Sparetips Borettslag halverer regningen med vannmåler.
Side 10→12
❷
Økonomi Tid for budsjett, bedre likviditet – og sparing.
Side 18→20
❸
Min erfaring Styrejobben mange kvier seg for. Han leder fire før fylte 30.
Side 30→32
Utgave № 4
September 2025
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
Bærekraftig skadedyrkontroll
helt uten gift!
Gift er gammeldags og ingen god løsning for verken dyr eller mennesker.
Derfor benytter vi mer effektive metoder for skadedyrkontroll, som tar hensyn til miljøet.
Ditt boligområde skal nemlig være et trygt sted for både barn og kjæledyr.
Ønsker du et tryggere borettslag?
Bytt til giftfri skadedyrkontroll!
Raskt og stabilt fibernett i hele boligselskapet
OBOS Nett bygger leverer fiber for borettslag og sameier, og legger til rette for at beboerne kan velge blant flere TV- og internettløsninger, uavhengig av naboen.
Hvilken internetthastighet og TV-pakke du ønsker er opp til deg.
Les mer på: obos.no/fiber
Side 5→7 Forvaltning
Kan månedlig energiavregning eller garantert betaling av felleskostnader passe dere?
Side 21→22 Sammenslåing Fire sameier ble til ett. Det gir stordriftsfordeler, bedre kontroll og økt engasjement.
Side 24→26 Gråbeingårdene Fra trange arbeiderleiligheter til sjarmerende og ettertraktede hjem på Tøyen i Oslo.
Side 33→44 Guide-seksjonen Heistips, bankfordeler og beredskapspakker til boligselskapet – godt og blandet.
Leder Er det så vannskelig?
Jeg har jobbet i bank i 25 år så hvis det er en ting jeg er opptatt av, så er det økonomi. Hvordan kan man få best mulig avkastning, og hvor kan man spare inn? Jeg er opptatt av å ha kontroll og fakta på bordet, og derfor er økonomitemaene i denne utgaven mitt hjertebarn.
Som boligselskap ønsker dere jo ikke å maksimere inntektene. Det er deres og beboernes penger. Men man ønsker rettferdighet, oversiktlighet og kontroll. Derfor vil jeg fremsnakke vannmålere, som blir installert i stadig flere borettslag og sameier. Med vannmålere ser vi at vannforbruket og kostnaden for beboerne går ned. Bra for miljøet og bra for lommeboka.
Etter en periode med høye renter så er den nå endelig på vei ned. Dette betyr mye for mange boligselskap med fellesgjeld og kan gi rom for å gjøre etterlengtede innkjøp og investeringer. Og kanskje investere i vannmålere.
Det er ikke vannskelig å regne hjem!
Øistein Gamst Sandlie Konserndirektør OBOS Forvaltning og rådgivning
Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no
Tlf: 452 58 848
Annonsesalg:
HS Media v/ Kjetil Sagen 924 22 644, ks@hsmedia.no
Design: Bielke&Yang
Trykk: Aksell
Forsidefoto: Åsmund Holien Mo/Bow
OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.
Foto: Wilse, Anders Beer / Oslo Museum
FASADER
• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG
• MURARBEIDER
• SNEKKERARBEIDER
• MALERARBEIDER
• FASADEVASK
• VEDLIKEHOLDSAVTALER
• FARGEVEILEDNING
Energikostnader
Månedlig avregning.
En ny tjeneste gjør det enklere å skape rettferdig fordeling og lavere forbruk.
Noen har alltid åpne vinduer og radiatoren på maksimal varme. Noen dusjer i evigheter, mens andre er mer nøkterne.
— Vi har sett behovet for å ta en aktiv rolle der vi kan bidra til bevisstgjøring av eget energiforbruk. Derfor har OBOS inngått et samarbeid med ulike leverandører for å kunne tilby månedlig avregning. Det skal bli enklere for boligselskap å ta energieffektive valg, sier avdelingsdirektør Magnus Thun i OBOS Eiendomsforvaltning.
Han blir supplert av kollega og produkteier
Alf Frøseth:
— I dag hjelper OBOS omtrent tusen boligselskap med fordeling av vann- og energikostnader. I disse selskapene betaler eierne et a konto-beløp via felleskostnadene, og dette blir avregnet 1-4 ganger i året. Med den nye tjenesten blir avregningen enklere og bedre, sier Frøseth.
Det fungerer slik at boligselskapet inngår avtale med en leverandør som måler og beregner faktisk energiforbruk hver måned. Leverandøren deler data med OBOS, som sørger for korrekt fordeling via felleskostnadene. Det tas hensyn til eierskifter, og utflyttere får egen faktura.
— Fordelen for styret er enkel administrasjon, bedre oversikt og færre spørsmål fra beboere. For beboerne betyr det én faktura å forholde seg til, reell kostnadsfordeling og bedre oversikt over eget energiforbruk, sier Frøseth.
Kan avdekke feil
En av leverandørene forteller at det er vanlig å oppleve en nedgang på omtrent 20 prosent i energibruken når beboere får installert målere og månedlig avregning.
— Det blir mer bevissthet hos beboere som sløser med energien, og mange av dem endrer vanene sine. Du kan bli overrasket over hvor store forskjeller det er i energibruken, sier Kim Johannes Lein, som er Country Manager i Techem Norge. Boligselskap uten måling i bygget mangler kontroll på hvor energien benyttes. Individuelle målere kombinert med hyppige avregninger gjør det enklere å avdekke feil i varmeanlegget.
— Da kan styret enklere oppdage om det er et unormalt høyt energiforbruk, og dermed av-
dekke kostbare feil. Det kan for eksempel handle om feil på ventilasjonsanlegg eller generelt i varmeanlegget, sier Lein.
Ulike tilbydere
OBOS ønsker å samarbeide med alle leverandører som tilbyr energiavregning, men det krever at leverandøren kobler seg til det åpne grensesnittet som OBOS har utviklet. Foreløpig har EcoGuard og Techem gjort dette, og Lyse er på vei. Trolig kommer det enda flere om kort tid.
— Det gjenstår noe arbeid før alt det tekniske er utviklet, og tjenesten blir lansert i løpet av høsten. Mer info kommer i nyhetsbrev fra OBOS, sier Alf Frøseth i OBOS Eiendomsforvaltning. •
● ↑ Fra venstre: Magnus Thun, avdelingsdirektør i OBOS Eiendomsforvaltning, og produkteier Alf Frøseth samarbeider om å utvikle smarte, nye løsninger for boligselskapene.
Foto: Pernille Münster
Movel får mer energi
Felleskostnader
Garantert betaling.
En tjeneste som gir økonomisk
trygghet og forutsigbarhet for styret.
Med tjenesten «Garantert betaling av felleskostnader» tar OBOS over ansvaret for innkrevingen av felleskostnader. Da får boligselskapet alltid inn pengene til rett tid, uavhengig av om enkeltbeboere betaler eller ikke. — Felleskostnader utgjør selve ryggraden i økonomien til boligselskapene. Når noen ikke betaler, kan det skape utfordringer for både styret og de øvrige beboerne. Med denne ordningen slipper boligeiere å bekymre seg for å måtte dekke naboens ubetalte felleskostnader, sier Ellen Marie Indahl Randli, daglig leder i OBOS Factoring.
Slik fungerer det OBOS overfører de totale felleskostnadene til boligselskapet ti dager etter forfallsdatoen på beboernes felleskostnader. Dette gir en mer stabil og oversiktlig økonomi, og gjør det enklere for styret å planlegge driften.
— Dette skal gi økt trygghet mot tap av framtidige felleskostnader. Når inntektene alltid kommer til avtalt tid, slipper styret å vurdere å øke felleskostnadene på grunn av manglende betaling fra enkelte, sier Randli.
Ordningen gir både styret og beboerne økt trygghet. Styremedlemmer slipper å håndtere vanskelige saker knyttet til naboers økonomiske problemer, og beboerne risikerer ikke å måtte dekke andres ubetalte felleskostnader. Når øko -
Siste sjanse!
nomien er forutsigbar og i orden, kan det også ha en positiv effekt på markedsverdien til boligene.
— At boligselskapet mottar felleskostnadene samlet og til fast tid gir bedre likviditet, og både styret og beboerne får større økonomisk trygghet.
Prisen på avtalen avhenger av størrelsen på felleskostnadene. I tillegg kommer etablerings- og tinglysingsgebyr. Er dette noe for dere? Ta kontakt og søk på obos.no/gbf •
Nytt navn, samme viktige møteplass.
Det er straks tid for Styre & stell 2025, tidligere kjent som Høstseminaret. Som styremedlem vet du at det ikke bare handler om vedtekter og vedlikehold. Du er med
Hamar
Når Tirsdag 16. september
Hvor Hamar Kulturhus
Fredrikstad
Når Torsdag 18. september
Hvor Blå grotte
Tønsberg
Når Tirsdag 23. september
Hvor Quality hotel Tønsberg
på å forme bomiljøet, bygge fellesskap og skape trivsel. Det krever innsats, kløkt og litt faglig påfyll nå og da. Akkurat det får du på Styre & stell, som er årets viktigste
Oslo
Når Torsdag 9. oktober
Hvor Colosseum kino
Trondheim
Når Mandag 13. oktober
Hvor Trøndelag teater
Ålesund
Når Tirsdag 14. oktober
Hvor Quality hotel Waterfront
● ↑ Ellen Marie Indahl Randli, daglig leder i OBOS Factoring, jobber for å skape økonomisk trygghet for boligselskapene. Foto: Pernille Münster
møteplass for styremedlemmer. Ellen Marie I. Randli fra saken om garantert betaling av felleskostnader holder foredrag, møt henne også på stand.
Bergen
Når Tirsdag 21. oktober
Hvor Radisson Blu Royal
Stavanger
Når Onsdag 22. oktober
Hvor Clarion hotel Energy
For påmelding, program og mer informasjon, se obos.no/kurs
Vanner ut avgiften
Vann- og avløpsavgiften ble redusert i juli. En vannmåler kan i tillegg gi betydelige besparelser.
Tekst Henrik Sørlie
Foto Pernille Münster
Vannavgiften øker stadig i norske kommuner, og i Oslo har det vært en voldsom økning. Bare det siste året har vanngebyret økt med 27 prosent. Hovedårsaken er utbygging av nye vannrør fra Holsfjorden, slik at hovedstaden får en reservevannforsyning. I tillegg kommer oppgradering av renseanlegg og rehabilitering av gamle rør.
Stortinget har vedtatt å senke mva på vannog avløpsavgiften fra 25 til 15 prosent. Denne endringen trådte i kraft 1. juli, og vil nok være en kjærkommen reduksjon for mange boligselskap. Samtidig har noen klart å redusere langt mer ved å installere vannmåler.
Kan halvere regningen — Vi ligger an til å spare 100.000 kroner i år, og kanskje litt mer. Det er en nedgang på minst 45 prosent, sier styreleder Jan Braathen i sameiet Niels Juels gate 45 på Frogner i Oslo.
Den gamle bygården består av romslige leiligheter på 90-130 kvadratmeter, med 34 beboere fordelt på 18 boliger. Sameiet har nylig installert vannmåler, og dermed betaler de for faktisk forbruk. Uten vannmåler blir avgiften stipulert ut fra antall kvadratmeter bruksareal (BRA).
— Jeg leste at Vann- og avløpsetaten i Oslo anslår at hver person bruker 58 kubikkmeter vann i året, altså 58.000 liter. Da var det bare å gange antall beboere med kubikkprisen, og
jeg fant ut at det var mye å spare. Vi fikk Førland Rør til å installere vannmåler i februar, og rørleggeren anslo at boligeiere sparer minst 20 prosent i snitt. For vårt sameie blir besparelsen mye større på grunn av store leiligheter og få beboere. I tillegg kommer sommerferien der mange er bortreist, så jeg tror vi kan ende på halv pris av det vi betalte for vann og avløp i fjor, sier Braathen.
Uklart om bruksareal
I Oslo er vann- og avløpsgebyret totalt 58,09 kr eks. mva for en kubikkmeter vann.
Hvis man ikke har vannmåler, stipuleres et årlig forbruk på 1,3 kubikk pr. kvadratmeter BRA. BRA-tallet hentes fra matrikkelen, som er Norges offisielle register over fast eiendom.
Men hva regnes som BRA? Det er ikke bare arealet i leilighetene, men også kjeller, bod og loft. I Oslo skal innvendig garasje registreres som «BRA annet», som er fritatt for vann- og avløpsgebyr. Samtidig opplyser kommunen at mange bygninger kan ha feil eller mangelfulle opplysninger i matrikkelen. Dette skyldes ofte at bygget er blitt registrert før matrikkelen ble etablert i 2009. For tidligere registre gjaldt andre retningslinjer for hva som skulle føres enn det som gjelder for matrikkelen. I OBOS er erfaringen at eldre boligselskap med garasjekjeller kan ha dette oppført som BRA. →
● → Styreleder Jan Braathen fikk samtidig installert en ekstra hovedstoppekran. Den gamle stoppekranen var svært gammel, og det var fare for at den kunne ruste fast.
Tips
Bli enda klokere
Har du lyst til å høre om flere sparetiltak som faktisk monner? Bli med på årets Styre & stell (tidligere Høstseminar).
Se tid og sted på side 7
Tips
Sparetips og fakta om vannavgift
❶
Vanngebyret i Oslo økte med 27,4 % fra 2024 til 2025, og økningen fortsetter de kommende årene på grunn av store investeringer i vannforsyning og infrastruktur.
❷
Stortinget har senket mva på vann- og avløpsavgiften fra 25 % til 15 % fra 1. juli 2025, noe som gir en viss reduksjon i kostnadene for boligselskap.
❸
Å installere vannmåler kan gi store besparelser, fordi man betaler for faktisk forbruk i stedet for stipulert forbruk basert på bruksareal (BRA).
Det kan bli ekstra lønnsomt hvis det er få beboere per bolig eller store leiligheter.
Vær oppmerksom på at feil registrering av bruksareal i matrikkelen kan føre til at man betaler for mye, særlig for arealer som innvendig garasje og utvendige boder, som kanskje ikke skal medregnes.
→
— Jeg vet at særlig noen klassiske Selvaagblokker i Oslo har spart mye på å installere vannmåler. Jeg anbefaler at tilsvarende boligselskap sjekker hva som er oppgitt i matrikkelen, sier forvaltningssjef Helge Minge i OBOS.
Sjekk din kommune
Han forteller at i Bergen er innvendig garasje med i beregningen for vann- og avløpsgebyr hvis det er sprinkleranlegg i garasjen.
— Det er en del nyere sameier som installerer vannmåler. De mottar en egen faktura på garasjekjelleren, og da oppdager de at det betales mye i vannavgift for dette arealet. Forhåpentligvis er det jo aldri behov for å benytte store mengder vann i garasjen.
Kommunene skal prise vann- og avløpsavgiften etter selvkostprinsippet. Ifølge Minge er det mange ulike satser og beregningsmåter som brukes i kommunene.
— Dette gjør det forvirrende. Det anbefales å sjekke hvilken praksis som gjelder i din kommune. Jeg tror mange kan tjene på å installere
vannmåler – inntil videre. Det kommer et punkt der kommunen må sette opp avgiftene ytterligere hvis «alle» skal spare penger på å måle vannforbruket.
Ulike sparegrep
I Niels Juels gate i Oslo er det i hvert fall ett sameie som sparer store summer inntil videre.
— Hvis vannforbruket fortsetter som nå, så sparer vi inn investeringen i løpet av et halvår, sier styreleder Jan Braathen, og legger til at styret jobber kontinuerlig med å drive sameiet så økonomisk og effektivt som mulig.
De har blant annet klart å prute ned forsikringspremien etter at sameiet har gjort en del brannforebyggende t-iltak.
— Dessuten sparer vi omtrent 20.000 kroner ved å kutte i tømming av restavfall. Behovet har blitt mindre. Til gjengjeld har vi økt antall tømminger av papiravfall, men det er gratis. Pappog papirmengden har økt som følge av netthandel og emballasje fra take away-mat. Da må vi justere, og samtidig sparer vi penger! •
● ↖ Sameiet ligger an til å spare mer enn 100.000 kroner i år med vannmåler.
● ↑ Styreleder Jan Braathen er fornøyd med de store besparelsene.
● ↑ Helge Minge, forvaltningssjef i OBOS.
Økonomisk rådgivning tilpasset deres behov
Ingen boligselskap er like. Derfor tilbyr OBOSbanken en fast rådgiver som hjelper styret med å skreddersy riktig finansieringsløsning for både kortsiktige og langsiktige lånebehov.
Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank
Styrearbeid Effektivisering
Snuoperasjonen
Før styreleder Amanda Barsten forlot sameiet, rakk hun å ordne opp i en vrien forsikringssak, styrke fellesskapet og få på plass et engasjert styre.
Tekst Martin Bergesen
Foto
Pernille Münster
Takrenna var blitt installert opp ned, og så hadde vann lekket inn i to leiligheter via en brannbalkong. Da Amanda Barsten tok over som styreleder i sameiet Grefsenveien 17, var en vannskade det siste hun trengte. Fra før var det mye som ikke var på plass i blokka fra 50-tallet. Beboere kunne sette fra seg en fryseboks midt i en rømningsvei, og de færreste av naboene hilste på hverandre. Vinduene var overmodne for utskifting, nøkler på avveie og engasjementet blant beboerne var lavt. Og nå ble det klart at hun måtte tømme sameiets sparekonto fordi den 20 år gamle forsikringsavtalen deres ikke hadde dekning for den typen vannskade.
— Uten sparekontoen måtte vi fakturert alle i sameiet, sier Barsten.
Hun hadde tiltrådt som styreleder fordi den forrige styrelederen hadde solgt leiligheten sin, og nå var ansvaret for 17 leiligheter hennes. Flere år med lav aktivitet i styret hadde gjort sameiet sårbart for uforutsette hendelser.
— Da jeg tok over visste jeg ikke hvor lite som var blitt gjort. Inntrykket var at styret bare betalte regninger gjennom året. Arbeidet som ble gjort av styremedlemmer skjedde sporadisk etter egne interesser.
Hvordan kunne sameiet ta steget fra et styre som bare gjorde det aller nødvendigste, til å bli et framoverlent fellesskap som løftet både vedlikehold, sosialt liv og engasjement? Etter mange år i idretten, blant annet som utøver, rådgiver, kursholder og styremedlem, hadde Barsten tilegnet seg flere nyttige strategier. Hun tok sitt første verv allerede som 15-åring.
Bli kjent-leker
Første punkt var å styrke samholdet i blokka, få opp engasjementet og bli kjent med beboerne. Og da måtte hun ta litt i.
— Vi er jo tross alt nordmenn. Vi er høflige ved å la folk være i fred, sier Barsten.
Hun ringte alle som bodde eller eide i blokka for å introdusere seg selv, og hun arrangerte sosialt treff i bakgården for at alle skulle få møtes.
— Og da kjørte jeg icebreaker-leker som jeg hentet fra idretten. Da blir det også koseligere å møtes i trappa og kanskje slå av en prat.
Samtidig benyttet hun sjansen til å spørre beboerne hva de syntes var viktig for styret å fokusere på i blokka.
— Tanken var å gå litt aggressivt ut i starten og vise at de nå hadde et fungerende styre.
Fra gulnet papir til digital dokumentasjon For å få orden i sameiets styre og økonomi, og få satt opp en leverandøroversikt, begynte hun jobben med å gjennomgå 50 kilo papir og ta boligselskapet over i en digital tidsalder.
— Jeg fikk tre permer med papirer uten noe system, og så sto det et svært arkivskap i kjelleren med styrenotater helt tilbake til 60-tallet. Papirene var gulnet, og støvet fløy da jeg åpnet permene.
Å lete fram dokumentasjon herfra var vrient, og i noen tilfeller helt umulig.
— Enten har det ikke vært et system for arkivering, eller så har alle styremedlemmene lagret dokumenter på sin private PC og ikke overført disse til neste styre. Det blir veldig sårbart når styret er avhengig av enkeltpersoner.
Barsten bestemte seg for å skape en mer oversiktlig situasjon for framtiden. Det forrige styret hadde fått OBOS som forretningsfører, og med på kjøpet fulgte digitale verktøy som Vibbo og Styrerommet som Barsten tok i bruk.
— Hver gang en e-post eller avtale kommer inn nå, blir det lagt i Styrerommet slik at alt blir enkelt å finne for en ny styreleder. Og så bruker vi Styrerommet-mailen i stedet for privat e-post.
Mens Styrerommet ble stedet for å sortere leverandører, ga Vibbo henne muligheten til å kommunisere enklere med beboerne.
● ← Da Amanda Barsten ble styreleder, jobbet hun med å bygge fellesskap blant beboerne, med alt fra sosiale treff og bedre kommunikasjon på Vibbo til å invitere på lønningspils.
Gjenglemte møbler i fellesrom
En ting Barsten tok tak i, var at søppeldunkene var overfylt hver tømmedag.
— Det forrige styret brukte strenge håndskrevne lapper med «ikke gjør sånn», men jeg informerte i stedet om når det var tømming og ba folk forholde seg til det, sier hun.
Hun passet også på å skrive årsaken til at ulike ting ikke var lov: «Dette er en rømningsvei» eller «om søpla er overfylt, klarer ikke folk å gjøre jobben sin». Med mye utleie og utskifting av beboere kunne alt fra kaffetraktere til hele møbelsett bli stående igjen når folk flyttet, uten at man kunne vite hvem det tilhørte. For å rydde opp i dette, sørget styret for at et stort rom i kjelleren ble ryddet og omgjort til leiebod for beboerne.
— Vibbo har en tjeneste hvor du kan booke rom på en dato og betale i appen, og det har fungert veldig bra. Da får styreleder en e-post med navn på hvem som har booket, og det blir vanskeligere å bare reise fra tingene sine.
Nye forsikringsrutiner
Mens rutiner og fellesskap i blokka koster lite annet enn tid og innsats, er det kjapt mer kostbart med vedlikeholdet. Fuktskaden på fasaden hadde lekket inn i to leiligheter, noe sameiet sto ansvarlig for, og med manglende dekning i forsikringen kunne det bli dyrt.
— Vi var superheldige med at en av de som bodde her fikk det på boligkjøperforsikringen sin, men det gikk 350.000 kroner rett ut fra sparekontoen likevel. Etter det hadde vi en lang prat med OBOS, og fikk inngått en ny forsikringsavtale som dekker den typen skade. De minte oss også på at forsikringsavtaler bør sjekkes av styret hvert tredje år.
At sameiet måtte tømme sparekontoen, ga et tilbakeslag for planene om nye vinduer, et behov som egentlig var noen år på overtid. Den siste tiden har Barsten budsjettert nye vinduer og satt opp fellesutgifter slik at det blir gjennomførbart.
— Der har vi leid inn OBOS Prosjekt for å få en mellommann som kan faget, og kan følge opp med entreprenør. Det er jeg veldig fornøyd med.
Rekrutterte et nytt styre
Da Barsten tok over som styreleder, var det allerede klart at hun skulle selge leiligheten. Dermed måtte hun også tenke på å rekruttere et nytt styre.
— Fra idretten er jeg vant til at det meste skjer på dugnad, og da lærer man seg hva man kan spille på for å få folk til å bidra.
Hun sendte e-post til alle som eide i blokka, også utleierne. Hun forsøkte å motivere til styrevervet. Det funka. En mann som hadde leid ut i sameiet i flere år meldte sin interesse. Og hun rekrutterte en nyinnflyttet til styrelederposisjonen.
— Den nye styrelederen satte i gang dugnad for å friske opp bakgården, og det ble overraskende vellykket fordi flere beboere faktisk møtte opp. Og han utleieren som er kommet inn i styret, tok med både tilhenger og ungen sin og jobbet noen timer.
Over grillpølser, kake og kaffe kunne hun se fruktene av arbeidet hun hadde lagt ned i året som styreleder. Det nye styret er allerede godt i gang. Hun etterlater seg rutiner og dokumentasjon, samt påminnelser i Styrerommet om å sjekke forsikringsavtaler og tilstanden til bygget.
— Målet mitt var å forlate sameiet i bedre stand enn da jeg kom inn. Den nye styrelederen har sagt at «jeg skal i hvert fall ikke gjøre noen dårligere jobb», så jeg tror dette kommer til å bli veldig bra, avslutter Barsten. •
1 Barsten er en ivrig bruker av de digitale verktøyene fra OBOS: – Vibbo og Styrerommet gjør ikke tingene for deg, men det gir en fin ramme.
2 Styrelederen har jobbet med fellesskapsfølelsen i blokka, blant annet for at naboene skulle ta mer ansvar for å holde kjellere og bodområder ryddige.
3 Tiltakene til styret har styrket dugnadsånden i blokka, og med det har uteområdene fått en oppsving.
Gif
for De met for syn mi
Ditt boligområde skal nemlig være e trygt sted for både barn og kjæledyr
Tips
Styrelederens digitaliseringstips
❶
Om du går gjennom gamle papirer, bør du sortere viktig fra uviktig. Gamle styrenotater, tegninger og aksjebrev kan være gøy å lese, men har liten praktisk nytte.
❷
Finn ut av avtaler og leverandører, og sorter dem i mapper i Styrerommet. Når du har oversikt, kan du søke opp alle signerte avtaler og korrespondanse.
❸
Noter gjerne om et samarbeid med en leverandør har vært godt eller dårlig, og eventuelle andre merknader. Med leverandører og entreprenører listet opp får du også se alle fakturaer knyttet til dem i Styrerommet.
❹
Viktig kommunikasjon kan ha foregått over privat e-post. Om dokumentasjon mangler, er det derfor lurt å kontakte gamle styremedlemmer.
❺
Sørg for at all framtidig kommunikasjon går over styrets egen e-post. Slik sikrer man kontinuitet og dokumentasjon, og tidligere styremedlemmer slipper henvendelser som ikke skal til dem.
Benytt Styrerommet til å lage saksliste og føre protokoll for styremøter. Da kan styremedlemmer kommentere sakslisten i forkant, og protokollen kan føres rett i Styrerommet med digital signering. Det samme gjelder generalforsamling.
❼
Benytt Styrerommet til å lage saksliste og føre protokoll for styremøter. Da kan styremedlemmer kommentere sakslisten i forkant og protokollen kan føres rett i Styrerommet med digital signering. Det samme gjelder generalforsamling.
Tid for budsjett
En ekstra innsats i høst kan bety mer enn du tror. Det er på tide å lage et skikkelig godt budsjett!
Tekst Henrik Sørlie
Langt fra alle boligselskap har et realistisk budsjett, og det er også en del som ikke har budsjett i det hele tatt. Det kan bli dyrt og smertefullt en gang i framtiden.
— Budsjettarbeidet er uten tvil den viktigste delen av årshjulet, mener rådgiver Eirik Karlsen i OBOS Eiendomsforvaltning.
Hvorfor er budsjett viktig?
— Et godt budsjett er et arbeidsverktøy for å skape kontroll over kommende planer og utgifter. Gjennom arbeidet får styret oversikt og mulighet til en økonomisk analyse av økonomien. Det gjør at du kan planlegge for neste år, men også på lengre sikt. Et godt budsjett må definitivt ses i sammenheng med en vedlikeholdsplan, og naturligvis med forventet prisvekst på ulike områder. Da kan du justere felleskostnadene på en jevn og fornuftig måte som gir forutsigbarhet for eierne, sier Karlsen.
Han legger til at budsjettarbeidet med fordel bør kombineres med å sjekke eksisterende avtaler.
— Erfaringsmessig er dette et bra tidspunkt for en gjennomgang. Se om dere kan reforhandle eller bør skifte leverandører. Sjekk eksisterende avtaler mot rammeavtalene som OBOS har framforhandlet på vegne av boligselskapene. Legg forsikringen ut på anbud via Styrerommet. Sjekk rentevilkår på både lån og innskudd.
Det kan høres ut som mye jobb for styret? — Mange styrer har gode rutiner for både budsjettarbeid og gjennomgang av avtaler, mens andre knapt gjør noe. Det er svært ulik kapasitet i de forskjellige styrene, og det er ikke så rart når privatpersoner gjør dette arbeidet på fritiden. Jeg anbefaler et budsjettmøte med en rådgiver fra OBOS. Vi har fagkompetanse og er en profesjonell part som kan hjelpe til om ønskelig. Selskap som har budsjettmøte med en OBOS-rådgiver, er
vesentlig mer fornøyd enn de som aldri har det, og en del selskap har spart store summer.
Når bør styret starte med budsjettet, og hvordan gå fram?
— Det kommer direkte informasjon fra OBOS om budsjettprosessen, men innen 10. oktober skal styrene ha fått utkast til budsjettforslag i Styrerommet. Dette gjelder selskap med forretningsføreravtale, mens de som har regnskapsføreravtale må bestille det som en tilleggstjeneste. Forslaget fra OBOS er siste års budsjett justert med forventet prisvekst på ulike områder. Husk at styret må behandle budsjettet og justere postene slik at de stemmer overens med styrets planer.
Hvilke budsjettposter er mest usikre?
— Drift og vedlikehold er alltid en spennende post, og særlig for de som mangler en vedlikeholdsplan. Det er også usikkerhet rundt kommunale avgifter. I Oslo er det sannsynlig at vann- og avløpsavgiften for 2026 kommer til å øke med nesten 20 prosent, men svaret kommer først når kommunebudsjettet vedtas i desember. I tillegg har vi ingen fasit på energipriser og framtidig rentenivå. Disse postene kan utgjøre store summer, og det er derfor smart å ha en buffer.
Hva er anbefalt likviditet for et boligselskap?
— Mange har en tommelregel på 10-15 prosent av de årlige inntektene i buffer, eller 15-20.000 kr per bolig. Det beste er om likviditeten tilpasses boligselskapet ditt. Rådgiveren i OBOS kan hjelpe. Et nybygd selskap trenger ikke like mye som et eldre bygg der det stadig er behov for reparasjoner. Framtidig vedlikehold kan ses på som en skjult gjeldspost. Inntektene bør samsvare med løpende utgifter og kommende tiltak for både neste år og på lengre sikt. Da har du en forsvarlig økonomi, sier Eirik Karlsen i OBOS Eiendomsforvaltning. •
● ↑ Eirik Karlsen, rådgiver i OBOS Eiendomsforvaltning
Få mer å rutte med
Med enkle grep kan boligselskapet spare enda mer på lån, få mer igjen for sparepengene og sikre bedre likviditet.
OBOS-banken gjennomførte et rentekutt allerede i april, og deretter i sommer da Norges Bank reduserte styringsrenten. Dette har bidratt til økt pågang fra boligselskap som ønsker å flytte lån til OBOS-banken og ta opp nye lån. — Samtidig har vi valgt å justere innskuddsrenten på vedlikeholdsfondkontoen mindre enn på utlån, sier Martin Malmstedt, seniorrådgiver i OBOS-banken.
Målet er å stimulere til øremerket sparing til bærekraftige vedlikeholdstiltak, og bidra til at boligselskapene tar godt vare på bygningsmassen sin. — Lavere lånerente gir mer handlingsrom i budsjettene, og vi vet at det kan ha stor betydning for boligselskapene. Det er enkelt å søke om lån i Styrerommet, sier Malmstedt.
Lag en plan
Når utlånsrenten er lavere, rekker pengene lenger. Skal man betale ned mer på lånet? Øke graden av vedlikehold? Spare mer? Det er ofte
ulike ønsker og behov, men felles er at alle ønsker forutsigbarhet.
— Vi anbefaler at man unngår å sette ned felleskostnadene selv om renta går ned. Rentene kan øke igjen, og det er bedre å ha en plan for hvordan overskuddslikviditeten skal plasseres. Hvis boligselskapet har god likviditet og mye sparepenger, kan det være aktuelt å opprette Nibor90-konto, sier Malmstedt.
Nibor90 er sparekontoen som gir god avkastning på boligselskapets sparepenger. Kontoen passer for boligselskap som har mer enn seks måneders plasseringshorisont, og som ønsker å spare mer enn 500.000 kroner.
— Lag en plan der dere tenker helhetlig og langsiktig. Det gir stor verdi å ha oversikt over boligselskapets finansielle og tekniske situasjon.
Kassekreditt og flere lån
Hvis det er kortsiktige utfordringer med likviditeten, kan boligselskapet søke om kassekreditt. En kassekreditt er en kredittramme knyttet til driftskontoen, og kan gi boligselskapet en ekstra grad av økonomisk fleksibilitet, styrke og trygghet.
— Renta er noe høyere enn for annuitetslån, men det betales kun rente av beløpet som er brukt.
Da strømprisene skjøt i været, var det mange som søkte om kassekreditt, forteller Malmstedt.
Et alternativ er å utvide lånet, eller å opprette flere lån med ulik løpetid.
— Annuitetslån velges av de fleste. Det er forutsigbart og enkelt å budsjettere med. Hovedregelen er at løpetiden aldri bør overstige den tekniske levetiden, for eksempel til nye vinduer. Det går an å ha flere lån med ulik løpetid, tipser Malmstedt.
Med flere lån kan man fordele nedbetalingen på en måte som samsvarer bedre med den tekniske levetiden til ulike rehabiliteringer. Det gir også en større forutsigbarhet i fremtidig nivå på felleskostnadene. Flere lån gir samme rentebetingelser som for ett samlet lån.
— OBOS-banken har lave gebyrer og ingen gebyrer for endring av lån. I større rehabiliteringsprosjekter er det mulig med delutbetalinger av lånet. Ta gjerne kontakt med rådgiveren din i OBOS-banken hvis du ønsker hjelp til å se på ulike muligheter for lån og sparing, sier Martin Malmstedt i OBOS-banken. •
Fakta
Se mulighetene
• Det er anbefalt å ha en buffer på 10–15 prosent av årsinntektene til uforutsette utgifter.
• Sparekonto gir 12 gebyrfrie uttak per år og mulighet for å ha flere kontoer.
• Vedlikeholdsfond er sparekonto for øremerkede tiltak. Rentebetingelsene er bedre enn for ordinær sparekonto.
• Nibor90-konto gir høyere rente for sparepenger med lenger tidshorisont. Minimum 500.000 kr. Uttak krever 90 dagers varsel.
• Kassekreditt gir fleksibilitet ved kortsiktige behov, og flere lån med ulik løpetid hjelper å tilpasse nedbetalingen til vedlikeholdsprosjekter.
● ↑ Martin Malmstedt, seniorrådgiver i OBOS-banken.
Foto: Hampus Lundgren
En krone her og en krone der
Hva gjøres i praksis for å holde utgiftene nede? Her er noen eksempler.
Svar: — Styret er flinke til å hente inn tilbud fra ulike leverandører. Vi har gode avtaler, og disse gjennomgås med jevne mellomrom. Det blir ikke nødvendigvis bytte av leverandør, men vi får sjekket om prisen fortsatt er god. Vi har særlig spart mye på uteområdet ved å bruke en mindre leverandør som ligger vesentlig under i pris sammenliknet med de store.
— Sameiet består av fire blokker fra 2015. Vi sparer en del på å ordne ting selv. Vi har aktive styremedlemmer med praktisk innsikt. I tillegg drar vi nytte av kompetansen til beboerne der vi ser det kan være praktisk og lønnsomt. Dette har spart oss for en del unødvendige utgifter. Det gode bomiljøet har også betydning. Sameierne har skjønt at vi eier dette sammen, og de er flinke til å ta ansvar for fellesområdet.
Svar: — Borettslaget er en blokk fra 2005. Hittil har det vært lite behov for vedlikehold, men vi ser at det begynner å dra seg til. Vi har fått lagd en vedlikeholdsplan som vaktmesteren følger opp. Det er viktig å ta ting før det blir for dyrt, som en liten taklekkasje før det blir råte og større skader.
— De fleste beboerne er over 80 år. Derfor har vi droppet dugnad, og vi kjøper inn mange tjenester. Vi sparte ekstremt mye på å skifte vaktmesterfirma. Vi har også fått ned prisen på nåværende leverandører ved å vise til pristilbud fra konkurrenter. Det gjelder blant annet vindusvask og gartnertjeneste. I tillegg har vi spart penger på energibruken. Strøm er dyrt i Stavanger-området, og vi har spart en del på å skifte til led-lys i garasjeanlegget og uteområdene.
Svar: — Det handler om langsiktighet og god planlegging, og om å gjøre den riktige mengden av vedlikehold hvert år. Vi har en vedlikeholdsplan som settes i sammenheng med budsjettet. Sameiet består av ni terrasseblokker fra 1976, og for tiden har vi et større prosjekt med betongrehabilitering. På slike komplekse prosjekter er det viktig å bruke proff bistand. Det er mye å spare på å være en god bestiller. Du må vite hvilken kvalitet og hvilket resultat du ønsker.
— Det er essensielt å ha gode samarbeidspartnere. Vi har en daglig leder og en fast vaktmester på deltid. De går gjennom alle leverandøravtaler omtrent hvert andre år. De følger også nøye med på fakturaene og stiller spørsmål ved behov. Da vet leverandørene at dette er en kunde som følger med, og det kan du spare penger på.
Fem fordeler med mobilnøkkel
Effektivt styrearbeid
Mobilnøkkel kan brukes av godkjente tjenesteleverandører for varelevering, postpakker og hjemmetjenester. Ingen trenger å være hjemme. 1 2 3 4 5
Styret slipper å holde kontroll på fysiske nøkler, og trenger ikke være til stede for å slippe inn vaktmester, renholdere eller andre tjenesteaktører.
Reduserte kostnader
Mobilnøkkel kan ikke mistes. Boligselskapet sparer derfor kostnader knyttet til bestilling av fysiske nøkler og utskifting av slitte nøkkelsylindere.
Bedre oversikt
Det er enkelt for styret å se alle digitale nøkler og hvem som har tilgang hvor, inkludert delte nøkler. Fjern også tilganger med ett enkelt tastetrykk.
Enklere hverdag
Beboere har alltid ett sett med nøkler på telefonen, og kan når som helst dele nøkler med familie, venner og andre med behov for tilgang.
Framtidsrettet infrastruktur
Les mer på: obos.no/mobilnokkel
Balkonger fra Balco
– et klimasmart valg for fremtiden!
Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige.
Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! Les mer på www.balco.no
Sameier Sammenslåing
Fire sameier ble til ett
Sameiet Konfektfabrikken drar nytte av stordriftsfordeler og et mer dedikert
styre.
Tekst
Henrik Sørlie Foto
Pernille Münster
I2021 kom en lovendring i eierseksjonsloven som kan få stor betydning for en rekke sameier. Heretter kreves det ikke enstemmighet for å slå sammen flere sameier, men det holder med to tredels flertall på årsmøtene i de berørte sameiene.
Lovendringen er særlig aktuell for nyere sameier, der gjerne hvert byggetrinn blir et eget sameie. Dette gjør det lettere for utbygger å skaffe finansiering, igangsette salgsstart og komme i gang med byggearbeidet i større boligprosjekter.
Dette var også tilfellet for sameiet Konfektfabrikken på Rodeløkka i bydel Grünerløkka. I perioden 2010-2014 ble det bygd 252 enheter fordelt på fire byggetrinn, og hvert byggetrinn ble et eget sameie. I dag er de slått sammen til ett stort sameie, og styreleder Tor Walen synes det var en klok beslutning.
— Det aller viktigste er stordriftsfordeler og et mer dedikert styre. Tidligere var det fire styrer der det var vanskelig å fylle opp alle plassene. Nå har vi ett styre med fem personer som jeg tror gjør en mer helhjertet innsats, sier Walen.
Han var selv en av de fire styrelederne før sammenslåingen i 2023. Han ivret for mer samarbeid mellom styrene, men en av styrelederne var ikke så interessert i samarbeid.
— Det ble mindre effektivt når ikke alle ville samarbeide om driftsavtaler, som vaktmester, ventilasjon og vektertjeneste. I tillegg var det ulike vedlikeholdsoppgaver som nærmet seg. Da lovendringen kom, bestemte vi oss for å sjekke muligheten for en sammenslåing.
OBOS kan hjelpe
Konfektfabrikken fikk hjelp av et advokatkontor til det juridiske, og deretter hjalp OBOS med gjennomføring av årsmøtene og det praktiske rundt sammenslåingen av de fire sameiene. Rådgiver Andreas G. Mossige forteller at dette var den første
sammenslåingen der OBOS Eiendomsforvaltning har bistått.
— Lovendringen har gitt nye muligheter for sameiene. Derfor har OBOS utviklet en egen tjeneste som hjelper sameiene gjennom hele prosessen, fra det juridiske og økonomiske til alt det praktiske som må på plass. Vi tilbyr en fastpris for selve utredningen, og en fastpris for gjennomføring hvis sammenslåing blir vedtatt av sameiene, sier Mossige.
— For hvilke sameier er det mest aktuelt å slå seg sammen?
— Det typiske tilfellet er når det er mye felles drift og viderefakturering. Men det er ingen selvfølge at vi anbefaler en sammenslåing, for eksempel hvis det er stor forskjell på økonomi og vedlikehold i de ulike sameiene. Da bør det i så fall være andre fordeler som er åpenbart større, sier rådgiveren.
● ↑ I 2014 sto Konfektfabrikken ferdig med fire sameier. I 2023 ble de samlet til ett sameie.
Tips Er det aktuelt?
OBOS bistår med hele prosessen, fra utredning, juridisk vurdering, vedtak og organisering, til vedtekter og økonomi.
Ta kontakt på oef@obos.no
— Hva er de største fordelene?
— Sameiene kan få en rekke stordriftsfordeler, som bedre tilbud på vedlikeholds- og serviceavtaler. Forretningsførerhonoraret blir som regel lavere når bare ett sameie skal administreres. Styret slipper viderefakturering, og med ett styre blir det en mer oversiktlig organisering og raskere beslutningsprosesser. Dessuten gir en samlet økonomi og vedlikeholdsplan for hele bygningsmassen bedre forutsigbarhet for styret. Da er det enklere å ta de gode beslutningene og tenke langsiktig, sier Mossige.
Flere som deler regningen
OBOS Prosjekt kan bekrefte at vedlikehold og rehabilitering blir rimeligere for de store boligselskapene. Uansett størrelse må det alltid legges ned noe innledende arbeid, som kartlegging, planlegging og kontrahering.
— Større boligselskaper sparer betydelige beløp over tid, knyttet til at det er flere boliger som deler på disse kostnadene. Det er som regel også høyere interesse fra entreprenørene om å
konkurrere og gi tilbud på arbeider i større boligselskaper der jobben totalt sett blir større, sier avdelingsleder Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt.
Stordrift og bedre samhold
Tor Walen i Konfektfabrikken kan fortelle at de allerede har fått stordriftsfordeler.
— Vi har nesten halvert utgiftene til forretningsførsel, og vi har fått bedre pris på drifts- og vedlikeholdsavtaler. Slike reforhandlinger bidro til en del ekstrajobb i det sammenslåtte sameiet, men styrehonoraret ble økt noe for å kompensere for den økte arbeidsbelastningen i overgangsfasen, sier Walen.
Han legger til at de fleste beboerne har vært positive til sammenslåingen, og han synes han merker et bedre samhold mellom beboerne.
— Folk møtes jo uansett i fellesområdet, men nå vet alle at de tilhører det samme sameiet. Da blir det enklere å snakke om stort og smått som angår fellesskapet. Det bidrar til økt engasjement og trivsel. •
● ↑ Andreas G. Mossige i OBOS Eiendomsforvaltning.
1. Etter sammenslåingen har Sameiet Konfektfabrikken opplevd effektivisering, mindre utgifter og mer samhold.
2. Styreleder Tor Walen sier at sammenslåingen har gjort det enklere å ta gode beslutninger. – Ett styre med fem personer gjør en mer helhjertet innsats.
ER DU KLAR FOR VÅREN?
TRENGER DU FEIEMASKIN
ELLER CONTAINER I HØST?
VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING
I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp i høst. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til rydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.
CONTAINER TIL VÅRRYDDING
La oss gjøre jobben!
Ta kontakt med oss for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!
GRØNTTJENESTER
over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. oss gjøre jobben!
kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!
23 17 22 00
23 17 22 00
Anne-Kristine Kronborg Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet.
Beistene i bolighistorien
Gråbeingårdene sto for nød og elendighet. Helt til de ble rene idyllen.
Lekker leilighet. Flott bygård. Hyggelig gårdsrom. Attraktivt område. Sånne ord er vi vant til å lese i boligannonsene. Men vi er kanskje ikke vant til at de brukes om gråbeingårdene. Ordet gråbeingård har jo gått inn i vårt bolighistoriske vokabular nærmest som et synonym for fordums nød og elendighet.
Vi ser for oss trange og kalde leiligheter, mørke og skumle gårdsrom, utedoer og rotter ved søppelkassene, og grådige gårdeiere. I dag betaler folk flere millioner for å bo i en gråbeingård, og byggene fremstår som pene, leilighetene som gode og gårdsrommene som idylliske. Hva er det med gråbeingårdene?
Ekte gråbein
Eller aller først, hva er egentlig gråbeingårdene? Det blir nemlig feil å bruke ordet om alt som fantes av bygårder på østkanten i Oslo, hvor folk bodde trangt og dårlig. De «ekte» gråbeingårdene ligger på Tøyen, hvor de danner to store kvartaler rett ved Botanisk hage. En enslig gård ned mot Grønland regnes også gjerne med. Felles for dem alle er at de ble oppført av murmester Ole Olsen i løpet av noen år på 1880- og 1890-tallet. Det er 21 stykker av dem, og til sammen inneholdt de opprinnelig rundt 700 leiligheter. Uten at noen helt vet hvorfor,
● ↑ Gråbeingårdene har særpreg og historie, og ikke minst grønne og frodige gårdsrom. De karakteristiske kvartalene er blitt byfornyet etter alle kunstens regler, og i dag er det stas å bo her.
fikk Ole Olsen tilnavnet Gråbein. Derav altså navnet gråbeingårder. Historien til Ole Olsen var av den typen man kjenner fra film og bøker: Han ble født som fattig husmannsgutt i Ullensaker og kom til hovedstaden rundt 1850. Her jobbet han som tømrer og murer før han flyttet til Drammen, hvor han etablerte seg som byggmester – og åpenbart gjorde det godt. Rundt 1870 var han tilbake i Christiania og dannet et murmesterfirma med sønnen Ole Anton. Etter at de hadde bygd ut de store boligkompleksene på Tøyen, vendte Ole Olsen tilbake til bygda han
kom fra, men nå som velhavende og eier av en storgård. Sønnen fortsatte å drive firmaet til han døde i 1931.
Arbeiderboliger som business Ole Olsen slo seg ned i Christiania i en tid hvor byen var i enorm vekst. Det skapte grunnlag for flere byutvidelser og en frenetisk byggevirksomhet, særlig fra midten av 1870-tallet og fram til århundreskiftet. Allerede på midten av 1800-tallet voldte boligforholdene bekymring. Trangboddhet og elendige hygieniske forhold ga grobunn for epidemier,
Foto: Kjetil Ree
og byens bedrestilte fryktet at bolignøden skulle nøre oppunder revolusjonære strømninger.
I 1851 tok politimester Christian af Morgenstierne, som for øvrig ledet overvåkingen av den politiske aktivisten Marcus Thrane, initiativ til å stifte det såkalte Aktieselskabet af 1851 til Ansaffelse af Arbeiderboliger i Christiania. Selskapet førte opp en murgård på Hammersborg samme år med 42 små ettromsleiligheter, hvor det flyttet inn rundt 250 mennesker. Politimesterens aksjeselskap representerte et forsøk på løse boligproblemet i privat regi, i skjæringspunktet mellom forretningsvirksomhet og filantropi. Ideen var at rike borgere skulle bidra til byggingen av arbeiderboliger og kun høste en begrenset fortjeneste.
Gråbeingårdene ble også bygd som arbeiderboliger, men Ole Olsen drev ikke veldedighet. Hans foretagende var
rent kommersielt. I dag ville vi ha sagt at han var en profesjonell eiendomsutvikler med en forretningsidé, en klart definert målgruppe og et produkt som var skreddersydd for denne. På den måten skilte murmester Olsen seg også fra de typiske eiendomsspekulantene fra samme periode. Det går gjetord om den heseblesende byggeaktiviteten på slutten av 1800-tallet, hvor tomter ble kjøpt og bygårder satt opp i full fart – og belånt til over pipa. Her var det verdistigningen på selve eiendommene som var hovedsaken, og det ble litt mer tilfeldig hva bygningene inneholdt. Det gjaldt å utnytte tomtene fullt ut, og resultatet ble den tette og blandede bebyggelsen som karakteriserer strøk som Grünerløkka. Denne formen for eiendomsspekulasjon ble det brått slutt på i 1899, under det såkalte Kristianiakrakket. Logikken bak gråbeingårdene var en helt annen. Her var hensikten å bygge boliger og
drive profesjonell utleie i stor skala, og selskapet ble ikke berørt av krakket. Selvfølgelig tjente Ole Olsen gode penger på boligmangelen, men han må nok heller karakteriseres som en smart forretningsmann enn som en eiendomsspekulant. Han skal heller ikke ha tatt ublue husleier og oppførte seg trolig ryddig overfor leietakerne.
Livet i gråbeingårdene
Gråbeingårdene ble byggemeldt som arbeiderboliger. Det var ensbetydende med små leiligheter. De fleste leilighetene i gråbeingårdene var på ett rom og kjøkken og var ikke større enn rundt 30 kvadratmeter. Noen toromsleiligheter fantes også, de kunne være på litt over førti kvadratmeter. I de fleste gårdene var det fire leiligheter i hver etasje for hver oppgang. De lå rygg mot rygg og hadde vinduer enten til gården eller til gata. Bad fantes selvsagt ikke, men
→
●
↑ Gråbeingårdene ble bygget av murmester Ole Olsen. Han kom fra små kår på landet, og slo seg opp under byggeboomen i Christiania på slutten av 1800-tallet. Forretningsideen hans var å bygge små og enkle utleieboliger for byens raskt voksende arbeiderklasse.
Foto: Wilse, Anders Beer / Oslo Museum
● → Gråbeingårdene i upusset tegl viser solid håndverk og varig kvalitet. De monumentale byggene minner om samtidens fabrikker, skoler og kirker.
Gråbeingårdenes problem var ikke boligene, men at de var overbefolket. Trangboddheten ga dem dårlig rykte på Tøyen; store familier levde på ett rom og kjøkken.
gråbeingårdene hadde såkalte falldoer i oppgangene. Det vil si en avtrappende sjakt og én do for hver etasje. Doene ble tømt av kommunens dotømmere gjennom store luker i gårdsrommet. Dermed var faktisk gråbeingårdene hakket mer avanserte enn mange andre bygårder, som gjerne hadde tradisjonelle utedoer. Disse såkalte klaskedassene ble erstattet med vannklosetter allerede i mellomkrigstiden.
Hvorfor fikk gråbeingårdene så dårlig rykte? De var nemlig i og for seg ikke spesielt dårlige. Ikke var de oppført i hui og hast, som så mye av det som ellers ble bygd i samme periode. Gråbeingårdene var tvert imot solide og godt bygd. Og gårdsrommene var frie for uthus og annen bebyggelse, som ellers var vanlig. Problemet var at gårdene ble så håpløst overbefolket. Folketellingene som ble gjennomført med jevne mellomrom, er gode kilder til kunnskap om livet i byen før i tiden. For å ta et eksempel: Folketellingen fra 1923 viser at det per 1. desember det året bodde 263 personer i én av gråbeingårdene, nærmere bestemt i Jens Bjelkes gate 16. Gården besto av 61 leiligheter, hvorav 45 var på ett rom og kjøkken.
Protokollen fra folketellingen viser at det bodde 13 personer i én av leilighetene. To av de andre rommet ti personer hver. I noen leiligheter bodde det riktignok bare et par stykker, men jevnt over var det svært trangt om plassen. Flere generasjoner i samme leilighet var vanlig, og det kunne godt være voksne barn som bodde hos foreldene med ektefelle og egne barn. Protokollen viser dessuten at de fleste av de eldste beboerne ikke var født i Oslo, men var innflyttere fra landet. Det var ty-
pisk for datidens arbeiderbefolkning. At det var vanskelige tider, kommer også til syne – mange av beboerne oppga å være arbeidsledige. Historien blir levende når man blar igjennom de sirlig utfylte skjemaene, og forteller om levekår og boforhold som heldigvis er ukjent for de fleste i dag. Også for de som nå bor i gråbeingårdene.
Fra elendighet til idyll
Forvandlingen som gjorde at det i dag er stas å bo i gråbeingård startet med byfornyelsen. Gråbeingårdene var blant de første gamle bygårdene i Oslo som
ble gjenstand for en grundig fornyelse, ganske nøyaktig hundre år etter at de ble bygd. Kommunens eget byfornyelsesselskap kjøpte alt sammen, slo sammen leiligheter, bygde bad og rehabiliterte gårdene etter alle kunstens regler – og gjorde dem om til borettslag. I dag gjelder de karakteristiske murgårdene på Tøyen som flotte og sjarmerende med sine vakre teglfasader, store vinduer og frodige gårdsrom. Det oser av trivsel mellom husene, det berettes om godt naboskap, og gårdene blir godt tatt vare på. Til og med lukene til de gamle klaskedassene er i dag omhyggelig oppusset. •
Foto: Wilse, Anders Beer / Oslo Museum
Foto: Wilse, Anders Beer / Oslo Museum
God planlegging er nøkkelen til en vellykket gjennomføring. OBOS Prosjekt har lang erfaring og vet hva som skal til.
22 86 57 96
obosprosjekt@obos.no
obosprosjekt.no
Styrelederen har god utsikt mot Oslofjorden fra leiligheten sin i 10. etasje.
Gode utsikter
Joakim E. Holtsmark har klart å bli styreleder for fire boligselskap før han fylte
Tekst Henrik Sørlie Foto Pernille Münster
Vi er i en leilighet i tiende etasje i Bjerke borettslag i Oslo. Utsikten er imponerende, og på et arbeidsrom står tre dataskjermer. Der sjonglerer styrelederen sin faste jobb med ulike styreverv. Den unge lederen innrømmer at han kjenner litt på 30-årskrisen.
— Det er i hvert fall slutt på å være blant de unge styrelederne i 20-åra, smiler han.
Til gjengjeld har 30-åringen ansvar for hele fire boligselskap på samme tid. Tre av dem har 20-30 boliger, mens det siste er Bjerke borettslag med 304 boliger. Der har Holtsmark bodd siden 2021, og han har vært styreleder siden 2023, etter et år med intens opplæring for å overta ledervervet. De andre selskapene tok han over i 2025, og nå er han i full gang med å gjøre forbedringer.
— Det er nok flere grunner når et boligselskap ønsker ekstern styreleder. Det kan være få boliger eller en stor andel leieboere og førstegangskjøpere. Men det kan også skyldes rotete styring og dårlig økonomi. Det gjør at folk mister lysten til å gå inn som styreleder. For meg er det spennende og lærerikt, men jeg innser at det er mye som må gjøres nå i starten for å skape orden og oversikt. Heldigvis er jeg vant til å jobbe tidlig og sent, sier Holtsmark.
Vanvittig prisøkning
Til daglig jobber han i Oslo kommune i Innkrevingsetaten. Det er etaten som krever inn stadig høyere gebyr i vann- og avløpsavgift. Økningen er på over 60 prosent i løpet av tre år.
— Vann er ikke gratis lenger, understreker Holtsmark.
Som styreleder har han tatt grep. Styret fikk installert vannmåler på fellesinntaket i en av høyblokkene for å sjekke vannforbruket. Det viste en besparelse på 20-30 prosent hvis de gikk over fra stipulerte kostnader til å betale for faktisk forbruk. Borettslaget vedtok på generalforsamlingen å gå et skritt videre, og nå er det installert vannmåler i hver leilighet. Da betaler beboerne til kommunen for det de faktisk bruker av varmt- og kaldtvann.
— En fordel er at borettslaget slipper en stor utgiftspost, og vi kan sette ned fellesutgiftene Min erfaring Styreleder
30 år i september.
Fakta
Styrelederen
Joakim Embret
Holtsmark er styreleder i Bjerke borettslag som består av 304 boliger i størrelse 53-72 m2. Borettslaget ligger i Bjerke bydel i Oslo.
Joakim E. Holtsmark har vært styreleder i Bjerke borettslag siden 2023.
med 14 prosent. Borettslaget skal ikke sitte og ruge på et stort overskudd.
Han legger til at det har vært en krevende prosess å installere individuelle vannmålere.
— Det er en kompleks prisstige der ulike faktorer har betydning. Det var store forskjeller i anbudene vi mottok. Det er ikke alltid den største aktøren gir de beste betingelsene, tipser styrelederen.
Dyrt å være liten
Blant andre prosjekter er de i gang med anbud på bredbånd. TV skal kuttes ut gjennom fellesutgiftene. Det ble bestemt på årets generalforsamling. Styrelederen for 304 boliger i Bjerke er overrasket over forskjellen på liten og stor.
— Her i Bjerke står leverandørene i kø for å gi tilbud og underby hverandre i pris. Tilsvarende priser er umulig å oppnå i de tre mindre selskapene jeg har ansvaret for. Jeg er i ferd med →
å reforhandle en rekke avtaler, men det er langt vanskeligere når det bare er 20-30 boliger.
Holtsmark forteller at Bjerke har hatt god og stabil styring i mange år, og borettslaget har vedlikeholdt i samsvar med profesjonelle råd. Dette gjelder blant annet fasaden med etterisolering og utskifting av vinduer. I tillegg er bad og rør rehabilitert. For fire år siden ble heisene skiftet ut, men det har vært en del problemer i etterkant.
— I Bjerke legges planer for vedlikehold mange år fram i tid. Nå er det ingen større prosjekter i sikte, men vi setter av 500 kroner i måneden per bolig gjennom felleskostnadene. Totalt blir det nesten to millioner i året. Vi fleiper med at dette er styrets lekepenger, men det skal gå til framtidig vedlikehold eller til det som må gjøres i år.
Har spurt beboerne
Hva bør egentlig gjøres i et velfungerende borettslag? Det kreves en del å sende inn forslag til generalforsamlingen. Holtsmark forteller at de ønsket å finne ut hva beboere flest tenkte. De gjennomførte en spørreundersøkelse, og resultatet var en rekke innspill. Det viste seg at mange ønsket ingenting. De var mest opptatt av å holde fellesutgiftene nede. Samtidig kom det inn over hundre forslag om smått og stort.
— Det ga styret mye fint å jobbe med. Flere av forslagene koster nærmest ingenting, som sykkelvask utendørs og mer blomstereng. En del ønsket fasadevask. Det var på tide, og det er gjennomført. Mobilnøkkel i fellesdører ble etterspurt,
og det har vi fått installert. I tillegg var det mange som ønsket å oppgradere oppgangene. Det er på gang.
Automatiserer oppgaver
Styret består av fem personer. Det er både kvinner og menn, yngre og eldre. De har styremøte omtrent en gang i måneden, og der møter også driftslederen. Borettslaget har et styrerom som også er åpent for beboerne en time hver onsdag.
— Vi har jobbet mye for å få beboerne inn på Vibbo, og vi har tilbudt opplæring. Nå er 93 prosent av boligene på Vibbo. Det gjør styrearbeidet enklere.
Han forteller at de også arbeider med å automatisere enkelte oppgaver. Hvert år kommer det nye eiere i ca. 30 leiligheter, og det er tidkrevende for styret. Et av styremedlemmene jobber med IT, og Holtsmark så en mulighet til å effektivisere.
— Tidligere ble det minst fem e-poster hver gang noen flyttet inn. Nå taster jeg bare inn leilighetsnummer og mailadresse. Da sendes det automatisk velkomstinfo med praktiske opplysninger på både norsk og engelsk, blant annet om tilgang til Vibbo, mobilnøkkel og bestilling av navneskilt. Bestillingen går direkte til vaktmester, og ikke til styret.
Han legger til at automatisering koster penger, og tror det neppe er behov eller midler til dette i små borettslag.
— For Bjerke borettslag har det spart oss mye tid og arbeid, avslutter styrelederen. •
1 Styret lagde en spørreundersøkelse der beboerne ble oppfordret til å komme med forslag til bomiljøet. Sykkelvask var et av mange forslag.
2. Det er installert vannmåler i samtlige leiligheter. Dermed betaler beboerne for det de faktisk bruker, og trolig vil mange spare penger.
Bærekraftig skadedyrkontroll
- helt uten gift!
Gift er gammeldags og ingen god løsning for verken dyr eller mennesker.
Derfor benytter vi mer effektive metoder for skadedyrkontroll, som tar hensyn til miljøet.
Ditt boligområde skal nemlig være et trygt sted for både barn og kjæledyr.
Ønsker du et tryggere borettslag?
Bytt til giftfri skadedyrkontroll!
post@anticimex no
41 41 41 28
Få et koselig borettslag
I dag er effektiv avfallshåndtering viktigere enn noen gang, spesielt i borettslag og boligsameier hvor mange mennesker bor tett.
Vi tilbyr komplette løsninger på nedgravde avfallsanlegg, som ikke bare forbedrer avfallshåndteringen, men også øker trivselen i nærmiljøet.
Med vår lange erfaring og kompetanse innen rehabilitering og vedlikehold, hjelper vi borettslag med å utvikle uteområder som skaper trivsel og fellesskap.
Kontakt oss for en hyggelig prat!
som reduserer vond lukt
Moderne og effektivt avfallssystem
Heisen står. Hva nå?
En driftsstans kan få alvorlige og kostbare konsekvenser.
Tekst Martin Bergesen
Foto
Pernille Münster
En heisstans kan skyldes flere ting. Elektriske feil, problemer med dørmekanismen eller tekniske feil i motor eller styresystem.
Kathrine Kopperud er Key Account i den norske avdelingen til Otis, et av verdens største heisselskap. Hun og Otis prøver å gjøre hverdagen til tusenvis av nordmenn litt mindre frustrerende med ett enkelt grep. Å få heisen i gang igjen om den stopper. Kjapt. Eller, aller helst, å sørge for at den ikke stopper i det hele tatt.
— Tegn på at det begynner å bli problemer kan være vibrasjoner og uvanlige lyder, eller at heisen kanskje ikke når riktig etasje. Da er det avgjørende å ha regelmessig vedlikehold for å identifisere og løse problemer før de forårsaker driftsstans, sier Kopperud.
For mange boligselskaper er vedlikehold av heis en av de største utgiftspostene, men også en helt nødvendig kostnad. På mange steder er heisen en helt avgjørende del av bygget, og dersom →
Når heisen står, står hverdagen stille for mange. Regelmessig vedlikehold gjør at heisen holder seg på rett spor.
Kurskalender
Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.
Økonomi for nybegynneren
Oslo
Ny i styret? Du trenger ikke være en god økonom for å gjøre en god jobb, du trenger bare riktig kunnskap.
Når 25. sep 17.00–20.00 Hvor Freserveien 1, Kværnerbyen Pris 1500 kr per deltager
Innføring i mobilnøkkel
Webinar
Med mobilnøkkel åpner styret og beboerne dørene med mobilen. Bli kjent med kontrollsenteret og appens funksjoner.
Når 7. okt 16.30–17.30
Hvor Digitalt, der det passer deg best Pris Gratis
Konflikthåndtering
Webinar
Som styremedlem kan du havne i situasjoner som er vanskelig å håndtere. Da er det en fordel med innsikt i lover og regler.
Når 30. okt 17.00–18.30
Hvor Digitalt, der det passer deg best Pris 500 kr per deltager
Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs
Opptak av tidligere kurs på nett obos.no/webinar
den stopper, kan det føre til store utfordringer for boligselskapet. Både for eldre beboere i åttende etasje som blir innesperret i hjemmene sine, eller beboerne i femte som må bære tunge handleposer opp alle trappene.
Strenge krav — Trygg og stabil drift på heisen kommer ikke av seg selv. Det er viktig både med smøring av bevegelige deler, kontroll av sikkerhetssystemer som nødstopp og dørfunksjoner, samt sjekk av hydrauliske og elektriske komponenter. Jevnlige sikkerhetsinspeksjoner og omfattende vedlikehold én gang i året er et minimum.
— Lovgivningen stiller strenge krav til sikkerhet, og det er avgjørende å følge disse for å sikre trygge forhold for brukerne. Jevnlig vedlikehold av heisen bidrar til å forhindre slitasje, og gjør at vi kan oppdage potensielle problemer før de utvikler seg til alvorlige feil, sier Kopperud.
Hun understreker at alle som driver med service på heis må gjennom en spesiell opplæring og sertifisering, samtidig som videreutdanning og kurs i oppdaterte sikkerhetsstandarder er viktig.
— Teknikere må ha en solid forståelse av heisens mekanikk, elektronikk og sikkerhetssystemer. Det er et krav med fagbrev innen relevant teknisk fagområde, samt erfaring fra bransjen.
Eget delelager = raskere responstid
En godt vedlikeholdt heis kan ha problemer sjeldnere enn én gang i året, mens heiser uten jevnlig service i bygg med høy trafikk opplever stans
hyppigere. Uansett, iblant ender heisen rett og slett med å stoppe. Ett eksempel er en heis som stod stille i en eldre bygning etter en strømstans, hvor vedlikeholdet var på etterskudd.
— Under en kontroll av nødstrømssystemet ble det avdekket at batteriene som skal opprettholde drift ved strømbrudd var betydelig nedslitt og hadde redusert funksjonalitet.
Det er i slike situasjoner Kopperud mener Otis skiller seg ut fra mindre, og gjerne billigere, serviceselskaper. I historiene om beboere som må vente lenge på heisservice, er det ofte en gjenganger at forsinkelsen skyldes heisdeler som må bestilles fra utlandet.
— Vi har et delelager som sikrer raskere responstid. Vi har opplevd situasjoner der vi har kunnet fikse heiser i løpet av få timer, der andre selskaper som måtte bestille deler hadde brukt flere dager.
Kopperud mener denne faktoren er noe mange overser når de skal velge serviceleverandør. Hvor lenge er det egentlig greit at heisen står?
— Billigere selskaper kutter også ofte kostnader ved å bruke mindre kvalifiserte teknikere eller ved å redusere servicefrekvensen. Det kan føre til flere problemer over tid, noe som krever dyrere reparasjoner og mer omfattende vedlikehold.
I tilfellet med batterisystemet, ordnet alt seg heldigvis kjapt.
— Vi kunne raskt erstatte komponenten og fikk heisen i drift igjen på kort tid. Slike oppdrag viser hvor viktig det er med jevnlig vedlikehold for å unngå uforutsette stopp. •
Otis er en internasjonal heisleverandør som har vært i faget siden 1853, og i dag driver selskapet service på mer enn to millioner heiser verden over. Boligselskaper forvaltet av OBOS får rabat-
terte serviceavtaler hos Otis. For å få OBOS-prisen kan dere ta kontakt med Kathrine Kopperud, Key Account, på obos@otis.com. Oppgi at selskapet er forvaltet av OBOS.
MERK! Om boligselskapet ditt har serviceavtale med Otis, blir ikke avtalen automatisk oppdatert med OBOS-prisen. For å sikre at dere får denne fordelen, må dere ta kontakt med Otis.
● ↑ Kathrine Kopperud, Key Account i Otis.
HAR DERE MERKET KLUKKELYDER
I
AVLØPET?
Unngå tette rør og tilbakeslag av kloakk – ta grep i tide.
I borettslag og sameier kan tette avløp føre til skader, store kostnader og en svært ubehagelig opplevelse. Over tid bygger det seg opp fett, rust og andre avleiringer i rørene. Klukkelyder eller tilbakeslag er klare varsler på at noe bør gjøres.
Vi hjelper dere å forebygge problemer før de oppstår
• Rens og vedlikeholdsspyling – med varmtvann (60–80 °C) og spesialdyse som effektivt fjerner avleiringer og holder rørene åpne.
• Rørinspeksjon med kamera – gir en tydelig oversikt over rørenes tilstand og hvilke tiltak som bør iverksettes.
Dette er fordelene:
• Forebygger uforutsette skader
• Reduserer kostnader
• Skaper trygghet for beboere
Vi har lang erfaring med forebyggende vedlikehold i borettslag og sameier. Våre rapporter gir dere også nyttig dokumentasjon i styrearbeidet.
Sunn og god forvaltning starter med friske rør. Bestill vedlikeholdsspyling i dag – så unngår dere overraskelser senere.
23 03 54 00
post@rorleggersentralen.no
www.rorleggersentralen.no
Forebygg taklekkasjer.
Aiwell stjerne løser problemet.
Hindrer is rundt sluk
Varsler tette sluk
Håndterer mer løv og smuss
før sluk går tett
Ivaretar byggherrens vedlikeholdsplikter
Morten Dick
Direktør i OBOS-banken
Bedriftsmarked
Bankers Et verdiforslag
Kan man si nei til en bank som spesialiserer seg på boligselskaper – OG har gode betingelser?
Illustrasjon
Nicole Kamenović
Når jeg klipper håret, gjør jeg det hos frisøren. Trenger bilen service, tar jeg den til et verksted. Skal jeg ha barnepass, sender jeg barna i barnehage. Slik er det med økonomi også. Lån, sparing, likviditetsanalyser, det tar jeg med banken. Frisøren min kan hår, og fordi jeg har gått der en stund, vet de hvordan jeg vil ha det. Verkstedet er et merkeverksted, de har spesialkompetanse på bilmerket og vet hva som trengs – og ikke trengs. Når man leverer barn i barnehagen, er det til voksne som kjenner barna dine godt. Å velge en bank som bare jobber med og for borettslag og sameier, og som har et tett samarbeid med de som jobber med forretningsførsel av boligselskaper, det er for meg helt bankers.
Så er det sånn at merkeverkstedet kan ta litt mer penger enn mekker’n på hjørnet. Det er lett å bli blind på hva det faktisk koster hos frisøren du alltid har brukt – og få bakoversveis (ikke frisyren!) når du oppdager at det koster en tredel å klippe seg hos en tilfeldig frisør på Cutters.
Konkurransedyktig
OBOS-banken har satt ned renta to ganger denne våren. Det er én gang mer enn Norges Bank. Vi er blitt enda mer konkurransedyktige. Borettslag, sameier og OBOS-medlemmer skal ha den OBOS-fordelen. Det er bankers.
Vi gir boligselskaper en ukomplisert bankhverdag. Og med OBOS-banken kan du være trygg på at du har tatt et valg som er fordelaktig for økonomien, og at du får hjelpen du trenger når du har behov for det. Det er det vi kaller bank på OBOS-måten. Ganske så bankers den også!
Kundetilfredshet
Frisører, bilmekanikere og barnehager lever av fornøyde kunder. Kundetilfredsheten blant
OBOS-bankens bedriftskunder er høy. Svært høy. Det er forståelig. Alle kundene våre har sin egen rådgiver. Dette er eksperter som kjenner boligselskapet og vet hva utfordringene er. De er tett på regler, lovverk og mekanismer i bransjen, og de er eksperter som trygger styrene og bidrar med utfyllende kompetanse. Stort eller lite, nytt som gammelt.
I år har vi satt i gang flere prosjekter der bankens rådgivere samarbeider enda tettere med rådgiverne fra OBOS Eiendomsforvaltning og OBOS Prosjekt. For å kunne heve listen enda litt på hva vi kan levere.
Vi har ikke et tilbud til frisører, bilmekanikere eller barnehager. Vi har et tilbud til borettslag og sameier – og når man ser det verdiforslaget vi kommer med, så burde den beslutningen være … Ja, du vet. •
Fakta Spalten
«Bankers» er en spalte skrevet av en rådgiver i OBOS-bankens bedriftsmarked.
Har du tips til temaer? Send til pba@obos.no
Installer bergvarme i ditt borettslag –
Nordisk Energikontroll har installert bergvarme i Bølerskogen Borettslag. I 2024 hadde de en besparelse på hele 63%.
Borettslag: Bølerskogen
Kommune: Oslo
Energiforbruk før (graddagsjustert): 3 366 000 kWh
OBOS og Norges Røde Kors gir 5.500 boligselskaper med sine 286.000 husstander muligheten til å kjøpe beredskapspakker samlet. Målet er å styrke beredskapen i norske hjem, særlig i en tid med økt usikkerhet.
— Vi ønsker å bidra til at beredskapen blir styrket, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS.
Slik fungerer det Hvert boligselskap kan bestille beredskapspakker til alle boligene. Pakkene inneholder det mest nødvendige for å klare seg i en uke, som mat, vann, lys og hygieneartikler. Prisen for en pakke til to personer er cirka 2.500 kroner. OBOS-forvaltede boligselskaper får 10 prosent rabatt. Alt overskudd fra salget går til Røde Kors sitt humanitære arbeid.
Ordningen bygger på høstseminaret OBOS arrangerte i fjor. Der holdt Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) foredrag om hvordan styrene kan forberede seg på kriser. Responsen var god, og OBOS har derfor funnet en leverandør som tilbyr ferdige beredskapspakker som boligselskapene enkelt kan kjøpe og lagre. — OBOS er en stor aktør som kjenner boligselskapene best. Ved å tilby beredskapspakker bidrar vi til økt beredskap i Norge. Vi ønsket derfor å finne en leverandør som tilbyr ferdige beredskapspakker som kan bidra til å sikre felles beredskap i boligselskapene, sier direktør for forvaltning og rådgivning i OBOS, Øistein Gamst Sandlie. Røde Kors har også merket økt etterspørsel etter slike pakker. De har satt sammen innholdet basert på DSBs anbefalinger og befolkningens ønsker.
Grete Thorsen (markedssjef Norges Røde Kors), Joakim Holtsmark (styreleder i Bjerke borettslag), Daniel K. Siraj (konsernsjef OBOS), Cecilie Thuv (inntekt- og markedssjef Norges Røde Kors) og Øistein Gamst Sandlie (direktør for forvaltning og rådgivning OBOS). →
Gratis veileder
Skann QR-koden for å lese DSB sin brosjyre med tips til hvordan styret kan bidra til å styrke egenberedskapen i boligselskapet.
Foto
Hampus Lundgren
Fakta
→ — Det er viktig at flest mulig av oss er i stand til å ta vare på oss selv og de rundt oss i kriser, slik at hjelpen kan nå fram til de som trenger det aller mest. Som humanitær beredskapsorganisasjon ønsker Røde Kors å tilrettelegge for at alle i befolkningen følger myndighetenes egenberedskapsråd, sier Cecilie Thuv, inntekts- og markedsdirektør i Norges Røde Kors.
Styrene ønsker konkrete løsninger
Joakim Holtsmark er styreleder i Bjerke borettslag, og ekstern styreleder i tre andre sameier med nesten 400 husstander. Han er glad for at det nå finnes en løsning.
— Jeg har søkt etter hva som kreves av oss som styre når det gjelder beredskap, og ønsket å forberede borettslagene jeg leder. Det er positivt at OBOS prioriterer tilbakemeldingene og ønskene våre, sier Holtsmark.
Salget av beredskapspakker ble testet i en pilotperiode fra høsten 2024 til våren 2025. Røde Kors viderefører nå nettbutikken og vurderer justeringer basert på tilbakemeldinger. Samtidig har OBOS, sammen med NBBL, bistått DSB i arbeidet med veilederen om felles egenberedskap, og følger opp med konkrete tilbud til boligselskapene. •
Fakta
Bestill beredskapspakke
Egenberedskapspakkene dekker basisbehovet for mat, vann og lys i sju dager, for én til tre personer. Pakken for to personer inneholder det mest grunnleggende for en uke.
• Vanndunk 15 liter, 3 stk.
• Fyrstikker, 2 stk. esker
• Telys, 30 stk.
• Hodelykt, 1 stk.
• Antibac 600 ml, 1 stk.
• Beredskapsmat til 7 dager for 2 personer
• Vannrensetabletter til 100 liter
• Praktisk kasse (40*30*18,5 cm) med lokk som kan stables
Pakken er plasseffektiv. Maten er langtidsholdbar (opptil 7 år) og krever ikke tilberedning.
Innholdet kan endre seg. Bestill via QR-koden. Bruk koden OBOS10
OBOSʼ produkter og tjenester
Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.
Rehabilitering og vedlikehold
OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.
opas@obos.no obos.no/byggteknisk
Advokattjenester
Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.
22 86 55 00
juridisk@obos.no obos.no/advokat
Digitale nøkler
Mobilnøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.
obosnokkel@obos.no obos.no/mobilnokkel
Raskt og stabilt fibernett
Med OBOS Nett i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.
21 01 61 50
salg.opennet@obos.no obos.no/fiber
Banktjenester
OBOS-banken har gode betingelser for boligselskaper, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.
22 86 58 00 obos.no/bank-for-boligselskap
Vedlikehold- og bærekraftmodulen
Styret kan sikre et godt planmessig, økonomisk og bærekraftig vedlikehold ved å ta i bruk modulen på Styrerommet.
opas@obos.no styrerommet.no
Borettslag sparer 70 millioner kroner på å fornye avløpsrørene
Klyve V Borettslag ble anbefalt å rive badene for å bytte avløpsrørene, til en kostnad på 90 millioner kroner. Med rørfornying sparer de nærmere 70 millioner kroner.
De innvendige avløpsrørene i borettslaget fra 1969 hadde for lengst passert forventet levetid, og styret ble anbefalt å rive alle de 171 badene for å bytte ut rørene.
– Det bor mange eldre og uføre her som ikke har så god råd, og da hadde flere vært nødt til å flytte, innleder styreleder Doris Skjervum.
Etter flere tilfeller med kloakkstopp i de gamle rørene, visste likevel styret at noe måtte gjøres. De har jobbet iherdig med å finne en løsning som ikke gikk hardt utover beboernes økonomi.
– Med rørfornying får vi nå en husleieøkning på 500 kroner i måneden i stedet for 4000, sier Doris.
Tok prøver av vannrørene
En konsulent anbefalte styret å bytte vannrørene samtidig som avløpsrørene på grunn av alderen. Vannrør er for små til å fornyes, og da hadde borettslaget stått ovenfor en totalrenovering av alle badene for å bytte rørene.
– Vi har aldri hatt noen lekkasjer, så vi undersøkte dette nærmere med andre. Vi fikk da råd om ta ut prøver av vannrørene og sende de til SINTEF for vurdering av restlevetiden, forteller styremedlem Anette Gaarder.
Undersøkelsene viste at vannrørene hadde over 50 år lengre gjenstående levetid enn avløpsrørene i borettslaget.
– Vannrørene var jo i kjempebra stand, så det hadde vært bortkastede penger å satse på et slikt kjempeprosjekt, sier Anette.
Unngår riving av badene Rørfornying skjer ved at en impregnert strømpeforing vrenges inn i det gamle røret via sluk, kummer og stakeluker, og herdes med varme til et nytt rør.
– Dette er en mye mer levelig løsning for beboerne. Nå kan de jo bo hjemme mens arbeidene gjøres, noe som ikke hadde vært så lett om badene skulle byttes, forklarer Doris.
Om beboere hadde vært nødt til å flytte ut under arbeidene, måtte borettslaget dekt kostnadene for alter-
og
nativt bosted på 7000 kr i måneden per leilighet.
– Da ville mange ikke hatt råd til å bli boende, men den økte fellesgjelden ville også gjort det vanskelig å selge. Nå blir leilighetene i borettslaget solgt ganske raskt, sier Anette.
Med rørfornying får vi nå en husleieøkning på 500 kroner i måneden i stedet for 4000.
En trygg partner
Etter å ha hentet inn tilbud fra flere leverandører, fikk Olimb Rørfornying jobben.
– Det var viktig for oss å velge en leverandør som både produserer selv og som kan gjøre jobben, enn noen som må kjøpe av andre. Olimb leverer alt fra A til B, og det gjør det mye enklere for styret enn om vi må gå gjennom flere mellomledd. Jo flere kokker, jo mer søl, sier Doris smilende.
etter rørfornying med strømpe.
Olimb Rørfornying AS
Olimb Rørfornying har fornyet avløpsrørene til over 20 000 leiligheter i mer enn 200 borettslag og sameier. Vi har egen produksjonslinje ved vårt hovedkontor i Råde, og kan skreddersy løsninger til dine avløpsrør.
MØT OSS PÅ BYGG REIS DEGNORGES STØRSTE MØTEPLASS FOR BYGGENÆRINGEN!
Vi stiller på stand B01-23 i hall B. Kom innom for en hyggelig rørprat og gode råd om avløpsrør i borettslag og bygg!
■ Et gammelt og gjennomrustent avløpsrør før og
■ Salgsleder Hans Edvard Lunde (fra venstre)
avdelingsleder Vegard Brubakken i Olimb Rørfornying Grenland sammen med styret i Klyve V Borettslag i Skien.
Skann for å melde deg på gratis > Nova Spektrum, Lill estrøm
Partneravtaler
OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Her er oversikten over rabatt og samarbeidsavtalene dere kan dra nytte av.
Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS kundefordeler
Lovpålagt heiskontroll
Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annethvert år.
kundeservice@nhk.no nhk.no/obos
Service på heis Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.
Årlig kontroll av brannsikkerheten Norsk Brannvern gir 10 prosent rabatt på årlig kontroll av brannsikkerheten og rabatterte priser på brannsikkerhetsprodukter.
Lekeplass og aktivitetsapparater Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitetsapparater med minimalt vedlikeholdsbehov.
918 40 975 tarita@sove.no sove.no/obos
Produkter til utemiljø
Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.
815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos/
Byggevarer
Maxbo gir dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer. Rabatten gjelder på ordinære priser.
06292 kundeservice@maxboproff.no maxbo.no
Lekeplasskontroll
Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.
913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no
Skadedyrkontroll
Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.
Containere til opprydding Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.
987 09 700 ngn.no/borettslag
Innsamling av tøy
Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.
990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos
Avfall, vann- og avløp Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt 20 prosent på vann- og avløpstjenester.
Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.
Container til fastpris uansett vekten på avfallet
Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken
Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.
Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no
NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.
Borettslag - Sameier
Innvendige arbeider
• trappoppganger
• fellesarealer
• vaskerom
• gulvbelegg/terrasserens
• vinduer/dørutskiftning
La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig!
Les mer på alfa-malermester.no
Kvalitet og Fagkunnskap i over 40 år !
PRODUKTER
- når kvalitet og design er viktig!
Les mer om våre utemiljø- og trafikkmiljøprodukter.
weland.no | 46 93 91 00
UTEMILJ Ø
Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen
OBOS-quizen
av Eddie Chr. Thomas
1. Hvem ble valgt til ny LO-leder i mai i år?
2. Hva het elven brødrene Dal padlet oppover for å finne Professor Drøvel i TV-serien fra 1979?
3. Hva heter avisen Peter Parker, kjent som Spider-Man, jobber som frilanser?
4. Ved hvilken europeisk hovedstad ligger flyplassen Charles de Gaulle?
5. Hvor mange ganger har Paris arrangert de olympiske sommerleker?
6. Hva slags kjæledyr er Olga da Polga – kjent fra Barne-TV: kanin, katt eller marsvin?
7. I hvilken engelsk by hører fotballaget Everton hjemme?
Er dere forberedt?
Få en tilpasset brannøvelse.
Forestill deg at brannalarmen går midt på natta. Røyken sprer seg raskt, pulsen øker og det er vanskelig å tenke klart. Hvem vekker barna? Hvilken vei tar dere ut? Hvor møtes dere ute?
Uten en plan kan situasjonen bli uoversiktlig og livsfarlig. Hvis dere har øvd på forhånd finner dere veien ut raskere, og risikoen for panikk reduseres. En brannøvelse gir trygghet i en situasjon der hvert sekund teller.
Del gjerne lenken under med beboerne. Få en brannøvelse tilpasset livssituasjonen til hver enkelt på brannovelse.no
8. Med hvem fikk skuespilleren Orlando Bloom datteren Daisy i 2020: Taylor Swift, Katy Perry eller Katie Holmes?
9. Hvilket afrikansk land het Rhodesia mellom 1965 og 1980?
10. Hvem er måneden august oppkalt etter?
11. Hva heter vokalisten bandet i The September When?
12. Hvem spilte hovedrollen som ubåtkaptein i filmen Jakten på Rød Oktober fra 1990?
13. Romanen Sent i november fra 1970 er den niende og siste boken om Mumitrollet – hva heter forfatteren?
14. Hva er det danske ordet for «høst»?
15. Hva slags løv avslutter uttrykket «Å skjelve som et ….løv?»
«I'll be back.»
15. Aspeløv
14. Efterår
13. Tove Jansson
12. Sean Connery
11. Morten Abel
10. Keiser Augustus
9. Zimbabwe
8. Katy Perry
7. Liverpool
6. Marsvin
5. Tre ganger (1900, 1924 og 2024)
4. Paris
3. The Daily Bugle
2. Overfloden
1.Kine Asper Vistnes
● ← Forebyggende arbeid er en viktig del av sikkerheten, også for brannkonstabelen.
Foto: Lars Magne Hovtun
SVAR
Vi i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital
Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.
EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.
Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.
Thomas Bjur
Daglig leder DSI Systemer AS
Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.
Ta kontakt for en hyggelig prat!
Molok® -
Nå hos oss!
NAYAX betalingsterminal
EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf: 66 80 50 20
ebsdigital.no
Bunntømte løsninger
SULO helt nedgravde tilpasses med forskjellige innkasttopper og kundetilpasset design. Leveres med innkast tilpasset type avfall. BIM / 3-d filer er tilgjengelig.
Miljøhus / beholderskap
Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Krever minimalt med grunnarbeid.
Norges største utvalg på avfallsløsninger til utemiljøet
Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.
Tel. 400 06 130 info@enviropac.no • enviropac.no
Les mer her!
Elektrisiteten
i Oslo har mye å gjøre.
Fjernvarme
kan ta en større del av jobben.
Oslo har et økende energibehov. Derfor blir det viktig fremover at vi bruker elektrisitet der vi må og fjernvarme der vi kan. Oppvarming krever enormt mye strøm, og er en jobb som fjernvarmen med fordel kan ta en større del av. Oslos fjernvarme produseres dessuten her i byen ved å nyttiggjøre energi som ellers ville gått tapt. Ved å varme opp flere av byens bygg og boliger med fjernvarme, avlaster vi strømnettet og bidrar til økt energisikkerhet i Oslo. Kan du velge fjernvarme, bør du.
Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo
