Håndbogen for Min Boligforening 2020

2020

håndbogen 39. årgang

for Min Boligforening For andels- og ejerboligforeninger trend

Den bæredygtige boli gforening s. 15

Klimavenligt

Genanvendelse

Nye lån

Brug bygas for miljøets skyld

Kortlægning giver bedre genanvendelse

Hvordan står det til med jeres realkreditlån?

Se side 86

Se side 200

Se side 268

Åbne altaner og altaner lukket med glas Vi har altid en altan, der passer lige præcis til din ejendom og vi giver gode råd fra den første idé til altanen er sat op og er klar til brug.

Sunparadise Danmark A/S Windoor Danmark A/S

Betonvej 10 DK-4000 Roskilde Tel: +45 88 18 58 58

www.sunparadise.com www.windoor.dk

Håndbogen for Min Boligforening 2020 til bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger 39. årgang Håndbogen for Min Boligforening 2020, 39. årgang. • Tema: Den Bæredygtige Boligforening Forsidefoto: iStock • Udgiver: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, Gammel Køge Landevej 55, 2500 Valby, Tlf. 70228200. Kontakt: info@minbf.dk. www.minboligforening.dk Distribueret oplag 7.700 eksemplarer • Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Hans Lundqvist, hans@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk • Projektkoordinatorer: Sarah Yadgar, sarah@minbf.dk, Sebastian C. Christensen, sebastian@minbf.dk, Emma R. Hansson, emma@minbf.dk, Siw W. Petersen, siw@minbf.dk • Lay-out: Anja Ley Christensen Tryk: KLS PurePrint • Distribution: Bladkompagniet A/S • Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde • Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Gengivelse af artikler og billeder må kun finde sted efter forudgående aftale. ARENA Marketing Aps er medlem af Danske Medier. Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol. Senest kontrollerede oplag: 7.628. Periode: 2018-2019 Kolofon

3

Boligexperten Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

Alt hvad i som andelsboligforening eller ejerforening har brug for – ét sted

Kontakt os allerede i dag og få et uforpligtende tilbud:

Adm. direktør Preben Løth preben@boligexperten.dk

Tlf: 33 22 99 41

Skift til en engageret administrator!

Professionalisme og personligt engagement kendetegner vores tilgang til ejendomsadministration. Til daglig hjælper vi ca. 400 foreninger i alle størrelser med at administrere mere end ca. 20.000 lejligheder. Vi kan også hjælpe jer - og det er nemt at skifte administration!

Lad os tale sammen om hvordan vi kan gøre en positiv forskel for jeres forening! Bestil et gratis tilbud på ejendomsadministration eller arrangér et uforpligtende personligt møde.

Derfor skal I vælge Boligexperten!

• Vi er specialister - vi administrerer kun foreninger • Førende IT-løsninger til PC, tablet og smartphone - alt er digitalt • Full service administration administratorer, økonomer, advokater og byggeteknikere • Fast kontaktperson til foreningen • 29 års erfaring med foreningsadministration – en vigtig faktor ved rådgivning

Tlf: 33 22 99 41 preben@boligexperten.dk

Det siger kunderne - se udtalelserne på boligexperten.dk/det-siger-kunderne

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

Min Boligforening og Databeskyttelsesforordningen Alle vores publikationer og events er et gratis tilbud til bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger. Publikationer udsendes enten via almindelig post eller via e-mail nyhedsbrev.

Formål med indsamling af persondata Dine persondata er alle slags oplysninger og informationer, der i et eller andet omfang kan henføres til dig som privatperson. Min Boligforening indsamler og behandler kun persondata, der er relevante og nødvendige i forhold til, at du modtager vores publikationer.

Vi sikrer, at dine persondata kun indsamles og behandles i overensstemmelse med følgende: • For at kunne levere publikationer og ydelser bestilt af dig, herunder vores gratis: • Håndbogen for Min Boligforening, der udkommer årligt.

• Magasinet for Min Boligforening, der udkommer tre gange årligt.

• Events herunder vores Gå-hjem møder, VidenSeminarer og CaféAftner.

• Nyhedsbreve.

• Til at kunne svare på dine spørgsmål eller klager • At give dig oplysninger om andre produkter og ydelser vi tilbyder, der ligner dem, som du allerede modtager.

• At underrette dig om ændringer i vores nuværende publikationer eller ydelser.

• For at hjælpe os med at forbedre vores website, publikationer og ydelser.

Hvilke informationer behandler vi?

Vi noterer alene almindelige persondata i form af dine kontaktoplysninger, dvs.

• Navn, adresse, telefonnr., e-mail.

• Rolle i boligforeningen (bestyrelsesformand/kontaktperson).

• Præferencer vedrørende vores produkter og tjenester.

Vi kontrollerer og opdaterer dine persondata Vi kontrollerer at de persondata, som vi behandler om dig, ikke er urigtige eller vildledende.

8

Vi sørger også for at opdatere dine persondata løbende ved at ringe eller skrive ud. Du kan som bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening altid rette dine kontaktoplysninger på vores hjemmeside www.minboligforening.dk.

Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige i forhold til det formål, som var grunden til vores indsamling af dine data. Vi sletter dine persondata, når vi får information om, at der er ny bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening, eller hvis du ønsker at trække dit samtykke tilbage om at modtage vores publikationer og ydelser. I sidstnævnte tilfælde gemmer vi kun hovedadressen for din boligforening.

Vi videregiver ikke dine persondata Vi videregiver eller sælger IKKE dine kontaktoplysninger til andre virksomheder, organisationer eller anden tredjepart.

Dine rettigheder Hvis du har spørgsmål vedrørende vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte os på info@minbf.dk. Du kan til enhver tid anmode om adgang til dine personlige oplysninger, og er oplysningerne ukorrekte korrigeres eller slettes disse.

Du kan også anmode om begrænsning, overførsel af data eller trække dit samtykke tilbage. Hvis du har nogen klager over vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk eller Datatilsynet på www.datatilsynet.dk.

Ejeroplysninger og dataansvar: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, CVR-nr. 33577273. Telefon 70 22 82 00.

E-mail info@minbf.dk.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Håndbogen for Min Boligforening 2020

Gratis for boligfore ningerne

Få adgang til viden, inspiration og netværk, og gør det nemmere at være bestyrelse i en andels- og ejerboligforening.

H

os Min Boligforening er vi stolte over det fundament af viden og netværk, som vi har opbygget gennem 39 års udgivelser af Håndbogen.

De seneste år har vi moderniseret Håndbogen, og vores vigtigste fokus er artikler med godt og relevant indhold samt plads til flotte og inspirerende billeder.

Til dagligt har vi fokus på at gøre bestyrelserne i andels- og ejerboligforeningerne bedre og dygtigere til deres hverv, så der bliver nemmere og enklere at bestyre. Vi oplever, at andelshavere og ejere i høj grad ønsker kvalitet og livskvalitet i deres liv og hjemlige rammer. Det betyder et ønske om økonomisk bæredygtighed, en velholdt ejendom, der sikrer at den bevarer sin værdi årene igennem, samt et velfungerende socialt liv i boligforeningen. Netop det, vil Min Boligforening gerne være eksponent for.

I dette års udgave af Håndbogen for Min Boligforening har vi 59 artikler fordelt på 280 sider. Igen i år er Håndbogen inddelt i sektioner af forskellige emner. De 21 sektioner har til formål at gøre det nemt for jer at navigere i Håndbogen og finde netop den artikel, som I leder efter.

Vi ønsker fortsat at levere viden og inspiration til boligforeningerne, ved at være til stede, der hvor bestyrelsesmedlemmer

i andels- og ejerboligforeninger er. Derfor deltager vi igen i år på Building Green Messen og tilbyder fortsat mere end 20 events i 2020; herunder Gå-Hjem møder, VidenSeminarer og CaféAftener.

Vi ønsker dig god læselyst, og vi glæder os til at møde dig ved vores mange arrangementer i det kommende år.

De bedste hilsner

Carsten V. Jagerkilde Ansvarlig redaktør, Håndbogen for Min Boligforening

Vores events i 2020 er allerede lagt på hjemmesiden www.minboligforening.dk.

Her kan du læse mere om de forskellige events og tilmelde dig allerede nu.

Velkommen

9

Indhold s.

280 siders artikler med indhold, der konkret kan bidrage til viden og inspiration hos bestyrelser i alle andels- og ejerboligforeninger. Opdelt i 21 sektioner er artiklerne altid nemme at vende tilbage til. God fornøjelse.

15

den bæredygtige boligforening

s. 16 Få styr på affaldet fra virksomhederne s. 18 Bo-Vitas bygherrestrategi giver kvalitet i processer og boliger s. 24 Seniorer slår sig ned blandt palmer & citrontræer i Hedehusene s. 30 Kan besparelserne betale energirenoveringen?

s.

33

det gode foreningsliv

s. 34 Det gode foreningsliv s. 38 Nabokonflikter - hvad kan man selv gøre og hvornår kan rådgivning og konfliktmægling hjælpe?

10

s.

43

ejendomsadministration/jura

s. 44 Er foreningen klar til GDPR? s. 48 Administrator af tiden s. 54 Den gode byggesag i andels- og ejerforeninger s. 58 Gode råd om korttidsudlejning s. 62 Forvent digitale ydelser fra jeres administrator s. 66 Hvem administrerer andelsog ejerboligforeninger

s.

73

ejendomsservice

s. 74 Ekstern ejendomsservice gør det simpelt for bestyrelsen – også økonomisk

s.

81

s.

113

energioptimering & forbrug

installationer, vand, varme & el

s. 82 Skærpede krav til fremtidens forbrugsmåling

s. 114 Fryser du i din lejlighed?

s. 86 Brug bygas for pengepungens og miljøets skyld s. 90 Sådan sparer I energi i jeres ejendom s. 94 Luk fremtiden ind - digitale værktøjer giver fordele for beboere og miljøet s. 98 Forbrugsmåling – skræddersyede løsninger til hjemmet

s.

101

indeklima, isolering & ventilation

s. 102 Indvendig isolering med sidegevinster s. 108 Luften i dit hjem kan være mere forurenet end luften udenfor

s. 118 Intelligent lys giver både store besparelser og bedre komfort s. 124 Flere kan få åbnet deres YouSee bredbåndsnet for flere udbydere

s.

127

s.

141

altan

s. 142 Din egen altan – fra idé til virkelighed

vaskeri

s. 128 Det har aldrig været nemmere for boligforeningen at have et indbydende fællesvaskeri s. 132 Skræddersyet totalløsninger til fællesvaskeri giver optimalt udbytte for din boligforening s. 136 Spar penge, besvær og CO2

Indholdsfortegnelse

11

s.

147 s. 173

elevator/trappe

s. 148 Har I husket røgalarmen? s. 152 Skærpede brandkrav til fortrappe, hvis bagtrappe omdannes til badeværelser eller elevator

s.

155

låse, adgangskontrol & døre

vedligeholdelsesplan & byggeproces

s. 174 Foreningens faste rådgiver og ekspert s. 178 Vedligeholdelsesplanen er nøglen til en sund drevet ejendom s. 182 Få overblik og spar penge med en vedligeholdelsesplan s. 186 Få det gyldne overblik med en plan for ejendommen

s. 190 Byggesager. s. 156 Er dørtelefoner ikke Typiske spørgsmål (faq) bare et tryk på en knap? s. 160 Skal din boligforening også være en del af den nøgleløse fremtid?

s.

193

s. 164 Øget sikkerhed i jeres boligforening

renovering

s. 166 Tryghed, sikkerhed og kontrol giver glade beboere

s. 194 Service- og håndværksydelser samlet ét sted gør renovering og vedligeholdelse simpelt

s. 168 Kan vi ikke få brik- s. 196 Billigere renovering af badeværelset ker i stedet for nøgler?

s.

199

genanvendelse

s. 200 Kortlægning af din bygning giver bedre genanvendelse s. 204 Boligforeningen står med udfordringerne ved bortskafning af affald og byggematerialer

12

s.

209 s. 231 s. 263

tag, tagterrasse & tagbolig

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

regnskab, økonomi & valuar

s. 210 Renovering i højderne

s. 232 Bæredygtige fordele ved relining og strømpeforing af faldstammer

s. 264 Valuarvurdering efter DCF-metoden

s. 212 Stil krav til tagpappen og spar penge for boligforeningen

s. 268 Hvordan står det til med jeres realkreditlån?

237 s. 273 s. 217 s.

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening

vinduer & facade

s. 218 Indeklimaet forbedres gennem Ventilationsvinduet s. 222 Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet s. 226 Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning

s. 238 Når plantekasser og fællesskabet blomstrer

s.

245

kælder & skybrudssikring

s. 246 Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør? s. 250 Grønne gårde med blå løsninger s. 254 Nattergalevejkarreen – en rekreativ grøn og blå gårdhave med regnvandshåndtering og skybrudssikring s. 260 Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge

vedtægter

s. 274 Vedtægter for andelsboligforeningen XX s. 286 Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger s. 290 Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger

s.

299

Fagregister

s. 300 Virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andels- og ejerboligforeninger.

13

EJENDOMS

RENOVERING TAGRENOVERING FACADERENOVERING TAGBOLIG LAR ALTAN TAGTERRASSE VINDUESUDSKIFTNING GÅRDRENOVERING TRAPPERENOVERING ELEVATOR ENERGIRENOVERING BADEVÆRELSESRENOVERING VEDLIGEHOLDELSESPLAN BYFORNYELSE VURDERING AF ANDELS LEJLIGHED FUGT- OG SKIMMELSVAMPUDBEDRING ENERGIMÆRKNING TILSTANDSRAPPORT BYGGE- OG ØKONOMISTYRING

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedlige­ holdelsen og udviklingen af ejendommen?

Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Sankt Knuds Vej 36 st.

1903 Frederiksberg C

14 Annonce A4 JAN-2019.indd 1

BYG

GET

EK

K NIS

RÅD

GIV

NIN

G

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020 21/01/2019 12.05

den bæredygtige boligforening

den bæredygtige boligforening Bæredygtighed er på fremmarch både i form af andre byggematerialer, større fokus på ressourceforbrug og på håndtering af f.eks. regnvand. Lokal genanvendelse af byggematerialer sættes i system og gør det nemmere at integrere i byggeriet.

Ejendomsadministration Den Bæredygtige Boligforening & Service

15

Få styr på affaldet fra virksomhederne I mange københavnske boligejendomme udlejes stueetagerne til pizzeriaer, caféer, restauranter og butikker. Det giver en god indtjening til ejendommen, men nogle steder skaber virksomhedernes affald frustration.

F

or det meste lever butikker og boliger i fordragelighed dør om dør.

Men overfyldte papbeholdere eller fejlsorteret affald kan give kurrer på tråden mellem beboerne og de erhvervsdrivende.

For hvad skal virksomheder i boligejendomme egentlig gøre med deres affald? Må de bruge ejendommens affaldsbeholdere, eller skal de have deres egne beholdere?

16

Regler for erhvervsaffald Virksomheder må benytte ejendommens kommunale affaldsbeholdere til restaffald, hvis de har en aftale med grundejer/udlejer om det. Grundejer/ udlejer kan vælge at tage et gebyr for at lade virksomhederne bruge ejendommens affaldsbeholdere, eller det kan være en del af huslejen. Virksom-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Kommunikationskonsulent, Københavns Kommunes Teknik- og Miljøforvaltning

Foto: Colourbox og Rose Trier.

hedens affaldsforhold bør fremgå af lejekontrakten, så der ikke er tvivl om virksomhedens rettigheder.

Alle virksomheder skal sortere deres affald. Det betyder, at der ikke må puttes fx pap, plast eller andre genanvendelige typer affald i beholderen til restaffald (dagrenovation). En virksomhed må kun bruge de kommunale beholdere til genanvendeligt affald, hvis mængden af affald svarer til det, en husholdning har. Har virksomheden mere affald, end det der svarer til en almindelig husholdning, så skal virksomheden have sine egne affaldsbeholdere, som bestilles gennem en privat renovatør, der også tømmer beholderne. Virksomheden kan også tage på genbrugsstationen med genanvendeligt eller farligt affald. På genbrugsstationen kan virksomheden dog ikke komme af med restaffald, madaffald, fritureolie og lignende.

Hvem laver aftalen med den private indsamler?

Det kan være virksomhederne selv, der indgår aftalen med den private indsamler, eller det kan være ejendommen, der står for både aftalen og det praktiske omkring beholderne.

Hvis der er flere virksomheder i ejendommen eller gården, kan det være

en fordel, at de deler beholdere, da det sparer plads i gården/ejendommen.

Under alle omstændigheder skal ejendommen og virksomhederne sammen finde ud af, hvor de ekstra affaldsbeholdere kan stå henne. Pladsbehovet afhænger af, hvilke virksomheder der bor i gården, og lejer man f.eks. ud til en restaurant, skal der ofte være plads til beholdere til både mad, pap, glas, metal, plast og restaffald.

den bæredygtige boligforening

Af Susan Vera Mortensen

På kk.dk/erhvervsaffald findes et link til listen med godkendte affaldsindsamlere, og her kan man også printe sorteringsskilte til at hænge op ved affaldsbeholderne.

“Grundejer/udlejer kan vælge at tage et gebyr for at lade virksomhederne bruge ejendommens affaldsbeholdere.”

Ejendomsadministration & Service

17

Bo-Vitas

bygherrestrategi giver kvalitet i processer og boliger Af sanne lund journalist building green

BYGGERI I BOLIGFORENINGEN: Når mange mennesker skal bo dør om dør med hinanden, dele cykelkælder, solbade og grille i den samme gård, kræver det løsninger, der tilgodeser både privatliv og fællesskab, æstetik og funktionalitet samt muligheden for god og bæredygtig drift.

Gehl Arkitekter har gennem mange år brugt deres erfaringer og viden til at skabe bedre byområder og byer for mennesker verden over, for eksempel i New York, San Francisco og Melbourne. Gehl Arkitekter arbejder også med masterplaner, boligområder og boligforeninger i Danmark og havde i 2014 opgaven med at lave en bygherrestrategi sammen med det daværende Lejerbo København, der nu hedder Bo-Vita.

“Bo-Vita havde et ambitiøst ønske om at gøre visioner håndgribelige som værktøj. Det førte til en superinteressant proces, som handlede om, hvordan boligforeningen kunne kvalitetssikre 18

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Ejendomsadministration Den Bæredygtige Boligforening & Service

den bæredygtige boligforening

Gehl Arkitekter står bag Bo-Vitas bygherrestrategi, der er skabt for at sikre centrale principper i byggeprocessen og dialog mellem byggeriets aktører. Strategiens overvejelser er relevante for alle boligforeninger, der skal bygge nyt eller renovere for at skabe de bedste rammer om menneskers liv.

19

byggeprocessen og få stillet de rigtige spørgsmål i forhold til at komme hele vejen rundt om for eksempel sociale kvaliteter, drift, brugergrupper, omgivelser og bæredygtighed”, fortæller Partner og Director i Gehl Arkitekter, Kristian Skovbakke Villadsen.

Menneskelige parametre i byggeriet Det allerførste projekt, hvor den nye strategi blev brugt, er de 65 familieboliger på Dortheavej i Københavns Nordvestkvarter, tegnet af Bjarke Ingels Group. For netop det byggeri fik Bo-Vita Arkitektforeningens arkitekturpris Lille Arne for at konkretisere bygherrestrategiens visioner om, hvordan mennesket trives bedst i deres omgivelser.

“Nu har vi gang i et nyt byggeri på hjørnet af Rovsinggade og Lyngbyvej, et femkantet byggeri med atriumgårde, der hedder High Five. Arkitektur er med i strategien som en af tre hoveddele, og det er fordi, vi gerne ville gøre op med kedeligt, alment byggeri. Det kunne jo være dejligt, hvis folk sagde: “Har du set det der flotte byggeri, det er sikkert Bo-Vita!”, fortæller Bo-Vitas bestyrelsesformand Jan Hyttel.

“Det er også et vigtigt punkt i strategien, at vi skal huske på, at vi skal bygge hjem, ikke bare bygninger. Det skal være sådan, at man føler sig godt tilpas, når man kommer om hjørnet og tænker ”Hold da op, her bor jeg, og jeg føler mig hjemme her”, siger Jan Hyttel.

Dialogværktøj om arkitektur, beboere og uderum Når Bo-Vita bygger nyt eller renoverer 20

“Det er også et vigtigt punkt i strategien, at vi skal huske på, at vi skal bygge hjem, ikke bare bygninger.”

eksisterende boliger, sker det i samspil med mange aktører, og det kan hurtigt blive til mange mennesker, der skal finde en fælles retning. Bygherrestrategiens hoveddele om arkitektur, beboere og uderum hjælper aktørerne til sammen at finde gode løsninger.

“Vi har brugt bygherrestrategien ved renoveringer, og der fylder brugerinddragelse af beboerne jo meget. Når det gælder nybyggeri, er der ikke beboere at inddrage, men her inddrager vi til gengæld ejendomsfunktionærer og driftsfolk. De kommer med rigtig gode input ned i detaljerne, som andre måske ikke lige tænker på, som for eksempel om man kan komme forbi med fejemaskinerne. Drift er en meget tung huslejefaktor i forhold til for eksempel anlægsudgifter. Det skal gøres smart fra starten”, fortæller Jan Hyttel.

Investering med merværdi en fordel alle typer foreninger For andre typer boligforeninger, som andels- og ejerboligforeninger af varierende størrelse, er byggeaktiviteten og volumen af de enkelte projekter som

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

den bĂŚredygtige boligforening Ejendomsadministration & Service

21

oftest mindre. Men der kan stadig være meget på spil, fordi et renoveringsprojekt kan sluge en stor del af opsparingen eller beboernes privatøkonomi. Et dyrt projekt, der ikke falder godt ud, er ærgerligt og får måske ikke mødt beboernes behov.

“En strategi kan beskrives som en huskeliste, der hjælper diskussionen på vej også i en mindre forening, der står over for at skulle lave en investering. Hvordan er det lige, vi bruger de penge, vi har til rådighed i forbindelse med renoveringer?

Det kan give en merværdi at tænke i en større helhed og løfte blikket i stedet for måske at gentage en tidligere løsning. Det

“En strategi kan beskrives som en huskeliste, der hjælper diskussionen på vej - også i en mindre forening.”

Partner og Director i Gehl Arkitekter, Kristian Skovbakke Villadsen, står bag Bo-Vitas Bygherrestrategi.

22

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

“Lige meget hvor lille en boligforening er, skal man jo tænke sig rigtig godt om, inden man går i gang med noget, så alle foreninger vil kunne bruge i hvert fald nogle elementer af vores strategi. For eksempel det med at tænke driftsforholdene ind i projektet fra starten. Der kan nogle få streger i projekteringsfasen gøre en stor forskel i senere.”

den bæredygtige boligforening

kan være med til at give identitet og stolte beboere i en forening, at man måske får lavet et projekt, der kan noget andet i forhold til for eksempel nye sociale rum eller bæredygtige tiltag ”, siger Kristian Skovbakke Villadsen.

Også Jan Hyttel mener, at også private, mindre boligforeninger kan have gavn af at skele til en bygherrestrategi som Bo-Vitas:

Bo-Vitas bygherrestrategi Den består af tre hoveddele: Beboere – Uderum – Arkitektur.

Byggeprojekter bliver gennemarbejdet i forhold til følgende syv punkter: 1. Boliger for alle: For at sikre social robusthed og dække boligbehovet må der arbejdes med at blande boligtyper, størrelser og ejerformer – både ved renoveringer og nybyggeri.

2. Alsidige boliger: Der skal tænkes ud over standardløsninger for at imødekomme mange forskellige behov, aldersgrupper og variationer i hustande og familie-typer.

3. Gode uderum: Det er i høj grad uderummene, der giver et område karakter og gør det trygt, og de skal derfor prioriteres som en del af boligpakken. De skal kunne rumme mange forskellige aktiviteter som for eksempel en kop kaffe, boldspil, kvartersfest eller nyttehaver.

4. Gode kanter: Gode faciliteter og overgange mellem boligen og omgivelserne gør området levende og trygt.

5. Hjem, ikke bygninger: Der skal ikke blot bygges frit-stående bygninger men skabes rum og sammenhænge, der giver identitet til beboerne.

6. Bæredygtige hjem: Byggerier skal blandt andet leve op til DGNB-standarder og koble sig på byens netværk af offentlig transport, gang- og cykelforbindelser.

7. Drift og holdbarhed: Byggeriets løsninger skal være af god kvalitet, der fungerer for beboere og brugere på den lange bane, og som gør det nemt at gøre det rigtige.

Bo-Vitas bygherrestrategi kan findes i sin fulde længde på www.bo-vest.dk/bo-vita/

Ejendomsadministration & Service

23

advertorial

Seniorer slår sig ned

blandt palmer & citrontræer i Hedehusene

En ny måde at bo på er kommet hertil fra Sverige - Bovieran - som er en sammentrækning af bo-ved-rivieraen.

Entreprenøren Göran Mellberg fik allerede i 1989 idéen til Bovieran - om mere end blot at bygge flere og bedre seniorboliger.

24

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

den bĂŚredygtige boligforening Ejendomsadministration & Service

25

D

et blev først i 2007, hvor teknologien havde indhentet tanken, at de tryghedsskabende, sociale og økonomiske byggesten faldt på plads.

I 2009 ankom de første flyttekasser til Partille i Sverige, hvor vinterhavens palmer og oliventræer bød de første beboere velkommen. Siden er seniorboligkonceptet vokset hvert år, og der er nu opført 24 Bovieran huse i Sverige og i Danmark er 2 Bovieran huse under opførelse, nemlig i Frederikssund, hvor der netop har været afholdt rejsegilde og i Hedehusene, hvor byggeriet blev påbegyndt i april 2019. Yderligere 2 projekter i hhv. Frederiksværk og Helsingør er i

26

“Cirka 1.800 palmer, blomster, buske, kaktusser, frugtog oliventræer kommer til at vokse i A/B Bovieran NærHedens vinterhave.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

den bæredygtige boligforening

Af Kasper Fløe Svenningsen Salgs- og udviklingschef Herbo-Administration A/S

projektfasen efter indgåelse af aftaler med de respektive kommuner. Over de kommende år er det planen at opføre lige så mange Bovieran huse i Danmark, som der allerede er opført i Sverige – og indtil videre har danskernes interesse for konceptet været meget stor!

Et trygt, lyst og levende udemiljø Cirka 1.800 palmer, blomster, buske, kaktusser, frugt- og oliventræer kommer til at vokse sammen med andre grønne planter i A/B Bovieran NærHedens vinterhave, hvor der desuden findes japanske, tropiske og middelhavsinspirerede områder samt et skov-

landskab. Nærheden til et trygt, lyst og levende udemiljø året rundt, er vigtigt for både helbredet og velbefindendet.

Derfor er Bovierans vinterhave udformet, så dette er så let som muligt for alle beboerne. Træer og andre planter er nøje udvalgt, så de tilsammen giver et harmonisk og afslappende miljø. Planter og fællesskab bliver derfor en naturlig del af hverdagen.

Moderne løsninger for ventilation, genanvendelse af regnvand og solceller Med effektive ventilationssystemer med varmegenvinding og oplukkelige felter i glastaget, reguleres klimaet, så der

Ejendomsadministration & Service

27

hverken bliver for varmt eller for koldt i vinterhaven. I de koldeste vintermåneder reguleres temperaturen i vinterhaven til ca. 10 grader, så planterne kan hvile, ligesom ved rivieraen. Træer og andre planter vandes nedefra med genanvendt regnvand og på taget etableres solceller, der reducerer strømforbruget i vinterhaven. ”Det bliver spændende at følge, hvilken forskel det kan gøre for vores fælles forbrug af vand og el, at der suppleres med klimavenlige løsninger i atriumgården. Især bliver det interessant med vandingsprojektet, hvor regnvandet udnyttes til noget fornuftigt i stedet for bare at ryge direkte 28

“Effektive ventilationssystemer og oplukkelige felter i glastaget, regulerer klimaet, så der hverken bliver for varmt eller for koldt i vinterhaven.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

den bæredygtige boligforening i kloakken.” lyder det fra Linda Sørensen, bestyrelsesmedlem i A/B Bovieran Nærheden Vægt på tæt samarbejde med andelshaverne op mod indflytning I A/B Bovieran NærHeden gør man sig umage med at fortælle og informere om ideen og konceptet bag fællesskabet og miljøet i seniorfælleskabet.

Sammen med Herbo-Administration, som er administrator for andelsboligforeningen vil der blive taget godt imod nye beboere, når foreningen efter planen står færdig om godt 13 måneder. Selv siger foreningen: “Der er store

forventninger om et særligt sammenhold blandt de 55 nye andelshavere, fordi vi alle flytter ind med nogenlunde samme forudsætninger.”

Se mere på www.bovieran.dk Fremtidens bolig - tættere på end du tror Uden for hoveddøren finder man den glasoverdækkede vinterhave med eksotiske palmer, blomster, citrustræer og andre planter.

Fællesskabet er aldrig langt væk.

Sammen med naboerne er der et trygt fællesskab og atmosfære, som øger trivslen og det sociale samvær.

Ejendomsadministration & Service

29

advertorial

Kan besparelserne betale

Energirenoveringen?

Det kunne det for Ejerforeningen Aldersrogade 37-39 i København.

De sparer betragteligt på energien og har fået et sundere indeklima ved at opgradere ejendommens tekniske installationer - helt uden at skulle have penge op af lommen.

Af Jesper Holm Madsen chef for projektudvikling Sustain Solutions

D

er er store økonomiske, energi- og komfortmæssige fordele at hente, når man energirenoverer. Men det kan også være forbundet med store udgifter til nye anlæg og installationer, og økonomien kan derfor være en barriere for, at fordelene bliver indfriet. Ejerforeningen Aldersrogade har fundet en løsning på • Samlet investering: DKK 805.000 • Investeringen betales tilbage på 5 år.

• Forventet besparelse: 90.000 kWh årligt • Det svarer til det årlige strømforbrug i 18 parcelhuse.

• Forventet CO2 besparelse: 30 ton årligt • Det svarer til udledningen fra en bil, der kører mellem København og Aarhus 900 gange.

30

dette ved at lade Sustain Solutions udføre og finansiere renoveringen. Foreningen der er fordelt på 16 opgange har fået opgraderet fem ventilationsanlæg og udskiftet belysningen på fælles inde- og udearealer samt i kældre. I alt er 639 lyskilder erstattet med LED. Derudover er varmecentralen blevet styrket med to nye cirkulationspumper, og der er installeret ny varmestyring, som bl.a. justerer indeklimaet efter udetemperaturen.

Energibesparelserne var større end forventet Størrelsen på besparelsen kom bag på ejerforeningen, som kun havde forventet en mindre besparelse på belysningen. SustainSolutions finansiering betød desuden at renoveringen kunne gennemføres tidligere end planlagt, og foreningen sparer nu CO2 og energi 1,5 år før forventet - til gavn for beboernes indeklima og for foreningens økonomi.

Hvad gør Sustain Solutions?

SustainSolutions tilbyder totalløsninger inden for energirenovering og rådgiver, finansierer og udfører grønne projekter ved at

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Klimavenligt afkast Med SustainSolutions har Ejerforeningen Aldersrogade fået en fuld finansieret energirenovering, der betales tilbage gennem energibesparelsen over 5 år. På den måde har de ikke skulle have penge op af lommen, og når investeringen er betalt tilbage, går den fulde besparelse til foreningen.

Projektet er en del af PKA’s investeringer i den grønne omstilling, som både skaber et afkast til PKA’s medlemmer og gør en positiv forskel for miljøet.

Se mere på www.sustainsolutions.dk

“SustainSolutions har muligheden for at hjælpe andels- og ejerforeninger med at komme hurtigt og sikkert i mål med deres grønne ambitioner for

den bæredygtige boligforening

tage totalentreprenør ansvar samt at stå for hele processen fra A-Z. Det gælder primært bygninger, der tilhører boligforeninger, institutioner, kommuner og virksomheder. I 2015 investerede pensionskassen PKA 300 mio. kr. i Sustain-Solutions, som dermed kan tilbyde at finansiere de energiforbedrende projekter.

energirenovering – uden det slår bunden ud af økonomien.”

Jesper Holm Madsen, Chef for Projektudvikling, SustainSolutions

I Ejerforeningen Aldersrogade 37-39 i København sparer de betragteligt på energien og har fået et sundere indeklima.

Ejendomsadministration & Service

31

32

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

det gode foreninGsliv

det gode foreningsliv

En velfungerende forening og bestyrelsesarbejdet afhÌnger i høj grad af opbygningen af et foreningsfÌllesskab og sociale relationer beboerne imellem.

Ejendomsadministration Det gode foreningsliv & Service

33

advertorial

Af Allan Rigelsø adm. direktør Boligadministratorerne

det gode

Foreningsliv Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejningspunkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.

F

oreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidrager til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Danmarkskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund.

Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften

af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer, formålet er også at sætte de ydre rammer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforeningen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem.

For de fleste danskere er ens hjem et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi vores hjem, så de afspejler hvem, vi er, og hvilke værdier, vi står for. Hjemmet er det sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op, kort

“Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber.”

34

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Foto: Niels Jørgensen

det gode foreninGsliv

sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige.

Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber – det gælder såvel hjemmet bag de 4 vægge, som de ydre rammer, altså selve foreningen og livet i denne.

Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere ressourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv, på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.

Godt naboskab Et godt naboskab, ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets betydning for opfattelsen af ens eget hjem. Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker – f.eks. i etagebyggeri – og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er naboskab ikke alene afgrænset til dem, man lige deler hjemmets vægge med, men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen.

Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med til at definere os som mennesker, betyder de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom man bor i, synes i højere grad end tidligere, at blive betragtet som et personligt visitkort, noget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere foreninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerforeninger som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legeplad

35

Deleøkonomi En anden væsentlig tendens, der for tiden vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig organiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke, er netop ordet økonomi, deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales mest om som Uber, AirBnb og GoMore har alle et betydeligt økonomisk incitament.

Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden, uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de danske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinanden, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje og i mindre grad etablere deleordninger omkring biler, trailere m.v.

ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersøgelse, som viser, at det at dele ting med hinanden flittigt bruges i de danske andelsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire 36

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Foto: Niels Jørgensen

ser, petanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne. Sådanne installationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indbydende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, man stolt kan vise frem.

Sociale arrangementer De klassiske forsøg på at skabe liv og sammenhold i de fleste boligforeninger rundt

omkring, har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og sommerfester. Mange foreninger har over tid, oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fællesskab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag hhv. beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere.

Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indledningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i foreningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambassadører. Engagement smitter og ildsjæle med gode ideer, er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang.

Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes, men når først det lever, styrkes synergien, beboernes engagement og deltagelse, og gennem den glæden for eget hjem.

Når der tales om drift af boligforeninger, skal man passe på ikke kun at fokusere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse.

det gode foreninGsliv

ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammenlignelig undersøgelse foretaget af Dansk Erhverv har vist, at det kun er en ud af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer.

ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75 % af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden.

Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening, at dele ting end det gør i andre boligtyper, netop fordi andelsboligen som boform i sin grundstruktur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden.

Det at dele giver altså mange fordele, det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele, og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.

“Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv.”

Ejendomsadministration & Service

37

AF JESPER BASTHOLM MUNK KONFLIKTMÆGLER CENTER FOR KONFLIKTLØSNING

Nabokonflikter – HVAD KAN I SELV GØRE OG HVORNÅR KAN RÅDGIVNING OG KONFLIKTMÆGLING HJÆLPE? Meget få kender til de redskaber, der kan afvæbne en truende nabokonflikt, eller at der er gratis hjælp at hente, når konflikten er brudt ud i lys lue.

“

T

ænk at der findes sådan et tilbud” var tilbagemeldingen på en temaaften om nabokonflikter. Tilbuddet er gratis konfliktrådgivning til dig, der er havnet i en nabokonflikt. Rådgivning kan give mening, hvis man er havnet i situation, der er svær selv at finde vejen videre i. Rådgivningen er en samtale om, hvordan man kan få genoptaget dialogen med naboen, så man sammen kan finde frem til løsninger og dermed mulighed for at genetablere et bedre naboskab.

Hvad skal der til?

Man siger, at samtale fremmer forståelsen. Det er ofte rigtigt. Men man kan også sige, at forståelse fremmer samtalen.

Det kan være godt at forstå, hvad der er

38 40

særlige ved nabokonflikter og konstruktivt i måden at møde og håndtere dem.

Nabo-skab er ligesom, fælles-skab, ægteskab, ven-skab eller boligsel-skab. Det er vigtigt, forbinder os og det er noget vi er sammen om. Det kan kræve noget særligt af os - særligt når der er konflikter.

Hvad er en nabokonflikt?

Når naboen igen spiller musik, når jeg gerne vil have ro, og efter at jeg har været oppe og sige det, men blev mødt med et “ok”, og en dør der bliver lukket. Jeg har talt med de andre i opgangen om det. Så nu syntes jeg godt nok... Det kan være begyndelsen på en nabokonflikt. Der er en sag og en relation, der giver negative spændinger. Der er det, man er uenige om musikken, manglende ro

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020 2019

KONFLIKTTRAPPEN

Ejendomsadministration & Service Det gode foreningsliv

det DETgode GODEforeninGsliv FORENINSLIV

“Man siger, at samtale fremmer forståelsen. Men man kan også sige, at forståelse fremmer samtalen.”

39 41

og måden sagen håndteres. Der er måden, det påvirker os (relationen). Tager man sig kun af sagen, ender man måske med at finde en teknisk løsning på det, man er uenige om f.eks. hvornår man spiller musik, hvor man placerer affald mm. Men man får ikke gjort noget ved det, som det gør ved os at have haft en konflikt, og den måde vi har håndteret det på, f.eks. ved at involvere andre naboer, ikke hilse på trappen osv. Og så er det ikke sikkert at aftalen holder længe, hvis naboskabet fortsat er negativt. Omvendt er man meget bekymret for, om naboen bliver sur og hvad naboen ellers måtte synes, så kan det være svært at tage ting op. De ting, man vælger at lade ligge, risikerer fortsat at genere i et naboskab.

Derfor er det vigtigt, at både tage sig af sagen og relationen. Både at finde en løsning på det man er uenig om og at få gjort det på en måde, så man er opmærksom på relationen. Vær fast på sagen og blød på relationen.

Hvad ligger under uenigheden?

Nabokonflikter kan handle om mange konkrete ting, som for eksempel støj, opbeva-

40 42

ring af ting i opgangen og anden adfærd. Ofte så er der to underliggende værdier på spil, der er vigtige og værd at være opmærksom på.

De kan være forklaringen på, hvorfor særligt nabokonflikter fylder og kan være vanskelige.

Mit territorium. Vi værner alle om vores territorium, hvor vi bor. Det ligger dybt i os. Det er der, hvor vi lader op til dagen i morgen, er sammen med familie og venner osv. Det er vigtigt, at man får lov at bestemme over sit territorium, og alligevel kan andre beboeres lyde og adfærd påvirke ens trivsel i eget hjem. Nogle lader f.eks. op med ro og andre med musik. Så man vil det samme, men gør det på forskellige måder. Det er godt at holde sig for øje.

Tage hensyn. Den en anden værdi, som også er i spil, er, at man tager hensyn til hinanden.

Det betyder, at når vi oplever den andens måde at håndtere konflikten på som optrappet med beskyldninger eller som ligegyldig, så reagerer vi negativt på det. Det gør noget ved hensynet til hinanden at møde noget negativt, og det kan gøre, at jeg så “giver igen”, og ikke hilser næste gang vi mødes i opgangen. At opdage, at man er på vej op ad konflikttrappen, kan være det første skridt ned igen, hvis man formår at besinde sig og får fundet en konstruktiv måde at tale sammen på.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020 2019

Foto: Niels Jørgensen

Hvad kan man gøre?

Det bedste er selvfølgelig, at man selv tager kontakt, når man oplever en uenighed med naboen optrappes og bliver til en konflikt. Tag kontakt så tidligt som muligt, jo længere tid, der er går og jo mere optrappet konflikten er, jo sværere kan det være at få taget kontakt.

Er konflikten optrappet så meget, at en eller begge parter, har svært ved at tale sammen, kan det også være en mulighed at inddrage hjælp udefra og kontakte en konfliktmægler.

Når du selv tager kontakt til naboen. Så prøv at være mere på din egen “banehalvdel”.

Fortæl om hvad der er vigtigt for dig, frem for at fortælle hvad der er galt med den anden. Stil spørgsmål frem for at stille diagnosen.

Nogle gode råd Forebyggelse. Når I får nye naboer i opgangen eller er du ny i opgangen, så er det en god ide at hilse på dem, du bor sammen med. Det gælder også, hvis du bor på en villavej eller i rækkehus. Sørg for at få sagt goddag til dem, der er nye og sørg for at sige goddag til dem, der bor der i forvejen. Det er en god investering i et godt naboskab. Det betyder, at når der er noget, som generer dig, så er det nemmere at tage kontakt til naboen, fremfor at gå og vente, til det fylder alt for meget.

Når der er “noget” med naboskabet. Når du så har besluttet at tage noget op med naboerne, så find et godt tidspunkt at kontakte naboen på. Det er ikke nødvendigvis hensigtsmæssigt, lige når du er allermest generet af noget og vred. Du skal så at sige

ikke smede, mens jernet er varmt.

Vent til du er kølet af.

Ved den første kontakt til naboen, så prøv først at finde ud af, hvornår et godt tidspunkt kunne være at tale sammen.

Når I har taget fat på dialogen, så fortsæt med at undersøge, hvordan I begge oplever det, der er sket, og hvordan det har påvirket jer og jeres naboskab. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig og stil spørgsmål til naboen. Det at få et større kendskab til, hvordan den anden oplever, det der er sket, og det at blive mere tydelig på, hvad der er vigtigt for dig, er et godt udgangspunkt for at finde frem til konkrete aftaler og et bedre naboskab.

Hvad hvis vi ikke selv kan finde vej til dialogen? Hvis du har prøvet selv at tage en samtale med naboen og ikke oplever, at det har givet en tilfredsstillende løsning, så kan det være en mulighed at søge enten rådgivning eller at kontakte en konfliktmægler. Mægling er et møde, hvor en upartisk person, hjælper begge parter med at finde deres egne løsninger. Konfliktmæglerens rolle er at lede deltagerne gennem dialog til forhandling og holdbare aftaler.

Hvad enten det drejer sig om mægling i en gruppe eller mellem enkeltpersoner, bliver hver enkelt mægling forberedt grundigt.

Det er en forudsætning for mægling, at parterne deltager frivilligt.

det DETgode GODEforeninGsliv FORENINSLIV

“Vær fast på sagen og blød på relationen.“

Vil du vide mere om Center for Konfliktløsnings gratis åbne konfliktrådgivning eller konfliktmægling, så se mere på www.konfliktloesning.dk

Ejendomsadministration & Service Det gode foreningsliv

41 43

Administration i øjenhøjde Vi er tilgængelige 24/7 - hele året!

Herbo Administration er 3. generation af ejendomsadministratorer og mestrer alle aspekter i relation til at administrere jeres ejendom på en korrekt og respektfuld måde.

Kontakt Kasper Fløe Svenningsen i dag på tlf.:

26 25 36 73

Vi tager altid udgangspunkt i den enkelte forenings behov og ønsker. I får 24/7 adgang til regnskaber, bogføring og 24/7 telefonservice til jeres faste administrator.

Frederiksberg Allé 18-20 1820 Frederiksberg C Tlf. 3325 6311 • www.herbo.dk 42

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

ejendomsadministration/jura

ejendomsadministration Ejendomsadministration bliver mere automatiseret og nemmere, og der tilbydes bedre kommunikationsveje mellem administrator, bestyrelse og beboere.

Ejendomsadministration Ejendomsadministration/Jura & Service

43

Er foreningen klar til GDPR? Alle foreninger med CVR-nummer har de samme databeskyttelsesretlige forpligtelser, som almindelige virksomheder.

Omfanget kan variere afhængig af størrelse og sammensætning, men opgaverne er grundlæggende de samme.

Af Thomas Voss Konsulent mindmatters

Boligforeningen som dataansvarlig En andelsboligforening eller en ejerforening er i denne sammenhæng dataansvarlige overfor sine beboere og bestyrelsesmedlemmer.

Som dataansvarlig er bestyrelsen i foreningen ansvarlige for, at følgende dokumentation udarbejdes og løbende holdes ajour: • Behandlingsfortegnelser dokumenterer hvilke områder der behandles persondata i foreningen (f.eks. opkrævning af leje, drift af hjemmeside osv.)

• Oplysningsmeddelelser er information til beboere, bestyrelsesmedlemmer og andre om hvilke persondata foreningen indsamler, hvorfor, hvilket formål de er indsamlet til, hvornår de slettes osv.

44

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

• Databeskyttelsespolitikker for foreningen, der beskriver hvordan foreningens bestyrelse forebygger sikkerhedsbrud og misbrug af persondata i forhold til det fastlagte sikkerhedsniveau.

I praksis vil mange foreninger bede administrator producere og vedligeholde ovenstående dokumentation for foreningen. Administrator kan tilbyde foreningen et standard online værktøj som f.eks.

DPO Advisor eller lign., der gør det enkelt og økonomisk mere overkommeligt for

Ejendomsadministration & Service

ejendomsadministration/jura

• Databehandleraftaler beskriver, hvordan eksterne databehandlere skal behandle persondata så det foregår i overensstemmelse med persondataforordningen.

• Interne logs over sikkerhedsbrud skal føres af foreningen så de evt. kan gennemgås af Datatilsynet.

• Evt. aftaler om fælles dataansvar bruges i de tilfælde, hvor foreningens persondata indsamles og bruges i samarbejde med en ekstern part med et fælles formål.

45

foreningen at efterleve persondataforordningen. En god ide er derfor altid at høre sin administrator om de kan tilbyde hjælp til at sikre disse dokumenter. Det er dog stadig foreningen, der i sidste ende er ansvarlig for behandlingen af foreningens persondata.

I det følgende er et eksempel på en databeskyttelsespolitik for en bestyrelse.

Eksempel på databeskyttelsespolitik for bestyrelsen Generelle anbefalinger Brug et krypteret online værktøj f.eks.

ProBo, som administrator stiller til rådighed for foreningen. Den højest mulige sikkerhed i forhold til persondataforordningen opnås ved at bestyrelse og vicevært undlader at tage kopier af data ud af systemet, men samler det på sådan en krypteret platform.

E-mail kommunikation E-mails er pr. definition usikre, da trafikken i dag foregår ukrypteret på internettet. Der er dermed risiko for at indholdet opsnappes af uvedkommende, hvilket er et sikkerhedsbrud. Brug et krypteret system til kommunikation, som f.eks.

ProBo. Alternativt kan der bruges et krypteret mailsystem med dedikerede e-mail -adresser for alle roller i bestyrelsen. Brug aldrig private e-mail adresser til kommunikation, der vedrører foreningen. Sørg for ikke at skrive eller videresende følsomme personoplysninger på mail. Hvis der skal sendes via en ikke krypteret forbindelse, så vedlæg oplysningerne som et password beskyttet 46

“En andelsboligforening eller en ejerforening er dataansvarlige overfor sine beboere og bestyrelsesmedlemmer.”

Office- eller pdf-dokument. Password kan så sendes for sig via SMS til modtagerne.

Generalforsamlinger Undlad at skrive personlige oplysninger i referatet. Oplys ikke om personlige sager på generalforsamlingen.

Bestyrelsesmøder Bestyrelsen skal sikre at referater opbevares fortroligt. Undlad i størst mulige omfang at udskrive disse eller lægge disse på personlige computere m.v. Hold personsager fortrolige og brug om nødvendigt anonymisering, som ikke direkte kan henføres til en konkret beboer eller adresse.

Ansættelse af vicevært Hold alle oplysninger om ansættelsesforhold fortrolige. Lås evt. ansættelsespapirer inde, såfremt disse ikke opbevares elektronisk f.eks. i systemer stillet til rådighed af administrator. Sørg for at alle koder og dokumenter overdrages fra den gamle vicevært til den nye.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Beboersager Hold alle oplysninger om beboersager fortroligt. Lås evt. sagsakter inde, hvis disse ikke opbevares elektronisk f.eks. i systemer stillet til rådighed af administrator.

Afgang af bestyrelsesmedlemmerne Så snart der vælges nye bestyrelsesmedlemmer, eller et enkelt bestyrelsesmedlem fratræder, skal bestyrelsen sikre, at alle dokumenter vedrørende foreningen overleveres til den nye bestyrelse. Dokumenter og personoplysninger der ikke er

relevante at overdrage, skal slettes fra computere, mobile enheder og arkiver.

Evt. koder til administrators systemer overdrages og ændres af den nye bestyrelse. Såfremt foreningen bruger ProBo skal bestyrelsen oprette de nye medlemmer og slette de gamle medlemmer med status af bestyrelsesmedlemmer.

Evt. koder til forenings hjemmesider, sociale medier m.v. skal overdrages og ændres.

ejendomsadministration/jura

Beboeroplysninger Undlad i størst mulige omfang at udskrive eller gemme beboerlister med navne, adresser, telefonnummer, mailadresser på mobile enheder og computere. Brug evt. systemer stillet til rådighed af administrator. Undgå at dele kopier af data på USB-nøgler o. lign.

Procedure i tilfælde af sikkerhedsbrud I tilfælde af sikkerhedsbrud i foreningen orienterer foreningen bruddet til administrator hurtigst muligt. Administrator indberetter i samarbejde med foreningen bruddet til datatilsynet og informerer de berørte personer, hvis det vurderes nødvendigt. Bruddet logges af foreningen.

Læs mere om Probo på www.prosedo.dk

En andelsboligforening eller en ejerforening er dataansvarlige overfor sine beboere og bestyrelsesmedlemmer.

Ejendomsadministration & Service

47

advertorial

Af Kasper Fløe Svenningsen Salgs- og udviklingschef Herbo-Administration A/S

Administrator af tiden Vores samfund har gennemgået en væsentlig udvikling det seneste århundrede. Teknologi har skabt nye muligheder, men også klimaforandringerne har de seneste år haft stor betydning, for måden hvorpå vi tilpasser, eller bør tilpasse, vores hverdag. Verden er i konstant forandring, og ligeså er boligforeningernes administrationsbehov.

Gennem det 19. og 20. århundrede blev Ladegårdsåen, som løber fra Damhussøen til Peblingesø, lagt i rør og overdækket.

48

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Transport i og til byen I dag udvikler byen sig fortsat – elbilismen er i kraftig vækst, og i 2030 vil der efter planen ikke længere blive solgt nye biler, som er drevet af benzin eller diesel. Der er snart flere el-løbehjul på

“I dag udvikler byen sig fortsat – el-bilismen er i kraftig vækst, og i 2030 vil der ikke længere blive solgt nye biler, som er drevet af benzin eller diesel.

ejendomsadministration/jura

D

a Herbo-Administration blev grundlagt i 1922, var tiderne anderledes. Første verdenskrig var afsluttet 4 år tidligere, og 2 år efter i 1920 red Kong Christian X over Kongeåen på sin hvide hest i anledning af genforeningen. Ugen havde 6 arbejdsdage, kvinderne havde netop fået stemmeret og passede børnene derhjemme. Opvarmningen skete som oftest med koks, som blev lagret i ejendommenes kokskældre.

Elektriciteten var kommet til København i 1892, hvor Københavns Kommunes første elværk kaldet “Gothersgade elektriske Centralstation” blev etableret i Gothersgade og Adelgade. Bilen var langtfra allemandseje og både hestevogne og sporvogne (som nu var elektriske) var en vigtig del af den offentlige transport i København og på Frederiksberg. 25 år tidligere var Ladegårdsåen, som løber fra Damhussøen til Peblingesø, blevet overdækket på det stykke, der i dag hedder Åboulevarden og i perioden frem til 1942 blev de resterende dele af åen overdækket – først af hensyn til folkesundheden, da åen havde udviklet sig til en åben kloakføring og sidenhen, da behovet for at forbedre adgangsvejene til København steg op gennem 1960’erne, blev området udbygget til det, der i dag er én af hovedstadens mest trafikerede indfaldsveje.

cykelstierne, end der er cykler. Der er en række delebilsordninger, hvor man enten deler ejerskabet af en bil eller simpelthen lejer bilen pr. minut og km ved at lægge dit kort i forruden for at låse bilen op. Bilerne, som vi kender dem, er sammen med lastbilerne ved at blive udfaset i byen, og indenfor kort tid vil man formentlig opleve, at de store lastbiler leverer deres varer på få store transportcentre, hvor de lastes om til mindre eldrevne varevogne, som leverer varerne inde i byen. Ligeså bliver der etableret p-parker og p-huse i yderkanterne af det offentlige transportnet, så de, der kommer fra oplandet, hurtigere, lettere og mere afstressede kan komme ind til deres destination i byen.

Metroen Den offentlige transport i København og på Frederiksberg er forbedret væsent

Ejendomsadministration & Service

49

ligt med den netop åbnede cityring og med de planlagte udvidelser over de kommende år, vil metroen revolutionere transporten i landets hovedstad, som etableringen af sporvognene i sin tid gjorde det (182 mio. passagerer årligt i 1919 – næsten 3 gange så mange som benyttede Metroen i 2018 (64,7 mio.)).

Stigende vandstand og LAR Trods regeringens ambitiøse planer om en reduktion i CO2-udledningen på 70 pct. i 2030, må vi se i øjnene, at danskernes andel i udledningen er for lille til at påvirke kloden – til gengæld kan vi få stor betydning som fyrtårn for resten af verden - som et foregangsland. Der er dog ikke meget der tyder på, at de virkelige klimasyndere (Kina, Rusland, Indien, Pakistan, USA m.fl.), der tilsammen tæller en væsentlig del af jordens befolkning, vender bøtten i den nære fremtid. Derfor må vi i Danmark indstille os på, at der hvor klimaforandringerne primært kommer til at påvirke os, er i forhold til mere ekstreme vejrforhold

“Boliger på vandet, i form af husbåde og studieboligbyer i form af beboelsescontainere, er taget til over de seneste år.”

og øget vandstand. I 2011 oplevede mange københavnere for første gang et voldsomt skybrud, da det flere steder i byen var muligt at sejle i gaderne.

Siden er antallet af skybrud taget til, og vandafledning eller LAR (Lokal Afledning af Regnvand) har pludselig fået plads på agendaen.

I København er der en række projekter i gang i kommunalt regi. Herunder kan der nævnes Sundmolen, hvor

Tesla eksperimenterer med batteriløsninger til lagring af overskudsstrøm i husholdningerne.

50

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Ændrede energikilder Indenfor energikilder sker der til stadighed en udvikling hen imod vedvarende energi. Koks er i dag forbudt som brændsel og antallet af ejendomme, der opvarmes af naturgas er i kraftigt fald og fjernvarmen udvides på fuld kraft i hovedstaden. Solenergi udvikles og inkorporeres i byggematerialerne som energitage, og vindenergi kunne nemt få en større plads - også lokalt, da den mængde af energi, der skal produceres for at holde en ejendom med strøm, ikke er ret stor. Flere aktører, herunder Tesla, eksperimenterer desuden med batteriløsninger til lagring af overskudsstrøm i husholdningerne.

Nye boligformer En række nye boligformer og tilbud er kommet til – AirBnB, som forestår korttidsudlejning i konkurrence med

hotellerne, har været i kraftig vækst, og både kommuner og boligforeninger har måttet forholde sig til, hvordan man håndterer denne nye anvendelse af boligerne, som giver øget slitage og mindre fællesskab beboerne imellem.

Som følge af ændringen i hvordan familier organiserer sig, er der i dag også flere og flere familier, der organiserer sig med 2 bopæle, som giver bedre muligheder for at være sig selv i en travl hverdag og i stedet tilvælge det familiære samvær, når tiden er til det. Det betyder sammen med den generelle stigning af singler i hovedstaden, at der i årene fremover formentlig bliver et øget behov for boliger i hovedstaden, som følge af at det gennemsnitlige antal af beboere pr. bolig er faldende mod 1.

Boliger på vandet, i form af husbåde og studieboliger i form af beboelsescontainere, er desuden taget til over de seneste år. På Refshaleøen er CPH Village således skudt op for at imødegå

ejendomsadministration/jura

vandafledningen bliver 3-strenget og indbygning af First Flush, en metode der sikrer særlig håndtering af den alvorlige del af vejvandet. Derudover er der Helgesensgade, der forsynes med rør, der ved 10-års hændelser kan føre regnvand fra 60 pct. af Nørrebro Vandopland til søerne.

For de enkelte ejendomme er LAR også blevet et emne, man forholder sig til i forbindelse med vedligeholdelsesplanlægningen. Det kan f.eks. være i form af faskiner, regnvandsopsamling, regnbede, klima- eller nedsivningsveje mv. Desuden er der mulighed for recirkulation af regnvand til for eksempel vandingsformål.

“Et nyt koncept for seniorer (55 år+) er kommet hertil fra Sverige – Bovieran - som er en sammentrækning af bo-ved-rivieraen.”

Ejendomsadministration & Service

51

det store behov for prismæssigt overkommelige studieboliger.

Et nyt koncept for seniorer (55 år+) er kommet hertil fra Sverige – Bovieran - som er en sammentrækning af bo-ved-rivieraen, hvor der nybygges en andelsboligforening, som omkranser en stor glasoverdækket vinterhave med ca. 1.800 palmer, blomster, buske, kaktusser, frugt- og oliventræer. Her søger beboerne andre ligesindede at dele deres interesser med og mødes med til bridge, petanque eller skak i vinterhaven, som året rundt er tempereret.

Et fælles CPH wi-fi?

Med udviklingen kommer også 5G, som bringer trådløs fiberhastighed på mobilen og hvem ved? Måske

vil vi en gang i den nære fremtid nå til at have droner hængende over byen, der sørger for at generere wi-fi i hele byen, så den enkelte borger ikke fremover skal have en router og opleve udfordringerne ved signaler, der modarbejder hastigheden på det trådløse netværk?

Uanset hvad må vi indse, at verden omkring os er i konstant forandring og dermed er vore kunders behov i administrationsbranchen det også – den administration vi startede i 1922 med skrivemaskiner og gennemslagspapir, håndskrevne breve og personligt fremmøde fra vores kunder er en saga blot. I dag bevæger vi os hen imod selvbetjening på nettet, og de første er sågar gået væk fra telefonisk kontakt. Et er sikkert – fremtiden bliver en spændende rejse, og vi er med på den!

Foto: CPH Village

En række nye boligformer og tilbud er kommet til, herunder studieboligbyer i form af beboelsescontainere.

52

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

ejendomsadministration/jura Bovieran er en kommende andelsboligforening, som omkranser en stor glasover dækket vinterhave med ca.

1.800 palmer, blomster, buske m.v.

“Uanset hvad må vi indse, at verden omkring os er i konstant forandring og dermed er vore

Foto: CPH Village

kunders behov i administrationsbranchen det også.”

Ejendomsadministration & Service

53

advertorial

54

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Advokat SMEjendomme

Den gode byggesag i andelsog ejerforeninger

ejendomsadministration/jura

Af Thomas Marker

Der er mange processer at holde styr på, når man som forening står overfor en byggesag. For hvordan kan man egentlig sikre, at alt forløber som det skal?

Byggesager – hvor begynder man?

Alle ejendomme bør have en vedligeholdelsesplan, der løbende opdateres. I andelsboligforeninger er det et bilag til regnskabet, der skal godkendes på den årlige generalforsamling. I ejerforeninger kan det være mere frivilligt, om man vil lave en.

På generalforsamlingen bør man have et punkt, hvor bestyrelsen foreslår større opgaver som facaderenovering og tagomlægning eller vinduesudskiftning/renovering. Hvis vedtægterne ikke forlanger et kvalificeret (to tredjedeles flertal) flertal, kan punktet vedtages med simpelt flertal af de fremmødte.

Det bør fremgå, hvad udgiften beløber sig til, og hvordan finansieringen skal ske - dette kan være via opsparing,

grundfond, fælleslån eller endelig kontant betaling af ejerne eller andelshaverne. Man kan ofte have brug for en byggekredit undervejs. I så fald skal banken også inddrages tidligt. Hvis man allerede har et overslag over udgiften, kan dette anføres i indkaldelsen. Ellers skal der afsættes midler til, at en bygge

“Alle ejendomme bør have en vedligeholdelsesplan, der løbende opdateres.”

Ejendomsadministration & Service

55

“Den gode byggesag er den, hvor alle dele tilpasses, og hvor ejendommen har en større værdi ud af arbejderne, end hvad der betales.”

rådgiver laver et forprojekt og indhenter priser oftest i licitation.

Undgå at være forpligtet af laveste bud Ved licitation bør det anføres, at bygherrer ikke er forpligtet til at tage laveste bud. Således kan man tage den, der er bedst på visse opgaver frem for andre. Nogle gange kan man forhandle med de bydende, hvis man af priserne kan se, at én er dyrere end andre på nogle poster. Administrator og teknisk rådgiver laver herefter en rådgiver- og entrepriseaftale med den, der vandt licitationen.

Fredede ejendomme Mange fredede bygninger har fået en handlingsplan foræret af Kulturstyrelsen, som kan bruges som vejledning, i forhold til hvilken rækkefølge vedligeholdelsesopgaverne skal tages.

Er ejendommen fredet eller kræver renoveringen byggetilladelse, laver administrator eller byggerådgiver en 56

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Hvordan sikrer man en god byggeproces?

Selve byggeriet er ikke noget, man nødvendigvis skal glæde sig til. Det er støjende, larmende og oftest på umulige tidspunkter. Så er man advaret! Men med god kommunikation og hyppige byggemøder, hvor en fra bestyrelsen og rådgiver samt evt. administrator er med, får I det alle lettere. Byggemøde holdes som regel en gang ugentligt - oftest i en skurvogn tæt på ejendommen. Kaffen er ikke god, men møderne er nødvendige for at få drøftet alle problemer undervejs. Der skal også aftales, om der er ekstraarbejder, og om noget skal udgå af entreprisen (såkaldt +/- regnskab).

Regnskaber har betydning for valuarvurdering Efter en mangelgennemgang laver administrator det endelige regnskab, der

Før

viser hvad der i alt blev forbrugt, og hvad der skal opkræves af ejerne eller optages lån for. I andelsboligforeninger skal man huske at nævne vedligeholdelser og renoveringer i året overfor en evt. valuar, så dette kan medtages i DCF-modellen, som påvirker valuarvurderingen i enten negativ eller positiv retning. Er der udlejning i ejendommen, skal der også indgives regnskab til Grundejernes Investeringsfond, hvor man kan søge midler tilbage.

ejendomsadministration/jura

ansøgning. Ofte kan man søge om tilskud fra Kulturstyrelsen eller Energistyrelsen samtidig.

Den gode byggesag Den gode byggesag er den, hvor alle dele tilpasses, og hvor ejendommen har en større værdi ud af arbejderne, end hvad der betales. Skal taget f.eks. laves, kan man overveje at lave tagboliger. Hvis der skal laves nye vinduer, kan det overvejes at opsætte altaner.

Spørg din administrator til råds, før I beslutter, hvilken rækkefølge tingene skal tages i, da det ofte kan betale sig at bruge stillads til flere ting end blot tagudskiftning, når det alligevel er opsat.

Se mere på www.advokat-marker.dk

Under

Ejendomsadministration & Service

Efter

57

Af Jannick Nytoft adm. direktør EjendomDanmark

Gode råd om

korttidsudlejning Airbnb har givet danskerne mod på korttidsudlejning, og særligt andels- og ejerlejligheder går som varmt brød. Men hvad skal beboerne være opmærksomme på som korttidsudlejere? Det kan bestyrelserne rådgive om ved den årlige generalforsamling.

K

orttidsudlejning har fået vind i sejlene, efter udlejningsplatforme som Airbnb er blevet stadig mere populære. Men ikke alle er klar over, at typen af bolig kan være afgørende for, om det overhovedet er lovligt at korttidsudleje sin lejlighed.

Som udgangspunkt gælder der forskellige regler alt afhængig af, om det er en andels- eller ejerboligforening, og dét kan der være behov for at få genopfrisket ved eksempelvis den årlige generalforsamling.

“I andelsboligforeninger er det ikke tilladt at korttidsudleje, med mindre der er åbnet op for det i vedtægterne, mens ejerlejligheder i udgangspunktet altid kan korttidsudlejes, med mindre der er et forbud i vedtægterne,” oplyser Jannick Nytoft, der er adm. direktør i EjendomDanmark.

58

“Korttidsudlejninger kan skabe utryghed blandt de øvrige beboere i etageejendomme.”

Forskellige regler for andelsog ejerforeninger Andels- og ejerforeningerne har ofte vedtaget individuelle regler for, hvor meget og om beboere må leje deres bolig ud til korttidsudlejning. Er der givet grønt lys i vedtægterne for korttidsudlejning, skal beboerne dog stadig være opmærksomme på perioden af udlejningsdage. Lejer den

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Ejendomsadministration Ejendomsadministration/Jura & Service

ejendomsadministration/jura

Airbnb i kraftig vækst Siden deleplatformen Airbnb blev lanceret i 2008, er interessen for privat boligudlejning kun vokset. Det gælder også i Danmark. De seneste tal fra VisitDanmark viser, at der i 2018 var over en million Airbnbgæster i Danmark. Med et gennemsnitligt ophold på cirka tre dage er det over tre millioner årlige turismeovernatninger.

59

enkelte beboer boligen ud flere gange efter hinanden, flere gange over en kort årrække, eller lejes et værelse ud til turister løbende over hele sommeren, da begynder udlejningen at få karakter af hoteldrift.

Det er ikke lovligt i beboelsesforeninger.

Beboeren er ansvarlig for sine gæster Beboere, der vælger at korttidsudleje, skal huske at udarbejde en skriftlig lejekontrakt og tjekke, hvordan deres egen forsikring dækker i tilfælde af tyveri eller skade på indbo. Airbnbs værtsgaranti

60

dækker eksempelvis ikke kontanter og værdipapirer samt skader opstået på delte eller fællesområder. ”Den enkelte beboer kan risikere selv at skulle betale, fordi vedkommende har lukket de personer ind, der står bag hændelsen. Lejer beboeren ud via en mellemmand, for eksempel Airbnb, så skal de sørge for at forhøre sig hos dem, hvordan de er beskyttet som Airbnb-udlejer,” siger Jannick Nytoft.

Beboerne bør også være særligt opmærksomme på, at hvis de bor i lej-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

lighed, er de ansvarlig for dem, de giver adgang til ejendommen og deres bolig.

“Hvis lejerne gør skade på ejendommen eller lejligheden eller generer de øvrige beboere, så er det beboeren, som er ansvarlig for skader og gener over for foreningen,” siger Jannick Nytoft.

Husk naboerne Endelig bør man som beboer have sine naboer in mente. Korttidsudlejninger kan skabe utryghed blandt de øvrige beboere i etageejendomme, da beboerne ikke kan vide sig sikre på, hvem deres naboer er,

ejendomsadministration/jura

“Andels- og ejerforeningerne har ofte vedtaget individuelle regler for, hvor meget og om beboere må leje deres bolig ud.”

og hvem der bor i opgangen. Kommer der alt for mange turister i en ejendom, kan de risikere at gøre livet surt for ejendommens øvrige beboere, som bliver plaget af støj og uro fra ferieglade gæster.

“Feriegæster har generelt en mere ’loose’ tilgang til tingene – de kommer og går på skæve tidspunkter, er længe oppe om aftenen og kender ikke nødvendigvis alle ejendommens ordensregler,” siger Jannick Nytoft, der opfordrer til, at foreningerne vender, hvordan man som beboer bedst forbereder sine naboer på et indryk af ferieglade gæster.

Bor man i en andels- eller ejerforening, hvor korttidsudlejning er tilladt, er det begrænset, hvad beboerne har af handlemuligheder, hvis de ønsker at sætte begrænsninger for de mange gæster.

“I andelsboligforeningerne har man mulighed for at lave vedtægtsændringer, hvor man kan forsøge at få indsnævret antallet af dage, hvor det er tilladt af korttidsudleje. Bor man i en ejerlejlighed er det ikke muligt at foretage en vedtægtsændring, medmindre alle i ejendommen er enige, hvilket de nok sjældent vil være”, påpeger Jannick Nytoft.

OM EJENDOMDANMARK EjendomDanmark er en erhvervsorganisation for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom i Danmark. Organisationens medlemmer dækker ca. 85 procent af det professionelle ejendomsmarked. Som organisation sørger vi for, at branchens synspunkter bliver hørt i ministerierne og på Christiansborg. EjendomDanmark har et etableret netværk på den politiske scene i ind- og udland og et omfattende netværk af samarbejdspartnere på det danske og det internationale ejendomsmarked. En af organisationens vigtigste opgaver er at arbejde for, at branchens stemme giver genlyd i medierne og den offentlige debat. Derudover er det organisationens mål at bidrage til udviklingen af en faglig stærk og professionel ejendomsbranche.

Ejendomsadministration & Service

61

advertorial

Af Christian Ringbæk Partner og konsulent Prosedo Aps

Forvent digitale ydelser fra jeres administrator Ofte er det svært at tiltrække bestyrelsesmedlemmer til bestyrelsesarbejdet. Dette skyldes til dels tunge processer og arbejdsgange, som gøres lettere med de rigtige digitale værktøjer ved hånden.

Digitale værktøjer gør det let at være bestyrelsesmedlem og beboer Den digitale udvikling har tilvejebragt nye muligheder for at klare en lang række af de tunge, manuelle opgaver, som en bestyrelse har, langt mere effektivt og mindre tidskrævende. ProBo er den sikre og lette kommunikationsplatform, som er udviklet med direkte fokus på ejer- og andelsboligforeninger. Når ejendommens beboere har oprettet sig med deres personlige profil, får de adgang til det mest brugervenlige kommunikationssystem i administrationsbranchen.

Platformen løser udfordringen med let kommunikation til de rette personer i en ejendom. Her får den enkelte beboer nemlig sin helt egen digitale postkasse, som man kender fra andre systemer, man benytter i dagligdagen – fx fra E-boks og netbank til forældreintra. Bestyrelsen kan nemt og hurtigt sende beskeder til enten én beboer eller til samtlige beboere. Derudover kan beboerne 62

også sende beskeder til hinanden, ligesom en evt. vicevært kan kobles på og sende samt modtage beskeder. På denne måde er al kommunikation samlet ét sikkert sted og ikke viklet ind i ens private mailboks. Tilmed i et system hvor den enkelte beboer selv vedligeholder sine egne kontaktinformationer.

Akutte beskeder Der er gravearbejde på vejen, og det centrale strømkabel graves over. Hvordan informerer man hurtigt beboerne i ejendommen? Med funktionen ”Akut besked” kan bestyrelsen eller viceværten hurtigt dele enhver information via SMS. Funktionen kan selvfølgelig også bruges til en reminder om en kommende generalforsamling – her er det nemt og hurtigt at sende en påmindelse dagen før mødet.

Informationer som disse er traditionelt givet via mund-til-mund eller som en seddel på opslagstavlen i ejendommens opgange. Begge metoder medfører risiko

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

ejendomsadministration/jura

“Al kommunikation samlet ét sikkert sted.”

Ejendomsadministration & Service

63

for, at budskabet bliver givet forkert videre, eller at sedlen tages ned af den første beboer, der ser det.

Hurtig orientering på valgfrie medier For nogle beboere vil det være optimalt at kunne modtage en SMS under ferien om væsentlige forhold i ejendommen, og for andre vil det passe bedre med en e-mail, mens en tredje måske vil foretrække at orientere sig via en hjemmeside eller infoskærm i ejendommens opgang.

Beboerne kan med de nye muligheder selv vælge, hvad der passer dem bedst og kan til enhver tid skifte indstillinger – helt uden at bestyrelsen skal involveres.

Viceværten orienterer og har digital opgavestyring Når man logger ind, er man tildelt en rolle. Foreningens vicevært har således adgang til at sende informationer om f.eks. ejendommens drift og andre forhold, som naturligt er indenfor hans område. Dermed optimeres informationsvejen, og bestyrelsen skal ikke bruge tid på en opgave, der

“Bestyrelsen kan let og hurtigt sende beskeder til enten én beboer eller til samtlige beboere.”

alligevel bedst løses af viceværten. Derudover kan beboerne indberette fejl og mangler direkte til den digitale opgavestyring.

Dertil kan nævnes – hvad der er standard i dag for stort set alle administrationsselskaber – mulighed for at underskrive dokumenter med NemID, foretage anmeldelse af forsikringsskader døgnet rundt, opsige sin andelsbolig og bestille alle relevante rapporter i forbindelse med salget af andelsboligen på fem minutter.

Omsorg - også for de ikke-digitale beboere Mange foreninger har længe haft lyst til at

Fem digitale ydelser du skal forvente fra en ny administrator 1. E nkelt og effektivt værktøj til hele ejendommen (beboere, bestyrelse og evt. vicevært) til digital kommunikation mellem beboerne.

2. Fleksibel mulighed for indsamling af beboernes digitale kontaktinformationer inkl. mulighed for, at beboerne selv kan vedligeholde kontaktinformationerne.

64

3. S ikkert system med individuelle brugeradgange og respekt for persondataforordningen.

4. A dgang til ejendommens nøgledokumenter døgnet rundt inkl. automatisk notifikation pr. e-mail om nye dokumenter.

5. O verblik over økonomien via nettet inkl. legende let håndtering af godkendelse af regninger.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Nye lovkrav til bestyrelserne Igennem de senere år er der kommet flere lovkrav, som skal overholdes både som forening og bestyrelsesmedlem. Foreninger har samme forpligtelser som almindelige virksomheder i forhold til GDPR. Foreningen skal bl.a. kunne dokumentere behandlingen af persondata. Det kan blive en dyr affære og koste bestyrelsen mange timers arbejde. ProBo har i samarbejde med DPO Advisor skabt en løsning specielt til foreninger, hvor al dokumentation er forudfyldt. Løsningen dokumenterer alle de opgaver, som en forening typisk udfører, hvor der indgår behandling af persondata.

Mindst 75% af dokumentationen styres af foreningens administrator, svarende til de opgaver en administrator normalt håndterer på vegne af jeres forening. De sidste ca. 25% er typisk opgaver, der håndteres af foreningen selv. Bestyrelsen kan på ca. 1 time gennemgå dokumentationen én gang om året og evt. foretage ændringer.

Bestyrelsen overholder let lov om hvidvask ProBo indeholder et ekstra sikret rum, hvor bestyrelsesmedlemmer kan opbevare deres ID-legitimation. På den måde overholdes lov om hvidvaskloven på en let og sikker måde. Det enkelte bestyrelsesmedlem kan altid tilgå deres ID-legitimation og evt. opdatere det, ligesom det også automatisk slettes fem år efter bestyrelsesmedlemmet er udtrådt af bestyrelsen.

ejendomsadministration/jura

udskifte den gamle opslagstavle med et alternativ, som kan håndteres enkelt og hurtigt og med større kontrol med opslag og informationer. Det kan lade sig gøre ved at koble en opgangsskærm til det digitale kommunikationssystem. Opgangsskærmen spejler automatisk relevante informationer fra hjemmesiden til en touch-skærm, der monteres i opgangen i stedet for den gamle opslagstavle. Således skal informationer blot skrives ét sted, før de er tilgængelige via mobilen, tablet, computer og skærm i opgangen. Med skærmen kommer bestyrelsen således også ud til de beboere, der ikke jævnligt tænder en computer eller ser på sin smartphone.

Ønsker din forening at høre mere om ProBo? Prosedo leverer kommunikationssystemet ProBo til boligforeninger og er Danmarks førende indenfor området. Samarbejdet med en bred vifte af landets førende administrationsselskaber sikrer løbende udvikling af vores ydelser, så de over 3.000 boligforeninger der er brugere af ProBo får stillet de bedste, standardiserede løsninger til rådighed.Find mere på www.prosedo.dk

Ejendomsadministration Ejendomsadministration/Jura & Service

65

AF FLEMMING NIELSEN PARTNER CENTER FOR VÆKST OG UDVIKLING

Hvem administrerer andels- og ejerboligforeninger?

I Storkøbenhavn er der mere end 100 udbydere af ejendomsadministration og heraf har kun ca. halvdelen mere end 5 medarbejdere. De største i branchen er kommet til gennem de seneste 30 år - primært gennem opkøb - og ejes alle af fonde eller udenlandske selskaber.

K

endetegnet for administratormarkedet er, at der, som i bankverdenen, er 2 meget store spillere nemlig Newsec Datea A/S og DEAS A/S, som kan sammenlignes med Nordea og Danske Bank. Newsec Datea og DEAS administrerer flere – målt efter antal ejendomme i administration - end alle de ca. 40 andre mellemstore selskaber på markedet tilsammen. Da begge selskabers primære omsætning kommer fra drift af udlejnings- og erhvervsejendomme, kan Newsec Datea og DEAS godt kalde sig specialister i udlejningsejendomme. Men mindre end 30 % af deres omsætning kommer fra administration af boligforeninger. De store selskaber har

66 46

gennem de seneste 25 år primært vækstet ved, at selskabernes ejere, bestående af kapitalfonde, pensionskasser eller ejendomsselskaber, har købt ejendomme og lagt administrationen hos deres egne selskaber. Herudover er væksten kommet gennem opkøb af andre ejendomsadministrationsfirmaer. Det har dog været en udfordring for de store selskaber at holde på kunderne efter et opkøb. Vi har været vidne til, at op til 30 - 40 % af kunderne har opsagt administrationsaftalerne inden for de 2 første år, bl.a. fordi de ofte har følt, at de bliver en ”lille kunde” i et stort system. Mange boligforeninger søger tilbage til en mindre eller mellemstor administrator eller til et advokatfirma,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020 2019

ejendomsadministration/jura EJENDOMSADMINISTRATION Ejendomsadministration & Service Ejendomsadministration

67 47

hvor foreningens kontaktperson kender til alle forhold omkring ejendommen.

Foreningerne sætter generelt pris på at føle sig som en “vigtig” kunde og samtidig vide, at det er let at få kontakt til ejeren af administrationsfirmaet.

De store er nu ved selv at blive opkøbt I 2016 har de store i branchen kun opkøbt ganske få mindre administrationsfirmaer.

Til gengæld er Datea blevet opkøbt af svenske Newsec. DEAS har i sædvanlig kapitalfondstil slanket organisationen på en række centrale poster og været igennem fyringsrunder, og har derved kunnet øge overskuddet på kort sigt. En sådan strategi kan på længere sigt give forringet service og dermed tab af kunder. Ultimo 2018 har Newsec købt Salling Ejendomsadministration med en omsætning på mellem 25 og 30 mio. kr.

68 48

“Mindre end 30% af de to største administratorers omsætning kommer fra administration af boligforeninger.”

Flere ydelser hos administrator Gennem de sidste 30 år har branchen udviklet sig således, at de ydelser, som en administrator kan tilbyde, er blevet mere mangfoldige, og mange bestyrelser forventer desuden, at en ejendomsadministrator kan rådgive om langt flere sagsområder end tidligere. Der er kommet

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020 2019

ejendomsadministration/jura EJENDOMSADMINISTRATION øget lovkrav, bl.a. regler om hvidvaskning, GDPR, og boligforeningerne stiller samtidig større krav til ejendomsadministrator om at stille data og systemer til rådighed for bestyrelserne og ejendommens beboere for dermed at gøre det lettere at være bestyrelse og beboer.

Vælg en administrator som kan holde på kunderne, primært administrerer foreninger og som udvikler sig Min opfattelse er, at det er en fordel at blive administreret af et firma, der har stabilitet og udviser en jævn udvikling over de seneste år. Det er typisk også dem, der udvikler deres produkter og systemer til gavn for kunderne og samtidig dem, der har været bedst til at holde på kunderne. Derfor er det også vigtigt før valg af administrator at søge oplysning om kundestabiliteten. Husk tillige at få

oplysning om andelen af de ejendomme i administrationen, der kommer fra storkunder, pensionsselskaber og fonde, idet der er en helt naturlig tendens til at sætte sine bedste medarbejdere på disse kunder. Der er en risiko for, at boligforeningskunden bliver betjent af de “yngste” medarbejdere, der ikke i alle tilfælde har de fornødne kompetencer.

Tjener administratorerne mange penge?

Man kunne forestille sig, at administrationsselskaberne, ligesom bankerne, tjener mange penge. Det kan man dog ikke ligefrem sige, idet afkastet af omsætningen gennem de seneste år for de største firmaer kun i gennemsnit har udgjort 10 %. indtjeningen på ejendomsadministration. Det kræver stor indsigt i både arbejdsopgaver, jura og IT at tjene penge i branchen. Konkurrencen er hård,

Ejendomsadministration & Service Ejendomsadministration

69 49

hvilket kan ses af, at grundhonoraret for at administrere en ejendom stort set har været uændret gennem de seneste 20 år på trods af, at der er kommet ca. 30 - 40 % flere opgaver bl.a. som følge af lovgivningen. Når man skal ud og vælge en ny administrator, vil foreningerne erfare, at der er meget stor forskel på, hvordan administrationsaftalerne er skruet sammen.

Brancheforeningen har udarbejdet og anbefalet brug af en standardkontrakt, men den bliver kun benyttet i meget ringe omfang. Der er også meget stor forskel på, hvad der skal betales for serviceydelser ud over selve grundhonoraret. Alt i alt er det min opfattelse, at det samlede 70 50

honorar for at administrere en ejendom er meget ens for 80 % af administrationsselskabernes vedkommende.

Er de store så bedre end de mellemstore som følge af stordriftsfordele?

Det kan man bestemt ikke sige. Hvis det skulle være tilfældet, ville det kræve, at man, som i bankverdenen, kunne skille sig ud fra de øvrige ved større og mere effektive IT-systemer og ved at tilbyde specialister med særlig viden. Vores brancheanalyser viser, at omsætningen pr. medarbejder i de mellemstore administrationsselskaber næsten er 20 % større end i de 2 største selskaber. Det skyldes,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020 2019

Hvad bør vi så gå efter, når vi skal vælge en ny administrator?

Foreningerne bør altid forsøge at finde det advokatfirma eller administrationsselskab, der er bedst til at opfylde foreningens konkrete behov. Behovene er forskellige fra forening til forening i forhold til hjælp i forbindelse med generalforsamlinger, bestyrelsesmøder, rådgivning i forbindelse med byggesager, forsikring og lån m.v. En række af de mindre og mellemstore firmaer har tilknyttet jurister tæt på de enkelte foreninger. Desuden kan flere af disse tilbyde en del selvbetjeningsværktøjer på nettet i form af beboerboks og kontaktoplysninger, som gør arbejdet hurtigere og nemmere for bestyrelserne og beboerne. Mange foreninger vælger administrator ud fra et ønske om, at der er en person, der er tæt på ejendommen,

og som er den, der udfører de fleste af arbejdsopgaverne på ejendommen og således er dybt inde i foreningens forhold. En sådan tilknytning giver ofte en nemmere kommunikation og letter bestyrelsens i dens arbejde. Jeg vil anbefale en bestyrelse at tage et møde med flere administratorer, før man beslutter hvilken administrator, man ønsker at bruge. En god “kemi” og administrators evne til at sætte sig ind i foreningens behov er afgørende for et effektivt bestyrelsesarbejde.

ejendomsadministration/jura EJENDOMSADMINISTRATION

at alle i branchen benytter de samme 3 IT-systemer til at udføre den daglige administration med. Der er således ikke et IT-system, der kan opveje de mange uproduktive led og det øgede krav til kommunikation i en større organisation.

FÅ ALTID AFKLARET FØLGENDE HOS JERES ADMINISTRATOR: • Antal medarbejdere.

• Antal foreningsejendomme i administration.

• Antal lejemål i administration.

• Gennemsnitlig vækst (vælg et selskab i fremdrift).

• Kundestabilitet (sikrer at administrator har tilfredse kunder).

• Bliver der stillet økonomiske data tilgængelige online for bestyrelsen?

• Hjemmeside integreret med administrators systemer.

“Det er en fordel at blive administreret af et firma, der har stabilitet og udviser en jævn udvikling over de seneste år.”

• Stilles beboerkontaktoplysninger til rådighed for evt. vicevært og bestyrelser.

• Digital kommunikation med foreningerne (letter bestyrelsens arbejde betydeligt).

• Har de et værktøj der hjælper bestyrelserne med at opfylde GDPR? • Jurist/Advokat tilknyttet.

• Tilbydes byggesagsadministration.

Ejendomsadministration & Service Ejendomsadministration

71 51

Skræddersyet løsning

der passer dig!

Vi tilbyder professionel og skræddersyet ejendomsservice. Med mere end 20 års erfaring udfører vi alle opgaver - store som små med omhu.

4 Viceværtservice 4 El, vand & varme 4 Vinduespolering 4 Skadeservice 4 Havearbejde 4 Hovedrengøring 4 Trappevask 4 Flyttelejligheder 4 Nedrivning 4 Malerarbejde

Vores dedikerede og pålidelige team af fagfolk sætter en ære i at levere kvalitet i enhver opgave.

Kontakt os for et uforpligtende tilbud.

4 Saltning 4 Snerydning

Brabo@brabo.dk - tlf. 35 145 149 72

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

ejendomsservice

ejendomsservice Skal man have egen vicevært eller et eksternt facility management firma til at løse alle daglige vedligeholdelsesopgaver?

Små som store leverandører tilbyder mangeartede løsninger.

Ejendomsadministration Ejendomsservice& Service

73

advertorial

Ekstern ejendomsservice gør det simpelt for bestyrelsen – også økonomisk Grønne haver, nye altaner og tagsten, der skal skiftes.

Antallet af gøremål og projekter er mange i en velfungerende boligforening, og antallet af opgaver overstiger hurtigt både hænder, arbejdstimer og økonomi.

Af Frederikke Amalie Jensen Kommunikationsmedarbejder Forenede Koncernen

74

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Ejendomsadministration & Service

ejendomsservice

“Der er hjælp at hente til stor værdi for foreningen, hvis man placerer ansvaret eksternt.”

75

I

Danmark er antallet af boligforeninger mange. Alene på andelsfronten er boligtallet for længst nået over 200.000, og ønskerne til vedligehold og forbedringer er formentlig endnu flere. Det stiller krav til bestyrelsen, når de flittigt og ofte frivilligt stimler sammen. For bliver gården passet, som den skal? Hvordan griber man et vedtaget altanprojekt an? Og hvornår er det egentlig, at vinduespartierne skal udskiftes? Beslutningerne er mange, og overblikket kan være svært at bevare. Men der er hjælp at hente til stor værdi for foreningen, hvis man placerer ansvaret eksternt, lyder meldingen fra Morten Vermehren, regionschef i TJEK Ejendomsservice: “Når man som boligforening vælger at overlade den daglige drift og længereva-

76

rende vedligeholdelse til en professionel leverandør og projektleder, giver det god værdi,” siger han og uddyber: “Foreningen får én indgang til det hele – alt lige fra faglærte håndværkere og fasttilknyttet vicevært til projektledere, der kan hjælpe med at udarbejde vedligeholdelsesplaner og udføre projekterne fra start til slut. Det er kort sagt et trygt og overskueligt samarbejde, der er både sundt og fornuftigt. Også på bundlinjen”.

Service og samarbejde i højsædet Enhver bestyrelse i en boligforening ønsker en smidig drift uden kedelige overraskelser – såvel økonomisk som praktisk. Mange udarbejder derfor en vedligeholdelsesplan, der kan indebære

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

ejendomsservice alt lige fra daglige opgaver i driften, som fx rengøring og pleje af grønne arealer, til store projekter som tagarbejde og nødvendig facaderenovering. Opgaverne kan dog hurtigt overstige antallet af hænder i foreningen, og det kan være værdifuldt at overlade ansvar og styring til professionelle, lyder meldingen fra Selene Vega Davidsen, projektleder i servicevirksomheden Green Circle: “Hvis man som forening ønsker et godt flow og et stabilt budget i vedligeholdelsesprocessen, kan det være til både gavn og glæde, at bestyrelsen overlader projektstyringen til eksterne hænder. Gennem flere år har vi fra nærmeste hold erfaret, at udarbejdelse og projektstyring af vedligeholdelsesplaner kombineret med

“Konkret sikrer samarbejdet, at bestyrelsen får én indgang til alle tjenester og opgaver, der skal løftes.”

Daglig drift kombineret med planlægning af langsigtet vedligeholdelse TJEK Ejendomsservices 60 års erfaring med drift og vedligehold af boligforeninger er for nyligt slået sammen med Green Circles innovative og nytænkende projektstyring og adgang til digitale styringsværktøjer.

For landets boligforeninger betyder det, at bestyrelsen fremover tilbydes et samarbejde og resultat, der er overskueligt, gennemført og transparent fra start til ende og for alle involverede parter – en unik kombination, der både tager højde for de daglige driftsopgaver i boligforeningen og de mere langsigtede vedligeholdelsesog renoveringsprojekter.

Se mere på www.tjekservice.dk

overblikket fra den daglige drift betaler sig. For alle parter – også økonomisk,” udtaler hun og tilføjer: “Konkret er vi kundens øjne på ejendommen. Vi er med fra start til slut og dermed bestyrelsens garant og projektets tovholder i alle dele af renoveringsprocessen. Og ved at samle tværgående faglighed og servicehåndværk med den nyeste tilgængelige teknologi til at styre bygge- og renoveringsprojekter, sikrer vi fuld gennemsigtighed i alle procesled alt imens, at vi sikrer foreningens økonomi mest og bedst muligt. Også på den lange bane og i et videre samarbejde”.

Overblik sikrer langvarigt samarbejde Vicevært, ejendomsinspektør og

ejendomsservice tilsynsførende. Vinduespolerer, gartner og rengøringspersonale. Kært barn har mange navne, og det samme gælder boligforeningens muligheder for ekstern hjælp. Løsningen fås nemlig i et alsidigt udvalg og i mange variationer.

Hos en større ejerforening i Søborg har bestyrelsen gennem 10 år benyttet ekstern hjælp på alle opgaver inden for den daglige drift. Her har TJEK Ejendomsservice dagligt været at finde på såvel foreningens grønne arealer og parkeringsområder som i trappeopgange og sågar bag rattet på snerydder og salter, når frost og sne uventet melder sin ankomst.

“Vi har et godt samarbejde med bestyrelsen, der har betroet os ansvaret for

samtlige opgaver på den daglige drift,” forklarer ansvarshavende serviceleder i TJEK Ejendomsservice, Sannie Lobedanz, og uddyber: “Konkret sikrer samarbejdet, at bestyrelsen får én indgang til alle tjenester og opgaver, der skal løftes – og som leverandør får vi samtidig det overblik, der er nødvendigt for, at vi kan sikre mest mulig kvalitet og ordentlige forhold på kundens mange forskellige områder og arealer. Faktisk varetager vi alt lige fra renhold af opgange, parkeringsarealer og fællesområder til græsslåning, snerydning, storskrald og periodisk vinduespolering. Og vi er glade for samarbejdet, som til stor glæde fortsætter nu på tiende år”.

Ejendomsadministration & Service

79

Luk fremtiden

ind

Fremtiden banker på i form af Brunatas nye, netværksbaserede teknologi, der ikke bare sørger for en strøm af præcise forbrugs- og ejendomsdata, men som også giver uanede muligheder for energibesparende, miljørigtige og beboervenlige løsninger. Alle forbrugs- og tilstandsmålere tilsluttes Brunatas Internet of Things, der kan udvides med alt fra overvågning af affaldscontainere til defekte lyskilder, røgalarmer og meget mere.

Læs mere på brunata.dk.

80

haandbogen_annonce.indd 1

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

01/11/2019 12.33

energioptimering & forbrug

energioptimering & forbrug For mange boligforeninger er det en øjenåbner, hvor mange penge der kan spares på vand, varme og el ved at renovere og følge sit eget forbrug.

Ejendomsadministration Energioptimering & forbrug & Service

81

advertorial

Skærpede krav til fremtidens forbrugsmåling i boligforeninger I fremtiden skal al forbrugsaflæsning være fjernaflæst. Det er helt i tråd med det øgede fokus på de globale energiressourcer og FN´s Verdensmål 2030, men vil samtidig medføre en ikke uvæsentlig konsekvens for mange boligforeninger.

Af Per Sahl-Madsen salgsdirektør Techem Danmark A/S

“Et mere synligt forbrug skal gøre os endnu bedre til at ændre vores forbrugsmønster.”

82

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

energioptimering + forbrug Ejendomsadministration Energioptimering & forbrug & Service

83

Synligt forbrug kan ændre vores forbrugsmønster EU har besluttet at gennemføre EED (Energy Effective Directive), der foreskriver at sende manuelle forbrugsmålere (fordampningsmålere) i graven af hensyn til de globale ressourcer og vores fælles fremtid.

Alle manuelle forbrugsmålere skal være udskiftet til målere med fjernaflæsning senest 1. januar 2027. Men er kravet om investering i teknologi til fjernaflæsning ikke bare endnu en unødvendig omkostning for ejendomsejerne baseret på et udokumenteret politisk grundlag?

Og er det ikke også bare endnu et skridt på vejen mod et samfund, hvor vi alle er underlagt total overvågning?

Nej – det er det på ingen måde. Det overordnede mål med EED er, at et mere synligt forbrug skal gøre os endnu bedre til at ændre vores forbrugsmønster og dermed spare på energien og de globale ressourcer. Øget bevidsthed via data Erfaringen viser nemlig, at det både reducerer boligforeningens samlede forbrug og udgifter, når den enkelte forbruger løbende får adgang til egne forbrugsdata. Forudsætningen er naturligvis installation af

individuelle forbrugsmålere til fjernaflæsning af både varme-, vand- og elforbrug.

Fordelen ved fjernaflæsning er nemlig, at alle forbrugsdata kan blive visualiseret via apps og onlineløsninger. Dermed kan beboeren følge sit forbrug og benytte forbrugsalarmer til at stoppe lækager og uhensigtsmæssigt forbrug lynhurtigt. Øget bevidsthed via visualiserede data skal dermed bidrage til, at vi sænker forbruget af vores fælles ressourcer. Vi er alle en del af klimaindsatsen, og alle bidrag tæller.

Vi kan dog ikke vente på at klimaindsatser først tager form i 2027. Derfor er det afgørende, at processen bliver indledt allerede nu, hvorfor EU har indført forskellige faser. Den første træder allerede i kraft 25. oktober 2020, hvor der skal installeres målere med fjernaflæsning ved totalinstallation og renoveringer.

Vejen mod at alle forbrugsmålere skal være fjernaflæst ved indgangen til 2027, er blevet opdelt i tre faser. Dermed har alle ejendomsejere mulighed for at forberede udskiftningen til nye installationer, så det f.eks. kan blive koordineret med forventet ejendomsrenovering og vedligeholdelsesplan frem mod 2027. I den kommende tid forventes EED implementeret i dansk lovgivning.

84

FASE I: 25. oktober 2020: Fjernaflæste målere ved totalinstallation og renoveringer Allerede fra 25. oktober 2020 skal der monteres fjernaflæste forbrugsmålere ved totalinstallation og renoveringer.

Desuden skal fjernaflæste målere allerede i tredje kvartal 2020 aflæses minimum 2 x årligt, medmindre forbrugeren

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Lavthængende frugter Selvom kravet om fuld implementerede målerinstallationer til fjernaflæsning først gælder fra 2027, er der mange gode grunde til at foretage udskiftningen i god tid. Jo tidligere fjernaflæst teknologi bliver integreret, des hurtigere kan både boligforeninger og forbrugere plukke det, vi kalder de lavt hængende frugter. Det vil sige en række nemme ressourcebesparelser, der

“I fremtiden skal al forbrugsaflæsning være fjernaflæst.”

også medfører økonomiske fordele.

Techem løfter sin del af ansvaret i branchen for, at bygningsmassen bliver opgraderet, hvor der er behov. Techem kan blandt andet levere knowhow, løsninger og teknologi, der også inkluderer OMS (Open Metering System), hvilket er målerteknologi, der kan håndteres på tværs af leverandører.

Når vi samtidig inddrager FN’s Verdensmål 2030 i regnestykket, er der jo endnu en særdeles god grund til at sætte i værk allerede nu. Det skylder vi både os selv og de næste generationer, da vi trods alt kun har fået jorden til låns.

Techem kan rådgive jeres boligforening om de skærpede krav, og hvordan teknologier, fjernaflæste målere og fremtidssikre løsninger bliver en gevinst for både aflæsning, fordelingsregnskab og forbrugsmønster.

Se mere på www.techem.dk

har valgt digital afregning og dermed har krav på kvartalsvis aflæsning.

lighed for at tilgå opdaterede forbrugsdata, når dette ønskes.

FASE 2: 1. januar 2022: Månedlig aflæsning af alle fjernaflæste målere Delmålet fra 1. januar 2022 er, at alle fjernaflæste forbrugsmålere skal aflæses minimum en gang om måneden. Samtidig skal forbrugeren løbende have mu-

FASE 3: 1. januar 2027: Fjernaflæsning 1. januar 2027 træder den endelige stramning af EED-direktivet i kraft.

Dermed skal alle manuelle målere være udfaset og udskiftet til fjernaflæsning i den samlede bygningsmasse.

Ejendomsadministration & Service

energioptimering & forbrug

Teknologien hjælper dig En klar fordel er nu, at den teknologiske udvikling i den grad har indhentet manuel aflæsning med årlig afregning. Som en vigtig del af den politiske beslutning er det nemlig et krav, at forbrugerne løbende kan blive afregnet samt orientere sig via digitale løsninger.

Derved bliver det meget hurtigere at opdage, hvis noget er galt. Det kan f.eks. være, at elforbruget pludselig stiger markant i løbet af et døgn, da en fryserlåge står på klem, uden det er blevet opdaget. Eller at vandmåleren løbende er kommet på overarbejde af et rindende toilet, hvilket både sætter unødvendige spor i forbrug, toiletkumme og pengepung.

Fakta er, at de digitale løsninger dermed bliver en ekstra sikring mod lækager og uhensigtsmæssigt forbrug til gavn for os alle, når vi alle tager ansvar.

85

advertorial

“Toiletvand, opvaskevand mv. bliver til miljørigtig biogas.

Derved sparer vi årligt klimaet for 15.000 tons CO2.”

86

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

for pengepungens og miljøets skyld

energioptimering + forbrug

Brug bygas En gastørretumbler på bygas er det miljørigtige valg - og så er der penge at spare. HOFOR støtter tilmed ved at etablere 40 gratis gasstik.

Af Mette Ørskov Drifts- og energiplanlægger, HOFOR

I

HOFOR har vi en vision om en CO2neutral bygasforsyning. Og vi gør os umage for at nå målet allerede i 2025.

Derfor producerer vi bygassen ved at blande biogas, lavet af københavnernes spildevand, naturgas og ren luft. På den måde bliver spildevand ikke spildt,

for toiletvand, opvaskevand mv. bliver til miljørigtig biogas. Derved sparer vi årligt klimaet for 15.000 tons CO2.

Bygas – mange fordele Langt de fleste ejendomme i København har bygas. Det er der flere fordele ved.

Bygassen er miljørigtig og billigere end el, men giver også en anden fordel. I det moderne hjem vil vi gerne have mange el-apparater f.eks. vaskemaskine, mikroovn, køleskab og håndpisker. Men i mange ældre ejendomme er der ikke

Ejendomsadministration & Service

87

indlagt strøm “nok” til nutidens behov.

Derfor kan et gaskomfur være en god løsning, og så koster det kun 750 kr. om året at bruge gas til madlavning ligegyldigt hvor meget gas, man bruger.

Der findes mange gasapparater på markedet, og man kan på facebook. dk/gasentusiasterne finde mere inspiration. I de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør,

88

“Det koster kun 750 kr. om året at bruge gas til madlavning - ligegyldigt hvor meget gas, man bruger.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Gas til vaskeriet Inden for de seneste år er der tilsluttet over 700 gastørretumblere til bygas.

Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere.

Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug i en boliforening kan der spares mere end 10.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares 750 kg. CO2. På gastumbler.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved at skifte til gastørretumblere.

En gastørretumbler virker som en el-tumbler, bortset fra at varmen til tørring af tøjet kommer fra en gasbrænder i stedet for et elvarmelegeme.

En gastørretumbler kan tilmed fås til samme pris som en eltumbler, så investeringen ved at skifte til bygas er hurtigt tjent hjem.

Man kan også få en bygastørretumbler til husholdningsbrug. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger.

I kan få en konsulent fra HOFOR hjem til jeres boligforening, så I kan høre mere om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt. I kan også få gode forslag til placering af gasmåler og få vejledning om gasinstallation og aftræk. Det er gratis at få en konsulent ud.

Nybyggeri og renovering Hvis I skal renovere eller bygge nyt, tilbyder HOFOR at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren desuden undværes i den enkelte lejlighed og derved fås en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansierings-tillæg til HOFOR.

energioptimering & forbrug

så er I klar til bygas. I kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud.

Er I de heldige?

Vi vil gerne hjælpe jer med at få fordelene ved bygas. Derfor støtter vi boligforeninger ved at etablere 40 gratis gasstik. Kontakt HOFOR for at høre, om I kan blive en af de heldige foreninger.

Skriv på gasservice@hofor.dk.

“Med et gennemsnitsforbrug i en boligforening kan der spares mere end 10.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares 750 kg. CO2.”

Ejendomsadministration & Service

89

90

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Vil I gerne være en klimarigtig boligforening?

Så er energibesparelser en nødvendig del af indsatsen.

Her er der gode råd til, hvordan I gør.

Ejendomsadministration Energioptimering + forbrug & Service

energioptimering + forbrug

Sådan sparer I energi i jeres ejendom

91

Af Vagn Holk leder af Videncenter for Energibesparelser i Bygninger

N

år man bor i en etageejendom, kan det være vanskeligt for den enkelte beboer at spare ret meget energi i egen bolig. Ser man derimod på energiforbruget som samlet forening, er der mange forskellige knapper at skrue på.

Et sted at starte er at tjekke, hvordan jeres ejendom klarer sig i forhold til andre ejendomme. I kan sammenligne jeres ejendoms energimærke med andres her: http://www.tjekboligejendomme.sbi.dk/

1

Daglig drift af varmeog ventilationsanlæg Der kan typisk spares relativt meget energi ved bedre drift af ejendommens varmeanlæg, system til varmt brugsvand og eventuelle ventilationsanlæg. I mange ejendomme drives og vedligeholdes anlæggene nemlig ikke korrekt, hvilket, ud over et forhøjet energiforbrug, fører til en ringere komfort for beboerne. Løsningen er at indregulere anlæggene, etablere Få gratis vejledning Du kan hente gratis guider, energiløsninger, beregner m.m. på ByggeriOgEnergi.dk, som er hjemmesiden for Videncenter for Energibesparelser i Bygninger, eller på tlf. 72 20 22 55. Videncentret er en del af Energistyrelsens målrettede informationsindsats.

92

styring, udskifte cirkulationspumper m.m. Der kan hentes gratis vejledning om, hvad der kan gøres og hvordan i Videncentrets forskellige energiløsninger og guider om varme- og ventilationsanlæg samt bygningsdrift.

2

Det daglige elforbrug Fælles strømforbrugere i etageejendomme er belysningsanlæg, ventilationsanlæg, elevatorer, fællesvaskerier og småanlæg som fx antenne, dørtelefon, videoovervågning og wi-fi. De 10 % bedste ejendomme bruger under 2 kilowatttimer pr. kvadratmeter pr. år på disse fælles anlæg, mens de 10% dårligste bruger ca. 12 kilowatttimer pr. kvadratmeter pr. år – det er altså 6 gange så meget.

Der kan altså i mange ejendomme findes en del elbesparelser – særligt i forbindelse med udskiftning af anlæg og apparater – fx skift til LED belysning – eller ved at installere lysstyring, så lys ikke står tændt døgnet rundt, uden at nogen er til stede. Videncentrets guide ”Opnå elbesparelser i etageboliger” fortæller mere om mulighederne.

3

Når ejendommen skal renoveres Ved renovering får man de bedste chancer for at gøre selve ejendommen mere energivenlig de næste 25-50 år. Der kan f.eks. være mulighed for efterisole-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

spares relativt meget energi ved bedre drift af ejendommens varmeanlæg.”

ring af ydervægge, etageadskillelser, loft eller tag, skunke, kviste og skråvægge samt udskiftning eller forbedring af gamle vinduer. Også på installationssiden er der ofte gode energibesparelser at hente. Det kan være etablering af ventilationsanlæg med varmegenvinding – hvilket samtidig forbedrer indeklimaet markant –, efterisolering af varmerør

4

En udnyttet tagetage kan indrettes til boliger Et stigende antal boligforeninger indretter lejligheder i uudnyttede tagetager. Det kan give en økonomisk gevinst for foreningen, og energi- og klimamæssigt er det også en mægtig god løsning, fordi der bliver plads til flere i samme ejendom, frem for at der skal bygges nyt. Videncentret har også her en praktisk guide. Den viser trin for trin, hvordan man efterisolerer en tagetage, der skal laves om til boliger.

Se mere på http://efterisolering.sbi.dk/

Ejendomsadministration & Service

energioptimering & forbrug

“Der kan typisk

eller renovering af varmecentralen, som ofte er af ældre dato.

Husk at tjekke Bygningsreglementets krav om efterisolering ved renovering.

Læs om Bygningsreglementets energikrav i VEB’s kvikguide: https://www.byggeriogenergi.dk/ media/2236/br18_kvikguide_juli18.pdf

93

advertorial

“Man kan med værktøjet virkelig stille skarpt på de forhold, der er afgørende for at reducere ressourceforbruget.”

94

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

- Digitale værktøjer giver fordele for beboere og miljøet

energioptimering & forbrug

Luk Fremtiden Ind

Der er store fordele at hente for beboerne i udlejningsejendomme og dermed også andels- og ejerboligforeninger, og dem der administrerer dem.

Et nyt kommunikationssystem giver nem og ubesværet adgang til data.

Af Michael Winther Journalist

Ejendomsadministration Energioptimering & forbrug & Service

95

F

remtiden er allerede sat i gang. Den første opkobling til Brunatas nye LoRaWAN-system blev sat i drift i september 2019 i Silkeborg, og foran ligger der allerede mere end 200 udlejningsejendomme over hele landet, der også skal kobles på systemet.

Hvad er LoRaWAN? Der er tale om et avanceret internetbaseret kommunikationssystem, som giver en nem og ubesværet adgang til en række forskellige data. Bl.a. forbrugsdata der dækker alt fra energiforbrug på varme og vand over fugtmålinger til lækage i eksempelvis vandrør.

Samtidig er systemet fremtidssikret, fordi der i takt med udviklingen og behovet hele tiden kan kobles nye måleparametre til systemet.

Det kan være sensorer, der registrerer rotteangreb, om der er ulåste døre, eller hvor på matriklen der er ledige parkeringspladser.

“Med vores nye system er vi trådt direkte ind i fremtiden. Den fremtid der betegnes som Internet of Things, og som er karakteriseret ved, at man kan koble utallige enheder til nettet og derfra bl.a. tegne helt nye billeder af energiforbrug og energiflow i en beboelsesejendom. På den måde får vi et langt mere retvisende billede af de faktiske forbrugsforhold. Med den nye viden får vi derfor et langt bedre værktøj, når vi skal rådgive om reduktion i energiforbruget. Men vi er kun lige begyndt, og mulighederne er uendelige”, forklarer Jesper Holm Kristoffersen, der er VP for Sales & Marketing i Brunata a/s.

Bedre Indeklima Det er også muligt at aflæse energiforbruget og forbrugsmønstre helt ned på lejlighedsniveau. Det giver mange fordele, både for

96

“Indeklimaet er meget bestemmende for vores livskvalitet.”

den enkelte beboer, men bestemt også for den samlede ejendom. Erfaringer viser nemlig, at jo mere transparent og synlige forbrugsdata er for både den enkelte forbruger og for ejendomsadministratoren, des mere adfærdsregulerende bliver de faktiske forbrugsdata for energiforbruget. Helt op til 20 procent for den enkelte beboer, og ti procent for den samlede ejendom.

“Med den nye platform får vi flere håndtag at dreje på. Det betyder alt andet lige, at vi kan yde en bedre og mere kvalificeret rådgivning på hele feltet af energioptimering, fordi vi har langt flere datamængder og parametre at bygge rådgivningen på.

Derfor er jeg ikke et sekund i tvivl om, at netværket virkelig vil få en positiv betydning i klimaregnskabet fremover, fordi vi med værktøjet kan stille skarpt på de forhold, der er afgørende for at reducere ressourceforbruget. Alene det forhold at vi allerede i andet kvartal af 2020 er klar med en såkaldt CO2 måler gør, at indeklimaet i en beboelsesejendom forbedres betragteligt”, siger Jesper Holm Kristoffersen og fortsætter, ”Indeklimaet er meget bestemmende for vores livskvalitet og vores evne til at tænke klart og koncentreret. Derfor er der store tillægsgevinster ved at måle kvaliteten i indeklimaet, specielt når det

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

varmetemperaturen kan man optimere varmebruget, og dermed undgå straftakster.

Ved at monitorere røgalarmernes funktionalitet kan man se, hvor der er fejl, eller hvor batterierne er ved at løbe tør, uden at skulle op og ned ad trapper.

Internet of Thing Det nye netværk, som er det første af slagsen i Danmark, rummer uanede muligheder i kampen for et bedre klima i balance gennem energioptimering af beboelsesejendomme.

Netværket giver ikke bare mulighed for en unik optimering af energiforbruget, det er også med til at skabe grundlag for Smart Homes gennem Internet of Things. Det vil bl.a. været muligt for ejendomsadministratorer og offentlige institutioner at få data fra langt flere typer af målere og sensorer og dermed koordinere serviceindsatsen bedre indenfor alle områder.

Ved brug af sensorer til affaldscontainere kan man vente med at tømme dem, til de rent faktisk er fulde. Ved at overvåge retur-

Nyt EU-direktiv Brunatas nye netværk, med dets grafer, visualiseringer og tabeller over energiforbruget er introduceret med rettidig omhu, vidner et nyt EU-direktiv (EED), der aktuelt varsles meget tydeligt om. Her arbejder man med en plan om, at man i hele EU fra og med 2027 skal kunne fjernaflæse energiforbruget i hver enkelt husstand. Når EED implementeres, vil det allerede fra 2020 påvirke det danske boligmarked, da målerne allerede skal kunne aflæses to gange årligt fra 2020, og dernæst gradvist forøges indtil det i 2027 bliver månedlige aflæsninger, så forbrugeren selv kan aflæse sit eget energiforbrug, og dermed det klimaaftryk som det resulterer i.

Læs mere på www.brunata.com/da

Ejendomsadministration & Service

energioptimering & forbrug

handler om komfort og indeklimaets beskaffenhed. Derfor forventer vi også, at vores nye målere får stor betydning, når der skal rettes op på kvaliteten af indeklimaet, fordi vi med det samme får afsløret, hvor problemerne gemmer sig”.

97

advertorial

Af Hans Finne Salgs- og marketingdirektør ista Danmark A/S

Forbrugsmåling – Skræddersyede løsninger til hjemmet Gør forbruget transparent og få en korrekt fordeling af forbrugsudgifter samt hjælp beboerne til at spare penge og øge bidraget til klimabeskyttelse.

98

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Gør det simpelt for beboere Med smarte helheds – eller skræddersyede løsninger til forbrugsmåling, hvad end det er varme-, vand- eller energiforbrug, gøres forbrugsmålingen simpelt for beboere. Vælger man radiobaserede produkter, slipper man tilmed for de årlige aflæsningsbesøg. Radioenheden sender automatisk en besked til leverandøren, hvis der er en fejl på en måler. Leverandøren kan derfor reagere – uden at I selv skal gøre noget.

“EU har nedsat en lov, der kræver, at beboere skal oplyses om deres forbrug på månedlig basis.”

energioptimering & forbrug

Fordele for ejere og miljøet En af tidens største emner er, at vi skal behandle vores naturlige ressourcer, såsom vand og energi, ansvarligt. EU har nedsat en lov, der kræver, at beboere skal oplyses om deres forbrug på månedlig basis. Vores produkter opfylder dette krav. Det betyder, at det individuelle energi- og vandforbrug gøres transparent for beboerne, så de kan spare energi, forbrugsomkostninger og CO2.

Beboere kan nemlig yde et aktivt bidrag til klimabeskyttelse ved et transparent forbrug, og hver husholdning kan gennemsnitligt spare op til 20 % af deres årlige varmeforbrug og udgifter.

Det er både en fordel for beboerne og miljøet.

lokalsamfund (11), Ansvarligt forbrug og produktion (12) og Klimaindsats (13).

Personlig sikkerhed EU og GDPR stiller store krav til persondata og beskyttelsen heraf. Det kan være svært at navigere i. ista har udarbejdet en række systemer og procedurer, der sikrer, at vores kunders persondata altid er beskyttet. Eksempelvis benytter vi Sikkermail, der krypterer alle korrespondancer og sikrer data mellem ista, beboere og administrator, så I som bestyrelse eller administrator ikke skal bekymre jer.

Læs mere på www.ista.com

Ansvarlighed ista tænker på omverdenen, og derfor har vi altid FN’s verdensmål inkorporerede i vores forretningsstrategi. Vi har udvalgt fem ud af de 17 mål, hvor vi mener, vi bidrager mest og gør den største forskel: Bæredygtig energi (7), Anstændige jobs og økonomisk vækst (8), Bæredygtige byer og Ejendomsadministration & Service

99

100

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

indeklima, isolering & ventilation

indeklima, isolering & ventilation

For mange boligforeninger er det en øjenübner, hvor mange penge der kan spares pü vand, varme og el ved at renovere og følge sit eget forbrug.

Ejendomsadministration Indeklima, isolering & ventilation & Service

101

advertorial

102

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

ESCO Manager Saint-Gobain Denmark, ISOVER

Indvendig isolering

indeklima, isolering & ventilation

Af Peter Hedegård

med sidegevinster I Danmark byggede man med massive mure til omkring 1960, og der er registreret ca. 357.000 bevaringsværdige bygninger.

Her er det stort set umuligt at isolere vægge udefra og indvendig isolering har før skabt problemer med fugt og skimmelsvamp.

Kan man isolere og samtidig skåne facaden?

Bjarne Gantzel fra Østerbro i København er civilingeniør i bæredygtig byudvikling. Han er aktivt engageret i sit lokalområde og både faciliterer og deltager i borgerdrevne bæredygtige tiltag. For Bjarne er det vigtigt, at vi finder bæredygtige løsninger og systemer, som ikke belaster jorden og vores økosystemer unødigt, hverken under produktions- og installationsfasen, når produkterne er i drift, eller når de en dag ikke er funktionsdygtige mere.

Han bor i sin 2-værelses andelslejlighed helt oppe på kvisten i en over

100 år gammel boligkarré. Det er et klassisk gult murstensbyggeri fra dengang man opførte huse og bygninger med massive mure - uden nogen form for isolering. Som led i et DTU testforløb og byfornyelsesprojektet Københavns Klimakarré er Bjarne Gantzels væg ud mod den fredede gadefacade nu blevet isoleret med et helt nyt system til indvendig isolering – ISOVER RetroWall. Et system, der skåner den fine, udvendige facade og isolerer den gamle bygning med en løsning, der samtidigt er designet til at undgå skimmelsvamp i hulrummet mellem den oprindelige og den nye, indvendige mur.

Ejendomsadministration Indeklima, isolering & ventilation & Service

103

Besparelser og behageligt indeklima For Bjarne Gantzel handlede det mest om at opnå en potentiel besparelse på varmeregningen, men som sidegevinst kan han nu også glæde sig over øget komfort i lejligheden med et behageligt indeklima uden kuldetræk fra væggen, uanset hvor meget kulden raser uden for. Desuden har han fået en ekstra, indvendig væg i genanvendelig fibergips der er så stærk, at han kan hænge selv tunge møbler op på den.

104

“Isoleringsvæggen skåner den fine, udvendige facade og isolerer den gamle bygning.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Indvendig isolering med DTU blåstempel Ejendommen på Thomas Laubs Gade 5-9 på Østerbro er en ud af 12 ejendomme i Københavns Klimakarré og dermed udpeget som demonstrationskarré ift. at renovere og klimasikre den ældre bygningsmasse med innovative og bæredygtige løsninger. Som led i projektet ønskede ISOVER, der er en del af SaintGobain koncernen, at afprøve et nyt system til indvendig isolering, som man længe havde haft i støbeskeen.

“Systemet er i stand til at regulere luftfugtigheden og undgå skimmelsvamp hele året.”

Systemet ISOVER RetroWall måler og regulerer luftfugtigheden i en luftspalte mellem ydermuren og isoleringen via såkaldt aktiv affugtning. Det holder muren tør og sikrer, at der ikke opstår skimmelsvamp på muren og i det træværk, som udgør f.eks. etageadskillelsen.

Systemet stod i 2017 foran et to-årigt test-forløb ved DTU BYG, Institut for Byggeri og Anlæg, og Bjarne Gantzels lejlighed blev en del af i alt fire lejligheder og kommunale bygninger, der deltog i test-forløbet gennem to fyringssæsoner.

“Da jeg hørte om samarbejdet med DTU, sagde jeg straks ja til, at de måtte bruge min lejlighed som test-lejlighed.

Og det har jeg ikke fortrudt. Jeg synes det er vigtigt, at der bliver udviklet nogle langtidsholdbare løsninger, der er med til

indeklima, isolering & ventilation

“Jeg har boet i København i over 20 år og holder meget af de mange smukke gadefacader, der både bidrager til livskvaliteten og byens æstetiske udtryk. Vi skal være glade for vores mange gamle bygninger, og det er vigtigt at bevare deres originale udtryk – men samtidigt er vi nødt til at få reduceret varmespildet fra de gamle bygninger. Derfor var det helt logisk for mig at stille lejligheden til rådighed som testlejlighed for et nyt system til indvendig isolering,” forklarer Bjarne, som gerne vil hjælpe den nødvendige omstilling på vej.

Fakta om ISOVER RetroWall™ Isoleringsvæggen leveres i komplette systemkasser med bl.a. isolering, fibergipsplader, kanaler og affugter.

Isoleringen er fremstillet af glasuld, og består af op til 75 procent genbrugsglas. Glasuld er et ubrændbart materiale, brandklasse A2-s1, d0.

Fibergipspladen Habito® fra Gyproc består af bl.a. genbrugsmaterialer og er Danmarks stærkeste - den kan bære 40 kg i en enkelt træskrue.

Fibergipspladen har en flot finish, som ikke kræver fuldspartling.

Affugteren kører efter behov og har indbygget alarmfunktioner.

Modsat andre isoleringsmetoder kan man stille møbler op ad den med RetroWall isolerede væg.

Dokumenteret og testet af DTU.

Ejendomsadministration & Service

105

at passe på jordens ressourcer” fortæller Bjarne, der ud over at være formand for andelsforeningen A/B Thomas Laubs Gade 5-9 også er alle beboernes repræsentant i Københavns Klimakarré.

ISOVER RetroWall systemet bestod testen og fik DTUs blåstempling, fordi systemet er i stand til at regulere luftfugtigheden og undgå skimmelsvamp hele året – selv i meget regnfulde perioder, fordi det helt automatisk sætter en udtørring i gang, så snart luftfugtigheden bliver for høj. Ud over at forebygge skimmelsvamp ved indvendig isolering af gamle bygninger, er systemet også designet til god komfort, fordi man undgår kolde vægge – og får en ekstra indvendig væg, der er så stærk, at man kan hænge selv tunge hylder og andre møbler på den. Systemet er i dag patentanmeldt.

Lejligheden føles ikke mindre Selv om det primært var udsigten til reduceret varmeforbrug ved at opsætte indvendig isolering, der fik Bjarne Gant-

106

“Det er vigtigt at bevare de mange gamle bygningers originale udtryk – men samtidigt er vi nødt til at få reduceret varmespildet.”

zel til at stille sin lejlighed til rådighed som testlejlighed, er han i dag positivt overrasket over, hvor let installationen gik – og hvor lidt plads det har taget - i forhold til den store opgradering, det har givet lejligheden. ”Jeg fik sat en ny indvendig væg med høj isoleringsevne. Vindueskarmen skulle dermed også flyttes, og den indvendige isolering tog i alt ca. 10 cm af min lejlighed. Så det lød alt i alt som et større indgreb. Men det var overraskende nemt og gnidningsløst at få installeret, og jeg har slet ikke fornemmelsen af, at rummet er mindre eller at vindueskarmen er blevet flyttet. Rummet føles nøjagtigt som før – bare uden en væg, der af og til var lidt kold,” fortæller Bjarne Gantzel.

Til efteråret skal ISOVER også isolere den modsatte væg i Bjarne Gantzels lejlighed. Det sker i forbindelse med at hele ejendommen får isoleret gårdfacaden udvendigt – gårdfacaden er ikke en bevaringsværdig facade.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

indeklima, isolering & ventilation Øget komfort for beboere og brugere Isoleringsvæggen fra ISOVER er en systemløsning, der forbedrer komforten og bygningens sundhed. Ud over at sikre et godt indeklima, modvirke kuldenedfald og skimmelsvamp, så varme- og komfortisolerer RetroWall også bygningen.

Habito® fibergipspladen er markedets stærkeste gipsplade, der er 67 procent stærkere end ordinære gipsplader.

For beboeren eller brugeren af rummet har det en række fordele: Fibergipsvæggen er lige til at skrue i. Det betyder, at man kan hænge tunge elementer op direkte i væggen. Én enkelt helt almindelig 5 mm træskrue kan klare op til 40 kg (ovenikøbet

inklusiv en sikkerhedsmargin). Det muliggør ophængning af hylder, skabe, TV mm. direkte i væggen.

Jo flere skruer, jo tungere møbler og genstande kan man hænge op på væggen.

Lydisoleringsmæssigt er fibergipsvæggen mere effektiv end en almindelig gipsplade.

Fibergipspladen yder en høj brandmodstand.

Habito® fibergipspladen kan genanvendes 100 procent til produktion af nye gipsplader. Den har en lav emissionsudledning og er klassificeret i bedste kategori, betegnet M1, af Finnish Indoor Air Association.

Ejendomsadministration & Service

107

108

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Servicechef velux danmark a/s

Luften i dit hjem

indeklima, isolering & ventilation

Af Karsten Schouw

kan være mere forurenet end luften udenfor Luften i vores hjem kan være op til fem gange mere forurenet end luften udenfor. Det skyldes madlavning, rengøringsmidler og partikler fra elektronik og legetøj. Men det er otte ud af ti danskere ikke klar over.

D

u tror formentlig, at det er mere sundhedsskadeligt at være udenfor nær trafiktunge veje end indenfor i dit hjem. Men sådan er det ikke nødvendigvis. Luften indenfor kan faktisk være op til fem gange mere forurenet. Og det er et problem for dit helbred. Et dårligt indeklima kan nemlig have negative konsekvenser, som tæller alt fra sygdomme som astma, luftvejssygdomme og dårligere koncentration. Samtidig får det flere og flere til hyppigere at hoste, blive forkølede og få åndedrætsproblemer.

Otte ud af ti danskere er ikke klar over, at luften kan være mere forurenet indenfor hjemmets fire vægge. Det viser en

undersøgelse fra maj 2018, som analysebureauet YouGov og VELUX står bag. Som en del af studiet er 16.000 mennesker på tværs af 14 lande – herunder Danmark – spurgt til deres viden om konsekvenserne af at opholde sig op til 90 procent af dagen indenfor. Det svarer til næsten 22 ud af døgnets 24 timer.

“Dårligt indeklima er et stort problem, fordi vi bruger så meget tid indenfor i hjemmet, på arbejdspladsen og uddannelsesinstitutioner. Det er en udfordring, at danskerne ikke er opmærksomme på det, da det betyder, at vi ikke gør noget ved problemet. Dårlig luftkvalitet kan nemlig give træthed, hovedpine og al

Ejendomsadministration & Service

109

Vidste du at: Mellem 28% og 43% af alle personer i alderen 30-60 år tilbringer 19-20 timer indendørs i et typisk døgn.

lergiske symptomer”, siger formanden for Rådet for Sundt Indeklima, Torben Sigsgaard, der også er professor ved Institut for Folkesundhed ved Aarhus Universitet.

Dårligt indeklima kommer fra helt almindelige dagligdagsaktiviteter som madlavning, rengøring, stearinlys og tørring af vasketøj. Selv når vi sover og ja, blot trækker vejret, forurener vi luften indenfor. Et sundt indeklima er derfor vigtigt, fordi en gennemsnitlig voksen trækker 15.000 liter luft ind om dagen.

Luften er mest forurenet i børneværelset Værst ser det ud i børneværelset. Det er ofte det rum i hjemmet, hvor luften er mest forurenet. Det skyldes blandt andet partikler fra legetøj, fugt og for lidt udluftning. Forskning tyder på, at flere børn vil få astma og allergi de kommende år på grund af dårligt indeklima.

“Forskning viser, at fugtighed og mug i hjemmet øger risikoen for astma med 40 110

procent og gør os sårbare for at udvikle andre luftvejsrelaterede sygdomme.

Det er særligt vigtigt at få skabt et godt indeklima på børneværelset, da konsekvenserne kan være værre for børn, fordi de er i en periode af deres liv, hvor de skal vokse og udvikle sig”, siger Torben Sigsgaard.

Det kan du selv gøre Heldigvis kan du med nogle små ændringer i dagligdagen gøre en stor forskel for indeklimaet derhjemme.

“Der er flere ting, du selv kan gøre for at få et bedre og mere frisk indeklima til

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

indeklima, isolering & ventilation gavn for både dig selv og din familie. Det allervigtigste er at lufte ud flere gange om dagen. Derudover kan du eksempelvis skrue ned for brugen af stearinlys og mængden af rengøringsmidler og huske at bruge din emhætte og åbne vinduerne, når du laver mad”, siger Peter Foldbjerg, chef for dagslys og indeklima hos VELUX. Peter Foldbjerg tilføjer: “Det er altså tid til at gentænke måden, vi lever på indendørs, og gøre hvad vi kan for at sikre, at vores hjem er et sundt sted at være. Kun sådan kan vi få sat en stopper for de sundhedsmæssige konsekvenser, som indendørsgenerationen lider af”, siger han.

6 simple råd til et bedre indeklima: • Åbn dine vinduer tre til fire gange dagligt for at få frisk luft ind – lav gerne gennemtræk.

• Hold døren lukket til badeværelset, når du går i bad, og åbn vinduet eller tænd for ventilatoren for at få fugten ud af rummet.

• Tænd for emhætten og åbn vinduet, når du laver mad.

• Undgå brug af stearinlys.

• Hæng dit vasketøj til tørre udenfor • Gør rent jævnligt.

Ejendomsadministration & Service

111

k ApS

B.E.G. The lighting control professionals

BEVÆGELSESSENSORER TIL DIN BOLIGFORENING - VARMEMESTERENS SIKRE VALG

Elegant og diskret...

B.E.G. Danmark ApS Kokbjerg 14 ■ 6000 Kolding +45 7631 4000 F +45 76 31 40 00 info(@)beg.dk ■ info@beg.dk beg.dkwww.beg.dk

installationer, vand, varme & el

installationer, vand, varme & el Nye eller nyligt renoverede installationer giver büde større driftssikkerhed og optimering af ressourceforbruget i andels- og ejerboligforening. Og er godt for miljøet.

Ejendomsadministration Installationer, vand, varme & Service & el

113

advertorial

Fryser du i din lejlighed?

Når vinteren står for døren giver det for mange udsigt til problemer med at holde varmen i deres hjem, og flere må vente længe på det varme vand. Med få tiltag kan du hurtigere få varmt vand og mulighed for at varme boligen op i de koldeste måneder.

114

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

kommunikationsmedarbejder danakon

F

ryser du i din lejlighed, når det bliver koldere udenfor? Og kan du se frem til endnu en vinter indpakket i tæpper, selvom radiatoren er skruet op på max? Så er det tid til at kigge varmeanlægget efter i sømmene. Der er nemlig ofte en løsning på problemet, og den ligger i et velindreguleret varmeanlæg.

“Som energikonsulent støder jeg ofte på boligforeninger, hvor beboerne har vanskeligt ved at holde varmen i de kolde måneder, og hvor det varme vand i hanen svigter. Det sker, fordi varme- og varmtvandsanlægget er dårligt eller slet ikke indreguleret,” siger Leif Eriksen, der er VVS-tekniker og energikonsulent hos den rådgivende ingeniørvirksomhed Danakon.

Når beboerne fryser Problemet er, at vandet i et varme- og varmtvandsanlæg er dovent, og derfor altid vil løbe den korteste vej. Det vil sige, at dem der bor tættest på varmecentralen, der som regel er placeret i kælderen, vil have nemmere ved at varme boligen op og få varmt vand i hanen hurtigere, end de der bor på de øverste etager i ejendommen og dermed langt væk fra varmecentralen.

“Hvis en beboer i en etageejendom ikke har nok varme på sine radiatorer, vil

varmemesteren ofte skrue op for varmen eller pumpen, indtil alle beboere har varme. Det er helt fint at løse problemet på den måde i første omgang. Efterfølgende bør han dog bestille en indregulering af varmeanlægget, så alle beboere får lige adgang til varmen og kan varme deres bolig tilstrækkeligt op,” siger Leif Eriksen.

installationer, vand, varme & el

Af Lisbeth Schlottmann Larsen

Indregulering giver besparelser Ud over komforten ved at kunne holde varmen i sit hjem, giver et ordentligt indreguleret varmeanlæg også andre fordele - f.eks. energibesparelser og færre driftsudgifter.

“Når et varmeanlæg er ordentligt indreguleret, kan pumpetrykket sættes ned, og det giver en varmebesparelse for beboerne.”

Ejendomsadministration & Service

115

“Når et varmeanlæg er ordentligt indreguleret, kan pumpetrykket sættes ned, og det giver en varmebesparelse for beboerne på op til 10–15%,” fortsætter Leif Eriksen. Varmebesparelsen hænger sammen med, at varmetabet i rørene bliver mindre, når temperaturen er

Få styr på indregulering af jeres varme- og varmtvandsanlæg og opnå store besparelser.

“Driftsudgifter vil også blive reduceret ved et indreguleret varmtvandsanlæg.”

116

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

lavere. Der skal heller ikke pumpes så meget vand rundt i anlægget, hvilket giver en besparelse i strømforbruget til pumpen.

I et varmtvandsanlæg vil der afsættes store mængder kalk, jo varmere vandet er. Det giver nogle høje udgifter til drift og vedligehold af anlægget til fx udsyring af varmtvandsbeholderen og varmtvandsvekslerne samt problemer med kalk i rørsystemet.

Driftsudgifter vil dermed også blive reduceret ved et indreguleret varmtvandsanlæg. Vandspildet vil samtidig blive mindsket, og det er ikke uden betydning med de høje vandpriser.

Som en ekstra besparelse kan man med indregulering opnå en bedre afkøling af fjernvarmevandet, de steder hvor man har fjernvarme. Det kan i nogle tilfælde betyde, at man kan undgå en strafafgift til fjernvarmeværket. Mange energiselskaber giver tilskud til den slags arbejder, hvis man sørger for at kunne dokumentere besparelserne på forhånd.

For at opnå besparelserne er det også vigtigt, at pumperne og automatik-

Få hjælp til at indregulere Til at indregulere et varme- og eller varmtvandsanlæg, har du brug for en vvs- eller varmetekniker, der har forstand på indregulering. Alt for ofte foretages indregulering ved at justere på ventilerne på bedste beskub, hvis disse altså findes. Det er en dyr og virkningsløs metode. I stedet bør du kontakte en konsulent, der har det rette udstyr til at måle på indreguleringsventilerne, så du kan få et anlæg i fuld balance. Konsulenten vil også kunne fortælle om manglende eller defekte ventiler, som det er nødvendigt at montere eller udskifte. Danakon tilbyder denne type assistance ligesom mange andre rådgivende ingeniørfirmaer.

installationer, vand, varme & el

“For at opnå besparelserne er det vigtigt, at pumperne og automatikken indstilles korrekt.”

ken indstilles korrekt samtidig med indreguleringen. Derfor er det en god idé at kontakte sin varmeleverandør, inden arbejdet sættes i gang.

Fordele ved indregulering af varmeanlæg: · Energibesparelser. · Øget komfort. · Mindre risiko for strafafgift til fjernvarmeværket.

Fordele ved indregulering af varmtvandsanlæg: · Energibesparelser. · Færre driftsudgifter. · Hurtigere varmt vand. · Mindre vandspild.

Ejendomsadministration & Service

117

advertorial

Intelligent lys giver både store besparelser og bedre komfort En typisk boligforening kan spare 50 % eller mere på energiforbruget, når der installeres sensorer, så lysstyringen bliver automatiseret. Og i modsætning til hvad mange tror, så kan det oftest installeres direkte i den eksisterende el-installation.

Af Lars Vinther Sales Director B. E. G.

Besparelser, tryghed og komfort Installering af en intelligent styring af lyset på fællesarealer, langs stier, i vaskekældre, ved parkeringspladser og selvfølgelig i opgange giver både store besparelser, tryghed og mere komfort. Det er nok de væsentligste grunde til, at mange boligforeninger allerede har installeret intelligent styring af deres lys. Har din forening endnu ikke fået installeret intelligent styring, så kan du dog glæde dig over, at den nyeste teknologi både er nemmere at installere og giver endnu flere muligheder.

B. E. G. har lanceret et system, som dels kan installeres direkte

118

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

installationer, vand, varme & el Ejendomsadministration Installationer, vand, varme & Service & el

119

5 fordele ved intelligent styring af lys

1

Mere tryghed. Vaskerum, kældre, parkeringsarealer og trappeopgange kan virke skræmmende, hvis de er dårligt oplyste. Når områderne er godt oplyste og nemme at overskue, skaber det større tryghed og mindre kriminalitet.

2

Bedre komfort. Med intelligent lysstyring er det muligt at sikre, at lyset ikke slukker på uhensigtsmæssige tidspunkter. Tidligere brugte man ofte automatiske timere på lyset for at sikre, at det ikke brændte konstant.

Men de automatiske timere slukker ofte inden, man er færdig med sit ærinde – eller slukker alt for sent.

Begge dele er uhensigtsmæssigt set i forhold til komfort og økonomi. Sensorerne fra B.E.G. kan både reagere på bevægelse og lyd, så lyset er tændt, når det skal bruges, men ikke længere end det.

3

Større sikkerhed. Faldulykker sker ofte i dårligt oplyste områder. Ikke mindst i forhold til ældre beboere, er det vigtigt at sørge for sikkerheden på fællesarealerne.

4

Store besparelser. Det giver kontante besparelser på el-regningen, når lyset bliver styret intelligent.

Typisk vil foreningen kunne spare op til 50-70% af udgifterne til el-forbruget på lys på fællesarealerne afhængigt af den eksisterende lysinstallation.

5

Mindre klimabelastning. Når I sparer på el-forbruget, sparer I også på CO2-udslippet. Omlægning til energibesparende løsninger er en væsentlig indsats i forhold til klimaet og fremtiden.

120

“Installering af en intelligent styring af lyset giver både store besparelser, tryghed og mere komfort.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

installationer, vand, varme & el i jeres nuværende el-installation og dels giver gode muligheder for individuel tilpasning. Systemet er faktisk så nemt, at jeres boligforenings varmemester vil kunne foretage justeringer af programmeringen via en brugervenlig app, så I får en styring, der passer til boligforeningens behov.

Denne type af intelligent styring er især populær til fælleshuse, hvor det er muligt at opsætte forskellige scenarier for lyset,

så det passer til eksempelvis fællesspisning, foredrag eller rengøring, uden brugerne skal gøre andet end at trykke på en enkelt kontakt.

Tilpas lyset til årstiden Mens de lange lyse sommeraftener kun kræver begrænset lys, så kalder efterårets og vinterens mørke tid på en hel del lys, for at det føles trygt og sikkert at færdes på trapper, stier og rundt i bebyggelser.

Ejendomsadministration & Service

121

Mange steder må man vælge mellem at lade en hel del lys brænde på trods af, at der er mennesketomt på arealerne, eller at lade arealerne være mørke og uoverskuelige. Men med den intelligente styring fra B. E. G. er det både muligt at reducere brændetiden og lysstyrken, så der også her spares på energien, samtidig med at komforten øges.

Læs mere på www.beg.dk.

122

Vidste du…

At det er muligt at få gratis rådgivning ved et besøg fra en B.E.G. medarbejder, der i jeres boligforening kan introducere jer for mulighederne med intelligent styring af lyset? I får indblik i mulighederne for jeres boligforening og kan stille spørgsmål, så I kan tage stilling til, om det er nu, I skal implementere intelligent lysstyring i jeres forening.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Mange tror, at installeringen af sensorer og styring af lyset i opgange, vaskekældre og på de udendørs fællesarealer er en dyr og kompliceret affære, hvor hele el-installationen skal laves om, men sådan er det ikke altid. B.E.G.’s løsning kan oftest installeres direkte i jeres eksisterende installation. Komponenterne koster ikke ret meget i sig selv, så den største udgift er typisk til el-installatøren, der sætter produkterne op. Derfor er det oplagt at få implementeret løsningen, når I alligevel er i gang med at reparere eller modernisere jeres el-installationer. Det kan for eksempel være ved:

installationer, vand, varme & el

3 gode grunde til at komme i gang med intelligent lysstyring

1

Omlægning til LED – Mange boligforeninger vælger i disse år at få installeret LED-belysning på fællesarealer både ude og inde. De store besparelser på el til belysning kan øges væsentligt ved samtidig at gøre lysstyringen intelligent.

2

Modernisering af el-installationer og lamper – Hvis I alligevel står overfor en større renovering af el-installationen i jeres forening, er det oplagt ved samme lejlighed at få installeret intelligent styring af lyset på alle fællesområder.

“I får en styring, der passer til boligforeningens behov.”

3

Reparation af lamper og el-installationer – Selvom I ikke lige nu har brug for en større modernisering af jeres belysning, så kan I sagtens installere B.E.G’s sensorer i bare en enkelt opgang eller et enkelt vaskeri, som har brug for et servicebesøg. Hvert enkelt installationssted styres uafhængigt af de andre, så derfor kan I installere løsningen trinvist efterhånden som behovet for service og reparationer opstår.

Ejendomsadministration & Service

123

advertorial

Flere kan få åbnet deres YouSee

Bredbåndsnet for flere udbydere I maj 2019 gik Fastspeed i luften med et bredbåndsprodukt, som skræller alt det unødvendige fra og kun fokuserer på én ting – at levere lynhurtigt internet til markedets laveste pris. Og det er et eksempel på en leverandør, der kan levere bredbånd parallelt med YouSee.

Af Ditte Stendorf Madsen Fastspeed

M

ange andels- og ejerforeninger er ikke opmærksomme på, at de faktisk kan få åbnet deres net, så deres beboere også kan få adgang til bredbånd fra Fastspeed parallelt med bredbåndstilbuddet fra YouSee. Der er i boligforeningernes aftale med YouSee en Forudsætninger for at få Fastspeed • YouSee ejer og har installeret et coaxanlæg og leverer TV og bredbånd.

eller • Foreningen ejer sit eget antenneanlæg, YouSee leverer TV og bredbånd.

124

paragraf, der tillader at åbne det foreningsejede net for andre operatører. Dette kan ske som en del af den nuværende aftale med YouSee, uden at der skal ske en genforhandling, og uden at aftalen med YouSee opsiges.

Første forudsætning for åbning for andre bredbåndsudbydere er, at der afgives et skriftligt samtykke fra foreningen til YouSee om at andre udbydere kan levere.

Hvad siger §5 i YouSee kontrakten?

Et udpluk af “§5 Retten til anvendelse af anlæggets frekvensbånd” beskriver: “Til brug for YouSee’s levering af signalforsyning og internetadgang fra YouSee, anvender YouSee programfordelingsanlæggets frekvensbånd og forestår den løbende disponering og administration af frekvensbåndet. Dette er nødvendigt, for at YouSee kan opfylde sine forpligtelser overfor kunden. YouSee har herudover ikke rettigheder over frekvensbåndet, og er således ikke berettiget til at stille

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

installationer, vand, varme & el

Godt at vide • Ingen investeringer eller omkostninger for foreningen.

• Foreningen skal ikke opsige eller genforhandle aftalen med YouSee. • Fastspeed leveres parallelt med YouSee’s bredbånd, så beboerne frit kan vælge.

“Beboerne frit kan vælge bredbåndsprodukter fra YouSee eller Fastspeed på eget net.”

frekvensbåndet – direkte eller indirekte – til rådighed for andre uden skriftligt samtykke fra Kunden.” Dvs. at det eneste det kræver fra foreningens side, er et skriftligt samtykke, og så er der åbnet op for andre udbydere. Åbner en forening for f.eks. Fastspeed, så vil leverandøren levere et bredbåndssignal paral-

lelt med YouSee, hvilket vil sige, at beboerne frit kan vælge bredbåndsprodukter fra YouSee eller Fastspeed. Det synliggør i højere grad både kvalitet og pris i bredbåndsproduktet, og stiller beboerne bedre i valg af bredbåndsleverandør. Mere end 300 boligforeninger har allerede fået øjnene op for Fastspeed og har derfor valgt at åbne deres net op, så deres beboere kan nyde godt af lynhurtigt internet.

Hvad er Fastspeed Fastspeed er et nyt bredbåndsselskab stiftet i slutningen af 2018. Deres mission er at blive danskernes foretrukne bredbåndleverandør målt på pris, kvalitet og kundeoplevelse.

Selskabet gik i luften 13. maj 2019 med et bredbåndsprodukt uden begrænsninger, maksimal hastighed til lav pris.

Se mere på www.fastspeed.dk

Ejendomsadministration & Service

125

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET SPAR MINDST 10.000 KR. OG MERE END 750 KG CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ GASTUMBLER.DK

HOFOR A/S Ørestads Boulevard 35 2300 København S

kogp.dk • oktober 2018

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

Telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

Kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

19076 HOFOR Ann_Fællesvaskeriet_123x190.indd 1

25/10/2018 13.32

vaskeri

vaskeri Trenden går mod vask og tørring i eget hjem - også i lejligheder.

Men der er store økonomiske og energimæssige fordele samt mindre fugt og råd ved at samle det i eget fællesvaskeri.

Ejendomsadministration Vaskeri & Service

127

advertorial

Det har aldrig været nemmere for boligforeningen at have

et indbydende fællesvaskeri Har jeres fællesvaskeri fulgt med tiden, og lever det op til de standarder, man som bruger forventer i dag?

Af Michael Sand Adm. direktør Nortec A/S

F

lere og flere boligforeninger vælger at indrette et attraktivt fællesvaskeri som en del af ejendommens faciliteter. Det kan gøres uden etableringsomkostninger, og udlicitering af vedligeholdelse og administration kan bidrage til en sund økonomi.

Der er så mange fordele ved fællesvaskerier, at de fortsat vælges til. Det handler om større og mere effektive maskiner, miljøvenlig teknologi og mindre etableringsomkostninger sammenlignet med installering af husholdningsvaskemaskiner i alle lejligheder.

For beboerne betyder det desuden lækkert designede maskiner, der

128

tilbyder både ekstremt korte vaske- og tørretider, ekstra stor kapacitet og attraktive priser. Men for boligforeningerne er det vigtigste måske muligheden for udlicitering af driften. Når en serviceleverandør påtager sig både drift, vedligeholdelse og administration, bliver økonomien gennemskuelig og arbejdsbyrden mindre.

Nyt vaskeri uden investering Fællesvaskerier kan tilpasses behovene i forskellige boligforeninger. Et øget fokus på miljøhensyn og et stigende behov for stabil økonomi har for eksempel affødt krav om mere energieffektive maskiner og for faste, gennemskuelige omkostninger. Og det har vi hos Nortec taget til os.

Det er også en fordel at vælge en leverandør, der er skarpe på at dimensionere antal og typer maskiner i det enkelte vaskeri, så det indrettes præcis efter beboer-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

dækker hele vaskeriet. Driftsaftalen bliver herefter en fast post på budgettet, som kan sikre stabilitet i både driften og budgettet.

vaskeri

nes behov. Digitaliseringen har desuden skabt stor brugervenlighed i programmer og betjening. Vi har for eksempel udviklet en app, der bl.a. gør det muligt at booke vask, tjekke ledige tider, “tanke op” og holde øje med sit forbrug.

Alt det har vi samlet i en totalløsning, som vi kalder TotalCare. Med den tegner man som boligforening en gennemskuelig driftsaftale, hvorefter Nortec indretter et professionelt vaskeri i et anvist lokale – uden omkostninger for boligforeningen.

Herefter varetager vi vedligeholdelse, reparationer og administration af forbruget.

Vores indtjening er så enten en fast pris pr. start eller et fast månedligt beløb, som

“Der er så mange fordele ved fællesvaskerier, at de fortsat vælges til af beboerne.”

Ejendomsadministration & Service

129

Driftsaftale er bedre end eje En lang række boligforeninger har tilvalgt modellen. Andelsboligforeningen Sundbygård i København har nu for anden gang valgt at fortsætte med TotalCare og indgået en driftsaftale for deres fællesvaskeri.

“Vi ejede tidligere selv vaskeriet, men drift og nyanskaffelse af maskiner var blevet dyrt og besværligt,” fortæller vicevært René Rasmussen. ”Med den her ordning er der taget hånd om hele driften ned til påfyldning af sæbe, og er der problemer, kan jeg ringe til vores faste teknikker, der hurtigt får os op at køre igen,” forklarer René Rasmussen, der selv bor i boligfore-

130

“Fællesvaskerier kan tilpasses behovene i forskellige boligforeninger.”

ningen og er medlem af dens bestyrelse.

“Maskinernes brugerflade er desuden så nem at anvende for selv de ældre beboere, at jeg kun meget sjældent bliver bedt om at hjælpe.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

vaskeri

Og så er der økonomien. “Prisen pr. vask er meget rimelig sammenlignet med for eksempel offentlige vaskerier. Vi har i øvrigt installeret to nye gasdrevne tørretumblere, og jeg kan allerede nu se, at vi vil kunne aflæse markante besparelser på elforbruget,” vurderer han.

Lettere for både brugere og administration En totalløsning kan også lette administrationsbyrden. Vi tilbyder brugerne forskellige bekvemme betalingsløsninger, der forenkler administrationen og sikrer brugerne, at de kun betaler for det faktiske forbrug.

De fleste vælger en løsning, hvor brugerne af vaskeriet får udleveret hver en personlig vaskebrik, der fungerer som både nøgle og betalingsmiddel. Brugeren betaler selv pr. vask og får kredit frem til næste afregning af husleje. Betalingen for deres individuelle vaskeforbrug lægges herefter til huslejeopkrævningen. Det giver en væsentlig besparelse i administrationsarbejdet, og betalingen er let for

“For boligforeningerne er det vigtigste måske muligheden for udlicitering af driften.”

lejerne. Endelig betyder det, at de som vasker oftest, betaler mest.

En anden betalingsmodel giver brugeren mulighed for at ”tanke sin vaskebrik op” via kreditkort eller MobilePay. Med denne løsning foregår afregningen digitalt, og boligforeningen er helt fri for administration i forbindelse med betaling af vask.

Udviklingen inden for vaskeribranchen fortsætter ufortrødent med mere miljø- og omkostningseffektive samt skånsomme maskiner, så spørger man Nortec, så har fællesvaskerier stadig en lys fremtid.

Læs mere på www.nortec.dk

Ejendomsadministration & Service

131

advertorial

Af kurt laugesen account manager miele professional

Skræddersyet totalløsninger til

fællesvaskeri giver optimalt udbytte for din boligforening Etablering af fællesvaskeri kan hurtigt blive en stor udgift for boligforeninger. Det kan derfor være fordelagtigt at vælge maskiner, der er af høj kvalitet og kan holde længe.

Betal pr. vask Selvfølgelig koster det nogle penge, når man skal etablere et fællesvaskeri i en boligforening. Man kan dog ofte få en løsning, hvor man betaler pr. vask – og lader Miele Professional ordne resten.

Her får boligforeningen en skræddersyet totalløsning med det antal vaskemaskiner, tørretumblere og en betalingsløsning, som man gennem en behovsafdækning, når frem til, vil være den mest optimale løsning for beboerne. Det eneste boligforeningen skal gøre, er at lægge lokaler til 132

“Står din boligforening og skal til at investere i et nyt fællesvaskeri, så er der hjælp at hente på www.faellesvaskeri.dk.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Maskiner der passer til alle Det er en fordel for en boligforening, når mange forskellige beboere benytter fællesvaskeriet, at brugen af maskinerne fungerer intuitivt. Miele tilbyder derfor 21 forskellige vaskeprogrammer samt en stor sprogpakke, så alle nationaliteter bliver tilgodeset.

Den store forskel ligger i detaljen Traditionelle tromler består af en masse huller, som, afhængig af deres størrelse, har en tendens til at slide unødigt på tøjet. Under centrifugeringen presses tøjet ud i de små huller. Det kan resultere i irriterende trådudtræk. En SoftCaretromle sikrer exceptionel skånsom vask ved at tromlen er konstrueret efter helt nye principper, hvor slitage, huller og irriterende trådudtræk mindskes. Det

Ejendomsadministration & Service

vaskeri

og betale en fast pris pr. vask. Det er nemt, og beboerne kan hver dag glæde sig over at have adgang til førsteklasses maskiner.

133

giver brugerne det allerbedste vaskeresultat med mindst muligt slid.

Designet til at passe på tøjet Under vask danner den særligt hvælvede konstruktion en vandfilm mellem tøjet og tromlen. Det nedsætter friktionen og dermed slitagen på tøjet i forhold til vask i en traditionel tromle. De færre og mindre huller i tromlen gør, at tøjet ikke presses fast mod væggen, og at trådudtræk reduceres i videst muligt omfang, også ved de højeste centrifugeringshastigheder.

En yderligere gevinst ved Mieles SoftCare tromle er, at fremmedlegemer som fx. BH-bøjler ikke kan gå gennem hullerne og sætte sig fast i afløbsventilen med dyre reparationer til følge.

134

“Betalingsløsningen kan sammensættes, så den dækker den enkelte forenings behov.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Fleksible løsninger og høj kvalitet giver tilfredse brugere Miele har i mange år været førende inden for fællesvaskerier på det danske marked og har installeret over 6.000 fællesvaskerier. Det giver erfaring med projektering, håndtering og servicering af fællesvaskerier. Fleksible og skræddersyede løsninger kombineret med høj kvalitet, giver tilfredshed. I den forbindelse har vi fået udarbejdet en analyse af det uafhængige institut Mercuri International, som viste, at hele 97 % af vores eksisterende kunder, vil købe en maskine fra Miele Professional igen.

Få hjælp til at træffe det rigtige valg Står jeres boligforening overfor at investere i et nyt fællesvaskeri, så er der hjælp at hente på “Fællesvaskerianvisning”. Det er en hjemmeside, hvor du skal svare på 8 spørgsmål og til gengæld får du et fuldt overblik over:

vaskeri

Betalingsløsning til fællesvaskeriet Behovet for en betalingsløsning i fællesvaskeriet, som er nem at anvende og nem at administrere, står højt på ønskesedlen hos alle boligforeninger med et fællesvaskeri. MieleLogic er en fremtidssikret betalingsløsning, som letter administrationen af fællesvaskeriet, og som samtidig gør det nemmere for beboerne at reservere og betale for deres vask.

Den daglige brug sker enkelt via en portal på nettet eller som en integreret del af boligforeningens egen hjemmeside. Man bestemmer selv, hvor avanceret løsningen skal være. Om det skal være en skærm til selvbetjening i vaskeriet med Dankort betaling, eller om det skal være en løsning med reservationer via nettet, SMS påmindelser, adgangskontrol, betaling via huslejen - eller noget helt tredje. Det er helt op til boligforeningen. Betalingsløsningen kan sammensættes, så den dækker den enkelte forenings behov.

• Alt det du skal huske, tænke på og overveje.

• Faldgruber og muligheder.

• Alt fra ønsker til betalingsløsning og driftsøkonomi til servicekrav og finansiering.

• Tag testen og få en fællesvaskerianvisning, som gør det nemmere at tage en beslutning. Hvad enten du vælger Miele eller ej.

Du finder siden på www.faellesvaskeri.dk

Derfor vælger boligforeningerne kvalitetsmaskiner Grunden til at vores mange brugere af Miele fællesvaskerier er så glade for deres løsning er, at de oplever, at de har: · Færre driftstop og mindre bøvl med maskinerne. Kvalitets maskiner holder til hverdagen og mange forskellige brugere · Langtidsholdbare maskiner som er konstrueret til mange års hårdt slid. Når først maskinen er installeret, så kører den bare. År efter år. · Maskiner som er billigst på den lange bane. Med længere holdbarhed, færre driftstop og mindre energi-, vand- og sæbeforbrug bliver kvalitetsmaskiner hurtigt en god forretning.

Ejendomsadministration & Service

135

advertorial

Af Sten Rosenkvist Erhvervschef L’Easy Business

Spar penge, besvær og CO2 Andelsforeningen Tyrolsgade 8-10 i København har tidligere købt deres vaskemaskiner og tørretumblere. Resultatet var hyppige nedbrud, udskiftning af maskiner og driftsstop i op til en uge.

F

or boligforeninger er der mange grunde til at lease sit vaskeri. Både penge og besvær kan spares, og samtidig er det også en grønnere og mere bæredygtig løsning. Vælger man en løsning gennem L’EASY Business, er aftalen altid inkl. service og reservedele i hele leasingperioden. Det giver mindre besvær, færre udgifter og flere tilfredse beboere.

En driftsikker løsning til gavn for alle Med en operationel leasingaftale har andelsforeningen Tyrolsgade 8-10 fået en driftssikker og miljørigtig løsning med to professionelle vaskemaskiner og en tørretumbler fra Electrolux, der hver dag leverer gode vaskeresultater. Med de topmoderne maskiner har foreningen og dens beboere tilmed reduceret deres CO2-aftryk markant. I dag slipper

136

andelsforeningen for bøvl med administration og service. Der er ingen uforudsete udgifter til service, og de månedlige ydelser ligger helt fast, så man altid har fuldt overblik over sine udgifter. Opstår der nedbrud, tilkaldes der service hos leverandøren, som sørger for, at det hele kører igen – til glæde for både beboere og administration.

Operationel leasing Små månedlige ydelser, betalt via fælleskassen eller fordelt per lejlighed.

Brugerbetalt vaskeri Afregnes automatisk per vask direkte med brugerne. I skal ikke have en krone op af lommen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

vaskeri Grøn samvittighed Leasing gavner også klima og miljø. Nyt udstyr bruger mindre energi, og når en aftale udløber, bliver udstyret leaset videre til en ny bruger. Ved skrotning bliver 95% af materialerne genbrugt – det sætter miljøet pris på. Det samme gør beboerne, der i dag efterspørger miljørigtige løsninger.

Ingen boligforeninger er ens Boligforeninger har vidt forskellige behov. Derfor samarbejder vi både med Miele og Electrolux Professionel, så vi

”Der er ingen uforudsete udgifter til service, og de månedlige ydelser ligger helt fast, så man altid har fuldt overblik over sine udgifter.”

Ejendomsadministration & Service

137

med markedets største udvalg, kan skræddersy løsninger for enhver boligforening. Begge mærker er helt fremme, når det gælder teknologi, der belaster miljøet mindst muligt. For L’EASY Business er det helt afgørende at levere udstyr, der sænker den samlede CO2-udledning.

Installationstjek uden omkostninger Før vi afgiver et tilbud, laver vi et installationstjek, så vi er sikre på, at maskinerne passer til boligforeningens vaskeri. Vi undersøger el- og vvs-installationer, afløb og vandtilførsel og undgår på den måde, at processen trækker ud, pga. mangler eller behov for ekstraudstyr. En sokkel kan f.eks. være vigtigt ekstraudstyr. Udover

138

”Ved skrotning bliver 95% af materialerne genbrugt – det sætter miljøet pris på.”

bedre arbejdsstilling giver det et flot og roligt udtryk, når alle maskinerne står i samme højde og er i samme størrelse. Vi tilbyder altid at forberede vaskerummet til nyt udstyr ved at optimere vandtilførsel, strøm, afløb, malerarbejde og opsætning

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

vaskeri af nye borde mm. Arbejdet bliver udført af faste samarbejdspartnere til aftalt pris. Og alle omkostninger kan indgå i aftalen.

Levering alle ugens dage Boligforeninger skal allerede fra starten mærke den fleksibilitet, vores koncept bygger på. Så når man har valgt sin vaskeløsning, leverer vi alle ugens dage på et tidspunkt, der passer boligforeningen og bestyrelsen.

Vælg en løsning, der matcher jeres behov Vores koncept bygger på valgfrihed og fleksibilitet. Det gælder også finansieringen.

Vælger I operationel leasing, betales ydelsen via fælleskassen eller fordeles per lejlighed.

“Ved brugerbetalt vaskeri, afregnes der automatisk per vask direkte med brugerne.

Boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen.”

Ved brugerbetalt vaskeri, afregnes der automatisk per vask direkte med brugerne. Boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen.

Hvad end I vælger, er aftalen altid med levering, installering og service inkl. reservedele og fuld forsikring i hele leasingperioden.

Se mere på www.leasybusiness.dk

Ingen pludselige udgifter og reparation uden omkostninger

“Vi havde til at begynde med en konsulent ude og fortælle om de muligheder, han ville anbefale til vores forening. På baggrund heraf valgte vi en række maskiner, som blev leveret på under en uge. Selve levering og installation tog ikke mange timer og ”Peter” kørte ikke, før han var sikker på, at det hele virkede. Vi valgte en leasingaftale med L’EASY Business, fordi de kunne tilbyde maskiner, der kunne klare at blive brugt flere gange dagligt. Samtidig tilbød de en løsning, hvor vi altid kender den månedlige udgift og ikke pludseligt står med udgifter til reparation ved nedbrud.

Og hvis noget går i stykker, sørger L’EASY Business for reparation uden omkostninger.“ Jens Ulrik Mathiesen, Andelsforeningen Tyrolsgade 8-10, København

Ejendomsadministration & Service

139

Åbne altaner og altaner lukket med glas Vi har altid en altan, der passer lige præcis til din ejendom og vi giver gode råd fra den første idé til altanen er sat op og er klar til brug.

Sunparadise Danmark A/S Windoor Danmark A/S

Betonvej 10 DK-4000 Roskilde Tel: +45 88 18 58 58

www.sunparadise.com www.windoor.dk

altan

altan København kaldes ikke uden grund Nordens Paris. Vi elsker udeliv og dyrker det både ude og hjemme. Altanen går aldrig af mode, og der er mange arkitektoniske løsningsmuligheder.

Ejendomsadministration Altan & Service

141

advertorial

Af Johan Söderling Adm. direktør Balco A/S

Din egen altan – Fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen, og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

K

øbenhavn kaldes for Nordens Paris.

Vi lever i og bruger byen hele året rundt og gerne i de kolde måneder assisteret af en gasvarmer. Det samme gør sig gældende for altaner, der bliver brugt i mange af årets måneder. Altaner er således mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden og livet udenfor. En enestående plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads, der bruges til social samvær eller afslapning og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden.

For beboere i etageejendomme giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, mærke sollyset og indånde den friske luft. En plads, som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gar-

142

dening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager (se f.eks. mere på www.tagtomat.dk).

Altanen gør lejligheden lysere Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inde- og udendørs.

Samtidig kan det forbedre indemiljøet gennem bedre udluftning og dermed mindske gener fra fugt, lugt og skimmelsvamp.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Ejendomsadministration Altan & Service

altan

“De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden.�

143

Kan man forestille sig et liv uden altan?

De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de beboere, som ikke har nogen altan føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos mange andels- og ejerboligforeninger i de større byer. At montere altaner på en ejendom er samtidig et ret omfattende projekt, men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fleste ejendomme i dag. Når man designer altaner, er det vigtigt at tage hensyn til ejendommens æstetik og arkitektur, hvor man ofte stræber efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe en moderne og velfungerende altanløsning. Det er derfor vigtigt at gå nænsomt til værks for hvert projekt, uden at det betyder, at der er begrænsede valgmuligheder.

For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i de større byer har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche med.

Første skridt til ny altan Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få opsat sin egen altan? Det første skridt er ofte at undersøge om der er flere i din boligforening, der også er interesserede i at få en altan. Derefter kan man sammen med bestyrelsen beslutte at danne en altangruppe, som får mandat fra bestyrelsen til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud.

De fleste altanleverandører tilbyder at opsætte altaner i en totalentreprise, dvs.

144

at tage hånd om projektet fra start til slut. En anden vej vil være at involvere en teknisk rådgiver, såsom en arkitekt eller rådgivende ingeniør, der kan foretage forberedende undersøgelser, beregninger og kontakt til myndigheder samt indhente tilbud fra altanudbydere.

Med en erfaren leverandør af altaner ved jeres side bliver proceduren enklere. Altanleverandørens job er at vejlede boligforeningen hele vejen fra idé til virkelighed, så I får den bedste og mest økonomiske altanløsning, der passer til jeres behov. En kontakt til en teknisk rådgiver eller altanleverandør tidligt i planlægningsfasen er at anbefale og kan spare tid og penge for foreningen.

Involvering af øvrige beboere Den næste store udfordring for boligforeningens altangruppe bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til.

Her er det vigtigt, at gruppen er klædt rigtig godt på, og føler sig trygge ved projektet og dets indhold. I den fase drejer det sig om at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Hos Balco A/S deltager vi gerne ved bestyrelseseller beboermøder, så en altangruppe ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres

“For byboere er altanen vinduet mod verden og livet udenfor.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

altan nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt vil komme til at se ud. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder.

Myndighedstilladelser Efter en beslutning er taget, skal der indhentes tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, og også her kan en teknisk rådgiver eller os som altanleverandør sørge for at få det hele på plads på en let og smidig måde så hurtigt som muligt. En rådgiver eller leverandørs erfaringer i godkendelsesprocessen gør, at tingene kan gå igennem myndighedsbehandling en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, tager den tekniske rådgiver eller altanleverandørens montører og projektledere over, og foreningen behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret.

Totalentreprise eller hjælp fra ekstern rådgiver Hos Balco og andre leverandører tilbydes en totalentreprise, der hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på én kontakt. Det kan også være en fordel for leverandøren, eftersom man har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Omvendt kan en ekstern teknisk rådgiver være boligforeningens “mand” i processen, der sikrer en tredjeparts gennemgang af kvalitet, proces og levering.

Da en altan hovedsagelig vil være en fornyelse og værdiskabelse til andelsboligen, vil den ikke kun repræsentere en brugs- og herlighedsværdi for den enkelte andelshaver eller ejer, men også være en konkret værdiforøgelse for ejeren og andelshaveren samt gøre en lejlighed mere attraktiv i salgsøjemed.

Ejendomsadministration & Service

145

146

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

elevator/trappe

elevator/trappe Flere og flere bliver boende længere i deres lejligheder.

Funktionelle elevatorer eller trappelifte gør dette muligt, fordi det hjælper både ældre og børnefamilier samt øger ejendomsværdien.

Ejendomsadministration Elevator/trappe & Service

147

148

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

elevator/trappe

Har I husket røgalarmen?

Røgalarmen er jeres bedste livsforsikring. Sørg for at placere den rigtigt og husk at tjekke den jævnligt.

Ejendomsadministration Elevator/trappe & Service

149

E

n røgalarm er på vagt døgnet rundt, og når den først registrerer røg, så lyder der en høj alarm.

Det er med til at give beboere og naboer den dyrebare, men begrænsede tid, det tager at komme ud.

Chancen for at overleve en brand bliver mere end fordoblet ved at have en røgalarm installeret. Røgalarmer er derfor en af de bedste og billigste måder at blive advaret i tide om en brand.

“Chancen for at overleve en brand bliver mere end fordoblet ved at have en røgalarm installeret.”

Placering af røgalarm i opgang

150

Placering af røgalarmer En røgalarm skal placeres i loftet – mindst én på hver etage. Den skal placeres, så den kan høres i alle soverum.

Du skal ikke placere en røgalarm i køkkenet og på badeværelset - heller ikke lige udenfor døren til disse rum, da alarmen vil gå i gang, hvis den påvirkes af stegeos eller damp.

Hvis røgalarmen går i gang uden at der er brand, så lad være med at tage batteriet ud. Vift i stedet med en avis, viskestykke eller lignende under røgalarmen indtil den stopper.

Husk at tjekke din røgalarm Det er vigtigt, at I husker at tjekke jeres røgalarmer med jævne mellemrum, så I ved, de virker. Mange alarmer giver ét kort og højt bip, når batteriet er ved at være slut.

Hvilken røgalarm skal vi vælge?

Der findes flere forskellige typer røgalarmer og fabrikater på markedet.

Blandt andet:

Placering af røgalarm i villa/rækkehus

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

på, at røgalarmen er

elevator/trappe

“Du bør være sikker godkendt og dermed afprøvet. Det kan du se ved, at den er Varefakta-mærket.”

• En grundmodel, hvor alarmsignalet går i gang, idet røgen når til røgalarmen.

• En model, der kan sammenkobles med andre røgalarmer, så alarmsignalet i alle røgalarmer går i gang, blot røgen når til én af alarmerne.

Illustrationer: Hovedstadens Beredskab

Du bør være sikker på, at røgalarmen er godkendt og dermed afprøvet. Det kan du se ved, at den er Varefakta-mærket.

Se mere på www.hbr.dk/guides

Placering af røgalarm i lejlighed Ejendomsadministration & Service

151

Skærpede brandkrav til fortrappe, hvis bagtrappe omdannes til badeværelser eller elevator Der stilles brandkrav til fortrappen i ejendomme, hvor bagtrappen nedlægges og arealet inddrages til badeværelser eller elevator. Brandkravene kan opfyldes på flere forskellige måder – til meget forskellige priser.

Af Svend Voss brandteknisk rådgiver DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut)

I

Danmarks store byer, som bl.a. København, Aarhus, Odense og Aalborg, findes der mange ældre bygninger med lejligheder, der ikke har eget toilet og bad eller ikke har elevator. Flere og flere boligforeninger er derfor begyndt at nedlægge bagtrappen helt og inddrage arealet til badeværelser – og i nogle tilfælde til elevator.

Det kræver en byggetilladelse at omdanne bagtrappen på den måde og stiller samtidig nogle krav til brandsikringen af hovedtrappen. Der findes tre løsningsmodeller for opfyldelse af brandkravene

152

– som dog varierer meget i pris og derfor kan være mere eller mindre interessante.

De 3 muligheder for at brandsikre fortrapper Trætrappen kan erstattes af en trappe udført i beton/stål, som kan modstå brand i 30 minutter (R 30 A2-s1,d0), samtidig med at der isættes nye entredøre, som skal kunne modstå brand i 30 minutter (branddør klasse EI2 30-C). Denne løsning koster i omegnen af 1 mio. kr. pr. trappeopgang og vælges derfor næsten aldrig.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

elevator/trappe Vangerne og undersiden af trætrappen kan beklædes med gips, som kan modstå brand i 30 minutter (brandbeskyttelsessystem til 30 minutter – K2 30 A2-s1,d0). Desuden skal entredørene udskiftes til døre med 30 minutters brandmodstandsevne (branddør klasse EI2 30-C). Løsningen er ikke særlig køn og vælges derfor sjældent.

Trætrappen kan bibeholdes uændret, og trapperummet sprinkles, f.eks. i henhold til DBI retningslinie 251-4001. Det koster omkring 200.000 kr. pr. trappeopgang og er den mest anvendte løsning. Ved flere opgange på samme matrikel kan samme vandforsyning benyttes til flere trappeopgange, hvilket reducerer omkostningerne.

Der kan dog være en udfordring med de eksisterende entredøre.

Mulighed for bibeholdelse af entredøre i nogle kommuner Ønsker man ikke at erstatte de eksisterende entredøre med 30 minutters branddøre, som de to første af de ovennævnte løsninger påkræver, er det imidlertid muligt at bevare entredørene. Det kræver, at der installeres en afskærende sprinkler i boligen til at beskytte den eksisterende entredør.

“Ny hovedtrappe i stål og beton og nye brandsikre entredøre koster i omegnen af 1 mio. kr. pr. trappeopgang.”

Dog er der forskel på reglerne i landets kommuner. I Aarhus Kommune ønsker man f.eks. ikke løsninger med den afskærende sprinkler i boliger, men kræver konsekvent, at entredørene udskiftes. Forklaringen er, at det er vanskeligt at få adgang til de afskærende sprinklere i forbindelse med service og inspektion.

I Københavns Kommune stiller man derimod krav om både en afskærende sprinkler i boligen og udskiftning af entredøren.

Hvis du vil vide mere, så kontakt afdelingen for brandteknisk rådgivning hos DBI – Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut på tlf. 29 43 98 50.

Ejendomsadministration Elevator/trappe & Service

153

Har din ejendom styr på nøglerne?

S5 Bæredygtigt intelligent låsesystem for boligejendomme og kollegier iLOQ S5 digitale låsesystem giver følgende fordele: • Ingen uautoriserede nøgler.

• Selvdrevet system uden strøm

eller batteri.

• Sikkerhed på højeste niveau.

• Mistede nøgler blokeres nemt

uden omkodning.

• Nemt og billig drift.

www.iLOQservice.dk

salg@iLOQservice.dk

iLOQservice er din professionelle servicepartner. Vi er din digitale låsesmed, der står for drift, projektering, installation, support, nøglehåndtering, service og vedligehold af sikkerheden.

En del af Binau Låse & Sikring der har leveret låse og sikkerhed siden 1975

Frederikssundsvej 155 • 2700 København • Tlf. 43 44 44 44

låse, adgangskontrol & døre

låse, adgangskontrol & døre Det er slut med systemnøgler og omstilling af låse, når en enkelt nøgle mistes. Avancerede adgangssystemer er en hjælp for beboerne og er tilgængelige for alle typer boligforeninger.

Ejendomsadministration Låse, adgangskontrol && døre Service

155

advertorial

Er dørtelefoner ikke bare et tryk på en knap?

Af Mogens Daneland Account Manager Videx Danmark

Det er et af de spørgsmål, som jeg oftest bliver stillet, når jeg møder folk, der vil høre om, hvad jeg går og laver i det daglige. Indtil for 3 år siden, hvor jeg selv kom “ind i branchen”, havde jeg præcis samme opfattelse. I dag kan man sige, at jeg ved en smule mere, og derfor tøver jeg heller ikke med at sige nej.

I

store entrepriser og renoveringsprojekter fylder dørtelefoni oftest ikke engang 1% af den totale sum, og derfor får produktet ikke særlig megen opmærksomhed. Typisk er det noget, som de fleste entreprenører “blot” har med, fordi det nu står i udbudsbeskrivelsen.

Indrømmet - det er heller ikke beløb, der vælter bunden ud af et millionbyggeri. Det er derfor paradoksalt nok en af de ting, som vi altid kommer i berøring med, når vi besøger en bygning i relation til indgangs-

156

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

muligt, og hvad æstetikken tillader. Det kunne f.eks. være at man, i stedet for 88 trykknapper på 1 plade, med fordel kunne vælge et digitalt display med et kodetastatur. Det kunne være, at en bevaringsværdig bygning ville se bedre ud med en messingplade i stedet for et plastic tableau.

NYBODER Et eksempel er Nyboder, der med status som fredet område var lidt af en udfordring. Ikke bare skulle udseendet falde i

Ejendomsadministration & Service

låse, adgangskontrol & døre

døren, hvor det kan få overordentlig stor betydning, når dørtelefonen ikke virker.

I mere end 30 år har vi været med på sidelinien, når en bygning skulle opføres og forskønnes, eller når man ønskede at øge trygheden i hverdagen. Jeg tør derfor godt sige, at vi igennem de mange år har set og hørt en del projekter og har en udpræget erfaring med, hvad der virker, og hvad der ikke gør.

Alle bygninger er unikke i deres udformning og udseende. Derfor er det vigtigt først at danne sig et indtryk af, hvad der er

157

vering var et af kardinalpunkterne at tage hensyn til brugerne af bygningen. Her faldt valget på et dørtelefonanlæg, hvor pladen med sine 172 tryk (knapper) blev lagt ned og placeret på metalsøjler i en højde, således at også kørestolsbrugere kunne nå alle tryk uden problemer.

tråd med bygningerne, men vi skulle også sikre, at man nemt kunne vedligeholde anlægget uden at ødelægge karme eller skalle malingen af. Vi valgte en messingplade, der med tiden får patina og passer perfekt ind i bygningens øvrige udtryk.

Derudover udviklede vi et specielt beslag, der gør det muligt at fjerne pladen uden at skulle i berøring med øvrige flader, så vi bevarer det flotte look de næste mange år også.

KOLLEKTIVHUSET Som et af Danmarks første højhuse opførtes Kollektivhuset i 1960 i samråd med de vanføres boligselskab. Da bygningen i 2012 skulle igennem en omfattende reno158

Gode råd før valg af anlæg Mulighederne er mange, og i takt med den teknologiske udvikling ser vi også flere og flere kunder, der gerne vil smelte dørtelefonanlæg sammen med diverse andre produkter såsom postkassesystemer, låsesystemer til cykelparkeringer, informationstavler fra viceværter til beboere eller måske oven i købet som et ”brandmandsanlæg”.

Da denne investering typisk er noget, som en boligforening kan bruge de næste mange år, er det vigtigt, at man før et køb gør sig overvejelser om, hvad det helt præcist er, ens anlæg skal kunne, samt hvilket serviceniveau man efterfølgende ønsker. Har man f. eks. stor utryghed omkring tricktyverier, eller personer der udgiver sig for noget andet, end de er, kan det være en god ide at vælge et videoanlæg. Har man flere porte/indgange, eller ønsker man et system, der også kan håndtere evt. kælderindgange, kan man vælge et system med adgangskontrol.

Fremtidens dørtelefon: Need to have eller Nice to have Det er svært at spå, især om fremtiden, som den gode Robert Storm Pedersen sagde for snart mange år siden. Mange ønsker for eksempel at kunne besvare opkald på deres bærbare enheder i dag

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

er unikke i deres udformning og udseende.”

med fuld visuel kontakt og mulighed for at åbne døre for folk, helt uden at kabler skal trækkes i mellem de forskellige enheder.

Vi har igennem de sidste par år leveret løsninger, der er baseret på GSM teknologi. Det betyder basalt set, at det anlæg, der sidder ved hovedindgangen eller porten, virker som en mobiltelefon. Her vil man med et tryk på en knap kunne tale med og give adgang til folk, uden at man behøver at være fysisk til stede på adressen. Der skal ikke trækkes kabler imellem telefoner og dør ved hovedindgang.

låse, adgangskontrol & døre

“Alle bygninger

Vores seneste nyhed er et lille modul, der kombinerer de “gamle” anlæg med ny teknologi. Således kan vi nu kombinere anlæggene, så de enten kan have en svartelefon i lejligheden, ringe til en bærbar enhed (mobiltelefon) eller måske oven i købet begge dele. Det kræver ikke andet end et ekstra modul i den tavle, hvor styreenheden og strømforsyninger sidder.

“Vi sørger selv for, at resten er færdigt og klart, når det leveres til installatøren”, siger Hans Albertsen, stifter af Videx Danmark, og fortsætter, ”Det er smart og kan give helt nyt liv til gamle anlæg, uden det behøver koste det halve kongerige.”

En ting er sikkert: Uanset hvilken vej udviklingen går, står vi klar til at tage vores kunder i hånden - også de næste mange år. Det har vi gjort i 35 år under mottoet ”hvis ikke der er en løsning, finder vi en”.

Læs mere på www.videx.dk

Et par gode råd • Tal om hvad I ønsker anlægget skal kunne.

• Tal om hvilken service i forventer både før, under og efter købet.

• Undersøg evt. hvilke reservedelsgarantier der gives fra producentes side.

• Tag en rådgiver med på råd - evt. inviter et par af producenterne til en snak om løsninger.

• Forlang referencer eller book en demonstration af dit anlæg.

Ejendomsadministration & Service

159

advertorial

160

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Marketingansvarlig DanZafe A/S

Skal din boligforening også være en del af

låse, adgangskontrol & døre

Af Rebecca Hejgaard Jebjerg

den nøgleløse fremtid?

Studier viser, at antallet af „smarte“ bygninger ventes at vokse markant de næste fem år. Skal din boligforening være en del af denne nøgleløse fremtid?

I

dag findes der rigtig mange gode alternativer til almindelige mekaniske låsesystemer. Men hvordan får man valgt en ny og moderne elektronisk adgangskontrolløsning, der kan leve op til både at være kosteffektiv, let at administrere samt vedligeholde, og som designmæssigt er helt i top?

Digitale løsninger Først og fremmest bør man vælge et digitalt adgangskontrolsystem, som har mulighed for at kombinere online og offline løsninger. Ligeledes er det vigtigt, at de forskellige systemkomponenter

kan op- og nedgraderes ubegrænset, og at teknikken er enkel og kræver meget lidt vedligeholdelse. Systemet skal på samme måde være fremtidssikret, så alle ældre moduler kan forblive kompa

“Adgangskontrol øger sikkerheden for hele boligforeningen.”

Ejendomsadministration & Service

161

tible og funktionelle, selv når ny teknik kommer til.

At systemet snakker sammen med port, vaskekælder og lignede er også vigtigt, ligesom integration med andre løsninger såsom alarm, booking systemer eller lignede kan være en fordel.

“Systemet skal være fremtidssikret, så alle ældre moduler kan forblive kompatible og funktionelle.”

Gør det simpelt og sikkert Dernæst er lave driftsomkostninger vigtigt at tage hensyn til. Det vil sige lang batterilevetid på langskilte og øvrige strømforbrugende enheder. Herved opnås et maximalt antal åbninger samt minimalt behov for service.

Ligeledes kan det være vigtigt at vælge et system med en åben administrationshjemmeside, som let giver adgang til at tilføje eller fjerne rettigheder for beboere - f.eks. i forbindelse med til -og fraflytning. Dette øger sikkerheden for hele boligforeningen.

Det giver også god mening at vælge et adgangskontrolsystem uden bekostelige kabelinstallationer og som ikke kræver for-boring i dørene.

Herved undgår man at ødelægge eventuelt gamle fyldningsdøre.

Dette taler ligeledes for at vælge et adgangskontrolsystem, der designog kvalitetsmæssigt opfylder alle væsentlige krav.

162

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

låse, adgangskontrol & døre Design selv jeres løsning Adgangskontrol behøver heller ikke være kedeligt, og i dag findes der en løsning, hvor man selv kan vælge f.eks.

RAL farvekoden på langskiltet eller opgradere løsningen med et smukt Arne Jacobsen designet dørgreb. Derved kan man nemt finde løsninger, der fungerer, hvad enten det er til en gammel bevaringsværdig bygning eller til et mere moderne byggeri.

For mere information se www.simons-voss.com/dk

“I dag findes der en løsning, hvor man selv kan vælge f.eks. RAL farvekoden på langskiltet.”

Ejendomsadministration & Service

163

advertorial

Af Kenneth Freund Salgskonsulent freund

Øget sikkerhed i jeres boligforening Hvordan kan boligforeninger opnå større sikkerhed både ude og inde? Porttelefonanlæg, adgangskontrol og røgalarmer kan øge trygheden i foreningen.

N

år brugervenlighed, høj teknisk kvalitet og design går hånd i hånd, kan de innovative løsninger inden for ejendommens kommunikation og adgangskontrol bidrage til et øget sikkerhedsniveau og følelse af tryghed.

Design selv jeres porttelefonanlæg Det første der møder beboere og gæster ved indgangen er porttelefonanlægget, derfor må det gerne se godt ud. Vi går meget op i at tilbyde foreningerne porttelefonanlæg, der kan tilpasses individuelt via modulopbyggede systemer. Det giver mulighed for selv at vælge mellem audio eller farve videoløsning, opbygning af taster og mulighed for kombination mellem dørstation og kodetastatur. Derudover kan en række porttelefonanlæg specialdesignes med hus nr. eller vejnavn samt individuel tilpasning af farve- og materialevalg.

164

Svarapparaterne kan også tilpasset individuelt, og det er muligt at vælge mellem en helt enkel telefon, hvorfra man kan tale med gæster og åbne døren, til en farvemonitor hvor man kan se og tale med gæsten, tænde trappelys mv.

Vælger man tilmed en monitor med indbygget WiFi, gøres det endnu lettere at tage imod sine gæster. På sin egen smartphone kan man modtage opkald samt se og tale med gæsten og åbne døren.

Med over 35 år som leverandør af sikkerhedsløsninger overalt i Danmark er vores anbefaling, at løsningerne skal have et højt niveau med hensyn til design, kvalitet og skal være enkle at bruge. Vælg en leverandør, der kan hjælpe jer gennem hele projektet fra idéfase, til produkterne er monteret og hele anlægget er i drift.

Læs mere på www.freund.dk

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

låse, adgangskontrol & døre

“Budskabet er simpelt: En røgalarm kan redde liv.”

Videoovervågning giver øget sikkerhed Vælger man et porttelefonanlæg med indbygget videofunktion, kan man opnå en præventiv effekt ved indgangsdøren.

Det skyldes at gæster, specielt de ubudne, er opmærksomme på, om området er videoovervåget. Det giver en generel tryghed for alle i ejendommen, og mindsker risikoen for tricktyveri.

Adgangskontrol der letter vedligeholdelse Endnu en ting der bidrager til øget sikkerhed i boligforeningen, er adgangskontrol med yderdøre inkl. køkkentrapper og adgang til kælder og gård. Har man kun en enkelt eller få døre, kan man med fordel bruge et stand-alone system, der både er af høj kvalitet, enkelt og brugervenligt.

Adgang fås via kort eller brik – i Danmark er brik-løsningen den mest benyttede.

Men er der tale om en større boligforening med mange opgange og kælderdøre, kan løsningen også klare store komplekse systemer. Det hele kan styres centralt via internettet. Det gør vedligeholdelse nem ved ind- og udflytning, samt når brikker

er blevet væk eller stjålet. Softwaren er selvfølgelig på dansk, og modulet kan integreres i en dørstation, så man opnår en ensartet helhed. Alle hændelser gemmes i softwaren, så man efterfølgende kan se, hvad der er sket. I opnår med denne adgangskontrol, at kun folk med gyldigt ærinde får adgang til ejendommen.

En røgalarm kan redde liv Siden 2004 har det været et lovkrav, at der installeres en godkendt røgalarm i alle nybyggede boliger/lejligheder. Til hele den eksisterende boligmasse har man også mulighed for at installere samme type røgalarmer. En røgalarm i hver lejlighed er en sikkerhed for alle i hele opgangen.

Røgalarmer forsynes med 230V og har batteri back-up for større sikkerhed. Ønsker man flere alarmer i en lejlighed kan de serieforbindes.

I vinterhalvåret og specielt omkring jul bruger vi meget levende lys i Danmark. Der kan let opstå en farlig situation, hvis der går ild i en juledekoration.Og budskabet er simpelt: En røgalarm kan redde liv.

Ejendomsadministration & Service

165

Tryghed, sikkerhed og kontrol giver glade beboere Det hænder hos boligforeninger, at cykler, barnevogne eller andet bliver stjålet fra gården på grund af dårlig aflåsning af porte og døre. Det skaber utryghed hos beboerne.

166

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Af Steen Houby Projektchef Sikret

H

ærværk, tyveri og indbrud i gården kan skabe stor utryghed blandt boligforeningens beboere. Derudover er det selvfølgelig til stort besvær, hvis cykler og andet forsvinder, fordi gården ikke er ordentligt sikret.

Det er et problem, der let kan løses, hvis foreningen sørger for at få ordentlig adgangskontrol til ejendommen.

Fra utryghed til tryghed I Vanløse er en stor forening på 100 ejerboliger blevet langt tryggere. Beboerne havde over en længere periode følt sig utrygge, netop fordi at ejendele fra gården forsvandt, og de ligeledes oplevede en del hærværk.

Løsningen for boligforeningen blev, at den eksisterende jernport blev forhøjet.

Det betød, at det ikke længere var muligt at kravle over den. Derudover blev porten monteret med automatik og briksystem.

Briksystemet blev monteret på samtlige døre og på porten. For beboerne i ejerforeningen i Vanløse, har det skabt langt mere tryghed, og samtidig sikret foreningen mod hærværk og tyveri.

løsninger, både teknisk og æstetisk, når der skal monteres låsesikring og portautomatik. I København er rigtig mange ejendomme af ældre dato, og derfor har Sikret gjort meget ud af at være specialister inden for dette.

Boligforeninger har forskellige behov En sikring hos boligforeninger starter altid med en dialog. Der er forskellige behov, alt afhængig af hvilken boligforening det drejer sig om, og om ejendommen er af ældre eller nyere dato. Der bør tages højde for både beboernes, bestyrelsen og administrationens ønsker og oplevelser om sikringsbehovet i ejendommen.

Den korrekte løsning, skaber nemlig tryghed og sikkerhed blandt ejendommens beboere – og det giver en sund forening!

Læs mere på www.sikret.dk

låse, adgangskontrol & døre

advertorial

“Den korrekte løsning giver en sund forening!”

Gamle ejendomme med nye løsninger Det skal også være muligt for gamle ejendomme at få etableret nye låsesystemer, dørautomatik og adgangskontrol. Ved mange af de ældre ejendomme, skal der oftest trylles med specielle Ejendomsadministration & Service

167

advertorial

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

Af Gert Mejlshede salgschef Mejlshede Låse A/S

Mange af os er vant til at benytte nøglebrikker eller nøglekort i hverdagen på arbejdet, i den offentlige transport, i kantinen eller i idrætsklubben. Hvorfor ikke også bruge det på dørene i ejendommen?

Hvad er der galt med vores nuværende låse?

Der er ikke nødvendigvis noget galt med den løsning, din ejendom har i dag. Langt de fleste ejendomme har en form for mekanisk låsesystem, hvor nøglerne ikke bare kan kopieres på nærmeste gadehjørne, og det er sådan set et helt fint system, så længe der er styr på nøglerne. Systemnøgler er lidt smådyre, men låsene er lette at vedligeholde og holder generelt i lang tid. Ulempen er, at det ikke er muligt, eller det er dyrt og besværligt, at fjerne adgangen for nøgler, der er blevet stjålet, eller som på anden måde er blevet væk. Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle.

168

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Hvis det ofte sker, at ejendommen skal indkøbe ekstra systemnøgler, så er det jo et svind af nøgler, der finder sted, og netop derfor er nøglebrikker en rigtig god idé. Lige så snart man ved, at en brik er væk, kan den spærres.

Samtidig er det ganske enkelt at ændre på adgangsforholdene, hvis man ønsker det. F.eks. kan man forestille sig en ejendom med et fælles vaskeri. Dem der betaler for vaskeriet, kan så få tilføjet adgang til dette. Er der en af personerne,

Ejendomsadministration & Service

låse, adgangskontrol & døre

Hvorfor så nøglebrikker?

For den almindelige beboer er det bare en nøglebrik, men retteligt er det et adgangskontrolsystem, ejendommen køber. Her er nøglebrikkerne billigere i indkøb end almindelige systemnøgler, og de kan programmeres ind og ud af låsene lige så tosset, man ønsker det.

I praksis betyder det, at taber fru Nielsen sin nøglebrik, kan man blot kode hendes gamle brik ud af systemet og lægge en ny brik ind, uden at det påvirker adgangen for de andre nøglebrikker.

169

længere ønsker at betale til ordningen, kan man let slette brikkens adgang til netop dette område, uden at det berører adgangen til de øvrige fællesdøre.

Men jeg vil ikke have leverandører ind i weekenden Ikke noget problem! – De fleste fabrikater af elektronisk adgangskontrol tilbyder ureller dagstype styring. På den måde kan du f.eks. definere, at postens nøglebrik kun må fungerer mandag til lørdag og kun ml. kl. 0700 og 1500.

Tilsvarende er det også muligt at definere, at bestemte døre f.eks. skal stå ulåste på hverdage ml. 09-18, eller man kan bestemme, at en dør skal stå konstant åben fra man viser sit kort, til man viser det igen.

Tidsstyring er ikke normalt forekommende på ejendomme, men bruges til gengæld næsten altid i virksomheder. Det kan derfor være en god idé at tænke igennem om det er nødvendigt med tidsstyring. Der er nemlig enkelte fabrikater, der ikke tilbyder det, men som til gengæld har andre fordele som f.eks. meget lave installationsomkostninger.

Hvad koster det?

Der kan ikke gives noget entydigt svar på omkostningerne, da alle ejendomme er forskellige. Det er dog klart, at hvis man er en ejendom med relativt mange beboere i forhold til antal fællesdøre, så vil elektronisk adgangskontrol ofte være billigere end et mekanisk låsesystem, blot fordi nøglebrikkerne koster en del mindre end systemnøgler.

Der findes også hybride systemer, hvor nøglerne indeholder en chip. Her vil nøg170

“Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle.”

lerne typisk koste det samme eller mere end en normal, mekanisk systemnøgle.

Til gengæld er installationsomkostningen mindre end for andre former for elektronisk adgangskontrol.

Det er derfor et spørgsmål om at finde den rette balance for hver enkelt ejendom mellem udgiften til systemnøgler og mekaniske låse på den ene side og nøglebrikker og elektroniske låse på den anden side. I nogle ejendomme give det god mening at investere i relativt dyre, elektroniske låse, fordi nøglebrikkerne til gengæld er billige, mens det for andre ejendomme giver mere mening, at låse og installation skal holdes nede i pris, mens nøglebrikkerne til gengæld gerne må koste lidt mere.

De fleste adgangskontrolsystemer har berøringsfri teknologi, hvilket betyder, at

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

låse, adgangskontrol & døre nøglebrikken kun skal hen i nærheden af læsehovedet. I praksis betyder det, at kortlæseren ikke udsættes for slid på samme måde som en mekanisk cylinder, hvor nøglerne skal indføres for at åbne.

De andre komponenter som håndtag, låsekasse m.m. udsættes for stort set samme slid, uanset om der er elektronisk adgangskontrol eller ej. Udgiften til vedligehold af elektronisk adgangskontrol må derfor forventes at ligge på nogenlunde samme niveau som for et mekanisk låsesystem. Dog kører mange systemer på batterier, hvilket i givet fald skal lægges oven i prisen for vedligehold.

Det er normalt, at ejendommen tegner en servicekontrakt med leverandøren på årlig batteriskift og servicering for at holde udgiften nede. De fleste typer af adgangs-

kontrolsystemer kan også leases på fornuftige vilkår, så der ikke skal lige så mange penge op af lommen i første omgang.

Kan vi kombinere det med vores dørtelefon?

Man kan godt kombinere dørtelefon og elektronisk adgangskontrol i samme enhed. Det er bare ikke altid sikkert, at det kan betale sig. Hvis ejendommen alligevel skal investere i nyt dørtelefonsystem og har ønsker om nøglebrikker til beboerne, vil det give mening at kombinere de to. Ellers er det ofte svært og uskønt at forsøge en sammenbygning efterfølgende. De to kan dog sagtens eksistere side om side i samme dørmiljø, og har man valgt en batteridreven adgangskontrol, er der slet ikke nogle udfordringer med forskellige strømkilder osv.

Ejendomsadministration & Service

171

BYGNINGSRENOVERING

JERES EJENDOM VORES KOMPETENCER PLAN FOR VEDLIGEHOLDELSE OG FORNYELSE RENOVERING AF FACADE, TAG OG VINDUER NYE ALTANER / ETABLERING AF ELEVATOR OPTIMERING AF ENERGIFORBRUG OG C02-AFTRYK SIKRING MOD KLIMAUDFORDRINGER NYE BOLIGER I TAGETAGE BYGGE- OG ØKONOMISTYRING KONTAKT OS OG HØR,

HVAD VI KAN HJÆLPE JER MED Pålsson Arkitekter AS Svanevej 26 2400 København NV +45 3819 7703 Mail: bolig@paalsson.dk www.paalsson.dk

Pa èlsson_annonce_200923.indd 1

23-09-2019 16:28:19

vedligeholdelsesplan & byggeproces

vedligeholdelsesplan & byggeproces For mange boligforeninger stür deres fremtidige vedligeholdelsesbehov hen i det uvisse. Det betyder en stor usikkerhed for fremtidens økonomi og mulig faldende ejendomsvÌrdi.

Vedligeholdelsesplan Ejendomsadministration & Byggeproces & Service

173

advertorial

Foreningens faste

rådgiver og ekspert Det er et stort ansvar at være bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening. Med en fast rådgiver tilknyttet kan arbejdet lettes betydeligt for bestyrelsen, så der skabes mere tid til andre projekter og til at holde fokus på den daglige drift.

174

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Direktør Ingeman Fischer ApS

Fordelene ved en fast tilknyttet rådgiver Bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger dedikerer meget af deres tid frivilligt for at få foreningen til at løbe rundt.

Det er et stort ansvar, da der er mange opgaver og projekter, der skal varetages.

Især i forhold til kommende byggepro-

jekter, kan det være tungt arbejde for bestyrelsen. Derfor er det en god idé at have en fast rådgiver tilknyttet jeres ejendom.

For en fast tilknyttet rådgiver er det først og fremmest væsentligt at kortlægge bestyrelsens behov, for derefter at kunne udarbejde en prioritetsplan for de langsigtede kloge beslutninger. Som oftest træder en teknisk rådgiver til som en professionel sparringspartner, der tager ansvar, og kan bidrage til at lette bestyrelsesarbejdet. Når en boligforening har en fast rådgiver tilknyttet, betyder det, at foreningen får et sagligt grundlag at kunne budgetplanlægge ud fra.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Af Lasse Ingeman

Budgetplanlægning baseret på ekspertgrundlag Det første der sker, når man som boligforening får tilknyttet en professionel rådgiver, er at ejendommens fysiske og energitekniske tilstand bliver gennemgået og alle skader fra kælder til kvist kortlægges grundigt. Dette resulterer i en bygningsrapport samt en 10-årig

“Når man som boligforening ønsker en fast rådgiver tilknyttet, er det en fordel at vælge en virksomhed, der favner bredt.”

Ejendomsadministration & Service

175

drift- og vedligeholdelsesplan, hvor den bygningsmæssige tilstand gør bestyrelsen i stand til at prioritere og træffe de

“Det er et stort ansvar at være bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening.”

176

langsigtede beslutninger for foreningens vedligeholdelsesprojekter. Foruden at rapporten skaber en generel tryghed i bestyrelsen og gør det let at redegøre for deres prioriteringer over for foreningen, giver den også alle beboerne det samme overblik over, hvad bestyrelsen nu bruger pengene på.

En helhedsplan der letter bestyrelsesarbejdet Når man som boligforening ønsker en fast rådgiver tilknyttet, er det en fordel at vælge en virksomhed, der favner bredt.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Det betyder nemlig, at foreningen kan få hjælp i alle led af en eventuel byggeproces og i den forbindelse slipper for at søge hjælp andetsteds. Skal jeres forening eksempelvis have etableret nyt tag, vil vores rådgivere kunne hjælpe jer med at konkretisere jeres tanker, idéer og behov, til noget man kan bygge efter. Med hjælp fra vores arkitektteam laves der skitser og ansøges om byggetilladelser, ingeniørerne hjælper med de statiske beregninger, og vores konstruktører fører tilsyn og sikrer at byggeriet overholder alle regler og anvisninger. Derudover varetager vores energiteknolog hele den energimæssige del af byggeprocessen, der bliver tænkt ind i helheden, hvor der kan skabes værdi og besparelser på den lange bane. Med et skarpt bagland i ryggen kan I altså som boligforening få en 360 graders rådgivning af ejendommen samt en helhedsplan for det samlede byggeri – og det gør bestyrelsesarbejdet mere simpelt!”

Langsigtede kloge beslutninger I foreningen AB Garvergaarden fik de ud-

vedligeholdelsesplan & byggeproces

“En teknisk rådgiver træder til som en professionel sparringspartner, der kan bidrage til at lette bestyrelsesarbejdet.”

arbejdet en bygningsrapport og prioriteringsplan af Ingeman Fischer ApS. “Vi kan nu træffe de langsigtede kloge beslutninger”, siger bestyrelsesformand Jørgen Schlosser. Ejendommen blev gennemgået fra kælder til kvist, og det har hjulpet bestyrelsen med at prioritere de vigtigste projekter. “At have en tilknyttet rådgiver kan fungere som en god samarbejdspartner for bestyrelser, der ikke selv har sagkundskaben til at rådgive og træffe beslutninger, der har betydning på lang sigt”, uddyber Jørgen Schlosser.

Læs mere på www.ingemanfischer.dk

En rådgiver og ekspert kan bl.a. hjælpe jer med: • Bygningsrapport.

• 10-årig drift og vedligeholdelsesplan.

• Kortlægnings af bygningens energitekniske tilstand.

• Statiske beregninger.

• Ansøgning om byggetilladelser.

• Rådgivning fra start til slut i et projekt.

Ejendomsadministration & Service

177

advertorial

Af Morten Quirinus

Af sorin nita

direktør, PROMANA Bygningsrådgivning

projektleder & partner, PROMANA Bygningsrådgivning

Vedligeholdelsesplanen er nøglen til en sund drevet ejendom En vedligeholdelsesplan bør stå øverst på enhver bestyrelses agenda. En opdateret vedligeholdelsesplan skaber værdi for boligforeningen og beboerne.

Hvad er en DV plan Selvom Drift- og Vedligeholdelsesplaner (en DV plan) bliver mere og mere udbredte, er der stadig en del bestyrelser i boligforeninger, som har svært ved at gennemskue forholdene omkring bestilling, udførelse og igangsætning af en DV plan.

En Drift- og Vedligeholdelsesplan (DV plan) er et notat som redegør for ejendommens tilstand på et givent tidspunkt, identificerer eventuelle skader, mislighold, vedligeholdelsesefterslæb eller alment slid og angiver en udbedringsplan for forholdene ud fra en prioriteret rækkefølge fordelt på samtlige bygningsdele i ejendommen.

“Kvaliteten af en vedligeholdelsesplan er afgørende for en professionel og ansvarlig drift af foreningens ejendom. Det er derfor væsentligt ikke at nedprioritere dette som 178

Før

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Få overblik og hjælp til prioritering af projekter De forskellige poster som planen redegør for, bliver opstillet i et tilhørende budget med prioriteringer fordelt på 5 eller 10 år. I princippet kan vedligeholdelsesplanen også udvides til 15-20 år, hvilket i så fald vil afspejle den løbende vedligeholdelse på visse bygningsdele.

“Det er en god ide at kombinere DV planen med ejendommens energimærkningsrapport.”

Budgettet er som regel et udtryk for, hvor akutte de forskellige forhold på bygningen er, samt en indikation af omkostningerne ved udbedring. Mindre udbedringer kan varetages umiddelbart, større byggesager kræver oftest byggesagkyndig rådgivning og bistand. DV

vedligeholdelsesplan & byggeproces

bestyrelse” udtaler projektleder Sorin Nita fra PROMANA Bygningsrådgivning.

En bygningsgennemgang i forbindelse med udarbejdelse af DV planen inkluderer bygningsdele og steder i bygningen, som ikke er direkte synlige eller almindelig tilgængelige for beboere til daglig, men som kan medføre store udgifter i tilfælde af skader, f. eks. utætheder ved tag, revner i skorstene, tærede installationer, mv.

Efter

Ejendomsadministration & Service

179

udarbejdes af en uvildig byggesagkyndig og som minimum opdateres hvert 5. år. Hvert år til generalforsamlingen kan bestyrelsen fremlægge bygningens status og planlagte opgaver til godkendelse.

Hvornår og hvorfor?

Bygningsvedligeholdelse er den dyreste post i regnskabet, og bør budgetteres korrekt.

Ved rettidig planlægning undgås det, at beboerne pludselig skal betale meget store beløb, enten kontant eller i form af huslejestigning, til byggeprojekter.

Det er en misforstået opfattelse at det kun er ældre ejendomme, som behøver en DV plan. Nyere eller helt nye ejendomme bliver afleveret med tilhørende vejledninger for drift og vedligehold af alle sammenbyggede konstruktioner og installationer fra vinduer, gulve, altaner til vand, varme, ventilation eller alarmsystemer mv. Nye vinduer skal gennemgås, vendebeslag og bremseskinner efterspændes, justeres og olieres, termostater skal motioneres, tagrende og brønde skal renses, komponenter i vandsystemet skal afkalkes mv. Alle

Før.

180

“Planlagt vedligehold altid er billigere end akut vedligehold.”

opgver i en bestemt frekvens angivet af producenter eller leverandører.

Det er yderst sjældent at alle disse vejledninger bliver samlet i en koordineret plan, så ejendommen sikrer sig det nødvendige vedligehold og fastholder leverandørens garanti på de forskellige bygningsdele, installationer, systemer osv.

Et værktøj til planlægning giver besparelser En DV plan tager også højde for, ud over ejendommens almene stand, at eksisterende anvisninger, forskrifter, mv. stadig er gældende på ejendommen. Således bliver DV planen bestyrelsens værktøj til styring af ejendommens likviditet/økono-

Efter.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Indhentning af tilbud DV planen er ikke endnu omfattet af lovkrav for eksisterende ejer- og andelsboligforeninger. Nystiftede andelsboligforeninger skal udarbejde en 15 årig DV plan. Det betyder i praksis, at indhentning af tilbud på DV plan ikke sker på ens vilkår, som f.eks. hos energimærkninger, hvor indhold, struktur, udseende mv. er veldefineret.

Indhentede tilbud fra tekniske rådgivere kan således variere en del, da de ikke afspejler samme produkt, kvalitet, mv.

Det er en god ide at kombinere DV planen med ejendommens energimærkningsrapport, så evt. tilskudsberettigede energirenoveringer kan inddrages i DV planen.

Hvis du sidder som bestyrelsesmedlem eller formand i en forening, bør du derfor sikre dig, hvad det er for et produkt, du opnår. Det kan f.eks. ske ved at få fremsendt et eksempel på en tilsvarende ydelse på en tilfældig ejendom fra det rådgivende firma, som man retter henvendelse til.

Bestyrelsens ansvar Det er vigtigt at DV planen ikke bliver udarbejdet i et alt for teknisk sprog, så brugerne uden videre kan relatere sig til materialet og få en korrekt forståelse af beskrivelser og vurderinger. DV planen

bliver som regel udarbejdet af byggesagkyndig som alene fokuserer på ejendommens stand, uden øvrige hensyn.

Det er altid en fordel at aftale et efterfølgende møde, hvor DV planen bliver fremlagt, og boligforeningen har mulighed for at stille spørgsmål eller bidrage med yderligere viden om øvrige hensyn (økonomi, planlagte byggesager, mv), som kunne have indflydelse på den endelige prioritering af opgaverne angivet i DV planen. Således vil DV planen kunne anvendes som et egentligt værktøj og være ledetråden for vedligeholdelsesarbejder i en ejendom med mange interessenter og skiftende bestyrelser.

Det er dog altid bestyrelsens opgave og ansvar at igangsætte og følge op på ejendommens DV plan, så bygningerne fastholder deres værdi, ejendommen ser præsentabel ud, og økonomien ikke løber løbsk.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

mi/andelskrone, da planlagt vedligehold altid er billigere end akut vedligehold. Jo ældre bygningerne bliver, des større opmærksomhed skal tilegnes DV planen, da klimaforhold og udviklingen i byggemateriale, teknologi og dansk byggelovgivning bliver mere og mere krævende.

En DV plan bør som minimum indeholde: • Grundlag og forudsætninger for planen.

• Vurderingskriterier / principper.

• En sammenfatning af ejendommens tilstand.

• En detaljeret gennemgang og vurdering af hver bygningsdel med angivelse af: • Tilstand og evt. levetid.

• Identifikation af evt. skade (billeder, beskrivelse, placering, omfang mv).

• Konklusion og anbefalinger.

• Tilhørende budgetoverslag med prioriteringer.

Ejendomsadministration & Service

181

advertorial

Af Esben Rydlund Nielsen Erhvervschef Lån & Spar

Af Jane Vindfeldt Erhvervsrådgiver Lån & Spar

“Ejendommen bevarer sin værdi årene igennem.”

182

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Med en vedligeholdelsesplan undgår din boligforening uforudsete udgifter og hurtige lappeløsninger.

En grundig vedligeholdelsesplan sikrer samtidig ejendommens værdi gennem årene og forbedrer driften og økonomien i jeres boligforening.

Ejendomsadministration & Service

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Få overblik og spar penge med en vedligeholdelsesplan

183

Planlæg jeres økonomi og undgå pludselige udgifter Som bestyrelse i en boligforening er der mange ting, I skal holde styr på, når det kommer til vedligeholdelse af ejendommen. En vedligeholdelsesplan hjælper jer med at få overblik over kommende projekter, så I ved, hvad I står overfor. Det gør det muligt at planlægge, hvor mange penge I skal bruge og spare op løbende.

Det betyder, at det rammer ejere eller andelshavere mindre hårdt end en pludselig udgift til istandsættelse eller reparation ville.

Få hjælp og rådgivning Lån & Spar tilbyder rådgivning til jeres boligforening i forbindelse med jeres 184

“En vedligeholdelsesplan er en forudsætning for, at I kan tage et lån.” økonomi. Vi hjælper med råd og vejledning, hvis jeres forening har brug for lån til kommende projekter, og vi kan sætte jer i kontakt med de rette virksomheder og byggetekniske rådgivere.

Undgå økonomiske overraskelser Uden en vedligeholdelsesplan kan I ende med en stor økonomisk lussing, hvis en pludselig overraskelse skulle opstå. Pludselig skade kan betyde, at man ofte må ty

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Få overblik og spar penge En vedligeholdelsesplan skal ses som et hjælpeværktøj for boligforeningen. Ønsker jeres forening f.eks. at få altaner eller et nyt gårdmiljø, gør en vedligeholdelsesplan det muligt for jer, at få et overblik over hvilke projekter der er realistiske i de kommende år. Det gør det nemt og overskueligt for jer, at prioritere hvordan I skal bruge jeres penge. En vedligeholdelsesplan er også et godt værktøj, fordi I som forening kan planlægge at lave flere ting samtidig - f.eks. hvis flere projekter kræver, at der bruges stillads. I sparer derfor penge, fordi I kun står over for udgiften en gang.

Derudover kan I, med en vedligeholdelsesplan, indhente tilbud til kommende projekter i god tid, og på den måde få de bedste løsninger der passer til jeres boligforenings økonomi.

Har I brug for et lån til vedligeholdelse eller kommende projekter?

En vedligeholdelsesplan er en forudsætning for, at I kan tage et lån. Det bliver tilmed nemmere for jer at vælge det rigtige lån første gang, fordi vi som bank lettere kan hjælpe og rådgive jer, når I har en plan over fremtidige projekter. Det kan være dyrt at tage små tillægslån, hvis I løbende står overfor uforudsete projekter

og renoveringer, da der skal betales gebyrer hver gang. Lige nu er renten meget lav, hvorfor det i nogle tilfælde kan betale sig at låne til flere projekter på en gang. Vi kigger på behov for lån, hvilke projekter det drejer sig om og standen af ejendommen mv. Det er en individuel vurdering fra forening til forening - og det kræver en vedligeholdelsesplan.

En god investering Som tommelfingerregel siger vi, at en vedligeholdelsesplan typisk holder 10 år. Det er som regel en god idé kigge på den igen efter 5-8 år alt efter ejendommens stand og hvilke projekter og renoveringer, som man ønsker. Fordelen er især, at prisen på en vedligeholdelsesplan er beskeden, i forhold til de overraskelser der kan opstå uden. Tilmed er en vedligeholdelsesplan også med til at sikre at ejendommen bevarer sin værdi årene igennem.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

til den første ledige håndværker - og det er ikke altid den, der er bedst eller billigst.

At planlægge jeres projekter i god tid, er derfor en god idé, både så nye beboere i jeres forening ved, hvad de skal forvente de kommende år, og så I ikke risikerer pludselige store huslejestigninger.

Fordele ved en vedligeholdelsesplan: • Planen hjælper jeres forening med at få et overblik over kommende projekter.

• Den gør det muligt at planlægge økonomien i jeres boligforening og spare op til projekter.

• I kan undgå pludselige huslejestigninger.

• I kan opnå besparelser ved at planlægge at lave flere ting samtidig.

• En vedligeholdelsesplan er med til at sikre, at ejendommen bevarer sin værdi.

Ejendomsadministration & Service

185

advertorial

Få det gyldne overblik med

En plan for ejendommen Af Ole Brockdorff Partner & Arkitekt MAA Trio Arkitekter

En vedligeholdelsesplan kan give foreningen det gyldne overblik over, hvad der er vigtigt at vedligeholde og ikke mindst hvornår.

S

tår du som medlem af bestyrelsen i din forening til tider overfor udfordringen om hvilken bygningsdel på ejendommen, der skal vedligeholdes først og mangler et grundlag for beslutningen? I så fald kan det være en god investering at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan.

100 år gamle ejendomme På Frederiksberg og i København er en stor del af de ejendomme, som enten er andelseller ejerforeninger, bygget omkring år 1900.

Disse ejendomme er normalt udført med tegl- eller skifertag, murede facader (enten blanke eller pudsede), malerbehandlede trævinduer og faldstammer i støbejern.

Alle disse materialer er generelt fornuftige

186

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Endvidere kan indtrykket af en misligholdt ejendom vanskeliggøre et eventuelt salg, da den nye ejer/andelshaver må forvente fremtidige udgifter i forbindelse med en efterfølgende gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

Overblik kræver tid, indsigt og erfaring Alt dette kan som bestyrelsesmedlem være svært at overskue, og det kan også virke uoverkommeligt at skulle tage

Ejendomsadministration & Service

vedligeholdelsesplan & byggeproces

og er blevet brugt, fordi de har en lang levetid - op til 80-100 år. Men netop på grund af materialernes levetid vil flere og flere foreninger på nuværende tidspunkt opleve, at deres bygningsdele forfalder og derved enten trænger til vedligeholdelse eller udskiftning.

Og manglende vedligeholdelse, uanset om den er ufrivillig eller ej, kan være medvirkende til, at værdien af ejendommen, og derved lejlighederne i foreningen, bliver reduceret.

187

stilling til, hvad der skal vedligeholdes eller udskiftes og ikke mindst hvornår.

Det kræver tid, men også byggeteknisk erfaring og indsigt, at gennemgå ejendommens klimaskærme, tekniske installationer osv. for at danne sig et overblik over tilstanden og efterfølgende kunne lægge en plan for den fremtidige vedligeholdelse af ejendommen. Bestyrelsen, og resten af foreningens beboere, kan få et retvisende overblik over hvilke bygningsdele samt tekniske installationer, der vurderes at skulle vedligeholdes eller udskiftes, ved at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan.

At få udarbejdet en vedligeholdelsesplan er en væsentlig forudsætning for, at bestyrelsen kan træffe de rigtige beslutninger, om hvad der skal vedligeholdes 188

og ikke mindst hvornår. Vedligeholdelsesplanen kan, hvis denne benyttes korrekt, være et værdifuldt arbejdsredskab.

Det anbefales at vedligeholdelsesplanen udarbejdes af et uvildigt byggeteknisk rådgivningsfirma som f.eks. et arkitekt- eller ingeniørfirma. Og erfaringer viser, at man på sigt kan undgå en masse ærgrelser og mange spildte kræfter i boligforeningens bestyrelse, hvis man fra starten benytter sig af en uafhængig byggeteknisk rådgiver, der arbejder i boligforeningens interesse. Vedligeholdelsesplanen udarbejdes på baggrund af en grundig gennemgang af ejendommen - herunder dennes forskellige bygningsdele, klimaskærme samt de tekniske installationer.

Vedligeholdelsesplanen bør være opbygget således, at det er let forståeligt og

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

plan er udgangspunktet for at holde ejendommen i optimal stand.”

synliggjort, hvordan tilstanden er på hele ejendommen samt på de enkelte bygningsdele og tekniske installationer.

Prioriteret plan Endvidere skal prioriteringen af hvilke bygningsdele, der skal vedligeholdes først, og hvilke der kan vente, være synliggjort, da dette er af afgørende betydning, hvis man vil undgå unødige fejltagelser, som kan have store tidsmæssige, og i værste fald også økonomiske, omkostninger for bestyrelsen og foreningen.

Derudover bør vedligeholdelsesplanen indeholde økonomiske overslag på, hvad det vil koste enten at vedligeholde eller udskifte de enkelte bygningsdele samt et vedligeholdelsesbudget, hvor det er muligt at se hvilke udgifter, der skal forventes fremadrettet.

Efter udarbejdelse og overdragelse af vedligeholdelsesplanen bør bestyrelsen, sammen med deres administrator og den udførende byggetekniske rådgiver, gennemgå vedligeholdelsesplanen for at få besvaret alle tekniske og økonomiske spørgsmål og for at få lagt en strategi for den fremtidige planlægning af vedligeholdelsesarbejderne.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

“En vedligeholdelses-

Det er af stor betydning hvordan vedligeholdelsesarbejderne bliver planlagt, da dette kan give foreningen økonomiske besparelser. Det vil f.eks. være formålstjenstligt at benytte et stillads til at foretage flere forskellige typer vedligeholdelsesarbejder, der alle kun kan udføres fra stillads. Dette sikrer, at der ikke skal etableres stillads flere gange.

Derudover vil udarbejdelse af et komplet udbudsmateriale, indeholdende angivelser af korrekt valgte udførelsesmetoder samt materialer til udførelse af vedligeholdelsesarbejderne, også kunne spare foreningen for unødige omkostninger. Anvendelse af forkerte materialer og udførelsesmetoder kan resultere i, at arbejdet skal laves om.

En vedligeholdelsesplan, som følges, sikrer mod en værdiforringelse af ejendommen og er udgangspunktet for at holde ejendommen i optimal stand.

Vedligeholdelsesplanen giver bestyrelsen og foreningen følgende fordele: • Planen giver et overblik over ejendommens tilstand set med uvildige og byggeteknisk professionelle øjne.

• Planen giver et overblik over nødvendige vedligeholdelses- og renoveringsprojekter de næste 10 år.

• Planen giver et overblik over de økonomiske udgifter fordelt både pr. år og samlet over de næste 10 år.

• Planen giver en langsigtet plan for vedligeholdelse af ejendommen på tværs af skiftende bestyrelser.

Ejendomsadministration & Service

189

Af Timmy Lund

Af Lene Raahauge

advokat Vest Administrationen A/S

administrator cand.jur., Vest Administrationen A/S

Byggesager. Typiske spørgsmål (faq) Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj til de administrative spørgsmål under en byggesag.

I

Vest Administrationen har vi rigtig mange byggesager for vore ejer- og andelsboligforeninger. Vi oplever som byggeadministratorer mange rigtig gode spørgsmål fra bestyrelserne, når vi har byggesager. Mange er tilbagevendende.

ger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen hertil. Beslutningen sker på grundlag af en tilstandsrapport fra en byggetekniker og gennemregnede budgetter fra administrators side.

Nedenfor følger et ikke-udtømmende udpluk af spørgsmålene og svarene herpå.

- Hvornår og hvor meget stiger vores boligafgift? På den generalforsamling, hvor byggesagen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften.

OPSTARTEN AF EN BYGGESAG - Kan vi i bestyrelsen vedtage en byggesag, fx nye altaner, uden en generalforsamling? Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalforsamlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, fx særegne vedtægter.

- Hvordan beslutter vi en byggesag?

Både i ejerforeninger og andelsboligforenin190

- Når byggesagen er besluttet, skal bestyrelsen så gøre mere? Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og administratoren alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave.

UNDERVEJS I BYGGESAGEN - Hvad sker der med andelskronen, når

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

- Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Teknisk?

Det er stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal foretage sig under en byggesag.

Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen.

Det man som bestyrelse dog altid skal forvente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder.

- Hvordan finansierer vi en byggesag?

Andelsboligforening? Ejerforening?

I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen.

I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fælleslån til foreningen fra en bank.

- Hvordan betaler vi arbejderne, mens byggesagen er i gang? Hvis foreningen ikke har en opsparing, optages der et byggelån til betaling af regningerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælleslån, når sagen er slut.

- Kan vi få støtte til at få lavet ting på vores ejendom, fx byfornyelse? I nogle tilfælde ja. Denne opgave varetager administrator.

- Hvad betyder byfornyelse for vores andelskrone? Når der gives byfornyelsesstøtte til arbejder i en andelsboligforening, forbliver andelsværdien som udgangspunkt på samme niveau, jf. andelsboliglovens § 5.

- Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag? Som udgangspunkt alle skader, også dem som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

vi vedtager en byggesag? Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/ opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbedringer?

Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.

- Hvem holder styr på projektet undervejs, både økonomi og arbejder?

Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen.

Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen.

EFTER BYGGESAGENS AFSLUTNING - Hvordan holder vi styr på, hvad byggesagen har kostet os? Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen.

- Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen?

Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring.

Ejendomsadministration & Service

191

192

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

renovering

renovering Løbende og især bæredygtig renovering har stor betydning for en vel-vedligeholdt ejendom. Ved større opgaver kan en strategi for opgavegennemførsel sikre bedre løsninger og kravopfyldelse.

Ejendomsadministration Renovering & Service

193

advertorial

Service- og håndværksydelser samlet ét sted

Gør renovering og vedligeholdelse simpelt Listen over opgaver i en boligforening er lang.

Modernisering, forebyggelse af skader og vedligeholdelse indeholder alle opgaver, som man bør forholde sig til, når man er bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening.

af Nikolaj Karlsson indehaver, Københavns Håndværker Service

S

tår din boligforening over for renoverings- og vedligeholdelsesprojekter i fremtiden? Højst sandsynligt.

Det kan både være en tagrenovering, isolering af ejendommen, modernisering af facader eller ny maling i opgangene, som er det næste på jeres liste. Der findes mindst lige så mange forskellige projekter i en boligforening, som der findes leverandører, og det kan være uoverskueligt at finde den rette.

Gør det simpelt for bestyrelsen Hos større entreprenører, såsom hos Københavns Håndværker Service, er alle fag samlet ét sted med egne håndværkere “under et tag”. Det gør det let for jeres forening.

194

Hvis jeres forening for eksempel både har brug for en murer, elektriker og maler i forbindelse med de kommende projekter, som I har, kan I let indhente et tilbud på en samlet totalløsning, der er skræddersyet jeres forenings behov. Det betyder, at bestyrelsen slipper for at indhente tilbud fra samtlige leverandører og det gør det mere simpelt for bestyrelsen.

Garanti og sikkerhed for jer Når man står overfor et større vedligeholdelsesprojekt, er det ikke utænkeligt, at der er indhentet tilbud fra flere forskellige leverandører, da der ofte vil være mange forskellige opgaver. Men hvordan er foreningen garanteret, at det samlede projekt føres i mål? Og hvor skal ansvaret placeres, hvis noget ikke går, som det skal? Ved brug af en samlet entreprenør har man samme leverandør inden for flere faggrupper og samtlige håndværkerfag, hvilket betyder, at foreningen ikke

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

renovering

“Med flere forskellige leverandører risikerer boligforeningen at ende ”midt i mellem” leverandørerne, hvis projektet ikke når i mål.”

det fra Henrik Munch Carlsen, Kongelunden, der fik udført et stykke murerarbejde.

ender med at stå “midt i mellem” flere forskellige leverandører.

Hos f.eks. Københavns Håndværker Service yder man en stor indsats for, at der bliver fulgt op på et projekt eller en opgave. På kontrolbesøg bliver opgaven gennemgået sammen med kunden og hvis der er noget, som ikke er i orden eller måske noget, der skal ændres, trækker man i arbejdstøjet igen.

“Det er et fint stykke arbejde, hvor der er ikke en finger at sætte på det. Vi oplever der har været god kommunikation undervejs, og tidsplanen blev overholdt”, lyder

Energioptimering i jeres forening I en tid hvor bæredygtighed og hensynet til miljøet fylder mere og mere, er det også et punkt, som er kommet på dagsordenen hos mange boligforeninger. Energioptimering af jeres ejendom er en af de måder, I som boligforening kan blive mere bæredygtige. Det kan både dreje sig om facade- og hulmursisolering, isolering af gulv, loft eller tag samt el-tracing og frostsikring. Mulighederne er mange, og tiltagene gavner ikke kun miljøet men ofte også foreningens økonomi.

Læs mere på www.kbh-hs.dk Hvad kan entreprenøren typisk hjælpe med?

• Byggestyring • Ejendomsservice • Entreprenøropgaver • Isolering • Renovering • Vedligeholdelsesplaner

Ejendomsadministration & Service

195

advertorial

Billigere renovering af badeværelset Badeværelset er lejlighedens dyreste rum at renovere/ombygge.

Der er utallige krav, der skal overholdes. Men måske kan det gøres billigere end først forventet?

af Michael Spove direktør B.K. Consult A/S

H

vis du ønsker at udskifte gulvfliserne på badeværelset, så skal både gulvog vægfliserne udskiftes, for der skal påsmøres en ny vådrumsmembran, lyder det ofte fra mureren. Og det bliver dyrt.

Er det nu også korrekt?

For nye badeværelser og renovering af badeværelser er der udarbejdet en SBi-anvisning nr. 252, der udkom i 2015 og erstattede den tidligere SBi-anvisning 200, fra år 2001.

Man skal være opmærksom på, at der principielt “kun” er tale om en anvisning, dvs. ikke lovkrav, men det er en anvisning, der henviser til bygningsreglementet BR18, så ud fra det, er det principielt “lovtekst”. I forhold til den tidligere anvisning, så gør SBi-anvisning 252 mere ud af renovering af badeværelset, og her er principielt nogle lempelser/ specifikationer i forhold til tidligere.

En væsentlig ændring kan ses i kap. 5.1,

196

hvor man definerer og opdeler i større indgreb og mindre ændringer.

“Mindre ændringer kan derimod foretages, uden at nugældende regler skal opfyldes. F.eks. kan fliser på et gulv eller en væg udskiftes, uden at der stilles krav om udlægning af en vandtæt membran. Ligeledes vil udskiftning af sanitet eller faldstammer ikke medføre krav om opfyldelse af nugældende krav, men vandtætheden skal bibeholdes”.

I ovenstående tekst henviser man til “vandtætheden” af konstruktionerne – og den skal selvfølgelig bibeholdes. Du kan derfor udskifte dine gulvfliser til nogle nye, uden at der skal anvendes vådrumsmembran.

Krav overfor fornuft Det er naturligvis en god idé, og fornuftigt, at anvende en vådrumsmembran i forbindelse med udskiftning af gulv og vægfliser – men ikke et krav. Så det giver altså en række muligheder for at shine dit badeværelse op for væsentlig færre midler end tidligere og stadig være i overensstemmelse med gældende anvisning. Ønsker man f.eks. nye gulvfliser, men

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Andre krav Der er selvfølgelig fortsat mange krav der skal overholdes, når der etableres badeværelse.

Der skal være fald på flisegulvet mod gulvafløbet. Det er væsentligst og meget praktisk i det område, hvor der bades og kommer vand, men faldet må godt reduceres i den øvrige del af badeværelset, f.eks. foran spejl og vask, hvor man gerne vil stå på et lige gulv.

Gulvet må bare aldrig have bagfald.

Der skal være “bassinvirkning”. Det betyder overordnet, at der skal være en niveauforskel (højdeforskel) på min. 30 mm fra overkant af

gulvafløbsrist og til overkant af et vandfast dørtrin, dvs. vandet skal blive inde i vådrummet, selvom det stuver lidt op.

Husk aftræk fra badeværelset. Det er dumt at blænde det oprindelige, naturlige aftræk i loftet, fordi der skulle opsættes gipsplader med spot, som ny belysning på badeværelse. Det ses, selvom man ikke skulle tro det, og medfører ofte ubehagelige skimmelskader m.m.

Der er derfor fortsat mange krav, som fagfolk skal have styr på, og i sidste ende er det deres ansvar at de bliver overholdt - selvfølgelig konstruktionsmæssigt, men også forsikringsmæssigt.

Se mere på www.bkconsult.dk

renovering

vægfliser sidder perfekt, de har dog bare en “forkert” farve, så giver det mulighed for i større omfang at “genanvende” vægfliserne, ved at opsætte nye på eksisterende og/eller ændre overfladen med struktur/ cementpuds eller lignende, bare vandtætningen af væggene bibeholdes.

Sanitet kan friskes op ved samme lejlighed, og så har man et “nyt” badeværelse.

“Du kan udskifte dine gulvfliser til nogle nye, uden at der skal anvendes vådrumsmembran.”

Ejendomsadministration & Service

197

198

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Genanvendelse

genanvendelse

Genanvendelse (eller upcycling) af byggematerialer er ikke kun mere bæredygtigt, men også nødvendigt hvis bygningsrenovering skal bidrage til at forbedre miljø og klima. Og det er enklere end man skulle tro.

Ejendomsadministration Genanvendelse & Service

199

Kortlægning af din bygning giver bedre genanvendelse Af Katrine Hauge Smith Seniorkonsulent Teknologisk Institut

Byggeaffald tegner sig for ca. 35% af alt affald i Danmark. Samtidig er vi udfordret på jomfruelige materialer, og derfor er det vigtigt, at vi genanvender vores byggeaffald på den mest optimale måde.

D

en nuværende indvinding af råstoffer i Danmark rækker til maksimalt 43 år, så det er nødvendigt at øge genanvendelsespotentialet for ressourcer fra byggeriet, så de kan bruges igen. Vores eksisterende bygningsmasse skal derfor betragtes som en ressourcebank med værdifulde materialer, og når bygningsdele rives ned – enten ved renovering eller total nedrivning – bliver nedrivningsprocessen et produktionssted for en stor mængde genanvendelige materialer. Når du bygger nyt eller renoverer, opstår der affald, som skal håndteres. Men det er afgørende

200

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

til daglig arbejder på Teknologisk Institut og er ekspert i cirkulær økonomi.

Et af de områder, som særligt udfordrer, er netop dokumentation og sporbarhed.

- I dag kæmper vi med fortidens synder – i form af f.eks. asbest, PCB og bly, som er bygget ind i vores bygninger. Det er en udfordring både når vi skal bo i det, rive det ned og ønsker at genanvende materia

Ejendomsadministration & Service

Genanvendelse

for værdien af det byggeaffald der opstår, hvordan håndteringen er foregået.

- Det er et faktum, at vi i dag nedknuser rigtig meget af vores byggeaffald og bruger det i f.eks. vejfyld. Hvis vi kan blive bedre til at genanvende, så har vi meget at vinde, men samtidig skal vi være opmærksomme på at fjerne skadelige stoffer fra affaldet, siger Katrine Hauge Smith, som

201

Et bygningspas skal indeholde: • En overordnet beskrivelse af konstruktionsdele i byggeriet.

• Oplysning om mængder og dimensioner at materialer der indgår.

• Oplysning om materialetyper samt placering i byggeriet.

• Oplysning om eventuelle kemikalier og specifikke produkter i de anvendte materialer.

• Anvisninger til hvordan materialerne er samlet, samt hvordan de adskilles ved nedtagning – det gør det lettere at skille byggematerialerne ad igen uden at ødelægge dem, så de dermed kan genbruges.

ler. Bygningen skal derfor kortlægges for skadelige stoffer inden den rives ned eller renoveres. Selv om de skadelige stoffer ikke er et problem, når vi bor i huset, kan det godt blive et problem, når vi håndterer affaldet, forklarer Katrine Hauge Smith.

Fra affald til ressource Ifølge Katrine Hauge Smith, kan det være

“Det er vigtigt, at vi får styr på dokumentationen både nu og i fremtiden.”

202

en god ide at supplere en kortlægning af skadelige stoffer med en såkaldt ressourcekortlægning. Hvis vi vil have mere cirkulær økonomi og genanvendelse, skal vi nemlig have større fokus på ressourcerne i bygningen både før, under og efter nedrivningen.

Men vi skal også tænke os om, når vi bygger nyt eller bygger nye materialer ind i vores bygninger, f.eks. når vi renoverer.

- Det er vigtigt, at vi får styr på dokumentationen både nu og i fremtiden. For det er klart, at vi ikke ønsker at stå med dokumentationsudfordringer og miljøskadelige stoffer i vores bygninger om 50 år, som vi

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

gør i dag. Derfor anbefaler vi f.eks., at man indfører et såkaldt bygningspas. Det tror vi kan være en løsning på at få det overblik fremadrettet, som vi mangler i dag, siger Katrine Hauge Smith.

For boligforeningernes vedkommende er det relevant at diskutere og undersøge foreningens ejendom for eventuelle skadelige stoffer og lave en bredere ressourcekortlægning med den tekniske rådgiver, der forestår boligforeningens drift- og vedligeholdelsesplan. Herved kan man tage ansvar for fremtidig ressourceanvendelse og øge bæredygtigheden gennem

Genanvendelse

“Selv om de skadelige stoffer ikke er et problem, når vi bor i huset, kan det godt blive et problem, når vi håndterer affaldet.”

Med et bygningspas får man: • Styr på informationer og dokumentation af byggeriet.

• Alle oplysninger samlet ét sted.

• Mulighed for at planlægge nedrivninger og undgå uforudsete overraskelser.

• Overblik over bygningens ressourcer, hvilket letter affaldshåndteringen.

• Mulighed for at udnytte ressourcer bedst muligt i et cirkulært perspektiv.

Ejendomsadministration & Service

203

Boligforeningen stĂĽr med udfordringerne ved

bortskafning af affald og byggematerialer

204

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Jens Risom Direktør Junkbusters

Genanvendelse

Mange boligforeninger står ofte med større eller mindre oprydningsopgaver uden at vide, hvor de præcis skal henvende sig.

I opgaven ligger der nemlig både det fysiske problem i rent praktisk at få ryddet op og dernæst problemet med at få bortskaffet affaldet.

D

e store opgaver som loft- eller kælderrydninger, i forbindelse med nyt tag. altaner eller ombygninger er som regel mest problematiske, da de involverer flere parter. Ud over beboerne, som skal rydde deres egne loft/kælderrum, så skal der koordineres med entreprenører, viceværter eller de ansvarlige i bestyrelsen om bortskaffelsen af alt det tilbageblevne affald.

De mindre opgaver kan også volde kvaler for boligforeningerne. Vi kender alle til storskrald i gården, som enten ikke skulle have været der, fordi man ikke har en storskraldsordning i den pågældende gård eller som bare hober sig op i storskraldsrummet.

Sidst men ikke mindst har man i boligforeningerne de hyggelige gårddage

”Ved aflevering af storskrald glemmer man ofte at få det sorteret, så det kan bortskaffes miljømæssigt forsvarligt.”

Ejendomsadministration & Service

205

1-2 gange om året, hvor der skal gøres forårs- eller efterårsrent og hvor der også skal køres storskrald eller haveaffald væk. Her er det ofte et hyr med at skulle bestille container, afspærre parkeringspladser til placering af selve containeren, samt at få afhentet. Meget ofte ender det med forgæves kørsler grundet parkerede privatbiler mm.

Og sidst men ikke mindst oplever mange boligforeninger, at “ikke-beboere” kaster ting i containeren eller skralder i selve containeren om natten.

206

”De kommunale ordninger for storskraldsafhentninger har for mange boligforeningers vedkommende begrænsninger.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Affaldsfirmaer med bemandede biler Både ved de mindre og helt store opgaver findes der i dag løsninger med bemandede affaldsbiler, hvor der i forbindelse med selve bortskaffelsen, er to eller flere mænd, der tager opgaven helt fra første step med selve oprydningen på adressen til at bort-

skaffe selve affaldet miljømæssig korrekt.

Uanset hvor stor opgaven er eller hvor mange mænd, der skal til den pågældende opgave, så har de daglig erfaring med alle typer opgaver lige fra rydninger af loft-, kælder- eller storskraldsrums og til bortkørsel af storskrald efter gårddagene.

Ved gårddagene er løsningen meget enkel – man samler alt sit storskrald inde i gården på et afmærket område og allerede mandag morgen kommer affaldsfirmaet med to mand og bortskaffer alt hurtigt og nemt.

Genanvendelse

Kommunale storskraldsordninger er ikke tilstrækkelige De kommunale ordninger for storskraldsafhentninger har for mange foreningers vedkommende begrænsninger, da det ofte, rent fysisk, skal bæres ud til gaden på specielle dage og det kan være svært at koordinere med hensyn til de specifikke datoer, hvor kommunen henter.

Mange boligforeninger oplever også problemer med at det står for længe på gaden, og at der stadig er rester tilbage, som kommunen ikke afhenter i henhold til deres regulativer for storskrald.

Sidst men ikke mindst optager affaldet værdifulde parkeringspladser til stor gene for beboerne.

Gør det nemt for boligforeningen Bortskafning af alle typer skrald og affald er sjældent en populær opgave blandt beboerne i boligforeningen - især når det ikke matcher kommunens afhentningstidspunkter. En fleksibel løsning med et privat affaldsfirma, der afhenter og rydder op efter sig, kan være en stor lettelse af oprydningen og gør mindre som store oprydningsopgaver nemme og ligetil. Det betyder i sidste ende også at beboerne er mere villige til at deltage ved de næste gårddage.

Ejendomsadministration & Service

207

Har I udsigt til at tjene penge på tørreloftet?

Taglejligheder er eftertragtede, fordi de har ovenlys og udsyn til skyline. Derfor kan de sælges til en høj kvadratmeterpris. Med andre ord har jeres gamle tørreloft og pulterrum en værdi, som bare venter på at blive realiseret.

Ejer- eller andelsboligforeningen kan få: • Nyt tag og anden renovering af ejendommen • Nye pulterrum i kælderen • Bedre isolering af ejendommen • Flere beboere, som deles om fællesudgifterne • En stærkere økonomi

Tjek velux.dk/tagbolig

Psst..!

Husk at bestille et uforpligtende tjek af jeres ovenlysvinduer på velux.dk/servicetjek Hilsen Rasmus, servicetekniker i VELUX Danmark

tag, tagterrasse & tagbolig

tag, tagterrasse & tagbolig Udnyttelse af tagrum til boliger giver en bedre energiudnyttelse for alle beboere, og i et nyt tag kan der integreres usynlige solceller.

Boligforeningernes øverste etage er mere end bare “et tag over hovedet.

Ejendomsadministration Tag, tagterrasse & tagbolig & Service

209

advertorial

Renovering i højderne Jeres boligforening kan spare mange tunge udgifter i forbindelse med renovering og vedligehold, hvis blot opgaverne prioriteres ordentligt. Tilmed kan udgiften til stillads spares væk.

af Andreas Excalibur Bygbjerg skribent

Rebteknikeren udfører inspektion, service og vedligehold af facader, tage, skorstene, tagrender, kviste, brandmure, antenner m.m.

Ved brugen af rebteknik kan erhvervsklatrene bevæge sit frit rundt på bygninger med vanskelige adgangsforhold, hvor stilladser, lifte og gondoler kommer til kort.

210

Prioritering af opgaver giver balance i budgettet Renoveringsopgaver er der nok af i en boligforening. Men der er især to typer løsninger, som Rebteknikeren har oplevet stor efterspørgsel på fra boligforeningerne inden for de seneste 3-4 år.

“Det ene er tætning af store tage, hvilket er med til at forlænge tagets levetid og give foreningen nogle år til at spare sammen til en senere udskiftning, hvilket er en tung post. Det andet handler om, at boligforeninger ofte samler opgaverne og sparer sammen til én stor renovering, da det både er besværligt og dyrt at opstille stillads. Det betyder dog, at bygningerne ofte får lov at stå og forfalde i mellemtiden”, udtaler Jacob Vestervang, adm. direktør hos Rebteknikeren ApS, og fortsætter: “Som et alternativ tilbyder vi en faglig gennemgang, hvor vi prioriterer opgavernes påtrængende nødvendighed.

Dernæst gør foreningen rede for sit

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Fleksibilitet og gennemsigtighed “Vi har boligforeninger, der kommer hvert år, og når der ikke er nogle hasteopgaver, fortæller vi det åbent til bestyrelsen. Vi kan mærke, at de sætter stor pris på en fleksibel vedligeholdelsesplan, der er tilpasset deres økonomi og behov”, forklarer Jacob Vestervang og advarer samtidig imod en uheldig tendens i proceduren, hvorpå visse bygningsrenoveringer og vedligeholdsaftaler gribes an: “Desværre har vi oplevet boligforeninger fortælle den samme historie om, at de tidligere har benyttet sig af bygningssagkyndige, der har foreslået dyrere løsninger, end der reelt var brug for, fordi de opnår en procentdel af opgavens størrelse. Det giver sig selv, at det ikke er vejen til en objektiv og ærlig vurdering”, afslutter han.

Med rebteknik kan man udføre montage og vedligehold i højden inden for byggeri, industri og infrastruktur.

Håndværkerne er certificerede erhvervsklatrere og fagudlærte inden for tømrer-, murer-, smede- eller malerfaget.

Med rebteknik behøver man ikke at tage højde for pladsmangel eller skrøbelig belægning - en gennemgående udfordring i mange (københavnske) baggårde. Desuden følger Rebteknikeren Arbejdstilsynets AT vejledning 243-1 for arbejde i højden med reb.

“Boligforeninger har været blandt Rebteknikerens kernekunder i gennem mange år.”

tag, tagterrasse & tagbolig

rådighedsbeløb, og vi giver et overslag på det, som vi kan løse inden for budgettet, mens andre opgaver udskydes til de næste år.”

Kernekunder Rebteknikken har mange muligheder og besparelser, hvilket har resulteret i konstant vækst og oprustning af medarbejderstaben, som i dag tæller mere end 20 ansatte i travle perioder. Gennem årene er adskillige forretningsområder blevet afprøvet og senere fravalgt, men boligforeninger har været blandt Rebteknikerens kernekunder i hele forløbet.

“Det er et kundesegment, som vi har holdt fast i, og som vi kun er blevet bedre til at servicere og rådgive. Vi har specialiseret og tilpasset os i forhold til de særlige behov for f.eks. rådgivning, man som privatperson har, når man sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening”, forklarer Jacob Vestervang.

Læs mere på www.rebteknikeren.dk

Ejendomsadministration & Service

211

advertorial

Stil krav til

tagpappen og spar penge for boligforeningen

212

HĂ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Af Kenneth Vraa salgs- og marketingdirektør Phønix Tag Materialer

E

n ny analyse placerer udvalgte tagpapløsninger i toppen af holdbarhedsskalaen. Vælger du den rigtige tagpapløsning, har dit tag udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men også for boligforeningens fremtidige udgifter til renovering.

Tagpap med længere levetid Indtil nu har bygherrer kunne forvente en levetid på mellem 30 og 35 år, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen, også kendt som en TGA , hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBSløsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter leverandørens anvisninger, og man har vedligeholdt taget ved for eksempel at inspicere det en gang om året og feje blade mv.

Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som har gen

tag, tagterrasse & tagbolig

Et tagpaptag er en stor investering, der gerne skal betale sig tilbage over mange år. Spørg tagdækkeren om hans løsning er dokumenteret til 50+ års levetid, hvis I gerne vil spare penge.

“Danskproduceret tagpap har den fordel, at den er skræddersyet til det danske klima.”

Ejendomsadministration & Service

213

nemgået og analyseret en række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne.

Danskproduceret tagpap til det danske klima Det er et vilkår her i Danmark, at vi har et meget omskifteligt klima. Det stiller store krav til tagene. Det er især kritisk, at vi har usædvanligt mange og kraftige skift mellem frost og tø.

For at holde til disse bevægelser mellem frost og tø, skal tagpappen være meget fleksibel. Specielt skal tagpappen være 214

elastisk, og samtidig skal den have stor styrke og gode riveegenskaber. Ellers kan tagpappen have svært ved at følge med

“Vælger du den rigtige tagpapløsning, har dit tag udsigt til mindst 50 års levetid.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

tag, tagterrasse & tagbolig

“En DGNBcertificering er en investering, men den kan give bygningen forøget værdi.”

markedets bedste løsninger, som bygger på danske erfaringer gennem de sidste 35 år på danske tagkonstruktioner. Så danskproduceret tagpap har den fordel, at den er skræddersyet til det danske klima. Det giver tryghed, god bæredygtighed og totaløkonomi.

i de bevægelser, der opstår i konstruktionen nedenunder. Resultatet kan være revner i tagpappen og i værste fald utætheder, der kan give store skader på bygningen, da utætheder ofte først opdages 6-12 måneder efter de er opstået. Det skyldes, at træ, isolering og vandring igennem bygningen bremser vandet, indtil det på et tidspunkt bryder igennem og kommer ned i en lejlighed med et stort renoverings- og udbedringsarbejde i vente.

Hvis man benytter anvisninger fra Phønix Tag Materialer, som grundlag for sin tagkonstruktion, så har man blandt

Passer ind i DGNB-certificeret byggeri Flere og flere boligforeninger interesserer sig for at opnå en certificering af bæredygtig renovering og byggeri, en såkaldt DGNB-certificering. En DGNB-certificering er en investering, men den kan dels give bygningen forøget værdi, og dels kan en DGNB-certificering også medvirke til at opnå optimering af drift- og energiforbrug.

Hos Phønix Tag Materialer har vi udarbejdet en dokumentationspakke med alle miljøinformationer om vores tagpap.

På den måde er det nemt for bygherre og rådgiver at se, hvordan vores tagpap bidrager til det DGNB-certificerede byggeri. Og vores tagpap er også anvendt i svanemærket byggeri.

Læs mere på www.phonixtagmaterialer.dk

Ejendomsadministration & Service

215

Prisbelønnet dansk bidrag til bæredygtigt indeklima i verdensklasse.

Revolutionerende løsning for godt og bæredygtigt indeklima som giver tilfredse beboere og sunde boliger For godt indeklima og glade og tilfredse beboere*.

Ventilationsvinduet er genvej til forbedret Komplet energi- og indeklimakoncept kombiindeklima – bare ved at skifte nogle vinduer og nerer Horn Group Ventilationsvinduet med IKM • Udnytter vinduesarealer til at give frisk forvarmet luft til boligen. udsugsvarmepumpeteknologi uden større indgreb i boligen!

• Sparer ventilationsanlægget.

Flere boligforeninger har fået tilfredse bebo- LivingBetter foretrækkes i både renovering og Sparer plads og indgreb i boligen mv.) nybyg,(kanalføring hvor der er fokus på en samlet enkel ere, fordi man valgte• Horn Ventilationsvinduer.

• Sparer op til 50% energi Undersøgelser fra gennemførte projekter viser løsning, der er bæredygtig og giver lavt energi• Udnytter eksisterendeeraftrækskanaler med eller ventilatorer.

Flereuden gennemførte renoveringsprojekter stor beboertilfredshed.

Fugtproblemer væk, og forbrug.

• Fremtidens – helt openkelt. til 50% på energiforbruget og reduder er altid frisk luft i boligen.

Det er sketindeklimaløsning med et har sparet • Ingen Dokumenteret og opfylder i BR ceret kravene anlægs-omkostningerne betydeligt. minimum af indgreb i boligen. genhusning, Ingen ekstra kanalføring, ingen nedhængte lofter eller(udvalgte), støjende mekanik, service og Ventilationsvinduer med HornGroups dokumenProjekter hvor godt indeklima som er sikretkræver med Ventilationsvinduer: vedligehold!

Bare Ventilationsvinduer og eksiste- terede ventil-teknologi er tilgængelig fra flere ”GO” Hotel, Tårnby, ”GO” hotel, Sundby, Rudolf Steiner Skolen, Vejle, Skolen for livet, Stege, Den Grønne Friskole, Amager, Vejle Midtby Skole, EPOS skolen, aftræk.

Sønderborg,Helt Børneinstitutionen Spentrup, Familiehuset, Høje Taastrup, Institution for børn og unge Heimdal, Brabrand, anerkendte vinduesproducenter. rende enkelt og Tjørnesvinget, meget BILLIGERE. børneinstitutionerne: Emil Pipers Vej, Kgs. Lyngby, institutionen Taarbækdalsvej 15, Taarbæk, Bornholms Sygehus, Rønne, Åvejshusene, Langå, Tingager rækkehuse, Harridslev, Tiny Homes, Horsens, Jakobsen Huse, Galten, Det Naturlige Hus, Holbæk, Én til Én Huse, København, Højstrupparken, Odense, Farvervej, Sæby (Frederikshavn Boligforening), Skæring Parkvej, Egå (Boligkontoret Aarhus), Oluf Bagers Plads, Odense, Kontakt os og hør mere om, hvordan I kan få tilfredse beboere og godt indeklima med store besparelser Sejerøgade 7-9, København, Danica Ejendomme, Nordre Frihavnsgade 50, København, Klimakareen, Th. Laubsgade, København, Boligforeningen Kollekolle, Værløse, Kræftens Østerbro, Djursbo Hornslet, Gundsømagle Sognegaard, BUPL, Hillerød.

Mere end 90 på installation og Bekæmpelse, drift. Opfylder krav til administration, luftskifte, genvinding, energibesparelser og dokumentation. nybyggede en-families huse- og rækkehuse rundt omkring i landet.

Kontakt Peter L. Clausen på plc@horngroup.dk eller på tlf. 40 38 94 24

’) Brugerundersøgelser blandt beboere i Farvervej, Sæby og Skæring Parkvej i Egå bekræfter stor tilfredshed med Ventilationsvinduet.

www.ventilationsvinduet.dk

www.ventilationsvinduet.dk

www.livingbetter.dk

www.livingbetter.dk

Modtager af Bæredygtighedsprisen, nomineret til den tyske energifficienspris 2018 og til Dansk Energiforums Innovationspris 2019

vinduer & facade

vinduer & facade En ejendoms klimaskærm består i høj grad af vinduer og facader. Nye eller renoverede vinduer kan give en tocifret procentbesparelse på varmeregningen, ligesom renovering af facaden både har æstetisk og isoleringsmæssig betydning.

Ejendomsadministration Vinduer & facade& Service

217

advertorial

Indeklimaet forbedres gennem Ventilationsvinduet Af Peter L. Clausen CEO Horn Group ApS

Frederikshavn Boligforening har sikret beboerne på Farvervej i Sæby et godt indeklima uden store indgreb eller ændringer i de enkelte lejligheder. Det er sket ved bare at skifte vinduer og udnytte eksisterende aftræk, og beboerne er meget tilfredse med løsningen.

F

rederikshavn Boligforening har for nylig meldt ud, at de med EU-midler i hånden har sat en stor indsats i gang for at forbedre energiforhold og indeklima i godt 2.000 boliger i de kommende år. 14 af foreningens afdelinger er omfattet af de kommende projekter.

218

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

kombineret med en opdatering af de mekaniske aftræk fra især badeværelserne, var en oplagt mulighed at prøve af på Farvervej”.

De første ventilationsvinduer blev monteret i oktober 2018. Erfaringerne over vinteren har givet meget positive tilbagemeldinger fra beboere. De oplever væsentligt forbedret indeklima, uden at der er gået på kompromis med støj, komfort, økonomi eller energiforbrug.

vinduer & facade

Forbedring af indeklimaet – uden at gå på kompromis Afdelingen på Farvervej i Sæby har som den første fået monteret ventilationsvinduer i boligerne: “Egentlig kunne de eksisterende vinduer godt have klaret nogle år mere”, udtaler teknisk chef Jesper Nymark, ”men forbedring af indeklimaet står højt på vores prioriteringsliste, og løsningen med at montere nogle ventilationsvinduer

Kun en del af vinduerne udskiftes med Ventilationsvinduet og resten udskiftes med traditionelle vinduer.

Ejendomsadministration & Service

219

Stor økonomisk besparelse Resultatet er en samlet bæredygtig og økonomisk indeklimaløsning. En mere konventionel løsning havde krævet mere plads i boligen til maskine og kanalføring. Dertil ofte et krav om genhusning, mens arbejdet står på. Det havde givet en væsentligt dyrere løsning end med ventilationsvinduer, som kun udgør et vist antal af de udskiftede vinduer. Frederikshavn Boligforenings krav til bæredygtighed, lang levetid og godt indeklima for beboerne er blevet muligt med et ventilationsvindue og forventes anvendt i fremtidige projekter.

Indeklimaløsning som forenkler og reducerer omkostninger i al slags byggeri: Med Ventilationsvinduet har Horn Group

220

en patenteret termostatisk styring og kræver ikke fremføring af el eller andre komplekse tiltag. Undertrykket i boligen skabes gennem enkle fugtstyrede ventilatorer i eksisterende aftræk fra køkken og bad.

Løsningen kan også kombineres med udsugsvarmepumper, som yderligere forbedrer driftsøkonomien. Dermed skabes et kontinuerligt grundluftskifte, som forceres når der er behov.

Ventilationsvinduerne er konstrueret til at kunne klare BR kravene til et luftskifte på min. 0,3l/m2/t. Teknologisk Institut har udført målinger på andre tilsvarende renoveringsprojekter. De viser, at genvindingseffekten i Ventilationsvinduet medfører, at det

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

vinduer & facade

“Resultatet er en samlet bæredygtig og økonomisk indeklimaløsning.”

ofte ikke kan svare sig at etablere yderligere genvinding, og at løsningen dermed kan erstatte balanceret ventilation.

Find mere information på www.ventilationsvinduet.dk

“Der opleves væsentligt forbedret indeklima, uden at der er gået på kompromis med støj, komfort, økonomi eller energiforbrug.”

Ejendomsadministration & Service

221

advertorial

Af Artur Slupinski Arkitekt, projektrådgiver velux a/s

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut.

Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer.

222

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

vinduer & facade Ejendomsadministration Vinduer & facade& Service

223

F

or over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet.

Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende.

Boligforening fik lys idé I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt.

Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

224

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne “penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

”Oppe øverst er der motoriserede VELUX vinduer, som der er regnsensor på. De kan faktisk stå åbne, når man ikke er hjemme.

Så kommer man hjem til en lejlighed, der ikke er lige så varm, som den kunne være.

Man har så trygheden i, at de lukker, hvis der kommer et regnskyl.”

Kristine W. Nielsen, beboer i Trekanten

eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*.

En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

vinduer & facade

Få mere luft under taget Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue.

De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service Bl.a. VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer.

På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid.

Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Ejendomsadministration & Service

225

ADVERTORIAL

AF BENNY KALLEHAVE IVERT ARBEJDSMILJØKOORDINATOR PWJ TØMRER & MURERFIRMA A/S

Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning Stilladsarbejde er farligt arbejde – og det er ikke kun fordi man kan falde ned af stilladset.

D

er sker mange ulykker ved fald fra stillads, men der sker også mange ulykker ved faldende genstande fra stilladser. Og her er det ikke kun håndværkeren som bliver ramt. Det kan lige så godt være dig eller din bil m.v., såfremt der ikke er dækket ordentligt af og afskærmet tilstrækkeligt i forhold til der hvor arbejdet pågår.

Der sker også mange arbejdsulykker på stilladser grundet forkert eller dårlige arbejdsstillinger, tunge løft f.eks. ved vinduesudskiftninger m.v. Der er mange faldulykker på stilladser, fordi man snubler/falder i ledninger eller falder over materialer, affald m.v. der ligger og flyder i adgangsvejene.

Det korrekt opsatte stillads Et korrekt opsat stillads til det givne arbejde er alfa og omega for arbejdet som sådan og i særdeleshed for sikkerheden.

202 226

Et stillads kan sættes op på forskellige måder afhængig af hvilket arbejde der skal udføres.

Dels kan bredden variere, afstanden til muren og ikke mindst belastningsevnen på stilladsdækkene.

Der er nemlig stor forskel på om stilladset skal bruges i forbindelse med tagudskiftning, vinduesudskiftning eller facaderenovering.

Prisen på de forskellige typer af stilladsopsætninger varierer, specielt i forhold til hvilken belastningsklasse/evne stilladset skal have.

Mange foreninger vælger typisk at få lavet flere typer af opgaver når man nu har fået sat stilladset op. Det giver rigtig god mening f.eks. at få renoveret facaden samtidig med f.eks. en vinduesudskiftning, netop fordi stilladsopsætningen og stilladslejen er en meget væsentlig andel af renoveringsbudgettet.

Man skal så være klar over at der undervejs vil komme nogle ekstraomkostninger

2019 HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

vinduer VINDUER & facade FACADE til omstilling af stilladset. Håndværkeren som arbejder på stilladset må nemlig ikke selv begynde at omstille på stilladset.

Det kræver uddannelse og kvalitetssikring. Så det er noget stilladsfirmaet skal komme og gøre. Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar, for at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav.

“Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar for at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav.”

Sikkerhed og ansvar På stilladset skal være placeret et grønt godkendelsesskilt, hvorpå den sikkerhedsansvarlige for stilladsfirmaer har angivet hvilken belastningsklasse stillads der er opstillet, hvilken type arbejde stilladset er opsat til, samt hvornår stilladset er opsat og kontrolleret. Hvis dette ikke er i orden, så må ingen gå op på stilladset.

Udover det grønne godkendelsesskilt, så skal stilladset/byggepladsen være skiltet med den udførende entreprenørs regler omkring brug af værnemidler m.v.

Boligforeningen har som bygherre ansvar for at stilladsarbejdet på foreningens ejendom foregår lovligt og forsvarligt – også som sikkerhed for ejendommens egne beboere.

Det er derfor vigtigt at man som boligforening sætter krav og forventninger op i forhold til den entreprenør som skal arbejde på ens ejendom.

Vinduer & facade& Service Ejendomsadministration

203 227

DET ER VIGTIG AT FÅ DRØFTET OG PLANLAGT FLERE SIKKERHEDSMÆSSIGE SOM PRAKTISKE FORHOLD: • Hvordan kan adgangsvejene til byggepladsen og stilladset placeres således at man sikrer bedst muligt arbejdsmiljø og sikkerhed for såvel entreprenørens medarbejdere som ejendommens beboere? Friholdelse af opgangsfelter så beboerne frit kan gå ud og ind?

• Hvordan kan færdsel tilrettelægges?

Hvor kan toilet- og skurfaciliteter placeres? Hvor kan evt. materialecontainere placeres? Hvor skal byggematerialer placeres når de leveres? Kan de kranes direkte op på stilladset, hvor de skal benyttes? Kan man lave hejs eller lift på stilladset?

• Hvor kan byggepladsstrøm placeres?

Kan ledninger trækkes eller ophænges således, at man udgår risikoen for faldulykker?

• Skal byggeriet forgå i den mørke tid?

Hvorledes tilrettelægges korrekt opsætning af lys på adgangsveje og på stilladset? På adgangsveje/transportveje skal der være en belysning på mindst 25 lux. Arbejdsbelysningen skal være på mindst 50 lux. På en overdækket arbejdsplads skal der være minimum 200 lux.

204 228

• Skal der afskærmning på stilladset i form af net eller plastik? Skal det alene være net for at mindske risikoen for faldende genstande eller skal det være plastik i forhold at sikre mod vejrforhold og/eller byggestøv?

• Skal der etableres vinterforanstaltninger? Det er som hovedregel tilfældet i perioden 1/11 – 31/3. Ofte vil foreninger vælge at få lavet stilladsoverdækning/ stilladstag ved større tagrenoveringer, for at eliminere risikoen for vandskade i forbindelse med regn.

• Trods det, at stilladset har overdækning og er beklædt med plastik, betyder det ikke, at der ikke kan trænge vand/sne ind forskellige steder. Det er selvfølgelig begrænset hvor meget vand/sne, der trænger ind, men det kan trænge ind gennem samlinger og steder, hvor man har været nødt til at skære i plasticen.

• Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, ligesom man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring.

• Vil der være specielle støjgener i forbindelse med arbejdets udførelse?

Kan man gøre noget for at mindske støjgenerne? Skal der laves aftaler om i hvilket tidsrum der må støjes?

2019 HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

vinduer VINDUER & facade FACADE Foto: Niels Jørgensen

Større entreprenører vil typisk have en arbejdsmiljøkoordinator ansat, som deltager i såvel tilrettelæggelsen samt byggepladsens etablering, således at det tilsikres at det højst mulige sikkerhedsniveau er tilsted.

Arbejdsmiljøkoordinatoren vil ligeledes under hele byggesagens forløb lave løbende tilsyn og sikkerhedsrunderinger for at sikre at såvel arbejdsmiljøet som byggepladsens forhold og sikkerhed er i orden.

Arbejdsmiljøkoordinatoren vil endvidere deltage i de lovpligtige sikkerhedsmøder som der skal holdes på byggepladsen, typisk hver 14 dag.

“Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, ligesom man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring.”

Tilknyt en rådgiver Hvis man skal have udført en større renovering, hvor der kræves stillads, er der rigtig mange forhold som boligforeningen/bygherren skal tage stilling til. De fleste foreninger vælger ofte at knytte en rådgiver til opgaven, som i samarbejde med entreprenøren kan sørge for at planlægge og tilrettelægge de fleste af ovennævnte forhold.

Renovering koster mange penge og skal holde i mange år, så derfor er det vigtig at få arbejdet udført i en ordentlig kvalitet og på en ordentlig måde. Som foreningsbestyrelse er det derfor vigtig at vælge de rigtige samarbejdspartnere, så man til enhver tid kan stå på mål for de beslutninger man har truffet.

Vinduer & facade& Service Ejendomsadministration

229 205

230

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020 2019

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak I mange ejendomme er faldstammerne nu så gamle og forfaldne, at de skal fornyes. Men skal de skiftes, eller kan en renovering, der er nemmere, hurtigere og billigere gøre det?

Faldstammer, Ejendomsadministration stigstrenge, rør & Service & kloak

231

advertorial

Af Heine Lillesø Buhl Salgs- og marketingchef Proline Group

Bæredygtige fordele

ved relining og strømpeforing af faldstammer Relining og strømpeforing af både faldstammer og ventilationsskakte er både en holdbar, økonomisk og bæredygtig metode.

Genbrug sparer tid og mindsker affald Udskiftning af faldstammer er ofte en dyr investering og forbundet med et væld af byggeaffald. Proline har derfor udviklet en funktionel arbejdsmetode, som løser dette ved at genbruge de eksisterende materialer fra faldstammen og ventilationsskakterne for at undgå byggeaffaldet. Væsentligt er det

også, at vi som entreprenør sparer tid.

I stedet for at udskifte faldstammerne i en ejendom, fokuseres således på at renovere de nuværende rørinstallationer i etageejendommene, som ofte er skjulte inde bag vægge, gulve og loft i lejlighederne.

Relining er fremtidens “rør” Relining betyder, at man støber nye rør

“Ventilationsskakte kan relines med enten brandhæmmende reliningsprodukt eller en brandhæmmende strømpeforing.”

232

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Faldstammer, stigremme, rør & kloak af polyesterplastic inde i de allerede eksisterende rør. På den måde gøres disse robuste på ny. Reelt set kunne man efter relining fjerne de gamle støbejernsrør, da de nye rør er selvbærende og har den nødvendige elasticitet til at følge bygningens bevægelser. Så snart faldstammerne er relinet, træder et af vores strømpehold til, for at skyde en strømpeforing i gulvafløbet fra badeværelsets håndvask og videre ud til faldstammen og gør renoveringen af rørene fuldstændig.

Strømpeforing eller relining?

Strømpeforing af faldstammen og grenrørene er også en mulighed, og slutproduktet er relativt ens i forhold til en reling-løsning. Så om man vælger en strømpeforing eller relining er resultatet næsten ens, men arbejdsprocessen og økonomien er en anden med strømpeforingen. Den tager længere tid og giver flere beboergener ved renovering af køkken- og toiletfaldstammerne. Dette skyldes hærdetid på strømpen, efterfulgt af indskæringer fra samtlige afløb der

Ejendomsadministration & Service

233

går på, som herefter enten skal strømpes eller relines fra tilslutning i køkkenet/ bad hen til den lodrette faldstamme.

Proline anbefaler derfor oftest en relining af køkken- og toiletfaldstammer

“Relining og strømpeforing er metoder, der tilgodeser bæredygtighed og økonomi.”

234

og strømpeforing af vandlåsene på badeværelser og regnvandsstammerne, hvor strømpeteknikken gør renoveringen meget effektiv og kommer til sin ret.

De renoverede rør har efter relining- og strømpeforingsmetoden en fornyet levetid på minimum 50 år, hvilket gør løsning yderst bæredygtig og konkurrencedygtig sammenlignet med udskiftning.

Minimering af beboergener Når arbejdet med faldstammer og afløb i en etageejendom igangsættes, planlægges altid hvordan man kan arbejde effektivt og hurtigt i forhold til at mindske beboergener. Normalt færdig-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

har efter relining- og strømpeforingsmetoden en fornyet levetid på minimum 50 år.”

gøres mellem 2-4 lejligheder pr. dag og forløbet afsluttes altid, så beboerne i ejendommen kan anvende deres afløb fra kl. 18 igen samme dag. Arbejdsområderne afdækkes med filtmåtter i lejligheden, så beboerne ikke oplever noget svineri i forbindelse med installationen, og vi stiler efter, at det ikke er til at se, at vi har arbejdet i lejligheden.

Renovering af ventilationsskakte Det er ikke blot faldstammer, som kan

Faldstammer, stigstrenge, rør & kloak

“De renoverede rør

relines eller strømpefores. Proline renoverer også defekte og dårlige ventilationskanaler og –skakte, hvor beboerne i ejendommen eksempelvis oplever lugtgener og lignende. Også her er teknikken at forbedre allerede eksisterende skakte på en hurtig og effektiv måde, der tilgodeser miljøet og mindsker beboergener. Afhængig af ventilationsskaktens tilstand kan skakten relines med vores brandhæmmende reliningsprodukt. Alternativet er, at vi skyder en brandhæmmende strømpeforing fra tag eller loft.

Reling er miljørigtig genanvendelse Med relining og strømpeforing kan en etageejendom renovere faldstammer og ventilationsskakte på både en økonomisk og holdbar måde, hvor rørene holder 50+ år. Det er bæredygtig genanvendelse af de eksisterende rør, hvilket mindsker gener for beboere og er ressourcebesparende.

Se mere på www.proline-group.dk

Ejendomsadministration & Service

235

236

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening

Livet i byen giver for mange større mening og livskvalitet, når man har adgang til velindrettede fællesarealer med mulighed for at pynte med blomster og dyrke grønt og frugt.

Gårdanlæg Ejendomsadministration & miljø + Urban &gardening Service

237

Når plantekasser og fællesskabet blomstrer TagTomats guide til grønne fællesskaber skaber sammenhængskraft og øget biodiversitet i din boligforening - sådan kommer I godt igang.

238

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

gårdanlæg & miljø + urban gardening Gårdanlæg Ejendomsadministration & miljø + Urban &gardening Service

239

Af Mads Boserup Lauritsen

Bybonde og arkitekt TagTomat

Byhaver fremfor græsplæner og asfaltjungler Flere og flere af byens borgere har fået øjnene op for de mange muligheder, der ligger i at omdanne den kedelige baggård, tagterrassen, altanen eller fortovet til frodige byhaver. Byhaverne gør vores by mere liveable, vores børn får en øget forståelse for naturens processer og vejen fra jord til bord, og haverne giver os noget at være fælles om.

Grønne fællesskaber giver tifold igen i form af stærkere sammenhængskraft og 240

ejerskab på tværs af foreninger, som når I for eksempel deler en baggård. Når du har stået skulder ved skulder med din nabo og gravet i et bed, kan det ikke undgås, at I får bedre relationer i jeres dagligdag.

Den rette løsning for jer Inden I køber en masse grej og planter, er det vigtigt, at I gør jer nogle betragtninger om det sted, I gerne vil tilplante. Hvordan er belægningen? Er der sol eller skygge, læ eller vind?

Når vi i TagTomat etablerer bede, bruger vi oftest plantekasser med selvvanding (kapillærvanding). Det er både bedre for planterne, som får en mere naturlig adgang til vand, og det er nemmere at passe, da det ikke kræver vanding så ofte.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening Foto: TagTomat, Kristine-Kiilerich og Peter-Sørensen

Vil I omdanne jeres græsplæne til køkkenhave, kan I etablere højbede i metal eller lærketræ med jordkontakt, som giver planternes rødder mulighed for at trække vand og næring fra det omgivende areal. Husk her at grave græstørven væk, der hvor bedet skal etableres.

Det er også vigtigt, at I udvælger de rette planter, som kan trives bedst under forholdene i netop jeres gård. På vores forum ligger alle vores råd (forum.tagtomat.dk), men her er et par eksempler på spiselige planter, som trives godt under forskellige forhold: Fuld sol: De fleste kulturafgrøder (tomater, bønner, gulerod mv.), rosmarin, timian, solbær, ribs, jordbær.

Halvskygge: Mynte, persille, rabarber, stikkelsbær, hassel, sødskærm, skovjordbær.

Skygge: Ramsløg, vinterportulak, blåbær, tranebær, tyttebær, surbær, sødskærm, mynte.

Vindomsuste steder: Havtorn, brombær, hyld, hassel, røllike, strandkål, strandkarse, morgenfrue, hunderose.

I kan også overveje, om I vil holde dyr i jeres baggård. I må f.eks. gerne holde høns eller kaniner, så længe I husker reglementeret rottesikring og ikke har en hane.

Miniudvalg i jeres gårdlaug Gårdlauget har ansvaret for kontakt til leverandører, overblik over opgaver og for at arrangere arbejdsdage for alle

Ejendomsadministration & Service

241

beboere. Gårdlauget/bestyrelsen er oftest drevet af frivillige, så vi anbefaler, at I laver miniudvalg så som “plantekasselaug”, “hønselaug”, “altanlaug” osv., så gårdlauget ikke drukner i arbejdsopgaver.

Oftest er det gårdlauget som betaler for anlægget/materialerne til fælleshaverne, og I får klart mest for pengene, hvis I selv etablerer haven til en fælles arbejdsdag.

Hvis I køber en samlet pakke med højbede, jord, frø og vejledning leveret lige til kantstenen, er det eneste I skal gøre at finde knofedtet frem i fællesskab.

Del jeres projekt op i etaper Hvis I har planer om at skabe en større fælleshave, anbefaler vi, at I deler projektet op i etaper. I første omgang handler 242

det om at få fællesskabet etableret. Det er bedre, at I starter småt men overskueligt i stedet for at knække halsen på for store drømme. Start f.eks. med enkelte plantekasser med krydderurter og blomster, og når I har rutinen, kan I gå i gang med at anlægge en større køkkenhave med grøntsager, bænke og udekøkken. Husk at TagTomat startede med blot 5 plantekasser på skraldeskuret tilbage i 2011. Årshjul - husk også det sociale Et årshjul, hvor I noterer både de praktiske gøremål i haven samt årets sociale aktiviteter (sommerfest, faste havedage, fælles gør-det-selv-workshops etc.) er et godt organisatorisk redskab for overblikket i fælleshaven.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Gårdanlæg, miljø & Urban Gardening I kan også være fælles om at dyrke jeres altaner. Afhold workshops, hvor I laver forspiringspotter eller insekthoteller, og hent inspiration til gode planter hos hinanden. I kan også have en fælles frøbank, hvor I deles om frø, I enten køber eller høster selv.

Samdrift og samarbejde med gårdmanden I mange boligforeninger er der allerede ansat en gårdmand til at varetage de grønne områder. Det er derfor en god idé at tænke gårdmanden ind, når I starter nye projekter. Lad beboerne passe dele af fællesområderne når der etableres fælleshaver, og dermed frigive tid hos gårdmanden til andre opgaver.

Kast jer ud i det Selvom forarbejdet er vigtigt, er det også nogle gange bare om at kaste sig ud i det og få prøvet nogle ting af. Taghaven i baggården på Nørrebro startede i 2011 ud fra devisen “Nogle gange er det bedre at bede om tilgivelse frem for tilladelse”.

Se mere på www.tagtomat.dk Faktaboks om TagTomat: TagTomat hjælper bl.a. boligforeninger med design, anlæg og drift af gårde og arealer. Vi har butik i København, og leverer vores løsninger i hele landet via webshop. Læs mere om TagTomats arbejde og produkter på www.tagtomat.dk, tilmeld jer vores nyhedsbrev og download alle vores guides til gratis inspiration.

Ejendomsadministration & Service

243

244

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

kælder & skybrudssikring

kælder & skybrudssikring Klimaet og vejret forandrer sig, og nogle boligforeninger har svært ved at forsikre ejendommen fuldt ud, fordi de ligger i udsatte områder med høj vandstand og vandindtrængen.

Ejendomsadministration Kælder & Skybrudssikring & Service

245

advertorial

Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør?

Af Peter Hartvig Direktør hartvig consult

Beslutninger om bygge- og renoveringsprojekter har ofte store, økonomiske konsekvenser, og som bestyrelse kan man derfor ofte have brug for rådgivning og hjælp fra administrative og tekniske rådgivere med faglig indsigt.

D

et sker ofte, at formænd og bestyrelser i andels- og ejerboligforeninger skal træffe vigtige beslutninger om gennemførelse af projekter. De mange, forskelligartede projekter, der skal sættes i gang, kræver specialistviden, og det kan ikke forventes, at bestyrelserne rundt omkring sidder inde med den. De har naturligt nok forslag, input og idéer, men ofte begrænset eller slet ingen - forudgående viden omkring projektering, håndtering og gennemførelse

246

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Rådgiveren som sparringspartner En specialiseret, rådgivende ingeniør vil kunne hjælpe bestyrelserne med at tilvejebringe det rette grundlag at træffe beslutningerne ud fra. Ved at tage kontakt til en specialiseret rådgiver vil man få en sparringspartner, der ikke kun hjælper

med at vælge den rette løsning, men som også ser på projekterne i en større sammenhæng og måske finder løsninger, der ikke har været til overvejelse.

Med den rette rådgiver vil man også have en sparringspartner, der kender reglerne på det givne område. I mange tilfælde skal myndighederne involveres for at sikre godkendelse af projekterne, og rådgiveren kan derfor også stå for myndighedsbehandlingen med alle de udfordringer, der nu følger med dette.

kælder & skybrudssikring

af opgaverne. Beslutningerne har ofte store, økonomiske konsekvenser, og man kan derfor ofte have brug for at få hjælp fra personer med faglig indsigt.

“De mange, forskelligartede projekter, der skal sættes i gang, kræver specialistviden, og det kan ikke forventes, at bestyrelserne rundt omkring sidder inde med den.”

Ejendomsadministration & Service

247

248

Mange er fejlagtigt af den opfattelse, at en rådgivende ingeniør er et fordyrende mellemled. Men med et markedskendskab, et stort netværk og en viden om at vælge den rette løsning, kan rådgiverne ende med at spare andels- og ejerboligforeninger for mange penge. Rådgiverens honorar spares gennem valg af rigtige løsninger, myndighedsbehandling, valg af den rigtige håndværker til den rigtige pris og ikke mindst jævnlige tilsyn med entreprenøren for at sikre, at projektet overholder indgåede aftaler, når arbejdet er i gang.

“Rådgiverens honorar spares gennem valg af rigtige løsninger, myndighedsbehandling, valg af den rigtige håndværker til den rigtige pris.”

Nicherådgivning indenfor belægninger, kloakker og faldstammer Hartvig Consult er specialiseret rådgiver med mange års erfaring i at rådgive andels- og ejerboligforeninger foruden almene boligselskaber og industrivirksomheder. Hartvig Consult har haft succes med nicherådgivning, hvor man har specialiseret sig i rådgivning om belægninger, kloakker og faldstammer, populært sagt meget af det øjet ikke ser.

“Vi har valgt at specialisere os, og dermed er det naturligt, at vi besidder en stor, faglig viden indenfor vores kernekompetencer” forklarer Peter Hartvig, indehaver af Hartvig Consult. “Vi har arbejdet med kloakker og belægninger i snart 20 år, så vi kender alle udfordringer i sådanne projekter. Derfor kan vi også finde de rette løsninger til de rigtige priser.

Vores opgave er at spare penge for vores kunder på kort og lang sigt, og derfor rådgiver vi således, at kunderne har det rette beslutningsgrundlag. Et

helt simpelt eksempel kan være en andelsboligforening, der vælger at få renoveret belægning i gården, fordi den eksisterende er nedslidt og har revner og huller. Men er tilstanden af kloakledningerne undersøgt? Det vil være ærgerligt at få ny belægning, hvis man kort tid efter skal grave op for at renovere kloakker eller udskifte brønde! For udover belægningen, som alle kan se tilstanden af, så ligger der en masse kloakledninger i jorden, der ofte er i langt dårligere stand, end vi tror. Men vi hjælper med at give det rette beslutningsgrundlag”.

Peter Hartvig fortsætter “I tilfælde hvor kloakkerne er en del af projekterne, så er vores erfaring, at en TV inspektion i kloakkerne ikke løser problemerne, medmindre man er klar over, hvordan data skal behandles eller, at hele kloaknettet ikke er filmet.

Vi sørger for at skabe et overblik,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

står for infrastrukturen. Her sørges for, at de nye husejere får kloakker, veje, fortove og områder i en kvalitet, som er forventet og afstemt med bygherre.

Hjælp til at tænke langsigtet Økonomien er ofte et af de vigtigste parametre bag de beslutninger, der bliver truffet. Derfor er det også vigtigt, at der tænkes langsigtet, og her kan det være værdiskabende at bruge en sparringspartner med den rette viden. En teknisk rådgiver som en arkitekt eller rådgivende ingeniør kender levetiden af de forskellige elementer og kvaliteter og kan også hjælpe med en drift- og vedligeholdelsesplan, der sikrer, at kunden kender økonomien til renoveringer og udskiftninger i mange år frem.

Ved siden af arbejdet med projektering af gamle anlæg, arbejder Hartvig Consult også med rådgivning i nye projekter. Der udføres projekter som specialist ved nybyggerier, hvor udstykker

Involvér rådgivere tidligt i projektet Ofte sker det desværre også, at rådgiveren først bliver kontaktet, når problemerne ude hos kunderne allerede er opstået, eller beslutningstagerne er blevet uenige med entreprenøren om en leveret vare. I de tilfælde kan rådgiveren hjælpe med at give en uvildig vurdering og samtidig finde løsninger for hermed at sikre, at arbejder bliver udført efter de gældende standarder og kvaliteter.

Hvis man derfor som bestyrelse i andels- og ejerboligforeninger føler, at man har behov for den nødvendige, faglige viden, og vil spare penge, så vil det i mange tilfælde være fornuftigt at kontakte en teknisk rådgiver.

Se mere på www.hartvigconsult.dk

Ejendomsadministration & Service

kælder & skybrudssikring

så man får synliggjort, hvad der skal laves i årene frem, og dermed ved man, hvordan økonomien kommer til at se ud i fremtiden”.

249

advertorial

Af Kåre Press-Kristensen chefkonsulent PKP Regnvandsteknik

Grønne gårde med blå løsninger

Grønne gårdrenoveringer kan let kombineres med bedre skybruds- og rottesikring uden ekstra udgifter. Tilskud til regnvandsprojekter kan endda ofte billiggøre gårdrenoveringer og reducere driftsudgifterne.

Hvad er en god gård?

Der er mange visioner for, hvad der karakteriserer en god gård. Det kan være samlingsstedet, hvor man mødes og griller i solen. Stedet, hvor man går ned og breder et tæppe ud på græsset, mens ungerne leger på legepladsen.

Stedet, hvor man kan sidde uforstyrret

“Mange kommuner har tilskud til regnvandsprojekter, så disse kan gennemføres uden omkostninger.”

250

i en lille solrig hyggekrog med en god bog. Stedet, hvor man glæder sig til at deltage i boligforeningens gårdfester.

Eller en kombination.

Nørrebro før.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Den gode løsning Der kan derfor opnås en stor værdi for beboerne ved at erstatte asfalt med grønne opholdsarealer og/eller ved at lave de grønne opholdsarealer mere spændende, så gården kan tilfredsstille

endnu flere beboeres behov. Det kan med fordel gøres ved at gennemføre et større regnvandsprojekt i gården, så den grønne gårdrenovering samtænkes med skybruds- og rottesikring. Mange kommuner har tilskud til regnvandsprojekter, så disse kan gennemføres uden omkostninger.

Ofte kan regnvandsprojekterne endda billiggøre - og nogen gange fuldt ud finansiere - grønne gårdrenoveringer. Samtidig reduceres driftsudgifterne til kloak og foreningen sparer ofte penge på fornyelse af kloak. Penge, som nok er sjovere at bruge på fantasifuld gårdindretning.

kælder & skybrudssikring

Grønne gårde giver tilfredse beboere Fælles for de mange visioner er, at gården er et sted, man har lyst til at opholde sig.

Det er ikke bare et sted, man går igennem for at stille cyklen eller aflevere skraldet.

Når vi afholder beboer-workshops forud for gårdrenoveringer, så er det påfaldende, at det altid er grønne områder med græs og blomster, som giver folk lyst til at opholde sig i gården. Det er ikke grå asfaltområder. Det er også de grønne nye opholdsarealer, som beboerne roser mest, når vi evaluerer projekterne. Alligevel er der overraskende mange gårde, der fortsat er domineret af unødig meget grå asfalt.

Regnvandsprojekter og gårdrenovering går hånd i hånd Regnvandsprojekter harmonerer rigtig godt med grønne gårdrenoveringer, fordi det jo netop er på de grønne arealer, at regnvandet kan nedsives. Ligesom når det regner på en græsplæne. Ligeledes gør vandet ikke skade på en græsplæne,

Nørrebro efter.

Ejendomsadministration & Service

251

mens det gør stor skade i kælderen. Og det ser desværre ud til, at skybrud bliver fortsat mere hyppige. Derfor er det oplagt at kombinere visionen for den grønne gård med visionen om en blå gård, hvor regnvandet nedsives til grundvandet i stedet for at blive til et problem i kældre under skybrud. Og selvfølgelig også i lyset af, at der er tilskud til regnvandsløsninger, så de kan gennemføres uden at fordyre en grøn gårdrenovering.

En kombination der giver besparelser Endelig kan regnvandsprojektet også ses som hovedprojektet, der betaler for, at der er gravemaskiner, anlægsgart-

Kom godt i gang med den nye gård Få en professionel rådgiver til at undersøge: • Geologien og muligheden for nedsivning.

nere, brolæggere, tømrere, kloakmestre m.v. i gården. Og så er det naturligvis meget billigere, hvis foreningen samtidig ønsker andre projekter gennemført f.eks. legepladser, cykelskure med grønne tage, grillpladser, hyggekroge, terrasser, total kloakinspektion m.v.

Nogle gange skal “gård-begrebet” udvides til også at omfatte de oftest meget kedelige arealer mod vej, der indimellem også kan omdannes til frodige grønne oaser med regnvandsnedsivning. Grønne oaser, som både beboerne og forbipasserende bliver overraskende glade for, da de sender et klart grønt signal og giver lidt natur lige uden for vinduerne og hoveddøren.

Illustrative eksempler På Nørrebro blev et regnvandsprojekt kombineret med et grønt gårdrenoveringsprojekt. Foreningen består af 12 lejligheder tilknyttet et gårdareal på 500 m2.

Gården bestod af revnet og hullet beton

• Tilskudsmuligheder i jeres kommune.

• Kloak-besparelser via regnvandsløsning.

• Muligheder for en grøn gårdrenovering.

• Hvad beboerne godt kunne tænke sig.

• Hvad det vil koste og hvad der spares.

• Fastprisaftale med bagudrettet betaling.

Gode rådgivere kan undersøge ovenstående uforpligtende og uden beregning.

252

Vanløse før.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

og små faldefærdige skure, der ikke blev anvendt. Der var meget begrænset ophold i gården. Bestyrelsen havde et brændende ønske om et grønt gårdmiljø til rekreative formål. Projektet blev udviklet og gennemført i tæt samarbejde med bestyrelsen, der også fungerede som gårdudvalg. Projektet kostede 225.000 kr og fik et tilskud på 91.500 kr til regnvandsdelen, så nettoudgiften kun var 133.500 kr incl. moms. Projektet

kælder & skybrudssikring

“Ofte kan regnvandsprojekterne endda billiggøre - og nogen gange fuldt ud finansiere - grønne gårdrenoveringer.”

blev gennemført på 2 måneder. Foto viser gården før/efter. PKP Regnvandsteknik var totalentreprenør under hele projektet.

I Vanløse blev et regnvandsprojekt kombineret med et stort grønt gårdrenoveringsprojekt. Foreningen består af 55 lejligheder tilknyttet et gårdareal på 1.500 m2. En stor andel af gården bestod af gammel asfalt. Gården blev anvendt til ophold. Men bestyrelsen havde et ønske om klimasikring, et endnu mere grønt gårdmiljø og en bedre indretning af gården, herunder to store nye solterrasser og flytning af legepladsen m.v.

Projektet blev udviklet og gennemført sammen med bestyrelsen, gårdudvalget og beboerne. Sidstnævnte via en fælles workshop. Projektet kostede 585.000 kr og fik et tilskud på 330.500 kr til regnvandsdelen, så nettoudgiften kun var 254.500 kr incl. moms. Projektet blev gennemført på 3 måneder.

Se mere på www.regnvandsteknik.dk.

Vanløse efter.

Ejendomsadministration & Service

253

advertorial

Nattergalevejkarreen

– en rekreativ grøn og blå gårdhave med regnvandshåndtering og skybrudssikring Nattergalevejskareen står overfor en stor samlet renovering af den 7.000 m2 store fælles gård.

254

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

kĂŚlder & skybrudssikring Ejendomsadministration & Service

255

Af Søren Knudsen Direktør, Akademiingeniør Søren Knudsen Rådgivende Ingeniører Aps

Nyt liv i gårdhaven Beboerne i Nattergalevejkarreen og Københavns Gårdhaver har sammen fået udarbejdet et projektforslag til en ny gårdhave. Forslaget drejer sig om at forvandle den ensformige og nedslidte gårdhave til en frodig gård med natur og organiske former, mindre bakker, søer, grøfter, regnbede og vandrender. Der skabes desuden plads til interessante og skærmede opholdsarealer, områder til leg og oplevelser samt områder til cykelparkering, tøjtørring og affald.

Nattergalevejkarreen består af en stor ejerforening og en udlejningsejendom

med i alt ca. 310 lejligheder samt en børnehave. Gårdhaven er på ca. 7.000 m2 og fremstår i dag som et langstrakt og ensformigt rum med et bredt asfaltareal langs facaden samt græsplæne med udelukkende ældre birketræer, nedrivningsmodne skure og ældre cykel- og tørrestativer.

Skybrudssikring og klimatilpasning i København Københavns Kommune, som finansierer gårdhaven, ønsker regnvandshåndtering integreret i gårdhaven, og de samarbejder med Hofor om udformning og

Nattergalevejkarreen består af en stor ejerforening og en udlejningsejendom med i alt ca. 310 lejligheder samt en børnehave.

256

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

vaskeriet vil medføre reduktion i vandforbruget på ca. 900 m3 årligt og dermed en lavere vandregning.”

medfinanciering af regnvandshåndteringen. Hofor er i gang med en milliardstor investering i skybrudsprojekter i Københavnsområdet, og det er vurderingen at regnvandshåndtering, som del af gårdhaveprojekter, vil kunne erstatte en del af denne investering. Desuden vil det være muligt at udnytte den fordel, at der er bedre plads i gårdene end på vejene, og at regnvandshåndtering i gårdene er billigere. Gårdhaverne kan dermed bidrage til at gennemføre kommunens og Hofors planer om skybrudssikring og klimatilpasning af København på en omkostningseffektiv måde.

Regnvandshåndtering i gårdhaven Sammen med faskiner og genbrug af regnvand i ejendommens fællesvaskeri, bidrager de spændende og flotte blå elementer i den nye gårdhave til, at regnvandet fra gården og den gårdvendte del af taget kan afkobles fra fælleskloakken op til en 40 års regnhændelse. Projektet vil

Opbevaring og udnyttelse af regnvand på matriklen I Nattergalevejkarreen arbejdes der med stort set alle de muligheder, der er for håndtering af regnvandet, så det forbliver på matriklen. Generelt handler det om at kunne opbevare store regnvandsmængder både under og på terræn, om at nedsive og fordampe regnvandet og ikke mindst om at udnytte regnvandet til f.eks. tøjvask og toiletskyl, hvor det ikke er nødvendigt at bruge dyrt og værdifuldt drikkevand.

Tidligere blev der arbejdet meget med faskiner, når regnvand skulle afkobles fra kloakken. En faskine er en nedgravet plastikkasse med filt omkring, hvor regnvand kan opbevares, og hvorfra der sker nedsivning i jorden omkring faskinen. Men ligesom i mange andre gårde er nedsivningsmulighederne ikke de bedste. Jorden er forholdsvis leret, og der skal tages hensyn til afstandskravet til bygning og kælder. En løsning udelukkende med faskine er således en både dyr, dårlig og utilstrækkelig løsning, og det er derfor både bedre og billigere at arbejde med flere elementer.

kælder & skybrudssikring

“Regnvand til

således bidrage til, at de stadig hyppigere og kraftigere regnhændelser bliver på matriklen og ikke ender i den overbelastede kloak. Dermed vil det være med til at reducere risikoen for dyre bygningsskader, og forhindre at urenset regn- og spildevand løber ud i havet.

Hvad skal der ske med regnvandet?

Når man designer en gårdhave med muligheder for regnvandshåndtering,

Ejendomsadministration & Service

257

I Nattergalevejkarreen arbejdes der med mange elementer til håndtering af regnvand og skybrudssikring: • Den faste belægning, der i dag består af nedslidt asfalt, reduceres med ca. 800 m2 og vil fremover bestå af klinke/flisebelægning. Regnvand vil således fremover kunne sive ned i jorden på en større del af gården.

• Etablering af søer, grøfter og regnbede giver regnvandet et sted at sive ned, og kan rumme op til ca. 150 m3 regnvand ved kraftig regnhændelser.

• Et solcelledrevet recirkulerings-anlæg sikrer, at der er strømmende vand i dele af vandrenderne og regnbede - også når det ikke regner. Det øger fordampningen og frodigheden. Anlægget forsynes desuden med børnesikrede taphaner til vanding af nyttehaver mm.

• Et antal faskiner med en samlet volumen på ca. 50 m3.

• Opsamling af regnvand fra den gårdvendte tagflade på ca. 1800 m2 der udnyttes i ejendommens fællesvaskeri.

Regnvandet føres via filter til en ca. 40 m3 regnvandsbeholder i gården og herfra via pumpe til fællesvaskeriet.

• Opkanter i den nye belægning ved kældertrapper og lyskasser samt kontrol af gulvafløb i kælder, så det er sikret mod opstuvning.

Ejendommen finansierer selv anlæg til udnyttelse af regnvand til fællesvaskeri.

Dette er væsentlig billigere at udføre, når det indgår som integreret del af gårdhaveprojektet. Det vil medføre reduktion i vandforbruget på ca. 900 m3 årligt og dermed en lavere vandregning.

Projektforslag er udarbejdet af MasuPlanning og Søren Knudsen Rådgivende Ingeniører.

258

“Samtlige udgifter til etablering af gårdhave og regnvandshåndteringen, afholdes af det offentlige.”

er det desuden vigtigt at have styr på, hvor regnvandet løber hen, når der indtræffer en 100 års regn, som med klimaudviklingen desværre må formodes at kunne forekomme stadig hyppigere. Regnvandet må godt medføre begrænset gene med vand stående på terræn, men det må ikke medføre bygningsskader. I Nattergalevejkarreen udføres de nye overflader med et passende stort fald væk fra facader, og der etableres en rende med rist i overfladen gennem porte.

Således kan vandet i gården kun stuve op til et vist niveau, hvorefter det vil løbe ud til gaden, der af Hofor er planlagt som skybrudsgade.

Grønne friarealer og nyt liv i gården Udover regnvandshåndteringen udføres der en række rekreative og forskønnende optimeringer af gården. Hegn mellem ejerforening og udlejningsforening fjernes, og der etableres adgang fra børnehaven, så børnene kan bruge det meget større

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Hvilke muligheder har min boligforening?

Samtlige udgifter til etablering af gårdhave og regnvandshåndteringen, bortset fra regnvand til fællesvaskeri, afholdes af det offentlige. Københavns Kommune udvælger ejendomme, blandt dem der er interesserede. Det vil derfor kun være et mindre antal ejendommen, der kan få en ny gårdhave og regnvandshåndtering betalt af det offentlige.

Ny gårdhave, regnvandshåndtering og skybrudssikring kan naturligvis også igangsættes på privat initiativ, og i omfang der svarer til ønsker og behov for ejendommen. Udgiften vil så være ejendommens, dog evt. med del-finansiering fra Hofor, fonde eller andre. Dette kan være aktuelt, hvis der er problemer med fugtige kældre, opstuvning af vand i kælder ved skybrud, fugtige og plørede udearealer, eller hvis det ønskes at erstatte godt vandværksvand med regnvand i vaskemaskiner og toiletter og dermed opnå en besparelse på vandregningen.

Se mere på www.sk-ing.dk

kælder & skybrudssikring

grønne friareal i den fælles gård, og så beboerne får adgang til børnehavens legeplads udenfor åbningstiden.

Der plantes nye træer, så der opnås en bredere størrelses- og artsvariation.

Derudover plantes der frugttræer og buske samt stauder i regnbede og frø-engblandinger i grøfter. Der gøres desuden plads til beboernes egne dyrkningsbede i hævede plantekasser.

Den nye gårdhave vil også omfatte legesteder med klatreleg, trampoliner, karrusel, sandkasse, balancestubbe, trædesten og træbroer over grøfterne samt nye renovationsindhegninger med klatreplanter, nye tørrestativer og genopsatte cykelstativer tilpasset den nye gård.

“Generelt handler det om at kunne opbevare store regnvandsmængder både under og på terræn.”

Ejendomsadministration & Service

259

advertorial

Af kirsten tolstrup marketing manager munters a/s

Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge Tørring af tøj kan gøres hurtigere og langt mere klimavenligt med affutgning i forhold til opvarmning. Affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler og opvarmning kan dermed helt undværes.

Fordelene ved et affugtet tørrerum • Store energibesparelser i forhold til opvarmning.

• Meget kort tørretid.

• Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper.

• Forhindrer mug og skimmel.

• Automatisk start/stop.

• Nem installation.

• Nem vedligeholdelse.

“Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum.”

Se mere på www.munters.dk/ toerrerum

260

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Hvordan fungerer det ?

Metoden skaber den tilstand, som vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på den udendørs tørresnor tørrer på rekordtid. I et affugtet tørrerum cirkuleres luften rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring.

Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver f.eks. et unødigt slid på tøjet og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer.

Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af bl.a. udstyr og tøj.

Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, dvs. ”gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur og høj luftfugtighed.

Derudover er energiomkostningerne voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.

kælder & skybrudssikring

Affugtning i stedet for opvarmning kan spare mange penge Løsningen, der er baseret på en sorptionsaffugter og en cirkulationsventilator, er et højeffektivt alternativ til dyre og traditionelle løsninger som opvarmning og tørretumbling.

Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum og kræver ikke andet end 230V strømforsyning og en mulighed for afkast af den varme, våde luft til det fri via en lille væggennemføring.

Ved at installere sorptionsaffugtning i tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning risikerer man, at der opsuges fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum.

Færdig løsning Udover affugteren leveres også et konsol til vægmontering af affugteren, samt en lille styreboks med en indbygget elektronisk hygrostat samt føler, timer, startkontakt og driftlampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget.

Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol. Munters kan også levere systemer til ophængning af tøjet.

Mad affugterne kan også leveres de nødvendige kanaldele til montagen samt opstart og indregulering af hele systemet.

En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Sorptionsaffugteren indeholder altså ingen kølemidler eller køleflade som en traditionel kondensaffugter og har derfor ingen temperaturmæssige driftbegrænsninger. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet – affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.

Ejendomsadministration & Service

261

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre boligforening, kan vi hjælpe dig. Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Annonce_Bolig_Håndbogen_2019_125x190.indd 1

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger?

Bundsolid Professionel Dedikeret

Ring:

3378 2388

– og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet – eller gå på

lsb.dk/erhverv og book møde

29.10.2019 11.00

regnskab, økonomi & valuar

regnskab, økonomi & valuar Ejendomsvurderinger er i disse år et varmt emne for især andelsboligforeninger, ligesom finansiering af renovering og vedligeholdelse har stor betydning for en forenings økonomi.

Ejendomsadministration Regnskab, økonomi & valuar & Service

263

advertorial

Valuarvurdering efter DCF-metoden Da Lov om Valuarvurderinger trådte i kraft blev hele ’valuarvurderingsverdenen’ vendt op og ned.

Emil Ozol-Ellekilde Vurderingschef og ejendomsmægler, STAD Erhverv

Med den nye lov er der pludselig nogle helt andre krav til metode og til åbenhed omkring vurderingerne.

P

ludselig skulle en vurderingsmand fremvise en budgetperiode i en DCFmodel (DCF = Diskonteret Cash Flow, dvs. nutidsværdien af fremtidige indtægter og udgifter). Pludselig var der et helt andet regnestykke, som en vurderingsmand skulle synliggøre, i forhold til tidligere, hvor det drejede sig om en bruttoleje og en nettoleje og en absurd lav afkastrente, der skulle forklare en værdiansættelse.

Større krav giver gennemsigtighed i vurderinger Man kan se det som et skridt tilbage, at valuarvurderingerne pludselig skal opgøres efter et meget mere kompliceret regnestykke, men det har nu også ført nogle meget store fordele med sig.

For det første blev der pludselig stillet nogle lovkrav til vurderingsmanden, hvilket

264

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

“Lov om Valuarvurderinger handler i virkeligheden i ret høj grad om at sætte en stabil andelskrone.”

Ejendomsadministration & Service

regnskab, økonomi & valuar

i praksis har fjernet stort set alle de valuarer fra branchen, som nok ikke burde lave valuarvurderinger i det hele taget.

For det andet er der pludselig nogle helt andre krav, både til metode og til åbenhed omkring vurderingerne, og det gør at rapporterne – trods forskellige udgaver af DCF-modellen – faktisk bliver mere standardiserede. Det vil sige, at resultaterne ligner hinanden i langt højere grad, og endnu vigtigere: Det gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i

265

Gode råd til andelsboligforeninger At valuarvurdere en ejendom er således et meget betroet erhverv, hvorfor jeg som valuar og vurderingsmand vil anbefale enhver andelsboligforening følgende: • Kun at anvende vurderingsvirksomheder, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE).

Dermed er man sikret, at der er en lovpligtig forsikring, der betryggende dækker vurderingsmandens arbejde, og at vurderingsmanden har deltaget i de kurser, som DE afholder netop for at tilsikre troværdige valuarvurderinger.

• At vælge en vurderingsmand, der rent faktisk også arbejder med at sælge eller købe boligudlejningsejendomme. Det er et lovkrav, at vurderingsmanden har aktindsigt i sådanne handler (det er ikke nok at slå nogle offentligt tilgængelige tal op på nettet), og det kan man i praksis kun have, ved at have deltaget i reelle handler.

• At spørge andelsforeningens administrator samt revisor, om hvor kendt og troværdig vurderingsmanden egentlig er. Der kan være en guldgrube af information gemt til andelsforeningen lige der.

kortene, og det er blevet meget sværere for ’kreative’ valuarer at lave meget høje vurderinger, uden at branchens vagtkorps – revisorerne – opdager, at der er noget galt.

Så selv om rapporterne er blevet mere omfattende og komplicerede at udarbejde, er de samtidig også blevet langt mere nuancerede, og der er mange flere faktorer man kan inddrage i rapporterne på en langt mere retvisende måde. For eksempel fremtidig udskiftning af tag, værdiansætte at et tagareal kan frasælges til selvstændige lejligheder m.v.

Sikring af en stabil andelskrone En af de helt store forudsætninger man bør forstå og erkende er, at der står ganske vist i andelsboligloven, at valuaren værdiansætter ejendommen som en investeringsejendom, altså hvad en professionel investor vil betale for ejendommen, og drive den som udlejningsejendom. Men Lov om Valuarvurderinger handler i virkeligheden i ret høj grad om at sætte en stabil andelskrone,

“Der er mange flere faktorer man kan inddrage i rapporterne på en langt mere retvisende måde.”

266

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

“Den nye lovgivning gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden

Stad Erhverv er medlem af DE og udarbejder ca.400 valuarvurderinger årligt. Find mere information på www.staderhverv.dk

i kortene.”

regnskab, økonomi & valuar

dvs. en værdi på ejendommen som man vedvarende kan regne med, og som ikke bare er en ’bølge’, fordi priserne på ejendomsmarkedet lige pt. er meget, meget høje. Derfor er der også ret stor forskel på at værdiansætte en ejendom som valuarvurderet og som et rigtigt salgsobjekt.

Valuarvurderinger er alene relevante for andelsboligforeninger.

Ejendomsadministration & Service

267

advertorial

“En finansiel strategi sætter retning og rammer for de finansielle beslutninger.”

268

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

realkreditlån?

Er fast rente bedre end variabel? Skal foreningen være gældfri? Er bidragssatsen for høj? Hvem har ansvaret for finansieringen? Går I glip af økonomiske gevinster?

Er foreningen finansielt operationel?

regnskab, økonomi & valuar

Hvordan står det til med jeres

Af Poul Stubkjær Partner iForening ApS

O

ptimal drift af en andelsboligforening er en kompleks opgave, og et af de mest komplekse emner er tilrettelæggelsen af foreningens finansiering. Det er et minefelt af svære beslutninger, som foreningens ledelse, bestyrelsen, skal navigere foreningen sikkert igennem.

For mange bestyrelser kan det forekomme som en næsten uoverkommelig opgave at skulle forholde sig til de mange kringelkroge inden for realkredit- og banklån, byggekreditter mv. Det kan føre til en tilstand af passivitet, hvor manglende beslutninger kan få negativ betydning for foreningens og andelshavernes økonomier og ejendommens stand.

Heldigvis kan håndtering af foreningens finansiering blive meget mere overskuelig, forståelig og operationel, hvis foreningen udarbejder en finansiel strategi.

Ejendomsadministration Regnskab, økonomi & valuar & Service

269

Den finansielle strategi Udarbejdelse af strategien er en væsentlig bestyrelsesopgave, som vil være værdifuld for foreningen at investere tid og ressourcer på. En finansiel strategiplan bør være beskrevet, langsigtet, operationel og vedtaget – og hvad vil det så sige?

For det første skal den være beskrevet, fordi strategiplanen er et styringsværktøj, en slags manual, for nuværende og kommende bestyrelser. Det er formuleringen af foreningens ”finansielle identitet og temperament”, hvor man velbegrundet skal kunne svare på spørgsmål som eksempelvis: • Må der indgå rentetilpasningslån i vores finansiering?

• Skal vi afdrage på hele gælden eller dele af gælden?

• Hvor aktivt skal vi gældspleje lånet i forhold til rente/kurs ændringer?

Strategien er et kommunikationsværktøj, internt såvel som eksternt, og giver mere klarhed og tryghed omkring foreningens finansieringsbeslutninger. Over for nye andelshavere eller samarbejdspartnere vil det sende et signal om, at her er en forening, hvor der er tænkt over tingene, og hvor der er styr på finansieringen.

For det andet skal den være langsigtet, fordi andelsboligforeningen er et “uendeligt” langsigtet projekt, og realkreditlån i deres natur er meget langsigtede - typisk 20 til 30 år - hvorfor strategiplanen skal afspejle og matche det. Strategien skal kunne modstå det kortsigtede pres, der til tider kan opstå, eksempelvis i form af bestyrelsesændringer, kortsigtede ”profit 270

“Manglende beslutninger kan få negativ betydning for foreningens og andelshavernes økonomi.”

optimerings” interesser eller lokkende tilbud fra bank/realkreditinstitutter om nye “smarte” låneprodukter.

Har foreningen udarbejdet en vedligeholdelsesplan, bør der naturligvis også være en finansiel plan. De er hinandens forudsætninger. I det aktuelle lavrentemiljø, vil det ofte vise sig, at det vil give meget bedre mening at fremrykke, eller endda udvide, de nævnte projekter i vedligeholdelsesplanen, end at spare op til dem eller blot følge vedligeholdelsesplanen slavisk.

Et tredje forhold er, at den finansielle plan skal være operationel. Renter og obligationskurser venter ikke på generalforsamlinger. Med andre ord: Hvis en fordelagtig situation opstår, så skal bestyrelsen have mulighed for at gennemføre en evt. omlægning, eller låneoptagelse (naturligvis indenfor de klart formulerede retningslinjer i strategien), uden først at skulle arrangere en ekstraordinær generalforsamling.

Sidst men ikke mindst skal strategien være vedtaget. Finansiering er en så væsentlig bestanddel i andelsboligforenin-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Er en finansiel strategi relevant for alle andelsboligforeninger?

Det korte svar er - ja!

En finansiel strategiplan bør være en lige så naturlig del af foreningens dokumenter, som vedtægten, husordenen og vedligeholdelsesplanen er. Det er en misforståelse at tro, at foreningen skal have problematiske lån eller dårlig økonomi, for at en strategiplan er relevant.

Man kan ikke tænke foreningens økonomi på samme måde, som man tænker om sin egen privatøkonomi. Det kan være svært at adskille, fordi man både skal varetage foreningens interesser, sin egen og de øvrige andelshaveres interesser.

Det er langtfra sikkert, at det er bedst for andelsboligforeningen og andelshaverne, at foreningen bliver gældfri. Alligevel afdrager mange foreninger for fulde gardiner. Hvorfor?

Da alle andelsboligforeninger skal udarbejde Nøgletalsskemaer med oplysninger om foreningens gæld, så vil en strategiplan underbygge disse oplysninger. De lovpligtige nøgletalsskemaer er gode og fornuftige, men de siger reelt kun noget om “hvilke” lån foreningen har, og ikke “hvorfor” foreningen har valgt lånene.

regnskab, økonomi & valuar

gen og har konsekvenser for alle, hvorfor den finansielle strategi skal bunde i et vedtaget mandat afgivet af generalforsamlingen. Det er forudsætningen for, at de øvrige andelshavere med sindsro kan lade bestyrelsen være operationel. En finansiel strategi sætter retning og rammer for de finansielle beslutninger.

Søg kompetent rådgivning Uanset om foreningen er selvadministrerende eller i professionel administration, bør bestyrelsen altid søge kompetent rådgivning i finansieringsspørgsmål.

Mange ejendomsadministratorer tilbyder finansiel rådgivning. Det er dog langt fra sikkert, at finansiel rådgivning også betyder specialiseret rådgivning angående realkreditfinansiering. Alternativt kan man spørge en bank eller et kreditinstitut, men der er rådgivningen naturligvis ikke uafhængig.

Rådgivning er, når rådgiver yder personlige direkte anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition og giver oplysninger om umiddelbare konsekvenser af foreningens valgmuligheder. Både i forbindelse med stiftelse af lånet og i lånets løbetid.

Derfor bør bestyrelsen sikre sig, at den administrator eller anden rådgiver de henvender sig til, har den fornødne erfaring, uafhængighed og de rette kompetencer.

Læs mere på www.iforening.dk

Ejendomsadministration & Service

271

272

HÃ…NDBOGEN for Min Boligforening 2020

Vedtægter

Velkommen til Generalforsamlingen

vedtægter Generalforsamlingen og en boligforenings vedtægter er sammen med tilhørende lovgivning, det regelsæt og den myndighed, der styrer en andels- eller ejerboligforening.

Ejendomsadministration Vedtægter & Service

273

Vedtægter for andelsboligforeningen XX Baseret på ABF’s standardvedtægter “for etagebyggeri”, version oktober 2014

§ 1 Navn og hjemsted Stk. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen XX. Stk. 2 Foreningens hjemsted er i XX Kommune.

§ 2 Formål Stk. 1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. XX, XX beliggende XX.

§ 3 Medlemmer Stk. 1 Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år og er myndig, og som betaler den til enhver tid fastsatte andelsværdi bestående af indskud med eventuelt tillæg, jf. § 4.

Stk. 2 Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en juridisk person, som har overtaget andelsboligen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver.

Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelsboligen er videreoverdraget. Denne andelshaver kan ikke fremleje andelsboligen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling,

274

og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen overdrage andelsboligen til en person, som opfylder kravene i stk. 1. Såfremt andelsboligen ikke er overdraget inden 6 måneder fra auktionsdagen, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen efter denne bestemmelse finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

Stk. 3 Bliver en udlejet andelsbolig ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre andelsboligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær, eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. Bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

§ 4 Indskud Stk. 1 Indskuddet udgør et beløb svarende til kr. XX pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen.

Stk. 2 Indskuddet skal indbetales kontant,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

§ 5 Hæftelse Stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk. 2.

Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

Stk. 3 En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny andelshaver har overtaget andelsboligen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

§ 6 Andel Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.

Stk. 2 Andelsboligen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-18, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b.

Stk. 3 Andelsboligen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v.

Stk. 4 For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.

Vedtægter

idet dog lejere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetalt leje og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto.

Stk. 3 Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud betales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andelsboligen.

§ 7 Benyttelse af Andelsboligen Stk. 1 En andelsbolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade andelsboligen erhverv, der ikke medfører tilgang af kunder, ombygning af andelsboligen og skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter kommunale forskrifter.

Stk. 2 Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelshaver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om andelsboligens brug m.v.

Stk. 3 Andelshaveren er forpligtet til at flytte ind i andelsboligen og benytte andelsboligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.

Ejendomsadministration & Service

275

Stk. 4 En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende, hvor andelshaveren har ret til at lade andelsboligen stå tom, overlade brugen til et husstandsmedlem eller fremleje andelsboligen efter § 11.

§ 8 Boligafgift Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen.

Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger fastsættes således, at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jf. § 6, stk. 1.

Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtigelsen.

Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt forud den XX hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.

§ 9 Vedligeholdelse Stk. 1 En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i andelsboligen, jf. dog stk. 5. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, elog vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

Stk. 2 En andelshaver er forpligtet til at

276

vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår altan, rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder.

Stk. 3 En andelshaver har pligt til at foretage indvendige og udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne.

Stk. 4 En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen.

Stk. 5 Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk.

1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

Stk. 6 Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelse, der er nødvendig af hensyn

Benyttelse af andelsboligen

“En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

§ 10 Forandringer Stk. 1 En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes.

Stk. 2 Ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning.

Stk. 3 Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt. eller at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.

Stk. 4 Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen.

Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger.

Stk. 5 Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes.

§ 11 Fremleje Stk. 1 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller – låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år.

Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes.

Stk. 2 Fremleje eller –lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de betingelser, der fastsættes af bestyrelsen.

Vedtægter

til bygningens stand, foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan foreningen få vedligeholdelsesarbejdet udført for andelshaverens regning eller andelshaveren kan ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jf. § 20.

§ 12 Husorden Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 2.

Stk. 2 Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund.

Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

§ 13 Overdragelse Stk. 1 Ønsker en andelshaver at fraflytte sin andelsbolig, er andelshaveren berettiget til at overdrage andelsboligen efter reglerne i stk. 2.

Bestyrelsen skal godkende den nye andels

Ejendomsadministration & Service

277

haver. Nægtes godkendelse skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

Stk. 2 Fortrinsret til at overtage andelsboligen gives i nedenstående prioriterede rækkefølge til: A Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen.

B En anden andelshaver i foreningen, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede.

Fortrinsretten i henhold til første punktum er betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers andelsbolig frigøres, således at denne andelsbolig først tilbydes til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i litra B og C og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen, jf. litra D. C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder om gebyr for indtegning, om antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og om, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

D En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver.

Stk. 3 Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på den årlige ordinære generalforsamling.

Stk. 4 Såfremt der ikke kan findes en erhverver, der vil betale den maksimalt lovlige pris i henhold til § 14, eller overdrageren ønsker at overdrage andelsboligen under den maksimalt lovlige pris til personer, der ikke er nævnt i stk. 2, litra A, skal den erhverver, der ønsker at overtage til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt

278

nedsættelsen af prisen er mere end 15% af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter stk. 2, litra B og C skal herefter tilbydes andelsboligen igen til den pris, som overdrageren har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før erhververs vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at de indtegnede på ventelisten, når andelsboligen første gang udbydes til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker andelsboligen tilbudt igen til en lavere pris, hvis andelsboligen ikke kan overdrages til den udbudte lovlige pris efter § 14.

§ 14 Pris Stk. 1 Prisen for andelsboligen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 3. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer: A Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelsboligens pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.

Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven under hensyntagen til generalforsamlingsbestemte henlæggelser.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

B Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

C Værdien af inventar der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.

D Såfremt andelsboligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil.

Stk. 2 Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1, litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl.

Avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet.

Stk. 3 Såfremt der samtidig med overdragelse af andelsbolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår.

Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.

Stk. 5 Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen om fastsættelse af prisen for forbedringer, in-

Vedtægter

ventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særligt sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.

Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.

§ 15 Fremgangsmåde Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse.

Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular.

Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, og eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf.

Stk. 2 Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleoplysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal endvidere have udleveret nøgleoplysningsskemaer

Ejendomsadministration & Service

279

om andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andelshaver der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside.

Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen.

Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion.

Stk. 4 Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen.

Stk. 5 Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender overdragelsessummen først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.

Stk. 6 Bestyrelsen er ved afregning over for

280

den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen.

Stk. 7 Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andelsboligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren.

Stk. 8 Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-7 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.

Fremgangsmåde

“Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Stk. 1 Har en andelshaver ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin andelsbolig indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne i §§ 13-14, kan bestyrelsen bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning.

§ 17 Dødsfald Stk. 1 I tilfælde af en andelshavers død er den pågældendes eventuelle ægtefælle berettiget til at fortsætte medlemskab af foreningen og beboelse af andelsboligen.

Stk. 2 Hvis der ikke efterlades en ægtefælle eller denne ikke ønsker at benytte sin ret efter stk. 1, kan andelsboligen erhverves af nedennævnte efter godkendelse af bestyrelsen, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge: A Samlever, som indtil dødsfaldet havde fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.

B Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre.

C Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andelsboligen ved sin død.

Stk. 3 Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker

berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen.

Stk. 4 Er boligen ikke enten overtaget af en af de i stk. 2, litra A-C nævnte personer eller fraflyttet inden 6 måneder efter dødsfaldet, kan bestyrelsen efter en konkret vurdering bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, som overtagelsen skal ske på. Det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15.

Ved foreningens overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen

Vedtægter

§ 16 Ubenyttede andelsboliger

§ 18 Samlivsophævelse Stk. 1 Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til andelsboligen, berettiget til at fortsætte medlemskabet af foreningen og benytte andelsboligen til helårsbolig.

Stk. 2 Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der skal overtage andelsboligen, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen.

Stk. 3 Ved en ægtefælles fortsættelse af medlemskab og beboelse af andelsboligen skal begge ægtefæller være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 18, stk. 2, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles overtagelse gennem ægtefælleskifte, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.

Ejendomsadministration & Service

281

salget for andelshaverens regning. Efter salg finder afregning sted som anført i § 15.

§ 19 Opsigelse Stk. 1 En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og sin brugsret til andelsboligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13-18 om overdragelse af andelsboligen.

§ 20 Eksklusion Stk. 1 En andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen såfremt andelshaveren: A Trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art, B groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jf. § 9, stk. 6, C optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere, D i forbindelse med overdragelse af andelsboligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen, eller E gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

Stk. 2 Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Afregning finder sted som anført i § 15. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

Stk. 3 Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå

282

§ 21 Generalforsamling Stk. 1 Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen.

Stk. 2 Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med minimum følgende punkter på dagsordenen: 1. Valg af dirigent og referant 2. Bestyrelsens beretning 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten.

4. Forelæggelse af driftsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften.

5. Forslag 6. Valg a) Formand b) Bestyrelse c) Suppleant 7. Eventuelt Stk. 3 Ekstraordinær generalforsamling afholdes når det forlanges af: A En generalforsamling, B et flertal af bestyrelsens medlemmer, C ¼ af andelshaverne eller administrator.

D Administrator.

Med angivelse af dagsorden.

§ 22 Indkaldelse m.v.

Stk. 1 Bestyrelsen indkalder til generalforsamling skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før.

Stk. 2 Forslag, som ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsam-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

lingen. Der kan ikke indsendes forslag til en ekstraordinær generalforsamling.

Stk. 3 Et forslag kan kun behandles på generalforsamlingen, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.

Stk. 4 Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller myndige husstandsmedlemmer. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver, der ikke kan tage ordet eller stille forslag. Administrator og revisor samt personer, der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen.

Stk. 5 Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle, et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.

Vedtægter

forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til forbedrings- eller istandsættelsesarbejder med et beløb der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelser er usikker, og hvor der ikke er et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret.

Stk. 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages endeligt med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret.

Stk. 4 Ændring af vedtægternes § 5 kræver samtykke fra de kreditorer, andelshaverne hæfter personligt overfor.

§ 24 Dirigent m.v.

§ 23 Flertal Stk. 1 Beslutninger, der ikke er omfattet af stk.

2, 3 eller 4, kan, såfremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal.

Stk. 2 Beslutninger om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.

Stk. 2 Referatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal udleveres til andelshaverne senest én måned efter generalforsamlingens afholdelse. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen.

Ejendomsadministration & Service

283

§ 25 Bestyrelse

§ 27

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

Stk. 1 Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt bestyrelsesmedlemmet eller en person, som denne er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse.

Stk. 2 Sekretæren skriver referat af bestyrelsesmøder. Referatet underskrives af hele bestyrelsen.

Stk. 3 I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.

§ 26 Bestyrelsesmedlemmer Stk. 1 Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2-4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse.

Stk. 2 Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen.

Stk. 3 De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, så halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling.

Stk. 4 Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge.

Stk. 5 Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.

Stk. 6 Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer.

Stk. 7 Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til valg af supplerende bestyrelsemedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.

284

§ 28 Tegningsret Stk. 1 Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening.

§ 29 Administration Stk. 1 Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt garantiforsikring til, som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser.

Stk. 2 Såfremt generalforsamlingen ikke har

Bestyrelsesmedlemmer

“Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

§ 30 Årsrapport Stk. 1 Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af hele bestyrelsen og en eventuel administrator. Regnskabsåret er XX. Stk. 2 I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelsboligerne, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. § 14. Forslaget anføres som en note til årsrapporten.

Stk. 3 Hvert år medtages i budgettet og balancen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsam-

lingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og fornyelser.

Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien.

Vedtægter

valgt en administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse.

Stk. 3 Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken der kun skal kunne foretages hævning ved brug af bank eller netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andelsboliger eller andet skal ske direkte til en sådan konto.

Stk. 4 Bestyrelsen kan helt eller delvist overlade bogføringen til et statsautoriseret eller registreret revisionsfirma, og opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. Vælger bestyrelsen selv at varetage bogføringen, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger.

Stk. 5 Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars- og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.

§ 31 Revision Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

§32 Stk. 1 Den reviderede og underskrevne årsrapport samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

§ 33 Opløsning Stk. 1 Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen.

Stk. 2 Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andel i foreningens formue.

Således vedtaget på foreningens generalforsamling den XX og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den XX. Forbehold: “Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk.

Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig hvis, der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.”

Ejendomsadministration & Service

285

Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger Alternative bestemmelser til Standardvedtægter for andelsboligforeninger (oktober 2014 med tilføjelser pr. april 2017).

Udarbejdet af ABF.

Ved solidarisk hæftelse § 5, stk. 2, kan erstattes af Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

Ved begrænsning af andelshavers pantsætningsmulighed § 6, stk. 3, kan erstattes af: Stk. 3 Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for

286

afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.

Korttidsudlejning

“En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Vedtægter

bejdsopgaver samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.

Begrænsning af forandringer

Ved manglende deltagelse i fællesarbejde I § 8 kan som nye stykker indsættes: Stk. 5 Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses-eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet.

Stk. 6 På begæring af mindst 3 andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger 5 % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud.

Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt 10 % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning.

Stk. 7 Bestyrelsen indkalder skriftligt med mindst 4 ugers varsel til fællesarbejde.

Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, ar-

§ 10, stk. 1, kan erstattes af: Stk. 1 En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, medmindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse.

Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandring, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke nægte godkendelse men alene stille krav til arbejdets udførelse, jf. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade- eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer.

Korttidsudlejning I § 11 kan som nye stykker indsættes: Stk. 3 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår. Bestyrelsen og de øvrige beboere i ejendommen skal senest ved opstart af korttidsudlejningen underrettes om udlejningen. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvordan underretningen skal ske.

Andelshaveren har ansvaret for at foreningens husorden og øvrige regler overholdes af fremlejetager, jf. stk. 4.

Stk. 4 Bestyrelsen kan nægte andelshaver korttidsudlejning i en periode på 2 år, hvis andelshaver ikke overholder betingelserne i stk. 3.

Ejendomsadministration & Service

287

Husdyr § 12 kan erstattes af: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere.

Stk. 2 Det er ikke tilladt at holde husdyr, bortset fra førerhund. eller: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere.

Stk. 2 Det er tilladt at holde én hund eller én kat.

Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

Indstillingsmuligheder § 13, stk. 2, litra C, kan erstattes af: C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten. Den der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten herunder gebyr for indtegning, antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C En anden person, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan indstille en person til en ledig andelsbolig. Bekendtgørelsen skal angive andelsboligens adresse og overdragelses summen. Hver andelshaver kan indstille én person til andelsboligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede personer, der kan godkendes af bestyrelsen, jf. stk. 1. eller af:

288

C En anden person, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnet, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen eller andre medier. Bestyrelsen skal ved sit skøn lægge vægt på størrelsen af andelsboligen og ansøgerens husstand samt på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver.

Ved støttet byggeri med indekslån: I § 14, stk. 1, kan som nyt litra indsættes: F En andelshaver er, uanset den af generalforsamlingen fastsatte pris, berettiget til at beregne sig samme andelsværdi, som han selv lovligt har betalt, jf. andelsboligforeningslovens regler herom.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

I slutningen af § 14, stk. 2 tilføjes: Såfremt boligen er udstyret med hårde hvidevarer og faste tilpassede tæpper, der tilhører andelsboligforeningen, men skal vedligeholdes og fornyes af andelshaveren, kan beregnes et nedslag under hensyntagen til maskinernes/tæppernes alder og forventede normale levetid.

Vurderingsmand: § 14, stk. 4, kan erstattes af: Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger.

El og vvs eftersyn: § 15 stk. 3, erstattes af: Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til el og vvs eftersynsrapporter, besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmæg-

Indstillingsmuligheder

“Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten.”

ler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.

Vedtægter

Hårde hvidevarer/tæpper ejet af foreningen:

Intern revisor: I § 31 kan som nyt stk. indsættes: Stk. 2 Generalforsamlingen vælger desuden blandt andelshaverne for 2 år ad gangen en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmelse af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

Disse ovenstående bestemmelser er generelle alternativer. Hvis I vil have emneorienterede alternativer, kan I finde dem på ABF’s hjemmeside: www.abf-rep.dk, under deres standardvedtægter. Disse emneorienterede alternativer kan ændre hele standardvedtægten. Derfor råder Min Boligforening v/ Arena Markering ApS jer til, at udarbejde jeres vedtægter i samarbejde med en rådgiver. Eksempler på alternativer, som ABF foreslår, er bl.a. om digital kommunikation, forældrekøb og sammenlægning af andelsboliger.

Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk.

Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig hvis, der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.

Ejendomsadministration & Service

289

Bekendtgørelse om

Normalvedtægt for ejerforeninger Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Den er udgivet af Erhvervsstyrelsen.

Normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder § 1 Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen.

Stk. 2 For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.

§ 2 Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

Stk. 2 De af bestyrelsen trufne afgørelser kan

290

af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9.

Stk. 3 Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.

Stk. 4 Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.

§ 3 Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

Stk. 4 Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 4 Forslag

Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen.

Stk. 2 Der udarbejdes referat af forhandlingerne.

Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling.

Stk. 2 Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen.

Stk. 3 Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 5 Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

Stk. 2 Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

Vedtægter

3) F orelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

4) F orelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

5) Forslag, jf. § 4.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse.

7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år.

8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.

9) Valg af suppleanter til bestyrelsen.

10) Valg af revisor 11) Eventuelt Stk. 2 Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen.

Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

§ 6 Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret.

Stk. 2 Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil.

Stk. 3 Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen.

§ 7 Dirigent og referat

§ 8 Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter.

Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.

Stk. 2 Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år.

Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3 Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt

Ejendomsadministration & Service

291

formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.

Stk. 4 Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 5 Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv.

§ 9 Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.

Stk. 2 Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.

Stk. 3 Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer.

Stk. 5 Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Stk. 6 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

Stk. 7 Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.

Stk. 8 Bestyrelsen udarbejder referat af mødet.

Referatet underskrives senest på det efterføl-

292

gende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

Stk. 9 Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring.

§ 10 Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator.

Stk. 2 Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.

§ 11 Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne.

§ 12 Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden.

Stk. 2 Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret.

Stk. 2 Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3 Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer.

Stk. 4 Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor.

§ 14 Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret.

Stk. 2 Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.

Stk. 3 Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.

§ 15 Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer.

Stk. 2 Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder.

Stk. 3 Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang.

Stk. 4 Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning.

Stk. 5 Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke.

Vedtægter

§ 13 Revision

§ 16 Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand.

§ 17 Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr.

41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4.

Stk. 2 Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

Forbehold: Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS tager forbehold for fejl af gengivelser. Lovteksten kan findes på www.erhvervsstyrelsen.dk/ normalvedtaegt.

Ejendomsadministration & Service

293

Oversigt over bigragsydere og virksomheder med kontaktinformationer

294

Skrevet af

Artikel

Advokatfirmaet Marker Tlf. 33 11 00 70, www.advokat-marker.dk

Byggesager i ejer- og andelsforeninger

B.K. Consult A/S Tlf.: 38 71 04 55, www.bkconsult.dk

Billigere renovering af badeværelset

s. 196

Balco A/S Tlf.: 36 46 42 60, www.balco.dk

Din egen altan - fra idé til virkelighed

s. 142

B.E.G Danmark ApS Tlf.: 76 31 40 00, www.beg.dkk

Intelligent lys giver både store besparelser og bedre komfort

s. 118

Boligadministratorerne A/S Tlf.: 33 28 11 12, www.boadm.dk

Det gode foreningsliv

s. 34

Brunata A/S Tlf.: 77 77 70 00, www.brunata.com

Luk fremtiden ind - digitale værktøjer giver fordele for beboere og miljøet

s. 94

Center for Konfliktløsning Tlf.: 35 20 05 50, www.konfliktloesning.dk

Nabokonflikter – hvad kan I selv gøre, og hvornår kan rådgivning og konfliktmægling hjælpe?

s. 38

Center for Vækst og Udvikling Tlf.: 60 63 93 31, www.centerforvaekstogudvikling.dk

Hvem administrerer andelsog ejerforeninger?

s. 66

Danakon A/S Tlf.: 43 99 22 77, www.danakon.dk

Fryser du i din lejlighed?

s. 114

Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut Tlf.: 36 34 90 00, www.brandogsikring.dk

Skærpede brandkrav til fortrappe, hvis bagtrappe omdannes til badeværelse eller elevator

s. 152

DanZafe A/S Tlf.: 38 28 31 11, www.danzafe.dk

Skal din boligforening også være en del af den nøgleløse fremtid?

s. 160

EjendomDanmark Tlf.: 33 12 03 30, www.ejd.dk

Gode råd om korttidsudlejning

Fastspeed ApS Tlf.: 89 87 37 00, www.fastspeed.dk

Flere kan få åbnet deres Yousee bredbåndsnet for flere udbydere

Forenede Service Tlf.: 39 69 50 50, www.forenede-service.dk

Ekstern ejendomsservice gør det simpelt for bestyrelsen - også økonomisk

Freund Elektronik A/S Tlf. 66 16 24 14, www.freund.dk

Øget sikkerhed i jeres boligforening

s. 164

Hartvig Consult Rådgivende Ingeniører Tlf.: 46 32 58 52, www.hartvigconsult.dk

Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør?

s. 246

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Side s. 54

s. 58

s. 124

s. 74

Ejendomsadministration & Service

295

296

Skrevet af

Artikel

Herbo Administration Tlf.: 33 25 63 11, www.herbo.dk

Seniorer slår sig ned blandt palmer og citrontræer • Administrator af tiden

s. 24 s. 48

HOFOR - Hovedstadens Forsyningsselskab Tlf.: 33 95 33 95, www.hofor.dk

Brug bygas for pengepungens og miljøets skyld

s. 86

Horn Group ApS Tlf.: 81 81 81 10, www.ventilationsvinduet.dk

Indeklimaet forbedres gennem ventilationsvinduet

s. 218

Hovedstadens beredskab Tlf.: 33 43 10 00, www.hbr.dk

Har I husket røgalarmen?

s. 148

iForening Tlf: 44 22 70 00, www.iforening.dk

Hvordan står det til med jeres realkreditlån?

s. 268

Ingeman Fischer Tlf.: 70 70 15 31, www.ingemanfischer.dk

Foreningens faste rådgiver og ekspert

s. 174

Insight Events ApS Tlf.: 35 25 35 45, www.buildinggreen.eu

Bo-Vitas bygherrestrategi giver kvalitet i processer og boliger

s. 18

ISOVER v/ Saint-Gobain Denmark A/S Tlf.: 72 17 17 17, www.isover.dk

Indvendig isolering med sidegevinster

s. 102

ista Danmark A/S Tlf.: 77 32 32 32, www.ista.dk

Forbrugsmåling - skræddersyede løsninger til hjemmet

Junkbusters Tlf.: 70 70 24 20, www.junkbusters.dk

Boligforeningen står med udfordringerne med bortskafning af affald og byggematerialer

s. 204

Københavns Håndværker Service Tlf.: 70 22 32 72, www.kbh-hs.dk

Service- og håndværksydelser samlet ét sted gør renovering og vedligeholdelse simpelt

s. 194

L’EASY Business Tlf.: 72 15 11 15, www.leasybusiness.dk

Spar penge, besvær og CO2

s. 136

Lån & Spar Bank A/S Tlf.: 33 78 20 00, ww.lsb.dk

Få overblik og spar penge med en vedligeholdelsesplan

s. 182

Mejlshede Låse A/S Tlf.: 35 39 39 39, www.mejlshede.dk

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

s. 168

Miele Danmark A/S Tlf.: 43 27 13 10, www.miele.dk

Skræddersyede totalløsninger til fællesvaskeri giver optimalt udbytte for din boligforening

s. 132

MindMatters Tlf: 24 61 68 18

Er foreningen klar til GDPR?

s. 44

Munters Tlf.: 44 95 33 55, www.munters.dk

Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge

s. 260

Nortec A/S Tlf.: 70 25 62 56, www.nortec.dk

Det har aldrig været nemmere for jeres forening at have et indbydende fællesvaskeri

s. 128

Phønix Tagmaterialer A/S Øst Tlf.: 43 66 21 60, www.phonixtagmaterialer.dk

Stil krav til tagpappen og spar penge for boligforeningen

s. 212

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2020

Side

s. 98

Skrevet af

Artikel

Side

PKP Regnvandsteknik ApS Tlf.: 22 81 10 27, www.regnvandsteknik.dk

Grønne gårde med blå løsninger

s. 250

Proline Group Tlf.: 63 61 85 45, www.proline-group.dk

Bæredygtige fordele ved relining og strømpeforing af faldstammer

s. 232

Promana Tlf.: 70 20 05 80, www.promana.dk

Vedligeholdelsesplan er nøglen til en sund drevet ejendom

s. 178

Prosedo Tlf.: 22 43 96 50, www.prosedo.dk

Forvent digitale ydelser fra jeres administrator

Rebteknikeren ApS Tlf.: 20 90 28 11, www.rebteknikeren.dk

Renovering i højderne

s. 210

Sikret A/S Tlf.: 38 79 14 14, www.sikret.dk

Tryghed, sikkerhed og kontrol giver glade beboere

s. 166

STAD Erhverv Tlf.: 32 83 06 10, www.staderhverv.dk

Valuarvurdering efter DCF-metoden

s. 264

Sustain Solutions ApS Tlf.: 72 20 08 66 www.sustaionsolutions.dk

Kan besparelserne betale energirenoveringen?

Søren Knudsen Rådgivende Ingeniører Tlf.: 22 10 42 09, www.sk-ing.dk

Nattergalevejkarreen

s. 254

TagTomat ApS Tlf.: 71 99 19 66, www.tagtomat.dk

Når plantekasser og fællesskabet blomstrer

s. 238

Techem Danmark A/S Tlf.: 87 44 77 00, www.techem.dk

Skærpede krav til fremtidens forbrugsmåling i boligforeninger

s. 82

Teknik- og Miljøforvaltningen, KBHs Kommune, Tlf.: 33 66 33 66, www.kk.dk/institution/tmf

Få styr på affaldet fra virksomhederne

s. 16

Teknologisk Institut Tlf.: 72 20 20 00, www.teknologisk.dk

Kortlægning af din bygning giver bedre genanvendelse

s. 200

Trio Arkitekter Tlf.: 33 15 15 20, www.trioarkitekter.dk

Få det gyldne overblik med en plan for ejendommen

s. 186

Tømrer- og Snedkerfirma P. Winther Jespersen A/S Tlf.: 35 82 21 20, www.pwj.dk

Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning

s. 226

VELUX Danmark A/S Tlf.: 45 16 45 16, www.velux.dk

Brug den øverste etage • Luften i dit hjem kan være mere forurenet end luften udenfor

s. 222 s. 108

Vest Administrationen Tlf.: 33 24 61 26, www.vestadministraionen.dk

Byggesager. Typiske spørgsmål

s. 190

Videncenter for Energibesparelser i Bygninger Tlf.: 72 20 22 55, www.byggeriogenergi.dk

Sådan sparer I energi i jeres ejendom

Videx Danmark Tlf.: 39 29 80 00, www.videx.dk

Dørtelefoner er ikke bare et tryk på en knap

Ejendomsadministration & Service

s. 62

s. 30

s. 90

s. 156

297

Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2020 og få ny inspiration og viden til din boligforening.

Se mere på www.minboligforening.dk 298

SimonsVoss er fremtidens adgangskontrol nkt iona litet Tysk k va litet,dfu og esign

Marielundvej 45D 2730 Herlev Tlf. 38 28 31 11

Min boligforening annonce.indd 6

Info@danzafe.dk www.danzafe.dk

31-10-2019 14:18:45

Fagregister Fagregistret består af virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andels- og ejerboligforeninger.

Virksomheder, der ønsker optagelse i fagregistret kan kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk. administration/jura

s. 300

malermestre

s. 328

anlægsgartnermestre

s. 306

revisor

s. 331

arkitekter

s. 307

tag/facade

s. 332

banker

s. 308

Tømrermestre

s. 332

ejendomsservice

s. 309

Tørrerum/ Ventilation/Isolering

s. 333

elevator

s. 312

valuarer

s. 334

el-installatører

s. 313

vandbehandling

s. 336

entreprenører

s. 315

varmemålere/varmeregnskab/ vandmålere s. 337

faldstammer/Stigstrenge/Rør s. 317

vaskerimaskiner

s. 339

fibernet

s. 317

Vinduer

s. 342

ingeniører/rådgivende

s. 318

vvs-installatører

s. 344

låseservice/porttelefonanlæg/ dørtelefoner s. 324

299

administration/jura

Valg af ny

ADMINISTRATOR Vælg os hvis I ønsker: • Fokus på foreningsadministration Vi tilbyder alene administration af foreninger - hos os forsvinder jeres forening derfor ikke i mængden blandt investeringsejendomme, butikscentre m.v., eller i ønsket om salg af ejendomsservice og byggeteknisk rådgivning.

• Én primær kontaktperson Hvis I vælger os, er jeres kontaktperson altid én og samme person, uanset om jeres henvendelse vedrører lejlighedsoverdragelse, betaling af fakturaer, forsikringssager eller andet. Det er enkelt og sikrer stort personligt kendskab.

• Stabilitet og høj faglighed Vores medarbejdere har mange års erfaring, og ancienniteten hos os er høj. Det sikrer stor faglighed og stabilitet i tilknytningen.

• Korte svartider Vi garanterer en hurtig tilbagemelding på jeres henvendelser.

• Let kommunikation Adgang til markedets bedste løsning inden for digital kommunikation, fakturagodkendelse, webadgang, dokumentarkiv m.v.

KONTAKT OS GERNE FOR ET UFORPLIGTENDE TILBUD: Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk

300

administration/jura

Selvadministrerende foreninger - hvorfor administrator?

Bestyrelser i selvadministrerende boligforeninger har et stort ansvar, og ofte skal opgaver for foreningen udføres i dagtimerne, hvor de fleste bestyrelsesmedlemmer er på arbejde. Det er derfor værd at overveje, at blive administreret af et professionelt administrationsfirma.

Cubus Administration tilbyder foreningerne egen hjemmeside, hvor Cubus Administration sørger for at ajourføring af materiale, andelsoverdragelser, godkendelse af bilag, godkendelse af generalforsamlinger og regnskaber foregår elektronisk.

Hvad kan en administrator hjælpe med?

Udarbejdelse af det årlige nøgletalsskema i foreningen.

Udarbejdelse af de korrekte overdragelsesaftaler.

• Korrekt andelskroneberegning.

• Rådgivning vedrørende foreningens økonomi.

• •

Dronningens Tværgade 30, 5. 1302 Kbh K x tlf 33 28 30 04 x ss@lawfirm.dk x www.cubusadministration.dk

301

administration/jura

Administration i øjenhøjde Vi er tilgængelige 24/7 - hele året!

Herbo Administration er 3. generation af ejendomsadministratorer og mestrer alle aspekter i relation til at administrere jeres ejendom på en korrekt og respektfuld måde.

Vi tager altid udgangspunkt i den enkelte forenings behov og ønsker. I får 24/7 adgang til regnskaber, bogføring og 24/7 telefonservice til jeres faste administrator.

Frederiksberg Allé 18-20 1820 Frederiksberg C Tlf. 3325 6311 • www.herbo.dk 302

Kontakt Kasper Fløe Svenningsen i dag på tlf.:

26 25 36 73

Kontakt os i dag på tlf.:

3328 0080

administration/jura

Vælg en administrator, med både hjerne og hjerte Ejendomsadministration er en hjertesag Hos Sjeldani er ejendoms-administration en hjertesag og idealismen går hånd i hånd med visionen, der leder os og giver os mulighed for at skabe tryghed omkring det vigtigste for alle – nemlig hjemmet.

Vi gør det nemt Vi arbejder selv papirløst og alle vores kunder får stillet en hjemmeside til rådighed. Det gør samarbejdet med foreningen effektivt, og gør det nemt at kommunikere og dele informationer internt i foreningen. Hos SJELDANI er det nemt at være bestyrelse.

Kontakt Kirsten Sjeldan i dag på

Tlf.: 33 28 00 80

SJELDANI Boligadministration AS T 33 24 21 11 • info@sjeldani.dk • www.sjeldani.dk 303

administration/jura

I FORENING UDVIKLER VI JERES BOLIGEJENDOM Vi skræddersyr en administrationsløsning til netop jeres forening.

Hos os får du:

Personligt engagement fra fast administrator Møder hos jer Vi kommer med forslag til bedre og billigere drift Mangeårig ekspertise indenfor realkreditlån, byggefinansiering og fælleslån Struktureret projektstyring af ejendommens vedligehold

Få en prisindikation på den daglige administration her: https://iforening.dk/bestil-tilbud/ iForening Aps • Baldersbuen 15D, 1. th., 2640 Hedehusene • CVR.nr.: 38 21 19 35 • 44 22 70 00 • info@iforening.dk

Specialist i fredede ejendomme og bygninger i Københavns indre by

Kom forbi til en kop kaffe og hør hvad vi kan hjælpe med

Advokatkontoret er et all-service kontor med hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen.

Datterselskabet SMEjendomme administrerer fuldt professionelt 1200 lejemål, herunder 250 erhvervslejemål. Både investorer, ejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelse.

Thomas Marker

Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk

304

31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1

18.10.2019 10.41

Se mere på www.minboligforening.dk

AL & HOLM

malerfirma ApS

administration/jura

Deltag i et af vores Videnseminarer i 2020 og få ny inspiration og viden til din boligforening.

Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Hupfeld & Hove - din tætte samarbejdspartner Hupfeld & Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar, baseret på vores mere end 27 års erfaring i branchen.

Hupfeld & Hove Advokataktieselskab Viemosevej 62, 2610 Rødovre • Tlf: 35 27 80 20 E-mail: nh@hplaw.dk • www.hplaw.dk

305

anlægsgartnermestre

Mere e 20 å nd r erfar s ing

Havearbejde • Udgravning • Hegn Brolægning • Træfældning • Kloak Udlejning af maskiner Tlf. 20 41 09 04 JOHNLARSSON.DK

“ Jeg synes, det har været et godt mix mellem et lille fem minutters indlæg fra hver indlægsholder og så kunne stille nogle mere konkrete spørgsmål.

Så det har været rigtig godt.”

Jacob Bentzen, E/F Madvig Alle 11, Frederiksberg

Min Boligforenings Gå-hjem møder er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere.

Se hele eventoversigten på www.minboligforening.dk 306

arkitekter

EJENDOMS

RENOVERING TAGRENOVERING FACADERENOVERING TAGBOLIG LAR ALTAN TAGTERRASSE VINDUESUDSKIFTNING GÅRDRENOVERING TRAPPERENOVERING ELEVATOR ENERGIRENOVERING BADEVÆRELSESRENOVERING VEDLIGEHOLDELSESPLAN BYFORNYELSE VURDERING AF ANDELS LEJLIGHED FUGT- OG SKIMMELSVAMPUDBEDRING ENERGIMÆRKNING TILSTANDSRAPPORT BYGGE- OG ØKONOMISTYRING

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedlige­ holdelsen og udviklingen af ejendommen?

Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Sankt Knuds Vej 36 st.

1903 Frederiksberg C

BYG

GET

IS EKN

ÅD K R

GIV

NIN

G

307 Annonce A4 JAN-2019.indd 1

21/01/2019 12.05

banker

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre boligforening, kan vi hjælpe dig. Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet.

I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde.

Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

308

Annonce_Bolig_Håndbogen_2019_125x190.indd 1

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger?

Bundsolid Professionel Dedikeret

Ring:

3378 2388

– og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet – eller gå på

lsb.dk/erhverv og book møde

29.10.2019 11.00

der passer dig!

Vi tilbyder professionel og skræddersyet ejendomsservice. Med mere end 20 års erfaring udfører vi alle opgaver - store som små med omhu.

ejendomsservice

Skræddersyet løsning

4 Viceværtservice 4 El, vand & varme 4 Vinduespolering 4 Skadeservice 4 Havearbejde 4 Hovedrengøring 4 Trappevask 4 Flyttelejligheder 4 Nedrivning 4 Malerarbejde

Vores dedikerede og pålidelige team af fagfolk sætter en ære i at levere kvalitet i enhver opgave.

Kontakt os for et uforpligtende tilbud.

4 Saltning 4 Snerydning

Brabo@brabo.dk - tlf. 35 145 149 309

ejendomsservice

Vi har også TJEK på komplette servicepakker til andelsboliger og ejerforeninger.       

Vedligehold Udearealer Vinduespolering Viceværtservice Vand, varme, belysning Trappevask Snerydning og saltning

Ring 30 67 06 66 | www.tjekservice.dk 310

ejendomsservice

FEJEKOSTEN EJENDOMSSERVICE APS ER ET MEGET DEDIKERET HOLD SOM LEVERER STABIL KVALITET TIL EN FAIR PRIS VI TILBYDER FØLGENDE YDELSER: Grøn pleje

TRAPPEVASK

EJENDOMSSERVICE

GRØN PLEJE

Pasning af grønne områder

Snerydning og saltning Når sneen falder, skal der selvfølgelig foretages snerydning hurtigst muligt.

Således kan beboere, gæster og forbipasserende færdes trygt i gården og på fortov.

SNERYDNING

der passer til jeres behov. Ring til os på telefon 53 501 601 og få et uforpligtende tilbud på snerydning.

Hos Fejekosten har vi mange års erfaring med snerydning.

Selvom der ikke loves snevejr i vejrudsigten, er det en god ide at indgå en aftale med os om snerydning. Så er alt klar når sneen falder – vi rykker ud og udfører snerydning, og du kan læne dig tilbage med god samvittighed. Vi udfører snerydning for både små og store ejendomme og vi laver en aftale om snerydning, der passer netop til jeres ejendoms behov.

RYDNING AF PULTERRUM

Med grøn pleje fra Fejekosten, bliver jeres grønne områder holdt pæne og præsentable. Grøn pleje varierer naturligvis fra ejendom til ejendom, men

ENGANGSOPGAVER

Vi rykker ud og rydder sneen, og strøer salt, når det er nødvendigt – selvfølgelig uden at overdrive. For meget salt er ikke godt for hverken miljøet eller jeres belægning. Hvis I har specielle ønsker og behov vedrørende snerydning, så lad os tage en snak.

• • • • •

Til større projekter i ejendommens grønne områder, eller i tilfælde hvor der er brug for særlig ekspertise, kan vi trække på vores erfarne samarbejdspartnere, for eksempel til fældning af træer, kraftig beskæring eller Vi holder også øje med områdets generelle tilstand, så I ved, om der bliver behov for større reparationer eller ændringer på lidt længere sigt.

KONTORRENGØRING

Hos os får du et højt serviceniveau og vores medarbejdere er alle effektive, stabile og loyale. Du vil ikke fortryde det, hvis du indgår en aftale om snerydning med os. Vi har et meget højt fastholdelses niveau blandt vores kunder, netop på grund af vores service og stabilitet.

SKADESERVICE

Kliping/trimning af hæk Græsslåning og trimning af kanter Lugning af ukrudt Beskæring af buske og træer efter behov Fjernelse af visne blade, blomster og andet grønt affald

Kontakt os på tlf. 53 501 601 eller på e-mail: nc@fejekosten.dk og få et uforpligtigende tilbud.

VINDUESPUDSNING AF TRAPPEOPGANGE

Kontakt os på tlf. 53 501 601 eller på e-mail: nc@fejekosten.dk og få et uforpligtigende tilbud.

Tlf.: 32 11 67 89 mail: christian@fejekosten.dk Trekronergade 126G, 2500 Valby Kontakt os

tlf. 53 501 601 e-mail: nc@fejekosten.dk Web: www.fejekosten.dk Trekronergade 126G, 2500 Valby og få et uforpligtigende tilbud.

311

elevator

Elevatorservice i København Reparationer af alle typer elevatorer og lifte

Vi tilbyder kvalitets elevatorservice og reparationer af alle typer elevatorer og lifte i området omkring København - dertil også en årlig tilstandsrapport af jeres elevatorer.

RING OG BESTIL på tlf.: 70 500 511 Hovedstadens Elevator Service Aps Vallensbæk Strandvej 216 • 2665 Vallensbæk

VidenSeminar Deltag i vores VidenSeminar om rør og faldstammer.

Se mere på www.minboligforening.dk Få relevant viden indenfor f.eks. altaner, faldstammer eller energioptimering. Deltag i et af vores VidenSeminarer i 2020. Hold dig opdateret om kommende arrangementer på www.minboligforening.dk

Hold dig opdateret om kommende arrangementer på www.minboligforening.dk Tilmeld dig vores nyhedsbrev på www.minboligforening.dk 312

rk ApS

g

el-installatører

B.E.G. The lighting control professionals

BEVÆGELSESSENSORER TIL DIN BOLIGFORENING - VARMEMESTERENS SIKRE VALG

Elegant og diskret...

B.E.G. Danmark ApS Kokbjerg 14 ■ 6000 Kolding +45 7631 4000 F +45 76 31 40 00 info(@)beg.dk ■ info@beg.dk beg.dkwww.beg.dk 313

el-installatører

“Det er det første af de her event jeg har været til, og jeg synes at det er rigtig fint. Der er nogle gode virksomheder repræsenteret.“ Jasmia Maria Wredstrøm, Bestyrelsesmedlem, A/B Rantzaushus

Min Boligforenings Gå-hjem møder er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere.

Se hele eventoversigten på www.minboligforening.dk

EL-INSTALLATØRER

W. Johansen – El Metalbuen 20A 35 Rentemestervej Telefon 38 10 79 10 2750 Ballerup 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk

314

Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33 Tagensvej 41......................... 35 83 04 33 2200 København N Fax: .... 35 83 70 33 E-mail: el@vilstrup-olesen.dk

VILSTRUP OLESEN

• Aut. el-installatør el-installatør • El-Installationer El-Installationer • Dørtelefonanlæg Svagstrøm • IT-Installationer EDB-Installation • El-Automatik • Antenneanlæg • Lys • Kraft • Varme

Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2020 og få ny inspiration og viden til din boligforening.

Se mere på wwwminboligforening.dk

EL-INSTALLATIONER

entreprenører

AL & HOLM

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andels- og ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

315

entreprenører

du en Mangler urer, m tømrer, er, elektrik ller Se a m ler, VVenør? r p e entr

MANGLER DU EN HÅNDVÆRKER?

VI HAR SAMLET ALLE FAG PÅ ÈT STED Book direkte på www.kbh-hs.dk ELLER RING

70 22 32 72

Gå-hjem møde Vidste du at 89% vil deltage i Gå-hjem mødet en anden gang? Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2020. Se hele oversigten på www.minboligforening.dk Min Boligforenings Gå-hjem møder er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere. Se hele eventoversigten på www.minboligforening.dk

Deltag i et af vores Gå-hjem møder i 2020 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk

316

- Minimale beboergener - Bæredygtig renovering - Lang levetid - Spar både tid og penge ca. 50% - Gennemtestede produkter - Intet byggerod

faldstammer/Stigstrenge/Rør

Renovering af faldstammer og ventilationsskakte med Proline-metoden

info@proline-group.dk www.proline-group.dk Tlf. 6361 8545 13-08-2019 10:21:56

fibernet

Servicehåndbogen - Proline - min boligforening 2020.indd 1

317

ingeniører/rådgivende

Undgå ubehagelige overraskelser med en OBH vedligeholdelsesplan Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår - dermed undgås følgeskader på andre bygningsdele, ejendommens værdi bevares og vedligeholdelsesomkostningerne vil være lavere.

Vi har et stort erfaringsgrundlag som en af Danmarks største udbydere af energimærker og vedligeholdelsesplaner. En OBH Vedligeholdelsesplan inkluderer også en gennemgang

Ring i dag:

7678 4735 - og få et uforpligtende tilbud

af el og vvs i fællesområder for etageejendomme.

Vi ønsker at være faglig sparringspartner til bestyrelsen.

Derfor har vi nedsat et team af specialister indenfor ejer- og andelsboligforeninger, som kender til de udfordringer, som I møder i dagligdagen.

www.obh-gruppen.dk Rådgivende ingeniørfirma siden 1965

318

SPAR TID!

En OBH andelsvurdering inkluderer EL og VVS - med kun ét besøg Vi er ikke udførende, og vi er 100% uvildige.

•

Bygningsrapport

•

10-årig drift og vedligeholdelsplan

•

Kortlægning af bygningens energitekniske tilstand

•

Statiske beregninger

•

Ansøgning om byggetilladelser

•

Rådgivning i alle byggeriets faser

ingeniører/rådgivende

Foreningens faste rådgiver og ekspert på jeres ejendom

Ring til os på 70701531 eller læs mere her ingemanfischer.dk

Stå stærkt med et skarpt bagland og professionel rådgivning hele vejen rundt om byggeriet.

Hos Ingeman Fischer er I sikret en professionel rådgiver og fast sparringspartner, der tager hånd om vedligeholdelsen af jeres boligforening. Vi hjælper jer med at træffe de kloge langsigtede beslutninger og prioritere ejendommens projekter baseret på ekspertgrundlag og mange års erfaring i branchen.

Med arkitekter, konstruktører og ingeniører under samme tag, udgør vi et stærkt tværfagligt fællesskab, der varetager alle faserne i et byggeprojekt. Det betyder at I som boligforening står stærkt med et skarpt bagland i ryggen og professionel rådgivning hele vejen rundt om byggeriet.

319

ingeniører/rådgivende

B.K. CONSULT A/S er et arkitekt- og ingeniørfirma med erfarne bygningskonstruktører, arkitekter og ingeniører, der er uddannede energikonsulenter og bygningssagkyndige.

Vi yder byggeteknisk rådgivning for boligejere samt andels- og ejerforeninger.

Ring eller mail for et gratis uforpligtende møde om jeres ejendomsprojekt på

Tlf.: 38 71 04 55 Herlufholmsvej 37 • 2720 Vanløse Tlf. 38 71 04 55 • www.bkconsult.dk ark@bkconsult.dk

“ Jeg synes, det har været et godt mix mellem et lille fem minutters indlæg fra hver indlægsholder og så kunne stille nogle mere konkrete spørgsmål.

Så det har været rigtig godt.”

Jacob Bentzen, E/F Madvig Alle 11, Frederiksberg

Min Boligforenings Gå-hjem møder er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere.

Se hele eventoversigten på www.minboligforening.dk 320

ingeniører/rådgivende

Få professionel ingeniørrådgivning til dine tekniske anlæg

Vil du have succes med indregulering af dine vand- og varmeanlæg, er det en god idé at få professionel og erfaren rådgivning.

Har du svært ved at varme boligen op og få varmt vand i hanen, skyldes det ofte dårlig eller manglende indregulering af vand- og varmeanlæg.

Dine fordele ved indregulering: • Energibesparelser

• Øget komfort og bedre indeklima

• Mindre risiko for strafafgift til fjernvarmeværket

• Færre driftsudgifter pga. slitage • Hurtigere varmt vand • Mindre vandspild

Vandrør, faldstammer og afløb kalker

Danakon har i over 60 år

til og ruster og kan også trænge til

rådgivet private bygherrer,

udskiftning.

boligforeninger, arkitekter og mange andre kunder med

Danakon hjælper gerne med indregule–

bygge- og ingeniørfaglige

ring af tekniske anlæg og udskiftning af

udfordringer. Vi kan også

nedslidte installationer, så du får god

hjælpe dig med dine tekniske

komfort og bedre indeklima i din bolig.

udfordringer.

Danakon a/s • Taastrup Hovedgade 22 2630 Taastrup • Telefon: +45 43 99 22 77 post@danakon.dk • www.danakon.dk

321

ingeniører/rådgivende

Tænk regnvandsløsninger ind og spar penge på jeres gårdprojekt!

PKP Regnvandsteknik har de sidste 5 år gennemført ca. 30 grønne gårdprojekter, hvor regnvandsløsninger kombineres med grønne gårdrenoveringer (se artiklen her i magasinet), hvilket både giver en grønnere gård, bedre skybruds- og rottesikring samt færre udgifter til kloak. Vi laver forundersøgelser, beboer-workshops, søger om tilskud og tilladelser m.v. uden beregning. Vi fungerer som totalentreprenør under hele projektet og deltager aktivt lige fra den første gårdvandring med bestyrelsen til projektet indvies med champagne og snacks. Hos os betaler I først, når projektet er udført og både myndighederne og bestyrelsen har godkendt resultatet.

Vi glæder os til at samarbejde med jer!

- Kåre Press-Kristensen & Mathias Pape, stiftere af PKP Regnvandsteknik.

PKP Regnvandsteknik ApS, Højstrupvej 85, 2700 Brønshøj

web: regnvandsteknik.dk , mail: info@regnvandsteknik.dk

Specialiseret rådgivning Installationer

Vi er et rådgivende ingeniørfirma med speciale og mere end 25 års erfaring indenfor rådgivning og projekterig af tekniske installationer, bæredygtighed, vedvarende energi, indeklima og regnvandshåndtering. Vi har specialiseret os indenfor: Lavenergibyggeri VVS og kloak Vedvarende energi Regnvandshåndtering (LAR/LUR) Skybrudsløsninger Ventilation(mekanisk, naturlig og hybrid)

Indeklima

Køl, herunder fjernkøl og havkøl

Bæredygtighed

Fællesvaskerier

Commissioning

CTS

Jyllingevej 28 st.

2720 Vanløse Tlf. +45 22104209 www.sk-ing.dk 322

ingeniører/rådgivende Specialiseret rådgiver

Troværdig sparringspartner for boligforeninger

Rådgiver om belægning og skybrudssikring

Myndighedsbehandling

Rådgiver ved nye og gamle projekter

Udarbejdelse af drift- og vedligeholdelsesplaner

Rådgiver om faldstammer og kloakker

Sparer bygherre tid og penge

LYKKEGÅRDSVEJ 15 4000 ROSKILDE TLF. +45 4632 5952 WWW.HARTVIGCONSULT.DK

Vedligeholdelsesplan Bygherrerådgivning �ri�- og vedligehold Energimærkning Byggestyring Tilstandsvurdering

Andelsvurdering Arkitekter & Ingeniører Ejendomsudvikling Energiop�mering Sikkerhedsrådgivning Miljørådgivning

Book et uforpligtende møde med os på 70 20 05 80 - eller skriv en mail �l info@promana.dk Kobbervej 8, 2730 Herlev • Telefon: 70 20 05 80 • Mail: info@promana.dk • www.promana.dk

323

låseservice/porttelefonanlæg/dørtelefoner

Vi gør Danmark smukkere — med god kvalitet og design der passer til alle facader Vi leverer dørtelefoni, der gør Danmark smukkere, og står klar til at rådgive og supporterer dig — om du er bygherre, arkitekt eller elektriker. Hos os er du altid velkommen !

Hammershusgade 15, 2100 Kbh Ø — Tlf.: (+45) 39 29 80 00 — mail: videx@videx.dk

Få S!kret din boligforening 24/7 Sikret er specialister i sikring for boligforeninger Vi er leveringsdygtige i klassificerede låsesystemer, adgangskontrol, pumper på døre, automatik på porte og opgangsdøre, samt sikring af porte til gård og cykelkælder, også som specialløsninger.

Det kan for eksempel være med sikkerhedsskinner på døre, der gør det besværligt for uvedkommende at få adgang uautoriseret. Oplukning og service – døgnet rundt.

324

Sikret A/S, Låsesmeden i Vanløse · Ålekistevej 66 2720 Vanløse · Tlf.: 38 79 14 14 · www.sikret.dk

Kontakt os på tlf.:

38 79 14 14

låseservice/porttelefonanlæg/dørtelefoner

Få det nyeste fleksible pExtra+ låsesystem Høj service og hurtig leveringstid 6-stift (kortere nøgle) Langt patentudløb 2032 Godkendt ved F&P (SN 60) Servicecylinder (SAT)

Se rvicecylinde r dine giv viceværte n adga ng på kompromis betingelse r uden at gå på med sik ke rheden Marielundvej 45D 2730 Herlev Tlf. 38 28 31 11

Min boligforening annonce.indd 2

Info@danzafe.dk www.danzafe.dk

01-11-2019 11:34:07

325

låseservice/porttelefonanlæg/dørtelefoner

Skal vi holde et gratis indlæg om ejendomssikring på dit næste bestyrelsesmøde?

Din Specialist i dørtelefon­ systemer

Hovedafdeling: Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Filial Østerbro: Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

Ja? Men det kan I undgå ved at få en dørtelefon og bedre adgangskontrol. Få præcis den løsning, I ønsker, med fx kodelås, video eller andet. Og I kan få service af jeres nuværende låsesystem, installeret automatiske døråbnere og dørlukker med forsinkelse til jeres cykelkælder og porten, så du kan nå at få det hele med ind, inden døren lukker.

Er I interesserede i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis og uforpligtende gennemgang af jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf.

35 39 39 39.

35 39 39 39

WWW.MEJLSHEDE.DK

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

326

Mejlshede_annonce_Servicehåndbogen_HIGH.indd 1

22-10-2019 14:34:51

Bohemian.dk

Er du nogen gange kommet til at lukke en eller anden klovn ind i opgangen?

låseservice/porttelefonanlæg/dørtelefoner

Har din ejendom styr på nøglerne?

S5 Bæredygtigt intelligent låsesystem for boligejendomme og kollegier iLOQ S5 digitale låsesystem giver følgende fordele: • Ingen uautoriserede nøgler.

• Selvdrevet system uden strøm

eller batteri.

• Sikkerhed på højeste niveau.

• Mistede nøgler blokeres nemt

uden omkodning.

• Nemt og billig drift.

www.iLOQservice.dk

salg@iLOQservice.dk

iLOQservice er din professionelle servicepartner. Vi er din digitale låsesmed, der står for drift, projektering, installation, support, nøglehåndtering, service og vedligehold af sikkerheden.

En del af Binau Låse & Sikring der har leveret låse og sikkerhed siden 1975

Frederikssundsvej 155 • 2700 København • Tlf. 43 44 44 44 327

låseservice/porttelefonanlæg/dørtelefoner

DKuA/S I UTN E ON R R F ELEK

tUND

FRE

DIN PARTNER INDEN FOR BYGNINGSKOMMUNIKATION

Besvar døropkald på din smartphone eller tablet Fuglebakken 119 5210 Odense NV tlf.66 16 24 14 freund@freund.dk

malermestre

WWW.FREUND.DK

Vi er et malerfirma der har ry for at gøre det nemt for vores kunder og lægger vægt på at kvaliteten er i top og god service.

Vi er et firma med gode og stabile medarbejdere der har været ansat hos os i flere år.

Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud kontakt@malerjohn.dk • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk 328

AL & HOLM

malermestre

Deltag i et af vores Videnseminarer i 2020 og få ny inspiration og viden til din boligforening.

malerfirma ApS Keldsøvej 24

Se mere på www.minboligforening.dk

2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

ansen – 9710

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

P. Winther Jespersen A/S

Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andels- og ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

Gratis tilbudsgivning www.tomhansen.dk

329

“ Tak for en god oplevelse i flotte rammer på seminaret på Holberggård. Særdeles relevant teknisk, juridisk og økonomisk information. Tæt kontakt med mulige leverandører og ikke mindst tid til netværk og erfaringsudveksling med bestyrelsesmedlemmer fra andre andelsbolig- og ejerforening.”

Bjarne Fritzbøger, Formand, A/B Avedørelejren I.

Deltag i et af vores Videnseminarer eller Gå-hjem møder i 2020 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk

330

revisor

Revision & rådgivning

af Andelsboligforeninger

Søren Fricke

Peter Benkjer

Erik Dahl

Nærværende revisorer I forbindelse med revision af andelsboligforeningers årsrapporter kan vi tilbyde vores assistance på en lang række andre områder: • • • • • • •

Omlægning af lån Opgørelse af andelsværdien Nøgleoplysninger Salg af andele Vedligeholdelsesplaner Budget og huslejeberegning Deltagelse på bestyrelsesmøder og generalforsamlinger - Book et møde med os.

Vi står altid klar til en uforpligtende snak og et tilbud.

Læs mere på: www.brandtrevision.dk/abf

København | Aarhus | Esbjerg | Kolding | Skive | Fredericia Thisted | Nykøbing Mors | Fjerritslev | Hurup | Hanstholm

331

tag/facade

STIL KRAV TIL DIT TAGPAP

Tømrermestre

50 ÅRS LEVETID = GOD TOTALØKONOMI

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hoved- og underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andels- og ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

332

Deltag i et af vores Videnseminarer i 2020 og få ny inspiration og viden til din boligforening.

Se mere på www.minboligforening.dk

I et affugtet tørrerum er der ikke behov for opvarmning.

Tøjet tørrer som udendørs på en god sommerdag.

• Hurtig tørring, dermed større kapacitet • Sluk helt for varmen • Ingen slid på tøjet, som f.eks. ved tumbling • Nem installation og minimal vedligeholdelse • Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning bl.a. i daginstitutioner

Tørrerum/Ventilation/Isolering

SPAR PÅ ENERGIEN I TØRRERUMMET

Tlf.: 4495 3355 / info@munters.dk www.munters.dk/toerrerum

SÆT SKIMMEL TIL VÆGS Mange ældre bygninger med massive teglstensmure har problemer med indeklimaet, råd, svamp og kuldestråling. Systemet ISOVER RetroWall varmeisolerer og har en aktiv affugter, som holder muren tør og sikrer brugeren komfort.

Ring til ISOVER på 4212 7972.

333

valuarer

Ejendomsmægler & Valuar MDE Styrk andelsboligforeningens økonomi med en valuarvurdering i forhold til den p.t. suspenderede offentlige vurdering. Vore valuarvurderinger er baseret på en konkret besigtigelse med gennemgang af ejendommen, udgifter og indtægter for optimering af drift og vedligehold.

Ydelse af rådgivning ved planlagte eller gennemførte byggeprojekter for forbedring af foreningens samlede økonomi.

Peder Skrams Gade 27

Tlf. +45 33 14 07 38

1054 København K

M. +45 26 25 95 87 hanstrebbien@mail.tele.dk

334

Medlem af

Medlem af

valuarer

VALUARVURDERINGER S TA D E r hve r v – bye n s ‘ nye ’ va l u a r Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen Vi deltager gerne på jeres generalforsamling Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering Vi vurderer ca. 400 andelsboligforeninger om året, overalt i KBH og omegn Vi er selvfølgelig medlem af DE

Skal vi også vurdere din andelsboligforening?

Se mere på staderhverv.dk/valuar

Danbolig Erhverv København har skiftet navn til STAD Erhverv Uanset navneændringen er vi nøjagtig den samme virksomhed. Vi er de samme ansatte, befinder os på samme adresse osv.

Vi har blot vokset os til en størrelse, hvor det er mere hensigtsmæssigt at stå uden for kædesamarbejdet.

STAD Erhverv

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

335

vandbehandling

Eksperter i vandbehandling www.aquacare.dk T:4345 1676 “ Det er det første af de her event jeg har været til, og jeg synes at det er rigtig fint. Der er nogle gode virksomheder repræsenteret.“ Jasmia Maria Wredstrøm, Bestyrelsesmedlem, A/B Rantzaushus

Deltag i et af vores Videnseminarer eller Gå-hjem møder i 2020 og få ny inspiration og viden til din boligforening. Se mere på www.minboligforening.dk 336

Alle ejendomme skal udstyres med forbrugsmålere, der kan fjernaflæses inden udgangen af 2027.

Se mere på: www.techem.dk/lovgivning.

2020

2022

2027

Nye målere skal kunne fjernaflæses

Månedlig aflæsning af alle fjernlæste målere

Alle ejendomme skal have fjernaflæsningsmålere

FN’S VERDENSMÅL for bæredygtig udvikling Fokus på ressourcer www.techem.dk/verdensmaalene

varmemålere/varmeregnskab/vandmålere

Fremtidens forbrugsmåling - EU skærper kravene

Fokus på ressourcer

Hold dig opdateret med istaNyt! ista er din varmeregnskabsleverandør, der holder dig opdateret med, hvad der sker i branchen.

I istaNyt besvarer vi spørgsmål og giver dig indsigt i nye tiltag, love og regler indenfor forbrugsmåling.

Tilmeld dig gratis på www.ista.dk

ista Danmark A/S  Telefon 77 32 32 32  www.ista.dk 337

varmemålere/varmeregnskab/vandmålere

Luk fremtiden

ind

Fremtiden banker på i form af Brunatas nye, netværksbaserede teknologi, der ikke bare sørger for en strøm af præcise forbrugs- og ejendomsdata, men som også giver uanede muligheder for energibesparende, miljørigtige og beboervenlige løsninger. Alle forbrugs- og tilstandsmålere tilsluttes Brunatas Internet of Things, der kan udvides med alt fra overvågning af affaldscontainere til defekte lyskilder, røgalarmer og meget mere.

Læs mere på brunata.dk.

338

haandbogen_annonce.indd 1

01/11/2019 12.33

vaskerimaskiner

Boligvaskeri uden bekymringer L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere.

Leveret, installeret og serviceret.

Med markedets bedste og bredeste udvalg, kan vi skræddersy løsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele leasingperioden.

Levering og installering.

Fri service og reservedele.

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.

All-risk forsikring.

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri.

Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.

I skal ikke have en krone op af lommmen!

Leasing gavner både økonomi og miljø Leaser I gennem L’EASY Business, siger I farvel til brug-og-smid-væk og goddag til brug-og-giv-videre. Læs mere på leasybusiness.dk

72 15 11 15 LB_MinBF_125x190_0819.indd 1

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

17/07/2019 11.03

339

vaskerimaskiner

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET SPAR MINDST 10.000 KR. OG MERE END 750 KG CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ GASTUMBLER.DK

HOFOR A/S Ørestads Boulevard 35 2300 København S

kogp.dk • oktober 2018

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

340

Telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

Kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

19076 HOFOR Ann_Fællesvaskeriet_123x190.indd 1

25/10/2018 13.32

Hos Nortec® ved vi, at et fællesvaskeri skal være

Vores egne serviceteknikere sørger for den løben-

funktionelt, indbydende og omkostningseffektivt.

de servicering af maskinerne og vores kundecen-

Alt det får I med TotalCare™ – en løsning, hvor I

ter kan stå for administration af brugere. Kontakt

udliciterer vaskeridriften til Nortec® og får et fuldt

os og få et uforpligtende oplæg på en TotalCare-

udstyret og miljøvenligt vaskeri stillet til rådighed

løsning tilpasset jeres forenings særlige ønsker

– helt uden etableringsomkostninger.

og behov.

vaskerimaskiner

FÅ ET ATTRAKTIVT OG MILJØVENLIGT VASKERI I JERES FORENING

NORTEC A/S | 70 256 256 | W W W. N O R T E C . D K

341

Vinduer

Prisbelønnet dansk bidrag til bæredygtigt indeklima i verdensklasse.

Revolutionerende løsning for godt og bæredygtigt indeklima som giver tilfredse beboere og sunde boliger For godt indeklima og glade og tilfredse beboere*.

Ventilationsvinduet er genvej til forbedret Komplet energi- og indeklimakoncept kombiindeklima – bare ved at skifte nogle vinduer og nerer Horn Group Ventilationsvinduet med IKM • Udnytter vinduesarealer til at give frisk forvarmet luft til boligen. udsugsvarmepumpeteknologi uden større indgreb i boligen!

• Sparer ventilationsanlægget.

Flere boligforeninger har fået tilfredse bebo- LivingBetter foretrækkes i både renovering og Sparer plads og indgreb i boligen mv.) nybyg,(kanalføring hvor der er fokus på en samlet enkel ere, fordi man valgte• Horn Ventilationsvinduer.

• Sparer op til 50% energi Undersøgelser fra gennemførte projekter viser løsning, der er bæredygtig og giver lavt energi• Udnytter eksisterendeeraftrækskanaler med eller ventilatorer.

Flereuden gennemførte renoveringsprojekter stor beboertilfredshed.

Fugtproblemer væk, og forbrug.

• Fremtidens indeklimaløsning – helt enkelt. der er altid frisk luft i boligen. Det er sket med et har sparet op til 50% på energiforbruget og redu• Ingen Dokumenteret og opfylder i BR ceret kravene anlægs-omkostningerne betydeligt. minimum af indgreb i boligen. genhusning, Ingen ekstra kanalføring, ingen nedhængte lofter eller(udvalgte), støjende mekanik, service og Ventilationsvinduer med HornGroups dokumenProjekter hvor godt indeklima som er sikretkræver med Ventilationsvinduer: vedligehold!

Bare Ventilationsvinduer og eksiste- terede ventil-teknologi er tilgængelig fra flere ”GO” Hotel, Tårnby, ”GO” hotel, Sundby, Rudolf Steiner Skolen, Vejle, Skolen for livet, Stege, Den Grønne Friskole, Amager, Vejle Midtby Skole, EPOS skolen, aftræk.

Sønderborg,Helt Børneinstitutionen Spentrup, Familiehuset, Høje Taastrup, Institution for børn og unge Heimdal, Brabrand, anerkendte vinduesproducenter. rende enkelt og Tjørnesvinget, meget BILLIGERE. børneinstitutionerne: Emil Pipers Vej, Kgs. Lyngby, institutionen Taarbækdalsvej 15, Taarbæk, Bornholms Sygehus, Rønne, Åvejshusene, Langå, Tingager rækkehuse, Harridslev, Tiny Homes, Horsens, Jakobsen Huse, Galten, Det Naturlige Hus, Holbæk, Én til Én Huse, København, Højstrupparken, Odense, Farvervej, Sæby (Frederikshavn Boligforening), Skæring Parkvej, Egå (Boligkontoret Aarhus), Oluf Bagers Plads, Odense, Kontakt os og hør mere om, hvordan I kan få tilfredse beboere og godt indeklima med store besparelser Sejerøgade 7-9, København, Danica Ejendomme, Nordre Frihavnsgade 50, København, Klimakareen, Th. Laubsgade, København, Boligforeningen Kollekolle, Værløse, Kræftens Østerbro, Djursbo Hornslet, Gundsømagle Sognegaard, BUPL, Hillerød.

Mere end 90 på installation og Bekæmpelse, drift. Opfylder krav til administration, luftskifte, genvinding, energibesparelser og dokumentation. nybyggede en-families huse- og rækkehuse rundt omkring i landet.

Kontakt Peter L. Clausen på plc@horngroup.dk eller på tlf. 40 38 94 24

’) Brugerundersøgelser blandt beboere i Farvervej, Sæby og Skæring Parkvej i Egå bekræfter stor tilfredshed med Ventilationsvinduet.

www.ventilationsvinduet.dk

www.ventilationsvinduet.dk

www.livingbetter.dk

www.livingbetter.dk

Modtager af Bæredygtighedsprisen, nomineret til den tyske energifficienspris 2018 og til Dansk Energiforums Innovationspris 2019

342

vinduer

Har I udsigt til at tjene penge på tørreloftet?

Taglejligheder er eftertragtede, fordi de har ovenlys og udsyn til skyline. Derfor kan de sælges til en høj kvadratmeterpris. Med andre ord har jeres gamle tørreloft og pulterrum en værdi, som bare venter på at blive realiseret.

Ejer- eller andelsboligforeningen kan få: • Nyt tag og anden renovering af ejendommen • Nye pulterrum i kælderen • Bedre isolering af ejendommen • Flere beboere, som deles om fællesudgifterne • En stærkere økonomi

Tjek velux.dk/tagbolig

Psst..!

Husk at bestille et uforpligtende tjek af jeres ovenlysvinduer på velux.dk/servicetjek Hilsen Rasmus, servicetekniker i VELUX Danmark

343

vvs-installatører

Alt i Vand, Varme og Sanitet Ejendomsservice Fjernvarme Vagtordning

TLF 38 100 500 Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre www.dehlsen.dk · dehlsen@dehlsen.dk

“ Jeg synes, det har været et godt mix mellem et lille fem minutters indlæg fra hver indlægsholder og så kunne stille nogle mere konkrete spørgsmål.

Så det har været rigtig godt.”

Jacob Bentzen, E/F Madvig Alle 11, Frederiksberg

Min Boligforenings Gå-hjem møder er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere.

Se hele eventoversigten på www.minboligforening.dk 344

BYGNINGSRENOVERING

35 ÅRS ERFARING MED ETAGEEJENDOMME PLAN FOR VEDLIGEHOLDELSE OG FORNYELSE RENOVERING AF FACADE, TAG OG VINDUER NYE ALTANER / ETABLERING AF ELEVATOR OPTIMERING AF ENERGIFORBRUG OG C02-AFTRYK SIKRING MOD KLIMAUDFORDRINGER NYE BOLIGER I TAGETAGE BYGGE- OG ØKONOMISTYRING KONTAKT OS OG HØR,

HVAD VI KAN HJÆLPE JER MED Pålsson Arkitekter AS Svanevej 26 2400 København NV +45 3819 7703 Mail: bolig@paalsson.dk www.paalsson.dk

Pa èlsson_annonce_200923.indd 2

23-09-2019 16:28:44

En fantastisk mulighed for at komme ud i det fri

Størst indenfor altaner i Europa +45 5783 1350 . www.balco.dk