Page 1

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG I­ N S P I R A S J O N F O R D E G SOM SITTER I STYRET # 6 – 2016

TEMA

Gul liste Skånsom rehabilitering Side 8–12

TILSKUDD

JURISTEN

JULEVERKSTED

Fikk 27 millioner i støtte til nye heiser

Ingen plikt å delta på brannøvelser

Her lager barna julegavene selv

Side 14

Side 43

Side 33


TOTALLEVERANDØR AV ANLEGGSTJENESTER TOTALLEVERANDØR AV ANLEGGSTJENESTER TIL BORETTSLAG OG SAMEIER TIL BORETTSLAG OG SAMEIER • Underjordisk avfallsanlegg •• Underjordisk avfallsanlegg Utvendig drenering og • Utvendig og fuktsikringdrenering av grunnmur av grunnmur • fuktsikring Vann- og avløpsarbeid •• Vannog avløpsarbeid Grøntanlegg •• Grøntanlegg Mur- og betongarbeid •• Murog betongarbeid Konsulenttjenester • Konsulenttjenester Se vår nettside Se vår nettside

www.steinbakken.as www.steinbakken.as

for referanseprosjekter • Telefon: 22 80 22 00 for referanseprosjekter • Telefon: 22 80 22 00

METRO UNDERGRUNN er den mest moderne og plassbeMETRO UNDERGRUNN sparende undergrunnsløsningen på

er den mest moderne og plassbemarkedet. Med Metro får du plass sparende undergrunnsløsningen på til hele 2 stykk 5 kubikk containere markedet. Med Metro får du plass innenfor arealet av en standard til hele 2 stykk 5 kubikk containere parkeringsplass. Verdifulle arealer innenfor arealet av en standard kan dermed benyttes til annet. parkeringsplass. Verdifulle arealer kan dermed benyttes til annet.

AVFALLSHÅNDTERING AVFALLSHÅNDTERING Metro og Molok er våre bestselgere der avfallet samles i dypbrønner som plassbesparende gir Metro og Molok er er våre bestselgere derogavfallet samles minimalt med lukt. i dypbrønner som er plassbesparende og gir minimalt med lukt.

MOLOK DYPOPPSAMLER er den klassiske avfallsbrønnen – MOLOK DYPOPPSAMLER semi undergrunn. Her er kvalitet, er den klassiske avfallsbrønnen – design og driftssikkerhet kombinert semi undergrunn. Her er kvalitet, på en helt unik måte. Med Molok design og driftssikkerhet kombinert oppbevares 60% av avfallet under på en helt unik måte. Med Molok bakken. oppbevares 60% av avfallet under bakken.

Ta kontakt for et meget konkurransedyktig tilbud! Ta kontakt for et meget konkurransedyktig tilbud!

Telefon: +47 64 80 29 00 Mail: offi ce@strombergs-plast.no Telefon: +47 64 80 29 00 Mail: offi ce@strombergs-plast.no


Leder

Det skjer i OBOS Bli med på høstseminar Side 30–31

OBOS vokser Nå er vi mer enn 400 000 medlemmer Side 7

Guide Husk innsending av bilag! Side 41

ÅG E P E T T E R S E N Ansvarlig redaktør

1

God jul & godt nyttå r!

Bevaringsverdige bygg

Mange borettslag og samei­ er begynner etter hvert å bli så gamle at de blir interessante av vernehensyn. I Oslo kan man havne på såkalt gul liste over bygninger som er bevaringsver­ dige. Det betyr ikke at de er fredet, men at en eventuell byggesak må innom vernemyndighetene før den kan behandles. For enkelte kan det bety en dyrere rehabiliter­ ing enn de hadde tenkt seg, eller at prosessen kan ta noe lengre tid. Les mer om hvordan Søndre Åsen borettslag håndterte dette.

2

Gode tilskudd til heiser

Mange borettslag og sameier har gjennom årene forsøkt å reha­ bilitere eller etterinstallere heiser. I veldig mange tilfeller har dette rent ut i sanden, blant annet fordi man ikke har greid å bli enige om hvordan kostnadene skal fordeles. I bladet du holder i hånden nå kan du få tips om hvordan dette kan løses og om tilskuddsordninger fra Husbanken.

Gode ordninger Sunnmøringer fikk hjelp til heis­ finansiering. Side 14–15

Bolig&Miljø Asvarlig redaktør Åge Pettersen Redaktør Espen Børhaug, tlf: 918 45 600 E-post: espen.borhaug@obos.no

Gul liste Søndre Åsen ­rehabiliterte til fordums prakt. Side 8–12 Ungt styre I Tønsberg trør de unge til som tillits­ valgte. Side 16–17

3

Styresammensetning

I et tidligere nummer av Bolig og Miljø var det et godt voksent styremedlem som rådet andre bolig­ selskaper til å satse på de eldste med mest erfaring for å finne gode kandidater til styreverv. Sannheten er vel heller at idealet må være et styre som er satt sammen av personer med ulik alder, kjønn og bakgrunn, slik at de kan representere så mange som mulig av de ulike beboerne i et borettslag. Det er en stund til årsmøtesesongen med valg på styremedlem­ mer, men tiden er absolutt inne for valgkomiteene til å starte sitt viktige arbeid.

Bidragsytere Heidi Røneid Henrik Sørlie Eddie Chr. Thomas Tyra T. Tronstad Jorunn Wold Monica Linge Marcelli

Annonsesalg HSmedia v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no Design/konsept Redink

Trykk 07 Gruppen Forsidefoto Nadia Frantsen

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer bolig­selskaper over hele landet.

BOLIG & MILJØ 3


Assistent Assistent Partner Assistent Partner er Partner er godkjent er elektroinstallatør godkjent elektroinstallatør Slim og stilig 3,5 tommer Prisgunstig 7godkjent tommer med god kvalitetelektroinstallatør på kun 12,5 cm og autorisert og autorisert og autorisert EKOM-installatør. EKOM-installatør. EKOM-installatør. Vi utfører Vi utfører alt innen altViinnen installasjon utfører installasjon alt innen i boliger iinstallasjon boliger og leiligheter og leiligheter i boliger og erogspesialister ogleiligheter er spesialister på og smarthusløsninger. er på spesialister smarthusløsninger. på smarthusløsninger. Vi gjørViogså gjørservice også Vi service og gjør vedlikehold også og vedlikehold service på og eksisterende vedlikehold på eksisterende anlegg. på eksisterende anlegg. anlegg. Assistent Assistent Partner Partner er Assistent spesialist er spesialist Partner på oppgradering er påspesialist oppgradering av påsikringsskap oppgradering av sikringsskap ogav tavler sikringsskap og tavler til nye,tilsikre nye, og tavler løsninger sikretil løsninger nye, sikre løsninger i bådei ibåde eneboliger, bådeeneboliger, eneboliger, ileiligheter bådeleiligheter leiligheter eneboliger, og hele og ogleiligheter borettslag hele heleborettslag borettslag og oghele sameier. og ogborettslag sameier. sameier. og sameier. Vi er også Vi erleverandør også leverandør Vi eravogså tradisjonelle av leverandør tradisjonelle låsesmedtjenester av tradisjonelle låsesmedtjenester låsesmedtjenester og spesialister og spesialister og spesialister på elektriske på elektriske låssystemer, på låssystemer, elektriske adgangskontroll, låssystemer, adgangskontroll, dørautomatikk adgangskontroll, dørautomatikk ogdørautomatikk porttelefoner. og porttelefoner. og porttelefoner. rabatter til alle Bolig&Miljø sine lesere, ogserviceavtaler serviceavtaler alle Assistent Assistent Partner Partner tilbyr Assistent gode tilbyr Partner rabatter gode rabatter tilbyr til alle gode til ABBL alle rabatter sine ABBL medlemmer, til sine allemedlemmer, ABBL sine og serviceavtaler medlemmer, og til ogalle serviceavtaler tiltilalle til alle borettslag både påsine lås og ABBL sine ABBL borettslag sine borettslag ABBL både på både borettslag låspå på ogelektro. lås på og både elektro. på på elektro. lås og på elektro.

AiphoneAiphone lansererlanserer nå ett nytt Aiphone nå porttelefon ett nytt lanserer porttelefon svarapparat nå ett svarapparat nytt porttelefon svarapparat til GT serien til GTi siste serien kvartal i siste til2016. kvartal GT serien 2016. i siste kvartal 2016. GT-1c7.M GT-1c7.M fås med fås 7 tommers med GT-1c7.M 7 tommers skjerm fåsog med skjerm innebygd 7 tommers og innebygd zoomskjerm zoom og innebygd zoom og tilt funksjon. og tilt funksjon. og tilt funksjon. AiphoneAiphone har værthar tilgjengelig værtAiphone tilgjengelig på det harnorske vært på det tilgjengelig markedet norske markedet ipå det norske i markedet i over 30 over år og30 er år kjent og er forkjent over sin kvalitet 30 forårsinogpå kvalitet ersine kjent produkter. påfor sine sinprodukter. kvalitet på sine produkter.

Slim og stilig Slim 3,5kvalitet og tommer stilig 3,5 tommer Slim og stilig 3,5 tommer PrisgunstigPrisgunstig 7 tommer med 7 tommer god kvalitet Prisgunstig med god kvalitet 7 tommer med god på kun 12,5påcm kun 12,5 cm på kun 12,5 cm

Adgangskontrollsystemet Adgangskontrollsystemet Adgangskontrollsystemet er bygget erspesielt bygget spesielt med tanke ermed bygget tanke spesielt med tanke på alle typer på alle boligkomplekser. typer boligkomplekser. på alle typer boligkomplekser. SystemetSystemet lar seg enkelt lar segintegreres Systemet enkelt integreres lar med seg blaenkelt med porttelefoni bla integreres porttelefoni med bla porttelefoni og postkassesystemer, og postkassesystemer, samtidig og postkassesystemer, samtidig som softwaren som softwaren er samtidig enkelersom enkel softwaren er enkel og lettforståelig og lettforståelig å betjene åogbetjene avlettforståelig administratoren. av administratoren. å betjene av administratoren. Produktene Produktene er av høyerkvalitet, avProduktene høy kvalitet, baserter på basert avden høynyeste på kvalitet, den nyeste basert på den nyeste teknologien teknologien - utført i-eksklusive utført teknologien i eksklusive og moderne - utført og moderne idesign. eksklusive design. og moderne design.

Svelvikveien Svelvikveien 61, Svelvikveien 3039 61, 3039 Drammen Drammen 61, •3039 Tvetenveien •Drammen Tvetenveien 157, • Tvetenveien Oslo 157, Oslo 157, Oslo Tlf. 48Tlf. 1048 1110 0011Tlf. 0048 10 11 00 www.assistentpartner.no www.assistentpartner.no www.assistentpartner.no


Entré

Null lading skader salget Mangel på lademuligheter for elbiler kan påvirke boligprisen negativt, sier eiendomsmeglere som Bergensavisen har snakket med. – Flere og flere kommer på visning i elbil. For dem er det utenkelig å gå tilbake til fossilt drivstoff, sier en av meglerne til BA.

Søk om midler før 10. desember! Vinn 200 000 kroner!

For boligselskap med seks eller flere boliger dekker Husbanken dekker opp til 50 prosent av kostnadene for en tilstandsvurdering av byggene i boligselskap med seks eller flere boliger. Det samme gjelder oppgraderingsplaner. For 2016 er det fortsatt midler igjen til dette formålet. Derfor anbefaler Husbanken alle boligselskap som planlegger å gjennomføre en tilstandsvurdering å søke i år. Søknaden må sendes innen 10. desember for at den skal gjelde for 2016. Les mer om dette på ­Husbankens hjemmesider.

OBOS-prisen økes til 200 000 OBOS-prisen til det beste rehabiliteringsprosjektet økes i 2017 til 200 000 kroner. Da vil OBOS også dele ut en ekstrapris på 25 000 kroner til et særlig vellykket miljøtiltak. OBOS-prisen for rehabilitering og miljøtiltak (forkortet OBOS-prisen) deles til våren ut for 27. gang. Prisen deles ut til et eller flere bo­ ligselskap som har lykkes særlig godt med et omfattende rehabili­ teringsprosjekt. Årets vinner var Ammerudsletta borettslag i Oslo, som over en fire­ årsperiode rehabiliterte fasader, piper og uterom til en samlet kostnad på 120 millioner kroner. Fordelt per leilighet utgjorde dette 453 000 kroner. Alle boligselskaper kan delta, uavhengig av om de er forvaltet av OBOS eller ikke. Alle typer rehabiliteringer vil bli vurdert, det spiller ingen rolle om det dreier seg om fasader og balkonger, en oppgradering av uteområder eller baderom. – I tillegg til å påskjønne

vellykkede rehabiliteringstiltak, vil OBOS gjennom denne prisen fremheve at arbeidet bekostes av beboerne selv. OBOS-prisen er også ment å skape positiv opp­ merksomhet rundt den kontinu­ erlige oppgraderingen som finner sted i store boligområder, sier jurymedlem Espen Børhaug. Juryen venter som vanlig at en lang rekke rehabiliterte bolig­ selskaper melder seg på konkur­ ransen. – Vi ser også svært gjerne at det foreslås kandidater til årets splitter nye ekstrapris for gode miljøtiltak. Der legger vi mer vekt på kreativitet og nytteverdi enn økonomisk omfang, sier Espen Børhaug. Konkurransen utlyses formelt i februar. All påmelding skjer via obos.no/obosprisen. //

mmVINNER: Ammerudsletta borettslag i Oslo vant Rehabiliteringsprisen i år. Neste år økes premien til 200 000 kroner.

Oslo-pilot for ­«allmennboliger» Handlingsplan for økt boligbygging i Oslo ble vedtatt av bystyret i vår. Nå ønsker byrådet å teste ut ulike former for kommunal boligbygging gjennom flere pilotprosjekter. – Vi ønsker å beholde et mangfold i byen. Da trenger vi en tredje sektor, mellom sosial boligbygging og markedet, sier byråd for byutvikling, Hanna E. Marcussen til Arkitektnytt. Målgruppen er folk med vanlig inntekt som ikke kommer seg inn i det glovarme boligmarkedet i hovedstaden. Byrådet er inspirert av den danske ordningen Almenbolig Pluss, hvor kommunen inngår avtaler med private boligbyggere som leier ut boliger av en viss størrelse til familier som ellers ikke ville hatt råd til å komme seg inn på boligmarkedet. Byråden understreker at man skal vurdere mange ulike modeller før man går i gang med pilotene. BOLIG & MILJØ 5


Vi tilbyr el. sjekk av boliger samt web basert internkontrollsystem for borettslag og sameier. Ta kontakt på 23 05 14 70 Eller les mer på www.lc.no

Snorres vei 4, 1473 Lørenskog Tlf: 21 52 52 70 post@conrehab.com

Rehabilitering

av betongkonstruksjoner

Vi utfører rehabilitering av betongkonstruksjoner som omfatter blant annet balkonger, svalganger og garasjer. Con-Rehab AS tilbyr også katodisk beskyttelse med fjernstyring. Med denne overvåkningsløsningen kan man lese av tilstanden på armeringen elektronisk. Vi kan også tilby et stort utvalg av rekkverk. Referanser innen OBOS er Jordal terrasse, Vevelstadlia og Vevelstadåsen.

Vaktmestertjenester til alle FOTO NADIA FRANTSEN

OBOS Eiendomsdrift tilbyr vaktmestertjenester til alle OBOS forvaltede selskaper. Ta kontakt for et godt tilbud!

22 99 18 80

oed@obos.no


entré nyheter Lite fornøyd med vannbåren varme

Lite konflikter ved boligkjøp Åtte prosent av boligkjøperne har opplevd konflikt knyttet til kjøpet, viser en undersøkelse Ipsos har gjennomført for Huseiernes Landsforbund (HLF). Seks av ti opplever likevel feil eller mangler etter at de har flyttet inn.

OSLO

TEKST HEN R IK SØR LIE FOTO NA DI A FR A N TSEN

400 000 ­medlemmer OBOS vokser og vokser. Malén Gudbrandsgard ble OBOS-medlem nummer 400 000. OBOS ble stiftet i 1929, og etter 76 år var det blitt 200 000 med­ lemmer. Deretter tok det bare 11 år å doble dette medlemstallet. Det skjedde i oktober, da Malén Gudbrandsgard (26) meldte seg inn som nummer 400 000. Den nyinnmeldte 26-åringen er fra Ål i Hallingdal. I fem år har hun leid bolig i Oslo, inntil hun og kjæres­ ten kjøpte leilighet sammen – 54 kvadrat på St. Hanshaugen. – Det er ikke OBOS, men jeg så mange fine OBOS-leiligheter da vi kikket etter bolig. Jeg skjønte at det var lurt å melde seg inn med tanke på neste gang vi skal kjøpe. Det er kamp om leilighetene, og man bør ta de mulighetene man kan få. Dessuten oppdaget jeg at medlemmer får rabatter her og der, fra maling til forestillinger, sier Gudbrandsgard. Som medlem nummer 400 000 fikk hun blomster, lysestaker og 25 års gratismedlemskap fra OBOS. – Jeg hadde tenkt å la medlem­ skapet rulle og gå, men det er jo

OBOS er pålagt å installere vannbåren varme i flere tusen nye leiligheter på Fornebulandet. Likevel installerer OBOS elektriske varmekabler på alle baderom i tre nye boligprosjekter – i tillegg til den pålagte varianten. – Vi har fått klager på at det vannbårne systemet ikke reagerer raskt nok. Valg av løsning handler ikke om økonomien i prosjektene. Vi skal ha fokus på kunden, det vil si boligkjøperne, forteller prosjektdirektør Terje Hagen hos Obos Fornebulandet til Norsk VVS. Han understreker at OBOS ikke er imot fjernvarme, men det må brukes riktig. – Hver gang vi sier noe ikke funker, får vi høre at vi bruker feil rørlegger, entreprenør, rådgiver og så videre. Dette er ikke godt nok. For oss så skal det bare virke og gi kunden tilstrekkelig komfort.

kjempeflott å la det rulle gratis! 100 000 på fem år. Av nyinnmeld­ te er 70 prosent under 40 år, og ­Malén Gudbrandsgard meldte seg inn fem år etter at OBOS rundet 300 000 medlemmer i 2011 – da OBOS fusjonerte med flere bolig­ byggelag. Av dagens medlemmer bor nesten 200 000 i Oslo. N ­ ærmere 70 000 bor i Akershus, og med­ lemstallet er omtrent 23 000 i Østfold, Vestfold, Hedmark og Hordaland. Rogaland har 14 000 og Møre og Romsdal har 8000. Alle fylker opplever medlems­ vekst, så det går mot nye rekor­ der for OBOS. //

mm Nyinnmeldt: Malén ­Gudbrandsgard ble OBOS-­ medlem nummer 400 000.

Én av fire har øvd på brann Svært få av dem som bor i blokk, borettslag og sameie, har øvd på en brannsituasjon, skriver Newswire. 76 prosent av dem som bor i blokk, sier de aldri har vært med på en felles brannøvelse i borettslagets regi der de bor nå. Av dem som bor i sameier, svarer 64 prosent det samme. Det viser en spørreundersøkelse som TNS Gallup har gjort for forsikringsselskapet If.  Se også side 43.

OBOS-leiligheter får eiendomsskatt Eierne av 2500 OBOS-leiligheter i Oslo må betale eiendomsskatt til Oslo kommune. I valgkampen ble det lovet at ingen OBOS-leiligheter skulle falle innenfor denne ordningen. OBOS er forretningsfører for ca 100 000 boliger i Oslo. Det er en lav andel som nå må betale eiendomsskatt, men det kan bli flere i årene som kommer. For de aller fleste er beløpet begrenset til noen hundre kroner. Kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i OBOS forteller at OBOS er prinsipielt mot alt som gjør det dyrere å bo. – Samtidig hisser vi oss ikke voldsomt opp over at folk som bor i våre boliger får eiendomsskatt. Vi må være edruelig og se at det handler om svært beskjedne beløp. Vi er mer bekymret for medlemmer med lave inntekter som bor i andre boliger og får høyere eiendomsskatt BOLIG & MILJØ 7


xxxx xxxx Tema rehabilitering

8 BOLIG & MILJØ


Nye fasader på gul liste Bygningene i Søndre Åsen borettslag står på Byantikvarens gule liste. Det ble en utfordring da borettslaget ville rehabilitere fasadene. TEKST HEIDI RØN EID FOTO NA DI A FR A N TSEN

BOLIG & MILJØ 9


Tema rehabilitering

S

øndre Åsen borettslag sto ferdig i 1952, og har i lang tid ønsket å rehabilitere og etterisole­ re fasadene, samt å øke arealet på balkongene. – Det er lenge siden borettslaget har vært oppusset, og bygningene fremstod som originale 1950-talls­ bygg. Det er grunnen til at vi havnet på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygninger, sier styreleder Emilie Telle. Styret hadde tidligere søkt om tillatelse til å rehabilitere fasade­ ne og øke arealet på balkongene, uten å få tillatelse. I stedet for å gi opp, bestemte Telle og resten av styret seg for å prøve en ny strategi. – Vi tenkte at vi måtte få en grundig tilstandsanalyse som viste at nå måtte noe gjøres. Da 10 BOLIG & MILJØ

kunne vi kanskje få tilslag likevel, sier hun. Grundig rapport. Borettslaget leide inn en rådgivende ingeniør, som utførte tilstandsanalysen og en tilstandsrapport. – Tilstandsrapporten behandlet alle bygninger, med skadekart, skaderapportering, årsaken til skadene og forslag til utbedringer, basert på verneverdige prinsipper

Vi tenkte at vi måtte få en grundig tilstandsanalyse som viste at nå måtte noe gjøres. Da kunne vi kanskje få tilslag likevel. EMILIE TELLE, STYRELEDER

Borettslaget fikk ikke rive balkongene på bygningene på gul liste, men de fikk lage replikaversjoner av de originale balkongkassene, som var for skadet til å kunne reddes.

FAK TA

Gul = bevaringsverdig Byantikvaren tar vare på byens historie ved å oppføre bygninger og kulturminner på gul liste, som betyr at de er bevaringsverdige. Når plan- og bygningsetaten mottar en byggesak som berører bygninger på gul liste, oversendes den til Byantikvaren for en rådgivende uttalelse. Saken returneres så til Plan- og bygningsetaten for sluttbehandling. 

kilde : oslo. kommune . no


Det er et stort team som står bak rehabiliteringen av Søndre Åsen borettslag. Her er vaktmester E ­ spen Ritvedt (t.v.), styreleder Emilie Telle, nest­leder Espen Tronhus Henøen, prosjektleder ­Henning Sandholdt, Roy Thuen fra Alliero, prosjekt­leder Iain Miller og byggeleder Piotr Piaskowski.

.

FAK TA

Søndre Åsen ­borettslag

Torshov Torshovdalen

Grünerløkka Botanisk hage E6

Oslo sentrum E18

Søndre Åsen, Oslo Søndre Åsen borettslag ligger i Edvard Griegs ­allé 1-19B, på Torshov i Oslo

1952 Stiftet Borettslaget sto ferdig i 1952. Fasadene fremsto som originale og ti av de elleve blokkene i borettslaget kom derfor på gul liste.

Nabolaget

og borettslagets ønsker, sier Iain Miller fra Millab Consult, som var rådgivende ingeniør for prosjektet. Rapporten ble sendt til Byantikva­ ren, og Telle, Miller og nestleder i styret deltok på et møte med Byan­ tikvaren for å diskutere prosjektet. – Byantikvaren sa at de aldri før hadde fått en så grundig til­ standsanalyse. Da de så hvilken stand balkongene og fasadene var i, fikk vi tillatelse til å etterisolere fire

Ikke vent med å ­rehabilitere. Skyver du rehabiliteringen ti-femten år, øker sjansen for å havne på gul liste, med restrik­ sjonene det medfører.

De nye inngangsdørene er kopier av de originale dørene i borettslaget.

Søndre Åsen ligger i nærheten av Torshovdalen og Torshovparken, Storo senter og Torshov senter, med trendy kafeer og butikker. Skoler, barne­ hage, trikk og T-bane i kort gangavstand.

240 Leiligheter 240 leiligheter fordelt på elleve blokker. Før: Bygningene var slitt, men fremsto som originale 1950-tallsbygg.

Kvadratmeter Boligene er fra 69 til 76 kvm.

IAIN MILLER

BOLIG & MILJØ 11


Tema rehabilitering FAK TA

Dette ble gjort hos Søndre Åsen borettslag: 1 Reparasjon av skadet fasadepuss 2 Etablering av puss­ isolasjon 3 Reparasjon av betong­ skader i balkonger og gesimser 4 Elektrokjemisk realkalisering av betong i balkonger og gesismer (for å stoppe armerings­korrosjon) 5 Levering og montering av replika blomsterkasser 6 Nye vindskjermer på balkongene 7 Reparasjon av vindus­ overdekninger av tegl. 8 Delvis utskifting av ­murfuger i tegl 9 Ommuring av skadet murverk 10 Oppussing av utvendige kjellernedganger 11 Nye hovedinngangsdører

av de ti blokkene på gul liste. Men ikke øke balkongarealet, sier Telle. Sterke føringer. De fire blokkene borettslaget fikk etterisolere var blokkene med murpussfasade. De resterende seks blokkene på gul liste har teglsteinsfasade, og her var Byantikvaren ikke til å rikke. – Etterisolering av blokkene med teglsteinsfasader innebærer at pussisolasjonen legges utenpå teglsteinen, slik at også disse blokkene ville fått pussfasader. Fasadeendringen ville derfor være for stor til å harmonere med verneverdige prinsipper, sier Miller. Selv om borettslaget fikk etter­ isolere blokkene med murpuss­ fasader, la Byantikvaren sterke føringer på arbeidet. – Tillatelsen ble gitt under forutsetning av at etterisole­ 12 BOLIG & MILJØ

Etter: Borettslaget fikk ikke etterisolere musteinsblokkene, men de ble vasket grundig og fikk nye replika balkongkasser. – Blokkene var slitne og grå, nå har de fått friske, rosa farger, sier Iain Miller.

ringen ikke var mer enn fem centimeter tykk, og at vi ikke gjorde noen endringer på det glatte utseendet. Vi fikk ikke lov til å rive balkongene, men vi fikk lage replikaversjoner av de originale blomsterkassene, som ikke kunne reddes, sier han. Fellesskapet betaler. Selv om det skulle utføres ulikt arbeid på de ulike blokkene, vedtok styret at borettslaget samlet skulle betale for rehabiliteringen. B ­ eboerne i teglsteinsblokkene var ikke så fornøyd med at de måtte betale for etterisoleringen av de andre blokkene, når de ikke fikk gle­ den av det selv. – Vi bor i et borettslag og da må vi se på det som et helhet­ lig prosjekt. Det var litt storm i begynnelsen, men vi kommuni­ serte med beboerne og da roet det seg, sier Telle. //

12 Riving av balkonger, bygging av nye balkonger og legging av nytt tak i Sigurd Lies gate, som ikke er på gul liste

God planlegging Borettslaget økte felleskostnadene for ti år siden, for å spare til rehabiliteringen. Det betyr at utgiftene for beboerne foreløpig ikke har økt, til tross for at rehabiliteringen har kostet rundt 75 millioner kroner.

! Trenger du hjelp? OBOS Prosjekt ivaretar ­s tyreleders interesse.­ Se obos.no/obosprosjekt


20år

19962016

A part of San Sac Group

ryddig og effektivt utemiljø

For et

MILJØSKAP FOR AVFALLSBEHOLDERE

Miljøskap for plast avfallsbeholdere fra 240 - 1000 liter. Polyplank eller impregnert materiale. Flere fargevalg/ lukeløsninger.

UTEMØBLER

Helt vedlikeholdsfrie utemøbler i gjenvunnet plast. Kan stå ute hele året. Flere løsninger.

BUNNTØMTE CONTAINERE

Bunntømte containere er totaløkonomisk en god løsning.

Vi hjelper deg med snømåkingen

NEDGRAVDE CONTAINERE

Ta kontakt for et uforpliktende tilbud Nåtidens avfallsløsning for næringsbygg, kjøpsenter, borettslag og det offentlige miljø. Ofte blir investeringen raskt nedbetalt ved at renovasjonshåndteringen legges om til mer rasjonell drift. Kontakt oss for et tilbud.

Riktig Riktig utstyr utstyr gjenvinner gjenvinner verdier verdier SIRKULÆR ØKONOMI SIRKULÆR ØKONOMI

EnviroPac AS er en del av San Sac Group som er Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering. Salg og service i hele Skandinavia! Tel. 06130 • kundeservice@enviropac.no • www.enviropac.no SIRKULÆR ØKONOMI: SIRKULÆR ØKONOMI:

Riktig Riktig utstyr utstyr

Ring oss på tlf: 23 17 85 00 eller les mer på gaardpass.no

Riktig Riktig utstyr utstyr gjenvinner gjenvinner verdier verdier SIRKULÆR ØKONOMI SIRKULÆR ØKONOMI


Tema rehabilitering

Fikk 27 millioner i heistilskudd Borettslaget Furmyr IV i Ålesund brukte 61 millioner kroner på nye heiser. 45 prosent ble dekket av Husbanken, og da ble det omsider flertall på årsmøtet. T E K S T M O N I C A L I N G E M A RC E L L I F O T O A I DA U R K E DA L

Stort løft: Alle de 109 leilighetene i borettslaget Furmyr IV har nå tilgang til heis.

14 BOLIG & MILJØ


FAK TA

Borettslaget ­ Furmyr IV Furmyr IV ligger langs sjøen, med utsikt mot vær og vind og Sunnmørsalpene.

Ellingsøytunnelen

Ålesund E136

Borgundvegen

Furmyr IV Borettslaget Furmyr IV ligger ved Borgundfjordvegen i Ålesund.

1977 Stiftet Borettslaget ble stiftet i 1974/75 og gradvis ferdigstilt og innflyttet fra ­desember ‘76 til april ’77, med et innskudd på kroner 59 000 per bolig (3 rom, 80 m2).

H

eisprosjektet har vært svært omfatten­ de. På baksiden av byggene er det gravd ut 1,5 etasjer under bakkeplan for å lage plass til de nye heisene, noe som viste seg å bli en utfordring i en periode med øsende sunnmørsvær. Det måtte lages midlerti­ dige innganger på forsiden av bygget, og i nærmere ett år måtte enkelte beboere gå via stillas og balkonger for å komme inn i boligen sin. I dag er dette et tilbakelagt sta­ dium og beboerne gleder seg over resultatet. Alle leilighetene har tilgang for rullestol­ brukere, og beboerne kan gå tørrskodd til postkasser og parkeringsanlegg. – Det har vært en kamp, men vi gikk ut med seier, oppsummerer tidligere styre­leder i Furmyr IV, Knut Lillebø. Han og dagens styreleder Atle Jarl Vartdal forteller at styret flere ganger opp gjennom årene har foreslått installering av heiser, men at dette ble nedstemt helt frem til 2012. Da kom idéen om å søke Husbanken om tilskudd til finansiering. Borettslaget fikk tilskudd til halvparten av prosjekteringskost­ naden, og så var de i gang. OBOS Nordvest, tidligere Ålesund Bolig­ byggelag, var behjelpelig med søknads­ prosessen. De som ikke hadde heis fra før, betalte mest. De som allerede hadde heis tidlige­ re hadde nemlig betalt et innskudd når de

Av et budsjett på rundt 61 millioner kroner, fikk boretts­laget Furmyr IV til sammen 27 millioner i tilskudd fra Hus­banken, tilsvarende 45 p ­ rosent av kostnadene. KNUT LILLEBØ, TIDLIGERE STYREMEDLEM

kjøpte boligen. Dette beløpet dannet grunnlaget for innskuddet også for de nye heisene. Beboerne dekket på denne måten opp heistilskuddet som de andre tidligere hadde betalt. – Etter at søknaden til Husbanken var sendt, fikk vi positivt tilsagn, men vi visste ikke hva tilskuddet ville bli. Disse to forholdene gjorde nok at heisprosjektet gikk gjennom i årsmøtet i 2012, forteller Lillebø og Vartdal videre. Av et budsjett på rundt 61 millio­ ner kroner, fikk borettslaget Furmyr IV til sammen 27 millioner i tilskudd fra Husbanken, tilsvarende 45 prosent av kostnadene. Nå kan eierne i Furmyr IV bo i sine boliger lenger, ettersom de har fått tilkomst via heis til alle leilighetene. //

Nabolaget Furmyr IV ligger langs sjøen, med utsikt mot vær og vind og Sunnmørsalpene. I gangavstand finner man skole, barnehage, sykehus og Moa kjøpesenter.

109 Boliger 109 leiligheter som i dag alle har tilgang til heis.

Kvadratmeter Boligene er fra 29 til 97 m2, mange med nydelig utsikt mot sjøen.

BOLIG & MILJØ 15


Vår erfaring styremedlem

– Erfaring er det mulig å tilegne seg underveis, mener Marit Johannesen Stiklestad (til v.), Martin Velle og styreleder Vanessa Høyslett i Banebakken borettslag.

16 BOLIG & MILJØ


Glød betyr mer enn alder

– Personlige egenskaper, glød og engasjement betyr mer enn alder når vårt styre skal settes sammen, sier trioen som styrer Banebakken borettslag i Tønsberg. T E K S T E S P E N B Ø R H AU G F O T O W E R N E R J U V I K

B

anebakken borettslag består av tre hvite hus like ved Kanalen på Nøtterøy i Tønsberg kommune. I hvert av de nær 60 år gamle husene er det fire leiligheter. – Det er ikke det største borettslaget, men det kan finnes svært ulike meninger i tolv boliger. Vi har nok noen av de samme utfordringene som styrene i langt større boligselskaper, mener Vanessa Høyslett. 25-åringen er godt i gang med sitt tredje år som styre­ leder. Hun ble kastet inn i det, som styreleder fra første dag. – Det var litt skummelt, men det gikk fint, med god hjelp fra min forgjenger og OBOS. Styremedlem Marit ­Johannesen Stiklestad (25) ble tillitsvalgt samtidig, mens Martin Velle (26) ble valgt inn i styret i fjor. Gjennomsnitts­ alderen er relativt enkel å regne ut og langt lavere enn det styreveteran Knut Claudi Fjerdingstad (84) anbefalte i denne spalten tidligere i høst: – Det ideelle styremedlem er i alderen 60 pluss til 75 eller kanskje også 80 år. Vi vet alle hvor opptatt yngre mennesker i tidsklemma er med utdanning, barn og jobb. De må få slippe, mente han, mens han viste Bolig & Miljø

– Vi har det travelt, men dette får vi til, sier (fra v.) Vanessa, Marit og Martin. Forvaltningskonsulent Jørn Steihaug (til h.) er på besøk fra OBOS.

rundt i den 34 mål store par­ ken mellom de 224 boligene i Generallunden Boligsameie på Øvre Ullern i Oslo. – Det er fint med omtanke, men det handler mye om planlegging. Alle vi i styret jobber og studerer, jeg har også et barn på nesten to år. Vi har det travelt, men dette får vi til, sier Marit. – Vi er enige med vår eldre kollega på Ullern i at erfaring er viktig, men erfaring er også noe man tilegner seg underveis. Ja, vi er unge, men det betyr også at vi kan ha en annen type kompetanse enn

de som er eldre. Vi har for eksempel entusiasme, gnist og digitale kunn­ skaper som ikke alle pensjonister har, sier styrelederen. I borettslaget bor mennes­ ker i alle aldre, den eldste er nærmere 90. Martin har ikke oppfattet noen skepsis mot styrets ungdommelighet. – Mange har bodd her lenge, flere har tatt sin tørn. I et så lite lag har vi ofte nok med å finne dem som har lyst til å sitte i styret. – Knut Claudi Fjerdingstad

anbefaler alle styrer å ha en visjon. Har dere en visjon for Banebakken? – Nei. Men vi har en funk­ sjon, og det rekker inntil videre. – Kunne dere hatt bruk for en pensjonist i styret? – Det kommer jo helt an på personen, det! Det er mye som betyr mye mer enn alder, mener Tønsberg-­ trioen. //

Hvor mye kaffe drikker styrelederen?

Hvilke aviser leser du?

Kosemat?

Jeg drikker heller vann og te enn kaffe.

Ingen papiraviser. Tønsberg blad på nett. VG og Aftenposten.

Taco eller biff. Kanskje med en god vin til.

BOLIG & MILJØ 17


B&M OBOS gir tilbake

OBOS gir enda mer tilbake Siden 1929 har OBOS bygget hus for å oppfylle boligdrømmer. Men OBOS tar også et ansvar for bomiljø, kultur og humanitært arbeid, og i 2017 skal OBOS gi enda mer penger til samfunnsnyttige formål. Kommunikasjonsdirektør i OBOS, Åge Pettersen, forklarer hvorfor: T E K S T J O RU N N W O L D F O T O N A D I A F R A N T S E N

D

et er selvfølgelig beboerne selv som står for det hygge­ lige bomiljøet. OBOS er bare en viktig støttespiller. Men når det er sagt så er det viktig for oss å ta ansvar ut over selve boligbyg­ gingen, slik at vi bidrar til at alle som flytter inn i et hus bygget av OBOS, også flytter inn i et område det er godt å bo i. Ved å bidra med økonomisk støtte til det gode liv, også utenfor husets fire vegger, bidrar vi til sunne og vitale lokal­ miljøer med gode oppvekstvilkår for barn og unge.

Hvilke kriterier legger OBOS til grunn for sin støtte? – OBOS støtter flere arenaer innenfor kultur, sport og humanitært arbeid, og er nøye på at sponsor­ støtten kommer OBOS-med­ 18 BOLIG & MILJØ

lemmene til gode. I en årrekke har vi delt ut midler til små og store samfunnsnyttige tiltak, og vi mottar årlig et stort antall søknader om støtte. Hvert år sponser vi arrange­ menter på kultur- og idretts­ fronten, samt ulike miljøtiltak i borettslag og sameier, for eksempel støyskjermer, leke­ plasser, grendehus, fritids- og sportsanlegg. Hva blir nytt i 2017? – I 2017 skal OBOS dele ut enda mer penger til gode miljøtiltak, samt forskning innenfor energi og miljø. Vi gleder oss til å ta fatt på det. Ikke minst gleder vi oss til å støtte boligselskaper som skal i gang med grønne tiltak, og prosjekter med en tydelig miljøprofil.

Gode bomiljøer er viktig, som her i Kværnerbyen i Oslo.

?

Spørsmål

Ønsker du å søke om sponsorstøtte fra OBOS, eller har spørsmål om våre sponsorater? Send en mail til obos@obos.no. Husk å fortelle: • Hva du søker støtte til • Hvor stort beløp du søker om • Hvorfor OBOS skal støtte • Hva OBOS får igjen for støtten Hvis du søker på vegne av boligselskapet ditt, kan du i stedet søke til din forvaltningskonsulent.


DERE

© 2015, Kaba Møller Undall AS – Bolig & Miljø 10-15.

YTT

A

N

OS

E

O

B

EN

V

B

www.kaba.no

- R A B AT

T

Nøkkelfri hverdag Hadde det ikke vært fint, om borettslaget du bor i, slapp å ha nøkkel for å komme inn i leilighetene eller fellesrom? Løsningen er enten Kaba Evolo standalone system, eller Kaba Exos for online brikke/kort administrasjon. Fleksibelt og kostnadseffektivt i forhold til tradisjonell adgangskontroll. Kaba leverer alt fra lås og beslag til adgangskontroll.

• Beslaglister utarbeides av egen beskriveravdeling • Grafiske presentasjoner av byggets låsfunksjoner • Totalleverandør • Landsdekkende forhandlernett

Gratis befaring • ring 06866 BOLIG & MILJØ 19


En real utblåsning... ...som tar vare på husvarmen

Enkle lufteventiler gir ikke nok frisk luft til å sikre et godt inneklima uten at husvarmen også luftes ut. LUNOS e2 er et balansert ventilasjonssystem, også velegnet til rehabilitering og ettermontering. Ventilatorene monteres i ytterveggene, uten plasskrevende aggregat og kanaler. De kan gi opptil 90 % gjennomsnittlig varmegjenvinning.

Balansert ventilasjon - rett i veggen

www.lavenergisystemer.no


Innspill

Folk lyver aldri så mye som etter en jakt, under en krig eller før et valg. OT TO VON BISM ARCK

ARKIVFOTO: VIDAR LANGELAND/FOTOS.NO

ØKON OM I

Rehabiliteringsregnskap gir bedre oversikt Borettslag som gjennomfører større rehabiliteringer, skal spesifisere ­kostnadene i et eget underregnskap.

EGIL HAVRE Regnskapssjef, OBOS

N

år borettslaget har besluttet å gjennomføre en stor rehabi­ litering, er det viktig å ha kontroll på kostnadene underveis. Ved å føre et eget rehabiliteringsregn­ skap som en del av det ordinære regnskapet, kan man enkelt følge kostnadsutviklingen, samt få spe­ sifisert de ulike kostnadsartene.

Vær påpasselig. Et rehabilite­ ringsregnskap føres normalt i balansen på en egen konto og blir spesifisert i en egen note (oppstilling). Ved kontering må forvaltningskonsulenten med hjelp fra styret være påpasselig med at kostnader knyttet til re­ habilitering blir ført på konto for rehabilitering, og ikke ordinære kostnadskonti. Ved oppfølging av et rehabili­ teringsprosjekt er det viktigst å ha fokus på de totale kostnadene og utbetalingene til den enkelte leverandør. Regnskapsmessig er man likevel pålagt å vurdere hvor mye av de totale kostnadene som er å anse som vedlikehold og hvor mye som er å anse som påkostning.

Ingen nøyaktig vitenskap. Vår erfaring er at de fleste rehabi­ literingsprosjekter blir ansett som vedlikehold. Skillet mellom vedlikehold og påkostning er ­ingen helt nøyaktig vitenskap, men det gjøres en vurdering etter beste skjønn etter å ha konsultert byggeleder. Merk ellers at et eventuelt forprosjekt ikke er en del av rehabiliteringsregnskapet. Det anses som en kostnad som på­ løper før rehabiliteringen settes i gang. Enkelte boligselskap gjennom­ fører samtidig to helt adskilte prosjekter, for eksempel utbe­ dring av fasader og garasjer. I slike tilfeller må man føre to separate rehabiliteringsregnskap. Annerledes i sameier. I eiersek­ sjonssameier føres ikke verdien av bygget og tomten i balansen. Årsaken er at det er den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, som står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilite­ ring, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av til­ takene tilfaller den enkelte sam­ eier uten at det føres i s­ ameiets balanse. //

mmDet er en stor fordel å føre eget rehabiliteringsregnskap, påpeker Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.

1

Vedlikehold

Vedlikehold er i regnskapssammenheng arbeid som utføres for å bringe formuesgjenstanden tilbake i den stand den tidligere har vært i, enten som ny eller på et senere tidspunkt. Førstegangsmaling av hus vil for eksempel ikke være vedlikehold, slik senere maling vil være. Vedlikehold blir ført som en kostnad i resultatregnskapet og medfører et lavere årsresultat.

2

Påkostning

Påkostning er arbeid som fører formuesgjenstanden til en bedre stand eller til en annen stand enn den tidligere har vært i (standardforbedring), selv om arbeidet ikke medfører noen verdiøkning på formuesgjenstanden. Det kan være tilbygg eller bygging av balkonger i et borettslag som tidligere ikke hadde dette. Den delen av rehabiliteringen som anses som påkostning vi bli overført til bygget.

BOLIG & MILJØ 21


DET GRØNNE SKIFTET!

En sensorarmatur fra STEINEL vil enkelt kunne spare inn 50 - 90% av energikostnadene til belysning i trappeganger, korridorer, entré og ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// resepsjonsområder.

Vi er din totalleverandør innen rehabilitering, vedlikehold og service.

Drogseth AS www.drogseth.no - tlf. 22 32 32 50

// // // // //

Byggentreprenør Blikkenslagermester Malermester Murmester Taktekkermester

RS Pro LED Q1 er en fantastisk sensorarmatur fra sensorspesialisten STEINEL. Den sørger for rask og presis registrering av bevegelse som igjen tenner lyset umiddelbart. RS Pro LED Q1 kan enkelt kobles sammen trådløst, noe som gir en helt unik mulighet for et optimalt belysningsanlegg – uten ekstra kabling. Den total lyseffekten på 26W gir et meget kraftig og godt lys, men ønskes det litt svakere lys i noen områder, kan dette enkelt stilles med en fjernkontroll. Med den integrerte grunnlysfunksjonen kan man selv bestemme hvor mye lys man vil ha etter at sensoren ikke lenger registrer bevegelse.

MILJØ - SIKKERHET - KOMFORT - med den beste teknikken fra STEINEL

Importør i Norge: Vilan as - post@vilan.no - www.vilan.no - 22 72 50 00


Innspill styrets arbeid

ST YRET S ARB E I D

Noen råd til ­valgkomiteen Et godt styre består av motiverte tillitsvalgte med ulik kompetanse. ­Valgkomiteen har en viktig jobb å gjøre, og den bør starte nå.

MORTEN RØSTENGEN Teamleder, OBOS, avdeling medlemslag

D

et kan være store forskjeller på hvordan man går frem for å sette sammen et velfungerende styre i et boligselskap. I borettslag og sameier med relativt få bebo­ ere, er prosessen kanskje mindre formell og omfattende enn i et lag med 500 andelseiere. Felles for alle er likevel verdien av å finne frem til dem som ønsker å bidra. En valgkomite har en viktig jobb å gjøre, og det kan være avgjørende at man kommer i gang tidlig. Erfaring tilsier at valgkomiteen bør ha sitt første møte senest i januar. Det kan ta tid å kartlegge forholdene og å finne fram til egnede kandidater som vil stille til valg. Det er også viktig å finne frem til kandidater med ulik bakgrunn. Et godt styre består av kvinner og menn som utfyller hverandres kompetanse, personlige egenska­ per, interessert og alder. Valgkomiteen bør i sitt første møte bli enig om en fremdrifts­ plan. Finn ut hvordan dagens styre fungerer. Gjennomfør gjer­ ne fortrolige samtaler med hver og en i styret. Sjekk hvem som ønsker gjenvalg. Det er også vik­ tig at valgkomiteen lærer seg en del om styrets arbeidsoppgaver, og om det er noen nye prosjekter på gang. Da blir det enklere å vite hva slags medlemmer som bør rekrutteres.

Deretter er det på tide å lete etter nye folk. Send ut rund­ skriv eller bruk boligselskapets hjemmeside til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater. Men husk at det kan være man­ ge gode kandidater som ikke melder seg automatisk. Derfor er det viktig å bruke tid på å gå rundt og snakke med folk. Er det noen som viser engasjement og har de egenskapene du er på jakt etter? Finn også ut om noen har utmerket seg på dugnader, forrige årsmøte eller i andre sammenhenger. Valgkomiteen konkluderer og lager en innstilling. Det er ikke et krav, men innstillingen bør sendes med innkallingen, og begrunnes på generalforsamlin­ gen. Om man ikke gjør dette, går det ofte mye ekstra tid på selve møtet, og det blir mer tilfeldig hvem som havner i styret. Husk også at OBOS arrangerer et tretimers kurs rettet mot med­ lemmer i valgkomiteer den 12. januar. På kurset tar vi opp hvor­ dan man bør jobbe med verving, kommunikasjon og planmessig arbeid fram til årsmøtet. I tillegg lærer man en del nyttige ting om styrearbeid. // Vil du være med på kurs? Kurset «Valgforberedelser – valg­ komiteens utfordringer» arrange­ res torsdag 12. januar kl. 17-20 på Hammersborg Torg 1. Les mer på Styrerommet.net eller send en epost til kompetanse@obos.no.

mmValgkomiteens arbeid bør starte i god tid, sier Morten ­Røstengen i OBOS ­Forvaltning.

1

Hvordan gå fram?

• Start arbeidet tidlig • ­Kartlegg forholdene i ­boligselskapet • G jør kjent at valgkomiteen er i gang • Behandle innkommende forslag • Innstill kandidater • Legg frem styrets innstilling

2

Argumenter ved verving

• Du kan påvirke eget bomiljø • Du får kunnskap om bolig og forvaltning • Du får organisasjonserfaring • Du får utvidet kontaktflaten • Du deltar i et samfunnsnyttig arbeid • Du får støtte fra en profesjonell forretningsfører • Du får tilgang på kurs og ­opplæring • Du kan få honorar for innsatsen BOLIG & MILJØ 23


B&M rehabilitering

Ny standard i rødt, hvitt og blått Rødt er varmt, blått er kaldt, men først og fremst er det veldig behagelig når den store rehabiliteringen er unnagjort i Solvang borettslag på Hamar. T E K S T E S P E N B Ø R H AU G F O T O W E R N E R J U V I K

24 BOLIG & MILJØ


FAK TA

Solvang borettslag

E6

Solvang Hamar sentrum

25 Vikingskipet

Mjøsa

Solvang, Hamar Solvang borettslag ligger i Solvangveien i bydelen Børstad i Hamar.

1956

Stiftet Solvang borettslag ble stifitet i 1956.

God planlegging og mye informasjon til beboerne. Det er nøklene til en god gjennomført prosess.

Nabolaget

T O N Y F. E N G H , S T Y R E L E D E R

A

lt som er gjort er ikke lenger like synlig, men etter seks måneder og 11,7 millioner kroner er den om­ fattende jobben ferdig. Rør og kabler er skiftet ut, 32 bad er rehabilitert, like mange varmtvannsberedere er fjernet fra de nokså små leilighetene i Solvang borettslag på Hamar. – God planlegging og mye infor­ masjon til beboerne. Det er nøklene til en god gjennomført prosess, sier styreleder Tony F. Engh og prosjektog byggeleder John Lillesæter i OBOS Prosjekt Innlandet. De legger til at samarbeidet ­mellom borettslaget og OBOS ­Prosjekt også har betydd mye. I dag er de på befaring hos Aase Storås. Den 90 år gamle hamarsin­ gen flyttet til byen fra Ringsaker for 60 år siden. Hun flyttet inn i det splitter nye borettslaget og har bodd i den samme leiligheten siden. – Det var stas å flytte inn hit til dusj, bad og innedo i 1956. Men det

er jammen stas med årets rehabili­ tering, også, synes hun. Aase og hennes 31 naboer deltok på beboermøter med OBOS Prosjekt og entreprenøren, og de fikk hver sin prosjektmappe som opplyste om fremdrift, kontaktpersoner og tilvalgsmuligheter. – Vi fikk god informasjon under­ veis. Da det var min tur, visste jeg at det ble mye støv og bråk her i fem uker. Jeg bodde hos datteren min mens det stod på, forteller hun. Andre dro på ferie, noen valgte å bli boende. De kunne benytte seg av dusjer og toaletter i en brakke. – Det er store inngrep i folks hver­ dag, og da er det viktig at planer og tidsskjema holdes. Det har vi klart, sier John Lillesæter. Styrelederen forteller at jobben etter hvert ble større enn de hadde tenkt seg. – Det var mye surkling i rørene og skadefrekvensen økte. Vi bestilte

Styreleder Tony F. Engh og prosjektog byggeleder John Lillesæter (til h.) er på befaring hos Aase Storås.

Solvang borettslag ligger i bydelen Børstad, ca 1 km unna Hamar sentrum. Det er gangavstand til barnehager, barne- og ungdomsskoler, idrettspark og Ankerskogen svømmehall.

32 Leiligheter Solvang borettslag består av én blokk på fire etasjer pluss kjeller.

Kvadratmeter Her finner du to- og treromsleiligheter fra 62 til 72 kvadratmeter.

BOLIG & MILJØ 25


B&M rehabilitering

en gjennomspyling i 2010. Surklin­ gen forsvant, men antallet lekka­ sjeskader fortsatte å stige. Da tok vi kontakt med OBOS Prosjekt for en vurdering av hva som burde gjøres, forteller Tony F. Engh. Beboerne var godt informert underveis. Et konkret forslag for gjennomføring ble til slutt lagt frem for generalforsamlingen i oktober 2015, og et stort flertall fulgte styrets innstilling. 8. juli i år – på avtalt dato – var jobben utført. Fellesutgiftene økte med 23 pro­ sent, eller ca 800 kroner i gjennom­ snitt for hver leilighet. – Noe tilleggsarbeid må man regne med, men det håndteres fortløpende. Aase er fornøyd, men peker mot den nye baderomsdøren. – Den knirker, Tony! – Det skal vi fikse, Aase. Ikke noe problem, lover styrelederen. 26 BOLIG & MILJØ

-Det var en stor jobb, men den ble avsluttet på avtalt dato, oppsummerer John Lillesæter (til v.) og Tony F. Engh.

Alt ble skiftet ut Generalforsamlingen i Solvang borettslag godkjente høsten 2015 rehabiliteringsprosjektet med et samlet budsjett på 11,7 millioner. Det utgjør ca 367 000 ­kroner for hver andelshaver.

Informasjon kan gis i møter og på digitale flater. Oppslagstavler har også en nyttig funksjon i 2016.

Det er store inngrep i folks hverdag, og da er det viktig at planer og tidsskjema holdes. Det har vi klart. J O H N L I L L E S Æ T E R , B YG G E L E D E R OBOS PROSJEKT INNLANDET

Dette ble utført: • Alle vann- og avløpsrør er skiftet ut. • Elektriske anlegg i felles­ arealer ble skiftet ut. Samtidig ble det montert nye strømavlesere av Elhub-­typen, som kan fjernavleses. • All belysning i fellesarealer er skiftet ut til LED-lamper. • Nye porttelefoner er montert.


Oppussing ble satt på vent – Alle som hadde planer om å pusse opp badet, ble bedt om å vente litt. Det tror jeg alle er glade for i dag, sier styreleder Tony F. Engh.

Solvang borettslag ba OBOS Prosjekt om å utarbeide en tilstandsrapport da lekkasjene ble flere og flere. Rapporten kon­ kluderte med at alle vann- og avløpsrør burde skiftes ut. – Det aller meste av rør er bygget inn i vegger og gulv. En utskifting ville dermed bli en stor jobb, som også ville inne­ bære full rehabilitering av 32 bad. Vi informerte umiddelbart alle andelshavere om dette. De som hadde planer om å pusse opp badet, ble bedt om å vente, forteller styrelederen. Etter at priser var innhentet, gikk styret inn for at bad også skulle utstyres med gulvvarme, fliser på gulv og vegger, nye toa­ letter og opplegg for vaskemas­ kin. Oljefyren i kjelleren var like gammel som borettslaget – 60 år. Den ble fjernet, og radiato­

rene i leilighetene ble i stedet forsynt med varmt vann fra fjernvarmeanlegget til Eidsiva Bioenergi. – Fjernvarmeanlegget gir også varmt tappevann. Dermed

I Oslo er store deler av bygnings­ massen eldre, og OBOS Prosjekt har bred erfaring etter utskifting av flere tusen baderom. J O H N L I L L E S Æ T E R , B YG G E L E D E R OBOS PROSJEKT INNLANDET

Solvang er det første borettslaget på Hamar med en fullskala rehabilitering av rør- og sanitæranlegg. Mange borettslag i byen ble bygget samtidig og står trolig foran lignende prosjekter.

kunne varmtvannsberederne som beboerne hadde stående på små bad og kjøkken fjernes. Det ga betydelig mer plass for mange, og lekkasjerisikoen ble eliminert, opplyser prosjekt- og byggeleder John Lillesæter. Dette er det første prosjek­ tet på Hamar med en fullskala rehabilitering av rør- og sa­ nitæranlegg i boligselskaper. Lillesæter tror det blir behov for flere. Det ble bygget mange bo­ rettslag mot slutten av 1950- og begynnelsen på 1960-tallet. – I Oslo er store deler av bygningsmassen eldre, og OBOS Prosjekt har bred erfaring etter utskifting av flere tusen bade­ rom. Dette har vi på Innlandet hadde svært god nytte av, både i planleggingen og gjennomfø­ ringen av rehabiliteringen, sier prosjekt- og byggelederen. // BOLIG & MILJØ 27


TRYGGHET FOR BORETTSLAG OG SAMEIER TRYGGHET FOR BORETTSLAG OG SAMEIER Flere og flere borettslag og sameier snur utrygghet til trygghet for sine beboere. De sikrer Flere og flere borettslag og sameier snur utrygghet til trygghet for sine beboere. Deen sikrer sine fellesarealer med kameraovervåking og/eller adgangskontroll. Flertallet velger sine fellesarealer med kameraovervåking og/eller adgangskontroll. Flertallet velger en «leieløsning» med full garanti i hele kontraktens levetid til en fast pris per måned, ingen «leieløsning» med full garanti i hele kontraktens levetid til en fast pris per måned, ingen investeringsbehov. investeringsbehov.

LEIE FREMFOR Å EIE LEIE FREMFOR Å EIE

Etter en rekke tyverier fra garasje­ Etter enog rekke tyverier garasje­ anlegg boder valgtefra Solhellinga anlegg og boder valgte Solhellinga borettslag å etablere kamera­ borettslag etablere kamera­ overvåkingåbasert på en leieavtale, overvåking basert på en leieavtale, som inkluderer vedlikehold. Nå som inkluderer vedlikehold. Nåen kan de følge med anlegget fra kan de følge med anlegget fra laptop eller mobil uansett hvor en de laptop eller mobil måtte befinne seg uansett i verden.hvor de måtte befinne seg i verden.

FORNØYD STYRELEDER FORNØYD STYRELEDER

Etter at borettslaget tok i bruk Etter at borettslaget tok bruk overvåkingskameraer hari tilfellene overvåkingskameraer har tilfellene av hærverk, tyveri og annen av hærverk, tyveri ogbetydelig annen ned. uønsket adferd gått uønsket adferd gått betydelig ned.

Veien til en tryggere hverdag. 28 BOLIG & MILJØ

FRA UTRYGG TIL TRYGG FRA UTRYGG TIL TRYGG

Etter en rekke tyverier fra garasje­ Etter enog rekke tyverier fra garasje­ anlegg uønskede besøk hos anlegg og uønskede besøk hos beboere, valgte Kolbotn Terrasse beboere, valgte Kolbotn Terrasse 23 å etablere kameraovervåking 23 etablere foråsitt sameie.kameraovervåking Utrygghet ble raskt for sitt sameie. Utrygghet ble raskt snudd til trygghet for sameiet. snudd til trygghet for sameiet.

TLF 05010 – salg@sbdinc.com


Denne var ny engang...

Det var også avløpsrørene i bygget ditt. TT-teknikk har 30 års erfaring med å vedlikeholde og fornye rør i borettslag og sameier. Vi undersøker og fornyer gamle avløpsrør uten et eneste spadetak, boring eller støy. Vår metode er godt dokumentert, med blant annet teknisk godkjenning fra SINTEF, og metoden forlenger levetiden til avløpsrørene med mer enn 50 år. Ta kontakt i dag for gratis befaring og forebygg større inngrep i fremtiden.

www.tt-teknikk.no / post@tt-teknikk.no / Tlf: 02490

RØRFORNYING

RØRINSPEKSJON

GRAVEARBEID

VEDLIKEHOLDSSPYLING BOLIG & MILJØ 29


B&M høstseminar

Her starter ­seminarsesongen Både veteraner og nykommere forteller om stort utbytte av høstseminaret for tillitsvalgte i Oslo og Akershus. Noen av temaene i år var også nye for de fleste. TEKST ESPEN BØRHAUG FOTO WERNER JUVIK

M

ange av de 450 delegatene fra Oslo og Akershus har vært med i en årrekke, andre er relativt nye seminarister. Det gjelder også de mange ansatte fra OBOS. – Jeg har ikke vært med før, men dette ga oss en super mulig­ het til å komme i direkte kontakt med eksisterende og nye kunder i borettslag og sameier, sier Hanne Solheim Tosterud, markedssjef i OBOS Eiendomsdrift. Arne Vogt Rustad har vært sty­ releder i 30 år, men sameiet har nokså nylig knyttet seg til OBOS. – Jeg er på høstseminar for før­ ste gang, men dette ga mersmak. Her er det mye å lære, både om juss og det som venter oss i fremtiden. Aslaug Groven Årnes er semi­ narveteran. 30 BOLIG & MILJØ

– Veldig nyttig, som alltid, å møte tillitsvalgte fra andre sam­ eier som vi kan diskutere felles utfordringer med. OBOS og mange samarbeids­ partnere hadde godt besøkte stands på seminaret. OBOS-­ banken ba folk gjette hvor mange kronestykker som fantes i et stort glass, iblandet andre myntvalører. Rett svar var 433. Tore Jacobsen fra Oppsal og Lill Svenning fra Bøler kom nærmest og ble kåret som vinnere. AirBnB. Elhub. Megabit per sekund. I år var en hel del ord og begreper var nye. Mange var særlig interessert i det første. AirBnB er en internettbasert mu­ lighet til å leie ut hele eller deler av boligen. Hva er tillatt? Når

Mange tippet hvor mange kronestykker Tonje Wehn (til v.) og Cecilie Armier fra OBOS-banken hadde puttet på glasskrukken. Rett svar var 433. 450 delegater var på plass da høstseminaret ble avviklet på Ullevål. Torgeir Waterhouse fra IKT Norge fortalte om fremtidens smarte boliger.


Fire på seminar: Hva synes du om årets høstseminar i Oslo?

Arne Vogt Rustad Styreleder Sameiet ­Sofienberggaten 56 Hyggelig å møte tillitsvalgte med felles utfordringer. I et sameie er AirBnB et viktig tema.

Arne Erik Hennum Styreleder Hoffsgrenda borettslag, Skøyen OBOS treffer som vanlig godt på relevans og kvalitet. Vi får økt innsikt i hvordan vi best kan forvalte borettslagets verdier. Den sosiale rammen er også viktig.

blir utleien næringsvirksomhet? Kan eierseksjonssameie gjøre noe når utleievirksomheten tar overhånd? Juridisk direktør Terje Sjøvold tok de 450 delegatene med seg gjennom det juridiske land­ skapet. I møte med nye fenome­ ner som ikke er direkte omtalt i lovverket, må man gjerne ty til

Jeg har ikke vært med før, men dette ga oss en super mulighet til å komme i direkte kontakt med eksisterende og nye kunder i borettslag og sameier, H A N N E S O L H E I M T O S T E R U D, M A R K E D S S J E F, O B O S E I E N D O M S D R I F T

OBOS’ divisjon for forvaltning og rådgivning loset det hele trygt i land. Fra v. Anni Broch, Anita Vegsgaard, Anette Lona og Laila Grymyr.

skjønn, men noen regler er kla­ re nok, oppsummerte Sjøvold. Torgeir Waterhouse, direktør for Internett og nye medier i IKT Norge, satte delingsøko­ nomien inn i en teknologisk sammenheng. Han ga også klare råd om fremtidsrettet infrastruktur i smarte hjem. – Moderne infrastruktur i en bolig handler om fire ting: Strøm, vann, kloakk og Inter­ nett. Og jeg ville heller vært en dag uten vann og kloakk enn en dag uten Internett. Det ble også kastet lys over temaer som smarte strøm­ målere og eiendomsskatt, før alle gikk fornøyde hjem – litt smartere enn da de kom. Les om seminarene landet rundt i neste utgave av Bolig & Miljø! //

Laila Lysakermoen Nestleder Engsletta ­borettslag Det var særlig interessant å høre om AirBnB og endringer i eiendomsskatten.

Aslaug Groven Årnes Nestleder Sameiet ­Sørengstranda Det er mye nytt å ta stilling til, og da er det fint å kunne diskutere med andre. Som kokk må jeg også si at bevertningen bidrar til en spesielt hyggelig opplevelse.

BOLIG & MILJØ 31


PHONO*ELEKTRO-AKUSTIKK AS Sikkerhet og kommunikasjon i mer enn 40 år

Dørtelefonsystem tilpasset ditt behov Våre leverandører, B�cino og ACI Farsa, har �l sammen et bredt spekter av produkter i forskjellige prisklasser.  Vi leverer via elektroinstallatører i hele Norge.   Kontakt oss for �lbud, og info om installatør nær deg.  Bus baserte systemer med eller uten bilde.  Mulighet for ere svarsteder i den enkelte leilighet.  Mulighet for monitor med �lkopling mot smar�elefon via app. Svar døren uanse� hvor du er.  Teleslynge�lpassede svarapparater og mulighet for teleslyngemodul i tablå ute.  Flere innganger �l oppgangen? Felles garasje i �llegg? Ikke noe problem.  GSM basert system  Opp �l 50 brukere kan koples �l via trykknapper, eller tastaturmodul med elektronisk navneliste.  Ringer opp inn�l 3 nummer per bruker (valgfri ringe�d før den går videre �l neste nummer)  2 dører kan styres individuelt, oppringt bruker åpner ønsket dør ved å taste 11 eller 21 på sin telefon.  Innebygget adgangskontrollfunksjon. Opp �l 100 telefonnummer kan autoriseres for å åpne døren direkte.   (Autoriserte nummer ringer bare opp enheten, og døren åpnes automa�sk) 

Bus basert portvideo  her vist med elektronisk  navneliste og kodetastatur  i ringtablået.  Tablå med tradisjonelle  knapper er selvsagt   �lgjengelig. 

GSM basert por�elefon.  Ingen kabling nødvendig  Beboere ringes opp på sin   telefon/mobiltelefon. 

PB. 1020 Hoff 32 BOLIG & MILJØ

0218 OSLO Hoff Terrasse 2

Telefon: 22 50 87 00 E-post: post@phono.no

0275 OSLO

Web: www.phono.no


Fotoreportasje juleverksted

Pynt til jul I førjulstiden slår Nordskrenten borettslag på stortromma, med to juleverksteder og julegrantenning for barna. T E K S T H E I D I R Ø N E I D F O T O A R A S H N E J A D / N Y E BI L D E R . N O

BOLIG & MILJØ 33


Fotoreportasje juleverksted

Julekort Hvert bord er en egen stasjon, og de voksne hjelper barna. Her er det julekort som pyntes med klistremerker og fine figurer.

Lagarbeid – Jeg lager en nisse. Den skal jeg ha til pynt hjemme på rommet mitt. Den kan stå i vinduet mitt, sier Mattheus (7 år, i midten), her sammen med Tin (7 år, t.v.) og Mika (7 år). – Vi har delt opp i stasjoner for å få litt struktur og unngå kaos. Da blir barna ferdige med én oppgave om gangen. Alle barn er velkommen, men de som er under syv år må ha med en forelder. Vi er fire voksne fra komiteen, og da kan det bli vanskelig å holde styr på mange barn hvis de er veldig små, forteller Kristine Myksvoll.

Kalender Nellikspiker i en appelsin lukter godt, ser morsom ut og er en super julekalender. Spikermønsteret velger du selv.

34 BOLIG & MILJØ


Noe for alle Velferdskomiteen har valgt oppgaver som både store og små barn klarer. Her limer 4 år gamle Linus ferdige ­figurer på et kort.

BOLIG & MILJØ 35


Fotoreportasje juleverksted

Gratis Selv om utstyret er fra hobbybutikken, er det gratis for barna å delta på juleverkstedet. Velferdskomiteen sender en søknad til styre, og får støtte til å dekke utgiftene. – Vi ville at verkstedet skulle være for alle beboerne i borettslaget, og så lenge det koster noe er det noen som ikke kan være med. Det er ikke snakk om voldsomme summer for styret, men det har mye å si for det sosiale i borettslaget, sier styremedlem Leif Haga, her sammen med Mehron Nisa Kahn (t.v) og Kristine Myksvoll i Velferdskomiteen.

Størst i Norge på rehabilitering av terrazzo trapper !

-

Velg mellom tre alternative behandlingsnivåer Referanseprøve settes og godkjennes før oppstart Dere vi få fast pris på prosjektet Utføres til avtalt tid En FDV instruks til renholder sikrer videre vedlikehold

E post@respo.no T 22 15 55 50 W www.respo.no

36 BOLIG & MILJØ


Holder åpent hele julen!

plumbo.no

• ALDRI MER TETTE RØR • FJERNER FETT • HINDRER DÅRLIG LUKT OG GRUNNLAGET FOR BAKTERIEVEKST

TETT AVLØP? PRØV PLUMBO FLYTENDE GEL – BEST I TEST PÅ BADET! B O L I G & www.plumbo.no MILJØ 37


KVALITET LØNNER SEG Malermester Buer er en av Norges største malermesterfirmaer og utfører alle typer arbeider innen maler, tapet - og gulvarbeider. Uavhengig av om oppdraget går over flere måneder, eller er utført på noen timer, vil vi kunne løse alle kunders individuelle behov. Ta kontakt for uforpliktende tilbud! buergruppen.no

REHABILITERING AV FASADER – TAK – VINDUER – OPPGANGER Rød: PMS 201

Ring 09100 for gratis befaring i ditt borettslag

Rød: CMYK 0, 100, 63, 29

Rød: CMYK 0, 100, 63, 29

Rød: CMYK 0,


Guide

SMS fra styret En SMS-løsning for varsling til beboere og styremedlemmer vil ­forenkle kommunikasjonen i mange boligselskaper. OBOS vil om kort tid lansere en løsning som skal gjøre det mulig for styremedlemmer å sende ut tekstmeldinger direkte fra Styrerommet.net.

VERKTØY

Ber om lov til å bli enda bedre OBOS vil gjerne kommunisere digitalt med beboerne i boligselskapet. Lovverket krever at OBOS først må be om lov. Det skjer i tiden som nå ­kommer.

-Papirbruken reduseres dramatisk når vi kan kommunisere digitalt med beboerne i boligselskapet, sier forvaltningssjef Johnny Ademaj.

Følg med!

Det vil bli orientert fortløpend e på Styreromm et.net om innhen ting av samtykke til digital kommunik asjon.

– OBOS må være til stede der boligselskap og beboere venter å finne oss, sier forvaltningssjef Johnny Ademaj. Styremedlemmer har alt blitt vant til at mer og mer av kommunikasjonen med OBOS er digital. Nå er det på høy tid at også den enkelte beboer kan kommunisere papirløst med OBOS, mener forvaltningssjefen. Beboere i alle boligselskap som forvaltes av OBOS mottar snart en SMS. I denne ber OBOS om lov til å informere digitalt – via sms, mobiltelefon eller e-post – om alt som er relevant for eierskapet i boligen. – Vi vet at mange vil sette pris på å motta informasjon papirløst. Det kan dreie seg om årsberetninger, ligningsoppgaver, giroer og varslinger om hendelser. Vi i OBOS er også opptatt av at dette har en svært klimavennlig side, når papirbruken reduseres dramatisk, sier Johnny Ademaj. Han presiserer at dette ikke vil gjelde reklame eller annen form for markedsføring. – Den som gir sitt samtykke til digital kommunikasjon, kan også når som helst trekke samtykket tilbake, sier forvaltningssjefen.

Staten spør ikke Stortinget har vedtatt at offentlige myndigheter – stat, kommune og fylkeskommune – kan kommunisere digitalt med deg og andre innbyggere. Myndighetene måtte ikke be deg om lov, slik et bolig­byggelag må, men som innbygger kan du reservere deg mot offentlig kommunikasjon på nett.

Bla om for flere nyheter av interesse for deg som er styremedlem

BOLIG & MILJØ 39


Guide vedlikehold

VEDLIKEHOLD

Bli klar for vinter Uhell og utgifter kan unngås ved å ta noen grep i forkant av vinteren. TEKST HEN R IK SØR LIE FOTO NA DI A FR A N TSEN

F

ør snøen kommer, kan det være smart å ta en befaringsrunde i boligselskapet for å oppdatere brøytekartet. Gjør det gjerne sammen med firmaet som boligselskapet har avtale med om brøyting og strøing. Er det benker eller blomsterbed som har kom­ met til siden sist? Løse gjenstander som bør flyttes? – Brøytepinner og et oppdatert brøyte­ kart er en stor fordel hvis det har lavet ned store snømengder. Da unngår brøytebilen å ødelegge ting som helst skal bli stående, sier avdelingsleder for vintertjenester i Gårdpass, Emil Lindqvist. Frostspreng. Sprengte rør er en gjenganger om vinteren. Sørg for tilstrekkelig oppvar­ ming i rom med vannrør. – Utekraner må tømmes og stenges. Om våren er det mange som åpner utekrana for tidlig og glemmer at det kan komme frostperioder. Rensing av takrenner og nedløpsrør blir også glemt eller droppet av mange boligsel­ skap. Løv og skitt hoper seg opp, og dermed er det fare for frostspreng. Minn beboerne om å rense sluket på balkongen, og få en elektriker til å sjekke at varmekablene i takrenne fungerer. Det er mange som har defekte varmekabler, og det øker faren for istapper. – Styret i boligselskapet har ansvar for takras og istapper. Sørg for at det blir satt opp varselskilt hvis det er fare for ras, og bruk et profesjonelt firma til å rydde taket for snø og istapper, råder Emil Lindqvist i Gårdpass.

40 BOLIG & MILJØ

Huskeliste for ­vinterhalvåret

! Behov for snørydding? Kontakt Gårdpass på tlf. 23 17 85 00 eller firmapost@gaardpass.no.

• Få sjekket at takrenner og nedløp er frie for blader og annet rusk. • Få en elektriker til å sjekke at varmekabler i taknedløp virker. • Minn beboere om å rense sluk på balkong og terrasse. • Sørg for at bygningen er tilstrekkelig oppvarmet. • Hageslanger må kobles fra og vannrøret til utekranen tømmes for vann. • Ha gode rutiner for snøbrøyting og strøing av gang- og bilveier. Ha et oppdatert brøytekart. • Sjekk at snøfangerne er intakte og hold takutspring under oppsyn, spesielt ved steder hvor folk ferdes og biler parkeres. • Varselskilt må settes opp umiddelbart hvis det er fare for snøras eller istapper.


S T Y R E T S A R B E ID

Husk ­innsending av bilag! For å sikre en effektiv avslutning av årsregn­ skapet og korrekt skatteberegning, er det viktig at styret overholder tidsfristene for innsending av regnskaps- og lønnsbilag. Fristen for innsending av lønns­ bilag og melding om annen betaling til fast ansatte gikk ut den 3. desember. Her er de nes­ te tidsfristene for innsending av ulike bilag: 10. desember 2016 • Øvrige lønnsbilag (timelister, refusjon for telefon, med mer). • Oppgjør av håndkasser/refu­ sjoner må gjøres. Bruk skjema for refusjon som finnes på Styrerommet.net • Dersom boligselskapet har håndkasse med debetkort, må kortholder sende inn kvitterin­

ger for korttransaksjonene. • Ved overføring av penger til boligselskapets driftskonto i OBOS-banken, må det benyttes KID ved innbetaling. Konto­ nummer og KID finner du på Styrerommet/regnskap. 4. januar 2017 • Innsending av fakturaer selska­ pet har mottatt direkte fra leve­ randør med fakturadato i 2016. 6. januar 2017 • Frist for innsending av kontoutskrift fra ekstern bank (sendes fortløpende).

!

Hurtig Behandle fakturaer så raskt som mulig, da blir de bokført i tide.

Utbetalinger og lønnsinnbe­ retninger for ekstra arbeid m.m. for siste halvdel av desember 2016, skjer i 2017. Fakturaer Det er viktig at fakturaer behandles så raskt som mulig i slutten av desember og hele januar, slik at styret er sikret at fakturaene blir bokført i tide. Pass på at ingenting blir liggen­ de ubehandlet. Skatteberegning og ­ligningsoppgaver All regnskapsinformasjon må være registrert i begynnelsen av januar, slik at skatteberegning og utarbeiding av ligningsopp­ gaver kan starte så raskt som mulig etter årsskiftet. Dersom tidsfristene ikke overholdes, kan det bli nødvendig å sende nye ligningsoppgaver i henhold til Skattedirektoratets bestem­ melser. Merkostnadene knyttet til eventuell ny skatteberegning vil bli belastet boligselskapet. BOLIG & MILJØ 41


Finansiering av vedlikehold og oppussing

OBOS-banken finansierer boligdrømmen

OBOS-banken har spisskompetanse på finansiering av fellesgjeld i boligselskaper. Vi bistår med økonomisk rådgivning og hjelper styret med å finne den beste løsningen for å finansiere store og små rehabiliteringsprosjekter. Det gir større trygghet når styret skal fatte beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Les mer på obosbanken.no, eller ring oss på 02334


Guide juristen

JUSS

Brannøvelser i ­borettslag Andelseiere i et borettslag har ingen plikt til å delta i brannøvelser. Det ­betyr ikke at det er en god idé å la være.

TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

B

orettslaget er etter intern­ kontrollforskriften pålagt å ha en internkontroll som sikrer at borettslagets virksomhet drives i henhold til helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen, herunder brannvernloven med forskrifter. En viktig forskrift under brann­ vernloven er Forskrift om brann­ forebygging av 17. desember 2015. Borettslaget plikter å treffe systematiske tiltak for å ivare­ ta brannsikkerheten, etter en konkret risikovurdering. Kravene til tiltak vil variere avhengig av byggemetode og -standard. Et moderne bygg med etasjeskiller og vegger i betong er et sikrere bygg enn en bygård fra 1890-tal­ let, et rekkehus med fri utgang til bakkeplan er sikrere enn et høyhus. I et bygg med spesielle sikkerhetsutfordringer, kan det kreve særskilte tiltak. Typiske tiltak som vil gjelde for alle borettslag kan være å sikre nødvendige rømningsveier, at

disse er ryddet og ikke sperres av sykler, barnevogner og andre gjenstander. Rømningsveier skal være forsvarlig merket. Brann­ dører som skal gå igjen ved brannalarm må faktisk lukkes og ikke stå åpne fordi noen har deaktivert dørpumpene eller plassert gjenstander i døråpnin­ gen. Det skal være røykvarsler og slukkeutstyr (pulverapparat eller husbrannslange) i alle boenheter. Enkelte borettslag med gammel eller sårbar bygningsmasse kan være nødt til å treffe særlige til­ tak, som å installere overrislings­ anlegg eller spesielle brannvars­ lingssystemer. Det bør gjennomføres jevnlige brannrunder på fellesarealene for å påse at alt er i orden. Et borettslag som ikke har egne ansatte, har ingen lov- eller forskriftsfestet plikt til å avholde brannøvelser. Der man har egne ansatte, er det kun de ansatte som har plikt til å øve. Borettsla­ get har så langt jeg kan se ingen hjemmel for å pålegge andelsei­ ere å ta del i øvelser mot deres vilje. Det kan likevel være fornuftig å avholde brannøvelser på frivillig

mmGi informasjon: Det koster ikke stort å orientere beboerne om brannsikkerhet og brannplaner i beboermøter eller i forkant av generalforsamlingen, skriver Terje Sjøvold, juridisk direktør i OBOS.

basis! Gjennom øvelser kan man finne ut av om branninstrukser fungerer i praksis, om rømnings­ veier er kjent og fungerer som de skal, eller om det er beboere som har spesielle behov i en rømningssituasjon. Et enkelt grep som ikke koster stort, verken av ressurser eller tid, er å orientere beboerne om brannsikkerhet og brannplaner. De reglene som er skissert ovenfor og som tar utgangspunkt i hva som gjelder for borettslag er i praksis de samme for sameier. // X

Styret beslutter

Styret har etter brl.l. § 8-8 ansvaret for å lede lagets virksomhet og har myndighet til å treffe alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organ (les generalforsamlingen). Bestemmelsen må leses i sammenheng med brl.l. § 8-9 som fastslår at visse - særlig viktige - avgjørelser skal treffes av generalforsamlingen med to tredels flertall. Men de aller fleste praktisk tenkelige brannverntiltak vil ikke være av en slik art at de krever behandling på generalforsamling. BOLIG & MILJØ 43


Trenger ditt borettslag en oppgradering? Da kan det samtidig lønne seg å etterisolere med ROCKWOOL isolasjon.

Mange borettslag og sameier har valgt det unike fasadesystemet REDAir® FLEX til etterisoleringen. Med REDAir FLEX oppnås et heldekkende isolasjonssjikt uten kuldebroer. Bokomforten øker og i tillegg blir både brannsikkerheten og lyddempingen i boligene forbedret. Systemet gir også stort arkitektonisk spillerom og monteringsarbeidet går hurtig. Mer informasjon finner du på www.rockwool.no.


Ring 815 00 004 og få gratis befaring!

SOLSKJERMING UTVALGTE PRODUKTER

-30%

GARASJEPORT UTVALGTE PRODUKTER

-30%

Kontakt oss, så avtaler vi en dag eller kveld hos Markisemannen som gir styret tips, råd og inspirasjon – og ikke minst en demonstrasjon og oversikt over hva som kan leveres av markise- og solskjermingsløsninger, samt garasjeportutvalg – for borettslag og sameier!

Velkommen til vårt showroom i Østre Aker vei 215!


Eiendomsforsikring for boligselskaper OBOS Skadeforsikring AS har skiftet navn til OBOS Forsikring AS. Hos oss får du nå en enda bedre forsikringsavtale med det samme personlige og effektive skadeoppgjøret som før. Ta kontakt, så gir vi ditt boligselskap et nytt tilbud. OBOS Forsikring gjør det enklere å være tillitsvalgt!

OBOS Forsikring AS Telefon: 22 86 59 30, e-post: boligselskapsforsikring@obos.no, obosforsikring.no/bedrift


B&M dette er obos

GBF-avtale gir mange fordeler Alle borettslag bygget av OBOS tilbys Garantert betaling av felleskostnader (GBF) kostnadsfritt, som en ekstra sikkerhet for borettslaget og en tilleggsfordel til forretningsføreravtalen. GBF innebærer at OBOS tar ansvaret for innkrevingen av felleskostnadene og risikoen for tap ved mislighold. Avtalen gir mange fordeler for borettslaget: 100 prosent av felleskostnadene kommer garantert på konto hver måned. Det blir enklere å planlegge økonomien, det gir trygghet mot fremtidige tap og oftest en lavere rente på fellesgjeld. For beboerne er forsikringen mot økte felleskostnader som følge av naboens mislighold særlig verdifull. Det kan gjøre boligen mer attraktiv ved salg og gi bedre lånebetingelser. Frittstående borettslag og boligaksjeselskap som er forvaltet av et OBOS-selskap, kan også søke om en GBF-avtale. Les mer om GBF på Styrerommet/produkter og tilleggstjenester.

Visste du at...

Kurskalender Aktuelle kurs:

Valgforberedelser – ­valgkomiteens utfordringer Kurset belyser valgkomiteens rolle i boligselskapet og gir råd og tips for komiteens arbeid. Tid: Torsdag 12. januar kl. 17-20 Sted: Hammersborg Torg 1

Styrerommet.net Lær mer om hvordan du best kan bruke Styrerommet.net og utnytte mulighetene som finnes der. Tid: Torsdag 19. januar kl. 17-20 Sted: Hammersborg Torg 1

Oppfriskning før general­ forsamling og sameiermøte Medlemsborettslag kan søke midler fra OBOS sitt Miljøfond, og at vi nå jobber med et tilbud til alle våre forvaltningskunder?

På kurset går vi igjennom hvordan du best kan forberede og gjennomføre en generalforsamling eller et sameiermøte. Tid: Mandag 23. januar kl. 17-21 Sted: Hammersborg Torg 1

Juss i boligselskaper

OBOS-bladet er N ­ orges femte mest leste ­magasin?

På dette kurset tar juridisk avdeling i OBOS for seg spørsmål knyttet til ­s tyrets juridiske plikter og rettigheter. Tid: Torsdag 26. januar kl. 17-21 Sted: Hammersborg Torg 1

790 600 000 OBOS juridiske avdeling har 13 advokater som alle er spesialister på bolig- og eiendomsrett?

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med konsulenten din!

Rehabiliteringsregnskap Ved rehabilitering og andre større arbeider kan det med fordel utarbeides et eget prosjektregnskap, for bedre kontroll og oppfølging av kost­ nadene. Regnskapet tilpasses det enkelte boligselskapet og styrets behov. Bestilles hos forvaltningskonsulenten.

OBOS krever inn over kr 790 600 000 per måned i felles­kostnader for kundene våre?

Påmelding til: kompetanse@obos.no Se styrerommet.net eller obos.no/kurs for flere kurstilbud.

Noe av hva vi tilbyr Følg skadehistorikken på forsikringssaker På Styrerommet.net kan du følge pågående og avsluttede forsikringssaker. Her loggføres skadested, skadeårsak og omfang, samt hendelser og fremdrift i saken. Se Styrerommet/forsikring, og deretter i venstre meny.

Rådgivertjenester for styret Forvaltningskonsulentene har spesialkompetanse på bolig­ selskaper, og sammen med en rekke fagspesialister i OBOS kan vi hjelpe styret med de fleste oppgaver og utfordringer. Både store og små saker. Vi kan bolig!

Maxbo Medlemsavdelingen og forvalt­ ningen har i fellesskap inngått en ny rabattavtale, med Max­ bo. Fra 1.1.17 får boligselska­ per 10 % på alle byggevarer. Maxbo har forretninger i hele Norge. Se Styrerommet.net for mer informasjon om avtalen, og neste nummer av Bolig & Miljø.

BOLIG & MILJØ 47


Norges eneste SINTEF-godkjente gulvbelegg for balkong og svalgang StoFloor Balcony EB 200 De mest utsatte delene på en bygning - balkonger, svalganger og altaner - krever slitesterke og sklisikre gulvflater. Samtidig skal det være trivelige plasser å være på. Derfor er det viktig at det finnes store muligheter til å velge akkurat den farge og struktur som passer til bygningen. Med StoFloor Balcony EB 200 oppfylles kravene til funksjon og design og er Norges eneste SINTEF godkjente gulvbelegg for balkonger. Kontakt oss for informasjon om våre produkter, vi har selgere, ingeniører og arkitekter som kan hjelpe med løsningsforslag til prosjektet i hele Norge. Oslo - Buskerud - Vestfold - Telemark - Kristiansand Stavanger - Bergen - Ålesund - Trondheim www.sto.no

StoCretec

Omsorg for bygg.


Baktrappa ?

Når det faller to centimeter snø, er det som å vinne to kroner i lotteriet. B I L L WAT T E R S O N

Test deg selv!

OBOS-quizen Året går mot slutten og det er på tide å ta en titt i «bakspeilet». Husker vi egentlig noe fra året som gikk, eller har det allerede gått i glemmeboka? 1. Hvilket lag vant OBOS-ligaen 2016? 2. Og hvilket lag endte sist? 3.  Hvem representerte Norge i Eurovision-finalen i Stockholm 2016? 4. Og hvilket land vant? 5. Hvem ble utnevnt til utenriksminister i Storbritannia? 6. Og hvem ble avsatt som ­president i Brasil etter riksrett i august? 7. Hvem vant «Stjernekamp» på NRK? 8.  Hvor mange gull tok Norge under sommer-OL i Rio? 9. Hvor mange gull tok Norge under VM i skiskyting i Oslo? 10. Hvem ble tildelt Nobelprisen i litteratur? 11. Hva het Nils Gaups film som hadde premiere i februar?

12. Hvilken tidligere ordfører gav i oktober ut boken «Litt privat»? 13. En av verdens mest berømte kvinnelige supermodeller fylte 50 år 20. februar. Navn, takk! 14. Han har gitt ut bøker som ­«Matilda» og «Charlie og sjoko­ ladefabrikken» og ville ha fylt 100 år 13. september. Navn, takk! 15. I hvilket fylke ligger Skjeggestadbrua som gjenåpnet i juli etter at den kollapset året før?

LØSNING: 1. Kristiansund BK 2. Raufoss IL 3. Agnete (med sangen Icebreaker) 4. Ukraina (artisten Jamala med sangen 1944) 5. Boris Johnson 6. Dilma Rousseff 7. Knut Anders Sørum 8. 0 (4 bronsemedaljer) 9. 4 (2 sølv, 3 bronse) 10. Bob Dylan 11. Birkebeinerne 12. Trude Drevland (tidl. ordfører i Bergen) 13. Cindy Crawford 14. Roald Dahl 15. Vestfold (E18)

Radio Gaga

Takk for i år! Det er ennå en stund til nyttårs­ rakettene stiger til værs over ­lesernes borettslag og sameier, men desember går fort! Redak­ sjonen i Bolig & Miljø benytter derfor anledningen til å takke for følget i 2017. Fagbladet vårt har gjennomgått store endringer, og vi håper at dere fortsatt finner nyttig og interessant stoff som hjelper dere i hverdagen som tillitsvalgte eller ansatte. Har du tips om saker vi bør skrive om, er det fint om du sender en e-post til espen.borhaug@obos.no Vi ønsker alle våre lesere en god jul og et godt nyttår, hvor vi skal prøve å gi dere enda mer nyttig og relevant lesestoff.

R A D I O G AG A © Ø Y V I N D S AG Å S E N

BOLIG & MILJØ 49


Utnytt plassen under bakken!

La oss være din totalleverandør Brannforebygging? på brannsikring BEHOV FOR HJELP TIL

Vi sørger for jevnlig vedlikehold og holder oversikt over brannsikkerheten i borettslag og sameier. Firesafe er spesialister på å sikre nybygg og eksisterende bygg mot brann, og har Vi kan hjelpe med avdelinger over hele landet.

/ Kontroll og service på brannslokkere / Uforpliktende gjennomgang av Vi kan være din samarbeidspartner i alle faser branntekniske forhold – fra planlegging til bygging og drift. / Branndører på dagen / Alarm og deteksjon / Inergen slokkeanlegg / Varme arbeider kurs

Conservo Miljø er en leverandør med ekspertise på nedgravde containere. Vår kvalitet i alle ledd gir deg som kunde lang levetid på investeringen. Vi tar hånd om prosjektledelsen for dere! Ta kontakt for en optimal løsning som har disse fordelene: • Større kapasitet • Hygienisk • Plassbesparende • Estetisk • Adgangskontroll • Økonomisk • Økt brannsikkerhet • Universelt utformet

FIRESAFE.NO – for et tryggere og mer brannsikkert samfunn

FIRESAFE.NO / RING 09 110 – for et tryggere og mer brannsikkert samfunn

Tlf.: 976 19 291 www.conservomiljo.no Elektriker

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

TENK BRANNSIKKERHET! Vi leverer og monterer automatiske brannalarmanlegg Prosjektering • Installasjon • Service FG godkjent installatør Sentral godkjenning Alt innen nødlys

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Tlf. 23 08 52 00 • www.elektro-nytt.no

Maletjenester

Knem & Næsvik AS

Alt innen malerarbeid Tlf.: 22 90 60 50 • www.nasvik.no

Heiser Prosjektering av heiser Vi har spesialistkompetansen som kan spare våre kunder og heiseiere for store kostnader i alle faser av planlegging, gjennomføring og ettermarkedet.

// Byggentrepenør // Murmester // Blikkenslagermester // Taktekkermester // Malermester

Tlf.: +47 906 99 906 – post@hsconsult.no

www.hsconsult.no

®

Postkasser

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

www.drogseth.no - tlf. 22 32 32 50

Murer

Parkmøbler

Vi har parkmøbler Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste. • Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken.

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Tlf: 800 31 420 www.lekogsikkerhet.no Epost: post@lekogsikkerhet.no


Ventilasjon

Vaktmestertjenester

Låsesmeder En av Oslos ledende låsesmeder!

Vaktmestertjenester 22 99 18 80

Dronningens gt. 25, 0154 Oslo Tlf: 22 47 75 75 www.laashuset.no Faks: 22 47 75 70 post@laashuset.no

oed@obos.no

Radon Fra lås og beslag til calling og adgangskontroll

Vaktmestertjenester Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

Ring 06866 • www.kaba.com

vaktmester-oslo.no Anleggsgartnere

Skilter

Obos_rubrikk_Kaba_0516.indd 1

24.05.2016 07.46

22 38 92 92 www.vaktmesterandersen.no

Brannsikring

BRANNSIKKERHET!

SKJØTSEL OG VEDLIKEHOLD AV GRØNTANLEGG

Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

www.oslo-brannsikring.no

Vaktmestertjenester, gartnertjenester og gressklipp.

Tlf.: 22 88 45 80 post@gmas.no • Tlf. 64 86 95 50 • www.gmas.no

Tlf: 996 25 608. E-post: post@kvt.as

Eiendomsservice

Vinduer og dører

Hjelp hele året!

VINTER - VÅR - VAKTMESTER - CONTAINER

www.gaardpass.no

23 17 85 00

firmapost@gaardpass.no - et firma i OBOS-konsernet.

Ingen jobb for liten – ingen jobb for stor

HVS

I år gjør du «vårpussen» miljøvennlig sammen med:

HOLMLIA VAKTMESTERSERVICE AS

DØGNVAKT

• Vaktmestertjenester • Snekkerarbeider • Gartnerarbeider • Elektrikerarbeider

Feiing med små og store maskiner

Telefon: 23 16 93 90 Telefax: 22 61 39 47

Ingen jobb for liten – Ingen jobb for stor

Lekeplasser

Dugnad eller rydding? - Container eller tømmekveld - Suge-/spyletjenester

Renhold    

Planlegg neste års lekeplass nå!

PARTNEREN.NO

Vi har alt dere trenger. www.lekogsikkerhet.no Tlf: 800 31 420

 

Trappevask/Vinduspuss/Skuring/Boning Gode  referanser/Uforpliktende  befaring   E-­‐post:  frode@partneren.no   Tlf:  400  47  685  


Returadresse: Bolig og Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Med T-We Plus fra Canal Digital Kabel kan du se TV, film og serier på nettbrett og mobil, også når du er på hytta. Last ned T-We-appen i dag.

TV starter hvor du vil

Bolig & miljø 06 2016