Dr. Alberto Puppo • Asesor Jurídico CIU
Una vez más sobre la mora en el contrato de arrendamiento
Y
a nos referimos en anteriores oportunidades al tema, muchas veces erróneamente aplicado, del atraso en el pago de alquileres, la mora y el cobro de intereses. No obstante, los cambios introducidos por el nuevo mecanismo de los arrendamientos sin garantía introducidos por la LUC (Ley 19889, vigente desde el 23 de julio de 2020), nos obligan a realizar una actualización del tema con el objetivo de despejar algunas dudas planteadas en la aplicación de las normas legales vigentes. La incidencia de la LUC ha determinado que en la actualidad coexistan en materia de arrendamientos, tres regímenes aplicables con algunas diferencias importantes entre sí. Nos referimos a: l) mecanismo del contrato estatutario o protegido por las disposiciones de la Ley 14.219; 2) sistema de exclusión más conocido como de libre contratación; 3) el nuevo sistema introducido por la L.U.C (Ley 19.899 en sus arts. 421 y siguientes).
La regulación del D. Ley 14.219.Como hemos señalado en anterio26
res números de CIUDADES, puede afirmarse categóricamente que, en materia de arrendamientos, ahora con excepción del mecanismo de los arrendamientos sin garantía creado por la LUC, la simple demora en el pago del alquiler no puede asimilarse con el incumplimiento. Para que la simple demora en el pago del alquiler adquiera relevancia desde el punto de vista jurídico, se requiere la manifestación de voluntad del acreedor de exigir el cumplimiento de la obligación. En consecuencia, para que exista incumplimiento del deudor (arrendatario) el mismo debe encontrarse en mora. Esto significa que recién cuando opera la mora del deudor (el inquilino) podrán aplicarse al mismo las consecuencias del incumplimiento (normalmente los intereses moratorios y la indexación previstas por el D. Ley No. 14.500, o la aplicación de los intereses pactados por las partes contractualmente). Y a diferencia de otras ramas de nuestro derecho; en materia de arrendamientos, no existe mora si no ha recaído intimación judicial y si se realizó la intimación, recién operará cuando no se produzca el pago dentro de los diez días hábiles subsiguientes a la recepción del ce-
dulón judicial correspondiente. (Art. 55 Ley 14.219 de 4/7/974). Esa norma del Art. 55 es muy clara en cuanto establece textualmente: “Considerase incurso en mora al arrendatario que no pague el alquiler o renta dentro de los diez días hábiles inmediatos siguientes a la intimación”, y agrega a continuación que “Esta (refiere a la intimación) no podrá ser hecha sino diez días después de aquel en que el pago debió efectuarse”. Este artículo de la Ley, nos coloca ante una conclusión irrefutable: la mora del arrendatario solo opera vencido el plazo otorgado por la “intimación judicial respectiva”, esto es, luego de transcurridos diez días hábiles de comunicada la intimación por cedulón judicial. Por lo tanto, la llamada “mora de pleno derecho”, o “por el solo vencimiento del plazo”, o “por efecto de la convención”, o “automática”, o el pacto de “dispensa de mora”, o fórmulas similares, no se aplican en materia de arrendamientos. Así lo ha entendido en forma unánime la doctrina y jurisprudencia en la materia. En consecuencia, el atraso del deudor en materia de arrendamientos conforma un comportamiento lícito,
