Prospekt Vester Alle 31, 8000 Aarhus C

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

• • • • • • • • •

10 boligenheder med stor kælder Mulig udnyttelse af tagetagen Gennemsnitlig husleje på 1.040 kr./m² Stor lejeoptimering, specielt på 2. og 4. th.

Delevenlige lejligheder Udgiftsoptimering Inddragelse af bagtrappen Meget vedligeholdt ejendom Beliggende i attraktivt område

Kontantpris kr. 19.995.000 1. års afkast 2,90 %

NEWSEC EGESKOV & LINDQUIST A/S Silkegade 8, 1113 København K. Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A, 8000 Aarhus C. Tlf.: 87 31 50 70

MSBÅ90082

www.newsec.dk

info@newsec.dk

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

Ejendommen Hele ejendommen er i dag udlagt til bolig med undtagelse af 80 m² ikke udnyttet tagetage og 171 m² kælder, som bl.a. benyttes til depotrum, cykel kælder, vaske- og tørrerum for ejendommens beboere.

Ejendommen, der er opført i 1920 med ombygning af stueniveauet i 2015, består af i alt 10 lejligheder i forskellige størrelser (57-89 m²), men generelt for hele opgangen er, at lejlighederne til højre er større end dem til venstre. Lejlighederne er enten to- eller treværelses, foruden køkken og toilet, delevenlige og alle har udgang til egen altan på ejendommens bagfacade – disse altaner blev opsat i 2010.

MSBÅ90082

Ifølge opdragsgiver har denne i sin ejertid renoveret alle lejlighederne, med undtagelse af 2. th., og efterfølgende holdt lejlighederne flot vedlige, når der har været udskiftning af lejere.

Specielt stuen til højre og venstre blev i 2015 omdannet fra erhverv til bolig og fremstår derfor helt nyistandsatte og særdeles flotte.

Alle lejemål er således renoverede, med undtagelse af 2. th., og udlejet efter det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje (se s. 9), med undtagelse af de to lejligheder i stuen, som er udlejet efter reglerne om fri lejefastsættelse, grundet omdannelsen i 2015.

Ejendommen er i øvrigt tilknyttet et større fælles haveanlæg, hvilket ejendommens lejere har frit adgang til, via kælderens bagdør.

Ejendommen har bevaringsværdi 4 i Kulturministeriets register over bevaringsværdige ejendomme, i øvrigt sammen med hele karreen.

Der gøres opmærksom på, at ejendommen er omfattet af reglerne om tilbudspligt, og skal således tilbydes lejerne inden handel kan gennemføres med køber.

2

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

[Dobbeltklik her for at indsætte billede]

TIL SALG

[Dobbeltklik her for at indsætte billede]

Forsyning Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme.

Vand: Ejendommen forsynes med vand fra alm. vandforsyningsanlæg.

Kloak: Ejendommen er tilsluttet off. spildevandsanlæg.

Energimærkning

Lejemål

MSBÅ90082

3

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

Området og trafikale forhold Ejendommen er beliggende i den vestlige udkant af den oprindelige indre by (City) og hjertet af Aarhus, der er beliggende inden for de tre alléer, Nørre Allé, Vester Allé og Sønder Allé, men tæller i dag også det sydlige område omkring Aarhus Hovedbanegård med det nye kvarter Centralværkstedet hvor Jægergårdsgade skiller City og Frederiksbjerg.

Vester Alle 31

Domkirken

I forlængelse af at hele området, hvor Ceres Bryggeriet lå, er undergået en udvikling fra bryggeriområde til bolig- og undervisningsområde (Ceresbyen), er ejendommens placering midt mellem indre by og det nye boligområde ved CeresByen yderst attraktiv.

Syd for ejendommen ligger det tidligere hovedbibliotek ved Mølleparken og her ligger planer for omdannelse af bygningen til hotel med yderligere bebyggelse til boligformål.

Via University College

Tæt ved ejendommen ligger det store grønne område Botanisk Have og Den Gamle By. Fra ejendommen er der ca. 5 km til Aarhus syd motorvejen og ca. 10 km Djurslandsmotorvejen og E45.

Udvalgte gåafstande fra ejendommen til: VIA University College 0,7 km 9 min.

Hovedbanegården

MSBÅ90082

Hovedbanegården

1,0 km

14 min.

Domkirken

0,8 km

10 min.

4

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

Forurening Ifølge Jordforureningsattest af 6.2.2018 har Region Midtjylland vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge matriklen.

Ejendommen er dog beliggende et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet.

MSBÅ90082

5

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

Offentlige oplysninger/ejendomsfakta Arealopgørelse og anvendelse Ejendommen har matrikel nr. Vester Alle 31, 8000 Aarhus C, matr.nr. 1289 k Århus Bygrunde Ejendommens grundareal udgør 291 m², heraf 0 m² vej.

Ejendommens areal jf. BBR: Bygningsnr.

Anvendelse

1

Etagebolig

Bebygget Samlet bygningsKælder- Tagetage Erhvervsareal areal (m²) areal (m²) areal (m²) (m²) i alt (m²) 171

855

171

80

742

Ejendommen er beliggende i byzone i Aarhus kommune i Region Midtjylland.

Offentlig vurdering pr. 1.10.2016: Ejendomsværdi

kr.

13.200.000

Grundværdi

kr.

2.230.100

Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret hos Gartnernes Forsikring Forsikringen dækker: Bygningsbeskadigelse incl. Installationer, svamp/insektskade, udvidet rørskade, brandskader.

MSBÅ90082

6

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

Offentlige forhold og planer Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 195 fra maj 1983, vedrørende et boligområde ved Thorvaldsensgade, Vesterbrogade, Vester Alle. Vestergade, Aarhus Å.

Lokalplanen opdeler området i to delområder og denne ejendom er beliggende i lokalplanens delområde 2, der udlægges til boligformål og kollektive anlæg, som naturligt kan indpasses i et boligområde, såsom børneinstitution, ungdomsklub m.v., samt butikker og liberale erhverv, som efter magistratens 2. afdelings skøn kan indpasses i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne.

Ingen grund må udstykkes med en mindre grundstørrelse end 700 m².

Bebyggelsen må kun opføres i et omfang og med en placering i princippet som angivet på lokalplankortet, Husdybe, max Antal etager, max Opholdsreal, min Parkering, erhverv, min Parkering, bolig, min

9 meter 3 40 % af etagearealet 35 % af erhvervsareal som underjordisk anlæg 20% af boligarealet som underjordisk anlæg

Ejendommen er endvidere omfattet af Lokalplan nr. 591 fra februar 2000, der alene er en temaplan for strøggadernes anvendelse og bygningers ydre fremtræden og skiltning i centrale dele af Århus midtby, bl.a. forbeholdes stueetagearealer i randbebyggelsen i de centrale gader til detailhandel og publikumsorienterede funktioner, idet der ikke må indrettes lokaler til banker, sparekasser, andre pengeinstitutter og forsikringsselskaber, ligesom de eksisterende ikke må foretage arealudvidelser. Facadeændringer skal udføres under hensyntagen til såvel den pågældende bygnings oprindelige ydre fremtræden som det omgivende bygningsmiljø og ny bebyggelse skal opføres under hensyntagen til, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirksomhed. Detailhandelsfunktioner skal ved facadeudformning bidrage til et oplevelsesrigt gademiljø.

Gråskravering angiver byggezone

MSBÅ90082

7

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

Servitutter/deklarationer På ejendommen er tinglyst følgende servitutter: Dato

Servitut

04.01.1929

Dokument om fælles brandmur/gavl mv. forbud mod hegn mv

16.06.1983

Lokalplan nr. 195

15.09.1992

Dokument om huslejekontrol

06.02.1998

Byfornyelsesbeslutning

MSBÅ90082

8

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

Økonomiske oplysninger Salgsvilkår Pris:

kr.

19.995.000

Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis, men Newsec Egeskov og Lindquist A/S er gerne behjælpelig med at undersøge finansieringsmulighederne, såfremt køber ønsker ejendommen belånt.

Aktuel leje pr.1.1.2018:

St. th.

Bolig

Areal i m² 85

St. tv.

Bolig

57

70.421

1.235

285

35.169

§15

1. tv.

Bolig

61

72.600

1.190

285

18.121

§5.2

1. th.

Bolig

89

98.052

1.102

421

32.664

§5.2

2. tv.

Bolig

61

62.400

1.023

285

2. th.

Bolig

89

70.263

789

3. tv.

Bolig

61

68.473

3. th.

Bolig

89

4. tv.

Bolig

61

4. th.

Bolig

Beliggenhed

Anvendelse

Indtægter i alt

Årlig leje

Leje pr. m² Indvendig vedlige 113.939 1.340

4.005

Skatter

Forudbet. leje/deposita 37.861

Type §15

§5.2

2.993

15.973

§5.1

1.123

1.943

25.683

§5.2

105.216

1.182

421

67.515

1.107

89

42.968

483

3.960

742

771.847

1.040

7.965

§5.2 37.200

§5.2 §5.1

6.633

202.672

Note: 4. th. kan muligvis lediggøres ved salg og kan derved lejeoptimeres. Lejligheden fremstår i rigtig god stand og kan genudlejes uden større renoveringer.

MSBÅ90082

9

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

De ejer påhvilende driftsudgifter udgør: Brutto ex. Lejersmoms andel 37.025 0%

Udgifter Grundskyld 2017 Renovation 2016

Netto ex. moms 37.025

10.750

0%

10.750

5.965

0%

5.965

Forsikringer

17.629

0%

17.629

Vand- og vandafledningsafgift

36.464

0%

36.464

5.723

0%

5.723

63.070

0%

63.070

7.965

0%

7.965

27.500

0%

27.500

Fælles el

Gårdlaug Udvendig vedligeholdelse, bygning § 18 b

85 kr. /m²

742 m²

Indvendig vedligeholdelse, bygning § 22 Administration - anslået Udgifter i alt

212.091

212.091

Note: Lejeren af 4. th. agerer vicevært i ejendommen, derfor er der ikke afsat udgift til denne post.

Herefter kan nettolejen ved fuld udlejning beregnes til: Lejeindtægt, jf. lejeroversigt kr.

786.445 Ejendommens netto udgifter kr.

212.091 Nettoleje kr.

574.354

Ejendommens startafkast 574.354 19.995.000 x 202.672

x 100 =

2,90 %

Optimeringsmuligheder • Tagetagen kan med fordel indrettes til lejligheder – der foreligger skitsetegninger på ca. 100 m² boligarealer • Samtlige lejligheder bør på sigt kunne udlejes til en højere leje pr. m² • Vand er pt. inkluderet i lejen, men ved at etablere bi-målere i lejlighederne, kan denne udgiftspost på sigt, indskrives som et a conto-beløb i de nye lejekontrakter • Inddrage ejendommens bagtrappe og i stedet, tilskrive disse ekstra kvadratmeter på lejlighederne MSBÅ90082

10

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

TIL SALG

Overtagelse Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale.

Moms Ejendommen er ikke momsregistreret.

Besigtigelse Alle henvendelser vedrørende ejendommen herunder besigtigelse bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til:

Sagsansvarlige: KRISTIAN JØRGENSEN Investeringsrådgiver Finansbachelor, ejendomsmægler, MDE Tlf.dir.: 30 72 11 55 E-mail: kristian.jorgensen@newsec.dk NIELS OUSTRUP Associate Director Ejendomsmægler & valuar, MDE Tlf.dir.: 40 77 87 07 E-mail: niels.oustrup@newsec.dk

MSBÅ90082

11

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

MSBÅ90082

TIL SALG

12