FORVENTNINGSANALYSE FORÃ…R 2017
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
INDLEDNING Siden den syvende udgave af forventningsanalysen er det nye samarbejde med Newsec, som er den største rådgiverkoncern inden for erhvervsejendomme i Europa, kommet godt fra start. Aktiviteten på ejendomsmarkedet har i samme periode været rekord høj. I 2016 blev der handlet erhvervsejendomme for mere end 60 milliarder kroner, og det er en klar dokumentation af, hvor attraktive danske erhvervsejendomme er lige nu. På baggrund af data for hele året estimerer vi, at den samlede transaktionsvolumen i 2016 nåede cirka 64 milliarder kroner - heraf mellem 45 og 48 milliarder i København. I 2014 og 2015 stod internationale købere for henholdsvis godt 30 % og 40 % af de samlede ejendomstransaktioner i Danmark. Det er vores oplevelse, at der forsat er et stort flow af udenlandsk kapital til Danmark. Vi vurderer, at cirka halvdelen af investeringerne i 2016 kom fra udlandet - herunder Skandinavien, Tyskland, Storbritannien, USA og Asien. Fortsætter tendenserne på markedet, spår vi en transaktionsvolumen for 2017 på den anden side af 70 milliarder kroner i Danmark.
Vores forventninger til de kommende seks måneder er positive, og svarene i denne forventningsanalyse indikerer, at investorerne deler optimismen. SAMMENLIGNELIGE RESULTATER OVER TID Undersøgelsen foretages hvert halve år, og resultaterne præsenteres under kategorierne: Lejemarkedet, Investeringsmarkedet samt Lejevilkår. I denne udgave er der ændret en smule i formuleringen af et par spørgsmål for at gøre dem mere specifikke, og der er kommet nye til. Besvarelserne på de ændrede spørgsmål vil derfor ikke direkte kunne sammenlignes over tid. På denne baggrund præsenterer vi den ottende udgave af forventningsanalysen, som forhåbentligt vil give en værdifuld viden og indsigt i forventningerne til markedet for erhvervsejendomme. God læselyst!
Denne rapport bør ikke danne udgangspunkt for transaktioner uden yderligere professionel rådgivning.Selvom fakta er nøje underbygget, kan Newsec Egeskov & Lindquist A/S ikke tage ansvar for skade eller tab som måtte lides som en konsekvens af utilsigtede unøjagtigheder eller fejl i rapporten. Oplysningerne heri skal ikke, hverken helt eller delvist, offentliggøres, reproduceres eller henvises til uden forudgående godkendelse. Enhver sådan reproduktion bør krediteres Newsec Egeskov & Lindquist A/S.
2 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
København tiltrækker fortsat flere virksomheder. Ingen af vores adspurgte fra branchen forventer at se en faldende efterspørgsel i den centrale del af byen det kommende halve år. Cirka to tredjedele forventer et uændret niveau, og en tredjedel forudser en stigende efterspørgsel efter de bedst beliggende kontorlokaler i København. I forhold til den forrige analyse er besvarelserne rykket mod ”uændret” både stigende og faldende efterspørgsel havde større tilslutning i foråret. Vi er begyndt at mærke en stigende efterspørgsel på kontorlokaler i København, hvilket har medført det svagt stigende lejeniveau, efter at vi igennem de seneste år har haft et ganske stabilt lejeniveau på det Københavnske kontormarked. En af de primære årsager til, at vi ikke har oplevet markante lejestigninger på kontormarkedet over de seneste år er, at der i en tid med økonomisk medvind og en stigende udlånsvillighed hos bankerne bliver opført langt flere
ejendomme end vi så tidligere. Udbuddet af nye og moderne kontorarealer i København er konstant stigende, og der er forsat mange ubebyggede områder i København, hvor der løbende kan opføres nye kontorer. Vi spår en forsat lys fremtid for kontormarkedet, da vi løbende ser flere nyopførte kontorarealer blive udlejet til højere priser end få år tilbage. Ifølge Ejendomstorvet.dk har den overordnede tomgang for kontorlejemål vist en stigende tendens for Københavns by og ligger nu på 7,8 % mod 7,5 % i 2015. Tomgangen i Københavns omegn er faldet igennem 2016 og ligger på 13,3 % pr. 1. oktober 2016 mod 15,2 % i 2015.
2.
vordan forventer du, at den H samlede lejeefterspørgsel på prime kontorlokaler i København vil udvikle sig det næste halve år?
Den vil stige Den vil være uændret Hvordan forventer du, at den samlede lejeefterspø Den vil falde kontorlokaler i København vil udvikle sig det næs Ingen mening/ved ikke
6,7%
33,3%
60,0%
Ingen af de adspurgt forventer at den samlede lejeefterspørgsel vil falde.
3 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Det er stadig attraktivt at drive detailhandel i den centrale København. Ingen forventer en faldende efterspørgsel i det kommende halve år. Besvarelserne er generelt en smule mere optimistiske end i foråret, hvor en lille del ventede et fald.
rekorder slået på Black Friday. NETS kunne berette, at der på denne dag blev handlet for kr. 2 mia. Nethandlen udgjorde blot 15-20 % af omsætningen i 2016, hvilket vi mener, er et stærkt udtryk for, at danskerne forsat kan finde vej til butikkerne.
Vi har igennem 2016 set nogle større rokeringer i de mest populære shoppingområder i København.
Vi får flere henvendelser fra internationale modevirksomheder som ønsker at etablere butikker i henholdsvis København, Stockholm og Oslo.
Den langvarige renovering af Illum er nået til vejs ende, og selvom Prada ikke kom til at overtage det omstridte Café Norden lejemål, får de alligevel en udsigt til Amagertorv, da de snart flytter ind de gamle McDonald’s lokaler i Illum.
Det er dog ikke kun i det centrale København, at aktiviteten er stor, og vi oplever en lav tomgang - pt. blot 3,0% (jf. Ejendomstorvet.dks statistikker). I Københavns omegn er den 2,4%, og på landsplan 5,7%.
3. Hvordan forventer du, at den samlede lejeefterspørgsel på prime detailhandelslokaler i København vil udvikle sig det næste halve år?
Den vil stige
Hvordan Den forventer du, at den samlede lejeefters vil være uændret detailhandelslokaler i København vil udvikle sig d Den vil falde Ingen mening/ved ikke
20,0% 30,0%
Der er således stadigvæk stor aktivitet på markedet, selvom nethandlen tager til. Det så vi f.eks. i 2016 hvor alle blev
50,0%
Ingen af de adspurgt forventer at den samlede lejeefterspørgsel vil falde.
4 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Forventningerne til udviklingen i efterspørgslen på moderne og effektive industri- og logistiklokaler er trukket i en positiv retning. Meget få forventer et fald, og resten fordeler sig nogenlunde ligeligt mellem uændret og stigende efterspørgsel. Det danske erhvervsliv har i 2016 haft så stor en fremgang, at vi oplever en særligt stor efterspørgsel efter ejendomme i Storkøbenhavn - herunder Brøndby, Glostrup og Ishøj samt Århus omegn. Den stigende efterspørgsel har skabt et kraftigt fald i antallet af tomme lager-, fabriks- og logistikhaller, og den nuværende tomgang i segmentet ligger på omkring 3,0% på landsplan - svarende
til et fald det seneste år på ca. 0,5% -point. Dette er det laveste niveau siden 2008, og vi forventer, at det lejepriserne vil stige. I Københavns omegn ligger tomgangen pt. på 3,7%, hvilket er et fald. I både Aarhus og trekantsområdet er den faldet til 2,9%. Tomgangen er på landsplan faldet til 2,7%. Den aktuelle udvikling betyder, at det er interessant at se på udbuddet af byggegrunde til industrisegmentet. Flere aktører melder, at det i nogle tilfælde er det blevet billigere at opføre industriog/eller logistikejendomme.
4.
vordan forventer du, at den H samlede lejeefterspørgsel på moderne og velbeliggende industriog logistiklokaler vil udvikle sig det næste halve år?
Den vil stige
HvordanDen forventer du, at den samlede lejeefter vil være uændret velbeliggende industriog logistiklokaler vil udvik Den vil falde Ingen mening/ved ikke
13,3% 3,3% 43,3%
40,0%
5 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Der er bred enighed om, at priserne på københavnske kontorejendomme er steget - eller i værste fald har stået stille det seneste halve år.
forrentningskrav. Der har været tale om særligt godt beliggende liebhaverejendomme og/eller ejendomme med mulighed for udvikling.
Meldingen er mere positiv end i foråret 2016, hvor næsten én ud af fem havde oplevet et prisfald.
Den primære årsag til det øgede pres er, at der i den foregående tid har været stor efterspørgsel efter boligudlejnings- og strøgejendomme. Vi oplever forsat så stor en efterspørgsel, at udbuddet ikke har kunnet følge med. Derfor er investorerne begyndt at søge mod andre typer af investeringer - herunder kontorejendomme, hvilket medfører et fald i forrentningskravet.
Det er vores opfattelse at forrentningskravet på de bedste kontorejendomme i København ligger omkring 4,25 %. Der har ikke været markante ændringer de seneste 18 måneder. Niveaet er dog under pres, og der er allerede handlet ejendomme til et lavere
5. Hvordan har forrentningskravet til prime kontorejendomme i København udviklet sig over det seneste halve år?
Det er faldet Det har været uændret Det har er steget Hvordan forrentningskravet til prime konto Ved ikke/ingenudviklet mening sig over det seneste h
6,7% 20,0%
73,3%
Ingen af de adspurgt forventer at forrentningskravet vil stige.
6 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Den store efterspørgsel på kontorlejemål i det centrale København smitter af på ejendomspriserne. To ud af tre respondenter tror på, at priserne vil stige, og resten forventer at priserne på kontorejendomme holder niveauet. Forudsigelserne er på niveau med foråret 2016, hvor en lille del dog troede på faldende priser. På baggrund af den høje efterspørgsel er lejeniveauerne for de allerbedste ejendomme i København steget og lejeniveauet på disse ejendomme ligger på op til 1.975 kroner pr. m² eksklusive driftsomkostninger for lokaler på cirka 1.000 m². Ved leje af mindre end 500 m² på en god beliggenhed er lejeniveauet op til 2.000 kroner pr. m² (eksklusive driftsomkostninger).
Vi ser flere af de nye kontorejendomme stå færdige og klar til indflytning til en leje der ligger en smule over det generelle lejeniveau i København. Udlejerne er fortsat interesserede i at specialindrette lejemålene til lejerne, hvis der er tale om fornuftige længder på lejekontrakterne og om økonomisk sikre lejere. Når City-ringen kobles til den eksisterende S-tog- og metrodrift kommer der også flere områder, hvor der kan opføres ny kontorarealer, som lever op til virksomhedernes krav til infrastruktur.
6. Hvordan forventer du, at forrentningskravet til prime kontorejendomme i København vil udvikle sig det næste halve år?
Det vil falde
HvordanDet forventer du, at forrentningskravet til vil være uændret København vil udvikle sig det næs Det vil stige Ved ikke/ingen mening
6,7% 33,3%
60,0%
Ingen af de adspurgt forventer at forrentningskravet vil stige.
7 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Holdningen til prisudviklingen på centralt beliggende detailhandelsejendomme i København ligner den for kontorer. Over halvdelen har oplevet en prisstigning, og ingen mener, at der har været et fald. Svarene er mere positive end i foråret, hvor hver syvende mente, at forrentningskravet var steget.
Investering i retailejendomme - herunder dagligvarebutikker - er fortsat attraktivt, og på de absolut bedste beliggenheder (Strøget i København), handles de bedste ejendomme til en startforrentning på omkring 3%.
7.
vordan har forrentningskravet til H prime detailhandelsejendomme i København udviklet sig det seneste halve år?
Det er faldet
Hvordan har forrentningskravet til prime detailh Det har været uændret udviklet sig det seneste h DetKøbenhavn er steget Ved ikke/ingen mening
13,3%
33,3%
53,3%
Ingen af de adspurgt vurderer at forrentningskravet er steget.
8 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Der er stor enighed om uændrede eller stigende priser på detailhandelsejendomme, og fordelingen ligger tæt på forårets undersøgelse. Ingen tror på stigende forrentningskrav, men andelen af tvivlere (ingen mening/ved ikke) er øget. Udbuddet af de bedste strøgejendomme er - på trods af den store efterspørgsel fra blandt andet internationale
investorer - begrænset. Den store efterspørgsel og den massive tilførsel af international kapital medfører, at vi med stor sikkerhed kan forvente et fortsat pres på Strøgejendommenes forretningskrav. Vi spår således, at der kan blive handlet detailhandelsejendomme til rekordafkast igen i 2017.
8.
vordan forventer du, at H forrentningskravet til prime detailhandelsejendomme i København vil udvikle sig det næste halve år?
Det vil falde
Hvordan du, at forrentningsk Det vil være forventer uændret detailhandelsejendomme i København vil udvikle Det vil stige Ved ikke/ingen mening
20,0%
23,3%
56,7%
Ingen af de adspurgt forventer at forrentningskravet vil stige.
9 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Det er første gang, vi har spurgt til oplevelsen af den seneste prisudvikling på markedet for moderne og velbeliggende industri- og logistikejendomme. En fjerdedel af de svarende har ikke en holdning. Den største del af resten har set stigende (40%) eller uændrede priser (27%). Der har været en stærk udvikling inden for den type ejendomme langs den østjyske motorvej - specielt på strækningen mellem Aarhus og Trekantsområdet. Det samme gælder på Sjælland ved Greve Main, Køge og Høje Taastrup. De
er typisk bygget højloftet (minimum 8,5 meter), og nærheden til motorvej og gode tilkørselsforhold er attraktivt og gør det nemt for de store lastbiler at komme frem. Vi oplever pt, at de bedste moderne ejendomme i Københavnsområdet, bliver handlet til forrentningskrav i niveauet 6%, mens tilsvarende ejendomme i henholdsvis Aarhus og trekantsområdet handles i niveauerne 7% og 7,25%.
9.
vordan har forrentningskravet til H moderne og velbeliggende industri- og logistikejendomme udviklet sig over det seneste halve år?
Det er faldet
Hvordan har forrentningskravet til moderne og Det har været uændret logistikejendomme udviklet sig over de Det er steget Ved ikke/ingen mening
26,7% 40,0% 6,7%
26,7%
10 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Halvdelen af respondenterne forventer uændrede priser i det kommende halve år. Resten fordeler sig ligeligt mellem stigende priser og ingen holdning til den fremtidige prisudvikling på moderne og velbeliggende industri- og logistikejendomme. Salg af denne type investeringsejendomme er tillige for opadgående, og det sker blandt andet i takt med, at
kravet til startforrentning på denne type ejendomme har været faldende. Det er dog primært effektive og velbeliggende kvalitetsejendomme, der efterspørges. Vores forventning er derfor, at vi vil se en fortsat stigning i antallet af sale-and-lease-back transaktioner inden for industrisegmentet i de kommende år, hvilket også vil holde hånden under prisen.
10. H vordan forventer du, at forrentningskravet til moderne og velbeliggende industri- og logistikejendomme vil udvikle sig det næste halve år?
Det vil falde
Hvordan forventer du, at forrentningskravet til Det vil være uændret industriog logistikejendomme vil udvikle si Det vil stige Ved ikke/ingen mening
26,7%
23,3%
50,0%
Ingen af de adspurgt forventer at forrentningskravet vil stige.
11 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Tre ud af fire tror på status quo i forhold til bankernes villighed til ejendomsfinansiering, og en sjettedel tror, at de vil løsne op. Besvarelserne er på linje med undersøgelsen i foråret 2016, hvilket kan skyldes at de danske banker endnu ikke har vist reaktioner på hverken Brexit eller præsidentvalget. Vi kan konstatere, at Britisk økonomi er bremset op, men at dømme efter de nøgletal, der er udsendt siden da, kan der ikke spores de store negative følger i Danmark eller i andre skandinaviske lande. Bankerne venter heller ikke umiddelbart rentestigninger, der
potentielt vil kunne presse finans- eller ejendomsmarkedet. Det meget lave renteniveau holder fortsat gang i ejendomsinvesteringerne. Det har b.la. betydet stigende boligpriser, men også at boligpriserne er steget langt mere i byområderne end andre steder. Boligkøberne står derfor med det problem, at priserne kan risikere at falde igen, når renten stiger. Vi mener ikke, at der er tegn på boligbobler på Danske- eller Københavnske ejendomsmarked. Vi vurderer, at prisstigningerne i 2016 udelukkende fremstår voldsomme set i forhold til det udgangspunkt, hvorfra priserne er steget.
11. H vordan forventer du, at finansieringsmulighederne vil være om et halvt år?
Bedre end nu Uændrede HvordanVærre forventer end nu du, at finansieringsmuligheder år? Ingen mening/ved ikke
3,3% 3,3%
76,7%
12 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
16,7%
Jeg forventer, at min organisation inden for det Der er væsentligt flere nettokøbere (57%) end nettosælgere (7%) i markedet, så der skal tilføres nye ejendomme for at få kabalen til at gå op. Det kan ske ved nybyggeri, sale-and-lease-back eller lignende. Alternativt kan det give et pres på priserne i opadgående retning, hvilket også er den tendens svarene på spørgsmål 6, 8 og til dels 10 viser. Det stemmer ganske godt overens med vores tidligere udmeldinger om, at vi forsat oplever en langt større efterspørgsel efter ejendomsinvesteringer end hvad udbuddet kan bidrage med.
13 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
12. J eg forventer, at min organisation inden for det næste halve år:
23,3%
Køber ejendomme (netto) Ikke handler Sælger ejendomme (netto) Ingen mening/ved ikke
6,7% 13,3%
56,7%
Beliggenheden er klart det vigtigste, når investorerne ser på investeringsmuligheder. Mere end 2 ud af 3 deltagere i undersøgelsen har dette kriterie på førstepladsen. Lejerens bonitet er en lige så klar nummer 2. De 4 øvrige forhold ligger meget tæt. Top 3 er uændret i forhold til forårets rapport, mens nummer 4-6 har byttet lidt rundt. Besvarelserne stemmer godt overens med det, vi oplever på investeringsmarkedet, hvor gode placeringer i og
omkring København trækker mest, og dernæst Aarhus og de største provinsbyer. I opsvingsårerne omkring 2007, stod København for cirka 48% af den samlede transaktionsvolumen. Vi estimerer andelen i 2016 til cirka 75%. I perioden 2014 – 2016 har København udgjort langt den største andel af den samlede transaktionsvolumen, hvilket kan være udtryk for, at ejendomsinvestorerne er særdeles beviste omkring placeringen (geografisk) af deres midler.
13. H vilket direkte afkast forventer du at få af din ejendomsportefølje det næste halve år?
Hvilket direkte afkast forventer du at få af din ejen næste halve år:
3,3%
6,7%
20,0%
1-2% 2-3% 3-4% 4-5% 5-6% 6-7% Over 7% Ingen mening/ved ikke
30,0%
16,7%
10,0%
13,3%
Ingen af de adspurgt forventer et direkte afkast på 1-2%.
14 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Beliggenheden er klart det vigtigste, når investorerne ser på investeringsmuligheder. Mere end 2 ud af 3 deltagere i undersøgelsen har dette kriterie på førstepladsen. Lejerens bonitet er en lige så klar nummer 2. De 4 øvrige forhold ligger meget tæt. Top 3 er uændret i forhold til forårets rapport, mens nummer 4-6 har byttet lidt rundt.
14. Hvor vigtige er følgende forhold ved køb af en investeringsejendom lige nu (ranger fra 1-6, hvor 1 er det vigtigste)?
15 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Besvarelserne stemmer godt overens med det, vi oplever på investeringsmarkedet, hvor gode placeringer i og omkring København trækker mest, og dernæst Aarhus og de største provinsbyer.
cirka 75%. I perioden 2014 – 2016 har København udgjort langt den største andel af den samlede transaktionsvolumen, hvilket kan være udtryk for, at ejendomsinvestorerne er særdeles beviste omkring placeringen (geografisk) af deres midler.
I opsvingsårerne omkring 2007, stod København for cirka 48% af den samlede transaktionsvolumen. Vi estimerer andelen i 2016 til
Prioritet
2016 (Efterår)
2016 (Forår)
1
Beliggenhed
Beliggenhed
2
Lejers bonitet
Lejers bonitet
3
Udviklingsmuligheder
Udviklingsmuligheder
4
Lejekontraktens udløb
Finansieringsmuligheder
5
Lejestigninger
Lejekontraktens udløb
6
Finansieringsmuligheder
Lejestigninger
Markedets store fokus på velbeliggende boligudlejningsejendomme i København slår også igennem i undersøgelsen, hvor de fleste investorer er villige til at acceptere en forretning på under 4%, og gennemsnittet ligger på 3,8%. Lidt over en tredjedel ligger under 3,5%. For primært beliggende kontor- og detailhandelsejendomme kræver de fleste mellem 4% og 5% (gennemsnit 4,6%). I begge kategorier er omkring en femtedel villige til at gå endnu længere ned. Kravet til første års forrentning ligger noget højere for de bedste industri- og logistikejendomme - gennemsnittet er oppe på 7%. Spredningen er større end for de andre kategorier.
16 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Generelt har forretningskravene vist en svagt faldende tendens i forhold til forårets undersøgelse. Det lader til, at respondenterne er bevidste om og accepterer det pres, der igennem 2016 har været på de bedst beliggende investeringsejendomme. Med obligationer som alternativ investering, grundet den relativt lave usikkerhed er det forventeligt, at vi også i 2017 vil opleve et pres på forrentningskravet på de bedst placerede ejendomme. Desuden har de danske banker ikke forventninger om væsentlige rentestigninger foreløbigt, hvilket også vil være med til at holde afkastet nede.
15. H vad er dit aktuelle krav til første års forrentning, hvis du skal købe en primært beliggende investeringsejendom i København?
Kontor Detail Industri/Logistik Bolig
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Kontor Detail
Industr Bolig
Forrentningskravene til de sekundært beliggende investeringsejendomme i København ligger generelt lidt over 1 % -point over dem til de primære. To tredjedele er klar til at købe boligudlejningsejendomme til en forrentning på mellem 4% og 5%. I denne kategori er investorerne parate til en lidt lavere forretning på detail- i forhold til kontorejendomme - de er meget ens for ejendomme med en primær beliggenhed. Forrentningskravet til industri- og logistikejendomme dækker et bredt interval med et gennemsnit på over 8%.
Da vi oplever et konstant pres på forretningskravet på de bedst beliggende ejendomme, vil vi se investorerne jage et højt afkast med så lav en risiko som mulig. Som tidligere anført i vores Rapport Det Danske Ejendomsmarked oplever vi fortsat, at udbuddet af de bedst placerede ejendomme langt fra kan følge med den store efterspørgsel. Derfor forventer vi, at det ”yield-gap”, der opstår imellem de bedst beliggende og sekundært beliggende ejedomme, over den kommende tid vil snævre sig ind, og at vi vil se et yderligere pres i nedadgående retning på afkastet på sekundært beliggende ejendomme.
16. H vad er dit aktuelle krav til første års forrentning, hvis du skal købe en sekundærtbeliggende investeringsejendom i København?
Kontor Detail Industri/Logistik Bolig
45% 40% 35%
30% 25% 20% 15% 10% 5%
0%
17 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Kontor
Detail
Industr Bolig
Lidt under halvdelen af de adspurgte har en holdning til at investere i primært beliggende aarhusianske ejendomme. Det gennemsnitlige forrentningskrav ligger mellem et kvart og et halvt %-point over det for tilsvarende ejendomme i København. Hovedparten af investorerne kræver en forrentning på mellem 4% og 5% (gennemsnit 4,2%) for boligudlejningsejendomme.
Kravet til forrentning af kontorejedomme er centreret mellem 4,5% og 5,5% (gennemsnit 5,1%) og for detailhandelsejendomme lidt lavere (gennemsnit 4,9%)
17. H vad er dit aktuelle krav til første års forrentning, hvis du skal købe en primært beliggende investeringsejendom i Aarhus?
Disse niveauer er lavere end vi så i vores sidste forventningsanalyse. Den øgende investeringslyst og jagt på højt afkast, gør at investorerne i højere grad vil søge mod Aarhus og andre større universitetsbyer.
Kontor Detail Industri/Logistik Bolig
For industri- og logistikejendomme er kravene jævnt fordelt fra 6% til 8,5% (gennemsnit 7,3 %). 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
18 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Kontor Detail
Industr Bolig
Lidt under halvdelen af de adspurgte har en holdning til at investere i sekundært beliggende aarhusianske ejendomme. Ligesom for de københavnske ejendomme ligger forrentningskravene til de sekundært beliggende investeringsejendomme i Aarhus generelt lidt over 1 %-point over dem til de primære.
Vores opfattelse er, at dette segment primært er domineret af lokale investorer. På sigt vil flere internationale investorer og andre aktører i markedet også investere i områder udenfor deres komfortzone. Det vil ske i takt med, at presset på de primære forrentningskrav øges. Derfor vurderer vi, at dette segment vil vokse de kommende år.
18. H vad er dit aktuelle krav til første års forrentning, hvis du skal købe en sekundært beliggende investeringsejendom i Aarhus?
Kontor Detail Industri/Logistik Bolig
70% 60% 50% 40%
Detail
20%
Industr
10%
Bolig
0%
19 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Kontor
30%
Andelen af investorer, der kræver mere end halvdelen forhåndsudlejet inden investering eller nybyggeri ligger omkring 60% - stort set det samme som i undersøgelsen fra foråret 2016. Cirka hver femte er klar til spekulativ(t) investering eller byggeri med op til en fjerdedel udlejet.
Udviklingen indikerer, at der fortsat er en stigning i investorernes forventninger til markedet. Dette kan hænge sammen med, at bankerne fortsat er positivt stemt i forhold til at finansiere projektbyggerier, og at der er en stigende efterspørgsel efter nye og effektive lokaler fra danske virksomheder.
19. H vor stor en del skal være forhåndsudlejet, for at du inden for det næste halve år vil igangsætter et byggeri/købe en ejendom?
0-25% 26-50% 51-75% 76-100% del skal være Ikke relevant
Hvor stor en forhåndsudlejet, for at du ind halve år vil igangsætte et byggeri/købe en eje
13,3% 26,7%
16,7%
23,3%
20 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
20,0%
Hvilken lejefri periode er du villig til at give for at få lejekontrakt? I forhold til undersøgelsen fra foråret 2016 er villigheden til at give en lejefri periode faldet. Udlejerne vurderer, at de står stærkere i kontraktforhandlingerne og vil i gennemsnit give lige under 5 måneder uden leje, hvor tallet var over 6 måneder i foråret.
20. H vilken lejefri periode er du villig til at give for at få en 10-årig lejekontrakt?
Ingen Op til 6 måneder Op til 1 år Op til 2 år Mere end 2 år Ikke relevant
10,0% 30,0%
3,3%
40,0%
16,7%
Ingen af de adspurgt er villige til at give en lejefri periode på mere end 2 år.
21 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Ved udlejning af kontorlokaler er lejeniveauet fortsat det det vigtigste, mens lejers bonitet (nu nummer 3) har byttet plads med kontraktens løbetid (nu nummer 2) i forhold til den forrige undersøgelse. Nummer 1-3 ligger meget tæt og langt foran 4-6. De nederste pladser er uændrede i forholdt til sidst, og det brede svar - øvrige lejevilkår - har en meget lav tilslutning.
21. H vor vigtige er følgende forhold ved udlejning af kontorlokaler (ranger fra 1-6, hvor 1 er vigtigst)?
22 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
Prioritet
2016 (Efterår)
2016 (Forår)
1
Selve lejeprisen
Selve lejeprisen
2
Lejekontraktens løbetid
Lejers bonitet
3
Lejers bonitet
Lejekontraktens løbetid
4
Udlejningsperiodens varighed
Udlejningsperiodens varighed
5
Lejers krav til istandsættelse/ombygning
Lejers krav til istandsættelse/ombygning
6
Øvrige lejevilkår
Øvrige lejevilkår
Villigheden til at udleje prime kontorlokaler på korttidskontrakter med dårligere vilkår end på markedet generelt er faldende. 7 ud 10 afviser det helt (lige under hver anden i foråret, hvor hver femte også svarede ja). Ligesom i spørgsmål 20 indikerer det, at udlejerne vurderer, at de står stærkere i forhandlingssituationerne end tidligere i 2016.
22. E r du villig til at udleje prime kontorlokaler på korttidskontrakter (op til 2 år) med vilkår, som er ringere end på markedet generelt?
Ja Nej Muligvis
Er du villig til at udleje prime kontorlokaler på korttidskon år) med vilkår, som er ringere end på markedet ge
3,3% 26,7%
70,0%
23 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
uopsigelighedsperioden?
Lige over halvdelen af udlejerne siger nu nej til at betale særindretning af lokalerne (uden betaling over lejen) for at få en kontrakt i hus. I foråret var kun 4 ud af 10 afvisende. Den anden halvdel af besvarelse viser et lille ryk fra ”ja” til ”muligvis”.
24 FORVENTNINGSANALYSE FORÅR 2017
23. E r du villig til at afholde omkostninger til lejerens særindretning af prime kontorlokaler uden at dette afspejles i lejeprisen og/eller uopsigelighedsperioden?
Ja Nej Muligvis
13,3%
33,3%
53,3%
VELKOMMEN
TIL NEWSEC EGESKOV & LINDQUIST
- ejendomsrådgivere med speciale i erhvervsejendomme SALG & UDLEJNING • Køb og salg • Udlejning • Afdisponeringsstrategier • Sale & lease back CAPITAL MARKETS • Investeringsejendomme • Corporate Finance • Investeringsrådgivning • Køberrådgivning
VURDERING • Vurderinger & værdiansættelser • Markedslejevurdering • Skattevurderinger og klagesager • Syn & skøn • Due diligence RESEARCH • Markedsrapporter • Skræddersyede analyser • Property Investor Confidence Index
NEWSEC EGESKOV & LINDQUIST A/S Silkegade 8, 1113 København K. Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A, 8000 Aarhus C. Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk | info@newsec.dk
CORPORATE SOLUTIONS • Lejerrådgivning • Søgning efter nyt lejemål • Rådgivning om eksisterende lejemål • Kontraktforhandling på vegne af lejer RÅDGIVNING/PROJEKTUDVIKLING • Rådgivning om domicilplacering • Evaluering og udvikling af byggeprojekter • Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier • Strategisk ejendomsoptimering