Magasinet Min Boligforening #30 - Fælles faciliteter i foreningen by Min Boligforening

30. udgivelse

guide:

til bestyrelser i

andels- og ejerboligforeninger

s ka b f u nkti on elle og

i n db y d e n de ud erum

fra side 11

s åd an pass e r i bedst på

j eres f æ l l es f a c il iteter

fra side 36

Ekstra tiLLæg: Konflikthåndtering side 21

L a d esta n de re

so m f æ lles f a c i l it e t i boli gf o r eni n g en

fra side 48

te M a:

fæ LLE s faci L it E t E r i for E ning E n

Gården, opgangen, vaskerummet - fællesområder, hvor beboerne mødes, og fællesskabet tager form. Vi ser nærmere på, hvordan de fælles faciliteter påvirker livet i boligforeningen, og hvordan de bedst vedligeholdes.

BOLIGEXPERTEN

Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

• Administration udelukkende af foreninger

• Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik

• Markedets førende digitale platforme

• Korte svartider og høj tilgængelighed

• Administration af ca. 550 foreninger og ca. 24.000 lejligheder

Salgschef

ckj@boligexperten.dk

Telefon 44 22 97 16

Boligexperten er det naturlige valg, hvis foreningen ønsker et rådgivningshus med mere end 30 års erfaring, hvor alle eksperter er samlet under samme tag, og hvor dagligdagen kun handler om at servicere bestyrelser og beboere i andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Camilla Kornerup Johansen

Kom til Boligforeningernes Dag 2025 i Aarhus

- messen kun for andels- og ejerboligforeninger samt almene boligforeninger

Lørdag d. 25. oktober fra kl. 9-17, Aarhus Congress Center, 8000 Aarhus C

gr Atis entré!

Boligforeningernes

Dag kommer for første gang til Aarhus i oktober 2025

t ilmeld jer gratis ved at scanne Q r -koden:

Besøg bfda g .dk og bliv klar til messen!

g ør bestyrelsesarbejdet lettere i jeres boligforening Hør oplæg om bestyrelsesarbejdet og få viden og inspiration, der kan tages med hjem i boligforeningen. Mød også leverandører og rådgivere fra et bredt spektrum af brancher, der alle har erfaring med at arbejde for boligforeninger.

Arrangeres i samarbejde med:

Karen Lumholt, foredragsholder

Julia Lahme, foredragsholder

S ide 11

Indholdsfortegnelse

Skab funktionelle & indbydende uderum med bænke, blom S terkummer o G bely S nin G

S ide 18

når forenin G en S udeområder S kal have en op G raderin G

S ide 28

Ekstratillæg:

Guide: Sådan und G år o G håndterer i konflikter

S ide 15

d erfor bør i prioritere re G elmæ SS i G fejnin G

S ide 22

S ide 26

Ekstratillæg:

f ra konflikt til den G ode S amtale

S ide 32

Ekstratillæg:

Sådan foreby GG er i konflikter i by GG eprojekter

Ekstratillæg:

k onflikthåndterin G G ennem effektiv kommunikation

S ide 36

Guide: Sådan pa SS er i bed S t på jere S fælle S faciliteter

v edli G ehold af forenin G en S fælle S facliteter

S ide 45

S ide 40 n år boli G forenin G er ta G er ma G ten tilba G e

ide 48

S ide 50

d e fy S i S ke rammer har betydnin G for fælle SS kabet

ide 53

l ade S tandere S om fælle S facilitet i boli G forenin G en

ide 56

S ide 60

Gråzoner mellem fælle S faciliteter o G beboeran S var

h ar i et tomt lokale i ejendommen uden funktion? få fem idéer til, hvordan i kan bru G e det i fælle SS kabet S te G n

Sådan G ør det di G itale flytteflow dit arbejde nemmere

S ide 65

Sådan får i mere ud af G ården - året rundt

Professionel snerydning og glatførebekæmpelse

Vi kombinerer mere end 20 års erfaring med nyeste teknologier og skræddersyede løsninger for at sikre:

• Hurtig og grundig snerydning og glatførebekæmpelse

• Pålidelig udrykningsservice tilpasset jeres behov

• Miljøvenlige metoder, der skåner omgivelserne

s tyr på for E ning E ns

fæ LLE s faci L it E t E r

fælles faciliteter er en uundværlig del af enhver boligforening - fra de store tekniske installationer som vandrør og varmeanlæg til de grønne gårdrum og fælleslokaler, hvor beboerne mødes. n år faciliteterne fungerer, lægger vi måske ikke mærke til dem i hverdagen. Men virker fælles vandrør ikke, eller forsømmes vedligeholdelsen af udearealerne, kan det hurtigt få både praktiske, økonomiske og sociale konsekvenser.

Sunde rammer, stærke fællesskaber

I denne udgave af Magasinet Min Boligforening kan I bl.a. læse om, hvordan I opgraderer jeres udearealer i artiklen fra Klassik på side 18. I kan også blive klogere på smarte ladeløsniner i e lbys artikel på side 48 eller læse Min Boligforenings guide til at passe på jeres fælles faciliteter på side 36.

Ekstrati LL æg:

Forberedelse til generalforsamling

Uenigheder er uundgåelige, når mange mennesker bor under samme tag. I Magasinet Min Boligforenings ekstratillæg sætter vi derfor fokus på konflikthåndtering. l æs bl.a. om, hvordan I bedst undgår nabokonflikter i jeres boligforening, hvilken rolle kommunikation kan have for op- og nedskalering af uenigheder, og hvordan I forebygger konflikter i byggesager.

“Manglende vedligeholdelse af foreningens fælles faciliteter kan resultere i store renoveringsudgifter og påvirke foreningens økonomi negativt.”

r igtig god læselyst!

Carsten V. Jagerkilde

Manglende vedligeholdelse af foreningens fælles faciliteter kan resultere i store renoveringsudgifter og påvirke foreningens økonomi negativt. Men foreningens fælles faciliteter er mere end murværk og rør - de er også rammerne for mødet med naboen på trappen eller en snak i gården. s må hverdagsmøder, der styrker fællesskabet og trivslen i foreningen. Carsten v jagerkilde, ansv. redaktør, Magasinet Min boligforening

Magasinet Min Boligforening , 30. udg., juni 2025 t ema: Fælles faciliteter i foreningen f orsidefoto: Willab Garden Udgiver: Min Boligforening ApS, Trekronergade 100, 2500 Valby, tlf.: 70 22 82 00 a nsv. redaktør: Carsten V. Jagerkilde r edaktør: Emma R. Helms, emma@minbf.dk Layout: Anja Ley Christensen Distribueret oplag: 6.500 a nnoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk, Maibritt Frovin, maibritt@minbf.dk s enior projektleder: Siw Wahl Egede, siw@minbf.dk p rojektkoordinator: Katrine Degnegaard, katrine@minbf.dk, Jacob Kystgaard, jacob@minbf.dk, Caroline Flaga Vindelev, caroline@minbf.dk, Karoline C. Christensen, karoline@minbf.dk o pdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk issn : 2596-5549 t ryk: KLS Pureprint Distribution: Bladkompagniet A/S a rtikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Annonce).

minboligforening.dk/nyhedsbrev facebook.com/minboligforening m inboligforening.dk

info@minbf.dk

Gør det let for jer selv

– vælg en bank, der er specialister inden for boligforeninger

I Lån & Spar sidder vi et helt team af erfarne specialister inden for boligforeningers økonomi. Det giver klare fordele – naturligvis. Vi kender alt til finansiering og drift af ejendomme.

Så uanset om I har brug for rådgivning af større eller mindre projekter, så kan vi hjælpe jer på rette vej.

Ring 3378 2388 eller gå på lsb.dk/erhverv

s ka B f U nktion ELLE

& in DB y DE n DE UDE r UM

f oreningens fællesarealer danner rammen om socialt samvær og trivsel. m ed de rette løsninger inden for bænke, blomsterkummer og belysning kan der skabes funktionelle og indbydende uderum for beboerne.

“Bænke er mere end blot siddepladser - de inviterer til ophold, samtale og samvær, som styrker beboernes følelse af fællesskab.”

Det er vigtigt at vælge udendørsmøbler i materialer, der kan modstå daglig brug samt vejrforhold.

fMia Brandt

Mia brandt

Marketingansvarlig

gH form

ællesarealerne i en boligforening fungerer som samlingspunktet for beboerne. d e skaber rammerne for afslapning, fællesskab og praktiske

“

Uderum skal kunne klare både dagligt slid og skiftende vejrforhold.”

formål. Med en velovervejet brug af byrumsinventar som bænke, blomsterkummer og belysning kan bestyrelsen gøre uderummene både attraktive, funktionelle og tilgængelige for alle.

Gode siddepladser styrker fællesskabet

Bænke er mere end blot siddepladser - de inviterer til ophold, samtale og samvær, som styrker

Udover at være et grønt åndehul, fungerer blomsterkummer også som praktiske elementer i gårdmiljøet.

beboernes følelse af fællesskab. n år bestyrelsen vælger bænke til fællesarealerne, er det vigtigt at prioritere materialer, der kræver minimal vedligeholdelse og kan modstå dagligt brug og skiftende vejrforhold. Produkter i støbejern er robuste og holder i generationer. for at gøre bænke tilgængelige for alle bør der være fokus på siddehøjder og armlæn, så de også imødekommer behov hos ældre og bevægelseshæmmede.

Skab grønne åndehuller med blomsterkummer Blomsterkummer kan tilføre et grønt og levende udtryk til bynære omgivelser og samtidig fungere som praktiske elementer i gårdmiljøet. d e kan blandt andet bruges som sikker afskærmning mod trafik eller til at opdele gårdarealet i mindre, intime rum. s tore kummer egner sig til træer og buske, der kan give skygge og privatliv, mens mindre blomsterkummer kan forskønne området med farverige sæsonplanter. Indbyggede vandreservoirer kan desuden reducere arbejdsbyrden for dem, der står for vedligeholdelsen.

Tryghed og æstetik med den rette belysning g od belysning er afgørende for at skabe tryghed i uderummet, men den kan også fremhæve fælles-

arealets æstetik. Placering af lys langs stier, ved indgange og omkring opholdsområder sikrer, at uderummene er tilgængelige og brugbare hele året - også efter mørkets frembrud.

Med en energieffektiv løsning som led reduceres omkostningerne og miljøpåvirkningen, samtidig med at der skabes et behageligt lys.

Langtidsholdbare investeringer Uderum skal kunne klare både dagligt slid og skiftende vejrfor -

hold. Ved at vælge byrumsinventar af høj kvalitet, der kun bliver smukkere med tiden, skaber bestyrelsen ikke blot et funktionelt og æstetisk miljø, men også en langsigtet og økonomisk bæredygtig løsning. n læs mere på ghform.dk

Enova forener uvildig forsikringsrådgivning med indsigt og innovation

Læ S MERE P å E no VA in S u RA n CE . DK ELLER K on TAKT o S D i REKTE

- V i ER ALT i D KLAR T i L E n u F o RPL i GTE n DE S n AK

h os e nova i nsurance b rokers arbejder vi for at gøre det trygt og overskueligt at have de rette forsikringer. v i er et uafhængigt forsikringsmæglerselskab med mange års erfaring og en ambition om at levere løsninger, der både dækker godt - og koster det rigtige.

uV i LD i G R å DG i V nin G - T i L JERES F o RDEL

Vi arbejder uafhængigt af forsikringsselskaber og sammensætter løsninger, der matcher jeres behov - til den rette pris.

oVERBL i K o G TR y GHED

Med indsigt og løbende opfølgning sikrer vi jer den optimale dækning og undgår unødige udgifter.

Vi F o RHA n DLER - i F å R R o i MAVE n

Vi håndterer dialogen med selskaberne og sørger for, at jeres forsikringer altid følger med behov og ændringer.

e nova i nsurance b rokers a pS f læsketorvet 68, 1711 k øbenhavn v t lf.: 25 32 70 07

tol@enovainsurance.dk enovainsurance.dk

Mere end bare pænt:

D E rfor B ør i priorit E r E r E g ELM æssig f E jning

d et er let at tænke, at rene udearealer først og fremmest handler om det visuelle udtryk. m en regelmæssig fejning og vedligeholdelse af fællesarealerne i boligforeningen handler i lige så høj grad om at undgå skader og beskytte både ejendommen og beboerne.

“når blade og fugt får lov at ligge i længere tid, tiltrækker det fugt, som kan trænge ned i asfalt og fliser. Det skaber sprækker og forkorter levetiden på belægningen.“

Rene belægninger i ejendommen kan udskyde behovet for reparationer og nyanlæg i mange år.

kAndersKastrupRiis

anders riis Kastrup CMo jd entreprise

limaforandringer betyder flere og voldsommere regnskyl - og det stiller nye krav til ejendommens vedligeholdelse. for selvom kloaksystemer og dræn er vigtige elementer i skybrudssikring, er overfladevedligeholdelse faktisk også en afgørende faktor. h vis blade, skidt og affald får lov at samle sig i rendesten og afløb, kan det hurtigt føre til tilstopning og oversvømmelser ved kraftig regn.

Ved at planlægge regelmæssig fejning undgår foreningen akutte og dyre problemer - som oversvømmelser i kældre, beskadige -

“Hvis blade, skidt og affald får lov at samle sig i rendesten og afløb, kan det hurtigt føre til tilstopning og oversvømmelser ved kraftig regn.”

de belægninger eller tilstoppede riste. d et koster mere at udbedre skader, end det gør at vedligeholde løbende. d erfor giver en fast vedligeholdelsesplan både økonomisk og praktisk ro for bestyrelsen.

Beskyt belægningen

- og undgå dyre reparationer Udover risikoen for oversvømmelser kan manglende fejning og rengøring også påvirke belægningens holdbarhed. n år blade og fugt får lov at ligge i længere tid, tiltrækker det fugt, som kan trænge ned i asfalt og fliser. d et skaber sprækker og forkorter levetiden på belægningen. Ved at holde belægningerne rene kan man udskyde behovet for reparationer og nyanlæg i mange år.

Mere end bare fejning fejning er blot én af de opgaver, der bidrager til at holde boligforeningens fællesarealer rene, sikre og præsentable. Men det samlede vedligeholdelsesbehov strækker sig ofte længere end dét - og derfor kan det være en fordel at samarbejde med en leverandør, der dækker flere opgaver i én løsning. Vi tilbyder også ydelser som brøndtømning, højtryksspuling og ukrudtsbekæmpelse. d et betyder, at foreningen kan

Mere end bare pænt...

samle en større del af vedligeholdelsen ét sted - uden behov for at koordinere mellem flere aktører. d erudover håndterer vi affaldet korrekt efter opgaverne. for eksempel klassificeres det affald, der opsamles ved fejning, som klasse 3-affald, hvilket stiller krav til korrekt bortskaffelse. d et ansvar varetager vi som en del af opgaven, så bestyrelsen ikke skal bekymre sig om affaldshåndtering. n læs mere på jdentrepriseaps.dk

f orårsfejning: Fjerner vinterens rester af sand, salt og snavs og gør arealerne klar til brug.

s ommerfejning: Sikrer pæne arealer til ophold og tager højde for pollen, støv og organisk materiale samt ukrudtsfejning med stålbørste

Efterårsfejning: Fjerner blade og nedfald, der ellers kan tilstoppe afløb og danne grobund for alger samt ukrudtsfejning med stålbørste.

Vinterklargøring: Forbereder områderne til vinterens udfordringer med is og sne og fjerner det sidste affald. f ir E år L ig E f E jning E r - MED h VE r DE r E s for M å L

Få tilskud til foreningskontoen

en lader til elbiler, der er designet til etageejend O mme - den er endda gratis!

i en boligforening deler man meget: gårdrummet, tørresnoren, redskabsskuret - og ikke mindst ansvaret for det fælles liv.

Hos elby mener vi, at grøn mobilitet også skal være en fælles løsning. derfor tilbyder vi elbilsladeløsninger, som foreningen ikke betaler for - men får glæde af.

En løsnIng mEd FlERE gEVInstER:

beboerne og gæster med elbil kan lade bilen op tæt på hjemmet

Foreningen tjener penge på hver opladning - så dem uden bil også får gevinst

ingen udgifter, intet bøvl - vi klarer alt det praktiske

i bidrager aktivt til den grønne omstilling

de fleste kommuner i hovedstadsområdet har allerede godkendt vores løsning inkl. vores fortovsskine, og vi hjælper gerne med dialogen, hvis jeres ikke er med endnu.

d et s K al i H a ve for øje,

når for E ning E ns

UDE o M rå DE ska L h aVE E n opgra DE ring

e t gennemtænkt udeområde styrker både fællesskab, tryghed og trivsel i hverdagen. h er får i overblik over de vigtigste overvejelser, når udeområdet skal opgraderes - uanset om det gælder en legeplads eller en komplet forvandling.

Et gennemtænkt fælles udeområde har betydning for fællesskabet og trygheden i boligforeningen.

“et materiale som træ er i mange tilfælde et godt valg: Det optager CO₂, mens det vokser, og holder på CO₂’en, efter det fældes og anvendes i byggeriet.”

dAnders Hansen

anders Hansen ejer, Klassik leg, sport & uderum

e fælles arealer udenfor har stor betydning i en boligforening. d e bruges ikke kun til leg og ophold, men har også indflydelse på fællesskabet, ejerskabsfølelsen og i sidste ende værdien af boligerne. e t velfungerende udeområde inviterer til samvær og skaber tryghed. d et giver beboere i alle aldre lyst til at bruge området og tage del i det, der sker. s amtidig kan det forebygge hærværk og styrke beboernes engagement i foreningen. Men hvordan griber man det an som bestyrelse, hvis boligforeningen ønsker at opgradere et nedslidt udeområde - eller skabe noget helt nyt?

Første skridt: skab overblik h vad bruges foreningens udeområde til i dag? h vad fungerer, og hvad gør ikke? d et er vigtigt at kende til de nuværende forhold for at finde frem til, hvad der er behov for at ændre. e n brugerundersøgelse blandt beboerne kan være et godt udgangspunkt for at forstå, hvad der savnes. o fte viser det sig, at nogle faciliteter er slidte eller forældede, mens andre bare er placeret forkert eller ikke skaber den ønskede værdi. d et kan også være, at gennemsnitsalderen på børnene, der bor i foreningen, er blevet højere/lavere, siden en legeplads blev etableret.

Et visuelt udgangspunkt at arbejde ud fra d ernæst bør man tage stilling til ambitionsniveau og økonomi. d et er en god idé tidligt i processen at tage kontakt til en rådgiver/

Selv små tiltag bør tænkes ind i helheden, så foreningens udeområde harmonerer og hænger sammen.

leverandør med erfaring i at udarbejde helhedsplaner, som kan hjælpe med at afstemme ønsker og budget og give et realistisk billede af mulighederne.

h er er det en fordel at vælge en rådgiver/leverandør, som tilbyder uforpligtende opstartsmøder og visualiseringer. d et kan være et vigtigt skridt i at komme fra idé til handling. h os Klassik ved vi, at et visualiseret forslag gør det lettere at tage en dialog i bestyrelsen om projektet, ligesom det kan være helt afgørende for at skabe opbakning blandt beboerne, der bedre kan forestille sig, hvad opgraderingen af udearealet kan blive til.

Hensyn til forskellige beboergrupper e n af de smukke ting ved en boligforening er det brede udsnit af folk, der bor under samme tagfra unge mennesker, til små børn og deres forældre, til ældre beboere. d et gør det ekstra vigtigt, at udeområdet indrettes med blik for forskellige behov og funktioner. e n legeplads er enormt værdifuld for småbørnsfamilier, men skaber ikke nødvendigvis værdi for ungdommen eller de ældre beboere - det gør til gengæld en

petanque-bane, der kan være en ypperlig “legeplads” for ældre i foreningen. Uderummet bør skabe sammenhæng mellem forskellige opholdsområder og aktivitetsmuligheder.

Tryghed i hverdagen o gså tryghed spiller en rolle, når det kommer til at planlægge det optimale udeområde. o verdækkede zoner, afskærmning for vind og vejr og naturlige grænsedragninger mellem aktiviteter kan gøre det nemmere at bruge området i alle årstider - også når solen ikke skinner fra en skyfri himmelog kan give både børn og voksne lyst til at blive hængende lidt længere.

Er DE r styr på sikk E rh EDE n?

Alle legepladser i Danmark skal overholde den europæiske standard E n 1176. Den sikrer, at udstyret er sikkert at bruge og opstillet korrekt. Spørg altid din leverandør, om faciliteterne lever op til gældende standarder - det giver tryghed for både beboere og bestyrelse.

“Uderummet bør skabe sammenhæng mellem forskellige opholdsområder og aktivitetsmuligheder.”

Ved at tænke i sammenhængende zoner og forskellige brugsscenarier, sikrer man, at fællesarealet bliver et samlingspunkt og ikke bare en samling af funktioner.

Materialevalg

og bæredygtighed n år boligforeningen investerer i nyt, bør både holdbarhed, æstetik og bæredygtighed tænkes ind fra starten. Materialerne skal passe til ejendommens udtryk og det ønskede vedligeholdelsesniveau.

n ogle løsninger kræver løbende pleje, mens andre i højere grad passer sig selv - det er en balance mellem udtryk og drift.

s amtidig spiller bæredygtighed en stadig større rolle - både af hensyn til klimaet, men også som udtryk for sund fornuft og ansvarlighed. e t materiale som træ er i mange tilfælde et godt

valg: d et optager C o 2 , mens det vokser, og holder på C o 2 ’en, efter det fældes og anvendes i byggeriet.

d et er også relevant at se på, hvor og hvordan produkterne er fremstillet: e r det produceret langt væk eller lokalt/i nærområdet? o g er det fremstillet med fokus på genanvendelse og lang levetid? h os Klassik har vi f.eks. fokus på at opkøbe og genbruge gamle legeredskaber, fordi det både sparer ressourcer og giver nyt liv til funktionelle dele.

Ficipitium natur, alit, inci autem ut veligen dipsunture sum isitio. Im utem alitiiscius idips.

tænkes holdbare og klimabevidste materialer ind i den endelige løsning, styrker det både foreningens profil såvel som beboernes oplevelse af at være en del af noget, der giver mening.

Øje for helheden

d er er flere ting at have for øje, når I som forening beslutter jer for at opgradere eller tilpasse jeres fællesarealer. o g netop derfor kan det være en fordel at vælge en totalleverandør, som kan hjælpe jer med at se løsningen i sin helhed.

s kal hele udeområdet gentænkes, er det afgørende, at de enkelte elementer spiller sammen og skaber en sammenhængende helhed. Men selv ved mindre projekter - som f.eks. etablering af en legeplads - er det vigtigt at tænke helhedsorienteret, så det nye anlæg harmonerer med resten af ejendommen og de eksisterende uderum.

e n leverandør med det samlede overblik kan rådgive om både funktion, æstetik og sammenhæng - og være med til at skabe en unik løsning, der passer til netop jeres forening. n læs mere på klassikleg.dk

Håndteres uenigheder i boligforeningen

rigtigt, kan de være med til at styrke fællesskabet frem for at skabe splid.

i DE tt E E kstrati LL æg kan i BL an D t an DE t BL i VE k L og E r E på:

• h åndtering af nabokonflikter

• f orebyggelse af konflikter i byggesager

• k onflikthåndtering gennem effektiv kommunikation

• v ærktøjer til styrkelse af kommunikationen i foreningen

Konflikthåndtering

i denne udgave af m agasinet m in b oligforening retter vi i ekstratillæget fokus mod, hvordan bestyrelsen kan forebygge og løse konflikter på en konstruktiv måde og fordre den gode dialog til fordel for samarbejdet i foreningen.

e k S

“Hvis du begynder at tænke, at den anden er dum - eller har dårlige intentioner på dine vegne - så ved du, at du er kravlet for højt op ad din egen konklusionsstige.”

Fra konflikt til den gode samtale

h vordan bliver vi bedre til at lytte og forstå – og finde fælles fodslag, selv når uenighederne fylder? n icolai m oltke- l eth deler enkle værktøjer til bedre dialog - som lommelygten, konklusionsstigen og kunsten at balancere mellem at tale og lytte.

En grundregel i konflikthåndtering er, at det, der ikke bliver sagt, ikke forsvinder. Det bliver blot til understrømme i samtalen - og kan gøre det endnu sværere at finde fælles fodslag.

“når en samtale går skævt, skyldes det ofte, at vi har for travlt med at forsvare vores eget synspunkt - i stedet for at være nysgerrige på andres.”

eKatrine Degnegaard

Katrine Kommunikationsmedarbejder Min boligforening

ommely G ten:

God kommunikation starter med nysgerrighed

n misforståelse på generalforsamlingen. e n skæv opfattelse af ansvar. e ller et forslag, som opleves som en trussel mod det, man selv synes er vigtigt. Konflikter i boligforeninger er ikke noget nyt, men selv om de fleste ønsker at finde løsninger, kan det være svært at få talt sig frem til en fælles forståelse. Ifølge sociolog og tidligere jægersoldat n icolai Moltke- l eth handler konflikter ofte om noget mere grundlæggende. “Bag ethvert problem ligger der en frustreret drøm,” siger han og opfordrer bestyrelser til at være nysgerrige på, hvad der egentlig ligger bag en beboers utilfredshed eller et bestyrelsesmedlems skarpe kommentar. h vad er det, de føler, der ikke bliver hørt, set eller taget alvorligt?

I denne artikel præsenterer n icolai Moltke- l eth en række enkle værktøjer, I kan bruge til at styrke kommunikationen i jeres forening - fra lommelygten og konklusionsstigen til balancen mellem at tale og spørge.

n af de vigtigste færdigheder, når man vil løse konflikter, er evnen til at skifte fokus fra sit eget ståsted og være nysgerrig på andres perspektiver. n år en samtale går skævt, skyldes det ofte, at vi har for travlt med at forsvare vores eget synspunkt - i stedet for at være nysgerrige på andres. Men ifølge n icolai Moltke- l eth kan en kritisk tilgang føre os endnu længere væk fra hinanden: “ h vis du er kritisk, har du allerede taget stilling - så bliver du dårligere til at se alle de andre informationer, der er i samtalen,” forklarer han. Vi ser nemlig ofte kun det, vi allerede kigger efter. d et beskriver n icolai Moltke- l eth med billedet: “Vores bevidsthed er som en lommelygte,” og fortsætter: “Vores bevidste del af hjernen kan kun håndtere en brøkdel af de millioner indtryk, vores sanser bombarderes med. d erfor bliver hjernen nødt til kun at se på udvalgte dele af virkeligheden.” d et resulterer ofte i, at vi overser de informationer, der ikke passer med vores forudindtagede idéer. d erfor er det vigtigt at stoppe op og spørge sig selv: h vor peger min lommelygte hen? e r der noget, jeg ikke ser i den

her samtale? h vad er det for en frustreret drøm, der ligger bag problemet?

Balancen mellem at tale og spørge e t simpelt, men effektivt værktøj i god kommunikation handler om balancen mellem at advokere og undersøge. n år vi advokerer, formidler vi vores egen virkelighed. n år vi undersøger, stiller vi spørgsmål for at forstå den andens. d en amerikanske forsker Chris Argyris har vist, at de bedste samtaler opstår, når vi formår at balancere de to. d et betyder ikke, at vi skal tie stille - men at vi skal give plads. “ h vis jeg hele tiden taler, så tager jeg taletid fra dem, jeg taler medog bliver blind for, hvad de egentlig tænker og føler,” siger n icolai Moltke- l eth og opfordrer til, at vi i højere grad er undersøgende og nysgerrige på andre. t il bestyrelsesmøderne betyder det, at man ikke blot skal præsentere sit eget standpunkt og argu -

mentere - men også huske at stoppe op og spørge: h vad tænker I? h vor dan ser I det her? d et er ofte i de spørgsmål, at nye løsninger opstårog det er her, andre oplever at blive hørt og taget alvorligt.

k onklu S ion SS ti G en: Når vi (for) hurtigt tror, vi har ret h ar du nogensinde draget en kon klusion i en konflikt - og senere indset, at du tog fejl? s å er du ikke alene. for bedre at forstå, hvorfor det sker, præsenterer n icolai Moltke- l eth et andet centralt værktøj, konklusionsstigen, som oprindeligt er udviklet af Chris Argyris. s tigen illustrerer, hvordan vi hurtigt danner konklusioner ud fra meget lidt data - opbygger argumenter, drager en konklusion og handler på det. Problemet er, at vi ofte vælger de data, der passer til det, vi allerede mener. l igesom med “lommelygten” ser vi kun det, vi selv lyser på.

Stigen viser, hvordan vi hurtigt tolker og handler på ubegrænset information. Jo højere vi kravler, jo mere tror vi, vi ha ret - og glemmer andres perspektiver.

“Jo højere op ad stigen vi kravler, jo mere overbeviste bliver vi om, at vi har ret,” forklarer n icolai Moltke- l eth og peger på to klare tegn på, at man er nået for højt op: “ h vis du begynder at tænke, at den anden er dum - eller har dårlige intentioner på dine vegne - så ved du, at du er kravlet for højt op ad din egen konklusionsstige.”

I stedet bør man stoppe op og spørge: h vilke data bygger jeg egentlig denne konklusion på? o g så kravle ned og besøge den andens stige i stedet. h vad har de set, som jeg måske ikke har?

Små uenigheder kan vokse sig store e n vigtig erkendelse i konflikthåndtering er også, at følelser ikke forsvinder af sig selv. t værtimod har usagte frustrationer en tendens til at sive ind i samtalen - selv når ingen sætter ord på

dem. Mange har sikkert oplevet at spørge, “ e r der noget galt?” og få svaret “ n ej, nej” - selvom stemningen siger noget andet. h vis man mærker, at noget ikke bliver sagt, er det vigtigt at reagere på det. h vis man tager fat tidligt, kan mange uenigheder klares med en samtale. s om n icolai Moltke- l eth formulerer det:“Kill the monster while it’s still a baby.” for jo længere konflikten får lov at vokse, jo sværere bliver den at løse. I nogle tilfælde kan det være nødvendigt med hjælp fra en neutral tredjepart - f.eks. en mægler - som kan hjælpe med at genetablere kommunikationen, når følelserne har taget over.

s amtidig er det værd at huske, at ikke alle i boligforeningen har samme perspektiv. n ogle beboere handler ud fra fællesskabets bedste - andre ud fra egne behov. Ved at tale åbent om værdier og forventninger i foreningen, bliver det nemmere at navigere i uenigheder, inden de vokser sig store.

4 tip S til at blive bedre til at kommunikere n icolai Moltke- l eth slutter med fire grundprincipper, som er værd at tage med ind i bestyrelseslokalet:

1. Skab balance mellem at advokere og undersøge. g iv plads til andres synspunkter ved at være nysgerrig og ikke kun præsentere dit eget.

2. Husk, at der altid er en konklusionsstige. Bliv bevidst om din konklusionsstige og vær nysgerrig på, hvordan den andens ser ud - i stedet for kun at stå på toppen af din egen.

3. Undgå at ignorere tanker og følelser. d et usagte siver alligevel ind i samtalen og påvirker, hvordan vi forstår hinanden.

4. Tilpas samtalen til temperaturen. I rolige samtaler kan man balancere mellem at advokere og undersøge. Men hvis samtalen bliver ophedet, bør man spørge mere og tale mindre. o g hvis temperaturen bliver for høj - så stop samtalen og tag en pause.

KONFLIK

Konflikthåndtering gennem e ff ektiv kommunikation

Som administrator og advokat for forskellige typer foreninger ser vi også mange forskellige sammensætninger. e ns for alle er, at man bor side om side og i fællesskab har en juridisk forening. d ette kan resultere i, at der opstår små konflikter og uenigheder.

dAndreas Elleby

andreas elleby

advokatfuldmægtig

Hupfeld ejendomsadministration

er er utallige problemstillinger og små konflikter rundt om i de boligforeninger, der findes i d anmark. I ældre bygninger kan der ofte være særligt lydt mellem lejlighederne, eller måske ’klikker’ betongulvet i de nyere byggerier. Kunsten er at få dem håndteret og løst på en ordentlig og god måde, hvilket kan være rigtig svært, men når det lykkes, så kommer det ofte tifoldigt igen.

Frygt for konflikten n oget af det sværeste ved konflikter er, at mange mennesker slet ikke har det godt med dem og foretrækker at undgå dem. folk er måske trætte af en given

situation, men utrygge ved at skulle konfrontere ’modparten’, som ofte er en nabo eller en anden, som man bor tæt på. d enne frygt kan føre til søvnløse nætter og spekulationer om konsekvenserne ved at konfrontere en anden person med sine tanker og følelser. d et er derfor ikke uden grund at mange bestyrelser også ser dette som et emne, hvor man helst ønsker, at man ikke er til stede og kan gemme sig væk.

Vigtigheden af reel kontakt og kommunikation

Men dette er selvfølgelig ikke en gangbar vej - hverken for bestyrelsen eller de implicerede parter. Midlet til at komme rundt om alt dette er kontakt. Kontakt kan defineres på forskellige måder, men det handler om mere end blot at eksistere side om side. d en reelle kontakt forudsætter, at man også er mentalt nærværende. d et indebærer, at

“noget af det sværeste ved konflikter er, at mange mennesker slet ikke har det godt med dem og foretrækker at undgå dem.”

man kan fornemme stemninger, se hinanden, lytte til hinanden og derigennem komme nærmere hinandens synspunkter.

Men en konflikt, der er eskaleret og måske har stået på igennem flere år, løses ikke bare ved at skabe ‘reel kontakt’ mellem de implicerede parter - der skal mere til. h er bliver det vigtigt at tage fat i nogle af de fagfolk, der er dygtige til at håndtere konfliktsituationer, da det indledende arbejde ofte er det, der skaber det gode resultat. d et er derfor vigtigt at få skabt en accept hos begge parter til, at kontakt kan blive en mulighed for at løse konflikten.

Få sat de rette rammer e n afgørende faktor er at etablere rammerne for den nødvendige kommunikation. d ette indebærer at gøre parterne bevidste om, at deres ord bliver fortolket af den anden part.

h vordan fortolkes det, den ene part siger i konflikten? e r parterne tilbøjelige til at opfatte hinandens ord som ‘optrappende’ eller ‘afspændende’? d et lyder simpelt at benytte en afspændt kommunikationsstil, hvor man taler for sig selv og tager ansvar

uden at anklage den anden, men det kan være udfordrende.

Involvering af en tredjepart I fastlåste konflikter kan en tredjepart fungere som en mægler i konflikten og hjælpe begge parter til at ‘åbne konflikten’ og dermed anerkende dens eksistens. d et bryder den første barriere og forbereder parterne på at tage fat på problemet, søge en løsning og forsøge at forblive på deres egne banehalvdele. d og sker det ofte, at parterne flygter fra dialogen eller angriber hinanden. h vis et

“Det er almindeligt, at der opstår konflikter, hvor mennesker kommer i berøring med hinanden.”

møde bevæger sig i denne retning, er det vigtigt at få fokus tilbage på dialog og åbenhed.

At komme ud af en konflikt eller forhindre, at den eskalerer, kræver ofte mange mentale kræfter, og det -

te gælder typisk for begge parter i konflikten. d a vi mennesker ofte er tilbageholdende med at gå ind i en konflikt, anbefaler vi at drøfte sådanne sager med sin administrator. Alternativt kan man søge professionel hjælp fra konfliktmæglere, hvilket ofte resulterer i hurtigere og mere effektive løsninger.

d et er almindeligt, at der opstår konflikter, hvor mennesker kommer i berøring med hinanden.

Men det er også helt almindeligt, at mange konflikter kan blive løst med reel kontakt og effektiv kommunikation.

læs mere på hplaw.dk

Det kan være svært at undgå konflikter, når man bor side om side. Men med god kommunikation kan de deeskaleres og løses.

“Jo længere tid man venter med at håndtere en uoverensstemmelse eller irritation, jo mere konfliktoptrappende er det.”

Guide:

Sådan undgår og håndterer I konflikter i boligforeningen

v i guider dig til, hvad i som forening kan gøre for at forebygge og undgå konflikter - og hvordan i bedst håndterer dem, hvis de alligevel opstår.

Godt naboskab kan have stor betydning for, hvordan vi tager konflikter op med hinanden.

uCaroline Flaga Vindelev

Caroline flaga vindelev Kommunikationsmedarbejder Min boligforening

overensstemmelser er en naturlig del af livet, når mange mennesker deler mure og lever under samme tag. Men som forening kan I gøre meget for at forebygge, at de opstår - og for at sikre, at uoverensstemmelser ikke eskalerer til omfattende konflikter.

Udvid husordenen, så den omfatter konflikthåndtering i foreningen d e fleste foreninger har en husorden for, hvad man må og ikke må i foreningen. h er bør I ligeledes inkludere retningslinjer for, hvordan konflikter håndteres i foreningen.

¨ Udform positive, letforståelige retningslinjer for konflikthåndtering: s ørg for, at retningslinjerne er letforståelige, og at de fokuserer på ønsket adfærd - det, beboerne gerne må - frem for forbud - det, de ikke må. På den måde er I allerede med til at fremme den positive og imødekommende adfærd blandt beboerne.

¨ Giv beboerne konkrete råd: d et kan ligeledes være en god idé at komme med et par gode råd til, hvordan beboerne konkret kan tage fat i uenigheder

på en konstruktiv måde - det kunne f.eks. være, hvordan man starter en konstruktiv samtale med overboen osv.

2Tilskynd til hverdagskontakt mellem beboerne d et er nemmere at fortælle naboen, at noget går én på, hvis man kender hinanden. e t godt naboskab kan altså have stor betydning for, hvordan og om vi tager konflikter op.

¨ Tilskynd til kontakt: s ørg for at opfordre til hverdagskontakt mellem beboerne som f.eks. at hilse på hinanden i trappeopgangen, fællesvaskeriet og gården og at byde nye naboer velkommen.

¨ Arrangér sociale aktiviteter: e t stærkt redskab til et styrket naboskab og forståelsen for hinanden er sociale aktiviteter og arrangementer i foreningen. d et kunne f.eks. være arbejdsdage, fællesspisning eller en gårdfest.

Håndtér konflikter, inden de vokser sig store Jo længere tid man venter med at håndtere en uoverensstemmelse eller irritation, jo mere konfliktoptrappende er det.

¨ Tag problemer i opløbet: s ørg for at håndtere konflikter i foreningen så hurtigt som muligt. På den måde kan I påvirke, at uoverensstemmelser ikke når at vokse sig til en større konflikt.

¨ Vær nysgerrige og lyttende: o fte er naboen ikke klar over, at deres adfærd generer andre. e n åben samtale kan afklare eksisterende misforståelser.

¨ Undgå optrapning: forsøg altid at undgå fjendtlighed eller bagtalelse i konflikten. o fte handler en uoverensstemmelse om misforståelser, og det er meget nemmere at finde en løsning, hvis man holder hovedet koldt og taler åbent sammen.

4 Find en fælles løsning Bare fordi en konflikt er håndteret her og nu, betyder det ikke, at der ikke kan opstå nye. d erfor er det vigtigt også at se fremad og overveje, hvordan I kan forebygge, at lignende situationer gentager sig.

¨ Lav en konkret aftale: f ind en løsning, begge parter kan leve med. Målet er ikke at blive bedste venner - det handler om at forebygge fremtidige konflikter. o g netop dét kan en fælles aftale være med til.

¨ Formulér klare forventninger: få begge parter til at sætte ord på, hvad de hver især har brug for, hvis noget lignende skulle ske igen. n år begge parter ved, hvad de kan forvente af hinanden, bliver det lettere at undgå misforståelser og frustrationer fremover.

“ Det er vigtigt også at se fremad og overveje, hvordan i kan forebygge, at lignende situationer gentager sig.”

Sådan forebygger I

konflikter i byggeprojekter

d er er mange parter involveret, når et byggeprojekt ruller i en boligforening - og det betyder mange og forskellige holdninger og behov. v i guider dig til, hvordan bestyrelsen bedst håndterer uenigheder, drager nytte af dem samt undgår, at de udvikler sig til negative konflikter.

eNikolaj Karlsson

nikolaj Karlsson afdelingsdirektør foreninger og Private investor deas a/s

t byggeprojekt i en boligforening påvirker mange mennesker - mennesker med forskellige livssituationer, behov og holdninger til, hvordan projektet bør udformes. n ogen danner deres holdninger på baggrund af noget, de har hørt. Andre trækker på personlige erfaringer, og nogle har måske byggeteknisk eller anden faglig viden. s elvom udgangspunkterne er forskellige, er det vigtigt,

“referaterne sikrer ikke bare, at vigtig information ikke går tabt, men også at forskellige holdninger bliver dokumenteret og anerkendt.”

at alle stemmer i foreningen bliver hørt. d et er nemlig netop i forskellighederne, at konflikter kan opstå. Men konflikter behøver ikke være negative. t værtimod kan de - hvis de håndteres i tide - være med til at sikre, at foreningen forholder sig grundigt og nuanceret til projektet og de mange valg, det indebærer. Jo bedre man får talt tingene igennem fra start, jo færre overraskelser venter senere, og desto mindre er risikoen for, at konflikter udvikler sig i en negativ retning.

s å snart projektet er sat i gang, og entreprenøren valgt, kan det være både svært og dyrt at ændre kurs. d erfor er det vigtigt, at bekymringer, spørgsmål og synspunkter bringes i spil tidligt i processen.

Informer, informer, informer n år byggeprojektet først er i gang, er løbende og tydelig information én af de vigtigste forudsætninger for en gnidningsfri proces. e n af de mest almindelige årsager til utilfredshed og konflikt i boligforeninger

En informeret forening er en mere tryg og samarbejdsvillig forening - prioritér derfor god kommunikation.

“Ved at holde sig til sin rolle som bygherre og beslutningstager, skaber bestyrelsen klarhed og minimerer risikoen for misforståelser og fejl.”

er nemlig, at beboerne føler sig underinformeret - og måske endda ført bag lyset.

d erfor bør bestyrelsen prioritere åbenhed og sørge for, at hele foreningen løbende bliver opdateret om fremdrift, ændringer, vigtige datoer og beslutninger. d et behøver ikke være avanceret - det vigtigste er, at beboerne oplever, at de bliver taget med på rejsen, og at informationen er til at finde og forstå.

e t enkelt, men effektivt redskab er grundige referater fra både bestyrelsesmøder og generalforsamlinger. r eferaterne sikrer ikke bare, at vigtig information ikke går tabt, men også at forskellige holdninger bliver dokumenteret og anerkendt - også de forslag, der ikke opnåede flertal. n år beslutningsprocessen er tydelig for alle, bliver det sværere at kritisere noget i bagklogskabens lys. o gså løbende bygherremøder, hvor bygherre (dvs. bestyrelsen på vegne af foreningen) bliver holdt ajour på tidsplan, komplikationer, løsninger og økonomi mm.,

er oplagt for at sikre den gode forståelse for projektet. d et kunne f.eks. være én gang om måneden, så der både er mulighed for at følge tilstrækkeligt med i projektet, samtidig med at det tilgodeser bestyrelsen, der har et arbejdsog privatliv, de skal passe ved siden af bestyrelsesarbejdet.

Lad eksperterne være eksperter

Byggeprojekter involverer typisk mange parter, og det er entreprenøren, der har ansvaret for at styre dem. Alligevel kan det være fristende for bestyrelsen at blande sig - især i større byggesager, hvor projektet foregår lige udenfor vinduerne, og man dagligt konfronteres med både processer og udfordringer.

Men bestyrelsens rolle er ikke at vurdere materialevalg, arbejdsmetoder eller udførelsesdetaljer. d et ansvar ligger hos de professionelle, som er hyret til opgaven - og som også er dækket af forsikringer, hvis noget går galt. Ved at holde sig til sin rolle som

bygherre og beslutningstager, skaber bestyrelsen klarhed og minimerer risikoen for misforståelser og fejl.

d esuden kan det føre til problemer internt, hvis bestyrelsen begynder at involvere sig for meget i det byggefaglige. Beboere kan komme til at holde dem ansvarlige for forhold i byggeprojektet, de egentlig ikke burde tage del i. d et betaler sig altså indledningsvist at lægge tid og kræfter i at vælge en entreprenør, I føler jer trygge ved. d et handler ikke om at finde den billigste, men den I har mest tillid til. d et er godt givet ud på længere sigt.

Grundige referater fra både bestyrelsesmøder og generalforsamlinger kan være et vigtigt redskab.

Få hjælp til at stille de rette spørgsmål I sidste ende handler det om tillid. Bestyrelsens rolle er at sikre, at rådgivere leverer det, de skal, at økonomien overholdes, og at tidsplanen følges. Men mindst lige så vigtigt er det, at denne viden bliver delt med beboerne - for en informeret forening er en mere tryg og samarbejdsvillig forening. h er kan en rådgiver være en uundværlig støtte. e n rådgiver bidrager ikke kun med faglig indsigt, men også med erfaring i at stille de rette spørgsmål på de rette tidspunkter. n oget der kan have afgørende betydning for, at bestyrelsen får afklaret vigtige forhold og på den måde kommer potentielle konflikter i forkøbet - både internt i foreningen men også i dialogen med entreprenøren, der ikke altid ser lige stor værdi i jævnlig informationsdeling, som bestyrelsen og boligforeningen gør. læs mere på deas.dk f oto: i s tock.

Nem og enkel flytteproces for udlejere

Brug digitalt flytte-flow, når dine lejere flytter ind og ud - det giver en sikker og effektiv administration af nye lejere eller tomgangsperioder.

Kontakt

Christian Ebersbach på 63 17 19 31 eller cheb@energifyn.dk og hør mere.

Gratis løsning til boligforeninger og andre administratorer af lejemål i hele Danmark.

“Jo mere beboerne føler, at fælles faciliteterne er deres, jo bedre passer de på dem.”

g uide: s å D an pass E r i BED st på j E r E s

fæ LLE s faci L it E t E r

f ælles faciliteter som gårdhave, legeplads, cykelkælder og fælleslokaler skaber rammerne for både praktisk hverdag og godt naboskab. m en hvis ingen tager ansvar, risikerer man slid, misbrug - og dårlig stemning. h er får i en guide til, hvordan i bedst passer på jeres fælles faciliteter, og en skabelon til at formulere en enkel og brugbar gårdorden.

Jo mere beboerne føler, at fællesfaciliteterne er deres, jo bedre passer de på dem.

Katrine Degnegaard

Katrine degnegaard

Kommunikationsmedarbejder Min boligforening

t y DEL ig E ra MME r

ska BE r trygh ED

Når det er uklart, hvad man må - og ikke må - kan der hurtigt opstå misforståelser. Derfor er det en god idé at have skriftlige retningslinjer for brugen af fælles faciliteter. Det kan være en fælles gårdorden eller en husorden, der f.eks. inkluderer regler for cykelparkering, eller hvordan fælleslokalet bookes. j o tydeligere rammer, jo nemmere er det at sikre, at alle bruger faciliteterne med respekt for både tingene og hinanden.

Eks EM p EL :

• Må man ryge i gården?

• Skal man rydde op i vaskekælderen efter brug?

• Hvornår må fælleslokalet bruges - og hvordan bookes det?

U D p E g E n ans V ar L igME n for DEL opga VE rn E

Det er en fordel at have en kontaktperson for de enkelte fælles faciliteter. Det gør det nemmere at følge op på brug, fejlmeldinger eller eventuelle uenigheder. Det behøver ikke være én person, der står for det hele - opgaverne kan med fordel fordeles på flere beboere eller bestyrelsesmedlemmer.

t ip: Sæt tydelig kontaktinformation op i fælleslokaler eller ved vaskeriet

- f.eks. hvem man kontakter, hvis noget er i stykker.

g ør VEDL ig E ho LDEL s E

ti L E n DEL af D rift E n s om så meget andet slides fælles faciliteter hurtigt, hvis de ikke vedligeholdes regelmæssigt. Derfor bør rengøring og service indgå i jeres vedligeholdelsesplan og driftsbudget. Det gælder f.eks. affaldssystemer, cykelskure, legepladser og tekniske installationer i vaskeri eller fælleslokale.

g ør r E g LE rn E syn L ig E - og ri MEL ig E

s elv de bedste regler virker kun, hvis de er nemme at forstå og tilgængelige for alle. Brug et venligt, tydeligt sprog og vis gerne hensyn i formuleringen - det øger sandsynligheden for, at reglerne faktisk bliver overholdt.

Eks EM p EL :

I stedet for:

”Det er forbudt at larme i gården efter kl. 22!”

Så prøv med:

”Af hensyn til beboernes nattero, beder vi om ro i gården efter kl. 22.”

5 i n V o LV ér BEB o E rn E

og ska B E j E rska B

j o mere beboerne føler, at fællesfaciliteterne er deres, jo bedre passer de på dem. Derfor er det vigtigt at gøre faciliteterne til noget, man er fælles om - ikke kun i brug, men også i vedligehold og beslutninger.

t ip:

• Spørg til beboernes behov og ønsker i et spørgeskema eller på generalforsamlingen

• Invitér til fælles arbejdsdage i gården

• Opret brugergrupper til f.eks. drivhus eller fælleslokale

6 n år f LE r E for E ning E r

DELE r går DE n

I mange byejendomme er gården et fællesareal, der deles mellem flere boligforeninger - og det kan gøre ansvaret for drift og vedligeholdelse lidt mere komplekst. Her kan et gårdlaug være en god løsning. Et gårdlaug består typisk af repræsentanter fra hver forening og kan fungere som fælles forum for vedligeholdelse, beslutninger og praktisk koordinering.

For at sikre klare rammer er det en fordel at udarbejde én fælles gårdorden, som alle foreninger bakker op om. Det skaber overblik - og gør det lettere for beboerne at vide, hvad der gælder.

t ip:

Hold fælles arbejdsdage med tid til både praktisk arbejde og socialt samvær - det styrker fællesskabet på tværs af foreningerne.

“når det er uklart, hvad man må - og ikke må - kan der hurtigt opstå misforståelser.”

ska BEL on ti L går D or DE n

h er får i en enkel og brugsklar skabelon til en gårdorden, som nemt kan tilpasses jeres forenings egne behov og fællesarealer. i kan bruge den som et tillæg til jeres eksisterende husorden - eller som en fælles gårdorden, hvis gården deles mellem flere foreninger. m ålet er at skabe tydelige rammer for brugeren af gården og sikre, at alle beboere kan få glæde af faciliteterne i hverdagen.

d ownload her

“De fælles faciliteter fungerer bedst, når man ikke lægger mærke til dem. så snart noget halter, mærkes det nemlig både på komforten, økonomien og fællesskabet.“

V EDL ig E ho LD

af for E ning E ns

fæ LLE s faci L it E t E r:

e n investering i trivsel og tryg H ed

f ælles faciliteter er fundamentet for både funktion og fællesskab i boligforeningen. k orrekt og rettidig vedligeholdelse sikrer ikke blot ejendommens stand, men også tryghed og trivsel for beboerne. v i giver et overblik over de vigtigste områder at holde øje med.

dKimHansenMoesgaard

Kim Moesgaard Hansen adm. direktør rengøringsagenterne

e fælles faciliteter i en ejendom er mere end bare funktionelle installationer og tekniske systemer. d e er med til at skabe rammen om hverdagen for beboerne, og spiller en afgørende rolle i alt fra komfort og sikkerhed til fællesskab og trivsel. d et er her, varme og vand strømmer uden, at vi tænker over det - og her, hvor beboerne mødes i forbifarten, i opgangen, vaskekælderen eller gården. d e fælles faciliteter fungerer bedst, når man ikke lægger mærke til dem. s å snart noget halter, mærkes det både på komforten, økonomien og fællesskabet. d erfor er vedligeholdelsen af disse områder i og omkring ejendommen ikke blot en teknisk opgave, men en vigtig del af det at skabe en velfungerende boligforening.

fæ LLE s faci L it E t E r i praksis:

5 steder i s K al H olde øje M ed

h er får I et overblik over nogle af de vigtigste områder at have fokus på, når det drejer sig om at vedligeholde og sikre ejendommen og de fælles faciliteter.

1rE nsning af tagr E n DE r, af L ø B og D ræn n år tagrender, afløbsriste og kloakriste fyldes med blade, jord og andet snavs, forhindres vandets naturlige afløb, hvilket kan resultere i omfattende vandskader. t ilstoppede tagrender kan føre til, at vand løber ned ad facaderne og forårsager fugtskader, skimmelsvamp og - i værste fald - frostsprængninger om vinteren. e r det derimod afløb og dræn, der er tilstoppede, kan vandet samle sig omkring funda -

menter og i kældre, hvilket ligeledes øger risikoen for skimmelsvamp. e n skadelig tilstand, der både er sundhedsfarlig og dyr at udbedre. d erfor er regelmæssig rensning af tagrender, afløbsriste og kloakriste afgørende for ejendommens vedligeholdelse - især i efteråret, hvor bladfald er størst. d et anbefales at kontrollere og rense tagrender mindst to gange om året for at sikre, at vandet har frit løb. for afløb og dræn er det en god idé med ugentlig eller månedlig rensning.

2Var ME c E ntra LE ns D rift Varmecentralen er en af de vigtigste komponenter i en ejendoms drift, især i de kolde vintermåneder, og den kræver

løbende overvågning og vedligeholdelse for at fungere optimalt. Bl.a. skal radiatorerne luftes, så vandet kan cirkulere frit. l uft i radiatorerne forhindrer nemlig vandet i at cirkulere korrekt, hvilket resulterer i dårlig opvarmning, højere energiforbrug og utilfredse beboere. d et er også vigtigt at motionere radiatorventilerne, så de ikke sætter sig fast. fastlåste ventiler kan give ujævn opvarmning og belaste systemet. d en daglige drift kan ofte varetages af ejendommens vicevært, men fejl som defekte ventiler, styringsproblemer eller pumpesvigt kræver professionel hjælp.

h aVE p LE j E og BE skæring e n velplejet have er ikke blot et æstetisk aktiv for en ejendom, men også afgørende for bygningens funktion og sikkerhed. r egelmæssig havepleje og beskæring af træer og buske er nødvendig for at undgå skader på både facader, tagrender og tagkonstruktion.

Men det er også nødvendigt for at undgå at tiltrække skadedyr som rotter, der søger ly og skjulesteder tæt på fødekilder. Ved at holde buske og træer beskåret og

sørge for, at der ikke er tæt vegetation ved fundamentet, kan man reducere risikoen for, at skadedyr finder ind i bygningen eller bygger rede i nærheden.

t rapp EVask

e n ren og velholdt opgang sender et vigtigt signal om orden og tryghed i ejendommen. o mvendt kan snavs og manglende vedligehold give indtryk af forsømmelse og i værste fald føre til øget slid og dårligere indeklima. trapper bruges dagligt af både beboere og gæster og opsamler hurtigt støv, snavs og bakterier. r egelmæssig rengøring fjerner disse og mindsker samtidig risikoen for smittespredning. fast trappevask sikrer et sundere miljø og øger beboernes lyst til selv at holde fællesarealerne pæne og ryddelige.

s n E ry D ning og

g L atfør EBE kæ M p EL s E n år vintervejret bringer sne og frost, er det vigtigt, at adgangsforholdene til ejendommen holdes sikre. s om grundejer har man lovmæssigt ansvar for at rydde sne og bekæmpe glatføre på fortove og stier ud for ejendommen. forsømmes dette ansvar, kan det føre til bøder fra lokale myndigheder, ligesom det kan føre til faldulykker og efterfølgende erstatningskrav. e ffektiv snerydning og glatførebekæmpelse kræver planlægning, rettidig indsats og anvendelse af de rigtige materialer. for eksempel fi ndes der metoder som CMA (kaliumformiat) og kalciumklorid, der

er både effektive og langt mere skånsomme for miljø og dyreliv end klassisk vejsalt. d et kan derfor være en god ide at indgå en aftale med en professionel aktør, der med avancerede overvågningssystemer kan holde øje med vejrudviklingen og rykke ud, før sne hober sig op, og før glatføre opstår. d et minimerer risikoen for uheld og sikrer, at adgangsveje er farbare fra morgenstunden - også i weekender og uden for normal arbejdstid.

Let bestyrelsesarbejdet med én samlet ejendomsserviceaftale e jendommens vedligehold består af mange forskellige opgaver - fra glatførebekæmpelse og snerydning til beskæring, rengøring og drift af tekniske anlæg. n år opgaverne udliciteres til flere forskellige samarbejdspartnere, kan det hurtigt blive både tidskrævende og uoverskueligt at holde styr på aftaler, kontaktpersoner og fakturaer. d et betyder mindre tid til det øvrige bestyrelsesarbejde - og større risiko for, at noget overses. Med en samlet ejendomsserviceaftale har én leverandør det overordnede ansvar, hvilket giver dem indgående kendskab til ejendommen og driften. d et gør det muligt at tænke opgaver sammen, sikrer en ensartet indsats og at der opstår færre misforståelser i overgangen mellem forskellige opgaver. Med én samlet løsning bliver det lettere at få overblik, handle rettidigt og sikre, at ejendommens fællesarealer og faciliteter altid er i god stand. læs mere på ren-agenterne.dk

“som grundejer har man ansvar for at rydde sne og bekæmpe glatføre på fortove og stier ud for ejendommen. Forsømmes dette ansvar, kan det føre til faldulykker og efterfølgende erstatningskrav.“

f oto: i s tock.

“når opgaverne udliciteres til flere forskellige samarbejdspartnere, kan det hurtigt blive både tidskrævende og uoverskueligt at holde styr på aftaler, kontaktpersoner og fakturaer.“

hV a D BE ty DE r DE t, at E t r E ngøringsfir M a E r s V an EM ærk E t?

l igesom mange produkter i supermarkedet kan være svanemærkede, kan en rengøringsvirksomhed også. d et kræver, at virksomheden lever op til en række skrappe krav - bl.a. inden for:

• Brug af kemikalier

• transport og logistik

• r essourceforbrug

• a rbejdsmiljø og medarbejderforhold

• k valitetssikring af arbejdet

Vælger I en svanemærket leverandør til ejendomsservice, er I med til at sikre en løsning, der lever op til høje standarder for miljø, klima og ansvarlig drift.

Bestil det nye katalog for 2025 her!

Vi skaber et grønt fristed for fællesskabet

Med et orangeri eller drivhus fra Willab Garden bliver fællesarealerne et skønt samlingspunkt – et sted, hvor I kan mødes og nyde de grønne omgivelser, uanset årstid. Vi har i dag stor erfaring med levering af f.eks. drivhuse til fællesarealer – både i jordplan og på tagarealer. Lad jer inspirere på willabgarden.dk

Greve butik & showroom

Man til fre 10.00 – 18.00 · lør 10.00 – 14.00

Ventrupvej 29, 2670 Greve Afkørsel 28 på E20 - nordfra, Afkørsel 29 på E20 - sydfra

Byggecentrum – udendørsudstilling

Se vores åbningstider på willabgarden.dk

Hindsgavl Allé 2, 5500 Middelfart

f ælless K abets internet:

n år B o L igfor E ning E r

tag E r M agt E n ti LB ag E

f lere boligforeninger vælger foreningsejet internet - og dét skaber bedre digitale vilkår med lavere omkostninger, større frihed og fælles kontrol over infrastrukturen.

“Flere og flere fællesskaber vælger at tage sagen i egen hånd og investere i foreningsejet internet.”

Ejer boligforeningen sit eget netværk, slipper foreningens beboere for at betale netleje til eksterne netejere.

iSteen Kirt

steen Kirt Kommerciel direktør fiberby

en tid hvor store teleselskaber dominerer markedet og lover “gratis fiber”, er der en stille revolution i gang i boligforeningerne. f lere og flere fællesskaber vælger at tage sagen i egen hånd og investere i foreningsejet internet, og det giver både frihed, besparelser og bedre digitale muligheder.

I fællesskabet giver vi til hinanden n år boligforeninger ejer deres eget netværk, slipper beboerne for at betale dyr netleje til eksterne netejere. I stedet bliver internettet en del af fællesskabet - en fælles infrastruktur, som alle har gavn af. d et handler ikke kun om store besparelser, men også om at tage kontrollen tilbage og sikre, at der er en god infrastruktur i ejendommen.

“Gratis fiber” er en illusion l øfter om gratis installationer lyder tillokkende, men virkeligheden er en anden. n år netværket ejes af en ekstern aktør, følger der en regning med i form af høje månedlige priser og prisstigninger uden for fælles -

“når boligforeninger ejer deres eget

“Det handler ikke kun om store besparelser, men også om at tage kontrollen tilbage og sikre, at der er en god infrastruktur i ejendommen.”

skabets kontrol. d et er ikke fællesskabet, der bestemmer - det er den eksterne netejer.

til dørtelefoni, vaskeri, overvågning og meget mere. Ét netværk, sikret og overvåget - mange muligheder.

Fællesskabets investering betaler sig Ved at eje netværket selv kan boligforeninger spare ca. 200 kr. pr. måned pr. husstand. d et svarer til over 2.000 kr. om året. Investeringen i foreningsejet internet er typisk tjent hjem på 16-36 måneder. o g gevinsten stopper ikke der; netværket kan også bruges

Over 200.000 lejligheder er allerede med d et er ikke en nichebevægelse. o ver 200.000 lejligheder i d anmark har allerede foreningsejet internet. d et er fællesskaber, der har valgt at tage ansvar for deres digitale fremtid - og det virker. læs mere på fiberby.dk

netværk, slipper beboerne for at betale dyr netleje til eksterne netejere.” f oto: i s tock.

kontakt os for en uforpligtende dialog

på tlf.: 4060 6161 eller fejebil@jde.as

Din prof E ssion ELLE partn E r

i UDE n D ørs VEDL ig E ho LDEL s E

jD Entreprise aps er en landsdækkende fejeentreprenør med speciale i vedligeholdelse af udendørsarealer for bl.a. boligforeninger.

skræddersyede løsninger til bolig- og grundejerforeninger

Vi forstår de unukke behov, som bolig- og grundejerforeninger har, når det kommer til vedligeholdelse af fællesarealer.

Derfor tilbyder vi:

• regelmæssig fejning af veje og stier

• højtryksspuling af fliser og facader

• snerydning og glatførebekæmpelse

• fleksible aftaler tilpasset jeres behov og budget

JDE n TREPR i SEAPS . DK

Vi arbejder med fokus på bæredygtighed og benytter miljøvenlige metoder og udstyr.

Med os får i en pålidelig samarbejdspartner med erfaring, hvalitet og rådgivning i højsædet.

La DE stan DE r E s o M fæ LLE s f a ci L it E t

i boligforeningen

l adestandere som fælles facilitet i boligforeningen.

f lere beboere ønsker elbiler - men hvordan håndterer man

opladning i en boligforening, hvor man skal tage hensyn til økonomien, fællesskabet og ejendommes udtryk?

SKristian Wichmann Larsen

Kristian Wichmann larsen, specialist i ladeløsninger til boligforeninger, elby

elvom det endnu ikke er flertallet, der kører i elbiler, er udviklingen tydelig: f lere og flere beboere efterspørger adgang til ladestandere i deres boligforening. for den grønne omstilling er det et vigtigt skridt, og flere lademuligheder og nem tilgængelighed går forud for flere elbiler

Særligt i ældre ejendomme kan det være vigtigt med en løsning, der ikke forstyrrer det visuelle udtryk.

og dermed en grønnere by. Men det stiller bestyrelser i boligforeninger over for nye spørgsmål: n år det ikke er alle beboere, der har bil - og endnu færre har elbil - hvordan skaber man så en løsning, der også skaber værdi for resten af fællesskabet?

En ladeløsning med fordele for alle - også dem uden elbil I mange boligforeninger er det vigtigt, at investeringer i fælles faciliteter kommer hele fællesskabet til gode. På samme måde som man kan kompensere stuelejligheder ved etablering af

altaner, findes der også modeller for ladestandere, hvor gevinsten fordeles bredere.

e n løsning kan være, at en ekstern aktør ejer og installerer ladestanderen. d et betyder, at foreningen undgår både praktisk ansvar og økonomiske udgifter til etablering. n år installationen er tjent hjem gennem brug, kan foreningen modtage en andel af den efterfølgende indtjening. På den måde kan en ladeløsning blive en økonomisk fordel - også for beboere uden elbil.

d et skaber en mere balanceret løsning, hvor investeringen ikke belaster fællesskabet, men i stedet bliver en fremtidssikret fælles facilitet, der både dækker behov i dag og bidrager til en grønnere ejendom.

Diskrete løsninger med respekt for ejendommen og bybilledet I mange boligforeninger spiller

“Flere

lademuligheder og nem tilgængelighed går forud for flere elbiler og dermed en grønnere by.”

“Der findes i dag ladeløsninger, der er særligt designet med hensyn til æstetik og integration.”

det visuelle udtryk en vigtig rolle - særligt i ældre ejendomme eller bevaringsværdige områder, hvor der er et ønske om at bevare arkitekturens oprindelige udseende og bidrag til byrummet. d et behøver dog ikke stå i vejen for at fremtidssikre ejendommen med moderne faciliteter som ladestandere. d er findes i dag ladeløsninger, der er særligt designet med hensyn til æstetik og integration. h os e lby har vi lavet en løsning, hvor selve laderen indbygges i facaden, og ladekablet føres diskret gennem en kanal i fortovet. d et eliminerer behovet for fritstående ladestandere og minimerer synlige tekniske installationer. r esultatet er en løsning, der både er funktionel og skånsom over for ejendommens arkitektur og det samlede bybillede.

Hvad må man - og hvor?

Mulighederne for at etablere ladestandere i boligforeningen afhænger i høj grad af ejendommens placering og adgangsforhold, og derfor findes der ikke én model, der gælder alle steder. h eldigvis kan det meste lade sig gøre, men lokale regler og kommunale praksisser kan variere. d erfor er det en god idé at alliere sig med en leverandør, der kender til de gældende retningslinjer i jeres kommune - og som kan hjælpe med at finde den mest hensigtsmæssige løsning for netop jeres ejendom.

En del af fremtidens ejendom l adestandere handler ikke kun om teknik - men om, hvordan man som forening tilpasser sig beboernes ændrede behov.

Med en gennemtænkt ladeløsning kan man:

• t ilbyde en moderne fællesfacilitet.

Laderen indbygges i facaden og ladekablet føres diskret via en kanal i fortorvet.

• Bidrage til grøn omstilling.

• Øge ejendommens attraktivitet - og samtidig undgå at belaste fællesskabet økonomisk.

o vervejer I at etablere ladestandere, kan det være en god idé at tage fat i en rådgiver og få afklaret, hvad der er muligt netop hos jer. læs mere på elby.dk

D E fysisk E ra MME r

H ar betydning for fælless K abet i din boligforening

d e fysiske rammer, vi færdes i, har stor betydning for os som mennesker. u ndersøgelser viser, at boligforeningens fællesarealer spiller en afgørende rolle for både fællesskab og trivsel. m en hvordan skaber vi rum, der styrker naboskabet?

“når boligforeninger investerer i fællesarealer, investerer de i beboernes livskvalitet.”

Godt naboskab har betydning for vores oplevede livskvalitet.

hCaroline Flaga Vindelev

Caroline flaga vindelev

Kommunikationsmedarbejder Min boligforening

vordan sikrer man en velfungerende boligforening?

Et væsentligt nøgleord er fællesskab - og i en boligforening hænger fællesskabet unægteligt sammen med naboskab. I Realdanias undersøgelse ‘Viden om danskerne i det byggede miljø 2024’ står det klart, at et godt naboskab har betydning for vores oplevede livskvalitet og glæde.

Netop den analyse erklærer Karen Lumholt sig enig i. Hun er journalist, forfatter og rådgiver i sociale fællesskaber og samfundsudvikling og ved derfor en ting eller to om, hvor afgørende fællesskab er for vores trivsel.

Ifølge hende er noget af det vigtigste for vores velvære, at vi føler os som en del af vores nærsamfund:

“Det, at der - når man går ud af sin dør - er nogle, som genkender én og nikker til én, har en enorm betydning for vores trivsel som mennesker.”

Men hvordan sikrer man, at naboskabet blomstrer i en boligforening? Det gør man bl.a. ved at rette blikket mod boligforeningens fysiske rammer.

Det fysiske rum er mere end bare æstetik Realdanias undersøgelse viser en tydelig sammenhæng mellem et indbydende gårdmiljø og et stærkere naboskab. En sammenhæng der giver god mening, når man tænker over det. For når fællesområder og -faciliteter er indbydende, er der større incitament for beboerne til at bruge dem - og jo flere beboere, der bruger dem, jo større er

Når foreningens fællesarealer indbyder til ophold, er det med til at fordre interaktion og samtale mellem beboerne.

chancen for, at man støder på sine naboer og opbygger relationer. Netop denne iagttagelse gør Karen Lumholt sig også. Hun fortæller:

“Den måde, fælles gangarealer er indrettet på, kan gøre en stor forskel, når det kommer til fællesskab og naboskab. For eksempel kan små bænke eller blomsterkummer indbyde til ophold og samtale. Formelle og uformelle mødesteder både inde og ude skaber naturlige anledninger til interaktion, hvilket er med til at styrke fællesskabet.”

Et værdifuldt værktøj til næste projekt

Når boligforeninger investerer i fællesarealer, investerer de altså i beboernes livskvalitet. Men hvordan ved I, om et fysisk rum eller

Vil i sikre, at jeres næste projekt understøtter fællesskab og naboskab? Brug ‘Den sociale effektprisme’ som refleksionsværktøj, inden projektet sættes i gang, og del jeres tanker med rådgivere og bygherre på projektet - de kan hjælpe med at omsætte jeres vision til fysiske rammer, der styrker naboskabet.

område i boligforeningen understøtter naboskab og fællesskab?

Et værdifuldt redskab er arkitektvirksomheden c arlbergs model ‘Den sociale effektprisme’. Modellen fremhæver seks væsentlige sociale faktorer, som et fysisk rum kan påvirke:

1. v elvære - Er fællesarealerne rare og behagelige at opholde sig i?

2. a dfærd - Hvordan guider omgivelserne vores sociale interaktioner?

3. a ktivitet - Er der mulighed for både planlagte og spontane møder?

4. i nklu S ion - Er rummene designet, så alle beboere kan deltage?

5. i dentitet - Giver de fysiske omgivelser en følelse af tilhør og forbindelse?

6. e jer S kab - Har beboerne indflydelse på og ansvar for fællesarealerne?

Har I som bestyrelse øje for disse seks sociale faktorer ved nye projekter i foreningen, kan det hjælpe jer til at sikre, at de fælles faciliteter i ejendommen ikke hæmmer, men i stedet fordrer det gode naboskab og et styrket fællesskab i jeres boligforening. n

hVEM har ans Var E t?

- g råzoner M elle M fælles f a C iliteter og beboerans v ar

d et lyder måske enkelt: b oligforeningen dækker det fælles, beboeren dækker det private. m en i praksis kan det være svært at skelne, når skader eller tyveri opstår i områder, hvor beboernes og foreningens ansvar overlapper.

Bestyrelsen kan blive erstatningsansvarlig i både handlinger og undladelser, hvis det har ført til tab for medlemmerne.

“Der findes eksempler på, at ejerforeninger er blevet dømt erstatningsansvarlige for skader, der kunne være undgået ved rettidig vedligeholdelse.”

“Det er ikke nok, at der “bare” sker et indbrud; det skal kunne dokumenteres, at bestyrelsen har handlet uforsvarligt eller undladt at handle, hvor det var nødvendigt.”

fThomas Olsen

thomas olsen founder og Ceo enova insurance broker

orsikringer i boligforeningen er et område, hvor det ikke altid er lige let at afgøre, hvor grænsen går mellem fælles faciliteter og beboeransvar. for hvem dækker egentlig, hvis et vandrør springer? e ller hvis en cykel bliver stjålet i kælderen? o g hvad hvis en beboer kommer til skade på fællesarealerne? n år skaden sker, bliver spørgsmål om ansvar hurtigt aktuelle - og ofte er svarene ikke helt så enkle, som man kunne håbe. d et handler nemlig både om vedtægter, ejendommens forsikringer og i nogle tilfælde beboernes egne policer.

I denne artikel ser vi nærmere på tre eksempler, hvor ansvaret kan være vanskeligt at placere, og hvor det derfor er ekstra vigtigt, at foreningen har styr på både vedtægter og forsikringsforhold.

1Van D i g ULVE t - h VEM har ans V ar E t for rør E n E ? e n beboer opdager vand under gulvet - og det viser sig at komme fra en utæthed i badeværelsets rør. Men hvem dækker skaden? e r det beboerens eget ansvar, fordi det er inde i lejligheden - eller er der tale om et fælles forsyningsrør, der er foreningens ansvar? s varet afhænger dels af vedtægterne, dels af forsikringsbetingelserne.

Lodrette vs. vandrette rør l odrette rør som stigstrenge og faldstammer regnes normalt som en del af ejendommens fælles installationer, og det er som regel foreningen, der har ansvaret for

vedligeholdelse og reparation. Vandrette rør, der løber fra væg til væg inde i lejligheden, anses typisk som beboerens ansvarmedmindre andet er angivet i vedtægterne.

Hvad dækker forsikringen?

h vis et rør - uanset om det er lodret eller vandret - sprænger og forårsager skade, vil bygningsforsikringen typisk dække skader på bygningen, forudsat at forsikringen omfatter skjulte rør. s kader på selve røret dækkes kun, hvis det er et skjult rør, og forsikringen har denne dækning. e r der tale om langsom udsivning, kan dækningen være begrænset eller kræve en særlig tillægsforsikring.

Gråzoner i praksis

Mange boligforeninger har vedtægter, der fordeler vedligeholdelsespligten mellem vandrette og lodrette rør - men det ændrer ikke nødvendigvis på forsikringsdækningen. h vis en beboers vandrette rør lækker og ikke er dækket af bygningsforsikringen, kan beboeren risikere at stå med hele regningen - både for reparationen og for eventuelle følgeskader. d et er derfor vigtigt, at både foreningen og beboerne er opmærksomme på, hvordan ansvaret fordeler sig i vedtægterne - og hvilke skader forsikringen dækker.

“Bestyrelsen har ansvar for at vedligeholde og sikre, at ejendommens fælles arealer lever op til gældende lovgivning og sikkerhedskrav.”

2t y VE ri i cyk EL kæ LDE r E n – h VEM D ækk E r? e n aflåst cykel bliver stjålet fra den fælles cykelkælder. Beboeren er frustreret - kælderen er aflåst, og kun beboere har adgang. Men er det foreningen, der er ansvarlig for sikkerheden, eller beboerens egen forsikring, der skal dække?

Indboforsikringen dækker - hvis kravene er opfyldt Cykeltyveri dækkes som udgangspunkt af beboerens egen indboforsikring - også selvom tyveriet sker fra en aflåst fælles cykelkælder. for at få erstatning kræver det som regel, at cyklen har været låst med en godkendt lås, at tyveriet er anmeldt, og at man kan dokumentere stelnummer og kvittering.

Værd at vide h os mange forsikringsselskaber er der en fastsat grænse for, hvor meget man kan få i erstatning ved cykeltyveri - ofte omkring 6.000 kr. pr. cykel. Beløbet varierer dog fra selskab til selskab, så det er en god idé at tjekke sin egen police. h ar man en dyrere cykel, kan det være nødvendigt at tilkøbe en udvidet cykeldækning.

Kan bestyrelsen drages til ansvar ved indbrud i cykelkælderen? I visse tilfælde, ja. h vis bestyrelsen har ignoreret kendte sikkerhedsproblemer - f.eks. ikke installeret låse, der er vedtaget på generalforsamlingen - kan der opstå et erstatningsansvar.

Boligforeningen er en selvstændig juridisk enhed, og bestyrelsen handler på foreningens vegne. d et betyder, at bestyrelsen kan blive erstatningsansvarlig for både handlinger og undladelser, hvis det har ført til tab for medlemmerne. d er skal dog være tale om en egentlig forsømmelse (culpa),

Mange konflikter kan undgås ved, at bestyrelsen har et klart overblik over, hvad foreningens forsikringer dækker, og hvad der er beboerens eget ansvar, hvis skaden sker.

og i praksis vil det ofte være ejerforeningen som helhed, der hæfter. Kun ved grov uagtsomhed kan der blive tale om personligt ansvar for enkelte bestyrelsesmedlemmer.

3hVEM har ans V ar E t, h V is nog E t går ga Lt på fæ LLE sar E a LE rn E ? h vis en beboer glider på en glat trappe, falder over et defekt trappetrin eller bliver ramt af en løs genstand fra bygningen - hvem har så ansvaret?

Bestyrelsens ansvar for fællesarealer

Bestyrelsen har ansvar for at vedligeholde og sikre, at ejendommens fællesarealer lever op til gældende lovgivning og sikker-hedskrav. h vis en skade sker som følge af manglende vedligeholdelse - f.eks. ringe belysning, manglende gelænder eller et

skævt fortov - kan foreningen blive erstatningsansvarlig.

h vornår gælder erstatningsansvaret? l igesom ved cykelkælderen kræver det, at der er tale om uagtsomhed - altså at foreningen burde have handlet, men undlod det. d et kan være:

• Manglende vedligeholdelse af fællesarealer, der har været i dårlig stand i længere tid.

• Ignorering af problemer, som er blevet påpeget af beboere.

• Manglende overholdelse af bygningsreglementet eller andre lovpligtige krav.

d er findes eksempler på, at ejerforeninger er blevet dømt erstatningsansvarlige for skader, der kunne være undgået ved rettidig vedligeholdelse. d et er derfor afgørende, at bestyrelsen handler rettidigt og dokumenterer, hvad

der er blevet gjort og hvornår. d et viser, at bestyrelsen tager sikkerhed og vedligeholdelse alvorligt - både for at beskytte beboerne og for at undgå potentielt ansvar.

Klare linjer sparer konflikter s om bestyrelse er det en god idé at få et klart overblik over, hvilke fælles faciliteter og installationer der er dækket af foreningens forsikring, og hvor grænserne går til beboerens eget ansvar. h er kan en forsikringsmægler hjælpe med at gennemgå policer og dækninger og sikre, at der ikke opstår misforståelser, når uheldet er ude. e n opdateret husorden, tydelig kommunikation til beboerne og løbende tjek af både foreningens forsikringer og vedtægter er alt sammen med til at forebygge tvivl og undgå gråzoner - og sikre en smidig håndtering, når skaden sker. læs mere på enovainsurance.dk

s å D an gør DE t

digitale flytte-flo W

D it ar BE j DE n EMME r E

n år beboere flytter ind og ud, kan opgaverne hurtigt hobe sig op i boligforeningen. o g måske det er dig, der får til opgave at flytte elaftaler, registrere data og sikre, at fællesforbruget er i orden? m en det kan et digitalt flytte-flow faktisk klare for dig.

s krevet af: Christian e bersbach, Key a ccount Manager, e nergi f yn

Et digitalt flytteflow gør det muligt for foreningen at håndtere flytninger korrekt, hurtigt og sikkert i overensstemmelse med lovgivningen.

et digitalt flytte-flow, som kan integreres direkte i boligforeningernes eller administratorernes systemer, lyder næsten for godt til at være sandt, men det kan være en stor hjælp at implementere det i boligforeningen. d et betyder nemlig, at alle til- og fraflytninger kan blive håndteret digitalt, hurtigt og sikkert. h elt uden, at du skal taste noget ind manuelt.

Sådan kan digitale systemer støtte en bestyrelses strategi s elvom det ofte er administratorer, der står for opgaverne, kan mindre, selvadministrerende foreninger også få glæde af digitale løsning-er. h er kan et digitalt flytte-flow give ekstra tryghed og sikre, at alt forløber korrekt og i overensstemmelse med lovgivningen. s om bestyrelse kan det være relevant at kende til de muligheder, der findes, så man kan tage det op i dialogen med administratoren - eller vælge systemer, der kan give bedst mulig hjælp, hvis foreningen selv håndterer administrationen.

Mindre fejl, mindre administration e n digital løsning reducerer risikoen for menneskelige fejl og sparer både tid og ressourcer. n år flytteoplysninger registreres digitalt, sørger systemet for, at de rette data lander direkte i forsyningsselskabets system. d et gælder både oplysninger om el-forbrug, fællesmålere og eventuelle tomgangskontrakter, som dækker de perioder, hvor en bolig står tom.

Sikkerhed og korrekt håndtering af data f lytteoplysninger indeholder personlige data, og det er afgørende, at disse bliver håndteret

“en digital løsning reducerer risikoen for menneskelige fejl og sparer både tid og ressourcer.”

sikkert. d igitale løsninger som den fra e nergi f yn er bygget til at overholde gældende regler for datasikkerhed og giver samtidig beboerne mulighed for nemt at tilmelde sig den elaftale, de ønsker.

Fremtidens fælles faciliteter s elvom strømmen, der leveres til boligen, er et individuelt valg, er administrationen af elforbrug, fællesforbrug og måling en del af boligforeningens fælles drift. At have styr på disse elementer

er en vigtig del af foreningens samlede vedligeholdelse og drift - og digitale løsninger kan være et nyttigt redskab i den sammenhæng.

læs mere på energifyn.dk/ boligadministrator/

“Alle til- og fraflytninger kan blive håndteret digitalt, hurtigt og sikkert.”

Skab trygge og in S pirerende uderum med k lassik Leg, Sport & u derum

Hent vores katalog og spar yderligere 5%

Hos Klassik Leg, Sport & Uderum hjælper vi boligforeninger med at forvandle fællesarealer til levende og sikre mødesteder for både børn og voksne. Vores løsninger spænder fra naturlegepladser og multibaner til shelters og fitnessområder - alt sammen designet med fokus på kvalitet, sikkerhed og lang levetid.

Som en dansk familieejet virksomhed med mange års erfaring tilbyder vi skræddersyede løsninger, der matcher jeres behov og budget. Vi anvender slidstærke materialer, herunder finsk træ, og alle vores produkter er TÜV-certificerede og godkendt efter EN-1176-standarden.

Vi tilbyder gratis 3D-visualiseringer og står klar til at rådgive jer gennem hele processen - fra idé til færdigt projekt.

Rut S j E tå R n

Normalpris:

35.880 kr.

Kampagnepris:

19.590 kr.

Hos Klassik tilbyder vi alt fra service og vedligehold til store komplette udeområder.

Normalpris: 18.900 kr.

Kampagnepris: 9.900 kr.

Gyn GES t A tiv

h ar i E t to M t

L

oka LE

i E j E n D o MME

n

UDE n f U nktion?

e t tidligere pulterrum, et udtjent vaskeri eller et lokale, der bare står tomt? h er får i idéer og inspiration til, hvordan i kan bruge det til glæde for både fællesskabet og hverdagen.

“ e t lille lokale med få redskaber kan være nok til at skabe stor værdi.”

træningsr UM : g ør H verdagen sundere og styr K sa MM en H oldet i foreningen

et fælles træningsrum i ejendommen gør det lettere og billigere for beboerne at få motion ind i en travl hverdag - uden behov for dyre abonnementer, lange transporttider eller fyldte fitnesscentre. e t lille lokale med få redskaber kan være nok til at skabe stor værdi. s amtidig skaber et træningsrum i foreningen grobund for aktive fællesskaber, hvilket kan styrke naboskabet i foreningen. o vervej f.eks. at etablere en beboerløbeklubeller seniortræning for ældre beboere i foreningen, så de får bedre mulighed for at styrke både fysikken og naboskabet.

Et simpelt træningslokale med god plads, et løbebånd, en motionscykel og enkelte vægte kan sagtens fungere i en boligforening. Her får beboerne mulighed for at træne tæt på hjemmet, uden store omkostninger.

sK ab P lads til K reativitet, gørdet-selv- P roje K ter og ufor M elle

M øder P å tværs af o P gange

Værkst ED :

hvorfor have 30 boremaskiner i foreningen, når I kan nøjes med én? e t fællesværksted giver beboerne mulighed for at få gang i hobbyprojekter, småreparationer og kreative sysler uden at skulle fylde kælderrummene til randen med diverse redskaber. h er kan idéer og værktøj deles, og der opstår nemt et naturligt nabofællesskab, når man hjælper hinanden på kryds og tværs. o vervej at oprette et bookingsystem af ofte brugte værktøjer og redskaber. På den måde bliver det nemmere at deles om, fordi beboere har mulighed for at planlægge kommende projekter i lejligheden.

Et værksted behøver ikke være stort for at være funktionelt. Med plads til opbevaring, en abejdsbænk og de mest nødvendige redskaber er der mulighed for at reparere, bygge og være kreative - uden at fylde lejligheden med værktøj og savsmuld.

“et fællesværksted giver beboerne mulighed for at få gang i hobbyprojekter, småreparationer og kreative sysler uden at skulle fylde kælderrummene til randen med diverse redskaber.”

Caroline Flaga Vindelev

Caroline flaga vindelev Kommunikationsmedarbejder Min boligforening

det er langt fra usædvanligt, at boligforeninger står med tomme lokaler i ejendommen. Måske har lokalet aldrig haft en egentlig funktion og er derfor gledet i baggrunden i hverdagens travlhed. Måske har

det tidligere været udlejet, men har stået tomt så længe, at det er blevet glemt. Uanset grunden er der tale om dyrebare kvadratmeter, der med få greb kan blive en gevinst for hele ejendommenbåde i form af styrket fællesskab

i foreningen og praktiske forbedringer i hverdagen.

Indretter man for eksempel det tomme lokale til et bytterum eller et værksted, skaber det nye mødesteder på tværs af opgange. Vælger man derimod et fællesvaskeri eller

et træningsrum, er det i lige så høj grad en investering i bekvemmelighed og økonomi. fælles for det hele er, at det gør livet i ejendommen bedre - enten ved at bringe beboerne tættere sammen eller ved at gøre hverdagens gøremål lettere.

h ar I et ubrugt lokale i jeres ejendom? Vi deler fem idéer til, hvordan det kan komme beboerne til gavnmen mulighederne er mange, og det er kun fantasien (og måske økonomien), der sætter grænser for, hvordan I kan give de fælles kvadratmeter nyt liv.

Bytt EB

nørs: e t nyt H je M til ga M le ting - og et sted at M ødes

år én beboer siger farvel til en lampe, en spisestol eller en bog, kan det blive en anden beboers nye favorit. Med en byttebørs kan I nemt give brugte ting nyt liv, mindske affaldsmængden og skabe et uformelt sted, hvor beboerne mødes spontant. e n billig og bæredygtig løsning for jeres ubrugte lokale i ejendommen, der kræver minimalt vedligehold. o vervej at lave en klar beskrivelse af, hvilke ting I ønsker i byttebørsen. s ørg samtidig for at inddele lokalet tydeligt i sektioner. På den måde ved beboerne altid, hvilke af deres ting der har relevans i byttebørsen, og I undgår, at lokalet ender som en rodebutik.

En byttebørs giver beboerne mulighed for at aflevere ting, de ikke længere bruger - og tage noget andet med hjem. Et simpelt reolsystem og lidt orden er nok til at skabe et bæredygtigt og socialt fællesrum i hverdagen.

“Med en byttebørs kan i nemt give brugte ting nyt liv, mindske affaldsmængden og skabe et uformelt sted, hvor beboerne mødes spontant.”

f esten starter H je MM e - s K ab ra MM erne for liv og fælless K ab

fE st L oka LE :

et festlokale i foreningen giver beboerne adgang til et fleksibelt rum til private fester og fællesarrangementermen det gør det også meget nemmere at afvikle sociale arrangementer i foreningen. n oget der kan have stor betydning for et styrket fællesskab. o vervej f.eks. at anvende jeres festlokale til fællesspisninger i foreningen, opstart en strikke- eller hobbyklub, eller lad børn i foreningen opbygge langvarige venskaber gennem fælles børneaktiviteter.

“et festlokale gør det meget nemmere at afvikle sociale arrangementer i foreningen.”

Mere P lads, M indre støj og ne MM ere H verdag for alle

e“et fællesvaskeri i kælderen sikrer en mere effektiv udnyttelse af både vand, strøm og plads.”

n vaskemaskine i lejligheden fylder ofte meget på få kvadratmeter og kan give unødvendig støj til naboerne. e t fællesvaskeri i kælderen sikrer en mere effektiv udnyttelse af både vand, strøm og plads - og gør samtidig vasketøjet til en nemmere affære for beboere uden egen maskine. o g så øger det chancen for at støde på en nabo i hverdagen.

Vask E ri:

1000/1000 Mbit til en fast, lav pris på 125 kr./md.

Også efter 6 måneder.

Spar penge med foreningsejet internet

Et netværk ejet af jeres boligforening tjener sig typisk ind efter 16-36 måneder og er betydeligt billigere for boligforeningen og beboerne. Netværket kan også bruges til vaskeriløsninger, dørtelefoni, videoovervågning, m.m.

88 77 87 58 E-mail: salg@fiberby.dk

Kom til gratis events for bestyrelser i boligforeninger

Min Boligforening inviterer til en række gratis events året rundt målrettet dig, der sidder i bestyrelsen i en andels- eller ejerboligforening. Her får du adgang til faglige oplæg, konkret rådgivning og masser af inspiration til det daglige bestyrelsesarbejde.

se programmet og tilmeld dig på minboligforening.dk

Til vores events møder du erfarne eksperter og leverandører, der kender boligforeningens behov og kan rådgive om alt fra byggeteknik og økonomi til samarbejde og konflikthåndtering. Du får også mulighed for at netværke med andre bestyrelsesmedlemmer og udveksle erfaringer.

Vi glæder os til at byde dig velkommen!

Telefon:

Otto Busses Vej 3A 2450 København SV

Se mere på: fiberby.dk

s å D an får i ME r E U D

af

går

DE n - Året rundt

Gården kan være meget mere end et sted, man går igennem. m ed enkle tiltag som et drivhus eller orangeri kan uderummet blive et naturligt samlingspunkt - hvis man fra start tænker over, hvordan det skal bruges, se ud og holde i længden.

GLars Schriver

lars schriver Country Manager Willab garden

ården er et af de vigtigste fællesarealer i en boligforening - og rummer ofte et uudnyttet potentiale som samlingspunkt. h er kan hverdagen møde fællesskabet, hvad enten det er over en kop kaffe, børneleg, sommerfest eller et hvil i solen. n etop derfor betaler det sig at tænke indretning og funktion grundigt igennem, så gården bliver et sted, man har lyst til at bruge - og som holder i mange år.

Tænk funktion før form e t vellykket gårdmiljø starter med en fælles afklaring: h vad skal området bruges til - og af hvem? s kal der være plads til børnefødselsdage, fællesspisning, læsekroge, plantekasser eller bare læ for vinden? h vis indretningen af gården er fleksibel og robust, kan det samme område understøtte mange forskellige aktiviteter. I store gårdrum kan det give mening at tænke i flere mindre områder i stedet for ét stort fællesrum. e t overdækket rum - for eksempel i form af et drivhus eller orangeri - kan forlænge sæsonen for udeliv betydeligt. d et skaber både skygge på varme dage og læ, når vejret ikke helt arter sig.

“Det er ofte de små detaljer - læ,

skygge og tørvejr - der gør forskellen mellem et uderum, der bliver

brugt, og ét der står tomt.”

Holdbarhed og brugbarhed skal gå hånd i hånd n år man placerer konstruktioner udendørs året rundt, stiller det krav til både styrke og sikkerhed. Vi ser desværre, at nogle foreninger vælger for billige løsninger, som ikke holder til den belastning, uderum udsættes for. r esultatet er, at ting går i stykker - og så ender det med at blive dyrere og mere besværligt i længden.

o verdækninger og drivhuse i aluminium og sikkerhedsglas er blandt de løsninger, der egner sig særligt godt til gårdrum, hvor der er aktivitet året rundt.

s ikkerhedsglas giver ekstra tryghed, fordi det - modsat almindeligt glas - knuses i små, ufarlige stumper, hvis det går i stykker. d et minimerer risikoen for skader, især i områder, hvor børn leger eller der bliver spillet bold.

o g så er der stormene. I takt med at vejret bliver mere ekstremt, bliver det vigtigere, at fælles faciliteter som drivhuse og udestuer er konstrueret til at modstå kraftige vindstød. Materialevalg og montage skal være af en kvalitet, der kan holde - også i fremtiden.

Gør det let at bruge året rundt d et er ofte de små detaljer - læ, skygge og tørvejr - der gør forskellen mellem et uderum,

“Vi ser desværre, at nogle foreninger vælger for billige løsninger, som ikke holder til den belastning, uderum udsættes for.”

der bliver brugt, og ét der står tomt. d erfor kan det betale sig at vælge løsninger, der både giver mulighed for ophold året rundt og samtidig er lette at holde pæne. e t drivhus eller orangeri i robuste materialer som aluminium og sikkerhedsglas kræver minimal vedligeholdelse - men skal selvfølgelig bruges for at give værdi. g lasflader skal pudses indimellem for at bevare lysindfaldet, men

ofte kan det indgå i den eksisterende ejendomsservice, som mange foreninger allerede har. Med de rigtige løsninger kan gårdrummet blive et naturligt samlingspunkt i boligforeningen. d et kræver ikke store armbevægelser, men det kræver, at man tænker langsigtet. s å bliver det ikke bare et sted, man har - men et sted, man bruger. læs mere på willabgarden.dk

Et drivhus i robuste materialer giver mulighed for ophold året rundt.

31. udgivelse

Min Boligforening

til bestyrelser i

næste

magasin udkommer

d. 13 . okt.

e K stra tillæg:

BE styr EL s E sans V ar og ro LLE r

Skal bestyrelsen gribe ind, hvis en beboer klager over sin nabo? o g hvordan fordeler bestyrelsen bedst de mange opgaver, bestyrelsesarbejdet byder på? i næste magasins extratillæg stiller vi skarpt på de forskellige roller og ansvarsområder i bestyrelsesarbejdet, og hvornår ansvaret hviler på bestyrelsens skuldre.

andels- og ejerboligforeninger

l æs M ed i næste M ag a sin:

t

a: Valg af rådgivere

b estyrelsesarbejdet i en boligforening består af mange forskellige opgaver, der ofte indebærer komplekse beslutningsprocesser, og som kræver dybdegående viden. n etop her kan den rette rådgiver spille en afgørende rolle. v i guider jer i processen med at vælge den helt rette rådgiver til opgaven.

t ilmeld jer vores nyhedsbrev på M in B o L igfor E ning. D k og bliv opdateret på kommende events og udgivelser

Tryghed i hvert trin af jeres byggeprojekt

altanopsætning, tagrenovering eller nye vinduer? med deas som sparringspartner får jeres boligforening en erfaren guide gennem hele byggesagen - fra første idé til sidste aflevering.

Vi skaber overblik, sikrer gennemsigtighed og håndterer alt fra økonomi og generalforsamlinger til styring og afslutning - med mere end 30 års erfaring i ryggen.

Skal I i gang med et nyt projekt?

lad deas stå for byggeadministrationen - så kan i trygt se visionerne blive til virkelighed.

Få kompetent rådgivning til alle foreningens behov med administration fra deas Foreninger

Stor