirigez vers le secteur gare ou Cronenbourg par exemple, vous paierez moins cher, mais vous pourrez louer votre bien à un prix correct. » Pour ceux qui souhaiteraient vendre, il n’y a pas de moment idéal à Strasbourg. « Le marché est tendu, vous n’avez pas besoin d’attendre, rappellent-ils. Les taux bancaires n’ont jamais été aussi bas, vous êtes donc en position de force. Si les taux augmentent, ce ne sera bien sûr plus la même musique. » »Dans l’immobilier, on a une visibilité certaine à six mois. « Nous sommes dans une bulle assurée jusqu’en 2020, avec des taux bas et un bon PIB. » Pour ceux qui souhaiteraient investir, c’est donc le moment !

TRANSACTION SUR IMMEUBLES

Un savoir-faire unique NOUVEAU Au cœur de la ville de Strasbourg, attractive et évolutive, le service Achat/Revente d’immeubles est une activité qui ne dort jamais. Quelles sont donc les particularités de cette face parfois oubliée de l’immobilier local ?

Afin de répondre à cette demande toujours croissante et dans l’objectif de relever sans cesse de nouveaux défis, l’agence Immoval a su réagir et monter un service dédié à l’achat et à la revente d’immeubles. Spécialisé dans la découpe et la vente d’immeubles en bloc, ce service fonctionne de manière autonome avec Muriel Burstin pour la partie acquisition et Marie Goetzmann pour la commercialisation. Au bénéfice des clients particuliers ou institutionnels concernés : une qualité de service rigoureuse et une palette de prestations très variée. « Forts de notre expérience en matière de découpe d’immeubles et de vente en bloc, nous pouvons offrir à nos clients acheteurs ou vendeurs des services très variés et soignés en fonction de leurs besoins. Nous trouvons par exemple des solutions de relogement pour les locataires des immeubles encore occupés. Nous pouvons également réaliser des travaux d’amélioration dans certaines parties de l’immeuble afin de le valoriser au maximum lors de sa mise en vente. Notre ambition : apporter un service complet et personnalisé, adapté à chaque projet quelles que soient ses particularités. »

Marie Goetzmann

En tant qu’agence indépendante exclusivement consacrée à la ville de Strasbourg depuis plus de 45 ans, Immoval a développé une expertise très précise et qualifiée au service de ses clients. C’est dans le prolongement de cette relation de confiance établie au fil des ans que l’agence s’est vue confier de plus en plus d’immeubles à la vente. « La vente d’immeubles est une face un peu cachée de l’immobilier au sein d’une ville. Pour les investisseurs comme pour les vendeurs, il n’est pas toujours simple de savoir vers quel professionnel se tourner pour trouver conseils et expertise. »

Des services, qui viennent en complément d’une dimension conseil très importante. « Notre métier est également stratégique. Nous sommes là pour conseiller et guider nos investisseurs afin de les aider à optimiser leur opération financière. On aura plutôt tendance à conseiller une vente en bloc si l’objectif est de vendre rapidement, dans le cadre d’une succession par exemple. À l’inverse, si notre client souhaite davantage optimiser son prix de vente, nous lui conseillerons de vendre son bien à la découpe, en prenant le temps nécessaire. » L’équipe gère également le dossier après la vente ou l’achat. « Le renfort apporté par le reste de nos équipes est primordial et également une force que nous mobilisons pour servir au mieux nos clients. Dans le cadre d’une découpe d’immeuble par exemple, il faudra ensuite mettre en place une copropriété. C’est là que nos équipes syndic et gestion entre en scène. », conclut Marie Goetzmann.

SYNDIC

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Texte : Barbara Roméro

Photos : Alban Hefti

Mieux vivre ensemble

Non, le syndic n’est pas là juste pour vous demander de régler les factures ! Son objectif : harmoniser les relations entre propriétaires, valoriser leur patrimoine immobilier, améliorer leur cadre de vie, décharger, écouter, conseiller… Parce que quand la communication va, tout va ! Une façade décrépie, une chaudière collective à bout de souffle, des vélos, mais pas de local pour les garer, un réseau Internet qui ne fonctionne plus… A la tête du service Copropriété d’Immoval depuis 10 ans, Lionel Halphen et son équipe gèrent les bobos du quotidien des centaines de copropriétés en gestion, en lien direct avec leur conseil syndical. « La pierre angulaire du mieux vivre ensemble, c’est notre relation avec le conseil syndical : nous travaillons de concert pour trouver des solutions afin d’améliorer le cadre de vie et les proposer en assemblée générale », rappelle-t-il. ON NE FAIT PAS DE BONNE POLITIQUE AVEC DES BONS SENTIMENTS Le syndic n’est donc pas uniquement là pour faire payer les charges et empocher des frais de gestion ? « Bien au contraire, nous sommes là pour aider les gens, et c’est ce qui est gratifiant dans notre métier, sourit Lionel. Certaines grosses agences perdent de vue le client, en abusant par exemple sur les frais annexes. Ce n’est pas la politique maison. » Son rôle ? Valoriser le patrimoine et contenir les dépenses de ses clients. « Nous sommes très vigilants par rapport aux charges par exemple, en trouvant des

Lionel Halphen

moyens de les contenir, en investissant dans l’isolation de la façade, en changeant la chaudière. Il faut savoir que nos honoraires sur les travaux sont minimes, ce n’est pas là notre intérêt. Ce que nous souhaitons, c’est que le bien reste compétitif. » Grâce à leurs compétences juridiques et à leur expertise, les syndics professionnels évitent aux copropriétés de se perdre dans les lois qui ne cessent d’évoluer. « C’est de plus en plus difficile de suivre pour un syndic bénévole. Par ailleurs, les gens sont de plus en plus procéduriers… » Faire primer l’intérêt collectif sur le particulier reste de fait tout un art. Surtout dans des temps où la communication est parfois plus facile via les réseaux qu’entre voisins. NOUVELLE ADRESSE, NOUVEAUX SERVICES « Suite à son déménagement au 22 Avenue de la Paix, Immoval offre désormais à ses clients de nombreux espaces de réunion permettant d’organiser des assemblées générales pour tous types d’immeubles. C’est aussi ça la qualité de service Immoval. »

PRO-TERTIAIRE

Une capitale européenne attractive Qualité de vie, des infrastructures, situation géographique idéale : sur le papier, Strasbourg a tout pour attirer les grandes entreprises européennes. Situé à la 9e place en immobilier d’entreprises, son marché reste cependant endogène à 80%.

Première bonne nouvelle : le marché professionnel à Strasbourg est sain. « Nous avons 3 millions de m2 de bureaux sur l’agglomération dont 142 000 m2 disponibles avec 14 % d’offre en neuf, détaille Lionel Schwoertzig, négociateur en immobilier pro. Annuellement, nous plaçons 75000 m2, ce qui nous offre deux ans de visibilité. Le marché est sain, car même s’il n’y a pas trop d’offres, l’offre ne manque pas. » Son rôle ? Identifier les entreprises qui souhaitent s’installer à Strasbourg, celles qui souhaitent déménager soit parce qu’elles se sont développées ou au contraire souhaitent réduire les coûts, ou encore celles qui viennent de se créer. NUMÉRO 1 POUR Y VIVRE

Lionel Schwoertzig

« À Strasbourg, le marché est endogène à 80 %, précise Lionel. Par ailleurs, c’est un marché actif sur la location, avec très peu d’offres à la vente. L’offre est par ailleurs qualitative, avec un bon rapport qualité-prix. » Sur l’agglomération, comptez, en neuf, de 150 €/m2 à 195 €/m2. « À Paris vous pouvez multiplier cela par quatre, à Luxembourg, par trois », rappelle Lionel. Outre les prix encore contenus, le négociateur rappelle les atouts charme de la capitale européenne. « Strasbourg se situe entre les deux principaux marchés européens, elle est le 2e port fluvial et la 2e place bancaire de France. Nous avons des entreprises créatives, des pôles de compétitivité, notre ville est cosmopolite et bien maillée avec six lignes de tram et 30 lignes de bus. Sans compter ses infrastructures sportives, son offre culturelle, ses espaces verts… » Strasbourg, the new place to be ? En témoigne le succès d’Archipel, au Wacken, qui est déjà entré dans sa phase 2, après avoir attiré des pointures comme Adidas ou Puma. Et le classement du magazine Le Point la plaçant numéro 1 des villes françaises où il fait bon vivre !

Pascal Hardy

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PRO-COMMERCE

Un réseau solide pour les professionnels

De nombreux commerces à vendre, des loyers prohibitifs dans les rues « numéro 1 » : le commerce à Strasbourg, « c’est compliqué ». Décryptage du responsable de service d’Immoval Pascal Hardy qui fait deux constats essentiels : les droits au bail ont largement baissé et le renouvellement des commerces passe par l’alimentaire. « Strasbourg ne se porte pas trop mal par rapport à d’autres villes, mais les enseignes qui veulent s’installer trouvent les loyers chers », relève Pascal Hardy. Comptez ainsi 1500€ du m2 par an sur les rues numéro 1 comme les Grandes Arcades, 1000€ rue de la Mésange. Autant dire des situations inaccessibles pour des indépendants ou des franchisés. « Mais on constate que cela baisse depuis un ou deux ans, il y a énormément de commerces à vendre à Strasbourg. Et ceux qui sont remplacés, le sont par de l’alimentaire. » Epiceries, bars, restaurants, supermarchés un peu tendance… Strasbourg voit fleurir les concepts alimentaires. « Pour les vêtements, c’est fini, ou en tout cas, c’est beaucoup plus compliqué avec le e-commerce et les soldes à répétition. » TROUVER UN EMPLACEMENT IDÉAL Mais son rôle en tant qu’agent n’est pas de conseiller les gens sur ce qu’ils doivent faire ou non, mais de les accompagner. « Je suis là pour faire l’intermédiaire

entre un vendeur et un acquéreur, pour trouver un emplacement idéal selon leur projet et leurs moyens. Il ne faut pas penser qu’à sa commission ! Certains sont un peu rêveurs et ne comprennent pas qu’une rue a une valeur. Il faut aussi expliquer au vendeur qu’il faut rester ferme sur un prix et ne jamais être dans l’urgence, sinon cela casse aussi la valeur de la rue. » Des exemples récents de commerçants qui ont dû brader leur fonds de commerce ou leur droit au bail, il en a plein. Rue du Dôme, notamment, « où un local de 50 m2 est parti à 100 000€ contre 400 000€ à l’époque. » Aïe, aïe, aïe. A l’inverse, Mauboussin a repris le droit au bail d’Italia pour une petite fortune. La Grand’Rue continue de cartonner, « car les prix de cessions et de loyers sont abordables et il y a beaucoup de passage. » Autre secteur en vogue ? La rue d’Austerlitz et alentours. « J’ai reloué un local quai des Bateliers à la minute, malgré un loyer augmenté de 30% ! » Pour être sur tous les bons coups, le spécialiste a développé un solide réseau. « On parle entre agents, avec les commerçants, les infos sont souvent assez secrètes, il faut tendre l’oreille », sourit-il. Et s’armer de patience : les transactions sont longues, avec une moyenne de six mois pour être conclues.