AZ ÉPÜLETEK ÉLETCIKLUSA

A lineáris gazdaság modellje szerint az épületek létrehozása ingatlanfejlesztés révén valósul meg, majd ezek hasznos élettartamuk során – a rendszeres karbantartás és felújítás ellenére – idővel oly mértékben elhasználódnak, illetve elavulnak, ami gazdaságos használatukat nem teszi a továbbiakban lehetővé, ezért elbontják őket, hogy az új igényeknek megfelelő ingatlanokat építsenek helyükre. A körforgásos modell ezzel szemben a meglévő struktúrák adaptációjára helyezi a hangsúlyt, és törekszik a minél teljesebb újbóli felhasználásra.

Az épületek élettartama a funkcionális használhatóság, a műszaki követelmények kielégítése és a ráfordítás-megtérülés gazdaságossági szempontjából egyaránt értelmezhető. Az épületelemek állapota a felújítás céljától, a szükséges megerősítés mértékétől, új szerkezetek beépítésétől, ezek meglévő szerkezetekhez viszonyított arányától, összességében a felújítási munkák mértékétől és költségétől függően értékelhető, míg a tartószerkezetek minősítésénél az erőtani követelményeknek való megfelelés az elsődlegesen vizsgált szempont. A felújítási, fenntartási munkák ütemezése az életciklus, vagy a szerkezetek hierarchiájának függvényeként tervezhető (Lepel, 2009). Az elavulás a felgyorsult technológiai változások következtében a műszakilag még jó állapotban lévő ingatlant is értéktelenné teheti azért, mert használatát akadályozza (pl. az új szabványokhoz való igazítás költsége, műszaki megvalósíthatósága okoz problémát), vagy mert a piaci kínálat versenyében nem képes gazdaságosan fenntartható alternatívát kínálni más, jobb adottságokkal rendelkező ingatlanokkal szemben. Mindezek értelmezhetők ingatlanok együtteseire, szomszédságokra, városrészekre is: a gazdaság térbeli rendjének megváltozása, a termelés és elosztás rendszerének technológiai fejlődése a nagyobb térbeli egységek struktúrájának elavulásához vezet, ami az adaptáció lehetőségének és feltételeinek függvényében meghatározza az újrapozícionálás, az átépítés, a rehabilitáció lehetséges stratégiáit az egyes ingatlanok megújításán túlmutató léptékben és komplexitásban.

Több tényező befolyásolja, hogy az egyes ingatlanok gazdasági értelemben hasznos élettartama végén bontás és új építés, vagy újrahasznosítás, esetleg valamilyen köztes megoldás (részleges bontás, átépítés) valósul meg. Az épületek újrahasznosításának egyik nehézsége az átépítési, felújítási munkáknál jelentkező költségek bizonytalansága. A meglévő tartószerkezet adaptálásával elméletben akár megtakarítás érhető el, hiszen nem kell szerkezetet építeni, de ez nagymértékben függ az új funkció támasztotta igényektől is. Az új építés esetén szokásos megoldásokhoz képest felmerülő többletköltséget a történeti értékkel bíró, építészetileg különleges, illetve műemléki védettség alatt álló épületek esetében ezek presztízse ellensúlyozhatja (Lepel, 2009).

Amennyiben a városrendezési szabályozás lehetővé teszi a nagyobb mértékű kapacitásbővítést és/vagy funkcióváltást – valamint az ingatlanpiacon a kereslet mértéke meghaladja ezekben a szegmensekben a kínálatét – akkor ez a piaci „felhajtóerő” jóval magasabbra értékeli a fejlesztési lehetőséget, mint a meglévő ingatlan pozícióját. Az előnyös elhelyezkedés, a jó megközelíthetőség és a megengedő szabályozás a területek átépülése irányában hatnak. Ha a szintterületi mutató a jelenlegi beépítés intenzitásához képest magasabb lehet, akkor a meglévő és az újonnan létesíthető ingatlan értéke között megnő a különbség az utóbbi javára. Amennyiben nincs sok hasonló pozíciójú építmény az adott helyen, az ingatlanfejlesztők érdeke lesz az átépítés. Minél nagyobb ez a „fejlesztési nyomás”, annál kisebb az esély a meglévő struktúra fennmaradására. Ez a tapasztalati összefüggés egyben azt is jelenti, hogy a bontás nyomán létrejövő új beépítés intenzitása egyre magasabb lesz, idővel egyre sűrűbbé válik a városszövet.

Akkor van esély a meglévő ingatlan megőrzésre, illetve átalakítására, ha a kialakult struktúrán belül is van lehetőség a használat intenzitásának fokozására (akár funkcióváltás révén), vagy a meglévő építmény adottságai kínálnak egyedi versenyelőnyt. Ebben az esetben a meglévő ingatlan értéke már eléri a bontás és új építés költségét, ami gazdaságilag észszerűvé teszi a felújítást, átalakítást (MangialardoMicelli, 2019). Az intenzitás fokozása ebben a gondolatmenetben nem csupán fizikai méret- és kapacitásnövekedést jelent, de intenzívebb használatot, illetve a hasznosításból származó hozam, az egységnyi alapterületen megtermelt gazdasági haszon mértékének növekedését is.

A várostervezési eszközök által meghatározott keretek kihasználhatósága nagymértékben függ az ingatlanpiaci ciklustól. A fejlesztési időszak az épület jellegétől és méretétől függően átlagosan 1-5 év, de különösen nagyméretű, komplex, több ütemben épített projektek esetében akár ennél hosszabb idő is lehet. A hasznosítási időszak évtizedei során több felújítási és akár funkcióváltási periódust is megérhet az épület attól függően, hogy milyen elévülési folyamatok érvényesülnek. A fejlesztők által létrehozott jövedelemtermelő ingatlanokat befektetők vásárolják meg, akik a jelenben kifizetett vételárért egy jövőbeni pénzfolyam megszerzésének jogát váltják meg. Az ingatlan vételára a hasznosítás időszakára vetített nettó működési bevétel becsült éves mértéke, illetve az ebben rejlő kockázat értékelésének függvényében alakul (Soóki-Tóth, 2002).

A kockázat és a hozam alapvetően határozzák meg egy ingatlan sorsát. Makroszinten a gazdaság fejlődése (a vállalkozások és a háztartások szintjén megjelenő jövedelmek), a demográfiai mutatók alakulása (népességnövekedés, -csökkenés, születések, halálozások és elvándorlások száma), a városrészek szintjén a városzszerkezet, a telekstruktúra, az egyes ingatlanok szintjén a meglévő épületek alapterülete (kapacitása), elrendezése (szerkezeti rendszere), műszaki paraméterei (pl. szintszám, szabad belmagasság, födém teherbírás) befolyásolják az építmény iránti piaci keresletet. Az épület tulajdonosa vagy az ingatlanfejlesztő ezeket a tényezőket kockázati és jövedelemtermelő képesség szempontjából vizsgálja. Az újrahasznosítást támogató vagy kikényszerítő tényezők között a városképi érték, az épülethez kapcsolódó közösségi igények, a társadalmi kötődés, az ingatlan pénzben kifejezhető értéke, a városszöveten belül elfoglalt helye, valamint az építmény jellemzői vagy valamilyen környezeti idő- és lépéskényszer említhető (Helfrich, 2014).

A hasznos élettartam végén elbontott épület alkotóelemei visszanyerhetők („városi bányászat”), de mint az a fentiekben látható, az efajta újrahasznosítás a körforgásos modell alacsony szintjét képviseli, hiszen a beépítéssel járó energia és szén-dioxid mennyiségnek csak egy része hasznosul újra, illetve maga a bontási tevékenység és a nyersanyagként történő újrafelhasználás szintén erőforrás-igényes folyamat. Downcyclingnek nevezzük azt, amikor a termék életciklusa végén eredeti használati értékéhez képest alacsonyabb értékű nyersanyagként vagy energiahordozóként hasznosul újra, míg upcyclingről akkor beszélünk, amikor az újrahasznosítás során az eredetinél magasabb érték jön létre. Ez történhet azáltal, hogy új kontextusba kerül (pl. egy szerkezeti elem, amit épületdíszként hasznosítanak újra sajátos formája vagy anyaga miatt) vagy a használata változik meg (pl. történeti ipari szerelőcsarnok felújításával, átalakításával múzeum vagy operaház épül megőrizve annak egyedi formálását, építészeti, szerkezeti részleteit).

Az ingatlan életciklusa során többféleképpen közelíthető az érték fogalma. Az életciklust fejlesztési és hasznosítási fázisok váltakozásaként modellezve a hasznosítási, használati periódusban az ingatlan értékét a használó szempontjából mint funkcionális értéket vizsgálhatjuk. Ennek része, hogy az építmény hozzájárul a benne végzett tevékenység gazdasági eredményességéhez, ezt szolgálja az ingatlan gazdaságos üzemeltetése is. A befektető számára ezzel szemben a pénzben mérhető piaci érték a meghatározó, hiszen ő az ingatlanra mint időben realizálódó pénzáramra tekint. A befektetési eszközként tekintett tulajdonok pénzáramai nem függetlenek az épület műszaki, a lokáció városszerkezeti és társadalmi vonatkozásaitól, amelyeket térben a kereslet és kínálat piaci dinamikája fejez ki.

Az ingatlanfejlesztési és -befektetési döntések a jelenben invesztált pénzösszeg (tőke) és az elvárt, jövőbeli pénzösszegsorozatok (bevételek) közötti összefüggések vizsgálata alapján születnek. A cashflow a különböző időpontban esedékes pénzösszegek, bevételek és kiadások egyenlegének sorozata. A tulajdonost terhelő kiadások levonása után megmaradó nettó bevétel alapján számítható a befektetett tőke hozama. A projekt eredményességi indikátorait a piaci környezettel, a versenytársak és tágabb értelemben véve a pénzügyi piacok hozamaival vetik össze. Az elvárt hozamot a befektető által vélt kockázatok és a piac általános megítélése alapján határozzák meg. A befektetéshez képest az ingatlanfejlesztés értékelése során egy jóval rövidebb időszak alatt beruházott értéket, valamint a fejlesztés üzleti értékét –a befektető számára képviselt értéket –lehet összemérni. Profit akkor keletkezik, ha a fejlesztés költségeit meghaladja az értékesítésből származó bevétel.