❶ Rehabilitering Vestre i Bergen investerer nær 300 millioner i framtiden.
Side 10→13
❷
Fredet Rehabilitering av fredete bygg er ikke bare-bare.
Side 14→17
❸
Styrearbeid Kickstart det nye styreåret med gode råd.
Side 18→20
Utgave № 3
Juni 2025
Vi utfører utvendig
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
og fuktsikring av grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
drenering, grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere. drenering, grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
Balkonger fra Balco
– et klimasmart valg for fremtiden!
Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige.
Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! Les mer på www.balco.no
Side 14→17 Fredet og fin
Ved Birkelunden i Oslo er 139 bygårder fredet. Da er det ikke bare-bare å rehabilitere.
Side 33→34 Overfakturering
Ta grep for å slippe overraskelser når fakturaen kommer fra håndverkeren.
Side 39→40 Konfliktrådet
Har krangelen med naboen
gått i stå? Nå får styrene et nytt verktøy til hjelp.
Side 43 Noe du lurer på?
Spørsmål og svar om regler rundt korttidsutleie, styrehonorar og årsmøte.
Leder Alt på stell?
Årsmøtene er avholdt, og nye styremedlemmer har tatt plass rundt bordene i boligselskaper over hele landet. Gratulerer med et viktig verv! Nå gjelder det å få de nye raskt i gang og inn på laget. Det er mye å sette seg inn i, rutiner, saker, skjemaer og prosesser, men dere står ikke alene.
OBOS har hjulpet tusenvis av nye styremedlemmer, gjennom rådgivere, fageksperter og kurs. Mitt klare råd er å bruke oss aktivt!
Ta kontakt med rådgiveren deres, og dra nytte av hele bredden i OBOS’ tjenester når det trengs. Det gir både trygghet og en enklere styrehverdag.
Til slutt vil jeg dele en nyhet. Vårt flaggskip innen kurs og seminar, nemlig høstseminaret, kommer i ny drakt til høsten. Vi er stolte av å presentere Styre & stell, et seminar som skal være enda bedre, smartere og mer inspirerende. Vi vet hvor viktig det er med kompetente styrer, og gir derfor enda flere verktøy for at dere skal ha alt på stell i den nye styreperioden. Lykke til!
Øistein Gamst Sandlie Konserndirektør OBOS Forvaltning og rådgivning
Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no
Tlf: 452 58 848
Annonsesalg:
HS Media v/ Kjetil Sagen
924 22 644, ks@hsmedia.no
Design: Bielke&Yang
Trykk: Aksell
Forsidefoto: Åsmund Holien Mo/Bow
OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.
Vibbo Ny kalenderfunksjon. Book og betal for fellesrom
– og få nøkkelen på mobilen.
nå blir det enda enklere å sette opp bookingløsninger i Vibbo og administrere fellesarealene. Bookingfunksjonen lar styrene opprette bookingsystemer for ulike fellesarealer, hvor beboerne selv kan sette av tid.
— Vi har utvidet løsningen med lengre perioder, og lagt inn mulighet for å ta betalt med Vipps og kort, sier Anne Mikkelsen, produktsjef for digitale forvaltningstjenester i OBOS.
Solceller
Hun forklarer at behovet for fleksible løs ninger har økt, fordi stadig flere boligselskaper satser på gode fellesområder.
— Imidlertid kan både beboer og styret opp leve en del friksjon når de skal finne måter å ad ministrere tilgangene. Derfor har vi jobbet med å videreutvikle kalenderfunksjonen, sier hun.
Mobilnøkkel fra OBOS blir også integrert, og gir rom for enkel tilgang til fellesarealene. •
produktsjef i OBOS.
Verdens første av sitt slag. Nyboligprosjektet
Oen
skal produsere mer
energi enn det bruker.
Veidekke har startet byggingen av OBOS sitt boligprosjekt Oen på Rødtvet i Oslo. Enny skal levere verdens første sirkelformede solcelleanlegg som saltak på bygget.
— Det er en stor fjær i hatten å være en del av dette spektakulære boligprosjektet. Det blir vår største leveranse for et enkeltstående boligbygg. Byggets sirkelform og skråtak har utfordret oss på nye måter, sier Terje Borkenhagen, daglig leder i Enny.
Innovativt design
Anlegget skal bestå av 1.440 solcellepaneler montert på 24 spesialtilpassede stålrigger som danner en krone på bygget. Dette gir solcellepaneler i alle himmelretninger. Forventet produksjon er 540.000 kilowattimer årlig.
— Så vidt meg bekjent er dette verdens første sirkelformede solcelleanlegg bygget som et saltak for et boligbygg. Saltaket fører til at vi får plass til flere solcellepaneler fordi de løftes i høyden, panelene blir mer synlige og energiproduksjonen bedre, sier Lars Johansen, prosjektleder i Enny.
Oen skal bestå av 133 borettslagsleiligheter, og blir bygd etter passivhusnivå med energiklasse A. Energiproduksjonen skal overgå energiforbruket, og solenergien er avgjørende for å muliggjøre visjonen om et nullutslippsbygg.
Forsyner byggeprosessen
Bærekraft preger også byggeprosessen. Prosjektet tar grep for å redusere miljøpåvirkningen i alle faser av utviklingen, og solcelleanlegget kommer til å spille en viktig rolle.
— Til sommeren bygges det en prototype, og første halvdel av taket skal være ferdig allerede i mars 2026. Det medfører at vi kan starte opp solinstallasjonen før bygget står helt klart, og forsyne byggearbeidet med ren solenergi, sier Johansen. •
● ↑ De første beboerne flytter inn høsten 2027.
Illustrasjon: Code Arkitektur
Koble deg på for å koble av
Movel tar seg av administrasjon og fakturering av ladeanlegget i boligselskapet, sånn at du kan bruke tiden på å koble av.
Besøk oss på movel.no eller scan QR-koden:
- in ladeoperatør
Bli med på årets viktigste møteplass for styremedlemmer!
Da vil OBOS gjerne høre om det! På tampen av kvelden blir nemlig «Årets initiativ» kåret. Det blir live avstemning med kåring fra salen når OBOS-banken skal dele ut 10.000 kroner til ett boligselskap i hver by. Alle som deltar på Styre &
I år er også deltakerprisen redusert for å gjøre seminaret mer tilgjengelig for flere. I Oslo blir det en storslått kveld på Colosseum. Mat og
For påmelding, nominering av «Årets initiaobos.no/kurs •
● ↑ Fra Høstseminar til Styre & stell. Nytt navn, men samme viktige møteplass. I Oslo blir årets utgave arrangert på Colosseum kino 9. oktober.
Foto: Skjalg Bøhmer Vold
Vinn et veksthus. LOG leverer og bistår med montering.
BOS har inngått samarbeid med leverandører for de vanligste tjenestene som trengs i et boligselskap. LOG er en av leverandørene, og leverer premien til en verdi av 100.000 kroner. Her kan beboerne dyrke økologiske grønnsaker, duftende urter eller fargerike blomster. Veksthuset leveres med 15 års garanti, og har en forventet levetid på opptil 50 år. For mer informasjon og obos.no/veksthus •
Rehabilitering Bærekraft
Klar, ferdig, rehabilitér!
Rekordoppslutning for rekordprosjekt i borettslaget Vestre i Bergen.
Tekst
Paal Kvamme Foto
Helge Hansen
Uteområdene her er veldig fine, men byggene ser ikke ut, sier Torunn Johansen Hjelmtveit.
Blikket hennes glir rundt i borettslaget Vestre, der hun har vært daglig leder i over 35 år.
To småtroll spretter høylytt på grøntområdets trampoliner. Men fasadene er slitte, og vinduer og altandører har forlengst passert best-før-datoen. Håndtak er ødelagte, og det er knapt isolert rundt vinduene. Det blåser rett inn.
— Mange beboere klarer ikke åpne og lukke vinduer, og balkongdørene gliper, sier Preben Hauge, avdelingsleder i OBOS Prosjekt.
Et av Bergens største Vestre er et av Bergens største borettslag. Den ene høyblokken og de åtte lavblokkene i Vadmyra sto ferdig i 1972, og rommer hele 406 leiligheter. Men tidens tann har gnaget på borettslaget. Det var både viktig og riktig å røske Vestre ut av fortiden.
— Det er et vanvittig stort prosjekt. Jeg tror det er det største vi har gjort noensinne. I hvert fall når det gjelder prosjektkostnad er jeg ganske sikker på at det er det, sier Hauge.
Så fosser en nær endeløs liste av gjøremål ut av ham. Ytterveggene skal etterisoleres med 200 millimeter isolasjon. Det kommer nye fasadeplater i brannsikker steinull, med ulike farger for ulike bygg. Vinduer og balkongdører skal skiftes til trelags glass. Inngangsdører skiftes, balkonger får ny innglassing og yttervegger får flere friskluftventiler. Hine hårde dagers radiatorløsning røskes ut og erstattes med et moderne lavtemperatur-system, med mulighet for bergvarme eller andre miljøvennlige løsninger. Alt av synlige overflater og oppganger skal males. Ny rømningsvei skal på plass, og i svalgangen skal det komme glass i endene for å hindre at bergensk drittvær kommer på besøk. Moderne låser skal installeres, og avvik i brannsikkerheten skal utbedres. Og det var kun i høyblokken.
Fakta
Borettslaget Vestre
Ligger i Vadmyra, vest i Bergen. Ferdigstilt 1972. 406 leiligheter, fordelt på én høyblokk og åtte lavblokker. Mellom 1000 og 1500 innbyggere.
To ansatte, daglig leder og vaktmester.
● ↑ Torunn Hjelmtveit, daglig leder i borettslaget Vestre.
● ↑ Britt-Helen Åmås, styreleder i borettslaget Vestre.
Større balkonger Også lavblokkene får samme forvandling, med etterisolering og utskiftning av vinduer og dører. I lavblokkene skal i tillegg beboerne få større balkonger. Vinduer i trappeganger skal skiftes, og takgesimser skal fjernes for å eliminere faren for fallende is om vinteren. I tillegg skal grøntarealet oppgraderes, blant annet med skifer og plantekasser i teglstein.
På en benk treffer vi Norunn Hystad og søsteren som bor i samme blokk. Begge ser fram til oppgraderingen, og er ikke bekymret over økt husleie.
— Det måtte bare skje. Radiatorene er sikkert
50 år gamle. Trekk fra vinduer og dører gjør at vi fryser om vinteren, og at vi må ha ekstra ovn. Men det er jo veldig fint her, og jeg stortrives, sier Hystad.
Rekordoppslutning
Rehabiliteringen ble vedtatt på et ekstraordinært årsmøte i mai. Makan til oppslutning har Hjelmtveit aldri før sett.
— Det var rekordoppslutning. 153 for, og 38 imot. De fleste er positive og gleder seg, sier hun.
● ↑ Vestre består av åtte lavblokker og én høyblokk. Arbeidet skal gå som et saktegående tog gjennom borettslaget, der rehabiliteringen gjøres i to til tre bygg samtidig.
Hjelmtveit var også med under forrige store rehabilitering på 1990-tallet, og har en helt gratis erfaring å dele med andre som snuser på lignende oppgradering.
— Det svarer seg kanskje ikke å gå for billigste løsning. I 2012 planla vi en ny rehabilitering straks husbanklånene fra forrige rehabilitering var nedbetalt. Vi begynte å spare, satte opp husleien med fem prosent, og har økt gradvis. I dag sparer vi 200.000 kroner hver måned. Det siste husbanklånet ble nedbetalt i januar, og vi har over 17 millioner kroner på konto.
Tre rapporter
Tre tiår etter forrige rehabilitering var det på høy tid å ta grep. OBOS-banken har bistått med likviditetsanalyse. Borettslaget bestilte en teknisk rapport fra rådgivingsselskapet Kepla, energikartlegging fra OBOS Prosjekt og brannteknisk tilstandsrapport signert A/Stab AS. Rapportene var skjønt enige. Det var både viktig og riktig å ta grep.
— Ingenting varer evig, så vi visste at det kom. Men at det skulle bli så omfattende visste vi ikke, sier Hjelmtveit.
Det ble arrangert flere beboermøter underveis. Det ble arrangert pølsegrilling og satt opp partytelt, der balkongleverandøren viste frem en fullskala balkong med skyvedør.
— Vi bruker Vibbo aktivt til å informere. At vi har en ansatt daglig leder er veldig bra, da kan folk komme innom kontoret på dagtid for å få svar eller hjelp, sier styreleder Britt-Helen Åmås.
I samlet flokk
I stedet for å gjøre arbeidet stykkevis og delt, tas alt i samme jafs. En av flere fordeler er at beboerne slipper logistikken med å gi tilgang til leilighetene om og om igjen.
— Når vi først skal fjerne hele stuefeltet med altandører, så tar vi radiatorer og røropplegg samtidig. Folk kommer til å merke enorm forskjell på innetemperaturen, sier Hjelmtveit.
Arbeidet starter straks rammetillatelsen fra kommunen er på plass. Til vinteren skal trekkfulle vinduer og balkongdører være et kaldt gufs fra fortiden.
Et estimat sier at arbeidet tar 30 måneder. 80 dager per lavblokk, og 220 dager på høyblokken. Tanken er å ta to-tre bygg samtidig. Likevel må beboerne finne seg i å ha håndverkere rundt seg en stund.
— Det kommer man ikke unna. Men vi prøver å minimere belastningen for beboerne. Folk skal varsles i god tid, og stort sett blir arbeidet begrenset til stillasene, sier Hauge.
292 millioner kroner
Kostnadsrammen er 292 millioner kroner. Lån skal nedbetales over 40 år, og husleien øker gradvis frem til 2029. For de ulike leilighetstypene blir økningen på mellom 2258 og 3408 kroner. Samtidig kommer leilighetenes verdi til å øke og strømregningen til å synke. Det er antydet at tiltakene kommer til å kutte energibruken med rundt en tredel. At alt gjøres samtidig, har også en annen fordel.
— Vi har fått Enova-støtte på ti millioner kroner, som er maksbeløpet man kan få i støtte. Det er en fordel med å ta alt i ett. Man må ha 20 prosent energibesparelse for å få denne støtten. Det hadde vi ikke klart hvis vi hadde delt opp, og tatt vinduene for seg og fasaden for seg, sier Hauge. Gode råd til andre boligselskap som snuser på det samme?
— Begynn tidlig med å lage en plan, med sparing, og med informasjon om at nå sparer vi fordi vi vet at dette kommer. Jo mer beboerne får vite, desto flere beboere får du med på dette, sier Torunn Hjelmtveit, som ser frem til lune leiligheter og lavere energiforbruk. •
● ← Det er litt av en oppgradering som er på gang i Borettslaget Vestre. Fra venstre: SHA-koordinator Jørgen Jonasdal, styreleder Britt-Helen Åmås, byggeleder Vegard Askeland, avdelingsleder Preben Hauge og daglig leder Torunn Hjelmtveit. Alle med signalgule jakker er fra OBOS Prosjekt.
● → Med 406 leiligheter er Vestre et av Bergens største borettslag. Solceller ble også diskutert, men rådet er å ta det når taken en gang i framtiden skal rehabiliteres.
Tips Rehabilitere?
Store rehabiliteringsprosjekter krever trygg prosjektledelse og solid erfaring. I Vestre borettslag har OBOS Prosjekt bistått med energikartlegging, tekniske rapporter og helhetlig oppfølging, fra idé til gjennomføring.
→ obos.no/byggteknisk
● → Markveien 7 blir rehabilitert med kalkpuss og kalkmaling i den originale grønnfargen. De nye vinduene blir mørkebrune og får detaljer som hjørnejern, dråpehengsler og kittfals i samme stil som på 1890-tallet.
Fakta
Oslos gule liste
Kulturminner på Gul liste er delt inn i tre vernekategorier: Kommunalt listeført, vernet etter plan- og bygningsloven og fredet etter kulturminneloven. Ved byggesøknader som berører kommunalt listeførte eller vernede kulturminner, skal Plan- og bygningsetaten rådføre seg med Byantikvaren. For fredete kulturminner er Byantikvaren vedtaksmyndighet etter kulturminneloven.
Omtrent 15.000 bygg og andre kulturminner er oppført på Byantikvarens gule liste. Navnet stammer fra den gangen listen ble trykket på gult papir.
Birkelunden kulturmiljø er fredet etter kulturminneloven, som er den strengeste vernekategorien.
Skann for å se kart over fredete områder i Oslo:
Rehabilitering Antikvarisk
Hjelp, vi er fredet!
Det
er ikke bare enkelt å være fredet.
På Grünerløkka samles beboere for å få hjelp og råd.
Tekst
Henrik Sørlie Foto Pernille Münster
På Grünerløkka i Oslo er 139 bygårder en del av det fredete Birkelunden kulturmiljø. Med fredningen følger en rekke krav og føringer til hva som kan gjøres med eiendommene, og her starter usikkerheten. Hva kan egentlig endres, og hvordan skal man gå fram? Birkelunden beboerforening prøvde å finne svar på dette. Foreningen ble stiftet i fjor, og i februar arrangerte de et åpent møte med Byantikvaren og Brannog redningsetaten. Det ble stinn brakke.
— Jeg er overveldet over interessen, sier Eirik Refsdal, leder i Birkelunden beboerforening.
Formålet til foreningen er å fremme et godt, trygt og mangfoldig nærmiljø i og rundt Birkelunden som ivaretar både beboere og kulturmiljø.
— Vi vet ikke helt hvor vi skal, men ønsker å være et lim i nabolaget, forteller Refsdal.
— Hvordan startet interessen din for Birkelunden-området?
— Jeg har bodd her siden 2014, og jeg satt i styret da vi skulle rehabilitere fasaden og bytte vinduer. Det føltes overveldende og strengt når jeg møtte fredningen for første gang. Jeg har imidlertid lært å sette stor pris på fredningen og Birkelunden som et spesielt område. Ideen med beboerforening startet ut fra et ønske om å hjelpe andre som skal rehabilitere bygården, sier Refsdal.
Hensikt med fredningen
Det er en egen forskrift om fredningen av Birkelunden kulturmiljø. Der står det at hovedformålet er «å sikre og bevare et bymiljø fra annen halvdel av 1800-tallet av nasjonal interesse når det gjelder byplanhistorie, kulturhistorie og arkitektur». Ifølge Byantikvaren i Oslo finnes det rundt tusen fredete bygninger i hovedstaden, fra Akershus festning til Operahuset. Derimot er det bare Birkelunden-området og deler av Bygdøy som har status som fredet kulturmiljø. De står på en
● ↑ Eirik Refsdal, leder i Birkelunden beboerforening. →
eksklusiv liste. I Norge er det kun 13 slike områder, blant annet Henningsvær og Kongsberg Sølvverk.
Antikvar Per David Martinsen hos Byantikvaren forteller hvorfor Birkelunden ble pekt ut som det første kulturmiljøet i en by.
— Birkelunden ble valgt ut som representant for noe som er mye større, en representant for hovedstadens murbebyggelse. Birkelunden pekte seg ut ved å være et komplett bymiljø med parken som felles byrom, kirke, skole, boliger og næring innenfor et begrenset område, sier Martinsen.
2006 er utgangspunktet
Fredning av Birkelunden kulturmiljø trådte i kraft i 2006. Det betyr at tilstanden på dette tidspunktet er utgangspunktet, og fredningen har ikke tilbakevirkende kraft. I 2006 var det allerede gjort mye galt under byfornyelsen på 80/90-tallet, blant annet med murpuss, malingstype og vinduer. Byantikvaren kan ikke pålegge gårdeier å tilbakeføre til opprinnelig stil fra 1890-tallet, men kan gi anbefalinger og tilskudd for de som velger slike løsninger. Fredningen omfatter alle utvendige arealer og eksteriøret til byggverk, samt trapperom på 14 av eiendommene. Det må søkes dispensasjon hos Byantikvaren hvis gårdeier ønsker å gjøre endringer utover vanlig vedlikehold.
— Selv ved utskifting av sekundære og «feil» type vinduer må det regnes med krav til utførelsen av de nye. Dette er eneste mulighet vi har til å styre utviklingen i retning av fredningsformålet, sammen med de statlige tilskuddsmidlene som er avsatt for å dekke merkostnader, sier Martinsen.
Byantikvaren har en veileder som viser hvilke kvaliteter et slikt vindu bør ha.
— Heldigvis har vinduene blitt mer tilgjengelige, og de fleste ønsker seg denne typen når bygården skal skifte ut vinduer. Enkelte søknader i Birkelunden har fått avslag, men totalt sett utgjør disse en liten andel. Som oftest handler det om tiltak hvor forskriften har klare rammer. På lengre sikt håper vi å få Birkelunden til å framstå som et litt annerledes byområde. Det skal sikre at framtidige generasjoner kan oppleve hvordan murbyen Oslo var før 1945, forteller Martinsen.
Framgangsmåte
— Jeg bor selv i dette området. Hvordan skal vi gå fram når vi ønsker å rehabilitere fasaden?
— Start hos Byantikvaren før konkrete planer legges. På nettsidene har vi veiledere for en rekke områder, som vinduskopier, murpuss, malingstyper og fargesetting, og informasjon om offentlige tilskuddsordninger, sier Martinsen.
Kommunalt listeførte bygg kan søke om kommunale midler fra Byantikvaren. Et fredet område som Birkelunden kan i tillegg søke om statlige tilskudd via Riksantikvaren. I år er det omtrent seks millioner statlige kroner som i Oslo skal fordeles på fredete bygg i privat eie. Søknadsfristen er 1. november, og det må søkes før tiltaket igangsettes.
Byantikvaren har et publikumsmottak for saksbehandling over disk, men dette gjelder ikke
● → Den lyse bygården til venstre har en historisk ukorrekt istandsetting, ifølge Byantikvaren, mens nabogården til høyre er vellykket.
● ↗ Enkelte vinduer var inndelt i ni ruter, som disse på Paulus' plass 4 der originalvinduene er restaurert.
● ↓ Her er det trolig brukt feil murpuss og feil maling. Sprekker kan også skyldes bevegelser i grunnen.
for fredningssaker. Årsaken er at Byantikvaren er vedtaksmyndighet, mens det i øvrige saker er Plan- og bygningsetaten. — Vi bistår likevel med generell veiledning så langt tiden strekker til, men ressursene er begrenset. Jeg anbefaler Oslos gårdeiere, enten gården er fredet eller ikke, å benytte Murbyen Oslo. Det er et bygningsvernsenter med god kompetanse, og de tilbyr en times gratis rådgivning til gårdeiere. I tillegg har de mye nyttig info på nettsiden, avslutter antikvar Per David Martinsen.
Et stort løft
Markveien 7 er en hjørnegård med 14 boliger i det fredete området. Borettslaget har hatt en større jobb med å rette opp alt som ble gjort galt på 80/90-tallet. I utgangspunktet skulle de skifte ut
Tips
Sjekk status
Se kulturminner og kommunalt listeførte adresser i Oslo på Kulturminnesøk sine nettsider. For kart over reguleringsplaner, byggesaker og historiske foto, søk «oslo kommune planinnsyn».
vinduene i leilighetene og trappeoppgangene, samt reparere mindre skader og murpuss rundt vinduene, men det ble mer.
— Da stillaset var satt opp på fortauet, oppdaget murerne større sprekker og skader i fasaden enn først antatt. Under et forsøk på å reparere en mindre skade på takgesims, raste plutselig 2-3 meter med murpuss ned på stillaset. Konklusjonen var at murpussen flere steder hadde dårlig feste til underlaget, og det var bare et tidsspørsmål før den ville dette ned og potensielt skape farlige situasjoner på fortauet. Mot bakgården er pussen derimot i bedre stand, forteller prosjekt- og byggeleder Kristoffer K. Erichsen i OBOS Prosjekt.
Borettslaget valgte å rehabilitere hele gatefasaden for å hindre ytterligere skader og farlige situasjoner. I tillegg måtte tre takterrasser utbedres.
— Det ble dessverre gjort mye dårlig håndverk på gamle bygårder for 30-40 år siden, sier Erichsen.
Fasadene ble ofte tilført feil type mørtel, puss og maling som forkorter levetiden på fasadene.
— Hva er dine viktigste råd når man skal i gang med rehabilitering av slike bygårder?
— Det må beregnes god tid. Saksbehandling hos offentlige myndigheter kan være tidkrevende. Jeg anbefaler å be om et møte med Byantikvaren før man sender søknad til Plan- og bygningsetaten. Det er nyttig å engasjere en arkitekt i tidlig fase som kan bistå med søknader og prosjektering av bygningsdetaljer. Dessuten er det viktig å bruke en entreprenør som har kunnskap om eldre byggeskikker og erfaring med tilsvarende bygårder, sier Kristoffer K. Erichsen i OBOS Prosjekt. •
● ↑ Kristoffer K. Erichsen, prosjektog byggeleder i OBOS Prosjekt.
Godt nytt år!
Nytt styreår gir nye muligheter. Legg en plan for godt styrearbeid!
Tekst Henrik Sørlie Illustrasjon Nicole Kamenović
Idisse dager er det mange nyvalgte styrer som har sitt første styremøte. Noen har nye styremedlemmer, mens andre har ingen utskifting. Uansett kan man se på det som en ny start og et nytt år.
— Start med å skaffe oversikt over oppgaver. Selv om alle er gjenvalgt, kan det være en smart øvelse å gå gjennom avtaler, planer og vedtak på første styremøte. Dere kan også ta en kort evaluering av året som har gått. Prat om hvilke planer dere hadde for et år siden, og om noe bør gjøres annerledes i året som kommer, sier teamleder Morten W. Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning.
Han anbefaler også å ha noen retningslinjer for hvordan man skal diskutere i styret, alt fra takhøyde til taushetsplikt.
— Noen retningslinjer kan hindre konflikter, og dermed øke sjansen for at folk ønsker å ta gjenvalg. Det kan dessuten være en god investering å gjøre noe sosialt sammen for å bli bedre kjent. For eksempel et restaurantbesøk er greit så lenge det vises litt måtehold.
Deleger ansvar og myndighet
Det er viktig å inkludere nye styremedlemmer. Hva slags kunnskap og interesser har de, og hvordan skal oppgavefordelingen være i det nye styret?
— I starten av styreåret bør man sette opp de store oppgavene og tildele ansvarsområder innad i styret. Det bør delegeres beslutningsmyndighet slik at styremedlemmene settes i stand til å jobbe mellom styremøtene. Dermed kan man i større grad bruke styremøtene til de viktigste beslutnin-
Tips
Gratis webinar
Trenger du litt drahjelp? Se gratis opplæringsvideoer om ulike temaer og funksjoner i Vibbo og Styrerommet.
→ obos.no/ webinar
● ↑ Morten W. Røstengen, teamleder i OBOS Eiendomsforvaltning.
gene og orientering om pågående saker. Dette gir ofte raskere framdrift og mindre arbeidsbelastning på styreleder, sier Røstengen.
Husk også at styret må kjenne sin begrensning og innhente ekstern hjelp ved behov, legger han til.
Ta i bruk hjelpemidlene
Han mener at vellykket styrearbeid kjennetegnes av grundig forarbeid, regelmessige styremøter, klar oppgavefordeling og gode styrereferat. Han anbefaler å sette opp en møteplan på første styremøte.
— Det er en fordel å ha jevnlige møter, men antall møter avhenger av antall saker og størrelse på boligselskapet. Iblant trenger man kanskje et ad hoc-møte for å ta en avgjørelse, og det kan gjerne gjøres digitalt. Et styrevedtak er lovlig så lenge protokollen blir signert. Jeg anbefaler å bruke møtemodulen på Styrerommet. Da kan du enkelt og effektivt foreslå saker, lage innkalling og sende protokoll. Det er mulig å bruke ferdige møtemaler, blant annet en mal for konstituerende styremøte.
Han oppfordrer også til å benytte andre muligheter i Styrerommet. Gå inn på hovedmenyen og gjør deg kjent med de ulike modulene.
— Se blant annet på modulen «Vedlikehold og bærekraft». Det er viktig at styret skaffer seg oversikt over vedlikeholdsbehovet. Hva er gjort, hva bør sjekkes, og hva bør prioriteres de neste årene? God oversikt og planlegging av vedlikehold kan spare boligselskapet for store summer. I tillegg er det langt hyggeligere å sitte i et styre som har oversikt. •
Tips
Gode råd til nye styreledere
❶
Engasjement og sunn fornuft er viktige egenskaper. Som styreleder må du involvere hele styret, kartlegge kompetanse og interesser, sikre at alle saker behandles og besluttes i fellesskap, og fordele oppgaver.
❷
Sett deg godt inn i styrets oppgaver og boligselskapet. Snakk med tidligere styreleder, og delta på oppstartmøte med rådgiveren i OBOS for å få innsikt, trygghet og en god start i rollen som styreleder.
❸
Bruk Styrerommet aktivt for å organisere styrets arbeid, lagre dokumenter og historikk, og få oversikt. Se gratis opplæringsvideoer og tidligere webinarer på Styrerommet og obos.no/webinar.
❹
Skaff deg oversikt over økonomi, planer, prosjekter, avtaler og leverandører. OBOS har framforhandlet rabattavtaler med mange leverandører, noe som kan gi boligselskapet gode besparelser. Se side 45-46.
❺
Sett tydelige mål for styrets arbeid, lag en plan for styremøter og prioriterte oppgaver. Sørg for god kommunikasjon med beboerne ved å bruke Vibbo og andre tilgjengelige digitale verktøy.
❻
Kontakt rådgiver ved usikkerhet eller behov for hjelp. Finn også maler og retningslinjer for styrearbeid i Styrerommet under «Filer og dokumenter». Øk kompetansen gjennom kurs på obos.no/kurs.
Tre om styrearbeid
Har du noen tips til nye styreledere?
Silje Skaar Sunde (40)
Styreleder i Sameiet
Inger Bang Lunds vei 5-13 (201 seksjoner) i Bergen
Frank Gunnar Pettersen (60)
Styreleder i Gartnerløkka borettslag (53 andeler) i Oslo
Dagny Sæbø Nesse (26)
Styreleder i Sameiet Nattlandsveien 8 (24 seksjoner) i Bergen
Svar: — I starten er det viktigste å skaffe oversikt over økonomi, drift og vedlikehold. Du bør også få innsikt i bomiljø og trivsel, og eventuelle problemer bør tas tak i så raskt som mulig. Deretter bør styret lage en plan for hele året, slik at man får gjort viktige oppgaver som kan forsvinne i den daglige driften. Det kan for eksempel handle om bærekraft og HMS-arbeid.
— Som styreleder har du et ekstra ansvar for å skape et godt team. Bli kjent med hverandre, og finn ut hvilke egenskaper og erfaringer dere har. I starten måtte jeg lære meg å bli flinkere til å delegere oppgaver. Det er viktig å forankre saker godt i styret før en beslutning tas. Da er det enklere å fronte saker overfor beboere.
— Vi prøver å være proaktive når det gjelder informasjon til beboerne, for eksempel å minne om regler for takterrassen i forkant av 17. mai. Behovet for info er ofte større enn du tror. I pågående saker er det smart med løypemeldinger selv om det ikke har skjedd så mye. Ingen nyheter er også nyheter.
Svar: — Finn og bruk støtte for å utføre jobben. Benytt alle hjelpemidler i verktøykassa, som Styrerommet, Vibbo, forretningsfører og styrkene til de ulike styremedlemmene. Husk også at beboerne har kompetanse du kan dra nytte av. Tidligere styreleder kan sikkert være en nyttig ressurs, men for min del hadde jeg ingen å spørre siden vi var et nyopprettet borettslag. Derfor brukte jeg OBOS mye i starten.
— Fordel ansvar for oppfølging av ulike områder mellom styremedlemmene, men husk at styrearbeid er litt som en dugnad. Noen ting kan glippe, og styrelederen må følge med og sikre at folk gjør jobben de har fått ansvar for. Vi har lagd et årshjul med ulike styreoppgaver, og da kan vi enkelt se hva som skal gjøres og hva som er gjort. Det fungerer bra hos oss.
— God informasjon til beboerne sparer deg for mye jobb og mange spørsmål. Jeg pleier å gi grundig informasjon til nyinnflyttede. Dessuten er det smart å ta unna småsaker så raskt som mulig, før de eskalerer og blir et større problem.
Svar: — Sett deg inn i vedtekter og husordensregler for å være mer forberedt når du får spørsmål om saker og ting. Fordel ansvarsområder i styret. Deretter kan dere gjerne sende beboerne en e-post om at nytt styre er på plass. Det åpner opp for kommunikasjon og samspill med beboerne.
— Bruk Vibbo og Styrerommet i kommunikasjonen. Det er nyttige virkemidler som gjør det enklere å komme i kontakt med beboere og holde styr på e-poster og ulike saker. Hos oss er det mye utleie, og med Vibbo er det enkelt for boligeier å legge inn kontaktinfo til leietaker. Da blir det lettere for styret å nå fram til den som bor der, for eksempel hvis vi må minne om regler for avfallshåndtering.
— Be om ekstern hjelp hvis det er behov. Det var dessverre lite overlapp mellom meg og forrige styreleder. Derfor ba jeg forretningsfører om hjelp til å sette meg inn i budsjett, regnskap og ulike avtaler. I tillegg har sameiet nylig rehabilitert fasaden, og da leide vi inn hjelp via OBOS. Det hjalp oss veldig.
Nordisk Energikontroll har installert bergvarme i Bølerskogen Borettslag. I 2024 hadde de en besparelse på hele 63%.
Borettslag: Bølerskogen
Kommune: Oslo
Energiforbruk før (graddagsjustert): 3 366 000 kWh
Energiforbruk 2024 (graddagsjustert): 1
Besparelse:
Besparelse:
Boligselskap: Løvenskiolds gate 3
Kommune: Oslo
Energiforbruk før (graddagsjustert):
Energiforbruk 2024 (graddagsjustert):
Besparelse:
Min erfaring Styreleder
Atriumbyen
Alunsjø borettslag er både særegent og populært, men det skaper også noen ekstra utfordringer for styret.
Tekst
Henrik Sørlie
BFoto
Pernille Münster
orettslaget på Ammerud består av 235 atriumhus oppført i 1965-67. De er spredt utover et stort område som kan minne om en labyrint med småhus. Hvert hus har en privat hage med to meter høye gjerder. Mellom husene går stikkveier og stier, og utformingen innbyr til både fellesskap og privatliv. Borettslaget har fått mye oppmerksomhet for sin særegne arkitektur, og med på kjøpet kommer også interessen fra vernemyndigheter. I 2018 startet en langvarig prosess. Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten ønsket å stramme inn hva som kan gjøres av endringer. Det er ikke alltid beboere og myndigheter er enige om hva som er best for borettslaget. Nåværende styreleder, Chera Westman (55), forteller at det har tatt mye tid for styrene. Etter en prosess på seks år ble ny reguleringsplan vedtatt av kommunen i 2024. — Nå gjenstår det å få endret vedtektene slik at de er i overensstemmelse med føringene i ny reguleringsplan. Styret har kjempet mot deler av planen, men tapt. Vi tapte for eksempel når det gjelder utformingen av tilbygg. Siden 1985 har disse blitt bygd med skråtak, såkalte pulttak, men heretter skal tilbygg ha flatt tak. Takvinduer er et annet emne. Myndighetene vil åpne for dette, men styret er skeptisk. Vi frykter at det kan bli mange taklekkasjer i et borettslag med 235 flate tak. Det kan bli dyrt for borettslaget. På generalforsamlingen blir det avstemming for og mot takvinduer, forteller Chera Westman.
Folk blir boende
Til daglig jobber Westman i Informasjonskontoret for farge og interiør (IFI). I borettslaget har hun vært styreleder i et år, etter noen år som styremedlem. Hun er oppvokst i Sverige, men flyttet til Norge i 2005 og Alunsjø borettslag i 2008. Det var ikke helt tilfeldig at det ble nettopp her. Samboeren er oppvokst i borettslaget. Moren hans var det tredje OBOS-medlemmet som fikk velge bolig i det nybygde borettslaget. Hun valgte hus nr. 60, og hun bor der fortsatt, 60 år senere.
— Folk trives og blir boende. Vi fleiper om at skilsmisse eller dødsfall er årsaken hvis et hus skal selges, sier styrelederen, og legger til:
Fakta Styrelederen
Chera Westman er styreleder i Alunsjø borettslag, som består av 235 atriumhus bygget i 1965-67. Borettslaget ligger på Ammerud i Oslo.
Kjenner du en styreleder vi bør prate med? Tips på pba@obos.no.
— En del av husene har gravd ut og innredet krypkjelleren, men i utgangspunktet hadde alle husene kun én etasje og boareal på ca. 90 kvadrat. Det er en brukbar størrelse, og det er praktisk å ha alt på ett plan når man blir eldre. Det bidrar nok til at mange blir boende.
Borettslag med «eneboliger» — Arkitekturen gjør at det likner på rekkehus eller eneboliger. Skaper det noen utfordringer for styret? — Folk skjønner ikke alltid prinsippene for et borettslag, men det er ikke noe stort problem. I forbindelse med reguleringsprosessen har det vært mye diskusjoner og info om borettslag, så det har kanskje hjulpet på forståelsen. I tillegg hjelper husets geometri. Det er ganske enkelt å forstå hva man kan gjøre utenfor husets vegger og hagegjerde. Der starter fellesarealet, og hovedregelen er at man skal bruke dette på en måte som ikke forringer verdien for naboene. Du kan gjerne sette opp noen blomsterkasser foran huset, men det skal alltid være mulig å kunne gå mellom husene.
→
1.
— Hva er de største oppgavene for styret?
— Reguleringsplanen har tatt mest tid de senere årene. I tillegg er det jevnt og trutt rørbrudd i gamle vann- og kloakkrør. Slike ting må fikses. Dessuten er det borettslagets ansvar å vedlikeholde den ytre kledningen husene. Styret planlegger sjekk av alle tak, som består av tjærepapp, og snart må panelveggene males. Ellers har vi nylig lagt om til fibernett. Vi endte med å velge OBOS Nett, og det har fungert fint, sier hun.
— Hvordan er det å være styreleder i Alunsjø?
— Det er mye jobb, og mer enn jeg trodde. Det er mitt første år som styreleder her, men jeg var det også i Stockholm. Jeg synes man iblant plikter å stille opp når man bor i et borettslag. Styrearbeid handler om samarbeid, og lederen må delegere. Det er jeg ganske god til, synes jeg. Vi er fem faste i styret, og vi har også tre varamedlemmer som vanligvis deltar på styremøtene. Det er stort sett konsensus i styret. Arbeidsoppgavene fordeles, og vi praktiserer frihet under ansvar. På Vibbo er det ulike temaer og ansvarsområder knyttet til de ulike styremedlemmene. Vi har i tillegg en beboer som betales for å gjøre en del praktiske oppgaver, som skifte av lyspærer. Når det gjelder snømåking, leier vi inn et firma.
Strid om snø
Styrelederen har i vinter måttet svare journalister om deponering av snø fra de mange stikkveiene. Borettslaget har blitt beskyldt for å forurense Alnaelva, som går langs tomtegrensen. Utgangspunktet var en kommunal entreprenør som hadde dumpet snø fra kommunal vei i en skrent ned mot elva. Alnaelvas venner mente at salter, metaller og oljer ville forurense. Samtidig ble det problematisert at Alunsjø borettslag bruker en plass ovenfor elva til å deponere snø.
— Hva svarer dere kritikerne?
— Dette er gammel praksis som er avklart med kommunen. Både vi og Bymiljøetaten mener at snø fra borettslaget ikke forurenser når den smelter og renner ut i elva. Den inneholder ikke salter, og det er minimalt med grus. Grus gjør at snøen kan se litt skitten ut, men det er et naturprodukt. Hvis borettslaget skal få kjørt bort all snø fra stikkveiene, blir det titalls lastebiler som må kjøre til deponier utenfor Oslos kommunegrenser. Det tror vi er en dårlig løsning for den totale miljøbelastningen. Hvis beskjeden før neste vinter blir at vår praksis med deponering ikke lenger er tillatt, innretter vi oss selvfølgelig etter det, avslutter Chera Westman. •
1 Chera Westman synes man iblant plikter å stille opp når man bor i borettslag. Hun har startet på sitt andre år som styreleder.
2 Slike pulttak har vært standarden siden 1985, men nå pålegges borettslaget flate tak på tilbygg.
3 I vinter har det vært strid om deponering av snø ved Alnaelva.
Borettslaget dekker et stort område, og det er mange stikkveier, stier og grøntområder på fellesarealene.
24TIMER SERVICE
Deres dørmiljø fortjener en serviceavtale Med en serviceavtale har man et driftsikkert dørmiljø og ikke minst senker man driftskostnadene. Ved å tegne en serviceavtale med oss får våre kunder rabatterte priser på både utstyr og arbeidstimer. I tillegg garanterer vi rask responstid 24 timer i døgnet.
Vi har god kompetanse på dører Vi prosjekterer, selger, monterer og utfører service på alle type dører. Vi håndterer alt fra enkle leilighetsdører til mer komplekse dører med høy sikkerhetsklasse, ofte i kombinasjon med lyd, brannkrav og U-verdi.
Vår mangeårige kompetanse på dører og levering av komplette dørmiljø har gjort oss til en attraktiv leverandør. Vi blir i større og større grad foretrukket til levering av komplette dørmiljø, der vi prosjekterer, monterer og drifter alt fra nye dører til lås, beslag, dørautomatikk, adgangskontroll, porttelefon, m.m.
Ta kontakt med oss, hvis dere skulle ønske referanser for utførte leveranser.
Mobilnøkkel fra OBOS og Unloc er en digital nøkkel som flytter nøkkelknippet ditt til mobilen. Dette gjør det enkelt å åpne dører og garasjer, og dele nøkler med familien, venner og andre. Oslo Låsservice har erfaring fra mange installasjoner av Mobilnøkkel, så med oss kan dere være trygge på at det vil fungere hos dere også.
Bomiljø Uterom
Grønn oppgradering
Samdyrkelaget har gitt beboerne både ny glød og ferske grønnsaker, og det har knapt kostet en krone.
Tekst Paal Kvamme Foto Helge Hansen
Lett vind rusker dovent i grønne blader, som ser ut til å vinke til hverandre fra ti pallekarmer. Paprika og poteter. Rosmarin og rødbeter. Persille og purreløk. Litt salat, noen gulrøtter, pluss noen squash-planter som vi snart kommer tilbake til. Inntil i fjor var det ikke annet enn en grusflekk her, og en benk som knapt var i bruk. Men under en korgfest fikk naboene en god idé.
Gir nytt liv Bjørndalsbakken Sameie ligger i Loddefjord, vest i Bergen, og består av tre boligblokker med totalt 54 leiligheter og solfylt utsikt over Bjørndalspollen. Jan-Steinar Erichsen (77) har vært styreleder siden de første flyttebilene kom i 2014.
— Vi er litt kry. Dette er en invitasjon til at vi skal kose oss sammen, skape et miljø, komme ut og komme sammen, sier Erichsen. Han tror pallekarmparadiset gjør sameiet mer attraktivt.
— Håpet er at unge familier med barn vil flytte inn. Det å inkludere og skape et miljø er også viktig. Det kan få enda flere engasjert i fellesskapet, og få nye til å involvere seg i styret. For sameiet har dette vært en berikelse, sier styrelederen.
Fikk rabatt
Da korgene var tomme og kvelden over, var ideen om et samdyrkelag født. Siden gikk ting i ekspressfart. En av Bergens tre bybønder kom på
● ↑ Primus motor Bente Hermansen, Gunnar Blumenfeldt og styreleder Jan-Steinar Erichsen er storfornøyde med at sameiet har fått en ny vår. →
● → Squash kan dyrkes overalt, og trenger bare to til fire uker på å utvikle seg. Perfekt i en frostfri juni! Det viktigste er å gi den mange soltimer per dag.
besøk med råd om plassering, solforhold og hvilke planter som egnet seg. Sameiet søkte støtte til urbant jordbruk, og fikk innvilget 25.000 fra Bergen kommune. Så dro naboene på storhandling hos Felleskjøpet, der boligselskapene som er forvaltet av OBOS får en framforhandlet rabatt.
— Det gikk veldig fort, sier Bente Hermansen (77), som også er primus motor i samdyrkelaget.
En solfylt maidag brettet naboene opp ermene. Ti pallekarmer ble skrudd sammen på grusplassen. I bunnen av hver pallekarm ble det lagt pukk, som siler ut overflødig vann. Deretter ble det lagt en fiberduk, slik at plantejorden ikke skylles bort av bergensregnet. Innsidene av hver karm ble kledd i knotteplast for å øke levetiden på treverket. Så var det bare å begynne å plante.
Tilskudd dekket utgiftene
Noen har grønne fingre, andre har det ikke. Selv sier Erichsen at han stiller i sistnevnte kategori.
— Det har ikke kostet mer enn glede og litt jobb. Tilskuddet fra kommunen har dekket omtrent alt, sier styrelederen fornøyd.
Over karmene med oregano, dill og koriander henger en oversikt over når de enkelte medlemmene i laget skal vanne plantene, noe som neppe er en krevende jobb i Bergen.
Fest for fuglene
For hagenovisene har veien blitt til mens de har snublet av gårde. En av erfaringene er å ha litt avstand når man planter. Squashen vokste seg så stor at den har skygget for både paprika og chili.
— Tomatene også. Plantene ble enorme og var plantet for tett. Vi er helt grønne på dette hele gjengen, og prøver og feiler, sier Erichsen.
Den vesle oasen har ikke bare gledet beboerne. Nabolagets fugler inviterte seg selv til tidenes hagefest i sameiet, og plyndret med seg alt
av jordbær, rips, blåbær og stikkelsbær. Bærnett står definitivt på handlelisten foran neste sesong.
Dyrker samhold
Erichsen forteller at kona Astrid finhakker urter fra hagen, pakker dem og slenger dem i fryseren. Så ligger de frosne godsakene klare til å strøs over middagen like før servering. Hermansen forteller at det ikke bare er kos, men også litt matnytte.
— Det blir jo mat som ikke bare er til pynt. Vi plukker squash og henter tomater når de er modne. Jeg brukte stangselleri før helgen, stekte den og hadde den i en omelett, med squash, grønnkål og urter fra hagen, sier Hermansen
Hun legger til at også eggene kom fra hønsene til datteren, og at det er noe helt annet å spise det man lager selv. Det er stas med knasende friske grønnsaker, som umulig kunne vært mer kortreist. Likevel tenker hun at det sosiale er viktigst.
— Vi vil at folk skal inkluderes. Folk sitter i hver sin blokkleilighet og aner ikke hvem naboen er. Jeg har aldri snakket med så mange naboer som etter at vi begynte med dette, sier hun.
For nå er det blitt andre tider i den solfylte skråningen i Loddefjord.
— Folk kommer ned, setter seg på benken og prater. Jeg vet ikke hva alle heter, men det er utrolig hyggelig. Nå prater naboene med hverandre, og slår følge ned til kjøpesenteret. Det er helt magisk, sier hagemotor Hermansen.
Både Erichsen og Hermansen er klare på at prosjektet ikke bare skal videreføres, men utvides. Hagelaget har allerede kastet øynene på plenen ved siden av pallekarm-kolonien. Erichsen har sendt ut melding til beboerne om at de som skal kvitte seg med jord fra planter, oppfordres til å levere jorden slik at den kan brukes igjen.
Og den jordflekken mellom de to øverste blokkene, er ikke den perfekt til å sette poteter? •
● ↑ På vårparten i fjor var dette bare en grusflekk med et par lite bruke utemøbler. Nå har den grønne flekken blitt et samlingspunkt, hvis det er fint vær i Bergen, da.
Tips
Sameiets triks for å komme i gang
❶
Mange kommuner gir tilskudd til urbant landbruk. Lag en plan, et budsjett, og søk! ❷
OBOS har framforhandlet gode rabatt- og samarbeidsavtaler med flere aktører innen utemiljø, blant annet LOG, Søve og Felleskjøpet.
❸
Sjekk hvor mye avstand som trengs mellom plantene. Du finner mye på nettet, og ta gjerne kontakt med andre plantelag, eller en bybonde.
❹
Lag en egen kanal i Vibbo, der det sendes ut informasjon til de som er med i hagelaget. Da unngår de uten grønne interesser å føle seg spammet.
❺
Husk nett over rips, blåbær, stikkelsbær og andre bærbusker, ellers stikker fuglene av med godsakene. ❻
Lær hvordan man høster de ulike plantene. Feil innhøsting kan ødelegge ytterligere vekst.
God planlegging er nøkkelen til en vellykket gjennomføring. OBOS Prosjekt har lang erfaring og vet hva som skal til.
22 86 57 96
obosprosjekt@obos.no
obosprosjekt.no
Gi skattefrie gavekort til styret!
Du har fått et Glede- gavekor t
“Tusen takk for innsatsen din i år...”
TEST GAVEKORTET GRATIS HER
Bærekraftig skadedyrkontroll
- helt uten gift!
Gift er gammeldags og ingen god løsning for verken dyr eller mennesker.
Derfor benytter vi mer effektive metoder for skadedyrkontroll, som tar hensyn til miljøet.
Ditt boligområde skal nemlig være et trygt sted for både barn og kjæledyr.
Ønsker du et tryggere borettslag?
Bytt til giftfri skadedyrkontroll!
post@anticimex no
41 41 41 28
Dyrere enn forventet?
Ta noen grep for å slippe overraskelser når fakturaen kommer fra håndverkeren.
Tekst Henrik Sørlie Illustrasjon Nicole Kamenović
Når borettslag og sameier engasjerer håndverkere, står de i en litt annen situasjon enn vanlige forbrukere. Selv om styremedlemmene og beboerne er privatpersoner, regnes ikke borettslag og sameier som forbrukere etter loven. Dermed gjelder ikke forbrukerlovgivningen automatisk, som for eksempel Håndverkertjenesteloven. Dette betyr at styret må være ekstra nøye med hvordan de inngår avtaler og følger opp arbeidet, siden det rettslige vernet er svakere enn for privatpersoner.
— Det er fullt mulig å sikre seg bedre. For eksempel kan styret sørge for at avtalen med håndverkeren eksplisitt sier at reglene i Håndverkertjenesteloven skal gjelde for oppdraget. Dette gir et ekstra lag med trygghet og kan bidra til å forebygge uenigheter om pris og kvalitet i etterkant. Lag en klar avtale basert på forbrukerblanketten, for eksempel «Byggblankett 3502». Denne egner seg til mindre jobber. For større prosjekter er det mer hensiktsmessig å bruke Standard Norges entreprisekontrakter, sier juridisk direktør Terje Sjøvold i OBOS.
Ha tydelige avtaler — Hva er viktigst for å slippe overraskelser på regningen?
— Tydelige avtaler er det viktigste. Før arbeidet settes i gang, bør styret alltid sørge for at det foreligger en skriftlig avtale. Denne bør være så detaljert som mulig, både når det gjelder hva som skal gjøres, hvilke materialer som skal brukes, og hvilke priser og tidsfrister som gjelder. Selv ved småjobber bør du ha en kontrakt. Denne trenger ikke være omfattende, men den bør være skriftlig, for eksempel en e-post om hva som skal gjøres, samt pris og når jobben skal utføres. Og selv om du verken har avtalt timepris eller fastpris i forkant, kan ikke håndverkeren fak-
● ↑ Terje Sjøvold, juridisk direktør i OBOS.
Kurskalender
Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.
Bli kjent med Styrerommet
Webinar
Få en gjennomgang av smarte funksjoner og ulike moduler, og hvordan håndtere HMS, økonomi og avholde styremøter.
Når 11. juni 17.00–18.30 Pris Gratis
Styrearbeid for nybegynneren
Et styreverv består av mange oppgaver. På kurset får du en innføring i disse og hvordan løse dem godt.
Stavanger
Når 11. juni 17.00–20.00
Hvor Laberget 22
Oslo
Når 12. august 17.00–20.00
Hvor Freserveien 1
Styrearbeid for den erfarne
Bli oppdatert på styrets rolle og ansvar, og del innsikt og erfaring med andre i samme situasjon.
Stavanger
Når 12. juni 17.00–20.00
Hvor Laberget 22
Oslo
Når 14. august 17.00–20.00
Hvor Freserveien 1
Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs
Opptak av tidligere kurs på nett obos.no/webinar
turere hva som helst for jobben. Det skal være en såkalt «gjengs pris» for hva tilsvarende firmaer ville tatt for samme jobb.
Kostbare endringer
Sjøvold forteller at tilleggsarbeider er en vanlig årsak til uenighet om regningen. Styret kan ha gitt en uklar beskrivelse av hva som skal gjøres, og det kan dukke opp behov for endringer og tilleggsarbeid som blir dyrere enn forventet på sluttregningen.
Ta rask kontakt
Hvis man opplever å bli overfakturert til tross for en ryddig avtale, bør man gå grundig gjennom faktura mot den den opprinnelige avtalen. Sjekk om det er fakturert for flere timer eller materialer enn det som er avtalt, og om eventuelle tilleggsarbeider faktisk er bestilt og dokumentert. Det er også lurt å kontrollere at timesatser og materialpriser stemmer med det som ble avtalt på forhånd, og at arbeidet faktisk er utført slik det er beskrevet. — Hvis det oppdages avvik, bør styret ta skriftlig kontakt så raskt som mulig, fortrinnsvis innen forfallsdatoen på fakturaen. Husk å sette utbetaling på vent i Styrerommet. Fortell hva du mener er feil, og hvorfor det er feil. Vær tydelig og konkret i tilbakemeldingen. Legg ved dokumentasjon, som bilder, kopi av avtale og annen relevant informasjon. Samtidig kan styret foreslå en løsning, for eksempel at fakturaen justeres i tråd med det som var avtalt. Selv om forbrukerlovgivningen ikke gjelder automatisk, har boligselskap likevel rett til å protestere mot urimelige fakturaer ut fra alminnelige avtalerettslige regler, sier Terje Sjøvold i OBOS. • →
— Hvis det viser seg at det må gjøres mye mer enn først antatt, bør man revurdere kontrakten. Man må i hvert fall sikre seg at avtalen beskriver hvordan tilleggsarbeid skal håndteres. Styret bør kreve at alle endringer dokumenteres skriftlig, med tydelig beskrivelse av både omfang og pris, før arbeidet settes i gang. Det bør også være klart hvem i styret som har fullmakt til å godkjenne endringer, slik at det ikke gjøres uformelle avtaler som senere skaper problemer. Jeg har sett eksempler der beboere på egen hånd bestiller endringer som ikke er forankret hos styret, men der borettslaget presenteres for regningen.
● ↑ Unngå regning skrevet med gaffel. Siden boligselskap ikke omfattes av forbrukerlovgivningen, må styret være ekstra nøye med å utforme skriftlige og detaljerte avtaler.
SLET DERE MED VARMEN I VINTER?
Få kontroll før neste kuldeperiode
– Vi renser og optimaliserer varmeanlegget!
Ujevn varme, kalde radiatorer og høye energikostnader er klare tegn på at anlegget trenger en grundig gjennomgang. Vi hjelper borettslag og sameier med å få tilbake både komfort og effektiv drift.
Et rent og riktig innstilt anlegg gir:
• Lavere driftskostnader
• Bedre komfort
• Lengre levetid på utstyret
Vi tilbyr:
• Vannbehandling og rens av varmeanlegg
• Innregulering for jevn varmefordeling
• Optimal drift og betydelig lavere energikostnader
Med en likviditetsanalyse unngår du å bli tatt på senga av uventede økonomiske regnbyger.
Illustrasjon
Nicole Kamenović
Hver dag får jeg samme spørsmål fra boligselskaper: Hvordan kan vi planlegge store prosjekter uten at felleskostnadene løper løpsk? Svaret er ofte enkelt. Start med en likviditetsanalyse. En likviditetsanalyse er som en værmelding for økonomien. Den gir oversikt over hvor mye penger som trengs, hvor store lån dere bør ta opp, og hvor mye felleskostnadene eventuelt må økes. Slik unngår dere økonomiske overraskelser – enten det gjelder nytt gjerde eller full rehabilitering.
Vi lager ofte flere scenarier. Skal dere bare bytte kledning, eller også etterisolere og bytte vinduer? Det koster mer, men økningen i felleskostnader er ofte mindre dramatisk enn mange frykter. Analysen viser virkningene i kroner og øre. På den måte kan styret ta gode valg og legge fram alternativer for generalforsamlingen.
Vi kan også regne på ulike løpetider på lån, eller om det lønner seg å slå sammen gamle og nye lån. Og skulle planene endre seg underveis, justerer vi analysen fortløpende.
Et viktig styringsverktøy Likviditetsanalysen er mer enn tall. Det er styrets verktøy for å sikre trygg økonomi og forutsigbarhet for beboerne. Ta kontakt, så hjelper vi dere med å finne den beste løsningen. Fra bestilling tar det bare 7 til 10 dager før analysen er klar. Kombinerer dere den med en vedlikeholdsplan og prioriteringsliste, har dere alt dere trenger for å ta smarte beslutninger. Vi henter budsjett fra OBOS Eiendomsforvaltning og prosjektkostnader fra OBOS Prosjekt, eller fra dere. Det er viktig å finne balansen mellom bruk av egenkapital, lån og økning i felleskostnader. Det er ikke alltid lurt å ta opp mest mulig lån. Ofte kan smartere lånebetingelser eller sammenslåing av lån gjøre prosjektet lettere å håndtere. Det er lurt å ha oppspart egenkapital tilsvarende 10 til 15 prosent av årlige felleskostnader.
Grønn utvikling og godt samarbeid
Flere styrer blir mer kostnadsbevisste, og interessen for energitiltak øker. Etterisolering og nye
vinduer kan gi lavere energikostnader og mulighet for grønne lån. Med en god plan kan selv boligselskaper med stram økonomi gjennomføre nødvendige prosjekter uten store hopp i felleskostnadene.
I OBOS-bankens bedriftsmarked jobber vi bare med boligselskaper. Sammen med OBOS Prosjekt og OBOS Eiendomsforvaltning gir vi dere helhetlig rådgivning, både økonomisk og teknisk. Vi tilpasser løsningen til deres behov, og følger dere hele veien. Jeg kjenner ingen andre banker som tilbyr denne typen rådgivning. Det er vi stolte av, og det gir trygghet for dere. •
Fakta Spalten
«Bankers» er en spalte skrevet av en rådgiver i OBOS-bankens bedriftsmarked. Har du tips til temaer? Send til pba@obos.no
Flere og flere bytter til HomeSolution postkasser
Flere og flere bytter til HomeSolution postkasser
Flere og flere bytter til HomeSolution postkasser
Lei av gule lapper og sprittusj
Lei av gule lapper og sprittusj
Lei av gule lapper og sprittusj
De fleste vi i Stansefabrikken snakker med om nye postkasser, ønsker seg et system med redigerbare navneskilt. I tillegg er det naturlig at postkassene kan åpnes med det samme nøkkelkortet som brukes i inngangsdøren. HomeSolution løser dette - og mer.
De fleste vi i Stansefabrikken snakker med om nye postkasser, ønsker seg et system med redigerbare navneskilt. I tillegg er det naturlig at postkassene kan åpnes med det samme nøkkelkortet som brukes i inngangsdøren. HomeSolution løser dette - og mer.
De fleste vi i Stansefabrikken snakker med om nye postkasser, ønsker seg et system med redigerbare navneskilt. I tillegg er det naturlig at postkassene kan åpnes med det samme nøkkelkortet som brukes i inngangsdøren. HomeSolution løser dette - og mer.
HomeSolution har en egen nettportal, hvor du kan endre et postkasseskilt på et par minutter. Post-it lapper og påskrift utført med sprittusj forsvinner, og inngangspartiet oppleves som velholdt og innbydende.
HomeSolution har en egen nettportal, hvor du kan endre et postkasseskilt på et par minutter. Post-it lapper og påskrift utført med sprittusj forsvinner, og inngangspartiet oppleves som velholdt og innbydende.
HomeSolution har en egen nettportal, hvor du kan endre et postkasseskilt på et par minutter. Post-it lapper og påskrift utført med sprittusj forsvinner, og inngangspartiet oppleves som velholdt og innbydende.
Økt sikkerhet, enkelt system
Økt sikkerhet, enkelt system
Økt sikkerhet, enkelt system
Postkassenes låser styres via den samme nettportalen, og kan integreres med elektroniske adgangs-kontrollsystemer.
Postkassenes låser styres via den samme nettportalen, og kan integreres med elektroniske adgangs-kontrollsystemer.
Postkassenes låser styres via den samme nettportalen, og kan integreres med elektroniske adgangs-kontrollsystemer.
Borettslaget kan selv utstede nye nøkkelkort, og slette kort som er på avveie - noe som gir kraftig økt sikkerhet.
Borettslaget kan selv utstede nye nøkkelkort, og slette kort som er på avveie - noe som gir kraftig økt sikkerhet.
Borettslaget kan selv utstede nye nøkkelkort, og slette kort som er på avveie - noe som gir kraftig økt sikkerhet.
Slipper å låne bort nøkler
Slipper å låne bort nøkler
Slipper å låne bort nøkler
Systemet har sin egen app, hvor du kan dele tilgangen med andre når du trenger hjelp med tømming av post, eller vil slippe noen inn i kassen for å levere noe når du ikke er tilstede.
Systemet har sin egen app, hvor du kan dele tilgangen med andre når du trenger hjelp med tømming av post, eller vil slippe noen inn i kassen for å levere noe når du ikke er tilstede.
Systemet har sin egen app, hvor du kan dele tilgangen med andre når du trenger hjelp med tømming av post, eller vil slippe noen inn i kassen for å levere noe når du ikke er tilstede.
Du kan se akkurat når den du har gitt tilgang til har åpnet postkassen din, i HomeSolution-appen.
Du kan se akkurat når den du har gitt tilgang til har åpnet postkassen din, i HomeSolution-appen.
Du kan se akkurat når den du har gitt tilgang til har åpnet postkassen din, i HomeSolution-appen.
HomeSolution postkasser, Lysaker Torg - Oslo
"postkasser, Schønings gate - Oslo
Vi i Sameiet Schønings gate 23 er svært fornøyde med våre nye HomeSolution postkasser.
Vi i Sameiet Schønings gate 23 er svært fornøyde med våre nye HomeSolution postkasser.
Vi i Sameiet Schønings gate 23 er svært fornøyde med våre nye HomeSolution postkasser.
Systemet var enkelt å sette seg inn i, og den kablede løsningen fungerer helt perfekt!
Systemet var enkelt å sette seg inn i, og den kablede løsningen fungerer helt perfekt!
Systemet var enkelt å sette seg inn i, og den kablede løsningen fungerer helt perfekt!
STYRELEDER
SAMEIET SCHØNINGSGATE 23, OSLO
STYRELEDER SAMEIET SCHØNINGSGATE 23, OSLO
STYRELEDER SAMEIET SCHØNINGSGATE 23, OSLO
Se hvordan det virker
Se hvordan det virker
Se hvordan det virker
Stansefabrikken kan vise deg hvordan det hele virker, ved å komme til ditt borettslag eller sameie, eller gjennom et videomøte.
Stansefabrikken kan vise deg hvordan det hele virker, ved å komme til ditt borettslag eller sameie, eller gjennom et videomøte.
Stansefabrikken kan vise deg hvordan det hele virker, ved å komme til ditt borettslag eller sameie, eller gjennom et videomøte.
Send en e-post, eller ring oss og ta en hyggelig postkasseprat. Stansefabrikken er Norges mest anerkjente produsent av postkasser, og har levert til over 80 % av flerboliger i Norge i flere tiår. Vi gir gode tips, og du får et godt tilbud - helt uforpliktende, selvsagt.
Send en e-post, eller ring oss og ta en hyggelig postkasseprat. Stansefabrikken er Norges mest anerkjente produsent av postkasser, og har levert til over 80 % av flerboliger i Norge i flere tiår. Vi gir gode tips, og du får et godt tilbud - helt uforpliktende, selvsagt.
Send en e-post, eller ring oss og ta en hyggelig postkasseprat. Stansefabrikken er Norges mest anerkjente produsent av postkasser, og har levert til over 80 % av flerboliger i Norge i flere tiår. Vi gir gode tips, du får et godt tilbud - helt uforpliktende, selvsagt.
HomeSolution postkasser, Lysaker Torg - Oslo
HomeSolution postkasser, Schønings gate - Oslo
HomeSolution postkasser, Lysaker Torg - Oslo
HomeSolution postkasser, Schønings gate - Oslo
HomeSolution
Takarealer forutsetter et visst tilsyn, spesielt med sluk og andre gjennomføringer.
Å kontrollere takets tilstand med jevnlige inspeksjoner og vedlikehold er en svært rimelig og god forsikring mot uforutsette overraskelser.
Takarealer forutsetter et visst tilsyn, spesielt med sluk og andre gjennomføringer. Å kontrollere takets tilstand med jevnlige inspeksjoner og vedlikehold er en svært rimelig og god forsikring mot uforutsette overraskelser.
Les mer på våre nettsider: www.protan.no/takforvaltning
Les mer på våre nettsider: www.protan.no/takforvaltning
Et tøffere klima med mer ekstremvær og større nedbørsmengder vil kunne resultere i store belastninger på taket ditt. Her kan du som huseier være i forkant, og sørge for at taket er best mulig rustet for å tåle klimaendringene.
Et tøffere klima med mer ekstremvær og større nedbørsmengder vil kunne resultere i store belastninger på taket ditt. Her kan du som huseier være i forkant, og sørge for at taket er best mulig rustet for å tåle klimaendringene.
Kontakt oss for en takprat:
Kontakt oss for en takprat:
Terje: 907 40 424
Terje: 907 40 424
Ove: 991 29 531
Ove: 991 29 531
e-post: takforvaltning@protan.no
e-post: takforvaltning@protan.no
PROTAN tilbyr sjekk av taket med skriftlig rapport om hvordan tilstanden er på taket ditt, samt oversikt over hva som bør utbedres og hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid.
PROTAN tilbyr sjekk av taket med skriftlig rapport om hvordan tilstanden er på taket ditt, samt oversikt over hva som bør utbedres og hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid.
Dan
Dokken
Leder konfliktgruppa i OBOS
Guide Konflikthåndtering
Når naboskap blir vanskelig kan en nøytral tredjepart hjelpe før konflikten vokser seg stor.
Illustrasjon
Nicole Kamenović
Vi lever i en tid med enorm teknologisk utvikling. OBOS har tatt i bruk digitale verktøy som forenkler styrearbeidet, effektiviserer kommunikasjon og gir bedre oversikt for både styret, beboer og ansatt. Likevel er det én ting som aldri endrer seg. Det er menneskene som bor i byggene våre, med sine håp, drømmer, utfordringer og ulikheter.
I et boligselskap bor vi tett på hverandre, ofte med svært forskjellige behov og forventninger. Noen ønsker ro og stillhet, mens andre trives best med liv og aktivitet rundt seg. Denne variasjonen kan føre til uenigheter, og i noen tilfeller utvikle seg til konflikter som er krevende for styret å håndtere.
Det er ikke uvanlig at små irritasjoner, som støy fra en fest, ulovlig oppbevaring i fellesarealer eller uenighet om vedlikehold, kan vokse til større problemer hvis det ikke adresseres tidlig. I slike situasjoner er det viktig at styret har gode verktøy for å gripe inn tidlig.
Sak vs. person
Det er dessverre ofte slik at det ikke alltid er like lett å skille sak og person. Styremedlemmene bor som regel selv i boligselskapet, og møter naboene daglig. Det gjør det ekstra utfordrende å håndtere konflikter objektivt, fordi personlige relasjoner og følelser lett blandes inn. Her kan en uavhengig og nøytral tredjepart være avgjørende for å finne gode løsninger som alle kan leve med.
Konflikthåndteringsgruppe
For å støtte styrene har OBOS etablert en egen gruppe for konflikthåndtering. Konfliktgruppa tilbyr rådgivning og megling i saker hvor advokat ikke er nødvendig. Målet er å hjelpe styrene med å løse konflikter tidlig, før de vokser seg store og vanskelige.
Typiske konflikter
De vanligste konfliktene handler om støy, naboadferd, vedlikehold eller oppussingsarbeid. Prosessen starter med en grundig kartlegging der styret og involverte parter blir hørt. Deretter →
Erfaring viser at mange konflikter bunner i misforståelser eller manglende informasjon. Når en uavhengig megler legger til rette for dialog, dempes ofte spenningene, og partene kan komme til enighet. Dette gjør det lettere for styret å fokusere på det som virkelig betyr noe, å skape et godt og trygt bomiljø.
● ↑ Behandle naboen som du selv vil bli behandlet! Husk å kappe ripsbærbusker og andre buskvekster før det er for sent.
blir en plan lagt for videre oppfølging. I mange tilfeller kan konflikthåndteringsgruppen løse saken alene, men noen ganger anbefales det å involvere advokatene i OBOS.
Megling kan også være aktuelt ved uenighet innad i styret, for eksempel hvis det er ulike syn på hvordan saker skal håndteres eller prioriteres. Ved å få hjelp utenfra, kan styret lettere finne felles løsninger og unngå fastlåste situasjoner. Meglingsmøtet er tilpasset situasjonen og skal gi alle parter en trygg arena for å snakke sammen. Fokus er ikke på hva som har skjedd, men på hvordan man skal ha det sammen framover. Oppfølging gis ved behov, men ofte ser vi at megling gir varige forbedringer.
Forståelse og toleranse
Det er viktig å ha realistiske forventninger til naboskap i et boligselskap. Man må tåle at naboen ikke alltid oppfører seg slik man selv ønsker, men samtidig sette grenser for hva som er akseptabelt. Ved å forstå og respektere hverandres ulike livssituasjoner, kan man forebygge mange konflikter. Et godt naboskap og et effektivt arbeidende styre
som fokuserer på beboernes interesser, er avgjørende for et harmonisk og funksjonelt bomiljø, snarere enn å bruke tid på å løse nabokonflikter eller interne stridigheter.
Trygge og trivelige bomiljøer Å eie bolig er en stor investering, og styret har et viktig ansvar for å ivareta denne på best mulig måte på vegne av beboerne. Med vårt nye tilbud om konflikthåndtering ønsker OBOS å styrke styrenes mulighet til å skape et godt bomiljø, der hvor folk trives og føler seg trygge.
Tilbudet supplerer de digitale verktøyene og den juridiske bistanden OBOS allerede tilbyr, og er en viktig del av vår helhetlige tilnærming til forvaltning av boligselskapene. Vi mener at tjenesten støtter OBOS sine ambisjoner om å beskytte den enkeltes bruksinteresser, skape et trygt og godt bomiljø, og bidra til å tilby tjenester som møter nåværende og framtidige utfordringer innen forvaltning av boligselskapene.
Vi vil fortsette å utvikle tjenester som møter både dagens og morgendagens utfordringer, slik at styrene alltid har det de trenger for å lykkes. •
Tips
Trenger dere hjelp?
Står du eller dere i en pågående konflikt, eller bare har spørsmål?
Ta kontakt med konfliktgruppa gjennom rådgiveren din eller send e-post til dan. dokken@obos.no
OBOSʼ produkter og tjenester
Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.
Rehabilitering og vedlikehold
OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.
opas@obos.no obos.no/byggteknisk
Advokattjenester
Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.
22 86 55 00
juridisk@obos.no obos.no/advokat
Digitale nøkler
Mobilnøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.
obosnokkel@obos.no obos.no/mobilnøkkel
Raskt og stabilt fibernett
Med OBOS Nett i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.
21 01 61 50 salg.opennet@obos.no obos.no/fiber
Banktjenester
OBOS-banken har gode betingelser for boligselskaper, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.
22 86 58 00
obos.no/bank-for-boligselskap
Vedlikehold- og bærekraftmodulen
Styret kan sikre et godt planmessig, økonomisk og bærekraftig vedlikehold ved å ta i bruk modulen på Styrerommet.
opas@obos.no styrerommet.no
Barn får trygge, inspirerende lekeplasser, og voksne kan nyte et trivelig miljø rundt. Hos oss handler det om mer enn bare lekeapparater, vi tenker helhet, trivsel og kvalitet i alt vi gjør.
Kontakt oss, så finner vi den beste løsningen sammen!
Borettslag sparer 70 millioner kroner på å fornye avløpsrørene
Klyve V Borettslag ble anbefalt å rive badene for å bytte avløpsrørene, til en kostnad på 90 millioner kroner. Med rørfornying sparer de nærmere 70 millioner kroner.
-De innvendige avløpsrørene i borettslaget fra 1969 hadde for lengst passert forventet levetid, og styret ble anbefalt å rive alle de 171 badene for å bytte ut rørene.
– Det bor mange eldre og uføre her som ikke har så god råd, og da hadde flere vært nødt til å flytte, innleder styreleder Doris Skjervum.
Etter flere tilfeller med kloakkstopp i de gamle rørene, visste likevel styret at noe måtte gjøres. De har jobbet iherdig med å finne en løsning som ikke gikk hardt utover beboernes økonomi.
– Med rørfornying får vi nå en husleieøkning på 500 kroner i måneden i stedet for 4000, sier Doris.
Tok prøver av vannrørene
En konsulent anbefalte styret å bytte vannrørene samtidig som avløpsrørene på grunn av alderen. Vannrør er for små til å fornyes, og da hadde borettslaget stått ovenfor en totalrenovering av alle badene for å bytte rørene.
– Vi har aldri hatt noen lekkasjer, så vi undersøkte dette nærmere med andre. Vi fikk da råd om ta ut prøver av vannrørene og sende de til SINTEF for vurdering av restlevetiden, forteller styremedlem Anette Gaarder.
■ Salgsleder Hans Edvard Lunde (fra venstre) og avdelingsleder Vegard Brubakken i Olimb Rørfornying Grenland sammen med styret i Klyve V Borettslag i Skien.
Unngår riving av badene Rørfornying skjer ved at en impregnert strømpeforing vrenges inn i det gamle røret via sluk, kummer og stakeluker, og herdes med varme til et nytt rør.
– Dette er en mye mer levelig løsning for beboerne. Nå kan de jo bo hjemme mens arbeidene gjøres, noe som ikke hadde vært så lett om badene skulle byttes, forklarer Doris.
Med rørfornying får vi nå en husleieøkning på 500 kroner i måneden i stedet for 4000.
Undersøkelsene viste at vannrørene hadde over 50 år lengre gjenstående levetid enn avløpsrørene i borettslaget.
– Vannrørene var jo i kjempebra stand, så det hadde vært bortkastede penger å satse på et slikt kjempeprosjekt, sier Anette.
Om beboere hadde vært nødt til å flytte ut under arbeidene, måtte borettslaget dekt kostnadene for alternativt bosted på 7000 kr i måneden per leilighet.
– Da ville mange ikke hatt råd til å bli boende, men den økte fellesgjelden ville også gjort det vanskelig å selge. Nå blir leilighetene i borettslaget solgt ganske raskt, sier Anette.
■ Et gammelt avløpsrør etter fornying med strømpe.
En trygg partner
Etter å ha hentet inn tilbud fra flere leverandører, fikk Olimb Rørfornying jobben. – Det var viktig for oss å velge en leverandør som både produserer selv og som kan gjøre jobben, enn noen som må kjøpe av andre. Olimb leverer alt fra A til B, og det gjør det mye enklere for styret enn om vi må gå gjennom flere mellomledd. Jo flere kokker, jo mer søl, sier Doris smilende.
Olimb Rørfornying AS
Olimb har fornyet avløpsrørene til over 20 000 leiligheter i mer enn 200 borettslag og sameier. Vi har egen produksjonslinje ved vårt hovedkontor i Råde, og kan skreddersy løsninger til dine utfordringer. Lurer du på hvordan det står til med avløpsrørene dine? Kontakt oss for en hyggelig prat!
Telefon: 69 28 17 00
E-post: post@olimb.no www.olimb.no
■ Anette og Doris sitter i styret i Klyve V Borettslag.
Noe du lurer på?
OBOS får ofte spørsmål fra styrene om økonomi, drift og forvaltning. Her er noen av spørsmålene som blir stilt.
Kilder
Minda Grodås Christiansen, Aleksander G. Svinddal og Heidi Kiplesund, fagansvarlige boligforvaltning i OBOS Eiendomsforvaltning.
❷Hvilke regler og frister gjelder for å kreve fysisk årsmøte eller generalforsamling?
Svar: Det er styret som beslutter om årsmøtet eller generalforsamlingen skal avholdes fysisk eller digitalt. Styret står fritt til å beslutte møteformen som passer best for boligselskapet sitt.
I henhold til eierseksjonsloven §41 og borettslagsloven §7-4 kan minst to beboere som til sammen utgjør minst ti prosent av stemmene kreve et fysisk
møte. Det kreves ingen spesiell begrunnelse for et slikt krav. Det finnes derimot ikke noen tilsvarende rett til å kreve digital gjennomføring der styret har kalt inn til fysisk møte.
Styret kan sette en frist for å kreve fysisk møte. Fristen skal være rimelig, og den må settes etter at sakslisten er kjent. Dersom det ikke er satt en frist, kan eierne fremsette et slikt krav helt frem til avholdelse av årsmøtet. Et krav om å gjennomføre et fysisk møte innebærer ofte en utsettelse av møtet, fordi det som regel blir vanskelig å finne ledige lokaler på så kort tid.
Hva er reglene for korttidsutleie i borettslag og eierseksjonssameier?
Svar: I borettslag er korttidsutleie begrenset til inntil 30 døgn i året. Denne grensen gjelder ikke ved utleie av enkeltrom eller sofa, når andelseier selv bor i boligen. Ved korttidsutleie i borettslag trenger ikke eier søke om bruksoverlating.
I eierseksjonssameier er korttidsutleie tillatt i inntil 90 døgn i året. Årsmøtet kan vedta å fravike denne grensen og sette den til mellom 60 og 120 døgn i året med to tredels flertall. Begrensningen gjelder ikke hvis alle seksjonene brukes som fritidsbolig, eller hvis seksjonseier leier ut en del av sin egen bolig og samtidig bor der selv.
Kortidsutleie regnes som utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Merk at reglene gjelder uavhengig av om det betales en leie, eller om det er familie eller venner som bruker leiligheten gratis.
❸Kan årsmøtet eller generalforsamlingen be om innsyn i hvordan styret har fordelt styrehonoraret?
Svar: Ja. Årsmøtet eller generalforsamlingen er øverste myndighet i boligselskapet. Det er på det rene at en enkelt eier, eller et knippe eiere, ikke kan kreve å få innsyn i styresaker eller styrets møteprotokoller. Unntak må trolig gjøres for oppnevnte granskere.
Det er imidlertid ikke slik at dette er overførbart til å si at årsmøtet eller generalforsamlingen er avkortet fra å instruere styret om å gi innsyn i enkeltsaker, slik som hvordan styret har valgt å fordele styrehonoraret.
Årsmøtet eller generalforsamlingen kan lovlig instruere styret til å offentliggjøre styreprotokoller i enkeltsaker eller som generell regel. Unntak er saker som ikke skal offentliggjøres, for eksempel grunnet personvern. Det er imidlertid ikke anbefalt at boligselskapene vedtar
slike generelle regler, men heller fokuserer på å gi jevnlig og god informasjon til eierne. Våre erfaringer er at styrene på generelt grunnlag er gode på dette og informerer godt, for eksempel ved bruk av Vibbo som informasjonskanal. Ofte blir generelt innsyn foreslått av eiere som ønsker økt informasjon om styrets arbeid. Det finnes bedre måter å løse dette på enn å praktisere offentliggjøring av styreprotokoller.
FASADER
• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG
• MURARBEIDER
• SNEKKERARBEIDER
• MALERARBEIDER
• FASADEVASK
• VEDLIKEHOLDSAVTALER
• FARGEVEILEDNING
Partneravtaler
OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Her er oversikten over rabatt og samarbeidsavtalene dere kan dra nytte av.
Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS kundefordeler
Digital fellesgarasje
Sikker og brukervennlig portåpning med GSM, app og automatisk. Sanntidsinformasjon om garasjen. Integrert med mobilnøkkel.
henrik@parqio.com parqio.no/obos
Lovpålagt heiskontroll
Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annethvert år.
kundeservice@nhk.no nhk.no/obos
Service på heis Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.
Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.
815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos/
Byggevarer
Maxbo gir dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer. Rabatten gjelder på ordinære priser.
06292 kundeservice@maxboproff.no maxbo.no
Lekeplass og aktivitetsapparater Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitetsapparater med minimalt vedlikeholdsbehov.
918 40 975 tarita@sove.no sove.no/obos
Lekeplasskontroll
Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.
913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no
Skadedyrkontroll
Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.
Containere til opprydding Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.
987 09 700 ngn.no/borettslag
Innsamling av tøy
Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.
990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos
Avfall, vann- og avløp Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt 20 prosent på vann- og avløpstjenester.
i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital
Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.
EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.
Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.
Thomas Bjur
Daglig leder DSI Systemer AS
Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.
Ta kontakt for en hyggelig prat!
NAYAX betalingsterminal
EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf: 66 80 50 20
ebsdigital.no
Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.
Container til fastpris uansett vekten på avfallet
Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken
Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.
Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no
NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.
Les mer her!
PRODUKTER TIL UTEMILJØET
- når kvalitet og design er viktig!
Les mer om våre utemiljø- og trafikkmiljøprodukter.
weland.no | 46 93 91 00
UTEMILJ Ø
Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen
OBOS-quizen
av Eddie Chr. Thomas
1. Hva eller hvem er Charli XCX: en artist, et bilmerke eller Kongen av Belgia?
2. Hva heter redningsbåten som bor i Lunvik med vennene Tråle og Sjarke?
3. Hvor mange kvadratcentimeter er det i en kvadratmeter?
4. Hva slags idrett bedrives i AdO Arena i Bergen?
5. Ved hvilken kulturinstitusjon i Oslo ligger «Steinrøysa neri bakken», et minnesmerke over Alf Prøysen?
6. Når er Frankrikes nasjonaldag?
7. Hva heter Frankrikes lengste elv, som er 1006 km. lang og munner ut i Atlanterhavet?
● → Vel gjennomført årsmøte? Få igjen pusten og mist den igjen i loopen på Liseberg! Ingenting rydder hodet som et brøl i fritt fall.
Gjør sommerferien din litt rimeligere
Er du OBOS-medlem? Da kan det være kroner å spare i sommer!
Medlemmer kan nemlig nyte godt av over 90 medlemsfordeler innen alt fra ferie og reise, økonomi, sport, kultur, transport, abonnementer og fornøyelsesparker. Nytt av året er en kalender i OBOS-appen som viser alle aktuelle og rabatterte arrangementer for både store og små styremedlemmer.
→ obos.no/medlemsfordeler
8. Og hva heter Frankrikes nasjonalsang?
9. I hvilken norsk sørlandsby kan du oppleve Trebåtfestivalen 7.-9. august?
10. Hva heter jernbanestrekningen mellom Narvik og Sverige?
11. Hva er det spanske ordet for «strand»?
12. Hva heter brennevinet som lages på saften av agaveplanten?
13. I hvilket dataspill lansert på 80-tallet møter du Inky, Blinky, Pinky og Clyde?
14. Hvem hadde en stor hit med låten «Summer in the city» som ble lansert 4. juli 1966?
15. I hvilken norsk fornøyelsespark kan du teste attraksjonen Magasuget?
«Det var sommerfri, det var sjø og magi.» – DELILLOS
6.
5.
2.Elias 3.10 000 (Titusen) 4.Svømming (Alexander
SVAR 1.Artist (britisk sanger og låtskriver)
Dale Oen Arena)
NRK -(Marien lyst)
14. juli 7.Loire
8.«Marseillaisen» («La Marseillaise») 9.Risør
10.Ofotbanen 11.Playa
12.Tequila 13.Pac-Man
14.The Lovin’ Spoonful
15.øB Sommerland (Parkens varemerke siden 1986)
Bunntømte løsninger
Bunntømte løsninger
SULO helt nedgravde tilpasses med forskjellige innkasttopper og kundetilpasset design. Leveres med innkast tilpasset type avfall. BIM / 3-d filer er tilgjengelig.
Miljøhus / beholderskap
SULO helt nedgravde tilpasses med forskjellige innkasttopper og kundetilpasset design. Leveres med innkast tilpasset type avfall. BIM / 3-d filer er tilgjengelig.
Norges største utvalg på avfallsløsninger til utemiljøet
Norges største utvalg på løsninger til utemiljøet
Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.
Miljøhus / beholderskap
Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Krever minimalt med grunnarbeid.
Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Krever minimalt med grunnarbeid. 20321_LUND_Annonse Bo-Miljo_Maling-tomrertjenester_88x125.indd 1 18.03.2025 10:27
Vi sikrer din bedrift miljøvennlige løsninger. Salg og service i hele
el. 400 06 130 info@enviropac.no • enviropac.no
Tel. 400 06 130 info@enviropac.no • enviropac.no
Molok
Molok
Økonomisk rådgivning tilpasset deres behov
Ingen boligselskap er like. Derfor tilbyr OBOSbanken en fast rådgiver som hjelper styret med å skreddersy riktig finansieringsløsning for både kortsiktige og langsiktige lånebehov.
Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank
Raskt og stabilt fibernett i hele boligselskapet
OBOS Nett bygger leverer fiber for borettslag og sameier, og legger til rette for at beboerne kan velge blant flere TV- og internettløsninger, uavhengig av naboen.
Hvilken internetthastighet og TV-pakke du ønsker er opp til deg.
