Issuu

HMS Kurs, vernerunde og

digitale løsninger gjør jobben lekende lett!

Parkering Kampen om plassene blir stadig tøffere.

Side 14→18

Årsmøte Det er snart tid for årets viktigste møte. Her er noen påminnelser.

Side 26→27

Vibbo Ny funksjonalitet gjør det enklere å samarbeide.

Side 43→44

Side 10→13

Februar

Vi utfører utvendig

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer

og fuktsikring av grunnmurer

Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

drenering, grunnmurer

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Nøkkelen til enklere styrearbeid

Med OBOS-nøkkel på mobilen åpner du dører og deler nøkler like enkelt som du sender en tekstmelding.

Les mer på: obos.no/obos-nokkel obosnokkel@obos.no

Har ditt borettslag adresse i Oslo?

Da kan du søke om støtte til etablering av ladeinfrastruktur.

Få skreddersydd ladeløsning til ditt borettslag eller sameie!

Mer tilbyr skreddersydde ladeløsninger for deg som ønsker rask, sikker og enkel lading i ditt borettslag eller sameie. Som din totalleverandør tar vi oss av hele prosessen, fra installasjon og drift til vedlikehold og service. Mer er 100% eid av Statkraft og en anerkjent leverandør i lademarkedet.

Vi tilbyr:

• Lading med spotpris

• Effektiv samtidig lading med automatisk lastbalansering

• Tilpasset betalingsordning

• Smarte kvalitetsladere som innfrir alle sikkerhetskrav

• Enkel selvbetjening og full oversikt i appen eller innlogget i Mer Hub

• 24/7 kundeservice

Spør oss og vi hjelper deg!

Kontakt Marte Klavenes for en hyggelig ladeprat!

Marte Klavenes

Side 22→24 Konkurser

Byggebransjen sliter, og konkurstallene øker. Sørg for gode avtaler.

Side 31→34 Historisk

Siden 50-tallet har Byggforsk bidratt til å gjøre boligene varmere og mer funksjonelle.

Side 39 Guide

Bør du holde på varmen eller sørge for god ventilasjon når kulda setter inn?

Side 41 Spørsmål og svar

Skal dere avholde digitalt eller fysisk årsmøte, og hvilke frister gjelder?

Leder På tynn is

Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog

pba@obos.no Tlf: 452 58 848

Annonsesalg:

HS Media v/ Kjetil Sagen

924 22 644, ks@hsmedia.no

Design: Bielke&Yang

Trykk: Aksell

Forsidefoto: Pernille Münster

I skrivende stund kunne man nesten arrangert hockeykamp i gatene utenfor blokka jeg bor i. Jeg hører historier om beboere, særlig eldre eller andre som av ulike årsaker sliter med framkommeligheten, som ikke har vært ordentlig utendørs siden juletider. Det høres ikke spesielt hyggelig ut.

Husk at det er styret som skal sørge for tilstrekkelig strøing på fellesområdene under vinterhalvåret. Det gjelder for så vidt også måking av snø, fjerning av istapper og det som ellers inngår i vedlikeholdsansvaret og driften av fellesarealene. I verste fall kan styret bli erstatningsansvarlig når jeg og naboen tryner på isen. Og så er det jo uansett kjipt å bli skadet, da.

Mange borettslag og sameier har som regel også ålreite beboere som gladelig bidrar i både strødugnaden og måkedugnaden. Ta vare på disse ildsjelene i nabolaget. Kanskje er det nettopp en av dem som bør kontaktes når nye skal innstilles til styret under årets viktigste møte?

Pelle Bohn Aarsbog Redaktør Bolig&Miljø

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

Er det ikke fint når noen tar halve regninga?

I år får borettslag og sameier inntil 50 prosent i støtte til ladeinfrastruktur. Klimatilskudd.no

Entré Dataangrep mot boligselskap. Ingen opplysninger på avveie.

E-postmodulen på Styrerommet ble satt midlertidig ut av spill etter at en konto i et boligselskap ble misbrukt 8. januar i år. Årsaken var trolig at brukeren brukte det samme passordet på en brukerkonto i en annen tjeneste, hvor kriminelle har fått kloa i det.

— Vi antar at det er forklaringen, men det kan også være at brukeren har trykket på en lenke til en falsk nettside, og blitt frastjålet kontoopplysningene sine på den måten, sier Andreas FayeLund.

Han er ansvarlig for sikkerhetsovervåkning i OBOS, og forteller at IT-miljøet fanget opp og stoppet forsøket uten tap av data eller personopplysninger.

— Vi oppdaget misbruket da kontoen forsøkte å sende ut over én million spam-mail. Noen e-poster ble sendt ut, men sikkerhetssystemene begrenset dette betydelig, sier Faye-Lund.

Misbruket førte likevel til at også andre e-poster sendt fra Styrerommet ble stoppet mellom 8. og 10. januar. Styrene har måttet sende disse på nytt. Ifølge Faye-Lund var aldri OBOS’ digitale infrastruktur i fare, men det var heller ikke målet med angrepet.

— Hensikten var å sende ut e-poster og trolig forsøke å lure folk på den måten, sier han.

Datainnbrudd kan ha store konsekvenser, med tap av alt fra betalingsopplysninger til personnummer. Sett i lys av det, var dette en beskjeden skramme. Samtidig er innbruddet en god påminnelse om å ta datasikkerhet på alvor.

Her er tre grep sikkerhetseksperten anbefaler at alle er oppmerksomme på:

1. Ha sterke, unike passord

Sørg for å ha gode passord som er unike for hver tjeneste. Det er også en god idé å ha rutiner for å skifte ut passordene med jevne mellomrom.

Tips

Bruk totrinnsbekreftelse

Med totrinnsbekreftelse blir kontoene dine enda tryggere.

2. Bruk passordprogrammer

Hvis du synes det er vanskelig å holde styr på alle de unike passordene, anbefaler Faye-Lund å bruke programmer for passordhåndtering.

3. Vær skeptisk!

Virker noe for godt til å være sant – ja, så er det som regel det. Vær skeptisk til lenker du får på e-post og meldinger, selv om du kjenner avsenderen. •

●

↑ Innbruddet er en god påminnelse om å ta datasikkerhet på alvor, mener Andreas Faye-Lund.

Foto: Pernille Münster

God planlegging er nøkkelen til en vellykket gjennomføring. OBOS Prosjekt har lang erfaring og vet hva som skal til.

22 86 57 96

obosprosjekt@obos.no

obosprosjekt.no

Entré Grønt lys fra banken. Bærekraft skal være gunstig, også for boligselskapene.

Et boligselskap med bærekraft på dagsorden kan i mange tilfeller åpne døra inn til OBOS-bankens verden av grønne lån. Men, før vi kommer dit kan det være greit å vite at i forbindelse med enhver lånesøknad, må banken uansett gjøre en såkalt ESG-vurdering, som står for Environment, Social og Governance

— Når vi gjør ESG-vurderingen ser vi derfor på hvordan boligselskapet håndterer disse tre viktige områdene. Hovedmålet med vurderingen er å oppdage om det

● ↑ Per Kristian Høybråten og Kristina Keseler Barland anbefaler å bruke vedlikehold- og bærekraftsmodulen på Styrerommet for å kartlegge vedlikehold som kan gi grønne lån.

Foto: Pernille Münster

Krav som kan gi grønt lån

• Energimerke A/B, sertifiseringen BREEAM Very Good eller Svanen, rehabilitering som gir to energiklasser bedre, eller forbedret drenering i og rundt bygningsmassen.

• Investeringer i fornybare energikilder som solceller og bergvarme, eller miljøvennlige løsninger som ladestasjoner til elbil og elsykkel.

finnes risiko tilknyttet bærekraft og vedlikehold, forklarer Per Kristian Høybråten, bærekraftsansvarlig i OBOS-banken.

Han legger til at eventuelle risikoer blir inkludert i den samlede kredittvurderingen.

— På sidene våre står det forklart hvordan styret kan gå fram for å søke grønne lån hos oss, forteller Kristina Keseler Barland. Hun er teamleder for bedriftsmarked i OBOS-banken, og utdyper at hvert boligselskap har en kontaktperson i banken som kan bistå i søkeprosessen.

— I tillegg til vedlikehold- og bærekraftmodulen på Styrerommet, har boligselskapene tilgang til retningslinjer for styrearbeid og standardbetingelser for bærekraftige innkjøp. Vi oppfordrer til å ta i bruk disse. sier Høybråten.

Dette må til Før boligselskapet kan få den grønne gulroten innvilget, må styret kunne dokumentere at minst ett av kravene er eller blir oppfylt (se faktaboks). Det er litt ekstra arbeid, men godene ved et grønt lån er heller ikke noe å kimse av. — Du får bedre rente enn ellers, og så har vi fjernet etableringsgebyret og termingebyret. I tillegg tar et grønt lån seg veldig godt ut i årsberetningen til boligselskapet, avslutter Barland. Hvis dere søker lån gjennom Styrerommet, kan OBOS-banken informere om det kvalifiserer til den grønne typen. Er dere usikre på om boligselskapet er bærekraftig nok til å innfri kravene, er det aldri for sent å begynne arbeidet mot en grønnere og billigere bolighverdag. •

Kurs og digitale løsninger gjør jobben lekende lett!

For Kristoffer Vittersø bød OBOS sitt HMS-kurs på nyttig læring – og en overraskelse.

Pernille Münster

Tekst Magnus Berg Foto

Slukker jeg lyset nå, er det plutselig ikke så lett å finne veien ut lenger. Så her skulle nok rømningsveien vært litt bedre merket, ja.

Kristoffer Vittersø nikker og følger nøye med, mens kursholder Arne Bernhardsen skrur av og på lyset i kjelleren i Sandefjordgata 3 på Sagene i Oslo.

Sammen med 14 andre styremedlemmer fra ulike borettslag og sameier er han på kurs for å lære om helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid. Etter introduksjonsdelen og en matbit på Sagene samfunnshus, dro deltakerne på en fysisk vernerunde i borettslaget til Vittersø.

— Jeg visste i bunn og grunn ingenting om HMS da jeg ble med i styret, så det er mye som må læres. Det at vi går gjennom så mange konkrete scenarier underveis i kurset, gjør det mye enklere å sette seg inn reglene, forteller 35-åringen.

Opplæring i lang tid — Noe av suksessen bak kursene vi har holdt de siste 30 årene, er at vi snakker om utfordringene et helt vanlig borettslag eller sameie står overfor i hverdagen, forklarer Arne Bernhardsen.

Han har holdt kurs i arbeidsmiljø og HMS helt siden 80-tallet, og skrevet to bøker om temaet. Han mener en av de største feilene ferske sty-

remedlemmer gjør er å overkomplisere arbeidet.

— Blant de vanligste spørsmålene deltakerne stiller i starten, er hvilket ansvar de har som styrerepresentanter. Mange tror at HMS handler om alt mellom himmel og jord, men det gjør det ikke.

Fordi alle borettslag og sameier er ulike, finnes det ikke noe enkelt svar på nøyaktig hvilket HMS-ansvar du har som styremedlem. Alle boligselskap har imidlertid det samme ansvaret for å identifisere risikoforhold og tiltak som reduserer risikoen til et forsvarlig nivå. Som et minimum betyr det: Rutiner for både brannvern, kontroll av el-anlegg og informasjon til brukerne.

— Det viktigste som kan gå galt er selvfølgelig at det oppstår brann. «Brannvern er det brennende spørsmålet» pleier jeg gjerne å oppsummere med, forteller Bernhardsen.

— Noen leier ut lokaler og har egne ansatte, mens andre bare har ansvar for noen få boenheter. Det betyr at noen har mer ansvar enn andre. Du må finne ut hvilke regler som gjelder for deg.

Manglet merking i kjelleren

Kristoffer Vittersø har vært styremedlem i Sandefjordgata 3 siden mai i fjor, og representerer 81 boenheter fordelt på seks oppganger. Selv om han har fått god hjelp av de andre i styret til å

1. Styret har ansvaret for kontroll og vedlikehold av elektriske anlegg og installasjoner i fellesarealer.

2. OBOS arrangerer fire HMS-kurs i året. Som en del av opplegget går deltakerne og kursholderne en fysisk vernerunde i et utvalgt boligselskap.

3. Kristoffer Vittersø er styremedlem i Sandefjordgata 3, og synes det er lærerikt med befaring som en del av kurset.

sette seg inn i gjeldende rutiner, har han likevel flere spørsmål.

— Det er utrolig lærerikt å få med seg så mange observante øyne på befaring. Hele veien hjelper Arne oss med hva vi skal se etter, og hvordan vi skal vurdere det vi ser. Det viste seg jo faktisk å bli viktigere enn jeg trodde, forteller Vittersø.

Da Arne Bernhardsen tok med seg gjengen ned i kjelleren, ble han nemlig gjort oppmerksom på en regel han ikke var klar over. Fordi boligselskapet har valgt å lage et hobbyrom, er det meningen at man skal kunne oppholde seg i kjelleren over tid. Dermed stilles det også flere krav til brannvern. Blant annet må det være merket skikkelig til nærmeste rømningsvei, forklarer Bernhardsen.

— Du skal med andre ord kunne finne veien ut via etterlysende skilt, selv om alt lys forsvinner. Når det er sagt, er jeg mektig imponert over hvor ryddig det er i oppgangene. Her er det ingen barnevogner eller andre farlige ting man kan snuble over i mørket, hvis det skulle begynne å brenne, skryter HMS-nestoren.

Ha gode rutiner

Selv om alle borettslag og sameier er ulike, har kursholderen noen klare råd til styremedlemmene om hvordan de bør gå fram for å sikre gode HMS-rutiner der de bor.

— HMS-modulen på Styrerommet er enkel å bruke, og den gjør det lett å komme i gang med arbeidet. Her ser du raskt hva som er obligatorisk og gjelder for alle, og hva som i tillegg kan være aktuelt for akkurat ditt boligselskap. Vi ber i tillegg alle om å gjøre en risikovurdering, som er et krav i moderne forskrifter innenfor HMS, sier Bernhardsen.

— Det kan kanskje høres stort og komplisert ut, og for å gjøre en 100 prosent utfyllende risikovurdering trenger du en doktorgrad. For de fleste av oss holder det imidlertid med en enkel risikovurdering som skal ligge til grunn for videre arbeid, forklarer han.

Som regel holder det at du har svart ordentlig på fire spørsmål etter å ha gått en vernerunde i oppganger og fellesarealer:

• Hva kan gå galt, og hva er sannsynligheten for det?

• Hvilke konsekvenser får det hvis det går galt?

• Hva har du tenkt å gjøre for å redusere sannsynligheten?

• Hva har du tenkt å gjøre for å redusere konsekvensene?

Kjapt å komme i gang

Simon Vennerød-Diesen har vært med å utvikle HMS-modulen på Styrerommet, og forklarer at for de fleste boligselskaper tar det bare noen minutter å få på plass en fullverdig HMS-plan.

— Vi så at mange styrer manglet en plan, som jo er lovpålagt å ha. Derfor lagde vi modulen

4. Kristoffer Vittersø har sittet i styret i Sandefjordgata 3 siden mai i fjor, og følger nøye med på Arnes tips og råd.

5. Arne Bernhardsen holder HMS-kurset for deltakerne på Sagene samfunnshus, før den innlagte vernerunden i Sandefjordgata 3, like ved.

Bli med på et av kursene: Oslo

Lyst til å lære mer om HMS?

19. mars

23. mai

obos.no/kurs

som gjør det enkelt å komme i gang. Den har tre steg du må gjennom for å få på plass det grunnleggende du trenger i en HMS-plan. Trengs det mer, er det bare å legge til egne rutiner sammen med punktene som allerede er inkludert, forklarer Vennerød-Diesen.

Når du har tatt stegene i modulen på Styrerommet, har boligselskapet en ferdig HMSplan, sortert kronologisk etter hva som må skje først. Når det nærmer seg en viktig dato, får du et varsel på forsiden av Styrerommet.

Tilbake i Sandefjordgata har Kristoffer Vittersø full forståelse for alle som synes det virker utfordrende å sette seg inn i HMS-reglene. Etter ettermiddagens kurs kan han imidlertid betrygge om at det ikke var så komplisert som fryktet.

— Det kan føles som en voldsom mengde med oppgaver og spørsmål når man er helt ny i et styre. Da er det veldig fint å lære hvordan man finner de viktigste og mest alvorlige punktene, og hvordan man kan lage gode rutiner for dem. •

Tips

Arne Bernhardsen sine tips til styret:

• Bli kjent med systemet: Sett av et eget styremøte til HMS. Ikke overlat ansvaret til én person. Åpne HMS-modulen på Styrerommet i fellesskap. Gå gjennom modulen og se hva som blir vektlagt.

• Gå en felles vernerunde: Ta med dere kunnskapen og gå en runde i oppganger og fellesarealer. Gjør vurderinger om det dere ser er i tråd med det som står i kravene, og dokumenter underveis.

• Gjør en risikovurdering: Sett dere ned etter runden og vurder hva som kan gå galt i boligselskapet deres. Lag en risikovurdering og bruk denne til å finne fram til nye rutiner og tiltak som trengs.

Lag en HMS-plan på Styrerommet:

• Når du logger inn i HMS-modulen må du først svare på noen enkle spørsmål for at modulen skal bli kjent med boligselskapet ditt. Har dere heis? Har dere lekeplass?

• Når du er ferdig med steg én, blir du bedt om å fylle ut når ting ble kontrollert sist. Når hadde dere for eksempel kontroll av det elektriske anlegget sist? Om du ikke vet, blir det lagt inn en kontroll innen kort tid.

• Til slutt har du mulighet til å tilpasse rutinene modulen lager for deg. Vil du kontrollere lekeplassen fire ganger i året i stedet for én? Ikke noe problem. Her kan du også legge til egne rutiner om det trengs i boligselskapet ditt.

6. På Styrerommet er det enkelt å komme i gang med en egen HMSplan, forteller Simon Vennerød-Diesen.

Trange tider

Kampen om parkeringsplassene blir stadig tøffere. Hvordan skal borettslagene håndtere parkeringsknapphet i framtiden?

Tekst Martin Bergesen Foto Leikny Havik

Sykkelveier er den helligste kua vi har. Nei, man kan vel ikke si at Oppsalbeboer Randi Vollmerhaus alltid er like fornøyd med byutviklingen i Oslo. Hun er på vei nedover Haakon Tveters vei, hovedgata på Oppsal, hvor det før sto biler på rekke og rad. Nå løper det en burgunderfarget stripe dekorert med skitten snøglasur her i stedet.

Bilens posisjon på toppen av transporthierarkiet er ikke lenger så selvsagt som den var da Randi flyttet inn i Oppsal borettslag i 1974. Fram til nå synes hun lite har forandret seg i nabolaget. Joda, blokkene var grønne, så rosa, og så ble de hvite for ti år siden, men: — På 70-tallet var det ikke noe problem å få parkert rett utenfor.

Sånn er det ikke lenger. Det er flere folk, men færre parkeringsmuligheter. De siste årene har beboerne i Oslo og andre store byer kunnet se parkeringsrommet skrumpe inn. I stedet vokser det fram grøntarealer og sykkelveier. Noen jubler, andre murrer. Sistnevnte er gjerne de som bruker bilen for å få hverdagen til å gå opp, med pendling til jobb, storhandling, henting og levering av unger og alt annet. En tidligere Høyre-ordfører protesterte like godt mot utviklingen ved å lenke seg fast med julelenker.

Kutter utslippene

Randi er styremedlem i Oppsal borettslag og leder av det lokale Arbeiderparti-laget. Hun går ikke så drastisk til verks. Men da Haakon Tveters vei mistet gateparkeringen rykket hun ut i Aftenposten for å protestere, selv om det var moderpartiet i byrådet som satt med ansvaret sammen med SV og MDG. Først forsvant 24 plasser ved senteret. Så forsvant 83 parkeringsplasser som i stor grad løp langs oppgangene til blokkene i borettslaget.

Totalt meldte Aftenposten at byen hadde kvittet seg med 4775 parkeringsplasser siden 2016. — Oslo har i lang tid blitt utviklet på bilens premisser, samtidig som vi vet at de fleste reiser i Oslo skjer til fots, med sykkel eller kollektivtransport, svarte MDGs Lan Marie Berg i artikkelen. — Nå vil vi ta tilbake noe av plassen.

1 Etter flere års jobbing har Randi Vollmerhaus og resten av styret i Oppsal borettslag fått på plass en god del parkeringsplasser. 1.

Foruten romsligere plass i gatene er det heller ikke så vanskelig å skjønne dette fra et klimaog miljøperspektiv. Byer skal kutte utslippene sine kraftig, og da må privatbilismen reduseres. I tillegg kan det kjapt bli bedre folkehelse av all syklingen og gåingen som skal erstatte bilturene. Men så er det ulempene.

Klasseforskjell

— Det begynner å tippe over i klasseforskjell. De som bor i blokk har jo etter hvert svært redusert mulighet til å ha bil når det ikke blir lov å parkere nesten noen steder, mens de som bor i hus kan ha parkering på eiendommen, mener Randi. Randi er ikke bileier selv, og styret hun sitter i er ikke imot sykling eller miljøtiltak. De har anlagt både sykkelskur og ladepunkter i borettslaget. Men de prøver å gjøre hverdagen til beboerne så praktisk som mulig. I starten sier Randi at reduksjonen av parkeringsplasser skapte mye frustrasjon og kaos, det hun kaller «villparkering». — Folk satte bilen overalt, og sperret for alt.

2 Da borettslaget på Oppsal tok over veisløyfa fra kommunen, benyttet de anledningen til å fornye inngangspartiene. – Det var et stort prosjekt, sier styremedlem Randi Vollmerhaus.

3 Nå er ventelista for parkeringene på Oppsal nesten tom.

4. 3.

Og hvem måtte ta grep for å løse floka for beboerne? Det var selvsagt styret i borettslaget.

Større biler

Parkering er ofte politisk styrte prosesser, sier

Anders Kirkhus, seniorrådgiver i SINTEF.

— Man har noen tanker om byutvikling og det gode liv, og så er det ikke alltid bilen passer inn i det bildet. Når folk ser at «auda, jeg får jo ikke plass til MIN bil» kan det fort ende opp med lokal motstand mot ting som egentlig er bra.

Anders beskriver forvaltningen av bybildet som et puslespill av ulike hensyn. Ett eksempel her er brikken Anders og forskerne hans har ansvar for, nemlig størrelsen en parkeringsplass i en garasje skal ha for at den skal være funksjonell. For å finne ut av dette måler de dimensjonene på bilene, helt ned til vinkelen bildøra kan stoppe i.

— Hvor mye plass trenger man for å komme inn og ut av en bil? Vi kunne målt en haug personer og sammenholdt med BMI-indeksen for befolkningen, men vi fant ut at bilfabrikantene

må ha vurdert dette for oss. Han ser én klar trend blant fabrikantene:

— Bilene blir ikke smalere og mindre.

De gikk gjennom nybilsalget i 2020 og 2021, og så at bilbredden hadde økt med 10 centimeter.

— Fordi det er naturlig å ha plass til å komme ut av bilen etter at den er parkert, må bredden på parkeringsplassen også øke med 10 centimeter.

Parkeringsnormen SINTEF har utarbeidet er en rettesnor, ikke en vedtatt lov, men blir i praksis brukt som målestokk for nær sagt alle utbyggere som skal ha et garasjeanlegg i nye prosjekter. Det får en viktig effekt på antall parkeringsplasser, all den tid det stort sett er i anleggene vi vil se vekst.

— Her er det ikke bare myndighetene som presser bilen ned i parkeringskjelleren, det er også utbyggerne. For hver parkeringsplass på terreng får man utnyttet mindre areal til boliger på eiendommen man har kjøpt.

Der SINTEF bare forholder seg til private parkeringsanlegg, utarbeider Statens vegvesen lignende parkeringsnormer for offentlige vei-

4 Blokkene på Oppsal er bygget på 50-tallet, og har jubileum i 2024. →

seniorrådgiver i SINTEF.

● ↑ Ketil Høigaard, medgründer og sjef i Parqio.

er. Der de foreløpig ikke har lagt på ti centimeter, kan man se til Tyskland for et eksempel på hva som skjer når myndighetene tar innover seg den økende bilstørrelsen. Hos tyskerne sier Anders at endringen i bilstørrelse ble så plasskrevende at gateparkeringen i mange boliggater måtte fjernes fra ene siden av veien.

— Det er ikke noe som tyder på at små lettmanøvrerte bybiler er det som kommer til å selge med det første. Dessverre. For, det er jo bakvendt å dra med oss to tonn sjeldne materialer for å dra til butikken og kjøpe brød, sier han.

Garasjeframtid

Det finnes dem som satser penger på at bilens dominans i gatene er et forbigående fenomen, og som dermed jobber ekstra hardt med å spå framtiden. En av dem er Ketil Høigaard. Han er medgründer og sjef i Parqio, et selskap delvis eid av OBOS, som jobber med løsninger for tilgangsstyring og organisering av smarte garasjeanlegg.

— Å drasse med seg to tonn stål for alt vi driver med i byene kommer ikke til å være fakta om ti år. Enten det er MDG, Høyre eller AP vi må forholde oss til, er målbildet på lang sikt at kommunene i større grad tar bort gateparkering.

Slik Ketil ser det, kommer utviklingen akkurat nå til å drive fram noen logistiske utfordringer. Samfunnet beveger seg i en retning hvor stadig mer foregår i eller nær hjemmene til folk. Det gjelder alt fra bilvask til levering av dagligvarer og pakker. Og, kanskje viktigere, for helse- og omsorgsarbeidere.

— Det bygges ikke sykehjemsplasser i takt med at vi blir eldre, og da må alle de som ikke kommer på gamlehjem behandles hjemme. Da blir spørsmålet: «Hvor skal sykepleierne og hjemmehjelpene parkere?»

Ketil peker på den økende trenden med hjemlevering, eller måten ulike håndverkere og andre tjenesteaktører i Oslo tar ekstra betalt fordi de regner inn hyppige parkeringsbøter i totalprisen.

— Fordi det blir færre og færre p-plasser, må de som finnes utnyttes bedre. Knappheten kan også skape nye inntektsmuligheter. Den lille flekken bak blokka blir mer og mer verdt. Det samme blir felles garasjer med ledig kapasitet, sier Ketil. Der førstnevnte er en begrenset ressurs, øker faktisk kapasiteten i sistnevnte. Utbyggerne bygger fortsatt parkeringskjellere, men stadig flere velger likevel bort bilen.

— I dag blir de sentrumsnære garasjene tom-

mere og tommere. Folk som bor sentrumsnært bruker heller bildeling, offentlig kommunikasjon og sykling. Denne trenden ser vi sakte, men sikkert bre seg utover til steder som er nær kollektivtransport. Kan man bruke disse garasjene til noe mer fornuftig enn å la dem støve ned?

Ketil ser for seg en framtid hvor garasjen blir et sted hvor Oda leverer varene sine til et kjøleskap mens du er på jobb, og hvor transportmidler som sykler, biler og annet står klare som en tjeneste du leier, og ikke noe du eier.

— Om noen er dårlige til beins kan de fortsatt få parkeringsplass, mens resten bruker bildeling, sykkeldeling og sånt. Leilighetene uten parkeringsplass er fortsatt attraktive, fordi man kan tenke at «vi kvitter oss med bilen, for her er det et mobilitetspunkt rett under leiligheten».

Gode løsninger

Mye av ansvaret havner i hendene til styrene, og kommer på toppen av arbeidsmengden styremedlemmene allerede har. Det gjør det ekstra viktig at det kan gjøres på en god måte.

— Andre steder jeg har bodd har det vært veldig rotete. Det har vært styrer som ikke tenker framover eller er oppdatert på ny teknologi. Da

er det viktig at jeg som er ung og glad i IT kan prøve nye ting, og forenkle hverdagen for dem rundt meg, sier Ole Skoveng i OBOS-borettslaget Ladebyhagen i Trondheim.

Ikke bare er han styreleder i blokka si og i sameiet som fungerer som paraply for blokkene i boligprosjektet. Han ble også styreleder i garasjesameiet som samler de over 100 parkeringsplassene som befinner seg under blokkene. Det er første gang han drifter et garasjeanlegg, så det å lykkes mener han koker ned til to ting: Oversikt og kontroll. Da tar han teknologien til hjelp. Å drive et garasjeanlegg handler i stor grad om å administrere tilgang til garasjeanlegget. Parkeringssameiet administreres via Styrerommet og OBOS-nøkkel, noe som gir god oversikt over hvem som låser seg inn og ut, inkludert håndverkere og andre. Når seks blokker samarbeider er det også enklere at alt er digitalt.

— Styrerommet er oppdatert med oversikten over alle eiere til enhver tid. Om en leilighet selges, blir de nye eierne lagt inn.

Det er færre parkeringsplasser enn det er beboere. Dermed må sameiet også administrere utleie av plasser og ladere mellom de av beboerne som trenger en plass, og de av dem som

5. Digitale nøkler har forenklet administrasjonen av garasjeanlegget i Trondheim.

6. Som leder for Ladebyhagen parkeringssameie har Ole Skoveng ansvaret for en garasje med over 100 parkeringsplasser.

7. – Jeg er veldig glad i å ha ting i system, sier Ole.

8. OBOS-nøkkel og appen Unloc er en brukervennlig og robust måte å låse opp dørene. Det skal være så enkelt som mulig å åpne dørene, samtidig som man føler seg trygg.

eier en plass, men ikke bruker den. Da slipper også beboere som eier bil å ta opp kampen om de offentlige parkeringsplassene på gateplan. Å generere ekstra inntekter til sameiet ved å leie ut ledig plass til folk utenfra, slik Ketil Høigaard ser for seg, er likevel ikke aktuelt.

— For å bevare sikkerheten har vi en policy på at man ikke leier ut til noen som bor utenfor Ladebyhagen. Det handler også om at vi er mange mennesker med få parkeringsplasser, sier Ole.

Samtidig er det noen glimt av framtiden Ketil ser for seg, som tanken på plasser til felles transportmidler som erstatter det å eie egen bil. Ifølge Ole er to av plassene i garasjen satt av til en varebil og en personbil som kan leies av beboerne via en leiebil-app borettslaget samarbeider med.

— De tror jeg er ganske mye brukt.

Fant nye løsninger

Garasjeanlegg er ikke noe alle har enkel tilgang på. I Oppsal borettslag i Oslo har de kommet fram til at å etablere parkeringshus under lekeplassen er altfor kostbart. Likevel, noen år etter at parkeringene forsvant, har det store borettslaget igjen klart å få parkeringene noenlunde under kontroll. Det har krevd målrettet arbeid, blant annet jobbet de i lang tid for å få ta over en kommunal veisløyfe som svingte opp fra Haakon Tveters vei for å anlegge mer privat parkering.

— Da sykkelveien kom, løsnet det. Per i dag har vi kun 20 på venteliste, sier Randi.

Med 241 parkeringsplasser får de plass til de fleste. Vel å merke har de en restriksjon på én bil per andel, og gjesteparkeringer finnes knapt for venner, håndverkere og hjemmepleiere. Med andre ord kan det bli nok å diskutere de neste årene, idet det framoverlente borettslaget fortsetter å tilpasse seg endringene som er på vei. Fra

Framtidens parkering:

Fire ting å vurdere

kommunens side blir det uansett skrint med nye parkeringer, uten at det blir umulig å kjøre bil av den grunn. Ifølge Bymiljøetaten er 600 nye bildelingsplasser etablert i byen, med 400 til under oppseiling i løpet av første kvartal av 2024.

— Ved T-banen tror jeg det allerede er noen bildelingsplasser. Og vi har vært inne på at noen av plassene kan forbeholdes bildeling, sier Randi. Hvor mye det blir og hvor innarbeidet det blir blant beboerne, er hun ikke sikker på. Og hvordan byen ser ut i framtiden, vil hun ikke spå. — Jeg vet ikke hva som skal skje om 20 år. Da er jeg heldigvis snart hundre år gammel, så da får det være det samme med det. •

9 – Nå får vi bare satse på at det ikke blir så mange nye biler i befolkningen, sier styremedlem Randi Vollmerhaus.

Gjesteparkering

Enten det er besøk som kommer utenbys fra med bil, varelevering, håndverkere eller hjemmehjelper er dette et behov som kommer til å vokse i årene framover.

Bildelingsplasser

Det går an å kjøpe egne fellesbiler for beboerne, eventuelt samarbeide med en ekstern leiebilaktør og leie plassene ut til disse.

❸

Ladepunkter

Ladepunkter er essensielle i framtidens bilpark, ikke minst for håndverkere og hjemmehjelper som farter fra oppdrag til oppdrag. Tenk også på administrasjon. Eksterne tilbydere med apper beboerne selv laster ned er mindre jobb enn om styret selv må fakturere beboere for strømforbruk.

Utleie

Ledig plass både i garasjeanlegg og på parkeringsflekken ved blokka kan være en ny inntektskilde for borettslag og sameier. Digitale løsninger kan automatisere mye av administrasjonen av disse plassene.

Kjære styreleder:

Mange garasjeportåpnere har bare støtte for 2G og 3G. 3G-nettet ble slukket i 2020, og når 2G-nettet stenges i 2025 kommer tusenvis av GSM-åpnere til å slutte å fungere.

Dette gjelder ikke garasjer med Parqio. Les mer på www.parqio.com/2G

UNNGÅ TETTE RØR OG AVLØP

Får du mye belegg i rørene i og under huset ditt, risikerer du å måtte bytte dem ut. Det er både dyrt og kjedelig. Vi har løsningene som gjør at du slipper dette.

Rørinspeksjon – innvendig sjekk av avløpet

Med rørinspeksjon finner vi årsaken til vond lukt eller stadig tette rør. Rørinspektørene går grundig gjennom anlegget og dokumenterer tilstanden med videoopptak.

Vedlikeholdsspyling – en rimelig forsikring mot tette avløp

Grundig rengjøring av avløpsrørene innvendig – både knyttet til bad, kjøkken og kommunal ledning. Her brukes ingen kjemikalier, men varmt vann, roterende dyse og høyttrykk.

Rørfornying uten graving

Med rørfornying etablerer vi nye rør inni de gamle. Du slipper å endevende hagen, og det er både enklere og billigere enn å legge helt nye rør.

Kontakt oss for et uforpliktende tilbud!

norva24.no

Scann koden for mer info om Norva24

Kvalifiserer dere

til Grønt lån?

Oppfyller boligselskapet deres ett eller flere av kravene under? Da kan det være smart å søke Grønt lån i OBOS-banken.

ť Boligprosjekter med sertifiseringen BREEAM Very good eller Svanen.

ť Energimerke A eller B.

ť Større rehabiliteringsprosjekter som gir to energiklasser eller bedre, eller 30 prosent redusert energibehov.

ť Større rehabiliteringsprosjekter med mål om å forbedre drenering i og rundt bygningsmassen for å unngå jorderosjon og flomskader.

ť Boligselskaper som investerer i fornybare energikilder, for eksempel bergvarme og solceller.

ť Boligselskaper som satser på miljøvennlige løsninger og ønsker å bygge ladestasjoner for elbil og elsykkel.

Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank

Rehabilitering Entreprenører

Sørg for gode kontrakter

Byggebransjen sliter, og konkurstallene øker.

Sørg for gode avtaler når det skal rehabiliteres.

Tekst Henrik Sørlie Foto Pernille Münster

Totalt 3714 norske selskaper gikk konkurs i fjor. Blant disse sto bygg- og anleggsbransjen for 981 av konkursene. Det er en økning på 29 prosent sammenlignet med 763 konkurser i 2022.

— Bygg og anlegg har alltid vært en av de største konkursbransjene. I fjor var det ikke bare bransjen med flest konkurser, men også der vi så den mest markante økningen, sier daglig leder Per Fjærestad i Creditsafe Norway.

Han tror økningen i konkurser kommer til å fortsette også i 2024.

— Med optimistiske øyne ser vi en lysning i økonomien i 2024, men vi har sett flere ganger de siste årene at hendelser vi ikke har tatt høyde for kan inntreffe. Samtidig har konkurstoget nå gått, og det blir vanskelig å stoppe med det første, mener Fjærestad.

Behov for rådgivning

Vanskelige tider betyr ikke bare flere konkurser. Det kan også innebære at entreprenørene prøver å legge mer av risikoen over på byggherren, for eksempel for økte materialkostnader og endringsarbeid. Sluttfakturaen kan bli langt høyere enn styret har regnet med.

— Vi får stadig henvendelser fra styrer som innser at de ikke har kontroll, og der de er i ferd med å inngå en ubalansert kontrakt. Noen har allerede undertegnet, og da er det vanskeligere å hjelpe. Helst bør vi være med fra start til slutt, sier regionleder Daniel Moe Blom i OBOS Prosjekt. Blom er regionleder for rehabilitering i Oslo, og han tror at langt flere boligselskap kunne hatt nytte av profesjonell rådgivning. Bare 43 prosent av de som rehabiliterte hadde benyttet seg av et rådgivningsfirma, viser en kundeundersøkelse fra OBOS Eiendomsforvaltning. Med andre ord var det 57 prosent som gjennomførte rehabilitering uten profesjonell rådgivning. Årsaken er uviss. Kanskje mener styrene at det er for dyrt eller unødvendig å søke rådgivning. — Hvorfor mener du at det lønner seg?

— Jeg tror at de fleste styrer fort kan spare penger med profesjonell bistand. Rådgivningstjenester i byggebransjen ligger på 3-10 prosent av entreprisekostnaden. Bare prisforskjellen hos entreprenørene kan utgjøre samme kostnad. Det er lønnsomt å lage en god beskrivelse av arbeidet og unngå forbehold i kontrakten. Når selve arbeidet utføres, lønner det seg å ha kunnskap om hva som er gyldig endringsarbeid.

Minimere risikoen

Blom legger til at det handler om å unngå unødig risiko, og at mange byggherrer undervurderer kompleksiteten i et prosjekt. Det er mye som kan gå feil eller bli dyrere enn forventet.

— Det er viktig å beskrive prosjektet godt for å innhente sammenliknbare priser. Deretter må det forhandles med entreprenør for å sikre en god kontrakt, og kontrakten bør utformes av byggherren. Hvis entreprenøren lager kontrakten, er det svært viktig å se etter forbehold som kan koste 1. 2.

● ↑ Daniel Moe Blom, regionleder i OBOS Prosjekt.

dyrt. Det må være en spesifisering og regulering av kostnader, og byggherren må sørge for en klar avtale om framdrift og at kvaliteten på arbeidet blir som beskrevet.

— Kan boligselskapene sikre seg mot konkurser hvis de benytter rådgivningsfirmaer som OBOS Prosjekt?

— Nei, det gir ingen garanti mot at entreprenøren går konkurs, men vi sørger for å redusere risikoen. Vi forespør aktører som vi har erfaring med fra før, og vi kontrollerer at de har forsikringer og bankgaranti i orden. Vi følger også Norsk Standard med tanke på innestående beløp, sier Daniel Moe Blom.

Han legger også til at det ikke minst er viktig å sikre at det ikke utbetales for mer enn arbeidene som er utført.

Søkte hjelp

I Welhavens gate 10-14 skal de utbedre lekkasjer på takterrassene, og i januar startet arbeidet med

å sette opp stillaser. Borettslaget ligger i Frogner bydel i Oslo. Det ble bygd i 1992 og består av 63 leiligheter. Styreleder Rigmor Stormark forteller at styret innså at de manglet kompetanse. De var usikre på omfanget av jobben, og de slet med å finne entreprenør.

— Vi hadde problemer med å få inn tilbud, og ikke minst å få et seriøst tilbud. Jeg har litt erfaring med kontrakter fra arbeidslivet, og jeg tror det ville oppstått tvister på slutten hvis vi hadde gått for tilbudet vi fikk, sier styreleder Stormark.

Styret tok kontakt med OBOS Prosjekt, og det ble utarbeidet et tilbudsdokument med beskrivelse av arbeidet. Deretter ble det innhentet pris fra to aktører, og Oslo Entreprenørbedrift fikk jobben.

— OBOS Prosjekt har erfaring med entreprenører og slike prosjekter. Det koster en del å få profesjonell hjelp, men jeg tror det er verdt prisen. Hvis du ikke gjør det skikkelig med en gang, kan det lett bli dyrt, sier Rigmor Stormark. •

1. Takterrasser skal utbedres, og stillaser må settet opp i borettslaget Welhavens gate 10-14.

2 Styreleder Rigmor Stormark på befaring sammen med prosjektleder Marius Huse i OBOS Prosjekt.

3. Firmaet Doserne setter opp stillaset for Oslo Entreprenørbedrift, et firma som OBOS Prosjekt har godt erfaring med.

Dine rettigheter ved konkurs

Kilde: Leif Tomas Vik, advokat i OBOS

Hvilke rettigheter har man hvis konkursboet overtar kontrakten til entreprenøren?

Styret må akseptere det, forutsatt at konkursboet godtgjør at arbeidet vil bli fullført i samsvar med kontrakten, eller det stilles betryggende sikkerhet for dette. Vær oppmerksom på at man vanligvis i kontraktene har 5 år på reklamasjonssaker, men konkursboet slutter å eksistere på et gitt tidspunkt og da er det ingen å rette kravet mot med mindre man på forhånd har avtalt byggesaksgaranti.

Hvilke rettigheter har man hvis konkursboet ikke trer inn i kontrakten?

Da er det klart at kontrakten vil bli vesentlig misligholdt. Styret må da sende hevingserklæring til bostyrer, og holde en registerforretning. Styret må da raskt få oversikt over hva som er utført, eventuelle mislighold, som arbeid som ikke er utført eller ikke utført godt nok, og merkostnader, for eksempel hvis en ny entreprenør er dyrere. Disse kravene må meldes inn til boet.

Hvordan kan man få igjen penger for eventuelle merkostnader?

Styret kan rette et krav mot konkursboet, men siden selskapet er konkurs er det ikke nok penger til alle. Kravene mot konkursboet settes opp i en prioritert rekkefølge, og i normaltilfellene er sjansen liten for at styret får igjen hele kravet. Dersom entreprenøren har byggesaksgaranti, må kravet også rettes mot garantisten. Her er det mer midler å hente, og sjansen for å få igjen hele kravet er større. Reklamasjoner, merkostnader og mangler må dokumenteres grundig.

Når må krav sendes til konkursboet?

Fordringsfristen er som regel 3-6 uker etter at konkursboet er åpnet. Det kan gjøres relativt enkelt, og kravet kan dokumenteres nærmere i ettertid. Entreprenører

● ↑ Hva gjør du hvis arbeidet stopper og håndverkerne forsvinner?

Foto: Pernille Münster

Hva bør jeg gjøre hvis jeg skylder entreprenøren penger når konkursen åpnes?

Hold igjen tilstrekkelige betalinger til du har oversikt over hva entreprenøren skylder deg i form av merkostnader og mangler. Hvis du skylder entreprenøren 100.000, og hvis mangler medfører 100.000 i kostnader for deg, skylder du ikke noe. Men hvis du betaler de 100.000 til boet og senere sender et krav på 100.000, risikerer du å bli avspist med kun noen prosent av kravet eller ingenting, fordi pengene må deles mellom flere.

Hvordan kan vi få oversikt over mangler når det er lenge til for eksempel ettårsbefaring?

Framskynd befaringen, ta med fagkyndige og få en teknisk tilstandsrapport på arbeidet entreprenøren er satt til å utføre. Sett så opp en liste med krav, og send denne til bostyrer og garantist. •

Huskeliste ved konkurs

❶ Finn ut fristen for å melde fordring

❷ Meld raskt ifra om at det kan komme et krav til konkursbo og garantist

❸ Hold igjen eventuelle betalinger dere skylder entreprenøren

❹ Få oversikt over og dokumentasjon på mangler, merkostnader og lignende

❺ Meld kravene til konkursbo og garantist så snart som mulig (og innen fordringsfristen), slik at dette også utgjør eventuell reklamasjon

❻ Motregne krav entreprenøren har mot boligselskapet på grunn av mangler, merkostnader og lignende

Balkonger fra Balco – et klimasmart valg for fremtiden!

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige.

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! Les mer på www.balco.no

Tid for viktig møte

Husk

skal

å følge lovkravene

når årets årsmøte

avholdes. Her er noen påminnelser.

Tekst Henrik Sørlie Illustrasjon Nicole Kamenović

Regnskap skal godkjennes, styrekandidater skal velges, og beboerne skal stemme over små og store saker. Årsmøtet er øverste myndighet i boligselskapet, og en viktig arena for beslutninger. Da lønner det seg for styret å være godt forberedt, og ikke minst ivareta lovkravene. Fagansvarlig Aleksander S. Gripstad i OBOS Eiendomsforvaltning minner om noen hovedpunkter i forberedelsene.

— Styret må varsle om årsmøtedato og frist for innsending av saker som er ønskelig å bli behandlet. Årsmøtet må være gjennomført senest 30. juni. Styret velger om det skal være et fysisk eller digitalt møte, men det skal være fysisk hvis minst to eiere som til sammen har ti prosent av stemmene krever det, sier Gripstad.

Alle innkommende forslag skal i teorien bli behandlet på årsmøtet, men styret bør oppfordre til at visse kriterier er oppfylt. Styret kan be forslagsstilleren om å formulere en mer forståelig tekst, og det bør fremgå tydelig hva man skal stemme over. Hvis det er en sak som har vært behandlet flere år på rad – og blitt nedstemt hver gang – kan styret argumentere for å vente. Det er likevel opp til forslagsstilleren å godta dette. Til sakene som blir tatt opp bør det være en innstilling fra styret. Rådgiverne i OBOS kan hjelpe med dette arbeidet.

— Det beste er om styret klarer å unngå altfor mange saker på agendaen. Deltakelsen synker hvis det ligger an til et eviglangt møte. En mulig løsning er å ha flere beboermøter gjennom året der man kan informere og diskutere. Beboermøtet er derimot ikke et beslutningsorgan, og det kan ikke tas avgjørelser i saker. Styret kan imidlertid på bakgrunn av beboermøter ta beslutninger som er innenfor deres mandat.

Regnskap og årsrapport

Før innkallingen kan sendes ut, må styret godkjenne og signere på årsregnskapet. Deretter må det innhentes revisjonsberetning, som skal legges ved innkallingen.

— Revisjonsberetning gjelder for alle boligselskap utenom små sameier med 1-20 seksjoner, forteller Gripstad.

I innkallingen kan det også vedlegges årsrapport. Dette er ikke lovpålagt, men det kan være nyttig av flere grunner.

— Jeg anbefaler å legge litt arbeid i å beskrive hva som har skjedd og hva styret har gjort. Årsrapporten fungerer som et historisk dokument, og kan dessuten bidra til å forsvare styrehonoraret når folk får innblikk i arbeidsmengden.

Det er alltid smart å beregne god tid. Det kan ta mer tid enn beregnet å formulere innstillinger, lage årsrapport og finne kandidater til styreverv. Hvis styret har forslag til saker, må man huske å vedta disse på et styremøte. Deretter kommer selve utsendelsen.

— I dag får jo de fleste innkallingen elektronisk, men noen kan ha reservert seg. Da må dere beregne tid til trykking og adressering, og dette kan OBOS hjelpe med. OBOS ønsker å få innkallingen 14 dager før ønsket dato for utsendelse. Utsendelse skal ifølge loven skje mellom 8 og 20 dager før årsmøtet.

● ↑ Aleksander S. Gripstad, fagansvarlig i OBOS Eiendomsforvaltning.

Møteleder og kjøreregler

Under selve årsmøtet er det viktig å holde seg til agendaen. Årsmøtet har bare mandat til å stemme over saker som står oppført i innkallingen. Man kan diskutere andre saker, men disse kan ikke vedtas. Det er derimot ingenting i veien for at årsmøtet bestemmer at det skal kalles inn til et nytt årsmøte hvor andre saker skal behandles.

— Det er en klar fordel å ha en dyktig og erfaren møteleder. Hvis det ligger an til mye diskusjon, kan det være smart å vedta kjøreregler, som antall minutter per innlegg. I utgangspunktet er det styreleder som leder årsmøtet, men det går an å velge eksterne, sier Gripstad.

Det må lages protokoll, og i år har årsmøtemodulen i Styrerommet blitt oppgradert.

— Du kan føre det rett inn i Styrerommet mens årsmøtet pågår, på samme måte som under et styremøte, forteller Gripstad. •

● ↑ Morten W. Røstengen, teamleder i OBOS Eiendomsforvaltning.

Finn kandidater

Valgkomiteen har en viktig jobb.

Det finnes ingen fullstendig oversikt over hvor mange borettslag og sameier som har valgkomite. Inntrykket er at nesten alle store boligselskap har det, men at det er svært varierende blant de som har under 40-50 boenheter. Uansett størrelse kan det virke som mange sliter med å finne nye kandidater til styreverv, selv blant de som har valgkomite.

— Det beste er om man har en valgkomite med minst to personer, og at disse er uavhengige fra styret. Jeg vet det er mange som sliter med rekrutteringen til styreverv, men det finnes noen tips og råd, sier teamleder Morten W. Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning.

Han har holdt en rekke kurs for valgkomiteer. Der er erfaringen at det er viktig ha øynene åpne for beboere som viser engasjement.

— Merk deg gjennom året hvilke beboere som viser interesse for bomiljøet, og som kanskje gjør litt ekstra på dugnader eller kommer med konstruktive innspill på Vibbo. Ta kontakt via telefon eller bank på døra til de mest aktuelle kandidatene. Det er enklere å overtale folk når du møter dem fysisk enn gjennom e-post og SMS.

Tips

Årsmøter på Styrerommet

Gjør gjerne forberedelsene på Styrerommet via «Årsmøter» og «Nytt årsmøte». Velg digitalt eller fysisk årsmøte. Du kan endre møteformen så lenge innkallingen ikke er sendt.

Tips til valgkomiteen

Start tidlig, lag en framdriftsplan og finn ut hvordan dagens styre fungerer. Ha gjerne fortrolige samtaler med hver og en i styret. Er det noen som ønsker gjenvalg? Se etter kandidater med personlige egenskaper og kompetanse som utfyller hverandre. Send gjerne ut rundskriv eller bruk Vibbo til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater. Valgkomiteen konkluderer, og innstillingen sendes med årsmøteinnkallingen. Innstillingen kan begrunnes muntlig på årsmøtet. Hvis dere skal ha heldigitalt møte, bør det avtales med styret om hvordan de innstilte skal presenteres. I januar hadde OBOS webinar om valgkomitearbeid, og opptaket kan kjøpes for 500 kroner. Send e-post til kompetanse@obos.no •

Sunt inneklima og lavere strømregninger

Økt komfort

Økt komfort når borettslaget oppgraderer

når borettslaget oppgraderer

Det er smart å etterisolere, men inneklimaet kan bli betydelig forverret når veggene blir tette. Når fasaden rehabiliteres og bygget energieffektiviseres må en ny ventilasjonsløsning på plass.

Romventilasjon fra Lunos passer inn uten at man må bygge om leilighetene.

Rehabiliteringen kan gå på helsa løs Fasadeforbedringen skal gjøre slutt på kald trekk og høye energikostnader. For noen blir gleden kortvarig. CO2-nivået øker og høy luftfuktighet fører til kondens.

Uten ny ventilasjonsløsning øker risikoen for skadelig sopp og muggdannelse. Både bygg og beboere behøver frisk luft.

Et viktig energitiltak

Med bedre isolering og effektiv oppvarming er det naturlig at også ventilasjonen bidrar til energibesparelsen. Desentral ventilasjon kan gi samme høye varmegjenvinning som store anlegg, men energiforbruket og vedlikeholdsbehovet er betydelig mindre.

Man kan spare 80 øre for hver krone som i dag går til oppvarming

Unngå plasskrevende ventilasjonsanlegg

Unngå plasskrevende

ventilasjonsanlegg

Tradisjonell balansert ventilasjon er ofte vanskelig å ettermontere. Det er vanskelig å finne plass til ventilasjonsaggregat og beboere ønsker ikke nye kanaler til alle rom. Moderne romventilasjon sørger for god ventilasjon, det er enklere og knapt synlig.

Slik fungerer desentral balansert ventilasjon

Ventilatorer monteres skjult i ytterveggene. Varmen fra brukt, oppvarmet luft tilbakeføres til frisk luft som tilføres boligen. Lite varme går til spille og oppvarmingsbehovet reduseres.

10 år med Lunos

I Klippen borettslag var det kald trekk og høyt varmetap. I 2013 installerte de ventilasjon fra Lavenergisystemer.

Ventilasjon med varmegjenvinning gir oss mange fordeler, ikke bare med tanke på inneklima. Vi får mindre behov for oppvarming, sier styremedlem Per Morten Holmen i Klippen. Vi har tydelig merket at innelufta har blitt vesentlig bedre.

Det er komfortabelt, også for lommeboka.

ventilasjon – rett i veggen

Balansert

Et lite ventildeksel over vinduet røper at leiligheten

Mange faktorer påvirker styrehonoraret

Årsmøtet bestemmer, men styret kan foreslå en sum. Hva bør vektlegges?

Tekst Henrik Sørlie Illustrasjon

Nicole Kamenović

aleksander Svinddal Gripstad er fagansvarlig i OBOS Eiendomsforvaltning. Han understreker at styret selv må vurdere hvor høyt styrehonorar de ønsker å foreslå for årsmøtet. — Det er styrets arbeidsmengde og tidsbruk som bør være de avgjørende faktorene, og ikke hva statistikken i denne artikkelen tilsier. Statistikken sier noe om gjennomsnittene i et bredt utvalg med store variasjoner, som kan bety lite for vurderingen av det enkelte tilfellet, sier Gripstad.

Påvirkende faktorer

Arbeidsmengde og tidsbruk er blant de viktigste faktorene som spiller inn på størrelsen til styrehonoraret. Noen har tradisjon for tilnærmet gratisarbeid, mens andre betaler godt. En del øker honoraret i tråd med konsumprisindeksen, mens andre gir det samme beløpet år etter år. Tidligere undersøkelser har vist en tendens til at borettslag betaler mer enn sameier, og at snittet ligger litt høyere i Oslo enn i resten av landet. Det er ganske vanlig at styret får ekstrabetalt hvis det har vært et særlig arbeidskrevende år. Det gjelder ofte ved større rehabiliteringer. Mange har kanskje også brukt tid på å reforhandle avtaler i forsøk på å holde utgiftene nede.

— Et aktivt og velfungerende styre kan enklere argumentere for økning i styrehonoraret.

Styret kan foreslå en sum, men det er opp til årsmøtet å fastsette honoraret, sier Ana Mervin, regnskapskonsulent i OBOS.

Hva fikk styrene betalt?

Mervin har ikke sett på fordelingen av honoraret innad i styret, men erfaring tilsier at det varierer. Det er ingen fasitsvar på hvordan fordelingen skal gjøres.

— Det er normalt at styreleder får mest betalt. Resten av honoraret tror jeg hos flertallet blir fordelt likt mellom styremedlemmene. Samtidig er det en del som fordeler summen basert på hvilke oppgaver og hvor stor arbeidsmengde de ulike medlemmene har hatt, sier Mervin.

Mervin har sett på styrehonorarene til 3744 av boligselskapene som forvaltes av OBOS.

— Det er store forskjeller, men flertallet ligger et sted mellom 1100 og 2500 kroner per bolig for det totale styrehonoraret. Omtrent ti prosent ligger på 3100 kroner eller mer, forteller Mervin.

De minste boligselskapene får som regel mest per bolig, og snittet synker med økende antall boenheter. Det gis i snitt 2085 kroner for de som har 6-30 boenheter. For selskap som har flere enn 250 boliger, ligger snittet på 1192 kroner per bolig.

Tallene gjelder styrehonorar som ble utbetalt i 2023, og det gjelder bare for styret – ikke valgkomité eller andre grupper. •

● ↑ Ana Mervin, regnskapskonsulent i OBOS.

FASADER

• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG

• MURARBEIDER

• SNEKKERARBEIDER

• MALERARBEIDER

• FASADEVASK

• VEDLIKEHOLDSAVTALER

• FARGEVEILEDNING

Anne-Kristine Kronborg Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet

Byggtekniske tidsbilder

Siden 50-tallet har Byggforsk bidratt til å gjøre boligene varmere og mer funksjonelle.

Når ble det egentlig vanlig med membran i badegulvet? Hvor mye isolasjon bør det være for å gjøre huset lunt og varmt? Og når ble man opptatt av universell utforming? I løpet av de siste 60-70 årene har det skjedd en enorm byggteknisk utvikling, og Byggforsk skal ha en del av æren for det. I 1952 vedtok Stortinget at alle byggebedrifter skulle betale en avgift som skulle gå til byggteknisk forskning, og året etter ble Norges byggforskningsinstitutt etablert. I 1958 lanserte instituttet sin egen publikasjonsserie, Byggdetaljer. Responsen var enorm – bare i løpet av det første året tegnet det seg over to tusen abonnenter.

Behov for standardisering Hensikten med Byggforskserien, som den etter hvert ble kalt, var å utvikle og formidle byggtekniske løsninger, og sørge for at resultatene av forskningen nådde ut til byg-

Foto:

Sintef

Byggforsk

geplassene og ble omsatt i praksis. Byggforskserien ble lansert i en tid da det fantes lite byggteknisk dokumentasjon, og det meste fortsatt var overlatt til vaner og tradisjoner, og de enkelte byggmestrenes håndlag og forgodtbefinnende. I en tid med bolignød, materialmangel og store byggeoppgaver var behovet for standardisering og rasjonalisering av byggeprosessene ikke til å overse.

Totrinnstetting

Særlig maktpåliggende var det å utvikle materialbesparende metoder for småhus i tre. Trehus i lett bindingsverk ble etterkrigstidens vanligste bygningstype, og her bidro Byggforsk til å sette standarden. Det ble anbefalt 15 centimeter med isolasjon, og i 1964 introduserte Byggforsk prinsippet om totrinnstetting. Dette går ut på at veggene får en regnskjerm ytterst, en vindsperre innenfor, og en ventilert og drenert luftespalte mellom de to. Resultatet er tette og varme hus som tåler å stå ute.

Etterisolering

Energikrisen vinteren 1973–74 ble en vekker, som blant annet førte til en ny interesse for å etterisolere eksisterende hus. Det samme gjaldt andre tiltak som kunne minske energibehovet, for eksempel utskifting av vinduer. Byggforsk opplyste om etterisolering, tetting og andre tiltak i hus av tre, mur og betong.

Våtromsnorm

1. Prefabrikkerte betongelementer representerte boligbyggingens industrielle revolusjon i byene, og ga oss boligområder med nye bygningstyper i en helt ny skala.

2. Lette konstruksjoner er materialbesparende, men hva med støy? En Byggforsk-forsker tester hvor mye lyd som faktisk slipper gjennom veggen.

3. Byggforsk-arkitekt Elsa Svennar undersøker hvor mye plass man trenger på et kjøkken, og viser at det fort kan bli for smalt.

4. I 1958 lanserte Norges byggforskningsinstitutt sin egen publikasjonsserie kalt Byggdetaljer.

Vannskader er alle huseieres skrekk. Naboer, borettslagsstyrer og forsikringsselskaper er heller ikke begeistret når vann kommer på avveie. Utover på 1970-tallet skjedde det likevel stadig oftere. Det skyldtes at en regelrett hygienerevolusjon fant sted. Badene, både i eneboliger og blokker, var bygd for karbad en gang i uka og ellers litt «kattevask» ved servanten. Men nå ville folk dusje. Hver dag, og helst rett på gulvet. Badene ble lekre å se på med fliser og innbydende innredning, men håpløst utette. Og kobberrørene, med alle sine skjøter og avgreininger, skulle ut av syne og inn i veggene. Bokstavelig talt klok av skade var Byggforsk tidlig ute med å anbefale rør-i-rør-løsninger og membran på alle badegulv, og utarbeidet

Byggebransjens våtromsnorm i samarbeid med bransjen.

Loftsutbygging

Knapt noe sted kommer velstandsveksten bedre til syne enn i boligene våre. På 1980-tallet manifesterte den seg i ønsket om å innrede kjellere og loft til beboelsesrom.

«Det har alltid vært tøft å være hus i Norge, men det er mye som tyder på at husene i framtiden kommer i enda hardere vær.»

→ Det gjaldt både i eneboliger og bygårder, og begge steder støtte man på byggtekniske utfordringer. På midten av 1980-tallet ble det utarbeidet retningslinjer for kjeller og loftsutbygginger, og Byggforsk la ikke skjul på at her var fallgruvene både mange og store. «Det er viktig å utrede alle problemer i planleggingsfasen for å kunne vurdere om en utbygging er mulig, både teknisk og økonomisk», heter det advarende i en anvisning om loft fra 1986. Like viktig som at husene skal tåle å stå ute, er det at vi skal ha det bra inni dem, og på 1990-tallet rykket inneklima inn på dagsorden med temaer som luftkvalitet, ventilasjon og fukt.

Stor utbredelse

De siste årene har fokus igjen vært rettet utover – og framover. Det har alltid vært tøft å være hus i Norge, men det er mye som tyder på at husene i fremtiden vil komme i enda hardere vær. Det kommer nok en anvisning eller ti i Byggforskserien om det også. Siden starten på 1950-tallet har byggtekniske erfaringer blitt systematisert og formidlet til tusenvis av små og store byggeplasser. Byggforskserien befinner seg hos entreprenørene, på arkitektkontorene og hos planleggerne, og alle de gamle anvisningene er også digitalisert og gjort tilgjengelig som et gigantisk bygningshistorisk arkiv. •

Fakta

Byggforskserien

Byggforskserien utgis av SINTEF

Byggforsk, og gir dokumenterte løsninger og anbefalinger for prosjektering, utførelse og forvaltning av bygninger. Den inneholder blant annet:

• Ca. 800 gjeldende anvisninger for utforming og utførelse av konstruksjoner og arealer, i tillegg til arkiv med utgåtte anvisninger

• Veldokumenterte og robuste løsninger som oppfyller kravene i byggteknisk forskrift (TEK)

Kilder: Byggforskserien, Byggforskserien 50 år (1958- 2008), byggforsk.no

5. Her testes fasadematerialer i krevende omgivelser.

Få orden på syklene i borettslaget/sam

• P Vi Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sa

Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sa

Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sa

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sam Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/s Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

• Praktiske stativerogså i to høyder Ryddig sykkelparkering ar vare på sykkelen

Vi leverer markedets mest plasseffektive stativer.

• Praktiske stativer –også i to høyder

Få orden på syklene i borettslaget/same Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Man kan låse hjul og ramme til stativet

• Ryddig sykkelparkering tar vare på sykkelen

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Vi leverer markedets mest plass

• Norskprodusert og miljøvennlig

Kontakt oss for uforplik

miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E post: post@haniss.no

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E post: post@haniss.no / w

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no

miljøvennlig

• Norskprodusert og miljøvennlig

Norskprodusert og miljøvennlig

/ E-post: post@haniss.no

God økonomi – solide produkter – lang levetid

6 / E-post: post@haniss.no

E-post: post@haniss.no / w

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

God økonomi – solide produkter – lang levetid

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

6 / E-post: post@haniss.no

God økonomi – solide produkter – lang levetid

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

Modulsystem – kan bygges på senere

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

Modulsystem – kan bygges på senere

• Modulsystem – kan bygges på senere

Modulsystem – kan bygges på senere

• Modulsystem – kan bygges på senere

Kontakt oss for uforpliktende tilbud

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no E-post: post@haniss.no / w

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no 66 / E-post: post@haniss.

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no post: post@haniss.no / w w

Guide Grønn fordeling av kostnadene

Enklere å

belønne dem som lader bilen når strømmen er billigst.

Kurskalender

ameiet i vinter!

sameiet i vinter!

sef fektive stativer.

Norskproduser t og

miljøvennlig

God økonomi - solide produkter - lang levetid

Modulsystem - kan bygges på senere ktende tilbud

o / w w w. h a n i s s . n o

o / w w w. h a n i s s . n o ameiet i vinter!

/ w w w. h a n i s s . n o

o / w w w. h a n i s s . n o

amle kullkraftverk har fått forlenget levetid på grunn av energimangel i Europa. Hvis du lader når strømmen er dyrest, er det større sjanse for at du bidrar til de mest miljøfiendtlige energikildene. Du kan spare penger og miljø hvis du unngår strømtoppene.

.no / w w w. h a n i s s . n o

I garasjeanlegg er det vanlig at strømkostnadene fordeles etter forbruk og gjennomsnittlig strømpris. Etter de store svingningene i strømprisen, har det kommet leverandører som tilbyr å måle spotpris på ladetidspunktet. Dermed blir regningen lavere for de som lader elbilen sin på gunstige tider av døgnet. Dette skal de teste i et garasjeanlegg på Grünerløkka. — Vi har beboere som har etterspurt dette. Styret er opptatt av rettferdig fordeling av kostnader, og vi vil også gjerne bidra til en mer bærekraftig løsning. Lenge var det mangel på gode løsninger, men nå virker det mer modent, sier Sverre Reiten.

Han er styreleder i Seilduksgata garasjesameie, som består av hundre p-plasser og 70 ladebokser. I fjor ble det ladet nærmere 80.000 kWh. Current,

ThnxEL og Elaway har utviklet en programvareløsning, og flere er sikkert på vei. Reiten vil ikke fremheve én spesiell.

— Vi syntes det virket som tre gode alternativer, men det er litt ulike løsninger. Noen er mer aktuelle hvis samme ladeboks skal brukes av mange biler. En annen forskjell er fastpris pr. ladeboks eller provisjon av omsetningen.

Styret har nå valgt en leverandør, og Reiten ser fram til prøveperioden.

— Det er viktig at appen oppleves brukervennlig. Med subsidiene fra strømstøtten blir det neppe store endringer på fakturaen, men det er ikke gitt at strømstøtten varer evig. Uansett har folk mulighet til å bli litt mer miljøvennlige.

Reiten legger til at det blir mindre jobb for styret, for de har hittil stått for faktureringen hvert kvartal.

— Det har vært store Excel-ark og en arbeidskrevende jobb å fordele kostnadene. Nå slipper vi heldigvis dette.

OBOS evaluerer nå ulike ladeleverandører i partneravtaleporteføljen. Følg med i nyhetsbrev og på Styrerommet. •

Konflikthåndtering

Webinar

Som styremedlem møter du utfordringer som krever god håndtering. Da er det nyttig å kjenne til lover og regler.

Når 29. feb 17.00–19.00

Pris Kr 500 per deltaker

Banken for boligselskapene

Oslo

OBOS-banken gir en innføring i digitale løsninger, ESG-vurderingen og hvorfor bærekraftige valg er lønsommme.

Når 5. mar 16.00–19.00

Hvor Det Norske Teatret

Pris Gratis

Innføring i OBOS-nøkkel

Webinar

Bruke mobilen som nøkkel? Bli kjent med den digitale nøkkelen, fordelene med den og hvordan det fungerer.

Når 12. mar 16.30–17.30

Pris Gratis

HMS-kurs og vernerunde

Oslo

Bli med på en vernerunde hvor vi kartlegger risiko og ansvar, og viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor.

Når 19. mar 17.00–21.00

Hvor Utvalgt boligselskap

Pris kr 2100 per deltaker

Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs

Opptak av tidligere kurs på nett obos.no/webinar

Sverre Reiten satser på å spare både penger og miljø. Foto: Henrik Sørlie

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Ti tips for å redusere fjernvarmekostnadene

Følg med på fjernvarmeforbruket på fakturaen fra Celsio eller Min side.

Senk innetemperaturen om natten og når det ikke er noen hjemme.

Luft kort og effektivt. Da unngår du å slippe ut mye verdifull varme.

Let etter energityver ved å følge med på temperaturen i alle rom.

Spar på varmtvannet. Dusjing og særlig karbad krever mye energi.

Skift ut gamle tetningslister. Dette er en relativt enkel og billig måte å spare energi på.

Sjekk at termostatene på radiatorer og gulvvarmen fungerer, og styr varmebruken automatisk hvis du kan.

Sørg for at boligen din er godt isolert. Et ganske enkelt tiltak er å etterisolere kaldloft.

Isoler varmtvanns- og varmerørene. Å forbedre rørisolasjonen kan være et rimelig tiltak som gir store besparelser.

Sjekk aktuelle støtteordninger. Enova har mange støtteordninger for energisparende tiltak.

Celsio leverer fjernvarme til oppvarming av borettslag i Oslo. Med fjernvarme fra Celsio varmes ditt borettslag opp av blant annet lokal overskuddsenergi fra avfallsforbrenningsanlegg, kloakk og datasentre. Som Celsio-kunder er dere dermed et ledd i Oslos sirkulærøkonomi.

På grunn av høye energipriser ønsker mange borettslag hjelp til å bruke fjernvarme mer effektivt” “

Jarle Nedreberg, teknisk rådgiver i Hafslund Oslo Celsio

Har du spørsmål om fjernvarme? jarle.nedreberg@celsio.no +47 482 37 175

Les mer på celsio.no

Bør

du holde på varmen eller sørge for god ventilasjon?

Tekst

Magnus Berg Illustrasjon

Nicole Kamenović

Når kuldegradene knitrer mot vindusruta, kan energisparende råd som varmer være verdt sin vekt i gull. Men, bør du egentlig holde den sure trekken ute for enhver pris, eller er det viktig å ventilere selv på vinterstid?

— Mange skrur ned ventilasjonen og stenger lufteventiler for å holde kald luft ute. Det er fullt forståelig når man går og hutrer. Problemet oppstår først når du glemmer å slippe lufta inn igjen, sier VVS-ingeniør Geir Iver Tvedt.

Lufta som siver inn i boligen er nemlig avgjørende for at ventilasjonssystemet skal fungere, og for at både du og bygning skal ha det bra. For kommer det ikke nok luft inn, suges den gamle lufta heller ikke ut av boligen, forklarer Tvedt.

— Grunnprinsippet for alle typer boligventilasjon er at frisk luft kommer inn, og at lufta beveger seg fra soverommet og stua, til kjøkkenet og badet der den trekkes ut.

— I tillegg til å sikre at du puster inn frisk luft hjemme, sørger ventilasjonssystemet for å fjerne fukt og lukt fra boligen. Dermed får du et sunnere inneklima, samtidig som du reduserer faren for kondens, soppdannelser og fuktskader.

De fleste nye boliger er bygget med det som kalles balansert ventilasjon. Det sørger for at mye av varmen fra lufta som forsvinner ut, blir brukt til å varme opp lufta som kommer inn. I eldre bygg er det ofte annerledes.

— Opprinnelig var det ment at panelovnene under vinduene skulle varme opp lufta fra spalteventilene over vinduene. Når jeg er på befaring i eldre bygg, ser jeg ofte at ovnene er flyttet ut i rommet, slik at sofaer og lignende kan stå tettere mot veggen.

— Da er det heller ikke rart at trekken blir isende kald.

For å unngå at energisparingen skal gå på bekostning av inneklimaet i vinter, anbefaler derfor VVS-ingeniøren alle å sette seg inn i hvordan ventilasjonssystemet fungerer. •

Tips

VVS-ingeniørens tre tips for å holde på varmen og samtidig sikre god luft:

❶ Sjokkluft

Selv om det føles brutalt å sette vinduene på vidt gap i vinterkulda, er det en effektiv måte å ventilere på når det er kaldt. Ved å åpne alle vinduene i noen minutter blir lufta skiftet ut, uten at bygningsmassen rekker å bli kjølt ned.

❷ Plasser en ovn under vinduer med spalteventil Har du vinduer med lufteventiler, kommer en ovn under vinduet til å sørge for at lufta utenfra blir oppvarmet før den kommer inn i rommet. Dermed føles ikke trekken fra vinduet like kald.

❸ Husk å åpne ventileringen igjen

● ↓ Sjokkluft et par ganger om dagen i vinterkulda, så blir du også kvitt helseskadelig støv i boligen.

I de kaldeste periodene er det kanskje nødvendig å skru ned ventilasjonen eller lukke lufteventilene. Da er det ekstra viktig at du husker å skru den opp igjen eller åpne ventilene igjen etter en stund. Sett gjerne på et kalendervarsel til deg selv.

● ↑ Geir Iver Tvedt, VVS-ingeniør i OBOS.

BjørnBergskaug, salgKarlHStrømAS

Sensorarmatur for garasje

CONNECT 5100-SERIEN

Sensorarmatur for garasje

Reduser strømkostnadene på belysning opp til 95 prosent.

CONNECT 5100-SERIEN

Byporten Shoppings P-hus i Oslo sentrum er en av mange garasjer hvor gammeldags, energikrevende belysning er byttet ut med Connect serie 5100.

Reduser strømkostnadene på belysning til95prosent.

Byporten Shoppings P-hus i Oslo sentrum er garasjerhvorgammeldags,energikrevendebelysningerbyttet utmedConnectserie5100.

Kapslet armatur med bevegelsessensor, utstyrt med integrert Bluetooth Mesh som gir mulighet for enkel, fleksibel og rask sammenkobling av flere armaturer.

Kapslet armatur med bevegelsessensor, utstyrt Bluetooth Mesh som gir mulighet for enkel, sammenkoblingavflerearmaturer.

Elnr 3304201 - Connect 5100, sensor

Elnr3304201-Connect5100,sensor Elnr3304203-Connect5100,slave

Elnr 3304203 - Connect 5100, slave

Har du en garasje der belysningen trenger å byttes ut? Kontakt oss på prosjekt@khs-as.no

Bjørn Bergskaug, salg Karl H Strøm AS

AS blir til

Har du en garasje der belysningen trenger å byttes ut? Kontakt oss på prosjekt@khs-as.no

Tlf: 22 72 50 00 | www.khs-as.no

Vilan

Noe du lurer på?

OBOS får ofte spørsmål fra styrene om økonomi, drift og forvaltning. Her er noen av spørsmålene som blir stilt.

❷

Hvorfor må styret sende varsel om forslag til årsmøtet, og hvilke frister gjelder?

Svar: Styret må varsle om årsmøtedato og siste frist for innlevering av saker. Dette står beskrevet i eierseksjonsloven §41 (1) og borettslagsloven §7-4(1).

Styret kan få bistand fra rådgiver i OBOS til å varsle om årsmøtedato og siste frist for innlevering av saker. Eventuelt må styret gjøre det selv. Alle med krav på varsel må få det, og det kan være lurt at forretningsfører hjelper med dette.

Fristen for innlevering av saker bør være i god tid før innkallingen må sendes. Det er ingen rettslige krav til minstefrist, men eierne bør få 14 dager til å sende inn sine forslag.

Digitalt eller fysisk årsmøte?

Svar: Det er styret som bestemmer om årsmøtet skal avholdes digitalt eller fysisk. Det er likevel mulig at minimum to eiere, med 10 prosent eller mer av stemmene, kan kreve fysisk årsmøte. Det kan ikke kreves digitalt møte dersom styret har bestemt at årsmøtet skal holdes fysisk.

Når styret vurderer om årsmøtet skal være digitalt, må det vurderes om

det er forsvarlig. I denne vurderingen er det viktig å ta sakene som skal tas opp i betraktning, i tillegg til hvilke problemer et eventuelt digitalt møte kan føre til. Loven inneholder ingen begrensninger for hvilke typer saker som kan behandles digitalt. Dette er en skjønnsmessig vurdering som styret må gjøre. En rådgiver i OBOS kan også bistå styret i en slik vurdering.

Hvem har ansvar for å vedlikeholde ventilasjonsanlegget og rengjøre ventilasjonskanalene i eierseksjonene?

Svar: Vedlikeholdsplikten for ventilasjonsanlegget avhenger av om det er et felles system eller ikke. Hvis det er et felles system, som det ofte er i et boligselskap, må boligselskapet sørge for vedlikeholdet. Dette er lovfestet i eierseksjonsloven og borettslagsloven,

men det er også mulig å vedta avvikende vedlikeholdsplikt i vedtektene. Fordi ventilasjonsanlegget som regel er et felles system, er det også boligselskapet som er ansvarlig for å rengjøre kanalene. For å sikre best mulig ventilasjon, er det viktig at hele ventilasjonsanlegget blir vedlikeholdet. Da bør det heller ikke være opp til den enkelte å gjøre dette selv. Boligselskapet kan ha egne bestemmelser eller praksis hvor for eksempel eier skifter ut filter selv, men da er det likevel boligselskapet som må skaffe filtrene.

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre borettslag og sameier? Nye spørsmål og svar blir trykket i kommende utgaver av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog på pba@obos.no

Kilder: Minda Grodås Christiansen, Aleksander Svinddal Gripstad og Heidi Kiplesund, fagansvarlige boligforvaltning i OBOS Eiendomsforvaltning.

UTEMILJ Ø

PRODUKTER TIL UTEMILJØET

- når kvalitet er viktig!

Les mer om våre utemiljø- og trafikkmiljøprodukter.

weland.no | 46 93 91 00

Kundetilpassede løsninger

Miljøhus for std. plastbeholdere

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Bærekraft i felles uteområder Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

Guide

Nabolaget inn på Vibbo

Ny funksjonalitet kan bidra til økt liv mellom husene.

Tekst

Ida Anett Danielsen

Illustrasjon

Nicole Kamenović

Tidligere har man bare kunnet dele informasjon og knytte kontakt innad i sitt eget boligselskap på Vibbo, men de fleste er jo også interessert i hva som skjer utenfor porten, sier Anne Mikkelsen, som er produktsjef og teamleder for Digitale forvaltningstjenester i OBOS.

Med den nye funksjonen «Nabolaget» på Vibbo blir dette nå mulig. Her kan man knytte sammen flere boligselskaper i samme område, slik at beboerne og styrene kan kommunisere på tvers.

— Ikke bare gir det muligheten til å nå ut til flere, men det blir også enklere for styrene i de ulike boligselskapene å samarbeide, noe flere har ytret ønske om, sier Mikkelsen.

Slik fungerer det

Dere bestemmer selv hvilke andre boligselskap dere har lyst til å koble dere sammen med, ved å bli enige styrene i mellom. Så fort OBOS har fått beskjed, og et Nabolag er opprettet, blir nabolagsfunksjonene tilgjengelige på Vibbo for både styret og beboerne i hvert enkelt boligselskap.

— I Vibbo ser det meste likt ut, men nyheter, temaer, oppslag og grupper som er delt med hele Nabolaget merkes med et grønt ikon, sånn at det er enkelt å skille mellom informasjonen, forklarer Mikkelsen.

Du kan også filtrere visningen på Vibbo til å gjelde hele Nabolaget eller bare boligselskapet, og kategorisere oppslagene etter hva du ønsker å se, akkurat sånn som før. Et Nabolag har egne innstillinger for varslin ger, og e-postvarsler om aktivitet i nabolaget er merket med grønt.

Tettere samarbeid

Når dere har blitt en del av et Nabolag på Vibbo, opp rettes automatisk en lukket gruppe for styrene der dere kan snakke sammen. Da slipper dere å maile hverandre hver gang dere lurer på noe, og kan samarbeide tettere enn før, enten dere er på jakt etter en ny vaktmester eller ønsker å gå sammen om å skifte ut vinduer.

sen, produktsjef og teamleder i OBOS.

nen for styret. Funksjonaliteten er den samme. Det er bare publiseringsmulighetene, og hvor mange du når ut til, som er blitt mye bedre, sier Mikkelsen.

I nabolaget der Mikkelsen selv bor, blir den nye nabolagsfunksjonen blant annet brukt flittig til å dele informasjon om deres felles garasjehus. Det er ikke en ny Vibbo-side, men mer «et lag» som legger seg på det eksisterende Vibbo, som du kan filtrere bort om du ønsker.

Savnede nøkler, katter – og mye mer

— Det er viktig å merke seg at det heller ikke blir noe ekstra administrasjon knyttet til den nye funksjo-

For beboere er det en fordel å kunne velge å dele informasjon med flere enn de som bor i samme blokk når for eksempel katten har forsvunnet, man har mistet →

nøkkelen på vei hjem fra butikken eller skal selge eller kjøpe noe.

— En større verden åpner seg. Det er likevel viktig å understreke at både styret og beboerne velger selv om de vil dele oppslaget med hele nabolaget eller bare de i samme boligselskap.

— Ukentlig dukker det opp oppslag med det grønne Nabolag-symbolet om lån av parkeringsplasser eller lignende, så det er tydelig at dette både er nyttig og en funksjon folk faktisk bruker, sier Mikkelsen.

Bedre samhold

Samtidig som nabolagsfunksjonen ble lansert, har Vibbo også fått på plass muligheten til å opprette arrangementer.

— Skal dere arrangere en byttedag, loppemarked, julegrantenning eller danne en plantegruppe for eksempel, er muligheten til å få med flere betraktelig større nå som du kan velge å invitere hele nabolaget, sier Mikkelsen.

Hun tror at Nabolaget på Vibbo kan være med på å fremme et av OBOS sine viktige mål om å skape mer liv mellom husene.

— Når det finnes flere muligheter til å arrangere aktiviteter og ta kontakt med naboene, kan det være med på å skape mindre ensomhet og utenforskap. Ser vi hverandre mer og blir bedre kjent, er det kanskje lettere å slenge seg på et arrangement eller spørre om hjelp fra en nabo senere også, sier Mikkelsen.

— Vi tror det rett og slett skaper større samhold og naboskap i grenda. Og det tjener vi alle på. •

Fakta

Vibbo i Nabolaget

• Både borettslag, sameier og boligaksjeselskap som forvaltes av OBOS kan kobles sammen.

• Det finnes ingen begrensning på hvor mange boligselskaper et nabolag kan bestå av, men det er sikkert en fordel at boligselskapene ligger innenfor et naturlig avgrenset geografisk område, eller for eksempel deler et garasjehus eller velferdshus sammen.

• Det er enkelt å etablere nabolag. Når styret i de ulike boligselskapene er enige om hvem som bør kobles sammen, sender dere en e-post til anne.mikkelsen@obos.no som hjelper til med å sette opp. Dere bestemmer selv navn på nabolaget.

• Det kan være lurt at boligselskapene legger ut en artikkel til deres boligselskap i forkant, der det informeres om at boligselskapet er knyttet sammen med andre boligselskap i nabolaget, og hvilke disse er.

• Nabolaget bygger på samme funksjonalitet som allerede finnes i Vibbo, slik at det ikke blir noe ekstraarbeid for styret om dere blir en del av et nabolag.

OBOSʼ produkter og tjenester

Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.

Rehabilitering og vedlikehold

OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.

opas@obos.no obos.no/byggteknisk

Advokattjenester

Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.

22 86 55 00

juridisk@obos.no obos.no/advokat

Digitale nøkler

OBOS-nøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.

obosnokkel@obos.no obos.no/obos-nokkel

Raskt og stabilt fibernett

Med OBOS OpenNet i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.

21 01 61 50 salg.opennet@obos.no obos.no/fiber

Banktjenester

OBOS-banken har gode betingelser for borettslag og sameier, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.

22 86 58 00 bank.obos.no/styre

Vedlikehold- og bærekraftmodulen

Styret kan sikre et godt planmessig, økonomisk og bærekraftig vedlikehold ved å ta i bruk modulen på Styrerommet.

opas@obos.no styrerommet.no

Rekkegarasje? Snakk med oss!

Vi har lang erfaring med å bygge kostnadseffektive og funksjonelle rekkegarasjer, både som en del av nye prosjekter og i forbindelse med rehabilitering.

Skann QR-koden for mer informasjon:

En tradisjonsrik leverandør av rekkegarasjer Karlshusgarasjene har levert rekkegarasjer til borettslag og sameier på Østlandsområdet i over 40 år. Når du bruker Karlshusgarasjene får du en leverandør som kan håndtere hele prosessen fra A-Å, fra prosjektering og byggesøknad til grunnarbeider, betongarbeider og montasje av bygg.

Vi i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital

Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.

EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.

Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.

Thomas Bjur

Daglig leder DSI Systemer AS

Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc. Ta kontakt for en hyggelig prat!

betalingsterminal

Tlf: 69 29 42 00 post@karlshus.no www.karlshusgarasjene.no

Les mer her!

Partneravtaler

Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Dette er oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere har.

Les mer på Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS-partnere

Lovpålagt heiskontroll

Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annethvert år. kundeservice@nhk.no nhk.no/obos

Service på heis

Avtalen med Kone gir dere rabatterte tilbud på heistjenester, service og vedlikehold. Besparelser på opptil 30 prosent.

obosavtalen@kone.com kone.no

Service på heis

Otis gir dere et helhetlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre heistjenester, med opptil 30 prosent besparelse.

954 07 346

daniel.danielsen@otis.com otis.no

Service på heis

Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.

918 68 602

service-storkunde.no@schindler.com schindler.com/no

Ladeløsning for elbiler

Movel tilbyr skreddersydde ladeanlegg, og prosjektering, installasjon, drift, service og fakturering. Avtalen sikrer best mulig pris.

475 04 041 post@movel.no movel.no/obos

Ladeløsning for elbiler

Med smart ladeløsning fra Mer får dere et framtidsrettet og komplett opplegg som sikrer rettferdig fordeling av strøm og kostnader.

928 09 623 marte.klavenes@mer.eco no.mer.eco/obos

Gass og biofyringsolje

Få rabatt på propangass og biofyringsolje fra Flogas. Gjelder alt fra gasstanker til nøkkelferdige gassanlegg.

902 48 000 flogas.no

Bærekraftig energi

Avtalen med Entelios gir dere rabatt på 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon til boligselskapets fellesarealer.

957 75 505 christer.jensen@entelios.com entelios.no/obos

Utstyr og produkter til uterommet

Avtalen med Felleskjøpet gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og varekategorier innen maskin, utstyr og planter.

72 50 50 50 firmapost@felleskjøpet.no felleskjopet.no

Lekeplass og aktivitetsapparater

Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitetsapparater med minimalt vedlikeholdsbehov.

35 94 65 65 tarita@sove.no sove.no/obos

Produkter til utemiljø

Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.

815 20 100

utemiljo@log.no log.no/obos/

Byggevarer

Maxbo gir dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer. Rabatten gjelder på ordinære priser.

06292 kundeservice@maxboproff.no maxbo.no

Lekeplasskontroll

Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.

913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no

Skadedyrkontroll

Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.

41 41 41 28 firmapost@anticimex.no

Radonmåling og sikring

Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.

63 81 60 00 radonmannen.no/obos

Belysning

Lightmakers er ledende totalleverandør av belysningsløsninger, og tilbyr den nyeste teknologien tilpasset ditt boligselskap.

22 72 19 09 obos@lightmakers.no lightmakers.no/obos

Containere til opprydding

Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.

987 09 700 ngn.no/borettslag

Innsamling av tøy Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.

990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos

Avfall, vann- og avløp Avtalen med Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt vann- og avløpstjenester.

22 80 08 00 firmapost@franzefoss.no franzefoss.no/obos

Innsamling av tøy Røde Kors gjør det enkelt å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller utplassering av innsamlingsboks.

911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos

Container til fastpris uansett vekten på avfallet

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak. V

Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.

Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen

OBOS-quizen

av Eddie Chr. Thomas

1. Fra hvilken film fra 2004 er sitatet «On Wednesdays, we wear pink» hentet?

2. Hvilken norsk duo hadde en hit i 1980 med sangen «Under snø» fra albumet «Første akt»?

3. Hva slags troll møter vi i boken «Trollvinter» av Tove Jansson første gang utgitt i 1947?

4. I hvilket land finner du det populære vintersportsstedet Wengen?

5. På en kald vinterdag kan det være godt å ta på seg en duffelcoat (duffeljakke). I hvilket europeisk land ligger byen Duffel som har gitt navn til dette klesplagget?

6. Hva slags idrett bedriver man når man spiller i Bambusa-ligaen?

7. Hva het fartøyet som landet i Stillhetens hav i 1969?

8. Vinterværet skaper ofte vanskelige kjøreforhold. Hvilke tre sifre utgjør telefonnummeret til Vegtrafikksentralen?

9. Hvilken dans har samme navn som et kriminelt nettverk?

10. Hva er Norges lengste veibro?

11. I hvilken bokserie møter du den onde trollmannen Voldemort?

12. Hvor mange «armer» eller kanter har en snøkrystall: 4, 6 eller 8?

13. Hva er det svenske ordet for galaksen Melkeveien?

14. I hvilket land skal vinter-OL 2026 arrangeres?

15. I hvilket år nådde Roald Amundsen frem til Sydpolen (Sydpolpunktet)?

«I can accept failure, everyone fails at something. But I can't accept not trying.»

– MICHAEL JORDAN

Søk støtte til det du brenner for

I fjor gikk 174 millioner kroner av overskuddet til samfunnsnyttige formål.

OBOS gir hvert år inntil 10 prosent av overskuddet sitt til samfunnsnyttige formål og frivillige organisasjoner. En del av dette er den søknadsbaserte støtteordningen som skal komme foreninger og frivillige organisasjoner, og breddetiltak innen kultur og idrett til gode. Støtten er tuftet på frivillig engasjement og dugnadsvilje. De klubbene og foreningene som får støtte ligger som regel i områder der OBOS er til stede med etablerte eller nye borettslag, og der hvor det bor mange OBOS-medlemmer. Søknadsfristene er 15. februar og høsten 2024. Les mer og søk støtte på obos.no/girtilbake

● ← Lørenskog IF ønsker å bruke ressursene til å bidra positivt i lokalmiljøet. Foto: Jan Khür

SVAR 1.Mean Girls

2.Dollie 3.Mummitroll

4.Sveits 5.Belgia

6.Ishockey (kvinner)

7.Eagle (på månen)

8.175 9. Foxtrot

10.Drammensbrua

11.Harry Potter 12.6

13.Vintergatan 14.Italia (Milano og Cortina)

15.1911 (14. desember)

Ta kontakt med oss for gratis befaring!

Nå er det på tide å planlegge for utvendig vedlikehold av borettslaget!

Mesterbedriften LUND har over 40 års erfaring med vedlikehold av blokker og rekkehus.

Vi har spesialisert oss på vedlikehold av borettslag, og tilbyr både maler- og tømrertjenester.

Vi har fokus på håndverk av høy kvalitet, pålitelige håndverkere, ryddig og bærekraftig prosjektledelse, samt HMS.

Beboerne er kjempe fornøyde!

Driftsleder på Ødegården borettslag, Ole Joveng.

Malertjenester Tømrertjenester

Telefon 64 92 58 28 | post@mesterbedriften-lund.no | mesterbedriften-lund.no

Malerhuset As er en mellomstor malermesterbedrift som arbeider innenfor nybygg, vedlikehold og rehabilitering i Oslo og omegn.

Våre tjenester:

Antikvarisk oppussing

Brannmaling

Fasaderehabilitering

Innvendig malerarbeid

Malebehandling av dører og vinduer

Utvendig maling av treverk og balkonger

Takarbeider og blikkenslagerarbeider

Totalentreprenør

Kontakt oss i dag for avtale om gratis befaring og pristilbud.

Fagkunnskap gir trygghet bruk en mesterbedrift

Gulvtjenester

Totalleverandør av sikkerhetsløsninger

Vi er et lokalt selskap i Oslo og er en totalleverandør av sikkerhetstjenester. Vi hjelper deg med å skreddersy løsninger etter dine behov.

◦ Kameraovervåking

◦ Intelligent videoanalyse

◦ Innbrudds- og brannalarm

◦ Vakthold og inspeksjoner

◦ Heisalarm

◦ Adgangskontroll og lås

◦ Kontroll og HMS

Raskt og stabilt fibernett

Med OBOS OpenNet i veggen velger du den kombinasjonen av TV- og internett som gir best kvalitet og pris – helt uavhengig av naboen. Du kan også velge å ikke ha TV i det hele tatt.

Vi tar kostnaden for installasjon!

Les mer på: obos.no/fiber