주택을 구매할 때 이자율을 낮추기 위해 모기지 포인트 (Mortgage Points) 를 지불하는 경우가 많다. 하지만 이를 잘
활용하면 세금
많지
것은 해당 대출이 주거용 주택(Primary Residence) 을 위한 것이어야 한다는 점이다. 투자용 부동산이나 세컨드 홈의
경우 공제에 제한이 있을 수 있다. 또한, 포인트는 차용자
가 직접 지급해야 하며, 에스크로 마감 시 선불 이자로 분
류 되어야 한다. 세금 신고 방식도 중요하다. 항목별 공제 (Itemized Deduction) 를 선택해야만 모기지 포인트 공제를
받을 수 있으며, 표준 공제(Standard Deduction) 를 선택하면 혜택이 제한될 수 있다. 공제 방식, 한 번에 vs. 나누어서
모기지 포인트 공제는 대출 조건과 상황에 따라 두 가지
방식 중 선택할 수 있다. 일괄 공제(One-time Deduction):
첫해에 포인트 전체 금액을 공제받는 방식으로, 일정 요건
을 충족할 경우 가능하다. 분할 공제(Amortized Deduction):
대출 기간 동안 나누어 공제하는 방식으로, 특히 재융자 (Refinancing) 시 일반적으로 적용 된다. 또한, 대출을 조기
에 상환하거나 주택을 매각한 경우, 아직 공제하지 않은
남은 포인트를 한 번에 공제 받을 수도 있다
HOA 관리비 공제
주택 소유주 협회(HOA) 관리비는 일반적으로 공제 대상
이 아니지만, 임대용 주택이나 사업 목적으로 사용하는 경 우 공제가 가능하다. 임대용 주택은
비가 공제된다. 예를 들어, 홈 오피스가 집 면적의 15%를 차
지한다면, HOA 관리비의 15%를 공제할 수 있다.
또한, 임대용 주택의 경우 HOA 관리비 외에도 수리비, 관
리 수수료, 보험료 등 다양한 비용이 공제 가능하다. 사업 목
적의 주택 사용 시 공제 가능한 항목을 최대한 활용해 절세
효과를 극대화할 수 있다.
에너지 효율 개선 공제
주택의 에너지 효율성을 높이기 위한 개선 비용도 공제
대상이다. 태양광 패널 설치, 단열재 교체, 고효율 창문 설
치 등은 '에너지 효율 주택 공제'(Residential Energy Efficient Property Credit)에 해당한다. 이 공제는 최대 30%까지 적용되
며, 일정 기준을 충족해야 한다.
에너지 절약 장비 설치 후 발급받는 영수증과 인증서를 보
관해 두면 세금 보고 시 유용하게 활용할 수 있다. 연방 정부
뿐만 아니라 일부 주 정부에서도 추가적인 인센티브를 제공
하는 경우가 있으므로, 거주 지역의 정책도 확인하는 것이 좋다.
올해 세금 보고를 준비하면서 주택 관련 비용 공제 항목을
꼼꼼히 확인하면 상당한 절세 효과를 누릴 수 있다. 각 항목
의 적용 조건을 정확히 파악하고 필요 시 전문가의 도움을
받는 것이 중요하다. 세부 항목을 놓치지 않고 철저히 준비
하면 예상치 못한 세금 부담을 줄일 수 있다.
올해부터 기본 공제 금액이 상향 조정되었 으며, 401(k) 납입 한도도 증가해 절세 기회 가 확대되었다. 이러한 변화를 적극 활용하 면 세금 부담을 줄이는 데 큰 도움이 될 것으 로 보인다.
올해부터 근로자들의 기본 공제 금액이 인상 된다. 싱글의 경우 1만5,000달러로 전년 대비 400달러 증가했으며, 부부 공동 세금 보고 시 에는 3만달러로 조정되어 전년보다 800달러 늘어났다. 부부 개별 세금 보고를 하는 경우 싱 글과 동일한 1만5,000달러의 공제 혜택을 받
을 수 있다. 또한, 세대주(Head of Household)의 기본 공제액도 2만2,500달러로 전 년 대비 600달러 증가했다. 자녀 세액 공제(Child Tax Credit) 또한 유 지된다. 16세 이하 자녀 1명당 2,000달러까 지 공제를 받을 수 있으나, 연소득이 20만달 러(부부 공동 보고 시 40만달러)를 초과하 면 공제를 받을 수 없다. 이에 따라 소득 수준 에 맞춰 전략적으로 세금 보고를 준비하는 것 이 중요하다.
한편, 401(k) 납입을 최대화하는 것이 절세 전략으로 더욱 중요해졌다. 2024년 기준으로 401(k) 불입 한도는 2만3,000달러로 전년보 다 500달러 늘어났다. 50세 이상 근로자의 경 우 추가로 7,500달러를 더 납입할 수 있어 최 대 3만달러까지 절세 혜택을 받을 수 있다. 금융 소득 세율 기준도 조정됐다. 연소득이 4만7,025달러 이하인 경우 금융 소득에 대한 세금을 내지 않아도 되며, 4만7,026달러에서 51만8,900달러 사이의 소득자는 금융 소득
의 15% 세율이 적용된다. 이는 금융 소득이 있는 납세자들에게 절세 기회를 제공하는 중 요한 변화 중 하나다.
전반적으로 2024년 텍사스 세금 보고에서 는 기본 공제 금액 상향과 401(k) 납입 한도 확대를 적극 활용하는 것이 핵심이다. 이에 따 라 근로자와 납세자들은 세금 부담을 줄이기 위해 미리 준비하고, 세금 공제 및 절세 전략을 최대한 활용하는 것이 바람직하다.
LOI(Letter of Intent)
구매 의향서
- (1) 임대 LOI
지난달 LOI 가 부동산 거래를 성사시키는데 가장 중요한 출발 단계로서 바이어와 셀러간의‘밀 당 게임’과 같다는 설명했다. 기본 4가지 LOI 는 (1)임대 LOI, (2)사업체 매매 LOI (3)건물매입 LOI, (4)토지매입 LOI 이며, 이외의 아파트(Multi-family)LOI, 호텔 / 모텔 매입 LOI, 주요소 / 카워시 LOI 등 specialty 분야가 있다.
분 커머셜 빌딩은 NNN 방식으로 운영된다. 즉, 건물에서
발생하는 재산세, 보험, 관리 유지비(NNN) 등의 비용이 세
입자에 의해 지불되는 구조이다. 따라서 LOI에는 희망하
는 Base Rent만 기재하면 된다.
요즘은 리스 기간 내내 동일한 임대료를 유지하는 경우
가 드물다. 일반적으로 해마다 인상되는 조건이 포함되거 나, 일정 기간마다 주기적으로 인상되는 계약이 많다. 그렇
다 하더라도 건물주에게는 3년 또는 5년 동안 동일한 렌트
액수를 제시하는 것이 좋다. 이를 Flat Rate라고 하며, 건물
주에 따라 렌트 인상을 최소화하는 대신 Free Rent나 TI 금 액을 조정하려는 경우도 있으므로, LOI 협상 시 어떤 요소
가 핵심이 될지를 전략적으로 조정해야 한다.
2. Free Rent 협상
Free Rent 기간이 길수록 테넌트에게 유리하지만, 합리
적인 이유와 근거를 바탕으로 요구할수록 받아들여질 가
능성이 높아진다. 예를 든다면,
커머셜 임대에는 사무실, 소매점, 창고, 그라운드 리스
등 다양한 형태가 있으며, LOI의 접근 방식은 용도에 따라
크게 달라질 수 있다. 가장 일반적인 소매점(가게) 리스에
필요한 LOI의 예를 살펴보자. 대개의 경우, 건물을 관리하
는 관리회사만 아는 상태에서 LOI를 작성하는데, 필자가
조언하는 중요한 사항 중 하나는 반드시 건물주의 이름을
찾아서 LOI에 기입하는 것이다.
Non-Binding Letter로서 법적 효력은 없더라도, LOI의 내
용이 반드시 건물주에게 전달되도록 확인하는 절차이므
로 반드시 포함해야 한다.
l mre l 임대 LOI 의 3대 핵심 요소
1. 렌트비(Base Rent vs. Gross Rent)
먼저, 기본 임대료(Base Rent)를 기입할지 총 임대료 (Gross Rent)를 기입할지를 결정해야 한다. 텍사스의 대부
- 용도 변경에 따른 추가 기간이 필요할 경우.
- 실내 공사에 필요한 별도 시간이 발생하는 경우.
- 주류 면허 등 각종 관공서 허가에 상당한 기간이 소요 될 경우.
이러한 구체적인 사유를 LOI에 명시하여 Free Rent의 최
대치를 확보하는 것이 중요하다.
3. TI (Tenant Improvement) Allowance
TI는 테넌트가 입주 전에 필요한 실내 공사 비용을 건물
주로부터 지원받는 조건을 의미한다. 신축 건물의 경우 내
부 상태를 제대로 확인하지 않고 계약하면 예상치 못한 비
용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요하다.
일반적으로 신축 건물은 Shell Condition(기본 골조와 외
벽만 있는 상태)이며, 전기, 하수, 냉난방 등의 설비가 필요 하다. 이는 건물의 가치를 높이고 제 기능을 수행하기 위한
필수 요소이므로, 원칙적으로 건물주의 비용으로 이루어
져야 한다. 하지만 테넌트의 업종과 필요 설비가 정해지지
않은 상태에서 건물주가 미리 모든 설비를 갖추면 이중 비
용이 발생할 수 있다. 따라서 테넌트가 공사를 진행하고 건
물주가 일정 부분을 보상하는 형태로 TI를 협상하는 것이
일반적이다.
TI 금액은 평방 피트(SF)당 비용을 기준으로 협상된다.
예를 들어, 1,000 SF의 식당에 필요한 TI가 $20/SF이라면, 건물주는 총 $20,000을 테넌트에게 제공하는 방식이다.
l mre l 다음으로 챙겨 보아야 하는 또 다른 3가지 요소
1. 리스 시작일 (Commencement Date)
LOI에 Commencement Date(리스 시작일)를 기재할
때 Lease Effective Date(리스 계약 효력 발생일)과 Rent Commencement Date(렌트비 지급 시작일)를 혼동하지 않
도록 주의해야 한다. 두 날짜를 명확히 구분하여 기재하면
혼선을 방지할 수 있다.
2. 갱신 조건 (Renewal Option)
Renewal Option은 기본 기간(Primary Term) 종료 후 테넌
트가 리스를 연장할 수 있는 권리를 의미한다. 이 조항은
반드시 포함하는 것이 좋으며, 갱신 기간의 렌트비를 미리
정하는 것이 유리한지, 당시 시장 가격(Market Rate)을 적
용하는 것이 좋은지에 대해 신중히 결정해야 한다.
3. 독점 조항 (Exclusiveness Clause)
독점 조항은 쇼핑센터 내에서 동일 업종의 중복 입점을
방지하는 조항이다. 특히 식당의 경우, 가능하면 메뉴의
종류까지 명시하여 불필요한 경쟁을 피하도록 하는 것이
바람직하다.
LOI 협상은 단순한 금액 조정이 아니라, 사업 운영을 위 한 중요한 요소들을 조율하는 과정이다. 따라서 렌트비, Free Rent, TI 등 핵심 요소뿐만 아니라 리스 시작일, 갱신
조건, 독점 조항까지 꼼꼼하게 검토하고 협상 전략을 수립 하는 것이 필수적이다.
물론, 에이전트도 바쁘고 개인 생활이 있을 수 있지만, 고
객의 연락에 제때 응답하지 않는다면 그 자질을 의심해볼 필
요가 있다. 전화, 이메일, 문자, 소셜 네트워크 등 다양한 연락
수단이 있는 시대에도 연락이 어렵다면, 이는 분명한 경고 신 호다. 상황에 따라 응답 속도는 다를 수 있지만, 중요하지 않 은 사안이라도 하루 안에는 답변을 주는 것이 기본이다.
l mre l 고객의 말을 듣지 않는 에이전트
성공적인 주택 거래를 위해서는 원활한 의사소통이 필수 다. 에이전트가 조언을 제공하는 것도 중요하지만, 무엇보다 고객의 요구를 정확히 반영하는 것이 우선이다.
만약 고객이 원하는 주택 조건을 명확하게 설명했음에도 불구하고, 에이전트가 엉뚱한 매물만 계속 추천한다면 이는
인터넷에 매물 정보가 넘쳐나는 시대에도 불구하고, 부
동산 거래에서 에이전트에 대한 의존도는 오히려 높아지
고 있다. 집을 팔 때는 물론 구입할 때도 에이전트의 도움이
필수적이며, 이는 인터넷 시대에서도 변하지 않는 대세다.
에이전트 선택은 거래의 시작부터 중요한 과정이다. 아
무리 신중하게 선택하더라도 100% 만족할 수 있는 에
이전트는 없다. 만약 에이전트가 도움이 되지 않는다
고 판단되면, 즐거워야 할 주택 구입 과정이 스트레스
로 변할 수 있다. 따라서, 신중하게 선택한 에이전트라
도 "이건 아니다" 싶은 신호가 보인다면, 과감히 관계
를 정리하고 다른 에이전트를 찾아보는 것이 현명하다.
다음과 같은 경고 신호가 나타난다면, 에이전트 교체를 진지
하게 고민해야 한다.
l mre l 감감무소식 에이전트
부동산 거래는 타이밍이 중요하다. 적절한 시기를 놓치면
어렵게
심각한 문제다. 고객의 의견을 무시하고 자신의 방식대로 진 행하려는 에이전트와는 이별을 고민해야 한다.
l mre l 감정을 상하게 하는 에이전트
의도했든 아니든, 고객의 감정을 상하게 하는 에이전트 역
시 좋은 선택이 아니다. 고객이 가장 불쾌함을 느끼는 경우 는 ‘무시당했다’고 느낄 때다.
예를 들어, 고객이 분명히 자신의 요구를 전달했음에도 불 구하고 에이전트가 이를 무시하고 자기 방식대로 밀어붙인
다면 감정이 상할 수밖에 없다. 또한, 일부 에이전트는 고객
을 차별적으로 대하기도 한다. 임대용 주택을 찾는 고객과
고가 주택을 매매하는 고객을 다르게 대우하는 것은 유능한 에이전트답지 못한 태도다.
l mre l 전문성이 부족한 에이전트
예의를 갖추고 연락도 잘해주지만, 정작 부동산 관련 지식
이 부족한 에이전트라면 더욱 위험하다.
화려한 언변으로 고객을 사로잡더라도, 기본적인 시장 상 황이나 법적 절차에 대한 지식이 부족하다면 거래 과정에
서 큰 문제가 발생할 수 있다. 특히, 고객이 질문을 했을 때
명확한 답변을 주지 못하거나, 매번 “확인해보겠다”는 답
변만 반복한다면 그 에이전트와의 관계를 다시 생각해봐
야 한다.
l mre l 성과 없는 에이전트
아무리 성실하게 일하더라도 결과를 내지 못하는 에이전
트 역시 교체를 고려해야 한다.
예를 들어, 집을 매물로 내놓은 지 몇 달이 지나도 변변한
오퍼 하나 받지 못했다면, 혹은 바이어의 입장에서 매번 수
많은 매물을 보러 다니지만 원하는 조건과 맞는 집을 한 번
도 소개받지 못했다면, 이는 명백한 시간 낭비다.
리스팅 계약을 체결한 경우라면 중도 해약이 쉽지 않을
수 있으므로, 계약 조건을 미리 점검하는 것이 중요하다. 만
약 계약 만료가 얼마 남지 않았다면, 굳이 해약하지 않고 계
약이 자동 종료되기를 기다리는 것도 하나의 방법이다.
l mre l 윤리의식이 부족한 에이전트
당장은 도움이 될 것처럼 보이더라도, 비윤리적인 방법
을 제안하는 에이전트는 반드시 피해야 한다.
- 홈 인스펙션 업체와 짜고 허위 보고서를 작성하게 하여
가격 협상에 이용하려는 경우.
- 고객의 사적인 정보를 이용하여 동정심을 유발하려는 경우.
- 특정 타이틀 회사나 보험 업체를 강요하는 경우.
이러한 행위는 고객에게 단기적인 이익을 가져다줄 수
있어 보이지만, 결국 부메랑이 되어 돌아올 가능성이 높다.
l mre l 말이 많은 에이전트
부동산 에이전트는 기본적으로 말이 많은 직업이지만,
지나치게 말이 많은 에이전트는 피곤할 수 있다.
특히, 고객의 사적인 정보를 함부로 이야기하는 에이전
트는 반드시 피해야 한다. 거래를 성사시키기 위해 셀러가
이혼 절차를 진행 중이라 빨리 집을 팔아야 한다거나, 바이
어가 현재 거주 중인 임대 주택을 곧 비워야 한다는 등의 정
보를 상대방에게 흘리는 것은 매우 부적절한 행동이다.
l mre l 실물 자산 [ REAL ESTATE SYNDICATE ]
부동산, 원자재, 금, 석유와 같은 유형의 자산을 의미하며, 현금이나 금융 상품(주식, 채권)과 달리 물리적인 형태를 가지고 있음. 실물 자산은 일반적으로 인플레이션 헤지 (hedge) 역할을 하며, 장기적으로 가치가 증가하는 경향이 있음.
l mre l 부동산 개발 [ Real Estate Development ]
토지 및 건물을 새롭게 조성하거나 기존 부동산을 개조·개발하여 가치를 높이는 과정. 주 거용, 상업용, 산업용 등 다양한 부문에서 이루어지며, 부동산 개발자는 기획, 자금 조달, 건설, 마케팅 등을 종합적으로 수행함.
l mre l 부동산 경기 사이 [ Real Estate Cycle ]
부동산 시장이 장기적으로 반복하는 경기 변동 과정으로, 회복(Recovery) → 확장 (Expansion) → 과열(Boom) → 침체(Recession) → 회복의 단계를 거침. 투자자 는 경기 사이클을 분석하여 적절한 시기에 부동산을 매입하거나 매도하는 전략을 세움.
l mre l 재평가 [Reassessment ]
부동산의 시장 가치를 다시 평가하는 과정으로, 주로 지방 정부에서 세금 부과를 목적으 로 수행함. 부동산 가치 상승 시 세금 부담이 증가할 수 있으며, 감정평가를 통해 이의 신 청이 가능함.
l mre l 경기 침체 [ RECAPTURE ]
경제 성장률이 둔화되거나 마이너스로 전환되는 경제 상황을 의미하며, 부동산 시장에 도 영향을 미침. 경기 침체 시 주택 가격 하락, 거래량 감소, 임대료 하락 등이 발생할 수 있음.
l mre l 재개발 [ Redevelopment ]
노후된 지역이나 건축물을 철거하고 새로운 주거단지, 상업시설 등을 건설하는 과정. 도 시 재생(Urban Renewal)의 일환으로 진행되며, 정부의 정책적 지원을 받을 수도 있음.
l mre l 이전 지원 [ Relocation Assistance ]
회사나 정부 기관이 직원 또는 주민이 특정 지역으로 이전할 때 제공하는 지원 프로그램. 이사 비용, 주택 매입/임대 지원, 세금 혜택 등이 포함될 수 있음.
l mre l 임대 수익 명세서 [ Rent Roll ]
부동산 투자자나 건물주가 소유한 임대 부동산에서 발생하는 월별 또는 연간 임대료 수 입을 기록한 문서. 임차인의 정보, 계약 기간, 임대료, 연체 내역 등이 포함됨.
l mre l 임대료 상승 조항 [ Rent Escalation Clause ]
상업용 또는 장기 임대 계약에서 일정 기간마다 임대료를 인상하는 조건을 명시한
l mre l 우선 매수권, ROFR [ Right of First Refusal]
텍사스 리서치 쿼터
T R Q
PROJECT OVERVIEW
플레이노(Plano)시는 텍사스 리서치 쿼터(Texas Research Quarter, TRQ) 프로젝트를 통해 생명과학 산업의 새로운 중심
지로 자리매김하고 있다. 이 프로젝트는 215에이커 규모의 부
지에 위치하며, 연구개발(R&D) 시설, 첨단 제조(cGMP) 공간, 그리고 활기찬 라이프스타일 편의시설을 통합한 종합 생태계
를 구축할 계획이다.
프로젝트 개요와 개발 계획
TRQ는 5400 Legacy Drive에 위치하며, 400만 평방피트(약 37
만 제곱미터)의 건축 면적을 자랑한다. 이 중 160만 평방피트는
기존 EDS(전자 데이터 시스템) 본사를 리모델링하여 첨단 R&D
시설로 전환할 예정이며, 나머지는 신규 건설을 통해 제조 및
지원 공간으로 활용된다. 건물은 LEED Silver 인증을 목표로 설
5400 Legacy Dr. Plano, TX 75024
계되어 에너지 효율성과 친환경성을 확보할 계획이다.
A Life Science Development in Plano, T
프로젝트는 2024년 착공하여 2027년 완공을 목표로
하며, 주요 일정은 다음과 같다.
· 2024년: 부지 공사 및 인허가 절차 완료
· 2025년: 건물 외부 구조 완공
· 2026년: 내부 설비 설치 및 입주 준비
· 2027년: 시설 가동 및 제품 출하
지역 경제와 고용 창출
TRQ는 지역 경제에 상당한 파급 효과를 가져올 것으 로 기대된다. 현재 DFW 지역에는 약 7,000개의 제조 관련 기업과 30만 명 이상의 숙련 제조 인력이 있으며, TRQ의 신규 고용 창출로 이 수치는 더욱 증가할 전망이다. 특히, UT 사우스웨스턴 메디컬 센터, 텍사스 헬스 리소스 등 인 근 연구 기관들과의 협력으로 인재 유입이 가속화될 것으 로 보인다.
주요 시설 및 입주 가능 업종
TRQ는 다양한 생명과학 분야 기업들을
위한 맞춤형 공간을 제공한다. 주요 시설과
이에 적합한 업종은 다음과 같다:
연구개발(R&D) 센터: 유전자 치료, 신약
개발, 의료 기기 연구
첨단 제조 공간: 바이오 의약품 생산, 백
신 및 치료제 제조
임상 시험 및 분석실: 임상 연구 및 데이
터 분석
마켓홀(Market Hall): 내부 협력 및 교류 공간으로, 입주사 간의 시너지 창출. 이 공간
은 다양한 소매점(retail)과 레스토랑 입점이 가능하여 방문객 및 근로자들에게 다양한 편의를 제공한다.
이 외에도 캠퍼스 내 7에이커의 녹지 공
간과 인근 Legacy West, Shops at Legacy 등의
상업 시설이 연구원들과 직원들의 휴식 및
사교를 위한 최적의 환경을 제공한다.
주변 인구 분포 및 지역 특성
TRQ가 위치한 플레이노는 다양한 인구
구성과 탄탄한 경제 기반을 갖춘 지역이다.
171-Acre Main Campus.
인구의 약 28%는 해외 출생자로, 다양한 문화적 배경을 바탕으로 한 다채로운 커뮤 니티가 형성되어 있다. 인근 3마일 반경 내 에는 약 20만 명의 인구가 거주하며, 이 중 59%가 학사 학위 이상을 보유하고 있다. 고 소득 가구의 비율이 높아 지역 상권이 활성 화되어 있으며, 교육 수준이 높은 전문직 인 구가 다수를 차지한다.
플레이노의 경쟁력과 입지 조건 플레이노는 비즈니스 친화적인 환경과 우수한 인프라를 갖춘 도시로, 22개의 포춘 500대 기업과 48개의 포춘 1000대 기업이 자리 잡고 있다. TRQ가 위치한 Legacy 지역 은 DFW 국제공항과 Love Field 공항에서 차
량으로 30분 내에 접근할 수 있으며, 고속도
로와 DART 경전철 네트워크가 연결되어 전 국 및 전 세계와의 교통이 용이하다. 또한, 2만 개 이상의 주거 단지가 3마일 반경 내에 위치하여 연구 인력의 주거 접근 성이 뛰어나며, 130개 이상의 레스토랑과 30 개 이상의 공원이 인접해 있어 일과 삶의 균 형을 지원한다.
지역 사회와의 협력 및 발전 가능성
TRQ 프로젝트는 플레이노 시와의 긴밀한 협력 하에 추
진되고 있다. 시 당국은 생명과학 제조업 특화 구역을 신설
하여 해당 산업의 성장을 지원하고 있으며, 각종 세제 혜택
과 인프라 지원을 통해 기업들의 안정적인 정착을 돕고 있
다.
마크 이스라엘슨(Mark Israelson) 플레이노 시 매니저는
"플레이노는 전략적 입지, 비즈니스 친화적 환경, 그리고
우수한 인적 자원 덕분에 생명과학 제조 시설의 이상적인
장소"라며 "TRQ 프로젝트는 지역 경제 성장의 촉매제가
될 것"이라고 밝혔다.
미래 전망과 기대 효과
TRQ는 단순한 생명과학 단지를 넘어, 연구와 제조, 그
리고 지역 사회가 유기적으로 연결된 혁신 생태계를 목표 로 한다. 지역 내 대학들과 협력하여 인재를 양성하고, 의 료 및 바이오테크 산업의 혁신을 주도하며, 플레이노를 미 국 남부의 바이오 산업 허브로 성장시키는 기반이 될 것으 로 기대된다.
이와 같은 TRQ의 발전은 지역 경제 활성화는 물론, 글 로벌 생명과학 산업의 새로운 기준을 제시하는 계기가 될 것이다.
Advanced Manufacturing, Southeast Corner
General Partnership은 두 명 이상의 개인이 사업의 책임, 자산, 이익, 재정 및 법
적 의무를 공동으로 부담하는 계약이다. 파트너들은 무한 책임을 지며, 이는 Limited Partnership이나 LLC와 달리 책임에 상한선이 없다. 따라서 사업 부채에 대한 책임을 지고, 개인 자산이 압류될 수도 있다. General Partnership은 Pass-Through Entity 로 간주되므로, 수익은 직접 각 파트너에게 귀속되며, 개인 세금 신고 시 자신의 지분에
따른 이익 또는 손실을 보고해야 한다. 사업체 자체에는 별도의 세금이 부과되지 않는다.
GENERAL PARTNERSHIP
- 간편한 설립, 그리고 포함되어야 할
중요한 내용들
파트너쉽 이라 하면 2명 이상의 구성원이 사업체를 운
영하고 그 이익을 나누어 갖기 위하여 결성하는 법인체
이다. Partnership에는 사업체의 운영을 누가 하는지, 사
업체의 이익과 손실을 어떻게 배분하는지, 혹은 사업체
운영의 결과에 따른 책임을 누가 얼마나 지는지 등에 따
라 여러가지 형태로 나누어진다.
대표적인 Partnership의 형태로는 앞선 칼럼에서 설명
한 Limited Partnership과 함께 General Partnership이 있다.
또한 Limited Liability Company도 Partnership 의 일종으로
볼 수 있다.
General Partnership은 복수의 구성원이 공통의 목표를
가지고 사업체를 운영하기 위해 만들 수 있는 가장 단순
하고 가장 보편적으로 사용되는 형태의 Partnership이다.
GENERAL PARTNERSHIP 을 선택할 경우 장점
우선 설립 절차가 간편하다는 점이다. 이전에 설명
한 법인체인 Corporation, Limited Liability Company, 혹은
Limited Partnership 등과는 달리 General Partnership은 설
립신청서를 주정부에 제출해야 할 의무가 없으며, 단지
구성원들이 동의한 Partnership Agreement를 통하여 사업
체를 운영하면 된다.
Partnership Agreement는 General Partnership의
운영을 규정하는 유일한 법적 근거이다. 비록 법적으
로 Partnership Agreement가 요구되는 것은 아니지만
Partnership Agreement를 서면으로 만들어서 사용하는 것
이 바람직하다. Partnership Agreement에는 포함해야 하는
중요한 내용들은 다음과 같다.
Partnership의 운영 구조, 이익과 손실의 분배, Partner
의 변경에 관한 절차, Partnership과 다른 Partner에 대 한 Partner의 의무, Partnership에 대한 Partner의 기여, Partnership의 중요한 의제에 관한 의결권, Partnership 의 해체.
General Partnership의 이름은 따로 정할 필요가 없으며
운영하는 사업체의 이름인 Assumed Name을 등록하고 사
용하면 된다. 또한 General Partnership은 주정부의 설립 허
가가 필요없으며 Franchise Tax와 같은 별도의 세금도 납부
할 의무가 없기 때문에 사업체 설립 및 운영에 따르는 추
가 경비를 절약할 수 있다.
더불어 다른 법인체들처럼 법인체 유지에 법적으로 요
구되는 주주총회나 이사회 모임 등을 하거나 그 기록들을
보관해야 하는 의무가 없다.
GENERAL PARTNERSHIP의 구조, 이익 분배 및 세금
General Partnership의 구성원은 Partnership에 금전적인
기여 뿐만 아니라 물건이나 노동 혹은 기술이나 지식 등을
기여함으로서 구성원이 될 수 있다.
General Partnership에서 운영하는 사업체의 이익과 손
실은 구성원들에게 모두 동일하게 배분된다. 따라서 사
업체의 이익과 손실에 대한 배분을 구성원에 따라 다
르게 할 계획이라면 상세한 내용을 반드시 Partnership Agreement에 포함시켜야 한다.
General Partnership의 사업체는 그 자체가 직접 과세에
적용되지 않는다. 사업체의 수익이나 손실을 구성원들에
게 이전 (pass-through) 하여 그들의 개인세금보고에 반영
한다. 이러한 점은 사업체와 구성원들이 각각 수익에 대해
별개로 세금을 내는 이중과세 (double taxation)를 예방하
는 효과를 가진다.
GENERAL PARTNERSHIP의 리스크: 무한 책임과
운영상의 도전 과제
다른 한편으로 General Partnership은 사업상 발생한 손
실에 대한 배상 책임을 회사 자산으로 제한할 수 있는 보
호막이 없기 때문에 모든 Partner들에게 사업체의 부채에
대하여 잠재적으로 무한책임이 있다고 보아야 한다.
이 점은 다른 투자자들이 General Partnership에 투자
하기 주저하게 만들어 투자금 모집에 어려움을 초래
할 수 있다. 또한 General Partnership은 구성원 각각이
Partnership의 대리인이자 책임자이기 때문에 본인의 행위
결과 뿐만 아니라 다른 파트너의 행위 결과에 대하여도
책임을 지는 상황을 겪을 수 있다.
예를 들면, 어떤 Partner가 다른 Partner에게 알리지 않
고 물품 공급자와 임의로 계약을 맺었다 하더라도 다
른 Partner도 그 계약을 준수해야 한다. 또한 General
Partnership의 지속성에 종종 어려움을 주는 걸림돌은
Partner들의 Partnership에 대한 기여도에 있어서 상호 인
식의 차이가 종종 발생하는 점이다.
Partner들이 General Partnership 에 대한 자신들의 기여
도를 평가하고 그에 따른 보상 받는데 서로 다른 생각을
가지기 쉽기 때문에 구성원간에 갈등을 일으켜 General
Partnership이 해체에 이르기도 한다.
Prosper, TX
DFW 지역은 새롭게 개발 되는 단지들이 많고 동
서남북으로 확장, 발전하고 있다고는 하지만 어느정
도의 범위안에서 좋은 단지를 찾고자 하는 많은 분
들의 요청이 있어, 한인들이 많이 거주 또는 이주를
하 선호하는 지역을 기반으로 그안에서 신축 주택
의 구입이 가능한곳의 가격대, 현황, 전망 등에 관 해 살펴보고자 합니다. 그 두번째로 Prsper에 관해 서 보겠습니다.
Prosper는 텍사스 주 콜린(Collin)과 덴턴(Denton)
카운티에 걸쳐 있는 신흥 주거 지역입니다. 달라스포트워스 메트로플렉스의 북부에 위치하고 있으며, 급속한 성장을 보이고 있는 교외 도시입니다.
주거의 목적 또는 투자의 목적이 되었건 부동산
이란것은 수요와 공급을 견주어 보면 전망을 예상할
수 있습니다. 수요를 가늠해볼수 있는 Prosper 지역
의 지난 10년간의 인구증가 통계에 2015년-17년에
약 30%의 급속한 성장을 볼수 있습니다. <그래프1>참조.
지난 10년간 약 167%의 증가를 보이고 년평균 성 장률 약 11%로, 이추세는 앞으로도 지속될것으로 예 상됩니다. 이러한 인구 증가 패턴은 전형적인 신흥 교 외도시의 성장 사이클을 보여주며, 현재는 성숙기에 진입하여 안정적인 성장을 이어가고 있습니다. 이는 부동산 가치의 안정성과도 긍정적인 상관관계를 보 입니다.
평균체류기간 (Day of Market)을 보면 미전국평균과 지역별 평균보다 빠른 거래를 보이고 있습니다. 현재의 부동산 시장이 높은 이자율과 불경기의 우려 등으로 보합세를 유지하는 상황에서도 타지역에 비해 양호한 시장 유동성과 거래 활성화를 시사하는 통계 입니다.
중간 주택 가격 : $750,000 (전년 대비 5.8% 상승)
평균 거래 가격/ 평방피트 : $225
재고 물량 : 2.5개월분 (판매자 우위 시장)
평균 매물 체류 기간 : 45일 Prosper 거주용 부동산의 통계자료
(2015-2024)
<그래프1>
(2024)
구축 주택 (2014-2020 build) 클로징 가격
주택 거래 데이터 비교는 클로징 기준 지난 3개월 (비수
기 임을 감안) MLS상에 올라와 있는 자료를 가지고 50만불
이세 200만불대의 신축 (New-Build) 과 구축 (Pre-Owned)
주택들 가지고 비교를 뽑은 자료입니다.
200만불 (1.5Million)을 기준으로 잡은 것은 그이상
되는 집들의 경우 커스텀 빌더 이거나 대지가 넓은집 등으로 평당가격등을 비교하기에는 좀 무리가 있어서 50-200만불로 기준을 잡았습니다. 1번은 신축주택, 2 번은 구축 하지만 너무 오래되지 않은 구입을 고려 할 만한 10-5년 이내 (2014-2020 Build)를 기준으로 잡은 것이다.
평당가격은 신축 $252 : 구축
계산됩니다.
Prosper 지역 인구 유입의 원인
교육환경 : Prosper ISD의 우수한 학군 평가낮은 학생-교사 비율
(17:1)높은 대학 진학률 (92%)
직장이전 : 달라스 북부 기업들의 이전 재택근무 증가로 인한 교외
선호Toyota, FedEx 등 대기업 본사 근접성
주거환경 : 신축 주택 낮은 범죄율 우수한 커뮤니티 시설
New Home Communities In Prosper
프라스퍼 지역의 전체적 주택 동향은, 중간
주택 가격은 2024년 기준 약 $750,000, 전년 대
비 상승률은 5.8%, 평방피트당 평균가격 $225
로 나타난다. 현재 평균 매물거래 기간은 약 45
일 정도, 매물 재고는 2.5개월 정도로 다른 대
도시의 주택시장과 관련한 통계와 비교해 볼때
건강한 상태를 보여주고 있다.
신축주택 (2024년 완공) 경우 약 3500 sq, $252/sq, $967,000 정도가 평균치 입니다. 우선
이정도의 평균가를 알고 거래에 나서는것은 좋
은 전략이 될것 입니다. 위에 통계자료는 지난
6개월 (2024 8월 -2025 1월) 로 거래가 많이 가
라앉은 상황의 통계임을 감안하고 봄과 여름으
로 시작하는 성수기의 가격과 비교할때는 이점
을 감아해야 할듯 합니다.
Prosper 에는 많은 신축단지가 있지만, 몇개
의 인기있는 신축 구축 단지를 (학군기준) 소개
하면 다음과 같습니다. 노란색으로 표시된곳이
추천 신축 단지, 파란색이 인기있는, 구입을 고
려할만한 구축 (신축) 단지 입니다.
현재 Propser의 대규모 단지로는 Light Farms, Windsong Ranch, Star Trail 등 단지가 마지막
홈 스테이징은 단순히 집을 예쁘게 꾸미는 것이 아닙니다. 스테이징은 소품과 가구를 사용해 집이 가진 장 점을 최대한 부각시키고, 단점을 최소화하는 작업입니다. 집을 가장 좋은 모습으로 연출함으로써 판매 기간 을 단축시키고 시장에 머무는 시간을 줄이는 데 도움이 됩니다. 또한, 스테이징은 집의 가치를 높이는 데 기 여할 수 있습니다. 잘 꾸며진 집은 구매자들에게 더욱 매력적으로 보이며, 즉시 입주할 수 있는 느낌을 주어 더 높은 가격을 받을 가능성이 큽니다.
케이시 리 Casey Lee
Texas Legacy Realty
Texas Licensed Real Estate Agent
문의 : 682.999.5824
email : casey.lee@txlegacyrealty.com
집을 판매하려는 셀러라면, 현재 시장 상
황과 관계없이 자신이 투자한 가격 대비 최
대의 이익을 얻는 것이 목표일 것입니다. 이
때 최대의 이익은 단순히 금액뿐만 아니라, 얼마나 빨리 팔리느냐는 시간적인 가치를 포함한 것임을 염두에 두어야 합니다.
이러한 목표를 달성하기 위해서는 잠재적
인 구매자의 관심을 끌어 빠른 판매로 이어
질 수 있도록 홈 스테이징이 필요합니다. 요
즘은 온라인에서 사진, 영상, 3D 스캔 기술
을 활용한 가상 투어로 먼저 집을 확인한 후 방문하는 것이 일반적입니다. 따라서 홈
스테이징은 집의 첫인상을 결정짓는 중요 한 역할을 합니다.
홈스테이징의 기본
물품이 많이 보이지 않는 것이 좋습니다. 최대한 많은 사람에게 매력적으로 보일 수 있도록 깨끗하고 중립적인 분위기를 조성 하는 것이 이상적입니다.
둘째, 정리와 정돈, 기본에 충실하라.
정리정돈과 불필요한 물건을 제거하는 것도 중요한 원칙입니다. 어수선한 공간은 집을 더 좁고 덜 매력적으로 보이게 만들
수 있습니다. 불필요한 물건을 치우면 공간
이 더 넓어 보일 뿐만 아니라, 구매자가 집
의 특징에 집중할 수 있도록 도와줍니다.
셋째, 작은 고장이라도 놓치지 마라.
집의 전체적인 매력을 빠르고 효과적으
로 높이는 방법 중 하나는 소규모 수리와 업그레이드에 집중하는 것입니다. 예를 들
어, 물이 새는 수도꼭지를 고치거나, 나간
전구를 교체하거나, 느슨한 문 손잡이를
조이는 것이 얼마나 대단한가 싶지만, 이
런 사소한 것들이 집의 가치를 높이는 데
큰 역할을 합니다. 구매자들은 세부적인
부분까지 신경 쓰는 경향이 있으며, 잘 관
리된 집은 신뢰감을 주어 구매 결정을 더
욱 확신하게 만듭니다.
또한, 집 안의 고정된 장치들의 상태도
고려해야 합니다. 오래된 조명기구나 주방
및 욕실의 하드웨어는 집을 낡아 보이게
만들어 매력을 떨어뜨릴 수 있습니다. 구
식 조명이나 문 손잡이를 교체하면 집이
한층 더 세련되고 현대적인 느낌을 줄 수
있습니다.
넷째, 청결 청결 그리고 또 청결
꼼꼼한 청소의 힘을 간과하지 마세요. 청
결함은 정리정돈과 함께 필수 요소입니다.
깨끗하게 정돈된 집은 잠재적 구매자에게
강한 인상을 남기며, 이 집이 잘 관리되어
왔다는 신뢰감을 심어줄 수 있습니다. 깨
끗하고 신선한 향이 나는 집은 방문객들 에게 좋은 인상을 주며, 특히 주방과 욕실
은 구매자들이 꼼꼼하게 살펴보는 공간이
므로 더욱 신경 써서 청소하는 것이 중요 합니다.
다섯째, 페인트의 중요성
홈 스테이징에서 페인트의 효과는 절대
과소평가할 수 없습니다. 페인트 색상은 집
에 대한 첫인상에 큰 영향을 미칠 수 있습
니다. 일반적으로 뉴트럴 톤이 추천되며,
이는 다양한 취향을 만족하게 하고 공간
을 더 넓고 밝게 보이게 하기 때문입니다.
또한, 새로 칠한 페인트는 집을 깨끗하고
잘 관리된 느낌으로 만들어 구매자에게
좋은 인상을 줄 수 있습니다.
마지막, 조명으로 마무리하라
적절한 조명은 집의 분위기를 크게 좌
우합니다. 밝고 자연스러운 조명은 공간을
더 넓고 따뜻하게 보이게 만듭니다. 커튼
과 블라인드를 활용해 자연광을 조절하고, 어두운 공간에는 추가 조명을 배치하는 것 이 좋습니다. 잘 조명된 집은 그 자체로 매 력적입니다. 또한, 채광이 좋지 않은 집이 라면 창문의 망이나 블라인드를 제거하여 자연광을 최대한 활용하는 방법도 고려할 수 있습니다.
집을 스테이징하는 데 큰 비용을 들일 필요는 없습니다. 먼저, 기존 가구의 배치 를 바꾸거나 공간을 재구성하여 활용도를 극대화하는 것이 좋습니다. 오래된 하드웨 어 교체가 부담된다면, 그 대신 소품을 활 용해 ‘오래된’ 느낌을 최소화하는 것이 스 테이징의 핵심입니다. 구색에 맞지 않는 물 품은 거실이나 창고에 보관하고, 남은 소 품은 최대한 활용하세요. 또한, 소품을 사 용할 때는 '적을수록 좋다'는 원칙을 기억 하세요.
달라스는 새로운
FINANCIAL HUB가
될 것으로 예상
The New York Stock Exchange가 지난 February 12, 2025에 NYSE Texas를 launching하겠다고 발표했는데요.
이는 역사적인 financial shifting이라고 볼 수 있는 대대적인
사건입니다. 현재 있는 시카고 주식 전자 거래소의 이전으로
3.7 trillion이 넘는 가치를 지닐 뿐만 아니라, 달라스는 이로 인
해 새로운 financial HUB가 될 것으로 예상됩니다.
빠르면 오는 2026년부터 거래가 시작될 것으로 보이구요.
지난번에 주식거래소 신설을 위해 움직이기 시작했다는 소
식을 전해 드렸었는데요, 드디어 성과가 있었네요.
이제 명실공히 달라스는 새로운 시대를 맞이하게 되었고,
부동산 마켓 역시 그 열기가 크게 식지 않을 듯 보입니다.
CNBC 뉴스의 내용을 요약해 보았습니다.
뉴욕 증권거래소(NYSE), 텍사스에 새 거래소 설립 뉴욕 증권거래소(NYSE)가 텍사스에 새로운 거래소를 설립 한다. 기존 NYSE 시카고(NYSE Chicago) 거래소가 NYSE 텍사 스(NYSE Texas) 로 명칭을 변경하고 텍사스에 재설립될 예정 이다.
텍사스, 기업 친화적 환경으로 주목 NYSE 그룹의 사장 린 마틴(Lynn Martin)은 "텍사스는 NYSE
에 상장된 기업 수가 가장 많은 주이며, 시장 가치로 3조 7천
억 달러를 넘어선다"며, "친기업 환경을 조성하는 시장 리더"
라고 설명했다.
NYSE는 인터컨티넨털 익스체인지(ICE)의 일부로, NYSE 시
카고는 원래 시카고 증권거래소(Chicago Stock Exchange) 였다
가 2018년 ICE에 인수된 후 현재의 명칭을 사용해왔다.
텍사스 기반 거래소와의 경쟁 구도
이번 결정은 텍사스에서 새로운 증권거래소가 등장하는
가운데 이뤄졌다. 지난달 TXSE 그룹(TXSE Group) 은 텍사
스 증권거래소(Texas Stock Exchange, TXSE) 를 설립하기 위해
미국 증권거래위원회(SEC)에 등록을 신청했다고 발표했다.
TXSE는 이미 1억 6,100만 달러(약 2,150억 원)의 자금을 조달
했으며, 2026년 초 거래 개시를 목표로 하고 있다.
ESG 규제 반발과 기업 법적 본사 이전
텍사스 주지사 그렉 애벗(Greg Abbott)은 CNBC와의 인터뷰 에서, 환경·사회·지배구조(ESG) 규제에 대한 반발이 텍사스 기반 거래소 설립의 동기가 됐다고 밝혔다. 그는 "뉴욕에서 좌
파 성향의 정책 결정으로 인해 텍사스 기업들이 자본 시장에
서 배제되지 않도록 해야 한다"고 말했다.
텍사스는 법적 본사를 이전하려는 대기업들의 새로운 선
택지로 떠오르고 있다. 지난해 테슬라(Tesla) 는 델라웨어 법
원의 CEO 일론 머스크 보상 패키지 관련 소송 이후 법적 본
사를 텍사스로 이전했다. 또한, 메타(Meta, 페이스북 모회사)
역시 본사 이전을 검토 중이라고 월스트리트저널(WSJ)이 보
도했다.
현재 대부분의 주식 거래는 전자적으로 이루어지며, 기업
들은 특정 거래소에 상장하더라도 여러 거래소에서 동시에 거래될 수 있다. NYSE의 텍사스 진출이 미국 증권시장에 어
떤 영향을 미칠지 주목된다.
Avail. Space 2,137 SF 3,391 SF
Restaurant (일식, 포장마차, 한식), Gift 용품점
Austin Ranch / 5805 Saintsbury Dr. The Colony
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On the Border / 4855 Belt Line Rd. Adisson
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The Marketplace at Highland Village/2830 Village Pkwy, Highland Village
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DQ (Former) / 1801 S Goliad St. Rockwall
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On the Border / 213 N Central Expy. Allen
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Shops at Regent Cross / 3601 Regent Blvd. Irving
• 3601 Regent Blvd. Irving
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Deep Elm – 2nd Gen Bar / 2638 Elm St. Dallas
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Drive thru
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Plano
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International Business Park Center / 3400 E. Hebron Pkwy, Carrollton
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Prosper Plaza / 4325 E. University Dr. Prosper
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Wonderland Plaza / 2550 Bobcat Blvd. Trophy Club
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Bowery Park / 2570 FM 407 - Building C, Highland Village
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Prime Office Warehouses / 2601 TX-121 - Building 1
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오스틴 H-Mart Lobby.
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Riverside Dr Shopping Center / 2237 E Riverside Dr. Austin
Hanson's Corner Shopping Center / 210 Ed Schmidt Blvd. Hutto
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Cedar Breaks Village / 105 Wildwood Dr. Georgetown
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Shops at New Hope / 821 W New Hope Dr - Bldg 2, Cedar Park
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Sky Ridge Plaza / 2000 S Interstate 35, Round Rock
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Buffalo Wild
• Rental Rate : $35.00 psf + NNN
• Avail. Space : 6,248 SF
• 임대가능업종 : 대형 식당, Chinese Hot Pot or Buffe, Korean BBQ
• Highlight : Buffalo wild wing 하던 자리. 2nd gen 식당
The Pearls at Wells Branch – BLDG 2 / 801 W. Wells Branch Pkwy, Pflugerville
• Rental Rate : $32.00 psf + NNN
• Avail. Space : 1200 -11,800 sf
• 임대가능업종 : 주로 식당이나 커피
Mueller Regional Center / 1201 Barbara Jordan Blvd. – BLDG E, Austin
• Rental Rate : $30-$36 psf + NNN
•Avail. Space : 1,471 sf
:
: 2nd gen retail. Sandwich 나 To Go
Wings / 7604 N Interstate 35, Austin Hero Plaza Retail Center / 12621 W Hero Way, Leander
미국 공립학교는 이민 신분과 관계없이 무료로 등록 가능하며, 출생증명서, 거주 증명, 예방
접종 기록 등 기본 서류가 필요하다. 등록 후 영어 능력 평가를 거쳐 ESL 등의 학업 지원을 받
을 수 있으며, 일정 기준 충족 시 프로그램을 졸업할 수 있다.
미국의 공립학교는 모든 학생에게 무료 공립 교육을 제
공합니다. 흥미로운 사실은 심지어 합법적인 이민 신분
이 필요하지도 않다는 것입니다.
신분, 언어나 신체적 정신적 학습장애에 관계없이 등록
을 거부할수 없습니다. 등록이후에 필요한 학업 지원도
받을수 있습니다. 자녀를 학교에 등록하기 위해 부모가
준비해야 할 서류는 나이 증빙서류, 예방접종 기록, 그리
고 학군 내 거주 증명서 등입니다.
등록 절차 예시 : Cedar Park의 Leander ISD
한국 분들이 많이 살고 계시는 Cedar Park의 Leander
ISD를 예로 들어 이야기 해 보겠습니다.
Leander ISD 웹사이트 (leanderisd.org) 에서 "I am a… newcomer/registration" 메뉴를 클릭하면 등록 절차와 필요한 서류를 확인할 수 있습니다.
공립교육에 입학 시키려면
필요한 서류사항
① 출생증명서 사본 : 여권으로 대체 가능
② 거주 증명 : 임대 계약서, 구매 계약서, 또는 최근 공과 금 청구서
③ 학생의 SSN 카드 : 없을 경우, 학교에서 제공하는 "No SSN" 양식을 작성하거나 학생 ID를 발급받을 수 있습니다.
④ 예방접종 기록 : 한국 병원에서 영문으로 발급받아야 하며, 종교적/양심적 이유로 접종 면제를 원할 경우 관 련 진술서를 준비해야 합니다.
⑤ 최근 성적표 및 표준화 시험 결과 : 영문으로 발급받는 것이 이상적입니다.
⑥ 이전 학교의 전학 서류: 영문 발급 권장
⑦ 보호자 신분증: 사진이 포함된 신분증
⑧ 법적 서류: 해당되는 경우에만 (예: 이혼 판결문 등) 기본적으로 영문이 아닐경우 공식번역과 공증을 해야 합
니다. 번역 및 공증이 필요한 경우는 학교마다 다르므로
사전에 학교 등록 담당자와 확인하시기 바랍니다.
영어 평가 및 지원 프로그램
서류를 모두 준비해서 온라인으로 등록을 마쳤다면 학 교의 담당자와 연락하면서 학생 평가 일정등을 확인합니
다. 이후 부모나 보호자는 Home Language Survey (HLS)를 작성합니다. HLS는 가정에서 주로 사용하는 언어는 무엇
인지, 학생이 처음 배운 언어는 무엇인지 물어봅니다.
영어 이외의 언어가 언급되면 Initial English Language Proficiency Test를 통해 영어 능력을 평가합니다. 텍사스
· K-1 학년 : 듣기 및 말하기 중심 평가
· 2학년 이상 : 읽기, 쓰기, 듣기, 말하기 평가
이후 매년 봄, 학생의 영어 학습 진행 상황을 TELPAS
(Texas English Language Proficiency Assessment System) 시
험으로 측정하며, 충분히 영어 실력이 향상되면 프로그램
을 졸업(Exit)할 수 있습니다.
ESL vs. 이중언어 프로그램
ESL (English as a Second Language)와 이중언어 프로그램
(Bilingual Education)은 영어 학습자를 지원하기 위한 프로
그램이지만, 접근 방식과 목표가 다릅니다.
· ESL(English as a Second Language) : 영어를 제2외국어
로 사용하는 학생을 위한 프로그램으로, 듣기, 말하기, 읽기, 쓰기를 학습하며 학문적 영어 능력을 개발합니다.
· 이중언어 프로그램 : 영어와 모국어를 병행하여 가르
치며, 텍사스에서는 주로 스페인어로 진행되므로 한국
어 사용자는 해당되지 않는 경우가 많습니다.
ESL 지원은 일반 수업과 병행되며, Pull-Out(특별 ESL 수 업) 또는 Push-In(ESL 교사가 일반 수업 지원) 방식으로 운
영됩니다.
추가 지원
라운드락과 시더파크 지역의 학교는 일반적으로 English
Learners(EL)를 위한 다양한 지원 서비스를 제공하며 일반
적으로 방과 후 튜터링, 여름 방학 프로그램 등 추가적인
학업 지원도 제공됩니다.
자녀가 특정 학교에 다니고 있거나 관심 있는 학교가 있
다면, 해당 학교의 ESL 코디네이터나 교사와 직접 연락하
여 구체적인 프로그램 내용과 지원 방법을 문의하시는 것
이 좋습니다.
김혜진 Haejin Kim
ChatGPT: 대형 언어 모델의 진화
ChatGPT는 OpenAI가 개발한 대형 언어 모
델로, 사람과 자연스럽게 대화할 수 있는 능
력을 지니고 있다. GPT-4 기반의 모델은 텍스
트를 이해하고 생성하는 능력이 뛰어나, 다
양한 분야에서 활용 가능성을 보여주고 있
다. OpenAI는 이를 기반으로 여러 응용 프로
그램을 출시하며 사용자 경험을 확장해왔다.
ChatGPT는 고객 서비스, 콘텐츠 생성, 학습 도
우미, 코딩 보조 등 다양한 분야에 활용되고 있
으며, 이 AI는 특히 비즈니스와 개인 사용자 모
두에게 편리함을 제공한다.
현재 OpenAI는 멀티모달 AI에 대한 연구도
활발히 진행 중이다. 이를 통해 텍스트뿐만 아
니라 이미지나 음성 등 다양한 형태의 데이터
를 처리할 수 있는 모델을 개발하려는 목표를
가지고 있다. 또한, GPT-5와 같은 차세대 모델
개발에도 힘을 쏟고 있으며, 더 나아가 AI의 안
전성과 윤리성을 고려한 연구도 병행하고 있
다. OpenAI는 AI가 사회에 미치는 영향을 최소
화하고, 윤리적인 기준을 맞추기 위해 지속적
으로 노력하고 있다.
하지만 ChatGPT의 경쟁력은 그저 모델 자체
에만 있는 것은 아니다. OpenAI는 다양한 기업 과 협력하여 AI 기술을 서비스로 제공하고 있
다. 특히, Microsoft와의 협력은 눈여겨볼 만하
다. Microsoft는 OpenAI의 기술을 Azure 클라우 드 서비스에 통합하며, 기업 고객에게 ChatGPT 를 활용한 솔루션을 제공하고 있다. 이를 통해
OpenAI는 더 많은 기업 사용자들에게 AI를 보 급할 수 있는 기회를 얻고 있다.
NVIDIA : AI 하드웨어의 강자
NVIDIA는 AI 기술 발전에서 하드웨어 분야 의 강자로 자리잡고 있다. NVIDIA의 GPU(그래 픽 처리 장치)**는 대형 AI 모델을 훈련시키는
데 필수적인 장비로, AI 연구자와 기업들에게
중요한 자원으로 인정받고 있다. A100, H100
GPU와 같은 제품들은 AI 학습을 가속화하는
데 큰 역할을 하며, 대형 모델을 빠르게 학습시
키는 데 필요한 성능을 제공한다.
NVIDIA의 DGX 시스템은 AI 연구소와 기업
들에게 최적화된 AI 컴퓨팅 환경을 제공한다.
이 시스템은 대규모 데이터셋을 처리하고 AI 모
델을 훈련시키는 데 필수적인 인프라를 제공한
다. 또한, CUDA와 같은 소프트웨어 툴을 통해 AI 개발자들이 GPU 성능을 최대한 활용할 수 있게 돕고 있다. 이와 같은 기술들은 AI 연구의 효율성을 높이는 데 중요한 역할을 한다.
NVIDIA는 AI 하드웨어와 소프트웨어를 통 합하여 AI 인프라를 구축하는 데 집중하고 있 다. 자율주행차, 로봇 공학, 헬스케어, 클라우 드 컴퓨팅 등 다양한 산업에 AI 기술을 확장하 고 있으며, 이는 NVIDIA의 기술이 단순한 GPU 를 넘어서는 범위로 확대되고 있음을 의미한 다. 특히 자율주행차와 관련된 기술은 자율주 행 AI 시스템을 구축하는 데 핵심적인 역할을 하고 있다.
AI 기업들의 경쟁과 도전
ChatGPT와 NVIDIA 외에도 많은 AI 기업들 이 시장에 도전하고 있다. Google DeepMind는 AlphaGo로 유명하지만, 그 이후로 Gemini와 같 은 차세대 모델을 통해 자연어 처리, 게임 AI, 생명과학 분야 등 다양한 영역에 영향을 미치 고 있다. Google의 AI 기술은 이미 Google Cloud 를 통해 상용화되고 있으며, DeepMind는 AI 연 구의 최전선에서 계속해서 혁신을 이어가고
NVIDIA, 그리고 새로운
있다.
Anthropic은 AI의 안전성에 중점을 두고 연
구를 진행하는 스타트업으로, Claude라는 언
어 모델을 출시했다. Anthropic은 AI의 윤리적
문제를 해결하는 데 초점을 맞추고 있으며, AI
가 인간 사회에 미칠 수 있는 영향을 최소화하
는 방법을 찾고 있다. 이는 ChatGPT와 다른 대
형 언어 모델들이 직면한 중요한 문제 중 하나
로, AI의 안전성 및 투명성 문제를 해결하려는
다양한 시도가 이어지고 있다.
Meta(구 Facebook)는 LLaMA(Large Language Model Meta AI)라는 언어 모델을 출시했다.
Meta는 OpenAI와 Google DeepMind와 경쟁하
기 위해 자사 모델을 다양한 연구와 산업에 적
용하려고 하고 있으며, 최근에는 AI 연구소를
설립하여 독자적인 AI 생태계를 구축하고 있
다. Meta는 그동안 쌓아온 소셜 네트워크와 데
이터를 기반으로 AI 기술을 더욱 발전시킬 계
획이다.
Microsoft는 OpenAI와 협력하여 Azure AI 클
라우드 서비스를 통해 AI 모델을 상용화하고
있다. Microsoft는 AI 모델을 기업용 솔루션으
로 제공하며, Azure 플랫폼을 통해 이를 쉽게
활용할 수 있도록 돕고 있다. Microsoft는 자체
적으로도 AI 기술을 개발하고 있으며, 특히 AI
개발 도구와 자동화 분야에서 활발한 연구를
진행하고 있다.
DeepSeek : 중국의 새로운 도전자
중국 인공지능(AI) 모델 딥시크의 누적 다운
로드 수가 출시 약 한 달 만에 1억건을 돌파했다.
21일 중국 매일경제신문의 보도에 따르면,
지난달 11일 애플 앱스토어와 안드로이드 앱
마켓에 출시된 딥시크 앱이 지난 9일 기준으로
누적 다운로드 1억1000만건을 넘어섰다.
출시 후 주간 활성 이용자 수(WAU)는 한때
9700만명에 달한 것으로 전해진다.출시 초기
인 지난달 13∼19일에는 앱의 주간 다운로드
수가 28만5000건 정도였는데, 추론 모델 R1이
출시된 후 다운로드 수가 급증했다.
딥시크 앱은 지난달 20일부터 26일까지 226
만건의 다운로드 수를 기록했으며, 그 다음 주(1
월 27일∼2월2일)에는 6300만건까지 치솟았다.
특히 지난달 27일 적은 비용으로 개발됐는
데도 그 성능이 오픈AI의 추론형 모델 GPT-o1
에 견줄만하다는 평가가 나오자, 앱스토어 무
료 앱 다운로드 순위에서 챗GPT를 제치고 단
번에 1위를 차지하기도 했다.
이 시기가 중국의 설 명절인 춘제와 겹쳐 중
국인들의 가족 명절 모임 자리에 딥시크가 가
장 인기 있는 대화 주제였던 것으로 전해진다.
NVIDIA와 같 은 하드웨어 기업들은 더욱 고성능의 컴퓨팅 자원을 제공하며, AI 기술을 발전시킬 것이다. 또한, AI의 윤리성과 안전성 문제는 앞으로 AI 기술이 사회에 통합되는 과정에서 중요한 논 의가 될 것이다. AI 기술이 더욱 발전하면서 AI 규제와 윤리적 기준에 대한 논의도 계속해서 이어질 것이다.
그럼에도 불구하고 AI의 확장성과 응용 가 능성은 끝이 없으며, 기업들이 이 시장에서 우위를 점하기 위한 노력은 계속될 것이다.
ChatGPT와 NVIDIA를 중심으로 한 AI 기술의 경쟁은 더 많은 산업과 일상생활에 영향을 미 칠 것이다. AI가 자동화와 효율성을 증대시키 는 도구로 자리잡으면서, AI의 사회적 책임을 다하는 방향으로의 발전이 중요해질 것이다.
또 다른 주목할만한 점은 딥시크가 마케팅 에 한 푼도 투자하지 않고
이뤘다는 것이다.
딥시크 이전 중국 AI 스타트업
기록을
ChatGPT와 NVIDIA, 그리고 이를 둘러싼 AI 기업들의 경쟁은 앞으로도 AI 기술 발전에 중 요한 영향을 미칠 것이다. 대형 언어 모델과 AI 하드웨어는 AI 생태계의 두 축을 이루며, 이들 의 발전은 기술적인 혁신과 사회적인 변화를 이끌어낼 것이다. AI의 미래는 지금보다 더 다 양하고 혁신적인 방식으로 펼쳐질 것이며, 그 과정에서 기업들은 지속적으로 경쟁하고 협력 하며 시장을 변화시킬 것이다.
에 쥐 4쌍을 넣고 매일 적당한 음식과 물을 제공하고 청소
까지 해주며 번식 과정을 지켜보았다.
칼혼 박사는 쥐들에게 충분한 먹이와 공간을 제공하며
번식 과정을 관찰했다. 105일 만에 첫 새끼가 태어났고, 이 후 개체 수는 빠르게 증가해 560일째 2,000마리에 도달했
다. 하지만 공간적 여유가 있음에도 이 시점부터 이상한 행
오래전부터 인류 종말에 대한 예언이 많았다. 가장 대표적인 성경의 요한계시록은 수
십억의 사람들이 현재도 그대로 믿고 있다. 그런데 인간의 보편적인 여러 속성이 어떻 게 인간 스스로를 멸망에 이르게 하는지 실험을 한 적이 없어 신앙인들보다 더 많은 사 람들이 기독교적 종말론을 받아들이지 않는다. 그리고 실험의 대상으로 사람을 쓰기 에는 너무 긴 시간과 인권적인 문제가 걸려있어 불가능에 가깝다.
인류의 미래를 연구하는 학자들도 과거의 역사와 과학의
발전 과정을 주시하여 미래를 예측해 온 것에 불과해 인류
의 종말에 대한 예단까지는 감히 할 수 없었다 .
그런데 John B. Calhorn (1917-1995) 이라는 한 동물학자가
수십 년에 걸쳐 25차례 쥐를 통해 실험한 과정에 드러난 쥐
들의 행태들이 역사 속에서 인간들의 속성과 유사하고 현
재 인간들의 모습이 쥐들의 종말 모습과 매우 유사함을 알
수 있어 큰 관심을 끌어왔다. 만약 우리 인간들이 스스로 멸
망에 이른다면 어떤 인간성이 드러나 어떤 과정을 거쳐 무
너져갈지 알 수 있다는 것이다. 그리고 역시 인간이 갖고 있
는 특성 때문에 이런 문제들을 해져 나갈 수 있다는 예측도
가능함을 알 수 있게 한 실험이었다.
칼혼박사의 25번째 실험과 인류의 미래
칼혼 박사의 실험
가로세로 2.7미터, 높이 1.5 미터의 나무 상자 안
동이 나타났다. 강한 수컷들은 싸움을 통해 약한 쥐들의 먹이를 빼앗고
암컷을 독점하며, 사회적 계층이 형성되었다. 약한 쥐들은
좁은 공간에서 난민처럼 살아갔고, 새끼를 낳을 공간조차
없어 출산율이 감소했다. 점차 싸움이 줄어들었고, 새로운
세대는 소통과 번식을 기피하며 점점 개체 수가 줄어들었
다. 결국 일부 쥐들은 외모 관리와 식사에만 집착하는 ‘아름
다운 것들’이 되었고, 5년 만에 실험은 종료되었다.
이 실험에서 드러난 쥐와 인간의 공통점은 지배 계층의
폭력에 의한 독식에서 촉발한 계층 형성, 지나친 경쟁에서
오는 사회적 붕괴와 비 인간화, 오직 자신 지키기에만 몰입
할 수 밖에 없는 환경이 되자 찾아온 철저한 사회적 무관심,
비
출산, 이에 따른 종말 가능성임을 알 수 있다. 이런 동물
적 본성이 인간의 본성과 별반 다르지 않아 충분히 인간의
종말에 대한 가설로 쓸 수 있다고 본다. 그러나 인간은 좀 다
른 면이 있다. 법을 세워 이 동물적 본성을 억제 시키고, 여
러 제도를 두어 약자들을 보호하여 분쟁의 요소를 차단한
다. 그리고 동물적 특성을 넘어서는 인류애도 있지 않은가.
인간을 인간 되게 하는 위대함이 우리 안에 있는 것은 부정 할 수 없다. 그래도 ‘나 혼자도 잘 산다’ 고 요즘 외치는 사람 들을 보면 어쩐지 섬찟하기는 하다.
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문의 : 214.606.2160 필립 정
건물을 신축하거나 임차하여 비즈니스를 운영할 경우, 미래의 사고로 인한 손해를 감당하기 어려우
필요하다.
건물을 새로 신축하거나 Tenant로서 건물 일부를 임
차하여 비즈니스를 시작하면서 비즈니스를 운영할 개
인 또는 회사가 미래에 발생할 사고로 인한 손해를 모
두 감당할 수 없다고 판단하면 일정한 비용을 지불하
고 보험을 구입하여 Risk를 Transfer하게 되는데 어떠
한 경우에 Builders Risk라는 보험이 필요한지 알아보
도록 하자.
Builder's Risk Insurance란?
새로운 건물의 신축 또는 Renovation공사에 사용되는
자재(Materials), 장비(Equipment), 구조물에 발생하는
손해(Damage)를 보상하며 공사가 완료되고 건축물이
비즈니스를 할 수 있는 상태가 되면 Coverage가 종료되
는 다소 특별한 Property보험이다.
누가 보험을 가입해야 하는가?
공사를 진행하는 Contractor가 가입을 하기도 하지만, 대출을 해주는 은행이나 건물주가 보험가입을 요구하
기도 하므로 보험가입을 증명해야 하는사업장의 Owner
가 가입하는 것이 효율적이다.
보험의 가입기간은?
통상적인 Commercial 보험의 가입기간이 1년이지만 Builder's Risk의 경우에는 공사에 필요한 기간만큼(3개 비즈니스
Contractor의 보험은 필요없나요?
앞서 설명한 바와 같이 Builder's Risk는 Property보험 이기 때문에 제3자에게 발생하는 피해를 보상하지 않 는다. 공사 중 발생할 수 있는 제3자에 대한 피해는 공 사를 담당하는 Contractor의 잘못으로 발생하기 때문에 공사를 담당하는 Contractor의 Liability보험으로 Cover 하여야 한다. 흔히 발생하는 사고로 Nail Gun에 지나가 는 행인이 맞거나 Paint 작업 중 주차되어 있는 차량에 Paint가 뭍거나 전기작업을 잘못하여 전체 빌딩의 전기 가 끊어지거나 수도배관이 파손되어 옆 Tenant 쪽으로 물이 스며들거나 화재가 발생하여 건물에 Damage를 입 히거나 하는 경우인데
공사를 진행하고 있는 Contractor의 Liability 보험만이
위 손해를 보상할 수 있으므로 공사를 맡길 때 잘 확인
하여야 한다.
비즈니스 보험을 가입하였는데 그것으로는 안되나요?
비즈니스 보험, Builder's Risk, Contractor의 Liability
보험은 각각 다른 영역을 보상하도록 설계되어 있기 때
문에 어느 하나를 가입하였다고 해서 다른 보험에서 보
상하여야 할 영역까지 Cover할 것으로 판단해서는 안된
다. 비즈니스 보험은 비즈니스를 운영하는 동안에 발생
하는 사고를 보상하고 Builder's Risk는 공사기간에 발생
하는 재산적 피해만을 보상하고 Contactor의 Liability는
공사기간에 발생하는 Liability 사고를 보상한다. 따라
서, 공사를 진행하는 동안은 Builder's Risk와 Contractor 의 Liability
보험이 실제적 역할을 하게 되고, 공사를 마
친 후 비즈니스가 시작되면 비즈니스 보험이 Property와 Liability 모두를 Cover하게 된다.
건물주가 비지니스 보험을 가입하라고 하는데?
건물주들은 무조건 세입자(Tenant)들에게 비즈니스
보험을 가입하도록 Lease 계약서를 통해 강제하고 있다.
보험의 구조를 잘 이해하고 있는 건물주들은 Tenant가
계약 후 Renovation을 한다고 하면 Contractor의 Liability
보험을 증명하라고 하고 Tenant Improvement Money를
제공하는 경우에는 Builder's Risk보험을 증명하라고 하
지만 일반적인 건물주들은 비즈니스 보험만을 요구하
고 세입자들에게 비지니스 보험증명서를 제출해야 Key
를 주는 경우가 많기 때문에 실제 비즈니스가 시작하지
않아도 비즈니스 보험을 가입해야 하는 경우가 많다.
앞서 언급한 것과 같이 실제 공사 중에 일어난 사고의
경우 비즈니스 보험에서 Cover하지 않는 점에 주의하여
야 한다.
엄태곤(Brian Um)
집/자동차/비지니스/생명/건강(오바마케어)/연금(IRA)
Woori Insurance Agency
5068 W Plano Pkwy #274 Plano, TX 75093
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새로 생기는 Haltom City H-Mart옆
매매가 : $45만
월매상 : $7만 이상 (Monthly)
렌트비 : $9,055+NNN
크 기 : 2,500 SQ
지 역 : Dallas MP
매매가 : $34만
월매상 : $6만7천(22년)
랜트비 : $6,200
순이익 : $12,000
지 역 : Plano
일식경험없이 운영가능
매매가 : $20만 월매상 : $3만 월랜트 : $2,250
: 1만
매매가 : $12,500
렌트비: $4,280
월매상 : 문의 바람
지 역 : Plano 오너 사정으로 급매. 스시가게로 변경가능
매매가 : $210,000
월매상 : $29,000
렌트비 : $5,600
: $10,000
치 : McKinney
매상의 70%
매매가: 750,000
월매상: 90,000
렌트비: 9,000
순수익: 25,000
캐롤톤 최고의 Location 손쉬운 운영
: 96만불 매 상 : 140만 이상
역 : 콜로니 매매가 : $180,000 + inventory ($100k) 매 상 : 3만5천 렌트비 : $4,000 크 기 : 3,800 SF 지 역 : Dallas
: $11,000+NNN
METRO FEATURED LISTINGS
렌트비 : $6,475+NNN
크 기 : 2,500 SF
연매출 : $1.6 million
: $280,000
8,000 sf
: $ 84,000
: $ 5,100
Big Potencial !!!
문의 : Brian Kim ( 469-744-8776 )
TEXAS STAR PLAZA
125 N CLARK ST | CEDAR HILL, TX 75104
Sale Price
Built Year
Building Size
Lot Size
CAP rate Type
$4,000,000.00
2007 11,680 SF
1.08 Acres
6.5%
Retail center
- 100% Occupancy
- STRONG TENANT RETENTION (37% TENANTS 15년 이상 점유) - 31% RENT ROLL - BUILT-IN RENT BUMPS
- HARD CORNER LOCATION WITH MULTIPLE ENTRY & Easy
Access to US Highway 67 - SMALL SUITE SIZES
- 평균 ONLY 1,406 SF - Among the Most Leasable Sized Suites - COMPLIMENTARY TENANT LINEUP ( 다양한 9개 비즈니스) - HIGH-INCOME DEMOGRAPHICS
For more information please Contact
4460 BELT LINE RD, ADDISON, TEXAS 75001
Sale Price
Built Year
Building Size
Lot Size Type
Parking
2.5 M
1991
5,844 SF
1.17 Acre (50,902 SF) Lot Freestanding Building 97 Spaces
- ±5,844 평방 피트(SF) 독립형 건물과 ±1,150 평방 피트의 파티오 (±680 평방 피트는 덮개가 있음) - Has grease trap and walk in cooler/냉동고가 있음 - Chuy's와 Chili's 사이에 위치 - 댈러스 북쪽 고속도로에 쉽게
가능
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Highlight Jay Oh Brian Kim 469- 274 - 7846 469 - 744 - 8776
@gmail.com
BELT LINE RD: 31,215 VPD
MIDWAY RD: 37,962 VPD (TXDOT, 2022)
$3,688,000.00
1965/ Renovated 2023
6,476 SF 0.94 Acres
6.15% Retail center
- 100% Occupancy
- High visibility to Highway 380
- Average Lease Expiration of December 2030
- Renovated 2023
- Drive-Thru End Cap (Firehouse Subs)
information please Contact
$1.5 M
1975(Renovated 2018)
5,658 Sq. Ft
+/-0.46 Acres
8.28%
Property for Sale and Office
- Recently Renovated 5,658 SF Office Asset Fronting Interstate 35E in Affluent Submarket of Lewisville, TX (DFW)
- Flexible Sale Terms: Available Vacant for Owner User, or with Sale Leaseback Scenario
- Below Market Rent of $19.00 PSF NNN While Nearby Office is Quoting Over $25.00 PSF NNN
9049 VANTAGE POINT DRIVE, DALLAS, TX 75243
(Former Outback Steakhouse)
Highlight
- Located just southeast of the US-75/I-635 interchange -Excellent visibility and easy access -Texas Instruments, Richland College 및 Medical City와 매우 가까움.
Property for Sale
Brian Kim 469 - 744 - 8776
For more information please Contact briankimdfw@gmail.com
TRAFFIC COUNTS
SAN JACINTO BOULEVARD : 4,779 VPD-23
INTERSTATE 35E : 108,599 VPD-23
SAN JACINTO PLAZA
2300 & 2318 SAN JACINTO BOULEVARD DENTON, TX 76205
Property for Sale
Highlight
- San Jacinto Plaza (the “Property”), a 35,560 SF retail center on the dynamic retail corridor of Interstate 35E within the high-growth DFW submarket of Denton, Texas.
- The Property is 100% leased to a complementary mix of service and medical tenants with tenants paying an average of $11.42 PSF NNN. San Jacinto Plaza is priced well below replacement cost at $158.41 PSF and is located within a booming retail corridor with over 3,400,000 SF of retail and restaurant GLA within a one mile radius.
For more information please Contact
Jay Oh 469 - 274 - 7846
jay5.metrorealty@gmail.com
아래의 거래 기록 일자는 mre 발행일 두 달 전까지의 데이터를 자료로한
알렌 ALLEN
거래 주택 중간 가격
Median Sold Price $ 507,500
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플라워마운 FLOWER MOUND
Median Sold Price $ 738,658
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어빙 IRVING
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$ 437,380
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캐롤턴 CARROLLTON
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462,332
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프리스코 FRISCO
712,490
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플레이노 PLANO +28.0 +4.49 -1.02 -7.84 +11.8 -9.87 -4.46 %
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$ 545,389
거래 주택 평균 가격(Average Sold Price)
신규 매물수(New Listings)
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평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median
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사우스레이크 SOUTH LAKE
거래 주택 중간 가격
Median Sold Price $ 1,538,264
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평균 거래 기간(Average Day on Market)
평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median
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거래 주택 평균 가격(Average Sold Price)
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거래 주택 중간 가격 Median Sold Price $560,000 거래 주택 평균 가격(Average Sold Price) 신규 매물수(New Listings) 평균 거래 기간(Average Day on Market)
평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median
총 주택 거래량(Closed)
평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median 총 주택 거래량(Closed)
'
K-푸드,
미국을
강타하다 '
열풍이 몰고 온
새로운 도전
K-FOOD : 맛, 건강, 자연의 결합 윤진아 / 한국문화홍보원 길잡이미디어
아마존에서도 판매되고 있는 [ K-FOOD: Combining Flavor, Health, and Nature ] 책속의 내용으로는, 미국에서 한국 음식이 맛과 건강을 모두 갖춘 식
문화로 다시 주목받고 있음을 보여줍니다. 한국 음식은 단순히 맛있을 뿐만 아
니라 건강하고 자연친화적이며 글로벌 요리 트렌드와 완벽하게 맞아떨어 진다.
미국인들이
건강상의 이점을 경험하고 더욱 사랑하게 됩니다. 한국
지나면서 그
최근 몇 년간 K-팝, K-드라마, K-뷰티를 포함한 한류의 세 계적인 인기가 한식을 향한 관심으로 이어지며 미국 내 외
식업계에 새로운 바람을 일으키고 있다. 특히 남가주(Los Angeles)와 텍사스(Dallas, Houston)를 중심으로 한인 교포들
과 한국의 요식업계가 한식당을 새롭게 오픈하며 K-푸드의
위상을 강화하고 있다.
한식의 성장과 현황
전미레스토랑협회(National Restaurant Association)에 따르
면 미국 내 아시아 음식에 대한 수요는 지난 5년간 연평균
10%씩 증가하고 있으며, 그중 한국 음식이 가장 빠른 성장
세를 보이고 있다. 남가주 지역의 코리아타운은 기존의 전
통 한식당뿐 아니라, 퓨전 한식당과 한식 디저트 카페 등이
늘어나며 관광객과 현지인들의 발길을 사로잡고 있다.
텍사스 역시 K-푸드의 새로운 중심지로 떠오르고 있다. 달라스 한인타운과 휴스턴의 에너지 코리더 지역에는 설렁
탕, 김치찌개 같은 전통 음식점부터 치킨, 떡볶이, 빙수 등
젊은 세대를 겨냥한 브랜드들이 속속 등장하고 있다. 현지
요식업체에 따르면 텍사스의 한식당 수는 2020년 이후 30%
이상 증가했으며, Plano, Frisco와 Carrollton 지역에 최근 문을
연 한식당들은 오픈 초기부터 성황을 이루고 있다.
팬들을 중심으로 '빙수'를 하나의 디저트 트렌드로 정착시
키고 있다.
특히, 미국 전역에서 빠르게 성장 중인 한인 프랜차이즈
브랜드로는 Paris Baguette(파리바게뜨) 와 Tous Les Jours(뚜
레주르) 가 있다. 두 브랜드는 한국식 베이커리를 현지화하
여 미국 시장에 성공적으로 안착했다. 파리바게뜨는
뉴욕, LA, 텍사스 등지에 150개 이상의 매장을 운영 중이며, 뚜레주르 역시 한인 밀집 지역뿐만 아니라 현지 미국인들이 많이 찾는 쇼핑몰과 상권에 입점하 며 성장세를 이어가고 있다.
또한, BBQ Chicken, Bonchon Chicken, Puradak Chicken 등 한국 치킨 프랜차이즈들의 활약도 눈에 띈다.
BBQ Chicken은 '한류 치킨' 열풍의 선두 주자로, 미 국 전역에 250개 이상의 매장을 운영하며 'Korean Fried Chicken'의 대명사로 자리 잡았다. 최근 캐롤턴 (Carrolton)에 새롭게 진출한 Puradak Chicken은 고급스
러운 인테리어와 차별화된 메뉴로 오픈과 동시에 현
지 소비자들의 관심을 받고 있다. 여기에 굽네치킨 (GOOBNE Chicken) 도 오븐구이 치킨이라는 차별화된
전략으로 미주 시장을 공략 중이다.
슈퍼마켓에서도 쉽게 만나는 K-푸드
이제 미국의 대형 슈퍼마켓에서도 쉽게 한국 식품 을 만날 수 있다. 코스트코(Costco), 트레이더 조(Trader Joe's), 월마트(Walmart)와 같은 대형 체인점에서 김치, 불고기 소스, 떡볶이, 한국 라면 등 다양한 제품들이 판매되고 있다. CJ제일제당의 '비비고' 브랜드는 만
두, 김치, 비빔밥 등으로 미국 소비자들의 입맛을 사로잡았
고, 팔도(Paldo)와 농심(Nongshim)은 컵라면 시장에서 점유율
을 꾸준히 확대하고 있다. 특히, H-Mart와 같은 한인 슈퍼마
켓 체인은 미국 전역에 100개 이상의 매장을 운영하며, 한식
을 처음 접하는 현지인들에게도 친근한 쇼핑 공간으로 자리
잡았다.
포장요리(Ready-to-Eat Meals)도 급성장 중이다. 바쁜 일상
속에서 간편하게 한식을 즐길 수 있는 밀키트와 가정간편식
(Home Meal Replacement) 제품이 인기다. 최근 출시된 '떡볶이
키트', '비빔밥 볼', '한국식 불고기 타코' 등은 미국의 젊은 세
대와 다문화 가정에게 새로운 경험을 제공하고 있다.
떠오르는 업종인 한식 기반의 퓨전 푸드와 디저트 시장
1. 한식 스트리트푸드 : 길거리 음식의 매력은 전 세계 어디서
나 통한다. 한국의 떡볶이, 핫도그, 호떡 등을 기반으로 한 스
트리트푸드 전문점이 최근 젊은 층을 중심으로 인기를 끌고
있다. 대표적으로 최근 선보인 청년다방(Youngdabang) 역시
이런 젊은 세대에게 어필하고 있다.
2. 건강식 트렌드 : 발효음식인 김치와 된장은 유산균이 풍
부해 건강식품으로 인기가 높다. 특히, 'Plant-based' 트렌드
와 맞물려 비건 한식 레스토랑의 수요가 늘고 있다. 비비고 (Bibigo) 는 비건 김치와 된장을 포함한 한식 가정간편식을
앞세워 미국 유통망을 확장하고 있다.
3. 한식 디저트 카페 : 한국의 전통 떡과 빙수를 현대적으로 재 해석한 디저트 카페들이 각광받고 있다. 인절미 토스트, 흑
임자 라떼, 팥빙수 등은 외국인들의 호기심을 자극하며 SNS
에서 빠르게 확산되고 있다. 설빙(Sulbing) 이 이러한 흐름을
주도하고 있다.
4. 배달 및 고스트 키친 : 코로나19 팬데믹 이후 배달 수요가 급
증하면서 고스트 키친(공유 주방)을 통한 한식 배달 서비스 가 늘고 있다. 상대적으로 적은 비용으로 창업할 수 있다는 장점이 있어 신규 창업자들에게 인기다. 두찜(Doojjim) 과 같
은 한국 배달 전문 브랜드들이 진출을 시도하고 있다.
성공적인 한식당 개업을 위한 전략 한식당 창업을 고려한다면 몇 가지 중요한 전략 이 필요하다.
먼저, 현지화를 고려한 메뉴 개발이 필수적이다. 미국인들의 입맛과 식문화를 반영해 매운맛을 조 절하거나 채식 메뉴를 포함하는 등의 노력이 필요 하다. 이를 통해 다양한 고객층을 유치할 수 있다. 또한, 성공적인 창업을 위해서는 적절한 위치 선 정이 중요하다. 한인타운뿐만 아니라 현지인들의 유동 인구가 많은 지역을 공략하는 것이 효과적이 다. 예를 들어, 텍사스의 대형 쇼핑몰이나 LA의 다 운타운 같은 지역은 한식을 접하기 좋은 환경을 제 공한다. 디지털 마케팅도 필수 요소다. 소셜미디어를 적극 활용해 홍보 전략을 세우고, 인플루언서와 협업하 거나 틱톡 챌린지를 기획해 자연스러운 홍보 효과 를 기대할 수 있다. 젊은 세대는 물론 다양한 연령 층과 교류할 수 있는 기회가 될 것이다. 미국 소비자들은 서비스 품질과 위생을 매우 중요 하게 여긴다. 이에 따라 철저한 직원 교육과 체계적 인 위생 관리 시스템 구축이 필수적이다. 우수한 서 비스와 청결한 환경을 유지하는 것이 고객의 신뢰 를 얻는 핵심 요소다.
또한, 브랜드 스토리텔링을 활용하면 한식의 차 별성을 강조할 수 있다. K-푸드가 한류의 일환으 로 미국 시장에 자리 잡고 있다는 점을 부각시키고, 한국의 전통과 문화를 담아낸 브랜드 스토리를 구 축하는 것이 중요하다. 단순히 음식을 판매하는 것 이 아니라, 한국의 미식 문화를 자연스럽게 알릴 수 있도록 구성하는 것이 경쟁력을 높이는 방법이다.
전문가들은 K-푸드의 인기가 앞으로도 지속적으 로 성장할 것으로 전망하고 있다. 특히 헬스푸드와 친환경 트렌드와 맞물려 김치, 된장, 고추장 같은 발효 음식이 슈퍼푸드로 자리 잡고 있으며, 한식 기 반의 채식 메뉴와 스트리트푸드가 새로운 트렌드 를 주도할 것으로 기대된다. 한식이 가진 무한한 가 능성을 활용해 미국 시장에서 성공적인 창업을 이 끌어가는 것이 중요하다. K-FOOD
미국 경제가 지표상으로 호황을 이어가고 있지만 서민이 느끼는 체감경기는 여전히 개
선되지 않고 있다. 경제 전문가들은 여전히 높은 물가가 부담을 느끼는 소비자가 많다 고 지적한다. [로이터]
미국 경제 호황이라고 하는데...
나만 체감을 못 느끼나?
서민들이 느끼는 체감경기는 여전히 싸늘하다
미국 경제가 지표상으로는 호황을 이어가고 있지만, 서민들
이 느끼는 체감경기는 여전히 싸늘하다. 경제 전문가들은 높
은 물가와 생활비 부담이 여전히 소비자들에게 큰 압박으로
작용하고 있다고 분석한다.
개선되지 않는 체감경기
GDP는 꾸준히 성장하고 있으며, 일자리도 예상보다 증가
했다. 주식시장도 활황을 보이며 ‘401(k) 백만장자’가 늘어
나고 있다. 그러나 서민들은 여전히 경제적 부담을 크게 느
끼고 있다.
트럼프 대통령은 현재 지표상으로 호황인 경제를 이어받
겠지만 미국인들이 느끼는 고물가 스트레스는 쉽게 사라지
지 않을 전망이다. 경제 연구 기관 뉴 센추리 어드바이저스
의 클라우디아 샴 수석 이코노미스트는 “지난 5년 반에 걸친
경제 혼란과 대변동에서 빠져나오고 있는 것은 확실하다”라
며 “경제 여러 부문이 정상으로 돌아왔음에도 불구하고 일
반 국민이 체감경기는 여전히 개선되지 않고 있다”라고 지
적했다.
소비자 물가지수 & 소득 대비 주택 비용
모기지 페이먼트가 가구 소득에서 차지하는 비율이 갈수
록 치솟고 있다. 주택 가격 급등세는 잠잠해졌지만 2020년
이후 모기지 이자율이 꾸준히 상승했기 때문이다. 오른 주택
가격은 떨어지지 않고 이자율이 급등하면서 치솟은 주택 비
용이 대다수 미국 가구를 압박하고 있다. 주택 가격이 하락
하지 않는 가장 큰 원인은 매물 부족이다. 주택 구매 시 적용
받은 낮은 이자율을 포기하지 않으려는 주택 소유주들이 집
을 내놓지 않는 현상이 몇 년째 매물 부족 현상을 악화시키 고 있다. 주택 세입자도 사정은 마찬가지다. 2021년부터 부
모 집에서 독립하는 젊은 세입자가 급증하면서 임대 매물 찾 기가 힘들어졌고 이때부터 임대료는 뛰기 시작했다.
생활비 부담 증가
자동차 할부금: 자동차 가격 상승과 대출 이자율 증가로 인
해 평균 월 할부금이 763달러(신차), 554달러(중고차)까지 올랐다.
가계 대출 : 크레딧카드 부채와 모기지 대출이 사상 최고치를
기록하며, 소비자들은 대출 상환 부담을 크게 느끼고 있다.
양육비 : 팬데믹 이후 데이케어 비용이 급등하며, 자녀를 둔
가구의 경제적 부담이 커졌다.
계란 가격 : ‘금란’ 파동이 계속되며 장바구니 물가가 다시 흔
들리고 있다. 2022년 발생한 고병원성 조류독감으로 1억
마리의 산란계가 폐사하면서 계란 공급이 줄어든 것이 주
요 원인이다. 이로 인해 작년 말에도 소비자들이 큰 불편을
겪었으며, 최근 몇 년간 조류독감 발생 때마다 계란 가격
급등이 반복되고 있다.
저축 감소 & 소비 트렌드 변화
미국인의 저축률은 대침체 당시 수준까지 낮아졌다. 대신 여
행, 콘서트, 스포츠 관람 등에 지출이 증가했다. 전문가들은 팬
데믹을 계기로 소비자들이 경험과 가치를 중시하는 소비 패
턴으로 변화했다고 분석한다.
결국, 지표상으로는 미국 경제가 강세를 보이고 있지만, 서
민들은 여전히 생활비 압박을 느끼고 있어 체감경기와의 괴
리가 큰 상황이다.
홈인스펙션은 주택 구매나 판매 시 건물의 상태를 전문적으로 점검하는 중요한 서비스입니다. 홈
인스펙션 서비스 제공자는 크게 인스펙션 회사와 개인 인스펙터로 나눌 수 있으며, 각각의 특성과
장단점을 이해하는 것이 최적의 선택을 위해 중요합니다.
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각 부분을 전문적으로 점검할 수 있습니다. 지속적인 교육과
훈련을 통해 전문성을 유지하며, 새로운 주택 관련 기술과 규
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체계적인 품질 관리 시스템을 갖추고 있으며, 표준화된 검
사 프로토콜과 체크리스트를 활용하여 검사 결과의 정확성
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여 지역별 일반적인 주택 문제나 계절성 이슈를 분석하는 데 활용합니다.
또한, 열화상 카메라, 습도계, 드론 등 첨단 검사 장비를 활
용하여 육안으로 확인하기 어려운 주택의 잠재적 문제를 발
견하는 데 큰 도움이 됩니다.
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개인 홈인스펙터의 단점
하지만 개인 홈인스펙터는 자원의 제한이라는 한계를
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검사 장비를 구비하기 어렵고, 전문 분야의 한계로 서비 스 범위가 제한될 수 있습니다. 동시에 여러 검사를 진행 하기 어렵고, 긴급한 검사 요청에도 한계가 있을 수 있습 니다. 또한 개인적인 사정으로 인한 서비스 중단 위험도 있습니다.
홈인스펙션 서비스 선택 시 고려할 요소
최적의 홈인스펙션 서비스를 선택하기 위해서는 여러
요소를 고려해야 합니다. 주택의 크기와 연식, 검사의 시
급성, 특별히 우려되는 부분, 예산 등을 종합적으로 검토
해야 합니다. 새로 지어진 주택이나 간단한 검사의 경우
개인 인스펙터가 적합할 수 있으며, 오래된 주택이나 복잡
한 문제가 예상되는 경우 홈인스펙션 회사의 전문성이 필
요할 수 있습니다.
선택 전에는 반드시 홈인스펙터의 자격과 경험을 확인
해야 합니다. 주(State) 라이센스 보유 여부, 전문 협회 회
원 자격, 보험 가입 여부 등을 체크하고, 이전 고객의 추
천서나 리뷰도 참고해야 합니다. 또한 샘플 보고서를 요
청하여 검사의 상세도와 품질을 미리 확인하는 것이 좋 습니다.
계약 시에는 검사 범위와 제외 항목을 명확히 해야 합니
다. 지하실, 지붕, 외부 구조물 등 검사 대상을 구체적으로
명시하고, 보고서 제출 시기와 추가 비용 발생 가능성도
확인해야 합니다. 또한 검사 후 발견된 문제에 대한 책임
범위도 명확히 해야 합니다.
결론적으로, 홈인스펙션 서비스 선택은 주택 구매나 관
리에 있어 매우 중요한 결정입니다. 인스펙션 회사와 개인
인스펙터의 장단점을 잘 이해하고, 자신의 상황과 요구사
항에 가장 적합한 옵션을 선택해야 합니다. 선택 후에도
적극적인 소통을 통해 검사 과정에 참여하고, 발견된 문
제점들에 대해 충분히 이해하는 것이 중요합니다. 이를 통
해 주택의 현재 상태를 정확히 파악하고, 향후 발생할 수
있는 문제들을 예방할 수 있습니다.
주드 황 (Jude Hwang)
PrimeVue Home Inspection
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e-mail : primevuehi@gmail.com
건축, 시설쪽에 20여년 경험하고
습득한 지식, 노하우 그리고 첨단 장비로
고객 분들의 드림하우스를 점검하고
문제점을 찾아내는데 전문가 Flower Mound, TX 75028
클로징 명세서(Closing Statement)에 잘못된 비용이 기재된 사실을
Q > 주택 구입 시 타이틀 회사에서 제공한 클로징 명세서
(Closing Statement)에 잘못된 비용이 기재된 사실을 클로징 후 몇 달이 지나서야 발견했습니다. 어떻게 해야 잘못된 금
액을 돌려 받을수 있을까요?
A > 이런 경우 우선 해당 타이틀 회사에 즉시 연락하여 오
류를 보고하고 문제를 해결할 수 있는지 확인하는 것이 중
요합니다.
타이틀 회사는 클로징 절차의 정확성을 보장해야 하므로,
실수를 인정할 경우 부족하거나 초과 청구된 금액을 조정해
줄 수 있습니다. 이때 관련 서류와 증빙자료를 함께 제출하
면 문제 해결이 더욱 수월해질수 있습니다. 만약 타이틀 회
사가 협조하지 않거나 오류를 인정하지 않는다면, 해당 주
의 타이틀 보험 규제 기관에 민원을 제기할 수도 있습니다.
우선, 클로징을 담당했던 타이틀 회사(title company) 에 바
로 연락하여 해당 오류를 보고해야 합니다. 타이틀 회사는
클로징 절차에서 모든 비용이 정확하게 계산되었는지 확인
할 책임이 있으므로, 잘못된 금액이 발견되면 이를 수정해 야 합니다.
타이틀 회사에 요청할 사항으로는, 오류가 포함된 클로징
명세서(HUD-1 또는 ALTA Settlement Statement) 및 관련 서
류를 검토해달라고 요청하세요.
어떤 비용이 잘못 기재되었으며, 이를 증빙할 수 있는 자료
를 제공하세요.
수정된 명세서를 제공하고 환불 절차를 진행할 수 있는지 확인하세요.
잘못된 금액을 돌려받기 위해서는 오류를 증명할 수 있는
증빙 자료를 준비해야 합니다. 다음과 같은 서류가 도움이 될 수 있습니다.
필요한 서류로는, 클로징 명세서 (Closing Disclosure, ALTA Statement, HUD-1 등) 원본 및 수정본 비교할 수 있다.
계약서 (Purchase Agreement) 계약 조건과 비용 내역 확인 하고 이메일 및 문자 내역 타이틀 회사와 주고받은 커뮤니케
이션 기록과 은행 거래 내역, 과다 청구된 금액이 실제로 지
불되었는지 확인 가능하다.
또한, 클로징 비용 관련 문제는 계약 시 가입한 타이틀 보 험에서 일부 보호를 받을 수 있으므로 보험 증서를 확인해
보는 것도 필요합니다. 타이틀 보험은 주택 소유권과 관련된
문제를 보호할 뿐 아니라, 잘못된 비용 청구나 사기 등의 문
제 발생 시에도 도움을 줄 수 있습니다.
법적인 조언이 필요할 경우 부동산 변호사와 상담해 후속
조치를 논의하는 것이 다음 선택입니다. 부동산 변호사는 타이틀 회사와의 협상 과정을 지원하고, 필요 시 법적 절차
를 진행해 클로징 비용 오류로 인한 손해를 최소화할 수 있
도록 돕는 역할을 합니다.
마지막으로, 향후 이러한 문제를 예방하기 위해 클로징 전
에 명세서를 철저히 검토하고, 부동산 중개인이나 타이틀 회
사 담당자와 충분히 논의하는 습관을 가지도록 하세요.
옵션 기간 내, 하자를 발견!
셀러가 연장을 거부할 때
최선의 대처법은?
Q > 마음에 드는 주택을 사게 되어 계약에 들어갔습니다.
7일이라는 옵션 기간이 있어 이 기간 중에 인스펙션을 했는
데 기초(Foundation)에 하자가 발생하여 이에 대한 수리 비용
만큼 가격을 내려 계약을 진행하려고 합니다. 셀러에게 요구
하려는 비용 액수를 정하려면 기초 수리 회사로부터 견적을
받아야 하는데, 7일 안에는 불가능하다고 합니다. 이에 셀러
에게 옵션 기간을 연장해 달라고 요청했지만 거부당했습니
다. 이 집을 꼭 사고 싶은데, 어떻게 하는 것이 가장 좋은 선
택일까요?
A > 이런 상황에서는 우선적으로 셀러와의 협상 가능성
을 다시 한번 시도해 보시는 것이 좋습니다. 셀러 입장에서
도 매매 절차를 원활히 진행하고 싶어 할 수 있으니, 보증금
(earnest money) 추가나 계약 조건 일부를 양보하는 등의 제
안을 통해 옵션 기간 연장을 설득해 볼 수 있습니다.
옵션 기간이 연장되지 않는다면, 두 가지 선택지를 고려해
보실 수 있습니다. 첫째, 현재 상태로 구매하되 예상 수리 비
용을 감안하여 계약을 진행하는 것입니다. 이 경우 경험이
풍부한 인스펙터나 일반적인 기초 수리 비용 자료를 통해 대
략적인 견적을 파악하고, 수리에 필요한 금액을 추정해 협
상을 시도해 볼 수 있습니다. 꼭 정확한 견적이 필요한것은
아닙니다. 충분한 금액을 내려서 셀러의 counter offer 를 받
아보는것이 중요합니다.
둘째, 옵션 기간 내에 신속히 두세 곳의 기초 수리 업체에
긴급 견적을 요청하는 것입니다. 많은 업체들이 급한 요청에
대응할 수 있도록 빠른 상담 및 현장 점검 서비스를 제공하
므로, 가능한 한 여러 업체에 문의하여 비교해보는 것이 도
움이 됩니다. 온라인 상에도 Free estimate 을 제공하는 업체
가 많으니 당장 와서 대충의 견적이 가능한 업체를 찾아 보
도록 하세요.
무엇보다도, 기초 하자는 주택 구조의 안정성과 직결되는
중요한 사안인 만큼, 충분히 검토하고 신중히 결정하는 것 이 중요합니다. 구매 결정을 내리기 전, 부동산 중개인이나
전문가와 상의하여 상황에 맞는 최선의 방안을 모색해 보 시기 바랍니다.
l mre l 상승 잠재력 [ Upside Potential ]
주식이나 자산의 가치가 앞으로 상승할 가능성을 의미합니다. 투자자들은 이러한 상 승 가능성을 분석하여 투자를 결정하며, 주로 기업의 성장 가능성과 시장 상황을 고려 합니다.
l mre l 단위 비용 [ Unit Cost ]
특정 제품이나 서비스를 하나 생산하는 데 드는 총 비용을 의미합니다. 예를 들어, 자동 차 제조업체가 자동차 한 대를 생산하는 데 드는 비용을 단위 비용이라고 합니다.
l mre l 비소득 노동소득 [ Unearned Income ]
노동의 대가 없이 발생하는 소득으로, 이자 소득, 배당금, 임대료 등이 포함됩니다. 이 러한 소득은
l mre l 불평등 교환 [ Unequal Exchange ]
수도 있습니다.
선진국과 개발도상국 간의 무역에서 발생하는 불균형을 의미합니다. 예를 들어, 개발 도상국은 값싼 원자재를 수출하고 비싼 공산품을 수입하면서 지속적인 경제적 종속 관계가 유지됩니다.
l mre l 매출 수익 [ Sales Revenue ]
기업이 상품이나 서비스를 판매하여 벌어들인 총 수익을 의미합니다. 매출 수익은 기 업의 재무제표에서 가장 기본적인 항목으로, 사업의 성과를 평가하는 중요한 지표입 니다. 순이익(Net Income)과는 다르게, 비용(원가, 운영비, 세금 등)이 차감되지 않
l mre l 희소성 [ Scarcity ]
경제학의 기본 개념으로, 인간의 욕구는 무한하지만 자원은 한정되어 있다는 사실을 뜻합니다. 희소성이 존재하기 때문에 경제학에서는 자원의 배분과 효율적인 사용에 대한 연구가 중요합니다. 희소성의 원리에 따라 가격이 형성되며, 특정 상품이 희소할 수록 그 가치는 높아집니다.
l mre l 보증금 [ Security Deposit ]
계약을 체결할 때 계약 이행을 보장하기 위해 지급하는 금액입니다. 부동산 임대 계약 에서 흔히 사용되며, 임차인이 계약을 위반할 경우 이를 보전하는 용도로 활용됩니다. 또한 공공 서비스(전기, 가스 등) 가입 시에도 보증금이 요구될 수 있습니다.
l mre l 그림자 금융 [ Shadow Banking ]
전통적인 은행 시스템 외에서 운영되는 금융 활동을 의미합니다. 헤지펀드, 사모펀드, 머니마켓펀드(MMF) 등이 이에 해당합니다. 그림자 금융은 규제의 적용을 덜 받기 때 문에 유동성이 높고 빠르게 성장할 수 있지만, 금융 위기 발생 시 큰 리스크를 초래할 수 있습니다.
l mre l 스태그플레이션 [ Stagflation ]
경제 성장 둔화(경기 침체)와 물가 상승(인플레이션)이 동시에 발생하는 상태를 의미 합니다. 이는 통화정책을 통해 해결하기 어렵기 때문에 경제적 난제 중 하나로 간주됩 니다. 대표적인 사례로 1970년대 오일
[명목평균수익율 vs 실질평균수익율]
3가지 투자유형 비교
명목평균수익율과 실질평균수익율
어떻게 하면 수익율을 극대화할 것인가와 관련하여 명목
평균수익율과 실질평균수익율의 차이를 이해하는 것이 중
요합니다. 아래에서 보는 바와 같이 $10,000을 3년동안 투
자한 3종류의 포트폴리오는 모두 동일한 10%의 명목평균
수익율을 보여주고 있지만 3년차에 아주 다른 모습을 보여
주고 있습니다.
매년 10%가 성장한 포트폴리오1은 3년차에 $13,310로
성장하여 실질평균수익율이 11.03%이나, 포트폴리오2는
$12,938로 실질평균수익율 9.79%, 포트폴리오3는 $4,800
로 원금이 50% 이상 하락하여 실질평균수익율은 – 17.33%
로 현격한 차이가 남을 알 수 있습니다.
이를 통해 우리가 알 수 있는 것은 상승과 하락의 롤로코
스터를 타게 되면 명목수익율과는 다르게 실질 수익율은
커다란 영향을 받는다는 것이어서 투자에 있어서 이런 변
동성을 크지 않게 가져가는 것이 중요함을 알 수 있습니다.
여기에 분산투자의 필요성과 중요성이 있다하겠습니다.
수익율 변동성과 분산투자
누구도 특정주식이나 주가지수가 언제 상승할지 하락할 지, 정확히 얼마나 변동할지 알 수 없고 또한 이 변동은 순 투자에
투자에 성공하는 세번째 구체적 방안으로 분산투자에 대하여... 1 ) 장기 투자 / 2) 절세투자 / 3) 분산 투자 / 4) 방향 / 5) 전략 재조정
환주기나 인간의 심리에 크게 영향을 받기에 한 종목이나 한 섹터가 크게 오르면 그 후에는 반대로 하락하는 경향도 있기에 단순히 오른 주식을 좇아다니다가는 위의 포트폴
리오3처럼 낭패를 볼 개연성이 크게 될 수 있습니다.
이러한 개연성을 감안할 때 일반 투자자의 경우 변동성 이 크지 않은 대형주 중심으로 여러 분야를 분산투자하는 것이 바람직할 것입니다. 즉 수익성과 함께 변동성을 반드
시 감안하는 것이 중요하다는 것입니다.
관리펀드 vs S&P 500 / Benchmark Fund
CNBC의 보도 (03/15/2019)에 따르면 9년 연속 대형주펀 드의 64.49%가 S&P 500보다 실적이 좋지 않았으며, 10년 후에는 85%가 15년 후에는 거의 92%가 S&P 500보다 실적
이 좋지 않았다고 했습니다. 이는미국 상위 500대 기업의 지수분산투자인 S&P 500이 Fee가 높은 많은 관리투자보 다 더 높은 수익율을 보였으며 이는 시간이 경과할수록 더 그 경향이 커졌다는 것을 볼 수 있습니다.
이 보도에 따르면 단지 대형주 펀드에서 만이 아니라 변 동성이 더 큰 중소형주에서는 더 큰 차이를 보여주고 있 었습니다. 10년간의 통계로 볼 때 대형주 (Large Cap Fund) 는 85.1%가, 소형주 (Small Cap Fund)는 85.7%, 중형주 (Mid Cap Fund)는 88%가 각각의 Benchmark 보다 낮은 수익율을 보였습니다.
3가지 투자유형 비교
1995-2015 20년간 매년 $10,000 (총 $200,00)을 투자한 3가
지 유형의 투자자를 비교해 보면
첫번째 유형 : 바로 전 해에 가장 좋지 않은 실적을 낸 곳에 투자한 Contrarian (역투자가) 유형 (전년도에는 실적이 좋 지 않았으니까 이번 해에는 상승할거다 라고 믿는 그룹)
두번째 유형 : 직전 연도에 가장 좋은 실적을 낸 곳에 투자 한 Follower 유형 (가장 일반적인 유형)
세번째 Diversifier (분산투자가) 유형, 이 세 그룹 중에서 마
지막 Diversifier Type이 가장 좋은 실적을 낸 것을 볼 수 있
습니다.
Accumulation Stage vs Distribution Stage
변동이 심한 곳에 투자하는 것의 위험성은 돈을 모으는
단계 (Accumulation Stage)에서보다는 돈을 써야 하는 은
퇴단계 (Distribution Stage)에서 더욱 커집니다. 간단한 예
로 살펴보면 앞에서 보았듯이 $10,000이 50%가 하락하여
$5,000이 된 경우 다시 회복하기 위해서는 100%가 상승해
야 하지만, 은퇴시가 되어 $5,000에서 $1,000을 사용하여
$4,000이 되었다면 150%가 상승하여야 원금 $10,000이 됩
니다.
더욱이 돈을 모으는 단계에서는 계속 투자를 하게 되고
시간이 있어 다시 상승할 기회를 갖게 되어 결국은 더욱 큰 자산으로 불어날 수 있지만, 은퇴후에는 시간도 부족하
고 계속 돈을 사용하게 되므로 다시 상승한다 하더라도 상
승에 따른 효과를 누릴 원금자체가 줄어들어 더욱 힘겨워
지게 됩니다.
Sequence of Return Risk
돈을 쓰는 은퇴단계에서 많이 알려진 Sequence of Return Risk (동일한 수익성을 정반대의 순서로, 예를 들어 2000년
에서 2020년의 수익율을 2020년에서 2000년의 역순으로
적용하는 경우와 비교)로 보면 돈을 찾아쓰지 않으면 마지
막 연도에 동일한 금액이 되나 돈을 찾아쓰게 되면 은퇴가
시작되는 무렵에 시장이 하락한 경우와 중반이후나 하반
기에 하락하는 경우에 큰 차이가 나게 됩니다. 그러나 이것
은 은퇴자가 선택할 수 있는 것이 아니라서 하락시에 그 하
락의 폭을 줄이는 게 은퇴시기가 되면 더욱 중요해지는 것
을 알 수 있습니다.
김성근 (Sunggeun Kim)
Financial Services Professional
서울대 법대
Northwestern Law School LLM
문의 : 512-750-4680
email : skim28@ft.newyorklife.com
1970년대 미국에서 단 6장 팔린 음반이 있었다. 그러나 같은 음반이 남 아프리카공화국에서는 수백만 장 팔리며 한 음악가를 전설로 만들었다. 바로 다큐멘터리 서칭 포 슈가맨(Searching for Sugar Man, 2012)의 주인공, 시스토 로드리게스(Sixto Rodriguez)의 이야기다. 그의 실패 와 성공을 경제학적으로 분석하면, 시장의 예측 불가능성, 소비자의 취 향 변화, 해적판 경제학 등 다양한 요인이 얽혀 있음을 알 수 있다.
미국에서 실패한 음반,
한 가수가 있었다. 미국에서 낸 음반이 거의 팔리지 않 아 음악을 포기한 채 공사장에서 일하던 무명 뮤지션. 하 지만 그는 몰랐다. 바다 건너 남아프리카공화국에서 자 신의 음악이 수많은 사람들의 가슴을 울리며 국민적인 전설이 되어가고 있었다는 사실을. 그의 이름은 시스토 로드리게스. 거리의 음유시인이라 불렸던 그는 왜 미국에서는 실패하고, 남아공에서는 신 화가 되었을까? 이 질문을 경제학적으로 풀어보면 시장 의 예측 불가능성, 소비자의 취향 변화, 불법 복제 시장의 영향 등 흥미로운 요인들이 얽혀 있음을 알 수 있다.
미국에서 외면받은 음악, 남아공에서는 뜨거운 열풍 로드리게스의 첫 음반은 미국에서 철저히 실패했다. 음 반을 제작한 관계자들은 그가 사회적 메시지를 담은 음 악으로 큰 반향을 일으킬 것이라 기대했다. 그러나 대중 은 그의 음악을 외면했다. 그의 실패를 경제학적으로 분석해보면, 우선 수요 예측 오류가 있었다. 제작자는 그의 음악이 시대정신과 맞을 것이라 판단했지만, 실제 소비자들의 취향은 예상과 달 랐다. 당시 음악 시장에는 이미 강력한 경쟁자들이 있었 고, 라틴계 이민자라는 그의 배경이 시장에서 불리하게 작용했을 가능성도 있다.
또한, 음반은 일반 소비재와 달리 가격을 낮춘다고 판매
이 사진은 시스토 로드리게스(Sixto Rodriguez)의 앨범 Coming from Reality의 커버 이미지다. 1970년대 초, 그는
미국 디트로이트의 작은 바에서 노래를 부르던 무명 가수였다. 사회적 메시지를 담은 그의 음악은 대중의 관심을 받지 못 했고, 앨범은 거의 팔리지 않았다. 그러나 그가 모르는 사이, 남아프리카공화국에서는 그의 음악이 하나의 혁명적인 목 소리로 자리 잡고 있었다. 정식 유통되지 않았음에도 불법 복제를 통해 수많은 사람들에게 퍼져나갔고, 그는 저항과 자유 의 상징이 되었다.
량이 크게 늘어나지 않는 특성이 있다. 가격
을 낮춰 판매를 촉진하는 전략이 통하지 않다
보니, 결국 그의 음반은 몇 장만 팔린 채 시장
에서 사라지고 말았다.
그러나 뜻밖에도 그의 음악은 남아공에서
엄청난 인기를 끌었다. 당시 남아공은 강압적
인 인종 차별 정책 아래에서 많은 사람들이
억압받고 있었다. 자유와 저항을 노래한 로드
리게스의 음악은 이들에게 강렬한 메시지로
다가갔다.
해적판이 만든 새로운 시장
로드리게스의 음악이 남아공에서 퍼진 이
유는 공식 유통이 아닌 불법 복제 시장이었
다. 정식 음반이 공급되지 않자 해적판이 이
를 대신했고, 입소문을 타면서 그의 음악은 점
점 더 많은 사람들에게 알려졌다.
경제학적으로 보면, 수요가 높은데 공급이
부족하면 희소성이 커지고 상품의 가치가 높
아진다. 로드리게스의 음반도 마찬가지였다.
공식적으로 판매되지 않았기에 더 특별한 의
미를 지니게 됐고, 결국 남아공에서는 국민적
인 음악으로 자리 잡았다.
그러나 정작 그는 아무런 경제적 이익을 얻
지 못했다. 그의 노래가 수많은 사람들에게
영향을 미쳤지만, 그 수익은 해적판 유통업자 들의 몫이었다.
30년 동안 잊힌 전설
로드리게스는 미국에서 여전히 무명가수였
다. 음악을 포기한 그는 건설 노동자로 생계
를 이어갔지만, 남아공에서는 그의 존재조차
알지 못한 채 음악을 사랑하는 수많은 팬들이
있었다.
그를 찾기 위해 한 팬이 인터넷 사이트를 만
들었고, 마침내 한 통의 전화가 걸려왔다.
“혹시… 당신이 로드리게스인가요?”
조용한 침묵 끝에 돌아온 대답.
“네, 제가 맞습니다.”
그제야 그는 자신의 음악이 한 나라에서 어
떤 의미를 갖고 있었는지 알게 되었다.
남아공에서 열린 역사적인 공연
메웠다. 무
포 슈가맨 ’ / 2012
8.2/10
다큐멘터리, 전기, 음악 스웨덴, 영국, 핀란드 13세 이상 관람 가능 1시간 26분
대에 오른 그는 조용히 기타를 들고 노래를 시 작했다.
“슈가맨, 서둘러 주겠니. 이 삶의 풍경이 너 무 지겹거든.”
첫 소절이 흐르자마자 환호성이 터졌고, 감 격에 겨운 관객들은 눈물을 흘렸다. 그러나 공 연이 끝난 후 그는 다시 미국으로 돌아갔다. 음악 활동을 이어갈 수도 있었지만, 조용한 삶 을 택했고, 공연에서 번 돈도 주변에 나누어 주었다.
음악과 경제의 교차점 로드리게스의 이야기는 한 시장에서 실패한 음악이 다른 곳에서는 전설이 될 수 있음을 보여준다. 그러나 불법 복제 시장이 창작자에 게 미치는 영향도 극명했다. 그의 음악이 남아 공에서 엄청난 성공을 거뒀지만, 정작 그는 제 대로 된 수익을 얻지 못했다. 경제적 성공과 예술적 가치는 반드시 일치 하지 않는다. 로드리게스는 부를 얻지는 못했 지만, 그의 음악은 수많은 사람들의 삶을 바 꾸어 놓았다. 그리고 그것이야말로 진정한 성 공이 아닐까.
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Owner fiance 가능
Easy access to 75 hwy
문의 : 메트로 부동산 제이 오 (469.274.7846)
매매가 : $190,000
월매상 : $24,000 (2024 평균)
렌트비 : $1,650 (1,000 sf)
매상 안정적이고 한번도 매매 된 적 없는 가게
부부 함께 일하면 순수익 $13,000 이상!
문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)
일식당
Frisco 지역
연매상 1.2 mil
판매가 $1.1 Mil
14 년간 운영. 주인 은퇴이유로 판매
문의 : 214.701.7411
라면전문점 (건물포함)
매매가 : $980,000
월매상 : $27,000
지역 : DFW공항 인근, Owner Occupied 드라이브 쓰루 있음
문의 : MRG 부동산 스티브 원(469-584-7957)
매매가 : 60만 불
위 치 : COLONY
연매상 : 작년 매출 90만 이상
크 기 : 2,500 S F.
랜 트 : $11,000 + NNN
문의 :
(NEW) 일식당
매매가 : $ 30만
지역 : 얼빙
월매상 : 5만 8천
렌트비 : 3000불
문의 : 메트로 부동산 정일한 (469.744.6633)
(NEW) TERIYAKI BOWL
매매가 : $125,000
월매상 : 문의요망
렌트비 : $ 4,280
순수익 : 문의 요망
매매가 : $749,000
월매상 : 580,000
렌트 : $3,100 / 800 SF
진짜 돈버는 가게!
순수익 : $35,000 이상!
문의 : 메트로 부동산 브라이언 김
매매가 : $30만
월매상 : $47,000
랜트비 : $4,000
월순익: $15,000
주인 2틀 일하고 순수익 $15,000, 부부 일하면
$2만 가량 순익 추천물건
문의 : 메트로 부동산 로건김 (817-770-6669)
FORSALELISTING
(NEW) Liquor store(포트워스)
매매가 : 6만 + inventory
새건물에 입주한 1년된 스토어
경험있는 분이 인수하시기 좋은 물건
문의 : 메트로 부동산 로건김 (817-770-6669)
경쟁없는 뷰티 서플라이
매매가: $200,000
월평균매상: $37,000(2023년)
렌트비; $3,000 (7,500sf)
월순익: $12,000 이상
위치: Wichta Falls, TX
문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)
리커 스토아 + 건물(2 unit)
리커 스토아와 함께 매매
(3,000 SF + 2,200 SF)
리커스토아 매상 월 $78,000
매매가: 건물 ($850,000) + 비즈니스($350,000)
문의 : 214.701.7411
테일러 샵
매매가 : 2십 4만 불
월매상 : 2만 6천 불(직원 한명 두고 부부 일함)
렌트비 : 1500~2000(문의)
지역 : Dallas
문의 : 메트로 부동산 정일한 (469.744.6633)
COLLIVILLE 식당건물
매매가 : 3.5M
크기 : LOT : 3AC / INSIDE : 7,000 SF
* CARROLLTON HMART 10분거리
* 주방, 홀, 바 시설 모두 완비
문의 : 메트로 부동산 BJ LEE (703.969.2720)
코인런드리
매매가 : 420만
월매출 : 4만
렌트 수입 : 1만 2천 (땅건물 포함)
지역 : 달라스
문의 : J 부동산 폴 최 (972.897.6018)
매매가 : $230,000
월매상 $28,000
렌트비: $7,600
순수익 $9,000 *픽업스토어 없이
문의 : 메트로 부동산 BJ LEE (703.969.2720)
Pizza Hut (STNL 매매)
매매가 : $910,000
지역 : Central Texas
브랜드 : Pizza Hut
계약 조건 : Absolute NNN
수익률 : 6.43%
문의 : MRG 부동산 스티브 원(469-584-7957)
자동차 딜러
매매가 : $490,000
월매상 : $214,000
순이익 : $20,000
렌트 : $2,500
지역 : Dallas
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
자동차 Auto & Body Shop
매매가 : $85,000
월매상 : $100,000
순이익 : $13,000
렌트비 :$ 3,900
지역 : Dallas
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
교회 리스
위치 : 케롤톤 (케롤톤 H-마트근처)
가격 : 월 렌트비 $ 3,500
크기 : 3,500 square ft
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
7 Eleven
위치 : 공개할 수 없음.
3,440 sf / 4.85% CAP
Long term Absolute NNN
Lease, 5년 마다 10% Rent 인상
판매가: $3.12 mil
문의 : 214.701.7411
컨비니언 스토어
주유소 / c-store 자리
현재 운영 안함
판매가 : $899,000
2,080 SF/ Property tax $12,784
컨비니언 스토어 운영하실 분 최적의 기회 문의 : 메트로 부동산 차득복(214.771.6070)
