Newsec Ejendomme by Newsec Advisory A/S

SALG ANALYSE UDLEJNING VURDERING RÅDGIVNING PROJEKTUDVIKLING CORPORATE SOLUTIONS INVESTERINGSEJENDOMME INDUSTRI & LOGISTIK ERHVERVSGRUNDE KONTOR DOMICIL DETAIL

MARTS 2018 | OPLAG: 40.000 | 17. ÅRGANG

4 | EJENDOM I FOKUS:

officelab

- invester i et koncept

6 | TEMA: Kunsten at integrere offog online markedsføring 10 | ARTIKEL: Ejendomsbranchen bliver virtuel 32 | INTERVIEW: Fem flade fra Martin Thorborg 5 0 | O UTLOOK: Investeringsmarkedet – tilbageblik, udsyn og et kig i krystalkuglen

KO RT N Y T

2017 oplevede en fremgang på 9 procent flere byggeprojekter Der blev igangsat 9 procent flere nye byggerier i 2017 end året før, viser en ny opgørelse fra Byggefakta. Omregnet i kroner svarer det til nye byggeprojekter for knap 80 milliarder. Det er især boligbyggeriet – og specielt i og omkring København – som får æren for den markante vækst. I 2017 blev der i alt påbegyndt boligprojekter for knap 32 milliarder kroner.

Amager Centret forvandles for et trecifret millionbeløb Amager Centret bliver ikke til at kende ved udgangen af 2019, når en storstilet ombygning og udvikling af centret har været i gang. Facaden åbnes op i gadeplan med spændende butiksfacader og 20-30 nye butikker. I midten af centret vil den lille gård, der pt. benyttes til renovation, blive omdannet til et grønt byrum med restauranter og udeservering og på den måde skabe et hyggeligt torvemiljø og et nyt udflugtsmål for amagerkanerne. Dét er blot nogle af de mange moderniseringer af centret, som Danske Shoppingcentre, i samarbejde med DEAS, går i gang med, og hvortil Hoffmann er valgt som entreprenør på opgaven.

Foto: COBE

Danica investerer i milliardprojekt på Papirøen Danica Pension er hovedinvestor i en gennemgribende renovering af Christiansholm, som Peter Mering, administrerende direktør for Danica Ejendomme, betegner som en af hovedstadens allerbedste beliggenheder. Øen, der ligger i Københavns Havn og er nabo til Operaen, var frem til 2011 lejet ud til Den Danske Presses Fællesindkøbsforening og har derfor fået navnet Papirøen.

De store lagerhaller, der indtil for nylig blandt andet har huset Copenhagen Street Food og Experimentarium, bliver udskiftet med et moderne byggeri tegnet af arkitektfirmaet Cobe. Det markante ansigtsløft er estimeret til 1 milliard kroner, og hvis alt går efter planen, starter projektet i 2018 og vil stå færdigt i 2020 eller primo 2021.

Med ombygningen er det samtidig tanken at give Amager Centret et urbant industrilook, så bygningen kommer til at afspejle sin oprindelige fortid som rebslagervirksomhed – en af Danmarks ældste forretninger opført af Jacob Holm & Sønner.

Frem mod 2025 vil der mangle knap 200.000 nye boliger Ejendomsforeningen Danmark vurderer, at der årligt frem mod 2025 vil mangle 24.000 boliger, hvilket i alt løber op i en mangelvare på 192.000 nye boliger i løbet af bare otte år. En del af forklaringen er, at flere og flere vælger at bo alene. Siden 1986 har der været en støt stigende andel af familier med én voksen for de 30-64-årige. Det presser efterspørgslen op på ejerboliger og private udlejningsboliger, og positivt er det, at efterspørgslen er spredt ud over en stor del af landet, hvor to ud af tre boliger efterspørges uden for Region Hovedstaden.

NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Aarhus Byråd har godkendt udviklingsplanen for Lisbjerg, som er et af Danmarks største byudviklingsområder Satellitbyen Lisbjerg, nord for Aarhus, får snart vokseværk, eftersom Aarhus Kommune har givet grønt lys til en omfattende udvikling af området omkring den lille landsby på blot ca. 850 indbyggere. Tidshorisonten for den fulde realisering af Lisbjerg er estimeret til 60 år, hvorefter man forventer en fuldt udbygget provinsby med 25.000 indbyggere, 1 million etagemeter bolig samt et erhvervsområde på mere end 250.000 kvadratmeter. Men allerede i 2026, når første etape er gennemført, regner man med, at Lisbjerg vil rumme 8.000 borgere.

Den overordnede plan for byudviklingen handler om at skabe en mangfoldig by med en levende bymidte, kultur- og fritidsaktiviteter samt attraktive erhvervsområder. Samtidig er der fokus på gode boliger til børnefamilier og nem adgang til naturskønne, rekreative områder. Det skal også blive nemt at være pendler, da der vil være let adgang til motorvejsnettet samt til midtbyen med letbane og supercykelsti.

Foto: Vandkunsten

LEDER

INDHOLD

Af Henrik Lyngskjold Adm. direktør, seniorpartner

saga blot og er derfor begyndt at tvivle på effekten af dagbladsannoncering og i stedet satse udelukkende på online markedsføring. I virkeligheden rummer de to platforme forskellige kvaliteter og virkemidler, som kan komplementere og supplere hinanden på en utrolig effektiv måde, hvis de udnyttes rigtigt. I Newsec har vi gode erfaringer med netop kombinationen af print og digitale medier, når vi markedsfører sager for vores kunder. Vi kender vores kunder og deres kunder, og vi ved, at de færdes både offog on-line i forskellig grad. Velkommen til årets første udgave af Newsec Ejendomme, hvor vi slår temaet an med markedsføring af erhvervsejendomme. Marketing er en mangefacetteret disciplin, der ikke kun kræver gode formidlingsevner, et visuelt øje og en kreativ sans, men også en forståelse for den målgruppe, der kommunikeres til, og hvad deres behov er. Derudover indebærer marketingdisciplinen også, at man kender de forskellige kommunikationsplatforme, med deres muligheder og begrænsninger, for at kunne lægge en marketingstrategi og eksekvere den. UNIK IN-HOUSE MARKETINGAFDELING Hos Newsec Advisory er vi i den unikke situation at have en marketingafdeling in-house, der ikke kun besidder ovennævnte kvaliteter men samtidig har et indgående branchekendskab. Det gør dels, at vores rådgivere/mæglere har et tæt samarbejde med marketingteamet og dels, at vi kan tilbyde vores kunder mere fleksible og billigere løsninger end andre erhvervsmæglere, der benytter sig af eksterne bureauer. Helt konkret dækker vi hele paletten fra Google annoncer, remarketing og kampagner på sociale medier over direct mails og publikationer til sponsoreret indhold og print- og onlineannoncer. Derfor har vi også en bred erfaring med, hvad der virker, og hvordan de forskellige kanaler kan kombineres, så de giver størst mulig effekt. ONLINE VERSUS OFFLINE MARKEDSFØRING – DET HANDLER OM BÅDE/OG På grund af, at dagbladene over de seneste år er gået drastisk ned i oplag, mener flere annoncører, at printannoncer snart vil være en

I sidste ende handler det om at definere sin målgruppe og vide, hvilke medier de læser, og hvordan de søger information om nye lejemål eller ejendomme. Ellers risikerer man at stille sig på den forkerte markedsplads for at sælge nok så fine æbler, men hvis folk kommer dér for kun at købe bananer, kan det jo være lige meget, hvor godt ens produkt er – for nu at tegne et simpelt billede. DIGITAL MARKEDSFØRING ER TAKNEMMELIGT AT MÅLE PÅ, MEN… Erhvervsejendomsbranchen er kendetegnet ved store beslutninger og komplekse beslutningsprocesser. Derfor er der ingen, der træffer beslutning om et nyt domicil til virksomheden eller køb af en investeringsejendom på baggrund af en annonce – hverken online eller offline. Det betyder også, at selvom digital markedsføring ofte genererer mange kliks (og dermed god trafik), er det en forholdsvis lille procentdel, som fører til konverteringer i form af for eksempel prospektdownloads, hvilket ofte er det første skridt i forhold til en fremvisning. Til gengæld er online-medierne taknemmelige at måle på, fordi man bl.a. kan se, hvor mange der klikker, og hvor på nettet de kommer fra. Omvendt kan vi se, at trafikken, til de sager vi annoncerer for, også stiger, når vi for eksempel har udsendt en direct mail eller annonceret i dagbladene.

6: 10: 20: 21:

32: 50: 12: 24: 42: 48

EJENDOM I FOKUS Kirstinelund

TEMA Kunsten at integrere offog online markedsføring ARTIKEL Ejendomsbranchen bliver virtuel Palæ med chokoladesød historie solgt i åbent udbud Newsec i Aarhus sælger stor detail-ejendom

INTERVIEW: Fem flade fra Martin Thorborg OUTLOOK Investeringsmarkedet – tilbageblik, udsyn og et kig i krystalkuglen EJENDOMME Investeringsejendomme Kontorudlejning Industri & logistik Detail

REDAKTIONEN: METTE-LOUISE MENG Redaktør KIRA KLEDAL Journalist

I vores temaartikel på side 6 har vi interviewet to eksperter om deres take på god markedsføring anno 2018, vigtigheden af synlighed og markedsføringens indvirkning på menneskers beslutninger.

MALENE KIHM HESSELFELDT Grafisk designer & layouter

God læselyst!

Oplag: 40.000

UDGIVER: NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K

3 MARTS 2018

Ejendom i fokus: Kirstinelund

officelab - invester i et koncept Glem alt om fancy kontorhoteller centralt placeret på byens dyreste kvadratmeter. Officelab, der holder til i Lystrup lidt nord for Aarhus, byder på noget helt specielt. Det gælder ikke kun de fysiske rammer, serviceydelserne og ideologien bag konceptet, men i særlig grad den måde det netværksdrevne virksomhedsfællesskab fungerer på – og den effekt det har på lokalsamfundet. Virksomhederne står i kø for at få en plads hos officelab, som derfor søger en investor, der kan ligge i kølvandet af deres succes. Der var engang en ung mand fra Thy, som var uddannet tømrer, og han hed Christoffer Broberg Flintholm. En dag begyndte han at læse til bygningskonstruktør, og her fik han en god idé, som egentlig kom sig af et problem. Problemet var den manglende kobling mellem de studerende og erhvervslivet. Mange af de studerende supplerede SU’en med irrelevante og ufaglærte jobs, imens erhvervslivet stod og manglede kvalificeret arbejdskraft. Den kløft måtte der kunne bygges bro over, og den udadvendte tømrer fra Thy begyndte at skabe et netværk blandt de studerende, som han 4 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

koblede til erhvervslivet. Og sådan blev en god idé til en win-win, hvor de studerende kunne teste deres viden og færdigheder af i det virkelige liv, og virksomhederne kunne få løst deres opgaver og samtidig få nye input til en billig studieløn. Manden med den gode idé havde samtidig fået blod på tanden til at starte en projektudviklingsvirksomhed, som sammen med netværket blev kimen til en genial idé, der så dagens lys i 2008 og fik navnet officelab. GØR DET LETTERE AT DRIVE VIRKSOMHED – OGSÅ FOR SAMFUNDET Du kan tage letbanen næsten lige til døren (når den ellers kommer på skinnerne). Du kan med fordel også tage bilen via motorvejen, for du kører modsat myldertrafikken og skal ikke bekymre dig om parkeringspladser. Ved at placere sig i Lystrup, 10 km nord for Aarhus, er officelab gået imod strømmen – og alligevel kan de ikke følge med efterspørgslen. Visionen for officelab er, at det skal være så nemt som muligt at drive virksomhed – og ikke kun for virksomheder, men også for medarbejdere og samfundet. Det lyder alt sammen som en fin floskel, men faktisk er der reel handling bag ordene. Med over 100 forskellige små og mellemstore virksomheder, der har adresse på officelab Kirstinelund, en lang venteliste dertil samt 200 virksomheder der er en del af netværket, tyder det på, at konceptet lever i bedste velgående. En af dem der har været fast inventar længe er gazelle-virksomheden Inspari A/S, der for seks år siden startede med otte mand på 200 kvadratmeter, men som nu fylder 1.300 kvadratmeter ud med 70 medarbejdere. Historien om Insparis udvikling er samtidig et godt billede på den fleksibilitet, der er

i høj kurs hos de fleste virksomheder, fordi det er svært at vide, hvor meget man vækster eller skrumper i løbet af et år. Fleksibilitet er dermed også en af de helt store goder, man får på Kirstinelund, og det giver ro og tryghed for både medarbejdere og virksomheder. Ugentligt holdes der lokalekabale-møde, hvor man ser på, hvilke virksomheder der har behov for enten at skalere op eller ned på kvadratmeter eller hvilke behov virksomheden i øvrigt måtte have for at blive understøttet bedst muligt i sin udvikling.

”En ting er, at vi tilbyder lækre kontorlokaler med stor herlighedsværdi omkring, hvor der er sørget for alt det praktiske som f.eks. receptionsservice, frokostcafé og rengøring, så iværksætteren eller virksomheden kan koncentrere sig om kerneopgaverne. En anden ting er, at vi hjælper virksomhederne med at rekruttere nye medarbejdere og danne netværk på kryds og tværs af faglighed afhængig af, hvilke behov den enkelte virksomhed har”, fortæller Christoffer Broberg Flintholm. Der sker det interessante, når konkurrerende virksomheder sidder under samme tag og har mulighed for at holde sommerfest og spise frokost sammen, at de opnår den nødvendige tillid til hinanden, der gør, at de tør dele viden og spørge hinanden til råds. Derfor er virksomhederne i officelab sammensat i tema-klynger, så de komplementerer hinanden bedst muligt. Klyngerne er dog ikke mere fasttømret end, at modebloggeren kan flytte sin kontorplads over i økonomi-klyngen for en rum tid for at blive klogere på f.eks., hvordan man bør bogføre sine bilag.

Christoffer har også oplevet en enkeltmandsvirksomhed, hvor ejeren – en kvinde – bliver gravid og derfor er på nippet til at lægge sin virksomhed i dvale, da en anden i huset tilbyder at træde til i den tid, hun har brug for det. Et andet eksempel på netværkets gavnlighed er to it-virksomheder, hvor den ene må afskedige en medarbejder pga. lavere omsætning, mens den anden it-virksomhed står klar til at modtage vedkommende med kyshånd, fordi de har travlt. At kunne agere på den måde kræver et bestemt mindset, og det er netop den effekt, som grundlæggeren af officelab ønsker, at virksomhedsfællesskabet skal få; at virksomhederne udnytter muligheden for at bruge af hinanden og på den måde ændrer deres mindset. Til spørgsmålet om hvordan de gør det lettere for samfundet at drive virksomhed, får man fornemmelsen af, at jobcenteret i Aarhus Kommune virkelig har fået sig en allieret ift. at bringe ledige i arbejde. ”Vi har et samarbejde med bl.a. Aarhus

Kommune, hvor vi arrangerer kurser for relevante jobsøgende, som får lov til at komme herop, møde virksomhederne og løse konkrete opgaver for dem. På den måde matcher vi jobsøgerne med virksomhederne, og de får hver især lov til at se hinanden an inden en eventuel ansættelse”, forklarer Christoffer. De studerende er i høj grad også en del af det, som han kalder virksomhedshjulet – og som man fristes til at kalde officelabs kompas. For i det hjul indgår alle de komponenter, der får det netværksdrevne virksomhedsfællesskab til at køre. Kompasset er indstillet 360 grader mod et fællesskab, der skaber idérigdom til de etablerede virksomheder, får vækstvirksomheder til at vækste, hjælper den nystartede virksomhed fremad og bringer studerende sammen med erhvervslivet – og ikke mindst jobsøgende i arbejde. Det kan man kalde en virksomhed med en vis CSRvolumen, og som på sin egen unikke måde er med til at løfte både en samfundsopgave og eksisterende erhvervsområder.

SØGER INVESTOR De lidt over 12.000 kvadratmeter på Kirstinelund er ikke nok til at holde trit med efterspørgslen, og lige nu kunne officelab udleje 4.000 kvadratmeter ekstra, hvis de havde dem til rådighed. Derfor søger det netværksdrevne virksomhedsfællesskab en investor, der kunne tænke sig at opkøbe de færdigudviklede arealer på en 10-årig lejekontrakt med officelab – og måske endda se officelab som en strategisk samarbejdspartner i forhold til at omdanne og udvikle mange flere virksomhedsfællesskaber med samme koncept rundt om i landet. Grundlæggeren af firmaet har en forventning om at tidoble arealet over de kommende år og drømmer om at etablere sig i Aarhus midtby for lettere at kunne tiltrække de studerende samt omkring Aarhus Syd og lufthavnen. Øst for Lillebælt kan vi andre så gå og drømme om, hvornår et officelab ser dagens lys.

INVESTERING

Kirstinelund

Succesfuldt fællesskab med dobbeltsikret lejeindtægt ∙∙ officelab a/s er et fællesskab, der driver virksomheder fremad ∙∙ Campus Officelab Kirstinelund er fuldt udlejet og har lejere på venteliste ∙∙ officelab a/s har 10 års uopsigelighed på ’triple net’ vilkår og står selv for alt ∙∙ Der gives transport i alle lejeindtægter og lejen er dermed dobbeltsikret ∙∙ Alle bygninger er enten nyopførte eller gennemgribende renoverede ∙∙ Fantastiske fællesfaciliteter, omfattende parkering og grønne områder ∙∙ Trafikalt velbeliggende tæt på motorvejsnet, kommende letbane og lufthavn ∙∙ I alt 12.130 m² fordelt på 7 bygninger Kontant kr. 175.000.000 | Afkast 5,5%

Sagsnr.: CSKÅ90061 5 MARTS 2018

TEMA

KUNSTEN AT INTEGRERE OFFOG ONLINE MARKEDSFØRING Vi lever i en tidsalder, der bliver stadigt mere digital. Samtidig med at dagbladene, over de seneste år, har mistet mange abonnenter på de trykte aviser, er flere annoncører begyndt at tvivle på effekten af dagbladsannoncering. Men vi skal passe på ikke at ryge i digitaliseringsfælden og kun satse på at være tilstede online. Hos Newsec har vi gode erfaringer med printannoncer, direct mails og andre offline markedsføringstiltag – og særligt i kombination med online markedsføring. Vores erfaring bakkes op af flere eksperter og undersøgelser på området, der netop fremhæver den rette integration mellem offline og online markedsføring som den, der giver størst effekt. God markedsføring handler ikke kun om synlighed, men først og fremmest om at være synlig de rigtige steder, og det vil sige dér, hvor målgruppen befinder sig – hvilket som regel er mere end ét sted. Dernæst handler markedsføring om at opbygge et kendskab til virksomheden og dens produkter samt en høj troværdighed hos målgruppen for i sidste ende at kunne føre til et køb. Synlighed skaber troværdighed uanset om man mener, at reklamer har en effekt på ens købsadfærd eller ej. Studier viser, at folk vælger de produkter, som de ubevidst har fået et positivt indtryk af via reklamer. Du kender det måske selv fra supermarkedets hylde med vaskepulver. Du har ingen chance for at vide, hvilket mærke der vasker bedst, og derfor vælger du det, som du har en positiv opfattelse af og føler dig mest ”tryg” ved – hvilket oftest vil være det mærke, som du har set mest omtalt. THE MAN IN THE CHAIR Vi har spurgt en ekspert om samspillet mellem synlighed og troværdighed inden for erhvervsejendomsbranchen. Kenneth Hansen, der er CEO i Sylvester Hvid & Co. – Danmarks første reklameog kommunikationsbureau fra 1899 – forklarer, at jo flere steder man bliver set af sin målgruppe, desto større tryghed og troværdighed skaber man omkring sine produkter og ydelser. ”Synlighed i sig selv medvirker til at skabe tryghed omkring en stor beslutning som flytning af virksomheden og køb eller leje af nye kontorlokaler. Og selvfølgelig hjælper det så, hvis man udnytter den eksponering, man skaber, på en begavet måde. Formår man at være synlig over for sin mål6 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

gruppe på en relevant og overbevisende måde, er man nået langt. Erhvervsejendomsbranchen er jo kendetegnet ved, at man, som køber, ikke lige foretager et prøvekøb. Der er tale om komplekse beslutningsprocesser med mange interessenter. Beslutningen er irreversibel og tillid, og troværdighed til rådgiver er derfor nøgleord. Kommunikationen har først og fremmest til hensigt at understøtte den personlige salgsindsats – for ingen træffer beslutning om placering af virksomhedens nye domicil baseret på en annonce, hverken online eller offline”. Han kommer i tanker om en ældre, ikonisk B2B (business to business) reklame fra 1958, ”The man in the chair”, udviklet for den amerikanske forlagsvirksomhed McGraw-Hill. Den viser en brysk udseende herre, der sidder i en stol og stirrer olmt ud på læseren. Ved siden af ham står der skrevet: ”I don’t know who you are, I don’t know your company, I don’t know your company’s product, I don’t know what your company stands for, I don’t know your company’s customers, I don’t know your company’s record, I don’t know your company’s reputation. Now – what was it you wanted to sell me?” ”Manden i stolen” fortæller meget godt, hvor vigtig kendskabsgraden til en virksomhed eller et produkt er i forhold til at tage stilling til et køb. ”Et grundlæggende kendskab er du nødt til at have, ellers

starter du 10 meter bag startlinjen, når du forsøger at sælge på koldt kanvas”, siger Kenneth Hansen og fortsætter: ”Lige meget hvor intelligent vi arbejder digitalt eller med print, kan vi ikke nøjes med at være ét sted. Du aner ikke, hvor de folk, som du rammer med din annonce, befinder sig på det, man kalder kunderejsen; Hvor langt er de i købsovervejelserne? Har de overhovedet erkendt behovet? Har de startet informationssøgningen? Og har de i så fald hørt om dig før, så du er inkluderet i evalueringen af alternativer? Og kender de dig godt nok til at vælge dig frem for en konkurrent? Så det vil sige, at én annonce ét sted opfylder behovene for nogle potentielle kunder, mens andre har brug for mere information alt afhængig af, hvor de er i købsprocessen”. Og det er her, hvor den gode markedsføringsstrategi kommer ind i billedet. ET KOØJE OG EN MURSTEN IND AD DØREN I Newsec gør vi meget ud af, at de produkter vi formidler for vores kunder er synlige på flere platforme, hvor de forskellige målgrupper befinder sig. Et eksempel er Google, hvor mange indleder deres første son-

dering af markedet ved at søge efter det, de mener at have brug for. Der-udover timer vi de forskellige tiltag i en kampagne, så den giver mest muligt udbytte. Eksempelvis har vi for nylig udsendt en direct mail for Sampension med de eksklusive kontorlejemål i Tuborg Havn (hvor der i øvrigt stadig er ledige lejemål), og her var forsiden af den fysiske folder udstyret med et blåt koøje med associationer til et skibsvindue. I kølvandet på den har vi kørt annoncer både på sociale medier, på Google og i dagblade, og vi ser tydeligt en positiv effekt af den kombination. For eksempel stiger vores besøgstal på kampagnesiden markant, når vi har annonceret for den i en af de landsdækkende aviser eller på Facebook og LinkedIn. Sylvester Hvid & Co. har lignende erfaringer og nævner en sag for et par år siden, hvor de fik til opgave at hjælpe Skanska med at markedsføre det 66.000 kvadratmeter internationale erhvervsområde Scanport tæt på Københavns Lufthavn og Øresundsbroen. Udfordringen var, at her var tale om et projekt og en vision for et nyt erhvervsområde, og at der derfor ikke var nogle fysiske ejendomme at fremvise. Man skulle derfor i princippet markedsføre en bar mark med ingenting – bortset fra mulighederne. Målgruppen var visionære virksomheder, som kunne se sig selv i det

kommende bæredygtige byggeri, og den ene del af kampagnen bestod af løbende annoncering i avisernes ejendomssektioner for at skabe opmærksomhed, kendskab og bekræftelse. Avisannoncerne blev suppleret af PR, spotannoncer online og en direct mail i form af en tung pakke indeholdende en ægte Scanport mursten og en brochure med alle de tungtvejende grunde til at flytte virksomheden dertil. Resultatet af kampagnen blev, at medicinalvirksomheden Ferring annoncerede etablering af sit skandinaviske hovedkontor i Scanport, og sidenhen har Scandic offentliggjort, at man opfører hotel i området. Dermed er udbygningen af området for alvor i gang. ”En virksomhed flytter jo normalt ikke så ofte, og synlighed over tid er derfor nødvendig for at være top-of-mind hos beslutningstagerne, når der skal træffes afgørende beslutninger om virksomhedens fremtidige domicil. Det er Scanport casen et godt eksempel på”, siger Kenneth Hansen. Læs mere om Scanport og de sublime kontorhuse, som Newsec forestår udlejningen af: newsec.dk/ Scanport.

1 + 1 = 3 – NÅR PRINT OG ONLINE INTEGRERES Netop kombinationen af online og offline markedsføring, som de to ovenstående eksempler, viser sig, ifølge Nordens første neuroscienceundersøgelse fra 2017, at give de mest effektive kampagner. Helt præcist viser undersøgelsen, at man opnår det bedste resultat, når læseren først ser en trykt reklame og derefter en digital reklame for det samme brand/budskab. På den måde forstærkes effekten, og man får så at sige 1+1 til at give 3. Undersøgelsens forklaring er, at de digitale medier har en stressende virkning på den menneskelige hjerne, og når vi er stressede, fordyber vi os mindre i budskaberne på skærmen, og vi har derfor også sværere ved at huske dem. Vores stressniveau er derimod langt lavere, når vi sidder med en fysisk reklame i hånden. Her kan der ikke komme Facebook-notifikationer, e-mails og SMS’er fly7 MARTS 2018

vende ind fra højre eller en påmindelse om, at batteriet snart er tomt. De trykte reklamer slår altså de digitale reklamer i forhold til et lavere stressniveau. ”Online og offline medier repræsenterer hver især nogle muligheder, men også nogle begrænsninger. En moderne marketing indsats er derfor ikke et spørgsmål om ”enten/eller” men nærmere ”både/og” understreger Kenneth Hansen. De allerbedste resultater opnår man ofte ved at kombinere og skabe sammenhæng mellem medierne, for eksempel ved at føre kommunikationen fra et print medie til et digitalt medie gennem henvisninger til en kampagneside, en augmented reality oplevelse eller en social media kanal, hvor kundeoplevelsen kan videreføres eller der kan åbnes for en videre dialog gennem indsamling af kontaktinformationer”. LAV GODT INDHOLD OG UDNYT DE DIGITALE MULIGHEDER At der er mere ro omkring avislæsningen – og dermed trykte annoncer og artikler – er der ingen tvivl om hos Kenneth Hansen. ”De trykte medier har stadig en væsentlig rolle at spille i nyhedsformidlingen. Her er der tid og plads til fordybelse og baggrund. Det giver – når mediet udnytter mulighederne ordentligt – automatisk en seriøsitet og troværdighed til mediet som i nogen grad kommer annoncørerne til gavn. Det redaktionelle univers ”smitter” så at sige af på annoncøren. Et forhold der bl.a. kan drages nytte af ved konventionel annoncering men også ved ”native advertising”, som er en annonceringsform, hvor annoncen i form, følelse og funktion matcher indholdet i det medie, det optræder i. En slags ”mellemting” mellem reklame og PR med andre ord”. Den betragtning er kreativ chef på Børsen og specialist i digital medieudvikling, Stine Bjerre Herdel 8 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

også enig i. ”De trykte medier egner sig godt til markedsføring med ’content’. Altså native advertising og storytelling med længere historier og komplekse budskaber. Grunden til det er, at man måske lidt groft sagt kan sige, at måden, man læser avis eller magasiner på, lægger lidt mere op til dedikeret fordybelse. Tænk: beslutningstageren, der tager avisen med sig på flyet eller læser den igennem om morgenen til kaffen for at få overblik over døgnets vigtigste erhvervsnyheder. Dermed ikke sagt, at online ikke også fungerer til de længere formater og fordybelse. Men læsetiderne på et traditionelt online nyhedsmedie, både for redaktionelt og sponsoreret indhold, er bare typisk 1-2 minutter alt afhængig af emnet. Og her er brugernes adfærd lidt mere dynamisk. Det lægger op til engagement, og det giver uanede muligheder både visuelt og kommunikativt. Muligheder, som jeg oplever, at mange annoncører kunne udnytte langt bedre. Så i virkeligheden er kombinationen af print og digital helt oplagt i kampagneøjemed. De to platforme kan hver især noget,” mener Stine Bjerre Herdel. På Børsen har man blandt andet erfaringer med, at artikler med mange visuelle elementer, for eksempel et kig ind i en ejendom i en video eller en billedserie, performer godt hos læserne. Eller måske mere ’gamificerede’ elementer som en tom ejendom, hvor man visualiserer indretningen, som folk måske endda kan ændre på. ”Og når man annoncerer digitalt, kan man også virkelig sprede sig ud på mange nichemedier og ramme målgruppen præcist. Og man kan aktivere sociale platforme som for eksempel Facebook eller LinkedIn. Vi er netop på Børsen begyndt at bruge LinkedIn til sponsoreret indhold, og med 24.000 følgere der potentielt også kan dele, er det en effektiv måde at distribuere på,” vurderer Stine Bjerre Herdel”. Hun tilføjer, at bøtten i dag er

vendt, så det er indholdet og historien, der er det vigtigste at få styr på først – dernæst tages der stilling til de forskellige platforme. Lige så vel som det er essentielt for en effektiv markedsføring at kunne identificere og lokalisere sin målgruppe, er indholdet og den måde man præsenterer det på for sin modtagergruppe det også. Content marketing eller native advertising er en pull strategi snarere end en push strategi, hvor det handler om at tiltrække sin målgruppe og skabe værdi for dem med sit indhold. ERHVERVSEJENDOMSBRANCHEN EGNER SIG GODT TIL CONTENT MARKETING ”Set i et storytellingperspektiv kan erhvervsejendomsbranchen måske virke mindre ”sexet” end andre segmenter – for eksempel bolig, livsstil og rejser. Til gengæld kan man med de rigtige historier til den rigtige målgruppe skabe super gode resultater. Emnerne kan være komplekse og kan netop derfor nyde godt at af blive foldet ud, så på den måde egner erhvervsejendomsbranchen sig egentlig godt til content marketing,” siger Stine Bjerre Herdel. Hun forklarer, hvordan der er masser af vedkommende indhold, som kan serveres i tematiske bidder og fremhæver vores sponsorerede artikler (på borsen.dk) om henholdsvis transaktionsmarkedet og lejerrådgivning, der begge opnåede en fin klikrate med god læsetid og samtidig ledte trafik til newsec.dk. ”Vigtigst er det, at man gør stoffet konkret og vedkommende, så modtageren kan sætte sig selv i relation til indholdet. Folk tager ikke stilling til noget, der er ukonkret. Jo mere konkret noget er, og jo mere folk kan identificere sig med et budskab, desto lettere har folk også ved at træffe et valg”, slutter hun.

Investering i ejendomme - Bliv bedre klædt på Newsec Advisory er en af Danmarks største rådgivningsvirksomheder inden for investeringsejendomme, og vi tilbyder indsigt via nyhedsbreve, analyser, rapporter og research. Vores erfarne investeringsteam dækker alle typer af ejendomme - lige fra butikker og boliger til kontorer, hoteller, lagerlokaler og grundstykker. Lad os gennemgå din eksisterende ejendomsportefølje. Vi udarbejder efterfølgende en rapport med forslag til optimering på både kort og lidt længere sigt. Bliv en del af Newsec Advisory investorkartotek, og vær blandt de første til at få besked, når vi får nye ejendomme til salg. Kontakt os, hvis du overvejer at købe eller sælge investeringsejendomme eller har behov for anden rådgivning om ejendomme. For tilmelding til nyhedsbreve og investorkartotek gå ind på newsec.dk eller skriv til seniorpartner Brian Tretow-Loof på brian.loof@newsec. dk.

9 MARTS 2018

Forestil dig, at du på nettet har udset dig drømmehuset ved eksempelvis Roskilde Fjord, og din bedre halvdel er på konference i New York. Hvad gør man så, når tiden kan være en afgørende faktor? Det er intet problem med et par Virtual Reality-briller, som man kobler sin smartphone til for derefter at træde ind i huset og besigtige det sammen fra hvert sit kontinent.

10 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Ejendomsbranchen bliver virtuel Virtual Reality (VR) bliver fremtiden, og fremtiden er her allerede, da tilbuddet pt. eksisterer i ejendomsbranchen – dog stadig i et beskedent omfang. Men om få år har ejendomsbranchen taget VR til sig som et almindeligt værktøj til opgaveløsning og kundetilbud. Det er i hvert tilfælde den skråsikre vurdering fra Joachim Werther Jensen, Co-Founder i Virtual Reality – Denmark (VRDK), som er en dansk virksomhed, der leverer unikke løsninger inden for VR, AR (Augmented Reality) og 360° Video. Hos VRDK oplever de en markant stigende efterspørgsel samtidig med, at de selv kan blive overraskede over, hvor hurtigt teknologien bevæger sig frem. VR, AR og 360° Video bygger på den samme teknologi, men produkterne er væsentligt forskellige. 360° Video kan defineres som en underkategori af Virtual Reality, og kort sagt er det en video uden begrænsningerne af en fjerde væg. Du kan se 1:1 hele 360 grader rundt, og det føles derfor som at være en del af filmen selv, uden at du dog kan interagere med den. Det kan du dog med AR, hvor du i stedet får tilføjet et filter eller et ekstra lag på virkeligheden. Mobilspillet Pokémon Go er et godt eksempel på Augmented Reality, hvor fiktive Pokémon figurer, via mobilen, kan ses rundt omkring i den virkelige verden. Omvendt kan Virtual Reality beskrives som et andet univers, hvormed du selv interagerer – eksempelvis en VR-film af en ejendom, som du kan træde ind i og for eksempel flytte vægge og møbler eller måle op samtidig med, at lysindfaldet ændrer sig realistisk i forhold til dine ændringer og tid på døgnet.

chen, så er der flere områder, hvor både 360 graders video og unikke VR-løsninger kunne implementeres, da det (endnu) er en ekstraordinær kundeservice, der samtidig sparer tid for både kunder og mæglere. Augmented Reality, der i øjeblikket står på tærsklen til det store, brede gennembrud, giver virkeligheden et digitalt lag ved at kombinere data fra den fysiske verden med digital 3D-grafik. På den måde bliver virkeligheden udstyret med et ekstra lag information, når en medarbejder f.eks. kigger på et produkt igennem en tablet, smartphone eller briller. Teknologien har hidtil været brugt inden for underholdning og som forskningsprototyper. Men AR har også store potentialer inden for arkitektur, industri og til turistoplevelser. I virksomheder kan det f.eks. bruges til undervisning, træning og online støtte, medarbejderen skal ud i mere avancerede opgaver. AR kan også gøre det nemt for industrimedarbejdere at omstille sig nye samleprocesser eller at gennemskue, hvilken maskindel, der skal skiftes, når f.eks. en pumpe skal repareres. STORT POTENTIALE MED AUGMENTED OG VIRTUAL REALITY I BYGGEBRANCHEN ”Inden for byggebranchen og ejendomsprojektudvikling har VR og AR den fordel, at du ved hjælp af ofte allerede tilgængelige data fra plantegninger, arkitekter og ingeniører kan skabe 3D-filer, såkaldte BIM-filer (Building Infomation Modeling), hvor man kan undersøge og flytte alt fra faldstammer

til bærende vægge og se konsekvenser ved varmepåvirkning af konstruktionsmaterialer”, forklarer Joachim Werther Jensen. Derudover kan andre, som har filen åben følge de ændringer, der bliver lavet i realtid. Det vil også sige, at folk der har svært ved at forestille sig, hvilken visuel betydning for eksempel en renovering har for en ældre bygning, nu kan få det vist ved hjælp af AR. Udviklingen inden for VR har de sidste to år for alvor taget fart og fået feltet til at ekspandere kraftigt. Det skyldes dels mobiltelefonens forbedrede hardware, software og webkamera, der spiller sammen med udviklingen i VR-teknologien, der dels blev gjort brugervenlig for almindelige mennesker og tilgængelig på forbrugermarkedet. Det har betydet, at der inden for stort set alle brancher nu viser sig mange nye muligheder inden for VR/AR/360° Video – og ikke mindst ejendomsbranchen. Byggebranchen er et godt eksempel på, at den i dag arbejder med software, som har inkorporeret mange VR-funktioner i sig, hvilket giver flere muligheder og samtidig gør VR/ARløsninger nemmere at implementere. Kun fantasien sætter grænser for, hvilke døre, virtuelle som virkelige, teknologien inden for VR og AR kan åbne i morgen.

Newsec Advisory afholdte event på Teknologisk Institut med Virtual Reality gadgets i starten af det nye år.

Virtual Reality i ejendomsbranchen er ikke tænkt som forførende ejendomslir eller et blindt forsøg på at hoppe med på det sidste nye teknologiske påfund. Ud over de imponerende tekniske muligheder, har flere VR-løsninger den praktiske dimension, at en lejer for eksempel kan besigtige og udforske et lejemål i detaljer via sin smartphone eller computer og på den måde danne sig et realistisk indtryk af stedet uden at skulle bevæge sig uden for en dør. Dermed ikke sagt at en virtuel tour kan erstatte at se et lejemål eller en ejendom i virkeligheden, men den kan spare tid og ressourcer for alle parter ved, at en potentiel lejer/investor kan få en god fornemmelse for, hvilke lejemål/investeringsejendomme, der reelt er relevante, og som de så kan nøjes med at tage ud og besøge i real reality. Og spørger man Joachim Werther Jensen om, hvilke VR-løsninger der har det største potentiale for ejendomsmæglerbran11 MARTS 2018

INVESTERING

REKORDÅR FOR INVESTERINGSEJENDOMME 2017 blev uden tvivl det bedste år nogensinde for handlede investeringsejendomme. Transaktionsvolumen har vi anslået til at udgøre cirka 86 milliarder kr. Følgende forhold har været medvirkende til den større volumen: ∙∙ De gunstige finansieringsforhold, dvs. det lave renteniveau og muligheden for at kunne bruge det danske realkreditsystem med fastforrentede lån. ∙∙ Det danske marked tiltrækker stadig udenlandske investorer, hvilket har medført en stigende efterspørgsel – specielt efter strøgejendomme inden for bolig-, kontorog detailsegmentet. ∙∙ At ejendomspriserne i Danmark, på trods af at vi vurderer dem høje, fortsat er lavere end i vores nabolande, herunder specielt Tyskland, Holland, Norge og Sverige. ∙∙ De fortsat lave – eller endog negative renter, som kan opnås på danske og europæiske obligationer. I 2015 og 2016 udgjorde boligudlejnings- og kontorejendomme langt den største andel af transaktionsvolumen med næsten 75%. Boligmarkedet var stadig den største sektor i 2017 med en andel på 44%. Volumen i segmentet for detail- og butiksejendomme var dog højere end kontorejendomme i 2017, hvilket primært skyldes salg af store shoppingcentre og butiksejendomme. Dermed er bolig, detail og kontor fortsat de segmenter, der efterspørges mest. Det er værd at notere, at det hovedsageligt er primære aktiver / ejendomme, der efterspørges, og der er fortsat en relativt begrænset efterspørgsel på sekundært beliggende ejendomme.

12 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

I løbet af 2017 skete der flere større transaktioner, bl.a. erhvervede ATP Ejendomme 50% af Danica Pensions shoppingcenterportefølje i Danmark, og Danica købte ”Postgrunden”, hvor der skal udvikles meget store arealer som for eksempel et nyt hovedsæde til Danske Bank. I 2017 har flere af de registrerede større transaktioner involveret projektudvikling, bl.a. fordi der ikke er et særligt stort udvalg i markedet – et element man også ser i de andre europæiske lande. DEN LAVE RENTE ER STADIG EN DRIVER FOR INVESTERINGER I 2018 Den lave rente gør, at pensionskasser og investorer diversificerer væk fra obligationer, som historisk set har været et foretrukket aktiv grundet sikkerheden. Ejendomme er en af de alternative investeringsmuligheder, som investorerne har udnyttet. Det danske marked byder på en høj sikkerhed og et godt afkast samtidig med en lav rente, som gør det meget attraktivt for investorerne. I Newsec forventer vi, at den lave rente stadig vil være en driver for investeringer på sigt, og vi har derfor en forventning om, at transaktionsvolumen i 2018 vil komme til at matche 2017. Vi er opmærksomme på, at den amerikanske nationalbank vil fortsætte rentestigningerne, som vi forventer vil påvirke renteniveauet i Europa inden for de næste par år. INVESTERINGER BEVÆGER SIG OGSÅ UDEN FOR HOVEDSTADEN København viser sig igen at være det største marked i Danmark, og der er ikke noget, som tyder på, at dette kommer til at ændre sig i den nærmeste fremtid. I det første halvår af 2017, vurderer vi, at København og dens omegn stod for godt 68% af de samlede transaktioner.

Vi ser dog tendenser til større investeringsaktivitet uden for København, da investorerne i stigende grad jagter et højere afkast. Investorerne holder sig dog stadig til de mest befolkede områder. Det er vigtigt for investorerne, at byerne, de investerer i, har et byliv, og derfor er områder med universiteter også eftertragtede markeder – som eksempelvis Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet. De nævnte områder kommer sandsynligvis til at stå for en større del af den samlede transaktionsvolumen i fremtiden. STOR UDENLANDSK INTERESSE De udenlandske investorer bliver fortsat mere synlige i det danske marked. Hvor internationale investorer stod for 40-45% af de samlede transaktioner i det første halvår i 2016, kan vi konstatere, at andelen for samme periode i 2017 ligger i niveauet 55-60%. Vores svenske og norske naboer har tillige været yderst aktive gennem 2017. Nogle af de største transak tioner, vi har set på markedet, har involveret en svensk eller norsk investor.

36 29 17

26 18

11 9

21 10 9

13 12

13 15

10 7 6 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 2017 2016 2015

Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 2017 2016 2015 NORGE

FINLAND

47 34

39 31

27 20

Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 2017 2016 2015 SVERIGE

26 18

22 14

12 13 13 11 12 11

Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 2017 2016 2015 DANMARK

TRANSAKTIONSVOLUMEN I NORDEN 2014-2017 DKK MIA.

13â&#x20AC;&#x192; MARTS 2018 | INVESTERING

INVESTERING-/PROJEKTEJENDOM

Bag Elefanterne 1, 1799 København V

Historisk og fredet bygning i Carlsberg Byen ∙∙ Arkitektonisk perle ∙∙ Ejendommen lediggøres til købers disposition ∙∙ Beliggende i hjertet af Carlsbergs nye bydel med udsigt til den smukke plads ’Bag elefanterne’ og Søndermarken. ∙∙ Bydelen indeholder nye restauranter, caféer, butikker, grønne områder og meget mere ∙∙ Ejendommen indeholder 1.964 m2 heraf 451 m2 kælder ∙∙ Energimærkning: fritaget Udbydes i en åben proces uden pris, men med opfordring til afgivelse af købstilbud 14 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Sagsnr.: CUKK90001

INVESTERING

Stamholmen 175, 2650 Hvidovre

BEDSTE BELIGGENHED

Næsten fuldt udlejet logistik- og kontorejendom ∙∙ Hovedlejer med ny lejekontrakt med 7 års binding ∙∙ 7.710 m² lager med ramper ∙∙ 2.982 m² kontor fuldt udlejet ∙∙ 867 m² sekundært areal ∙∙ I alt 11.559 m² - heraf 2.372 m² under udlejning ∙∙ Kort afstand til Lufthavnen, Sverige og øvrig Hovedstadsregion ∙∙ Energimærkning: C

Kontantpris kr. 64.700.000

Sagsnr.: CSIK90023

15 MARTS 2018 | INVESTERING

SALG | BOLIGEJENDOM

Vester Allé 31, 8000 Aarhus C

Ejendom med udviklings- og optimeringsmuligheder ∙∙ 10 boligenheder med stor kælder samt ikke udnyttet tagetage ∙∙ Gennemsnitlig husleje på kr. 1.040 pr. m² ∙∙ Stor lejeoptimering, specielt på 2. og 4. th ∙∙ Delevenlige lejligheder ∙∙ Udgiftsoptimering ∙∙ Inddragelse af bagtrappen ∙∙ Meget vedligeholdt ejendom beliggende i attraktivt område ∙∙ Energimærke: D Kontant kr. 19.995.000 | Startafkast: 2,9%

Sag: MSBÅ90082

KOM TIL INVESTERINGSSEMINAR I AARHUS OG KØBENHAVN Er du interesseret i investeringsmarkedet og vil høre om de nyeste trends og tendenser, afholder Newsec igen i år investeringsseminarer i både Aarhus og København henholdsvis d. 4. og 11. april fra kl. 15.30. GÅ IKKE GLIP AF INVITATIONEN - tilmeld dig vores nyhedsbrev på newsec.dk 16 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

INVESTERING

Gammel Marbjergvej 11, 4000 Roskilde

10 års uopsigelighed

Nyopført ejendom med unik beliggenhed ∙∙ Nyopført og æstetisk flot domicilejendom bygget i høj kvalitet ∙∙ 1.741 m² fordelt på kontor og lager samt stort og flot anlagt befæstet areal ∙∙ Synlig facade og eksponeringsmulighed mod Holbækmotorvejen ∙∙ Stor glasfacade hvilket giver godt lysindfald til kontoret ∙∙ Få hundrede meter til motorvejstilkørsel ∙∙ Mulighed for tilkøb af tilstødende grund ∙∙ Energimærkning: A Kontant kr. 23.700.000 | Startafkast 6,3%

Sagsnr.: MSKK90039

Sjældent udbudt boligudlejningsportefølje bestående af 3 ejendomme ∙∙ Attraktive og særdeles centrale beliggenheder i Ringsted samt mindre ejendom i Skibby

∙∙ 27 lejemål heraf 20 boliglejemål, 3 butikslejemål og 4 garager

∙∙ Alle ejendomme er fuldt udlejet og fremstår generelt i en flot vedligeholdt stand

∙∙ Mulighed for køb af ejendommene enkeltvis

∙∙ Ejendommene består af i alt 2.639 m² og arealet er fordelt med ca. 85% i Ringsted og 15% i Skibby

∙∙ Udviklingsmulighed/konvertering af erhvervslejemål ∙∙ Mulighed for selskabshandel og dermed overtagelse af udskudt skat efter nærmere aftale

NØRREGADE 23-25, 4100 RINGSTED

JERNBANEVEJ 6A, 4100 RINGSTED

SELSØVEJ 9G MFL., 4050 SKIBBY

∙∙ 1.785 m² ∙∙ Kontantpris kr. 16.150.000 ∙∙ Første års afkast på 6,75% ∙∙ Samlet nettoleje kr. 1.065.576

∙∙ 448 m² ∙∙ Kontantpris kr. 7.650.000 ∙∙ Første års afkast på 5,0% ∙∙ Samlet nettoleje kr. 377.379

∙∙ 405 m² ∙∙ Kontantpris kr. 5.295.000 ∙∙ Første års afkast på 7,25% ∙∙ Samlet nettoleje kr. 385.142

PORTEFØLJEN: Kontantpris kr. 28.500.000 | Første års afkast: 6,5% | Samlet nettoleje kr. 1.816.647

Sagsnr.: MSBK90078 17 MARTS 2018 | INVESTERING

INVESTERING

Bregnerødvej 140-144, 3460 Birkerød

Fuldt udlejet investeringsejendom i erhvervsområde med god aktivitet ∙∙ Naturskøn beliggenhed med udsigt til skov og sø ∙∙ Udlejet til 9 gode lejere, herunder NKT og Politikens Lokalaviser ∙∙ 7.695 m² istandsatte kontorer fordelt på 3 etager og 4 bygninger ∙∙ Kort afstand til bl.a. Hillerødmotorvejen og Birkerød Station ∙∙ Omfattende og fri parkering ∙∙ Fantastisk kantine der også leverer ud af huset ∙∙ Energimærke: C Kontant kr. 93.600.000 | Startafkast 6,8%

18 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Sagsnr.: CSKK90062

INVESTERING

Tonsbakken 10, 2740 Skovlunde

Flot produktionsejendom med én domicilejer ∙∙ Udlejet til HAAS-MEINCKE A/S på uopsigelig lejekontrakt til 2024 ∙∙ Fleksibel bygning med mange nyere tilbygning ∙∙ 9.914 m² højloftet lager og produktion, showroom og tilhørende administration ∙∙ Attraktivt område med meget udvikling ∙∙ Kort afstand til Ring 3, Skovlunde Station og kommende Letbane ∙∙ Energimærke: Fritaget Kontant kr. 94.100.000 | Startafkast 6,6%

Sag: CSIK90015 19 MARTS 2018 | INVESTERING

Palæ med chokoladesød historie solgt i åbent udbud Kører du en tur fra København op ad Strandvejen langs Kystbanen vil du, i grænselandet mellem Rungsted og Vedbæk, møde en herskabelig villa fra 1930, også døbt Ellesøhus, der emmer af engelsk landsstedscharme. Man kan lige forestille sig, hvordan det ville være at gå ud på balkonen hver morgen og indånde den friske havluft, mens fuglene kvidrer i den enorme have. Eller hvordan man ville sidde og nyde sin afternoon tea på den overdækkede veranda – eller (måske endnu bedre) en klassisk "sundowner" i en velfortjent happy hour efter arbejde? Området, hvor den smukke ejendom ligger, var engang en del af Henriksholms jorder, hvor Forsvarskommandoen, frem til 2006, havde til huse i mere end 30 år. Men lad os gå helt tilbage til begyndelsen, som er indgangsåret til 1. Verdenskrig, hvor Emil Mazetti Nissen købte den nordvestlige del af grunden og 20 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

anlagde en romantisk have. Han var ikke en hvilken som helst herre, men chokoladefabrikant og grundlægger af Malmö Choklad & Konfektfabrik, som producerede datidens velkendte Mazettichokolade. Fabrikken udviklede sig til en af Malmøs største industrier, og når du i dag sætter tænderne i et stykke Fazer-chokolade, er det det tætteste du kommer på en Mazetti chokolade, eftersom fabrikken blev opkøbt af finske Fazer i 1975. Først i 1930 blev den imponerende villa, på over 1.300 kvadratmeter, opført af Emil MazettiNissens enke. Den sydlige del af haven blev senere udstykket fra Ellesøhus, og bebyggelsen Ellesøpark opført på en del heraf. NY EJER FRA OCEANIEN MED DANSKE FORBINDELSER Den nye ejer af Ellesøhus er en større ejendomsudvikler fra Oceanien, men med stærke forbindelser til Danmark, der startede ved OL i Sydney i år 2000. I dag anvendes Ellesøhus p.t. som kursusejendom med mulighed for omdannelse til kontor-

domicil eller til boligformål. Dertil hører et stort ubebygget grundareal, der er udlagt som parkområde med en mindre skov mod baneanlægget, hvorfor der er alverdens til- og udbygningsmuligheder til ejendommen. Den nye ejer har straks påbegyndt sine forberedelser til udvikling af ejendommen, og det bliver spændende at se, hvad ejendomsinspiration fra Oceanien kan medføre. EN SMIDIG PROCES MED MANGE INTERESSENTER Newsec blev qua et årelangt samarbejde med sælger udvalgt til at udbyde ejendommen i en åben, struktureret budproces med flere bydere og købere. ”En liebhaverejendom som denne udbydes ikke så tit, medens antallet af potentielle købere fra både ind- og udland fortsat er stigende. Ved hjælp af Newsec’s store netværk og en bred markedsføring af ejendommen var vi i stand til at skabe den rette interesse for ejendommen inden for relativt kort tid, og sælger kunne derfor vælge mellem flere købstilbud og vilkår for samme. At den udvalgte

køber så viser sig at være fra den anden side af jorden har blot givet arbejdet med ejendommen et ekstraordinært element”, udtaler seniorpartner i Newsec, Brian Tretow-Loof. ÉN EJENDOM – FLERE VÆRDIER Mange ejendomme der i dag skifter ejer ændrer ofte anvendelse, indretning og/eller lejersammensætning, og som følge heraf kan det være vanskeligt at vurdere ejendommens eksakte værdi, da den afhænger af den pågældende investors forretningsplan for ejendommen. Sammenholdt med en usædvanligt stor investorinteresse fra både ind- og især udland – p.t. den største der nogensinde er registreret på det danske ejendomsmarked – rådgives flere ejendomssælgere til at udbyde deres ejendomme i strukturerede budprocesser.

Det kan for nogle investorer give anledning til nogen frustration, da man dermed ikke på forhånd kender sælgers forventninger. Men det opleves igen og igen, at vilkårene fra de højestbydende ofte overstiger sælgers forventninger væsentligt – og gerne med færre eller ingen forbehold.

projektejendomme, og vi servicerer p.t. knap 1.000 kunder der både køber, udvikler og sælger ejendomme på forskellige stadier. Men der er ikke to sager, der er ens, og hvert forløb tilpasses den enkelte ejendom og kunde, som det også var tilfældet for Ellesøhus”, slutter Brian Tretow-Loof.

Newsec anbefaler derfor oftere ejendomssælgere til at foretage et åbent udbud, og flere er, bare det seneste halvår, gennemført med succes. I de tilfælde hvor en ejendoms forhold er mere fastlagte, med f.eks. faste lejeforhold, anbefales fortsat en vurdering af den aktuelle markedsværdi og et afkastbaseret udbud.

”I Newsec har vi en hel afdeling, der fra København og Aarhus beskæftiger sig med investerings- og

Gå ikke glip af invitationen og tilmeld dig vores nyhedsbrev på newsec.dk.

Newsec i Aarhus sælger stor detail-ejendom Ejendommen på Graham Bells vej 13 i Skejby, der huser de to store forretninger JYSK og ILVA, er, efter en kort struktureret proces, solgt.

I 1979 åbnede den første JYSK butik på Silkeborgvej i Aarhus. Forrige år blev der bundet en fin sløjfe på det bløde ekspansionseventyr, idet JYSK forretning nummer 100 også åbnede i byen, hvor det hele begyndte – denne gang på Graham Bells vej 13 under samme tag som ILVA. Kommanditselskabet, Ilva Aarhus, der ejede bygningen på Graham Bells Vej, besluttede sig for at sætte ejendommen til salg efter flere års ejerskab og for at udnytte det stærke investeringsmarked der pt. er i Danmark. Efter interne overvejelser omkring en proces for salg af ejendommen, besluttede ejerne at give Newsec mandatet til at sælge ejendommen i en struktureret proces, som mange af de investe-

ringsejendomme og -porteføljer Newsec i øvrigt sælger. Da der ikke er mange af denne type og størrelse ejendomme til salg i Danmark, var det vigtigt at salgsprocessen rettede sig imod investorer, som netop interesserer sig for dette detail-segment og har forståelse for udviklingen af out-of-town detailhandel. Detailhandlen forandrer sig meget i disse år, og med en stigende nethandel er det som rådgiver vigtigt at have kendskab til globale tendenser for også at kunne markedsføre ejendommen bedst muligt. Derfor lagde Newsec capital market team fra begyndelsen en strategi, hvor ejendommen og investeringscasen ikke alene blev præsenteret for po-

tentielle danske investorer, men også igennem Newsec’s capital market teams i de andre nordiske lande, igennem Newsec’s internationale samarbejdspartner, BNP Paribas Real Estate, og oplagte liebhavere. Salgsprocessen tog ca. tre måneder, idet arbejdet med at præsentere ejendommen og investeringscasen blev påbegyndt kort efter sommerferien i august og afsluttet hen på efteråret. Denne relativt korte salgsproces kunne lade sig gøre, da Newsec sammen med ejerne havde etableret et overskueligt datarum med alle ejendommens dokumenter, således at slutforhandlingerne primært kunne koncentreres om kontraktmæssige forhold.

21 MARTS 2018

SOLGT HOS NEWSEC

PROJEKTEJENDOM Buddinge Hovedgade - Søborg Undervisningsejendom solgt til udvikler med henblik på konvertering til bolig.

PROJEKTEJENDOM

INVESTERINGSEJENDOM

Rungsted Strandvej - Vedbæk Kursusejendom med stort udviklingspotentiale solgt til udenlandsk investor.

Kirkevej - Taastrup Direkte til Høje-Taastrup station og gode udviklingsmuligheder. Solgt til dansk investor.

Holmevej - Hørsholm Fuldt udlejet til Hørsholm Kommune.

GRUNDSTYKKE

INVESTERINGSEJENDOM (EJERLEJLIGHED)

Byskovvej - Tureby 10.000 m² grundstykke med boligprojekt solgt til udvikler.

Mariendals Allé - Slagelse Mindre grundstykke med boligprojekt solgt til udvikler.

Frederikssundsvej - Brønshøj Erhvervsejerlejlighed udlejet til brillebutik solgt til lokal investor.

INVESTERINGSEJENDOM

BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM

INVESTERINGSEJENDOM (EJERLEJLIGHED)

Graham Bells - Aarhus N Københavnsvej - Hillerød Velbeliggende storbutik i Skejby udlejet til Jysk og 2 fuldt udlejet boligudlejningsejendomme Ilva med 5 års uopsigelighed. solgt til lokal investor.

Åboulevard - Aarhus C Udlejet erhvervsejerlejlighed solgt til lokal investor.

BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME (PORTEFØLJE)

INVESTERINGSEJENDOM

Zahnsgade - Kolding Portefølje bestående af 3 ejendomme i Kolding solgt til lokalt ejendomsselskab.

Blomstervej - Tilst Nyopført KFC Restaurant udlejet med 10 års uopsigelighed solgt til investor.

Åvænget - Herning Nyopført KFC Restaurant udlejet med 10 års uopsigelighed solgt til investor.

22 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

UDVALGTE INVESTERINGSEJENDOMME TIL SALG HOS NEWSEC

- KONTAKT OS FOR YDERLIGERE INFORMATIONER BLANDET BOLIG- OG ERHVERVSEJENDOM, OPDELT I EJERLEJLIGHEDER

DAGLIGVAREBUTIK PÅ FREDERIKSBERG MED MULIGHED FOR NY 10-ÅRIG LEJEKONTRAKT

FULDT UDLEJET KONTOROG LAGEREJENDOM. GOD LEJERSPREDNING OG LEJERESERVE

Type: Bolig/erhverv Beliggenhed: Aarhus C Areal m2: 443 Pris/afkast: kr. 14 mio./4,4%

Type: Dagligvarebutik Beliggenhed: Frederiksberg Areal m2: 709 Pris/afkast: kr. 16,5 mio./5,3%

Type: Lager/kontor Beliggenhed: Ballerup Areal m2: 13.100 Pris/afkast: kr. 56,5 mio./6,3%

NYOPFØRTE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MED 114 BOLIG- OG 2 ERHVERVSLEJEMÅL I NORDSJÆLLAND

BOLIGPROJEKT / BYGGERETTER MED CENTRAL BELIGGENHED I FORSTAD TIL KØBENHAVN

NYERE OG FULDT UDLEJET KONTOR- OG LAGEREJENDOM. GOD LEJERSPREDNING OG 3-7 ÅRS UOPSIGELIGHED

Type: Bolig Beliggenhed: Kokkedal Areal m2: 11.136 Pris/afkast: kr. 321 mio./4,5%

Type: Bolig/projekt Beliggenhed: Storkøbenhavn Areal m2: 17.500 Pris/afkast: kr. 140 mio./NA

Type: Kontor/lager Beliggenhed: Ballerup Areal m2: 10.159 Pris/afkast: kr. 125 mio./6,1%

FULDT UDLEJET LOGISTIK EJENDOM MED 2 STÆRKE LEJERE OG UDVIDELSESMULIGHED

PORTEFØLJE MED 6 FULDT UDLEJEDE LAGER- OG PRODUKTIONSEJENDOMME. KAN OVERTAGES I SELSKABSFORM

KLASSISK LIEBHAVEREJENDOM PÅ HOVEDGADE, ANVENDES TIL RESTAURATION, HOTEL M.V.

Type: Lager /logistik Beliggenhed: Brøndby Areal m2: 47.000 Pris/afkast: kr. 319 mio./6,0%

Type: Lager/produktion Beliggenhed: København og Aalborg Areal m2: 33.517 Pris/afkast: kr. 180 mio./5,8%

Type: Hotel/restaurant Beliggenhed: Kgs. Lyngby Areal m2: 1.955 Pris/afkast: kr. 96,5 mio./NA 23 MARTS 2018 | INVESTERING

KONTOR

KONTORMARKEDET ER I VÆKST Efterspørgslen for kontorejendomme, blandt brugere såvel som investorer, er høj i disse år. Den positive og stabile økonomiske udvikling med et stigende antal beskæftigede og øget vækst stiller krav til mere plads for virksomhederne rundt omkring i landet. Beliggenhed i forhold til infrastruktur og gode transportmuligheder er en af de væsentligste faktorer, når virksomheder skal placere sig. For at tiltrække de dygtige medarbejdere er det et aktiv, hvis beliggenheden er rigtig i forhold til de ansattes bopæl og afstanden til og fra arbejdspladsen. Derudover foretrækker lejere stadig moderne og fleksible kontorfaciliteter, hvorfor nye eller velrenoverede kontorejendomme er attraktive og efterspurgte i markedet. Både i København og Aarhus har vi set eksempler på virksomheder, der vælger at bygge store nye domiciler for dels at sende et signal til omverdenen om virksomhedens størrelse, dels at understøtte virksomhedens identitet internt såvel som eksternt. Især banker, store medier og andre C25-virksomheder har enten færdigbygget, igangsat eller projekteret et stort kontordomicil i løbet af det sidste år. En anden årsag til øget aktivitet på kontormarkedet kan være politiske initiativer. Regeringens beslutning om igen at udflytte statslige arbejdspladser frigiver således nogle attraktive kontorlejemål med gode placeringer i København og skaber aktivitet i nogle af landets yderområder. Det bliver i 2018 og 2019 interessant at følge, hvorledes dette har indvirkning på målet om at skabe et mere dynamisk Danmark. Investorerne efterspørger i høj grad kontorejendomme, og kontormarkedet har yderst positive udsigter i 2018. Både danske og udenlandske investorer investerer i kontorejendomme med meget lave afkast centralt i Aarhus og København, mens vi i 2017 så en stigende interesse uden for de klassiske storbyer. Der er en forventning om fortsat faldende tomgang for kontorer, da tomgangen lige nu er lav men stadig ikke helt i bund, og derfor eksisterer der potentiale for yderligere fald.

24 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

KØBENHAVN – FALDENDE TOMGANG ØGER LEJEPRISER OG SÆNKER FORRENTNINGSKRAV I København falder udbuddet af ledige kontorlokaler fortsat, og lige nu melder Ejendomstorvet om en tomgang på 5,7% for København by, mens Københavns omegn er på 11,4%.

NORDJYLLAND

5,9%

Den øgede efterspørgsel kan også ses i prisudviklingen for lejeniveauet. Prisen for primære kontorer i København ligger på 1.700 - 2.100 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), hvilket er en stigning på over 10% på bare tre år. For sekundære kontorejendomme ligger lejeniveauet mellem 1.000 - 1.400 kr. pr. kvadratmeter. Forrentningskravet er faldet yderligere i løbet af 2017, og gennemsnitligt ligger niveauet mellem 4,0% - 5,5% for København. Disse tal er endnu et udtryk for, at investorerne fortsat søger mod kontorejendomme, og de er villige til at acceptere lavere forrentningskrav og høje ejendomsværdier for de mest attraktive kontorejendomme. AARHUS – FORTSAT LAV TOMGANG PÅ TRODS AF FLERE KONTORKVADRATMETER Kontormarkedet i Aarhus buldrer således også fremad. Mange spændende projekter og kontorhuse er i udvikling og på trods af, at der bliver tilføjet flere kontorkvadratmeter til Aarhus, så er tomgangen i området omkring Østjylland fortsat lav på kun 7,7%. For primære kontorejendomme centralt i Aarhus ligger forrentningskravet på 4,8%, hvor det andre steder i Østjylland er omkring 5,0% - 6,5%. Regionens byudvikling har i den grad bidraget til den stigende efterspørgsel på både boliger og kontorer, hvilket gør området yderst interessant for investorer. Lejeniveauet for kontorer i Aarhus er fortsat lavere end i København, men gennemsnitligt ligger de bedst placerede ejendomme på et niveau omkring 1.400 - 1.600 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), mens gennemsnitslejen generelt ligger i intervallet 900 - 1.100 kr. pr. kvadratmeter.

TREKANTSOMRÅDET

500 1.100

DKK LEJESPÆND % TOMGANG

Kr. pr. m2 p.a. ekskl. drift

Pr. 01/01 2018

AALBORG

700 1.200

7,4% HELE LANDET

STORKØBENHAVN

600 1.250

KØBENHAVNS HAVNEAREALER/ NORDHAVN/TUBORG

STORAARHUS

700 1.100

1.000 2.100

AARHUS CITY

1.000 1.500

7,7% ODENSE CITY

600 1.100

8,9%

FYN

11,4%

KØBENHAVNS OMEGN

ØSTJYLLAND

KØBENHAVN CITY

5,7%

25 MARTS 2018 | KONTOR

CARLSBERG BYEN CHRISTEN HUS

Bryggernes Plads 17, 1799 København V JACOBSEN HUS

Ny Carlsberg Vej 144 | 1799 København V

50%

2 ETAGER TILBAGE

UDLEJET

Flerbrugerhus i smukke og gyldne rammer

∙∙ Indflytningsklart hus ved den gamle indgang til Carlsberg

∙∙ Arkitektonisk smukt hus tegnet af Henning Larsen Architects

∙∙ Gennemgående lys og store vinduer giver masser

∙∙ Gode materialer og vinduer fra gulv til loft

∙∙ Flere lejemålstørrelser fra ca. 850 m² til ca. 1.700 m²

∙∙ Lokaler til leje/salg på 277 m² til 315 m²

∙∙ Udsigt over fantastiske Bryggernes Plads

∙∙ Masser af eksponering med lokaler i stueplan

∙∙ I stueetagen kommer der bl.a. detailbutik

∙∙ Velegnet til kontor, galleri, start up-virksomheder eller lignende

∙∙ Cykelkælder med badefaciliteter

∙∙ Klods op ad Søndermarken, Rahbeks Allé og Elefantporten

∙∙ Indflytningsklar

∙∙ Energimærke: Under udarbejdelse

Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 1.500

Sagsnr.: KLKK90273 Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 1.500

OTTILLIA HUS

Bag Elefanterne 19, 1799 København V

Synlighed, nærmiljø og byliv i Carlsberg Byen ∙∙ Æstetisk bygning tegnet af Tegnestuen Vandkunsten ∙∙ Perfekt til virksomheden der ønsker at være en del at det pulserende byliv samt have en god eksponering ∙∙ Lyse lokaler med gode indretningsmuligheder i gode materialer ∙∙ Lokaler til leje/salg på ca. 126 m² og ca. 163 m² ∙∙ Indflytningsklar ∙∙ Energimærke: Under udarbejdelse Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 1.500

Sagsnr.: KLKK90281

SE MERE PÅ NEWSEC.DK/CARLSBERGBYEN 26 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Sagsnr.: KLKK90277

LEJE | KONTOR

Østergade 27, 5. sal, 1100 København K

Flot lyst lejemål med udsigt til Strøget ∙∙ Lige ved Magasin med indgang fra strøget ∙∙ 265 m² kontor på 5. sal ∙∙ Flot istandsatte kontorer med store, gode vinduespartier og gennemgående lys ∙∙ Fantastisk beliggenhed midt i det pulserende byliv med udsigt ∙∙ 2 min. til fods til Kongens Nytorv og 12 min. til fods til Nørreport Station ∙∙ Energimærkning: Fritaget Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 1.450

Sagsnr.: KFKK90014

Newsec hjælper SKAGEN Fondene SKAGEN Fondene er en skandinavisk kapitalforvalter med speciale i aktie- og obligationsfonde. Indtil for nylig havde virksomheden dansk hovedkontor på Kongens Nytorv i København. Lokalerne her var ikke længere optimale i forhold til virksomhedens behov og fremtidige strategi, hvilket var problematisk, da lejemålet var uopsigeligt et godt stykke ind i 2018. SKAGEN betroede derfor Newsecs Corporate Solutions at hjælpe med at finde en løsning. Indledningsvis rettede Corporate Solutions teamet henvendelse til udlejer af ejendommen med hen-

blik på at drøfte rammerne for en løsning, som havde værdi for alle parter. Det lykkedes at forhandle udlejers accept af SKAGENs fraflytning af lejemålet før tid - dog forudsat at SKAGEN selv skaffede en ny lejer til lejemålet. Corporate Solutions gik herefter i gang med at afsøge markedet for at finde et nyt og optimalt lejemål, som matchede SKAGENs kriterier. Sideløbende med dette arbejdede Newsecs udlejningsafdeling målrettet på at finde en ny lejer til lokalerne på Kgs. Nytorv. Til trods for at der var tale om en udfordrende opgave, med begrænset tid til at finde en løsning, blev opgaven løst og ovenikøbet med perfekt timing. Newsecs udlejningsafdeling fandt en ny lejer, og Corporate Solutions kunne bistå SKAGEN med at forhandle en optimal lejekontrakt på plads vedrørende SKAGENs nye kontor i Bredgade.

Maleri af Vilhelm Hammershøi, Interiør med kunstnerens staffeli, Bredgade 25. Statens Museum for Kunst.

Resultatet blev, at SKAGEN kunne fraflytte sit gamle lejemål 14 måneder før tid, hvilket havde stor betydning for SKAGEN.

Administrerende direktør i SKAGEN Fondene, Jens Elkjær udtaler: ”Vores speciale er kapitalforvaltning og intet andet. Derfor var det oplagt at få en højt specialiseret ejendomsrådgiver som Newsec til at hjælpe os med at finde en ny lejer på Kongens Nytorv og samtidig søge efter vores nye domicil i indre by. De hjalp os med at få overblik i markedet og skabe en løsning, der matchede vores høje krav til et præsentabelt og funktionelt lejemål. Direktør og seniorpartner i Newsec, Morten Jensen, udtaler om sagen: ”Vi oplever, at vores kunders problemstillinger i stigende grad kræver komplekse løsninger. Ved at være et Full Service Property House har vi den fordel, at vi kan sætte et hold med de rette kompetencer, der kan løse selv de mest udfordrende sager”. Som kuriosum kan nævnes, at SKAGENs nye kontor i Bredgade i starten af det 20. århundrede udgjorde maleren Vilhelm Hammershøis hjem. Hammershøi var elev hos skagensmaleren P.S. Krøyer, og der kan således trækkes en lige linje mellem lejemålet og skagensmalerierne, der udgør SKAGENs visuelle identitet. 27 MARTS 2018 | KONTOR

FORRETNING MED FORBINDELSER... Teglholmen tilbyder forbindelser til forretning, Københavns centrum og resten af verden. Flyt din virksomhed til Danmarks største kontorcampus, hvor I kan få skræddersyet et nyt kontor eller eget domici.

FORRETNING MED FÆLLESSKAB... Her kan man blive en del af noget større. Der medfølger et bugnende tag-selv-bord med serviceydelser og faciliteter, og i fylder selv tallerkenen med de specialiteter, der smager jer.

PARKERING

CYKELPARKERING

RECEPTION

ADGANGSKONTROL

DØGNVAGT

AUDITORIUM

VIDEOKONFERENCE

MØDECENTER

LAVE UDGIFTER

NETFORBINDELSE

KANTINE

TERRASSE/HAVE

KAFFEBAR/CAFÉ

OMKLÆDNING/BAD

FITNESSCENTER

TEGLHOLMEN FORBINDER KØBENHAVN OG VERDEN

4 km

21 4 km 1,2 km

400 m 900 m

E20 3,5 km

11 km

10 km

SE MERE OM TEGLHOLMSGADE 1 PÅ WWW.NEWSEC.DK/TEGLHOLMEN

28 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

LEJE | KONTOR/SHOWROOM

Bohrsgade 7, st., 1799 København V

KAN OPDELES I 2-3 LEJEMÅL

Park, kultur, byliv og nærmiljø ∙∙ 189-569 m² på eksponeret placering i Carlsberg Byen ∙∙ Præmieret byggeri i meget høj kvalitet med terrazzofliser, egetræstrammer og lyddæmpet loft med trælameller ∙∙ Storrum med naturlige opdelinger, der giver dynamik i lejemålet ∙∙ Udgang til flisebelagt udendørsområde/faciliteter, den smukke Jacobsens Have og kun 100 m fra Carlsberg Station ∙∙ Parkering i kælder ca. 100 meter fra lejemålet ∙∙ Energimærkning: B Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 1.600

Sagsnr.: KLKK90283 29 MARTS 2018 | KONTOR

LEJE | KONTOR

Frederiksborggade 11, 1360 København K

Kontor med udsigt over Nørreport Station ∙∙ Nydelig og velvedligeholdt ejendom ∙∙ Beliggende ovenpå Nørreport Station ∙∙ Elevator til alle etager ∙∙ Fleksibel indretning – i samråd med udlejer ∙∙ Godt lysindfald ∙∙ Ventilationsanlæg ∙∙ Gårdterrasse tilknyttet ejendommen ∙∙ Energimærkning: E Årlig leje ekskl. drift pr. m² kr. 1.695 LEJE | KONTOR

Sagsnr.: KLKK90368

Strandgade 38, stuen, 1401 København K

Kontor med egen indgang ∙∙ 114 m² kontor midt på Christianshavn ∙∙ Beliggende i en ældre idyllisk Christianshavner ejendom ∙∙ Egen indgang fra gadeplan ∙∙ Flotte højloftede kontorlokaler ∙∙ Et lejemålet med karakter og charme ∙∙ Ejendommens gård rummer mulighed for ophold ∙∙ Lejemålet bliver overtaget nyistandsat ∙∙ Energimærke: Fritaget Årlig leje ekskl. drift kr. 216.030 30 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Sagsnr.: KLKK90372

LEJE | KONTOR

Tuborg Havnevej 18, 2900 Hellerup

FÆLLES FACILITETER I SMUKKE OMGIVELSER Kom og vær en del af det smukke miljø i Tuborg Havn – og få glæde af indbydende og karakteristiske rammer for jeres virksomhed. Meyers Køkken serverer dagligt morgenmad, frokost og frugt – hvilket kan nydes i det fantastiske lyse atrium, som også indbyder til uformelle møder eller arrangementer. Flere virksomheder nyder allerede forholdene, både inde og ude, hvor der flere steder er udlagt flotte terrasser, hvor frokosten kan indtages, når vejret tillader det.

Eksklusivt kontorlejemål med havudsigt ∙∙ 165 - 5.000 m² kontor/showroom med havudsigt ∙∙ Mulighed for op til 2.800 m² i ét plan / 4.300 m² i to plan ∙∙ På 2. sal kan 2.800 m² opdeles i mindre enheder fra 250 m² ∙∙ Effektiv indretning ned til 15 m² pr. medarbejder ∙∙ Fælles kantine og terrasse ∙∙ Attraktivt område tæt på Waterfronts shopping, træning og indkøbsmuligheder ∙∙ Gode parkeringsforhold på terræn og i kælder ∙∙ Energimærkning: D

SE MERE PÅ NEWSEC.DK/TUBORGHAVN Årlig leje pr. m² ekskl. drift fra kr. 1.200-1.800

Sagsnr.: KLKK90080

BE SIMPLY THE BEST BARE IKKE TIL ALTING

32â&#x20AC;&#x192; NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

I dette interview deler serieiværksætteren Martin Thorborg ud af sine gode råd om, hvordan du kan optimere din forretning på nogle simple parametre. På ægte Thorborgsk vis får du her fem flade og et venligt spark bagi til at gøre tingene bedre – uanset om du er direktør for et stort firma, ejer af en web-shop eller et lille pizzeria.

33 MARTS 2018

Når man taler med en mand som Martin Thorborg, er man ikke ét sekund i tvivl om, at her står en mand med en klar ambition om at være den bedste til det, han laver. Og det mantra må man give ham, at han formår at efterleve – i hvert tilfælde når man kigger på hans succesrate og diverse ratings fra kundeanmeldelser på bl.a. Facebook og Trustpilot. Det høje ambitionsniveau er sandsynligvis også roden til hans nyeste succes, regnskabsprogrammet Dinero, som for fem år siden havde nul brugere til nu at have rundet de 40.000. Til spørgsmålet om hvordan det foretagende er lykkedes så godt, er svaret fra Thorborg ikke overraskende: ”Vi satte os et mål om at være de bedste på markedet med det mest brugervenlige regnskabsprogram og den bedste service. Og vores kundeservice skulle ikke bare være bedre end konkurrenternes, men outstanding!” OVERGÅ KUNDERNES FORVENTNINGER – MEN TØR OGSÅ AT SIGE NEJ TIL DEM Okay, men hvordan laver man så en outstanding kundeservice? En god idé er at sætte sig i sine kunders sted og overveje, hvad man som kunde selv ville forvente og ønske sig af en virksomhed som sin egen. Og så gør det ikke noget, hvis man som virksomhed tilbyder lidt mere, end hvad folk forventer fordi, at forventninger oftest bygger på tidligere erfaringer, og hvis du vil slå dine konkurrenter skal du ikke gøre det samme som dem, men i stedet overgå dem. ”Hos Dinero, for eksempel, sidder vores support klar til at hjælpe alle årets dage fra 9-22. Ikke noget med undtagen juleaften eller nytårsaften. Det er meget enklere for folk og samtidig en ekstraordinær service man husker, at uanset hvornår man sidder med sit regnskab, og noget driller, så kan man få hjælp”, fortæller Thorborg og fortsætter: ”Det som det koster at have en supportmedarbejder siddende de få ekstra helligdage om året er peanuts, og i forhold til den følelse af en super sup-port hos kunderne, kan det slet ikke betale sig at lade være”. En anden meget vigtig ting i forbindelse med kundeservice er hurtig tilbagemelding, så kunden føler sig taget alvorlig – og det gælder især også de utilfredse kunder. Vis imødekommenhed, generøsitet og forklar om nødvendigt, men vigtigst af alt indrøm fejlen og få rådet bod på den, så du får vendt en negativ oplevelse hos kunden til en positiv. En enkelt negativ anmeldelse på Trustpilot for eksempel kan have stor betydning for din samlede score og din videre omsætning, så det gælder om 34 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

hurtigst muligt at få slukket ilden, inden den breder sig. En tredje anbefaling fra Thorborg går på at turde sige nej til sine kunder, hvis det drejer sig om forespørgsler, der ligger langt fra ens kerneforretning og -kompetencer. Han visualiserer problemstillingen med et pizzeria, der udover pizzaer pludselig ender med også at sælge burgers og kebab, på grund af at nogle få kunder måske har spurgt, om de ikke også kan lave det. Det er en fælde, man nemt kan havne i, fordi man ikke har lyst til at skuffe sine kunder, og hvis man i pizzeriaets tilfælde ikke tør sige ”nej, desværre – vi er et pizzeria, der har pizzaer som vores speciale, men til gengæld er de stjernegode” –, så risikerer man hurtigt at miste sin konkurrencefordel ved at udvande sit brand med forskellige middelmådige produkter, fordi det er svært at være superb til det hele. Hos Dinero oplever de også fra tid til anden at stå i det samme dilemma, når de selv eller en kunde efterspørger en ny feature i regnskabsprogrammet. Her er Thorborgs råd at lade forretningsvisionen afgøre spørgsmålet. Har du for eksempel en målsætning om, at dit produkt skal være så enkelt og brugervenligt som muligt og samtidig indeholde de nødvendige funktioner, så skal en ny feature understøtte den målsætning ved enten at være nødvendig eller ved at kunne implementeres uden at gå på kompromis med brugeroplevelsen – ellers risikerer du at forringe dit produkt og modarbejde din vision – og dermed ødelægge et vigtigt salgsargument. MEDARBEJDERNE ER DIN KILDE TIL SUCCES – KRÆS FOR DEM For det fjerde er en succesfuld virksomhed som regel funderet i en god business case og -strategi, og her er timingen i forhold til markedets behov også afgørende. Men den videre succes afhænger af dem, der tilfører værdi til dine produkter/serviceydelser – nemlig medarbejderne. Derfor bør enhver virksomhed investere i deres medarbejdere. ”I vores tilfælde investerede vi big time i beliggenhed og kontorindretning. Vi takkede ja til lejemålet i Industriens Hus (primært på grund af den sublime udsigt over Tivoli og den centrale beliggenhed), hvor vi ellers kunne have siddet for det halve i et udmærket kontor i Ballerup, og så gjorde vi det ekstra lækkert med pejs, flotte møbler og interiør, der gør, at folk, der træder ind af døren første gang, udbryder: Wauw, hold kæft et fedt sted at arbejde”, fortæller Thorborg. Han indrømmer, at han ikke først havde forestillet sig, at de skulle slå sig ned på byens dyreste kvadratmeter, men at

det er den bedste investering, Dinero har gjort. ”Foruden den daglige herlighedsværdi, får vi en del af pengene tilbage til virksomheden i form af sparede udgifter på rekruttering. Fordi vores ansatte er glade for at gå på arbejde hver dag og kan mærke, at vi kræser for dem gør, at de anbefaler deres arbejdsplads til venner og bekendte. Og for en virksomhed betyder glade ansatte god stemning, færre opsigelser og ro til at fokusere og optimere kerneforretningen”, forklarer Thorborg. ERHVERVSEJENDOMSBRANCHEN SÆLGER DRØMME For det femte og apropos at finde det rigtige lejemål til sin virksomhed, har Thorborg naturligvis også et par gode råd til os i erhvervsejendomsbranchen. ”Det pudsige ved den branche (og det har undret mig længe før, at jeg for godt og vel et år siden trådte ind i bestyrelsen for Newsec Egeskov & Lindqu-ist) er, at den ofte glemmer, at direktøren, der handler på virksomhedens vegne også køber med følelserne på samme måde som, når han køber sin privatbolig”. Han pointerer dog, at erhvervsbranchens B2B-kommunikation efterhånden er begyndt at minde mere om boligbranchens B2C-kommunikation, hvor man generelt taler mere til forbrugernes følelser med flotte billeder og et levende sprog i øjenhøjde. Thorborg minder også om, at direktøren i et firma ofte tænker på sit ego, virksomhedens prestige og måske gerne vil signalere status og magt over for omverdenen og sin kundekreds. Den slags følelser rammer man ikke, hvis man kommunikerer til ham som om, at han er en robot, der er programmeret til kun at tænke i økonomiske kalkuler og funktionalitet. Thorborg uddyber med sin egen oplevelse omkring, hvordan han havnede i Industriens Hus. ”Efter at have set lejemålet og prisen på nettet, var jeg slet ikke interesseret i at se det i virkeligheden, men kun på grund af, at jeg tilfældigvis blev overtalt af en kammerat, gik jeg med til at se det. Og dét som virkelig solgte mig, var udsigten over Tivoli – den synes jeg er fuldstændig fantastisk, og jeg begreb ikke hvorfor, at man ikke med ét eneste billede af den unikke udsigt, havde forsøgt at appellere til den wauw-følelse hos mig og andre potentielle lejere”. ”Erhvervsejendomsbranchen bør derfor altid have i baghovedet, at den ikke kun sælger mursten og kontorpladser, men drømme på samme måde som boligbranchen”, slutter Thorborg.

LEJE | KONTOR

Larslejsstræde 6, 4. og 5. sal, 1451 København K

Ved Skt. Petri Passage med udsigt over byens tage ∙∙ Op til 917 m² øverst oppe fordelt på 2 etager ∙∙ 628 m² penthouselejemål med udsigt ∙∙ 289 m² på 4. sal - kan tillejes eller udlejes separat ∙∙ Tagterrasse på flere sider giver lys, luft og udsigt over byens tage ∙∙ Indrettet til kontor med lyse vægge og store vinduespartier ∙∙ Indretningen kan let tilpasses til ny lejers behov ∙∙ Kontorerne er ledige og kan overtages efter nærmere aftale ∙∙ Energimærkning: C Årlig leje ekskl. drift pr. m² fra kr. 1.550

K ntorudlejning

LEJE | KONTOR/LAGER

Sagsnr.: KLKK90341

Axel Gruhns Vej 2B, 8270 Højbjerg

– søgning begynder altid hos Newsec

Lige siden Egeskov & Lindquist A/S begyndte sit virke i 1991, har udlejning af kontorlokaler været én af vores bærende services. Uanset hvordan konjunkturerne ser ud, er der altid efterspørgsel efter mindre og mellemstore kontorer. Dette skyldes bl.a. at: • Nogle virksomheder eller organisationer vokser kraftigt og har behov for større lokaler, mens andre ikke længere har det samme behov, og ønsker et mindre lejemål. • Andre igen sidder ikke optimalt i forhold til medarbejdergrupperinger og samarbejde, hvorfor de søger efter et mere funktionelt og effektivt lejemål. • Nogle ønsker at reducere omkostninger og søger et lejemål i et billigere område – omvendt søger andre virksomheder mere eksklusive lejemål med henblik på at styrke deres image. • Aktuelt oplever vi, at processerne gennemføres hurtigere, hvilket har medført et kraftigt fald i tomgangen og et stigende lejeniveau – vi er med andre ord ved at se et begyndende skifte fra lejers til udlejers marked.

Bliv en del af et dynamisk kontorhus ∙∙ Flere lejemål i forskellige størrelser - 80, 80 og 199 m² kontor samt 207 m² tør lager i kælderen som er helt nymalet og står rigtig flot ∙∙ Alle moderne faciliteter, herunder fiber med 100 megabit ∙∙ Fredagsbar og dejligt miljø i huset ∙∙ Meget hyggelig have som kan benyttes til møder, frokost m.m. ∙∙ Tæt ved Gamle Holme Bydel, busforbindelser og dagligvare ∙∙ Mange p-pladser ∙∙ Energimærkning: Under udarbejdelse Årlig leje pr. m2 ekskl. drift fra kr. 350-850

Sagsnr.: KLKÅ90263 35 MARTS 2018 | KONTOR

LEJE | KONTOR/LAGER

Kirkebjerg Alle 84-88 og 90-92, 2605 Brøndby

Se mere på kbhus.dk

KBHUS: Effektive kontorlejemål med fri parkering ∙∙ Nyistandsatte kontorer fra ca. 300 m² ∙∙ Ned til kr. 12.000 pr. arbejdsplads p.a. ∙∙ Fleksibel indretning der tilpasses lejers behov ∙∙ Godt indeklima med ventilation og gennemgående lys ∙∙ Mulighed for at deltage i velfungerende fælles kantine ∙∙ God beliggenhed ved trafikale knudepunkter ∙∙ Tæt på offentlig transport og gratis parkering på terræn ∙∙ Energimærkning: C Årlig leje pr. m2 ekskl. drift fra kr. 700

36 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Sagsnr.: KLKK90324

LEJE | KONTOR

Delta Park 40-46, 2665 Vallensbæk Strand

Eksklusive lejemål med super beliggenhed ∙∙ Attraktivt Company House med gode fællesfaciliteter som kantine og mødelokaler ∙∙ Effektive lejemål fra 336 m² i meget høj kvalitet ∙∙ Lige ved S-tog og kommende letbane og gratis parkering ∙∙ Let tilgængeligt med direkte adgang til motorvejsafkørsel 25 ∙∙ Synligheden fra E20 motorvejen eksponerer Vallensbæk Company House for 103.000 billister dagligt ∙∙ Energimærke: A Årlig leje pr. m2 ekskl. drift fra kr. 1.150

Sagsnr.: KLKK90142 37 MARTS 2018 | KONTOR

NEWSEC UDLEJER FOR CASTELLUM, ET AF NORDENS STØRSTE EJENDOMSSELSKABER MED SPECIALE I ERHVERVSLEJEMÅL

HELGESHØJ ALLÉ 38, 2630 TAASTRUP

MULTIBRUGERHUS MED ATTRAKTIVE FÆLLESFACILITETER ∙∙ Fra 136 m² til 3.600 m² kontor

∙∙ Stor fælles kantine, auditorium og mødelokaler

∙∙ Energimærke: Fritaget

∙∙ Mulighed for op til 16.000 m² nyt lager/logistik

∙∙ Gratis parkering på terræn

∙∙ Kontorleje pr. m² kr. 675

∙∙ Meget lyse kontorer med gennemgående lys

∙∙ Lige ved motorvejsafkørsel – i begge retninger

∙∙ Sagsnr.: KLKK90219

VI ER EJENDOMSSELSKABET, DER HJÆLPER VORES KUNDERS VIRKSOMHEDER MED AT UDVIKLES OG VOKSE - I 20 OMRÅDER FRA KØBENHAVN I SYD TIL SUNDSVALL I NORD.

ROSKILDEVEJ 22, 2620 ALBERTSLUND

ATRIUM HOUSE - FANTASTISK EJENDOM UD TIL ROSKILDEVEJ ∙∙ Nyindrettede lejemål fra 263 til 663 m²

∙∙ Fri brug af mødelokaler, auditorium og fitness

∙∙ Energimærke: D

∙∙ Optimale parkeringsforhold

∙∙ Indbydende personalerestaurant

∙∙ Kontorleje pr. m² kr. 750

∙∙ Nem adgang til hele Storkøbenhavn

∙∙ Fleksibel indretning og høj funktionalitet

∙∙ Sagsnr.: KLKK90205

38 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

KORNMARKSVEJ 6, BRØNDBY

SUNDSHOLMEN 3-5, NØRRESUNDBY

FABRIKSPARKEN 56, GLOSTRUP

SVENDBORGVEJ 5, AALBORG ØST

VIRKELYST 3B, NØRRESUNDBY

VOERBJERGVEJ 40, NØRRESUNDBY

Seks ejendomme med lejereserve sælges i selskabsform ∙∙ Næsten fuld udlejet ∙∙ Vedligeholdelsesmæssig særdeles god stand

∙∙ Aalborg - Nørresundby - tæt på Aalborg Lufthavn ( 1,5 mill passagerer årligt)

∙∙ Velbeliggende erhvervsområder tæt ved motorvejsnettet

∙∙ Uudnyttet byggeret og udviklingsmuligheder på Voerbjergvej

∙∙ Ejendommene er noteret i særskilte selskaber

∙∙ Potentielle lejereserver

∙∙ Stor lejertilfredshed

∙∙ Ca. 75% lagerareal

∙∙ Sjælland – planlagt letbane i nærheden af ejendommene Ejendommene sælges enten samlet eller opdelt.

Sagsnr.: CSIK90021 39 MARTS 2018 | KONTOR

SALG | KLINIK

Ertebjerg 96, 8381 Tilst

Lægeklinik med stor grund ∙∙ Bebygget areal på 120 m² ∙∙ Stort grundareal på 1.635 m² ∙∙ Bebyggelsesprocent på 50 ∙∙ Mulighed for udvidelse af klinikken ∙∙ Beliggende i mindre erhvervsområde, omkranset af boliger ∙∙ Ca. 650 m til Viborgvej og 3,8 km til E45 ∙∙ Energimærkning: A

Kontant kr. 3.495.000 SALG | GRUND

Munkevejen 1, 8381 Tilst SALG | PROJEKT

Sag: KSKÅ90025 Munkevejen 6, 8381 Tilst

Aarhus V - attraktivt område opad E45

Projektejendom - 43.540 m2 erhvervsgrund

∙∙ Erhvervsgrund på 18.721 m²

∙∙ Attraktiv placering i Aarhus V

∙∙ God synlighed mod Viborgvej

∙∙ Meget synlig beliggenhed mod Viborgvej

∙∙ Få 100 meter fra den Østjyske Motorvej - E45 med afkørsel Tilst

∙∙ Tæt på motorvejsafkørsel 47 (E45) ved den Østjyske motorvej

∙∙ Tæt på attraktivt detailområde med Bilka som største trækplaster

∙∙ Område kommuneplanlagt til erhvervsformål

∙∙ Området er kommuneplanlagt til erhvervs-formål

∙∙ Godkendt til virksomhedsklasse 1-3 / grundvandsklasse 1

∙∙ Område udlagt til virksomhedsklasse 1-3 og grundvandklasse 1

∙∙ Mange muligheder også for store udviklere

∙∙ Energimærkning: Fritaget

∙∙ Område med stor udvikling og potentiale ∙∙ Energimærkning: F

Kontant kr. 8.845.000 40 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Sagsnr.: PSGÅ90008 Kontant kr. 31.250.000

Sagsnr.: PSKÅ90008

UDLEJET HOS NEWSEC KONTOR

BUTIK

KONTOR

Ny Carlsberg Vej - København V Kontor i Carlsberg Byen udlejet til hhv. Lund Brandhouse ApS og ENCODED.

Jægersborg Allé - Charlottenlund 112 m² butik i udlejet til Møbelpolstreren.dk ApS.

Vesterlundvej - Herlev 5.836 m² kontor udlejet til Brunata A/S.

KONTOR

KONTOR/SHOWROOM

KONTOR

Masnedøgade - København Ø Kontor på Østerbro udlejet til VOS ApS.

Købmagergade - København K Kontor/showroom udlejet til Lasse Spangenberg Copenhagen ApS.

Titangade - København N Kontor på Nørrebro udlejet til IH Food.

KONTOR

Bryggernes Plads - København V Kontor i Carlsberg Byen udlejet til Media Movers ApS.

HumletorveT - København V Kontor i Carlsberg Byen udlejet til FOF København.

Kongens Nytorv - København K Kontor i City udlejet til Korn/Ferry International A/S. 41 MARTS 2018 | KONTOR

INDUSTRI & LOGISTIK

VOKSENDE E-HANDEL DRIVER MARKEDET FOR INDUSTRIOG LOGISTIKEJENDOMME Den klart største driver for udviklingen i markedet for industriog logistikejendomme er e-handel. Danskernes brug af online handel bliver ved med at vokse og giver virksomhederne incitament til at investere i smarte og moderne løsninger, der kan følge med forbrugerne og kundernes efterspørgsel. Store logistikejendomme tæt på især de større byer bliver således mere udbredt. Her, hvor der ikke er langt fra lager til kunde, samles en bred række af logistikservicevirksomheder i den samme ejendom, så forbrugsmønstre og efterspørgsel hurtigt kan tilpasses. På trods af en lille nedgang i industriens produktionsindeks i tredje kvartal af 2017, steg indekset igen i slutningen af 2017. Danmarks produktion har haft en opadgående tendens siden 2009, hvilket har en positivt afsmittende effekt på markedet for industriog logistikejendomme. Antallet af tomme industriog logistik lokaler har i en længere periode været lavt. Seneste tal for Storkøbenhavn viser en tomgang på 4,1%, hvilket er meget lavt. Dog ses tomgangsprocenten for Storkøbenhavn at være stigende. Efter i 2016 at have oplevet et voldsomt fald fra ca. 6,5% til under 3% er tomgangsprocenten i 2017 nu steget til ca. 4,1%. Til sammenligning er gennemsnittet på landsplan omkring 2,3%. Det er især nye lokaler med faciliteter som god loftshøjde og store, effektive læsseramper, der er høj efterspørgsel på blandt virksomheder, og flere virksomheder ses nu at overveje nybyggeri. ATTRAKTIVE BELIGGENHEDER I STORKØBENHAVN ER EN MANGELVARE Specielt nyere tomme produktions- og lagerejendomme nær gode transportmuligheder, herunder langs motorvejsstrækninger, er en mangelvare, da disse ejendomme er attraktive for investorer såvel som brugere. Mange virksomheder vælger i den forbindelse at investere i udviklingsprojekter og købe tomme grunde for så at bygge nye ejendomme og lokaler. Der er i øjeblikket et beskedent antal tomme byggegrunde i Storkøbenhavn, hvilket er problematisk for virksomheder, der ønsker at bygge nye og skræddersyede produktions-, logistik og lagerejendomme. Finansieringen af nybyg er stadig en udfordring for visse typer virksomheder. De fleste nybyggede produktions- og logistikejendomme er typisk skræddersyede til brugerne, og det er derfor oftest et krav fra investorerne, at lejere i nyopførte ejendomme skal binde sig til en lang leje-

42 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

kontrakt på minimum 10 år, hvilket for mindre virksomheder kan være en udfordring. MANGE FORDELE VED NYBYG Fordelene ved at bygge nye industriog logistikejendomme er også muligheden for selv at kunne styre, hvorledes alle virksomhedens behov til teknologi bliver opfyldt, ligesom processer kan effektiviseres. Fremfor at tilpasse virksomhedens processer til ejendommen, tilpasses ejendommen virksomhedens processer. Ligeså vigtigt er dog andre knap så åbenlyse behov som eksempelvis gennemtænkte løsninger, hvor ejendommen har den fornødne robusthed, kræver minimal vedligeholdelse og er energivenlige. Især bæredygtighed bliver et mere alment krav for investorerne af industriog logistikejendomme, præcis som vi ser det med kontorejendomme.

NORDJYLLAND

1,7%

SVAGT STIGENDE MARKEDSLEJE Markedslejen for produktions- og logistikejendomme har været svagt stigende gennem de sidste to år. For nybyggede ejendomme i Storkøbenhavn er lejeniveauet mellem 550 - 600 kr. pr. kvadratmeter. Alt afhængig af stand, bygningshøjde og ramper er lejeniveauet for den eksisterende bygningsmasse i middel stand 350 – 450 kr. pr. kvadratmeter. Afkastet afhænger dels af beliggenheden og lejekontraktens varighed. Afkastkravet ligger på 6,0 - 6,5% for primære ejendomme med lange kontrakter, 7,0 - 7,8% for middel placeringer og 8,0 - 8,8% for under middel placeringerne. I Østjylland er tomgangen opgjort til 3,11%, hvilket er lavt. Forrentningskravet er på cirka 6,3 - 7,0% for de bedste ejendomme med lange lejekontrakter, 7,3 7,8% for middelklasse ejendomme og +8,0% for ejendomme under middel. Lejeniveauet er stadig lavere i Østjylland på omkring 400 kr. pr. kvadratmeter for de primære lager og logistikejendomme, og 300 kr. pr. kvadratmeter for sekundære ejendomme. I andre dele af Danmark, herunder Nordjylland og Vest- og Sydsjælland, er tomgangen helt nede under 2,0% for logistik- og industriejendomme. I Midtjylland og Trekantområdet ses også en stigende interesse fra danske såvel som udenlandske virksomheder i forhold til at placere sig med produktions- og industriejendomme, da området har en central beliggenhed i Danmark, hvorfra man hurtigt kan nå forbrugerne overalt i landet. Derudover ligger afkastet i disse områder i niveauet 7,5 – 8,5%, hvilket er attraktivt for investorer med en større risikoappetit.

TREKANTSOMRÅDET

150 450

DKK LEJESPÆND % TOMGANG

Kr. pr. m2 p.a. ekskl. drift

AALBORG

Pr. 01/01 2018

200 400

STORKØBENHAVN

300 600

KØGE BUGT HØJLAGER

250 500

STORAARHUS

250 450 HELE LANDET

2,3%

ØSTJYLLAND

3,1%

KØBENHAVNS OMEGN

FYN

1,9%

4,1% 150 350

SJÆLLAND

200 550

43 MARTS 2018 | INDUSTRI & LOGISTIK

BYGGEMODNET GRUNDSTYKKE OP AD OMFARTSVEJ OG MOTORVEJSNET HVEDETOFTEN 2, 5550 LANGESKOV ∙∙ Motorvejsplacering

∙∙ Super god placering lige ved til-/afkørsel ∙∙ Flere anvendelsesmuligheder ∙∙ 50% bebyggelse

∙∙ Bygningshøjde maks. 12 m. ∙∙ Tilslutningsafgifter betalt Kontant kr. 21.019.500

Sagsnr.: PSGÅ90011

GRUNDSTYKKE MED GOD SYNLIGHED FRA MOTORVEJSNETTET SKANDINAVIENVEJ 1, 6330 PADBORG ∙∙ Synlig placering til motorvej ∙∙ Mange forbipasserende

∙∙ Transport-, produktion- og serviceformål ∙∙ Super god placering lige ved til-/afkørsel ∙∙ 50 % bebyggelse

∙∙ Bygningshøjde maks. 15 m Kontant kr. 39.039.800 44 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Sagsnr.: PSGÅ90010

2 BYGGEMODNE GRUNDSTYKKER SÆLGES SAMLET LOGISTIKPARKEN 20 + 22, 8220 BRABRAND ∙∙ God placering lige ved motorvej og ringvej ∙∙ Gode tilkørselsforhold

∙∙ Område udlagt til transportvirksomhed ∙∙ Kort afstand til Århus Havn ∙∙ 40 % bebyggelse

∙∙ Bygningshøjde maks. 14 m. Kontant kr. 6.395.625

Sagsnr.: PSGÅ90012

45 MARTS 2018 | INDUSTRI & LOGISTIK

SALG/LEJE | INDUSTRI

Vassingerød Bygade 6, 3540 Lynge

Flot domicil tæt på motorvejsnettet ∙∙ 2.246 m² kvalitetsbygning med mulighed for tilbygning ∙∙ Fordelt på 1.840 m² søjlefri og højloftet lagerhal samt 406 m² præsentabel administration ∙∙ Beliggende på 10.668 m² grundareal ∙∙ Lagerbygning opført i 2002 med personalefaciliteter og overdækket læsserampe og stor gavlport ∙∙ Meget flot og arkitektonisk kontorbygning opført i 2009 ∙∙ Kun 30 min. til København ∙∙ Energimærkning: Undtaget Sagsnr.: ISIK90058 | Kontant kr. 14.200.000

Sagsnr.: ILIK90088 | Årlig leje ekskl. drift kr. 1.116.300

KOM TIL PRÆSENTATION AF RAPPORTEN OM DET DANSKE EJENDOMSMARKED Den 19. april i Berlingske Salen på Pilestræde i København GÅ IKKE GLIP AF INVITATIONEN - tilmeld dig vores nyhedsbrev på newsec.dk 46 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

47â&#x20AC;&#x192; MARTS 2018

DETAIL

% T OMGANG DKK LEJESPÆND Pr. 01/01 2018

Kr. pr. m2 p.a. ekskl. drift

6,7% NORDJYLLAND

AALBORG

HELE LANDET

5,4%

1.000 5.000

KØBENHAVN STRØGET/ KØBMAGERGADE

18.000 22.500

ØSTJYLLAND

5,5% STORAARHUS

500 1.500

KØBENHAVN CITY/ FREDERIKSBERG

AARHUS CITY

AARHUS STRØGET

KØBENHAVN CITY

750 2.500

1.850 5.000

3.000 7.500

3,6%

STORKØBENHAVN

800 5.000

KØBENHAVNS OMEGN

TREKANTSOMRÅDET

800 3.300

ODENSE CITY

750 2.500

ODENSE VESTERGADE

1.400 5.500

48 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

2,9%

SJÆLLAND

600 3.500

DETAILMARKEDET FORNYER SIG Der har været en klar stigning i dansk privatforbrug det seneste år. Større friværdi og beskæftigelse får danskerne til at bruge flere penge. Denne stigning er generelt positiv for alle sektorer af dansk detailhandel. Der er dog også en klar tendens til, at de store byer drager mest fordel af udviklingen, hvor beskæftigelsen stiger mest, og friværdien er størst. Den stigende online-handel er stadig en udfordring for de klassiske fysiske butikker, men mange butikker har efterhånden set og udnyttet mulighederne for at komplementere e-handel samt forbedre oplevelsen for kunder, der besøger de fysiske butikker med eksempelvis god service, samme priser både online og i butikken og loyalitetsklubber med særlige tilbud. Det lader til, at investorerne også har bemærket denne tendens. Således blev der i 2017 investeret store summer i shoppingcentre og butiksporteføljer, hvor interessen var særlig høj. Investeringerne er et forsøg på at udvikle og forbedre shoppingcentrene, således at forbrugerne får en større og anderledes oplevelse, når de tager ud og handler end ved at købe sine varer på internettet. Foruden stigningen i privatforbruget, er turismen også medvirkende til, at butikkerne har høj

omsætning. En analyse fra BNP Paribas i november viste, hvorledes Amagertorv og Østergade er de fjerde og femte mest populære shoppinggader i Europa. Målt på antal fodgængere var de to københavnske gader, også kendt som Strøget, kun overgået af profilerede gader i London, Paris og Barcelona. Det er især de store eksklusive luksusbrands inden for bolig, tøj og sko samt ure og smykker, der har til huse i de flotte gamle ejendomme på Strøget, og kombinationen af sightseeing og shopping i indre København er unik for mange turister. STOR EFTERSPØRGSEL PÅ DETAILEJENDOMME I KØBENHAVN OG OMEGN Tomgangen i København by er på 3,6%, hvilket er klart det laveste sammenlignet med tomgangen på landsplan, der er på 5,4%. I Københavns omegn er tomgangen 4,1%, hvilket er højere end i København by men lavere end landsgennemsnittet, hvilket signalerer et godt marked i og omkring København. For primære strøgejendomme, hvor beliggenheden er særdeles attraktiv, er forrentningskravet 3,5%, endda i få tilfælde lavere, mens det i de sekundære områder er i niveauet 5,5 - 6,0%. Lejeniveauet for de mest attraktive detailkvadratmeter i Københavns centrum er på 18.000 -

22.500 kr. pr. kvadratmeter. Sekundære beliggenheder ligger på omkring 10.000 kr. pr. kvadratmeter. TOMGANGEN FALDER FORTSAT I JYLLAND I de populære regioner i Jylland er tomgangen ligeledes lav. Tomgangen i Østjylland har i 2017 ligget meget stabilt i niveauet 5,3% - 5,6%, og vores forventninger til udviklingen i 2018 er lidt faldende tomgang. Centralt i Aarhus ses der også eksempler på transaktioner med forrentningskrav helt nede på 4,0%. Markedslejen for de primære ejendomme i regionen ligger på 6.000 - 7.500 kr. pr. kvadratmeter. For sekundære beliggenheder er forrentningskravet mellem 5,3 - 5,8%, og lejen mellem 3.000 - 6.000 kr. pr. kvadratmeter. I Trekantområdet ligger afkast og markedsleje for de bedste placeringer på 4,8%, en middel placering på 7,0% og en placering under middel på over 8,0%. Gennem de senere år har der ikke været de store ændringer i toplejeniveauerne, som stadig ligger i niveauet 3.000 kr. pr. kvadratmeter, mens middelniveauet ligger på 1.600 kr. pr. kvadratmeter, og under middel ligger på 800 kr. pr. kvadratmeter.

49 MARTS 2018 | DETAIL

O U T LO O K

INVESTERINGSMARKEDET – tilbageblik, udsyn og et kig i krystalkuglen I 2016 blev der, i Danmark, købt og solgt ejendomme for cirka 64 milliarder kroner, og transaktionsvolumen var dermed nået op på niveau med 2007 – det skelsættende år før ejendomsmarkedet blev sendt i frit fald. På nedenstående figur over den samlede danske transaktionsvolumen de sidste ti år ses også, at ejendomsinvesteringerne i 2017 slog rekorder og steg 22 milliarder fra året før til i omegnen af 87 milliarder, eksklusiv delsalg af for eksempel Danica’s shoppingcentre. Forklaringen på den stigende investeringslyst skal hovedsagelig findes i de meget lave lånerenter der, sammen med et relativt højt afkast, tiltrækker stadigt flere investorer og større investeringer. De lave obligations- og indskudsbevisrenter har ydermere bidraget til, at investorerne i højere grad søger mod alternative investeringsmuligheder som fast ejendom. 50 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN

Udviklingen over det seneste tiår med den samlede transaktionsvolumen på det danske ejen-domsmarked. DKK mia. 100

90 80 70 60

50 40 30 20

10 0

2007

2008

2009

Kilde / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

2010

2011

2012

Denmark

2013

2014

2015

2016

2017

Det danske ejendomsinvesteringsmarked har de seneste ti år været på en hård rejse uden sidestykke i historien, men siden 2014 er skuden vendt 180 grader således, at vi nu ser en tydelig hockeystav tage form. Hvilke faktorer skyldes det? Og hvordan ser investeringsklimaet ud for 2018? Administrerende direktør i Newsec, Henrik Lyngskjold, kommer her med sin analyse.

FINANSKRISEN RULLER OG RENTEN DYKKER Men lad os rejse tilbage til 2007 for at forstå den nuværende situation bedre. I USA har kreditinstitutionerne i 2007 udstedt tusindvis af lån til dårlige betalere. De dårlige lån, også kaldet subprime lån, bliver endnu dårligere ved, at de puljes og transformeres til OCD’er (collaterized debt obligations) og på den måde bliver uigennemskuelige samtidig med, at kreditratingbureauerne vurderer dem til en alt for høj værdi i forhold til den indbyggede risiko. Da det begynder at gå op for markedet, at lånene ikke kan betales tilbage, breder usikkerheden sig som en steppebrand, og derfra kender vi historien om Lehman Brothers’ konkurs, aktiemarkeder klædt i rødt, boligboblen der springer med et brag og de mange amerikanere der bogstaveligt talt må gå fra hus og hjem. Verdens supermagt bløder og stænker rødt på Europa og resten af verden via det globale finansielle system, som lammes af de store lånetab i efteråret 2008. Vi står midt i den værste finansielle krise siden Depressionen i 1930’erne.

grænsninger, men rent faktisk har mulighed for at projektudvikle de ejendomme, som de investerer i. Tidligere når en pensionskasse købte en ejendom, betød det, at ejendommen var taget af markedet årtier frem”, forklarer Henrik Lyngskjold. På grund af lave afkast på de bedst placerede ejendomme i de store byer, ser vi nu også en tendens til mere projektudvikling i de mellemstore byer (også blandt pensionskasser) i jagten på højere afkast.

For at få gang i økonomien igen begyndte USA’s centralbank, FED, og Den Europæiske Centralbank, ECB, systematisk at opkøbe obligationer for at styre renten nedad. I takt med obligationsopkøbene satte nationalbankerne udlånsrenten ned, og for ikke at bremse den positive økonomiske udvikling i USA og Europa har centralbankerne holdt renten nede. Derfor sidder vi stadig den dag i dag med en historisk lav rente, som indbefatter minusrenter på de kortfristede lån. Det faktum har, som bekendt, fået investorerne til at interessere sig for andre aktivklasser end de tidligere populære obligationer, som for eksempel ejendomme, hvor det er muligt at få en høj IRR (Internal Rate of Return).

HVORDAN SER FREMTIDEN UD? Den generelle økonomi i Danmark er opadgående og har været det i en årrække med en moderat BNP-vækst på 2% i 2017. Dermed ligger vi på niveau med både EU og USA, hvor sidstnævntes aktiemarkeder er kommet overraskende godt fra start i 2018.

FLERE FAKTORER STYRKER DET DANSKE EJENDOMSMARKED OG ØGER TRANSAKTIONSVOLUMEN Udover at de lave obligations- og lånerenter allokerer flere penge over i ejendomsbranchen, er der flere faktorer, som komplementerer hinanden og tilsammen giver et sundt og attraktivt dansk investeringsklima for investorerne. Det fortæller administrerende direktør i Newsec, Henrik Lyngskjold. ”Før finanskrisen var ejendomsmarkedet præget af en del ”guldgravere”, men nu ser vi, at investorerne generelt er blevet mere professionelle og opmærksomme på data, analyser og exitstrategier. Det stiller samtidig højere krav til os som rådgivere og er med til at professionalisere hele markedet samt give mere stabilitet. Derudover er der et større flow i markedet, hvor flere udviklingsprojekter bliver igangsat på grund af, at pensionskasserne ikke længere er bundet af lovmæssige be-

Endnu et parameter for den positive udvikling på ejendomsmarkedet og den øgede transaktionsvolumen er, at vi har fået flere closedend funds. Verdens middelklasse og gruppen af velhavende mennesker er samtidig blevet større, hvilket bidrager til en øget efterspørgsel på ejendomsinvesteringer – og dermed en udvidelse af markedet. Netop den stigende efterspørgsel fra udlandet gjorde sig gældende i 2017 ved, at omtrent 60% af alle ejendomsinvesteringerne i Danmark var udenlandske. En betydelig del af disse var svenske og norske, hvilket til dels skyldes de højere prisstigninger på ejendomsmarkedet i broderlandene.

Sagt på en anden måde er havet omkring det danske ejendomsmarked lige nu venligtsindet og tilbyder at kunne ride med på den perfekte bølge, men hvor store bølgeskvulp en kommende rentestigning i Europa vil give, er svært at forudsige – men én ting er sikkert, og det er, at markedet forbereder sig på rentestigninger indenfor en nær fremtid. FED er stille og roligt i gang med at hæve renteniveauet i USA samtidig med, at den vil lade de selvsamme obligationer, som den opkøbte for ti siden, løbe ud uden at geninvestere pengene. Det scenarie vil højst sandsynligt få renten på de amerikanske obligationer til at stige, og da der er grænser for, hvor stort rentespændet kan være mellem USA og Europa, vil det alt andet lige presse det europæiske renteniveau op. Indtil videre tager markedet FED’s indledende tiltag pænt, men ingen kan forudse, hvad der sker, når renterne stiger. Vi har ingen historiske erfaringer at trække på, da vi aldrig før har stået i en lignende situation med en cocktail af negative renter, et hårdt pumpet aktiemarked og en relativt høj gæld.

se, og den er ikke blevet mindre siden da, men det er værd at notere sig, at måler man amerikanernes gæld i forhold til deres indkomst er den mere end 20% lavere i dag end før krisen. Derfor er flere eksperter også mere bekymrede for den nye ”bad boy” Kina, når man diskuterer, hvad der kan udløse den næste finanskrise. Kina står nemlig med en tårnhøj gældsætning, som de har akkumuleret over en længere periode med meget lave renter – og fortsætter ufortrødent. Dét kan blive meget problematisk, når renten stiger. På trods af de adskillige usikkerheder og uprøvet terræn, der kan trigge en eventuel ny tilbagegang i økonomien, er Henrik Lyngskjold fortrøstningsfuld på Danmarks og det danske investeringsmarkeds vegne. Selvom vi er et lille land, der er afhængig af omverden, er vi ikke mere afhængige end, at vores gøren og laden har en indflydelse på, hvordan vi klarer os i krisetider. Derfor var der også flere indenrigspolitiske grunde til, at Danmark ikke blev hårdt ramt ved den seneste finanskrise. Ejendomsinvesteringsmarkedet fik til gengæld en hård nyser, og det har gjort, at man nu har taget forskellige forholdsregler for at forebygge og formilde næste nedgang i markedet. ”For det første ligger der en meget større egenkapital bag ejendomsinvesteringerne i dag end for ti år siden, bl.a. takket være de skærpede krav fra kreditforeningerne. På den måde bliver ejendommen ikke belånt helt op til skorstenen, og der er luft til rentestigninger, omend fortjenesten derved naturligt bliver lavere – og særligt på strøgejendomme og centralt placerede boligejendomme i de større byer, hvor startafkastet er meget lavt, vil rentestigninger æde sig hurtigere ind på fortjenesten. For det andet har Danmark næsten barberet hele den offentlige gæld væk, og det betyder, at vi ikke er nær så sårbare over for rentestigninger som flere af de andre større økonomier. For det tredje klarer de danske virksomheder sig godt, hvilket afspejles i den faldende tomgang indenfor både kontor-, industriog detail-segmenterne. Den udvikling har samtidig ført til, at reallønnen er steget over de seneste år, hvorfor både husholdninger og virksomheder generelt er polstret til, at der er plads til rente- og huslejestigninger”, siger Henrik Lyngskjold. Skulle verden derfor møde en ny finanskrise 2.0 i nærmeste fremtid, er det hans vurdering, at der er større grobund for at tro, at det danske investeringsmarked går hen og bliver en slags ”safe haven” end, at det sendes i frit fald som sidst.

Netop amerikanernes høje gæld var en af de vigtigste årsager til den nyligt overståede finanskri51 MARTS 2018

VELKOMMEN TIL NEWSEC ADVISORY

EJENDOMSRÅDGIVERE MED SPECIALE I ERHVERVSEJENDOMME

SALG & UDLEJNING • Køb og salg • Udlejning • Afdisponeringsstrategier • Sale & lease back CAPITAL MARKETS • Investeringsejendomme • Corporate Finance • Investeringsrådgivning • Køberrådgivning VURDERING • Vurderinger & værdiansættelser • Markedslejevurdering • Skattevurderinger og klagesager • Syn & skøn • Due diligence ANALYSE • Markedsrapporter • Skræddersyede analyser • Forventningsanalyse CORPORATE SOLUTIONS • Lejerrådgivning • Søgning efter nyt lejemål • Rådgivning om eksisterende lejemål • Kontraktforhandling på vegne af lejer PROJEKTUDVIKLING • Rådgivning om domicilplacering • Evaluering og udvikling af byggeprojekter • Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier • Strategisk ejendomsoptimering

NEWSEC ADVISORY A/S Silkegade 8, 1113 København K. Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A, 8000 Aarhus C. Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk | info@newsec.dk