CIB interview
“Indien de interestvoet met 1% stijgt, daalt de ontleningscapaciteit met 10%
kantiebestemming. 25% van de Belgen neemt zelfs het eerste hypotheekaanbod aan zonder verdere vergelijking. Nochtans vinden we dat een ontlener die vijf offertes aanvraagt hiervoor beloond wordt met een hypotheeklening die ongeveer 7.000 euro goedkoper uitvalt. Hypotheekshoppen zorgt er alvast voor dat de vakantiekeuze ook gemakkelijker kan gemaakt worden.”
Frank Vastmans
Je haalt de interestvoet aan als bepalende factor voor de evolutie van de woningprijzen. Hoe groot is die invloed dan wel? Frank Vastmans: “Indien de interestvoet met één procentpunt stijgt, daalt de ontleningscapaciteit van de huishoudens met 10%, gegeven dezelfde netto afbetalingslast. Om voorspellingen van de woningprijzen te maken, moeten we dan ook goede schattingen hebben van dergelijke onderliggende bouwstenen. Deze zijn meestal niet gekend en zeer moeilijk te voorspellen. Zo spreekt men zelfs van de zero interest rate society als toekomstig scenario. Daarbij veronderstelt men dat de interestvoet niet meer stijgt voor een zeer lange periode. De rol van de interestvoet dient bekeken te worden in combinatie met de kenmerken van de hypotheekmarkten. In sommige landen zijn er bijvoorbeeld interest-only hypotheken waarbij geen kapitaal afgelost moet worden. Indien de interestvoet dan zeer laag staat, zijn er als gevolg bijna geen budgetbeperkingen meer waardoor de woningprijzen sterker kunnen fluctueren. Dat leidt volgens ons dan weer tot mogelijk onstabielere woningmarkten. De woningmarkt mag best wat saai zijn.” Geldt dat ook voor de Vlaming? Hoe ‘saai’ gedraagt die zich bij de aankoop van vastgoed? Sven Damen: “Het ene huishouden is daarin rationeler dan het andere. Een huishouden stopt bijvoorbeeld gemiddeld evenveel tijd in de keuze van een hypotheek als in de keuze van de va-
De laatste tijd horen we steeds meer over de hedonische prijsanalyse. Wat moeten we ons daarbij voorstellen? Roel Helgers: “Deze econometrische methode brengt de waarde van verschillende woningkenmerken in kaart. Die worden zo geschat dat de som hiervan zo goed mogelijk de werkelijke verkoopprijs benadert. Uiteraard kunnen niet alle woningkenmerken in een databank vertaald worden terwijl die bij een echt bezoek aan het pand wel duidelijk zijn. Maar voor de woningkenmerken die wel opgenomen zijn in de databank biedt deze methode het grote voordeel dat ze die waarde kiest die objectiever en optimaler is, daar waar het oordeel van een schattingsexpert subjectiever is. Vooral op het vlak van locatie bieden deze analyses grote voordelen omdat geografische informatie in toenemende mate beschikbaar is, zoals 3D-kaarten van woningen. Zo ontdekte ik dat een woning waarvan de straatnaam eindigt op -steenweg, -plein of –dreef respectievelijk -2%, +4%, +6% duurder verkocht wordt in vergelijking met een gelijkaardige woning waarvan de straatnaam eindigt op “straat”.”
“25% van de Belgen neemt het eerste hypotheekaanbod aan zonder verdere vergelijking”
Jullie legden de evolutie van de woningprijzen ook naast die van de huurprijzen. Hoe luidt het verdict? Frank Vastmans: “De woningprijzen zijn sinds 1990 meer dan 300% gestegen, de huurprijzen 60 à 70%. Opnieuw speelt de interestvoet een belangrijke rol als referentie van de risicovrije investering. Als deze daalt, daalt ook het rendement op de huurmarkt, omdat alternatieve investeringen tegen elkaar afgewogen worden. Bovendien kan men ook door middel van een lening een hefboomeffect creëren voor hogere rendementen. Stel dat je een totaal verhuurrendement haalt van 3.5%, inclusief verwachte meerwaarden. Is dit te weinig? Bij een hypothecaire interestvoet van 2.5% kan je nog altijd 75% van je investering lenen. Dit zorgt ervoor dat het rendement op je eigen vermogen stijgt tot 6.5%. Het bepalen van het verhuurrendement is echter geen gemakkelijke opgave, zeker niet omdat je de jaarlijkse verwachte prijsstijgingen van je woning moet schatten.” Over de huurmarkt gesproken, hoe staat deze er vandaag voor? Frank Vastmans: “De huurmarkt groeit in Vlaanderen, wat in grote mate te verklaren valt door de toename van (nieuwbouw)appartementen. Investeerders vluchten naar vastgoed als veilige belegging. Zeker na het uitbreken van de crisis zagen we een sterke stijging. Al blijft het lagere segment van de private huurmarkt wel kampen met betaalbaarheidsproblemen en is er daar nog werk aan de winkel.” Bedankt voor de verhelderende inzichten.
Wil je ‘De economie van de woningmarkt’ bestellen? Surf voor meer info naar www.garant-uitgevers.eu
Sven Damen
CIB info
11