ÉRTÉKNÖVELŐ ÉPÜLETFELÚJÍTÁSI

Strat Gi K

A FELHAGYOTT INGATLANOK

ÚJRAÉRTELMEZÉSE AZ

ELHELYEZKEDÉSBŐL

FAKADÓ PIACI POTENCIÁLRA

(HELYZETI ENERGIÁRA) ÉS

AZ INGATLANHASZNÁLÓK

FUNKCIONÁLIS ELVÁRÁSAIRA

ALAPOZ A FENTI

GONDOLATOK MENTÉN.

Ez egyrészt a területfelhasználás strukturális viszonyrendszerében való relatív helyzet értékelését, másrészt a termékjellemzők – a meglévő felépítmény struktúrái és a leendő funkció által megkívánt téri helyzet és méretezés –közötti egyezések és különbségek feltárását foglalja magában. A lokációs potenciál elemzése az adott hely elérhetőségének, a tágabb vonzáskörzet viszonylatában való értékelése és a közvetlen megközelíthetőség vizsgálata, az ebben rejlő üzleti lehetőségek feltérképezése. A vonzáskörzetben élők vásárlóereje, életmódja, illetve az üzleti szereplők részéről jelentkező kereslet különféle funkcionális terek vonatkozásában meghatározza az ingatlanpiac működését. Ezt területi és funkcionális szegmensekre bontva megvizsgálható, milyen „réspiaci” igények kielégítésére alkalmas egy adott hely mind a mennyiség, mind a minőség vonatkozásában.

Ezt összevetve az ingatlan meglévő formai adottságaival (telek- és felépítményméret, arányok, épületszerkezetek térbeli rendszere) meghatározható az adaptáció stratégiája, mely időben változhat. A legkisebb ráfordítás igénye egy használaton kívüli ingatlan „belakásának” van, amikor az lényegében átalakítás nélkül vagy minimális beavatkozással ideiglenesen használhatóvá tehető. Ennél jelentősebben, jellemzően hosszabb távra már átalakítás és felújítás révén válik kihasználhatóvá egy ingatlan. Ez történhet az épület értékeinek, jellegének, környezetével való viszonyának maximális tiszteletben tartásával, míg „újraértelmezés”, illetve „metamorfózis” esetén az épület eredeti karaktere megváltozik az újrahasznosítás során. Ennél még tovább megy az „idézet”, amikor az eredeti épület megszűnik létezni, csak töredékei maradnak meg (Helfrich, 2014).

Az újrahasznosítási terv kiterjed a műszaki beavatkozás meghatározására és költségeinek elemzésére, valamint a beruházás üzleti struktúrájának és piaci megvalósíthatóságának modellezésére. Az üzleti struktúra a források függvényében változó lehet: a tisztán piaci logikától egy mecénás által finanszírozott és fenntartott modellig terjed a skála. Ha viszsza nem térítendő támogatásból valósul meg a beruházás, akkor az adott keretöszszegen belüli műszaki, gazdasági optimalizálás lehet cél, emellett a hosszú távú fenntarthatóságra, a hatékony és alacsony költségvetésű üzemeltetési struktúra megvalósítására kell törekedni. Amennyiben a beruházási összeg egy része vagy egésze visszatérítendő, illetve megtérülés vagy kamatelvárás is terheli, fontossá válik az üzemeltetési költségen felüli bevételek mértéke és jellege. Míg az üzleti befektetés modellje a profitabilitás és a megtérülés irányából közelít, a támogatások bevonását költség-haszon elemzés, illetve gazdasági hatáselemzés alapozhatja meg.

A körforgásos, értéknövelő hasznosítás, az urban upcycling során az ingatlanfejlesztés hagyományos, lineáris modelljével szemben a lehetséges beavatkozási formák kiválasztásakor szempont a meglévő épületszerkezetek minél nagyobb arányú felhasználása. A helyzeti potenciál és az ingatlanpiac elemzése nyomán meghatározott funkciókra kell alkalmassá tenni a meglévő al- és felépítményeket. Az ingatlan jellege és léptéke egyaránt befolyásolja az adaptálhatóság mértékét, ebben kell egyensúlyt találni.

A két szélső helyzet egyike, hogy a lehetséges funkciók olyan elvárásokat jelentenek, amelyek drasztikus bontást kívánnak meg.

A másik eset, hogy az épület eredeti funkciójához nagyon hasonló az új funkció által megkövetelt térszerkezet, ezért szinte egy az egyben megtartható minden.

A legtöbbször a két szélsőség között bizonyos épületrészek, illetve a szerkezet az, ami változatlan formában, vagy kis átalakítással megmarad.

Az eredeti ingatlan léptéke, térbeli rendje és szerkezetei, valamint a jövőbeli használat igényei közötti ellentmondások áthidalására több stratégia alkalmazható. Abban az esetben, ha a felépítmény a hozzá tartozó telek területének csak egy kisebb hányadát foglalja el, akkor az új funkció jobb kiszolgálása, illetve a pénzügyi megtérülés érdekében bővítésre lehet szükség. Ez történhet a meglévő épületkontúron belül (pl. tetőtér-beépítéssel vagy a pinceszinti területek tartós használatra történő átalakításával), vagy azt meghaladó módon, rá- vagy melléépítéssel, ami az eredeti épület karakterét is megváltoztathatja. Egy harmadik megoldás olyan kiegészítő, „parazita” struktúrák építése, amelyek az eredeti épülettől függetlenül hoznak létre plusz alapterületet. Az említett megoldások egymással kombinálhatók is, például önálló egységként egy új, karakteres építészeti elem az eredeti épülettől függetlenül, arra ráépítve vagy ahhoz kapcsolva is megjelenhet, ezáltal nemcsak többlet alapterületet jelenthet, de az egész ingatlan hangulatát meghatározó, új építészeti minőséget hozhat létre, ami akár branding célokat is szolgálhat.