Texas Monthly Real Estate Magazine Oct 2019

[ 刊

10

[

TEXAS MONTHLY REAL ESTATE MAGAZINE

月

[ 제79호 ]

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ㆍ 이자율 낮아져도 재융자는 활발 ㆍ 플리핑 비지니스, 수익률 예전같지 않다 ㆍ 사업체를 주식 인수 방법으로 사게되면? ㆍ [ 핫 동네 ]- VALENCIA IN CORINTH ㆍ [ 평택 포레스트 하이츠]- 국제화 중심도시 평택, 미국부대 이전으로미군 렌탈 하우스 급부상

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업종

월매출 및 내용

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이자율 낮아져도 재융자는 활발

기지 이자율이 지난 3년 기준으로

모

가장 낮은 수준으로 두둑해진 가계부 덕택에

기 위해 대출 기관을 상대로 적극적인 문의

최저 수준으로 떨어졌다. 실업률역

소비자 지출도 가파른 증가세다. 이처럼 주택

에 나서고 있다.

시 분기별로 봐도 계속적인 하락세로 경기

거래가 다시 살아날 수 있는 여건이 형성됐지

한 모기지 전문 업체에 따르면, 20년 만기

역시 상승하는 분위기다. 주택 시장이 다시

만 주택 시장의 반응은 미온적이다. 지난 7월

모기지 대출을 받아 4년간 대출을 상환해 온

활황기로 접어들 여건이 충분히 갖춰졌지만

주택 거래는 전달 대비 약 1.7%, 전년 동기 대

한 주택 소유주는 다시 20년 만기로 재융자

활황으로 보기는 힘들다.

비로는 약 2.2%나 감소한 바 있다.

하면서 월 약 105달러를 절약했다고 한다.

‘연방 준비 제도’(Fed)가 금융 위기 이후

처음으로 기준 금리를 인하하면서 모기지 이 재융자 시장만 활발

모기지 보험을 내고 있던 주택 소유주가 여 건이 되면 보험금에서 벗어나면서 낮은 이자

자율의 하락 속도가 더욱 빨라졌다. 기준 금

모기지 이자율 하락에 주택 구입자들이 즉

율의 혜택을 동시에 받을수 있는 것이다. 또

리 인하로 10년 만기 국채 수익률이 3년래 최

각적인 반응을 보이지 않는 것과 달리 재융

다른 주택 소유주의 경우는 20년 만기 대출

저 수준으로 하락하면서 모기지 이자율 하

자 시장은 들썩이고 있다.

보유자로 17년 남은 상환기간을 재융자를 통

락세에 영향을 미친 것이다. 모기지 이자율

이자율이 급락하자 심지어 최근 주택 구입

해 15년으로 단축시키기도 했다.

하락뿐만 아니라 미국 실업률은 현재 50년래

자들도 재융자 실시로 인한 득실을 따져보

아직 높은 집값과 공급부족은 당분간 계속된다 주택 거래가 살아나려면 모기지 이자율 하 락만으로는 충분하지 않다. 주택 가격이 떨 어져야 주택 구입자들의 본격적인 구입 활 7

안녕하세요. 주택융자전문 모기지맥의 샤넬리입니다

벌써 Payoff 가 끝난 거주용집을 갖고계신분들은 낮은 이자율로 집담

모기지 이자율이 계속 하락하고 있습니다!

보 Cashout 재융자를 통해서 다시 자금을 만들어 투자용주택구입

새로 집을 구입하려는 바이어에게는 더 이상 희소식이 아닐 수 없

재태크를 통해 혜택을 보기도합니다. 또한 Payoff 가 다 안되었더라

으며, 새로 계약한집이 완공되기를 기다리는 바이어는 클로징 때까

도, 그간 집에 Equity 가 많이 싸여있는 거주용 주택을 갖고계신분들

지 계속 이렇게 낮은 이자율이 유지되기를 기대하며 클로징을 기

도 Cashout 재융자의 혜택을 보실 수 있습니다.

다리고 계실것입니다.

크레딧카드나 Personal Loan 등 이자율이 모기지보다 월등히 높은

벌써 집을 갖고계신 홈오너들은 다시 재융자를 해야할지 고민을

빚이 있는 분들은 Cashout 재융자를 통해서 이자율높은 빚들을 이

하게되는 시기이죠. FHA 융자를 받아서 PMI 보험료를 매달 내고

자율이 낮은 모기지융자 페이먼트를 전환함으로 월 페이먼트를 많

있는 홈오너들은 Conventional 융자 프로그램으로 재융자를 통해

이 줄이는 혜택을 볼 수도 있습니다. 부모님의 명의로된 주택을 자

서 PMI를 안내도록 없앨 수 있는 것만으로도 재융자의 혜택을 볼

녀 이름으로 재융자를 진행하여 자녀에게 주택명의와 융자를 이전하

수있을 것입니다.

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동이 시작될 수 있다. 그렇지만 현재 셀러들

해 중소규모 주택 건설 업체 중 어려움을 겪

의 가격 인하 움직임은 전혀 나타나지 않고

는 업체가 상당수로 신규 주택 공급 문제가

있다.

조만간에 해결되기 힘들 전망이다.

‘낮은 이자율’ 효과 보려면 시간 걸려

주택 가격이 주택 구입자들의 구입 능력

주택 소유주 대상 세제 혜택 축소에 따른

주택 시장 회복을 방해하는 여러 역풍에

을 넘어선 것이 현재 주택 시장의 가장 큰

영향도 아직 본격화하지 않았다는 지적이다.

도 불구하고 주택 건설업계는 그런대로 양호

문제라는 지적이다. 주택 수요가 가라앉으면

트럼프 행정부가 시행한 세제 개혁으로 모기

한 실적을 내고 있다. 지난해 약 27%나 하

셀러들은 집을 빨리 팔기 위해 가격을 낮추

지 이자에 대한 세금 공제는 75만 달러로, 재

락했던‘S&P 주택 건설업 상장 지수’(S&P

는 것이 일반적인 반응이지만 현재 이 같은

산세 및 지방세 공제는 1만 달러로 각각 축소

Homebuilders ETF)는 올들어 8월까지 약

현상을 찾아보기 힘들다.

됐다. 세제 개혁 시행 뒤 재산세와 지방세율

26%라는 높은 수익률을 기록 중이다. 세금

높은 가격을 고수하는 셀러들의 자신감

이 높은 지역의 주택 구입 수요는 이미 위축

혜택 축소로 주택 보유 비용이 오르는 효과

뒤에는 매물 부족 현상이 자리 잡고 있다. 주

되고 있다. 모기지 이자율 하락이 단기적인

가 나타났지만 최근 모기지 이자율의 지속적

택 시장 침체 이후 급격히 줄어든 신규 주택

주택 거래 회복에 긍정적이지만 회복세가 이

인 하락세가 주택 보유 비용 상승 효과를 어

공급량은 약 7년이 지난 지금까지 살아나지

어지려면 주택 공급 증가에 따른 주택 가격

느정도 상쇄시키고 있다. 주택 구입시 가장

못하고 있다. 신규 주택은 물론 집을 내놓는

하락 현상이 나타나야 한다고 전문가들은 지

많이 찾는 30년 만기 고정 이자율은 전국 평

셀러마저 점차 줄고 있어 큰 폭의 모기지 이

적하고 있다.

균 약 3.55%(프레디 맥 집계. 8월22일 마감

자율 하락에도 불구하고 주택 거래는 좀처 럼 활기를 띠지 못하고 있다. 중국과의 무역 전쟁으로 인해 가뜩이나 오른 건축 자재비 가 최근 더 뛰고 있고 건설 인력난 등으로 인 8

Chanel Lee

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

골드만 삭스는 주택 시장이 낮 은 이자율에 반응하는데 시간이 걸리기 때문에 낮은 이자율로 인한 본격적인 회복세는 아직 나타나지 않았다고 분석했다.

기준)으로 지난해 같은 기간의 약 4.51%보다 약 1% 포인트나 낮은 수준을 기록했다. R

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사업체를 주식 인수 방법으로 사게되면?

07 이자율 낮아져도 재융자는 활발

CONTENTS CO _ 01 _ 02 _ 03 _ 04 _ 05 _ 06 _ 07 _ 09 _ 10 _ 11 _ 12 _ 13 _ 14 _ 15 _ 16 _ 17 _ 18 _ 19 _ 20 _ 21 _ 23 _ 24 _

뉴스타 부동산 J부동산 챔피온 스쿨

25 _ 26 _ 27 _ 28 _ 30 _

지오 주택 융자 프라임 모기지 융자 이자율 낮아져도 재융자는 활발 에이미 / Taxas Ally 지미 이 / 메트로 부동산 데이빗 김 / 리멕스 부동산 곽영효 곽영애/ 뉴스타 부동산 정일한 / 메트로 부동산 백상열 / 마아클 그룹 민 킴 / 뉴스타 부동산 하워드 김 / Caldwell Banker 목차 김진환/메트로 부동산 프라임 홈 론 주택융자 / 이형운 플리핑 비지니스, 수익률 예전같지 않다! 스테파니 / 그랜드 부동산 [ 탑 로케이션] Irving Towne Center 메트로 건설

앤드류 김 / 뉴스타 부동산 클레어 송 / Caldwell Banker 숀김 부동산 상식 / 숀김의 투자 매물 뜨는 지역 핫 한 동네 Valencia in Corinth

정영희 부동산 브레드 전/ 뉴스타 부동산

사이먼 윤 / 리멕스

33_ 34 _ 35 _ 36 _ 37 _ 38 _ 39 _ 40 _ 42 _ 43 _ 44 _ 46 _ 48 _ 51 _ 52 _ 54 _ 55 _ 56 _ 58 _ 61 _

박충원 | Caldwell Banker 이영운 융자 상식 이경숙 부동산 케이시의 Education in DFW 케이시 리 | 뉴스타 부동산 박충원 | Caldwell Banker 평택 포레스트 하이츠 2차 평택 포레스트 하이츠 2차 투자 설명회 메트로 부동산 월간부동산 광고 사이먼 윤의 DFW 부동산 가이드 백상열 부동산 칼럼 주택 매매 계약서 이해하기_부가서류 이혜선/ 메트로 부동산 이 달의 주요지역 주택거래 현황 부동산 뱅크 메트로 급매물 텍사스 부동산 전문가 부동산 용어사전 줄리 김 / 켈러 윌리암

2019년 10월호 표지 / HOUSE RENOVATION

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2019년 10월호 통권 79호 2013년 4월 1일 창간 발행처 : 월간 부동산 /비즈니스 메거진 전화 : (214)295-7256 | 팩스 : (214)279-3991 | 주소 : 1445 Mac Arthur Dr. Suite 224, Carrollton, TX 75007

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플리핑 비지니스, 수익률 예전같지 않다!

2사분기 기준으로 작년에 비해 5.3% 감소했다는 최근 통계와 더불어, 1년 기준합계로 보아도 8년 연속 감소하고 있는게 현실 이다. 플리핑 투자자의 심리를 거슬리게 하는 요소는 요즘 주택시 장에 영향을 주는 두가지 요소, 즉 낮은 재고 물량과 높은 주택

헌

집사서 새집 만들기’는 주로 대낮에 볼 수 있는 인기TV 프로프램 종류중에 하나이다.

이른바 플리핑(Flipping) 프로젝트라 하여 주택 개조나 투자 에 관심있는 사람들에게는 매우 흥미로운 주제의 프로그램으 로 계속적인 인기를 끌고 있다.

“Flip or Flop”, “ Masters of Flip”, “Flipping Out”등의 프로

가격이 그것이다. 해가 가면 갈수록 수익률이 낮아진다는게 모든 투자자들의 공통적인 하소연이다. 이를 전문으로 사업화 시키게 되는 계기는 대부분 자유로운 업무 시간과 창의적인 작업에서 오는 성취감을 즐기는 부류로 수익률이 낮아져도 쉽게 이 사업에 손을 떼지 못하기 마련이다.

그램에서 거의 모든 성공 사례를 보고 있자면 누구나‘나도 할

미 전역에서 올2사분기에 집계된 플리핑 거래수는 60,000 건

수 있겠다’라는 생각이 들 정도다. 그러나 이 Flipping 을 생업

이라 보고되고 있다. 단순히 한 오너가 일년 안에 되 판 거래수

으로 삼기에는 요즘 주택시장이 만만치 않게 돌아가고 있다. 해

를 기준으로 한 것이므로 이 숫자의 정확성은 다소 떨어질 수도

가 갈수록 플리핑 세일의 숫자는 감소하고 수익률은 떨어지고

있다.

있는것이다.

가장 많은 거래가 이루어진 도시는 아리죠나의 피닉스와 조

곽용효 | 지난 6년간 15채 이상 Flipping. 현재 집 10채, 투자용 집 매니지 먼트, 투자용 집 관리, 매매 용 집 관리 T.214.986.9009

20

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

이나 차이가 난다. R

지아의 아틀란타로 각각 2,866, 2,411 건을 기록했다. 달라스포트워스 지역은 10위로 1,233 건을 기록했으나 이 역시 올해 1

도시별 플리핑 건수 (2019년 2사분기)

사분기보다 28% 하락한 숫자이다. 평균 매입가는 $192,154 이고 평균 판매가는 $230,000 으로 $37,847 의 평균 수익을 올린것으로 계산해 볼 수 있겠다. 꽤 많은 수익처럼 느껴질수 있겠으나 대게의 플리퍼들의 최소 마지노선은 $50,000 으로 이보다 낮은 수익이 예상되는 투자는 수익성이 없다고 판단하고 매입 자체부터 시작하지 않는다. 작년 2018년도 2사분기의 평균 이익액은 $40,245 였으니 확 연히 작년 보다도 하락했다 볼 수 있다. 또한 평균 플리핑 주기는 179일로 기록 되었다. 6개월이나 걸 리는 짧지 않은 투자과정인 셈이다. 타주에 비해 DFW Flipping 의 수익률 역시 상당히 차이가 있다. 해당 분기 전국의 평균 수익액은 $62,700 으로 $25,000

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얼빙 타운센터 새단장 프로젝트 지난 5년간 수 많은 소매점들의 소퇴, 즉

3301 -3401 W. Airport Freeway, Irving

Big box 의 소멸 이가 할 수 있는 급격한 변화 가 있었다. 이러한 온라인 시장의 변혁을 미리 예측한 개발 업자들은 새로운 쇼핑센터를 계 획할때 이미 전혀 다른 테넌트의 조합으로 하 나의 센터를 완성한다.

얼

빙 타운 센터는 1986 년 에 오픈하여

기존의 거대 백화점인 Sears 나 JC Penny

얼빙에서는 가장 오래 세월은 지켜온

등이 빠져나간 자리를 운동센터나 또 다른 종

중대형 쇼핑센터이다. 동서로 뻗은 183번 프리웨이(Airport Freeway) 를 Irving Mall 과 마주보고 있고, 타겟 (Target) 이 앵커 역할을 한다.

The Irving Towne Center map below shows the easily accessible and visible location of the shopping center.

Irving Towne Center is located on the NE corner of North Belt Line Road and State Highway 183 in Irving.

22

타겟 (Target) 센터 옆으로 총 240,000 Sq. Ft 의 2층 건물이 이번에 새롭게 재개발을 앞 둔 얼빙 타운 센터이다. 위치는 SH-183 과 Beltline Rd 의 북동 코 너로 freeway 에서 직접 보인다.

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

류의 소매 센터로 채우기도 하고, Toys R Us 같은 Big Box 는 또 다른 형태의 엔터테인먼트 센터등으로 탈 바꿈되기도 한다. 이럴때 보통 이들 업체들이 앵커 역할을 하 는데, 이에 기대어 생존해온 중소 소매점들에 게는 엄청난 타격이 아닐수 없다. 센터 전체를 소유한 건물주는 이럴때 매각 이냐, 재개발 혹은 업그레이드이냐 하는 중요 한 결정을 해야 한다.

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얼빙 타운센터는 이 결정을 Weitzman 이 라는 전문 부동산 회사가 주도한다.

Weitzman Group 의 Asset Manager 인 Jennifer Chandler 는 재개발 전문 설계업체 Hodges & Associates 와 팀을 이뤄 전체적인

Irving Towne Center

리모델링에 나선다. 중앙 파사드(Facade) 를 증축하여 현대적 인 감각으로 디자인 하였으며 (사진 참조), 외 부 역시 새로운 색조를 사용해 모던한 느낌이 들도록 하였다. 조경과 주차장 역시 깔끔하게 정리하여, 새 로운 쇼핑몰의 느낌이 나도록 할 것이다.

Jennifer Chandler 는 이런 외관뿐 아니라 ‘ Modern Elements 와 Lifestyle Feature’ 를 살리고, 요즘 쇼핑센터의 필수 조건인 Full Digital Marketing Package 를 실현 시켜 좀 더 편한 엑세스를 가능하도록 하겠다고 밝혔 다. 기존의 tenant 는 비교적 낮은 임대료를 내 고 있는것이 사실이다.

Irving Towne Center Site Plan 23

real estate Target 과 Anytime Fitness 를 제외하더라 도 평균 Sq. Ft 당 연간 $20 이상 내는곳이 없 을 정도로 주변 시세에 비해 저 평가되어 있는 것이 사실이다.

Weitzman 측에 의하면 일단 리모델링이 끝 난다면 Sq. Ft 당 $24-$28 정도를 기준으로 임대할 것이라 한다.

24만 스퀘어 중 현재 20,000 Sf 정도는 비어 있는 상태인데, 최소 1,100 SF 부터 8,000 Sf 까지 다양한 사이즈의 빈 자리가 임대 가능하 다. 가게수로는 7 점포 정도가 비어 있는것이 다. 리모델링이 끝나기전에 미리 임대 계약을

24

것이다.

맺는다면 현재의 임대료 수준으로 입주가 가

수많은 리모델링 프로젝트가 성공적인 리

능할 것이라 보여지지만, 공사가 끝나는 내년

오픈(Re-Opening) 으로 또 다시 수많은 인파

말 까지는 약간의 공백 상태를 예상하여야 할

를 끌어들이는데 성공하는것을 보아왔다. 이

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

는 이미 확보된 교통량과 주변 인구 위에 새로 운 수요를 창출하는데 성공했기 때문이다. 얼빙 타운센터 역시 이 조건을 충분히 갖춘 건강한 쇼핑센터임이 분명하다. R

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사업체를 주식 인수 방법으로 사게되면? 미주에 거주하는 한인들은 유독 자영업자가 많은것이 사실이다. 소매업이든 도매업이든, 또는 식당을 운영하든 누구나 자신만의 운영방법으로 경영하는 CEO 인 것이다. 업체 규모와 상관없이 사업체는 적법한 방법으로 운영해야 하며, 그 오너쉽 역시 법으로 부터 보호 받을수 있는 구조로 운영하려 노력한다. 그래서 도넛가게도 주식회사로 운영하기도 하고, 직원이 없어도 매달 Payroll 을 관리하기도 한다.

사

업체를 구입 하는것 역시 하나의 잘 관리된 시스템을 돈을 주고 산다고 볼 수 있다. 그래서 따지고 조사해 봐야할 사항이 많은것이 사실이다. 그리고 사업체를 어떠한 형태로 구매하

느냐도 생각해 볼 필요가 있다. 많은 한인들에게는 다소 생소한 방법일수 있으나, 사업체 인수 방 법에는 자산인수(Asset purchase) 와 주식인수(Stock purchase) 의 선택이 있고 이의 장단점을 알고 따져 보기로 한다.

자산인수 방식

먼저 자산인수 방식은 사업체의 자산을 매입하는 방식이다. 사업체의 운영에 필요한 자산을 매입하는 방법으로 사업을 인수하 는 방식이다. 사업체의 자산만을 인수 할수도 있고, 자산과 부채를 함께 인수 할 수도 있으나, 사업을 인수한 후 생기는 법적 책임, 불

확실성 등을 고려하여 자산만을 분리하여 인수하는 것이 일반적이다. 자산인수 방식은 개인사 업체, 파트너십, 주식회사, LLC(limited liability company) 등 어떤 사업조직이든 가능하다. 자산인수 방식에 있어서는 어떤 자산을 인수할 것인지, 자산의 가격을 얼마로 평가할 것인지 가 쟁점이다. 자산인수 방식의 이점은 불필요한 자산을 인수하지 않아도 되고, 자산과 부채로부 터 분리가 가능하므로 예측하지 못한 부채로부터 손해를 보는 것을 방지할 수 있다는 점이다. 매도자(Seller)의 입장에서는 자산만 떼어서 팔면 부채는 자신이 감당해야 하므로 회사를 추 후 청산해야 하는 부담감을 안게 된다. 또한 자산인수 방식에서는 매매대금이 회사로 납부되므 로 그것을 주주에게 배당으로 배분하려면 주식회사의 경우 이중과세를 당하게 되므로 불리하 다. 많은 경우 매도자는 자산인수 방식을 기피하게 된다. 자산 인수방법으로 사업체를 매매할 경우 반드시 해야 하는 사항이 임차권의 확보이다. 기존의 임차인(Tenant) 이 갖고 있는 임대계약(Lease agreement) 위임 받거나, 연장을 통해 충분한 기간의 임대기간을 확보해야 한다. 이는 Lease assignment 이라는 과정을 통해 건물주가 새로운 임차인(혹은 바이어)의 신용상 태를 고려해 허락해야 이루어지는 경우가 대부분이다. 그래서 사업체를 구입하는데 양방이 동의 해도 건물주가 호의적이지 않거나 거절하는 경우 매매 자체가 무산되는 경우가 허다하다. 주식인수 방식은 매입하고자 하는 기업체의 주식 전부 또는 일부를 매입하여 경영권을 장악 하는 방식으로 주식회사 또는 LLC를 인수할 때 사용된다.

28

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

주식인수 방식

파트너십의 경우에는 파트너

는 사실을 설명하기도 어렵다.

십 지분을 인수하는 방식으로

따라서 사업체를 사고 팔 때는 어떤 방식으로 거래하든 전문가

사업을 인수할 수 있다. 주식인

와 상의해서 변칙적인 거래는 피하고 합법적 절세방법을 택하는 것

수 방식으로 하게 되면 사업체의

이 중요하다. R

실체는 그대로 존속하며 내부적으로 회사 소유자만 바뀌게 된다. 주식인수 방식에 있어서는 주식 평가액을 얼마로 할 것인지 평가 액 보다 얼마나 많은 프리미엄을 줄 것인지가 쟁점이 된다. 주식가격

숀 킴의 투자 매물

을 평가하는 데는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 주식인수 방식의 장점은 절차가 간단하다는 점이다. 기본적으로 주식을 사고파는 거래이므로 주식평가 및 가격협상이 되면 주식만 거래하면 되고, 개개인의 자산에 대하여 명의이전을 할 필요가 없 다. 대부분의 경우 매수자는 자산인수를 선호하나, 어떤 경우에는 자산인수보다 주식인수 방식을 선호하는 것이 유리할 때도 있다. 예를 들어 인수하고자 하는 기업이 이월결손금(Net operating loss)이 많은 경우 자산인수 방식으로 하게 되면 net operation loss 를 사용하지 못하지만, 주식인수 방식으로 하면 사업체의 실체가 그대로 유지되므로 이월결손금을 사용할 수 있어 그만큼 세금을

Property Type

Location

Price

Building size

Net Income

Highlights

적게 낼 수 있다. 또다른 장점으로는 임대계약을 위해 건물주와 실

상가 Mckinney

$8.74 mil

15,776 SF

$467,425

National credit

랑이을 벌일 필요가 없다는 점이다.

상가

$10.00 mil

20,799 SF

$556,107

National credit

오피스 Carrollton

$6.00 mil

43,860 SF

N/A

REO

뀌었다고 내용을 변경하거나 임대계약을 취소할수는 없기 때문이

상가

Carrollton

$5.8 mil

12,000 SF

$310,000

Vacancy Masterleased

다. 하지만 어떤 임대계약서에는 주식회사 내의 주주와 주식변동

상가

Shreveport

$1.65 mil

68,675 SF

$97,549

7.2% CAP

테넌트(임차인)가 주식회사 형태로 계약된 임대계약의 주주가 바

Grand Prairie

상황을 건물주에게 보고 해야하는 강제조항이 있는 계약서도 있으 니 이를 미리 살펴보아야 한다. 주식인수 방식의 단점은 잠재적인 부채와 위험이 함께 이전된다 는 점이다. 예를 들어 50만달러의 가치가 있는 비즈니스를 사고 보

이 달의 투자 포인트 Inncome Property 는 Risk factor와 증가수익치가 향후 5년내에상세되는 물건을 고른다.

니 드러나지 않는 부채가 20만달러가 발견된 경우 인수계약에서 특 별히 규정하지 않으면 인수자가 부채에 대한 책임을 져야 한다. 종종 매도자가 세금을 덜 낼 목적으로 실제 인수가격보다 낮은 인수가격을 계약서에 기입하고 차액을 현금으로 치르기를 요구하

위의 커머셜 매물은 투자 가치가 있는 물건들만 선별하였으며, MLS 나 타 회사의 리스팅은 포함되어 있지 않습니다.

seankim@metrorealtydfw.com 으로 문의 주시고 Prospect Sheet 과 NDA 서류를 작성해 주시면 상세한 자료를 보내드리겠습니다.

는 경우가 있다. 추후 매수자가 사업체를 다른 사람에게 사업체를 양도하는 경우 계약서에 기록된 낮은 가격으로 인해 값을 제대로 받지 못할 수 있다. 불법으로 세금을 줄이기 위해 그렇게 한 것이라

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real estate

Valencia in Corinth 아침 저녁으로 선선한 바람이 불어오는 것을 보니 이 텍사스 달라스 지역에도 서서히 가을이 다가 오고 있 음을 느낀다. 바빴던 여름 시즌에 비해 상대적으로 주춤해진 주택시장에서 프리오운 홈에 비해 상대적으 로 뉴홈의 가격경쟁력이 높아지면서 여전히 뉴홈 구입에 대한 문의는 지속되고 있다. 리얼터로서 일할 때 가 장 많은 듣는 질문중의 하나가 언제가 내 집 마련을 하기에 좋은 시기인가 라는 것이다.

COLDWELLBANKER,THEKPGROUP/ 클레어송제공

그

러나 부동산 전문가들의 답은 의외로 한결같다. 단기 투자 집이 아닌 나와 내 가족이 들어가서 오래동안 살게 될 집

일 경우에는 더욱 명확하다. 경기전망을 하고 집을 구매할 마음의 준비, 재정적인 준비가 되어있고 내가 원하는 지역이 선정되어있다 면 그때는 확신을 갖고 밀고 나가라는 것이다. 여기에는 여러가지 타당한 이유들이 있다. 집값은 결국 오른다는 점, 현재의 조금씩 상승하는 융자이자율도 지난 수십년간의 차트를 보면 기록적으로 낮다는 점, 북텍사스의 경기성장이 꾸준하다는 점 등을 들 수 있

박충원 Coldwell Banker TX Licensed Real Estate Agent ABR, SRS, CB Top 2% Agent National Wide 연세대학교 / U of Arizona 졸업 Tel: 469.955.6877 kevinparktx@live.com

다. 또 소비자 심리 변동에 예민한 신주택단지의 빌더들이 내어놓 클레어송 Coldwell Banker TX Licensed Real Estate Agent 이화여대 건축학과/경영학과 졸업 삼성중공업 건설사업부 근무 Tel: 443.535.5691

는 매력적인 가격인하와 업그레이드된 사양 등의 프로모션 기회를 활용해서 곧 내집생활을 시작하게된다는 점이 가장 의미있는 이유 일 것이다.

claire.song@cbdfw.com

이번호에 소개할 단지는 달라스 포트워스지역에서 어느 곳이든

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COLDWELL BANKER, THE KP GROUP 제공

접근성이 좋은Corinth 지역에 위치한 단지다. Valencia 라는 커

3211 Internet Blvd, ste.150 Frisco TX 75034

뮤니티이고 80채의 하우스로 시작하는 작은 규모의 단지이지만

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

주위가 넓은 Ranch로 둘려싸여 있기 때문에

homes이라는 회사이다. 이 회사는 32년의 역

이즈가 50*110 , 60*120사이즈로 이루어진

향후 추가Phase 개발 가능성이 있다. 이 지역

사를 자랑하고 있는 텍사스 기반의 시공회사

단지가 많다. 그러나 이 단지의 기본 LOT 사

은 중심부인 위치에 비해 한인들에게는 많이

이다. 같은 계열 회사인 Gallery Custom

이즈는 70*130 을 시작으로 그 보다 더 큰 프

알려지지는 않았지만 I-35 E선상에서의 접

Homes 와 harwood Homes 도 그 기반을 같

리미엄LOT도 선택가능하다. LOT 사이즈가

근성이 좋으며 한인마켓이나 DFW 공항, 그

이 하고 있다. 현재 이 North Texas 지역에

커서 각 집 건물 자체의 간격이 넓은 편이고 옵

레입바인 몰에서도 15-22분 거리에 위치하고

48개의 커뮤니티를 시공하고 있다.

션선택의 범위도 넓다. 고객분들 중에는 집들

있는 단지이다. 시행사와 시공사가 모두 First Texas

간의 간격이 좁은 것이 맘에 걸려 새로 이사가 보통 요즘 짓는 프로덕션 뉴홈들은 LOT사

는 단지는 건물 간의 간격이 넓어 프라이버시

I-35 E선상에서의 접근성이 좋으며 한인마켓이나 DFW 공항, 그레입바인 몰에서도 15-22분 거리에 위치하고 있는 단지

31

real estate

가 조금 더 보장되기를 바라시는 분들이 종종 계신다. 이 단지는 그 요구에 충분히 부합되 는 단지이다. 또한 달라스 포트워스 중심부에 위치한 단 지들은 교통의 용이성 때문에 외곽의 있는 위 치보다. 가격이 1.2배 정도 비싸지곤 한다. 그 러나 이 단지는 교통의 용이성에 비해 (35E 고 속국도에서 5분거리), 또한 집 규모에 비해 상 당히 경쟁력 있는 가격을 제공한다.

Lake Dallas ISD - Corinth Elementary School - Lake Dallas Middle School - Lake Dallas High School

2,500 SQFT의 면적으로 시작가가 30만불 후반대에서 시작한다. 4,245 SQFT 의 면적도 기본가격 40만불 중반대로도 구입할 수 있다. 기본 스텐다드 옵션이 상당히 좋은 편이며, 이 단지는 LOT사이즈에 여유가 있기 때문에 그 라지를 추가하거나 방의 개수를 추가하는 등 의 옵션 선택권이 많다. 또한 현재 exterior and interior업그레이드 비용의 20%를 할인 해 주는 프로모션이 진행되고 있기 때문에 고 객의 디자인 예산에도 도움을 주고 있다. 선 택할 수 있는 평면의 종류는 15개로 각 평면 마다 입면이나 내부 디자인의 옵션 사항이 많 으므로 모델홈을 찾아 꼼꼼히 찾아보면 큰 도 움이 될 것이다. 이 단지의 또하나의 장점은 클로징후 war-

Community Information

- Side Walks - Street Lights - Close to Shopping - Close to Dining - Close to Major Highways - Greenbelt Lots - Large Homesites - Close to Schools - Tax Rate: 2.41% - HOA: $595 (Annually) 32

ranty가 다른 뉴홈 단지보다 길다는 것이다. 보통 뉴홈단지의 보증은 10-2-1의 숫자로 구 성된다. (10년 structure warranty, 2년 Maintenance warranty, 1년 cosmetic warranty ) 이 단지는 추가로 10 년 HVAC warranty와 4년 Appliances warranty 그리 고 Lifetime주차장 바닥 실란트 warranty가 제공된다. 거기에 현재 네브라스카 가구마켓 기프트 카드 증정행사를 제공하고 있다.

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

학군 ISD는 Lake Dallas ISD로서

Corinth elementary school, Lake Dallas

제공한다. 평면은 기본 2,500 sqft ~ 4,245

넓은 지역을 보는것도 한번쯤 시도해 볼만한

Middle school, Lake Dallas High School 로

sqft, 가격선은 시작가 $415,950~ $

집찾기 전략이다. 이런한 방법으로 의외로 맘

할당되어 있다. 현재 반정도 분양이 끝난 상

499,950에서 시작한다.

에드는 지역이나 집을 찾으시고 만족해는 경

태이며 분양이 완료되면 HOA 에서 gated

달라스 포트워스 지역 동, 서, 남, 북 지역

우가 꽤 있다. 새집장만시 주말 등 모델하우스

어느곳이든 어우르기 쉬우면서 30만불 ~50

를 방문하여 찾아보시고 어느정도 마음이 있

참고로 5분 거리에 같은 빌더에서 시공하

만불대의 가격경쟁력, Texas size의 Big

으신 집이나 지역을 발견하면 꼭 에이전트와

는 Steeplechase라는 단지도 있다. 이 단지는

LOT으로 프라이버시가 보장되는 단지를 찾

함께 딜을 시작하기를 권한다. 많은 사항들이

지금 소개하는 단지인 Valencia와 같은 De-

고 있다면 이 곳이 적임지가 아닌가 하는 생

일반인들이 빌더의 전문적인 세일즈맨들을

sign features와 프로모션을 제공한다. 그러

각이 든다. 빌더와 단지의 자세한 사항은

상대하기에는 벅찬 사항들이 많으므로 꼭 새

나 이 Steeplechase 단지는 기본 LOT사이즈

www.FirstTexasHomes.com을 참고하길

집에 경험이 많은 에이전트의 도움을 받기를

가 95× 200 에 이른다. 달라스 도심에서 텍

바란다.

바란다. 믿을수 있는 에이전트와 새집의 구입

community 로 변경할 예정이라고 한다.

사스의 넓은 땅의 이점을 경쟁력 있는 가격

달라스 지역에 부동산 열기로 집찾기게 어

시의 장단점과 워런티 기간, 제한등의 자세한

으로 누릴 수 있는 것이다. 동일한 15개의

려움을 느끼시는 분들은 한번은 시야를 조금

사항들을 면밀히 검토후 지혜로운 결정을 하

평면에 다양한 옵션 항목과 워런티보증을

넓히고 숨을 고르면서 한발 물러나서 멀리서

기를 권한다. R

새집 구입시 빌더와의 협상이 중요합니다! 새단지와 새집에 많이 다녀보고 회사별 장단점, 가격 전략, 디자인 등을 잘 알고있고 많이 협상해본 Kevin Park이 내집을 사는 마음으로 처음부터 끝까지 돕겠습니다.

CB 미 전국 탑 2% 에이전트상 수상 Kevin Park, Realtor, ABR, SRS Texas 상업용, 주거용 거래 면허소유 2016,2017 Coldwell Banker Top 10% Agent 2018 Coldwell Banker Top 2% Agent 전미 부동산 협회, 텍사스 커머셜 에이전트 협회 회원 THE KP GROUP Team Leader

헌집 빨리 팔고 새집 사고자 할때

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33

real estate

이형운 전문인의 융자 상식

연방 준비 제도 (FED)의 금리 인하 후 융자 시장의 변화 현황

2019년도 한차례 금리 인상 또는 인하의 가능성 시사 불안정한 국제 정세가 오히려 이자율 안정을 도와 주고 있는 형세 급격한 이자율 변화의 시기, 하지만 역대 이자율 평균치 보다는 아직도 낮은 수준을 유지 중

금

리 인하가 이루어질 경우 30년 고정 주택 융자 이자율은 오를거라는 전망을 드렸었

“주택융자가 쉬워진다, 지금은 온라인 시대입니다.”

습니다.

미국 동부 시간으로 오후 2:30에 미국 중안은행인 연방준비제도가 기준금리를 인하 하 였으며, Federal Funds Rate을 1.75 - 2.00%으로 0.25 pts낮췄습니다. 포인트를 낮췄다 는 의미는 경제를 좀 더 활성화 시킬수 있게 힘을 실어 주겠다라는 의미와 같습니다.

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Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

현재 미국 경제가 목표하고 있는 Inflation Rate, 2%에 가까 우며, 비교적 건강한 지표들을 보여주고 있지만, 중국과의 무역 전쟁과 이란과의 오일 분쟁, 그리고 전 세계적으로 둔화하는 경 기 전망등을 참고하여 조정한 것이라 볼 수 있습니다. FOMC 멤 버는 총 12명이 있는데 이 중 7명은 2019년도 한차례 더 금리 인 하를, 그리고 5명은 금리 인상을 전망 한 것으로 보아 앞으로의 경제 전망은 안개속을 지날것으로 예상 되고 있습니다.

융자 시장에 주는 영향 차트는 실시간으로 보여주는 국채 가격의 변화이며, 빨간색 막 대기의 의미는 이자율이 오를 가능성을 보여주는 것입니다.

FOMC 회의 결과를 발표한 직후(오후 2:30분), 국채의 가격 이 수직 하락 하는 것을 보실 수 있습니다. 이는 30년 고정 주택 융자의 이자율이 오를수 있는 가능성이 높아진 것을 의미하고 있습니다. 하지만 앞서 말씀드린것과 같이 중국과의 무역 전쟁, 이란과 의 오일 분쟁 등의 불안정한 요소들이 아직 국채 가격을 안정시 키는 요인으로 남아 있습니다. 앞으로의 융자 시장 전망은 예측

주택과 사업건물 사업체 공간을 매매,인수를 최우선 합니다

하기 힘든 상황으로 흘러가고 있지만 지난 수년간의 데이터를 기 반으로 보았을 때, 아직까지는 주택 융자 이자율은 평균적으로 낮은 수준을 유지하고 있으며, 따라서 주택 구입을 주저하실 만 큼의 상황은 아닌것으로 보여지고 있습니다. R

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817.657.5863 Kay_cameron@sbcglobal.net

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real estate

케 이 시 의 E D U C AT I O N I N D F W

안

녕하십니까, 뉴스타부동산의 케이시입 니다. 이번 달에는 필자가 사는 지역인

Keller ISD에 관하여 소개를 드릴까 합니다. 이 학군은 크게 Fort Worth, North Richland Hills, Watauga, 그리고 Keller 등의 도 시를 커버하는 Tarrant County에서 세 번째 로 큰 지역입니다. Fort Worth 쪽에 직장이나 비즈니스를 하시는 분들에게는 Keller ISD가 아이들의 교육을 위한 최적의 학군이라고 할 수 있습니다.

IGRADUATE: KELLER ISD CONNECTIONS 우리의 자녀, 대학에서 무엇을 전공하고 어떤 직업을 가질지 미래에 대한 명확한 그림이 없 이 고등학교에서 어떤 수업을 택할 것인지 불 분명하지요? Keller ISD는 Igraduate라는 이 벤트를 통해서 고등학교 수업 4년의 계획을 세우게 합니다. 고등학교의 카운슬러가 8학 년들을 방문하여서 고등학교에서 어떤 수업 을 택할 것인지, 수업들을 이수하고 그 연장 선으로 대학에 가서 무엇을 할 것인지를 준비 하게 하는 이벤트입니다. 이때 기재한 서류를 기반으로 아이들은 고등학교에 진학하여 카 운셀러와 함께 4년간 듣게 될 수업을 정합니 다.

KELLER CENTER FOR ADVANCED LEARNING Keller ISD에서는 KCAL 이라는 새로운 학 교를 세우고 대학에 가서 전공으로 삼을 분 야에 대해서 미리 과목을 선택하고 준비할 수 있는 시스템을 도입했습니다. Engineering, human and animal science, public

케이시 리 는 아이들에게 관심이 많습니다. 어머니들의 학군과 관련한 궁금한 점들을 상담해 드립니다. tel. 682.999.5824

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Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

T E X A S RE A L E S TAT E M A G A ZINE

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service, 와 visual art 부문의 과정을 가지 고 있으며 학생들은 Career and Technical

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Student Organizations (CTSO)에 참여, certifications이나 대학과정 크레딧을 이수 할 수 있습니다.

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Keller isd 의 몇개 캠퍼스에서는 스페인어와 영어 이중언어 프로그램을 제공합니다. 과학, 사회, 수학, 언어예술과 같은 과목을 두 가지 언어로 진행함으로 아이들이 완전한 이중언 어 자가 될 기회를 제공합니다. ㆍEarly Learning CenterㆍBasswood Elementary SchoolㆍCaprock Elementary SchoolㆍNorth Riverside Elementary Schoolㆍ Whitley Road Elementary School ㆍChisholm Trail Intermediate Schoolㆍ Trinity Meadows Intermediate School

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타주에서 이주하시는 분!

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투자용 주택 원하시는 분!

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처음 집 구입하시는 분!

KELLER ISD FEEDER PATTERN ISD에는 4개의 고등학교가 있으며 Keller

● 처음부터 마무리까지 꼼꼼하게 ●

High School을 제외한 나머지 학교는 N. Fort Worth에 위치하고 있습니다. Keller

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High School은 늘 상위권의 등급을 유지하 고 마칭밴드, 오케스트라밴드, 수영이나 타 스포츠에도 두각을 나타내는 우수한 학교입

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$ 200,000

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니다. 이 외에도 early childhood education, special education, special olympics 등 다

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Fort Worth $ 195,000

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Fort Worth $ 320,000

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Irving $ 333,000

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양한 프로그램이 있는데 짧은 글 속에 다 소 개를 시켜 드리지 못해서 아쉽습니다. 더 자 세한 사항은 Keller ISD 공식 홈 웹사이트

Fort Worth $ 207,000

Fort Worth $ 315,000

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Fort Worth $ 267,000

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Plano$ 315,000

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금액(달러)

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$ 379,735

451,884,149

②

대출금액

공급가액의 60%

$ 227,841

271,130,489

③ 실투자금

①-②

$ 151,894

180,753,660

④

렌탈료

$(31,800-5,400)= $26,410

$ 26,410

31,427,900

⑤

대출이자

예상금리 3.70%

$

8,430

10,031,828

⑥

재산세

년

$

336

400,000

⑦

화재보험

년

$

25

30,000 960,000

⑧

위탁 관리비

월 8만 원

$

807

⑨

렌탈 수수료

임대료의 6%

$

1,585

1,885,620

$ 15,227

18,120,452

렌탈 순수입 투자 수익률 :

렌탈 순수입/③ⅹ100

10.02%

위는 P동401호의 예시이며 ,다른호수는 랜트조건에 따라 차이 발생할수 있음 *위 예상수익표는 시행사에서 제공한 내용임.

52평 $379,735 실투자금 40% $151,894, 융자 60% $227,841 기준 예상랜탈순수입 10.2% * 상기 예시는 년세 기준이며 개별 공과금 포함, 달러 현 기준 환율(1,190원) 적용

FOREST HEIGHT 달라스 투자, 분양 설명회 ●

2019년 10월 19일 (금) 6:30-8:00 pm (전체 설명회)

●

2019 년 10월 20일 (토) 10:00-2:00 pm (개별 상담)

●

3211 Internet Blvd Ste.150 Frisco TX 75035

Please RSVP to Kevin Park, 469.955.6877(문자) 또는 이메일 kevin.park@cbdfw.com 자리가 한정되어 (40석) 있으니 미리 연락주셔서 자리예약 부탁드립니다. 설명회 참석자에게 KP GROUP에서 제공하는 선물과 청약자에게는 한국왕복 항공권 제공

real estate

국제화 중심도시 평택, 미국부대 이전 물살을 타고 미군 렌탈 하우스 급부상 –투자 분양 설명회 10월 18일, 달라스–

삼성이 세계 최대 규모의 반도체 공장을 평택에 신설(수원공장의 약 5배 규모), KTX, SRT 관통, 고덕신도시 등이 그 일대의 발전을 주도하고 있 다. 제 2의 수원을 넘어서는, 더 큰 혁신도시로 도약하며 이목을 집중시 키고 있다. 미국도시 탄생이라 할 수 있는 캠프 험프리스는 미8군 사령 부, 한미연합 사령부등 주한미군의 용산, 이태원으로 부터 평택으로의 이전 사업은 전국에 흩어져 있는 주한미군 기지를 통폐합하는 프로젝트 이다.

하고 있다. 삼성 등 대기업이 들어서고, 대한민국 전역의 미군이 통 폐합하여 들어오는 특수한 시기를 지나는 가운데 발빠른 개발 업 자들과 전문 투자자들 사이에서는 수익성과 안전성을 동시에 갖 춘‘평택 미군 렌탈 하우스가’새로운 투자 대안으로 불리며 대세 로 떠오르고 있다. 평택 미군 렌탈 하우스 중에서도 경쟁력을 갖 춘“포레스트 하이츠” 의 투자 분양설명회가 오는 10월 18일 (금) 6:30 pm 달라스에서 열리게된다.

캠

프 험프리스는 미군의 해외 육군기지 중 세계 최대 규모로 여의도 면적에 5배 남짓한 크기이다. 미군과 군무원, 민간인

등 그들의 가족을 포함해 4만 3천명에서 최대 8만 5천명까지 수용 할 수 있는 인프라를 갖춰 그 위용을 자랑한다. 평택 캠프 험프리스의 미군 주둔과 관련하여 또 하나 주목할 것 은 트럼프 대통령의 수권법안의 서명이다. 미의회가 주한 미군 주 둔 병사를 2만2천명 이하로 감축할 수 없도록 하는 수권법안에 트 럼프 대통령이 서명함으로써 향후 평택은 제 2의 용산 또는 제 2 의 이태원을 넘어서는 미국화 도시, 국제화 도시로의 변화를 맞이 포레스트 하이츠 분양에 함께하실 에이전트의 참여도 환영합니다.

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Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

미군 렌탈 하우스는 2014년부터 현재까지, 미군 사령관이 간담회를 통해 미군 및 군무원 등의 군속들이 기지 밖에서 영외 거주할 주택이 7천여세대 이상 부족하 여, 렌탈 주택을 더 공급해달라는 호소가 이어질 만큼 공급이 수요를 따라가지 못 하는 상태이다. 수요가 풍부할 뿐 아니라, 그 지속성이 예견된 미군 렌탈 하우스의 가치는 나날이 높아지고 있다. 또 오는 2020년까지 남은 잔여 인력들의 추가적인 이전이 예정돼 있어 렌탈 주택의 부족은 점점 더 심화되고 있는 상황이다. 미군에게는 직급에 따라 170~260만원에 이르는 주택수당이 지급된다. 특히 이 주택수당을 캠프 험프리스 내의 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급하기 때문 에 높은 임대수입을 안정적으로 수령할 수 있는 것이 특징이다. 소파 (SOFA) 군사 협정에 의해 최소 2060년까지 미군이 국내에 머무르기로 돼 있고, 2060년 이후에 도 상호 협의를 통한 기간 연장이 가능하다. 이에 미군 렌탈 하우스는 지속적인 미 군의 주둔이 예상되면서 최소 40여년 이상을 바라보는 특수한 투자처로 분석된다. 장기적 관점에서의 수익창출성과 더불어, 대도시로 도약하며 자산 가치 상승의 비 전까지, 투자의 기본인 안정성을 두루 갖춘 갖춘 비즈니스 모델로 평가된다.

이런 가운데 수년 사이 우후죽순 건설된 비슷한 규모의 렌탈 하우스 사이, 미군 렌탈하우스 전문기업인 ㈜에메랄드 포레스트에서 공급한 포레스트 하이츠 1,2,3차 프로젝트가 눈길을 끌고 있다. 총 2만여평의 부지에 350여세대의 대단지로 구성되 며 이미 1차의 경우 분양 및 입주가 완료됐고, 그 만족도와 호평을 이어받아, 현재 4 단지로 구성된 포레스트 하이츠 2차, 총 104세대 중, 3단지 4단지가 준공 완료되어 입주를 개시한다. 미군 렌탈 하우스 전문 기업에서 시행함에 따라 임대인인 미군무원, 미군인 가 족 뿐 아니라 향후 고국에서 노년을 계획 중이거나, 투자처이자 내 집 마련 계획이 있는 미주 교포들에게도 희소식이 될 수 있다. 미 교포들의 정서와 아메리칸 라이 프 스타일를 동시에 고려한 맞춤 설계로 삶의 질을 향상하는 힐링 단지의 컨셉을 갖고 있는 포레스트 하이츠는 평택 미군 기지 근방에서, 희소성 있는 100세대 단위 의 대단지 규모에 걸맞게 입주민들의 단지 내 여가시간을 고려한 다양한 부대시설 을 함께 갖춘다. 또 RP프로그램(Rental Partnership Program)을 도입한 임대관리로 공실률을 최소화하는 선진 시스템을 구축하여 지속가능한 임대수익 창출이 가능 하다는 점도 해외 교포들에게 안정적인 투자요인으로 꼽힌다.

언젠가는 돌아갈지 모를 내 고국에 대한민국 동서남북으로의 동선에 있어 최적화된 위치와 교통망으로 노년의 여가 생활에 유 리하고, 단지내의 아늑한 삶을 약속함과 동시에 지속적인 여유자 금을 확보해 줄 똑똑하기까지 한 내 집 한채를 계획 중인 미 교포

지도 대출이 가능하다. 실 투입금액이 줄어들어 많은 자금을 들

들의 문의가들어오고 있다. 현실적으로 고국으로 돌아오는 준비

이지 않아도 충분히 투자가 가능한 상품으로 각광을 받고 있다.

기간 동안 먼 미주까지 연체, 체납 염려없이 군부대에서 직접 나오

현제 준공 완료, 준공검사가 끝나있는 상태로 일부는 이미 랜트

는 주택수당으로 임대료가 지급될 뿐 아니라, 매물의 관리까지 해

가 완료되거 테넌트가 거주하고 있는 유닛도 구입이 가능하다. 오

외에서 신경쓸 일 없는 통합관리 시스템을 통해, 노년의 여유를 계

는 10월 18일 달라스에서 분양 설명회가 열린다. 한국쪽 분양사측

획할 수 있어 효자 노릇을 톡톡히 할 특색 있는 투자모델이라는 평

에서 직접 주관하는 미국 현지 설명회는 달라스 지역 분양 담당하

가가 이어진다.

는 THE KP GROUP (Kevin Park 부동산)에서 협조하여 열리게

뿐만 아니라 요즘 정부의 대출규제로 인해 대출비율이 낮아지

된다. 분양설명회는 한정되 좌석으로 미래 예약이 필요하며 자세

고 대출받는 것이 쉽지 않은 상황이지만, 임대사업자 등록을 할 경

한 내용과 참가 예약은 Kevin Park 부동산으로 연락하면 된다.

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real estate 사이먼 윤의 DF W 부 동 산 가이드

커머셜 부동산 투자하려면...

지난 칼럼에서는 상업영 부동산에 투자하는 이유에 대해 살펴 보았습니다. 그렇다면, 상업용 부동산의 투자 목적에 따른 투자자의 분류에 대해 알아보도록 하겠습니다.

많

은 사람들이 부동산 투자하면 단순히 상가 임대만을 떠올리지만, 투자 목적에 따라 투 자자의 종류도 여러 가지로 분류될 수 있습니다. 모든 분야가 그렇듯이 부동산 투자도

내가 무엇을 원하는가에 대한 목적이 분명해야 합니다. 왜냐하면, 투자 목적에 따라서 구매 해야 하는 부동산의 종류나 계약방법도 달라질 수 있기 때문입니다. 안정적인 월수익을 원하 는지, 아니면 시일이 걸리더라도 한번에 큰 수익을 원하는지 등에 대한 투자 목적은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

첫째, 부동산 투기자 (Speculators) 로서, 부동산 가치 가 오를 것을 기대하고 부동산을 구매하는 투자자를 말합니다. 특히 개발이 예상되는 지역에 땅을 사두었 다가 높은 시세 차익을 볼 수 있을 때까지 기다리는 경 우가 많습니다. 이 경우, 지역 경제 및 인구, 시 계획, 마 켓 동향, 부동산 주기 등을 제대로 읽는 것이 중요합니 다. 부동산의 가치는 컨트롤 할 수 없는 외부 요인에 의 해 영향을 많이 받기 때문에, 정보력 없이 단지 막연히 오를 것을 목적으로 부동산을 구매하면 매우 위험할 수 있습니다. 따라서 이런 종류의 투자는 여유 자금으 로 하는 것이 중요합니다. 융자를 얻어서 이런 종류의 투자를 할 경우, 매달 발생하는 이자 및 금융 비용은 투자자가 감당해야 합니다. 왜냐하면, 빈 땅에서는 되팔기까지 수익이 발생하지 않기 때문입니다. 윤성문 REMAX TX Licensed Real Estate Agent Tel. 469.585.4426 simon.yoon@rmdfw.com

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둘째, 신속한 매매를 통하여 소규모 이익을 목적으로 하는 플립퍼 (flippers)가 있습니다. 시 세보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하여 리모델 또는 수리(fix-up) 한 후에 높은 가격에 바 로 되파는 투자자입니다. 부동산 마켓은 계절에도 민감하므로 매물을 고쳐서 되팔기까지의

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T E X A S RE A L E S TAT E M A G A ZINE

jyoo@alphaomegainsurance.net

기간과 적절한 매입 및 리스팅 가격이 매우 중요합니다. 공사 가 장기화 되거나 잘못 설정된 리스팅 가격으로 리스팅 기간 이 길어지게 되면 좋은 가격에 매물을 되팔 수 있는 최적기를 놓치게 되고 , 그로 인하여 발생하는 유지비용 (holding cost) 때문에 실패할 수 있습니다.

다섯째, 부동산 개발자 (Developers)로서, 일반적으로 빈 땅 의 부동산 부지를 매입하여 다른 용도로 사용할 수 있도록 유

셋째, 매달 발생하는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자입니

틸리티나 필요한 행정적 절차를 준비하거나 작은 단위로 땅

다. 부동산을 구매하여 테넌트에게 임대 한 후에 임대 수익을

을 나누어 파는 투자자들을 말합니다. 빌더 또는 상가 개발자

투자 리턴으로 매달 가져갑니다. 이 경우에는 리스 계약서의

가 이에 포합됩니다.

내용과 기간이 매우 중요합니다. 물론 가장 좋은 시점에 부동

달걀을 절대 한 바구니에 담지 마라는 주식 투자계의 오랜

산을 되팔 수도 있겠지만, 그들에게 가치상승(Appreciation)

격언입니다. 하지만 비단 주식 매매에만 해당하는 말이 아닙

이나 시세 차익은 덤으로 받게 되는 보너스일 뿐이고, 매달 발

니다. 부동산 투자도 포트폴리오를 잘 구성해야 합니다. 즉

생하는 안정적인 임대 수익이 핵심 사항이 됩니다. 안정적인

다양한 종류의 부동산 투자를 잘 구성하게 되면, 예상치 못

인컴을 원하는 부동산 투자자들이 이에 해당될 수 있습니다.

한 상황에서도 성공적인 투자가 될 수 있습니다. R

넷째, 리커스토어 나 식당 등 본인의 비즈니스를 직접 운영하 기 위하여, 렌트비를 감당하느니 차라리 매입하여, 어차피 나 갈 렌트 비용으로 융자 금액을 감당하려는 투자자가 있습니 다.

REMAX/사이먼윤제공

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real estate

백상열의 부동산 칼럼

오

늘날 우리들은 사람들과의 만남 속에서 나날을 보내고 있다. 집안과 직장, 길거리와 교회, 자 동차 속을 가릴 것 없이 어디를 가나 사람들과 부딪치며 인간관계를 만들어 가고 있다. 오랫

동안 만난 사람들과는 서로를 잘 알고 허물이 없기에 무슨 얘기를 해도 서로 이해하며 별 문제가 되지는 않으나, 비교적 짧은 기간 동안 만난 낯선 사람들과는 말로 인한 불편한 일들이 발생하면서 온갖 시비거리를 만들어 내고 있다. 표현의 차이, 말투의 차이, 상호간 이해의 부족으로 인한 오해 가 생기기도 한다. 각종 친목모임, 친구들, 학교 동창회 모임 등등을 통해서 서로 부딪치다 보면 말 로 인해서 돈독했던 사이가 벌어지는 일들이 발생하는 것은 다반사이다. 이런 상황 아래에서 우리들이 주고 받는 일상의 말은 어떠해야 할까? 사람의 생각을 주고 받 는 말이라 할지라도 자기 사유(思惟)를 거치지 않고 함부로 내뱉는 말은 사실 소음이나 다를 바 없다. 우리들이 일상에서 하는 말을 잘 살펴보면, 필요한 말 보다는 불 필요하고 쓸데없는 말을 남발하는 경우가 많다. 말을 하지 않아서 후회되는 일 보다 말을 했기 때문에 후회되는 일들이 얼마나 더 많은가? 사람은 태어날 때 그 입안에 도끼를 가지고 나온다고 한다. 어리석은 자는 말 을 함부로 함으로써 그 도끼로 자신을 찍는다고 하지 않던가? 부동산 중개업은 매매 계약서 작성 외에도 부동산 관련 법규, 융자, 세금, 윤리, 도덕, 건축, 경 제, 문화, 철학, 영어 그리고 대인관계 등등 여러분야에서 어느정도 기본적인 상식을 갖추고 있어 야 한다. 부동산업무는 위에 언급한 여러분야들이 관련된 전체이기 때문이다. 이 중에서도 필자 에게 가장 힘들게 느껴지는 것은 역시 고객과의 대인관계가 아닐까 생각된다. 부동산 중개인에 게 있어서 고객을 확보하는 것도 어렵지만, 확보한 고객을 잘 관리하는 일은 더욱 어렵다. 부동산 중개인은 매매가 성사되기까지 고객들과 필연적으로 만나야 되고, 고객들과 만나다 보면 벼라별 사람들이 있게 마련이다. 다짜고짜로 나이, 고향, 학력 등을 물어오는 사람도 있고 부동산 전반 에 걸쳐 이것저것 질문을 해오는 사람도 있는데, 자기가 진짜 모르면서 물어 본다기보다는 부동 산 중개인이 아는지 모르는지 떠 보려고 물어오는 경우도 더러 있다. 요즘 부동산 고객들은 예전 과는 달라서 인터넷 매체와 여러 경로를 통해서 부동산에 대한 폭 넓은 지식을 갖고 있다. 부동 산 중개인 보다 한술 더 뜨는 고객도 많다. 따라서 부동산 중개인은 고객들과 좋은 관계를 유지하기 위해서 힘들게 맺은 고객과의 관계를 백상열 The Michael Group Texas Professional Inspector Experienced architect Tel. 469.878.0862

원만하게 지속시켜야 하고 지속시키는 비결은 말하는 요령을 익히는데 있다. 한번은 어떤 고객과 자신의 집을 파는 것에 대해서 상담하고 있던 중에 갑자기 나에게 * ‘Active Kick Out’ 이 뭐냐고 물어왔다. 리얼터 라이센스를 딸 때 배우긴 배웠는데, 그 후로 오랫 동안 써먹을 기회가 없어서 알쏭달쏭 잘 기억이 나지 않았다. 책을 펼쳐볼 시간도 없었고, 모른다

"건축을 아는 부동산" 부동산 경력 16년, 부동산 전반에 걸쳐 최선을 다합니다.!

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고 하면 쪽 팔리겠고 모르는 것을 안다고 할 수도 없는 노릇이었

가톨릭 사제인 토마스 머튼은‘말이 많은 자는 누구를 막론하

다.‘아는 것을 안다 하고, 모르는 것을 모른다 하는 것이 진짜 아

고, 그가 비록 경탄할 만 한 것을 말한다 할지라도 내부는 비어있

는 것이다’라는‘논어’ 에 나오는 공자 말씀이 생각나서 잘 모르

다.

겠다고 대답했다. 그리고 또 오래전의 일이었다. 상대방의 상황은 전혀 고려하지 않고 아무 때나 전화하는 사람들이 있다. DFW 지

무엇보다 침묵을 사랑하라.’라고 하였고,

역으로 이사를 계획하고 있는데 이 지역의 부동산에 대한 여러가

부득이 말해야 한다면, 가능한 한 적게 하라.

지 정보를 얻기 위해 상담하려는 낯선 사람이었다.‘지금은 새벽

한마디로 충분 할 때는 두 마디를 피하라.’고 했다.

1시 입니다.’ 라고 내가 항의하면 그 사람은 이렇게 받는다.‘이곳 캘리포니아는 11시 밖에 되지 않았어요, 그리고 지금이 전화요금

‘두 마디를 피하라’라고 하니까 떠오르는 사람이 있다.

이 가장 싼 시간대 이고요.’이쯤 되면 막 가자는 것이다. 이렇게 자기중심적인 자기 도취 (Narcissism, 나르시시즘)자들은 다른 사람의 입장은 전혀 고려하지 않으며, 고려할 능력도 없다.

미국의 제 30대 대통령인 쿨릿지(John Calvin Coolidge, 1872-1933)는 말이 적고 행동이 검약하기로 유명한 사람이었다. 그의 치세는 1차 세계대전과 대공황(The Great Depression)의

부동산 거래는 어찌 보면 굉장히 단순하고 논리적으로 보인다.

사이 기간을 점유하고 있다. 그의 생애는 검약과 검소와 꾸밈없

하지만 모든 거래가 그렇게 일사천리로 순탄하게 진행되는 것이

는 태도, 불간섭주의로 일관했으며 치세기간 동안에 과시적인 정

아니다. 그도 그럴 것이 Buyer는 한 푼이라도 싸게 구입하려 하

책이나 눈부신 업적을 남기지 않았다. 그는 말이 적고 간결 하기

고, Seller는 비싸게 팔려고 하는 이율배반적인 상황에 있기 때문

로 유명 했다. 그에게 어느 날 신문기자들이 내기를 하고 찾아갔

이다. 거래하는 과정에서 서로의 이해타산이 걸려있기 때문에 상

다. 내기인즉슨 그로 하여금 누가 먼저 두 마디를 더 하게 하느냐

대방에게 양보를 받아 내기는 그리 쉽지 않다. 따라서 고객과 부

하는 것이었다. 한 기자가 그에게 이러한 내기를 걸었다고 말을 꺼

동산 중개인의 관계는 서로가 만족하면서 끝나는 경우는 드물다.

내자마자 쿨릿지 대통령은 그에게 담담하게 두 단어를 내뱉었다.

나의 오랜 부동산 경험에 비추어 볼 때, 고객과의 대화는 가급적 짧게 하는게 좋다. 부동산 전반에 걸쳐서 꼭 필요한 정보를 주어

‘유 로스트.’(You lost. 자네가 졌네.)

서 고객으로 하여금 스스로 판단할 수 있게끔 해야한다. 말이 많 게 되면 부동산 외적인 문제로 흘러가고 삼천포로 빠지기 쉽다. 고객들과 소통하는 과정에서 나의 진의가 받아들여지지 않으면 그쳐야 한다. 그리고 고객의 의견을 진정성을 가지고 경청해야 하 고, 어떤 때는 침묵이 최대의 웅변 임을 알아야 한다. 괜히 쓸데 없이 계속 지껄이면 말하는 자가 경박하게 되고 듣는 자는 염증 을 낼 뿐이다.

‘말과 침묵’ 은 법정 스님 생전에 펴낸 책의 제목이다. 스님께서 말씀하셨던 침묵의 의미를 마음에 새기는 것도 이 시대를 살아가 는 우리들에게 좋을 것 같다. 대인 관계에 있어서‘말을 적게 하 라’ 라는 그의 말을 나는 좋아한다. R The Michael Group / 백상열 제공

* Definition of Active Kick Out ( AKO ) Property has an offer contingent upon the sale of another property by buyer. (Buyer가 소유하고있는 다른 Property가 팔리는 조건으로 Offer를 넣는 것인데, Buyer가 소유한 다른 Property가 팔릴 때까지 Seller는 계속 다른 Buyer로부터 Backup Offer를 받을 수 있다.)

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real estate

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주택매매 계약서 이해하기 부가서류 ②

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

AMENDMENT이란 주택매매를 진행하는 과정에서 발생하는 계약 변동 사항을 합의하는 별도 계약서이다. 원 계약 당시 합의된 내용 이외에 가격 변동이나 추가 조건이 생겼을때 원래의 계약서에 직접 수정 내용을 표기하는 대신‘AMENDMENT’라는 양식에 일갈적으로 적어 바이어와 셀러가 합의하는 계약의 마지막 합의 서라 보면된다. 변경하는 계약 내용은 9개항으로 분류하였으며, 한가지 혹은 여러 항목 의 변경 사항을 한번에 모두 이곳에 기입할 수 있다.

(1) T he Sales Price in Paragraph 3 of the contract is: A. Cash portion of Sales Price payable by Buyer at closing B. Sum of financing described in the contract C. Sales Price (Sum of A and B) (2) In addition to any repairs and treatments otherwise requered by the contract, Seller, at Seller’s expense, shall complete the following repairs and treatments:

(3) The date in Paragraph 9 of the contract is changed to ______________________, 20____. 셀러는 양반간의 계약이 유효한 시점(Effective 이후에는 바 > 계약서상의 9번항은 변경된 클로징 일자를 적는Date) 항이다. 이는 바이 어가 셀러가 합의하는 한도내에서는 얼마든지 변경 가능하다. 이어의 동의 없이는 임대 계약을 맺지 못하도록 되어있다.

(4) The amount in Paragraph 12A(1)(b) of the contract is --------------------changed to $___________________. 계약서상의 12번항은“SETTLEMENT AND OTHER EXPENSES” 에 관한 내용이 적혀있다. 이중 클로징때까지 발생하는 셀러 부담의 비 용의 한도액을 변경 조정하기로 하였다면, 이곳에서 변경된 액수를 적

(2)된다.

If the Property is subject to any lease to which Sell으면

er is a party, Seller shall deliver to Buyer copies of the

(5) The cost of lender requered repairs and treatment, as itemized on the attached list, will be paid as follos: $______________________ by Seller; $____________________________by Buyer. 매입하려하는 해당 주택의 새로운 소유권자는 바이어만이 아니

원 계약서 3번항에 적힌 매매가, 또는 융자액이 변경 합의되었을때 이곳 에 새로 합의된 액수를 적는다.

다. 바이어에게 융자를 해주는 모기지 은행, 즉 렌더(Lender) 역시 주택

오퍼 당시 합의된 매매가가 바뀌는 경우는 흔히 발생한다. 옵션기간

에 대한 소유권이 있는 것이다. 렌더는 주택 감정을 통해 융자를 결정하

(Option Period) 안에는 얼마든지 바이어의 마음이 바뀔수 있으며, 대개

는 과정에서 특정 항목에 대한 수리를 요구할 수도 있다. 이런 경우, 옵

집 상태를 점검한 인스펙션 결과후에 수리 비용등을 감안하여 재조정

션 기간이 지났다 해도 융자에 대한 조건부 매매조항, 즉, Contingency

된 매매가를 제시하곤 한다. 그러나 인스펙션후 매매가격 조정 대신 셀

조항이 있어 셀러에게도 융자 불가시에는 엄청난 부담으로 다가 올수

러가 직접 수리해 주기로 하는데 합의 했다면, 다음 (2)번항에 수리내용

있다. 그래서 대개의 경우, 바이어와 셀러가 공히 렌더의 요구 사항에 협

을 구체적으로 나열하여 적으면 된다.

력 해결하는데 합의하게 된다.

물론, 통화나 이메일을 통해 수리 내용에 대한 양방의 사전 합의가 있어

(5)번항에는 합의한 각각의 수리비 액수를 적어 렌더가 요구한 액수와

야 함은 물론이다.

맞추면 된다.

이때, 대개는 전문업체의 견적(Estimate)이나 전문 평가 의견서가 첨부 된 구체적인 해결 방법이 바탕이 되어야 한다. 서로의 기대치가 다른 경우가 많아 Amendment 상에 기술된 내용이 구 체적인 수리후의 결과를 보증할수 없으므로 추가 계약서를 이 (2)번 수 정 내용의 일부로 첨부할 수도 있다. 예를 들면, 지붕의 누수가 있어 이를 특정업체에 의해 수리해주는데 합 의 했다면 수리 조건으로 다음과 같이 기입 하는것도 방법중 하나이다.

“Roof repairs shall be performed by ABC contractor as per job description, attached at Exhibit A”

(6) B uyer has paid Seller asn additional Option Fee of $ ________________ for and extension of the unrestricted right to terminate the contract on or before____________,20_____. This additional Option Fee____ will ____ will not be credited to the Sales Price. 이 항목은 원 계약서 23번 조항과 연결되어 추가 옵션비 (Option Fee)와 기간 연장 일자를 적는다. 옵션기간의 연장은 물론 셀러의 동의 가 있어야 하겠으나, 경우에 따라 추가 옵션비가 매매가의 일부로 포함

DISCLAIMER Information in this article about TREC Contract is provided for general educational purposes only and is not offered as legal advice upon which anyone may rely. Legal counsel relating to your individual needs and circumstances is advisable before taking any action that has legal consequences. Consult your tax advisor as well. MRE Magazine also has the copyright of translated version of the said contract, and unauthorized reproduction or dissemination of this article shall be prosecuted.

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real estate

주택매매 계약서 이해하기 부가서류 ②

되지 않는 경우를 제시할 수도 있다.

바이어가 융자기관으로 부터 예상되었던 날자까지 융자 승인을

이때는 끝에 있는 선택란 중에, 포함 또는 불포함의 박스에 분명히 표기

받지 못할수 있다면 날자 연장을 부탁해야할 경우가 있다. 이 경우 연장

해 놓아야 한다. 추가 옵션비로 꽤 큰 액수를 적어 놓고 나중에 왜 별도

될 날자를 기입하여 늦어지는 융자 승인에 대비할수 있다.

액으로 처리했냐고 에이져트에게 따지지 말고, 바이어는 반드시 이 부

(9) Other Modifications: (Insert only factual statements and business details applicable to this sale.)

분에 대한 사전 검토를 통해 불이익을 예방하기를 권한다.

(7) Buyer waives the unrestricted rights to terminate the contract for which the Option Fee was paid.

위의 8가지 내용이외의 변경사항을 적는 란이다.

매우 드문 수정 조항이긴 하나, 여하간의 이유에 의해 바이어가

“factual statement”란 사실에 근거한 기술만을 허용한다는 말이다. 거

옵션 기간내의 계약 파기의 권한을 포기한다는 일방적인(Seller favor-

의 모든 경우의 수에 대비한 본 계약서 이지만 Legal Description 이 틀

able) 변경 항목이다. 이런 내용을 요구하는 셀러에게도 나름대로의 이

렸다든지, Notice 란에 오타가 발생했다든지, 브로커란에 커미션등의 기

유가 있겠으나, 주택시장이 과열되어 셀러 마켓인 상황에서 드물게 볼

입 오류가 있었다든지 등등, 원 계약서위에 직접 x표를 하고 수정하기

수 있는 선택이기도 하다.

보다는 이곳에 일괄 기입하여 수정 내용을 한눈에 볼수 있도록 하고 있 다.

(8) The date for Buyer to give written notice to Seller that Buyer cannot obtain Credit Approval as set forth in the Third Party Financing Condition Addendum for Credit Approval is changed to ____________________, 20_______.

바이어 입장에서 반드시 확인할것은 양방이 합의하여 서명한 이 부가 계약서가 유효하도록 브로커가 제대로 서명 날인하여 타이틀회사와 렌 더에게 전달되었나 하는 것이다. 이 ‘AMENDMENT’ 도 클로징전 본 계약서와 함께 꼭 미리 챙겨 놓을것을 당부하고 싶다. R

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월간 부동산을 지원하고 후원해 주시는 모든 변호사, 회계사, 부동산 에이젼트들이 구독자 분들의 어려움을 해결해 드리고자 합니다. 전화나 이메일을 통해 계약서 사본을 보내 주시면 됩니다. 간단한 영문 서류나 편지의 작성도 도와 드릴수 있으며, 복잡한 영문 서류의 번역도 도와 드리겠습니다.

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50

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

MREMAG A ZINE@GMAIL .COM

T E X A S RE A L E S TAT E M A G A ZINE

real estate

ALLEN

이달의 주요지역 주택거래 현황

알렌

알렌

총 주택 거래량 250

2018년 8월

2019년 8월

200

거래주택평균가격(Median Sold Price)

$339,500

$352,500

150

신규매물 수(New Listings)

190

150

평균 거래 기간(Average Days on Market)

33

44

스퀘어피트당 가격(Price per Sq.Ft): Median

$139

$139

총 주택 거래량(Closed)

136

CARROLLTON

50

8.

1 20

138

케롤톤

08

8.

1 20

09

8.

1 20

10

8.

1 20

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8.

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1 20

06

9.

1 20

07

9.

1 20

08

케롤톤

총 주택 거래량 250

2018년 8월

2019년 8월

거래주택평균가격(Median Sold Price)

$290,000

$294,950

신규매물 수(New Listings)

184

187

평균 거래 기간(Average Days on Market)

33

35

스퀘어피트당 가격(Price per Sq.Ft): Median

$147

$149

총 주택 거래량(Closed)

100

169

200 150 100 50

170

FLOWER MOUND

플라워 마운드

2018년 8월

2019년 8월

거래주택평균가격(Median Sold Price)

$399,000

$409,500

신규매물 수(New Listings)

156

139

평균 거래 기간(Average Days on Market)

36

36

스퀘어피트당 가격(Price per Sq.Ft): Median

$148

$151

08

8.

1 20

8.

1 20

09

10

8.

1 20

8.

1 20

11

8.

1 20

12

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19

20

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1 20

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9.

1 20

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9.

1 20

06

7

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19

20

8

.0

19

20

플라워 마운드

총 주택 거래량 200 150 100 50 40

총 주택 거래량(Closed)

FRISCO

155

141

8.

1 20

프리스코

08

8.

1 20

09

8.

1 20

10

8.

1 20

11

8.

1 20

12

9.

1 20

01

02

9.

9.

1 20

1 20

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9.

1 20

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9.

1 20

05

9.

1 20

06

9.

1 20

07

9.

1 20

08

프리스코

총 주택 거래량 400

2018년 8월

2019년 8월

거래주택평균가격(Median Sold Price)

$430,000

$415,000

신규매물 수(New Listings)

399

389

평균 거래 기간(Average Days on Market)

58

68

스퀘어피트당 가격(Price per Sq.Ft): Median

$142

$147

총 주택 거래량(Closed)

347

367

300 200 100 0

52

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

2

8 01

8

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8 01

9

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2

8 01

0

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2

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2

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1

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2

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3

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4

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6

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7

.0

2

9 01

8

.0

IRVING

얼빙

2018년 8월

2019년 8월

거래주택평균가격(Median Sold Price)

$295,000

$268,850

신규매물 수(New Listings)

194

194

평균 거래 기간(Average Days on Market)

37

34

스퀘어피트당 가격(Price per Sq.Ft): Median

$139

$142

총 주택 거래량(Closed)

PLANO

얼빙

총 주택 거래량 250

164

200 150 100 50

8 01

8

.0

2

150

플레이노

8 01

9

.0

8.

1 20

2

10

8.

1 20

11

8.

1 20

12

9.

1 20

01

9.

1 20

02

9 01

3

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4

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5

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7

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2

2

2

9 01

9 01

8

.0

2

플레이노

총 주택 거래량 500

2018년 8월

2019년 8월

거래주택평균가격(Median Sold Price)

$339,500

$356,500

신규매물 수(New Listings)

408

385

평균 거래 기간(Average Days on Market)

34

44

스퀘어피트당 가격(Price per Sq.Ft): Median

$142

$144

400 300 200 100

총 주택 거래량(Closed)

292

RICHARDSON

258

09

8 01

0

.1

8 01

1

.1

2

2

8 01

2

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2

1

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9.

1 20

2

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9.

1 20

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9.

1 20

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6

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9 01

2

9 01

7

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2

9 01

8

.0

2

리처드슨

총 주택 거래량

거래주택평균가격 (Median Sold Price)

$310,000

$300,000

신규매물 수 (New Listings)

170

146

평균 거래 기간 (Average Days on Market)

25

38

스퀘어피트당 가격 (Price per Sq.Ft): Median

$153

$146

SOUTHLAKE

8.

1 20

200

2019년 8월

111

8

.0

2

리처드슨

2018년 8월

총 주택 거래량(Closed)

8 01

150 100 50 0

8.

1 20

115

사우스레이크

08

8.

1 20

09

8.

1 20

10

8.

1 20

11

8.

1 20

12

9.

1 20

01

9.

1 20

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9.

1 20

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9.

1 20

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9.

1 20

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9.

1 20

06

9.

1 20

07

8.

1 20

07

사우스레이크

총 주택 거래량 90

2018년 8월

2019년 8월

거래주택평균가격 (Median Sold Price)

$726,000

$754,950

신규매물 수 (New Listings)

58

60

평균 거래 기간 (Average Days on Market)

46

43

스퀘어피트당 가격 (Price per Sq.Ft): Median

$186

$200

총 주택 거래량 (Closed)

62

58

80 70 60 50 40 30 20

8.

1 20

08

8.

1 20

09

8.

1 20

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18

20

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.1

18

20

*상기 거래 기록일자는 월간 부동산 발간일 두 달전까지의 데이터를 기본으로 한 기록임을 알려드립니다.

2

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9.

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08

53

Member of NAR. TAR. Metro Tex

y

동네가 어디야 하우스 혹은 아파트 렌트 구하시는 분들 하우스 렌트 세입자 구하시는 분들 작은 것부터 차근차근, 정성껏 준비해 드립니다.

“Second Home/Investment Home 문의 받습니다” Michelle Yoon

(Real Estate Agent)

SLOW SEASON 입니다. 그 어느 때보다 사전 준비가 필요한 시기 입니다. 고객님과 “함께” 꼼꼼하게 준비하여 고객님의 소중한 시간이 낭비되지 않도록 최선을 다해겠습니다.

Joe Yoon (CEO/Real Estate Broker)

메트로 부동산 메트로 투자개발 메트로 펀딩

01

02

수익좋은 건물

투자개발 / 상가 / 주택매매 / 건물임대관리 전문 03

카워시

매매가 매매가: $2.8mil 연매출 $830K Type: FULL Alrington

매매가:1,500,000 (비즈니스, 인벤토리 포함!)

9,430sf 건물 + 코인 런드리 & 뷰티 서플라이 연수익 55만불, 순수익 20만불 Greenville, TX BJ-292

04

카워시

지역: 알링턴 매매가: $350만 연매상: 150만 땅건물 포함

AK-201

05

카워시

매매가: $5mil 연매출 $1.5mil Type: FULL Denton County 고급 주택가 지역

AK-202

건물과 부지

건물 52,800sf 부지 13.66 acres 매매가: $595,000 Wichita Falls, TX

매트로 급매물

뷰티 서플라이도 인수가능 BJ-292

AK-203

월

THE

06

07

토지

매매가: $1.1mil 2.2 Acres Carrollton Retail, Condo Office, ETC available

08 상가

상가콘도

09

매매가: $2.2mil CAP 7% SBA 가능 Rowlett 세탁소 포함

매매가: $270K CAP 8% 1,480 SF Tarrant County

AK

11

12

매매가: $110,000 월매상: $15,600 렌트비: $3,900(1,320sf) 위치: 플라워 마운드 1년된 새가게, 위치 좋음!

13

도넛

매매가: $295K 월매상 $40K S. Dallas Rent $3,600

BJ-19

20

일식

28

매매가: $65K 월매상 $12K 넷인컴 $4,660 Dallas Rent $2,400 40

29

37

스시+테리야끼

렌트비: $4,960(2,240sf) BJ

Drive Thru 단독건물 매매가: $150,000 월매상: $26,000 순수익: $9,000 렌트비: $2,000(1,780sf) Sherman, TX JL-47 44

Metro PCS

AK_238

가격: $100K Qpay 1100 Box 150 Dallas Rent $1,750

매매가: $110,000 매상: $16,000 렌트: $1,265 (1,500sf) 지역: 달라스 AK

+ 틴트샵 (단독건물)

가격: 320K 월렌트 : 3.500 (6000sqft.)

Carrollton AK-235

JL-206

31

주인 주 3회 방문과 관리만

JL-184

케이준 씨푸드

매매가: $390,000 월매상: $85,000 순수익: $20,000 렌트비: $3,500(2,000sf)

지역: DeSoto, TX

BJ

46

H마트상권자리

1) 병원 자리 (진료실 5개+치료실) - 렌트비: $4,870(2,100sf) 2) 식당 자리 2군데 (주방 완비) - 23/sf+NNN(1,200sf & 2,240sf) 3) 치과 자리 (진료실 5개+수술실) - 렌트비: $4,700(2,000sf)

469.655.5811

정일한

김진환

214.701.7411

469.744.6633 469.583.2161

성연제

이혜선

제시카 장

알렉스 원

숀킴 (대표)

469.980.1431

지미 이

(부사장)

214.778.9633

16

17

도넛

매매가: $240,000 월매상: $24,000 렌트비: $2,200 W. Fort Worth AK

24

스시가게

매매상 4.5만 매매가 15만 넷 8천 부부 일할시 루이스빌

세탁소

38

40 델리가게

45 카오디오

Metro PCS

23

매매가: $200,000 월매상: $23,000 렌트: $3,300(1200sqf) 지역: 달라스

JK-196

direct

YS

정일한 : 469.744.6633 지미 이 : 469.655.5811

매상 6.5만 렌트 5000 넷 1.8만 쉬운 운영

214.770.5331 214.607.3515

BJ

32

세탁소

매매가: $120,000 월매상: $15,000 넷인컴: $8,500 렌트비: $3,225 (1,300sf) Coppell (트래픽 많은 지역) BJ-182

39

가격: $150K 월매상 $28K 넷인컴 $9K Rowlett Rent $4,650 47

AK-63

가격: $450K 월매상 $100K 넷인컴 $15K Rowlett Rent $9,500

AK-62

48

제이 한

909.551.8003

매매가: 150만불 연수익: $142,936 (CAP 8.6%) 면적: 9,430sf (테넨트 3개) * 코인런드리는 주인이 운영 위치: Greenville (달라스에서 40분거리)

매매가: $270,000 월매상: $30,000 렌트비: $3,500 (2,300sf) 지역: Bedford 주인 일찍 퇴근 후 오후 매니저가 운영

26

세탁소

34

매매가: $280K 월매상 $28K 넷인컴 $7,725 Flower Mound Rent $3,933

미용실

수익: $10,000(주인일안함) 렌트비: $2,700(2,000sf) 지역: 알링턴

JL- 253

42

컨비니언스스토어

가격: $25만 월매상:$74,000 지역: Rowlett 렌트: $5,200

함께 일하실 에이전트를 찾습니다.

BJ

Liquor Store

매매가: $1,350,000 매상: 100만불(yearly) 순수익: 20만불(yearly) 면적: 3,800sf 대로변에 위치한 잘 알려진 가게

50

BJ

Metro PCS

가격: $7만 Qpay:500개 Box:153 플레이노 Rent :$1,800

텍사스 최고 부동산 그룹

office (972)242.0400

(214)279.3991

매매가: $270,000 월매상 $40,000

(주변 경쟁 별로 없음)

JL-252

1445 Mac Arthur Dr. Suite 224, Carrollton, TX 75007

패스트푸드

JK-189

매매가: $60,000 렌트: $1,000(1200sqf) 지역: 얼빙 외국 손님 워크인 많고 30년 운영 49

세탁소

JK-192

BJ

Fax

JL-1

매매가: $350K 월매상 $40K 넷인컴 $11,527 Garland Rent $6,183

JK

세탁소

41

중식

도넛&보바

BJ-6

33

세탁소

건물+비즈니스 3개 건물+코인런드리

6,500sf 건물 식당+컨비니언스토어+개스스테이션 매매가: $600,000 월평균 매상: $53,000 월평균 순수익: $23,500 달라스에서 30분거리 Ennis, TX

매매가: $180,000 월매상: $19,000 넷인컴: $10,000 렌트비: $3,100 (1,050sf) Keller (트래픽 많은 지역)

매매가: $250K 월매상 $32K 넷인컴 $6,035 N. Dallas Rent $5,295

매매가: $400K 월매상 $40K 넷인컴 $15K Rockwall Rent $5,223JK-185 40

중식

18

도넛

25

스시가게

AK-204

30

매매가: $250K 월매상 $29K 넷인컴 $9K Plano Rent $6,355

direct

AK

지역: 달라스 매매가: $100만 월매상: $13만 순수익: $2만

세탁소

MRG Realty Group 08월의 TOP AGENT

매매가: $210,000 월매상: $20,000 렌트비: $1,650 S. Fort Worth

일식

YS-58

세탁소

Texas Licensed Realtor

도넛

YS-4

22

일식

매매가: $350 월매상 $60K 넷인컴 $15K Dallas Rent $5,200

36

Poke Bowl

가격: $170K Qpay 1,400 Box 210 Ft. Worth Rent $1,250

21

일식

JK-195

매매가: $200,000 월매상: $35,000 순수익: $10,000

43

BJ-15

매매가: $800K 월매상 $80K 넷인컴 $25K Richardson Rent $11,000

JK-193

15

도넛

TOP AGENT

정일한

주유소

매매가: 3Mil 월매상 $60K (그로서리만) 넷인컴 : 20k 건물포함 Denton County

매매가: 120K 월매상 14,500 Arlington Rent $1,500

(3000sqf)

세탁소

트래픽 아주 많은 지역!!

14

매매가: 300K 월매상 $30K Frisco Rent $4,250

매매가: $160K 월매상 $30K 넷인컴 $10K Denton Rent $4500

YS-57

35

매매가: $900K 월매상 $60K 건물포함 Ft. Worth 추가 수익 가능

도넛

JK-10

매매가: $300K 월매상 $50K 넷인컴 $18K Plano Rent $7,300 27

10

JK-197

도넛샆

19

주유소

메트로 투자개발 메트로 부 동 산 자 메트로 융

부동산 그룹

MRG REALTY ADVISORS, LLC

real estate

텍사스 부동산 전문가

Alex Won / Metro Realty 커머셜, 비즈니스 매매 전문 브로커

214.607.3515

Amy Park / Texas Ally Real Estate Group

Andrew Kim / V.PNew Star Realty

주택 매매 전문

주택 커머셜, 비즈니스 매매 전문 브로커

Brad Jun / New Star Realty

주택, 커머셜, 비즈니스 매매

주택, 커머셜, 비즈니스 매매

469.734.7009

214.930.5979

Claire Song / Coldwell Banker

Howard Kim / Coldwell Banker 주택 매매 전문

Isaac Chong / Metro Realty

주택 매매 전문

254.833.1047

443.535.5691

214.551.7348

Jessica Zhang / Metro Realty

Jimmy Yi / V.P Metro Realty

주택 매매 전문

214.770.5331

Jay Han / Metro Realty 호텔 및 상가 / 비즈니스 매매 전문

909.551.8003

56

Anna Kim / New Star Realty

부동산 투자개발 / 펀딩

469.655.5811

Casey lee / New Star Realty 주택 매매 전문

682.999.5824

Jacklyn Lee / Metro Realty

James Kim / Metro Realty

커머셜, 비즈니스 매매 전문

커머셜, 비즈니스 매매 전문

214.778.9633

469.583.2161

Jinny Kim /DEN

Joe Yoon / RBG CEO

Jonathan Lee / New Star Realty

주택 매매 전문

주택, 커머셜, 비즈니스 매매 전문

주택 커머셜, 비즈니스 매매 전문 브로커

커머셜, 비즈니스 매매 전문

469.744.6633

214.566.9729

469.795.6744

Kevin Park / Coldwell Banker

Michelle Yoon / RBG

주택 매매 전문

주택, 커머셜, 비즈니스 매매 전문

주택, 커머셜, 비즈니스 매매 전문

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

주택 매매 전문

469.213.0049

214 . 991. 6300

Julie Kim / Keller Willams 817.999.1115

Amy Chon / Grand DFW Realty

469.955.6877

214.893.8684

469.471.3459

Min Kim / New Star Realty 주택 매매 전문

214.980.6515

Olivia Kim / New Star Realty 주택 매매 전문

214.773.4843

Paul Choi / J Realty

Sangy paek / The Michael Group

J 부동산 대표, 커머셜 전문

Sean Kim /New Star, Metro CEO

주택, 커머셜, 비즈니스 매매 전문

뉴스타 부동산 대표. 커머셜, 투자개발전문

972.897.6018

469.878.0862

StephanieChoi / GRAND DFW Realty

Sunny 림 /Pacific Century

주택 매매 전문

Ty Yun /Top Realty

커머셜, 상가리스 전문

커머셜, 비즈니스 매매 전문

903.505.4602

Young Kwak / New Star Realty 주택 매매 전문

214.715.5793

커머셜 SBA 융자

972.768.9022

Youri KIm / New Star Realty 주택 매매 전문

469.988.1549

커머셜 SBA 융자

SBA 융자 및 상업대출

469.900.5626

Youn-Je Sung / Metro Realty

T (972) 919-9999

주택 융자

주택 융자

SBA 융자 및 상업대출

모기지 맥

VIP 융자

샤넬 리 T (469)744-0779

Charles Chulmin Park T (469)323-6000

Young hee Jung/William Davis Realty 주택 매매 전문

972.898.8445

이경숙 / Keller Williams

비즈니스 전문

469.980.1431

커머셜 SBA 융자

Seacoast Commerce Bank

이유신 T (214)404.6473

214.701.7411

Jay Jung T (469) 930-6338

주택 융자

프라임 모기지

Brian Chung T (201)937-8120

주택 매매 전문

817.657.5863

주택 융자

Chase Bank

Arie Kim T (214)732-9091

주택 융자

GEO 융자

Michael Han T (214)730-0505

Simon Yoon / Remax Realty 주택 매매 전문

469.585.4426

Young Hyo Kwak / New Star Realty 주택 매매 / 투자용 집 메니지먼트 / Flip전문

214.986.9009

Grace Moon / Grace Realty 비즈니스 매매 전문

214.277.2330

주택 융자

PRIME HOME 융자

이형운 T (214)730-0505

부동산 타이틀

산드라 부동산 타이틀 Anna Byun T (972) 590-3535

57

real estate

부동산 용어 사전

A ■ A bstract of Title 부동산의 양도경과 설명서 ■ Abstractor 소유권 요약자 ■ A bstract of Judgment (승소한 사람에게 지불해야 할 금액을 명시한) 판결요약문 ■ A bsorption Rate(한정된 지역에서 주어진 시간동 안 팔림) 매매율 ■ A c celeration Claus약관,가속조항(변제기일을 앞 당기는) ■ Acceptance Date 청약(오퍼)의 승낙날짜 ■ Account 계좌 ■ A ccretion 1.소유권의 원시취득, 2.자연 인위적 영 토증가 ■ Administrator Deed 법정관리인 양도(매도)증서 ■ A dverse Possession 땅의 비소유자가 수십년의 기간동안 점유자로 하면 원주민이 불법점유자로 바꾸는 경우의)불법점유 ■ Air Right 지상권 ■ Amenities 편의시설 ■ Amortization (부재의) 할부 상환 ■ Amortized (Morgage) Loan 원리금 균등 분할 융자 ■ Annexation (지역의)통합, 합병 ■ Anti-Solicitation Law 반(反)초청 권유법 ■ Appraisal Report 감정 보고서 ■ A RM (Adjustable Rate Mortgage) 1. 변동이자부 모기지2. 변동금리 저담대출 ■ Attachment 부가서류 ■ Attorney’s Opinion 변호사 의견서

■ Certificate of Insurance 보험증명서 ■ Certificate of Title 소유권증서 ■ CFAT(Cash Flow After Tax)(세금 전의)현금 유동 ■ CFBT(Cash Flow Before Tax)(세금 후의)현금 유동 ■ Chain of Title 소유권계보 ■ Chatte 동산 ■ Civil Right 민권법 ■ Cl ear TItle 법적으로 전혀 하자 없는 (부동산 등의) 소유권.

■ Client 고객 ■ Cl osing Agent 계약 마무리하는 행정적 절차를 담 당하는 사람 (보통 타이틀 회사) ■ Closing Cost 계약 마무리 시의 필요한 금액 ■ Closing Date 계약 최종 마감일 ■ Closing Statement 매매 계약 결산서 ■ Cloud on Title Deed 하자가 있는 소유권 ■ Co-Owner 공동소유자 ■ Collateral 담보 ■ Commission 중개수수료 ■ (T itle) Commitment 매매의 최종 마감 후 부터 효 력을 발생하는 소유권보험을 발행한다는 일종의 약속 ■ Common Law 관습법 ■ Community Property 공동 재산 ■ C omparable Property 집 감정을 할때 해당 집과 비교를 할 수 있는 유사한 집 ■ Concurrent Ownership 복수 소유권 ■ Co ndemnation Action(공동기관에 의한) 개인 재 산의 적합한 압수절차 ■ Co nditional Use Permit (토지이용의 목적에서 벗 어난) 조건부 용도허가

B ■ Bankruptcy 파산 ■ Baseline (비교의) 기준치 ■ Benchmarks 기준(점) ■ Beneficiary 수혜자 ■ Bi-Level House 분리식집 ■ Bilateral Contract 쌍방계약 ■ Bill of Sale 매도증서 ■ B lanket Loan 여러 섭디비젼으로 나누어져있는 한 지역의 부동산 매입을 위한 모게지 상품의 한종류 (빌더들이 주로 사용) ■ B lockbusting 블록버스팅: 새로 유입하는 특정인 종을 꺼려해서 집주인으로 하여금 집을 싸게 팔게 하는 투기꾼의 수법 ■ Borrower’s Rescission Rights 융자신청 취소권 ■ Breach of Condition 조건위반, 조건 포기 ■ Breach of Contract 계약 위반 ■ Broker 중개인 ■ Building Code 건축법, 건축조례 ■ Bundle of Rights 권리 ■ Buyer’s Agent 구매자 에이전트 ■ Buyer’s Market 구매자 시장

■ ■ ■ ■

Condo Association 콘도 조합 Condominium House 콘도 Construction Loan 건축대출 Co nstructive Eviction 추정적 축출; (임대주가) 건 물보강/수리의 의무를 져버렸을때 세입자는 추 정적 축출의 조건에 부합하여 계약파기/퇴거의 권리를 가진다

■ Co nstructive Notice 의제통지;신문 또는 등기에 의한 통지 ■ ■ ■ ■ ■

■ ■ ■ ■ ■

Contemporary Style House 현대식 집 Contract 계약 Cooperative Apartment 협동조합아파트, 코압 Corporate Franchise Tax 영업법인세 Co unter Offer 반대오퍼; 원래의 오퍼조건을 변경

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Discharge of Contract 계약해제 Disclosure of Loan Costs 융자경비 명세서 Discount Point 수수료 포인트 DIscount Rate 할인율 Discrepancy 가격차이 Discrimination 차별대우 Discriminatory Advertising 차별성 광고 Disintegration Phase 퇴락기 Doctrine of Relation Back 소급의 원리 Documentary Stamp Taxes 인지세 D ominant Tenement 요역지, 지역권을 가진

라는 부족액을 어떻게 할것인가의) 부족금 판결.

효적절하게 이용할 수 있도록 직접 구획하는 것

토지.

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Donee 수증자 (받는 사람) Donor 기증자 Dower 과부의 재산, 미망인의 상속 몫 Down Payment 착수금, 계약금 DTI (Debt to Income) 수입대비 금융지출 비율 Dual Agent 양방 중개인 Due on Sale Clause 매도시 잔액 상환 조건

E ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Earnest Money 약조금, 보증 예치금 Easement Appurtenant 부속 지역권 Easement by Condemnation 차압 지역권 Easement by Implication 목시 지역권 Easement by Necessity 필요에 의한 지역권 Easement by Prescription 시효 지역권 Easement in Gross 비종속 지역권 E BITDA (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation

and Amortization) 이자, 세금, 감가상각, 부채의 분 할 상환 이전의 수입

■ Economic Life 경제성 가용수명 ■ E conomic Obsolescence 경제적 요인에 의한 가 치하락

손

D ■ Datum 자료, 기준표

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

Delinquency 연체 Depreciated Value 감가치 Depreciation 감가상각 Determinable Fee 종결가능 재산 Developer 개발업자 D irective Zoning 직접 토지용도 구역; 토지를 유

Court Decision 법원결정 Court Judgement 법원판결 Credit 신용도 Credit Reports 신용기록 C urable Depreciation 수리가 가능한 마모 및 훼

C

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■ ■ ■ ■ ■ ■

■ E conomic Characteristic(부동산이 위치한 곳의) 경제적 특성

■ Courtesy Rights 환부재산권

■ Ca sh-on-Cash Return (투자한 현금에 대한 세금 전의) 현금 투자 수익률

Debt 부채 Deed 양도증서 Deed Restriction 양도문서상의 제한사항 D eficiency Judgement (담보물을 처분해도 모자

하거나 새로운 조항을 추가하여 다시 제시하는 오퍼

■ Co urtesy 환부재산; 홀아비 재산, 사망후 처의 재 산에 종신 부동산권에 대한 남편의 법적 지분

■ C A M (Common Area Maintenance) 공동구역 관 리비

■ ■ ■ ■

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Effective Demand 유효수요 Effective Gross Income 유효수입 Egress 진입로 Emblement 경작물 Eminent Domain 토지수용권 Encroachment 경계의 침범 Encumbrances 근저당 설정권 Equalization Factor 평준화 요인 Equilibrium Price 균형가격 Equitable Rights of Redemption Equitable Title 계약소유권 Equity 지분, 순가치

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Erosion 침식 Escheat 귀속 Escrow Account 공탁금구좌 Escrow Agent 공탁금 대리인 Escrow Agreement 공탁확인서 Escrow money 공탁금 Escrow Procedure 공탁절차 Escrowee 피공탁인 E s toppels Certificate 금반언증서;지불 및 재무

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Eviction 퇴거, 축출 Exclusive Agency Listing 중개인 독점계약 Exclusive Possession 독점소유 Exclusive Right to Sell 매매독점계약 Executed Contract 실행/유효화 된 계약서 Exemption 면제 Existing Supply of Property 현 부동산 공급량 E x traterritorial Jurisdiction치외법권에 의한 재

확인서

판관할권

F ■ Fair Housing Law 공평주택법 ■ FANNIE Mae (FNMA) 미연방융자협회 ■ F e deral Equal Credit Opportunity Act연방신용 균등기회법 ■ ■ ■ ■

Federal Estate Taxes 연방유산세 F ederal Home Loan Bank 연방정부 주택융자은행 Federal Income Taxes 연방소득세 F ederal Open Market Committee 연방공개 시장

■ ■ ■ ■ ■

Federal Reserve System 연방준비 은행제도 Fee Appraisers 감정평가사 Fee Simple Estate 절대재산권 Feudal System 봉건제도 F F&E (Fixture:시설물, Furniture:가구, Equip-

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

FHA Loan 연방보증 주택융자 FHLMC 연방주택융자회사 Fiduciary 수탁자 Fief 봉토, 영지 Financial Crisis 금융위기 First Refusal Right 선취득거절권 Fixed Lease 정액임대 Fixity 고정 Fixture 비품, 고정시설물 Floor to Area Ratio 건폐율 Foreclosure 차압 Foreclosure Sale 차압매각 Forfeiture 실권; 권리또는 재산권의 상실 F reehold Estate 자유보유부동산권; 자신의 적법

위원회

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

General Tax 일반세 General Warranty Deed 무한보증양도증서 Gift Tax 증여세 GINNE Mae(GNMA) 정부융자협회 GOI(Gross Operating Income) 총영업소득 Good Will 권리금, 영업권 G overnmental Encumbrances 정부에 의한 저당 권과 같은 채무; 지역권, 판결유치권과 저당권과 같은 권리 또는 청구권을 말한다

■ Government Survey System 정부식 측정법 ■ G PI(Gross Potential Income) 건물주가 올릴수있 는 최대 인컴 수입 ■ G raduated Lease 점진임대(감정가에 따른 변동임 대) ■ Graduated Payment Mortgage 누진상환융자 ■ G rantee 양수인; 부동산의 소유 또는 권리를 양도 받은 사람 ■ Granting Clause 양도구절 ■ Grantor 증여인 ■ G RM(Gross Rental Multiplier) 매매가격을 GOI 로 나눈 숫자 ■ ■ ■ ■ ■

Gross Income 총수입 (=gross earning) Gross Lease 비용을 포함한 임대계약 Gross Margin 매출액총이익률 Ground Lease 토지임대 G rowing Equity Mortgage 성장지분저당대출;고 정이자율이지만 월별 지급금이 증가하는 저당대 출

H ■ ■ ■ ■ ■

Hate Crime 혐오범죄 Highest & Best Use 극대효용 Holdover Tenant 계약기간을 초과한 잔류임차인 Holdover 잔류 Homestead 주택권

ment:장비)

한 상속자에게 양도하여 일생동안 재산을 보유할 권리를 소유자에게 주는 토지의 법적 부동산권 ■ Functional Obsolescence 기능감가

G ■ G eneral Lien 일반유치권; 재산을 압류하기 위한 유치권 ■ G eneral Partnership 합명회사 ; 2인또는 그 이상 의 개인이나 법인이 사업을 공동으로 관리

J ■ ■ ■ ■

Joint Tax Return 공동납세 신고서 Joint Tenancy 합동소유 Judgement 판결 J udicial Foreclosure 사법적 유질처분 (법원의 판 결에 의한 처분)

■ J umbo Mortgage 한도초과저당대출; 적격대출(41 만7천)의 한도를 초과하는

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Land Description 토지기재법 Landlord 임대 Latent Defect 눈에 보이지 않는 흠 Law of Agency 대리인법 Law of Capture 취득자 소유법 Lease 임대차계약 Lease Agreement 리스약정 Leaseback 매각차용. 매각 후 재리 L easehold 임차권; 임차재산에 대한 점유자의 권

■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Lender 대출자 Lessee 임차인 Lessor 임대인 Lien 채무 Lien of Decedent’s Debt 고인의 채무 Lien Theory 채무이론설 Life Estate 종신재산 Limited Partnership 유한책임 파트너쉽 Lis Pendens 소유권 공백조항 Listing 매물 Listing Agent 셀러 중개인 Listing Contract 매도의뢰계약 Listing Office 매도를 의뢰받은 부동산 LTV (Loan to Value) 감정가에 따른 융자액 비율 LOI (Letter of Intent) 구매의향서

리

I ■ Identity Theft 명의 도용 ■ I .R.V (income. Rate/ Capitalization Rate or Cap Rate. Value)수입자본 화율가격 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Illegal Contract 불법 계약서 Immobility 부동성 Implication Contract 묵시계약 Improvement 개조, 변경 Inchoate Rights 불완전재산권 Income Approach 수입비교감정법 Increasing and Decreasing Returns 수익체증감 Incurable Depreciation 치유불능감가상각 Inheritance Taxes 상속세 Initial 이름과 성서의 알파벳 첫자 Inspector 검열관 Installment Contract 월부상환계약 Installment Land Contract 부동산 월부계약 Integration Phase 성숙기 Interest 이자 Interim Loan 임시융자 Involuntary Transfer 강제이전

M ■ ■ ■ ■

MAGGIE MAE 융자보증회사 Market Data Approach 매매가격 비교 감정법 Market Value 시중가격 M arketable Title 시장성 소유권; 결점에 대한 소 송의 위험이 없으며, 합리적인 이의가 없는 부동 산 소유권

■ Mechanic’s Lien 설비공사로 인한 근저당 설정 ■ Metes and Bounds 경계측정법 ■ Methods of Title Protection 소유권보호 방법 ■ Mineral Rights 광물권 ■ Mitigation 완화 ■ Misleading 오인; 잘못 보거나 잘못 생각하게 함 ■ Monuments and Marketing 기호표시법 ■ Mortgage 근저당 부동산 융자 ■ Mortgage & Grant 저당과 양도 ■ Mortgage Broker 융자중개인 ■ M ortgage Commitment Letter 융자보유 확인 서류 ■ Mortgage Insurance 웅자보험 ■ Mortgage Lien 저당담보권

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real estate

부동산 용어 사전

■ Mortgagee 융자회사 ■ Mortgagor 대출자 ■ M UD(Municipal Utility District)공공 상하수도 및 관 리구역

■ P ID(Public Improvement District) 부동산 소유주 의 개발 납부비로 운영되는 지역

■ Multiple Listing Service 공동판매 서비스 ■ Municipality 행정관청 ■ Mutual Savings Banks 상호저축은행

■ Plat Book 도면책 ■ Plat of Survey 측량도 ■ Point of Beginning(P.O.B) 시발점 ■ Police Power 행정권 ■ Possession Date 소유권을 갖는 날 ■ Possession Escrow 소유공탁 ■ Power of Attorney 위임장 ■ Power of Escheat 귀속받을 권한 ■ Power of Sale 매각위임 ■ Prepayment Penalty 조기상환 위약금 ■ Prescription Period 시효기간 ■ Prevailing Party 분쟁에서 이긴쪽 ■ Primary Mortgage Market 제1 융자시장 ■ Principal 원금, 원매입자 ■ P rincipal Meridian(토지 측량 때에 기준으로 하 는) 주경선

N ■ Negotiable CD 양도성 예금증서 ■ Negotiable Instrument 양도성 증서 ■ Net Income 순수입 ■ N et Lease 순리스; 임차인이 유지비용, 세금, 보험, 기타비용을 지불하기로 협정하는 금융리스 ■ Net Listing 순가매도의로 ■ Net Loss 순손실 ■ N NN(Triple N)재산세+보험료+공동구역 관리비를 더한 금액 ■ NOI(Net Operating Income) 순영업이익 ■ Non Conforming Loan 부적격 대출 ■ Notice 공지, 등기

O ■ Obedience 복종 ■ Occupancy Rate 입주율 ■ Occupant Owner 점유 소유자 ■ Offer 매도가격(Offer Price) ■ One story Ranch House 1층집 ■ O pen End Loan 개방형 융자, 추가융자 가능한 융 자 ■ Open House 매물공개 ■ Open Listing 비독점 부동산 중개 ■ Operating Expense 운영비 ■ Option 선택권 ■ Option Exercise 선택권행사 ■ Option to Expire 선취특권 기간만료 ■ Option to Purchase 후취득 선택권 ■ Option to Renew 임대차 갱신선택권 ■ Optionee 선택권보유자 ■ Owner Carry, Owner’s Financing 주인융자 ■ O wner’s Sale (For Sale by Owner) 주인이 에이전 트를 고용하지 않고 직접 집을 파는것

■ P I TI(Principal+Interest+Tax+Insurance)원금+ 이자+세금+보험

■ Principle of Anticipation 예측의 원리 ■ Principal of Balance 타산, 균등의 원리 ■ Principle of Change 변천의 원리 ■ Principle of Competition 경쟁의 원리 ■ Principle of Conformity 유사의 원리 ■ Principle of Contribution 기여의 원리 ■ Principle of Substitution 대체의 원리 ■ Private Mortgage Insurance(PMI) 모기지 보험 ■ Promissory Note 약속어음 ■ Promulgated 공인화 된 ■ Property in Trust 신탁이 되어있는 재산 ■ Protective Zoning Regulation 토지용도 보호법 ■ Punitive Damage 징벌적 손해배상 제도 ■ Purchase Money Mortgage 구입대금 융자 ■ Purchase Mortgage 구입저당 대출 ■ Purchase Money trust Deed 취득금 공탁

Q ■ Qualified Buyer 자격을 갖춘 구매자 ■ Quasi-Public Bodies 공익단체 ■ Quiet Enjoyment 향유의 권리 ■ Quitclaim Deed 권리포기 증서

■ Ownership RIghts 재산권

■ R acial Steering 인종에 따라 지역을 나누는 불법행 위

P ■ Package Mortgage 포괄저당권 ■ P anic Peddling 소수민족의 유입 루머를 조성해 현 주민들에게 집을 팔게하려는 불법행위 ■ Partition Action 동업자간의 법정소송 ■ Partition Sale 동업해체매각 ■ Partition Suit 동업파기 재판 ■ Percent(%) Lease 퍼센트 임대 ■ Permanence 영구성 ■ Personal Property, Personalty 동산 ■ Physical Commodity 실물상품 ■ Physical Inventory 실물재고

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R

■ Range Lines 종행선 ■ Range Strip 종행폭 ■ Real Estate Agent 중개인 ■ Real Estate Settlement Cost 경비결산서 ■ Real Property 부동산 ■ R ecapture 매도자가 일정한 기간안에 재산의 일 부나 전부를 다시 구매할수 있다고 설정한 조건 Reconciliation 비교, 검토 ■ Record 등기 ■ Rectangular Survey Method 정방형법 ■ Redemption Period 상환기간 ■ Redemption Right 상환권

Texas Monthly Real Estate Magazine October 2019

■ Redlining (금융기관의) 지역차별행위 ■ Remainder Man 종신재산 인수자 ■ Remedy 보상, 구제 조치 ■ Re-negotiable Rate Mortgage 이자 재조정 융자 ■ Rent 임대료 ■ Restrictive Covenant 제한조항 ■ Reverse Annuity Mortgage 역 주택담보대출 ■ Reverse Equity Mortgage 전도연금융자 ■ Reversionary Rights 회숭권 ■ Revert 복귀 ■ Revert Clause 복귀구절 ■ Riders조항추가 ■ Right of Control 지배의 권리 ■ Right of Disposition 이전의 권리 ■ Right of Possession 점유의 권리 ■ Right of Quiet Enjoyment 향유권 ■ Right of Reentry 재소유권, 재입권 ■ Right of Survivorship 생존자의 권리 ■ Riparian Right 수로권

S ■ Sale Leaseback 매매동시 임대 ■ Sandwich Lease 둘 이상이 연관된 임대차권 ■ Saving and Loan Association 저축융자 조합은행 ■ SBA Loan 중소기업 융자 ■ Scarcity 희소성 ■ Secondary Mortgage Market 제2 융자 시장 ■ Segregation(인종, 종교, 성별에 따른) 분리 정책 ■ S eller’s Disclosure Report 셀러의 물건 상태에 대 한 자술서 ■ Seller’s Market 매도자가 주도하는 시장 ■ Selling Agent 매도인의 중개인 ■ Separate Property 분리재산 ■ S ervice Charge 융자(혹은 다른 서비스에 관한) 수 수료 ■ S ervient Tenement 승역지; 지역권의 적용을 받는 토지 ■ Severalty 단독보유, 단독보유지 ■ S hared Appreciation Mortgage 가치상승 공유저 당 대출, 동업융자 ■ Short Cycle 단기주기 ■ Situs 위치 ■ Small Business Administration 중소기업청 ■ Soil Characteristics 토질 ■ Special Agent 행동대리인 ■ Special Warranty Deed 지급보증서 ■ S pecific Lien 특정 재산이나 부동산에 국한된 채 무(예; 세금이나 모기지) ■ Specific Performance 특정 이행 ■ Split Level House 분리식 집 ■ Spot Zoning 용도지정 허용 ■ Standard Amortized Loan 표준 분할 상환 융자 ■ Statute of Frauds 사기 방지법 ■ Straight Loan 신용대출 ■ Strict Foreclosure 절대 유질 처분 ■ Sublease 전대리스 ■ Subsurface Right 지하권 ■ Survey 토지의 측량도로서 경계선의 표시한 문서 ■ Summation Approach 합산감정법 ■ Supply and Demand 수요와 공급

T ■ Tax Foreclosure 세금차압 ■ Tax Rate 세금율 ■ Tax Sale 강제매각 ■ Taxation 과세권 ■ Tenancy by the Entirety 완전 공동 소유 ■ Tenancy in Common 분할재산, 일반 공동 소유 ■ Tenancy in Partnership 동업재산 ■ Termination of Lease 임대차 계약 말소 ■ Title 소유권 ■ Title Abstractor 소유권 조사 전문가 ■ Title Company 소유권 조사 회사 ■ Title Deed 소유권 증서 ■ Title Insurance 소유권 보험 ■ Title Theory 소유권 이론 ■ T orrens Certificate 토런스 소유권 증서; 소유권 조 사가 필요없이 부동산의 양도를 허용 ■ Town House 연립주택 ■ Township 군구 ■ Township Lines 군구선 ■ Tract of Land 지대 ■ Trade Fixture 영업용 가설물, 도구 ■ Transfer Tax 양도세 ■ Transferability 이전빈도 ■ Triple Net Lease 순가임대 ■ Trust Agreement 신탁합의서 ■ Trust Deed 신탁매도 증서

■ Trustee 피신탁자 ■ Trustor 공탁 설정자 ■ Truth in Lending Law 융자의 사실 법

U ■ Unilateral Contract 일방계약 ■ Unit in Place Method 단위계산법 ■ Unity of Interest 이권의 일치 ■ Unity of Possession 점유의 일치 ■ Unity if Time 시간의 일치, 동시인수 ■ Unity of Title 소유권의 일치 ■ Universal Agent 총대리인 ■ U SDA (US Dept. of Agriculture) 농촌지원 정부 융 자 ■ Utility 유틸리티(수도, 가스, 전기)

V ■ VA(Veterans Affairs) 재향/퇴역 군인 보훈처 ■ Vacancy Rate 공실률 ■ VA Loan 재향군인회 보증 융자 ■ Valid Contract 유효 계약서 ■ Vendee 사는 사람, 매주 ■ Vendee’s Lien 사는 사람(매주)의 빚 ■ Vendor 파는 사람, 매도인

■ Vendor’s Lien 파는 사람(매도인)의 빚 ■ Voidable Contract 무효가 가능한 계약서 ■ Voided Contract 해약된 계약서 ■ Voluntary Lien 자동 설정되는 저당 ■ Voluntary Transfer 자발적 이전

W ■ Warranty Deed 지분 양도 증서 ■ Waste 손상 ■ Words of Conveyance 양도문구 ■ Working Capital 운전자본 ■ Wraparound Loan 포괄융자 ■ Writ of Execution 집행영장

Z ■ Zoning Regulation 토지용도 규정 ■ Zoning Review Board 토지용도 구역 재고위원회 ■ Zoning 토지용도 구역

Revisid by Casey lee

"Certified Home Marketing Specialist 2017, 2018 | Top Producing Agent"

Top 20 Agents Keller Williams North Texas | New Mexico | Memphis 2016 # 1 Agent Keller Williams Frisco Stars Top Individuals in GCI 2016 Keller Williams Top Producing Agent D Magazine Top Residential Real Estate Producers Certified Home Marketing Specialist -CHMS Accredited Buyer's Representative - ABR

T. 817.999.1115

www.juliekim.kwrealty.com

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Julie kim

Texas Licensed Realtor

4783 Preston Rd.#100.Frisco,TX 75034

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