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Saint-Vincent-de-Paul : Une opportunitĂŠ de remise en question de la production de la ville?

Sophie DAVIN DES Mutations Urbaines


SOMMAIRE Introduction Chapitre 1 : Présentation du site de Saint-Vincent-de-Paul I. Informations générales p.5 A. Localisation p.9 B. Quelques points de repères p.9 C. Eléments historiques p.10 D. intégration dans le territoire p.11 E. Aspect du site p.13 II. Enjeux du site p.22 A. Enjeux d’acteurs p.22 B. Enjeux économiques p.27 C. Enjeux humains p.28 D. Enjeux urbains p.28 III. Projet de la mairie de Paris p.29 IV. Hesp’ère 21 et le Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-dePaul p.30 A. Hes’ère 21 p.32 B. Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul p.32 C. interactions entre les associations p.33 V. Axes identifiés pour le projet Saint-vincent-de-Paul p.34 Chapitre 2 : Saint-Vincent-de-Paul : Obstacles et leviers I. L’habitat participatif p.42 A. Une réponse aux problèmes du logement p.43 B. Les projets des associations Hesp’ère et CESVP II. La non-spéculation, le logement plus accessible p.45 A. La production et la gestion de l’habitat p.45 B. Les difficultés pour accéder au logement p.45 C. Le cas du foncier à Paris p.45 D. L’accès au logement locatif p.46 E. La réponse de l’habitat participatif p.46

F. Les outils à mettre en place G. Les proposiitions du projet de loi Duflot III. La mixité sociale, ethnique et générationnelle IV. Les activités sociales et économiques V. La concertation, la particpation, l’implication des habitants

p.47 p.48 p.51 p.53 p.54

Chapitre 3 ; Saint-Vincent-de-Paul : Processus et proposition I. La participation autour de Saint-Vincent-de-Paul p.64 A. Moments possibles pour la concertation p.64 B. La concertation autour de Saint-Voncent-de-Paul C.L’opportunité des élections municipales p.65 II. Programmation du site p.66 III. Espaces alloués aux associations p.67 A. Hesp’ère 21 - Groupe Saint-Vincent-de-Paul Profil de groupe p.71 B. Collectiof Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul p.71 IV. Gouvernance p.72 A. Hesp’ère 21 p.73 B. Collectiof Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul p.73 V. Proposition urbaine p.75 A. Principes d’aménagement p.75 B. Sélection du bâti p.76 C. Projet des associations p.79 D. Principes à mettre en place p.81 VI. Scénaios d’aménagement p.83 VII. Suite à donner du projet p.101 Conclusion p.102 Bibliographie p.103 -

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INTRODUCTION Depuis 2010 l’hôpital Saint Vincent de Paul a fermé progressivement ses différents services, qui ont été déplacés vers d’autres hôpitaux de Paris. Cette opération a ainsi libéré un site de plus de 3 hectares en plein cœur de Paris. La mairie de Paris a pour projet de récupérer ce site afin de construire un écoquartier et divers équipements. Des habitants du 14e arrondissement souhaitent prendre part à la création de ce nouveau quartier, et développer sur ce site une nouvelle manière de faire la ville et l’habitat. Parmi ces initiatives, l’association HESPère 21 a pour objectif de mettre en place sur ce site de l’habitat participatif, et le Collectif Ecoquartier Saint Vincent de Paul souhaite insuffler de l’énergie à ce nouveau quartier tout en l’ouvrant sur la zone environnante à l’aide d’une vie associative forte. La mise en place de ce type d’initiative, impulsée par des habitants et non pas par les dirigeants d’une ville, questionne la façon dont la ville est habituellement « décidée ». Les opérations d’urbanisme et tout particulièrement le logement sont-ils uniquement des biens marchants, à rentabiliser au maximum ? Ou bien peut-on sortir de ce modèle ? Quels sont les enjeux liés à la mise en place de l’habitat participatif sur le site de Saint Vincent de Paul ? Pourquoi et comment un groupe d’habitants peut prendre part à la création d’un nouveau quartier en collaborant avec les élus et tous les acteurs impliqués dans le travail sur ce site ? Quels sont les obstacles institutionnels qui empêchent la réalisation de ces initiatives, et quels seraient les leviers à mettre en place afin de les contourner ?

Les nouvelles façons de produire la ville qui pourraient émerger si les initiatives habitantes se multiplient entraineront-elles l’apparition d’autres façons d’accompagner les projets, de concevoir l’habitat et l’urbanisme ? Afin de répondre à ces questions, le site de Saint-Vincent-de-Paul et les initiatives des associations souhaitant participer à la création d’un écoquartier sur celui-ci pourront servir de « cas d’étude ». Dans un premier temps, les spécificités de ce site parisien seront détaillées à travers une analyse approfondie de celui-ci, et du lien qu’il entretient avec le territoire dont il fait partie. Les enjeux propres liés à la localisation de Saint-Vincent-de-Paul seront identifiés et décrits. Une synthèse sera extraite des différents projets en cours d’élaboration afin de définir les grands axes à donner à l’écoquartier. Ensuite, les obstacles et leviers à mettre en place pour les contourner seront présentés plus précisément. Les réponses apportées par l’habitat participatif aux problèmes du logement demandent en effet la mise en place d’outils spécifiques pour pouvoir appliquer les principes véhiculés par ce dernier. Enfin, des propositions propres aux sites de Saint-Vincent-de-Paul seront faites, en s’appuyant sur la volonté des associations souhaitant s’impliquer dans le projet. Ces propositions pourront être à la fois urbaines et organisationnelles, pour répondre au souhait des habitants qui cherchent à s’impliquer à la fois dans la conception et dans la vie de leur cadre de vie.

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Chapitre 1 : PrĂŠsentation du site de St vincent de Paul

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I. INFORMATIONS GÉNÉRALES A. Localisation Le site de l’ancien hôpital Saint Vincent de Paul se situe au cœur de la rive gauche de Paris, dans le nord du 14ème arrondissement.

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B. Quelques points de repère

Jardin du Luxembourg

Gare Montparnasse Place DenfertRochereau - p.10 -

Jardin des Plantes

Saint-Vincentde-Paul Ecole Spéciale d’Architecture


C. Éléments historiques L’hôpital St Vincent de Paul a été fondé en 1655, et a connu depuis cette date de nombreuses évolutions, et de nombreux changements de noms. Le site de l’hôpital actuel se retrouve donc sur les différents plans historiques de la ville de Paris, sur lesquels nous pouvons également visualiser les différentes organisations connues par la zone dans laquelle est implantée l’hôpital avant d’en arriver à son aspect actuel. A sa création, l’hôpital se trouvait en dehors des limites de Paris, puis, la ville s’étendant, il a été progressivement inclus dans le tissu urbain qui s’est formé. Ces plans permettent de visualiser comment le site de l’hôpital Saint Vincent de Paul s’est trouvé progressivement inséré dans un tissu urbain se densifiant au cours du temps, tout en conservant les mêmes limites. Les bâtiments le constituant aujourd’hui ont été construits à différentes époques, et présentent un intérêt architectural variable d’un édifice à l’autre.

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Une présentation détaillée des différents bâtiments devra être réalisée, afin de disposer d’éléments concrets quand il s’agira de décider ce qui devra être conservé ou non en termes de bati.

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D. Intégration dans le territoire L’identification des enjeux liés à l’implantation d’un nouvel écoquartier dans le 14e arrondissement de Paris nécessite une analyse complète ne se limitant pas uniquement à la zone où celui-ci sera localisé. Le territoire de Saint Vincent de Paul est directement lié à la région dans laquelle il se situe, et à la ville de Paris dans son intégralité.

1. La région Ile-de-France Le problème de l’intégration du site de Saint Vincent de Paul dans le territoire auquel il appartient, dans cette partie la région Ile-deFrance, peut être abordé suivant différents axes. Le tissu urbain pourrait être étudié, tout comme l’aspect social de ce secteur, ou encore la question des équipements. Le choix est fait ici de se concentrer uniquement sur l’insertion de Saint Vincent de Paul dans le territoire de la région en termes d’infrastructures de transport, c’est-à-dire les transports en commun, et le réseau routier.

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La question du lien entre l’hôpital Saint Vincent de Paul et la région Ile-de-France peut se poser en termes d’infrastructures de transport, et on ne peut constater que le lien se fait bien par les transports régionaux (RER) comme par les infrastructures routières. Le site du futur écoquartier se trouve à proximité de la gare de Denfert-Rochereau qui est l’un des noeuds de transfert de la région et de la ville de Paris. Il se situe également sur l’un des principaux axes routiers NordSud de la ville de Paris, et à proximité du boulevard périphique qui permet de desservir les alentours de la ville de Paris et assure donc le lien avec la région.

2. La ville de Paris L’étude de l’intégration de Saint Vincent de Paul dans la ville de Paris, et de son lien avec celle-ci est basée sur les axes forts de celle-ci (routier, transport) de la même façon que dans le cas du lien entre le site et la région dans laquelle il se situe. Cependant, dans le cas de cette étude, il n’est pas suffisant de se borner à cet axe. A cette échelle, d’autres aspects peuvent être évoqués, car faisant partie des questions à aborder lors de la création d’un nouveau quartier. Les questions de la répartition des grands équipements (santé, gares, universités) sur le territoire considéré, de la population vivant dans cette zone, de l’emploi, du coût de l’immobilier… sont des points importants afin de pouvoir décrire le plus justement possible les enjeux de la création d’un nouveau quartier sur le site de Saint Vincent de Paul. - p.14 -

Les mobilités


Le site de Saint Vincent de Paul de trouve être complètement connecté au reste de la ville de Paris par le réseau de transport (RER et métro) comme par le réseau routier. Les équipements

La population

Situé au cœur de Paris intramuros, les grands équipements urbains (universités, santé, gares) sont proches et aisément accessibles. La question de l’aménagement de ce site ne pose donc pas par rapport à ce type d’équipements, mais plutôt en termes de logements, de coût du foncier, de mixité sociale, générationelle, de qualité de vie, de services de proximité, de vie locale…

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Un phénomène de gentrification est observé à Paris depuis de nombreuses années, des quartiers initialement populaires ayant tendance à devenir plus bourgeois et se « boboiser ». Il serait nécessaire de ralentir ce processus, afin que la ville de Paris puisse garder une forme de mixité. La construction de cet écoquartier pourrait permettre de faire venir de nouveaux habitants, et éventuellement de donner une nouvelle dynamique à cette zone, en introduisant par exemple une plus grande mixité sociale et générationnelle, mais il est nécessaire de trouver des montages permettant de développer cette dimension. Le logement

Le site de Saint Vincent de Paul est localisé dans une zone dense, comme le reste du territoire de Paris. Le 14e arrondissement ne fait néanmoins pas partie des arrondissements les plus denses de la ville. Pour ce qui est du profil sociologique de la population de ce quartier, les ménages sont plutôt de petite taille, on retrouve même une part importante de personnes seules. La part d’immigrés et d’étrangers dans la population totale est plutôt faible par rapport à d’autres arrondissements de Paris, tels que le 19e et le 20e. En ce qui concerne le type de professions exercées par les habitants de ce quartier, il s’agit surtout de professions supérieures. En définitive, en termes d’habitants, et de l’aspect sociologique de la population vivant dans le quartier dans lequel va être réalisé le futur écoquartier, les profils sont assez similaires à ceux rencontrés dans les arrondissements centraux de Paris. - p.16 -


Le site de Saint Vincent de Paul se situe dans une zone où le nombre de logements augmente très peu chaque année, phénomène qui se retrouve sur l’ensemble de l’agglomération parisienne, dans certains arrondissements le nombre de logements allant même jusqu’à baisser. Les prix du foncier au m2 dans le 14e arrondissement de Paris ne sont pas les plus élevés de Paris, mais par rapport au reste de la France, il s’agit de prix très élevés, et qui ne rendent pas possible l’accès à la propriété pour des personnes aux revenus peu élevés. Cet état de fait crée d’emblée une forme de discrimination concernant les personnes qui peuvent prétendre à un logement dans cet arrondissement, comme dans le reste de Paris. La part de logements sociaux par rapport à l’ensemble des logements dans le 14e fait partie des plus hauts de Paris, cependant la demande est forte, et il est nécessaire de continuer à construire ce type de logements dans cette zone. Enfin, dans cet arrondissement, le ratio emploi/logement montre qu’il y a plus de personnes travaillant que de personnes résidant dans cette partie de Paris.

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3. Le 14ème arrondissement/le quartier Saint-Vincent-de-Paul

Les mobilités

Les enjeux de la construction d’un écoquartier sur le site de l’hôpital Saint Vincent de Paul sont liés à sa situation au sein de la région Ile-de-France, et de la ville de Paris, qui ont été étudiées ci-dessus ; mais également au sein du quartier dans lequel il sera situé, le quartier Saint-Vincent-de-Paul/Boissonade. La question de l’insertion d’un nouveau quartier dans cette zone se posera en des termes complètement différents des deux cas présentés ci-dessus. Dans le cas du lien entre Saint-Vincent-de-Paul et son quartier, les questions de la vie locale, des mobilités, des équipements de proximité, de la programmation de la zone, des activités, de la voirie, du tissu urbain et enfin du Plan Local d’Urbanisme (PLU) se poseront.

L’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul de par situation dans le 14e arrondissement de Paris se trouve dans une zone offrant une très grande mobilité à ses habitants et usagers. En effet, il se trouve à proximité de la gare RER de Denfert-Rochereau, qui permet de transiter vers d’autres types de transport. Les réseaux de bus et métro sont également fort développés dans ce secteur. La population de ce quartier a aussi la possibilité de se déplacer en vélo.

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L’activité commerciale

En ce qui concerne le réseau routier, Saint-Vincent-de-Paul est localisé entre deux axes très importants, le boulevard Raspail, et l’avenue Denfert-Rochereau. Les boulevards Arago, Port-Royal, et du Montparnasse sont également proches du site. Ces grands axes sont aisément praticables par les piétons de par leur configuration. Les autres types de voies proches du site (secondaires, de desserte, piétonnes) peuvent aussi accueillir ce type d’usagers. Le site sur lequel sera situé le futur écoquartier est donc propice à tous les types de mobilité existant en milieu urbain. Cependant l’ilot sur lequel se situe la parcelle de Saint-Vincent-dePaul est très fermé et ne permet pas de circulations entre l’avenue Denfert-Rochereai et la rue Boissonade.

L’activité commerciale de proximité dans un rayon de 500m autour du site de l’hôpital Saint-Vincent-de-Paul est peu développée. Lorsqu’on sort de ce périmètre, celle-ci est beaucoup plus présente, que ce soit à travers des commerces de proximité mais aussi les grandes enseignes.

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La programmation

De nombreux grands équipements sont situés aux alentours de SaintVincent-de-Paul. Des espaces verts existent, mais ne sont pas forcément aisément accessibles.

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Le PLU

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur actuellement classe le site de Saint-Vincent-de-Paul dans la catégorie « Zone urbaine de grands services urbains ». Ceci implique que tant que cette version du PLU est appliquée, il n’est pas possible de construire un écoquartier sur la parcelle, seul un autre grand service urbain peut être réalisé. Afin de pouvoir développer cet écoquartier, il est nécessaire de réviser le PLU. Il existe de nombreux Espaces Verts Protégés autour du secteur considéré, ce qui pourrait être exploité lors de la réalisation du projet.


Le tissu urbain

Le tissu urbain aux alentours du futur écoquartier est assez diffus à l’Est et au Sud du site, ceci étant du à la présence de grands équipements urbains, notamment de services de santé (hôpitaux). En revanche, au Nord et à l’Ouest, il est plus dense, avec une configuration classique pour la ville de Paris. La rue Boissonade est constituée de bâtiments de plus petite taille et plus bas que les bâtiments haussmanniens classiques. Cette spécificité sera à prendre en compte dans la suite de l’étude, et la définition du projet qui pourra être réalisé.

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E. Aspect du site

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Le bati Pavillon de l’oratoire

Lingerie

Centre d’Endocrinologie pédiatrique

INSERM

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Pierre Robin

Pavillon Jalaguier

Pavillon Pasteur

Maison des mĂŠdecins


Adolphe Pinard

Marcel Lelong

Chaufferie

Pierre Petit

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François Lepage

Antoine Colombani

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Michèle Rapine


II. ENJEUX DU SITE La réalisation d’un nouveau quartier au sein du 14e arrondissement, sur le site de l’ancien hôpital Saint Vincent de Paul présente de nombreux enjeux. Ceux-ci sont liés aux différentes échelles de territoire au sein duquel se trouve le site : la région Ile-de-France, la ville de Paris, le quartier de Saint-Vincent de Paul au sein du 14e arrondissement ; mais également aux différentes étapes du déroulement d’un projet.

axes en termes de logement à tout nouveau quartier qui sera construit. Ils déterminent quelle part de logement sera construite par des bailleurs sociaux (le secteur public), et quelle part reviendra aux promoteurs du secteur privé. Si la mairie souhaite faire de cette opération une opération “pilote” en ce qui concerne le logement, pour le rendre plus abordable, des négociations devront avoir lieu avec les différents bailleurs.

A. Enjeux d’acteurs

Si des membres de la société civile souhaitent intervenir d’une façon ou d’une autre, et prendre part à la réalisation de ce type de projet, il est important pour eux de trouver le bon interlocuteur. L’interlocuteur adapté dépendra du type de projet porté par les habitants ou les associations concernées. Il est important pour eux, dans un premier temps de définir le type de structure juridique adéquat pour porter leur projet. Dans le cas du projet Saint-Vincent-de-Paul, les associations Hespère 21 et Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul souhaitent prendre part au futur de ce quartier. La première se concentrant sur la question du logement, et la seconde voulant implanter des locaux associatifs au sein du futur écoquartier. Dans les deux cas, elles auront à traiter avec la mairie du 14e arrondissement, afin d’obtenir les locaux ou bâtiments nécessaires à leur entreprise. Pour le cas spécifique d’Hespère 21, les membres du groupe seront aussi amenés à traiter avec des bailleurs sociaux, mais également des professionnels du logement, voire même des promoteurs privés. Le CESVP pourra de son côté traiter avec l’AP-HP, afin de s’implanter dès maintenant sur le site.

Un premier « groupe » d’enjeux pourraient être qualifiés d’enjeux d’acteurs intervenant sur cette opération. Ceux-ci peuvent être des acteurs institutionnels, privés ou publics en ce qui concerne la construction de logements dans le nouveau quartier qui sera réalisé. Ces intervenants peuvent aussi faire partie de la société civile et chercher à intervenir plutôt sur un aspect « idéologique » du projet. Les interactions entre ces acteurs dépendront du déroulement et des étapes du projet. Dans le cas du site de Saint-Vincent-de-Paul, la mairie de Paris souhaite acheter le terrain à son propriétaire actuel, l’AP-HP (Assistance Publique-Hôpitaux de Paris). La négociation du prix du terrain est un enjeu majeur de ce projet, car il influera très fortement sur la programmation qui sera définie par la suite. Ce point précis est à la fois un enjeu d’acteurs, à travers le lien entre la mairie de Paris et l’AP-HP, et un enjeu économique. D’autre part, les acteurs impliqués dans le projet qui sera réalisé sont les acteurs du logement. D’un côté on trouve les acteurs institutionnels, à savoir la région Ile-de-France, la mairie de Paris, et la mairie du 14e arrondissement. Ceux-ci donneront les grands

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B. Enjeux économiques

C. Enjeux humains

Dans le cadre de la réalisation d’une opération de l’envergure de celle qui pourrait être réalisée sur le site de Saint Vincent de Paul, les enjeux économiques que présente celle-ci ne peuvent être ignorés. Ces enjeux sont présents tout au long du projet, depuis la vente du terrain par l’organisme propriétaire (ici l’AP-HP), jusqu’à l’installation des différents usagers (habitants, voisins, associations…) qui bénéficieront des logements, espaces publics, locaux, qui auront été créés.

Un quartier étant créé pour des personnes, les enjeux humains (ou sociaux) sont fondamentaux et indissociables du devenir de celui-ci. Dans quelle mesure une mixité sociale, générationnelle peut être mise en place au sein d’un écoquartier qui vient s’insérer dans un quartier déjà existant ?

Ainsi, la question du prix du site qui a été évoqué précédemment constitue un enjeu majeur pour la mairie de Paris. Celui-ci influera sur les grands axes donnés par celle-ci en termes de programmation, car il est nécessaire pour la ville de Paris de « rentabiliser » son opération. Ce premier point aura un impact direct sur la place donnée aux secteurs privés et publics pour la réalisation des logements qui seront construits dans le nouveau quartier. Comme nous l’avons vu précédemment, le prix du foncier à Paris est très élevé, et le 14e arrondissement n’échappe pas à ce phénomène. La question de la non-spéculation, et de la limitation des prix pour pouvoir accéder à un logement, que ce soit à l’achat ou la location, constitue l’un enjeu d’une grande importance pour la mairie de Paris, si celle-ci souhaite préserver une mixité sociale au sein de la ville. La question qui se pose sur ce point précis est de savoir quels montages seraient envisageables afin de limiter ces prix et permettre des formes alternatives d’habitat. - p.28 -

Comment les habitants du nouveau quartier pourront « cohabiter », et quelle est la place du choix pouvant exister dans certaines formes d’habitat alternatives ? L’une des tendances actuelles dans l’habitat, est la mutualisation d’espaces. Quels sont les bénéfices de telles initiatives ? Quelles formes peuvent prendre celles-ci et dans quelle mesure doiventelles être généralisées à tout un quartier. Les collectivités ayant l’obligation de mettre en place du logement social, la mairie de Paris devra nécessairement en construire dans le nouvel écoquartier Saint-Vincent-de-Paul qui va être construit. Cet objectif point permet d’intégrer de la mixité sociale au sein du 14e arrondissement. Ce point reste l’un des enjeux majeurs au niveau de la création de ce nouveau quartier. Le problème principal qui se pose est celui de l’acceptation du logement social et de la mixité par les riverains du site. Il est nécessaire de trouver les montages et leviers qui permettront de ne pas lever d’opposition trop virulente qui pourrait entraver le déroulement du projet.


D. Enjeux urbains Enfin, la création d’un quartier dans un tissu urbain déjà existant, tout particulièrement celui de Paris présente des enjeux très spécifiques. Le premier enjeu qui peut être abordé est celui de la « porosité » du quartier qui va être créé à l’emplacement de l’hôpital Saint-Vincentde-Paul. La ville et le quartier existant où se situera le nouvel écoquartier devront « s’infiltrer » et pouvoir dans celui-ci, et à l’inverse, il devra rayonner et s’ouvrir sur son environnement. L’un des autres enjeux urbains est la question de l’urbanité du quartier, il s’agira donc d’identifier les besoins du quartier, en fonction de ce qui existe déjà aux alentours, et d’innover afin de faire de ce quartier un « laboratoire » de nouvelles manières de faire la ville et de vivre la ville. Il sera indispensable de mettre en place une mixité d’usage qui ait un sens dans le cas spécifique de ce site. Des bâtiments existant déjà sur le site, il sera nécessaire de décider lesquels présentent un intérêt et pourront être conservés, et lesquels sont à détruire. Une reconfiguration du site sera donc réalisée.

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III. PROJET DE LA MAIRIE DE PARIS Le projet de réhabilitation de l’hôpital Saint-Vincent-de-Paul a été lancé depuis 2009, avant même la fermeture de celui-ci qui a eu lieu en 2011. En mars 2009, une étude menée par l’APUR a été réalisée, afin de donner des premiers éléments d’analyse du site. Celle-ci accompagnait l’appel d’offre de la mairie de Paris pour ce site. Initialement, l’étude urbaine sur laquelle portait l’appel d’offre était censée être finie début 2012. Ce calendrier n’a pas été tenu, et le projet n’a toujours pas été lancé concrètement. Cependant, des éléments du programme envisagé par la mairie sont déjà connus : - Surface du terrain 34 300 m2 - Densité actuelle du site 1,49 (51 000 m2) - Densité prévue 1,85 (66 400m2) soit 30% d’augmentation - 400 à 500 logements dont
: o 50% de logement locative social, dont handicapés (1/4), chercheurs, foyer migrants, o 20% de loyers maîtrisés, o 30% en accession, y compris accession sociale à la propriété. - Des équipements : o Crèche, o 600m2 : Commerces de proximité et locaux associatifs, o 2700m2 : Gymnase et salles de sport, o Ecole maternelle et élémentaire. - De l’activité dont 7 000 m2 de prise en charge du handicap.

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L’APUR, suite à l’étude architecturale et urbaine menée, a donné des orientations possibles pour l’aménagement du site. Ces propositions ne sont en aucun cas arrêtées, mais peuvent servir de guide.


La programmation envisagée par la mairie de Paris sera à prendre en compte dans la proposition de projet qui sera faite, l’idée étant de concilier celle-ci avec les objectifs que se sont fixés les associations HESPère 21 et Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul. Les conseillers à la mairie du 14e arrondissement du parti politique Europe Ecologie les Verts souhaiteraient également participer aux décisions prises pour le futur écoquartier, et ont défini cinq priorités qu’ils énoncent ainsi : « 1/ Un quartier avec de la mixité sociale Notre société souffre de la montée des inégalités sociales. À Paris, celle-ci prend d’abord la forme des inégalités en matière d’accès au logement : les ménages les plus défavorisés, ainsi qu’une part toujours plus importante des classes moyennes n’ayant plus les moyens d’y habiter.

équipements 5/ Un quartier qui valorise son patrimoine historique Certains bâtiments doivent être conservés, du fait de leur dimension historique. Ils doivent être valorisés au sein du futur écoquartier. » Ces grands principes rejoignent la politique urbaine que cherche à mener la ville de Paris, et également les projets portés par les associations qui vont être définis ci-dessous. La question principale restant donc le « Comment ? ».

2/ Un quartier respectueux de l’environnement La priorité doit être de limiter autant que possible les émissions de dioxyde de carbone, de tendre vers la sobriété énergétique, et d’optimiser la gestion des déchets. 3/ Un quartier ouvert sur la ville et qui préserve des espaces verts Le futur éco-quartier n’a pas vocation à être un îlot urbain exceptionnel seulement accessible aux quelques privilégiés qui y résideraient. Il doit être un espace ouvert sur les autres quartiers parisiens 4/ Un quartier qui favorise le vivre-ensemble Cela passe tout simplement par des lieux privilégiés de vie commune, mais aussi par une mutualisation de certains services et

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IV. HESPERE 21 ET LE COLLECTIF ECOQUARTIER SAINT-VINCENT-DE-PAUL A. Hespère 21

B. Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul

L’association HESPère 21 est une association loi 1901 qui cherche à promouvoir l’habitat participatif dans Paris intramuros. L’association a déjà de l’expérience dans la définition de projets, même si ceux-ci n’ont pas forcément aboutis. En 2009 le groupe Ourcq (19e), constitué de 50 foyers a été créé, puis le projet arrêté pour cause du prix du foncier trop élevé. En 2010, un nouveau groupe est créé, pour le site de l’hôpital Broussais (14e), puis transféré à l’hôpital Saint-Vincent-dePaul.

Le Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul est un groupement d’associations qui souhaiteraient intervenir sur le site du futur écoquartier. Ils se définissent ainsi, et portent les objectifs suivants :

Les enjeux identifiés par l’association sont les suivants : « 1. Limiter la spéculation immobilière pour permettre l’accès à des logements abordables. 2. Favoriser la mixité sociale, ethnique, intergénérationnelle, favoriser les échanges. 3. Créer des espaces d’activités sociales et économiques ouverts sur le quartier. 4. Impliquer les habitants de la conception à la gestion de leur lieu de vie. 5. Porter la dimension écologique et environnementale tout au long du projet. »

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« Des associations militantes de l’urbanisme ou porteuses d’activités culturelles, artistiques, sociales (ESS), bien être, agriculture urbaine. » Objectifs : « - Vigilance sur la répartition des logements sociaux (PLAI, PLUS, PLS) ; - Volonté de préfigurer dès maintenant la mixité fonctionnelle de l’habitat Coopératif par un espace mutualisé ouvert à des activités sociales et économiques liées au quartier ; - Refuser ce quartier vide et mort, créer une dynamique de vie, et susciter la participation des habitants, des riverains ; - Devenir un des acteurs du site, un interlocuteur ; - Trouver un espace sur le site dès maintenant, lieu de rencontre et d’expérimentation pour les acteurs du quartier et les riverains. » Les enjeux et objectifs portés par ces deux associations sont en adéquation avec les enjeux identifiés précédemment, mais également avec les projets portés par la mairie de Paris et par les conseillers EELV du 14e arrondissement.


C. Interactions entre les associations Les associations HESPère 21 et Collectif Ecoquartier SaintVincent-de-Paul sont amenées à collaborer en ce qui concerne leurs actions. Elles portent en effet des objectifs qui se rencontrent en ce qui concerne l’accès au logement, et la création de vie au sein du quartier qui sera créé. De plus, certains des membres de ces associations appartiennent aux deux à la fois. Tout celà amène ces deux associations à collaborer ensemble à travers différentes actions, notamment afin de porter leurs projets auprès de la mairie du 14e arrondissement, mais également en cherchant à être en contact avec le proporiétaire du foncier actuel, l’AP-HP. Enfin, les principes de l’habitat participatif, qui ont été détaillés précédemment, et qui peuvent être résumés ainsi :

- Le vivre ensemble - L’accès au logement facilité - La non spéculation - La participation citoyenne - Le respect de l’environnement.

sont soutenus par le Collectif Ecoquartier-Saint-Vincent-dePaul, à travers certaines des associations qui le constituent. - p.33 -


V. AXES IDENTIFIES POUR LE PROJET SAINT-VINCENT-DE-PAUL

Après l’étude du site de Saint-Vincent-de-Paul, l’identification des enjeux liés à la réalisation d’un écoquartier sur ce site, et la présentation des projets portés par la mairie de Paris, les conseillers EELV du 14e arrondissement, l’association HESPère 21 et le Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul, il est possible de mettre en avant plusieurs axes principaux concernant ce projet :

- le logement social ; - la non-spéculation ; - la création d’activités ; - l’intégration du quartier dans l’existant ; - la mixité sociale, générationnelle, d’activités ; - la mutualisation d’espaces ; - le respect de l’environnement ; - la création de lieux publics et d’espaces verts ; - la concertation lors de l’élaboration du projet.

Suivant les différents axes, les acteurs concernés ne seront pas les mêmes. Certains d’entre eux vont correspondre à des montages innovants et outils spécifiques pour être réalisables, d’autres seront du ressort de l’urbanisme « pur », d’autres encore feront appels à divers acteurs de la société civiles et de la classe politique, et leur volonté de travailler ensemble.

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Conseillers EELV du 14e

Mairie de Paris

HESPère 21

CESVP

Saint-Vincent-de-Paul

Principes d’aménagement synthétiqant l’ensemble des projets - logement social ; - non spéculation ; - création d’activités ; - intégration du quartier dans l’existant ; - mixité sociale, générationnelle, d’activités ; - mutualisation d’espaces ; - respect de l’environnement ; - création de lieux publics et d’espaces verts ; - concertation lors de l’élaboration du projet.


Sur un plan plus urbain, le projet proposé devra permettre une perméabilité, une porosité avec les territoires auxquels appartient le site.

Ile-de-France Paris

Ile-de-France

Ile-de-France

Paris

Paris

Saint-Vincent-de-Paul

Saint-Vincent-de-Paul

... L’idée serait de développer une porosité, une perméabilité entre Saint-Vincentde-Paul et ce territoire

Saint-Vincent-de-Paul Connexions

Le site de Saint-Vincent-de-Paul est déjà connecté aujourd’hui avec le territoire qui l’entoure....

Ile-de-France Paris Saint-Vincent-de-Paul

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Déclinaisons de la porosité

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Un site fermé au niveau des circulations...

Un site manquant d’activités...

Le site de Saint-Vincent-de-Paul se situe au sein d’une parcelle de grande ampleur, située entre le boulevard Raspail, la rue de la Boissonade, l’avenue Denfert-Rochereau et le boulevard du Montparnasse. Cette parcelle est aujourd’hui fermée, et n’offre aucune possibilité de traversée entre la rue de la Boissonade et l’avenue Denfert-Rochereau. La création du nouvel écoquartier Saint-Vincent-de-Paul permettrait d’ouvrir des accès et des possibilités de passage pour des flux, en priviliégiant les modes de déplacement dits doux, et donc piétons et cyclistes.

Le site de Saint-Vincent-de-Paul est situé dans une zone où il existe peu d’activité commerciale à une distance inférieure à 500m. Il est pricipalement encadré par des grands équipements (hôpitaux, écoles, lieux de culte, culture...). Il apparaît donc nécessaire de développer en son sein des activités (sociales, économiques, culturelles) dont pourront bénéficier à la fois ses habitants, mais aussi ceux résidant autour de la zone.


Un site entouré d’espaces verts...

Des espaces verts existent déjà aujourd’hui autour de l’ancien hôpital de Saint-Vincent-de-Paul (jardins de la fondation Cartier, du monastère de la Visitation...). Il n’est pas envisageable pour le moment d’ouvrir ces espaces, mais des percées visuelles pourraient dans un premier temps être créées. De plus des espaces verts de plus petite surface pourront être créés. Des espaces publics pourront ainsi être mis en place, tout comme des jardins et espaces destinés aux habitants du futur quartier.

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Chapitre 2 : Saint-Vincent-de-Paul : Obstacles et leviers


Le site de Saint-Vincent-de-Paul présente, de part sa localisation un certain nombre d’enjeux uniquement urbains, mais aussi des enjeux propres au projet qui sera réalisé, et notamment la combinaison des projets des associations Hesp’ère 21 et Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul. Ce projet « commun » présente des spécificités qui demandent de mettre en place des structures et formes d’organisations qui ne sont pas aisément réalisables actuellement. De plus les objectifs liés à ce projet feront également appel à des montages particuliers, que des blocages dans la façon de produire la ville et le logement rendent difficiles aujourd’hui. Dans cette partie, l’habitat participatif et ce qu’il implique sera présenté, et des montages et leviers pouvant permettre de répondre à ses valeurs et objectifs seront proposés.

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I. L’HABITAT PARTICIPATIF Il n’existe pas de définition formelle de l’habitat participatif, mais le Réseau National des Collectivités pour l’Habitat Participatif en propose une dans son guide : « l’habitat participatif est la mobilisation des habitants dans la production ou la coproduction de leur cadre de vie, et leur implication dans la gestion courante et ordinaire du patrimoine qu’ils occupent ». En d’autres termes, dans un projet d’habitat participatif, les habitants sont impliqués en amont du projet, et participent à toutes les prises de décision quant à leur futur cadre de vie. Dans la plupart des cas, des espaces de vie communs sont créés, et sont gérés par les habitants. Les usages de ces espaces sont définis par ces derniers lors de la mise en place du projet. S’il n’existe pas de définition arrêtée de l’habitat participatif, cela n’empêche pas les acteurs du mouvements (associations, professionnels, élus…) d’avoir une idée précise des axes et valeurs porteurs de ce type d’initiative. Ainsi, plusieurs associations oeuvrant dans ce domaine, ont défini dans « le livre blanc de l’habitat participatif » les enjeux auxquels doit répondre l’habitat participatif : « - L’habitat participatif génère des liens sociaux, de l’entraide, de la mixité qui lui donne une dimension d’utilité sociale. - L’habitat participatif apporte une réponse alternative et innovante aux difficultés d’accès au logement et d’entretien du patrimoine. - p.42 -

- L’habitat participatif peut être un moyen de réguler les prix des marchés immobiliers notamment par l’habitat coopératif. - L’habitat participatif permet de dynamiser le développement des territoires urbains et ruraux en s’appuyant sur les initiatives citoyennes. - L’habitat participatif promeut un habitat durable qui intègre pleinement la dimension environnementale. » Ces principes peuvent être formulés plus simplement de la façon suivante : - Le vivre ensemble - L’accès au logement facilité - La non spéculation - La participation citoyenne - Le respect de l’environnement. L’habitat participatif met donc en action différents mécanismes indispensables à sa réalisation et son bon fonctionnement. Son mode de fonctionnement et le cadre nécessaire à sa mise en place vont maintenant être explicités, mais dans un premier temps, il est nécessaire d’expliquer en quoi il représente une solution au moins partielle aux problèmes du logement qui ont été identifiés précédemment.


A. Une réponse aux problèmes du logement Les valeurs véhiculées par l’habitat participatif définies dans le Livre Blanc et énoncées ci-dessus représentent en ellesmêmes des réponses aux problèmes posés aujourd’hui par le logement. La non-spéculation et la facilitation de l’accès au logement envisagés permettraient de mettre un terme au phénomène d’escalade des prix observé à Paris, qui rend l’accès à un logement, que ce soit à la location comme à l’achat, difficile. La gentrification, la ségrégation et le rejet du logement social pourraient être ralentis par ces propositions : « L’habitat participatif génère des liens sociaux, de l’entraide, de la mixité qui lui donne une dimension d’utilité sociale. » Cette proposition aurait également pour effet de dynamiser des zones d’habitat sans vie, tout comme la participation citoyenne qui permettrait de récréer du lien social entre les habitants d’un quartier tout en leur permettant de prendre part à la création ou à la modification de celui-ci. Enfin l’aspect environnemental véhiculé par cette forme d’habitat est nécessaire dans la production actuelle de la ville.

B. Les projets des associations Hesp’ère 21 et Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul Ces deux associations qui ont été présentées précédemment revendiquent de nouvelles façons de produire le logement et de vivre en ville. Leurs projets qui ont déjà été développés dans la partie précédente revendiquent ces objectifs :

- pour Hesp’ère 21 :

o « Limiter la spéculation immobilière pour permettre l’accès à des logements abordables. o Favoriser la mixité sociale, eth nique, intergénérationnelle, favoriser les échanges. o Créer des espaces d’activités sociales et économiques ouverts sur le quartier. o Impliquer les habitants de la conception à la gestion de leur lieu de vie. o Porter la dimension écologique et environnementale tout au long du projet. » - pour le collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul : o « Vigilance sur la répartition des logements sociaux (PLAI, PLUS, PLS) ; o Volonté de préfigurer dès maintenant la mixité fonctionnelle de l’habitat Coopératif par un espace mutualisé ouvert à des activités sociales et économiques liées au quartier ; o Refuser ce quartier vide et mort, créer une dynamique de vie, et susciter la participation des habitants, des riverains ; o Devenir un des acteurs du site, un interlocuteur ; - p.43 -


o Trouver un espace sur le site dès maintenant, lieu de rencontre et d’expérimentation pour les acteurs du quartier et les riverains. » Ces objectifs peuvent être regroupés pour certains, ainsi les points précis à étudier en termes de mise en place dans le cadre de Saint-Vincent-de-Paul seront les suivants : - la non-spéculation ; - la mixité sociale, ethnique et générationnelle ; - la mise en place d’activités sociales et économiques en lien avec le quartier ; - la mutualisation d’espaces et la favorisation des échanges ; - la concertation, la participation, l’implication des habitants dans la mise en place et la gestion du quartier. De plus l’aspect du logement social devra être traité que ce soit dans le contexte de l’habitat participatif ou non, car ce type de logement au sein du 14e arrondissement de Paris présente des spécificités.

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II. LA NON-SPECULATION, LE LOGEMENT PLUS ACCESSIBLE

Le domaine du logement à Paris pose différents problèmes, l’un des principaux étant celui de l’accessibilité au logement, et de l’égalité des personnes face à cette question. L’accès au logement est censé être un droit qui apparaît évident, cependant, son coût est très élevé, voire trop dans le cas de Paris, que ce soit en termes à la location ou à l’accession à la propriété.

A. La production et la gestion de l’habitat En France, le secteur du logement est détenu par deux types d’acteurs, les acteurs privés et les acteurs publics. La part revenant au public est celle du logement social, et les opérations réalisées sont décidées par les collectivités, ces dernières étant encadrées légalement afin de produire un minimum de logements sociaux chaque année. Ce secteur est régulé en termes de coût, le problème qui se posant étant plutôt celui de la transparence du système d’attributions des logements. Les questions concernant ce secteur seront développés plus loin. Les autres acteurs, ceux du secteur privé, seront ceux qui nous intéresserons ici lorsqu’on traite de la question de la spéculation et du coût lié au logement. Le secteur privé du logement est constitué des personnes privées (sociétés ou particuliers) qui vendent ou louent un bien. Ce secteur manque d’encadrement, et contribue fortement à la situation actuelle du logement à Paris.

B. Les difficultés pour accéder au logement Le logement à Paris connaît actuellement une crise très importante. L’accession à la propriété comme à la location sont rendus très difficiles par ce contexte. La quantité de logements disponibles ne suffit pas à la demande existante. Ceci donne la possibilité aux bailleurs privés, ainsi qu’aux propriétaires individuels, de pratiquer des prix très élevés, et de refuser l’accès à de nombreuses personnes. En ce qui concerne la gestion publique du logement, c’està-dire les bailleurs sociaux, ce secteur se trouve aussi être très encombré. Il existe beaucoup plus de demandeurs de logements sociaux que de logements disponibles. De plus le processus d’attribution reste très opaque, et mériterait plus de transparence. Cette situation demande donc la mise en place de dispositifs spécifiques pour mieux répondre à la demande actuelle.

C. Le cas du foncier à Paris Le prix du foncier à Paris est très élevé. Il peut varier entre plus de 6 000€ et près de 13 000€. Ce coût est lié au fait que lors de l’accession à la propriété, le sol et les murs ne sont pas dissociés. A Paris la valeur du sol fait donc monter énormément les prix du foncier. De plus, le manque de logement, et le fait que le nombre de logements créés chaque année à Paris n’est pas suffisant pour satisfaire à la demande sont des facteurs aggravant de la situation. Dans le cas spécifique de la ville de Paris,

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la construction de logements neufs, mais aussi la réhabilitation de l’existant, sont rendus difficiles par le PLU en vigueur, qui est très strict. Dans le cas de réhabilitation de sites de grandes superficies, il est souvent nécessaire de le réviser afin de pouvoir réaliser des opérations de logement. Enfin, le coût du foncier sera également conditionné par le prix d’achat du terrain sur lequel une opération sera réalisée, qui suivant la localisation et la superficie du site, pourra être très élevé, car stratégique.

D. L’accès au logement locatif Certains des facteurs contribuant à un coût élevé du foncier à Paris sont aussi responsables des difficultés existant pour accéder à un logement à la location. En effet, comme expliqué précédemment, que ce soit dans le secteur privé comme public, l’offre est inférieure à la demande. Dans le secteur privé, les propriétaires ont le loisir de sélectionner leurs locataires en utilisant des critères très sélectif, et en pratiquant des loyers élevés. En ce qui concerne le secteur public, et le logement social, les critères de sélection utilisés par les offices HLM ne sont pas forcément clairs, et de nombreux demandeurs de ce type de logement se trouvent obligés d’attendre de longs mois avant d’accéder à un logement. Ce problème est aggravé à Paris par le manque de logement social par rapport au secteur privé. - p.46 -

E. La réponse de l’habitat participatif L’un des objectifs fixés par les associations cherchant à mettre en place de l’habitat participatif, notamment à Paris, est la non-spéculation et la facilitation de l’accès au logement. Ces principes seraient rendus possibles à travers des montages spécifiques qui sont actuellement compliqués, voire impossibles à mettre en place, à cause de la législation en vigueur en ce qui concerne le logement. La non-spéculation à laquelle aspirent les acteurs de ce secteur permettrait de faciliter l’accession à la propriété. Celle-ci rendrait également possible une baisse des loyers pratiqués par les propriétaires. De nombreuses associations ou structures cherchant à mettre en place l’habitat participatif souhaitent aussi atteindre un certain quota de logement social au sein de leur projet. Ce principe pourrait être rendu possible à travers des partenariats avec des offices HLM, et en exploitant les différentes formes de logements catégorisées comme « social », qui peuvent concerner de la location comme de l’accession aidée à la propriété.


F. Les outils à mettre en place Afin de rendre le logement plus accessible, et de permettre de mettre en place les principes prévus par l’habitat participatif, la mise en place d’outils spécifiques, ou la modification de lois sont nécessaires. Tout d’abord, afin de s’affranchir de la question du coût du foncier, lié au coût du sol, il pourrait être envisagé de dissocier la propriété du bati et du sol. Ce mode de fonctionnement s’articulerait ainsi : - propriété du sol : institution (exemple : la mairie de Paris) - délivrance d’un bail : organisation public ou semipublic - propriété du bati : bailleur privé, ou propriétaire individuel. Ainsi, à travers des baux de longue durée (emphytéotiques), des associations cherchant à acquérir ou créer des structures de logement, et disposant de fonds limités, pourraient accéder à des biens leur permettant de réaliser leurs projets. Cette façon de gérer le foncier permettrait de mieux réguler les prix pratiqués. En effet, l’organisme gestionnaire (mairie ou autre…) a la possibilité de fixer un certain nombre de critères à respecter pour le projet qui sera mis en place aux personnes ou entités avec qui le bail sera signé.

Un autre outil qui pourrait être développé pour faciliter l’accès au logement, tout en régulant les coûts, serait une forme de logement intermédiaire, à mi-chemin entre le secteur privé classique et le logement social. Ce type de gestion devra être encadré par un certain nombre de règles afin de limiter légalement les loyers pratiqués. Ce secteur pourrait également s’ouvrir aux bailleurs sociaux, et leur permettrait de s’implanter dans un nouveau marché.

Propriété du sol : mairie de Paris

Mise en place bail emphytéotique

Propriété du bâti : particulier ou organisme bailleur

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G. Les propositions du projet de loi Duflot Le projet de loi Duflot a pour but de faciliter à travers ses différents articles, la construction de logements neufs, et la réhabilitation de l’existant, mais aussi de permettre à des formes de logements alternatives d’être mise en place. Les différents points de l’article 1er de cette loi sont décrits ainsi dans le projet présenté à l’assemblée nationale : « Le 1° de l’article 1er vise l’amélioration des procédures en créant une procédure intégrée pour le logement. Cette procédure est destinée à faciliter la réalisation de projets d’aménagement ou de construction dans les unités urbaines comportant principalement des logements et considérés d’intérêt général. Elle est soumise à une évaluation environnementale avant de permettre une mise en compatibilité et une adaptation des documents ou règles s’imposant au projet, dans des délais raccourcis par rapport aux procédures classiques. Les conditions de mise en compatibilité des documents d’urbanisme seront précisées et le champ des adaptations possibles sera élargi à l’ensemble des documents, plans ou schéma qui s’imposent aux projets. Elle permettra d’y regrouper, le cas échéant, les autorisations requises pour la réalisation du projet autres que les autorisations d’urbanisme.

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Le 2° propose d’améliorer l’accès aux documents d’urbanisme opposables aux projets d’aménagement et de construction par la création d’un portail national de l’urbanisme. Les attentes actuelles des professionnels comme des particuliers et les exigences européennes im-

posent une standardisation des données pour faciliter leur partage et un portail centralisé pour en faciliter la diffusion. Il revient à la loi de préciser les obligations respectives de l’État et des autorités compétentes, s’agissant des transmissions en version dématérialisée au gestionnaire du portail, des documents d’urbanisme et servitudes d’utilité publique opposables aux projets d’aménagement et de construction. Le 3° vise à faciliter le financement de projets d’aménagement en augmentant le taux maximal de garantie d’emprunt que les collectivités pourront consentir. Le 4° prévoit d’habiliter le Gouvernement à prendre toute disposition utile à la réduction du délai de traitement des recours contentieux contre les documents d’urbanisme et autorisations et à la prévention des recours abusifs. Il s’agit notamment d’aménager les pouvoirs et compétences des juridictions afin de lutter contre les recours dont la motivation principale consiste à obtenir de l’opérateur une contrepartie financière à leur retrait. Le 5° répond à l’enjeu de faciliter la réalisation de logements dans les zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, en levant les freins à la recomposition de la ville sur elle- même et à la densification des zones urbaines. Il prévoit des dispositions limitant les contraintes fixées par certains documents d’urbanisme en matière de stationnement qui, lorsqu’elles sont excessivement exigeantes, conduisent à une augmentation du coût des projets de construction qui peut entraîner leur abandon ou leur commercialisation à des coûts pro-


hibitifs. Il s’agit par ailleurs de permettre aux constructions destinées à l’habitation de déroger aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives au gabarit et à la densité pour permettre un alignement de la hauteur dans la limite de celle d’une construction contigüe déjà existante. Il s’agit également de permettre de déroger aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives à la densité et aux aires de stationnement lors de projet de surélévation d’immeubles ou de transformation de bureaux créant des logements afin de mieux satisfaire l’équation économique de telles opérations. Enfin concernant exclusivement les projets de surélévation, il est prévu sous certaines conditions et après avis de l’autorité compétente de déroger à des règles du code de la construction et de l’habitation. Le 6° prévoit des mesures visant à favoriser le développement de logements intermédiaires afin d’apporter une réponse aux besoins de logement des classes moyennes. Un statut spécifique sera créé et un cadre conventionnel sera mis en place entre l’État et les opérateurs chargés de créer et de gérer de tels logements. Un bail de longue durée dédié à la production de logements intermédiaires sera créé dans une logique de dissociation de la valeur du foncier et de celle du bâti qu’il porte. Les clauses de ce bail constitutif de droits réels immobiliers permettront d’encadrer l’usage futur des logements en location ou en accession construits sur ces terrains, afin qu’ils conservent une vocation intermédiaire pendant toute la durée du bail. Enfin, sur agrément de l’État et sous certaines conditions, les organismes de logement social pourront être autorisés à créer des filiales dédiées à la production et à la gestion de

logements intermédiaires. Le 7° prévoit de supprimer la possibilité de garantie intrinsèque pour les opérations de vente de logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) afin de protéger les accédants en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier. Le 8° vise à faciliter la gestion de la trésorerie des entreprises du bâtiment. Il doit permettre de modifier le cahier des clauses administratives générales relatives aux marchés de travaux publics pour réduire les délais de production du décompte général après réception des travaux. Pour les marchés de travaux privés, il s’agit notamment de prévoir que le délai d’intervention du maître d’œuvre ou d’un autre prestataire dont l’intervention conditionne le paiement des sommes dues est désormais inclus dans le délai de paiement pour les acomptes mensuels et de s’assurer que les maîtres d’ouvrage payent chaque mois les travaux exécutés par les professionnels de ce secteur sur la base des demandes de paiement mensuel qu’ils présentent. » Le point 6 de ce 1er article sont ceux sur lesquels il serait possible de s’appuyer afin de pouvoir développer plus aisément de l’habitat participatif dans un contexte tel que le contexte parisien. En effet, il prévoit la mise en place d’outils et de nouveaux modes de production de logement qui permettraient de produire de l’habitat plus accessible, et moins couteux à l’achat comme à la location. Le point 5 de cet article a surtout pour but de permettre de créer plus de logements plus rapidement, en dérogeant à certaines règles du PLU, ce qui peut être particulièrement

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intéressant dans le contexte parisien, car le PLU en vigueur actuellement impose de nombreuses règles que ce soit à la réhabilitation comme à la construction.

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III. LA MIXITE SOCIALE, ETHNIQUE ET GENERATIONNELLE

La mixité sociale, ethnique et générationnelle sont des objectifs difficiles à réaliser dans le cadre d’un projet réalisé à Paris. Par exemple, il n’est pas forcément aisé de faire accepter par la population parisienne la mise en place de logement social. Il est donc nécessaire de trouver des montages permettant de mixer différentes formes de logement, pour que la population vivant déjà dans le quartier ne montre pas d’opposition. Sur le plan économique, il est aussi nécessaire de mélanger propriété, locatif classique, locatif social, accession aidée à la propriété, afin que l’opération réalisée soit amortie financièrement. Le quartier de Lyon Confluence, déjà réalisé et habité en partie, utilise des montages mixtes de ce type.

 

L’action mise en place par la ville de Lyon est décrite ainsi par celle-ci : « Dès les premières programmations, l’effort a porté sur la mixité sociale, et depuis, les objectifs sont devenus encore plus ambitieux. 35 % de logements sociaux et intermédiaires sont en cours de construction pour la première phase (ZAC 1 lancée en 2003), et plus de 50 % sont prévus sur la seconde (ZAC 2 qui débutera en 2011). Pour parvenir à ce résultat, l’aménageur agit à différents niveaux. Il intéresse les promoteurs, en leur proposant une charge foncière adaptée à chaque catégorie de programme (accession et locatif social). Ce calcul intègre également l’effort fourni pour la haute qualité environnementale. Une méthode La collaboration avec les bailleurs sociaux est poussée très loin, selon une méthode originale. Sur un programme, ils sont désignés en amont par les collectivités, puis ils formulent leurs besoins (x logements de telle configuration pour tel public) et indiquent le prix auquel ils s’engagent à acheter. Le tout est intégré dans le cahier des charges d’appel d’offres. Ce sont ensuite les promoteurs associés aux architectes qui sont mis en concurrence pour répondre à ces demandes. L’aménageur vérifie que le parc destiné aux bailleurs sociaux bénéficie des mêmes prestations, notamment HQE, que le parc libre. Par ailleurs, la collaboration avec les bailleurs sociaux porte aussi sur le parcours résidentiel : une partie des programmes en accession sociale est réservée prioritairement aux locataires du parc social. La démarche vise à les aider

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à accéder à la propriété, libérant une place précieuse dans le parc HLM. Les listes de demande de location comptent aujourd’hui (2009) 45 000 ménages pour le Grand Lyon. Une mixité… plus mixte Par vocation, les bailleurs sociaux réservent certains appartements à une population ciblée (familles monoparentales, foyer pour personnes handicapées), mais le souci de répondre à tous les besoins, au-delà de la famille standard de quatre personnes, est présent, y compris dans les logements en libre accession. Les cahiers des charges ont été conçus dans ce sens, et les promoteurs ont proposé des logements modulables qui tiennent compte de tous les types de ménages, personnes âgées, jeunes déco-habitants, colocataires ou grandes familles recomposées. »

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Association d’habitat Participatif

propose des personnes éligibles au logement social

Office HLM

refuse ou accepte les dossiers proposés / peut placer ses propres candidats si pas de proposition de l’association

La mixité est donc dans ce cas précis une volonté claire de la mairie de Lyon, qui met en place des outils afin d’atteindre cet objectif, et qu’il ne puisse pas être contournée par les bailleurs ou les promoteurs. Les bailleurs ont la possibilité de définir leurs besoins, ce qui permet de tenir mieux compte de la demande réelle. Pour la ville de Paris, il serait possible de mettre en place ce même type de montage afin de créer une mixité diffuse. Ainsi, il serait possible d’ouvrir le logement à Paris, à des populations qui ont normalement des difficultés à y accéder (locatif ou propriété). Le groupe Hesp’ère 21 a la volonté d’être un groupe mixte sur les plan sociaux et générationnels. Ce point dépendra d’une part du profil de groupe, et de la mixité existant déjà en son sein, et des accords qui pourront être passés avec des bailleurs sociaux. Ainsi si les accords adéquats sont passés, les membres du groupe qui sont éligibles au logement social, pourront en bénéficier, mais également à l’accession aidée à la propriété. Et la mixité générationnelle et sociale voulue sera mise en place. En cas de départ d’un membre du groupe, de nouvelles personnes pourront être intégrés, et proposées au bailleur HLM si elle vérifient les critères pour accéder au logement social.


IV. LES ACTIVITES SOCIALES ET ECONOMIQUES

Dans la réalisation de tout nouveau projet d’urbanisme, il est nécessaire de mettre en place une mixité d’activités, de permettre à des activités sociales et économiques de se développer au sein du quartier qui va être créé.

dans ce cadre étant décidés par l’ensemble des membres du groupe.

Cet axe est l’un des objectif défini par les associations Hesp’ère 21 et Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul. Cette mixité pourra être mise en place au niveau du sol, avec le développement d’activités commerciales, culturelles, associatives ou autres. Mais elle pourra aussi être envisagée suivant un axe vertical, les immeubles ne servant pas uniquement à la mise en place de logements. Cette mixité là pourra comporter des services et activités réservés uniquement aux habitants de l’immeuble ou du quartier, avec des espaces mutualisés. Mais elle pourra aussi être ouverte à tous, les activités à mettre en place étant à définir. Pour les immeubles gérés par des bailleurs privés ou sociaux, les activités développées pourront être fixées en négociation avec la mairie de Paris. La possibilité pour le Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul de s’implanter profondément dans le quartier qui va être créé dépendra des besoins de l’ensemble des associations qui le constituent, et des accords donnés par la mairie de 14e arrondissement pour répondre à ses besoins et bénéficier des locaux nécessaires. Le cas de l’habitat participatif est dans plus spécifique dans ce cas précis, les activités ou espaces mutualisés créés - p.53 -


V. LA CONCERTATION, LA PARTICIPATION, L’IMPLICATION DES HABITANTS

Nombreux sont les exemples de projets urbains où les élus n’ont à aucun moment consulté la société civile afin d’inclure la démocratie participative au sein du processus décisionnel. Il n’est pas intéressant ici d’en dresser une liste, et la solution à ce problème précis est tout simplement la mise en place d’un processus de démocratie participative et de concertation. Il est plus intéressant de se pencher sur des opérations symptomatiques de deux autres phénomènes liés à la concertation, qui sont la concertation « alibi », et la non-prise en compte de la société civile quand elle se manifeste et cherche à peser dans le processus décisionnel. Les opérations de rénovation du Forum des Halles et de l’hôpital Broussais dans le 14ème arrondissement sont de très bons exemples récents de ces deux tendances. Il existe tout de même des cas où la société civile a la possibilité de s’exprimer et de se faire entendre par les décideurs d’un projet à différents moments de la réalisation. Dans certains cas des structures bien établies sont mises en place et servent de « référents » et peuvent servir de contre-pouvoir citoyen, sans aucune intervention de la part des élus. « La Fabrique » à Montreuil fait partie de ce type de dispositifs, et peut nous donner des axes de réflexion à développer et approfondir.

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La rénovation du Forum des Halles Le projet de réaménagement des Halles qui est actuellement en cours de construction (La Canopée) est le résultat d’un long processus qui a été lancé il y cela plus de 10 ans. En 2001 déjà, le maire de Paris, Bertrand Delanoë annonçait la réhabilitation de ce quartier, mais l’opération prévue au départ n’avait pas l’envergure qu’elle a prise par la suite. Il s’agissait seulement d’un ensemble de maintenances amélioratrices. Les dates clés de ce projet sont les suivantes : 2003 - Lancement de la consultation d’urbanisme - Première réunion publique de concertation 2004 - Deuxième réunion publique de concertation - Choix du projet d’urbanisme de l’équipe SEURA/David Mangin 2005 - Approbation de la Charte de la concertation - Mise en place du comité permanent de concertation - Etudes de rénovation du jardin et des voiries confiées à l’équipe SEURA/David Mangin 2006 Mars : - Désignation du garant de la concertation Avril : - Lancement des groupes de travail thématiques


Juin : - Mise en place du bureau du comité permanent Octobre : - Comité permanent de concertation - Lancement du concours international d’architecture pour la nouvelle émergence du Forum des Halles 2007 Janvier : - Finalisation du cahier des charges du concours d’architecture Juillet : - Choix des architectes lauréats du concours (Patrick Berger et Jacques Anziutti) Septembre : - Comité permanent de concertation Décembre : - Ouverture du local de concertation à la porte Rambuteau 2008 - Poursuite de la phase d’étude et de conception - Poursuite de la concertation En apparence un processus de concertation a été mis en place lors du processus décisionnel dans le cadre de ce projet, cependant celui-ci a été un simulacre. Françoise Fromonot décrit ainsi la période qui a suivi l’exposition publique des projets proposés par les architectes lors du concours dans son ouvrage La campagne des Halles :

« L’exposition ferma ses portes. Pendant cinq mois, elle avait rencontré un succès phénoménal. Sur ces quelques 125 000 visiteurs, 10% – 12 607, dont 68 % de Parisiens – avaient rempli un « bulletin d’expression publiques ». La SEM avait chargé l’agence de communication À vrai dire la ville d’en dépouiller les résultats. Arguant de l’intention même de cette concertation publique (« Recueillir des avis motivés témoignant des préoccupations, aspirations et observations » de ceux qui le voulaient bien) et afin d’éviter toute polémique, son analyse ne proposait pas une « approche comptable » des bulletins – autrement dit un hit-parade des concurrents – mais un classement commenté des thèmes dégagés par la lecture des thèmes accompagnant chaque vote. On apprenait ainsi que l’ « organisation des sous-sols, de la sécurité ou des transports » était le cadet des soucis du public, et qu’en revanche la relation au « contexte urbain », le désir d’une « masse végétale » (symptomatique d’un « rêve de nature au cœur de la ville ») et la méfiance à l’égard de la « densité » arrivaient dans cet ordre en tête de ses préoccupations. Il fallait bien une étude de cette envergure pour arriver à de telles révélations. Au rang des surprises, tout de même, le rapport indiquait que les avis négatifs sur la densité du projet Mangin (trop grande étendue horizontale de la nouvelle toiture, compacité et masse du Carreau) dépassaient les appréciations positives, et même le nombre de critiques sur les « tours » de Rem Koolhas. Pour contrer cette information fâcheuse et rétablir sur ce vote la vérité que les commanditaires et les auteurs de l’étude cherchaient sûrement à cacher du monde, l’association Accomplir dégaina sa propre analyse des bulletins. Comme elle ne les avait évidemment pas vus, elle notait les projets à partir

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de « la valeur positive ou négative des ensembles d’arguments formulés par les visiteurs sur chacun des thèmes dégagés par la consultation » d’après le rapport de l’agence de communication – autrement dit une interprétation chiffrée du commentaire des commentaires. Cette méthode fort rigoureuse établissait que les visiteurs de l’exposition avaient placé Mangin largement en tête, puisqu’il obtenait un score brut de +5 points, devant Nouvel (-5), MVRDV (-8) et Koolhas (-9). Épargnons au lecteur le mode de calcul, plus extraordinaire encore, de la notation pondérée : elle aboutissait à la même conclusion, tout aussi inattendue. « La très grande qualité et le caractère consensuel du projet SEURA-Mangin sont clairement mis en lumière », claironna l’association. « Nous avons donc bon espoir que ces résultats seront pris en compte dans le choix qu’effectuera la commission d’appel d’offres. » Depuis des mois, Accomplir et son collectif Rénovation des Halles n’avaient cessé de multiplier les manifestations d’activisme. Avec succès : Accomplir, très mobilisée, informée avant la presse grâce à des complicités dans l’administration, ne reculant devant aucun moyen d’action (bourrage des urnes de l’exposition, détournement de site internet, menaces de recours contre la Ville), était parvenue à faire prendre sa voix pour celle de tout le quartier, marginalisant celle des association qui objectaient à cette conception de la participation. Que l’on considère la captation d’opinion réussie par sa centaine d’adhérents sur les « habitants », ou le type d’arguments avancés au nom de la préservation de « leur jardin », sa stratégie restera un modèle d’accaparement de l’espace public au prétexte de son partage. La municipalité, d’abord soucieuse de tenir compte du mouvement associatif qui l’a portée au pouvoir – la fraction militante d’Accomplir est

proche de la gauche et des Verts – allait utiliser ce soutien à Mangin, le moment venu, pour ne pas paraître céder à des pressions moins avouables. Des membres de l’autre groupement d’associations de quartier, Paroles des Halles, tentèrent d’allumer quelques contrefeux. Fin novembre, un de leurs appels paru dans Libération déclarait que « les Halles méritent mieux » : Quelques « nimbies » se sont fait bruyamment entendre, soutenant que la rénovation du site devait passer par le moins de travaux possible, défendant bec et ongles des jardins dégradés ou inadaptés au motif qu’ils sont fréquentés, et surtout refusant que la vie du sous-sol ne vienne à se « répandre » dans les espaces à l’air libre. Un projet leur convient donc tout à fait : celui de David Mangin, qui installe un immense couvercle de 143 mètres de côté sur la marmite des multitudes forcément vouées à l’enfermement […] Nous appelons les élus à ne pas se faire enfermer dans le piège du discours étroit des égoïsmes locaux, marchands ou catégoriels. « Ouvrons Paris au monde », concluait l’article. Le 11 décembre, ils réitéraient leurs arguments dans Le Figaro, réclamant « l’audace » qui laisserait à Paris « une trace de l’inventivité et du talent de notre époque ». » Suite à ces rebondissements liés à la participation, et aux interprétations diverses qui peuvent être faites d’une simple enquête publique, en fonction des intérêts de chacun, la mairie de Paris a rendu son choix public le 15 décembre 2004. Le projet de David Mangin devait donc être sélectionné, tout en


laissant le soin à une autre agence d’architecture, après un nouveau concours, de réaliser l’architecture du toit. Cet exemple montre avec force les limites de la participation, quand elle est assaillie par des « lobbys » plus ou moins puissant, qui accapare l’espace public en faisant passer leur parole pour l’avis général de la population. De plus, dans ce cas, les élus ont ignoré l’avis des habitants, la consultation réalisée suite à l’exposition étant un « simulacre » de concertation, destiné à masquer les réels enjeux orientant le choix du projet lauréat.

L’hôpital Broussais Le projet réalisé sur le site de l’hôpital Broussais correspond à un autre type de concertation et de prise en compte de la participation habitante avortée. A la fin des années 90, des rumeurs de vente du terrain de l’hôpital Broussais par l’AP-HP ont commencé à circuler. Habitants et associations du quartier décident de s’intéresser à ce dossier avant la moindre prise de décision de la part de la mairie, et le lancement d’un projet. Leur but est de faire de ce site un exemple de concertation et de participation habitante, à travers un projet dont l’aménagement répond aux besoins et aux désirs des habitants. Le Collectif « Redessinons Broussais » est créé, et organise régulièrement à partir du mois de novembre 1999 des réunions de travail rassemblant habitants et représentants d’associations, afin de réfléchir à l’avenir des bâtiments de l’hôpital Broussais, et de définir des positions communes. Le Collectif consulte les habitants du quartier à travers des questionnaires distribués régulièrement dans le quartier, et utilise les réponses comme base de travail pour engager la concertation sur l’avenir des terrains de l’hôpital. En parallèle, des contacts sont pris avec le personnel de hôpital, les associations d’usagers, celles de commerçants, et d’autres associations du 14e arrondissement. Des tentatives de contact avec la direction de l’AP-HP sont faites, mais n’aboutissent pas. A partir du mois de juin 2001, des Ateliers Populaires d’Urbanisme sont mis en place, qui sont présentés ainsi par - p.57 -


le CRB :

La Fabrique

« Il s’agit de séances de concertation, inscrites dans une démarche de démocratie participative, organisées par le CRB et ouvertes aux habitants, au cours desquelles peuvent s’exprimer leurs besoins et leurs désirs et où est élaboré un projet d’aménagement des terrains y répondant. »

Dans le cadre du projet d’aménagement en cours de réalisation des Hauts de Montreuil, un dispositif a été mis en place afin de permettre aux citoyens de s’exprimer aisément sur celui-ci.

Ces ateliers se déroulent un samedi matin sur deux, et aboutissent en février 2002 à une proposition d’aménagement du site dite « consensuelle », qui donne également lieu à des variantes. Après l’élaboration de cette proposition, le collectif a continué à s’investir sur le site de l’hôpital Broussais, à travers des évènements. La mairie décida finalement de ne pas prendre en compte cet investissement, ce qui stoppa le mouvement lancé par le collectif.

Ce dispositif : La Fabrique, est défini ainsi : « La Fabrique est une plateforme citoyenne qui tend à être un lieu de synergie, d’informations réciproques tournées vers les habitants, les services des agents municipaux, des professionnels et des élus. C’est un lieu de travail pour tous ces partenaires, que ce soit sur le projet urbain ou sur les différents projets sociaux ou culturels qui se préparent sur le territoire des Hauts de Montreuil. « arpenteurs » accompagne ce lieu en mettant ses compétences au service de la visibilité des différents projets et des liens à instaurer entre eux. » La Fabrique peut être vue comme un « comité de pilotage », servant de lien entre les habitants et les acteurs du projet. Ainsi, ce système permet de donner une meilleure visibilité aux besoins et idées exprimés par les personnes concernées par le projet, qui n’ont pas toujours la possibilité de se faire entendre.

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Conclusion Les différents exemples de « concertation » présentés cidessus, permettent de mettre le doigt sur les problèmes posés par celle-ci, lorsque la mairie ne souhaite pas nécessairement laisser la place à ses citoyens de s’exprimer. Des séances de consultation sont rendues obligatoires par la loi, ainsi que des conseils de quartier, mais la prise en compte de ceux-ci par les acteurs du projet n’est pas garantie.

cherchent à s’impliquer trop en amont, les décideurs peuvent se « crisper » et ne pas en tenir compte. En revanche, si l’implication de la population a lieu trop tard, l’impact de celleci sera moindre, voire inexistante, sur le projet.

Une concertation « alibi », en fin de projet, pourra avoir lieu, comme dans le cas du forum des halles, ou encore une ignorance de la volonté habitante, comme dans le cas de l’hôpital Broussais. Une volonté sincère de la part de la mairie est nécessaire pour permettre une vraie participation des habitants. Lorsque c’est le cas, il est tout-à-fait possible de mettre en place des dispositifs intermédiaires entre la mairie et les habitants, qui serviront de relai afin de communiquer la volonté de ceux-ci aux acteurs du projet. Lorsque la mairie ne souhaite pas inclure les habitants dès le début d’un projet, ceux-ci ont la possibilité d’organiser des réunions publiques, des consultations, en espérant attirer suffisamment l’attention, afin que les propositions claires qui pourront émerger lors de ces consultations soient prises en considération par les décideurs. La question du moment idéal pour un bon déroulement de la concertation est primordiale. En effet, si les habitants

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Chapitre 3 : Saint-Vincent-de-Paul : Processus et proposition


L’objet de ce travail de diplôme est plus d’identifier et détailler le processus de travail des associations cherchant à s’impliquer dans le projet d’écoquartier SaintVincent-de-Paul qui sera réalisé par la mairie que de proposer une formulation définitive et arrêtée de quartier. Ainsi, dans le cadre de ce projet, les pôles identifiés pour mener à bien les objectifs des associations sont : -la question de la participation, et de la prise en compte des habitants par les politiques ; - la programmation, en cherchant à voir en quoi les projets de la mairie et des associations concordent et se complètent ; - l’aspect des espaces dédiés aux associations et la manière dont ils pourraient être organisés ; - la gouvernance, afin d’identifier qui gèrera quoi et comment financer certains pans du projet ; - la formulation spatiale que pourrait avoir le projet de la mairie afin de répondre aux principes de vie urbaine décidés par les associations.

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I. LA PARTICIPATION AUTOUR DE SAINTVINCENT-DE-PAUL

La participation citoyenne à la réalisation d’un projet demande la rencontre de deux volontés, la volonté des habitants d’une part, et la volonté des élus d’autre part, de travailler ensemble. Dans le cas du site de Saint-Vincent-de-Paul, la volonté citoyenne est présente, notamment à travers les associations Hesp’ère 21 et CESVP. En revanche, l’appui politique est plus difficile à mobiliser. Certains élus du 14e arrondissement voient dans ce projet une opportunité de faire la ville différemment, une sorte de « laboratoire » de nouvelles façons de concevoir la ville. Comme il a été expliqué dans la partie précédente, la mise en place de la concertation autour d’un projet, et le travail en partenariat de la mairie et des habitants souhaitant participer au projet ne pourront se dérouler correctement que s’il existe une très forte volonté politique de mettre en place ce type de dispositif, cette volonté étant pour le moment peu présente.

A. Moments possibles pour la concertation En ce qui concerne les associations Hesp’ère 21 et CESVP, qui sont porteuses de projets concernant le futur écoquartier Saint-Vincent-de-Paul, il est nécessaire que la mairie soir porteuse d’un processus de concertation. Afin de pouvoir mettre en avant leurs projets, et qu’ils soient pris en compte dans le projet qui sera choisi par la mairie, deux moments du déroulement global du projet semblent particulièrement propices : - la phase de définition de la programmation/d’un cahier des charges qui sera destiné aux candidats à l’appel à projet - la sélection du projet. Si des consultations populaires sont mises en place lors de ces étapes, et si les souhaits de la population ou des porteurs de projets sont écoutés, les associations auront la possibilité de mener à bien leurs entreprises. Dans certains cas, la mairie en charge d’un projet est réfractaire à la concertation, et ne souhaite pas tenir compte des souhaits de la population. Lorsque cette situation se présente, les leviers à la disposition des habitants souhaitant se faire ensemble pourront être : - réunions publiques - mobilisation importante - médiatisation de leurs revendications...

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B.La concertation autour de Saint-Vincent-de-Paul En ce qui concerne le projet Saint-Vincent-de-Paul, les associations Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul et Hesp’ère 21 ont déjà une certaine visibilité auprès des élus de 14e arrondissement de Paris. En effet, ils ont pu rencontrer différents conseillers de l’arrondissement, intéressés par leurs projets, tout particulièrement les élus EELV, qui voient dans Saint-Vincent-de-Paul l’opportunité de réaliser une opération exemplaire et innovante dans la façon de produire la ville et l’habitat.

citoyenne doit être organisée par la mairie avant de réviser le PLU de la zone. Si les associations n’arrivent pas à obtenir des accords avant cette échéance, ou à sensibiliser suffisamment les habitants aux principes qu’ils souhaitent mettre en place, la réussite de leurs objectifs risque d’être plus difficile.

La question pour les associations est de réussir à communiquer avec la mairie de Paris et l’AP-HP afin d’obtenir les locaux nécessaires à la réalisation de leurs projets. Pour le moment, les deux associations n’ont pas réussi à obtenir des accords fermes des décideurs pour assurer la réussite de leurs projets. Il s’agit maintenant pour eux de réussir à se faire entendre, en communiquant sur le sujet de SaintVincent-de-Paul. Ainsi, un forum a été organisé le 20 avril à l’Ecole Spéciale d’Architecture, afin d’informer les habitants du quartier, et les personnes intéressées par le thème, de leurs projets, et de ce qu’il était possible de faire. Ce forum a permis de donner une visibilité aux associations. Elles doivent maintenant continuer leur action, afin d’être prises en compte dans la révision du PLU qui aura lieu avant toute décision concernant le projet. En effet, une consultation - p.65 -


C. L’opportunité des élections municipales L’approche des élections municipales de la ville de Paris, et la place qu’elle occupera dans les médias représente un possible levier pour les associations Hesp’ère 21 et CESVP auprès des politiques et futurs candidats. En effet, les candidats des différents partis à la mairie du 14e arrondissement, ou même à la mairie de Paris, ont intérêt à avoir une bonne image vis-à-vis du public, et à être porteur de projets ambitieux. Le projet d’écoquartier sur le site de Saint-Vincent-de-Paul, s’il devient une opération « exemplaire » en termes de production de la ville par et avec les habitants, peut donner une image positive à un candidat. Les associations auraient donc tout intérêt à s’inviter dans le débat électoral. Une médiatisation du projet leur permettrait d’obtenir plus aisément ce dont elles ont besoin pour atteindre leurs objectifs. Des entretiens avec les candidats des différents partis politiques permettraient à Hesp’ère 21 et au CESVP de connaître l’adhésion de chacun aux principes qu’ils véhiculent dans leurs projets respectifs, et d’avoir des engagements clairs qui leur permettraient d’avancer une fois l’échéance des élections passée.

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II. PROGRAMMATION DU SITE Les projets de la mairie de Paris et des associations Hesp’ère 21 et CESVP présentent des points communs, et d’autres sur lesquels ils divergent. Le projet proposé par les associations sur le site de Saint-Vincent-de-Paul devra tenir en compte des spécificités de celui de la mairie, afin d’être examiné avec attention s’il est proposé.

Projet  Mairie  de   Paris  

    Surface  totale  à   atteindre       Logement     Logement  social   Loyers  maitrisés   Accession       Equipements   Crèche   Commerces  de   proximité,  locaux   associatifs   Gymnase  et  salles   de  sport   Ecole  maternelle  et   élémentaire       Activité    avec  Prise  en   charge  du  handicap       Espaces  partagés  

66  400  m2      

       

CESVP  

au  moins  3  625  m2  

1  440  m2  

   

54   Pas  encore  arreté       Pas  encore  arreté              

                               

600  m2  

   

   

2700  m2  

   

   

   

           

           

7000  m2  

           

           

400-­‐500   50%   20%   30%  

   

       

       

Habitat   participatif  GSVP  

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Commerces  de   proximité,  locaux   associatifs   Gymnase  et  salles   de  sport   Ecole  maternelle  et   élémentaire        Activité     Surface    avec   Prise  totale   en   à   charge   du  handicap   atteindre       Espaces   partagés   Logement     Espace   de  tsravail   Logement   ocial   AUTRES?????   Loyers  maitrisés    Accession     Espaces   mutualisés       associations   Equipements   Salle   de  réunion   Crèche   Salle   de  conférence   Commerces   de   Salle   polyvalente   proximité,   locaux   Ateliers   associatifs   Gymnase   salles   Salle   pour  eat  ctivités   physiques   de  sport   maternelle  et    Ecole     élémentaire   Espaces  non       mutualisés   associations   Activité   Bureaux    avec  Prise  en   charge  du  handicap       Espaces  partagés   Espace  de  travail   AUTRES?????       Espaces  mutualisés   associations   Salle  de  réunion   Salle  de  conférence   Salle  polyvalente  

600  m2  

   

   

2700  m2  

   

   

    Habitat          participatif  GSVP  

           

au  moins  3  625  m2               54   Pas  encore  arreté   Pas       encore  arreté    Pas     encore  arreté                              

1  440  m2                                   296  m2       30  personnes   100  personnes                                  

                   

                                    Pas  encore  arreté   Pas  encore  arreté      

               

               

   

Projet   Mairie  de       Paris       66  400  m2   7000  m2                                                                      

400-­‐500   50%   20%   30%  

    600  m2   2700  m2      

7000  m2  

                       

CESVP  

   

254  m2      

296  m2   30  personnes   100  personnes      

Ces axes des projets de chacun peuvent être regroupés en différentes catégories, et auront différents périmètres d’impact. Une mixité programmatique sera mise en place sur l’ensemble du site, les projets des associations pouvant compléter celui de la mairie de Paris et même dans certains cas s’y subsituer.


Programmation Saint-Vincent-de-Paul

Activités avec prise en charge du handicap

Logement

Espaces partagés habitat

Loyer maitrisé

Logement social

Hébergement temporaire

Accession

Espaces publics

Gymnase et salles de sport

Crèche

Ateliers

Recyclerie

Equipements

Agriculture urbaine

Commerces de proximité, locaux associatifs

Espaces mutualisés associations

Ecole maternelle et élémentaire

Espaces non mutualisés associations

Projet Hesp’ère 21 Projet mairie de Paris Projet CESVP

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Programmation Saint-Vincent-de-Paul

Activités avec prise en charge du handicap

Logement

Espaces partagés habitat

Loyer maitrisé

Logement social

Hébergement temporaire

Accession

Espaces publics

Agriculture urbaine

Commerces de proximité, locaux associatifs

Espaces mutualisés associations

Impact à l’échelle de l’écoquartier Impact à l’échelle du quartier Impact à l’échelle de Paris/de la région

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Gymnase et salles de sport

Crèche

Ateliers

Recyclerie

Equipements

Ecole maternelle et élémentaire

Espaces non mutualisés associations


III. ESPACES ALLOUES AUX ASSOCIATIONS Pour être en mesure de réaliser leurs projets respectifs, les associations Hesp’ère 21 et CESVP ont des besoins spécifiques en termes de surfaces et de types d’espaces nécessaires. Ces besoins ont déjà été partiellement répertoriés par celles-ci.

Une partie de ces espaces pourra être un espace de travail partagé par les membres du groupe (16 en ont exprimé le besoin).

A.Hesp’ère 21 - Groupe Saint-Vincent-de-Paul Profil de groupe

Sur l’ensemble des foyers du groupe : - 41 souhaitent éventuellement ou exclusivement être propriétaires - 27 locataires - 17 peuvent prétendre à une accession sociale à la propriété - 13 sont éligibles à un logement social locatif.

Taille du groupe Le groupe Saint-Vincent-de-Paul est composé de 99 personnes dont : - 79 adultes - 20 enfants pour un total de 54 foyers.

Type de logement

Adhésion aux principes de l’habitat participatif

Besoins des foyers En terme de surface de logements, les besoins suivants ont été exprimés par les foyers constituant le groupe : - moins de 50 m2 : 25 foyers - 50 à 65 m2 : 17 foyers - 70 à 80 m2 : 9 foyers - 85 à 150 m2 : 3 foyers Au maximum, la surface nécessaire totale de logement sera donc de 3525 m2. Le pavillon de l’oratoire pourrait être utilisé pour l’habitat participatif, les espaces partagés restant à définir par l’ensemble du groupe en termes de fonctions et de superficies. - p.71 -


B. Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul Les besoins exprimés, en termes de surface et de types d’espaces, par les associations constituant le Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul une fois synthétisés sont les suivants : - 296 m2 d’espaces mutualisés - salle de réunion (30 personnes environ) - salle de conférence (100 personnes environ) - salle polyvalente - ateliers - salle pouvant accueillir des activités physiques - 254 m2 d’espaces non mutualisés - bureaux - stocks - archives - 600 m2 pour une recyclerie - 290 m2 pour des ateliers Le besoin total en surface des associations est donc de 1440 m2 Deux associations sont porteuses de projets qui demandent d’autres types d’infrastructure : - un projet d’agriculture urbaine (emplacements possibles à étudier) - un projet d’hébergement temporaire pour étudiants, jeunes travailleurs... (pourra être prévu dans la programmation de la parcelle). La pertinence des besoins exprimés par les associations - p.72 -

pourra être remise en question par rapport au contexte dans lequel le projet sera réalisé. Par exemple, une recyclerie de 600 m2 dans le 14e arrondissement de Paris n’est pas forcément une nécessité. Il serait plus judicieux d’envisager un partenariat avec une recyclerie déjà existante, et de mettre en place sur le site de Saint-Vincent-de-Paul un point de dépôt-vente, qui occupera une surface moindre. Le Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul pourrait se fixer comme objectif de proposer à la mairie de Paris un projet ne nécessitant pas plus de 1000 m2, afin de ne pas rencontrer des oppositions liées à des besoins trop importants en termes de surface.


IV. GOUVERNANCE Les projets des associations Hespère 21 et CESVP demanderont des montages spécifiques afin d’être réalisables.

A. Hesp’ère 21 Propriété En ce qui concerne la propriété pour le projet d’habitat participatif de l’association Hespère 21, le démembrement de la propriété pourra être appliqué afin de réduire le coût de l’opération. Ainsi la mairie de Paris restera propriétaire du sol, et le groupe d’habitants sera propriétaire du bâti, l’articulation entre les deux se faisant à travers un bail de longue durée. Pour les habitants qui ne peuvent se porter acquéreurs de leur logement, un bailleur (privé ou public) interviendra, et sera propriétaire des logements en question. Le coût plus faible d’acquisition de ceux-ci pourrait permettre de pratiquer des loyers en dessous de ceux existant actuellement à Paris. Gestion/Organisation interne

Intérieur immeuble Les espaces partagés intérieurs à l’immeuble pourront occuper 10% de la surface totale de celui-ci. Les espaces partagés seront gérés par les habitants de l’immeuble, et les coûts liés à ceux-ci seront également pris en charge par eux. Pour l’aspect financier, un système de « loyer » des espaces collectifs pourra être mis en place, afin de prendre en charge les coûts liés à leur gestion. (détails page suivante)

B. CESVP Les espaces destinés au projet des associations membres du Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul seront des locaux associatifs, propriété de la mairie. La distinction existant par rapport à des locaux associatifs classiques étant liée au fait que certains de ces derniers seront mutualisés, et que les associations exprimeront leurs besoins auprès de la mairie en amont du projet, avant la réalisation de celui-ci.

Le groupe Saint-Vincent-de-Paul devra également définir les usages des espaces qu’ils choisiront de partager. Une liste d‘usages possibles pour ces espaces a été réalisée par le groupe d’habitants, mais il reste à sélectionner ceux qui seront mis en place dans le projet.

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QUOI

FONCTION   DESCRIPTION/ACTIVITE  

Buanderie/étendoir

habitants  

 

Bibliothèque Espace détente Salle de gym, fitness Abris vélos cave Congélateur collectif/garde-manger Cellier Cultures en sous-sol Studio d’enregistrement de musique Salle informatique Bureaux partagés Locaux professionnels Atelier de bricolage Salle de spectacles (ancien amphi) Salle de jeux Dortoirsalle commune modulable Home cinema/TV

                 

                 

             

             

débarras

 

Cuisine Solarium-espace séchage linge, Panneaux solaires Chambre d’amis Atelier d’arts plastiques (peinture, dessin, céramique���) Salle de relaxation et de massage Sauna jacuzzi Atelier d’artiste Salle de fêtes -cuisine Niches à livre ou planteespaces d’agrément

     

 

 

 

Haut  de   l’immeuble   /  terrasse                   Immeuble   ou  quartier                  

Objets  encombrant   tels  escabeaux,  table  à   repasser,  poussettes,   valises…            

           

OU  

         

SURFACE   AVANTAGES-­‐ ESTIMEE   INTERET      

DESAVANTAGES-­‐ INCONVENIENTS    

                 

                 

                 

             

             

             

 

 

 

 

En  étage  

 

 

 

  Sur  le  toit        

     

     

     

         

 

 

           

 

           

           


V. PROPOSITION URBAINE A. Principes d’aménagement Ces principes peuvent également être considérés comme les grandes étapes du projet qui sera réalisé. Sélection du bati à conserver

Bâti supprimé

Définition programmation/mixité d’activités

Mixité d’activités

Définition nouveau bati

Ouverture du site

Nouveau bâti

Création espaces publics/espaces partagés

Espaces publics/partagés

Circulations libres

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B. Sélection du bâti Il est nécessaire dans un premier temps de sélectionner le bâti à conserver avant de définir le reste du projet. La mairie de Paris souhaite conserver le « dessin » (quadrillage) du site existant déjà depuis la fondation de l’hôpital. Les bâtiments qui seront donc choisis comme restant dans le futur écoquartier devront donc notamment respecter ce dessin.

Pavillon de l’oratoire Années de construction : 1655-1657 Emprise au sol : 1373 m2 SHON : 4500 m2 Densité : 3,28

Bat. Pierre Robin Années de construction : 1881-1883 Emprise au sol : 1546 m2 SHON : 4800 m2 Données du site Superficie totale = 34 300 m2

Densité : 3,10

Superficie totale du bati = 51 000 m2 Densité actuelle = 1,49 Densité prévue par la mairie = 1,85 - p.76 -

Superficie batie prévue = 66 400 m2

Ces deux bâtiments sont les plus anciens du site. Le pavillon de l’oratoire est classé et doit donc de ce fait être conservé. Le bâtiment Pierre Robin est rattaché à ce dernier, et le style architectural est le même que le pavillon de l’oratoire.


Il est donc intéressant de le conserver aussi car ces deux bâtiments forment un ensemble déjà exploitable et représentent la façade urbaine du site. Maison des médecins Années de construction : 1886 Emprise au sol : 169 m2 SHON : 332 m2

Bat. Adolphe Pinard Années de construction : 1934 (partie datant de 1974 non conservée Emprise au sol : 1537 m2 SHON : 3666 m2 Densité : 2,39

Densité : 1,96

La maison des médecins est un bâtiment de petite taille, présentant l’avantage d’être en bon état malgré le fait qu’il s’agisse de l’un des bâtiments les plus anciens du site. Celuici se trouve au fond de la parcelle, à un emplacement où aucun autre bâtiment de pourra être construit si le bâtiment Adolphe Pinard est conservé, ce qui sera le cas.

Le bâtiment Adolphe Pinard présente une structure en U qui respecte le dessin du site si l’on enlève la partie la plus récente, qui ne présente aucun intérêt architectural, et ferme le bâti. Une fois cette partie supprimée, le bâtiment pourra être exploité, mais il pourra être envisagé de l’élever si nécessaire.

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Bat. Marcel Lelong

Les bâtiments qui seront gardés sont donc :

Années de construction : 1955-1959 Emprise au sol : 1999 m2 SHON : 8500 m2 Densité : 4,25

Le bâtiment Marcel Lelong pourra être conservé car de par sa configuration en U il respecte le dessin du site, et il représente une grande superficie. De plus, n’étant pas trop ancien, et plutôt en bon état, il pourra être utilisé rapidement. Cependant, la partie centrale, plus basse, ne sera pas quant à elle gardée, et si besoin des étages seront ajoutés au bâtiment.

Surface totale bati conservé : 21 800 m2 Surface à ajouter pour atteindre les objectifs de la marie : 44 600 m2

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C. Projet des associations

l’une des associations du collectif.

Il est nécessaire de sélectionner maintenant les emplacements qui pourront être utilisés pour réaliser les projets des associations.

La chapelle du pavillon de l’oratoire pourra être convertie en un lieu disponible pour des spectacles ou concerts, ce type d’équipement n’existant pas actuellement dans cette zone.

Dans la configuration actuelle du groupe Saint-Vincent-dePaul, le projet d’habitat participatif nécessite au maximum 3500 m2 pour répondre aux besoins de surfaces des 54 foyers.

Hesp’ère 21 (Habitat participatif ) CESVP (RdC+1 étage)

Le pavillon de l’oratoire, si l’on ne considère pas la partie « chapelle », ainsi que la partie latérale qui permettrait d’ouvrir un accès supplémentaire au site si on la supprime représente une surface de 4 000 m2 environ. Il répond donc aux besoins du groupe, tout en permettant de réaliser les espaces collectifs. De plus la partie centrale pourra être utilisée comme jardin partagé pour les membres de l’habitat participatif. Le Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul, si l’on ne considère pas les 600 m2 de surface nécessaires pour réaliser une recyclerie sur le site, aura besoin de 840 m2 pour réaliser son projet. Une partie du rez-de-chaussée du bâtiment Pierre Robin pourra être assigné aux associations. Cet emplacement leur permettant de bénéficier d’une partie de la façade urbaine du site, leur donnant ainsi plus de visibilité, et également « d’inviter » des personnes ne vivant pas sur le site à y entrer afin de profiter de l’activité présente sur celui-ci. Il peut aussi être envisagé que le premier étage de ce bâtiment soit dédié au projet d’hébergement provisoire porté par

Hesp’ère 21 (Habitat participatif ) Hesp’ère 21 (Habitat participatif )

CESVP (RdC+1 étage)

CESVP (RdC+1 étage) - p.79 -


Coupes des espaces destinés aux associations Organisation possible pour le bâtiment destiné à l’habitat participatif

Logement

Logement

Espaces partagés

Espaces partagés

Organisation possible pour le bâtiment destiné au CESVP

CESVP CESVP

Hébergement Hébergement temporaire Projet de la mairie de Paris

temporaire

Projet de la mairie de Paris

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Les associations souhaitent qu’il existe une réelle distonction entre leurs projets, c’est pourquoi il est plus judicieux que les espaces qui leur sont alloués soient totalement distincts l’unde l’autre.


D. Principes à mettre en place Suivant les choix faits en termes d’aménagement pour l’ensemble du site, certains principes pourront être reproduits à l’échelle des différents bâtiments. Définition des types d’espace

Espace Public

Espace Public

Espace Public

Espaces partagés/ Espaces privatifs/ mutualisés non-mutualisés

Esp

Espaces publics

Espace privatif

Espace partagé

Ces différents types d’espaces se retrouveront sur l’ensemble du site, et concernent à la fois le logement, les espaces d’activité et les équipements.

Espace privatif

Espace partagé

Mixité des différents types d’espaces

Espace Public

Espace Public

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Espace privatif


Ce principe permettrait de créer une vie propre interne aux bâtiments, d’inviter les habitants à partager des espaces, dans un souci d’économie de surface dans leurs logements individuels, mais pourrait permettre aussi des économies d’énergie suivant les usages assignés aux espaces partagés. Mixité des différents types d’espaces

Logement Logement Projet mairie

Projet mairie

Hesp’ère 21

Activités

Hesp’ère 21

Projet mairie CESVP

Equipements

Activités

Projet mairie CESVP

Une mixité programmatique pourra être appliquée sur l’ensemble du site, afin de créer de l’activité sur toute la parcelle, tout en suivant les différents projets proposés.

Projet mairie CESVP

Equipements Projet mairie CESVP

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VI. SCENARIOS D’AMENAGEMENT La mairie de Paris souhaite réaliser une opération d’une superficie totale de 66 400 m2 sur le site de Saint-Vincent-dePaul. Les bâtiments conservés représentent une superficie totale de 21 800 m2, il manque donc 44 600 m2 afin de remplir les objectifs fixés par la mairie. Différents scénarios vont être proposés afin d’évaluer la faisabilité de ce qui a été prévu par la mairie. Ceux-ci seront des formes urbaines très simples, et ne sont pas des propositions arrêtées. Le « quadrillage » du site devra être respecté. Ces formulations seront à soumettre aux associations afin de recueillir leur ressenti sur celles-ci.

Les axes identifés dans l’analyse Suite à l’analyse, des axes pouvant contribuer à créer une porosité du site avaient été identifiés : - les circulations - les activités - les espaces publics Ces vecteurs de porosité seront détaillés dans chacun des scénarios développés.

Scénario 1 Ce scénario ne représente pas une option réalisable, mais permet d’évaluer aisément ce que représente la superficie à construire, et également de positionner des activités et espaces publics.

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Logement Activités

Emprise au sol : 8 600 m2 Hauteur : 18 m (R+5) Surface totale : 51 600 m2

Vue depuis l’avenue Denfert-Rochereau

Vue depuis la rue Boissonade

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Ce scénario crée des espaces très cloisonnés et des barrières au sein du site. Il ne facilite pas les circulations et laisse peu d’espaces disponibles pour les espaces publics. En revanche il n’est pas très élevé, car son emprise au sol est très importante. Il crée des espaces fermés qui dispersent et séparent les activités et auront tendance à repousser.


Limite parcelle

Circulations Activités

Espaces publics

Ouvertures site

Scénario 2 Cette formulation est basée sur un ensemble de deux barres occupant toute la largeur du site, et laissant un espace libre entre les deux pour les circulations. - p.85 -


Emprise au sol : 2 000 m2 (x2) Hauteur : 36 m (R+11) Surface totale : 48 000 m2 Vue depuis l’avenue Denfert-Rochereau

Vue depuis la rue Boissonade

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Logement Activités

Ce scénario permet de mieux intégrer les activités, et de plus rassembler, mais ferme toujours le site tout en repoussant et rendant les circulations difficiles. La hauteur du bâti commence dans ce cas à dépasser les hauteurs des bâtiments qui l’entourent. La création d’espaces publics n’est pas facilitée par cette formulation.


Limite parcelle

Circulations Activités

Espaces publics

Ouvertures site

Scénario 3 Cette formulation est basée sur un ensemble de 5 barres dans le sens de la hauteur du site.

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Logement Activités

Emprise au sol : 8 600 m2 Hauteur : 18 m (R+5) Surface totale : 51 600 m2

Vue depuis l’avenue Denfert-Rochereau

Vue depuis la rue Boissonade

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Ce scénario rend les circulations au sein du site plus aisées, mais ne permet toujours pas la création d’espaces publics supplémentaires. En revanche, cette formulation permet de plus rassembler et intégrer les activités, tout en ouvrant plus les espaces entre les bâtiments. Cependant de par l’absence d’espaces entre les nouveaux bâtiments, le site ne permet toujours pas d’accueillir. La hauteur des bâtiments est beaucoup plus élevée que l’environnant.


Limite parcelle

Circulations Activités

Espaces publics

Ouvertures site

Scénario 4 Cette option proposée pour la formulation du nouveau bâti est constituée d’un ensemble de dix tours, dont l’emprise au sol est très inférieure aux propositions précédentes. - p.89 -


Emprise au sol : 200 m2 (x10) Hauteur : 69 m (R+22) Surface totale : 46 000 m2

Logement Activités

Vue depuis l’avenue Denfert-Rochereau

Vue depuis la rue Boissonade

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Ce nouveau scénario permet d’ouvrir plus le site, en créant des espaces publics entre les différentes tours. Il donne aussi la possibilité d’implanter de nombreuses activités en les rassemblant et les intégrant. Il laisse beaucoup plus de possibilités en ce qui concerne les circulations au sein du site. En revanche les hauteurs des bâtiments ne correspondent absolument pas au contexte actuel.


Limite parcelle

Circulations Activités

Espaces publics

Ouvertures site

Elévation du bâti existant Les scénarios développés ci-dessus permettent de constater que les objectifs en termes de surface fixés par la mairie ne sont pas réalisables sans construire de nouveaux bâtiments dont la hauteur sera trop élevée par rapport à la réglementation et au contexte dans lequel est implanté le site. Une option envisageable serait de rehausser les bâtiments déjà existants qui ont été conservés à la hauteur maximale autorisée (31 m) afin de réduire la surface utilisable à construire sur l’espace libre restant sur la parcelle. Les formulations qui suivent présentent les mêmes caractéristiques spatiales que celles présentées précédemment, la différence étant les hauteurs du bâti.

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Scénario 5

Adolphe Pinard : 4 étages supplémentaires (6 100 m2) Marcel Lelong : 5 étages supplémentaires (10 000 m2) Surface à ajouter : 28 500 m2 Emprise au sol : 2 970 m2 Hauteur : 31 m (R+9) Surface totale : 29 700 m2

Vue depuis l’avenue Denfert-Rochereau

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Vue depuis la rue Boissonade


Logement ActivitĂŠs

Limite parcelle

Circulations ActivitĂŠs

Espaces publics

Ouvertures site

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Scénario 6

Adolphe Pinard : 4 étages supplémentaires (6 100 m2) Marcel Lelong : 5 étages supplémentaires (10 000 m2) Surface à ajouter : 28 500 m2 Emprise au sol : 1 525 m2 (x2) Hauteur : 31 m (R+9) Surface totale : 30 500 m2

Vue depuis l’avenue Denfert-Rochereau

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Vue depuis la rue Boissonade


Logement ActivitĂŠs

Limite parcelle

Circulations ActivitĂŠs

Espaces publics

Ouvertures site

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Scénario 7

Adolphe Pinard : 4 étages supplémentaires (6 100 m2) Marcel Lelong : 5 étages supplémentaires (10 000 m2) Surface à ajouter : 28 500 m2 Emprise au sol : 620 m2 (x5) Hauteur : 31 m (R+9) Surface totale : 31 000 m2

Vue depuis l’avenue Denfert-Rochereau

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Vue depuis la rue Boissonade


Logement ActivitĂŠs

Limite parcelle

Circulations ActivitĂŠs

Espaces publics

Ouvertures site

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Scénario 8

Adolphe Pinard : 4 étages supplémentaires (6 100 m2) Marcel Lelong : 5 étages supplémentaires (10 000 m2) Surface à ajouter : 28 500 m2 Emprise au sol : 360 m2 (x8) Hauteur : 31 m (R+9) Surface totale : 28 800 m2

Vue depuis l’avenue Denfert-Rochereau

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Vue depuis la rue Boissonade


Logement ActivitĂŠs

Limite parcelle

Circulations ActivitĂŠs

Espaces publics

Ouvertures site

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Axes identifiés Suite à un échange sur les différents scénarios proposés précédemment avec des membres des associations, plusieurs axes particulièrement importants ont été identifés en ce qui concerne le projet qui sera réalisé sur le site. L’importance de la porosité à créer entre le site de Saint-Vincent-de-Paul et le territoire dans lequel il s’insère à été de nouveau explrimée. Cette porosité devra être créée tout particulièrement à l’aide des activités qui seront implantées sur le site, mais il est également important d’ouvrir le plus possible le site sur l’extérieur “physiquement”, en jouant notamment sur la façade longeant l’avenue Denfert-Rochereau, en ouvrant si possible des accès à travers les bâtiments. L’ouverture d’un accès supplémentaire du côté de la rie Boissonade pourra être envisagée. Le fait que les scénarios proposés permettent de préserver en grande partie le patrimoine existant apparaît comme un point positif. Enfin, la forme donnée au site une fois que la forme du bâti à ajouter sera définie précisément devra permettre au meximum les circulations au sein du site, tout en préservant de grands axes déjà existants. Ces suggestions sont visibles ici sur une vue du site montrant uniquement le bâti conservé. - p.100 -

Limite parcelle Axe à conserver Ouvertures à étudier


VII. SUITE A DONNER AU PROJET Les associations devront maintenant continuer à travailler sur le projet Saint-Vincent-de-Paul, en développant différents axes. D’une part, en ce qui concerne l’habitat participatif, les usages des espaces partagés devront être définis clairement, et l’étude de faisabilité qui est en cours devra être finalisée. Le Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul devra fixer précisément les surfaces des différents espaces dont il a besoin afin de faire une demande précise de locaux à la mairie. Ces points sont fondamentaux pour les deux associations afin de fournir à la mairie des demandes claires et argumentées. De même le montage financier du projet d’habitat participatif devra être très détaillé afin de pouvoir réaliser d’éventuels dossiers de demandes de subvention, et également d’évaluer le coût précis pour chacun des foyers membres du groupe Saint-Vincent-de-Paul.

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CONCLUSION Le cas du projet de Saint-Vincent-de-Paul soulève des questions qui ne touchent pas uniquement à la forme urbaine d’un site. En effet, l’implication d’associations d’habitants porteuses de projets et de “valeurs” demande d’interroger tous les niveaux de la production d’un quartier. Le site de Saint-Vincent-de-Paul présente des enjeux particuliers, liés directement à sa localisation dans le 14e arrondissement de Paris. Ces enjeux seront humains, économiques, d’acteurs et urbains. L’enjeu d’acteurs concernant le plus les associations sera leur rapport avec les décideurs. En effet, pour pouvoir mettre en place une collaboration réelle entre habitants et élus, il est nécessaire que ces derniers soient porteurs de cette volonté. Si ce n’est pas le cas les citoyens souhaitant réaliser leur projet risque de rencontrer de réelles difficultés. Cependant, ces projets permettraient de répondre à un certains nombre de problèmes existant aujourd’hui à Paris. Dans le cas d’Hespère 21, qui souhaite mettre en place une autre forme d’habitat sur le site de Saint-Vincent-de-Paul, les principes véhiculés par leur projet constitueraient une réponse à plusieurs problèmes liés au logement, tout particulièrement à Paris.

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Des obstacles existent actuellement qui ne facilitent pas la réalisation de leurs projets par les associations. La question financière est primordiale dans le cas du projet d’habitat participatif d’Hespère 21, car afin d’être réalisé, les membres du groupe devront avoir accès au foncier. Ce

besoin ne pourra être résolu qu’à travers des montages permettant le démembrement de la propriété, la loi devant donc évoluer pour permettre à des associations de mettre en place ce type de fonctionnement. Toutes ces conditions, si elles sont remplies, permettraient de sortir du modèle actuel où le logement reste un bien marchand, en le rendant plus accessible et en rendant possibles de nouveaux modes d’habitat. Les professionnels de l’urbanisme et de la ville, doivent, devant la multiplication des initiatives citoyennes touchant directement à l’urbain, apprendre à développer de nouveaux outils rendant possibles la réalisation de celles-ci et savoir devenir l’interface entre habitants et élus afin de faire se rencontrer leurs volontés et leurs projets.


BIBLIOGRAPHIE Ouvrages BONNIN Philippe, Habitats Autogérés M.H.G.A., Alternatives Syros, COLL. « AnArchitecture », 1983, 140 p. CERTEAU Michel de, GIARD Luce, MAYOL Pierre, L’Invention du quotidien, tome 2 : Habiter, cuisiner, 1999, 448 p. D’ERM Pascale, Vivre ensemble autrement en écovillages, écoquartiers, habitat groupé, Ulmer, 2009, 144 p. DAMON Julien, Questions sociales et questions urbaines, Presse Universitaires de France, 2010, 384 p. FIJALKOW Yankel , Sociologie des villes, La Découverte, 2007, 125 p. FIJALKOW Yankel , Sociologie du logement, La Découverte, 2011, 125 p.

LIETAERT Matthieu, Le cohabitat Reconstruisons des villages en ville !, Couleur Livres, 2012, 160 p. LUCAN Jacques, Où va la ville aujourd’hui ? Formes urbaines et mixité, Editions de la Villette, 2012, 206 p. MAURY Yann (dir.), Les coopératives d’habitants : Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, Bruylant, 2011, 512 p. PAQUOT Thierry (dir.), LUSSAULT Michel (dir.), YOUNES Chris (dir.), Habiter le propre de l’humain : villes territoires et philosophie, La Découverte, coll. « Armillaire », 2007, 382 p. PARASOTE Bruno, Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux : Comment construire collectivement un immeuble en ville ?, Yves Michel, 2011, 239 p. PINCON Michel et PINCON-CHARLOT Monique, Sociologie de Paris, La Découverte, 2004, 117 p.

FROMONOT Françoise, La campagne des Halles : les nouveaux malheurs de Paris, la fabrique, 2005, 160 p.

RAULIN Anne, Anthropologie urbaine, Armand Colin, 2001, 188 p.

GEHL Jan, Pour des villes à échelle humaine, Ecosociété, 2012, 273 p.

SECCHI Bernardo, VIGANO Paola, La ville poreuse, un projet pour le Grand Paris et la métropole de l’après-Kyoto, MétisPresses, 2011, 294 p.

HAUMONT Bernard (dir.), La société des voisins : Partager un habitat collectif, Éditions de la Maison des sciences de l’homme, 2005, 360 p. LA GRANGE Christian, Habitat groupé : Ecologie, partage, convivialité, Terre vivante, 2008, 145 p.

Le livre blanc de l’habitat participatif, Ouvrage collectif, 2011, 66 p.

- p.103 -


Mémoire DEVAUX Camille, Concevoir le logement “autrement” : l’exemple des coopératives d’habitants, Mémoire de 1ère année, Master Urbanisme et Territoires, Paris : Institut d’Urbanisme de Paris, 108 p.

Articles BACQUE Marie-Hélène et CARRIOU Claire, « La participation dans l’habitat, une question qui ne date pas d’hier », Métropolitiques, 11 janvier 2012. URL : http://www.metropolitiques.eu/La-participation-dans-lhabitat.html D’ORAZIO Anne, « La nébuleuse de l’habitat participatif. Radiographie d’une mobilisation », Métropolitiques, 16 janvier 2012. URL : http://www.metropolitiques.eu/La-nebuleuse-de-lhabitat.html DEBARRE Anne et STEINMETZ Hélène, « L’invention de l’autopromotion à Strasbourg », Métropolitiques, 6 février 2012. URL : http://www.metropolitiques.eu/L-invention-de-l-autopromotion-a.html

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DEVAUX Camille, « De l’expérimentation à l’institutionnalisation : l’habitat participatif à un tournant ? », Métropolitiques, 23 janvier 2012. URL : http://www.metropolitiques.eu/De-l-experimentationa-l.html -

LAUNAY Lydie, « Des HLM dans les beaux quartiers. Les effets de la politique de mixité sociale à Paris », Métropolitiques, 19 novembre 2012. URL : http://www.metropolitiques.eu/Des‐HLM‐dans‐les‐ beaux‐quartiers.html

Rapports DEVAUX Camille, Accompagner les projets d’habitat coopératif et participatif, l’Union sociale pour l’habitat et la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM, 2011, 160p. Base de données sociales sur Paris - Fiche d’identité sociale des 20 arrondissements – 2011, APUR L’accès au logement social à Paris – analyse de la demande de logement social et bilan des propositions et des attributions de logements sociaux à Paris en 2011, APUR Hôpital Saint-vincent-de-Paul – Premiers éléments d’analyse, 2009, APUR Paris 14e, éléments de diagnostic – Préparation du PLH de Paris, 2010, APUR Projet de loi, habilitant le Gouvernement à légiférer pour accélérer les projets de construction, présenté par Cécile DUFLOT


Sites internet http://www.habicoop.fr : Site de l’association lyonnaise Habicoop http://www.hespere21.fr : Site de l’association Hespère 21 http://www.cesvp.fr : Site du Collectif Ecoquartier Saint-Vincent-de-Paul http://c.r.broussais.free.fr : Site du Collectif Redessinons Broussais http://lafabrique.montreuil.fr : Site de la Fabrique - Plateforme citoyenne des hauts de Montreuil

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Mémoire Sophie Davin