Foto: iStock
Håndbogen for Min Boligforening 2023, 42. årgang • Trend: Deleøkonomi • Forsidefoto: Wen Chen • Udgiver: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, Gammel Køge Landevej 55, 2500 Valby, Tlf. 70228200 • Kontakt: info@minbf.dk. www.minboligforening.dk Distribueret oplag: 7.700 eksemplarer • Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde Redaktør: Emma R. Hansson, emma@minbf.dk • Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk, Jeanette B. Schüssel, jeanette.s@minbf.dk Seniorprojektleder: Siw Wahl Egede, siw@minbf.dk Projektkoordinatorer: Caroline Vindelev, caroline@minbf.dk, Jacob Kystgaard, jacob@minbf.dk, Katrine Degnegaard, katrine@minbf.dk • Lay-out: Anja Ley Christensen • Tryk: KLS PurePrint • Distribution: Bladkompagniet A/S • Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Gengivelse af artikler og billeder må kun finde sted efter forudgående aftale. ARENA Marketing Aps er medlem af Danske Medier. Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol • Senest kontrollerede oplag: 7.628 • Periode: 2018-2019
Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger
• Administration udelukkende af foreninger
• Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik
• Markedets førende digitale platforme
• Korte svartider og høj tilgængelighed
• Administration af over 450 foreninger eller mere end 22.000 lejligheder
Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk
Vi rådgiver gerne om beslutningsprocessen ved skift af administrator og vi sørger efterfølgende for alt det praktiske i forbindelse med skiftet.
Camilla Kornerup Johansen, salgsansvarlig ckj@boligexperten.dk Telefon 44 22 97 16
Altanen giver ekstra plads til morgenkaffen, barnevognen, en god bog eller hygge med vennerne. Nyd solen og den friske luft, hjemme hos dig selv.
Bylivet på den gode måde.
Konferencier: a nne Glad
Konferencier: Kristine v irén
Foto:
h ovedscenen: på hovedscenen fører livsstilsekspert og foredragsholder anne Glad os igennem dagens program. her præsenteres vores mest prominente talere, hvis oplæg kan gøre publikum klogere på fremtidens trends, give stof til eftertanke og inspiration, der kan tages med hjem i boligforeningen.
torvescenen: på torvescenen er Kristine virén, arkitekt og formidlingschef hos videncentret bolius, konferencier. her vil i kunne møde oplægs holdere, der sidder eller har siddet i en be styrelse og derfor kender til de udfordringer, man kan møde i bestyrelsesarbejdet. her vil være oplæg om cases fra det virkelige liv og plads til dialog mellem oplægsholdere og publikum. n etvær K sloun G en: i netværksloungen til boligforeningernes dag kan i drøfte problemstillinger og blive inspireret af bestyrelsesmedlemmer og be boere i andre foreninger. igennem dagen vil der være forskellige netværksessions, hvor azets som facilitator vil hjælpe med at sætte gang i den gode samtale.
b oliG forenin G ernes
Arrangeres i samarbejde med:
Andel • e jer • Almen
m essens tema: d en sunde boli G forenin G både økonomien, ejendommen og det sociale liv i foreningen spiller en væsentlig rolle, når det drejer sig om at drive en sund forening. det er mange opgaver at holde styr på for en bestyrelse. derfor er messen spækket med viden og inspiration, der kan hjælpe bestyrelserne med at drive den sunde boligforening.
v il du holdes opdateret på de seneste nyheder? t ilmeld di G vores nyhedsbrev på: www.bfda G .d K
Arrangeres i samarbejde med:
Mød leverandører og rådgivere fra et bredt spektrum af forskellige brancher, der alle har erfaring med at arbejde for boligforeninger. Boligforeningernes Dag er en mulighed for at drøfte problemstillinger med eksperter eller få inspiration til nye projekter i foreningen.
b oliG forenin G ernes
Alle vores publikationer og events er et gratis tilbud til bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger. Publikationer udsendes enten via almindelig post eller via e-mail nyhedsbrev.
Formål med indsamling af persondata
Dine persondata er alle slags oplysninger og informationer, der i et eller andet omfang kan henføres til dig som privatperson. Min Boligforening indsamler og behandler kun persondata, der er relevante og nødvendige i forhold til, at du modtager vores publikationer.
Vi sikrer, at dine persondata kun indsamles og behandles i overensstemmelse med følgende:
• For at kunne levere publikationer og ydelser bestilt af dig, herunder vores gratis:
• Håndbogen for Min Boligforening, der udkommer årligt.
• Magasinet Min Boligforening, der udkommer fire gange årligt.
• Events, herunder vores Gå-hjem møde, VidenSeminarer og Boligforeningernes Dag.
• Nyhedsbreve.
• For at kunne svare på dine spørgsmål eller klager.
• For at give dig oplysninger om andre produkter og ydelser vi tilbyder, der ligner dem, som du allerede modtager.
• For at underrette dig om ændringer i vores nuværende publikationer eller ydelser.
• For at hjælpe os med at forbedre vores website, publikationer og ydelser.
Hvilke informationer behandler vi?
Vi noterer alene almindelige persondata i form af dine kontaktoplysninger, dvs.
• Navn, adresse, telefonnr., e-mail.
• Rolle i boligforeningen (bestyrelsesformand/kontaktperson).
• Præferencer vedrørende vores produkter og tjenester.
Vi kontrollerer og opdaterer dine persondata
Vi kontrollerer at de persondata, som vi behand ler om dig, ikke er urigtige eller vildledende.
Vi sørger også for at opdatere dine persondata løbende ved at ringe eller skrive ud. Du kan som bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening altid rette dine kontaktoplysninger på vores hjemmeside www.minboligforening.dk.
Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige
Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige i forhold til det formål, som var grun den til vores indsamling af dine data. Vi sletter dine persondata, når vi får information om, at der er ny bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening, eller hvis du ønsker at trække dit samtykke tilbage om at modtage vores publi kationer og ydelser. I sidstnævnte tilfælde gem mer vi kun hovedadressen for din boligforening.
Vi videregiver ikke dine persondata Vi videregiver eller sælger IKKE dine kontaktoplysninger til andre virksomheder, organisatio ner eller anden tredjepart.
Dine rettigheder Hvis du har spørgsmål vedrørende vores behand ling af dine personlige data, kan du kontakte os på info@minbf.dk. Du kan til enhver tid anmode om adgang til dine personlige oplysninger, og er op lysningerne ukorrekte korrigeres eller slettes disse. Du kan også anmode om begrænsning, overførsel af data eller trække dit samtykke tilbage. Hvis du har nogen klager over vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte Min Boligfor ening på info@minbf.dk eller Datatilsynet på www.datatilsynet.dk.
Ejeroplysninger og dataansvar: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, CVR-nr. 33577273. Telefon 70 22 82 00. E-mail info@minbf.dk.
Få adgang til viden, inspiration og netværk, og gør det nemmere at være bestyrelse i en andels- og ejerboligforening.
Den vigtigste opgave hos Min Boligforening er at gøre besty relserne i andels- og ejerboligforeningerne dygtigere til deres hverv. Det gør vi på baggrund af det fundament af viden og netværk, som vi har opbygget gennem mere end 40 års udgivelser af Håndbogen.
I Håndbogen afdækker vi emner, der hjælper bestyrelsen med at drive en sund forening - både økonomisk og miljømæs sigt. Vi sætter fokus på både vedligehol delse og drift af ejendommen, der kan forbedre ejendomsværdien på lang sigt, samt bestyrelsesarbejde og det sociale liv i foreningen. Alle områder er med til at tilføre værdi og livskvalitet til boligforeningen.
I dette års udgave af Håndbogen for Min Boligforening har vi 58 artikler fordelt på over 300 sider. Håndbogen er inddelt i 21 sektioner, der gør det nemt for jer finde netop den artikel, I leder efter. Læs med i dette års trendsektion, hvor vi sæt ter fokus på deleøkonomi i boligforenin gen. Her kan I blive klogere på de fordele, det har for økonomi, klima og fællesskab, når vi sætter fokus på at deles om ting i foreningen.
Vi ønsker fortsat at levere viden og inspiration til boligforeningerne samt
facilitere netværk blandt bestyrelsesmedlemmer. Derfor afholder vi syv VidenSeminarer med forskellige temaer i 2023. Tilmeld jer allerede nu på www.minboligforening.dk.
I 2022 lancerede vi Boligforeningernes Dag - en messe kun for andels- og ejer boligforeninger samt almene boligfor eninger. Den afvikler vi endnu en gang d. 4. marts 2023. Det kan du læse meget mere om samt tilmelde dig til allerede nu på www.bfdag.dk.
Vi ønsker jer god læselyst, og vi glæder os til at møde jer til messen og ved vores øvrige arrangementer i det kommende år.
På vegne af hele teamet bag Min Boligforening
Ansvarshavende redaktør, Min Boligforening
Mere end 300 siders artikler med indhold, der konkret kan bidrage til viden og inspiration hos bestyrelser i alle andels- og ejerboligforeninger. Opdelt i 21 sektioner er artiklerne altid nemme at vende tilbage til. God fornøjelse.
Trend: deleøkonomi
s. 20: Deleøkonomi - er det for klimaet eller privatøkonomien?
s. 24: Sådan etablerer I ladestandere i foreningen
s. 30: Gode råd, hvis du vil dele med naboerne
s. 34: Lad ikke en god krise gå til spilde
alTan
s. 42: Den gode altanansøgning kommer først i mål
s. 48: Altaner lukket med glas åbner for øget herlighedsværdi året rundt
s. 52: Din egen altan - fra idé til virkelighed
BesTyrelsesarBejde
s. 58: Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?
s. 62: Styrk det gode samarbejde - og vær opmærksom på bestyrelsesansvar
s. 68: Hvad gør vi, hvis vi ikke kan sammensætte en bestyrelse?
s. 70: Det gode foreningsliv
ejendomsadminisTraTion & jura
s. 76: Retssager i foreninger
ejendomsservice
s. 84: En velholdt ejendom har betydning for såvel fællesskab som ejendommens værdi
elevaTor, Trappe & Brandsikring
s. 90: Undgå brand i ejendommen med en brandteknisk bygningsrapport
s. 94: Først kom altanerne - nu kommer elevatorerne
s. 108: Tiden er inde til energirigtig drift af jeres bygning
s. 114: Energirenovér eller tab din ejendomsværdi
s. 120: En velspunden kombination af bæredygtig renovering og beboerglæde
s. 122: En grøn løsning der ruster jer mod høje energipriser
energirenovering & BæredygTighed
s. 100: Kan boligforeninger bidrage til den bæredygtige omstilling?
s. 104: Energimærket: Hvad bør man vide?
FaldsTammer, rør & kloak Foto:
s. 128: Ny kontrolordning gør vedligehold af faldstammer lettere
s. 132: Genbrug af rørsystemer kommer beboere og miljøet til gode
s. 138: Spar tid og energi med digital energiovervågning
s. 142: Forbrugsmåling - få det fulde overblik over dit forbrug
s. 144: Har du hørt den nye lovgivning? Forbrugere skal kunne følge deres varmeforbrug
skyBrudssikring, gårdanlæg & aFFaldshåndTering
s. 150: Det ekstreme vejr bliver endnu mere ekstremt s. 156: Affaldshåndtering i boligforeningen - regler og gode råd til optimering
s. 162: Gå sammen om affaldssortering i boligforeningen
s. 164: Forebyg oversvømmelse med en brøndalarm
indeklima, isolering & venTilaTion
s. 168: Vinduesglas er grønt guld: De gamle vinduer fik nyt liv som isoleringsmateriale
insTallaTioner: vand, varme & el
s. 176: Nye vaner med blødgjort vand på Frederiksberg
låse, adgangskonTrol & døre
s. 190: Ny trend indenfor dørtelefoni er “dørtelefoni-as-a-service” s. 194: Åben døren til elektronisk sikring
kælder, FugT & skimmelsvamp
s. 182: Fugtig kældervæg - sådan skal du efterisolere
s. 186: Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge
s. 198: Er adgangen til jeres boligforening digital?
regnskaB, økonomi & valuar
s. 206: Valuarrapporter, dagsværdiopgørelser og forbedringstillæg
Foto: iStock.
Tag, TagTerrasse & TagBolig
s. 214: Tagboliger til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen
s. 220: Tørrelofter: Hvad skal foreningen gøre med dem?
s. 226: Tryghed i jeres tagprojekt
s. 230: Renovering i højderne
vinduer & Facade
s. 246: Spar penge, besvær og CO2
s. 250: Skræddersyede totalløsninger til fællesvaskeri giver optimalt udbytte for din boligforening
vedligeholdelsesplan & Byggeproces
s. 256: Bygge- og renoveringsprojekter: Hvem rådgiver bestyrelsen?
s. 284: Når du skal udskifte vinduer
s. 288: Spar penge og energi med en god energi- og indeklimaløsning
s. 292: Få støtte til at støjrenovere vinduerne i jeres ejendom
s. 296: Nu fremstår københavnsk ejendoms arkitektur smuk som i 1900-tallet
s. 234: Giv beboerne billigere og bedre internet
s. 240: En tv-løsning der tager højde for alt og alle
s. 242: Gør det tekniske simpelt med HyperConnect
s. 264: En grøn vedligeholdelsesplan
s. 268: Byggesager - en guide til foreninger
s. 276: Bliv klar til generalforsamlingen
vedTægTer
s. 302: Vedtægter for andelsboligforeningen XX
s. 314: Alternative bestemmelse for andelsboligforeninger
S. 318: Bekendtgørelse om Normalvedtægt for ejerforeninger
I en boligforening bor man typisk tæt op og ned af hinanden. Derfor giver det god mening at deles og væres fælles om mange ting. Det er både godt for økonomi, klima og fællesskabet.
Selve grundtanken bag boligforeningerne er, at et flertal af personer uden anden indbyrdes sammenhæng end ejendommen, kan sænke omkostninger og ressourceforbrug ved at deles om fælles faciliteter.
aF k asper Fløe s venningsen
A DM . DIREKT ø R B LOMFELT A DMINISTRATION
Ide store byer er pladsen en af de knappe goder, så derfor er det kun naturligt, at flere stimler sammen på mindre plads og bygger i højden. Samtidig kan man deles om varme- og vandinstal lationer, trappevask og vicevært, fæl lesvaskerier og i visse tilfælde festlokaler, beboerlejligheder eller swimmingpools.
Deleøkonomien i sig selv er ikke noget nytden bygger på en videreførelse af oldgamle principper om næstekærlighed og om at hjælpe hinanden - og om tryghed og over levelse. I menneskets spæde begyndelse var det stammer, der siden udviklede sig til små - senere store - byer. Som begreb er deleøkonomi dog forholdsvis nyt. Ifølge Infomedia optræder ordet ’deleøkonomi’ første gang i danske aviser og fagblade i
Too Good To Go øger ud nyttelsen af ressourcerne ved at sælge til en skarp pris, så madvarerne ikke går til spilde.
2012 - altså for 10 år siden, og efterføl gende er brugen af begrebet steget eks plosivt. Blandt de første var de amerikan ske tjenester Uber og Airbnb, men siden er utallige kommet til. GoMore, der er en samkørselstjeneste, hvor ledige sæder i private biler tilbydes til tjenestens øvrige brugere mod betaling, er et eksempel herpå. Også de mange tjenester til at undgå madspild trender pt. Firmaet Too Good To Go oplyser på deres hjemme side, at 61,9 mio. mennesker
“en tendens, der trender blandt boligforeninger, er opstillingen af el-ladestandere på foreningens område.”
verden over redder mad fra 153.507 butikker tilknyttet tjenesten, hvilket allerede har resulteret i 170 mio. solgte lykkeposer med varer, der ellers skulle have været kasseret.
En anden tendens, der trender blandt boligforeninger, er opstillingen af elladestandere på foreningens område.
Firmaet Monta ApS har blandt flere ud viklet et administrationssystem målrettet bl.a. boligforeningerne til administration og afregning overfor foreningerne, så foreningerne udover selv at benytte ladestanderne, også kan få opstilling og udvidelse af anlægget finansieret af eks terne elbilers opladning på foreningens standere. Zapp Mobility, der bl.a. står for
Zapp og Monta gør det muligt at dele foreningens lade standere med andre.
hele infrastrukturen af el-ladestandere i Københavns Lufthavn, er bare ét af de selskaber, der kører op imod Montas administrationssystem. Vores første for eningskunde på dette koncept kommer forventeligt i drift i begyndelsen af 2023.
“deleøkonomi er med til at nedbryde barrierer og til at øge fællesskabsfølelsen.”
Teoretisk eller reel påvirkning?
Tanken om at deles om de materielle goder med behov for færre ressourcer og mindre energi til produktion lyder i sig selv logisk nok, men hvor meget påvirker deleøkonomi reelt miljøet?
Det undersøgte det franske institut IDDRI (Institut for bæredygtig udvikling og internationale relationer) bl.a. i rap porten ’The sharing economy: make it sustainable’ fra 2014. Her nåede de bl.a. frem til, at “delbare” goder og produkter udgjorde omkring en fjerdedel af de franske husholdningers forbrugsudgifter og en tredjedel af husholdningernes affald. På baggrund heraf vurderede de, at hvis mulighederne for at dele goder blev udnyttet optimalt, så ville de franske hjem kunne spare op mod 7% på husholdningsbudgettet og reducere affaldsmængden med omkring 20%
I Danmark har også tænketanken CONCITO undersøgt deleøkonomien. I rapporten ’Deleøkonomiens klima potentiale’ konkluderede CONCITO, at deleøkonomien i dag har en højst begrænset klimaeffekt målt i forhold til udledningen af drivhusgasser. Det tilføjes dog, at “deleøkonomiens største klimapotentiale kan ligge i dens ad færdsforandrende potentiale. Fysiske og virtuelle deleforretninger viser forbru gerne, at der er andre måder at forbruge på end ved at eje alting selv. Heri kan deleøkonomien medvirke i en transfor mativ proces mod andre og mere bære dygtige forbrugsmønstre.” Spørgsmålet er blot, hvordan denne besparelse formidles. Den såkaldte rebound-effekt handler om, at de besparelser, som
opnås ved øget effektivitet, ofte blot munder ud i øget forbrug, som i sig selv risikerer at opsluge den miljøgavnlige effekt.
På denne baggrund er det svært at konkludere, om der er tale om en reel miljømæssig gevinst ved deleøkonomi. Når der f.eks. købes en lykkepose fra Too Good To Go, får man ganske vist varer, som ellers skulle have været smidt ud og til en meget lav pris, men posen er som oftest sammensat af en række forskellige varer, hvoraf de fleste måske er udtryk for et ekstraordinært forbrug, da man ikke havde købt dem, hvis ikke de havde været med i posen. Dette ansporer til et merforbrug og i realiteten ender nok også en hel del af disse varer i skraldespanden. Omvendt er selv de varer, der ender i skraldespanden ikke fuldstændigt spild, da de genanvendes til f.eks. fjernvarme produktion, når de brændes af. Deleøko nomi er en smuk tanke, og måske skal vi lade den stå dér for nu. Den ansporer folk til samvær på kryds af sociale cirkler og er med til at nedbryde barrierer og til at øge fællesskabsfølelsen. Læs mere på www.blomfelt.dk
“deleøkonomiens største klimapotentiale kan ligge i dens adfærdsforandrende potentiale.”
Elbiler er kommet for at blive. Det bliver derfor kun mere og mere relevant at tage stilling til forholdene for elbilister i bolig foreningen.
Private villaejere kan frit vælge en ladeløsning til egen carport eller garage, som forsynes fra den eksisterende el-installation. Villaejeren behøver ikke at tænke på, om P-pladsen er tilgængelig, når vedkommende vil lade. Villaejeren behøver heller ikke tage æstetiske hensyn til resten af kvarteret, eller om ladeløsningen er økonomisk attraktiv for andre end villaejeren selv. Anderledes ser det ud i boligforeninger uanset, om det er almennyttige boligfor eninger, andelsforeninger eller grundejer
foreninger, hvor alle disse faktorer spiller ind. Men der er som boligforening også fordele og mulighed for at lave fælles løsninger. I kraft af boligforeningers stør relse er der mulighed for at sætte krav til ladeoperatørerne og skabe løsninger, som den private villaejer ikke kan opnå. Hvordan undgås ubudne gæster?
Parkeringsforhold kan være en væsentlig udfordring. Har boligforeningen ikke egne parkeringspladser, skal der etab leres ladestandere på offentlig vej, og dermed skal standerne jf. gældende lov være tilgængelige for offentligheden.
Det er altid en risiko, at offentligheden i nogen grad lægger beslag på de ladestan dere, man som forening etablerer. Denne udfordring kan dog løses ved prissæt ningen af opladning. Offentligheden skal ganske rigtigt have adgang, men hvis pri sen f.eks. sættes højt i løssalg, så kan man være ret sikker på, at fremmede kun bruger standerne i nødstilfælde. Boligforeningen kan nemlig have egne interne priser. Faste eller frie parkeringspladser? Har I som boligforening derimod egne parkeringspladser, bliver næste spørgs mål, om der er tale om faste pladser eller frie pladser.
“er der udsigt til andre projekter som f.eks.
er det oplagt at tænke ladestandere med ind i projektet.”
Frie pladser, hvor man kan rokere rundt, er en stor fordel, når det kommer til kollektiv opladning. Ét ladestik er i gen nemsnit tilstrækkeligt til opladning af 3-5 elbiler, og man kan dermed opnå en langt højere udnyttelsesgrad og bedre økonomi ved frie pladser, end hvis den enkelte elbilist skal have sin egen plads og ladestander. Plug-in hybrid kræver dog et ladestik pr. bil pga. deres korte rækkevidde og deraf hyppige ladebehov. Man kan naturligvis også etablere individuelle dedikerede ladebokse - så vil etableringsomkostningerne blot være derefter. Det vigtigste er, at man som for ening holder fast i en kollektiv etablering
af ladeinfrastruktur. Forskellige løsninger fra forskellige ladeoperatører kan nemlig ikke kommunikere og dermed ikke dele forsyningen.
Hvordan er ejendommens forsyningsforhold? Projektets omfang afhænger i høj grad af ejendommens forsyningsforhold. I mange tilfælde kan man være heldig, at der er et uudnyttet leveringsomfang på ejendommen, som kan anvendes til en start på kollektiv opladning af elbiler. Ofte er der afsat leveringsomfang til ét eller flere røde CEE-stik i en boligblok til brug for maskiner, pumper, affugtere
eller andet udstyr. Det kan også være et fælleshus, der har ekstra forsyning, som ikke bliver anvendt.
I samråd med en autoriseret el-instal latør og ladeoperatør kan et uudnyttet le veringsomfang anvendes til forsyning af ladebokse, såfremt det giver økonomisk mening at trække et forsyningskabel fra eltavlen til ladepladserne. Er der f.eks.
32 A til rådighed, kan man forsyne 2-4 ladestik. Er der derimod 63 A til rådighed, kan man forsyne 4-12 ladestik alt efter den tekniske løsning.
Har man ikke et eksisterende leveringsomfang, skal der etableres en ny tilslut ning til det offentlige elnet, hvilket kan være en væsentlig udgift. Æstetik og teknik?
Æstetiske overvejelser alene vil i de fleste boligforeninger diktere, at der bliver tale om én kollektiv ladeløsning med
ladebokse/-standere af samme fabrikat og type. Ellers får man en skov af lade standere i forskellige farver, størrelser og lyd- og lyssignaler.
Også ud fra tekniske forhold er én samlet kollektiv løsning at foretrække. Når ladeboksene er af samme fabrikat, kan der anvendes såkaldt lastbalancering. Det betyder, at et begrænset forsyningsomfang kan strækkes længere end det typiske be hov for 16 A på 3 faser (11 kW) pr. ladestik.
Som allerede nævnt har det betydning for økonomien i projektet, hvordan forsy ningsforholdene i forvejen er i boligfor eningen. En anden ting, der spiller ind, er, hvorvidt der skal graves.
Er det tilfældet, er det vigtigt at være meget opmærksom på at placere ladeinfrastrukturen så tæt på forsyningspunk tet som muligt, da det hurtigt kan koste
haV aRgumenTeRne klaR: déT SpøRgeR beboeRne om
I mange boligforeninger kan det være en udfordring at samle opbakning til investeringer i ladeinfrastruktur, som i starten kun er en fordel for et mindre tal. En række spørgsmål og argumen ter går igen, som det er godt at have et svar klar på i bestyrelsen:
SpøRgSmål: Vi etablerer heller ikke tankstationer. Hvorfor så ladestandere til elbiler?
SVaR: Brændstofbiler tankes mest hen sigtsmæssigt på centrale tankstationer. Elbiler lades derimod mest hensigts mæssigt over mange timer om natten. Derfor er hjemmeopladning vigtig.
SpøRgSmål: Der er kun et fåtal, der har elbil!
SVaR: Ja, men vi ender formentlig alle i en elbil, da nysalget af brænd stofbiler forventes at stoppe i løbet af 6-8 år. Derfor vil vi alle på sigt få gavn af ladestanderne.
SpøRgSmål: Jeg har slet ikke bil. Hvorfor skal jeg være med til at betale for ladestandere?
SVaR: Det er heller ikke alle, der har børn, der benytter legeplads eller sportsfaciliteter. Alligevel forventer vi fuld eller høj grad af brugerfinan siering over tid.
1.000 kr. pr. meter, hvis der skal graves/ skydes og retableres bagefter.
Nogle ladeoperatører tilbyder at udleje ladebokse, hvilket umiddelbart kan forbedre etableringsøkonomien – eller rettere likviditeten. Men man skal være opmærksom på, at hvis ladeboksene tages retur af operatøren ved ophør af aftalen, kan det sætte boligforeningen i en udsat position.
Hvordan finansieres etablering af ladestandere?
Det er oplagt at etablere og finansiere ladestandere som en forbedring svarende til legepladser, sportsanlæg osv. og fordele etableringsomkostningerne over huslejen. Er der udsigt til andre projekter som f.eks. energirenovering, er det oplagt at tænke ladestandere med ind i projektet.
Såfremt der er behov for eller ønske om fuld brugerfinansiering, er det en god ide at skelne mellem etablering på den ene side og forbruget på den anden side - som man jo gør ved andre forsyningsarter. Det giver den mest rimelige forde
ling. Med andre ord skal man tænke i et oprettelsesgebyr og en efterfølgende pris for opladning pr. kWh.
Hvordan deles man om ladestik?
Det er et vigtigt for økonomien, at hvert ladestik kan deles af flere biler. Men hvor dan gør man det i praksis?
Der findes tekniske systemer, hvor man kan foretage reservation af et ladestik via en app. Det kan for nogle være ganske smart. For andre er det et problem, at app’en ikke tager højde for, hvad man f.eks. skal betale, hvis man ikke udnytter en re servation helt eller delvist, eller hvornår en reservation, som ikke er taget i anvendelse, frigives, hvis den overhovedet skal frigives?
Derfor kan det for nogle fungere bedre at anvende enklere løsninger. Man kan starte med skiltning om, at ladepladserne er forbeholdt elbiler under opladning og maksimum med 4 timers parkering i tidsrummet 8-21. På den måde sikrer man rotation om dagen samt, at man fra kl. 17 kan blive holdende til næste morgen.
Man kan efter behov supplere med yderligere regler som f.eks. et maksimalt antal opladninger pr. uge. Læs mere på www.fdel.dk
“Projektets omfang afhænger i høj grad af ejendommens forsyningsforhold.”
Vil du dele værktøj, planter, byggematerialer eller måske endda mad med dine naboer eller din boligforening? Så få inspiration og gode råd til at komme i gang her.
s kreve T a F : m alT e aB ildgaard c hris T ensen, journalis T, v idencen T re T Bolius
Det er både godt for økonomien og klimaet, hvis vi bliver bedre til at dele med vores naboer.
En fælles trailer, hækkeklipper el ler boremaskine i opgangen kan være en vej til mindre forbrug og en mere bæredygtig måde at bo på. En undersøgelse fra Oxford University i England viser, at en boremaskine i sin levetid kun bliver brugt 12-13 minutter. Så giver det mening, at vi alle sammen har vores egen, eller kunne vi blive bedre til at dele?
En anden måde at tænke mere bæredygtigt er at minimere spild. F.eks. kan dit overskud af byggematerialer fra et gør det selv-projekt gavne en anden og ikke bare ende på genbrugspladsen. Det er både godt for økonomien og for klimaet.
1Tag idéen om at deles om eksem pelvis haveredskaber, værktøj eller andet op på et møde i boligforeningen. Få afklaret, om der er nogen, der er interesserede i fællesskaber, hvor I deler. Det kan også være en fælles trailer eller et festtelt. Tal forventninger igennem og aftal, hvordan I kan organisere det.
de madvarer, boremaskiner til hjælp med at hente børn. I kan også dele gode råd om vedligehold af boligen. På den måde kan I inspirere og hjælpe hinanden med at minimere forbruget og leve mere bæ redygtigt. Ved at dele og hjælpe hinanden kan I også opbygge et værdifuldt fælles skab og et godt og trygt naboskab.
I kan overveje at lave en lukket Facebook-gruppe eller en mailing liste for jeres opgang eller forening. Her kan I efterlyse og dele alt fra overskyden
3Et fælles rum, som alle har adgang til, kan være godt som bytte- eller delerum. Det kan være et fælleslokale el ler måske et kælderrum. Sørg for at aftale nogle regler for, hvordan det skal fungere. Vær opmærksom på, at det kræver be stemthed og arbejdsindsats at opretholde orden, så lokalet ikke ender med at blive alternativ til at køre til storskrald og derfor
“en undersøgelse fra oxford University i england viser, at en boremaskine i sin levetid kun bliver brugt 12-13 minutter.”
“Ved at dele og hjælpe hinanden kan i også opbygge et værdifuldt fællesskab og et godt og trygt naboskab.”
til irritation og gene. Hvis I deler fælles havemaskiner og værktøj, så aftal også, hvordan maskinerne skal vedligeholdes.
Arrangér evt. bytteaftener, hvor man kan bytte f.eks. tøj, bøger eller andet.
stykker, stjæles hvis det ikke er låst inde eller slides ved forkert brug.
Vil I gerne komme potentielle udfor dringer i forkøbet, kan det måske betale sig, hvis boligforeningen anskaffer noget udstyr, som alle ejer i fællesskab.
Gør beboere opmærksomme på, at det er deres egen indboforsikring, der dækker, hvis naboen mister eller ødelægger deres lånte ting. Generelt dækker forsikringer kun ved uforudsige lige pludselige hændelser, og ikke hvis værktøj, maskiner eller andet går i Foto: iStock.
En lukket Facebook-gruppe kan være et oplagt sted at starte, hvis I gerne vil blive bedre til at dele ting med hinanden.
Sørg for at lave meget præcise skrift lige aftaler, hvis I i foreningen køber store eller dyre fælles ting. Hvis I ønsker en fælles delebil, er en af de etablerede delebilordninger nok mere hensigts mæssig, da det er store værdier. Læs mere på www.bolius.dk
Med krisetider følger mange svære udfordringer - og det tvinger os til at ændre vores vaner. Men netop nye vaner kan være med til skubbe samfundet i en bæredygtig retning, hvor vi i højere grad deles om tingene.
Det siges, at man ikke skal lade en god krise gå til spilde. Om vores nuværende krise er god, ved jeg ikke, men i hvert fald er den stor og mangefacetteret.
Krig, forsyningssikkerhed, inflation og ustyrlige energipriser. Alt sammen i kølvandet på en pandemi, som alle måske heller ikke er ovre endnu. Vi holder vejret og håber, at vinteren ikke bliver for kold, og at verden snart vil falde til ro. Før de nuværende kriser satte ind, var klimakrisen vores primære bekymring. Nu synes klimakrisen mentalt skubbet lidt i bag grunden. Men det bliver den ikke mindre alvorlig af. Når den nuværende uro engang har lagt sig, kommer vi til at vende tilbage til klimaets langsigtede udfordringer. Hvis der skal komme noget godt ud af de nuvæ rende kriser - blot et lille lys i mørket - så må det være, at krisen får os til at gentæn ke måden, vi forbruger og lever på.
Vi har ændret vores vaner - eller har vi? Mange mærker forandringerne på sig selv.
Forbrug, som ikke er nødvendigt, virker lige pludselig ikke kun dyrt, men også u-cool. Pludselig får vi øje på, hvordan vi forbruger, fordi stigende priser og global usikkerhed sætter spørgsmåls tegn ved, hvad vi egentlig har brug for. Egoistisk adfærd bliver mindre cool. I opgangstider er det mere legitimt at blære sig - med sin store bil, sine dyre ure og sine dyre rejser. Vi hepper på dem, der tjener og forbruger mest.
Det ændrer sig nu. Guldet er ikke læn gere så skinnende, og vi rykker sammen i bussen, som man siger - eller i bilerne.
Det besynderlige ved det hele er, at vi jo godt i forvejen vidste, at vores ressourceforbrug ikke er bæredygtigt. På trods af denne viden er vores forbrug fortsat med at vokse. Antallet af biler bliver f.eks. ved med at vokse, og vi har nu langt over 1 bil for hver anden indbygger i Danmark. Byerne er fulde af biler, som holder parkeret det meste af tiden, og hvoraf mange kunne undvæ res, hvis vi deltes om dem. Men hvem skal først gøre noget ved det? Hvem rykker først? Hvorfor lige mig, mens andre fortsætter med at forbruge, som om intet var hændt?
Mange skal gøre noget samtidigt, hvis forbruget skal ned.
“Pludselig får vi øje på, hvordan vi forbruger, fordi stigende priser og global usikkerhed stiller spørgsmålstegn ved, hvad vi egentlig har brug for.”
Den nuværende økonomiske situa tion presser os i stort tal til at overveje, hvordan vi forbruger. Når man ser sig omkring, prøver alle andre også at spare, og man er pludselig ikke alene om opga
ven. Vi køber mindre ind, vi undgår mere spild, vi deles mere om de ting, vi har. Pludselig er det en form for fælles projekt at forbruge mere fornuftigt, og nogle ting er bare lettere, når vi er fælles om dem.
Selvom der fortsat er mere grund til bekymring end til optimisme, og tiden ikke er til at tage glæderne på forskud, så håber jeg, at vi på den anden side af de nuværende kriser vil huske den tid, hvor det ikke var så cool at storforbruge - og måske tage nogle af de positive erfarin ger fra denne tid med os videre?
Deleøkonomi skaber plads til at leve Vejdirektoratet sætter i øjeblikket fokus på fordelene ved at dele bil. Deleøko-
“i danmark står biler stille 96% af tiden, og når de bruges, er der kun 1,3 personer i bilen.”
nomi med mobilitet som fortegn. Det er ikke et nyt fænomen, men til gengæld en tilgang til transport, som aldrig har været mere relevant end netop nu.
Mobilitet og fri bevægelighed er en iboende del af menneskets liv og en grundlæggende forudsætning for den fleksibilitet og effektivitet, som karakteri serer vores samfund. Transportsektoren har derfor stor socioøkonomisk betyd ning for samfundets udvikling. Samtidig bidrager den til næsten en fjerdedel af Europas drivhusgasemissioner og er en stor kilde til luftforurening. Mobilitet i et deleøkonomisk perspektiv spiller derfor en rolle i forhold til at balancere disse aspekter i fremtidens bæredygtige samfund.
Deleøkonomi er et begreb, der inspi rerer folk over hele verden - ikke kun de første tilhængere af en ressourcebespa rende livsstil tilbage i 1960’erne, men i høj grad også iblandt Millennials og Ge neration Z, økonomer, iværksættere og etablerede virksomheder i dag. Vi bruger alle i stigende grad tjenester, der leveres af deleøkonomien, herunder streaming af medier som Netflix, indkvartering som hos Airbnb og peer2peer delebilsplat forme som hos GoMore.
I sin essens handler deleøkonomi om måden, vi forbruger produkter og tjenester på frem for ejerskabet af dem. I mange år efter det økonomiske boom, som fandt sted i Europa i kølvandet på 2. Verdenskrig, var det ikke alene normalt at eje produkter eller bruge tjenester eksklusivt. Ejerskab blev også set som et vigtigt statussymbol og som en måde at identificere sig på.
Ved at dele de biler, vi allerede har til rådighed, kan vi halvere antallet af biler i byerne.
Der har imidlertid været et paradigme skifte undervejs de seneste år. I takt med et stadigt stigende fokus på bæredyg tige forbrugsmønstre erkender flere og flere fordelene ved at dele om ydelser, services og forbrugsvarer. Senest har de kraftigt stigende energipriser over hele Europa sat en fed streg under ikke alene blot erkendelsen af men også nødvendig heden af at se deling af biler som én af nøglerne til et mere stabilt samfund. Takket være de mange forskellige de lebilsplatforme, der findes, er det mere og mere sandsynligt, at der altid vil være et passende transportmiddel til rådighed til at dække de behov, der opstår i en hverdag. Samtidig bliver det mindre og mindre attraktivt at have sin egen bil -
bl.a. på grund af de høje omkostninger og det tidsforbrug og den indsats, der er forbundet med det:
• Årlig bilafgift og forsikring
• En fast parkeringsplads eller garage
• Udgifter til service og vedligeholdelse
• Reparationer
• Salg af bilen og køb af en ny
• Skift af dæk, så de passer til forskellige årstider
Det er her, at brugen af en delebil kom mer på banen som et mere bekvemt og rentabelt alternativ. Det er dog ikke kun et spørgsmål om bekvemmelighed og ren tabilitet. ønsket om et mere bæredygtigt forhold til vores planet sikrer også vækst inden for delt mobilitet. Ifølge en under søgelse foretaget af Deloitte i 2021 anså 63% af de adspurgte en reduktion af privat transport baseret på fossile brændstoffer for at være ønskeligt (f.eks. via delebiler og/eller øget hjemmearbejde).
Har biler en fremtid i byerne? Med en stadig voksende urban befolk ning, er løbende nytænkning af den måde, vi indretter byområder på, og den måde, vi transporterer os på, to kardinal punkter i udviklingen af fremtidens byer. I Danmark står biler stille 96% af tiden,
og når de bruges, er der kun 1,3 personer i bilen. I Tyskland transporterer 90% af alle forretningsrelaterede ture i bil kun én person, hvilket viser, hvor ineffektiv mo biliteten hidtil har været. Dette er også en af hovedårsagerne til trafikpropper og en gennemsnitshastighed på ca. 20 km/t i de tyske byer. Mange kommuner har erkendt dette problem og udvikler initiativer og regler for at gøre (sub)urbane områder mindre attraktive for biler. Bycentrene bli ver bilfrie eller underlagt trængselsafgifter. Bilbao, Bruxelles og Paris har indført en hastighedsgrænse på 30 km/t i hele byen, mens Paris samtidig reducerer antallet af parkeringspladser på gaden med 50%.
Glem alt om bilcentriske byer. Lad os i stedet prioritere mennesker, grønne områder og transportformer baseret på behov for at opbygge samfund, der er forbundne og modstandsdygtige over for energikriser og klimaændringer. Mobilitet skal være et prioriteret samspil af forskel lige transportmuligheder, som samlet har til formål at dække de specifikke behov, der opstår. Ved at optimere brugen af de biler, vi allerede har til rådighed, og dele dem, kan vi halvere antallet af biler i byerne, frigive plads til andre transport former og frem for alt: plads til liv. Læs mere på www.gomore.dk
“i takt med et stadigt stigende fokus på bæredygtige forbrugsmønstre erkender flere og flere fordelene ved at dele om ydelser, services og forbrugsvarer.”
Vi elsker udeliv og dyrker det både ude og hjemme. Derfor går altanen aldrig af mode, og der er mange arkitektoniske løsningsmuligheder for boligforeninger.
Flere og flere altanansøgninger har det hele med fra start og bliver derfor behandlet inden for en måned. Herunder kan I læse, hvordan I selv kan hjælpe med at få jeres ansøgning hurtigt igennem.
aF marie juul Bauman
E NHEDSCHEF K BH .’ S K OMMUNE , T EKNIKOG M ILJ ø FORVALTNINGEN , By GGESAGER N ORD
Altaner er populære som aldrig før i København, og vi ser dem i stigende grad dukke op som knopskydninger på ejendomme overalt i byen. Med god grund. Altaner øger både livskvalitet og ejendomsværdi, siges det.
Men hvor er altaner en god idé, og hvor dan bør de udformes, når der både skal tages hensyn til dagslysforhold, bevarings værdige ejendomme og byrummet? Det har Københavns Kommunes Teknik- og Miljøudvalg fastsat retningslinjer for, som skal følges for at passe på den helt særlige arkitektur, vi har i København.
Retningslinjerne for altaner har været genstand for meget debat – både politisk og i medierne, og de er senest blevet revideret i sommeren 2021. Det har
medført restriktioner for ejendomme, der er registreret med meget høj bevarings værdi, SAVE 1 og 2. Forvaltningen er på nuværende tidspunkt i gang med en kommunikativ bearbejdning af retnings linjerne, så de bliver endnu nemmere at forstå for både bygherrer og rådgivere.
Se retningslinjerne på www.kk.dk/ altan. Her finder I også vejledende stan dardstørrelser, anbefalinger for udform ning og placering af altaner og tagterras ser samt eksempler til inspiration.
“retningslinjerne for altaner har været genstand for meget debat – både politisk og i medierne.”
i mål
Du har måske hørt, at der er kø til byggetilladelser? Har I som boligforening søgt om tilladelse til en altan, vil I gerne have byggetilladelsen hurtigt! Desværre har der i flere år været “kø på motorvejen” i byggesagsbehandlingen i København. Det skyldes blandt andet, at det nye byg ningsreglement, BR18, løbende undergår ændringer og derfor har gjort det vanske ligt både for ansøgere og myndigheder.
“i skal vente med at sende ansøgningen ind, til i er sikre på, i har alt materialet med.”
Mangelfulde ansøgninger koster tid – og penge! Siden BR18 blev indført, har vi i forvaltnin gen oplevet en markant stigning i mangel fulde ansøgninger, der derfor medvirker til, at sagsbehandlingstiden trækker ud. Faktisk er mellem 60-70% af ansøgningerne mangelfulde, og så går sagsbehandlingen i stå, mens vi venter på materiale fra jer. Mangler i en ansøgning betyder, at vi skal igennem sagen flere gange end nød
vendigt, og at I og jeres rådgiver/ altanfirma skal bruge mere tid på at fremskaffe det resterende materiale og sende det til os. Det koster jer penge. Derfor skal I vente med at sende ansøgningen ind, til I er sikre på, I har alt materialet med allerede ved første ind sendelse – og hvis I har fået et mangelbrev, er det vigtigt, at I laver én samlet besvarelse.
Genvejen til en hurtig byggetilladelse for altanansøgninger er lige for I forvaltningen gør vi alt, hvad vi kan for at nedbringe sagsbehandlingstiden. Vi har bl.a. etableret et altanteam, der sikrer stringent sagsbehandling og et hurtigere flow. Men det er afgørende, at I som ansøgere hjælper os.
heR:
Her er fire tips til ’den gode ansøgning’ vi kan behandle hurtigt:
1. Følg retningslinjerne og vejledningerne på www.kk.dk/altan. Hav realistiske forventninger til, hvor I kan få altan, og hvor stor den kan blive.
2. Få helt styr på redegørelse for de indsatstaktiske forhold, og om det er nødvendigt, at jeres projekt indplace res i en brandklasse.
3. Send kun det materiale ind, vi skal for holde os til, og gør det nemt tilgænge ligt og overskueligt opsat. Med BR18 er der en del arbejder, der kan laves uden byggetilladelse, så hvis jeres projekt består af mere end altaner, så skær det fra, der ikke er relevant for byggetilladelsen. Det sparer tid i sagsbehandlingen.
4. Send først ansøgningen, når I har samlet alt nødvendigt materiale.
De ansøgninger, der har det hele med fra starten, kommer hurtigst i mål! Hvis der mangler væsentligt materiale til ansøgningen, vil sagen blive afvist, og I kan derefter søge på ny, når I har det hele med og er klar til at søge. På den måde undgår vi, at I danner prop for de mange andre ansøgere.
Vi behandler sagen inden for en måned Når vi har modtaget jeres ansøgning, screener altanteamet det indsendte materiale inden for en måned. Det vi bl.a. ser efter er:
• En gyldig fuldmagt fra ejer.
• Starterklæring og dokumentation fra certificeret statiker.
• Om der er altaner, der er uhensigts mæssigt placeret i forhold til beredskabets indsats, og om I/jeres rådgiver har forholdt jer til dette.
• Har I ansøgt om dispensationer fra BR18 – eller burde I have ansøgt?
• Om jeres ejendom er omfattet af f.eks. en lokalplan, og om I/jeres rådgiver har forholdt jer til den ved udformningen af altanerne? I kan se lokalplaner og beva ringsværdier på www.kbhkort.kk.dk
Hvis alt er med fra starten, kan behand lingen af jeres byggeansøgning være af sluttet inden for en måned, hvis ikke der er særligt udfordrende forhold hos jer. Vi håber meget på, at I vil hjælpe os med at få andelen af hurtigt afklarede altansager op ved at gå aktivt ind i at få jeres ansøgning fyldestgørende fra start.
Vi er ikke i mål, men godt på vej Siden maj 2021 har vi i forvaltningen in viteret til ’kundemøder’ med forskellige interessenter i byggebranchen. Det har stor værdi for os at være i direkte dialog med altanfirmaerne og de øvrige private rådgivere, fordi det giver os et bedre indblik i, hvilke udfordringer der fylder ifm. ansøgningerne, så vi kan forbedre vores processer og vejledning. Og dialogen har båret frugt. Vi kan se, at f.eks. altanansøgningerne generelt er blevet væsentligt bedre i den periode – og flere altanansøgninger er fyldest gørende fra start og kan derfor afklares med det samme. Det har stor værdi for os, for det er en af de vigtigste faktorer i forhold til at nedbringe sagsbehand lingstiden – og køen.
Udnyt mulighederne: Altaner lukket med glas kan bruges hele året, og særligt i ældre ejendomme er der kontante gevinster at hente ifølge beregninger fra Statens Byggeforskningsinstitut.
aF j ohn Tuneld S ALES MANAGER S CANDINAVIA , S UNPARADISE
Hvorfor investere i nye altaner i foreningen? Det skal man, fordi altanen tilfører den ekstra herlighedsværdi til boligen, som ikke bare kommer af ekstra opholdsrum, men også af helt nye muligheder for udeliv året rundt.
Der er mange fordele ved glasinddæk kede altaner. Det er med til at reducere den daglige støj, som er usundt for os mennesker. Støj kan nemlig være en stor stressfaktor og give en række forskellige sygdomme. Forureningen udefra, som lukkes ind i din bolig med
en åben altan, mindskes også. Det er med til at sikre et bedre indeklima i din bolig, hvilket har stor betydning for menneskers sundhed, trivsel og livskvalitet.
Der er besparelser at hente Altaner, som er lukket med glas, har også vist sig at have en gavnlig effekt på varmeregningen, især i ældre ejendomme. Undersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut viser, at man kan reducere varmeforbruget med op til 5%. Vi har gode erfaringer med, at varmeforbruget reduceres, når ældre lejlighedskomplekser får altaner lukket med glas.
Øger boligens værdi Hvis du bor i lejlighed, er altaner med til at gøre en stor forskel. Altanen giver flere kvadratmeter til boligen, og fordi
altanen kan lukkes af, kan den bruges året rundt.
Altanen er ikke kun værdifuld, mens du bor i boligen, men også hvis du ønsker at sælge din lejlighed i fremtiden. Både design, arkitektur og funktionalitet tilfører nemlig værdi til boligen.
Så er en ny altan prisen værd? JA siger ejendomsmægler Gitte Grøn lund fra NyBolig på Frederiksberg.
Altaner tilfører værdi til boligen - både mens du bor der, men også hvis du ønsker at sælge.
Glasinddækkede altaner sikrer et bedre indeklima, fordi forurening udefra ikke lukkes ind i boligen.
“Varmeforbruget reduceres, når ældre lejlighedskomplekser får altaner lukket med glas.”
“Lejlighedens merværdi efter opsætning af altanen øges som minimum med det dobbelte af den udgift, som altanen koster. Dvs. hvis udgiften til altanen udgør 100.000-130.000 kr., vil lejligheden kunne sælges for 250.000 kr. mere som minimum, når altanen er sat op.”
For at få det fulde udbytte af en glasind dækning og sikre lang holdbarhed er det
vigtigt, at man vælger en leverandør med stor erfaring på området. Erfaring er også vigtig for at finde de rigtige designmæssige løsninger, der samtidig matcher behov, økonomi og ønsker hos boligforeningen og beboerne. Vi invite rer gerne kunder forbi vores showroom i Roskilde til at opleve mulighederne og få en snak om, hvilke løsninger der bedst passer til ejendommen. Læs mere på www.sunparadise.dk
Det er næppe tilfældigt, at “altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.
aF j ohan s öderling A DM . DIREKT ø R B ALCO A/SVi lever i og bruger byen hele året rundt og gerne i de kolde måneder assisteret af en gasvarmer. Det samme gør sig gældende for altaner, der bli ver brugt i mange af årets måneder. Altaner er således mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden og livet udenfor. En enestående plads, som tilføjer en spændende dimension til hjem met. En plads der bruges til social samvær eller afslapning og rekreation. Altaner har formodentlig lige så mange anvendelses muligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden.
For byboeren i etageejendomme giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, mærke sollyset og indånde den friske luft. En plads som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor
du måske kan dyrke din hobby? Urban Gar dening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køk kenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager (se f.eks. mere på www.tagtomat.dk).
Altanen gør lejligheden lysere Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue ud skiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidra ger altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejlighe den. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inden- og udendørs. Samtidig kan det forbedre indemiljøet gennem bedre udluftning, og dermed mindskes gener fra fugt, lugt og skimmelsvamp.
Kan man forestille sig et liv uden altan? De beboere, der allerede har en altan, kan
ikke forestille sig et liv uden den. Og de beboere, som ikke har nogen altan, føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos mange andels- og ejerboligforeninger i de større byer. At montere altaner på en ejendom er samtidig et ret omfattende projekt, men med det rette udstyr og den rette viden og
erfaring kan man bygge altaner på de fle ste ejendomme i dag. Når man designer altaner, er det vigtigt at tage hensyn til ejendommens æstetik og arkitektur, hvor man ofte stræber efter at bevare bygnin gens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe en moderne og velfunge rende altanløsning. Det er derfor vigtigt
“For byboere er altanen vinduet mod verden og livet udenfor.”
at gå nænsomt til værks for hvert projekt, uden at det betyder, at der er begrænsede valgmuligheder.
For at møde efterspørgslen hos en vok sende målgruppe i de større byer har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vin duer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv.
Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche med.
Første skridt til ny altan Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få opsat sin egen altan? Det første skridt er ofte at undersøge, om der er flere i din bolig forening, der også er interesserede i at få en altan. Derefter kan man sammen med be styrelsen beslutte at danne en altangruppe, som får mandat fra bestyrelsen til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud.
De fleste altanleverandører tilbyder at opsætte altaner i en totalentreprise - dvs. at tage hånd om projektet fra start til slut. En anden vej vil være at involvere en teknisk rådgiver såsom en arkitekt eller rådgivende ingeniør, der kan foretage forberedende undersøgelser, beregninger og kontakt til myndigheder samt indhente tilbud fra altanudbydere.
Med en erfaren leverandør af altaner ved jeres side bliver proceduren enklere. Altan leverandørens job er at vejlede boligforenin gen hele vejen fra idé til virkelighed, så I får den bedste og mest økonomiske altanløs ning, der passer til jeres behov. En kontakt til en teknisk rådgiver eller altanleverandør tidligt i planlægningsfasen er at anbefale og kan spare tid og penge for foreningen.
Den næste store udfordring for boligforeningens altangruppe bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at gruppen er klædt rigtig godt på og føler sig trygge ved projektet og dets indhold. I den fase drejer det sig om at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Hos Balco A/S deltager vi gerne ved bestyrelses- eller beboermø der, så en altangruppe ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Vores arkitekt kan lave skitse tegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt vil komme til at se ud. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder.
Efter en beslutning er taget, skal der indhentes tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række inge niørberegninger og tegninger, og også her kan en teknisk rådgiver eller os som altanleverandør sørge for at få det hele på plads på en let og smidig måde så hurtigt som muligt. En rådgiver eller leverandørs erfaringer i godkendelsesprocessen gør, at tingene kan gå igennem myndigheds
behandling en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle god kendelser og tilladelser er på plads, tager den tekniske rådgiver eller altanleveran dørens montører og projektledere over, og foreningen behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret.
Totalentreprise eller hjælp fra ekstern rådgiver Hos Balco og andre leverandører tilbydes en totalentreprise, der hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleve ringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på én kontakt. Det kan også være en fordel for leverandøren, eftersom man har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Omvendt kan en ekstern teknisk rådgiver være boligforeningens “mand” i processen, der sikrer en tredjeparts gen nemgang af kvalitet, proces og levering.
Da en altan hovedsageligt vil være en fornyelse og værdiskabelse til andels boligen, vil den ikke kun repræsentere en brugs- og herlighedsværdi for den enkelte andelshaver eller ejer, men også være en konkret værdiforøgelse for ejeren og andelshaveren samt gøre en lejlighed mere attraktiv i salgsøjemed. Læs mere på www.balco.dk
“en altan repræsenterer en værdiforøgelse for ejeren samt gør lejligheden mere attraktiv i salgsøjemed.”
Der er mange ting at holde styr på som bestyrelse i en boligforening. Men med den rigtige viden og de rette værktøjer bliver bestyrelsesarbejdet gjort nemmere.
SKRIBENT OG REDAKT ø R M IN B OLIGFORENING
Bliv klogere på, hvad bestyrelsesarbejdet består af, og hvad det kræver af dig, som er ny eller måske ønsker at blive en del af bestyrelsen.
Bestyrelsen står for at sikre den dag lige drift i en boligforening. “Det kan være kontakt til ejendomsservice selskabet, der holder ejendommen ved lige, praktikken i forbindelse med fraflytninger og meget mere,” fortæller Birgit Morten sen, der har været bestyrelsesformand i andelsboligforeningen AB Siesta i Glostrup i over 15 år. Bestyrelsen skal også varetage og repræsentere medlemmernes interes ser og sikre de gode relationer i foreningen. Foreningslivet omhandler nemlig også det gode fællesskab, uddyber Birgit Mortensen: “Vi sørger for en række sociale aktiviteter i foreningen som for eksempel spisning efter generalforsamlinger, julearrangementer eller grill i gården efter arbejdsdage. Det er rigtig vigtigt at prøve at inkludere alle.”
Hvad er bestyrelsens opgaver?
Rammerne for bestyrelsesarbejdet er baseret på foreningens vedtægter, general forsamlingen samt det godkendte budget, hvor det fremgår, hvor mange penge der er sat af til diverse opgaver og projekter.
Opgaver består eksempelvis af forbe redelse og indkaldelse til generalforsam lingen, kontakt til leverandører, admini
strator, ejere og lejere samt håndtering af diverse sager (klagesager, byggesager mv). Det er alt sammen opgaver, der bidrager til, at foreningen er sund - både økonomisk og socialt.
“Det bedste ved at være i bestyrelsen er, at jeg kan være med til at sørge for, at ejendommen bliver holdt vedlige, og at vi ikke lige pludselig kommer i problemer,
God kommunikation er vigtig for en velfungerende og sund bestyrelse.
“der er stor værdi i, at man som beboer har indflydelse på, hvordan tingene foregår.”
hvis den har fået lov at forfalde,” fortæller Birgit Mortensen. “Når man sidder i be styrelsen, skal man have en interesse for ejendommen og ikke kun have ens egne interesser for øje”.
Hvordan sikrer man det gode bestyrelsesarbejde?
Som bestyrelse i en andels- eller ejerbo ligforening kan det være en god idé at uddelegere opgaver til administrator og vicevært, men også til arbejdsgrupper og udvalg for at lette bestyrelsesarbejdet.
Man kan også med fordel have en klar arbejds- og ansvarsfordeling bestyrelses medlemmerne imellem, så alle ikke skal kunne alt. “Det er rigtig vigtigt, at man som formand evner at uddelegere
opgaver, så hele bestyrelsen er med,” for tæller Birgit Mortensen. “Det nytter ikke no get, at man sidder som formand og holder det hele for sig selv. Hvis man er væk, er der jo ingen, der aner noget.” Et tæt samarbejde mellem alle i bestyrelsen er vigtigt for en sund boligforening.
Bestyrelsesarbejdet bliver også væsent ligt lettere, hvis man kender sine egne be grænsninger og søger professionel hjælp, når der er behov for det.
I større projekter hverken kan eller skal bestyrelsen fungere som eksperter. Selvom det er en ekstra udgift, kan det ofte godt betale sig at få en ekspert med om bord. “Fagfolk ser mange ting, som vi som læg folk ikke ser. En byggerådgiver kan hjælpe med, at arbejdet forløber, som det skal og
Bestyrelsesarbejde handler om at have interesse for hele ejendommen og foreningen.
lever op til de krav, der er. Så selvom det er en ekstra udgift, kan man på den lange bane undgå pludselige ekstraregninger, hvis der opstår fejl,” fortæller Birgit Mortensen.
God kommunikation og rammerne for det er vigtigt i en sund forening. Det gælder både mellem bestyrelsen, der med fordel kan aftale, at der holdes regelmæssige møder, men også kommunikation til foreningens øvrige beboere.
Når der skal træffes beslutninger, er det vigtigt også at have andre beboere med på råd. “Det er jo ikke kun bestyrelsens penge, og beboerne skal også føle sig hørt. Jo mere information man kan give til dem, jo gladere er de, og jo bedre trives de,” fortæller Birgit Mortensen. Fastlæg derfor telefon- eller kontortider, og hvis I har en hjemmeside, så opdater den løbende, så beboere kan følge med i, hvad der sker i foreningen.
Hvad kræver det, hvis man gerne vil være med i bestyrelsen?
Der påhviler bestyrelsen et vis ansvar, og det skal man vide som bestyrelsesmed lem. “Hvis noget er akut, skal man også være klar til at handle og spørge sig selv i bestyrelsen, om det er noget, man kan forsvare at bruge penge på, så det er et stort ansvar over for ejendommens øvrige beboere,” fortæller Birgit Mortensen.
Hvor meget tid der skal lægges i besty relsesarbejde afhænger af mange faktorer såsom størrelsen på foreningen samt igang værende og kommende projekter. “Hvis man har større projekter i gang, giver det en del ekstra arbejde, og det gælder også i ti den op til et nyt projekt. Det kan kræve flere
bestyrelsesmøder eller ekstraordinære generalforsamlinger, så man er nødt til at være indstillet på, at det kræver noget af en,” fortæller Birgit Mortensen.
Hvis man er interesseret eller nysgerrig på bestyrelsesarbejdet, kan man med for del deltage som suppleant til at begynde med. “På den måde kan man deltage, når man har mulighed for det og stadig få referater fra de møder, hvor man ikke kan deltage. Det er en god måde at få et ind blik i bestyrelsesarbejdet på og vurdere, om man har tid og lyst til at forpligte sig,” fortæller Birgit Mortensen.
Det bedste, man kan gøre, når man er ny i bestyrelsen, er at lytte; både på de andre bestyrelsesmedlemmers erfaringer men også på fagfolk. “Det kan være en god idé at hjælpe med at indhente tilbud til konkrete projekter og læse op på de for skellige virksomheder, der er på tale. På den måde får man et meget bedre indblik i, hvad der foregår i foreningen,” afslutter Birgit Mortensen. Og så skal man heller ikke være bange for at stille spørgsmål, være nysgerrig og komme med idéer.
“bestyrelsesarbejdet bliver væsentligt lettere, hvis man kender sine egne begrænsninger.”
God forretningsorden, struktur og de rette redskaber er vigtigt for en velfungerende bestyrelse og afgørende for, at en bestyrelse ikke ender med unødigt ansvar på sine skuldre.
d aniel h esner g røndal
D IREKT ø R OG P ARTNER
R ET &R ÅD E JENDOMS ADMINISTRATION
Hvornår et bestyrelsesmedlem ifalder ansvar er en ret udefiner bar størrelse. Det handler om en afvejning af de konkrete omstændighe der som foreningens formål, generalfor
samlingsbeslutninger, hvad bestyrelses medlemmet ved eller bør vide, hvordan økonomien ser ud og ikke mindst: Hvad ville fornuften have dikteret?
Forberedelse til bestyrelsesmøder Bestyrelsesmøder skal foregå med sty ring og struktur, så der opnås ensartet hed i møderne og en bedre forståelse af bestyrelsesarbejdet. Når en bestyrelse er konstitueret, skal man straks planlægge,
hvor mange møder der skal holdes og ligeledes planlægge dem. Seks årlige møder er ofte passende. Benyt en standarddagsorden med indhold og bilag - det giver overblik og sikrer, at alle bestyrelsesmedlemmer kan deltage.
Formanden bør sikre, at dagsorden over holdes, at mødet afsluttes indenfor aftalt tid, og at alle medlemmer bliver hørt. Beslutninger i bestyrelsen træffes oftest
efter flertal, medmindre vedtægterne dikterer andet. Har én et habilitetspro blem, skal medlemmet hverken deltage i drøftelser eller beslutning.
Bestyrelsesreferatet skal indeholde, hvilke emner man har været omkring, beslutninger, eventuelle protester, hvad bestyrelsen på boligforeningens vegne skal gøre eller ikke gøre, samt hvilke medlemmer der tager sig af hvad. Det er netop disse referater, der kan blive udslagsgivende i sager om bestyrelses-
“man fraskriver sig ikke ansvar blot ved at hævde, at “det vidste jeg ikke noget om”.”
ansvar. Hvis bestyrelsesreferater offent liggøres til foreningsmedlemmer, så vær opmærksom på persondataloven.
Det gode bestyrelsesarbejde
Gode værktøjer til det gode bestyrelses arbejde er en forretningsorden og en beslutningsprotokol. På den måde sikrer man, at konkrete krav fra vedtægterne overholdes, men man får også på for hånd fastslået, hvem der beslutter og gør hvad.
Administrators opgave er at gøre arbej det lettere for bestyrelsesmedlemmerne, som ofte arbejder frivilligt. Derfor bør foreningen trække på administrators kompetencer og gøre brug af digitale løsninger som ProBo.
Her kan bestyrelsen løbende følge foreningens økonomi, mens ProBo også reducerer print og porto, da alt kan ske elektronisk. ProBo gør det muligt for beboere og bestyrelsen at tilgå alle foreningens dokumenter og er en digital løsning, som ofte giver bedre kommuni kation og åbenhed i foreningen.
Bestyrelsesmedlemmer handler på vegne af foreningen, mens generalfor samlingen er det besluttende organ. De daglige dag-til-dag-beslutninger for ageren og forpligtelser vare-tages af bestyrelsen.
Medlemmer af bestyrelsen skal være deres ansvar bevidst, men også med det for øje, at der hersker ret vide grænser for, hvad et bestyrelsesmedlem må, så
længe fornuften råder. Et medlem risike rer kun erstatningsansvar, hvis handlin ger eller mangel på samme resulterer i økonomisk tab.
Man må aldrig handle i strid med vedtægterne, men skal altså først søge at ændre dem på en generalforsamling.
Udfordringen er, at der ikke er nogen lovmæssigt defineret grænse udstukket for handlefriheden i forbindelse med be-
oVeRoRdne T indhold i en beST yRelSeS foRRe TningSoRden kan VæRe:
Boligforeningens formål, som bestyrelsen arbejder for
Frister og form for indkaldelse til møder
Krav til udformningen af dagsordenen
Antal for beslutningsdygtighed
Regler for afstemninger
Fordeling af opgaver og opfølgning
Nedsættelse af udvalg (stående/ad hoc)
Habilitetsregler - rettigheder i forhold til at træffe beslutninger
Optagelse, udsendelse og godkendelse af referat/ bestyrelsesprotokol
Eventuel tavshedspligt
Økonomiopfølgning - budgetlægning og årsrapporter
styrelsesansvar. Det afhænger af tidligere sager, der kan danne præcedens, men dog altså ikke klokkeklare regler. En sær lig forsikring kan give ekstra ro i maven for bestyrelsesmedlemmerne.
Uanset om en boligforening har dårlig eller god økonomi, skal bestyrelsesmed lemmerne handle ud fra et forsigtigheds princip. Indkøb og forpligtelser må kun ske, når man er sikker på, at boligfor eningen kan opfylde aftalerne. Langt de fleste bestyrelsesansvarssager opstår, når boligforeningen ikke kan betale for modtagne varer eller ydelser.
beST yRelSenS anSVaR
• Pas på faldgruberne
• Benyt altid rådgivere – juridisk og byggeteknisk
• Arbejdsskade er også bestyrelsens ansvar
• Tegn en bestyrelsesansvarsforsikring
få ekSTeRn hjælp
• Styrk samarbejdet med administrator
• Gør det let at være bestyrelses medlem
• Anvend digitale løsninger
• Benyt administrator aktivt i foreningens hverdag
• Søg juridisk sparring
Hvis almindelig sund fornuft indikerer, at der er risiko for, at boligforeningen ikke kan opfylde en aftale, bør man som bestyrelsesmedlem forsøge at undgå, at aftalen overhovedet indgås. På den måde kan man undgå at havne i en medansvarssag.
Men man skal aktivt protestere mod aftalen på bestyrelsesmødet, stemme imod og sørge for at få protesten noteret i bestyrelsesprotokollen. Man kan også bringe sagen op på generalforsamlingen. Insisterer bestyrelsen alligevel på at indgå aftalen, bør man trække sig. Også det skal noteres i protokollen, eller man kan selv skriftligt oplyse til bestyrelsen, at man trækker sig med henvisning til årsagen.
For at man kan overholde beslutninger, vedtægter og økonomi, skal man i sagens natur have styr på, hvad det hele betyder. Nogle bestyrelsesansvarssager handler ganske enkelt om, at man ikke har været ordentligt inde i sagerne eller har undladt at undersøge sagen til bunds. Men man fraskriver sig ikke ansvar blot ved at hævde, at “det vidste jeg ikke noget om”. Handler et bestyrelsesmedlem uforsvarligt eller retsstridigt på vegne af foreningen, kan det ligeledes medføre ansvar, ligesom det ville være tilfældet, hvis personen handler på egne vegne. Ansætter en bestyrelse eksterne personer, er det bestyrelsens ansvar, at al lovgivning overholdes i forhold til ansættelsesret, arbejdsmiljø, skat og så videre. Det er også bestyrelsens ansvar at føre tilsyn og kontrol med, at de ansatte holder sig til de udstukne instrukser.
Lad fornuften råde
Summa Summarum: Bestyrelsesmedlem mer skal handle fornuftigt på vegne af boligforeningen, ligesom man ville have handlet i forhold til egen privatøkonomi.
Arbejder man aktivt på at løse pro blemer i foreningen, inddrager eksterne
rådgivere og overholder budgetterne, vil man som hovedregel ikke ifalde bestyrelsesansvar.
Vi anbefaler dog altid også - for en ekstra sikkerheds skyld - at tegne en bestyrelsesansvarsforsikring. Læs mere på www.ret-raad.dk
“bestyrelsesmøder skal foregå med styring og struktur, så der opnås ensartethed i møderne og en bedre forståelse af bestyrelsesarbejdet.”
At foreningen trives økonomisk såvel som socialt kræver hårdt arbejde i bestyrelsen og er en stor opgave at løfte, fortæller Carsten Volden, der er administrerende direktør hos Sjeldani Boligadministration.
Imindre foreninger kan det være svært at finde nogen, der vil påtage sig det ansvar, fordi der ikke er så mange beboere. I større foreninger kan der være mange klagesager mellem beboerne, der skal håndteres af en bestyrelse, og det kan gøre arbejdet surt og stoppe mange i at melde sig som bestyrelsesmedlem,” fortæller Carsten Volden.
Klare retningslinjer for bestyrelsesarbejdet
Når der skal vælges en bestyrelse på ge neralforsamlingen, kan det være en for del at gøre det tydeligt overfor beboere og potentielle bestyrelsesmedlemmer, hvad arbejdet egentlig består af.
“Det bedste, man kan gøre, er at lade den siddende bestyrelse fortælle om, hvad de egentlig laver. Administrator kan så fortælle om hvilket ansvar, der er forbundet med opgaverne,” fortæller Carsten Volden. Er det tydeligt, hvilke opgaver der er, så er det lettere for bebo erne at tage stilling til, om det er noget for dem.
Lykkedes det ikke at få nogen til at melde sig, kan man få ekstern hjælp. Det første, man så gør, er at lave en vedtægtsæn dring, så det fremgår, at man kan lade en tredjepart, f.eks. administrator, varetage bestyrelses opgaver.
“Der er flere måde at gøre det på,” fortæller Carsten Volden og fortsætter: “Enten kan man lade administrator stå for at varetage klagebehandlingen, hvis det er det, som stopper beboerne fra at melde sig. Ellers kan man lade admini strator varetage alle de opgaver, som ellers var bestyrelsens.” Det er naturlig vis en ekstra udgift for foreningen, men det kan være en nødvendig løsning, hvis ingen ønsker at sidde i bestyrelsen.
Administrators bedste råd
Selvom det er muligt at få en tredjepart til at varetage bestyrelsesarbejdet, er det typisk ikke noget, som Carsten Volden vil anbefale, med mindre det er højst nødvendigt. “Bestyrelsen er en vigtig del af demokratiet, og hvis man vælger ikke at have en bestyrelse bestående af beboere, så misser man en væsentlig del af essensens ved at bo i en forening.”
Bestyrelsen træffer året igennem små som store beslutninger, der alle har betydning for de øvrige beboere og ejendommen. “Det er en stor kvalitet, at der er demokrati i foreningen, og der er stor værdi i, at man som beboer har ind flydelse på, hvordan tingene foregår. Det mister man, hvis ansvaret uddelegeres fuldt ud til en administrator,” understre ger Carsten Volden.
Måske skal man opfordre beboere til først at deltage som suppleanter i besty relsen, eller måske skal man uddelegere nogle opgaver til en tredjepart. Men det bedste råd er trods alt, at man gør, hvad man kan for at sammensætte en besty relse bestående af beboere for at sikre demokratiet og beboerindflydelsen.
Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejnings punkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.
Foreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidra ger til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Dan markskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund.
Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer. Formålet er også at sætte de ydre ram mer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforenin gen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem.
For de fleste danskere er hjemmet et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi vores hjem, så de afspejler, hvem vi er, og hvilke værdier vi står for. Hjemmet er det
sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op - kort sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige.
Et godt hjem er ikke noget, man bare kan købe. Det er noget, man skaber - det gælder såvel hjemmet bag de fire vægge, som de ydre rammer - altså selve forenin gen og livet i denne. Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere res sourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.
Et godt naboskab ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets betydning for opfattelsen af ens eget hjem. Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker, f.eks. i etagebyggeri, og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er nabo skab ikke alene afgrænset til dem, som man lige deler hjemmets vægge med, men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen.
Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med
“det gode foreningsliv er ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes.”
til at definere os som mennesker, bety der de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom, som man bor i, synes i højere grad end tidligere at blive betragtet som et personligt visitkortnoget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere for eninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerfor eninger, som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legepladser, pe tanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne. Sådanne instal lationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indby dende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, som man stolt kan vise frem.
En anden væsentlig tendens, der for ti den vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det, at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig or ganiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke er netop ordet økonomi. Deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales mest om som Uber, AirBnb og GoMore, har alle et betydeligt økono misk incitament.
Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de dan ske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinan den, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje, og i mindre grad etablere, deleordninger omkring biler, trailere m.v.
ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersø gelse, som viser, at det at dele ting med hinanden flittigt bruges i de danske an delsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammenlignelig undersøgelse foretaget af Dansk Erhverv har vist, at det kun er en ud
af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer.
ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75% af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden.
Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening at dele ting, end det gør i andre boligtyper, netop fordi an delsboligen som boform i sin grundstruk tur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden.
Det at dele giver altså mange for dele; det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.
De klassiske forsøg på at skabe liv og sam menhold i de fleste boligforeninger rundt omkring har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og som
merfester. Mange foreninger har over tid oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fælles skab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag, beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere.
Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indled ningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i for eningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambas sadører. Engagement smitter, og ildsjæle med gode ideer er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang.
Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv - det skal dyrkes og plejes. Men når først det lever, styrkes synergien, beboernes en gagement og deltagelse og gennem den glæden for eget hjem.
Når der tales om drift af boligforenin ger, skal man passe på ikke kun at foku sere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse. Læs mere på www.boadm.dk
“det at dele giver altså mange fordele; det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser.”
“det er i sig selv en stor belastning at have en retssag kørende.”
Som bestyrelse i enten en ejerforening eller andelsboligforening skal man gøre sig en række overvejelser inden man kaster sig i ud i retssager. Ofte er et forlig en bedre udvej end konfliktløsning via Retten.
Det er ikke utænkeligt, at det i andelseller ejerboligforeninger kan opstå konflikter eller uoverensstemmel ser. Nogle kan løses relativt simpelt mens andre kræver, at man går rettens veje, men her bør man gøre sig en række overvejelser.
Inden man kaster sig ud i en retssag, skal man have for øje, at dem, man lægger sag mod, kan være naboer, og man kan forværre et i forvejen anstrengt forhold til det ubær lige for begge parter.
Det er i sig selv en stor belastning at have en retssag kørende. Bestyrelsen skal under forberedelsen tage stilling til processkrifter
fra egne advokat og fra modparten. Disse kan ofte indeholde påstande og anbrin gender, der er svære at forholde sig til, og ikke sjældent kan de indeholde en ensidig gengivelse af forholdet, som man ikke selv kan genkende.
Bestyrelsen bør udpege en eller to medlemmer til at være ansvarlig for korrespondancen med advokaten under sagen, så det ikke er hele bestyrelsen, der skal svare og have en holdning til det, der bliver skrevet.
Det er op til bestyrelsen at vurdere, om anlæggelse af retssag skal tages som et godkendelsespunkt på generalforsamlin gen, eller om der blot skal være budget mæssig godkendelse hertil.
I alle retssager har både sagsøger og sagsøgte en mulighed for at ønske retsmægling. Hvis begge parter ønsker retsmægling, vil retssagen blive udtaget til retsmægling ved en mægler, der kan være en ekstern part eller en dommer, som ikke kommer til at have sagen senere. For målet er at finde en løsning, som begge parter kan leve med og på den måde finde et forlig. En sådan mægling vil oftest tage en hel dag, da der både vil være indlæg fra begge parter og tid i enerum, så mod
partens forslag kan overvejes. Desuden vil der være møder i plenum, hvor mægler vil prøve at finde frem til sagens reelle problem, og hvordan det kan løses.
Dem man lægger sag an mod kan være naboer, og det kan forværre en i forvejen anstrengt relation.
“mange foreninger har en retshjælpsdækning i deres forsikring, som vil dække en del af omkostningerne i forbindelse med retssager.”
En retssag kan være dyr. Hvis det er for eningen, der anlægger sag, skal bestyrel sen være sikker på, at der er opbakning blandt medlemmerne hertil. Udgiften bør have budgetmæssig dækning, inden man anlægger den, med mindre det er af så hastende karakter, at man ikke kan nå det. Mange foreninger har en retshjælps dækning i deres forsikring, som vil dække en del af omkostningerne i forbindelse med retssager. Dog er der oftest en selvrisiko på 10% eller min. 2.500 kr.
Mange forsikringer har også et max beløb, de dækker til - f.eks. 200.000 kr. Dette kan være problematisk, hvis man ikke har dækning til at anke.
Dernæst kan selve sagsgenstanden være under 50.000 kr. Her bør sagen anlægges som en småsag, hvilket igen kan have betydning for de sagsomkostninger, der tillægges den vindende part. Da vi advokater ikke arbejder gratis, kan der derved følge en vis ekstra udgift, som ikke kan påregnes dækket af den tabende part. Retterne har en vejledning for omkost- Foto: iStock
ninger, som udgives af Landsretterne. F.eks. kan den tabende part i en retssag til f.eks. 230.000 kr. påregne at få tilkendt 53.750 kr. i sagsomkostninger - hertil kom mer evtuelle syn og skønsomkostninger.
Listerne kan findes på www.domstol.dk
Som et nyt tiltag i Normalvedtægten fra 2020 kan en ejerforeningen pålægge en ejer, at betale en bod på op til 10.000 kr. Det er i sin natur en småsag, hvortil man ikke kan forvente at få dækket alle
sine omkostninger. Hvis man alligevel benytter sig af en advokat, kan udgiften til at anlægge bodssag være 30.000 kr., hvortil eventuelle inkassoomkostnin ger kommer, hvis beløbet ikke betales frivilligt. Boden skal altså ikke pålægges, fordi man håber, at der kommer penge i foreningens kasse. Desuden er der en del forsikringer, hvis betingelse er, at advokaten ikke kan tage honorar udover det tilkendte, og spørgsmålet er derfor, om man kan finde en, der vil påtage sig sagen for den begrænsede dækning.
En retssag tager lang tid. Alene skriftveks lingen mellem parterne kan let tage seks måneder og endnu længere, hvis der er syn og skøn. Herefter er sagen er klar til
En retssag er ikke gratis, og man bør derfor overveje de økonomiske forhold grundigt forinden.
hovedforhandling, og den skal beram mes. Ni måneder fremme kan der være et hul i rettes kalender og forhåbentlig også i advokaternes, så man kan beramme sa gen. Det vil sige, at selv sager der haster, kan have lange udsigter.
Hvem skal føre sagen?
Oftest vil det være mest naturligt, at foreningen bruget den advokat, som man oftest arbejder sammen med. Det kan dog være en god ide at spørge om emnet ligger uden for advokatens kompetencer, eller om vedkommende mener at kunne tilgo dese foreningen interesser tilstrækkeligt. Selv plejer jeg at sige: “Gode advokater løser sager, mens dårlige skaber sager”. Det er derfor vigtigt, at man vælger en advokat, der tør tage en snak med mod partens advokat, og se om ikke der kan skabes en løsning, inden man kommer til hovedforhandlingen.
De fleste retssager ender med to tabere, hvorfor forliget bør overvejes kraftigt. Læs mere på www.advokat-marker.dk
Der bliver anlagt over 20.000 civile retssager i Danmark. Inden forenin ger kaster sig ud i en retssag mod egne medlemmer eller andre, skal man gøre sig nogle overvejelser - ikke mindst om sagen kan forliges.
“i alle retssager har både sagsøger og sagsøgte en mulighed for at ønske retsmægling.”
- så du får overskud til det, der betyder mest for dig eller læs mere på matthiesen.as
Skal man have egen vicevært eller et eksternt facility management firma til at løse alle daglige vedligeholdelsesopgaver? Små som store leverandører tilbyder mangeartede løsninger.
En velholdt ejendom giver stor herlighedsværdi for alle i en boligforening. Men det har også betydning for fællesskabet blandt beboerne og økonomien på både kort og lang sigt.
aF k a T hrine s chou D IREKT ø R , HP E JENDOMSSERVICEEt hjem kræver vedligeholdelse. Det stiller de færreste spørgs målstegn ved. Men i storbyer er hjemmet ofte noget, man deler med andre. For hele ejendommen - også trappeopgan gen eller hækken i gården - er en del af alle beboeres hjem, og det kræver vedligeholdelse, ligesom alle andre hjem gør.
I nogle tilfælde vælger foreninger selv at stå for ejendomsservicen. Det stiller store krav til bestyrelsen - men også til
Med en service virksomhed, der samler alle ydelser under ét tag, kan jeres vedligeholdelsesaftale let tilpasses efter foreningens skiftende behov.
beboerne. Det kræver en klar fordeling af arbejdsopgaver, som begrænser såvel bestyrelsesmedlemmer som beboere i deres hverdag.
Det går for eksempel ikke, at den, der har ansvaret for ugens trappevask, “ikke lige kunne nå det”, hvis alle i forenin gen forventer at komme hjem til et et rent hjem.
Hviler ansvaret for ejendommens til stand alene på bestyrelsens og beboernes
“ e r vedligeholdelsesservicen ikke tilstrækkelig, kan det forringe ejendommens værdi.”
skuldre, kan der let opstå uenighe der om opgaver og udførelsesgrad, når resultatet skal stemme overens med alles behov for en ren og velholdt ejendom. Netop derfor er ejendomsservice værdi fuld. Det letter arbejdsbyrden i forenin gen, og så er man sikret et ordentligt og tilfredsstillende resultat, der ikke går på kompromis med forskellige definitioner af en velholdt ejendom.
Sans for detaljen er afgørende Bestyrelsesarbejdet i en boligforening favner bredt. Af samme grund er det også stort set umuligt som bestyrelsesmed lem at være ekspert inden for samtlige områder.
I forhold til vedligeholdelse af ejendom men er det vigtigt at kunne se de små detaljer i det store billede. Ser man på teknik og drift er det for eksempel helt afgørende, at en varmecentral har en serviceaftale, at trykket tjekkes, og at vandet fyldes på.
Ligger ansvaret for vedligeholdelse af ejendommen hos lægfolk uden egentlig erfaring, kan der hurtigt opstå udfor dringer og problemer, som kunne være undgået. Det handler i høj grad om at opsnuse potentielle fejl og mangler, inden de vokser sig til større problemer, der kan være omkostningstunge for foreningen at rette op på.
I værste fald kan manglende vedligeholdelse medføre sundhedsmæssige risici. For eksempel kan der opstå legionella i vandrør, hvis ikke de serviceres korrekt, og indeklimaet kan forringes.
deT Skal i VæRe ekSTRa opmæRkSomme på:
Serviceaftaler: Det er vigtigt, at der er serviceaftaler på de ting, der bør være serviceaftaler på - fx fyr, varmecentral mm.
Skjulte installationer: Alt, hvad der hedder rør, bør være up-to-date.
Tæringer: Kan hurtigt udvikle sig til større problemer.
I sidste ende handler den gode vedligeholdelse også om ejendommens værdi. Er vedligeholdelsesservicen ikke tilstræk kelig, kan det forringe ejendommens værdi. Derfor kan det på længere sigt også betale sig økonomisk at investere i tilstrækkelig vedligeholdelse.
Det er en god ide at vælge en servicevirk somhed, der har samlet alle ydelser under
ansvaret for ejendommens tilstand alene på bestyrelsens og beboernes skuldre, kan der let opstå uenigheder om opgaver og udførelsesgrad.”
ét tag - lige fra rådgivning til udførelse af diverse opgaver. Det giver jeres forening mulighed for at tilpasse en aftale, så den stemmer fuldstændig overens med foreningens og ejendommens behov. I de fleste tilfælde insisterer vi i HP Ejendoms service på at komme forbi og vurdere ejendommen, så vi er sikre på at kunne yde den bedste og optimale service.
I nogle sager kan der opstå situationer, hvor eksterne eksperter og fagpersoner er nødvendige for at løse en opgave. I HP Ejendomsservice har vi samarbejds partnere indenfor alle håndværkerfag, så jeres forening er dækket ind, uanset hvilken vedligeholdelsesopgave der skal klares. Læs mere på www.hp-ejendomsservice.dk
“Hviler
Funktionelle elevatorer eller trappelifte er med til at holde længere på foreningens beboere, fordi det hjælper både ældre og børnefamilier i hverdagen samt øger ejendomsværdien.
I marts 2022 brændte hele andelsboligforeningen E/F Grøndalsbo i Vanløse ned til grunden. Efterfølgende undersøgelser viser, at der ikke var styr på de brandtekniske forhold.
aF j esper m onsen CERTIFICERET BRANDRÅDGIVER BK2 I NGEMAN F ISCHEREn brand opstår ofte af uforudsigelige grunde. En maskine, der bry der sammen, et stearinlys, der ikke blev slukket eller noget helt tredje. Det kan ske ud af det blå, men kan på få øjeblikke vokse sig til en af de mest skadelige udfor dringer, en ejendom kan komme ud for.
I marts 2022 blev emnet pludselig højaktuelt, da hele andelsforeningen E/F Grøndalsbo i Vanløse brændte ned til grunden. Ulykken er et eksempel på, hvor
store konsekvenser det kan have, hvis ikke der er styr på de brandtekniske forhold i en ejendom.
Den grimme bagside til de smukke, gamle byejendomme København er spækket med gamle, smuk ke ejendomme, der - ligesom andelsbolig foreningen E/F Grøndalsbo i Vanløse - er tæt på eller mere end 100 år gamle. Men lige så smukke og unikke, de er, lige så lidt brandsikrede er mange af dem også. De fleste bygninger fra 1930’erne og før har nemlig ikke inkorporeret brandsikringstil tag, der faktisk kan stoppe en brand fra at sprede sig. Den gang blev der kun tænkt i de meste basale tiltag såsom en trappeopgang
“en brandteknisk bygningsrapport kortlægger - ligesom en almindelig byggerapport - standen af en ejendom, men med fokus på det brandtekniske.”
En brandteknisk rapport giver over blik over, hvilke tiltag der er kritiske at få udbedret.
“de fleste bygninger fra 1930’erne og før har ikke inkorporeret brandsikringstiltag, der faktisk kan stoppe en brand fra at sprede sig.”
af mursten og pudsede lofter. Det var først i 1950’erne, man begyndte at komme med mere vidtgående tiltag.
En undersøgelse af branden i andelsboligforeningen E/F Grøndalsbo i Vanløse påviste, at det netop var den manglende brandsikring, der var skyld i, at så mange andelsejere og -lejere pludselig stod uden tag over hovedet.
Branden i andelsboligforeningen E/F Grøndalsbo kort fortalt Hvad er årsagen til, at en brand kan eska lere så hurtigt og så vidt, som den gjorde i andelsboligforeningen E/F Grøndalsbo? Det hele startede i den lejlighed, hvor branden antændte. Her manglede der en brandsikring af tagfoden. Det betød, at ilden fra den lejlighed, der gik i brand, spredte sig til op under taget. Under taget var der anvendt materialer, som inde holdt brandfarlige stoffer hvilket bidrog til, at branden hastigt spredte sig til hele taget. ydermere kunne branden sprede sig gennem ventilationsgennemførin gerne fra et ventilationsprojekt hvilket gjorde, at branden pludselig omfattede samtlige lejligheder i ejendommen.
Det var altså en række af uheldige brandfarlige omstændigheder, der tilsam men kulminerede i den “perfekte storm”.
Gardér jer mod det uforudsigelige Som hændelsen i andelsboligforeningen E/F Grøndalsbo i Vanløse er et glimrende eksem pel på, er det sjældent én ting men mange små, der har betydning for, om en brand spreder sig eller ej. Som bestyrelse kan det være svært - ja, nærmest umuligt - at have overblik over, hvilke faktorer der har betyd ning for, om en eventuel brand spreder sig.
En måde at skabe overblikket og holde styr på disse faktorer er en brandteknisk bygningsrapport.
En brandteknisk bygningsrapport kortlægger - ligesom en almindelig bygnings rapport - standen af en ejendom, men med fokus på det brandtekniske. Den skaber et overblik over, hvilke tiltag der er kritiske og skal udbedres omgående, og hvilke tiltag der er fornuftige at foretage i fremtiden. Rapporten udarbejdes ud fra en grundig gennemgang af kælder, trappeskakter og loftarealer samt udvalgte lejligheder.
Økonomi ved brandsikring
Det giver økonomisk mening at foretage brandsikring af ejendommen i forbindel se med andre renoveringsprojekter på ejendommen. Trods at omkostningerne til brandsikring er store, er konsekvenserne ved ikke at gøre det langt større. Læs mere på www.ingemanfischer.dk
Elevator, trappe & brandsikring
Mange danskere i ejer- og andelsboliger har de seneste år fået forbedret både deres livskvalitet og værdien af deres lejlighed ved at få sat en altan op. Nu er turen så kommet til, at de også får adgang til en elevator - og ligesom med altanerne, så vil en elevator også forbedre livskvalitet og boligværdi.
kan forvente værdistigninger på 8-12%, hvis ejendommen får installeret en elevator. Når man ser på det samlede regnestykke, så kan en elevator dermed næsten være tjent hjem allerede, når den er blevet installeret.
Udover den komfort og luksus en elevator betyder for beboerne i en etageejendom, så viser erfaringerne, at den også har stor betyd ning for både ældre, gangbesværede og børnefamilier. En tur op og ned ad af en trappe kan spænde fra at være næsten umulig for mange ældre til at være en daglig stroppetur for mor og far, der skal forcere trapperne med mindre børn og indkøbsposer.
Mange vil måske tænke, at en elevator vil være en alt for stor investering, men en elevator i hele træskolængder kan koste mellem 1,6 og 2,5 mio. kr. alt efter bygningens højde og indretning. Disse priser skal sættes i forhold til, at lejligheder ifølge nyhedsmediet Bygtek.dk
En anden forhindring kunne være placeringen af en elevator. Ser man på den ejendom, hvor ens lejlighed ligger, så kan det synes helt umuligt at få plads til elevator, men faktisk kan der etableres elevator i langt de fleste bygninger.
Livskvalitet og plads til alle Når alt kommer til alt, så handler en elevator også om livskvalitet, og for enkelte kan det være en livsnødvendig hed. Elevatorer kan således have stor betydning for gangbesværede, hvad enten det gælder beboere eller gæster. Bor man i en lejlighed på en af de øverste etager, kan det være uoverskueligt eller ligefrem umuligt at forlade lejligheden og forcere trapperne. Det samme gælder
Elevator, trappe & brandsikring
“en elevator
være
punkt, der afgør,
eller om man ønsker at købe en lejlighed i ejendommen.” men. En manglende elevator kan derud over også betyde, at beboerne ikke kan få besøg af andre, der bruger kørestol. Danske Handicaporganisationer er klart fortaler for elevatorer.
gangbesværede, der skal besøge beboere i disse lejligheder. Resultatet er øget social isolation, hvor man enten ikke kan komme ud og se andre eller ikke får så mange besøg. Der er utallige eksempler på ældre og gangbesværede, som tvinges til at flytte ud af deres hjem, fordi de ikke kan komme ud på gaden. At mange af deres venner måske heller ikke kan klare mange trapper, kan gøre det til en ensom tilværelse at sidde i en lejlighed uden elevator.
For mennesker med et handicap, og som måske sidder i kørestol, kan en ele vator være det punkt, der afgør, om man kan blive i egen lejlighed, eller om man ønsker at købe en lejlighed i ejendom
“Vi er klart fortalere for elevatorer, da de kan forbedre tilgængeligheden i eksisterende boligejendomme. Det handler om at kunne blive længst muligt i egen bolig, men det handler også om, at den er en stor hjælp, hvis man rammes af midlertidig sygdom, vil have en gæst på besøg med gangbesvær eller bare skal have de tunge varer op til 4. sal. Vi er klar over, at man ikke altid kan etablere 100% niveaufri adgang, som er det mest optimale, men en elevator er altid en forbedring,” fortæller Sif Holst, næstfor mand i Danske Handicaporganisationer.
1. Køkkentrappe fjernes og bliver erstattet med en elevator.
2. Nogle herskabelige ejendomme har så meget plads i midten af fortrappen, at der simpelthen kan skabes plads til en elevator.
3. Endelig kan der bygges et udven digt elevatortårn, som placeres i ejendommens baggård på ydersiden af den eksisterende trappeskakt.
Nu er turen kommet til elevatorer De seneste mange år er beboerne i lej ligheder rykket ud på deres nye altaner, og dette boom i altaner forventes nu efterfulgt af et boom i elevatorer, da kun 7% af etageejendommene i Danmark har elevator.
Op til sommerferien har Altan.dk fær diggjort hele ni nye elevatorer i eksiste rende etageejendomme, og interessen er voksende. De tre af projekterne ligger på
kan
det
om man kan blive i egen lejlighed,
Frederiksberg. Det ene ligger på Hauchs vej, hvor boligforeningen har vedtaget at bygge fire elevatorer. En i bagtrappe, en i hovedtrappen og to udvendige.
På Hostrupsvej blev elevatoren primært tilvalgt i forbindelse med, at ejendommens ejer indrettede tagetagen til beboelse, og dermed var der et særligt behov for at installere en elevator.
På Frederiksberg Allé skulle elevatorerne betjene to nyindrettede penthouselejligheder, og sidegevinsten blev, at alle lejlighederne får direkte ad gang til deres lejligheder fra elevatorerne. Det fjerde færdiggjorte elevatorprojekt ligger på Carl Jacobsens Vej i Valby på
bagsiden af den bygning, hvor tegnestuen BIG har sit nuværende hovedkon tor. Det er således en mere industriel elevatorløsning udført uden på en udlej ningsejendom, som viser, at man kan in stallere elevatorer flere og andre steder, end man ellers lige havde forestillet sig. Altan.dk etablerer hvert år ca. 3000 altaner og 25 elevatorer og forventer en stor vækst på det danske marked for elevatorer, når folk bliver mere opmærksomme på de værdier, der er i at have en elevator og samtidigt bliver oplyst om de økonomiske fordele ved at få en elevator. Læs mere på www.altan.dk/elevatorer
Mange ejendomme rummer store potentialer for energioptimering. Med de rette løsninger er der både penge og CO2 at spare til fordel få både beboere og miljøet.
Klimaforandringer er et stort og komplekst problemfelt, og vi bliver hele tiden klogere på, hvordan vi kan komme problemerne til livs ved at sætte mere fokus på bæredygtighed. Men det kan være næsten umuligt at vide, hvad der er det rigtige at gøre, hvis man ønsker at bidrage til den bæredygtige omstilling.
Hvad er bæredygtighed egent lig for en størrelse? Kan en boligforening være bæredygtig? Hvordan kommer man i gang? Vi har talt med Jesper Pagh, der er Ad junkt i mobilitet, bæredygtighed og plan lægning i praksis ved Institut for Menne sker og Teknologi på Roskilde Universitet, for at få svar på nogle af de spørgsmål, man måske sidder med som bestyrelse i en boligforening, der ønsker at vide mere om bæredygtighed. Desuden giver Stine Gjesten, der er partner og bygningskon struktør MAK hos Trio Arkitekter, syv råd til, hvad man som boligforening kan gøre for at bidrage til den bæredygtige omstil ling, og hvor man kan starte.
Hvad er bæredygtighed? Bæredygtighed er et begreb, der rummer mange aspekter. Man kan tale om social bæredygtighed, der lægger vægt på men neskers liv og adfærd. I forhold til byggeri handler det i høj grad om, hvordan vores omgivelser påvirker adfærd og velvære. økonomisk bæredygtighed handler om at se økonomi på lang sigt og i et helhedsperspektiv. Typisk taler man om økonomisk bæredygtighed i forbindelse med renoveringer, vedligeholdelse og drift. Sidst er der den miljø- og klima mæssige bæredygtighed, som nok er det aspekt, de fleste af os tænker på, når bæredygtighedsbegrebet kommer på ba-
nen. Her er der fokus på at sikre jordens ressourcer nu og ikke mindst i fremtiden. Men hvis vi for alvor skal tale om bæredygtighed, kan vi kun tale om det på globalt niveau. “Det handler om, at vi alle skal leve på en måde, der sikrer, at vi ikke bruger flere ressourcer, end jorden kan producere, og at vi ikke producerer mere affald, end jorden kan håndtere”, fortæller Jesper Pagh. “Bæredygtighed giver kun mening, hvis man ser på det i en større sammenhæng. Det skaber et paradoks, fordi det er sjældent, at vi kan arbejde sammen globalt. Derfor må vi arbejde med tingene i en mindre skala”.
For boligforeninger, der ønsker at bidrage til den bæredygtige omstilling, er der primært to steder, man kan sætte ind. Det drejer sig om affaldshåndtering og energiforbrug. Men der er ingen tvivl om, at man som boligforening også har visse begrænsninger, fortæller Jesper Pagh. “Der er mange ting, man ikke har indflydelse på. Man er en del af en større infrastruktur, og det betyder, at man ikke bare kan beslutte, at nu vil man være CO2 neutral. Man skal jo have energien et sted fra. Det samme gælder affaldshåndtering, hvor man i høj grad er afhængig af kom
munale forhold. Man kan gøre de ting, man har mulighed for så godt som muligt – men der er en grænse”.
Selvom det kan virke som en vanskelig og uoverskuelig opgave at tænke bære dygtighed ind i en boligforenings drift og
“som boligforening har man brug for en, der er specialiseret både inden for energirenoveringer, men også inden for forbrug og beboeradfærd.”
vedligeholdelse, kan det stadig gøre en stor forskel. I Danmark står bygninger nemlig for næsten 40% af det samlede energiforbrug. Men den eksisterende bygningsmasse rummer heldigvis stort potentiale for energirenoveringer.
ønsker man en energirenovering af ejen dommen, er det vigtigt ikke kun at se på det økonomiske regnskab – en såkaldt return on investment analyse. Det er selvfølgelig væsentligt for en boligfor ening at vide, hvornår investeringen har tjent sig selv hjem for overhovedet at kunne vurdere, om det er et projekt, som man har råd til – alt sammen en del af den økonomiske bæredygtighed. Men hvad så med den klima- og miljømæssige bæredygtighed?
“Man bør lave det samme regnskab med materialer og energiforbrug - det man kalder en livscyklusvurdering (LCA)”, fortæller Jesper Pagh. “På den måde får man et indblik i, hvilket CO2 aftryk man sætter, og hvornår man så har sparet den samme mængde igen”. Man bør derfor stille sig selv spørgsmål som: Hvor meget CO2 er der i de materia ler, som vi allerede har, hvor meget CO2 bruges der til at producere nye materia ler, og hvor meget CO2 sparer vi?
Det er et kompliceret regnestykke, og det er derfor altid en god idé at involvere en rådgiver. “Find en rådgiver, som forstår jeres behov, og som kan stille de rette spørgsmål hele vejen rundt. Som boligforening har man brug for en, der er specialiseret både inden
for energirenoveringer, men også inden for forbrug og beboeradfærd”, fortæller Jesper Pagh.
Hvordan bliver vi klogere?
Klimaforandringerne er ikke en proble matik, der bliver løst fra den ene dag til den anden, og vi bliver hele tiden klogere. Derfor er det vigtigt, at vi deler erfaringer, inspirerer hinanden og lærer af vores fejl.
“Det er vigtigt at få klargjort, hvad man har mulighed for, og hvad man vil prioritere i sin boligforening”, fortæller Jesper Pagh og fortsætter: “Bæredyg tighed handler ikke kun om energi og affald, men også om det økonomiske og sociale aspekt.”
7 bæRedygTige TilTag i boligfoReningeR fra Stine Gjesten, Trio Arkitekter
Skift til LED frem for glødepærer.
Vælg opvarmning og strøm gennem vedvarende energi frem for fossile brændstoffer.
Vælg at få etableret vandmålere.
Vælg at udføre tagboliger eller inddækkede altaner.
Vælg materialer, der alle har en minimum af påvirkning på miljøet.
Vælg at arbejde med en reducering af energi- og ressourceforbrug.
Lad en byggeteknisk rådgiver gennemgå jeres ejendommen for mulige tiltag (energimærke, vvsrapport og vedligeholdelsesplan).
Mange boligejere overvurderer boligens energimæssige stand og går glip af det enorme potentiale, der er for energiforbedringer i den eksisterende bygningsmasse. Energimærket synliggør bygningens energiforbrug og giver et overblik over rentable forbedringer.
Det er ejer- eller an delsboligforeningens pligt at stille et energi mærke til rådighed for sælger af en bolig.
aF r o B er T Tie Tje- k nudsen E NERGIKONSULENT P ROMANA By GNINGS RÅDGIVNING A/S
Hvad er energimærket?
Det er lovpligtigt at energimærke bygninger til bolig eller serviceformål. Formålet er at synliggøre energiforbruget og de muligheder, der er for at spare energi i bygningen. Der er krav om energimærkning ved:
• Salg eller udleje af bolig eller erhverv
• Nybyggeri
• Ansøgning om energitilskud hos energistyrelsen
Et energimærke er gyldigt i 10 år, medmindre der sker bygningsændringer, som ændrer for bruget væsentligt, herunder udskiftning af op varmningsform, som f.eks. oliefyr til fjernvarme.
Når en bygning skal energimærkes, skal bygningen gennemgås af en energikon sulent. Konsulenten vurderer bygningens energitilstand og udfører en standardiseret beregning, som indplacerer bygningen på en skala fra A2020 til G, hvor G er dårligst.
Energimærket gør det muligt at sammenligne forskellige boliger og ejendomme uden indvirkning fra de tidligere ejeres forbrugsmønstre. For boliger er beregningen alene baseret på forbrug af varme og varmt brugsvand, mens el til belysning er medreg net i erhvervsbygninger.
Hvad er energimærket?
Det er lovpligtigt at energimærke bygninger til bolig eller serviceformål. Formålet er at synliggøre energiforbruget og de muligheder, der er for at spare energi i bygningen.
Der er krav om energimærkning ved:
• Salg eller udleje af bolig eller erhverv
• Nybyggeri
• Ansøgning om energitilskud hos Energistyrelsen
Et energimærke er gyldigt i 10 år, med mindre der sker bygningsændringer, som ændrer forbruget væsentligt, herunder udskiftning af opvarmningsform, som f.eks. oliefyr til fjernvarme.
Når en bygning skal energimærkes, skal bygningen gennemgås af en energikon sulent. Konsulenten vurderer bygningens energitilstand og udfører en standardiseret beregning, som indplacerer bygningen på en skala fra A2020 til G, hvor G er dårligst.
Energimærket gør det muligt at sam menligne forskellige boliger og ejendom me uden indvirkning fra de tidligere ejeres forbrugsmønstre. For boliger er beregnin gen alene baseret på forbrug af varme og varmt brugsvand, mens el til belysning er medregnet i erhvervsbygninger.
Energimærkningen indeholder desuden en beskrivelse af energiforbedringsfor slag, men det vil som regel ikke være rentabelt at udføre alle forbedringer. Derfor deler man resultatet op i rentable forslag og en liste med alle forslag.
Det fremgår af forbedringsforslaget, hvis investeringen er direkte rentabel. Ren tabilitet betyder, at energibesparelsen kan tilbagebetale investeringen, inden kompo nenterne, der indgår i forbedringsforslaget, skal udskiftes igen. I Promana rådgiver vi mange boligforeninger om mulige energi forbedringer i forbindelse med udskiftning af udtjente bygningsdele. Det er vigtigt, at man i en renoveringsproces får indtænkt alle de mulige energibesparelsesforslag, som giver størst værdi for pengene.
Forbedringsforslag, der ikke er direkte rentable, er dog typisk rentable at gen nemføre i forbindelse med en renovering eller vedligeholdelse. For eksempel er det en fordel at reparere fuger og/eller efter
isolere hulmure og brystninger, hvis man alligevel har stillads oppe i forbindelse med facaderenovering eller vinduesudskiftning. Har man fundet det nødven digt at udskifte brugsvandsinstallatio nerne, giver det samtidig mening at om lægge et uisoleret centralvarmesystem og udskifte varmekilder i lejlighederne.
Hvis ansvar er det?
Andelsforeningen eller ejerforeningen har pligt til at stille et energimærke til rådighed for sælger af en bolig - uden udgifter for den enkelte sælger. Det gæl der dog kun, hvis andelen/anparten er en lejlighed i en etageejendom.
Det er dog altid sælger/ejer af en bolig, der er ansvarlig for at overdrage et gyldigt energimærke til en køber, inden købsaftale underskrives.
Hvad betyder energimærket for ejendommens værdi?
Energimærkningen er også et krav, hvis en andelsboligforening benytter et valuarvur deringsprincip som metode til fastsættelse af værdien af deres ejendom. Det er i den forbindelse ikke uvæsentligt at have et godt energimærke - har man ikke mindst et C-mærke, vil valuaren benytte energimær kets budget for, hvad det kræver at løfte ejendomme fra det aktuelle energiniveau op i energiramme C eller bedre.
Har man et ældre energimærke, skal man være opmærksom på, at der kan være oplyst et budget, der indeholder investeringer for en eller flere millioner for at opnå et C-mærke eller bedre. I de fleste fjernvarmeopvarmede bebo elsesejendomme vil det dog ofte være
tilstrækkeligt at lade et nyt energimærke udføre for derved at skifte en karakter - f.eks. fra D til C. Det skyldes, at der i den nuværende energiberegningsmetode an vendes en energifaktor på 0,85 mod tid ligere 1,00, hvilket på almindeligt dansk betyder, at man får 15% forærende til det nye energimærke. Det er ofte er nok til at ændre et D-mærke til et C-mærke.
En energiscreening af ejendommen kan vise, om boligforeningen blot kan bestille et nyt energimærke, eller om der skal mere til.
Ejerforeninger kan tilsvarende have direkte gevinst af at lade et nyt energi mærke udføre, da energimærket ifølge statistikkerne har en positiv betydning for både salgsprisen og liggetiden. I Region Hovedstaden betyder det typisk 10% for salgsprisen ved at skifte energi mærke fra D-mærke til C-mærke. Læs mere på www.promana.dk
følgende eneRgifoRbedRingSfoRSlag eR ofTe de meST RenTable:
• Udskiftning af af olie- eller gasfyr og etablering af en anden varme kilde som f.eks. fjernvarme.
• Isolering af tynde massive yder vægge eller uisolerede hulmure.
• Isolering af varmerør eller brugsvandsrør i uopvarmet loftrum eller kælder.
• Udskiftning af gamle cirkulations pumper.
• Isolering af loft eller gulv mod uopvarmet kælder.
• Skift til energiruder.
Stiger energiregningen også voldsomt i jeres bygning?
Få overblik over de typiske symptomer på manglende energieffektivitet - og hvad I kan gøre for at optimere det.
Hvad er tegnene på manglende energieffektiv drift og vedligehold?
IDENCENTER FOR E NERGIBESPARELSER I By GNINGER (VEB)Med rekordhøje energipriser og øgede krav til energiopti mering og grøn omstilling har der aldrig været brug for større fokus på at spare på energien og sikre bæredyg tige løsninger i bygninger. En måde, I kan sikre jer dette, er ved energirigtig drift af jeres bygning.
I mange bygninger er der anlæg og sy stemer, som ikke drives eller vedligeholdes optimalt. Det resulterer i højere driftsud gifter end nødvendigt. Ofte kan der spares relativt meget energi ved, at ejendommens varmeanlæg, system til varmt brugsvand og eventuelle ventilationsanlæg drives bedre. Med de rette justeringer kan I sænke både driftsudgifter og energiforbrug samt øge komforten for beboerne.
Vi ser ofte i Videncenter for Energibespa relser i Bygninger, at anlæg ikke drives eller vedligeholdes efter leverandørens eller installatørens instruktioner. For at tekniske anlæg kan fungere korrekt, skal de vedligeholdes, og det gælder også den tilhørende automatik, der styrer og regulerer anlæggene.
Der er nogle typiske tegn på, at driften er ineffektiv, og som man skal holde øje med:
• Højt varme-, el- og vandforbrug
• Kulde og træk
• For varmt indeklima, evt. overophedning
• Dårlig luft, evt. fugt og lugt
• Samtidig opvarmning og køling af rum
• For høj fremløbstemperatur til radia tor- eller gulvvarmesystem
• For høj indblæsningstemperatur
• For lav belysningsstyrke
Det handler ikke kun om drift og ved ligehold – også om energirenovering
Drift og vedligehold er vigtigt for, at systemer og anlæg kører på den mest energieffektive måde. Men i nogle tilfælde er der behov for udskiftning og energirenovering for at sørge for, at bygningen drives energieffektivt. Hos Videncenter for Energibesparelser i Bygninger kan I finde gratis energiløsninger til stort set alle dele af en etageejendom og dens anlæg, som kan energiforbedres. Energiløsningerne giver dig svar på, hvordan I kan gøre jeres bygning mere energirigtig, hvor store besparelser I kan opnå, og hvordan arbejdet udføres korrekt. Find dem på www.ByggeriOgEnergi.dk
find gRaTiS Vejledning på byggeRiogeneRgi.dk
På ByggeriOgEnergi.dk kan I finde energiløsninger samt guiden Energieffektiv drift og vedligehold og Tjeklister til energirigtig bygningsdrift til at forbedre driften i jeres bygning. I kan også finde Bygherrens drejebog, der gør jer klogere på processerne før, under og efter et (energi)renoveringsprojekt.
Hvad kan du gøre for at skabe en mere energieffektiv bygningsdrift?
Der er særligt fire anlæg og forhold, som I skal være opmærksomme på for at opnå større energieffektivitet: varmeog brugsvandsanlæg, ventilationsanlæg, indeklima og energistyring. Jeres driftsansvarlige person kan, afhængig af tek niske kompetencer, muligvis selv udføre tjek på anlæggene, men andre gange er der brug for hjælp fra en installatør. Hvis der er egentlige fejl på anlæggene, vil det være nødvendigt at kontakte en hånd værker for at udbedre dem.
Der kan være mange penge at spare ved at kontrollere jeres bygnings varmeanlæg og system til varmt brugsvand. I kan fx opnå energibesparelser ved at indstille anlæg gene, så forbruget af varme og varmt vand nøje tilpasses behovet til enhver tid og ethvert sted. På den måde kan I begrænse unødvendigt varmeforbrug til et absolut minimum. Det kræver et besøg i varme kælderen, hvor I kan tjekke flere ting.
Tjek blandt andet, at brugsvandstem peraturen ikke er højere end 55 °C, og at anlæggets varmekurve er indstillet så lavt som muligt (med andre ord skal fremløbstemperaturen som funktion af
“en anden måde at spare på energiregningen er ved at kontrollere og optimere jeres bygnings energiforbrug.”
udetemperaturen være indstillet så lavt som muligt). Den må dog ikke stilles så lavt, at der kommer klager fra beboerne. I kan også tjekke, at cirkulationspumper til cirkulation af centralvarme afbrydes, når fyringssæsonen er slut, og varmetil førslen til bygningens centralvarmean læg er afbrudt.
Hvis jeres bygning har et ventilations anlæg, er der også et energiforbrug forbundet med det – afhængigt af drifts tider og luftmængder. Derfor er der ofte mange penge at spare ved at kontrollere og optimere ventilationsanlægget. Hvis I
indstiller ventilationsanlægget, så driften er nøje tilpasset behovet, resulterer det i energibesparelser. I etageboliger skal der være et konstant grundluftskifte, og så skal luftmængderne kunne øges, når folk går i bad eller laver mad. Denne forcering skal selvfølgelig ikke vare længere end højst nødvendigt. Luftmængder og -tem peraturer samt driftstider skal altså hele tiden svare til de reelle behov for hvert enkelt anlæg.
Det er veldokumenteret, at indeklimaet har stor indflydelse på menneskers triv sel, sundhed og effektivitet. Alligevel har
mange bygninger indeklimaproblemer. Et godt indeklima er med til at sikre, at de rette betingelser for trivsel og sund hed er til stede. Derfor er det vigtigt at have fokus på faktorer som støj, træk, kulde, høje temperaturer og luftkvalitet - herunder tilstrækkelig ventilation.
En anden måde at spare på energireg ningen er ved at kontrollere og optime re jeres bygnings energiforbrug. Med energistyring laver I en systematisk og permanent kontrol (ved måling) af energiforbrugets størrelse og sammen ligner det med det forventede (budget terede) forbrug. Hvis det viser sig, at forbruget afviger væsentligt fra det budgetterede, må den energiansvarlige i jeres forening foretage en analyse for at finde årsagerne - og om nødvendigt foretage ændringer. Det kan fx ske ved at indregulere de tekniske anlæg, gribe ind overfor uhensigtsmæssig bruge radfærd eller lave udskiftninger på eller ændringer af de tekniske anlæg. Har I ikke en energiansvarlig person allerede, er det bestemt en god ide at få udpeget en.
“der er særligt fire anlæg og forhold, som i skal være opmærksomme på for at opnå større energieffektivitet: varme- og brugsvandsanlæg, ventilationsanlæg, indeklima og energistyring.”
“i mange bygninger er der anlæg og systemer, som ikke drives eller vedligeholdes optimalt.”
Både stat, EU og banker strammer op på krav til ejendommes energiforbrug - hvis ejerne ikke gør noget, kan det ende med, at ejendommen mister værdi og lånemulighed- og så ryger friværdien.
aF l ars s ol B erg
K OMMUNIKATIONS RÅDGIVER , G AIHEDEEnergirenovering er nødvendigt, hvis du som bolig- og ejendom sejer skal undgå at miste den værdi, der er i din bolig og ejendom. De stadig større myndigheds- og bankkrav betyder, at ejendommen løbende skal være energioptimeret, hvis den skal fast holde dens værdi, og det skal være muligt at låne i den.
Derfor skal alle ansvarlige boligejere få styr på energimærket og i en fart plan lægge energirenoveringer.
“Energirenoveringer er gået fra at være et valg efter behov til at være et must. Hvis ejere af andelsboliger eller ejerlej ligheder skal fastholde boligens værdi og formuen i ejendommen, er de nu tvungne til at være på forkant på energiområdet
og renovere,” siger bygherrerådgiver og markedschef i Gaihede, ingeniører & arkitekter, John Larsen.
Energiudgifter er en gamechanger Gaihede har gennem årene stået i spidsen for rigtig mange energireno veringer. John Larsen har oplevet, at drivkraften hos bygherrerne for at beslutte renoveringer har udviklet sig. Fra at være besparelser på driften og til at sikre indeklima og komfort er der i de senere år også kommet klimahensyn,
“i dag vil ingen mulige købere bladre forbi energimærket eller isoleringsafsnittet.”
som et af argumenterne. Og nu er der sket noget nyt.
“Når renoveringsforslagene ender på generalforsamling og skal besluttes, er besparelser på varme og eludgifter og
samtidig bedre komfort og varme i alle lejligheder næsten altid de tungeste ar gumenter. Klimaargumenter som mindre CO2-udslip er også kommet til, men det, der sker nu med energiprisstigninger, er for alvor en gamechanger,” siger John Larsen.
“En gennemarbejdet energirenovering sikrer både lavere energiudgifter, bedre komfort, og at ejendommen stiger i værdi,” siger John Larsen fra Gaihede.
andre kræfter på spil Putins krig i Ukraine og den efterføl gende energikrise giver nye debatter i boligforeningerne.
“Efter de voldsomme stigninger på energipriser og opgør med vores energiafhængighed er der helt andre kræfter på spil. EU er på vej med krav til, at alle ejendomme skal være over et vist energimærke for at være lovlige. Det
“energirenovering er nødvendigt, hvis
påvirker hele vores finanssystem og ejen dommens mulighed for at optage lån og renovere. Hvis der ikke sker energiopti merende forbedringer af ejendommen, kan den ende med at blive mindre værd, og i værste fald kan det ende med, at den skal rives ned,” siger John Larsen.
Hvis foreninger ikke handler på det, der sker nu, kan det i værste tilfælde ende med, at boligejere ender med at blive insolvente. De kan ikke fraflytte uden at miste deres friværdi eller et større tab.
Men så galt behøver det ikke gå. I langt de fleste ejendomme - også de ældre - er det muligt at gøre noget og komme med på vindervognen, mener John Larsen.
Mange skal oppe sig - tjek
Der er mange ejendomme, der burde gå i gang med at energirenovere.
Ifølge Energistyrelsen har 7.547 ejen domme ud af de 17.690, der er bygget i Danmark mellem 1891 og 1930, et D i energimærke, og mange er længere nede på skalaen. I København ligger 3.378 bygninger ud af 4.344 på energimærke D eller derunder. Det er 78 procent.
En tommelfingerregel er, at det er en god idé at handle, hvis energimærket er lavere end C - især i forbindelse med
vedligeholdelse, mener energispecialist i Gaihede, civilingeniør og bygherrerådgiver, Jens Olesen.
Han mener, at det er rigtig mange ejen domme, hvor der er et stort potentiale og gevinst i at få hævet energimærket.
hVoR eR deT meST SmaRT aT eneRgiRenoVeRe: De områder, der typisk bedst kan betale sig at renovere og energioptimere, er:
• Energioptimering af varmecentralen.
• Udskiftning af cirkulationspumper og eventuel styring.
• Isolering af tag, frie gavle, etagead skillelser, brystninger under vinduer.
• Udskiftning til energivinduer.
• Lyskilder i fælles- og udearealer.
•
Undersøge mulige alternative varme/energikilder som eksempel vis varmepumper eller solceller.
• Adfærdsregulering med fokus på energi/varmeforbrug.
Få altid en rådgiver ind over til at give en vurdering af, hvad I skal prioritere i jeres forening og få udarbejdet en ved ligeholdelses- og energiplan. Rådgive ren ved også, om det er muligt at søge offentlig til tilskud, og hvordan I gør.
du som bolig- og ejendomsejer skal undgå at miste den værdi, der er i din bolig.”
“At hæve et energimærke er ikke bare lige noget, man gør med lidt mere rockwool på loftet. I de fleste tilfælde skal der ud føres en gennemarbejdet vedligeholdel sesplan, og derefter skal der investeres i projekterne,” siger Jens Olesen.
Gaihede kan levere både et opdateret energimærke og en vedligeholdelses plan med fokus på energi.
“I de her år vokser argumenterne for at gøre en indsats. I alle energirenoveringer er der penge at spare inden for en over skuelig fremtid, og når det også betyder, at ejendommen bevarer, og den måske endda stiger i værdi i forhold til lån og salg, så bør de fleste ejendomme seriøst se på de muligheder, der er for energireno vering i deres ejendom,” siger Jens Olesen.
Det er vigtigt at energireno vere, så bevarer ejendommen sin værdi. Det har blandt andet AB Falcken på Nørrebro i København gjort.
“energirenoveringer er gået fra at være et valg efter behov til at være et must.”
Energirenovering øverst på to-do-listen Ifølge rådgiver og markedschef i Gaihede, John Larsen, har det før været svært at få energioptimerende forslag vedta get i boligforeningerne, da det ofte er projekter, som tager nogle år om at tjene ind igen, og så er de ikke altid synlige renoveringer. Det må være fortid nu.
”Det bør være tydeligt for alle, der har en ejendom, at den skal være energitrim met på alle måder. Den stiger i værdi og er nemmere at låne penge i, og så stiger lejlighederne i pris, da de bliver mere eftertragtede. I dag er det første, som potentielle købere vil spørge ind til; hvad er jeres energimærke, energikilder- og forbrug,” siger John Larsen og fortsætter:
”I dag vil ingen mulige købere bladre forbi energimærket eller isoleringsafsnit tet uden at se og læse det grundigt igen nem. Et godt energimærke er blevet en salgsfaktor, og er nu også vigtig i forhold til kreditværdighed. Så energirenovering skal øverst på to do-listen.”
Husk at tænke ejendom som en helhed John Larsen understreger, at det er vigtigt at få en rådgiver på opgaven,
da mange har både har erfaring med energioptimering og vedligehold. Hver gang rådgivere gennemgår en bygning, ses den i en helhed og dermed kan der udarbejdes en helhedsrenovering med udgangspunkt i en vedligeholdelsesplan.
”Vi vurderer hele bygningen, og ser det i sammenhæng med ejendommens økonomi, inden vi anbefaler hvilke reno veringer, der skal prioriteres. Renoverin ger på ældre ejendomme handler altid om prioriteringer. Her er det en god ide for en forening at få en plan for, hvad de skal renovere over de næste 5-15 år. En gennemarbejdet energirenovering sikrer både lavere energiudgifter, bedre kom fort og, at ejendommen stiger i værdi,” siger John Larsen fra Gaihede. Læs mere på www.gaihede.dk
eneRgiRenoVeRingeR med huRTig geVinST Vi har gennem årene hjulpet mange ejendomme og foreninger i mål med energirenovering. Nogle af de aktu elle er en andelsboligforening med 36 lejligheder i Vanløse, som fik nyt varme- og brugsvandssystem, der sikrede bedre varme- og vandforsyning til alle lejligheder. Foreningen undgik unødigt energispild og de årlige strafafgifter fra forsyningsselskabet på 20.000 kroner om året. En anden aktuel populær energi løsning er solceller, som vi hjælper en større andelsboligforening med at etablere. Det er en forening med et stort antal lejligheder, som med nye solceller kommer til at spare 35-40 procent på deres eludgifter. Anlægget er tjent ind på 6 år med de aktuelle materiale- og håndværkerpriser.
“i alle energirenoveringer er der penge at spare inden for en overskuelig fremtid.”
Frederikshavn Boligforening har skemasat energirenovationen af 102 lejligheder i deres afdeling 6, koktved, i efteråret 2022. Planen er at energioptimere og fremtidssikre boligerne i afdelingen.
“betalingsløsningen
Projektet har fra starten haft vind i sejlene og har modtaget støtte fra Realdania på 4,2 mio. kroner fra en pulje, der tilskynder bæredygtigt byggeri under navnet “Sammen om bæredygtigt byggeri”.
Grønt energiforbrug Støtten fra Realdania har blandt andet muliggjort, at boligforeningens solcelleanlæg nu tilsluttes et flowbatteri, der øger udnyttelsesgraden af solcellerne. Med tilføjelsen af flowbatteriet løftes det grønne energiforbrug betragteligt. Før hen kunne solcellerne på egen hånd bistå med energi til 18-20% af bygningens forbrug. Tilslutningen af batteriet betyder imidlertid, at op mod 50-60% af energi forbruget nu kommer fra solenergi. Udviklingschef hos teknisk afdeling i Frederikshavn Boligforening, Brian Thomsen, fortæller:
“Vi valgte denne løsning, da batteriet er 99% genanvendeligt og derudover ikke udgør nogen brandfare. Levetiden
på batteriet har også tiltalt os, og så kan det stå oplagret i en rummelig kælder.”
Synligt forbrug For at gøre den bæredygtige investering i solceller og batteri forståelig for beboerne har projektet også opstillet smileypaneler i lejlighederne. Disse smileys fungerer som en øjensynlig indikator for lejernes forbrug. Som et led i smileypanelerne vil en solbrilleiklædt smiley figurere, når strømmen til lejlighederne kommer fra solenergi.
Brian Thomsen fortæller afslutningsvist: “Når vores beboere har det godt, så har vi det også godt. Tiltaget er også en hjælp til den grønne omstilling, som også er vigtig for os, og sideløbende vil investeringen til solceller og flowbatteri ikke forårsage en huslejestigning for vores lejere.” Læs mere på www.visblue.dk
“støtten fra realdania har blandt andet muliggjort, at boligforeningens solcelleanlæg nu tilsluttes et flowbatteri.”
Med solceller i foreningen kan I spare op til 60-70% på jeres elregning.
Energipriserne er på alles læber, og de har meget pludseligt fået enorm betydning i hverdagen for mange og har gjort vinteren til en uforudsigelig og økonomisk usikker tid. Derfor er det blot blevet ekstra relevant at tænke i løsninger, der imødegår disse udfordringer og ruster foreningen mod lignende usikkerheder i fremtiden. En helt oplagt løsning er solceller, der både afhjælper de høje energipriser og samtidig er en løsning, som styrker forenin gens grønne profil ved at nedsætte foreningens CO2-udslip betydeligt. Det kan måske synes som et stort og dyrt projekt, men et solcelleanlæg er faktisk typisk tjent hjem på 7-10 år,
Hvis I har en solcelleløsning i ejendommen, kan I gratis tanke sol energi direkte på bilen.
hvilket svarer til ca. 10-14% forretning. De integrerede løsninger er ofte tjent hjem på 9-13 år.
Spar energien op og brug den, når der er behov Måske tænker I: “Jamen det er jo om aftenen, hvor solen ikke skinner og det derfor er mørkt, at vores energiforbrug er højest”. En god overvejelse, som også spiller ind, hvis man vælger en løsning uden batteri. Det er på kort sigt billigst, men til gengæld skal strømmen bruges, når den genereres - altså i dagtimerne når solen skinner. Vælger man i stedet enlidt dyrere - løsning med batteri, udnyttes
“Vælger man i stedet en - lidt dyrere - løsning med batteri, udnyttes anlæggets elproduktion bedre. strømmen kan nemlig lagres og bruges, når behovet er der.”
anlæggets elproduktion bedre. Strømmen kan nemlig lagres og bruges, når behovet er der. Med en sådan løsning kan I årligt spare helt op til 60-70% af elregningen.
For nogle er det en deal-breaker, hvordan et solcelleanlæg ser ud på taget, som jo er kronen på enhver ejendom. Men det behøver slet ikke sætte en stopper for etablering af solceller i foreningen. I sam arbejde med arkitektfirmaet Eentileen har Greentec Energy A/S udviklet løsnin gen NRG-ROOF - et tag der både fungerer som solceller og selve tagbelægningen/ klimaskærmen. Det betyder, at solcel lerne er selve taget, hvilket resulterer i en løsning, der kombinerer den samme høje elproduktion, som de almindelige solcellepaneler giver, med en smuk,
Spiller det æstetiske en rolle, kan man med fordel vælge en tagløsning, der både fungerer som solceller og selve tagbelægningen/ klimaskærmen.
æstetisk og ofte helt usynlig solcelleinstallation på ejendommen. En løsning som denne er samtidig ressourcesparende, da solpanelerne erstatter tagbelægningen og indgår direkte i tagets konstruktion. Læs mere på www.greentec-energy.dk
”solpanelerne erstatter tagbelægningen og indgår direkte i tagets konstruktion.”
Mange vælger at udskifte slidte faldstammer. Men ofte kan det bedre betale sig at renovere dem – det sparer nemlig foreningen både tid og penge. En ny kontrolordning skal gøre markedet for faldstammer mere gennemsigtigt.
aF Flemming s pring B org CIVILINGENI ø R T EKNOLOGISK I NSTITUTFaldstammerne i mere end en million boliger er i dag ved at være så slidte, at de enten bør renoveres eller skiftes ud.
Men selvom det tit er både billigere og bedre for miljøet at renovere faldstam mer, bliver de ofte skiftet ud.
I dag findes der så mange forskellige produkter på markedet, at det kan være svært for den almindelige boligejer at overskue, hvad man skal vælge. Hvis man - som de fleste almindelige boligejereikke har den tekniske viden, kan det være en udfordring at gennemskue, hvad man skal gøre.
De fleste vælger at udskifte faldstam merne, da det er en veldokumenteret metode, men ofte er det både billigere og hurtigere at renovere dem.
Markedet for faldstammerenoveringer er i øjeblikket meget uoverskueligt for de ikke-teknisk indviede. Derfor har der de senere år været et bredt ønske i branchen om at få udarbejdet et teknisk grundlag, der gør det muligt at etablere en kontrol ordning for renovering af faldstammer til gavn for både entreprenører og bygher rer/boligejere.
En kontrolordning vil kunne skabe gennemsigtighed i forhold til, hvilke mu ligheder der er, og ikke mindst vished
om, at en renovering kan leve op til en kvalitet, der kan sammenlignes med en traditionel udskiftning.
I 2020 startede et arbejde med at udvikle et teknisk grundlag, som skal danne fundamentet for en Kontrolordning for faldstammerenoveringssystemer.
Arbejdet blev ledet af Teknologisk In stitut og udført i samarbejde med Dansk Industri og en projektgruppe bestående af repræsentanter for entreprenører og bygherrer/boligejere.
For cirka 25 år siden fandtes en tilsvarende udfordring ved renovering af afløbsledninger i jord. Dengang fik bygherrer og entreprenører i fællesskab
“kontrolordningen vil være med til at gøre markedet for fald stammerenovering mere gennemskueligt.”
lavet “Kontrolordning for Ledningsre novering”. Denne kontrolordning er i dag garant for høj kvalitet i arbejdet og skaber tryghed for bygherrer. Gennem arbejdet med denne kontrolordning har man fundet inspiration til udvikling af kontrolgrundlaget for den nye “Kontrol ordning for faldstammerenovering”.
I arbejdet med kontrolgrundlaget, som nu ligger klar, er der lagt vægt på, at der skal foreligge tilstrækkelig dokumenta tion for egenskaberne af de anvendte materialer samt for det færdige system.
Det betyder blandt andet, at syste merne skal igennem et omfattende typetestforløb af både materialer og system for at kunne blive optaget i ord ningen. Der vil ligeledes blive stillet store krav til installatørernes kvalitetssikring af installationerne. For eksempel skal alle væsentlige installationsparametre løbende registreres på alle installationer, og de vil løbene blive kontrolleret af et uvildigt kontroludvalg bl.a. på de årlige auditbesøg.
På en ekstraordinær generalforsamling i Dansk Industris Rørtekniksektion, som blev afholdt i november 2021, var der enighed om at kontrolordningen skulle etableres.
Der blev herefter udpeget et kontrolud valg, som blev sammensat af kunderepræ sentanter, entreprenører samt Teknologisk Institut, som i løbet af 2022 har færdig gjort det tekniske grundlag, så det nu er muligt at komme i gang med optagelsesproceduren for de enkelte systemer.
Kontrolordningen vil officielt blive sparket i gang på en stiftende gene
ralforsamling d. 28. november 2022. I skrivende stund er der dog allerede 3 virksomheder, der har indbetalt et optagelsesgebyr og dermed har igangsat optagelsesproceduren af deres systemer, som forventes afsluttet i løbet af vinte ren. Derudover har yderligere 3 virksom heder tilkendegivet, at de ønsker at blive tilknyttet kontrolordningen.
Det er nu Kontroludvalgets håb og forventning, at bygherrerne/boligejerne vil tage godt imod ordningen, som vil være med til at gøre markedet for faldstammerenovering mere gennem skueligt og give sikkerhed for, at man får det produkt, man betaler for, samt at det lever op til de lovede krav til blandt andet levetid og tæthed.
Faldstammer, rør & kloak Faldstammer, rør & kloak
Bliver faldstammer i ældre ejendomme ikke renoveret i tide, kan det betyde fugt- og skimmelskader i facade og lejligheder.
Der er meget at vinde ved at være opmærksom på faldstammernes tilstand og ved at tage action inden rust, utætheder og aflejringer tager over. Det er nemlig muligt med relining løsningen at undgå den helt store og om kostningstunge tur med totaludskiftning af rør, hvis I tager action, når de første tegn viser sig.
I ældre ejendomme er faldstammer lavet af støbejern, og når rørene begynder at ruste, kan det være en god idé at tænke på renovering af faldstammen. Faldstammer
af støbejern ruster indefra og ud. Det vil sige, at på det tidspunkt, I opdager rust uden på faldstammen, kan indersiden af røret være helt tilstoppet. Rust i en faldstamme kan betyde andre problemer som utætheder og tilstopninger, og det er til stor belastning for beboere. Derfor kan det betale sig at være opmærksom på de små tegn, som kan være en klar besked om, at det er på tide at få inspiceret og renoveret bygningens faldstammer.
Der er forskellige tegn på, at en faldstam me er ved at være for gammel og slidt. En faldstamme i støbejern har en levetid på 30-70 år. Det er derfor en god idé at få inspiceret rørene, hvis jeres ejendom er af ældre dato. Hold øje med tegnene på, at der er rust i faldstammerne. Opdager I små rustpletter udenpå faldstammer eller på rør under vasken? I det tilfælde skal der ringes efter hjælp fra fagperso ner. Pletterne kan give skader og utæthe der, fordi rusten ødelægger røret indefra.
Det er vigtigt at få professionelle til at undersøge det inden, at der sker brud på faldstammen, fordi sådanne brud kan give fugtskader.
En ny, økonomisk og skånsom metode
Rust i en faldstamme vil altid være tegn på, at det er tid til en renovering. Det kan virke som en uoverskuelig opgave - især hvis man tror, at det betyder nedrivning, byggerod og lang tid med håndværkere i ejendommen. Men sådan er det heldigvis
ikke længere, fordi der i dag findes en langt mere skånsom metode.
At genbruge rørsystemet ved at give det en ny, indvendig overflade, også kaldet indvendig relining, er både bil ligere og mere skånsomt for både miljøet og beboerne. De nye metoder gør det også muligt at udføre arbejdet uden, at rørene skal graves frem, og uden at vægge skal væltes for at sætte en helt ny faldstamme op.
Førhen var processen tidskrævende, og arbejdet var meget omfattende. I
“rust i en faldstamme kan betyde problemer som utætheder og tilstopninger, og det er til stor belastning for beboere.”
dag kan vi klare det på få dage uden byggerod og støj. Med den metode, vi har udviklet til relining af faldstammer, udføres renoveringen ved at rense, ud tørre og påføre et lag polyurethan, som er testet af Teknologisk Institut. Vi fjerner skader forårsaget af rust i faldstammen og andet, så I undgår vandskader og tilstopninger. Med de maskiner, vi har udviklet til arbejdet, er det muligt at klare arbejdet effektivt og grundigt, så holdbarheden svarer til nye rør.
Har I faldstammer på generalforsamlingens dagsorden?
Mange ældre ejendomme står overfor fornyelse og renovering i de kommende år. Det kan eksempelvis være en større vedligeholdelsesplan fra byggerådgivere, der skal sættes i værk. Derfor kan det godt betale sig at komme i gang i tide og undersøge markedet for specialister på de enkelte områder. I en tid, hvor der er et stort fokus på miljøet, regnvand og skybrud, skal faldstammer også indgå
som punkt på dagsordenen, når der tales vedligeholdelse og renovering. Vi oplever, at mange kommer sent i gang, fordi det kan være svært at over skue et større renoveringsforløb. Her er det vigtigt at være opmærksom på, hvor dan f.eks. et forløb med renovering af ejendommens faldstammer tilrettelæg ges. Forløbet skal være til mindst mulig gene for beboerne, og det skal indeholde grundig inspektion, projektstyring, tv-in spektion, stikprøver og kvalitetssikring. Læs mere på www.greenpipe.dk
Ejendommens kloaksystem starter med faldstammerne. Derfor er det vigtigt at holde øje med, om de er tætte eller har udblomstringer af rust – også i ejendommens kælder. Utætte faldstammer kan give fugtskader og skimmel i kælder - og endnu værre i boligerne. Opdager I rust eller utætheder, skal der foretages en inspektion af fagpersoner hurtigst muligt.
· Opnå besparelser med energiovervågning fra KeepFocus og følg jeres energiforbrug time of time.
· Vi sørger for installation af digitale, fjernaflæste målere.
· I får markedets mest brugervenlige software og beboerapp.
· Vi leverer validerede fordelingsregnskaber og løbende service som en del af løsningen.
I år 2022 blev månedlig forbrugsoplysning et krav. For mange boligforeninger er det en øjenåbner, hvor mange penge der kan spares på vand, varme og el ved at følge sit eget forbrug.
En tid med stigende energipriser og store udsving har vist i hvor høj grad, vi har behov for at få et overblik over vores forbrugsdata. Hermed kan vi ændre adfærd, planlægge og ikke mindst sove trygt om natten.
aF c laus s kou n ielsen
K E y A CCOUNT M ANAGER , K EEP F OCUSFor boligforeningers drift og beboer service er digitale data fra forbrugsmålere en faktor af stigende betydning. Heldigvis er digitaliseringen af forbrugsmålere og udstyr også langt fremme, så med installation af fjernaflæste målere kan man få data på sit el-, vand- og varmeforbrug direkte på computeren.
Fjernaflæste data skaber besparelser fra dag ét Der er klare fordele ved fjernaflæsning for både administrator og beboer. Data fra fjernaflæste målere har en meget højere opløsning end manuelt aflæste data. For
det første giver det en væsentlig øget ind sigt i forbruget, f.eks. overraskende højt stand-by forbrug. For det andet bidrager det til lynhurtig opdagelse af vandspild fra løbende toiletter, dryppende vand haner og unormal højt forbrug af el eller varme. Der er omkostningsbesparelser fra dag ét. Endnu et plus er, at aflæsning er uafhængig af adgang til lejemål mv.
“der er klare fordele ved fjernaflæsning for både administrator og beboer.”
Alene disse fordele giver ofte en hurtig tilbagebetalingstid på fjernaflæste målere. Og investeres der i god kvalitet, så holder systemet i op til 16 år, og boligforeningen skal i den periode ikke bekymre sig om yderligere omkostninger til målerudstyr. Samtidigt er foreningen fremtidssikret i forhold til EED lovkravene i 2027 og langt herefter.
Systemet skal være brugervenligt og overskueligt Softwaren, som opsamler data og visualiserer forbruget, er mindst lige så vigtig som de valgte målere. Vi ved alle, at brugervenligheden er afgørende for at få et godt udbytte af et nyt system. Det gælder i høj grad også ved overvågning af forbrugsdata. Softwareplatformen skal være enkel at bruge, fleksibel at arbejde med og give overskuelig visualisering af forbrugsdata i en høj detaljeringsgrad, så det bliver tydeligt, hvor og hvornår forbruget er unormalt højt.
KeepFocus’ platform til boligforenin ger indeholder to produkter: Softwareprogrammet App.KeepFocus, som giver administrator et fuldt overblik over foreningens energiforbrug på PC’en, og mobil-app’en EnergyHome, som downloades til telefonen og viser beboerne deres eget individuelle forbrug.
Indsigt giver mulighed for at ændre vaner KeepFocus har mange års erfaring i at hjælpe boligselskaber med at give dem og deres beboere et bedre indblik i forbrugsdata og mulighed for at æn dre vaner og agere mere bæredygtigt. Således ser vi ofte, at forbruget af varmt vand og el falder betydeligt (med op til 35%), når beboeren kan se sit individu elle forbrug time for time - døgnet rundt. EnergyHome indeholder desuden en lang række nyttige sparetips, som hjælper brugeren med at reducere sit energifor brug yderligere.
For administrator betyder app’en, at den gældende lovgivning om oplysnings pligt på varme overfor beboeren overhol des. Samtidig har beboeren ro i maven og
”Få overblik over energiforbruget inkl. præcise fordelingsregnskaber – og spar tid og energi”
slipper for overraskelser ved modtagelse af sit årlige fordelingsregnskab.
Spar tid med automatiserede og præcise fordelingsregnskaber Netop i fordelingsregnskabet afspejles fordelene ved fjernaflæsning tydeligt, da de genereres automatisk og sendes ud digitalt. Administrator sparer tid og har en endnu større sikkerhed for, at data er korrekte og validerede. KeepFocus leverer i dag validerede fordelingsregn skaber, som er enkle og overskuelige for den enkelte forbruger.
Bekymringsfri drift med fuld servicepakke
Ved valg af leverandør bør man ikke un dervurdere betydningen af den løbende service. Ét er, at målere og dataopsam lingsudstyr fungerer upåklageligt ved installation, men systemet skal naturlig vis køre sikkert og præcist i hele udstyrets levetid. Gennem vores servicekoncept holder vi løbende øje med alle målere. Vi sikrer, at kunden modtager korrekte målerdata på softwareplatformen og foretager hurtig service på hardware, hvis det skulle blive nødvendigt.
Fjernaflæsning hjælper med at passe på ejendommen Ud over at overvåge el, vand og varme har installation af fugt- og temperatur målere den fordel, at det bliver let at holde øje med to faktorer, som har stor betydning for ejendommens tilstand. Lige nu skruer mange ned for termosta ten for at spare på varmeregningen. Men dette skaber øget risiko for kondensdan
nelse med mulig skimmelsvamp til følge, som kan forårsage betydelige skader, der kan koste hundredtusindvis af kroner at udbedre. Administrator får et overblik over bygningens sundhed, og beboerne kan med deres app sikre et stabilt og sundt indeklima.
Vi dækker hele værdikæden fra målerinstallation til fordelingsregnskab KeepFocus er specialister i energiover vågning, montering og servicering af forbrugsmålere samt udarbejdelse af fordelingsregnskaber. Vi har mange års erfaring i løsninger til såvel store som små boligforeninger.
Læs mere på www.keepfocus.dk
fo R dele V ed aT S kif T e Til fjeRnaflæST eneRgioV e RVågning nu:
• Stort besparelsespotentiale grundet stigende energipriser.
• Kortere tilbagebetalingstid på investeringen.
• Beboere får via app’en hjælp til at spare energi og penge.
• Præcise fordelingsregnskaber skaber tryghed.
• Undgå manuel aflæsning og spar tid.
Gør forbruget transparent og få en korrekt fordeling af forbrugsudgifter samt hjælp beboerne til at spare penge og øge bidraget til klimabeskyttelse.
”beboere skal nemlig nu oplyses om deres forbrug på månedlig basis.”
en af tidens største emner er, at vi skal behandle vores naturlige res sourcer - såsom vand og energiansvarligt. Med de stigende energipriser er vigtigheden af netop dette bestemt ikke blevet mindre. Samtidig har EU ned sat en lov, der kan hjælpe os til at spare på vores forbrug. Beboere skal nemlig nu oplyses om deres forbrug på måne dlig basis. Den optimale måde at gøre dette på er ved at gøre det individuelle varme-, energi- og vandforbrug trans parent for beboerne, så de kan spare energi, forbrugsomkostninger og CO2. Beboere kan yde et aktivt bidrag til klimabeskyttelse ved et transparent forbrug, og hver husholdning kan gen nemsnitligt spare op til 20% af deres årlige varmeforbrug og udgifter. Det er både en fordel for beboerne og miljøet.
Det er vigtigt, at vi gør vores for at spare på de resurser, vi har. Netop dette er grundlaget for app’en Ecotrend, der er udviklet i samarbejde med dens brugere.
I udviklingsprocessen af app’en har nøgleordet været “brugervenlighed”, fordi det er én af de vigtigste features for, at man som bruger får noget ud af alle de andre features. Og det er vigtigt, når vi skal stå sammen i kampen for klimaet.
ista tænker på omverdenen, og derfor har vi altid FN’s verdensmål inkorporeret i vores forretningsstrategi. Vi har udvalgt fem ud af de 17 mål, hvor vi mener, vi bidrager mest og gør den største forskel: Bæredygtig energi (7), Anstændige jobs og økonomisk vækst (8), Bæredygtige byer og lokalsamfund (11), Ansvarligt forbrug og produktion (12) og Klimaindsats (13).
EU og GDPR stiller store krav til persondata og beskyttelsen heraf. Det kan være svært at navigere i. ista har udarbejdet en række systemer og procedurer, der sikrer, at vores kunders persondata altid er beskyttet. Eksempelvis benytter vi Sikker-mail, der krypterer alle korres pondancer og sikrer data mellem ista, beboere og administrator, så I som bestyrelse eller administrator ikke skal bekymre jer. Læs mere på www.ista.com
“Hver husholdning kan gennemsnitligt spare op til 20% af deres årlige varmeforbrug og udgifter.”
Én årlig forbrugsopgørelse er ikke længere nok til at indfri lovgivningen. For er der fjernaflæsningsmålere i ejendommen, skal data stilles til rådighed for den enkelte beboer, og ejendommens administrator skal hver måned udsende besked om, at de månedlige EED forbrugsoplysninger er klar.
“alle ejendomme skal have udskiftet deres forbrugsmålere til at være fjernaflæste inden udgangen af 2026.”
Den overordnede beslutning om, at der fra 1. januar 2022 skal gives løbende adgang til forbrugsoplysninger fra fjernaflæsnings målere, er taget i EU. Beslutningen er kombineret med, at alle ejendomme skal have udskiftet deres forbrugsmålere til at være fjernaflæste inden udgangen af 2026. Det klare mål er, at vi dermed bli ver endnu bedre til at spare på energien og vores fælles globale ressourcer af hensyn til vores fælles fremtid.
Set i lyset af det øgede fokus på den grønne omstilling og FN’s Verdensmål 2030 giver fjernaflæst forbrugsmåling og adgang til forbrugsdata særdeles god mening. I takt med den teknologiske udvikling og digitaliseringen vil der være adgang til en række administrative for dele og besparelser i både tid og omkost ninger.
Det siger sig selv, at bruger man ikke en digital løsning til at give besked til bebo erne hver måned, kan det være temmelig
tidskrævende. Boligforeningen har højst sandsynligt allerede en aftale med en leverandør om de årlige forbrugsopgø relser og kan nu med fordel udbrede f.eks. en beboer app, som klarer arbejdet for dem. Det gør det nemt for bestyrel sen og nemmere for de enkelte beboere at holde øje med deres eget forbrug til fordel for både økonomien og klimaet.
Sæt dig selv et forbrugsloft Techem Beboer App kan være en automatisk hjælp til at undgå et uhen sigtsmæssigt forbrug. Der kan både sættes alarmer op på ejendoms- og på lejlighedsniveau. Beboer/administrator vil kunne modtage en push besked på mobil eller en mail, hvis der f.eks. er et toilet, der er begyndt at løbe, og vandforbruget pludselig stiger, eller en radiator der på fuld hammer bruger varme i f.eks. et kælderrum, hvor der sjældent kommer nogen. Alarmen indi kerer, at der er noget galt. Men det kan naturligvis også være, hvis der opstår en større og skjult lækage i en bygning, som kan medføre store og unødvendige økonomiske omkostninger. Det er i dén grad en forbedring og en udnyttelse af en teknologi, der allerede er i ejendom men. Dataene samles op og bruges til gavn for alle.
“Én årlig forbrugsopgørelse er ikke længere nok til at indfri lovgivningen.”
I de senere år er der stigende interesse for at supplere installation af fjernaflæ ste forbrugsmålere med temperatur- og fugtmålere i lejlighederne for at bruge teknologi mod skimmelsvamp.
Dårligt indeklima er en stor og skjult udfordring, da kombinationen af mang lende udluftning og forkert temperatur medfører høj luftfugtighed med fugtskader og skimmelsvamp som resultat.
Det er en omkostningstung og omfangsrig affære at udbedre skader efter skimmelsvamp. Derfor betaler det sig at investere i de små tekniske hjælpemidler, der er med til at holde bygningen sund.
Den grønne omstilling Miljøet betaler også en stor pris, når man skal udbedre skader på bygningen efter et fugtangreb.
Det er endnu en god grund til at udnytte den teknologiske udvikling og muligheder med temperatur- og fugtmålere i lejlighederne. Det er en optimal og meget effektivt forebyggende løsning, der giver mulighed for at gribe ind i samme øjeblik, målerne indikerer et potentielt problem.
Læs mere om EED her: www.techem.dk/eed
“det klare mål er, at vi bliver endnu bedre til at spare på energien.”
Hyppigere skybrud kan blive en stor trussel for vores boliger. Bemærk, dette er en grafisk visualisering af en voldsom oversvømmelse.
Klimaet bliver varmere og vådere i fremtiden: Vi får vådere vintre og forår og somre med kraftigere regnskyl og flere tørre dage. Klimaforandringerne kommer til at vise sig i form af ekstremt vejr, hvorfor det bliver mere relevant end nogensinde før at opruste vores boliger.
dmihar siden 1870’erne over våget det danske klima. Målingerne af temperatur og nedbør viser tydeligt, at det er blevet både varmere og vådere gennem de seneste 150 år. DMI’s Klimaatlas, der kommer med bud på fremtidens klima i Danmark, viser, at vi overordnet set skal forvente mere nedbør, flere skybrud og ændrede nedbørsmønstre i fremtiden. Hvor store ændringerne bliver afhænger af udledningen af drivhusgasser.
I Danmark er den gennemsnitlige årlige nedbør steget med ca. 120 mm. siden 1870’erne. Klimaforandringernes omfang og hastighed afhænger primært af indholdet af drivhusgasser som f.eks. CO2 i atmosfæren.
Hvis vi følger et mellemhøjt udlednings scenarie, der svarer til, at de nuværende politiske ambitioner for reduktion af driv
I farlige vejrsituationer udsender DMI varsler og samarbejder med beredskabsmyndighederne. Særligt sky brudssituationer, hvor der falder mere end 15 mm på en halv time, kan være drilske, da de ofte opstår som en ”trold ud af æske” og rammer meget lokalt. Det svarer til at skulle udpege præcis, hvor henne den næste boble i en gryde med kogende vand vil forekomme.
husgasser, som er meldt ind fra alle ver dens lande, realiseres, kan vi forvente, at årets gennemsnitlige nedbør forøges med ca. 7% i slutningen af århundre det. Hvis udledningen af drivhusgasser eskalerer til det, der svarer til et højt udledningsscenarie, vil den årlige ned bør øges til 15%. Specielt om vinteren vil denne forandring kunne mærkes, hvor der ventes henholdsvis ca. 12% og knap 25% mere nedbør i de to scenarier. I takt med, at det bliver varmere, skal vi samti dig forberede os på mindre sne og mere regn om vinteren. Med tendensen stiger risikoen for flere perioder med langvarig regn om vinteren.
Våde kældre og fugtskader
Samme tendens som om vinteren gælder også i efteråret, og det skaber problemer: Når regnen fortsætter i månedsvis, vil den ikke kunne nå at sive ned i undergrunden, fordi jorden hurtigt bliver mættet i vinterhalvåret, hvor fordampningen er lav. I grønne områder vil regnen danne sumpede søer, og omkring bygninger er der risiko for, at vandet vil trænge ind i kældre og lave fugt skader på bygninger, som aldrig når at tørre.
Oversvømmelse med massive konsekvenser
Langvarig regn betyder også, at vi kan komme til at se flere af den slags over-
Bemærk, dette er en grafisk visualisering af en voldsom oversvømmelse.
“Vi oplever allerede i dag udfordringer med voldsomme skybrudshændelser eller vedvarende regn - og i fremtiden skal vi forvente endnu mere af den slags.”
svømmelser, der ramte Jylland i 2020. Efter et rekord-regnfuldt efterår var jorden mæt tet til bristepunktet, og vandet steg i stedet op i gaderne. Da oversvømmelserne stod på sit højeste, udgjorde de en reel trussel mod den offentlige infrastruktur, og mange boligejere var i risiko for massive vandskader såsom oversvømmede kældre og fugtskader i et stort område fra grænsen og op til Ran ders. I Horsens blev 100 borgere simpelthen evakueret, fordi man frygtede, at dæmnin gen ved Bygholm sø ville give efter.
Om sommeren er det bedste bud, at den samlede mængde nedbør er omtrent uændret. Men den nedbør, der kommer, vil i stigende grad falde som kraftige byger, og vi vil opleve flere skybrud, hvor der falder over 15 mm nedbør på en halv time. Antal let af skybrud ventes at stige med ca. 40 i slutningen af århundredet i det mellemhøje udledningsscenarie. I det høje udlednings scenarie vil antallet stige med ca. 70%, dvs. næsten en fordobling i antallet af skybrud.
Derfor skal vi også forvente flere hæn delser som det voldsomme skybrud, der ramte København i juli 2011. Her medførte regnen et utal af vandskader med oversvømmede kældre og boliger. Samlet set blev det til 90.644 skader med erstatninger for knap 5 mia. DKK. Nye beregninger viser, at klimaforan dringer allerede dengang gjorde det kraftige skybrud mere sandsynligt; en tendens der blot stiger i takt med opvarmningen.
Tørrere somre og hedebølger En anden tendens for sommerperioden er, at vi skal forvente flere længereva rende og sammenhængende perioder med tørvejr. Det varmere klima øger fordampningen fra jordoverfladen, der hurtigere kan tørre ud. I kombination med øget risiko for hedebølger, kan det i værste fald medføre udbredt tørke, ligesom vi oplevede det i 2018.
DMI’s Klimaatlas giver et kvalificeret bud på, hvor meget temperaturen og vandstanden vil stige, samt hvordan mængden af nedbør og størrelsen af stormfloder og skybrud ændres i fremtiden i hele landet.
Det stigende hav truer kystområderne
I slutningen af århundredet vil vand standen i de danske farvande, sammen lignet med i dag, være steget med knap 40 cm i gennemsnit i det mellemhøje udledningsscenarie og en halv meter i gennemsnit i det høje udledningsscena rie. Og uanset udledningerne kommer havniveauet til at stige i flere århundre der fremover. Vi kan dog stadig påvirke hvor meget og hvor hurtigt. I et land med 8000 kilometer kystlinje får stigende vandstand store konsekvenser for mange områder. Kystdirektoratet har udpeget 14 områder og byer, som er særligt udsatte for oversvømmelser - heriblandt København.
Når middelvandstanden stiger, vil en stormflod kunne få langt mere alvorlige konsekvenser, da vandet presses højere op over terrænet. Et eksempel på en voldsom stormflod var, da stormen Bodil ramte Danmark i 2013, hvor specielt om rådet ved Roskilde Fjord blev hårdt ramt.
Den 4.-5. januar i 2017 var det i stedet store dele af Danmarks østvendte kyster, som oplevede historisk høje vandstande og oversvømmelser efter, at et lavtryk forud havde presset store vandmængder
fra Skagerrak og Kattegat ud i østersøen. Det resulterede blandt andet i en drama tisk udvikling, hvor der var overvejelser om at evakuere 30.000 mennesker på Amager, da København oplevede histo risk høj vandstand. Heldigvis gik det ikke så galt.
Kort sagt skal vi forvente, at det eks treme vejr bliver endnu mere ekstremt. I Danmark giver et varmere klima flere hedebølger, kraftigere skybrud, mere regn i vinterhalvåret og flere stormfloder. Vand fra alle sider bliver en af fremtidens helt store udfordringer, og det er af samme grund vigtigt at have styr på en boligs stand og modstandsdygtighed.
fRemTidenS klima i danmaRk DMI’s Klimaatlas indeholder data for forventede temperaturer, nedbør, vandstande og stormfloder i det fremtidige danske klima. Data omfat ter bl.a. et kvalificeret bud på, hvor meget temperaturen og vandstanden vil stige, samt hvordan mængden af nedbør og størrelsen af stormfloder og skybrud ændres.
Du kan finde DMI’s Klimaatlas her: https://www.dmi.dk/klimaatlas/
skybr U
“antallet af skybrud ventes at stige med ca. 40% i slutningen af århundredet – hvis verdens landes nuværende politiske ambitioner for reduktion af drivhusgasser realiseres.”
- regler og go D e rå D til opti M ering
De fleste tænker først på affaldshåndteringen, når der pludselig lugter fælt, eller når containerne er fyldte, og ting blæser rundt i gården. Kasper Kjær Haslebo, partner og bygningskonstruktør MAK hos Trio Arkitekter, giver et par råd til, hvordan boligforeningerne kan optimere deres affaldshåndtering.
De seneste år har vores affaldssortering i Danmark gennemgået en gevaldig udvikling. For at skåne miljøet er reglerne for, hvilken container vi må smide hvad i, blevet skærpede. Det betyder for eksempel, at plastisk ikke længere må komme i sam me container som metal, og at elektronik har sin helt egen skraldespand.
Selvom affaldssortering overordnet set er en rigtig god ide, fordi det bidrager til at gøre vores land og by grønnere, kommer det ikke uden udfordringer. Det stiller ekstra krav til den enkelte beboer, som i lejligheden skal bruge plads på flere og forskellige skraldespande, men specielt stiller det store krav til forenin gen om, at der både er en tilstrækkelig mængde samt de rigtige containere til rådighed, som skraldet kan sorteres i.
Tænk ud af boksen
Heldigvis findes der forskellige måder, hvorpå man kan optimere affaldshåndte ringen i en forening.
“Man kan lave alle mulige løsninger - om det skal være med grønt tag på top
pen, planter som vokser op ad siderne på et skraldeskur eller et grønt hegn. Man kan også placere containerne i kælderen, hvis det er det, man ønsker. Det er kun fantasien og økonomien, der sætter grænserne for, hvad der er mu ligt”, fortæller Kasper Kjær Haslebo. Mulighederne spænder lige fra hen gemte skraldecontainere til at inkorpo rere containerne på en kønnere og mere optimal måde i gårdbilledet. De største og bedste ændringer findes, når man tænker ud af boksen.
Optimal affaldshåndtering har værdi for den enkelte beboer Affaldshåndtering virker måske som en lille del af alt det, der foregår i en bolig forening. Alligevel har det en stor betyd ning for de enkelte beboere. Ud over de indlysende faktorer, der kan spille ind, som blandt andet lugt og pladsmangel, kan den omfattende affaldssortering også have andre påvirkninger på beboerne.
“Jeg er ikke et sekund i tvivl om, at mindst ni ud af ti beboere vil synes, det er attraktivt, at skraldecontainerne er skjult, så det ikke er det første, man ser, når man bruger gården - for eksempel til at spise i,” fortæller Kasper Kjær Has lebo og uddyber: “Optimal affaldshånd tering har en stor betydning for
skybr U
SKRIBENT M IN B OLIGFORENING
“det er kun fantasien og økonomien, der sætter grænserne for, hvad der er muligt.”
beboerne. Det er for eksempel lækrere at sidde på en altan vendt ind mod gården, hvis ikke udsigten er skraldecontainere.”
En god skraldehåndtering i en boligforening udvider også foreningens udeområder, som har stor værdi for beboere i storbylejligheder. På den måde er udendørsaktiviteter ikke begrænset til en altan eller park i nærheden.
“Det er fedt for beboere, hvis de kan se gården som et rekreativt område i stedet for et område, hvor der bare opbevares cykler og skraldecontainere”, fortæller Kasper Kjær Haslebo.
Første skridt mod en bedre affaldshåndtering Optimering af affaldshåndteringen er som regel noget, man har brug for hjælp til i en forening. Det kræver nogen,
som ved, hvor det er mest optimalt at placere containere i en gård, og hvordan man bedst tilgodeser alle beboere i en forening.
Alligevel er det mest væsentlige, at foreningen starter med at se indad, mener Kasper Kjær Haslebo.
“Hvis foreningen gør sig et begreb om, hvad de har af tanker i første omgang, så hjælper det efterfølgende rådgivere med at give et bedre og mere konkret forslag til foreningen,” fortæller han.
Har man på forhånd overvejet, hvor mange og hvilke containere der er brug for i foreningen, kommer tingene til at forløbe bedre og hurtigere. Det giver blandt andet en rådgiver bedre forud sætninger for hurtigt at afklare med kommunen, hvordan projektet skal udformes, så de ønskede ændringer for
affaldshåndtering i foreningen stemmer overens med arbejdstilsynets regler for indretning og brug af dagsrenovations systemer.
Omfanget af optimering af affaldshånd teringen i en boligforening kan variere meget. Handler det blot om små tiltag er udgiften for eksempel mindre, end hvis hele områder i gården skal sænkes, for
at containerne kan gemmes helt væk. I begge tilfælde kan det give mening, at projektet slås sammen med andre projekter i foreningen, som alligevel står for døren.
“Hvis det er en stor indgriben at optimere affaldshåndtering i en boligfor ening, kan man eventuelt kigge på andre funktioner i gården også, så man tænker på det som en helhed,” fortæller Kasper Kjær Haslebo.
Skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering
“optimal affaldshåndtering har en stor betydning. det er lækrere at sidde på en altan vendt ind mod gården, hvis ikke udsigten er skraldecontainere.”
“skal gården alligevel renoveres,
det god mening at tilføje et projekt som optimering af affaldshåndtering.”
Det gælder også den anden vej rundt. Skal gården for eksempel alligevel renoveres, giver det god mening at tilføje et projekt som optimering af affaldshåndtering, så man undgår at grave gården op flere gange, og at reno vering i gården generer beboerne flere gange end højst nødvendigt.
Det handler om at opveje de forskelli ge tiltag overfor hinanden. Kasper Kjær Haslebo fortæller: “Det er en balance øvelse i forhold til, hvad foreningen vil - er det et hurtigt “quick-fix” af gården, eller er det den helt store integration af gårdanlæg, affald og andre ting?”
Skal man i gang med et større projekt, er det ofte en god ide at involvere en rådgiver. De kan hjælpe med at gøre forløbet lettere ved at fastlægge, hvad der er behov for.
Det giver overblik og overskud til at tænke ud af boksen - og så er en rådgiver et erfarent set øjne, som kan se det, man ikke altid selv kan.
“En rådgiver lytter både til foreningens ønsker, men kommer også med nogle input for at tænke lidt ud af boksen en gang imellem. Man kan nemt være meget fastlåst i sine beslutninger, fordi ens containere altid har stået det samme sted, men ved lige at rykke rundt på nogle funk tioner i gården kunne det jo godt være, at containerne kunne placeres mere hen sigtsmæssigt og integreres på en bedre måde,” fortæller Kasper Kjær Haslebo. Herefter handler det om at finde de rette fagpersoner til de opgaver, der skal løses. Dette kan man både selv stå for i foreningen og bestyrelsen, men det er også en opgave, som en rådgiver kan hjælpe med. Hold den gode affaldshåndtering
affaldsansvarlig i foreningerne. På den måde er der en, som tager teten med at sende “huske-breve” ud til beboerne, der på den måde mindes om gældende regler for affaldssortering. Samtidig kan nye regler for affaldssortering sendes rundt digitalt, så det ikke kun er folderen fra kommunen i postkassen, der er videnskilden.
For eksempel kan en affaldsansvarlig stå for at gøre det synligt, hvad der må komme i hvilken skraldespand, hvor når der er storskrald eller lignende. Til mange af disse ting kan du på kommu nens hjemmeside finde både info, men også plakater og selvklæbende skilte,
som kan hænges op rundt omkring i foreningen eller gården. Samtidig kan du finde informationer om og løsninger på de fleste problemer, der måtte opstå i forbindelse med affaldssortering og -håndtering. Vidste du, at det er muligt at få hjælp fra Københavns Kommune til at facilitere en bytteordning i din forening? Med en bytteordning ender færre ting i skraldecontai neren, og andre kan i stedet få glæde af netop den ting, som du ikke længere får glæde af.
Skybrudssikring, gårdanlæg og affaldshåndtering
Københavnske boligforeninger kan nu få hjælp til at optimere deres affaldssortering igennem et forløb, der sætter system i affaldssorteringen i både gården og i køkkenerne.
aF a ne k ollerup n ielsen
S PECIALKONSULENT, P ROJEKTER , E RHVERV OG By GGERI , Kø BENHAVNS K OMMUNES T EKNIK - OG M ILJ ø- FORVALTNINGEN
Udover de kollektive gevinster, der er ved affaldssortering, kan boligforeninger spare penge, når de sorterer mere, end de sender til forbrænding.
Boligforeninger i Københavns Kommune kan som noget nyt søge om at indgå i et samarbejde med kommunen, hvor foreningen får vejledning og praktisk hjælp til at optimere deres affaldsrum eller standplads i gården. Samtidigt kan de enkelte lejligheder i foreningen få øko nomisk støtte til at installere et sorterings system direkte i køkkenet.
De enkelte lejligheder kan få tilskud til et nyt sorteringssystem.
Fællesskab om sortering Forløbet er forankret i boligforeningens bestyrelse, som er ansvarlige for at få beboerne med. Idéen er at gøre mere affaldssortering til et fælles mål, som alle beboere bidrager til, og som alle beboere får noget ud af. Når alle beboere sorterer mere, end de smider i restaffald, kan foreningen nemlig spare penge på driftsomkostninger. Penge, som kan gå til andre vigtige projekter i foreningen. Bestyrelsen står i spidsen af projektet, men København Kommune tilbyder bl.a. forskellige plakater, breve og mails, som bestyrelsen kan bruge til at kommunikere med beboerne.
Udover et sorterings system i lejlighederne, skal gården også kunne håndtere ekstra mængder affald.
Undersøgelser viser, at en af de vigtigste faktorer for mere affaldssortering er at indrette et system til sortering der, hvor vi producere vores affald. For de fleste er det i køkkenet, hvor vi også normalt har vores skraldespand. Ved at indrette et system til sortering, der passer til de af faldstyper, vi har, hjælper vi os selv med at gøre det så nemt og bekvemt som overhovedet muligt at sortere affaldet. Derfor er en væsentlig del af forløbet, at lejlighederne i foreningen kan få op til 400 kr. i tilskud til at købe og montere et nyt sorteringssystem.
Det andet ben i forløbet er at indrette det fælles affaldssystem i gården, så det kan håndtere mere affaldssortering. Konkret vil der over en periode på tre til seks måneder blive tilføjet beholdere til f.eks. pap, plast og madaffald, mens
der bliver reduceret i antallet af behol dere til restaffald.
Justeringen sker i samarbejde med en affaldskonsulent fra Københavns Kommune, der besøger gården og er i dialog med bestyrelsen løbende.
Bestyrelser i ejerforeninger, andelsforeninger, beboerforeninger i almene boliger og private udlejere med mere end fem husstande kan deltage. Der er løbende ansøgnings runder fra 2022-2024.
Målet med forløbet er, at boligforeningerne sender 70% af deres affald til genanvendelse, så maks. 30% af deres affald ryger til forbrænding. Forløbet er en del af den igang værende ressource- og affaldsplan i Københavns Kommune, der løber frem til udgangen af 2024. Læs mere om puljen på kk.dk/affaldspuljer.
Få styr på brøndene i jeres boligforening, så I i tilfælde af vandstigninger, pumpestop eller strømsvigt vil blive alarmeret via sms- og e-mail med det samme.
u lrich g røn DIREKT ø R , L EGTECHMed flere og flere skybrud herhjemme kan mange brøndpumper ikke følge med de store mængder vand. Andre gange skyldes en stigende vandstand i brønden, at der er opstået en fejl i pumpen eller et strømsvigt, som man ofte først vil opdage, når uheldet er sket, og brønden er oversvømmet. Når vandstanden stiger over et vist niveau i brønden, sikrer brøndalarmen, at der sendes besked ud til viceværten eller en anden person, der er tilknyttet ejendommen, i tide.
Klimaforandringerne bringer mere ekstremt vejr med sig til Danmark, hvilket betyder, at vi kan forvente flere oversvømmelser som følge af skybrud, stigende grundvand og ekstreme vandstande i vandløb og søer. En brøndalarm er ikke et alternativ til en skybrudssikring, da de fleste brønde fyldes op ved skybrud uanset. Men med flere og større skybrud er der en øget risiko for, at der f.eks. sker et uheld med pumpen, eller at en kloak bliver tilstoppet, og her kan en brøndalarm overvåge, hvad der sker under brønddækslet.
Få hurtigt besked ved vand i kælderen Skulle uheldet være ude, og der kom mer vand ind i kælderen som følge af et skybrud, er det vigtigt, at man reagerer
inden, der sker store skader. Dette gælder især i rum, der ikke bliver brugt så meget eller andre steder som f.eks. elevator skakte, hvor man sjældent ville opdage uheldet i tide. Et andet sted, hvor man med fordel kan have en sikring på gulvet er i vaskerummet. Ved at sætte en vand sensor op vil den registrere, hvis der er et afløb, der bliver tilstoppet og flyder over, eller der er et utæt vandrør.
Når først montøren har sat brønddækslet på, er det svært at gå og holde øje med brøndalarmen i hverdagen. Derfor er alarmen koblet til en web cloud server, som alarmen sender data til, og på den måde kan man sikre sig, at den virker og er online. Brøndalarmerne kommunike rer via mobilnettet, og det kan derfor ske, at den mister mobildækningen på grund
Alle brøndalarmer kommunikerer op til en web cloud platform. Herfra kan foreningen hele tiden følge med i status, placering og tilstand.
af vand eller dårlig dækning i området. I tilfælde af, at alarmen af den ene eller anden årsag ikke er online længere, vil viceværten eller den ansvarshavende få besked. Hvis man i boligforeningen har flere brøndalarmer monteret, kan man via et login selv se data for alarmerne. På den måde får man som boligforening et godt overblik over præcist, hvor alarmerne er placeret, og hvornår de sidst har sendt data. Man får også på denne måde mu lighed for selv at overvåge alarmerne og sikre sig, at de stadig virker og er intakte. Med brøndalarmer får både beboere og bestyrelse en større tryghed, hvis uheldet skulle være ude, da man kan nå at gribe ind, inden skaden får store konsekvenser for ejendommen og økonomien i bolig foreningen. Læs mere på www.legtech.dk
skybr U dssikring,
“en brøndalarm er ikke et alternativ til en skybrudssikring.”
Indeklimaet er ofte helt overset i boligforeninger, men det har stor betydning for både beboernes sundhed og velvære samt ejendommens stand og vedligeholdelse.
Grøn omstilling handler om at prioritere upcycling i stedet for downcycling. Det er netop, hvad andelsforeningen AB Trekanten gjorde, da de deltog i recirkuleringsprojektet Fra glas til uld, hvor foreningens gamle vinduesglas blev forvandlet til isoleringsmaterialet glasuld.
Håndværkerne var straks - i klimaets og de kommende generationers tjeneste - med på at ændre arbejdsrutiner for at få Fra glas til uld-projektet til at lykkes.
JOURNALIST
Da beboerne i andelsforeningen
AB Trekanten ved Søerne i det centrale København stod foran et større renoveringsprojekt, gav de sam tidigt grønt lys til at medvirke i recirkule ringsprojektet Fra glas til uld. Vinduesglas set fra 800 gamle vinduer i ejendommen blev dermed del af et cirkulært produkti ons set-up, der har forvandlet det gamle vinduesglas til glasuld med høj isolerings evne. Recirkuleringsprojektet har udmøn tet sig i nok nyt glasuld til at efterisolere mere end 2.700 kvadratmeter gavl. Med projektet har entreprenørvirk somheden Byens Tag & Facade samtidigt erfaret, at den bæredygtige omstilling af byggeriet sagtens kan fungere i praksis på en travl byggeplads - uden at give forsin kelser eller ekstra omkostninger i det sam lede renoveringsbudget. Selve metoden, logistikken og produktionsapparatet bag Fra glas til uld-projektet er udviklet af Saint-Gobain ISOVER i Vamdrup ved
Kolding - en af verdens mest moderne glasuldsfabrikker, som producerer glas uld med op til 75 procent genbrugsglas.
Ansvar for at finde grønne løsninger “Fra glas til uld-modellen gør det muligt for os at give op til 95 procent af glasset fra de gamle vinduer nyt liv i form af glasuld. Vi er en del af en branche, der bruger mange ressourcer samtidigt med en stadigt større knaphed på klodens naturlige ressourcer, og derfor har vi et ansvar for at være med til at finde løsninger på mere grønt og bæredygtigt byggeri. En af de løsninger er at arbejde strategisk med at genanvende gamle materialer som fx vinduesglas og gamle tagsten,” forklarer Mathilde Møller, kon sulent for Mennesker og Bæredygtighed hos Byens Tag & Facade. Byens Tag & Facade er specialister i at renovere ældre og historiske bygninger og ejendomme og vandt, sammen med Gaihede Arkitekter, renoveringsopgaven for AB Trekanten ved Søerne, der bl.a. indebar facaderenovering og udskift ning af hundredvis af vinduer.
Projektet var som skabt til at afprøve Fra glas til uld-metoden på et større
“de gamle arbejdsrutiner med at smide vinduerne i en container blev hurtigt omsat til en ny og lige så hurtig rutine med at sætte vinduerne på paller klar til afhentning.”
projekt efter, at Byens Tag & Facade med succes havde testet metoden til recirkule ring af vinduesglas på to mindre projekter.
Fin-sortering på stedet
“Vi har længe undret og ærgret os over, at gamle vinduer havner på genbrugscentra len, hvor de sandsynligvis bliver downcy clet til for eksempel asfalt eller ender på deponi. Fra glas til uld-metoden matcher vores ambitioner om at være en grøn og bæredygtig virksomhed, der lever op til FNs verdensmål og regeringens klimamål, og derfor valgte vi at spørge andelsfor eningens bestyrelse, om vi måtte prøve det af på deres renoveringsprojekt. Til alt held var de straks med på idéen,” fortæl ler byggeleder hos Byens Tag & Facade, Rasmus Dalberg Skjoldbanke.
Helt konkret betyder Fra glas til uld og partnerskabet mellem Byens Tag & Facade og Saint-Gobain ISOVER, at vinduerne ikke bliver blandet sammen med det øvrige renoveringsaffald. I stedet køres det til sor tering på nærmeste ressourcecenter. Her skilles glasset fra trærammerne, der også kan gøre gavn som for eksempel biobrænd sel. Derefter bliver det rene glas kørt til ISOVERs glasuldsfabrik i Vamdrup, hvor
det indgår i et cirkulært produktions set-up, der forvandler vinduesglasset til glasuld.
Pæn gevinst på klimakontoen Selv om der er et CO2-aftryk forbundet med transporten, så er den CO2- og klimamæssige gevinst til at tage og føle på. Vinduesglasset fra Andelsforeningen AB Trekanten ved Søerne giver ca. 11 tons brugbart genbrugsglas, som derefter forvandles til så meget glasuld, at der er nok til at efterisolere mere end 2.700 kvadratmeter gavl. Projektet leder til en CO2 besparelse på ca. 2.400 kg CO2.
Det lyder måske besværligt at lave affalds sortering på stedet i stedet for at blande alt affald i den samme container. Andels foreningens gård var da også – som det er tilfældet i mange boligkarréer i de større byer - for lille til at opstille en separat contai ner til indsamling af vinduerne. Derfor måtte Byens Tag & Facade tænke ud af boksen inden projektets opstart. Løsningen blev at sætte de gamle vinduer på de paller, som de nye vinduer var ankommet på, hvilket hverken kostede ekstra tid eller penge. Næste udfordring var at få håndværkerne til
“Vinduesglasset fra andelsforeningen ab trekanten ved søerne giver ca. 11 tons brugbart genbrugsglas, som derefter forvandles til så meget glasuld, at der er nok til at efterisolere mere end 2.700 m2 gavl.”
at ændre de traditionelle arbejdsmetoder for at få projektets logistikdel til at lykkes, men det krævede ifølge Rasmus Dalberg Skjoldbanke ikke mere end en relativt kort dialog med håndværkerne.
Stil større krav til bæredygtighed “Håndværkerne var ligesom beboerne hurtigt med på idéen, ikke mindst fordi det er en helt konkret måde at være med til at mindske byggebranchens klimamæssige aftryk - af hensyn til både klimaet og til vores børn og børnebørn. De gamle arbejdsrutiner med at smide vinduerne i en container blev hurtigt omsat til en ny og lige så hurtig rutine
Da beboerne hørte om projektet Fra glas til uld, så de fordelene ved at genbruge deres gamle vinduer og give dem et nyt liv.
med at sætte vinduerne på paller klar til afhentning. Det er helt klart en metode, vi vil genbruge på kommende projekter,” forklarer Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Han fortæller, at der ud over den miljømæssige gevinst også er en konkur rencemæssig fordel ved at finsortere genanvendelige byggematerialer og få dem omsat til for eksempel isolerings materiale eller andre byggematerialer.
Et vindue bliver til 5 m2 glasuld. 100 vinduer bliver til 500 m2 glasuld og skåner miljøet for CO2
“Vi bliver i stigende grad målt på bære dygtighed, og det gælder både i social, økonomisk og miljømæssig forstand. Det giver point, når vi deltager i udbud eller i tilbudsfasen til for eksempel offentlige virksomheder, kommuner, ejerforenin ger, boligforeninger og kirker. Så det kan
Ofte bliver vinduer fra renoverings projekter downcyclet. Det sker, hvis de bliver knust som vinduer med glas og ramme og ender som mate riale til anlægsarbejde. Men byggematerialet glas kan genanvendes med store klima- og miljøgevinster. Sådan gør i, hvis jeres boligforening ønsker at recycle vinduerne fra et renoveringsprojekt:
1. Kontakt Saint-Gobain ISOVER for at lave en aftale om et forløb, som passer til jeres byggeproces samt få hjælp til udbudsbeskrivelsen, så I sikrer, at glasruden genanvendes.
2. Bygherren undersøger vindues rammerne for eventuelle skadeli ge stoffer, såsom PCB eller blyhol dig maling, inden de afmonteres.
3. Afhentning af de gamle vinduer bestilles hos vores samarbejds partner, som fragter dem til et ressourcecenter i Fredericia. Her renses og findeles glasset, inden det transporteres til ISOVER fabrikken i Vamdrup. Afslutningsvis modtager jeres boligforeningen et certifikat, som beskriver, hvor meget glas I har afleveret, og hvor meget genanven delsen har sparet miljøet i CO2 Læs mere på https://www.saintgobain.dk/fra-glas-til-uld
sagtens betale sig at bidrage til langt flere bæredygtige løsninger i branchen,” fortæller Rasmus Dalberg Skjoldbanke.
Han mener dog også, at den smertefri omstilling til recirkulering af gamle ruder i stedet for downcycling peger på mulig hederne for klare krav til bæredygtighed i langt flere af bygherrernes udbud – på større såvel som mindre projekter.
“Der er generelt for få entreprenører, der arbejder strategisk med genanven delse af gamle byggematerialer. Jeg tror ikke, at det er manglende lyst eller evner, men i en travl hverdag tænker de fleste ikke over det. Branchen kan sagtens finde løsningerne – men der er nødt til at være fælles spilleregler, så alle tvinges til at gøre sig overvejelserne om, hvordan de vil håndtere det,” siger Rasmus Dal berg Skjoldbanke.
Pligt til at eksperimentere Byens Tag & Facade har i mange år arbejdet med FNs Verdensmål for bære dygtig udvikling både socialt, økonomisk og miljømæssigt. Det har blandt andet resulteret i genanvendelse af tagsten, et lærlingeakademi for virksomhedens unge medarbejdere, et samarbejde med et værested i Københavns sydhavns-kvarter og et igangværende forsøg med el-biler. “Vores erklærede mål er, at vi ikke vil sidde med hænderne i skødet og vente på, at nye løsninger bliver tilgængelige for branchen, men også selv bidrage til at skabe nye, bæredygtige modeller ude på byggepladserne. Det kræver både en kreativ tilgang til projekterne og partner skaber på kryds og tværs, og her er part nerskaber som Fra glas til uld guld værd.
Den slags partnerskaber får tingene til at ske i praksis og ikke bare på papiret,” fortæller Mathilde Møller.
Hun fortæller videre, at det de seneste år er blevet langt nemmere at få iværksat partnerskaber og finde net værk, hvor man kan tilegne sig ny viden omkring en mere bæredygtig hverdag i byggebranchen. Det skyldes ikke mindst udbredelsen af FNs 17 verdensmål for bæredygtig udvikling, og at flere og flere aktører arbejder med bæredygtigheds certificering.
“Den eksisterende bygningsmasse står for en stor del af Danmarks energi forbrug og CO2-udledning, så vi har en pligt til at bidrage til at finde grønne og bæredygtige løsninger til vores branche. Det kræver, at vi ikke er bange for at eksperimentere og lave nogle forsøg – og at begynde forfra, hvis det ikke vir ker første gang. Fra glas til uld er et godt eksempel på, at det sagtens kan lade sig gøre, endda uden at det gjorde projektet dyrere eller mere tidskrævende,” slutter Mathilde Møller.
“Fra glas til uld-modellen gør det muligt for os at give op til 95 procent af glasset fra de gamle vinduer nyt liv i form af glasuld.”
Blødere vand betyder, at folk på Frederiksberg skal reducere doseringen af rengøringsmidler, vaskemiddel, sæbe og hårprodukter.
Med blødgjort vand kan alle på Frederiksberg se frem til at bruge mindre knofedt på at fjerne kalk i hjemmet. De skal desuden vænne sig til at bruge mindre doser rengøringsmidler, vaskemiddel, sæbe og hårprodukter.
Frederiksbergs vand går fra at være hårdt til middelhårdt - eller fra at have en hårdhed på 30 dH til at have en hård hed på 8-12 dH. Det er en måleenhed, der står for Deutsche Härte.
installationer: V and, V arme
Endelig. Efter nogle år med vand værksbyggeri, indretning og test er der blødgjort vand i Frederiksbergs vandhaner. Det har været på borgernes ønskeliste længe, for på Frederiksberg er vandet i udgangspunktet meget kalkholdigt, med hvad der følger af bøvl med tilkalkning - især hjemmenes badeværelser og køkkener har været hårdt ramt.
Det halve kan være nok Blødere vand betyder, at folk på Fre deriksberg skal reducere doseringen af rengøringsmidler, vaskemiddel, sæbe og hårprodukter. En rettesnor er at bruge halvdelen af, hvad man plejer - eller følge anvisningen for middelhårdt vand. Vandforbrugende maskiner som el kedler, kaffemaskiner, vaskemaskiner og
Installationer: Vand, varme & el
“blødere vand betyder, at folk på Frederiksberg skal reducere doseringen af rengøringsmidler.”
• De fleste vil formentlig ikke kunne smage forskel, mens andre vil kunne smage, at sam mensætningen af komponenter i vandet er anderledes.
• Der er kritiske røster, som advarer mod at fjerne kalk fra vandet, fordi vi mennesker har behov for kalk. Men vi fjerner ikke kalken helt, og desuden er der rig adgang til at indtage kalk i den almindelige danske kost.
• I det nye vandværk fældes kalken på sand ved hjælp af lud (NaOH) - kalken krystalliserer sig om sandkorn, så der dannes små kalkpellets, der falder til bunds og bliver fjernet. I denne proces hæves pH-værdien, så der tilsættes CO2 for at gøre pHværdien neutral igen.
opvaskemaskiner vil, når de er mindre tilkalkede, bruge mindre energi og i ud gangspunktet have en længere levetid.
Det blødgjorte vand vil desuden føre til, at ejendommenes vandinstallatio ner såvel som byens vandforsyningsrør bliver mindre tilkalkede, hvilket kommer kunderne til gode.
Der er foretaget beregninger, som viser, at en gennemsnitsfamilie typisk kan spare ca. 500 kr. årligt ved bl.a. et lavere elforbrug og færre udgifter til rengøringsmidler og sæbe.
Der er også en økonomisk og miljømæs sig gevinst for samfundet, for når vi bru ger mindre rengøringsmiddel og sæbe, er der mindre fosfor til spildevandet. Det letter renseprocessen, og det forven tes at give en høj energibesparelse og dermed en reduktion i CO2-udledningen. Den samfundsmæssige gevinst er be regnet til 1,5 kr. - 8,5 kr. pr. m3 blødgjort vand. Gevinsten er størst, hvor vandet er hårdest - f.eks. på Frederiksberg.
Vandet er blødgjort til 8-12 dH, der svarer til middelhårdt vand. Bliver van det under 8 dH, altså blødt vand, øges risikoen for korrosion på vandrør og
“Frederiksbergs vand går fra at være hårdt til middelhårdt.”
Blødere vand kan give en anden smags- og sanseoplevelse, men først og fremmest er vandet som altid af høj kvalitet.
installationer: V and, V arme
installationer, dvs. at rørene bliver utætte. Risikoen for korrosion ved middelhårdt vand er derimod minimal.
Anbefaling om at slukke for lokale blødgøringsanlæg Når der kommer blødgjort vand i hanerne, så betyder det, at de lokale blødgørings anlæg bliver overflødige. Anbefalingen fra Frederiksberg Forsyning i samarbejde med
Frederiksbergs miljømyndighed er, at man slukker for anlæg baseret på ionbyt ning, hvis vandet skal bruges til at drikke eller til madlavning. Hvis anlægget ikke slukkes, kommer indholdet af natrium nemlig til at overskride grænseværdien. For stort indtag af natrium kan udgøre en sundhedsrisiko for sårbare grupper. Læs mere på www.frb-forsyning.dk/ bloedtvand
Installationer: Vand, varme & el
“en gennemsnitsfamilie kan typisk spare ca. 500 kr. årligt ved bl.a. et lavere elforbrug og færre udgifter til rengøringsmidler og sæbe.”
I den ældre bygningsmasse er kælderydervægge og -gulve som regel uisoleret. Det giver et koldt indeklima, stort energitab og høj fugtbelastning, men der er flere løsninger, som kan bidrage til en mere tør og ikke mindst brugbar kælder.
Fugtige kældervægge er et kendt fænomen. Udover fugt oplever mange problemer med saltudfældninger, afskallende puds, misfarvninger og jordslået lugt. Løsningen er efterisolering – men det skal gøres korrekt.
Registrering af fugtniveau inden vurdering af udbedringsforslag.
De fleste har oplevet at befinde sig i en fugtig kælder – og mange vil kunne genkalde sig både lugten og følelsen, for den er ikke beha gelig. For mange er motivationen for at skabe en mere brugbar kælder derfor stor. Der er flere ting, man kan gøre ind ledningsvist, men er fugtbelastningen høj, kræver det en større indsats for at opnå et godt resultat.
“Står man med en kælder, hvor indeklimaet ikke er godt, kan man starte med at forbedre forholdene ved at sikre, at der er tilstrækkelig opvarm ning og ventilation, at der er foretaget hensigtsmæssige valg af indvendige overfladebehandlinger, og at indret ningen er passende – det er fx ikke hensigtsmæssigt at stable mange ting op langs ydervæggen,” forklarer Thor Hansen, som er fugtspecialist på Tekno logisk Institut.
Hvis ovenstående ikke hjælper, så er det formentlig fordi fugtbelastningen er høj, og så skal der andre metoder i brug, hvis ønsket er at gøre kælderrummene mere anvendelige eller at reducere energiforbruget.
“Kælderydervægge og -gulve i den ældre bygningsmasse er som regel uiso lerede. Det betyder, at deres overflader er kolde, energitabet stort og at fugtbelastningen kan være høj. Det er muligt at forbedre disse forhold ved at isolere
kælderydervæggene udefra og etablere et drænsystem. Det er en forholdsvis omkostningstung løsning, men det er en fugtsikker og robust løsning, som vi ved virker,” understreger Thor Hansen og tilføjer, at den nemme løsning, hvor man udfører en indvendig efterisolering af kælderydervægge, ikke kan anbefales.
“Når man laver en indvendig efterisolering af en kælderydervæg, gør man samtidig kælderydervæggen koldere. Det giver stor risiko for fugtophobning og skimmelsvampevækst, og det vil på sigt påvirke indeklimaet negativt,” for klarer Thor Hansen, som ikke sjældent er ude på sager, hvor indvendig efter isolering har forværret problemerne i kælderen.
Fugten skal ledes væk Når man efterisolerer kældervæggen udvendigt, bliver væggen varm, og dermed bliver de indvendige overflader også varmere, hvilket nedsætter fugtniveauet samt skimmelrisikoen og reducerer energitabet. Hvis man samti dig vælger et diffusionsåbent isolerings materiale og fravælger diffusionstætte membraner som fx grundmursplader,
Kælder, fugt & skimmelsvamp
“er fugtbelastningen høj, kræver det en større indsats for at opnå et godt resultat.”
bitumenmembraner eller asfaltering, vil fugten fra kælderydervægge kunne fordampe begge veje – både mod inde klimaet men også mod jorden.
“Når vi taler om efterisolering og fugt, så gælder det om at få fugten væk. Derfor er den optimale løsning at sikre, at fugten kan fordampe begge veje. Fordi jorden er væsentlig koldere, vil fordampningen være størst den vej. Så hvis der på den udvendige side af kælderydervæggen kun er diffusions åbne materialer, kan fugten med tiden forlade konstruktionen, og så står vi pludselig med en tør og anvendelig kælder,” forklarer Thor Hansen.
Når man etablerer en udvendig ef terisolering, er det som udgangspunkt en god ide også at etablere et omfangs dræn, som leder overskydende fugt og nedsivende overfladevand bort fra kælderkonstruktionen. I sjældne tilfælde er der også behov for at sænke en høj grundvandsstand, hvilket kræver dybere rådgivning af renove ring samt behov for f.eks. stikdræn udover et omfangsdræn.
“Hvis man skal sikre en tørre kælder, skal man investere i korrekt efterisolering og omfangsdræning.”
Ingen nemme og billige løsninger
Selvom udvendig efterisolering kan gøre kælderen langt mere anvendelig, så påpeger Thor Hansen, at disse tiltag ikke nødvendigvis vil løse alle udfordringer i en kælder.
“I en ældre ejendom vil kældergulvet stadigvæk være uisoleret, og der vil ske en vis opsivning af grundfugt fra gulvet, selvom man har fået styr på fugt fra væggene. Det skal man tage højde for ved indretning af kælderen,” siger Thor Hansen og fortsætter: “Alternativt, men igen omkostningstungt, kan fugt fra f.eks. skillevægge standses ved at etablere en vandret fugtmembran lige over gulvet. I kælderydervægge kan det være svært at etablere en ubrudt vandret fugtmem
bran, og standsning af fugtopstigning i kældergulve kræver en opbrydning af gulvene og en fugtsikring af et nyt kældergulv,” forklarer Thor Hansen.
At gå fra en kælder med høj fugtighed til en tør og anvendelig kælder er en stor investering. Derfor er svaret på, om der fin des en billigere løsning, også ganske kort.
“Nej. Vi ved, at der på markedet er forskellige produkter som plæderer for udtørring i form af osmotiske kræfter, enten ved strøm eller magnetisme. Vi har haft flere sager, hvor disse systemer er afprøvet, men hvor effekten af udtørrin gen ikke har været til stede. Så hvis man skal sikre en tør kælder, skal man inve stere i korrekt efterisolering og omfangsdræning,” slutter Thor Hansen.
gRundlæggende anbefalingeR
Udvendig kælderisolering og etab lering af omfangsdræn kræver nøje planlægning, og det kræver bygge- og fugtteknisk viden. Arbejdet udføres sektionsvis for at opretholde stabi liteten i kælderen og dermed hele bygningen.
dRæn: Inden der etableres omfangs dræn, anbefales det at foretage en geo teknisk analyse for at vurdere, om et omfangsdræn er nødvendigt. Samtidig skal det belyses, om jordbundsforhol dene kræver en vurdering af en stati ker med henblik på udskridningsfare under byggearbejderne. Placering og dimensionering af omfangsdræn skal afstemmes med jordbundsforholdene.
udVendig kældeRiSoleRing: Det anbefales, at efterisoleringen
udføres fra så langt nede på kælderydervæggen/-fundamentet som muligt til over terræn og op, så soklen lige ledes bliver efterisoleret. Der kan dog vælges en mindre tykkelse over terræn af arkitektoniske grunde.
kældeRenS indeklima og indReTning: Isolering og dræn af kælderydervægge bør suppleres med passende indvendige overfladebehand linger, tilpas rumtemperatur året rundt samt tilstrækkelig ventilation (ca. 0,5 gange i timen, svarende til ca. 25 m³ luftskifte pr. time i en 100 m² kælder).
Det er desuden en betingelse, at møbler og bohave ikke er i tæt kontakt med gulve og vægge, men at der er et velventileret mellemrum mellem vægge og møbler.
Kælder, fugt & skimmelsvamp
Tørring af tøj kan gøres hurtigere og langt mere klimavenligt med affutgning i forhold til opvarmning. Affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler, og opvarmning kan dermed helt undværes.
Affugtning i stedet for opvarmning kan spare mange penge Løsningen, der er baseret på en sorptionsaffugter og en cirkulationsventilator, er et højeffektivt alternativ til dyre og traditionelle løsninger som opvarmning og tørretumbling.
Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum og kræver ikke andet end 230V strømforsyning og en mulighed for afkast af den varme, våde luft til det fri via en lille væggennemføring.
Ved at installere sorptionsaffugtning i
tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme, og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning risikerer man, at der opsuges fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum.
Hvordan fungerer det? Metoden skaber den tilstand, som vi kender fra en solrig og blæsende som merdag, hvor vasketøjet på den udendørs tørresnor tørrer på rekordtid. I et affugtet tørrerum cirkuleres luften rundt i rum met, hvor tøjet er hængt til tørre og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring.
Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver f.eks. et unødigt slid på
En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Sorptionsaffugteren indeholder altså ingen kølemidler eller køleflade som en traditionel kondensaffugter og har derfor ingen temperaturmæssige driftbegrænsninger. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet – affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.
foRdelene Ved e T affugTe T TøRReRum
• Store energibesparelser i forhold til opvarmning.
• Meget kort tørretid.
• Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper.
• Forhindrer mug og skimmel.
• Automatisk start/stop.
• Nem installation.
• Nem vedligeholdelse. Se mere på www.munters.dk/toerrerum tøjet og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer.
Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af bl.a. udstyr og tøj. Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, dvs. “gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at op holde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur og høj luftfugtighed. Derudover er energi-
omkostningerne voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.
Færdig løsning Udover affugteren leveres også et konsol til vægmontering af affugteren, samt en lille styreboks med en indbygget elektro nisk hygrostat samt føler, timer, start kontakt og driftlampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget. Desuden leveres én eller flere cirkula tionsventilatorer af passende størrelse med konsol. Munters kan også levere systemer til ophængning af tøjet.
Med affugterne kan også leveres de nødvendige kanaldele til montagen, ligesom der kan sørges for opstart og indregulering af hele systemet. Læs mere på www.munters.dk
Kælder, fugt & skimmelsvamp
kælder, FU gt & skimmels
“løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum.”
Det er slut med systemnøgler og omstilling af låse, når en enkelt nøgle mistes. Avancerede adgangssystemer er en hjælp for beboerne og er tilgængelige for alle typer boligforeninger.
Ved at leje et dørtelefonisystem slipper foreningen for omkostninger og besvær ved service.
Vi ser det hyppigere inden for servicesektoren, at virksomheder og private gerne lejer produkter såsom biler, IT-udstyr, værktøj og lignende. Nu er denne trend også nået til dørtelefonibranchen.
aF m y h . g . Böckman
M ARKETINGKOORDINATOR F REUND E LEKTRONIK A/S
Konceptet “As-a-service” har ek sisteret siden starten af 00’erne og er et omkostningseffektivt alternativ til den traditionelle drift. Hvor boligforeninger tidligere har skullet købe systemet og sørge for vedligeholdelse af dette, er det nu muligt at leje et system
inklusiv vedligeholdelse og opdatering. Service har naturligvis stadig en omkostning. Det er f.eks. ikke gratis at køre i taxi. Ej heller er det risikofrit. Hvis bilen kører galt eller bryder sammen, kommer du muligvis for sent frem til din destination. Men risikoen og alle problemer ved bilen ligger hos vogn manden. Det skyldes, at ejerskabet af bilen ikke skifter, når du er taxikunde, som ved køb af et produkt; du opnår resultatet, men vognmanden ejer stadig bilen.
“den abonnementsbaserede prissætning giver boligforeningen tryghed i forhold til omkostninger, drift og vedligeholdelse af systemet.”
Låse, adgangskontrol & døre
Undgå problemer med dørtelefonianlæg, der ikke virker Svaret på problemerne kan være at leje frem for at eje! Med “Dørtelefoni-as-aservice” er der ikke brug for at investere store beløb i køb af dørtelefoniudstyr og installation til de forskellige ejendomme; kun en fast månedlig lejepris.
Mange synes, at “leje er bedre end at eje”, og denne trend er blevet udviklet til et nyt koncept indenfor dørtelefoni, som mange kun ser fordele ved. Det bliver nemlig både billigere og nemmere at leje, og beboerne betaler kun for deres egen brug af udstyret, så længe de bor i ejendommen.
Én virksomhed har set trenden komme, og Bent Schwartzbach, Salgs- og Marketing chef for Freund Elektronik A/S, siger: “Vores nye løsningstilbud til vores partner er et let og omkostningsbesparende alternativ med fuld garanti og sikkerhed for altid at have et funktionelt system. Vores “as-a-service” løsning fungerer som en “pay-as-you-go” model uden opstartsinvestering”.
1. Omkostningsbesparende “pay-as-you-go” model uden store opstartsinvesteringer.
2. Automatiseret backup, opdateringer og sikkerhed.
3. Nemt at skalere. Du kan udvide og integrere til andre systemer, som du vil. Systemet er modul opbygget og baseret på en åben platform, så du selv bestemmer systemets kapacitet.
4. Boligforeningens administrator har mulighed for f.eks. at udskifte nav ne og adgangsrettigheder digitalt når som helst og hvor som helst.
5. Boligforeningens brugere har mulighed for at svare på døropkald når som helst og hvor som helst.
6. Systemet har et højt sikkerheds niveau, hvilket er med til at skabe tryghed for beboerne.
Freund Elektronik A/S har i første omgang valgt at tilbyde sit eget brand, IP-INTEGRA® - et IP-baseret dørtelefoni system - som en “as-a-service” ydelse. IP-INTEGRA® tilbydes enten som en del aftale eller som en fuld aftale. Delaftalen dækker software, service og ikke mindst opdateringer. Fuldaftalen dækker, udover det nævnte i delaftalen, også hardware og installation af systemet. Aftalen tilpasses den enkelte forening med priser fra kun 20 kr. pr. måned pr. lejemål. IP-INTEGRA® kan selvfølgelig også købes på almindelig vis, men “as-a-service” er en mulighed for at få installeret dørtelefoni uden, at boligfor eningen er nødt til selv at finansiere det. Bent Schwartzbach forklarer videre: “Det vil slet ikke give mening for boligforeninger f.eks. at låne store beløb, når det hele kan betales løbende i små beløb af beboerne selv, og man samtidig får udvidet garanti og service på systemet. Med ”dørtelefoni-as-a-service” betaler brugeren kun for sin egen brug af udstyret, så længe de bor i ejendommen”. Den abonnementsbaserede prissætning giver boligforeningen tryghed i forhold til omkostninger, drift og vedligeholdelse af systemet. Bestyrelsen får således mere tid til at tage sig af bestyrelsesarbejdet. Læs mere på www.freund.dk
En fast månedlig pris gør det muligt for foreningen at opgradere dørtelefoni en uden at foretage store investeringer.
Engang var nøglen til sikkerhed lavet af messing.
I dag kan den kodes på en app, og snart vil både låsen, dørtelefonen og postkassen være en del af din smartphone.
Når en boligforening skal finde et passende låsesystem, hand ler det om at finde noget, der både matcher æstetikken og beboernes behov. Men det, alle boligforeninger skal spørge sig selv om, er, om de ikke er bedst tjent med en elektronisk løsning? Den giver en bedre brugeroplevelse og større fleksibilitet uden at gå på kompro mis med den gode sikring.
Elektronisk adgangskontrol vinder frem Flere og flere ejendomme skifter lige nu fra mekaniske låsesystemer til elektro nisk adgangskontrol.
Samtidig går udviklingen i retning af færre kabler og flere selvstændige en heder, der kan styres på cloud-baserede platforme. Et eksempel er Iloq S5, der med fuldt programmérbare låse og nøg ler sikrer et permanent højt sikkerheds niveau. Med denne løsning er en enkelt nøgle nok, da den kan programmeres til at passe til alle tilgængelige låse.
De elektroniske nøglesystemer er også fleksible. Mister du en nøgle, kan du blot indkode en ny og lukke adgangen for den, du har tabt. Og så er de des uden genanvendelige, da nøglerne kan omkodes igen og igen.
Med elektronisk adgangskontrol kan boligforeningens bestyrelse selv tilgå systemet og styre driften. Bliver det arbejde for omfattende, kan man ligeledes få hjælp til det hele, så de ansvarshavende blot sender en mail eller en bestilling, hver gang der skal bruges flere nøgler, en tabt nøgle skal spærres, eller der skal ændres i ret tighederne.
En dørtelefon til din telefon Dørtelefonen har, ligesom andre tekno logiske devices, stået over for en geval dig opgradering både indeni og udenpå - og den seneste kommer i en app.
App-løsningen kan kobles op til din smartphone eller tablet, så du kan tilgå dørtelefonen og kameramodulet, hvor end du er. Det betyder, at du via din telefon kan se, hvem der ringer på og samtidig give adgang til håndværke ren, pizzabuddet, postbuddet eller en bekendt, når du ikke er hjemme.
“app-løsningen kan kobles op til din smartphone eller tablet, så du kan tilgå dørtelefonen og kameramodulet, hvor end du er.”
aF g er T m ejlshede
SALGSCHEF M EJLSHEDE L ÅSE A/S
Med elektronisk adgangskontrol kan boligforeningens bestyrelse selv tilgå systemet og styre driften.
Det er ikke kun sikringen af boliger, foreningens låsesystem sørger for. Ny teknologi kan nemlig også sikre, at dine pakker kommer trygt hjem. Du kender måske allerede pakkeboksen som en mu lighed, når du modtager post. Men vidste du, at den også kan fås til privat brug? Teknologien er modnet, og det betyder, at almindelige beboelsesejendomme, kollegier og virksomheder kan få deres egne elektroniske pakkepostanlæg.
Danskernes nethandel er steget eks plosivt de seneste år, og under Covid-19 accelererede denne udvikling. Det skabte endnu længere kø til de danske posthuse, hvilket mange fortsat oplever.
Med et pakkepostanlæg kan du undgå både køen, turen til posthuset og frustra tionen over ikke at være hjemme, når postbuddet kommer forbi. Mejlshede Låse leverer sammen med myRENZbox en dynamisk postløsning, der kan modtage og afsende pakker på din egen matrikel. Når der bliver afleveret en pakke i det pri vate pakkepostanlæg, vil du modtage en mail eller SMS, og derefter kan du afhente din pakke præcis, når det passer dig.
Det intelligente pakkepostanlæg revo lutionerer måden, dine pakker, varer fra onlinesupermarkedet eller dit rensetøj kan leveres på. Systemet kan tilgås af postbuddet og fragtmanden, men også af din nabo eller en bekendt. Læs mere på www.mejlshede.dk.
Låse, adgangskontrol & døre
”alle boligforeninger skal spørge sig selv, om de ikke er bedst tjent med en elektronisk løsning.”
En digital adgang til ejendommen sikrer stor tryghed i boligforeningen.
Med et adgangskontrolsystem kan I give beboerne i boligforeningen større tryghed og gøre den daglige nøgleadministration meget nemmere.
låse, adgangskontrol
“På 10 sekunder kan du hurtigt programmere en ny nøgle/brik. nemt, sikkert og enkelt.”
Iboligforeninger bor der mange mennesker under samme tag, hvilket giver meget trafik ind og ud af ejendommene. Det kan være svært for jeres administrator at holde styr på alle nøgler til både opgangs-, lejligheds- og kælderdøre. Derfor kan der være et stort antal nøgler i omløb, og nøglerne kan også ende i de forkerte hænder. Desuden er der ofte mange omkostninger forbun det med tabte nøgler til lejligheder og fællesområder, når låse og nøgler skal skiftes af en låsesmed.
Ved at gøre adgangen til boligforenin gen digital kan I både spare omkostninger, mindske jeres administrators besvær og gøre hverdagen nemmere for beboerne. h vordan kommer i i gang?
1Udskift det mekaniske låsesystem med et digitalt låsesystem
Fordele:
Nemt og simpelt for beboerne, da én nøgle/brik kan åbne alt
Nu behøver jeres beboere ikke bære rundt på et tungt nøglebundt. Med et digitalt låsesystem kan beboerne bruge samme digitale nøgle/brik til både opgangsdøre, lejlighedsdøre, opbevaringsrum, postkas ser og døre til fællesarealer. Nøglen/brik ken bliver programmeret med de adgangs rettigheder, beboerne skal bruge.
Få overblik over udleverede nøgler Med et digitalt låsesystem har jeres admini strator altid overblikket over antallet af nøg ler/brikker, der er i omløb i boligforeningen.
Den digitale nøgle har høj sikkerhed mod kopiering I et digitalt låsesystem er der høj sikkerhed via krypteret kommunikation mellem nøg ler og låse. Når nøglen indsættes i låsen, genereres energien til den krypterede kom munikation. Hvis nøglen har rettigheder til døren, kan låsen åbnes.
Spar omkostninger, da låse eller nøgler ikke skal udskiftes, hvis en beboer mister en nøgle Et digitalt låsesystem reducerer omkost ningerne til tabte nøgler og besværet herved. Skulle en beboer miste sin nøgle/ brik, kan jeres administrator nemt deak tivere den i systemet. Administrator be
“det giver større sikkerhed med programmerbare nøgler/brikker. mister en beboer sin nøgle, deaktiveres den blot i softwaren.”
Omkostningerne ved tabte nøgler reduceres markant, da brikker blot kan deaktiveres, og låsene aldrig skal skiftes.
høver hverken at udskifte låsen på døren eller købe nye nøgler hos en låsesmed.
Slut med ubudne gæster med adgangskontrol
Det digitale låsesystem kan også fungere som adgangskontrol. Ved hjælp af et cloudbaseret system kan tabte nøgler/ brikker nemt deaktiveres, og adgangstil ladelser kan gives eller tilbagekaldes hvor som helst fra og når som helst. I får et fleksibelt og fuldt brugertilpasset sy stem til jeres beboere i boligforeningen. Og I er sikre på, at uvelkomne personer ikke får adgang til ejendommen.
Jeres administrator kan give begrænset adgang med nøgle/brik i et bestemt tids rum til eksempelvis håndværkere, så der er styr på, hvem der færdes i ejendom men og hvornår.
2Vælg en dørtelefon, der kan tilsluttes det digitale låsesystem En dørtelefon kan have mange smarte fordele, især hvis den kan kobles sam men med ejendommens digitale låsesy stem og software. Dermed kan den også fungere som adgangskontrol, og alt kan styres meget enkelt fra samme software.
digiTalT og bæRedygTigT låSeSySTem Med låsesystemet PULSE er boligforeningen uafhængig af en låse smed til omkodning af nøgler og lås. Det kan administrator selv gøre via softwaren på få sekunder.
• UDEN batteri og kabler
• Vinder af Byggeriets Energipris 2022
• Har EPD / miljøvaredeklaration
• PULSE cylinderne passer på bestående døre og låsekasser
Låse, adgangskontrol & døre
Fordele: Se hvem der ringer på
En dørtelefon kan være udstyret med indbygget kamera, så beboeren kan se, hvem der ringer på opgangsdøren.
Øget sikkerhed og tryghed med en dørtelefon
En vigtig fordel ved en dørtelefon er, at gæster ikke kan komme ind, før bebo eren har godkendt dem.
Hjælp gæster med en talende dørtelefon (talehjælp)
Gæster finder beboerens navn i menuen på dørtelefonens digitale display. Er gæsten i tvivl om, hvordan man gør, trykker man blot på informationstasten og en talende vejledning fortæller gæsten, hvad man skal gøre.
Dørtelefonen opdaterer beboernes adgangsrettigheder
Dørtelefonen kan fungere både som læser til adgangskontrol og som opdateringslæser til nøgler/brikker.
Skift navne på dørtelefonen online Jeres administrator sparer tid med at skulle forbi boligforeningens dørtelefoner for manuelt at udskifte navneskilte, når en ny beboer flytter ind. I stedet for indtaster admi nistrator blot beboerens navn i systemet og opdaterer med få klik på computeren.
Brug mobilen til at åbne opgangsdøren Jeres beboere får besked på mobilen eller fastnet telefonen, når der bliver ringet på dørtelefonen ved opgangsgøren. Beboerne behøver ikke at downloade en app for at kunne besvare dørtelefonen.
Fordele: Åbn døren på afstand - giver øget frihed og fleksibel hverdag for jeres beboere Dørtelefonen kan have tovejskommunikati on, dvs. ringe op via video til beboerens mo bil, hvorfra det er muligt at besvare og åbne opgangsdøren på afstand. Det betyder, at beboeren kan lukke gæster eller postbuddet ind i ejendommen - uanset om de befinder sig i vaskekælderen eller står nede i Netto.
4Gør administrationen nem og enkel med et cloudbaseret system Ved at bruge et digitalt adgangskontrolsy stem får I en komplet løsning og et samlet overblik. Det cloudbaserede system giver jer mulighed for at kombinere det digitale låsesystem, dørtelefoner og offog onlinelæsere i samme adgangskon trolsystem. Og samtidig er det enkelt at udbygge og opgradere, hvis boligforenin gens behov ændrer sig.
Fordele:
Enkel administration med et cloudbaseret adgangskontrolsystem Mange af jeres administrators fysiske og tidskrævende arbejdsprocesser bliver nemmere at administrere via et cloudba seret system. Det skal nemlig være enkelt at administrere et adgangskontrolsystem uden, at man behøver være IT ekspert. Administrator kan styre hele det digitale låsesystem online - på computer, tablet eller via mobilen - sikkert og enkelt.
Ekstra styr på sikkerheden med digital nøglehåndtering Jeres administrator kan nemt og enkelt styre beboernes adgangsrettigheder og deaktivere mistede nøgler online. Admini strator kan til hver en tid se, hvem der har åbnet en lås. Det er med til at skabe en øget tryghed for beboerne, da det altid er muligt at undersøge, hvem der har været hvor.
Når administrator har ændret adgangsrettigheder, sendes opdateringerne videre til dørtelefonerne. Nøglerne bliver herefter opdateret automatisk, når bebo eren holder nøglen op mod dørtelefonen ved indgangen. Med denne funktion bliver
adgangsrettigheder til adgangskontrolsystemet altid holdt opdaterede.
Da hver beboer har sin egen programmer bare nøgle, er det nemt for jeres admini strator at give adgang eller tilbagekalde beboernes adgang til de forskellige døre. Når en beboer ikke længere skal have adgang til ejendommen, skal nøglen blot omprogrammeres til en ny beboer - helt uden ekstra omkostninger.
Uafhængig af låsesmed ift. omkodning af nøgler og lås Jeres boligforening bliver uafhængig af en låsesmed til omkodning af nye nøgler og lås. Det kan jeres administrator selv gøre på få sekunder.
Når I gør jeres boligforening digital, maksimerer I sikkerheden, minimerer administrationen og nedbringer omkost ningerne. Skulle nye behov opstå i frem tiden, så kan det eksisterende system til hver en tid udvides. Læs mere på www.assaabloy.com/da døRTelefon med mange funkTioneR WellCom dørtelefon gør det nemt at styre adgangen til boligforeningen. Dørtelefonen kan fungere både som læser til adgangskontrol og som op dateringslæser til nøgle/brikker.
• Få besked på mobil eller fastnet telefon, når der bliver ringet på opgangsgøren
• Åbn på afstand via mobil
• Talehjælp guider gæsterne
Låse, adgangskontrol & døre
Over de seneste år er en valuarvurdering blevet en ganske kompleks størrelse. Dels er det at få udarbejdet en valuarrapport blevet omfattende i sig selv, men derudover er der spørgsmålet om, hvorvidt man har brug for en valuarrapport eller ej?
Nye regler for udarbejdelse af valuarrapporter stiller krav til, at vurderingsmanden skal være uddannet enten Diplomvaluar eller Valuar.
Andelsboligtanken er som sådan et begreb, vi har haft i årtier her i Danmark, og som går helt i tråd med forenings tanken. Det handler om at have et fællesskab omkring sin boligform, hvor man egentlig ’bare’ er en beboer, men samtidig også har en oplagt interesse i hverdagen omkring boligen og ejendom mens drift, da man også er medejer.
Helt grundlæggende og historisk set er man som andelshaver lidt en blanding af at være en lejer og en medejer, og sigtet har været boliger til en overkommelig pris. Netop ved at blande ejer- og leje rincitamentet sammen har man skabt et incitament, der flugter med den frihed forbundet med ’at være herre i eget hus’ og samtidig en del af et fællesskab.
Belåning af andelsbeviser
En af de grundlæggende helt store foran dringer i andelsboligforeningers historie var, da det blev muligt at belåne sit andelsbevis i banken (på samme vis som et boliglån i banken til køb af en ejer lejlighed). Før dette var muligt, kunne det at købe en andelslejlighed, selv om man i dag ville sige, at de var hysterisk billige, godt være en særdeles vanskelig opgave at finansiere. Men med adgan gen til en noget mere sikker belåning (og dermed typisk også billigere lån) steg interessen for at købe en andelsbolig
markant. Dette blev også startskuddet til interessen for at få andelsboligfor eningers ejendomme til at stige i værdi, da andelsbeviserne blev mere eftertrag tede og således også mere værd. Det blev også startskuddet til interessen for valuarvurderinger.
Der var vel næppe nogen, der i sin tid så noget større problem i dette, og der for kunne stort set enhver ejendoms mægler, der også var uddannet valuar, foretage en valuarvurdering. Det skabte nogle af de første skævheder. Dels fordi dette skete i en tid før ’boligboblen’ bristede og før finanskrisen i start ’10erne, og dels fordi det måske ikke var alle, der udarbejdede disse rapporter, som måske var helt egnede til det. Det skabte en tid med meget store forskelle på, hvad ejendomme blev vurderet til - og uklarheden herom - kombineret med et par meget store skred i ejen domsmarkedet. Det skabte nogle af de virkelig store skandaler, som var med til at giver valuarvurderinger deres meget blakkede ry.
Allerede midt i ’10-erne udformede Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) de første normer og vejledninger for, hvordan en valuarvurdering skulle udarbejdes netop for at prøve at rydde op i og ensarte kvaliteten af valuarvur deringer, men den store forandring kom i år 2018, da der formelt blev vedtaget en lov om valuarvurderinger. Der er i dag slet ikke nogen tvivl om, at denne lov var både nødvendig og fornuftig, og at den har været meget medvirkende til at genskabe troværdigheden omkring valuarrapporter.
Regnskab, økonomi & valuar
Med loven i 2018 kom der imidlertid et sæt spilleregler. Både for hvordan en rapport skal udarbejdes, men også med nogle formelle krav til vurderingsman den. For overhovedet at kunne udar bejde en valuarrapport skal vurderings manden leve op til mindst 3 vigtige krav, nemlig:
Vurderingsmanden skal være ud dannet enten Diplomvaluar eller Valuar. Bemærk at Valuaruddannelsen i nogen grad er at betragte som en forældet uddannelse. Det er kun på grund af en overgangsordning, at vurderingsmanden stadig er berettiget til at udarbejde valuarrapporter, hvis denne kun er uddannet valuar.
Vurderingsmanden skal have minimum to års praktisk erfaring med handel med (bolig)investeringsejendomme - altså udlejningsejendomme. Det betyder, at man ikke længere som boligmægler kan udarbejde en valuarrapport. I praksis kan
dette krav kun opretholdes, hvis man ar bejder som en erhvervsejendomsmægler.
Dette virker som et meget indlysende og rimeligt krav til en vurderingsmand, men i praksis er dette et meget hårdt vilkår. Det betyder, at det ikke længere er godt nok bare at kende til nogle handler, og vide hvad de har kostet - hvilket enhver kan finde ud af ’på 5 minutter’ ved søgning på nettet. Vurderingsmanden skal have haft handelen og forhandlin gen inde på livet som repræsentant for enten køberen eller sælgeren. Da større boliginvesteringsejendomme i praksis kun handles gennem de største erhvervs ejendomsmæglere, betyder dette vilkår, at det kun er en ret lille gruppe af vurde ringsfolk, der kan leve op til lovens krav og lave valuarrapporter.
Det er et godt fingerpeg at spørge, om din vurderingsmand er medlem af DE for at være sikker på, at alle lovkravene er overholdt, da samtlige større erhvervs mæglere selvfølgelig er dette.
“andelsforeningerne fik mulighed for at fastlåse ejendommens værdi til den værdi, en valuarrapport viste i sommeren 2020.”
Valuarrapporten giver andelsboligforeningerne et grundlag for at sætte andelskronen.
’BLACKSTONE ’-Indgrebet
Vurderingsbranchen nåede mere eller mindre kun at komme sig over det chok, som lov om valuarvurderinger var, før det næste store chok indtraf i sommeren 2020 - nemlig ’Blackstone’-lovindgrebet. Som sådan havde dette indgreb intet med valuarvurderinger eller andels boligforeninger at gøre, men det var et indgreb, der havde til sigte at forhindre store investorers ønske om at spekulere i at opkøbe boligudlejningsejendomme i Danmark og spekulere i at hæve huslejen betragteligt.
For at beskytte værdien mod effekten af dette lovindgreb, blev der dels indført nogle undtagelsesregler, der gjorde, at indgrebet i ejendommenes værdi reelt ikke påvirkede andelsboligforeningers ejendomme, men vigtigere var det, at andelsforeningerne fik mulighed for at fastlåse ejendommens værdi til den værdi, en valuarrapport viste i sommeren 2020 (indefrysning).
Den mulighed benyttede ganske man ge andelsboligforeninger sig af, hvilket ville sige, at så havde de jo slet ikke brug for en valuarvurdering mere - eller?
Regnskab, økonomi & valuar
Andelskrone og ejendommens værdi Helt så enkel skulle problemstillingen dog ikke vise sig at være. En valuar rapport løser nemlig i virkeligheden to problemstillinger:
1Den giver andelsboligforeningerne et grundlag for at sætte en andelskrone, altså en værdi på andelsbeviserne.
2Den giver en aktuel værdi på ejen dommen til brug for årsregnskabet.
Problemet ved indefrysningen er, at man ganske vist har grundlaget for andels kronen på plads, men årsregnskabet mangler en aktuel værdi på ejendom
men. Og man kan sagtens forestille sig, at kommende købere af et andelsbevis gerne vil vide, om ejendommen er blevet mere eller mindre værd end ud fra det grundlag, andelskronen er sat. Derfor har revisorerne sat krav om, at der skal indhentes en rapport, der tilkendegiver denne værdi - også selvom andelsbolig foreningerne vælger indefrysning.
Endelig opstod der også en ny proble matik, idet lovindgrebet gav mulighed for, at andelsboligforeningerne – selvom man havde valgt fastlåsningen – under visse omstændigheder kunne få tillagt værdien af en forbedring af ejendommen, hvis denne var udført, efter indefrysnin gen var trådt i kraft.
Så samlet findes der i dag 3 typer af rapporter, som andelsboligforeninger bør være bekendt med, og som der skal træffes et valg omkring hvert år:
Denne rapport kan anvendes til at fastsætte en værdi på ejendommen, da den kan anvendes til at fastsætte en andelskrone. Bemærk, at andelsforenin gerne sagtens kan vælge at indhente en ny valuarrapport til brug for ejendommens værdi, uden at de dermed mister adgan gen til fastlåsningen/indefrysningen. Det er først, når man på en generalforsamling vedtager at anvende en ny valuarrapport som grundlag for andelskronen, at mulig heden for indefrysning ophører.
Denne rapport har flere navne og kan i princippet sagtens være en valuarrapport. Forskellen er, at denne kun har til formål
at vise ejendommens aktuelle værdi og ikke til at fastsætte andelskronen.
Denne type rapport giver kun mening, hvis en andelsboligforening har valgt indefrysning som mulighed og efterfølgende har foretaget renoveringer på ejendommen, der kan tolkes som for bedringer. Rapporten opgør, hvor stort et tillæg forbedringen udgør, som kan lægges til den indefrosne værdi. Læs mere på www.staderhverv.dk/valuar
Regnskab, økonomi & valuar
“den store forandring kom i år 2018, da der formelt blev vedtaget en lov om valuarvurderinger.”
“For at beskytte værdien mod effekten af blackstonelovindgreb blev der indført nogle undtagelsesregler.”
Boligforeningers
Byens tage gemmer på mange uudnyttede kvadratmeter. Dét åbner døre for etablering af tagboliger, der er til gavn for både foreningen og dens beboere, men også for byen, miljøet og klimaet.
Under Københavns tage gemmer sig uudnyttet guld og ekstra boligareal.
De københavnske tage var op rindeligt blot en funktionel og visuel arkitektonisk afslutning på bygningerne - ofte dikteret af de for håndenværende materialer og tilgæn gelige byggeteknikker. I en periode var de en formmæssig konsekvens af, at der blev stillet krav til bygningshøjderne i København, hvoraf det klassiske Køben havnertag opstod.
Men mange københavnske tage gem mer på uudnyttet guld. Flere af de mest attraktive boliger findes nemlig under tagene. Lyset, de rummelige kvaliteter, udsigten og roen tiltrækker mange borgere.
Danmarks Tekniske Universitet esti merede i 2017, at der var mulighed for at etablere boliger til ca. 22.000 københavnere under de eksisterende tage. Det svarer til ca. 10.000 nye boliger eller godt og vel 329.000 m2 nyt boligareal inden for Københavns Kommunes grænser. Dette kunne være løsningen på ca. 22% af det nye boligbyggeri, man forventer
er nødvendigt i København i perioden fra 2015 til 2027. Der er altså rigtig god plads under tagene.
En klimavenlig løsning på befolkningstilvæksten
Det er ikke nødvendigt med nybyg geri, når tagboliger er fantastiske at bo i og samtidig er rigtig gode for byen, miljøet, klimaet og os alle sammen. Der er et stort uforløst potentiale i at bevare og forbedre vores eksisterende boligmasse frem for at bygge nyt. I en rapport fra Rambøll fra 2020 er både klimabelastning og totaløkonomi lavest ved renoveringer frem for nybyggeri i samtlige cases.
Ved at udnytte de tomme kvadratmeter under tagene fremfor at bygge nye boligområder kan vi imødekomme den voksende urbanisering og befolknings tilvækst og stadig udnytte den eksiste rende infrastruktur - altså veje, kloakker, elektricitet og varmesystem. Dette er økonomisk godt for byen og borgerne, men også for miljøet og klimaet.
Etableringen af tagboliger mindsker desuden brugen af klodens ressourcer, da tagboliger ofte kan genbruge de eksi sterende tagkonstruktioner og opføres med byggematerialer som træ,
tag,
Tag, tagterrasse & tagbolig
“inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger vil være med til at styrke økonomien hos andels- og ejerforeningen.”
Bevarelse og forbedring af den eksisterende boligmasse er økonomisk godt for såvel byen og borgerne som miljøet og klimaet - og mulighederne er mange.
“når stillads alligevel er sat op i forbindelse med tagboliger, og når skurvogne og byggeplads står klar og er etableret, giver det mening at udnytte det fuldt ud.”
der har en langt mindre klimapåvirkning end beton og stål. Det viser sig, at den energi og CO2, der bliver brugt inden en ny bygning bliver taget i brug - f.eks. ved udvinding af råstoffer, produktion af byggematerialer og byggeprocessen - er væsentligt højere, end energiforbruget og CO2-udledningen, når bygningerne er i drift. Derfor er det vigtigt at bruge alle de kvadratmeter, vi i forvejen har stående og optimere dem.
Etableringen af tagboliger er derfor også nemmere at gå til for mindre tømrerfirmaer, hvor de ikke er i direkte konkurrence med de store entreprenørvirksomheder. Altså styrker det byens mindre erhvervsdrivende.
Samtidig ved vi, at folk, der bor i byen, generelt kører mindre bil, oftere cykler og oftere bruger offentlig transport end folk i de nye boligområder i byens rand områder. yderligere giver fortætningen af byen et stærkere eksistensgrundlag for lokale butikker, restauranter og cafe er og styrker derved også byens sociale kvaliteter og sammenhængskraft.
Tagboliger er ikke kun en gode for byen, miljøet og klimaet. Tagboliger i uudnyt tede tagrum er også en fantastisk mulig hed for andels- og ejerboligforeninger.
For mange kan tanken om at skulle have nye overboer være svær at forlige sig med. Byggerod, rift om parkerings pladserne i gaden, flere cykler i gården og folk på trapperne: Tilsyneladende masser af besvær. Men ser man på mulighederne ved inddragelse af uudnyttede tagrum til boliger for nye
beboere, er fordelene faktisk store og mulighederne mange.
For det første vil der med nye beboe re være flere til at dele fællesudgifterne. Da fællesudgifterne efter indflytning af nye beboere i de nye tagboliger ikke vil stige markant, vil den respektive andel af fællesudgifterne nemlig falde. Der vil fremover desuden være flere til at dele udgifterne til f.eks. større renoveringer. yderligere vil inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger være med til at styrke økonomien hos andels- og ejerforeningen. Indtægten fra salget kan for eksempel bruges til at finansiere en omfattende energireno vering af den underliggende bygning, der ville kunne mindske beboernes må nedlige udgifter til varme og bl.a. højne indeklimaet og komforten i boligerne. Samtidig bliver klimaskærmen også væsentlig bedre, når man transformerer loftsrum til tagboliger, og det kan spare penge på alles varmeregning.
Der er muligheder for byfornyelses støtte til jeres tagprojekt. Er der i andels- eller ejerboligforeningen f.eks. udfærdiget en energimærk ning, der indeholder forslag til energiforbedringer, så er der mulighed for at opnå støtte fra byfornyelsepuljen til disse energiforbedringer. Støtten er aldrig garanteret, men det er værd at notere sig, at denne mulighed bør afdækkes i processen. Læs mere om støttemulighederne her: www.kk.dk/borger/bolig-og-byggeri
Tag, tagterrasse & tagbolig
En anden mulighed er at “handle” tag rummene til en udvikler, der ”betaler” for tagrummene ved for eksempel at etab lere et nyt tag på bygningen, en ny fælles tagterrasse eller nye velisolerede vinduer i bygningen - helt uden omkostninger for foreningen. Denne løsning kan være af speciel interesse for ejere og foreninger, der skal have lavet nyt tag, men som af forskellige årsager ikke har økonomien til dette.
To muligheder for etablering af tag Grundlæggende er der to forskellige muligheder, når man skal etablere tagboliger. Enten kan boligerne etableres i det eksisterende tagrum uden, at tagkon struktionen berøres eller i hvert fald kun ændres minimalt. Det er som tommel-
kom godT fRa STaRT: Gør jeres forberedelser. Jo mere afklarede I er i jeres behov, ønsker og forventninger, desto mere præcist og tilfredsstil lende kan jeres rådgivere forme jeres projekt.
SæT deT ReTTe hold: Omgi jer med folk, som deler jeres ambitioner. Det gode samarbejde, forståelse, forvent ningsafstemning og tillid, I bygger op fra starten, er grundlaget for et succes fuldt projekt.
inddRag kommunen: Tag jer tid. Find de rette løsninger og gå tidligt i dialog med kommunen. Kommunen har, som del af de nye retningslinjer,
fingerregel den klart billigste, nemme ste og mest miljøvenlige måde. Denne model sætter dog visse begrænsninger i forhold til rummelighed, da man er forholdsvis bundet af konstruktioner, spærhøjder og taghældninger.
Den anden mulighed er, at hele den eksisterende tagkonstruktion fjernes, og der kan etableres en ny konstruktion i en anden form. Dette giver den største fri hed til at forme lejligheden præcis, som man vil have den. Det koster dog mere og er en mindre miljøvenlig løsning.
Den enkelte løsning afhænger af mange faktorer. Placeringen i byen: Er der arkitektonisk frihed til at “ændre på tagformen”? Afstand til nabobyg ninger: Er der lysmæssigt plads til en ny tagkonstruktion? Bygningen: Kan denne bære en ny konstruktion? Vilje og overskud: Er der kræfter, opbakning og økonomi i foreningen til den store
åbnet op for et indledende dialogmøde, hvor forventningerne kan afstemmes. Udnyt det. Det kan være guld værd.
SigT højT: Vil I langt og opnå det bedst mulige resultat, så sæt høje mål og store visioner og hav modet til at gå efter disse.
Tænk i helhedeR: Tænk vedligehold, vinduer, tag, altaner og energirenove ring, når I tænker tagboliger. Tænk hele vejen omkring jeres bygning og jeres unikke situation. Det kan betale sig.
bliV Ved: Vær omstillingsparate og konstruktive. Opstår der forhindringer, så find en vej udenom fremfor at give op.
løsning? Den optimale løsning for jer skal findes sammen med jeres rådgivere.
Spar penge ved at klare flere projekter på én gang
De største fordele og muligheder findes, når man tænker tingene sammen. Hvis taget alligevel skal renoveres, og der er tomme tagrum, så overvej tagboliger. Hvis der skal etableres elevator til bygningen, så overvej tagboliger. Hvis bygningen skal energioptimeres, og der er tomme tagrum, så overvej tagboliger.
Der er rigtig mange penge at spare ved at kæde tingene sammen. En stor øko nomisk post på alt større vedligehold er nemlig byggepladsen. Når stillads allige vel er sat op i forbindelse med tagboliger, og når skurvogne og byggeplads står klar og er etableret, giver det derfor mening at udnytte det fuldt ud. Er der allerede planer om eller behov for at udskifte gamle og utætte vinduer til nye velisole rede af slagsen, at renovere facaden eller at etablere altaner på bygningen, betaler det sig på den lange bane at klare det hele på én gang.
I starter: Husk at
En proces om etablering af tagboliger kan
løbe i flere år, inden byggeriet overho vedet går i gang. Det er derfor vigtigt at have de rigtige rådgivere med fra starten. Spørg ind til rådgiverens erfarin ger med lignende projekter, og bed om kontaktoplysninger til bygherrer, som rådgiveren tidligere har lavet lignende projekter for. Arranger for eksempel at komme ud og se et færdigt projekt.
En ting, der også er vigtig at huske i processen, er ejendommens eksisteren de installationer og fællesarealer, som skal tænkes ind i planen. Kan varme- og vandanlæg eller faldstammer håndtere den kapacitetsudvidelse, som tagboli gerne kræver, eller skal der planlægges nyetablering af disse installationer? Er der parkerings- og friarealkrav, krav til nye pulterrum i kælderen og skal der projekteres en kælderombygning?
Ligeledes er det vigtigt at afklare ønsker om og krav til materialekvalitet og arkitektur på et tidligt tidspunkt i processen, så foreningen og rådgiver kan tage en fælles dialog med kommunen om ønsker og muligheder for et tagbolig projekt.
Læs mere: www.rgo.dk/tagboliger-tilgavn-for-klima-miljo-byen-og-penge pungen/
Tag, tagterrasse & tagbolig
“Udover at tagboliger er fantastiske at bo i, er de også rigtig gode for byen, miljøet, klimaet og os alle sammen.”
Tørreloftet gemmer ofte på mange uudnyttede kvadratmeter. Bliv klogere på foreningens muligheder, fordele og ulemper.
skreve T a F : Boelski FT e adminis T raT ion a/s
“at udvide foreningen med nye beboere er en god ide og løsning - det skaber en bedre udnyttelse af tagarealet og giver foreningen en økonomisk gevinst.”
Mange foreninger har et stort uudnyttet areal på forenin gens øverste etage.
Det bruges i dag ofte til opbevaring, tørrerum og vaskerum, men der er stadig mange foreninger, der ikke udnytter arealet tilstrækkeligt.
Måske har foreningen endda yderligere areal tilgængeligt i foreningens kælder, hvorfor man kan overveje andre mulig heder for ejendommens øverste etage - for eksempel om loftet kunne sælges til boliger eller udnyttes til andre formål end blot som tørreloft.
at den eksisterende bolig udvides, hvil ket har den fordel, at man ikke skal igen nem de samme myndighedsprocesser, og at kravene er anderledes. Fordelen ved denne løsning er, at man fasthol der andelshaverne i foreningen og ikke skal kæmpe med processerne vedr. nye andele/ejerlejligheder m.m. eller med at stifte en ny forening oven over den eksisterende forening.
Det er dog helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler.
Når man har sikret sig, at man som for ening kan flytte opbevaringsrum til andre steder i foreningens ejendom, kan man begynde at arbejde med muligheder for at udnytte tagarealet til andre formål.
Nogle ejendomme og foreninger giver mulighed for, at lejlighederne under tør reloftet kan knopskyde. Det vil sige,
Der er mange ting, man som forening skal tage stilling til, når man skal renovere ejendommens øverste etage.
“det er en god ide at kæmpe for at få et dialogmøde etableret med kommunen.”
Andre muligheder går på, at man sælger arealet. Dette kan gøres på forskellig vis.
Det kan være den eksisterende for ening, der er sælger og dermed får de nye andele/ejerlejligheder ind i den eksiste rende forening. Her står foreningen selv for arbejdet, hvilket kan være med til at give foreningen en stor økonomisk ge vinst, men med meget arbejde til følge.
En anden mulighed er, at foreningen fra sælger arealet til et developmentfirma, som derefter overtager hele processen med etablering og salg af lejlighederne og dermed kan tjene på salget.
Ved salg til interne beboere er kravene lempeligere i forhold til støjdæmpning, varmeisolering, brandmæssige forhold m.fl. Det betyder modsætningsvist, at hvis en forening sælger arealet til nye tagboliger, Foto: iStock.
tag, tagterrasse & tagbolig
er der større krav, da gældende byggelovgivning skal overholdes.
Ved at sælge arealet fra slipper forenin gen for at bruge tid og kræfter på at stå for håndtering af myndighedsbehand ling, styring af projektet, tilsynsførsel på byggeprojektet m.m. Til gengæld vil prisen, som foreningen kan tjene, være lavere, end hvis foreningen selv varetager opgaverne.
Vi må dog - uanset hvilken løsning, der vælges - altid råde til, at foreningen sikrer sig at have den rette tekniske, juridiske
og økonomiske rådgivning bag sig. Et tagprojekt er et krævende arbejde, som bestyrelsen i foreningen bør gardere sig imod at stå med ansvaret for.
Hvad skal man være opmærksom på? Det er vigtigt at forholde sig til lokalplanerne for området, gældende byg ningsreglement - herunder lydisolerings krav, varmeisoleringskrav, brandmæssige hensyn - samt sikre sig, at de nye lejligheder lever op til rette tætningskrav.
Derudover skal man forholde sig til tag-
og bygningskonstruktionen, og om den kan klare at få udvidet tagarealet med boliger i stedet for.
Det er altså helt afgørende, at man får grebet ideen om udvidelsen af tagboliger helt korrekt an.
Man skal derfor indledningsvist gøre op med sig selv som forening, om man ønsker at stå med opgaven selv, eller om man ønsker at sælge arealet til en ejendomsudvikler.
Dernæst skal man overveje, hvilken struktur man ønsker at have fremover. Skal foreningen indeholde de nye boliger, eller skal der etableres en ny ejerforening udenpå den eksisterende forening?
Derefter bør man få kontakt med foreningens administrator og juridiske byggerådgivning, så man sammen kan få engageret en erfaren og procesvant teknisk rådgiver til projektet.
Det er en god ide at kæmpe for at få et dialogmøde etableret med kommunen. En proces med udvidelse af tagetagen er nemlig lang og kompliceret og kræver kommunens involvering.
Det kan samtidig være formålstjenligt at lave et mindre forprojekt, hvor kom
munen ansøges om en forhåndsgodken delse af projektet.
Herefter kan projektet nemlig konkretiseres endnu mere - også økonomisk - og dermed bedre forelægges generalforsam lingen, som får et klart og tydeligt billede af, hvad projektet vil medføre.
At udvide foreningen med nye beboere er en god ide og løsning - det skaber en bedre udnyttelse af tagarealet og giver foreningen en økonomisk gevinst, som kan bruges til andre ting.
Men det er afgørende, at man sikrer sig de rette rådgivere til opgaven, så projek tet bliver en succes for alle.
Læs mere på www.boelskifteadministration.dk
eT pRojekT på TøRRelofTeT kan RealiSeReS Ved:
• Salg af loftsareal til eksisterende beboere.
• Foreningen varetager projektet for tagarealet og etablerer nye boliger.
• Kun salg af noget af arealet.
• Frasalg af areal til et development firma, som herefter varetager alle opgaver og forpligtelser.
“det er dog helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler.”
43% af alle anmeldte byggeskader vedrører taget, så det kan godt betale sig at vælge en tagentreprenør, der giver garanti for både produkter, udførsel og eventuelle følgeskader.
aF Tor B en n ielsen SALGSDIREKT ø R BMI G ROUP D ANMARK
Taget er den del af ejendom men, der er mest udsat for vind og vejrforhold, så en tæt og stærk tagkonstruktion er altafgørende for ejendommens tilstand - men det er en stor investering at få skiftet taget i boligforeningen. Derfor er det særligt vigtigt, at man får professionel hjælp af en tagentreprenør, der garanterer jer for kvalitetsarbejde og kvalitetsprodukter, så I i boligforeningen kan være trygge ved, at budgettet ikke løber løbsk.
Find en professionel tagentreprenør
Påtænker I at lave en renovering eller ud skiftning af taget I jeres boligforening, kan I med fordel tage fat i et BMI RoofPro medlem. Da kommer man i kontakt med en tagentreprenør, der er certificeret og særligt ud valgt på baggrund af deres høje faglighed og dedikation til altid at levere kvalitetshånd værk og kundeservice. Det er en omfattende proces at skifte eller renovere et tag, og der skal tages mange beslutninger undervejs. Et tag er nemlig ikke blot et tag, det består
“med en fagperson, der har rigeligt med erfaring i at lave tag, undgår man begynderfejl og dyre, spildte timer.”Monier, Gl. Dansk, rød.
blandt andet af en regnskærm, et undertag og dampspærrer. Alt sammen kræver en stor viden om konstruktioner og system løsninger for at sikre sig, at man får udført den mest fornuftige konstruktion i forhold til det behov, man har på den pågældende ejendom. Med en en fagperson, der har stor erfaring i at lave tag, undgår man begynder fejl og dyre, spildte timer. Man får derimod fat i en person, der rent faktisk ved, hvordan man gør det på den bedste og billigste måde, så I får den løsning, der er mest for delagtig for lige præcis jeres boligforening.
Det er en fordel at vælge en tagekspert, som er uddannet i mange forskellige tagtyper. På den måde sikrer man at vælge det helt rette tag til ejendommen.
“det er en omfattende proces at skifte eller renovere et tag, og der skal tages mange beslutninger undervejs.”
Få lige det tag, der passer bedst til jer Mange tageksperter er ofte låst fast til én tagtype, som de har erfaring med. Det kan f.eks. være enten lertagsten eller betontagsten, men det er ikke nød vendigvis den tagtype, der passer al lerbedst til jeres ejendom. Det er derfor en stor fordel at have en tagekspert, der er uddannet til at kigge på de mange forskellige muligheder, der er inden for tag. En RoofPro tagentreprenør har kendskab til og mulighed for at tilbyde alle former for tag, der passer til den på gældende konstruktion. Det giver den enkelte boligforening en del valgmulig heder, og man sikrer sig i foreningen at få det tag, der passer til ejendommen, og ikke det som en leverandør er inte resseret i at sælge.
Garanti for tryghed Drift og vedligeholdelse er i dag en stor post for boligforeninger, især når man taler tag, og de påvirkninger klimafor andringerne har på bygningerne. Derfor er en garanti på de investeringer, man gør sig, en stor tryghed for økonomien i boligforeningen. Kigger man på tag i markedet, er der en gennemsnitsgaran ti på 15 år, hvor nogle produkter også er med en produktgaranti. Den garanti der naturligt følger med, når man har fat i en af disse certificerede tagentreprenø rer, er, at man har en 30 års produktga ranti. Det vil sige, at produktet er dæk ket 1:1 i alle 30 år. Det der underbygger trygheden ved denne garanti er, at man de første 20 år også er dækket for udfør sel og følgeskader. Det betyder altså, at hvis man i boligforeningen finder ud af,
at der for 17 år siden blev lavet en fejl på taget, så er man garanteret via en forsikring, så man ikke skal betale noget for at få fejlen rettet. Er man så uheldig, at man i denne periode på 20 år får vand ind gennem taget, der forårsager en skade på f.eks. konstruktionen eller vand, der trækker ned gennem en lej lighed og ødelægger interiør, så er dette faktisk også dækket af garantien. Det er en obligatorisk forsikring, der følger med, men det er ikke den enkelte, lokale virksomhed, der står bag garantien. Det er derimod BMI, der er garant for denne garanti, hvilket giver en øget tryghed i budgettet i boligforeningen. Det samme gælder, hvis den tagentreprenør, I har valgt, går konkurs efter, jeres tagprojekt er slut. Da er garantien stadig gyldig. Det giver altså en større tryghed, når man som boligforening investerer i et tagprojekt og er sikret mod uforudsete udgifter og konkurser - især i en usikker verden.
Læs mere på www.bmigroup.com/dk
1. Man får en certificeret tagekspert med stor faglig viden og erfaring.
2. Man er sikker på at få præsen teret alle muligheder for tag, så man får det, der passer bedst til ejendommen.
3. Med 30 års produktgaranti og 20 års garanti for udførsel og følgeskader kender man sine udgifter og er sikker på, hvad omkostningerne er.
Tag, tagterrasse & tagbolig
tag, tagterrasse & tagbolig
Jeres boligforening kan spare mange tunge udgifter i forbindelse med renovering og vedligehold, hvis blot opgaverne prioriteres ordentligt. Tilmed kan udgiften til stillads spares væk.
fakTa:
Med rebteknik kan man udføre montage og vedligehold i høj den inden for byggeri, industri og infrastruktur. Håndværkerne er certificerede erhvervsklatrere og fagudlærte inden for tømrer-, murer-, smede- eller malerfaget.
Med rebteknik behøver man ikke at tage højde for pladsmangel eller skrø belig belægning - en gennemgående udfordring i mange (københavnske) baggårde. Desuden følger Rebteknikeren Arbejdstilsynets AT vejledning 243-1 for arbejde i højden med reb.
Renoveringsopgaver er der nok af i en boligforening. Men der er især to typer løsninger, som Rebteknikeren har oplevet stor efterspørgsel på fra boligforeningerne inden for de seneste 3-4 år.
“Det ene er tætning af store tage, hvilket er med til at forlænge tagets levetid og give foreningen nogle år til at spare sammen til en senere udskiftning, hvilket er en tung post. Det andet handler om, at boligfor eninger ofte samler opgaverne og sparer sammen til én stor renovering, da det både er besværligt og dyrt at opstille stillads. Det betyder dog, at bygningerne ofte får lov at stå og forfalde i mellemtiden”, ud taler Jacob Vestervang, adm. direktør hos Rebteknikeren ApS, og fortsætter:
“Som et alternativ tilbyder vi en faglig gennemgang, hvor vi prioriterer opgaver nes påtrængende nødvendighed. Dernæst gør foreningen rede for sit rådighedsbeløb, og vi giver et overslag på det, som vi kan løse inden for budgettet, mens andre opgaver udskydes til de næste år.”
Fleksibilitet og gennemsigtighed “Vi har boligforeninger, der kommer hvert år, og når der ikke er nogle hasteopgaver, fortæller vi det åbent til bestyrelsen. Vi kan mærke, at de sætter stor pris på en fleksibel vedligeholdelsesplan, der er til passet deres økonomi og behov”, forkla rer Jacob Vestervang og advarer samtidig imod en uheldig tendens i proceduren, hvorpå visse bygningsrenoveringer og vedligeholdsaftaler gribes an:
“Desværre har vi oplevet boligforenin ger fortælle den samme historie om, at de
Ved brugen af rebteknik kan erhvervsklatrene bevæge sit frit rundt på bygninger med vanskelige adgangsforhold, hvor stilladser, lifte og gondoler kommer til kort.
tidligere har benyttet sig af bygningssag kyndige, der har foreslået dyrere løsninger, end der reelt var brug for, fordi de opnår en procentdel af opgavens størrelse. Det giver sig selv, at det ikke er vejen til en objektiv og ærlig vurdering”, afslutter han.
Kernekunder Rebteknikken har mange muligheder og besparelser, hvilket har resulteret i kon stant vækst og oprustning af medarbej derstaben, som i dag tæller mere end 20 ansatte i travle perioder. Gennem årene er adskillige forretningsområder blevet afprøvet og senere fravalgt, men boligfor eninger har været blandt Rebteknikerens kernekunder i hele forløbet.
“Det er et kundesegment, som vi har holdt fast i, og som vi kun er blevet bedre til at servicere og rådgive. Vi har speciali seret og tilpasset os i forhold til de særlige behov for f.eks. rådgivning, man som privatperson har, når man sidder i besty relsen i en andelsboligforening”, forklarer Jacob Vestervang. Læs mere på www.rebteknikeren.dk
Tag, tagterrasse & tagbolig
tag, tagterrasse &
DKTV leverer samlede løsninger til boligfore ninger landet over:
• HyperConnect - det smarte bolignet
• Sikring af ejendommen
• Fibernet
• Ladestandere til elbiler
Vi rådgiver, installerer og servicerer – alt hvad der kan kobles på et netværk.
Kontakt os
Få mere information eller en uforpligtende snak med vores rådgivere:
Tlf.: 69 12 12 12 dktv.dk/forening
TV og internet er en fast del af næsten alles hverdag, men de mange muligheder kan være svære at navigere i. Med de rette løsninger kan foreningen både spare penge og besvær og sørge for, at sikkerheden i deres digitale netværk er i top.
D IREKT ø R , F IBERB y
Det er fortsat udbredt, at internet kablerne i beboelsesejendomme bliver ejet af et forsyningssel skab, som f.eks. yousee eller TDC, selvom det betyder, at beboerne betaler mere for deres internet.
Mange bliver overraskede, når de finder ud af, at årsagen til, at de betaler mere for internet, er, at tv- og internet kablerne i den ejendom, de bor i, bliver ejet af et forsyningsselskab i stedet for at være ejet af boligforeningen. I en andels-/ ejerboligforening kan man sagtens beslutte at fjerne dette fordyrende mel lemled og selv eje ejendommens kabling, hvilket også er en mulighed, som flere og flere benytter sig af, fordi beboerne får billigere og oftest bedre internet.
Mange er ligeledes af den opfattelse, at de laveste internetpriser findes hos de nyere internet-firmaer, som f.eks. Fast
speed eller Hiper, og det er tit en øjenåbner at høre, at disse firmaer betaler en fast månedlig leje til yousee, TDC eller et andet forsyningsselskab, som ejer kablerne i ejendommen. Med andre ord: Det firma, man er kunde i, betaler en del af abonnementsprisen videre til et andet firma, som ejer kablerne. Den lejeudgift er naturligvis med til at hæve prisen og gør internetforbindelsen dyrere for kunderne.
Når foreningen selv ejer kablerne i ejendommen, kan beboerne vælge leverandøren frit, og de sparer penge år efter år. Samtidig får beboerne ofte hur tigere internet og bedre kundeservice.
I tillæg kan foreningen nemt udskifte leverandøren, hvis man ikke er tilfreds med leverandørens priser, produkter eller service. Vi giver her i artiklen nogle regneeksempler, der illustrerer besparel sen for beboerne.
Sådan kommer foreningen til at eje netværket i ejendommen
Internetfirmaerne som f.eks. yousee, TDC eller Norlys er sjældent villige til at overdrage netværket til foreningen, fordi de naturligvis ønsker at beholde den fortjeneste, de har på at leje kablerne ud. Kablerne repræsenterer en stor fremtidig fortjeneste for ejeren af kablerne.
Løsningen er derfor, at foreningen selv får installeret et netværk til internet med nye stik i boligerne. Det er en overskuelig omkostning, som typisk tjener sig ind på 18-36 måneder. Foreningen får mulighed for frit at vælge internetleverandør, og den fremtidige fortjeneste ligger i bebo ernes lommer fremfor hos forsynings selskabet.
1. Beslut hvilken type netværk (FiberLAN eller FTTH), som passer til jeres ejendom. Etagebyggeri matcher normalt FiberLAN, mens parcel-/ rækkehuse normalt matcher FTTH.
2. Undersøg priser og vilkår hos nogle af de forskellige internetudbydere, der tilbyder FiberLAN eller FTTH til boligforeninger. Spørg omkring i jeres netværk og undersøg de for skellige udbyderes anmeldelser på f.eks. Trustpilot.
3. Overvej om beboernes behov for inter nethastigheder og -priser er ensartede eller mere individuelle. Har alle be boere brug for høje hastigheder, eller foretrækker nogle lavere hastigheder og dermed ekstra lave priser? Derefter
kan I lave et overslag over den gen nemsnitlige besparelse, som bebo erne opnår. Se regneeksemplerne.
4. Når I har estimeret den gennem snitlige besparelse pr. beboer, kan I beregne, hvor hurtigt etableringen af netværket er tjent ind. Som hovedregel kan man regne med, at etablering af et FiberLAN-netværk i en etageejendom koster ca. 3.500 kr. pr. lejlighed, mens et FTTH-netværk koster ca. 7.000 kr. pr. lejlighed.
5. Nu er I er parate til at indhente konkrete tilbud fra en eller flere leverandører og kan overveje hvilket tilbud, som bedst matcher foreningens krav til kvalitet, pris og serviceniveau.
“i en andels-/ejerboligforening kan man sagtens beslutte at fjerne det fordyrende mellemled og selv eje ejendommens kabling.”
Det er værd at hæfte sig ved, at et nyt, foreningsejet netværk fungerer rigtig godt sammen med det eksisterende internet/ tv-netværk, som f.eks. kan være ejet af yousee/TDC. Når ejendommen har to net værk, giver det nemlig beboerne større valgfrihed: Beboerne kan vælge billigt internet via foreningens netværk samtidig med, at de har muligheden for at få leve ret tv-pakke fra f.eks. yousee eller TDC via det eksisterende netværk.
Særlig værdiforøgelse i
Når en andelsforening etablerer sit eget netværk i ejendommen, betyder det, at ejendommens værdi i en vurdering kan blive opskrevet med omkostningen til etableringen og dermed potentielt læg ges til andelsværdien. Mange andelsfor eninger har den fornødne kapital til at betale for etablering af et netværk over driften, og når det er tilfældet, er etable-
foreningen selv ejer kablerne i ejendommen, kan beboerne vælge leverandøren frit, og de sparer penge år efter år.”
“når
ringen af netværket faktisk tjent hjem fra start, samtidig med at beboerne sparer penge på internet.
Hvilket netværk skal foreningen vælge? Et netværk, der forsyner beboerne med internet, er i dag altid baseret på fiber netværk. Der findes to slags netværk: FTTH (forkortelse for Fiber-To-TheHome) og FiberLAN.
Uafhængige rådgivere anbefaler normalt FiberLAN-netværk til etageejen domme, fordi prisen for etableringen er omkring halvdelen af prisen for at etablere et FTTH-netværk, uden at kvali teten er ringere. Den lave etableringspris betyder, at foreningens omkostning til at etablere FiberLAN-netværket hurtigt bliver tjent ind i form af lave internetpriser til beboerne.
FiberLAN-netværk er skabt til etageejendomme
FiberLAN-netværk vælges både i virk somheder og etageejendomme. Med et FiberLAN-netværk i ejendommen har foreningen adgang til et bredt udvalg af internetleverandører, som der kan vælges imellem, og det er nemt for for eningen at skifte leverandør, hvis man ikke er tilfreds med prisen, kvaliteten
eller servicen hos leverandøren.
I spredt byggeri som f.eks. parcel- og rækkehuse, hvor der er større afstand mellem boligerne, er man ofte nødt til at vælge et netværk af typen FTTH. Det er dyrere at etablere pr. bolig, og det kan derfor være fristende for en forening at tage imod en leverandørs tilbud om at etablere et FTTH-netværk “gratis”. I de tilfælde skal man være opmærksom på, at foreningen dermed overlader ejerskabet af netværket til leverandøren, hvilket oftest betyder dyrere internetpriser til beboerne, ligesom foreningen ikke frit kan skifte leverandør. Læs mere på www.fiberby.dk
hVoRfoR Skal foReningen eTableRe egeT neTVæRk?
Hvis ejendommens netværk til internet/tv er ejet af en leverandør, som f.eks Yousee eller TDC, opnår beboerne oftest en stor besparelse, når foreningen etablerer sit eget netværk. Dermed kan beboerne nemlig vælge billigt internet via foreningens netværk, og de har samtidig mulighed for at få leveret tv og internet fra f.eks. Yousee eller TDC via det eksisterende netværk.
“Foreningen får mulighed for frit at vælge internetleverandør, og den fremtidige fortjeneste ligger i beboernes lommer.”
Nogle sværger til streaming, andre sværger til flow-tv. Men hvad hvis man ikke behøves at vælge? Og hvad nu, hvis man kunne se det hele hvor man ville, og når man ville?
aF m ichael j uel
KE y ACCOUNT MANAGER A LLENTE .TV
Streaming er in, og flow-tv, hvor man bare tænder tv’et og ser, hvad der er på, er yt.”
Det er et udsagn, der efterhånden florerer. Men det er et udsagn, som langt fra er nuanceret nok. Både streaming og flow-tv appellerer nemlig bredt og til forskellige mennesker.
En boligforening har som oftest en bred beboersammensætning: unge mennesker, der har fundet sig sin første bolig, familier hvis tv-ønsker varierer fra barn til voksen, og ældre mennesker, der måske i højere grad opererer efter den gamle skole inden for tv. Det kan altså ikke skæres over én kam, hvad den enkelte beboer ønsker.
En skræddersyet løsning, der tager højde for hele boligforeningen
For mange boligforeninger er det altså en fordel at have mulighed for at tilgå
alle typer tv, der findes på markedet. Allente er en løsning, der kombinerer de bedste tv-kanaler og det bedste indhold fra alle de største programudbydere så som TV2, Discovery Networks og Viaplay Group. På den måde er det en løsning, som kan skræddersys til alle typer bolig foreninger.
Se tv når du vil, hvor du vil Med en tv-løsning fra Allente er det
muligt for enhver beboer i boligfor eningen at se tv lige præcis, hvor de vil, og hvornår de vil. Løsningen gælder nemlig ikke kun på tv’et derhjemme. Den gælder også på andre devices. Trækker arbejdsdagen f.eks. ud, og kan man ikke nå hjem til kampstart? Så er det ikke noget problem! Løsningen gælder også på telefonen i toget eller på computeren i sommerhuset. Læs mere på www.allente.dk
“For mange boligforeninger er det derfor en fordel at have mulighed for at tilgå alle typer tv, der findes på markedet.”
Digitaliseringen har for alvor gjort sit indtog i Danmark. Det er en fordel i bestyrelsesarbejdet, hvor smarte løsninger som HyperConnect kan være med til at spare såvel bestyrelse som beboere både tid og besvær.
produkter og ydelser, som har afgørende betydning i hverdagen både i forhold til be kvemmelighed, funktionalitet og sikkerhed.
I flæng kan nævnes WiFi, vaskeri, dørtelefoni, cts (central tilstandskontrol og styring), overvågning, klimaanlæg og meget mere.
Det kan være svært at overskue ting, der er uhåndgribelige. Dét gælder for eksempel digitale løsninger, der ikke kan ses med det blot te øje. Måske ved man, hvad det er, men man ved ikke nødvendigvis, hvordan de teknisk set fungerer, hvad der skal til for, at der opstår problemer, og hvor og hvordan disse kan holdes øje med. I en boligforening er der mange digitale
hypeRconnecT - kort fortalt
HyperConnect er en platform, der samler alle foreningens anlæg og net værk som f.eks. WiFi, indeklimaanlæg, sikkerhedsløsninger mm. ét sted. Det gør livet nemmere for såvel bestyrelse som beboere, og så mini merer det risikoen for skader, fordi eventuelle fejl og problemer hurtigt og nemt lokaliseres.
Saml foreningens digitale løsnigner ét sted Ofte er disse digitale produkter og ydelser hver især spredt ud på forskellige løsninger og platforme. Det kan gøre det uoverskue ligt at holde overblikket over de forskellige løsninger. Er foreningens overvågningssystem nede, er det én leverandør, der skal tages fat i. Er der fejl på dørtelefonen, er det en anden. Og virker internettet ikke, er det en helt tredje, der skal kontaktes for at identificere problemet.
Det er en gevaldig tidssluger i bestyrelsesarbejdet at skulle rette blikket et nyt sted hen hver gang, der er opstår problemer eller fejl på foreningens digitale løsninger.
Helhedsløsningen HyperConnect samler og administrerer foreningens netværk i ét samlet bolignet og digitaliserer på den måde hele bygningen. Det giver bestyrel
Ved at samle boligforeningens digitale produkter og ydelser i ét system gøres hver dagen nemmere.
sen, administrator og vicevært sikker sty ring af ejendommens faciliteter samtidig med, at det gøres nemt at administrere og overvåge alle digitale enheder. Er der udfald som f.eks. strømsvigt, bliver I straks alarmeret. Samtidig er fejlretningen gjort nemmere, da systemet hurtigt kan spore fejlen. Det minimerer arbejdet for admini strator og bestyrelsen og mindsker gener for beboerne, fordi fejlen opdages, før en beboer f.eks. må klage over manglende varme. I slipper altså for at bekymre jer om teknik og fejlfinding, og det kommer jer og beboerne til gode.
Ved at gøre data nemt tilgængeligt får man de absolut bedste betingelser for at kunne regulere adfærd og dermed optimere forbruget i de enkelte boliger. Indsamling af data er i det hele taget en vigtig brik i at blive klogere på, hvordan man kan drive en mere bæredygtig og energieffektiv forening. Blandt andet gør det foreningen bedre rustet til at kunne
imødekomme de stigende regulerings mæssige krav, der er på området samt hjælpe til f.eks. at dokumentere forenin gens CO2-regnskab.
Start hvor I er, udvid når det passer HyperConnect er en skalerbar løsning. Det kan fungere som en enkel løsning ba seret på én enkelt switch til et stort lukket netværk med lige så mange switches, der er behov for. Det betyder, at I som forening kan starte med kun at have f.eks. overvåg ning koblet på. Får I senere lyst til og behov for at koble f.eks. internet og dørtelefoni på, kan I let tilføje disse også. Læs mere på www.dktv.dk/smart-bolignet
deT beTydeR eT hypeRconnecT-neTVæRk foR jeR:
· Nemt og overskueligt overblik over alle jeres services.
· Optimering af jeres energiforbrug.
· Skalérbar og fremtidssikker løsning.
· Høj datasikkerhed med lukket netværk.
Trenden går mod vask og tørring i eget hjem - også i lejligheder. Men der er store økonomiske og energimæssige fordele samt færre skader som fugt og råd ved at samle det i eget fællesvaskeri.
Andelsforeningen Tyrolsgade 8-10 i København har tidligere købt deres vaskemaskiner og tørretumblere. Resultatet var hyppige nedbrud, udskiftning af maskiner og driftsstop i op til en uge.
aF sT een ko F oed andersen SALGSCHEF L’E AS y B USINESSFor boligforeninger er der mange grunde til at lease sit vaskeri. Både penge og besvær kan spares, og samtidig er det en grønnere og mere bæredygtig løsning. Vælger man en løsning gennem L’EASy Business, er aftalen altid inkl. service og reservedele i hele leasing perioden. Det giver mindre besvær, færre udgifter og flere tilfredse beboere.
En driftsikker løsning til gavn for alle Med en operationel leasingaftale har andelsforeningen Tyrolsgade 8-10 fået en driftssikker og miljørigtig løsning med to professionelle vaskemaskiner og en tørretumbler fra Electrolux, der hver dag leverer gode vaskeresultater. Med de topmoderne maskiner har forenin gen og dens beboere tilmed reduceret
deres CO2-aftryk markant. I dag slipper andelsforeningen for bøvl med admini stration og service. Der er ingen uforud sete udgifter til service, og de månedlige ydelser ligger helt fast, så man altid har fuldt overblik over sine udgifter. Opstår der nedbrud, tilkaldes der service hos leverandøren, som sørger for, at det hele kører igen – til glæde for både beboere og administration.
Grøn samvittighed Leasing gavner også klima og miljø. Nyt udstyr bruger mindre energi, og når en
opeRaTionel leaSing Små månedlige ydelser betalt via fælleskassen eller fordelt per lejlighed.
bRugeRbeTalT VaSkeRi Afregnes automatisk per vask direkte med brugerne. I skal ikke have en krone op af lommen.
aftale udløber, bliver udstyret leaset videre til en ny bruger. Ved skrotning bliver 95% af materialerne genbrugt – det sætter miljøet pris på. Det samme gør beboerne, der i dag efterspørger miljørigtige løsninger.
Ingen boligforeninger er ens
Boligforeninger har vidt forskellige behov. Derfor samarbejder vi både med Miele og Electrolux Professionel, så vi, med markedets største udvalg, kan skræddersy løsninger for enhver bolig-
“der er ingen uforudsete udgifter til service, og de månedlige ydelser ligger helt fast, så man altid har fuldt overblik over sine udgifter.”
forening. Begge mærker er helt fremme, når det gælder teknologi, der belaster miljøet mindst muligt. For L’EASy Business er det helt afgørende at levere udstyr, der sænker den samlede CO2-udledning.
Før vi afgiver et tilbud, laver vi et instal lationstjek, så vi er sikre på, at maski nerne passer til boligforeningens vaskeri. Vi undersøger el- og vvs-installationer, afløb og vandtilførsel og undgår på den måde, at processen trækker ud på grund af mangler eller behov for ekstraudstyr. En sokkel kan for eksempel være vigtigt ekstraudstyr. Udover bedre arbejdsstil ling giver det et flot og roligt udtryk, når alle maskinerne står i samme højde og
er i samme størrelse. Vi tilbyder altid at forberede vaskerummet til nyt udstyr ved at optimere vandtilførsel, strøm, afløb, malerarbejde og opsætning af nye borde mm. Arbejdet bliver udført af faste samarbejdspartnere til aftalt pris. Og alle omkostninger kan indgå i aftalen.
”Ved skrotning bliver 95% af materialerne genbrugt – det sætter miljøet pris på.”
Levering alle ugens dage
Boligforeninger skal allerede fra starten mærke den fleksibilitet, vores koncept bygger på. Så når man har valgt sin va skeløsning, leverer vi alle ugens dage på et tidspunkt, der passer boligforeningen og bestyrelsen.
Vælg en løsning, der matcher jeres behov Vores koncept bygger på valgfrihed og flek sibilitet. Det gælder også finansieringen.
Vælger I operationel leasing, betales ydelsen via fælleskassen eller fordeles per lejlighed.
Ved brugerbetalt vaskeri afregnes der automatisk per vask direkte med
brugerne. Boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen. Hvad end I vælger, er aftalen altid med levering, installering og service inkl. reservedele og fuld forsikring i hele leasingperioden. Læs mere på www.leasybusiness.dk
ingen pludSelige udgifTeR - RepaRaTion uden omkoSTningeR
“Vi havde til at begynde med en konsulent ude og fortælle om de muligheder, han ville anbefale til vores forening. På baggrund heraf valgte vi en række maskiner, som blev leveret på under en uge. Selve levering og installation tog ikke mange timer, og ”Peter” kørte ikke, før han var sikker på, at det hele virkede. Vi valgte en leasingaftale med L’EASY Business, fordi de kunne tilbyde maskiner, der kunne klare at blive brugt flere gange dag ligt. Samtidig tilbød de en løsning, hvor vi altid kender den månedlige udgift og ikke pludseligt står med udgifter til reparation ved nedbrud. Og hvis noget går i stykker, sørger L’EASY Business for reparation uden omkostninger.“
Jens Ulrik Mathiesen, Andelsforeningen Tyrolsgade 8-10, København
“Ved brugerbetalt vaskeri afregnes der automatisk per vask direkte med brugerne. boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen.”
Etablering af fællesvaskeri kan hurtigt blive en stor udgift for boligforeninger. Det kan derfor være fordelagtigt at vælge maskiner, der er af høj kvalitet og kan holde længe.
aF kur T laugesen ACCOUNT MANAGER MIELE PROFESSIONAL
Selvfølgelig koster det nogle penge, når man skal etablere et fællesvaskeri i en boligforening. Man kan dog ofte få en løsning, hvor man betaler pr. vask – og lader Miele Professional ordne resten.
Her får boligforeningen en skræddersyet totalløsning med det antal vaskemaskiner, tørretumblere og en betalingsløsning, som man - gennem en behovsafdækning - når frem til vil være den mest optimale løsning for beboerne. Det eneste, boligforeningen skal gøre, er at lægge lokaler til og be tale en fast pris pr. vask. Det er nemt, og beboerne kan hver dag glæde sig over at have adgang til førsteklasses maskiner.
“står din boligforening og skal til at investere i et nyt fællesvaskeri, så er der hjælp at hente på www.faellesvaskeri.dk.”
der passer til alle
Det er en fordel for en boligforening, når mange forskellige beboere benytter fællesvaskeriet, at brugen af maskinerne fungerer intuitivt. Miele tilbyder derfor 21 forskellige vaskeprogrammer samt en stor sprogpakke, så alle nationaliteter bliver tilgodeset.
Den store forskel ligger i detaljen Traditionelle tromler består af en masse
huller, som, afhængig af deres størrelse, har en tendens til at slide unødigt på tøjet. Under centrifugeringen presses tøjet ud i de små huller. Det kan resultere i irriterende trådudtræk. En SoftCaretromle sikrer exceptionel skånsom vask ved, at tromlen er konstrueret efter helt nye principper, hvor slitage, huller og ir riterende trådudtræk mindskes. Det giver brugerne det allerbedste vaskeresultat med mindst muligt slid.
Når mange beboere deles om et fællesvaskeri er det en god ide at tænke i mange forskellige vaske programmer og sprogpakker, så alle tilgodeses.
Under vask danner den særligt hvæl vede konstruktion en vandfilm mellem tøjet og tromlen. Det nedsætter friktio nen og dermed slitagen på tøjet i for hold til vask i en traditionel tromle. De færre og mindre huller i tromlen gør, at tøjet ikke presses fast mod væggen, og at trådudtræk reduceres i videst muligt omfang, også ved de højeste centri fugeringshastigheder. En yderligere gevinst ved Mieles SoftCare tromle er, at fremmedlegemer som f.eks. BHbøjler ikke kan gå gennem hullerne og sætte sig fast i afløbsventilen med dyre reparationer til følge.
“betalingsløsningen kan sammensættes, så den dækker den enkelte forenings behov.”
Betalingsløsning til fællesvaskeriet
Behovet for en betalingsløsning i fælles vaskeriet, som er nem at anvende og nem at administrere, står højt på ønskesedlen hos alle boligforeninger med et fælles vaskeri. MieleLogic er en fremtidssikret betalingsløsning, som letter admini strationen af fællesvaskeriet, og som samtidig gør det nemmere for beboerne at reservere og betale for deres vask. Den daglige brug sker enkelt via en portal på nettet eller som en integreret del af boligforeningens egen hjemmeside. Man bestemmer selv, hvor avance ret løsningen skal være. Om det skal være en skærm til selvbetjening i vaskeriet med Dankort betaling, eller om det skal være en løsning med reservationer via nettet, SMS påmindelser, adgangskontrol, betaling via huslejen - eller noget helt tredje. Det er helt op til boligfor eningen. Betalingsløsningen kan sam mensættes, så den dækker den enkelte forenings behov.
Fleksible løsninger og høj kvalitet giver tilfredse brugere Miele har i mange år været førende inden for fællesvaskerier på det danske marked og har installeret over 6.000 fællesvaske rier. Det giver erfaring med projektering, håndtering og servicering af fællesva skerier. Fleksible og skræddersyede løs ninger kombineret med høj kvalitet giver tilfredshed. I den forbindelse har vi fået udarbejdet en analyse af det uafhængige institut Mercuri International, som viste, at hele 97% af vores eksisterende kunder vil købe en maskine fra Miele Professional igen.
Få hjælp til at træffe det rigtige valg Står jeres boligforening overfor at inve stere i et nyt fællesvaskeri, så er der hjælp at hente på “Fællesvaskerianvisning”. Det er en hjemmeside, hvor du skal svare på 8 spørgsmål og til gengæld får et fuldt overblik over:
• Alt det du skal huske, tænke på og overveje.
• Faldgruber og muligheder.
• Alt fra ønsker til betalingsløsning og driftsøkonomi til servicekrav og finansiering.
• Tag testen og få en fællesvaskerianvisning, som gør det nemmere at tage en beslut ning. Hvad enten du vælger Miele eller ej. Du finder siden på www.faellesvaskeri.dk
deRfoR VælgeR boligfoReningeRne kValiTe TSmaSkineR
Grunden til at vores mange brugere af Miele fællesvaskerier er så glade for deres løsning er, at de oplever, at de har:
· Færre driftstop og mindre bøvl med maskinerne. Kvalitets maskiner holder til hverdagen og mange forskellige brugere.
· Langtidsholdbare maskiner som er konstrueret til mange års hårdt slid. Når først maskinen er installeret, så kører den bare. År efter år.
· Maskiner som er billigst på den lange bane. Med længere holdbar hed, færre driftstop og mindre energi-, vand- og sæbeforbrug bliver kvalitetsmaskiner hurtigt en god forretning.
Bygge- og renoveringsprojekter, store som små, kræver typisk rådgivning fra eksperter. Administratoren, banken, den tekniske rådgiver og forsikringsselskabet giver her deres bedste råd, som kan hjælpe jer med at sikre, at jeres projekter forløber så gnidningsfrit som muligt.
e mma r . h ansson
REDAKT ø R OG SKRIBENT M IN B OLIGFORENINGHvordan kommer vi igang, hvem hjæl per os fra start til slut, og kan det over hovedet betale sig at renovere? Det er nogle af de spørgsmål, der kan opstå, når byggeog renoveringsprojekter står for døren. Men det kan være både omkostningsfuldt og besværligt at begå fejl. Her kan I blive klogere på, hvilke råd givere der bistår bestyrelsen og få eksperternes gode råd til kommende projekter.
“nogle banker stiller krav til, at foreningen skal være professionelt drevet.”
Noget af det første, man bør gøre, hvis man skal igang med et bygge- eller renoveringsprojekt, er at tage fat i sin administrator. Det sker typisk allerede inden, at byggesagen bliver vedtaget på generalforsamlingen.
Karina Bertram, der er byggesagsadmi nistrator hos øENS Ejendomsadministra tion, giver et indblik i, hvad administra tors rolle er, når en forening står overfor et bygge- eller renoveringsprojekt: “Administrator hjælper bestyrelsen med det administrative og det økonomiske vedrørende byggesager. Vi hjælper med juridisk gennemgang af kontrakter og aftaler og vejleder om finansiering og
forsikringer, der kan bruges som tillæg til projektets oplæg på generalforsamlingen, hvor den byggetekniske rådgiver typisk også vil være med,” fortæller Karina Bertram.
Efter projektet er vedtaget ved generalfor samling, sørger administrator for, at finansie ring og forsikring er på plads, at kontrakter med den byggetekniske rådgiver er under skrevet og sikrer, at regninger bliver betalt mv.
“Såfremt administrationsselskabet har en advokat tilknyttet, så er det dem, der står for at forhandle rådgiver- og entrepri sekontrakter og sikrer, at det juridiske er i orden. Når alt dét er på plads, så overtager den byggetekniske rådgiver projektet,” fortæller Karina Bertram.
Foto: iStock, Daniel Mccullough og Hayley Catherine.
Efter projektet er afsluttet, gennemgår administrator byggeregnskabet fra den byggetekniske rådgiver. “Som bolig forening må man forvente, at der ofte er flere omkostninger end dem fra den tekniske rådgiver. Det kan for eksem pel være i forbindelse med forsikring og finansiering,” understreger Karina Bertram: “Det er sjældent, at alting går som planlagt med renoveringsprojekter. Derfor er det en god idé at have de rette rådgivere, som har erfaring med byggeog renoveringsprojekter hos boligfor eninger, involveret fra start.”
Nogle foreninger vælger ikke at samarbejde med en rådgiver, fordi de måske synes, det er for dyrt. Det fra råder øENS Ejendomsadministration: “Det handler om, hvem der står med ansvaret i sidste ende, hvis noget går galt, eller hvis der kommer ekstraarbej der eller forsikringssager. Som admi nistrator siger vi, at samarbejdet med rådgiver er vigtigt, hvis ikke bestyrelsen selv vil stå med det ansvar,” fortæller Karina Bertram.
By GGESAGSADMIN ø ENS E JENDOMS ADMINISTRATIONadminiSTRaToRS Råd: langSigTeT planlægning “Som administrator mener vi, at det er vigtigt, at foreningen har en vedligeholdelsesplan, så vedlige holdelsesopgaver kan planlægges og prioriteres”. Dét sikrer nemlig en langsigtet styring af foreningens økonomi, og planen bruges til bud getplanlægning for de kommende år. “Hvis vi kan se, at der er et tag, som skal udskiftes om fem år, så tager vi en dialog med bestyrelsen om det. Planlægning i god tid gør, at vi kan vurdere, om foreningen skal spare op, eller om de skal ud og låne,” fortæller Karina Bertram. Vedlige holdelsesplaner er desuden også et krav, som flere og flere banker stil ler, når foreninger skal låne penge til bygge- og renoveringsprojekter.
ekSpeRTeRneS Råd: administrator: Samarbejd med en rådgiver, og få udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så projekter kan planlægges i god tid. banken: Saml flere projekter, når det giver mening, for at spare penge og besvær. den byggetekniske rådgiver: Hav tilknyttet en rådgiver, der sikrer det gode samarbejde og ved, hvordan uforudsete udfordringer håndteres. forsikringsselskabet: Sørg for, at I har en entrepriseforsikring, og vælg en entreprenør, der har eksisteret længe og er forsikret.
“bløde værdier, som beboerorientering for eksempel, er mindst lige så vigtigt som tidsplaner, økonomi og det juridiske.”k arina Ber T ram
Banken er ikke kun dem, som låner foreningen penge til reno veringsprojekter. Banken er nem lig også en vigtig sparringspartner for bestyrelsen, fortæller Jane Vindfeldt, der er erhvervsrådgiver i Lån & Spar Bank.
“Når foreninger kommer til os med bygge- og renoveringsprojekter, laver vi en helhedsvurdering af foreningen, som blandt andet bygger på en vedligehol delsesplan,” fortæller Jane Vindfeldt og fortsætter: “Vi går i dialog med forenin gen for at sikre os, at de ikke kaster sig ud i projekter, som de ikke har råd til. Derfor gennemgår vi også foreningens regnskab, for at sikre at det kan dække vedligehol delsen fremadrettet.”
Nogle banker stiller krav til, at forenin gen skal være professionelt drevet. Det vil sige, at foreningen skal have en admini strator. Det kan variere fra bank til bank,
men det er et meget normalt krav. “Kravet om en professionelt drevet forening er primært til for at sikre, at alt det juridiske i forhold til kommende projekter er i orden,” uddyber Jane Vindfeldt.
“Ofte kan det være fordelagtigt at samle flere projekter, når man skal ud og låne penge. Det gælder typisk, hvis der er flere projekter inden for de kommende år, hvor stillads er nødvendigt. Foreningen sparer penge og besvær, hvis de samler disse projekter,” fortæller Jane Vindfeldt.
Banken beder typisk også om forsikrings police fra foreningen for at se, om der er nogle forbehold og for at sikre, at forenin gen har de rette forsikringer til at dække de kommende arbejder. På den måde hjælper banken altså med at sikre, at foreningen passer på ejendommen både før, under og efter byggesagen står på. Der er mange ting at holde styr på i bygge- og renoveringsprojekter, og det kan være en vanskelig opgave for bestyrelsen at være opmærksom på det hele. Banken gennemgår derfor også foreningens vedtægter for at se, om alt er i orden i forhold til at tage lån. “Vi gør opmærksom på, at hvis ikke der fremgår noget i vedtægterne vedrørende belåning, så er det standardvedtægterne, der gælder. Det er der faktisk mange foreninger, der ikke ved,” fortæller Jane Vindfeldt.
“Ved større byggesager bør man have en entreprise-forsikring, der dækker byggeriet, mens det står på.”
Under bygge- og renoverings projekter er der mange invol verede parter. Den bygge tekniske rådgivers vigtigste rolle er at samle alle disse tråde, fortæller Lasse Ingeman, der er ingeniør og byggesagkyndig hos Ingeman Fischer.
“Vores hovedansvar er at sørge for, at projektet lever op til alle de krav, der er til tid, kvalitet og økonomi, at der er tilstrækkelig registrering af igangværende arbejder og ikke mindst at sikre den gode dialog og det gode samarbejde mellem alle parter, herunder beboere, bestyrelse
og entreprenøren,” fortæller Lasse Ingeman.
For den byggetekniske rådgiver er samarbejde altså i højsædet. “Vi for ventningsafstemmer med foreningen og sikrer, at det bliver videreformidlet i et veldokumenteret udbudsmate riale, hvor både de bløde værdier og det byggetekniske er inkluderet,” fortæller Lasse Ingeman, og uddyber: “Bløde værdier, som beboeroriente ring for eksempel, er mindst lige så vigtigt som tidsplaner, økonomi og det juridiske for at sikre en god proces for alle involverede.”
den byggeTekniSke RådgiVeRS Råd: VæR foRbeRedT på ufoRudSTe udfoRdRingeR
“Der vil altid opstå uforudsete udfor dringer. Når man arbejder på eksiste rende bygninger, vil der i næsten alle konstruktioner være noget skjult, som man bare ikke kunne forudse. Måske er skaderne større eller mere omfangsrige, end man egentlig havde forventet,” fortæller Lasse Ingeman og fortsætter: “Derfor er det vigtigt med grundig kortlægning af renoveringsomfanget og konstruk tionerne, inden man påbegynder et projekt, så man kan prioritere sine besigtigelser.”
Det kan også være vejrforhold, som skaber disse udfordringer. Dårligt vejr kan resultere i, at stilladsdugen ryger ned, bygningen får skader, eller tids planen ikke kan holdes. “Det er ting, der er ude af vores kontrol, men man skal have en plan for at håndtere det, hvis det sker,” fortæller Lasse Inge man. Alt bør derfor være beskrevet i projektmaterialet, så håndværkere ved, hvordan der skal renoveres, hvor dan byggeaffald skal håndteres mv.og så skal beboerkontakten heller ikke glemmes.
“Den gode kommunikation med foreningen er afgørende, både før og under projektet står på. Hvis for eningen forstår, at byggeprocesser er dynamiske, og at det måske ikke altid går præcis som planlagt, er det meget lettere at håndtere, når der er etable ret et godt samarbejde,” understreger Lasse Ingeman.
Det er vigtigt, at der er styr på forsikringerne, inden man går i gang med bygge- og renoveringsprojekter. Det er absolut værd at bruge penge på forsikring, så man er ordentligt dækket ind, hvis noget går galt. Det fortæller Silas Friis, der er eksamineret erhvervsassurandør og ekspert i byggeforsikringer hos Topdanmark Forsikring.
Langt de fleste boligforeninger vil i forve jen have det, der kaldes en bygningsfor sikring. Det er en forsikring, der dækker selve bygningen før og efter bygge- og renoveringsprojekter. Men ved større byggesager bør man have en entrepriseforsikring, der dækker byggeriet, mens det står på, samt særligt ansvar som ikke er omfattet af håndværkernes almindelige erhvervs- og produktansvarsforsikringer.
er det derfor vigtigt, at entreprenøren/ håndværkeren har aktive ansvarsforsikringer.
foRSikRingSSelSkabeTS Råd:
Vælg en enTRepRenøR, deR haR ekSiSTeReT længe og eR foRSikReT
Vælg en entreprenør/håndværker, som har eksisteret længe (minimum 3 år). Dette kan nemt slås op på cvr. dk. Få dem eventuelt til at sende en kopi af deres aktive erhvervs- og produktansvarsforsikring, og se om de har udvidelsen ‘behandling og bearbejdning’.
“Hvis entreprenøren/håndværkeren laver en skade på det nye byggeri, vil skaden være dækket på entreprise forsikring, som både foreningen og entreprenøren kan nytegne inden byggeriet starter. Hvis entreprenø ren/håndværkeren laver skade på den eksisterende bygning, vil håndværkerens egne ansvarsforsikringer dække dette,” fortæller Silas Friis. Da der kun vil være en begrænset dæk ningssum på entrepriseforsikringen,
“Finder man ud af efter projektet er afsluttet, at der er problemer; for ek sempel med fugtskader eller andet, så vil de fleste foreninger få dækket det af deres bygningsforsikring, så skaden bliver lavet med det samme, og for eningen ikke skal vente på en afgørelse om, hvis ansvar det er”, fortæller Silas Friis. Derefter vil forsikringsselskabet søge regres mod entreprenøren. Hvis entreprenøren ikke er forsikret, så må bygningsforsikringen dække selv.
“En ting er, om forsikringen overhovedet vil dække en skade, der skyldes en håndværkerfejl.” Dette kan variere fra forsikringsselskab til forsikrings selskab. “Men hvis de vil, så går det ud over ens skadeshistorik, og i sidste ende kan det ende med, at foreningen får en varsling eller en dyrere forsik ring,” understreger Silas Friis. Det er derfor vigtigt at være forsikret i et godt forsikringsselskab, der råd giver om, hvilke forsikringer man bør have styr på, så man både er dækket under og efter et renoveringsprojekt.
hVem gøR hVad? administratoren sørger for at ind hente tilbud fra den byggetekniske rådgiver og gennemgår finansiering, forsikring, kontrakter og regnskaber. banken er foreningens sparrings partner, der sørger for, at foreningen ikke kaster sig ud i projekter, der ikke er økonomi til.
den tekniske rådgiver sikrer det gode samarbejde mellem alle parter, og sik rer at projekter lever op til alle krav, herunder tid, kvalitet og økonomi.
forsikringsselskabet rådgiver besty relsen, så de er ordentligt forsikret både under og efter et projekt, så øko nomisk tab for foreningen kan undgås.
“Nogle forsikringsselskaber, Topdanmark heriblandt, har inkluderet i den alminde lige bygningsforsikring, at man må lave mindre renoveringsprojekter på op til 500.000 kroner, som kan dækkes af denne forsikring,” fortæller Silas Friis. Men hvis man skal lave større projekter, skal man altså købe en entrepriseforsikring.
“Det er en all-risk forsikring, som dæk ker lige så længe, at der er entreprenører, som arbejder, og byggeriet står på. Det er en korttidsforsikring, og de er typisk ikke specielt dyre,” understreger Silas Friis.
“det er en korttidsforsikring, og de er typisk ikke specielt dyre.”
En vedligeholdsplan er et vigtigt værktøj både for bestyrelsen og for tekniske rådgivere i byggeprojekter. Suppleres den af energimærkningens styrker, kan man sikre grønne og bæredygtige renoveringer i og vedligehold af foreningens ejendom.
MAA T RIO A RKITEKTER
Jeg læste for nylig en artikel om vedligeholdelsesplan og energimærkning, hvor der bl.a. stod: “I takt med, at energipriserne stiger, og fokus på energioptimering øges, har vi stillet spørgsmålet om, hvorvidt grønne vedligeholdelsesplaner er fremtiden”.
Jeg undrede mig. Jeg mener jo, at en ved ligeholdelsesplan i sig selv er grøn! Ifølge Den Danske Ordbog defineres vedligehold som “det at sørge for at noget bevares i god stand ved løbende at udbedre slid og eventuelle skader”. At vedligeholde i stedet for at lade forgå og i sidste ende rive ned, smide væk og bygge nyt - det bliver jo ikke meget grønnere!
En vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand.
Vedligeholdelsesplanen synliggør ejendommens byggetekniske tilstand og energimærkningen den energimæssige tilstand.
Man kan blive fristet til at samle vedlige holdelsesplanen og energimærkningen i én, men i dét tilfælde kan det ikke længere kaldes en grøn vedligeholdelsesplan, men snarere en udviklingsplan eller en optime ringsplan. Samtidig har de hver især deres styrker, og jeg er bange for, at samlingen vil udviske det enkelte produkts styrke. I stedet er det vigtigt at samtænke de
oplysninger, vedligeholdelsesplanen og energimærkningen giver os, når vi (de tekniske rådgivere) skal rådgive boligfor eningens bestyrelse i deres drift, vedlige hold og udvikling af ejendommen.
Som boligforeningens professionelle tekniske rådgiver ser jeg det som vores ansvar - ja, ligefrem pligt - at rådgive bestyrelsen om de optimale løsninger i de enkelte scenarier. I nogle tilfælde kan forskellige omstændigheder resultere i, at det optimale ikke kan lade sig gøremen så må man være pragmatisk og
Det er samspillet mellem vedligeholdelsesplanen og energimærkningen, der giver det optimale resultat.
hVad eR en VedligeholdelSeSplan:
• En vedligeholdelsesplan er en rapport, der giver foreninger overblik over ejendommens byggetekniske tilstand.
• Vedligeholdelsesplanen beskriver, hvilke opgaver der bør foretages med henblik på vedligehold.
• Opgaverne opstilles i prioriteret rækkefølge og med budgetter.
• Vedligeholdelsesplanen beskriver ejendommens drift de næste 10 år.
finde den næstbedste løsning. Det vigtige er, at udgangspunktet altid er: Hvad er det mest optimale i den specifikke situation?
Hvordan supplerer vedligeholdelsesplanen og energimærkningen hinanden? Lad os sige, at boligforeningen ifølge ved ligeholdelsesplanen står foran en udskift ning af tagbeklædningen, da tagstenene - som er over 100 år - nu er nedbrudte og ikke ordentlige mere. I den forbindelse vil man så slå op i energimærkningen og se, om der er angivet forslag til energiforbed ringer, som vil være “naturlige” at udføre i forbindelse med udskiftningen af tagbe lægningen. Det kunne være etablering af solceller på taget, isolering af etagedæk ket, isolering af taget mm. Og nu, når stilladset er oppe, giver det mening også at isolere den fritstående gavl udefra.
Grønne renoveringer skal bl.a. fokusere på at skabe de bedste forudsætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter og derved frembringe en løbende økono misk besparelse for den enkelte beboer.
Tager vi situationen ovenfor, hvor boligforeningen skal have udskiftet tag beklædningen, så vil nye tagboliger ikke bare forbedre energitilstanden i bygnin gen. Det økonomiske overskud fra de nye
Ikke alle løsninger passer til alle for eninger. Det handler om at finde en reno veringsløsning, som indfrier potentialet i netop jeres ejendom.
tagboliger kan anvendes til renovering af den underliggende bygning med fokus på mindsket energiforbrug og forbed ret kvalitet og indeklima, hvilket giver mange fordele for resten af lejlighederne i ejendommen samt på sigt en reduceret boligafgift.
“en vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand.”
Hvordan sikres de grønne løsninger?
I dag er byggeri og renovering blevet langt mere kompliceret og spækket med nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. Man kan frygte, at løsningerne alt for ofte bliver for enøjede, og at der mangler fokus på helheden i bygningen og forståelse for bygningens strukturer.
At afdække bygningens strukturer i forbindelse med en grøn renovering kræver forudgående undersøgelser og afklaring af de bygningsfysiske og æste tiske forhold. Det er af helt afgørende be tydning for de efterfølgende muligheder og en øjenåbner for, at der er mere på spil end blot at istandsætte en bygning.
Det er også vigtigt at være opmærk som på, at der ikke findes én løsning, som passer perfekt på alle byggerier. Det handler om at finde den løsning, som bedst indfrier potentialet i det enkelte byggeri. I den forbindelse taler man om “smarte” energirenoveringer, hvor man tænker bæredygtigt i forhold til renoveringen i bred forstand og altså ikke blot miljømæssigt, men også socialt og økonomisk.
Ligeledes er det vigtigt, at konsekven serne for boligforeningens økonomi ind tænkes fra start. Hvis ikke projektet giver økonomisk mening og kan håndteres med den økonomi, som nu er til stede, så bliver det naturligvis ikke til noget.
Lige meget hvad, så er vedligehol delsesplanen og energimærket to gode og uundværlige redskaber for boligfor eningens bestyrelse i forbindelse med planlægning af ejendommens drift, vedligehold og udvikling.
Krav for vedligeholdelsesplan og energimærkning i andelsboligforeninger For andelsboligforeninger gælder det, at det er et krav at have en energimærkning ved salg og udlejning. Bestyrelsen skal huske at få den opdateret, efter ejendom men er blevet renoveret.
En vedligeholdelsesplan er ikke et krav. Dog er banker - i forbindelse med optagelse af byggelån - og forsikringsselskaber - i forbindelse med indgåelse af forsikringsaftale - begyndt at stille krav til en vedligeholdelsesplan som dokumentation af ejendommens tilstand. Den sikrer samtidig, at boligforeningen tager driften og vedlige holdet seriøst, og at ejendommens værdi og tekniske tilstand ikke forringes. Læs mere på www.trioarkitekter.dk
For foreninger med potentielle byggesager kan vejen til et vellykket projekt være både lang og usikker, hvis ikke administrator er involveret fra begyndelsen.
Når en forening står med en byggesag i støbeskeen, oplever vi ikke sjældent, at foreningen glemmer parløbet med administrator og derfor først får administrator aktiveret relativt sent i projektet. Det afskærer foreningen fra at høste en række af de fordele, som en tidlig involvering fører med sig, ligesom vejen til målet ofte bliver længere end nødvendigt. Mange ved heller ikke, at de har mulighed for at vælge en anden administrator til byggesagen, end den, de benytter til den daglige administration af foreningen. At en boligadministrator har ekspertise i og fokus på foreningens daglige drift er ikke ensbetydende med at være en god byggeadministrator. Erfaring og fokus samt teknisk og økonomisk forståelse er nogle af de fremmeste værdier som byggesagsadministrator, hvilket netop gør dem eks tra egnede til større renoveringsprojekter.
I ethvert byggeprojekt er information nøglen til succes. Derfor bør der læg ges stor vægt på løbende information til bestyrelse og beboere - både i form af nyhedsbreve og ved at stille et informati onssystem til rådighed, hvor det er muligt at finde de nødvendige informationer, når man har brug for dem.
Arbejdet som bestyrelse, særligt under en byggesag, er, udover at være ulønnet, ofte øretævernes holdeplads. Der er altid nogen, der kunne have gjort det bedre, hurtigere eller billigere. Hvis bestyrelsen fra begyndel sen kører administrator og rådgiver i stilling, vil de overtage ’ledelsen’ af projektet og der med også agere lynafleder for bestyrelsen, som omvendt kan sidde lidt i baggrunden og træde frem og markere sig, når omstæn dighederne byder det. Det er trods alt besty relsen og ikke rådgiver og administrator, der skal bo i foreningen efterfølgende.
Renoveringsprojekter kan opdeles i 4 faser, som for enhver forening er vigtige at få styr på, når der er et renoveringsprojekt i støbeskeen. Overblikket og den gode kommunikation øger chancerne for et vellykket projekt betragteligt.
Ienhver byggesag er det afgørende, at man allerede fra projektets første fase har en tæt dialog med sin ad ministrator om, hvordan projektet skal struktureres og finansieres. Administrator sidder med en ikke uvæsentlig viden om, hvad der tillades af kommunen, banker og realkreditinstitutter, samt hvorledes projektets gennemførelse påvirker ejen dommens og lejlighedernes værdi.
Der udarbejdes et rammebudget for det påtænkte renoveringsprojekt baseret enten på estimat fra byggeteknisk rådgiver eller på baggrund af tilbud fra håndværkere. I rammebudgettet indgår tillige forventede udgifter til rådgivere,
finansiering og forsikring. Administrator kontakter relevante banker for indhen telse af tilbud om bedst mulig finansie ring ved optagelse af byggekredit samt tilbud på All-Risk forsikring.
Med rammebudgettet i hånden kan bestyrelsen indkalde medlemmerne til en generalforsamling med henblik på vedtagelse af det ønskede projekt.
Konsekvensberegninger ved forskellige scenarier På baggrund af rammebudgettet udarbejder administrator en oversigt over den økonomiske påvirkning for den enkelte beboer ved valg af hver enkelt finansieringsform, som bestyrelsen ønsker at tilbyde beboerne på den kom mende generalforsamling.
Det kan være en god idé at afholde et eller flere beboermøder, mens projektet er på skitseblokken, så den generelle tilslutning til projektet og dets udformning vejres blandt medlemmerne. Det vil selvfølgelig afhænge af projektets art og omfang, om beboermøder bør afholdes. Når besty relsen føler sig tryg ved, at foreningens medlemmer forstår projektet og dets konsekvenser for dem, indkalder admi
nistrator til en generalforsamling, hvor projektets økonomi og finansiering sættes til afstemning. Administrator deltager på generalforsamlingen og agerer som oftest både dirigent og referent, så administrator står som garant overfor foreningen for, at beslutningerne er vedtaget med det nødvendige flertal og i overensstemmelse med vedtægterne. Efter generalforsamlin gen sørger administrator for at udarbejde og udsende referat af generalforsamlingen.
Administrator hjælper bestyrelsen igennem bygge sager - lige fra start til slut, og det gør bestyrelsesarbejdet lettere.
“erfaringsmæssigt kommer foreninger bedre igennem et byggeprojekt, når de har sikret sig, at de rette rådgivere er involveret.”
Iprojekteringsfasen er administrator særligt aktiv, da alle aftaler og forma lia skal på plads forud for byggefasen.
Efter projektets vedtagelse indgås rådgi veraftale med den valgte byggetekniske rådgiver, som på dette tidspunkt typisk allerede har været involveret i sagen gennem en længere periode. Administra tor gennemgår (evt. i samarbejde med foreningens advokat) rådgiverkontrakten og sikrer, at den indgås på rimelige vilkår. Administrator gennemgår (i samar bejde med rådgiver) udbudsgrundlagets beskrivelser og tegningsmateriale samt fællesbetingelser (ABR & AB92), for så vidt angår praktisk administrative for hold samt forbereder og medvirker ved indhentelse af tilbud og/eller gennemførelse af licitation.
Projektet udbydes typisk til tre entreprenører. Også her spiller både rådgiver og administrators erfaringer med den pågældende entreprenør ind, ligesom foreningen kan have særlige ønsker til, hvem der inviteres med i licitationen. Administrator sørger for et baggrundstjek af de bydende entrepre nører for at sikre, at foreningen sikres bedst muligt. Administrator bistår ved bestyrelsens beslutning om valg af ud førende entreprenør(er), gennemlæser og kommer med forslag til ændringer i entreprisekontrakten samt indhenter og kontrollerer indholdet af sikkerhedsstillelser fra entreprenør.
Finansiering & forsikring På baggrund af det, der blev besluttet på generalforsamlingen, sørger administrator for oprettelse af byggekredit samt tegning af All-Risk forsikring inden byggefasens påbegyndelse.
Varsling af lejere Hvor projektet giver anledning til det, varsler administrator foreløbige leje forhøjelser i overensstemmelse med lejelovens regler herfor samt varsler projektets påbegyndelse.
Iforbindelse med byggefasens opstart medvirker administrator ved tilrettelæggelsen af byggemødestruktur og -udformning - herunder møderefe raternes principielle indhold og frister for fremkomst. Byggesagsadministrator deltager normalt ikke i ugentlige byggemøder på byggepladsen, men det kan aftales med byggeledelsen efter behov. Administrator rådgiver foreningens bestyrelse om eventuelle problemer i for hold til entreprenører, tekniske rådgivere m.fl. under byggeriets gang og medvirker
sammen med byggerådgiver ved fast læggelsen af procedurer for aftaler om udførelse og kontrol af ekstraarbejder.
Når det kommer til økonomisk styring af byggesagen, ser man som forening meget hurtigt værdien af en erfaren byggesagsadministrator.
Der udarbejdes et byggebudget og etableres selvstændige byggesagskonti i administrators bogføringssystem, der sikrer løbende overblik over betalte og
“renoveringsprojekter kan opdeles i 3-4 faser, som for enhver forening er vigtige at få styr på.”
udestående afregninger i forbindelse med projektet.
Administrator fremsender entreprenø rens løbende afregninger til attestation hos byggerådgiver og sørger efterføl gende for at kontrollere, at afregningen stemmer overens med kontrakten og det aftalte samt fremsender disse til betaling.
Ved projektets afslutning hjemtager administrator byggelånet samt opgør og afslutter byggekredit. Endelig ajourfører administrator driftsbudgettet og fore tager eventuelle reguleringer i opkrævningerne hos medlemmerne.
På baggrund af entrepriseregnskab fremsendt fra byggeteknisk rådgiver udarbejder administrator det endelige byggeregnskab med de samlede omkost ninger i forbind-else med projektet. Dette indebærer finansiering og forsikring med en fordeling på medlemsniveau, så det
enkelte medlem kan se byggesagens endelige økonomiske konsekvens for sin lejlighed.
Endelig varsling Ved projektets afslutning varsles den endelige lejeforhøjelse, da projektets omfang og økonomi ofte kan ændre sig undervejs. Der varsles overfor både erhvervs- og boliglejere.
Afleveringsforretning samt 1- og 5-årsgennemgang Sammen med byggerådgiver bistår administrator ved gennemførelsen af afleveringsforretning og tilrettelæggel sen og gennemførelsen af registrering af mangler samt den efterfølgende kontrol af mangelafhjælpningen. Tilvælges det, deltager og bistår administrator des uden ved 1- og 5-års gennemgang og udbedring af konstaterede mangler samt frigivelse af entreprenørgarantier.
Iperioden efter byggeriets afslutning sørger administrator for at opkræve de lejevarslinger, der er fremsendt samt de reguleringer, der er besluttet for medlemmerne. Dernæst indgås service aftaler de steder, hvor projektet har gjort dette relevant, så det udførte arbejde kan få den længst mulige levetid. Endelig bistår administrator foreningen med en ajourføring af vedligeholdelsesplanen, når dette giver mening efter endt projekt. Som det måske fremgår, kan foreningen
drage nytte af en administrator fra idé fase og frem til længe efter, at projektet er afsluttet. Om foreningen ønsker den erfaring og bistand, administrator kan yde under en byggesag, er naturligvis op til foreningen selv. Erfaringsmæssigt kommer foreninger bedre igennem et byggeprojekt, når de har sikret sig, at de rette rådgivere er involveret på et tidligt tidspunkt og formår at have et smidigt og effektivt samarbejde. Læs mere på www.blomfelt.dk
Når I mødes til den årlige generalforsamling i foreningen, er der mange ting, I skal have styr på og nå at tale om. Derfor er det en god ide at være velforberedt og have den nødvendige viden på plads, så I kan træffe de rette og mest effektive beslutninger i fællesskab.
For at skabe effektive generalforsamlinger, hvor I når hurtigt til enighed, er det vigtigt med et godt forarbejde, hvor I får styr på beslutnings grundlag og får inddraget jeres administrator og rådgiver på et tidligt tidspunkt.
By GHERRERÅDGIVER , B ANG & B EENFELDT
Som andelshaver i en andelsboligforening er den årlige generalforsamling muligheden for at få indflydelse på det sted, hvor du bor. Det er på det møde, I som beboere i fællesskab stemmer ja eller nej til for eksempel foreningens regnskab, små og store renoveringsprojekter og valg af bestyrelsesmedlemmer. Generalforsam lingen er også din mulighed for at mødes med dine naboer, hvor I kan udveksle synspunkter, så I som beboere i fælles skab får taget de rigtige beslutninger for netop jeres forening. Det er typisk på generalforsamlingerne, I i fællesskab skal beslutte, hvilke renoveringsprojekter I som forening vil igangsætte. Gennem de seneste 10-15 år
har jeg som byggeteknisk rådgiver delta get på et hav af generalforsamlinger i Kø benhavns andels- og ejerboligforeninger. Når jeg er inviteret med til mødet, er det fordi, jeg som foreningens rådgiver kom mer med anbefalinger til vedligehold og drift af den fælles ejendom. Min erfaring er, at jo bedre beslutningsgrundlag I har, og jo bedre I har forberedt jer - jo bedre beslutninger bliver der også truffet på generalforsamlingen.
Inddrag jeres rådgiver tidligt Typisk tager vores dialog sin start flere måneder i forvejen, hvor I som forening og bestyrelse har kontaktet jeres rådgiver eller administrator med henblik på at kaste et kærligt blik på jeres ejendom sammenholdt med foreningens økonomi. Det er meget vigtigt, at I som forening inddrager administrator og rådgiver på et meget tidligt tidspunkt, så I er klar med den nødvendige viden og overblik inden selve generalforsamlingen.
En digital tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan giver jer et hurtigt og opdateret overblik over jeres ejendoms tilstand.
Det allerførste, vi gør som byggeteknisk rådgiver, er at kigge på ejendommens energimærke, hvori man kan finde mange brugbare oplysninger om ejendommens tilstand. Dertil tjekker vi op på jeres tilstandsrapport, vedligeholdelsesplan eller handlingsplan, hvis I allerede har fået udarbejdet den slags dokumenter for jeres ejendom. Hvis ikke, så er det der, vi begyn der: At udarbejde en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan - det er de vigtigste grunddokumenter for jeres ejendom.
Helt overordnet er en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan absolutte nød vendigheder for, at I som forening kan planlægge vedligehold og renoverings projekter og lægge et realistisk budget, som tager højde for ejendommens even tuelle skavanker, så der ikke pludseligt opstår store uforudsete udgifter. Det er med andre ord det vigtigste beslutnings grundlag at have for jeres videre proces.
Ligesom det er vigtigt at overholde ser viceintervallerne på bilen, er det vigtig at servicere og vedligeholde ejendommen.
En dårligt vedligeholdt ejendom kan resultere i, at nogle små problemer enten vokser sig meget store over tid, eller må ske endnu værre - uden varsel - påfører foreningen en kæmpestor udgift. Det kan f.eks. være stormskader på et dårligt vedligeholdt tag, fugt i konstruktioner eller oversvømmelser i kælderen.
Al erfaring viser, at de udgifter, der benyttes på løbende vedligehold og en gennemtænkt prioritering af vedligeholdelsesbudgettet over tid, gør det væsentligt billigere for foreningen end pludselig at måtte kaste sig ud i et akut og ofte uforholdsmæssigt dyrt “brand slukningsprojekt”.
Hertil kommer, at der, ved at lægge vedligehold og eventuelle renoverings arbejder ind i en gennemtænkt plan og prioritering, samtidig er mulighed for at udføre arbejderne på de rigtige tidspunk ter af året og planlægge tingene ud fra en helhedsbetragtning.
Endelig er det værd at notere sig, at ejendommen i sidste ende er grundlaget for en ejer- eller andelsboligforenings for mue og solvens. En dårligt vedligeholdt ejendom er i længden dyrere i vedlige hold og har også direkte betydning for ejendommens værdi.
“det er typisk på generalforsamlingerne, i i fællesskab skal beslutte, hvilke renoveringsprojekter i som forening vil igangsætte.”
Vedligeholdelsesplanen
hjælper jer med at prioritere
En vedligeholdelsesplan sætter fokus på de næste 5-10 års renoverings- og vedlige holdsarbejder i ejendommen, og derfor bør den som minimum ajourføres hvert femte år. Faktisk anbefaler vi varmt, at I sørger for at ajourføre den årligt. Det skyldes, at tingene hurtigt kan ændre sig, og samtidig kan nogle områder pludselig virke mere presserende end andre - for eksempel i form af nødvendigheden for at skærpe
1. Inddrag administrator og rådgiver i god tid før generalforsamlingen. 2. Få udarbejdet en handlingsplan/ vedligeholdelsesplan/tilstands rapport af rådgiver.
Få et økonomisk budget og over blik i samarbejde med administrator og rådgiver.
Indkald til et beboermøde, hvor I vender mulige scenarier og når til enighed om, hvad der skal foregå på generalforsamlingen.
Rådgiver klargør materiale for jer op mod generalforsamlingen.
På generalforsamlingen stemmes for/imod at gennemføre renove ringsprojekt. 7. Hvis projektet stemmes igen nem, hjælper rådgiver jer videre i processen med at søge om byfor nyelsesstøtte, udarbejde licitati onsmateriale og sende det i licita tion, finde entreprenør til opgaven og være på sidelinjen med faste byggemøder hele vejen igennem processen til aflevering.
fokus på fugtsikring af kældre og tage, hvis sommeren har budt på store vandmængder eller skærpe fokus på energioptimering på grund af stigende energipriser.
Digitalt overblik gør det nemmere
En tilstandsrapport og vedligeholdelses plan giver altså foreningens beboere og bestyrelse overblik over ejendommens sande tilstand, og hvad der skal budgette res med af vedligehold i de næste 5-10 år. Hos os udarbejder vi alle vores til standsrapporter og vedligeholdelsespla ner digitalt på platformen ejendom.com. Den sikrer jer et altid opdateret og intui tivt overblik, og at I hurtigt kan skabe et overblik over netop økonomi, kommende renoveringsprojekter og meget mere.
handlingsplan
Når I sammen med jeres rådgiver først har fået overblik over ejendommens tilstand, kommer rådgiver med anbefalinger til hvilke renoveringsprojekter, der skal prioriteres nu, og hvilke der kan vente nogle år endnu. Derefter får I et realistisk økonomisk overblik over, hvad projektet vil koste, når det skal sendes i licitation. Her lægger rådgiver så at sige “hovedet på blokken,” fordi I her får en ide om, hvad projektet kommer til at koste. På de projekter, vi er rådgiver på, udar bejder vi typisk en konkret handlingsplan, der på en “pædagogisk” måde beskriver og visualiserer præcis hvilke faser, I skal igennem, når I sætter renoveringen i gang samt den konkrete økonomi, der er for bundet hermed. Dermed har I en fuldstæn dig klar og transparent køreplan for hele renoveringsperioden fra start til slut.
Beboermøde først, derefter generalforsamling
Derefter er processen typisk den, at bestyrelsen indkalder til beboermøde, hvor I taler de mulige scenarier igennem for, hvilke renoveringsprojekter I har fået anbefalet, indeholdende overblik over budget og proces. På beboermødet ven der I, hvad I synes skal indstilles til selve generalforsamlingen.
Derefter er I klar med hele det gode beslutningsgrundlag, I skal bruge til selve
generalforsamlingen, hvor I som samlet forening stemmer de renoveringsprojek ter igennem, I har aftalt på beboermødet.
Hos os foregår det sådan, at når et renoveringsprojekt er blevet stemt igen nem til generalforsamlingen, hjælper vi foreningen med at søge eventuel byfor nyelsesstøtte. For at opnå støtte skal der nemlig foreligge en formel beslutning fra foreningens generalforsamling. Der findes forskellige puljer at søge, alt efter hvad projektet omhandler: Det kan være støjpuljen, byfornyelse, energitjekket med videre.
Som foreningens rådgiver sørger vi også for at sende projektet i licitation og hjælper med at finde ud af hvilke entre prenører og håndværkere, der skal udføre jeres projekt. Vi er som rådgivere med på sidelinjen hele vejen igennem og er jeres “mand i marken”, der sikrer at projektet gennemføres til aftalt tid og pris. Læs mere på www.bangbeen.dk
Det er på generalforsamlingen, I stemmer renoveringsprojekter igennem som f.eks. store tag- eller facaderenoveringer.
“en dårligt vedligeholdt ejendom er i længden dyrere i vedligehold.”
Frovins koblede vinduer er med til at føre bygninger tilbage - tro mod den oprindelige arkitektur og håndværksmæssige tradition.
40 års erfaring i at koble form og funktion Frovin er én af Danmarks førende producenter af koblede vinduer og døre. Alle vinduer og døre produceres efter individuelle mål – i kernefyrretræ af højeste kvalitet.
En ejendoms klimaskærm består i høj grad af vinduer og facader. Nye eller renoverede vinduer kan give en tocifret procentbesparelse på varmeregningen, ligesom renovering af facaden både har æstetisk og isoleringsmæssig betydning.
Der er flere ting, man bør overveje, når vinduerne i ejendommen trænger til at blive udskiftet. Hør eksperter udtale sig om alle de spørgsmål, du bør forholde dig til.
Som bygningsejer bliver man nødt til at kigge på økonomien. Måske er der ikke råd til den optimale løsning, men så vælg den næstbedste,” fortæller Tove Lading. Hun er arkitekt og lektor på Institut for Byggeri og Anlæg på DTU og har beskæftiget sig med vinduer på ekspertniveau i mange år. Jeg har sat hende stævne i en gade i det gamle København, som er fyldt med ældre vinduer. Tove Lading giver udtryk for det, mange bygningsejere i tiden har erfaret. Valg af nye vinduer er en kompliceret af fære, fordi der er så mange parametre at forholde sig til.
Hyr
Tove Lading fortæller: “Har du mulighed for at hyre en rådgiver med forstand på vinduer, så gør det. Få nogle referencer,
kig på de ejendomme, rådgiveren står bag, og få en snak med de ejere, rådgive ren tidligere har hjulpet. Få en vurdering af vinduernes tilstand, så du er bedre rustet til at træffe en beslutning.” Når det gælder materialer, så advarer Tove Lading mod plastikvinduer. “Nogle opfatter dem som vedligeholdelsesfrie, men det er de ikke. De tager imod, bliver ru i overfladen og misfarvede. En misfar vet ramme i en rygerlejlighed kan ikke vaskes ren. Og de er ikke til at reparere ved fx mindre stormskader,” fortæller Tove Lading. Tove Lading har også oplevet eksempler på, at plastikvinduer
“mange tror, at plastvinduer er vedligeholdelsesfri og holder i mange år.”
ikke understøtter konstruktionen, som trævinduer kan. I en sag havde stikkene over vinduerne sat sig, da trævinduerne var erstattet med plastikvinduer. “Vi måtte armere alle fuger ned og rette stikkene op,” fortæller Tove Lading.
GI har fire byggesagkyndige ansat, som har fulgt mange renoveringsprojekter gennem årene, og som derfor har fået erfaringer med både gode og dårlige løsninger. Afdelingens leder arkitekt John Skovmand Thomsen har noget på hjerte, når det kommer til valg af nye vinduer.
“Når renovering ikke er mulig, er det en forudsætning at vælge en løsning, der læner sig tæt op ad de originale vinduer. Alle vil selvfølgelig gerne have den bedste, billigste og mindst vedligeholdelseskræ vende løsning,” fortæller John Skovmand Thomsen. Men når det gælder vedligehold, så florerer der nogle myter, mener han.
Plastic fantastic!
“Mange tror, at plastvinduer er vedligehol delsesfri og holder i mange år. Vi ople ver udskiftning af plastvinduer i en del ejendomme, hvor vinduerne ikke engang er 20 år gamle,” fortæller John Skovmand
”som bygningsejer bliver man nødt til at kigge på økonomien. måske er der ikke råd til den optimale løsning, men så vælg den næstbedste.”
og peger på, at det ofte skyldes, at det er umuligt at reparere på beslag og hængsler. De fås for det meste ikke længere, og det medfører, at vinduerne ikke er ordent lige på gang og slag og ikke lukker tæt.
De fleste ejere vil gerne investere i nye, smukke vinduer med samme udformning som de eksisterende. Mange vælger træ, og det kan John Skovmand Thomsen godt lide. Andre vælger træ/alu-vinduer, som er min dre vedligeholdelseskrævende i overfladen. ”I de tilfælde, hvor bygningsejeren vælger at energioptimere og renovere eksisterende vinduer, er det altid efterfulgt af en stor glæ de. Glæden ved at fastholde ejendommens originale udtryk og glæden ved at bevare,” fortæller John Skovmand Thomsen.
Tilbage i den gamle gade i København kigger vi på vinduer med Tove Lading. Der er mange eksempler på ældre vinduer og også flere nyere i gammelt look. “Vin duet er en væsentlig markør for en ældre bygning,” fortæller Tove Lading. Hun mener, at man skal tilstræbe vinduer, som passer ind arkitektonisk. “Gå efter smalle rammer, skrå false og sprosser, hvis det er den stil, bygningen er født med. Vær opmærksom på lysindfaldet. Der kan være stor forskel på to vinduer med de samme ydre dimensioner. Det er glastypen og dimensionerne på rammer og sprosser, der er afgørende,” fortæller hun.
Tænk fremad
Tove Lading anbefaler at kigge skarpt på vedligeholdelseskravene til det vindue,
I en stort opsat og rigt illustreret guide har Teknologisk Institut efter massiv research lagt en systematise ret og hjælpsom guide frem, som alle kan bestille gratis til postkassen i GI’s boghandel. Guiden kommer omkring rigtig mange forhold, som spiller ind, når et vindue skal vælges. Fx arkitek tur, materialer, funktionalitet, økono mi, regler og krav, energi, indeklima, miljø, sikkerhed, sikring mm.
man vælger. “Der skulle gerne gå en del år, før et nyt vindue skal have større vedligehold,” fortæller hun. Tove Lading peger også på, at der ved trævinduer er en fordel, som mange glemmer. De er relativt lette at reparere, hvis rammen får en skade, fx af vinden.
Teknisk chef, arkitekt John Skovmand Thom sen, Grundejernes Investeringsfond.
De stigende materialepriser gør besparelser og enklere byg nødvendige for få tingene til at lykkedes. En god energi- og indeklimaløsning kan reducere både anlægs- og driftsomkostninger betydeligt.
aF
Den seneste tids markante stig ning i materialepriser, elpriser og renter påvirker mange men nesker i hverdagen. Flere prioriterer at slukke lyset i de rum, de ikke bruger eller at vaske senere, end de plejer. Situatio nen har altså udpenslet, hvor stor en betydning selv de mindste tiltag har.
Et af de steder, der i mange boligfor eningers tilfælde kan optimeres, er ejen dommens konstruktion i forhold til spild af unødige ressourcer som f.eks. opvarm ning. På gamle bygninger - som udgør en kæmpe del af bygningsmassen i danske storbyer - er vinduerne af lige så gammel dato som ejendommens opførelsestids punkt. Det medfører, at de sjældent er i stand til hverken at holde på varmen eller bidrage til et godt indeklima.
Ventilationsvinduet udnytter det, at varme stiger til vejrs, til at skabe et sundt indeklima.
En løsning, der kan afhjælpe netop disse problemstillinger, er Ventilationsvinduet.
En energiløsning baseret kendt og afprøvet teknologi Et Ventilationsvindue er en dobbelt vin dueskontruktion, som lukker forvarmet frisk luft ind i boligen. Ud fra det fysiske princip om, at varm luft stiger til vejrs, er der udvendigt på vinduet hul i bunden, og indvendigt hul i toppen. Det gør, at der skabes ventilation, men at den luft, der kommer igennem vinduet og indenfor,
“Ventilationsvinduet er en enkel løsning til forbedring af indeklima, når man renoverer ældre ejendomme eller bygger nyt.”
En god indeklimaløsning kan reducere de årlige driftsomkostninger betydeligt.
er forvarmet af varmetabet fra boligen og solens kræfter udefra. Ventilationsvinduet anvendes i dag i både renove ring og nybyg og fås i både moderne og klassisk design som klæder bygningen.
Store besparelser på driftsomkostninger og fjernvarmeog naturgasforbruget
Det er anerkendt, at Ventilationsvinduet er en enkel løsning til forbedring af indeklima, når man renoverer ældre ejendomme eller bygger nyt. Erfaringer fra bl.a. boligselskaber viser, at man med et godt indeklima forårsaget af Ventilationsvinduer kan kalkulere en betydelig reduktion af de årlige drifts omkostninger - ofte med mere end 90% sammenlignet med traditionelle måder at lave ventilation på.
Ventilationsvinduer kan kombineres med et mekanisk hjulpet aftræk fra eksisterende aftrækskanaler over til kombinationen med højt udviklede IKM-udsugsvarmepumper. Netop dette ses på Nordre Frihavnsgade 50, hvor løsningen er udført af Emborg Design og Arkitektur med byfornyelsesstøtte. Her udnyttes den varme og fugtige afkastluft fra lejlighederne til at produ cere varmt brugsvand. Det reducerer fjernvarme- og naturgasforbruget be tragteligt, og der er på den måde også opnået betydelige besparelser.
Kan man virkelig tage frisk luft ind gennem vinduerne uden at få træk? LivingBetter løsningen - som kombine rer Ventilationsvinduet med en udsug ningsvarmepumpe - har gennemgået omfattende tests og dokumentation fra anerkendte internationale testcentre samt Aalborg Universitet. Det har givet værktøjer til at beregne det korrekte antal ventiler i vinduerne, som kan tilpasses ift. aftrækket fra boligen. Balancen gør, at lufttilførslen sker så til pas langsomt, at eventuel køligere luft, der kommer ind i boligen gennem Venti lationsvinduets termostatiskstyrede ventiler, blandes op med varmen i rum
“et af de steder, der i mange boligforeningers tilfælde kan optimeres, er ejendommens konstruktion i forhold til spild af unødige ressourcer som f.eks. opvarmning.”
met og ikke mærkes som træk. Skulle der lokalt være stort facadepres pga. storm mv. viser erfaringerne samtidig, at beboerne benytter muligheden for kortvarigt at lukke for dele af lufttilførs len og senere åbne igen.
Støttemuligheder til renovering af energi- og indeklimaløsnigner Det er muligt at opnå støtte til renove
ringsprojekter, hvor der er krav til, at energiforbrug og indeklima skal opfylde BR18. I projekter, hvor der indgår ud skiftning af vinduer, men der ikke nød vendigvis er krav til øget ventilation, er det også klogt at tænke Ventilationsvin duer ind. Det sikrer, at nye vinduer og øget tæthed ikke fører til fugtproblemer og dårligt indeklima. Læs mere på www.livingbetter.dk.
Ventilationsvinduer bruges både i nybyg og renovering.
“en vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand.”
Hvis du bor i Københavns Kommune, kan din ejendom få økonomisk støtte til at dæmpe støjen fra de mest trafikerede gader.
ARKITEKT By GNINGSFORN y ELSEN Kø BENHAVNS K OMMUNE
Støj er et af de vigtigste miljø- og sundhedsmæssige problemer, og støj fra trafikken er uden sammen ligning den værste støjkilde i vores samfund. I Danmark er over 1,3 millioner mennesker påvirket af trafikstøj, som ligger over Miljø styrelsens vejledende grænseværdi. Mange af dem bor i Københavns Kommune.
Som mennesker generes vi af støj i mange sammenhænge. Der kan være forstyrrende og stressende larm, vi oplever i vores dagligdag gennem ar bejdet, i klasselokalet og i institutionen. Nabostøj, larmende bygge- og anlægs arbejde eller trafikstøj kan invadere vores bolig. Støjen påvirker de fleste af os og kan have helbreds- og livskvali tetsmæssige konsekvenser i et omfang, som vi endnu ikke kender. Men nye undersøgelser og forskning peger alle i samme retning - det er noget, vi skal tage alvorligt.
“i danmark er over 1,3 millioner mennesker påvirket af trafikstøj, som ligger over miljøstyrelsens vejledende grænseværdi.”
Støtte til støjdæmpning
Det er støjen fra motoren i en per sonbil, som er den dominerende, når man kører mindre end cirka 35 km/t. Ved højere hastigheder er det støjen fra dækkenes kontakt med vejbanen.
Derfor kan vi ikke bare skifte alle biler til el og forvente, at støjproble merne i byerne forsvinder.
For at hjælpe til, at boligerne i København er gode og sunde, har Københavns Kommune valgt at afsætte en pulje, som kan søges til økonomisk støtte til støjdæmpning af vinduerne i private boliger. Den kan søges som boligforening med henblik på en renovering eller udskiftning af ejendommens vinduer.
Hvordan søger man?
Puljen har to årlige ansøgningsfrister, én i foråret og igen i efteråret.
For at ansøge puljen, skal I som boligforening udfylde et ansøgnings skema på www.byfornyelsespuljer. kk.dk/stoejpuljen samt indsende et par billeder af de nuværende vinduer. Herefter får I svar inden for en måned.
“som udgangspunkt ønskes ejendommene bevaret så originalt som muligt.”Foto: Københavns Kommune og Ursula Bach.
Hvad er der støtte til?
Puljen støtter enten udskiftning eller re novering af de nuværende vinduer, så de dæmper bedst muligt i forhold til støjen. Det vil i samarbejde med sagsbehand leren være en vurdering af den bedste løsning for jer og jeres ejendom.
Som udgangspunkt ønskes ejendom mene bevaret så originalt som muligt.
Derfor anbefales forsatsruder til originale vinduer. Det er både mere bæredygtigt og kan ofte yde den bedste støjdæmpning.
Ved udskiftning af ejendommens vinduer besluttes valget af nye vinduer i samarbejde mellem sagsbehandler og boligforening, så ejendommens udtryk bedst muligt bevares, mens støjdæmp ningen optimeres.
Hvor stor er støtten?
Støtten varierer i forhold til ejendom mens bevaringsværdi. På ejendomme med høj bevaringsværdi er kravene til de nye vinduer oftest større, hvilket imøde
fo RSTå beg R ebe R ne
STøjbelaSTning: Trafikstøjen kategoriseres ud fra lydniveauet ved ejendommen. 58-68dB er støjplaget mens 68+dB er stærkt støjplaget. Målet er at nå et indendørs støjniveau på højst 38dB.
beVaRingSVæRdi: De fleste ejen domme har fået deres bevaringsværdi vurderet på SAVE-skalaen (1-9). Den enkelte ejendoms bevaringsværdi kan findes på Slots- og Kulturstyrel sens hjemmeside.
kommes med et større støttebeløb. Bevaringsværdien af ejendommen er angivet med en såkaldt SAVE-værdi, hvor pointene 1-4 er ejendomme med en høj bevaringsværdi, mens 5-9 er med lav bevaringsværdi.
Hvis ejendommen har en høj bevarings værdi, kan boligforeningen få op til 8.000 kr. i støtte pr. vindue, der støjdæmpes.
Beløbet kan dække både selve vinduet, byggeplads og teknisk rådgivning.
Det er støj fra bil dækkenes kontakt med vejbanen, der er problemet, hvis bilen kører over 35 km/t.
foRSaTSRamme: En rude, ofte termo rude, der eftermonteres på den ind vendige side af det nuværende vindue og isolerer mod både kulde og støj.
koble T Ramme: Et vindue, hvor en termorude er monteret bag et enkelt lag glas i vinduesrammen. De to ruder kan åbnes for at lette rengøring.
Se meRe på: Byfornyelsespuljer.kk.dk Roligbolig.dk
På Vesterbro i København har Boligforeningen AAB afsluttet renoveringen af en ældre rødstensejendom fra 1918. I den forbindelse er alle ejendommens vinduer blevet udskiftet med koblede vinduer fra Frovin Vinduer & Døre. Det har ført arkitekturen tilbage til bygningens oprindelige udtryk.
På det pulserende Vesterbro i København omgivet af cafeer, svømmehal og Enghaveparken ligger Vesterfælledvej, hvor klassiske rødstensejendomme pryder bybilledet. En af disse er en ældre boligejendom fra 1918, der har gennemgået en større renovering, hvor alle bygningens 1.000 vinduer er blevet udskiftet. Vinduespro ducenten Frovin Vinduer & Døre har i den sammenhæng leveret de mange koblede vinduer, som nu har ført arkitekturen tilbage til det oprindelige udtryk.
“Renoveringen af boligejendommen på Vesterfælledvej har været et stort og spændende projekt, hvor der fra både bygherrers og arkitektens side har været et stort fokus på at tage hensyn til bygnin gens oprindelige arkitektur. Vores koblede vinduer er netop udviklet med formålet om at kunne bevare klassiske bygningers udseende og æstetiske udtryk og har derfor været et godt match til en gammel charmerende bygning som denne,” siger salgschef i Frovin, Peter Bechmann.
Ejendommen, der er opført som en boligkarré, er i dag ejet af Boligforenin gen AAB og byder på i alt 156 lejemål. Det er Hovedstadens Bygningsentreprise, der har stået for renoveringen af lejemålene, og hos det københavnske entreprenørfirma ser man tilbage på et tilfredsstil lende samarbejde.
Det er aldrig for sent at bringe en ejendoms udtryk tilbage til sin oprindelige stil.
“Vi har tidligere samarbejdet med Frovin om lignende projekter, hvor vi har haft gode forløb og resultater, og nu kan vi med afslutningen af renoveringsprojek tet på Vesterfælledvej tilføje endnu et til samlingen. Vi er godt tilfredse med resul tatet og glæder os over, at beboerne nu får nye velisolerede vinduer, der holder varmeregningen nede og samtidig passer til bygningens klassiske stil,” siger Jesper Witt, der er marketings- og kommunika tionschef hos Hovedstadens Bygningsentreprise.
“Vinduerne har igen en flot runding øverst, der skaber et flot samspil med det koblede udtryk.”
Det var Pålsson Arkitekter, der tilbage i maj 2021 fik til opgave at bringe ejendom mens arkitektur tilbage til det oprindelige udtryk, så bygningen i højere grad videre formidler historien fra starten af 1900-tal let. De nye hvidsprossede vinduer har i den forbindelse spillet en afgørende rolle for, at det har kunnet lade sig gøre, lyder det fra det københavnske arkitektfirma:
“I 1983 gennemgik bygningen en større renovering, hvor alle vinduer blev
udskiftet med termovinduer, som kun i mindre grad tog højde for det æstetiske udtryk. Vi har derfor nu udskiftet alle vinduer med Frovins koblede vinduer med traditionelle kitfalse, som er så tæt på et vindue fra opførelsestidspunktet som muligt, og som udover at give et større lysindfald også er helt i tråd med den oprindelige arkitektoniske stil,” siger Andreas Krøigaard, projektleder hos Pålsson Arkitekter, og fortsætter:
“Oprindeligt var der buede murede stik over flere af vinduerne i gadeniveau, som nogle steder var blevet muret til i forbin delse med en tidligere renovering. Dem har vi nu rekonstrueret, så vinduerne igen har en flot runding øverst, der skaber et flot samspil med det koblede udtryk. Alt i alt er vi rigtig tilfredse med renove ringen, som i høj grad har forbedret ejendommens helhedsindtryk i overens stemmelse med det æstetiske og arkitek toniske udtryk fra opførselstidspunktet.”
Foruden de koblede vinduer har Frovin desuden leveret facadedøre og 16 kob lede franske altandøre med buede over stykker, der harmonerer med vinduerne. Samtidig er facaden blevet renoveret, hvor murværk og fuger er repareret og vedligeholdt. Læs mere på www.frovin.dk
“Vi glæder os over, at beboerne nu får nye velisolerede vinduer, der holder varmeregningen nede og samtidig passer til bygningens klassiske stil.”
Et udtryk fra 1900-tallet kan sagtens forenes med nutidens høje materialekvalitet.
Generalforsamlingen og boligforeningernes vedtægter er, sammen med den tilhørende lovgivning, det regelsæt og den myndighed, som bestyrelsen navigerer efter i en andels- eller ejerboligforening.
Baseret på ABF’s standardvedtægter “for etagebyggeri”, version oktober 2014
Stk. 1 Foreningens navn er Andelsboligfor eningen XX. Stk. 2 Foreningens hjemsted er i XX Kommune.
Stk. 1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. XX, XX beliggende XX.
Stk. 1 Som andelshaver kan med bestyrel sens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år og er myndig, og som betaler den til enhver tid fastsatte andelsværdi bestående af indskud med eventuelt tillæg, jf. § 4. Stk. 2 Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en juridisk person, som har overtaget andelsboligen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelsboligen er videreoverdraget. Denne andelshaver kan ikke fremleje andelsboligen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling,
og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen overdrage andelsboligen til en person, som opfylder kravene i stk. 1. Såfremt andelsbo ligen ikke er overdraget inden 6 måneder fra auktionsdagen, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen efter denne bestemmelse finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Stk. 3 Bliver en udlejet andelsbolig ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstem melse med stk. 1, medmindre andelsboligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunk tionær, eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. Bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagel sen skal ske på. Ved overdragelse af andelsbo ligen finder § 13, stk. 2, litra B og C tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.
Stk. 1 Indskuddet udgør et beløb svarende til kr. XX pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. Stk. 2 Indskuddet skal indbetales kontant,
idet dog lejere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetalt leje og inde stående på indvendig vedligeholdelseskonto. Stk. 3 Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud betales et tillægsbeløb, således at indskud plus til lægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andelsboligen.
Stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk. 2. Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. Stk. 3 En fratrædende andelshaver eller andels haverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny andelshaver har overtaget an delsboligen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.
Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Stk. 2 Andelsboligen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i over ensstemmelse med reglerne i §§ 13-18, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. Stk. 3 Andelsboligen kan belånes i overens stemmelse med reglerne i andelsboligfor eningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en over dragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af er klæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsbolig foreningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Stk. 4 For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.
§
Stk. 1 En andelsbolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade andelsboligen erhverv, der ikke medfører tilgang af kunder, ombygning af andelsboligen og skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter kommu nale forskrifter.
Stk. 2 Foreningen kan efter generalforsam lingens bestemmelse med hver andelshaver oprette en boligaftale, der indeholder bestem melser om andelsboligens brug m.v.
Stk. 3 Andelshaveren er forpligtet til at flytte ind i andelsboligen og benytte andelsboligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.
Stk. 4 En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen, medmindre andelsha veren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretnings rejse, studieophold, ferieophold, militærtjene ste, midlertidig forflyttelse eller lignende, hvor andelshaveren har ret til at lade andelsboligen stå tom, overlade brugen til et husstandsmed lem eller fremleje andelsboligen efter § 11.
Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andels boliger fastsættes således, at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jf. § 6, stk. 1. Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtigelsen.
Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt forud den XX hverdag i måneden. Ved for sen beta ling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.
Stk. 1 En andelshaver er forpligtet til at fore tage al vedligeholdelse inde i andelsboligen, jf. dog stk. 5. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, elog vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. Stk. 2 En andelshaver er forpligtet til at
vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår altan, rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun ved ligeholdelse af indvendige overflader. General forsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. Stk. 3 En andelshaver har pligt til at foretage indvendige og udvendige vedligeholdelsesarbej der, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. Stk. 4 En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen. Stk. 5 Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan. Stk. 6 Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelse, der er nødvendig af hensyn
“en andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen.”
Benyttelse af andelsboligen
til bygningens stand, foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan foreningen få vedligeholdelsesarbejdet udført for andelshaverens regning eller andelshaveren kan ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jf. § 20.
Stk. 1 En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres hånd værksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes. Stk. 2 ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan be styrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. Stk. 3 Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt. eller at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. Stk. 4 Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen. Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger. Stk. 5 Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes.
Stk. 1 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller – låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Til ladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflyt ning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingel serne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes. Stk. 2 Fremleje eller – lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de betingelser, der fastsættes af bestyrelsen.
Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 2. Stk. 2 Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund. Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.
Stk. 1 ønsker en andelshaver at fraflytte sin andelsbolig, er andelshaveren berettiget til at overdrage andelsboligen efter reglerne i stk. 2. Bestyrelsen skal godkende den nye andels-
haver. Nægtes godkendelse skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at besty relsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. Stk. 2 Fortrinsret til at overtage andelsboligen gives i nedenstående prioriterede rækkefølge til:
A Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.
B En anden andelshaver i foreningen, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ven telisten, går forud for de senere indtegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er betinget af, at den fortrinsberettigede andels havers andelsbolig frigøres, således at denne andelsbolig først tilbydes til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reg lerne i litra B og C og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen, jf. litra D.
C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder om gebyr for indtegning, om antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og om, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.
D En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver.
Stk. 3 Foreningens ventelister skal fremlæg ges til eftersyn for andelshaverne på den årlige ordinære generalforsamling.
Stk. 4 Såfremt der ikke kan findes en erhverver, der vil betale den maksimalt lovlige pris i henhold til § 14, eller overdrageren ønsker at overdrage andelsboligen under den maksimalt lovlige pris til personer, der ikke er nævnt i stk. 2, litra A, skal den erhverver, der ønsker at overtage til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt
nedsættelsen af prisen er mere end 15% af den ud budte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter stk. 2, litra B og C skal herefter tilbydes andelsboligen igen til den pris, som overdrageren har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før erhververs vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at de indtegnede på ventelisten, når andelsboligen første gang udbydes til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker andelsboligen tilbudt igen til en lavere pris, hvis andelsboligen ikke kan overdrages til den udbudte lovlige pris efter § 14.
Stk. 1 Prisen for andelsboligen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 3. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer: A Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelsboligens pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagt tagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejen dom og andre aktiver samt størrelsen af forenin gens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklau sul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formu lering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klau sulen skal oprettes på en standardformular.
Sker der inden næste generalforsamling væ sentlige ændringer i foreningens forhold, som på virker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven un der hensyntagen til generalforsamlingsbestemte henlæggelser.
B Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.
C Værdien af inventar der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.
D Såfremt andelsboligens vedligeholdelses stand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil. Stk. 2 Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1, litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen tation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. Stk. 3 Såfremt der samtidig med overdragelse af andelsbolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil over tagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgø relse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. Stk. 5 Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen om fastsættelse af prisen for forbedringer, in
ventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være sær ligt sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andels boligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til be sigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrun des. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestem melse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.
Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver opret tes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdra gelsen skal oprettes på en standardformular. Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf. Stk. 2 Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleop lysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære general forsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal end videre have udleveret nøgleoplysningsskemaer
om andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andels haver, der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant doku mentation fra andelshaveren vedrørende for bedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside.
Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, så som et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleop lysningsskema for andelsboligforeningen. Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for ud arbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refun derer udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion.
Stk. 4 Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det depo nerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen.
Stk. 5 Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender overdragelses summen først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.
Stk. 6 Bestyrelsen er ved afregning over for
den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afreg ning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. Stk. 7 Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andels boligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbeta les, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren. Stk. 8 Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-7 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.
Fremgangsmåde
“Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale.”
Stk. 1 Har en andelshaver ikke inden 3 måne der efter at være fraflyttet sin andelsbolig indstil let en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne i §§ 13-14, kan bestyrelsen bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Andelshave ren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andels boligen i fornødent omfang, herunder ryddelig gøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstids punkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning.
Stk. 1 I tilfælde af en andelshavers død er den pågældendes eventuelle ægtefælle berettiget til at fortsætte medlemskab af foreningen og beboelse af andelsboligen.
Stk. 2 Hvis der ikke efterlades en ægtefælle eller denne ikke ønsker at benytte sin ret efter stk. 1, kan andelsboligen erhverves af neden nævnte efter godkendelse af bestyrelsen, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge:
A Samlever, som indtil dødsfaldet havde fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.
B Afdødes børn, børnebørn, forældre, sø skende eller bedsteforældre.
C Personer, som af den afdøde over for besty relsen var anmeldt som berettiget til andelsbo ligen ved sin død.
Stk. 3 Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker beret
tigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen.
Stk. 4 Er boligen ikke enten overtaget af en af de i stk. 2, litra A-C nævnte personer eller fraflyt tet inden 6 måneder efter dødsfaldet, kan be styrelsen efter en konkret vurdering bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, som overtagelsen skal ske på. Det indkom ne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. Ved foreningens overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen
§ 18 s amlivsophævelse
Stk. 1 Ved ophævelse af samliv mellem ægte fæller er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til andelsboligen, berettiget til at fort sætte medlemskabet af foreningen og benytte andelsboligen til helårsbolig. Stk. 2 Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anven delse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der skal overtage andelsboli gen, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. Stk. 3 Ved en ægtefælles fortsættelse af med lemskab og beboelse af andelsboligen skal begge ægtefæller være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil el ler ved overdragelse i henhold til § 18, stk. 2, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles overtagelse gennem ægtefælleskifte, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bort set fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle i disse tilfælde indtræ der i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.
Stk. 1 En andelshaver kan ikke opsige sit med lemskab af foreningen og sin brugsret til andels boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13-18 om overdragelse af andelsboligen.
Stk. 1 En andelshaver kan ekskluderes af for eningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen såfremt andelshaveren: A Trods påkrav ikke betaler eventuelt reste rende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art, B groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jf. § 9, stk. 6, C optræder til alvorlig skade eller ulempe for for eningens virksomhed eller andre andelshavere, D i forbindelse med overdragelse af andelsbo ligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen, eller E gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udleje ren til at ophæve lejemålet. Stk. 2 Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboli gen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Afreg ning finder sted som anført i § 15. Ved overdragel se af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrel sen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Stk. 3 Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser over for foreningen herunder betale boligafgift. Andels haveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstids punkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå
salget for andelshaverens regning. Efter salg finder afregning sted som anført i § 15.
Stk. 1 Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. Stk. 2 Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med minimum følgende punkter på dagsordenen:
1. Valg af dirigent og referant
2. Bestyrelsens beretning
3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten.
4. Forelæggelse af driftsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften.
5. Forslag
6. Valg a) Formand b) Bestyrelse c) Suppleant 7. Eventuelt
Stk. 3 Ekstraordinær generalforsamling afholdes når det forlanges af: A En generalforsamling, B et flertal af bestyrelsens medlemmer, C ¼ af andelshaverne eller administrator. D Administrator. Med angivelse af dagsorden.
§
Stk. 1 Bestyrelsen indkalder til generalforsamling skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstra ordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal be kendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. Stk. 2 Forslag, som ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være forman den i hænde senest 8 dage før generalforsam
lingen. Der kan ikke indsendes forslag til en ekstraordinær generalforsamling.
Stk. 3 Et forslag kan kun behandles på gene ralforsamlingen, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før gene ralforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.
Stk. 4 Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller myndige husstandsmedlemmer. De(n) adgangs berettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver, der ikke kan tage ordet eller stille forslag. Administrator og revisor samt personer, der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. Stk. 5 Hver andel giver én stemme. En andels haver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle, et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.
Stk. 1 Beslutninger, der ikke er omfattet af stk. 2, 3 eller 4, kan, såfremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal.
Stk. 2 Beslutninger om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes
forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til forbedrings- eller istandsættel sesarbejder med et beløb der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor ud viklingen i fremtidig ydelse er usikker, og hvor der ikke er et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstem mer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer for for slaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Stk. 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages endeligt med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Stk. 4 Ændring af vedtægternes § 5 kræver samtykke fra de kreditorer, andelshaverne hæfter personligt overfor.
Stk. 1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.
Stk. 2 Referatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal udleveres til andelshaverne senest én måned efter generalforsamlingens afholdelse. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen.
Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en be styrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.
Stk. 1 Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2-4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse.
Stk. 2 Formanden vælges af generalfor samlingen for to år ad gangen. Stk. 3 De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, så halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. Stk. 4 Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. Stk. 5 Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.
Stk. 6 Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer.
Stk. 7 Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder sup pleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved forman dens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsam lingen til valg af supplerende bestyrelse medlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.
§ 27
Stk. 1 Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt bestyrelsesmedlemmet eller en person, som denne er be slægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse.
Stk. 2 Sekretæren skriver referat af besty relsesmøder. Referatet underskrives af hele bestyrelsen. Stk. 3 I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.
Stk. 1 Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening.
Stk. 1 Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt garantiforsikring til, som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser. Stk. 2 Såfremt generalforsamlingen ikke har
“som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand.”
Bestyrelsesmedlemmer
valgt en administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. Stk. 3 Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken der kun skal kunne foreta ges hævning ved brug af bank eller netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andelsboliger eller andet skal ske direkte til en sådan konto. Stk. 4 Bestyrelsen kan helt eller delvist overlade bogføringen til et statsautoriseret eller registreret revisionsfirma, og opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. Vælger bestyrelsen selv at varetage bogføringen, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger. Stk. 5 Som sikkerhed for bestyrelsesmedlem mernes økonomiske ansvar over for forenin gen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars- og besvigelses forsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.
Stk. 1 Foreningens årsrapport skal udarbej des i overensstemmelse med god regnskabs skik og underskrives af hele bestyrelsen og en eventuel administrator. Regnskabsåret er XX. Stk. 2 I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelsboligerne, som kan godkendes af gene ralforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. § 14. Forslaget anføres som en note til årsrapporten. Stk. 3 Hvert år medtages i budgettet og balancen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsam
lingens bestemmelse anvendes til vedligehol delse, genopretning, forbedringer og fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af general forsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien.
Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en stats autoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.
Stk. 1 Den reviderede og underskrevne års rapport samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.
Stk. 1 Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. Stk. 2 Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andel i foreningens formue.
Således vedtaget på foreningens generalfor samling den XX og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den XX.
Forbehold:
“Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, An delsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk. Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstat te en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægter nes anvendelse, og er ikke ansvarlig, hvis der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.”
Alternative bestemmelser til Standardvedtægter for andelsboligforeninger (oktober 2014 med tilføjelser pr. april 2017).
Udarbejdet af ABF.
v ed solidarisk hæ FT else
§ 5, stk. 2, kan erstattes af Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.
v ed B egrænsning a F andelshavers pan T sæ T ningsmulighed
§ 6, stk. 3, kan erstattes af: Stk. 3 Andelen kan pantsættes i overens stemmelse med reglerne i andelsboligfor eningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i over ensstemmelse med § 14, stk. 1, litra A-C. For eningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for
tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andels haveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en over dragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.
Korttidsudlejning
“en andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig”
Foto: Mihai Moisa.
v ed manglende delT agelse i F ællesar B ejde
I § 8 kan som nye stykker indsættes: Stk. 5 Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses-eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen ved tage et tillæg til boligafgiften som et engangs beløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. Stk. 6 På begæring af mindst 3 andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger 5 % af den årlige boligafgift, en deligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt 10 % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. Stk. 7 Bestyrelsen indkalder skriftligt med mindst 4 ugers varsel til fællesarbejde. Ind kaldelsen skal indeholde tid, sted,
arbejdsopgaver samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.
§ 10, stk. 1, kan erstattes af: Stk. 1 En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, medmindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en an modning om forandring, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigts mæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke nægte godkendelse men alene stille krav til arbejdets udførelse, jf. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køk ken, indretning af bad i eksisterende bade- el ler toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsva rende sædvanlige forandringer.
I § 11 kan som nye stykker indsættes: Stk. 3 En andelshaver, der har boet i an delsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår. Bestyrelsen og de øvrige beboere i ejendommen skal senest ved opstart af korttidsudlejningen underrettes om udlej ningen. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvordan underretningen skal ske. Andelshaveren har ansvaret for, at foreningens husorden og øvrige regler overholdes af frem lejetager, jf. stk. 4. Stk. 4 Bestyrelsen kan nægte andelshaver korttidsudlejning i en periode på 2 år, hvis an delshaver ikke overholder betingelserne i stk. 3.
§ 12 kan erstattes af:
Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere. Stk. 2 Det er ikke tilladt at holde husdyr, bortset fra førerhund. eller: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere. Stk. 2 Det er tilladt at holde én hund eller én kat.
Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.
§ 13, stk. 2, litra C, kan erstattes af:
C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten. Den der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten herunder gebyr for indtegning, antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af:
C En anden person, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan indstille en person til en ledig andelsbolig. Bekendtgørelsen skal angive andelsboligens adresse og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille én person til andelsboligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede personer, der kan godkendes af bestyrelsen, jf. stk. 1. eller af:
C En anden person, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnet, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen eller andre medier. Bestyrelsen skal ved sit skøn lægge vægt på størrelsen af andelsboligen og ansøgerens husstand samt på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver.
v ed s T ø TT e T B yggeri med indekslån:
I § 14, stk. 1, kan som nyt litra indsættes:
F En andelshaver er, uanset den af general forsamlingen fastsatte pris, berettiget til at beregne sig samme andelsværdi, som han selv lovligt har betalt, jf. andelsboligforeningslovens regler herom.
h årde hvidevarer/ T æpper eje T a F F oreningen:
I slutningen af § 14, stk. 2 tilføjes: Såfremt boligen er udstyret med hårde hvide varer og faste tilpassede tæpper, der tilhører andelsboligforeningen, men skal vedligehol des og fornyes af andelshaveren, kan beregnes et nedslag under hensyntagen til maskinernes/ tæppernes alder og forventede normale levetid.
v urderingsmand:
§ 14, stk. 4, kan erstattes af: Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedrin ger, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt be nyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurde ringshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger.
e l og vvs e FT ersyn:
§ 15 stk. 3, erstattes af: Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for ud arbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refun derer udgifter til el og vvs eftersynsrapporter,
besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmæg ler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.
i
T ern revisor:
I § 31 kan som nyt stk. indsættes: Stk. 2 Generalforsamlingen vælger desuden blandt andelshaverne for 2 år ad gangen en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmelse af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.
Disse ovenstående bestemmelser er generelle alternativer. Hvis I vil have emneoriente rede alternativer, kan I finde dem på ABF’s hjemmeside: www.abf-rep.dk, under deres standardvedtægter. Disse emneorienterede alternativer kan ændre hele standardvedtæg ten. Derfor råder Min Boligforening v/ Arena Markering ApS jer til at udarbejde jeres vedtægter i samarbejde med en rådgiver. Eksempler på alternativer, som ABF foreslår, er bl.a. om digital kommunikation, forældre køb og sammenlægning af andelsboliger.
Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsenta tion, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk.
Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse og er ikke ansvarlig, hvis der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.
Indstillingsmuligheder
Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter.
I medfør af § 5, stk. 1, i lov nr. 908 af 18. juni 2020 om ejerlejligheder fastsættes:
§ 1 En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse.
§ 2 Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2021. Stk. 2 Bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004 om normalvedtægt for ejerforeninger ophæves, jf. dog stk. 3. Stk. 3 Indtil den 1. januar 2022 finder bekendt gørelse nr. 1332 af 14. december 2004 om nor malvedtægt for ejerforeninger anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2021. Transport- og Boligministeriet, den 29. november 2020
Normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder
§ 1 i ndledning, F ormål, medlemska B og hæ FT else
Denne vedtægt regulerer forholdene i ejerforeningen medmindre andet er vedtaget i særvedtægt, jf. ejerlejlighedslovens § 5. Stk. 2 Ejerforeningens formål er at admini strere den fælles ejendom og øvrige fælles anliggender for ejerne af ejerlejlighederne i foreningen.
Stk. 3 Medlemmer af ejerforeningen er de til enhver tid værende ejere med tinglyst adkomst til en ejerlejlighed i foreningen. Ved ejerskifte overgår medlemsskabet på den aftalte overtagelsesdag, selv om ejerskifte endnu ikke er tinglyst. Ved anden overgang,
Indledning, formål, medlemskab
hæftelse
“For ejerforeningens forpligtelser hæfter ejerne personligt (med hele ejers formue).”
og
herunder bobehandling, brugspant og arv, overgår medlemsskabet på tidspunktet for overgangen af ejerbeføjelserne. Stk. 4 For ejerforeningens forpligtelser hæfter ejerne personligt (med hele ejers formue), pro rata (med den enkelte ejers andel) og subsidi ært (således at krav først skal gøres gældende mod ejerforeningen, inden krav gøres gælden de mod ejerne) i forhold til deres fordelingstal, medmindre ejerne har påtaget sig en mere vidtgående hæftelse.
Generalforsamlingen er ejerforeningens øver ste myndighed.
Generalforsamlingen træffer beslutninger med simpelt flertal efter fordelingstal, med mindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller denne normalvedtægts §§ 4-6.
Generalforsamlingens beslutninger om væsentlige forhold træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal, medmindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller denne normalvedtægts §§ 6-7. Beslutninger om væsentlige forhold omfatter:
1) Vedtægtsændringer.
2) Begrænsning af ejernes ret til korttidsudlejning, jf. § 30, stk. 2.
3) Sikkerhedsstillelse, jf. § 31.
4) Fordeling af forbrugsudgifter og lignende efter andet end fordelingstal, hvor dette fører til, at hver ejer vil komme til at betale for sit individuelle, faktiske forbrug. Stk. 2 Beslutninger om væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige disposi tioner over fællesejendommen træffes med
tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i forenin gen efter fordelingstal og antal, jf. dog § 6. Beslutninger om væsentlige og varige ændrin ger eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen omfatter især følgende eller lignende beslutninger:
1) Godkendelse af elevator- eller altanprojek ter, såvel ved etablering af nye altaner, udvi delse af eksisterende og ændringer af fælles ejendom, som en sådan beslutning medfører. Udgifterne i forbindelse med sådanne projek ter skal afholdes af de ejere, der opnår fordele derved, uanset om de pågældende har stemt for projektet eller ej.
2) Salg af fællesejendom, herunder ind dragelse af bagtrappeareal, dele af lofts-, eller kælderrum og lignende til enkelte af ejerlejlighederne eller salg af en ejerlejlighed tilhørende ejerforeningen. Som en del af god kendelsen af en sådan disposition kan gene ralforsamlingen beslutte, at fordelingstallene skal justeres, så en erhververs fordelingstal fremover svarer til ejerlejlighedens forholds mæssige andel uanset fordelingstallet for det overdragne fællesareal eller ejerlejlighed.
3) Indgåelse af aftaler om eksklusiv brugseller benyttelsesret til fælles ejendom såsom leje eller brug af kælderrum, loftsrum, parke ringspladser eller lignende, hvis retten gøres uopsigelig i mere end 5 år.
4) Beslutning om indretning af nye tagboliger på fællesejendom, jf. ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7.
Vedtages et forslag efter § 4 ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået til slutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede ejere efter fordelingstal og antal, afholdes der ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere, vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal.
Beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, der ikke medfører, at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtigelser over for ejerforeningen forøges, kan træffes med tilslutning fra mindst 9/10 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.
Vedtægtsændringer og beslutninger, hvorved retsstillingen mellem ejerne forskydes, og beslutninger, der medfører indskrænkninger i særrettigheder, eller medfører at ejerne på lægges yderligere forpligtelser, kræver samme flertal som de vedtægtsændringer, der omfat tes af §§ 4 og 6, samt tillige samtykke fra de ejere, hvis retsstilling forringes. Dette gælder dog ikke, såfremt andet følger af ejerlejlig hedsloven eller normalvedtægtens §§ 4 og 6,
Ordinær generalforsamling
herunder at der foretages mindre, nødvendige justeringer af fordelingstal, hvor beslutninger efter § 6 nødvendiggør det.
Der må på generalforsamlingen ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfø rer en eller flere ejere en utilbørlig ulempe.
§ 9 o rdinær general F orsamling
Ordinær generalforsamling afholdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af ejerforenin gens regnskabsår. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter:
1) Valg af dirigent og referent.
2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.
3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.
4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.
5) Forslag efter § 10.
ordinær generalforsamling afholdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af ejerforeningens regnskabsår.
6) Forelæggelse af budget til godkendelse.
7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år.
8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.
9) Valg af eventuelle suppleanter til bestyrelsen.
10) Valg af revisor.
11) Eventuelt.
Stk. 2 Den ordinære generalforsamling ind kaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget gøres tilgængeligt sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen.
Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.
Bestyrelsen og enhver ejer i foreningen har ret til at få et konkret angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Stk. 2 Forslag til behandling på generalfor samlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest 3 uger før generalforsamlingen. Forslag inkl. nødvendige bilag mv. skal gøres tilgængelige for ejerne senest 1 uge før gene ralforsamlingen.
Stk. 3 Ændringsforslag kan stilles på general forsamlingen.
Stk. 4 Der kan ikke træffes bindende beslutning om punkter, der ikke er optaget på dags ordenen, medmindre alle ejere er til stede og samtykker.
Ekstraordinær generalforsamling afholdes, ud over de i § 5 og § 14, stk. 5, nævnte situationer, når:
1) Bestyrelsen finder anledning dertil.
2) Det til behandling af et konkret angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerne i ejerforeningen efter fordelingstal eller antal.
3) En tidligere generalforsamling har besluttet det.
Stk. 2 Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.
Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for den ekstraordinære generalforsamling samt dagsordenen og nødvendige bilag. Stk. 4 Ændringsforslag kan stilles på den ekstraordinære generalforsamling.
§ 12 a dgang, s T emmere T og F uldmag T
Følgende har adgang til generalforsamlingen:
1) Enhver ejer i ejerforeningen.
2) Myndige medlemmer af en ejers husstand.
3) Myndige personer, som en ejer har givet fuldmagt til at møde.
4) Bisiddere eller rådgivere for ejere.
5) Ejerforeningens administrator og revisor.
6) Bestyrelsens bisiddere eller andre personer indkaldt af bestyrelsen. Stk. 2 Enhver ejer i ejerforeningen har stemme ret på generalforsamlingen. Stemmeretten kan udøves af ejerens ægtefælle/samlever. Stemme retten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som ejeren har givet skriftlig fuldmagt. Ejes en ejerlejlighed af et selskab, kan stemmeretten udøves af en fysisk person, der er ansat hos og repræsenterer ejeren. En ejer kan kun afgive én stemme pr. afstemning i henhold til fuldmagt fra en anden ejer. Stk. 3 For ejerlejligheder, der ejes af flere, til kommer stemmeretten ejerne i forening. Er alle medejere ikke til stede på generalforsamlingen, anses de fremmødte medejere for bemyndiget til at stemme på alle medejeres vegne, medmindre de fraværende medejere inden generalforsamlingens begyndelse har meddelt bestyrelsen andet.
Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være ejer af en ejerlejlighed i ejerforeningen.
Stk. 2 Der udarbejdes referat af mødet med gengivelse af beslutninger og væsentlige drøftelser. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og gøres tilgængeligt for ejerne senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af mindst 2 medlemmer ud over formanden, der vælges af generalforsamlin gen. Desuden kan vælges 1-2 suppleanter. Som formand, medlemmer af bestyrelsen og suppleanter kan vælges ejere i ejerforeningen, disses ægtefæller/samlevere og myndige hus standsmedlemmer. Der kan kun vælges et bestyrelsesmedlem pr. ejerlejlighed. Stk. 2 Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år. Formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlem mer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3 En suppleant indtræder i bestyrelsen ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om længerevarende forfald.
Stk. 4 En ejer i ejerforeningen kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at kunne vælges til bestyrelsen. Tilsvarende kan en ejer, der er en juridisk person, give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen. En suppleant indtræder, når en fuldmagt tilbagekaldes. Stk. 5 Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Fra træder formanden i en valgperiode, konstitu erer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.
Stk. 6 Bestyrelsen kan ved en forretningsor den fastsætte nærmere regler om f.eks. indkaldelse til møder, konstitution, arbejdsdeling, føring af protokol, udsendelse af referat fra bestyrelsesmøder, skriftlige og elektroniske møder, tavshedspligt og suppleanter.
Stk. 7 Ejerforeninger med 3 eller færre ejerlej
ligheder er omfattet af denne bestemmelses krav til bestyrelsessammensætning med de fornødne modifikationer.
Formanden skal sikre, at der afholdes besty relsesmøder, når det er nødvendigt, og påse, at samtlige bestyrelsesmedlemmer indkaldes. Stk. 2 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne, herunder formanden, er til stede. Stk. 3 Beslutning træffes af de fremmødte bestyrelsesmedlemmer ved simpelt flertal. Ved stemmelighed er formandens stemme afgørende. Stk. 4 Bestyrelsen udarbejder referat af mødet med gengivelse af beslutninger og væsentlige drøftelser.
Bestyrelsen varetager den daglige ledelse af ejerforeningen og udfører generalforsamlin gens beslutninger. Stk. 2 Bestyrelsen skal sikre en forsvarlig varetagelse af ejerforeningens anliggender, herunder:
1) Udarbejdelse af budget og regnskab over ejerforeningens udgifter og indtægter.
2) Overholdelse af god skik og orden i ejerforeningen.
3) Foretage kontrol med indbetaling af fællesudgifter.
4) Tegne sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsik ring og eventuelt bestyrelsesansvarsforsikring).
5) Renholdelse og snerydning af fælles arealer.
6) Udarbejdelse af vedligeholdelsesplan.
7) Fornyelse og vedligeholdelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.
8) Søge konflikter efter husordenen løst ved ekstern mediation.
9) Varetage ejerforeningens interesser i forbin
delse med eventuelle pligtige medlemskaber af andre foreninger eller laug, herunder grund ejerforeninger, bydelsforeninger, vandlaug, gårdlaug eller lignende. Stk. 3 Har bestyrelsen ikke antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 4 Der tegnes bestyrelsesansvarsforsik ring, medmindre et flertal på generalforsam lingen bestemmer andet. Stk. 5 Bestyrelsens beslutninger kan af enhver ejer i ejerforeningen, som afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter stk. 4.
Al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne, herunder indkaldelse til general forsamling, fremsendelse af fuldmagter og forslag, udsendelse af referater og påkrav, kan ske digitalt ved e-mail eller andet almindeligt anerkendt elektronisk medie. Stk. 2 Ejerne har pligt til at orientere ejerfor eningens bestyrelse eller en eventuel admini strator om den elektroniske adresse, der kan bruges til kommunikation med ejeren. Ved ændringer i ejerens elektroniske adresse har
ejeren pligt til at orientere ejerforeningens bestyrelse eller en eventuel administrator herom. I modsat fald anses indkaldelser mv., som er sendt til den senest oplyste adresse, for at være kommet frem. Stk. 3 Ejere, som er fritaget fra modtagelse af digital post fra det offentlige, kan, mod fremvisning af dokumentation herfor, blive fritaget for den i stk. 1 angivne kommunikationsform. Stk. 4 Ejere, der har behov for en papirudskrift af meddelelser fra bestyrelsen kan rekvirere en sådan hos bestyrelsen eller en eventuel admi nistrator mod betaling af et nærmere fastsat, rimeligt gebyr.
Generalforsamlingen kan beslutte, at ejer foreningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Stk. 2 Administrator må ikke være ejer i ejer foreningen og må ikke være dennes revisor.
Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden og et andet medlem af bestyrelsen eller af to bestyrelsesmedlemmer i forening.
Administration
“administrator må ikke være ejer i ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.”
Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerne efter fordelingstal eller antal, skal revisor være en godkendt revisor.
Stk. 2 Revisor vælges hvert år. Genvalg kan finde sted.
Stk. 3 Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4 Revisionen skal udføres i overensstem melse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor.
Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret, medmindre generalforsamlingen med simpelt flertal beslutter andet.
Stk. 2 Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.
Stk. 3 Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.
Ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale en bod på op til 10.000 kr., hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere pålægges bod ved ejerens
oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse. Pålæg af bod over for en almen boligorganisation forudsætter ud over adfærden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisation tilside sætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boli ger til at sikre god ro og orden i ejendommen. Stk. 2 Ejerforeningen kan pålægge en ny bod på op til 20.000 kr., hvis ejeren efter at være pålagt bod fortsætter den grove forsømmelse af sine pligter, som tidligere har medført en bod. Stk. 3 Beslutning om bod efter stk. 1 og 2 træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på general forsamlingen, men har det på generalforsam lingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede ejere vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsam lingen underrettes skriftligt om generalforsam lingens beslutning. Dette gælder, selv om ejeren har været til stede på generalforsamlingen. Stk. 4 Ejeren kan inden 6 uger fra modtagelse af skriftlig underretning om en pålagt bod gøre begrundet indsigelse mod denne over for ejerforeningen. Stk. 5 Modtager ejerforeningen en indsigelse, er det en betingelse for, at ejerforeningen kan fastholde sit krav, at ejerforeningen senest 6 uger efter udløbet af ejerens indsigelsesfrist anlægger retssag om bodens berettigelse. Stk. 6 Betaling af bod reducerer ikke forenin gens eventuelle erstatningskrav mod den pågældende.
“det kan på generalforsamlingen vedtages, at ejerforeningen skal foretage opsparing til bestemte formål.”
Kapitalforhold
Ejerforeningen kan ekskludere en ejer, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet ad gang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i sær deles grov pligtforsømmelse over for ejerfor eningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere ske eksklusion ved ejerens gentagne grove misligholdelse trods påkrav. Eksklusion af en almen boligorganisation forudsætter ud over adfærden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen. Stk. 2 Beslutning om eksklusion træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de re præsenterede ejere, kan der afholdes ekstraor dinær generalforsamling inden 8 uger. På denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede ejere vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsamlingen underrettes skriftligt om generalforsamlingens beslutning. Dette gælder selv om ejeren har været til stede på generalforsamlingen.
Stk. 3 Det er en betingelse for, at ejerforenin gen kan fastholde eksklusionen, at ejerforenin gen senest 6 uger fra generalforsamlingens afslutning indbringer beslutningen om eksklu sion for domstolene. Dette kan dog undlades, såfremt den ekskluderede inden fristens udløb skriftligt har anerkendt eksklusionen. Endvide re er det en betingelse, at ejerforeningen lader stævningen tinglyse på den ekskluderede ejers ejerlejligheder.
Stk. 4 En ekskluderet ejer skal afhænde sine ejerlejligheder i foreningen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor der foreligger en en delig retsafgørelse om eksklusionens beret tigelse. Afhændelse må ikke ske til købere eller på sådanne vilkår, at den ekskluderede helt
eller delvist må antages at kunne bibeholde sin brugsret over de solgte ejerlejligheder. Er der tinglyst stævning efter stk. 3, skal ejer foreningen tiltræde skødet ved salg. Stk. 5 Overholder den ekskluderede ikke fri sten i stk. 4, kan ejerforeningen kræve, at den ekskluderede indstiller sine salgsbestræbelser. Ejerforeningen kan herefter begære ejerlejlig hederne solgt på tvangsauktion. Retsplejelo vens regler for tvangsauktion finder anvendel se med de ændringer, som følger af forholdets natur. Ejerforeningens rimelige og sædvanlige udgifter i forbindelse med tvangsauktionen kan kræves betalt ud over budsummen.
Er en ejerlejlighed udlejet, og udøver lejeren eller personer, for hvilke lejer er ansvarlig efter lejelovgivningens regler, retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, er ejerforeningen berettiget til at søge at bringe den uønskede adfærd til ophør direkte over for lejeren. Ejerforeningen skal give ejeren mulighed for at berigtige forholdet inden for tre måneder. Herefter kan ejerfor eningen optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet. Ejerforeningen er over for en almen boligorganisation alene beret tiget til at overtage beføjelserne, såfremt den almene boligorganisation, som udlejer, ikke følger gældende regler i lov om leje af almene boliger for håndtering af husordenssager.
Ejerforeningen kan alene opkræve betaling til de løbende driftsudgifter og vedligeholdelse, dog således at der kan tilvejebringes en rime lig egenkapital.
Stk. 2. Det kan på generalforsamlingen vedta ges, at ejerforeningen skal foretage opsparing til bestemte formål, herunder vedligeholdel-
ses- eller forbedringsarbejder. Opsparingen skal være anbragt i et pengeinstitut. Stk. 3 Beslutning om anvendelse af de opsparede midler træffes på generalforsam lingen.
Stk. 4 Den enkelte ejer kan ikke kræve udbe taling af sin andel af ejerforeningens formue ved salg af sin ejerlejlighed.
Ejerforeningen foretager forsvarlig vedlige holdelse og fornyelse af alle ejendommens fælles bestanddele, herunder af døre mod fællesarealer, vinduer, ruder, altaner, eleva torer, fælles forsyningsledninger og fælles installationer indtil disses forgreninger ind til de enkelte ejerlejligheder. Ejerforeningens pligt til renholdelse og overfladebehandling af døre mod fællesarealer, vinduer og even tuelle altaner, gælder dog kun den udvendige side af disse.
Stk. 2 Ejerforeningen skal udbedre skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfat tet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der hurtigst muligt ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang og med mindst mulig gene for ejerne. Stk. 3 Udfører en ejerforening ikke efter påkrav uopsættelige arbejder, kan enhver ejer for ejerforeningens regning lade sådanne arbejder udføre i det omfang, det er nødven digt for at afværge truende skade.
§ 27 e jernes vedligeholdelsesplig T
Det påhviler enhver ejer i ejerforeningen at foretage forsvarlig renholdelse, vedligeholdel se og fornyelse af sin ejerlejlighed og øvrige områder, hvor ejeren har eksklusiv brugsret. Pligten omfatter maling, tapetsering, vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning,
vedligeholdelsespligt
gulvbrædder, fliser og fuger, loftpuds, forsats vinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder el-ledninger, el-kontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, andre forbrugsmålere, brugsvandsrør, varme forsyningsrør, gasrør og afløbsrør indtil disses forgreninger ind i de fælles ledninger. Stk. 2 Ejeren er ansvarlig for renholdelse og overfladebehandling af døre, vinduer og eventu elle altaner indvendigt. De enkelte ejeres vedli geholdelsespligt omfatter endvidere eventuelle særindretninger i lejligheden eller monteret på fællesejendommen, herunder skilte, antenner og nye altaner besluttet efter § 4, stk. 2. Stk. 3 Ejerne må ikke foretage ændringer, repara tioner eller maling af fælles bestanddele eller lade opsætte dørtelefoner, antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. Stk. 4 Forsømmes en ejerlejlighed groft, eller er en ejers forsømmelse til gene for de øvrige ejere, kan bestyrelsen kræve fornøden renhol delse, vedligeholdelse og istandsættelse fore taget inden for en fastsat frist. Krav herom skal fremsættes skriftligt, herunder ved elektronisk kommunikation. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på ejerforeningens vegne lade ejerlejligheden sætte i stand for den mislig holdende ejers regning. Stk. 5 Ejeren er erstatningsansvarlig for skader forårsaget af installationer, som denne har foretaget.
“ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele.”
Ejernes
Skyldes en skade tilsidesættelse af vedlige holdelsespligten efter §§ 26 og 27 vil den part, der har vedligeholdelsespligten, være ansvar lig for en sådan opstået skade.
En ejer er forpligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gen nemførelse af eftersyn, reparationer, vedlige holdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre. Ejerforeningen skal give et skriftligt varsel på 6 uger.
Stk. 2 En ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følge arbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedli gehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper. Ejeren skal give et skriftligt varsel på 6 uger.
Stk. 3 I tilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig, har ejerforeningen ret til at få adgang uden varsel.
Stk. 4 Arbejder, der udføres i en lejlighed, skal afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til de ejere, der berøres heraf.
Stk. 5 Der skal ske fuldstændig retablering, og arbejdet må ikke medføre forandringer i de pågældendes lejligheder, medmindre for andringerne er nødvendige for fagligt korrekt udførelse og ikke er til væsentlig ulempe for den, der skal tåle forandringen.
Stk. 6 Er det med hensyn til arbejder efter stk. 2 nødvendigt at foretage destruktive indgreb, kan den berørte ejer, såfremt retab leringsomkostningerne skønnes at ville over stige 5.000 kr., kræve, at der stilles passende sikkerhed i form af en anfordringsgaranti, kontant deponering i ejerforeningen eller lig nende, før end arbejderne kan igangsættes.
Ved udlejning af en ejerlejlighed i sin helhed til beboelse eller erhverv skal ejeren senest samtidig med lejeforholdets begyndelse underrette ejerforeningens bestyrelse om udlejningen, dens længde og informere om lejers navn og kontaktop lysninger samt om eventuelle ændringer i egne kontaktoplysninger. Stk. 2 Ved korttidsudlejning forstås udlejning, hvor lejeperioden er kortere end 31 dage. Såfremt ejerforeningen efter § 4, stk. 1, har truffet beslutning om at forbyde sådan udlejning er en ejer dog alligevel berettiget til at foretage korttidsudlejning med op til 4 separate udlejninger og mak simalt for sammenlagt 30 dage i alt pr. ka lenderår. Ejeren skal senest samtidig med hver udlejnings begyndelse underrette ejerforeningens bestyrelse om udlejningen, lejerens navn og kontaktoplysninger samt lejeperiodens længde.
§ 31 s ikkerhedss T illelse (pan T s T i FT ende T inglysning a F ved T æg T en)
Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 50.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforenin gen måtte få hos en ejer, herunder for krav efter § 27, stk. 4. Stk. 2 Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pante hæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.
Forbehold: Min Boligforening ApS tager forbehold for fejl af gengivelser.
AdvokAtfirmAet mArker
Tlf.: 33 11 00 70, www.advokat-marker.dk
Allente
Tlf.: 77 33 60 60, www.allente.dk
AltAn.dk Tlf.: 70 40 46 76, www.altan.dk
ASSA ABloY opening SolutionS denmArk Tlf.: 44 54 44 54, www.assaabloyopeningsolutions.dk
BAlco A/S
Tlf.: 36 46 42 60, www.balco.dk
BAng & Beenfeldt
Tlf.: 32 57 82 50, www.bangbeen.dk
Blomfelt AdminiStrAtion
Tlf.: 70 20 91 20, www.blomfelt.dk
Bmi group dAnmArk Tlf.: 44 88 55 00, www.bmigroupdanmark.dk
BoelSkifte AdminiStrAtion
Tlf.: 38 16 06 16, www.boelskifteadministration.dk
BoligAdminiStrAtorerne
Tlf.: 33 38 11 11, www.boadm.dk
dktv
Tlf.: 69 12 12 12, www.dktv.dk
dmi, dAnSk meterologiSke inStitut
Tlf.: 39 15 75 00, www.dmi.dk
fdel - elBil foreningen Tlf.: 93 92 14 99, www.fdel.dk
fiBerBY
Tlf.: 33 23 00 99, www.fiberby.dk
Retssager i foreninger
En tv-løsning der tager højde for alt og alle
Først kom altanerne - nu kommer elevatorerne
Er adgangen til jeres boligforening digital?
Din egen altan - fra idé til virkelighed
Bliv klar til generalforsamlingen
• Deleøkonomi - er det for klimaet eller privatøkonomien?
• Byggesager - en guide til foreninger
Tryghed i jeres tagprojekt
Tørrelofter: Hvad skal foreningen gøre med dem?
Det gode foreningsliv
Gør det tekniske simpelt med HyperConnect
Det ekstreme vejr bliver endnu mere ekstremt - og det påvirker vores boliger
Sådan etablerer I ladestandere i foreningen
Giv beboerne billigere og bedre internet
S. 76 S. 240 S. 94 S. 198 S. 52 S. 276 S. 20 S. 268 S. 226 S. 220 S. 70 S. 242 S. 150 S. 24 S. 234
frederikSBerg forSYning
Tlf.: 38 18 50 00, www.frb-forsyning.dk
freund elektronik Tlf.: 66 16 24 14, www.freund.dk
frovin Tlf.: 59 50 41 41, www.frovin.dk
gAihede Tlf.: 70 22 11 41, www.gaihede.dk
gomore Tlf.: 89 88 99 01, www.gomore.dk greenpipe Tlf.: 40 56 19 76, www.greenpipe.dk
greentec energY Tlf.: 60 59 00 69, www.greentec-energy.dk
gi, grundejerneS inveSteringSfond Tlf.: 82 32 23 00, www.gi.dk
hp ejendomSService
Tlf.: 46 43 10 10, www.hp-ejendomsservice.dk
ingemAn fiScher Tlf.: 70 70 15 31, www.ingemanfischer.dk iStA Tlf.:77 32 32 32, www.ista.com
keepfocuS Tlf.: 70 20 19 99, www.keepfocus.dk
køBenhAvnS kommune, teknik- og miljøforvAltningen Tlf.: 33 66 56 00, www.kk.dk
l’eASY BuSineSS
Tlf.: 72 15 11 15, www.leasybusiness.dk
legtech Tlf.: 77 34 90 45, www.legtech.dk
livingBetter Tlf.: 81 81 81 10, www.livingbetter.dk
mejlShede låSe Tlf.: 35 39 39 39, www.mejlshede.dk
miele A/S Tlf.: 43 27 15 10, www.miele.dk
Nye vaner med blødgjort vand på Frederiksberg
Ny trend indenfor dørtelefoni er “dørtelefoni-as-a-service”
Nu fremstår københavnsk ejendomsarkitektur smuk som i 1900-tallet
Energirenovér eller tab din ejendomsværdi
Lad ikke en god krise gå til spilde Genbrug af rørsystemer kommer beboere og miljøet til gode
En grøn løsning der ruster jer mod høje energipriser
Når du skal udskifte vinduer En velholdt ejendom har betydning for såvel fællesskab som ejendommens værdi Undgå brand i ejendommen med en brandteknisk bygningsrapport
Forbrugsmåling - få det fulde overblik over dit forbrug
Spar tid og energi med digital energiovervågning
• Den gode altanansøgning kommer først i mål
• Gå sammen om affaldssortering i boligforeningen
• Få støtte til at støjrenovere vinduerne i jeres ejendom
Spar penge, besvær og CO2
Forebyg oversvømmelse med en brøndalarm Spar penge og energi med en god energi- og indeklimaløsning
Åben døren til elektronisk sikring
Skræddersyede totalløsninger til fællesvaskeri giver optimalt udbytte for din boligforening
S. 176 S. 190 S. 296 S. 114 S. 34 S. 132 S. 122 S. 284 S. 84 S. 90 S. 142 S. 138 S. 42 S. 162 S. 292 S. 246 S. 164 S. 288 S. 194 S. 250
min Boligforening
Tlf.: 70 22 82 00, www.minboligforening.dk
• Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?
• Hvad gør vi, hvis vi ikke kan sammensætte en bestyrelse?
• Kan boligforeninger bidrage til den bæredygtige omstilling?
• Affaldshåndtering i boligforeningen - regler og gode råd til optimering
• Bygge- og renoveringsprojekter: Hvem rådgiver bestyrelsen?
munterS
Tlf.: 44 95 33 55, www.munters.com/da
promAnA
Tlf.: 70 20 05 80, www.promana.dk
reBteknikeren
Tlf.: 20 90 28 10, www.rebteknikeren.dk
rådet for grøn omStilling Tlf.: 33 15 09 77, www.rgo.dk
ret & råd ejendomSAdminiStrAtion
Tlf.: 48 20 74 00, www.ret-raad.dk
SAint-goBAin
Tlf.: 59 57 03 30, www.saint-gobain.dk
StAd vAluAr
Tlf.: 32 83 06 10, www.staderhverv.dk
SunpArAdiSe dAnmArk Tlf.: 88 18 58 58, www.sunparadise.dk
techem dAnmArk Tlf.: 87 44 77 00, www.techem.dk
teknologiSk inStitut Tlf.: 72 20 20 00, www.teknologisk.dk
trio Arkitekter
Tlf.: 33 15 15 20, www.trioarkitekter.dk
videncentret BoliuS
Tlf.: 70 23 63 13, www.bolius.dk
videncenter for energiBeSpArelSer
i BYgninger
Tlf.: 31 15 90 00, www.byggeriogenergi.dk
viSBlue Tlf.: 71 99 69 96, www.visblue.dk
Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge
Energimærket: Hvad bør man vide?
Renovering i højderne
Tagboliger til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen
Styrk det gode samarbejde - og vær opmærksom på bestyrelsesansvar
Vinduesglas er grønt guld: De gamle vinduer fik nyt liv som isoleringsmateriale
Valuarrapporter, dagsværdiopgørelser og forbedringstillæg
Altaner lukket med glas åbner for øget herlighedsværdi året rundt
Har du hørt den nye lovgivning? Forbrugere skal kunne følge deres varmeforbrug
• Ny kontrolordning gør vedligehold af faldstammer lettere
• Fugtig kældervæg - sådan skal du efterisolere
En grøn vedligeholdelsesplan
Gode råd, hvis du vil dele med naboerne
Tiden er inde til energirigtig drift af jeres bygning
En velspunden kombination af bæredygtig renovering og beboerglæde
S. 58 S. 68 S. 100 S. 156 S. 256 S. 186 S. 104 S.230 S. 214 S. 62 S. 168 S. 206 S. 48 S. 144 S. 128 S. 182 S. 264 S. 30 S. 108 S. 120
Fagregistret består af virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andels- og ejerboligforeninger. Virksomheder, der ønsker optagelse i fagregistret, kan kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk.
adgangskonTrol & låseservice s. 334 adminisTraTion & jura s. 337 arkiTekTer s. 343
“Kan man få det som app”? Det spørgsmål hører vi ofte, når det drejer sig om dørtelefoner. Svaret på det spørgsmål er ja. Man kan godt få dørtelefonen som app. Hos Mejlshede forhandler vi en masse forskellige dørtelefonsystemer, som kan tilpasses jeres behov. Er det løsningen til jeres ejendom? Så giv os et kald på 35 39 39 39. Så skal vi nok hjælpe med at finde det helt rigtige system til jer.
Brugervenlig, funktionel og modulopbygget løsning der gør det nemt når valget skal tages. Serien er udviklet for brugeren der ønsker præcision, omkostningseffektivitet og funktionalitet som kan dække alle behov.
Findes i AUDIO, VIDEO og GSM med tilvalg såsom adgangskontrol.
tlf.: 38 16 06 16
Boelskifte administration har branchens længste erfaring og skaber med kvalificeret rådgivning og højt serviceniveau værdi for vore kunder. I et tæt samarbejde med bestyrelsen planlægges langsigtede og holdbare strategier for ejendommens udvikling og økonomi.
Som en af de få har Boelskifte in-house advokater der sammen med Boelskiftes øvrige specialister bistår med daglig og proaktiv rådgivning. Vi løfter også de mere tunge sager, hvor andre giver op.
Den gode rådgivning, medarbejdere med overskud og anvendelse af de nyeste it-løsninger mener vi, er årsagen til de mange loyale kunder i vores administration. Vi udfører også vicevært- og ejendomsserviceydelser.
Solbjergvej 3, 2000 Frederiksberg
Telefon: 38 16 06 16 kontakt@boelskifteadm.dk www.boelskifteadministration.dk
Hupf E ld & Ho VE - din Tæ TTE sama R b E jdspa RT n ER
Hupfeld & Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar, baseret på vores mere end 30 års erfaring i branchen.
Advokatkontoret er et all-service kontor med hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen.
Advokatkontoret er et all-service kontor med hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen.
Advokatkontoret er et all-service kontor med hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen.
Kom forbi til en kop kaffe og hør hvad vi kan hjælpe med
Kom forbi til en kop kaffe og hør hvad vi kan hjælpe med
Datterselskabet SMEjendomme administrerer fuldt professionelt 1200 lejemål, herunder 250 erhvervslejemål. Både investorer, ejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelse.
Datterselskabet SMEjendomme administrerer fuldt professionelt 1200 lejemål, herunder 250 erhvervslejemål. Både investorer, ejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelse.
og bygninger i Københavns indre by Thomas Marker
og bygninger i Københavns indre by
Kontoret beskæftiger advokater, hvis primære opgave er at yde juridisk rådgivning direkte til klienterne. Herudover bistår advokaterne administrationskontoret i alle forekommende spørgsmål.
Advokatkontoret er et all-service kontor hovedvægt på erhvervsrådgivning ejendomsbranchen.
Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk
Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk
Advokatkontoret er et all-service kontor hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen.
Advokatkontoret er et all-service kontor hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen.
31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1
Advokatkontoret er et all-service kontor med hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen.
Datterselskabet SMEjendomme admifuldt professionelt 1200 lejemål, 250 erhvervslejemål. Både inveejerforeninger og andelsboligfortillid til vores ydelse.
Advokat Thomas Marker har stor erfaring i rådgivning ved køb og salg af bolig, hvilket er klientens sikkerhed for en god behandling ved boligkøb.
18.10.2019 10.41
31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1 18.10.2019 10.41
Datterselskabet SMEjendomme administrerer fuldt professionelt 1200 lejemål, herunder 250 erhvervslejemål. Både investorer, ejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelse.
Datterselskabet SMEjendomme administrerer fuldt professionelt 1200 lejemål, herunder 250 erhvervslejemål. Både inveejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelse.
Datterselskabet SMEjendomme administrerer fuldt professionelt 1200 lejemål, herunder 250 erhvervslejemål. Både inveejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelse.
Datterselskabet SMEjendomme administrerer fuldt professionelt 1200 lejemål, herunder 250 erhvervslejemål. Både investorer, ejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelser.
Thomas Marker
Thomas Marker
Kom forbi kop kaffe hør hvad hjælpe
Kom forbi til kop kaffe og hør hvad vi kan hjælpe med
Kom forbi til kop kaffe og hør hvad vi kan hjælpe med
Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk
Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk
Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk
Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk
31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1 18.10.2019
Annonce_125x90_181019.indd 1
Annonce_125x90_181019.indd 1 18.10.2019
Kom forbi kop hør hvad hjælpe 31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1
• Fokus på foreningsadministration
Vi tilbyder alene administration af foreninger - hos os forsvinder jeres forening derfor ikke i mængden blandt investeringsejendomme, butikscentre m.v., eller i ønsket om salg af ejendomsservice og byggeteknisk rådgivning.
• Én primær kontaktperson
Hvis I vælger os, er jeres kontaktperson altid én og samme person, uanset om jeres henvendelse vedrører lejlighedsoverdragelse, betaling af fakturaer, forsikringssager eller andet. Det er enkelt og sikrer stort personligt kendskab.
• Stabilitet og høj faglighed Vores medarbejdere har mange års erfaring, og ancienniteten hos os er høj. Det sikrer stor faglighed og stabilitet i tilknytningen.
• Korte svartider
Vi garanterer en hurtig tilbagemelding på jeres henvendelser.
• Let kommunikation
Adgang til markedets bedste løsning inden for digital kommunikation, fakturagodkendelse, webadgang, dokumentarkiv m.v.
– vælg en bank, der er specialister inden for boligforeninger
I Lån & Spar sidder vi et helt team af erfarne specialister inden for boligforeningers økonomi. Det giver klare fordele – naturligvis. Vi kender alt til finansiering og drift af ejendomme. Så uanset om I har brug for rådgivning af større eller mindre projekter, så kan vi hjælpe jer på rette vej.
Ring: 3378 2388 og hør, hvad vi kan gøre for dig – eller gå på lsb.dk/erhverv og læs om os eller book møde
på 46 43 10 10
for en uforpligtende samtale eller skriv en mail på: hp@hp-ejendomsservice.dk så finder vi sammen den bedste løsning for jeres forening.
I mere end 25 år har vi udført ejendomsservice i København og Storkøbenhavn med fokus på kvalitet og service i topklasse.
Få serviceaftalen skræddersyet, så den matcher netop jeres behov og ønsker.
Akut opståede problemer? Vores 24 timers døgnvagt sikrer, at I hurtigt kan få professionel hjælp - også ved vandskader og affugtningsproblemer.
arnold nielsens boulevard 140, 1. sal • 2650 hvidovre Tlf. 46 43 10 10 • www.hp-ejendomsservice.dk
Hos HP ejendomsservice tilbyder vi bl.a. hjælp til: n rengøring n vinduespolering n trappevask n vicevært og varmemester n Haveservice n snerydning og saltning n affugtningshjælp n Beboerservice n akutservice n istandsættelse af lejemål
Vi har mange års erfaring i etablering af fiber infrastruktur. Det gør os i stand til at kunne bistå vores kunder i hele processen ved etablering af digitale forbindelser.
Vi har specialiseret os i nedgravning af elkabler, skydning af stik og installation af alle former for ladestandere. Med et højt fagligt niveau og en god forståelse for kundens behov, leverer vi høj kvalitet og sikkerhed.
Norlys ejer Danmarks største fibernet. Og med en tilslutning til fibernettet får beboerne af din bolig-, andelseller ejerforening mulighed for tv og internet i den bedste kvalitet, man kender til i dag. Uanset, hvor i landet din forening ligger.
Der er valgfrihed mellem minimum 11 udbydere, så beboerne kan få præcis det abonnement, der passer til deres behov. Og du kan slippe alle opgaver, der vedrører administration af bebo ernes abonnementer. Det sørger de selv for.
Imens sørger Norlys for alt arbejdet med etablering, drift og vedligehold af fiberforbindelsen. Det er helt enkelt. Og helt omkostningsfrit for foreningen.
· Opnå besparelser med energiovervågning fra KeepFocus og følg jeres energiforbrug time of time.
· Vi sørger for installation af digitale, fjernaflæste målere.
· I får markedets mest brugervenlige software og beboerapp.
· Vi leverer validerede fordelingsregnskaber og løbende service som en del af løsningen.
Brunata leverer præcise målere og forbrugsregnskaber til beboelsesejendomme. Det har vi gjort i over hundrede år, og det gør vi stadig. Men i en tid hvor der er stadig større fokus på ressourceforbrug, stilles der helt nye krav bl.a. til fjernaflæsning. Og de krav kan du roligt gå i møde med Brunata som partner. Vores intelligente netværk gør det nemt at følge energiforbruget både som beboer og administrator og åbner samtidig døren for en helt ny verden af intelligente løsninger. Læs mere på brunata.dk.
Få automatisk besked hvis vand- og energiforbruget stiger
Sammenlign forbruget med ejendommens gennemsnit
Smart og enkel digital løsning - din genvej til grønne, smarte og sunde bygninger
Fokus på ressourcer
Spar på din varmeregning og giv dit bidrag til miljøet
med vores brugervenlige online portal eller app!
Forskning viser, at en hustand gennemsnitligt sparer 20 % på deres varmeregning ved ...
et synligt og transparent forbrug
at justere eventuelt overforbrug
Vi står for visualiseringen af for brug, så I får overblik, så beboere foruden årsafregningen, kan tilpasse og optimere forbruget.
Hos Ingeman Fischer er I sikret en profes sionel rådgiver og fast sparringspartner, der tager hånd om vedligeholdelsen af jeres bo ligforening. Vi hjælper jer med at træffe de kloge langsigtede beslutninger og prioritere ejendommens projekter baseret på ekspert grundlag og mange års erfaring i branchen.
Ring til os på 70701531 eller læs mere her ingemanfischer.dk
Med arkitekter, konstruktører og ingeniører under samme tag, udgør vi et stærkt tværfagligt fællesskab, der varetager alle faserne i et byggeprojekt. Det betyder at I som boligforening står stærkt med et skarpt bagland i ryggen og professionel rådgivning hele vejen rundt om byggeriet.
Stå stærkt med et skarpt bagland og professionel rådgivning hele vejen rundt om byggeriet.
for ansvaret og få tryghed i hele processen med vedligeholdelse, renovering og udvikling af jeres ejendom. Kom sikkert i mål med et resultat af høj kvalitet til aftalt tid og budget.
Vidste I, at 43% af alle anmeldte byggeskader vedrører taget?
Undgå at blive en del af statistikken med BMI RoofPro. En certificeret BMI RoofPro entreprenør sikrer jer en af den danske tagbranches mest omfattende kvalitets- og garantiordninger. Det giver ro i sindet, når I bygger til fremtiden.
Professionelle tag- og systemløsninger fra Icopal og Monier
30 års produktgaranti
20 år på udførelse og følgeskader
Dækning ved konkurs
Skal din boligforening også have mulighed for streaming tv fra Allente, så kontakt erhverv@allente.tv og hør mere om hvor enkelt det er.
tørrerum er der ikke behov for opvarmning. Tøjet tørrer som udendørs på en sommerdag.
I et affugtet tørrerum er der ikke behov for opvarmning.
tørring, dermed større kapacitet for varmen
Tøjet tørrer som udendørs på en god sommerdag.
• Hurtig tørring, dermed større kapacitet
på tøjet, som f.eks. ved tumbling og tørreskabe installation og minimal vedligeholdelse
• Sluk helt for varmen
• Ingen slid på tøjet, som f.eks. ved tumbling og tørreskabe
• Nem installation og minimal vedligeholdelse
• Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning i bl.a.:
- Daginstitutioner
- Forsvaret
- Politi og beredskab
- Materielgårde
- Kontorer
Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning i bl.a.: aginstitutioner Forsvaret og beredskab Materielgårde Kontorer
- Produktionsviksomheder
Produktionsviksomheder
Tlf.: 4495 3355 info@munters.dk www.munters.dk/toerrerum
Også efter “Blackstone”-indgrebet
• Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen
• Vi deltager gerne på jeres generalforsamling
• Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering
• Vi vurderer ca. 600 andelsboligforeninger om året, overalt i KBH og omegn
• Vi er selvfølgelig medlem af DE
• Vi kan også udarbejder et Dagsværdi Vurderingsnotat, som anvendes til brug for indefrosne valuarvurderinger
• Vi kan også hjælpe med en Forbedringsopgørelse efter ABL §5,4 der opgør tillæg til den indefrosne værdi
“Bl AckSTOnE” inDgrEBET Hvis en andelsboligfor ening vælger at ’indefryse’ deres valuarvurdering, har foreningen højst sandsyn ligvis brug for et Dagsværdi vurderingsnotat, til at fast slå den aktuelle værdi af ejendommen. Kontakt os for at høre nærmere om denne mulighed.
Se mere på staderhverv.dk/valuar
Et professionelt vaskeri – hvor Miele klarer det hele.
Et professionelt vaskeri – hvor Miele klarer det hele.
Et professionelt vaskeri – hvor Miele klarer det hele.
Et professionelt vaskeri – hvor Miele klarer det hele. I betaler KUN pr. vask
I betaler KUN pr. vask
I betaler KUN pr. vask
I betaler KUN pr. vask Et professionelt
Miele-vaskeri, hvor vi står for det hele. Det eneste, du skal gøre,
at lægge lokale til og betale en fast pris pr. vask.
For dig betyder det: Ingen store investeringer. Intet administrationsbøvl. Ingen skjulte omkostninger eller uforudsete udgifter.
Vi klarer det hele: Nye maskiner, installation og opsætning, den løbende administration, service og eventuelle reparationer.
L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.
Få en løsning, der matcher jeres behov Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux Professionel, så vi med mar kedets bedste og bredeste udvalg, kan skræd dersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele leasingperioden.
Levering og installering. Fri service og reservedele i perioden. Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.
Installationstjek – optimering af vaskerum Betalingssystem – med mange muligheder
Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri. Til små månedlige ydelser.
Flytning og bytning – af maskiner ved ændret behov
Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. I skal ikke have en krone op af lommmen!
Løsninger til erhvervslivet
Det er faktisk muligt at en grøn energi- og indeklimaløsning kan være billigere.
Vi skal spare lige nu. På byggematerialer, på arbejdstimer, på energien og på driften. Alt er i spil.
Men kan man forestille sig én simpel løsning, som BÅDE er den billigste at bygge med, billigste i drift og samtidig bedst for miljøet?
Ja, da. Dokumenteret!
LivingBetter kan dække hele behovet for ventilation, varme og varmt brugsvand enklere og billigere end andre hidtil anvendte løsninger.
I projekt efter projekt er lavere pris og lavere omkostninger dokumenteret.
Læs mere på livingbetter.dk
Ventilationsvinduet sikrer en fast strøm af frisk luft, som opvarmes på vej ind i boligen
40 års erfaring i at koble form og funktion
Frovin er én af Danmarks førende producenter af koblede vinduer og døre. Alle vinduer og døre produceres efter individuelle mål – i kernefyrretræ af højeste kvalitet.
Vi har altid både altaner, udestuer og facader der passer præcis til din ejendom. Fælles for dem begge er, at de giver dig et ekstra værelse med masser af frisk luft
