Bestyrelsesarbejde: Forstå din rolle og prioriter din indsats
Velkommen til den nye udgave af Magasinet for Boligforeninger, hvor vi sætter fokus på udfordringer for bestyrelserne i Danmarks mange ejer- og andelsboligforeninger.
Det er frivilligt arbejde, men kan stille store krav. Som bestyrelse i en boligforening skal man træffe vigtige beslutninger og planlægge, hvad der skal ske fremadrettet i ens ejendom – både i forhold til beboerdemokratiet, den daglige drift og store fremtidige renoveringsprojekter af bygning og gårdarealer.
Vi taler blandt andet med Michael Suhr Fabrin fra Sven Westergaards Ejendomsadministration, som fortæller om det ekstra juridiske ansvar, der følger med et byggeprojekt. Her er det bestyrelsens ansvar at sikre et velfungerende samarbejde mellem projektets parter, og da byggeprojekter stiller store krav, så advarer han bestyrelser mod at påtage sig opgaver, som ligger langt fra det, man normalt beskæftiger sig med.
Et eksempel på det, kan være brandsikkerheden, og her taler vi med Brian Mailund fra DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut), som påpeger, at brandsikkerheden i mange boligforeninger ikke lever op til nutidige krav, hvilket i værste fald betyder, at forsikringen ikke dækker. Det er de færreste bestyrelsesmedlemmer, som har forstand på brandsikring, og her er det en fordel at få lavet et brandtjek af fagpersoner.
Grundlæggende kan det svare sig at tænke fremad, så man sikrer sine værdier, og du kan også læse en guide fra forebyggelseskonsulent Hans Peter de Place fra Det Kriminalpræventive Råd, om hvordan man som bestyrelse ud fra ganske få principper kan sikre sig mod indbrud.
Endelig taler vi med Jens G. Bergelin fra Bergelin Arkitekter om faldgruberne i forhold til vedligeholdelse af ejendommen, og han anbefaler at lave en plan for drift og vedligeholdelse ti år ud i fremtiden el lign. Hvis man ikke tænker fremad og prioriterer de fremtidige opgaver, så risikerer man, at bygningsdelene tager så meget skade, at man ikke længere kan reparere. Så er man tvunget til at udskifte, og det er dyre lærepenge.
En velfungerende forening begynder altid med en engageret bestyrelse, men at være i bestyrelsen kræver også, at man får prioriteret sin tid. Det er til det fælles bedste.
God læselyst,
Mikkel Weber Sandahl
I over 60 år har Mejlshede Gruppen rådgivet boligforeninger i hele Storkøbenhavn.
Vi skræddersyer løsninger, der passer til jeres behov og budget – og vi går ikke, før alting spiller.
Vores erfarne medarbejdere står klar til at vejlede jer om alt fra låsesystemer og dørautomatik til sikring og serviceaftaler.
Ring på 35 39 39 39 – eller læs mere på mejlshede.dk
Der er låsesmede - og så er der Mejlshede LÅSE
Guide til den nye bestyrelse i andelsboligforeninger – få en god start
At blive valgt ind i bestyrelsen i en andelsboligforening er en tillidserklæring – og en fantastisk mulighed for at gøre en forskel. Men hvad indebærer det egentlig at sidde i bestyrelsen? Michael Suhr Fabrin fra Sven Westergaards Ejendomsadministration giver her et overblik over, hvad rollen kræver.
Som bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening er det ikke sikkert, at man har viden om hvad, det vil sige at sidde i bestyrelsen. Man deltog i en generalforsamling, hvor et punkt var at vælge en ny bestyrelse, og pludselig er man valgt – men hvad indebærer det helt præcist at sidde i en bestyrelse i en andelsboligforening?
Vi har talt med Michael Suhr Fabrin, der er administrerende direktør Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S, hvor man til daglig rådgiver landets ejer og andelsboligforeninger omkring økonomi, jura, vedligehold mm. Og han giver her sin guide til den nye bestyrelse:
FORENINGEN SOM HELHED – OG BESTYRELSENS ROLLE
En andelsboligforening bygger på tre grundpiller:
Lovgivning: Vi er alle underlagt gældende lovgivning, samt dertil hørende retspraksis.
Vedtægten er foreningens lovbog, der fastlægger rammerne for alt fra valg til vedligeholdelse.
Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed – her træffes de store beslutninger, og her vælger medlemmerne bestyrelsen.
Bestyrelsen står derefter for den daglige ledelse og drift. Det betyder, at man skal sørge for, at økonomien hænger sammen, at bygningen holdes ved lige, og at de beslutninger, som generalforsamlingen har truffet, bliver ført ud i livet. Som bestyrelsesmedlem er man altså både leder, problemløser og repræsentant for fællesskabet.
HVERDAGEN I BESTYRELSEN OG INHABILITET
Det meste bestyrelsesarbejde foregår på møder. Her gennemgås dagsordenen, der typisk indeholder punkter som økonomi, vedligeholdelse og beboersager.
Af Mikkel Weber Sandahl
Det er vigtigt, at alle beslutninger træffes på et oplyst grundlag – og at de dokumenteres i referater. Et godt bestyrelsesarbejde handler om samarbejde og tillid. Samtidig skal man være opmærksom på inhabilitet: Man må ikke være med til at beslutte noget, der har direkte betydning for én selv.
EJENDOMMEN – FORENINGENS
FÆLLES ANSVAR
En stor del af bestyrelsens arbejde handler om at passe på ejendommen. Hvem har ansvaret for hvad? Som hovedregel står foreningen for alt udvendigt og fælles – f.eks. tag, facader og stigstrenge – mens den enkelte andelshaver har ansvar for det indvendige, som gulve, låse og radiatorer.
En klar opdeling af ansvar gør det nemmere at løse problemer hurtigt og undgå misforståelser.
NÅR BEBOERNE HENVENDER SIG
Beboersager fylder også i bestyrelsens arbejde. Det kan være alt fra dryppende vandhaner og storskrald til manglende betaling af boligafgift. Nogle sager løses med en hurtig henvendelse, mens andre kræver hjælp fra administrator eller advokat – f.eks. ved restancer eller alvorlige konflikter.
De fleste problemer kan dog undgås gennem klar kommunikation og gensidig respekt mellem bestyrelse og beboere.
GENERALFORSAMLINGEN – ÅRETS
VIGTIGSTE
DAG
Generalforsamlingen er foreningens øverste beslutningsforum. Her fremlægges regnskabet, budgettet og eventuelle forslag – og her vælges bestyrelsen.
Hvis man som bestyrelse stiller forslag, skal det være klart, konkret og gennemarbejdet. Medlemmerne skal kunne se, hvad projektet koster, og hvordan det finansieres. Et godt eksempel kan være et forslag om at udskifte vinduer, hvor både tilbud, finansiering og tidsplan er vedlagt. Når generalforsamlingen giver sin godkendelse, får bestyrelsen mandat til at føre projektet ud i livet.
DATA, TAVSHED OG TILLID
Som bestyrelse håndterer man mange personlige oplysninger – f.eks. medlemslister, restancer og henvendelser. Derfor gælder GDPR-reglerne også i foreningen. Der skal være styr på privatlivspolitik, sletteprocedurer og fortegnelse over behandlingsaktiviteter.
Og husk: alt, hvad der drøftes på bestyrelsesmøder, er fortroligt. Tavshedspligten er en vigtig del af tilliden mellem medlemmerne og bestyrelsen.
KOMMUNIKATION ER NØGLEN
En velfungerende bestyrelse bygger på god kommunikation – både internt og udadtil. En fælles
bestyrelsesmail eller et bestyrelsesforum gør det lettere at samarbejde og holde styr på dokumenter.
Vær åben, lyttende og tydelig – så undgår I misforståelser og styrker fællesskabet i foreningen.
DERFOR ER BESTYRELSESARBEJDE
DET HELE VÆRD
At sidde i bestyrelsen giver ikke bare indblik i foreningens økonomi og drift – det giver også en unik mulighed for at præge udviklingen og lære sine naboer bedre at kende. Man får erfaring med ledelse, samarbejde og problemløsning, og i nogle foreninger ydes endda en skattefri godtgørelse for indsatsen (op til 3.950 kr. årligt i 2023). Der er jf. Skatteministeriet forslag om forenkling, hvor der kan gives op til kr. 6.500.
Men vigtigst af alt: du er med til at sikre, at foreningen fungerer – til glæde for både nuværende og kommende beboere.
At være i bestyrelsen kræver tid og engagement, men det er også meningsfuldt, lærerigt og givende. For en velfungerende forening begynder altid med en engageret bestyrelse.
Højtrykslaminat: Den stærke gulvløsning til boligforeninger
Stærkt, nemt og mere miljøvenligt – højtrykslaminat giver boligforeninger et gulv, der tåler hverdagen og reducerer vedligeholdelsen.
Når boliger skal vedligeholdes mellem lejere, er gulvet ofte det første, der kræver opmærksomhed. Mange boligforeninger bruger stadig parketgulve, men de kræver løbende slibning og efterbehandling. Det betyder nedetid i udlejningen og ekstra omkostninger. Med højtrykslaminat får boligforeninger en løsning, der kombinerer styrke, holdbarhed og er mere miljøvenlig.
BerryAllocs højtrykslaminat er kendt som markedets stærkeste laminatgulv. Den særlige overflade gør gulvet ekstremt slidstærkt, så det kan klare mange års intensiv brug uden at miste sit udtryk.
– Hvor parket kræver slibning og efterbehandling mellem lejerne, er højtrykslaminat klar til brug
med det samme. Det giver kortere nedetid og færre omkostninger for boligforeningerne, siger Michael Gitz, landechef i BerryAlloc Danmark.
HURTIG INSTALLATION OG LANG LEVETID
En anden fordel er, at gulvene er nemme at lægge. Det patenterede kliksystem gør installationen hurtig og enkel – en stor fordel, når boliger skal gøres klar til nye beboere på kort tid.
– Det skal være let for boligforeninger at få et flot og slidstærkt gulv på plads. Med vores kliksystem kan installationen klares hurtigt, så lejemålet er klar til den næste beboer, fortæller Michael. Højtrykslaminatet er desuden klassificeret i den højeste slidstyrkeklasse (34/AC6). Det betyder, at gulvene kan bruges både i boliger og i miljøer med meget trafik.
– Boligforeninger har brug for løsninger, der kan holde til mange forskellige typer beboere – fra børnefamilier til seniorer. Med højtrykslaminat får man et gulv, der bevarer udseendet i årevis.
ET MERE KLIMAVENLIGT VALG
Men højtrykslaminat handler ikke kun om holdbarhed. Det er også et mere klimavenligt valg. Produktionen er CO2-negativ fra vugge til port, hvilket vil sige, at der bindes mere CO2, end der udledes.
– Vi er stolte af at kunne tilbyde et gulv, der både er stærkt og mere miljøvenligt. Det giver boligforeningerne mulighed for at reducere deres klimaaftryk – uden at gå på kompromis med kvaliteten, siger Michael Gitz.
FORDELE VED HØJTRYKSLAMINAT
• Ekstrem slidstyrke (klasse 34/AC6)
• Enkel installation med kliksystem
• Minimal vedligeholdelse – ingen slibning eller lakering
• Hurtigere genudlejning ved lejerskifte
• CO2-negativt cradle-to-gate produkt
• Længere levetid end traditionelle parketgulve
Vølunden Holbæk 8.500 m2. Original Røget Eg 2 stav
Lejerbo - Lundemarken Holbæk. Original Hvid Eg 2 stav
Vi kan gøre drømmen �l virkelighed, hvor vi finder løsninger �l at komme rig�gt fra start, måske som design og plantelister, eller som plug & play, hvor vi bygger den grønne oase �l jer.
Renovering
af ejendomme uden omkostninger
Jels Huse & Taglejligheder tilbyder renovering af ejendomme, hvor udnyttelsen af uudnyttede loftrum kan finansiere nødvendige renoveringer i ældre etageejendomme – uden at belaste foreningens økonomi.
Mange ældre etageejendomme har uudnyttede loftrum med et betydeligt potentiale og ved at omdanne disse arealer til moderne tagboliger, kan ejer- og andelsforeninger skabe et økonomisk grundlag for omfattende renoveringsprojekter, man måske har længe har drømt om.
Hvordan kan det lade sig gøre at lave renovering af ejendomme helt uden omkostninger for boligforeningen?
– Det lyder måske utroligt, men det er faktisk ret enkelt. Vi tilbyder ejer- og andelsforeninger at bytte deres loftrum for et nyt tag - helt uden omkostninger. Vi omdanner loftrummet til nye lejligheder, sælger dem, og bruger overskuddet til
at finansiere renoveringen, fortæller Brian Jessen, indehaver af Jels Huse & Taglejligheder.
Så foreningen betaler ikke noget?
– Præcis. Foreningen sælger ejendomsretten til loftrummet til os. Til gengæld lægger vi et nyt tag og kan også udføre andre forbedringer - som nye altaner, udskiftning af vandrør eller hvad foreningen ellers drømmer om - alt sammen finansieret af salget af de nye lejligheder, forklarer Brian.
„Det eneste, man skal have lyst til, er at bytte jeres loftrum til et nyt tag“
Hvad kræver det af ejer- eller andelsforeningen?
– Det eneste, det kræver, er, at man har lyst til at bytte loftrummet væk. Vi står for hele projektetfra første vurdering til det færdige byggeri. Vi laver et uforpligtende tilbud, og hvis de bliver godkendt på en generalforsamling, går vi i gang og håndterer alt det juridiske og praktiske
Hvad får beboerne ud af det?
– Ud over et nyt tag og eventuelle forbedringer, får man også lavere drifts- og vedligeholdelsesudgifter, fordi man bliver flere beboere til at dele fællesudgifterne i ejendomme. Og så stiger værdien af lejlighederne typisk - det er en gevinst for alle.
Hvordan kommer man i gang?
– Man kontakter os - enten mig eller min kollega Torben - og så kommer vi ud og vurderer mulighederne. Det er helt gratis og uforpligtende, lyder det afslutningsvis fra Brian Jessen, Jels Huse & Taglejligheder.
Torben Jensen og Brian Jessen, indehaver af Jels Huse & taglejligheder
5 ting, du skal huske, når du vælger altanleverandør
1. Erfaring tæller
Vælg en leverandør, der har prøvet det mange gange før – og som kender reglerne, kommunerne og lokalplanerne.
2. Hvem styrer projektet?
Skal du selv stå med myndighedsgodkendelser og koordinering – eller klarer de det hele?
3. Design, der passer
Din altan skal matche både bygningen og dit behov. Gå ikke på kompromis med funktion eller æstetik.
4. Tidsplan og kommunikation
Spørg ind til, hvordan du bliver holdt opdateret – og om deres tidsplan holder i praksis.
5. Kvalitet og garanti
Pris og kvalitet går ofte hånd i hånd. Spørg til materialer, garantier og service – også efter montering.
Læs mere på www.altan.dk
Hurtigere renovering med en arbejdsplatform
Når boligforeninger står over for facaderenovering eller altanprojekter, er stilladset ofte det første, der rulles ind. Men i dag findes et smartere alternativ: arbejdsplatformen. Hos virksomheden Platform har man specialiseret sig i fleksible, motordrevne arbejdsplatforme.
Af Stina Askholm Mellerup
En arbejdsplatform bruges til de samme typer opgaver som et traditionelt stillads, men princippet er helt anderledes. I stedet for at pakke hele bygningen ind, installeres platformen kun dér, hvor arbejdet foregår. Den bevæger sig op og ned langs en mast ved hjælp af elmotor, så håndværkerne altid står i den rigtige arbejdshøjde.
– Det betyder, at man ikke skal kravle op og ned ad stilladser med værktøj og materialer. Alt kan køres op og ned med platformen. Det sparer både tid og
kræfter og giver en bedre arbejdsstilling, forklarer Casper Gorm Knudsen, direktør i Platform, der udlejer og opstiller arbejdsplatforme i hele landet og har løsninger til alle typer facadearbejde – fra små opgange til store etageejendomme.
Direktør Casper Gorm Knudsen forklarer videre, at en arbejdsplatform også giver en række fordele til beboerne i ejendommen.
– Fordi en arbejdsplatform sørger for, at kun det aktuelle arbejdsområde er afskærmet, kan resten af ejendommen beboes som normalt, uden at vinduerne er dækket til i ugevis. Når vi er færdige med én opgang, flytter vi bare platformen videre. Det giver et meget lettere renoveringsforløb for alle parter.
GOD FOR ØKONOMI OG MILJØ
For boligforeninger er økonomien også værd at have for øje. Lejen ligger på niveau med et traditionelt stillads, men fordi arbejdet kan udføres hurtigere og mere effektivt, bliver den samlede byggetid kortere – og dermed også den samlede pris. Derudover peger Platform på både sikkerhed og fleksibilitet som vigtige fordele.
– Vores arbejdsplatforme er designet med stabile rækværk og sikre adgangsforhold, og de kan til-
passes bygningens form og højde, uanset om der er tale om en tæt byejendom eller en lav boligblok. Samtidig kræver opsætningen minimal fastgørelse til bygningen, hvilket skåner facaden og reducerer de indgreb, der ellers kan være nødvendige. Desuden bidrager el-drevne motorer og reduceret montagetid til et lavere CO2-aftryk i byggeprocessen, forklarer direktør Casper Gorm Knudsen.
SKAL BOLIGFORENINGENS DØRE
OPGRADERES?
Oplev løsningerne i Swedoors nye showroom i Taastrup
Hos Swedoor hjælper vi boligforeninger og beslutningstagere med at finde de rette dørløsninger både i forbindelse med renovering og nybyg.
I vores nye showroom i Taastrup kan du opleve og sammenligne entré-, brand- og yderdøre i fuld skala og få inspiration til løsninger, der kombinerer tryghed, funktionalitet og æstetik.
Dørene kan tilpasses med brand-, lyd- og sikkerhedsklassificeringer samt vælges i både træ og stål – udviklet til lang levetid og minimal vedligeholdelse.
Vi rådgiver gennem hele processen og hjælper med at vælge døre, der passer til ejendommens behov, krav og økonomi.
Oplev showroomet på Taastrup Hovedgade 111b eller læs mere på www.swedoor.dk/showroom.
Cyklende låsesmed giver hurtigere og billigere service
Når en dør kiler sig fast, en nøgle forsvinder eller en beboer står låst ude, er det vigtigt med hurtig og pålidelig hjælp. Her kan Den Cyklende Låsesmed ofte rykke ud væsentligt hurtigere og billigere end traditionelle låsesmede.
– Vores lokale forankring i København og på Frederiksberg er et bevidst valg. Vi oplever, at mange boligforeninger i byen ønsker en leverandør, der både bidrager til en grønnere hverdag og er til stede i nabolaget.
Sådan fortæller ejer i Den Cyklende Låsesmed, Birger Brogaard, der står i spidsen for et helt team af låsesmede, der skiller sig markant ud ved ude-
lukkende at køre ud på cykel i København og på Frederiksberg til især byens boligforeninger.
– Vi tilbyder den samme faglige kvalitet og service som andre låsesmede, men ofte kan vi rykke væsentligt hurtigere ud, fordi vi ikke skal bruge tid på at sidde fast i trafikken eller lede efter parkering. I mange tilfælde også billigere, fordi vi ikke har bilrelaterede udgifter.
SIKKER LÅSELØSNING
Ud over traditionelle låsesmedsopgaver rådgiver Den Cyklende Låsesmed i stigende grad om digitale låseløsninger, særligt det finske iLOQ-system, som mange boligforeninger har fået øjnene op for.
For boligforeninger er fordelene tydelige: Hvis en nøgle bliver væk, kan den spærres med det samme,
og man undgår dyre omlægninger af hele nøglesystemet. Samtidig giver iLOQ et unikt overblik over, hvilke nøgler der findes – også mange år frem – så foreningen slipper for usikkerhed om gamle kopier, tidligere beboere og manglende registrering.
– iLOQ er driftssikkert, fuldstændig batterifrit og drevet af kinetisk energi. Det giver en markant CO2-besparelse sammenlignet med andre digitale låsesystemer, samtidig med at driftsomkostninger og vedligehold er minimale, forklarer ejer Birger Brogaard fra Den Cyklende Låsesmed.
Han fortæller ligeledes, at mange foreninger vælger at installere iLOQ på fællesdørene, mens beboerne kan tilkøbe nøgler til deres egen bolig uden at skulle igennem en lang beslutningsproces i bestyrelsen. Det gør løsningen både fleksibel og fremtidssikker.
Af Stina Askholm Mellerup
35 års erfaring med kunden i fokus!
Elevatorservice og reparation – alle typer 24/7
Uanset om din elevator er fra sidste år eller 100 år gammel, sørger vi for, at den kører, som den skal. Vi har 35 års erfaring med service, reparation og modernisering af alle typer elevatorer og lifte.
Vi arbejder med en bred vifte af kunder og projekter. Vores dedikerede team af professionelle teknikere gør sig umage, når vi er ude hos jer, så I får den bedste oplevelse og kvalitet – hver gang.
Service og reparation af alle typer elevatorer og lifte
24/7 døgnbemandet vagtcentral (altid til rådighed)
Tryghedsalarm kan nemt omkodes til City Elevator
“Vi får personlig og gennemsigtig service – fast tekniker, hurtig respons, minimal nedetid og en vedligeholdelsesplan. Jeg kan varmt anbefale City Elevator.”
Birgitte Kjærsgaard – E/F Teglhusene
Serviceeftersyn
Lovpligtige eftersyn og løbende reparationer på alle typer elevatorer og lifte.
Reparation
Fejlfinding og reparation på tværs af mærker, inkl. skraldeog handicaplifte hele døgnet.
Modernisering
Renovering af elevatorer og lifte, så de lever op til nutidens krav teknik, driftssikkerhed og energi.
Nye elevatorer/lifte
Projektering, koordinering samt valg af den rigtige løsning i forhold til plads og kapacitet.
70 70 21 01 cityelevator.dk
EF Bryggens Have I og EF Bryggens have II ejerforening. Komplet renovering af facader, og reparationer af tag, nedløb, altaner og nye inddækninger
AB Værnedamsvej og Tullinsgade. Etablering af franske altaner og almindelige altaner på gade og gårdside
Guide til boligforeninger om vedligeholdelse og
renovering
Som bestyrelse i en andels- eller ejerforening kan man hurtigt komme på dybt vand undervejs i et byggeprojekt. Læs her en grundig guide til jeres rolle i forbindelse med renovering og vedligehold af ejendommen.
Indlæg af bygningskonstruktør og arkitekt Jens G. Bergelin fra Bergelin Arkitekter A/S
Hvad skal man som bestyrelse i en andels- eller ejerforening være opmærksom på?
– Når man er en del af en bestyrelse, er der flere ansvarsområder man skal dække, deriblandt at sikre at ejendommen er vedligeholdt i en sådan grad, at der ikke opstår skader på grund af misvedligehold. For nogle personer med viden fra branchen er det let at overskue og vide hvilke bygningselementer, der kræver renovering, og hvornår arbejderne skal igangsættes, men for de fleste bestyrelsesmedlemmer giver deres daglige virke ikke nogen større viden om byggebranchen og eller om standen på foreningens ejendom.
– Uanset om man kender en del til byggeri og renovering eller er helt novice indenfor området så er der en del punkter man skal overholde som bygherre (en bygherre er den person eller enhed, der bestiller og betaler for et bygge- eller anlægsarbejde). Bygherren er ansvarlig for byggeprocessen fra start til slut. Det omfatter blandt andet budgettering, nøjagtig beskrivelse af udførslen, fremgangsmåde og kvaliteten af arbejderne, sikring at arbejdsforhold på byggepladsen vedr. håndtering af værktøj, værnemidler, miljøfarlige materialer og affaldshåndtering, kontrakt med entreprenør, evt. ansøgning og overholdelse af byggetilladelser, overholdelse af bygningsreglement, økonomisty-
ring og afslutning af projekt med aflevering forretning med entreprenøren mm.
Kan en bestyrelse selv stå for et renoveringsprojekt?
– Ja selvfølgelig kan I det, og i mange tilfælde går det også helt smertefrit, men den dag det ikke gør, så falder hammeren tungt og hårdt, for når man som bestyrelse selv varetager projekter som professionel bygherre uden byggeteknisk rådgiver ligger alt ansvar hos bestyrelsen og kan ikke blot sendes videre til entreprenør.
Hvad er faldgruberne?
– Nogle af de almindelige eksempler er blandt andet, at foreninger får indhentet tilbud på et stykke arbejde, der ikke er beskrevet detaljeret, og derfor får de flere tilbud de reelt ikke kan sammenligne, da det er op til entreprenør at gennemskue hvad der ønskes udført. Dette kan udnyttes af en entreprenør, da prisen kan sættes lavt, men kræve yderligere arbejder, der bliver meget dyrere efterfølgende når man er gået i gang.
– De tilbud, man får indhentet kan være baseret på forskellige løsninger, og kan kræve byggetilladelse, som bygherre har ansvaret for at overholde. Igangsættes arbejdet uden den nødvendig tilladelse, kommer der påbud om stop, ændring eller tilbageførsel fra kommunen eller myndighederne.
– Igangsættes et projekt, der ikke er giver 100% tilsagn om på generalforsamling hæfter bestyrelsen personligt for de penge der bruges. Er projektet godt i gang, om stoppes af en entreprenør, der har mistanke om eller har opdaget, at nogle materialer indeholder miljøfarlige stoffer kan der komme erstatningskrav til foreningen og dermed bestyrelsen samt potentielt store ekstraregning.
– Bygherre har ikke en ansvarsforsikring ved projektering af et renoveringsprojekt og er derfor personlig ansvarlig for fejl i projektet. Samtidig med at bygherre har det fulde ansvaret for at sikre at arbejdet beskrives, projekteres og udføres korrekt iht. Bygningsreglementer.
Hvor starter man så?
- Det letteste er at skrive, at foreninger/bestyrelser altid skal kontrahere med en byggeteknisk rådgiver samt byggesags administrator for at gennemført mindre og større renoveringsprojekter, men i virkeligheden bør man altid se på størrelsen af projektet, ansvaret og økonomien. Er projektet meget simpelt og evt. en opgave med mange gentagelser så bør det kunne udføres uden byggeteknisk rådgiver. Er man i tvivl så kontakt en rådgiver for at høre om ydelserne og prisen.
– En byggeteknisk rådgiver skal ses som en samarbejdspartner, hvor bestyrelsen betaler for at rådgiver står for projektet fra start til slut og har ansvaret for at alle krav overholdes, og at projektet overholder byggeretten.
– Mange foreninger bruger deres sædvanlige byggetekniske rådgiver til både store og små projekter i større eller mindre grad, hvor andre skal ud at finde en rådgiver til i samråd med foreningen/ bestyrelsen at sikre at man kommer godt fra start på et ansvarligt og oplyst grundlag.
– Valget af rådgiver bør altid være ud fra kriterier om dygtighed og kvalitet, men kemi og troværdighed er også vigtige kriterier. Føler man sig ikke tryg ved samarbejdet så bør man hurtigst muligt sikre at det bliver bragt i orden ved enten at italesætte problematikken eller ved at udskifte rådgiver.
I hvilken rækkefølge starter man et større projekt, og hvornår underskriver man de forskellige kontrakter?
– Bestyrelsen/foreningen er bygherre, og bygherre underskriver kontrakter med administrator, byggeteknisk rådgiver samt med en eller flere entreprenører. Det er meget almindeligt, at administrator er den første der bliver kontaktet, og de fleste foreninger har deres egen administrator til den daglige administration af ejendommen. Her giver det god mening at undersøge, om ens administrator tilbyder byggesags services og hvilke ydelser, de har med til prisen.
– Nogle af de vigtigste ydelser fra administrators side vedr. renoveringsprojekter er følgende: Finansiering af projektet, opgørelse af hver enkelt beboers egenfinansiering ved enten huslejestigning eller egenbetaling, deltagelse på generalforsamling for vedtagelse af projekt, økonomistyring ifm. betaling af faktura, tegning af forsikring i samarbejde med byggeteknisk rådgiver, formidling af beboerkontakt ifm. varslinger og informationer fra byggeledelsen.
– Som bygherre vælger I selv jeres administrator til varetagelse af renoveringsprojektet, og der er ikke krav om, at man skal vælge sin nuværende administrator. Har man tiden og kompetencerne, kan man naturligvis også selv stå for denne del, men det kan ikke anbefales.
– Byggeteknisk rådgiver er ofte både bygningskonstruktører og arkitekter og har som udgangspunkt alle ydelser med til at starte et projekt op, få det godkendt, kontrahere med entreprenør, kører projektet under udførelsen frem til og med afslutningen og 1 års gennemgang af arbejderne efter selve afslutningen.
– De forskellige kontraktindgåelser sker almindeligvis således: Administrator kommer på sagen og hjælper med at finde byggeteknisk rådgiver og eller kontraktindgåelse med den byggetekniske rådgiver.
– Den byggetekniske rådgiver udarbejder projektmaterialet og udsender til de valgte entreprenører, som hver især fremsender deres tilbud på opgaven. Når bygherre og byggeteknisk rådgiver har udvalgt den vindende entreprenør, hjælper byggeteknisk rådgiver med at udforme entreprisekontrakten imellem bygherre og entreprenør og så er projektet for alvor skudt i gang.
– Flere administrationshuse tilbyder både administrations byggesags hjælp samt egen in house byggeteknisk rådgivning, men objektivt set er der en masse interessekonflikter indblandet som i sidste ende går ud over bygherre hvis sammen hånd både attesterer fakturaer, betaler fakturaer og godkender i samlet økonomisk regnskab på vegne af bygherre. Hvem sikrer så, at prisen er korrekt, arbejdet er udført, opgaven er nødvendig og forhandling med entreprenør, hvis begge er sammen organisation og arbejder for en procentsats. Uvildige parter er altid at foretrække i et ægte og troværdigt samarbejde.
med „Gamle“
Hvornår giver det mening med en tilstandsrapport og dertilhørende drift og vedligeholdelsesplan?
– En drift- og vedligeholdelsesplan er en systematisk gennemgang af alle nødvendige reparationer og vedligeholdelsesopgaver i ejendommen over en længere periode, typisk 10 år. Planen udarbejdes på baggrund af en tilstandsrapport, der nøje vurderer bygningens aktuelle stand, fra tag til kælder. Når man har denne tilstandsrapport, kan man begynde at prioritere de nødvendige opgaver – både dem, der er akutte, og dem, der kan vente.
– Det centrale i en drift- og vedligeholdelsesplan er ikke blot at identificere, hvad der skal gøres, men også hvornår det skal gøres, og hvordan det kan finansieres. Dette hjælper med at fordele renoverings projekter og vedligeholdelsesomkostningerne ud over flere år, så der ikke pludselig opstår store, uoverskuelige udgifter. Tilstandsrapport og >
Ab Grenågade 5-7. Udskiftning af vinduer gård og gade og etablering af altaner mod gård
Hertz Juveler Fond‘s lejligheds renovering med smukke detaljer.
AB Kayser. Gavlisolering
mursten skåret til skaller for originalt look
> drift- og vedligeholdelsesplan udarbejdes af byggeteknisk rådgiver. Med andre ord, så giver det altid mening at have en opdateret tilstandsrapport med en dertilhørende drift og vedligeholdelsesplan, opdateringen bør ske ved minimum hvert 10 år, men ofte også før, hvis ejendommens stand er ændret markant eller pludselige skader er opstået.
- Når man har fået en tilstandsrapport med dertilhørende drift og vedligeholdelsesplan er det vigtigt at sikre at rådgiver er objektiv ift. de kommende projekter og sikrer at de bliver udført når det enten er påkrævet eller kan tilpasses foreningens økonomi og ikke blot bliver rykket frem for at rådgiver kan få en større opgave. Skal der større stillads på ejendommen giver det bedst mening at samle så mange opgaver samtidig for at spare den dyre stillads-post i nærmere fremtid.
Og hvornår er en tilstandsrapport mm. overflødigt?
– Det korrekte svar er at en tilstandsrapport mm. aldrig er overflødig, men det er dog overflødigt at opdatere sin tilstandsrapport med drift og vedligeholdelsesplan oftere end hvert 10 år, hvis der ikke er sket større ændringer i ejendommens stand.
Hvad kan konsekvensen være ved hele tiden at udskyde vedligeholdelsesopgaver?
– Helt simpelt er konsekvensen at bygningsdelene tager så meget skade at man ikke længere kan renovere/reparerede men er tvunget til at udskifte. Nogle eksempler på ikke rettidigt vedligehold kunne være renovering af vinduer, der er blevet skubbet til et punkt, hvor der er så meget råd i rammer og karme at udskiftning er påkrævet. Det kunne også være et slidt tag, der skulle have været skiftet, men er udskudt pga. økonomi eller andet, når der så kommer utætheder ved skader efter eksempelvis en storm, så bliver prisen endnu højere da udbedring skal ske straks.
– Derfor giver det altid god mening at sikre en god og fornuftig prioritering af kommende vedligeholdelsesprojekter sammenholdt med foreningens økonomiske rammer samt ønsker til eventuelle ”nice to have” projekter.
Hvordan bliver vedligeholdelsesplanen en hjælp fremfor en klods om benet?
– Man bør bruge sin vedligeholdelsesplan aktivt og gerne løbe den igennem ved hvert bestyrelsesmøde for at sikre, at ejendommen bliver vedligeholdt bedst muligt. Derudover er det også et rigtigt godt argument overfor den resterende forening, at bestyrelsen har og bruger de rette værktøjer til at sikre ejendommen.
– Anvendes vedligeholdelsesplanen mere eller mindre slavisk vil det kun være en hjælp at have og bruge den, men omvendt er den også en klods om benet hvis man ikke formår at følge med og dermed skubbe en økonomisk byrde fremad der blot vokser som en snebold.
– Når en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan er udført til foreningen, er det vigtigt, at der afholdes et eller flere gennemgangsmøder, hvor hvert bestyrelsesmedlem bliver sat godt og grundigt ind i rapportens indhold således at den kan bruges korrekt af bestyrelsen efterfølgende, men også for at sikre planen for projekter bliver tilrettelagt efter foreningens ønsker og økonomi.
Hvilke prioriteringer bør man som forening have ved renovering og vedligehold?
– Man bør naturligvis altid prioritere de mest nødvendige renoverings og vedligeholdelses opgaver, gerne i samråd med byggeteknisk rådgiver. Dog ved vi også, at det er en fælles beslutning for hele foreningen, hvor der ofte også er ønsker om andre mere spændende projekter end almindelig vedligeholdelse. Her giver det mening at få budgetpriser
fra byggeteknisk rådgiver samt finansielt overblik fra administrator for at træffe de vigtige beslutninger på et oplyst plan.
Hvis økonomi spiller en stor rolle, er det så ikke dyrt at bruge en rådgiver?
– Ja det er dyrt, men det kan hurtigt blive dyrere at undvære eller vælge den billigere men måske mere uerfarne rådgiver. Ser man på den mængde arbejde, der er påkrævet sammenlignet med det ansvar, der ligger, indeholdt i arbejdet, så er udgiften til rådgiver ikke stor.
Hvad gør man, hvis man ikke har tid/overskud til at være projektleder på en masse vedligeholdelsesprojekter?
– Svaret er simpelt, men alligevel oplever vi ofte at blive kontaktet efter, bestyrelsen/foreningen har haft en dårlig oplevelse med et projekt, de selv har styret. Kan bestyrelsen/foreningen ikke selv finde tid til selv at varetage et byggeprojekt, bør man naturligvis alliere sig med en byggeteknisk rådgiver.
Hvor finder vi de oplysninger, vi skal bruge for at styre et projekt selv?
Myndighedskrav kan du slå op på nettet og undersøge alt fra bygningsreglementet, lokalplaner fra pågældende matrikel i kommunen samt eventuelle servitutter på tinglysningen. BBR-meddelelsen kan også indeholde nyttige informationer omkring ejendommen/matriklen.
Støttet byggeri undersøges på kommunens egen hjemmeside ellers kontakt pågældende kommune for informationer og krav dertil. Holdbare løsninger kan undersøges på byggeerfarings siden BygErfa, men sammenkoblingen af forskellige løsninger kræver viden derom.
Ansvarsområder for bygherre kan læses her: Bekendtgørelse om bygherres pligter, Retsinformation, nr. 1072 af 7. september 2010.
AB Hollænderdybet 18-20. Udskiftning af tag og vinduer
Tagudskiftning med boliger og nye kviste
Få en komplet sikkerhedsløsning i din boligforening!
Det cloudbaserede system giver jer mulighed for at kombinere det digitale låsesystem og dørtelefon i samme system.
PULSE - et digitalt låsesystem med brandgodkendte cylindre
PULSE er en omkostningseffektiv løsning med hurtig installation og nem vedligeholdelse.
DoorBird - Elegant designet dørtelefon med HD-video
Med DoorBird kan beboeren se, hvem der ringer på døren og låse op fra et hvilket som helst sted.
Experience a safer and more open world assaabloy.dk
Solceller på byens tage
Solceller er en god idé under de rette forhold. Københavns Kommune har derfor etableret Solcellepuljen, der giver støtte til at Boligforeninger kan få undersøgt om bygningen er egnet.
Indlæg af Anja Bollerup, specialkonsulent, Københavns Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen, Bygningsfornyelse
Danmark skal være CO2-neutral i 2045 og allerede i 2035 vil København Kommune være klimapositiv. Det betyder blandt andet en omlægning til vedvarende energi, hvilket understøttes af flere initiativer for solceller og grønne tage, der tilsammen skal dække minimum 25 % af tagene i 2030 (Kilde: Københavns Kommunes Klimastrategi 2035).
Udover at bidrage til den grønne omstilling, kan solceller på taget også være en god investering for boligforeninger, der vil producere deres egen vedvarende energi, styrke forsyningssikkerheden og samtidig reducere elregningen.
Solceller er dog et tema, der ofte er udfordret af kompleksitet, manglende viden og myter. Er solceller bæredygtige? Kan man bruge strømmen i
de enkelte lejligheder? Må der opsættes solceller på en bygning med bevaringsværdi 3? Er solceller overhovedet en god idé, nu hvor elafgiften næsten fjernes fra 2026?
Svaret på ovenstående er: JA, under de rette forhold.
SOLCELLEPULJEN
Det er ikke let på egen hånd at vurdere, om ens ejendom har de rette forhold til solceller. Derfor har Københavns Kommune etableret Solcellepuljen, der dækker halvdelen af udgiften for, at boligforeninger kan få undersøgt potentialet for solceller af en professionel teknisk rådgiver. Hvis det ønskes, kan man få tildelt en rådgiver, så det er let at komme i gang. Rådgiveren udarbejder en screeningsrapport, der afdækker bygningens egnethed, økonomien og arkitekturen. Derved får man et beslutningsgrundlag til jeres bestyrelsesmøde eller generalforsamling.
Støttebeløb: 50 % af rådgiverudgiften, dog maksimalt 20.000 DKK ved én bygning og op til 60.000 DKK ved flere bygninger.
Find vejledning og inspiration her: Solceller i boligforeninger | Bæredygtig byudvikling.
SOLVOGNEN
Book Solvognen til et GRATIS uforpligtende sparringsmøde og materiale om solceller, hvis I ønsker en indledende snak, inden I evt. søger puljen.
BYFORNYELSESPULJER
Københavns Kommune har flere puljer, der giver tilskud til renovering og byudvikling, så man sammen kan skabe sunde og fremtidssikrede boliger i København. Find puljerne på Københavns Kommunes hjemmeside.
Foto: Alexander Kovalev, Unsplash
Foto: Christian Brems
Foto: Christian Brems
Foto: Christian Brems
Vil I have solceller på taget?
Få støtte fra Solcellepuljen til en professionel teknisk rådgiver, der undersøger potentialet for solceller i jeres boligforening.
Med Solcellepuljen kan I få vurderet ejendommens egnethed, økonomi og arkitektur for solceller. I kan selv vælge en rådgiver eller få en tildelt.
Puljen er åben 2025–2027 – ansøgninger behandles efter først-til-mølle-princippet.
Læs mere om solcellepuljen her byfornyelsespuljer.kk.dk/Solcellepuljen
Regler for brandsikring i forskellige typer renoveringsprojekter
I marts 2022 udbrændte hele andelsboligforeningen E/F Grøndalsbo i Vanløse. Undersøgelser viste, at der ikke var styr på de brandtekniske forhold. En tragedie, der tydeligt viser, hvor alvorlige konsekvenser manglende brandsikring kan få.
Indlæg af Jesper Monsen, certificeret brandrådgiver BK2, Ingeman Fischer
En brand kan opstå pludseligt, et tændt stearinlys, en defekt installation eller et uheld. Når den først tager fat, kan mangelfulde konstruktioner og brandbare materialer få ilden til at sprede sig hurtigt. I Grøndalsbo viste en række små svagheder, hvordan en brand på få minutter kan blive katastrofal.
FORSKELLIGE RENOVERINGSPROJEKTER OG BRANDSIKRING
Ældre ejendomme, især fra før 1950’erne, er ofte smukke, men mangler moderne brandsikring. Ved renovering af disse bygninger er det vigtigt at kende reglerne:
• Tagudskiftning: Nye tagmaterialer skal vurderes for brandklasse, og tagfod samt loftsrum skal sikres, så ilden ikke spreder sig.
• Ventilationsprojekter: Installationer må ikke skabe nye brandveje. Afskæringer og brandtætte gennemføringer skal opretholdes eller forbedres.
• Ombygning af lejligheder: Ændringer i konstruktioner, flugtveje eller overflader skal reetableres til mindst samme standard som før.
Facade- eller vinduesrenovering: Selvom det ikke ændrer bygningens bærende konstruktion, kan materialevalg påvirke overfladers brandmodstand. I alle disse tilfælde er det vigtigt at vurdere, om arbejdet ændrer de brandmæssige forudsætninger,
jf. BR18, §5, stk. 1, nr. 4, og om der kræves byggetilladelse eller certificeret brandrådgiver.
BRANDTEKNISK BYGGERAPPORT – DET NØDVENDIGE OVERBLIK
En brandteknisk byggerapport giver et klart overblik over ejendommens brandforhold. Den beskriver blandt andet konstruktioner, flugtveje, loftrum, ventilationsanlæg. Rapporten indeholder blandt andet:
• Identifikation af kritiske forhold, der skal udbedres straks.
• Fremhævelse af forbedringer, der kan planlægges og gennemføres over tid.
• Understøttelse af vurderingen af, hvilke renoveringsprojekter der kræver indsats fra en certificeret brandrådgiver.
Hos Ingeman Fischer har man certificerede brandrådgivere på BK2, BK3 og BK4 niveau, der kan rådgive om alle typer renoveringsprojekter og sikre, at lovgivning og brandsikkerhed overholdes.
BYGGETILLADELSE OG LOVGIVNING
Ifølge BR18, §5, stk. 1, nr. 4, kan ombygninger udføres uden byggetilladelse, hvis de ikke ændrer forudsætningerne for de brandmæssige forhold –dvs. flugtveje, bærende konstruktioner, brandadskillelse, overflader og ventilationsanlæg.
Vejledningen til BR18 (10. marts 2020) præciserer, at hvis ændringer retableres til mindst samme standard som eksisterende forhold, kræves der ikke byggetilladelse. Det betyder, at selv små renoveringsprojekter bør vurderes brandteknisk.
EN INVESTERING I TRYGHED
Brandsikring kan være en stor udgift, men konsekvenserne ved ikke at gøre det er langt større – som Grøndalsbo viste. En brandteknisk byggerapport hjælper med at planlægge renoveringsprojekter korrekt, reducere risici og sikre, at lovgivning og sikkerhed overholdes. Det er en investering i tryghed for både bygning og beboere.
HVAD ER EN BRANDTEKNISK BYGGERAPPORT?
En brandteknisk byggerapport beskriver ejendommens brandforhold og peger på kritiske punkter, der kræver udbedring. Den bruges som beslutningsgrundlag ved renovering og vedligeholdelse.
HVORNÅR KRÆVES BYGGETILLADELSE?
Ombygninger, der ikke ændrer forudsætningerne for brand, kræver ikke byggetilladelse, jf. BR18 §5, stk. 1, nr. 4. Ændres flugtveje, konstruktioner eller ventilationsanlæg, skal certificeret rådgiver vurdere projektet.
Gør driften lettere i boligforeningen og mindsker behovet for vedligehold af VVS-installationer – jeres kemifri vej til en ejendom uden kalkgener.
Aldrig har det været hurtigere
– eller bedre
Geberit kan levere et WC-system, hvor installation og skylleevne ikke fås bedre på markedet. I årtier har Geberit udviklet innovative løsninger og optimeret toiletskyllet fra cisterne til toilet og ned i afløbsrøret.
Geberit WC-systemet med Geberit Duofix-, indbygningscisterne og Geberit Acanto eller Geberit ONE TurboFlush toilet er langt mere end de enkelte dele tilsammen, forklarer produktchef hos Geberit, Anders Bjørndal Pedersen:
– Det bedste resultat opnås ved, at de enkelte produkter fungerer sammen. Optimal tilpasning mellem produkterne på højeste niveau – og mere til – giver både installatører og slutbrugere ekstra holdbarhed, hurtig og sikker installation, årtiers til-
gængelighed af reservedele, enestående skylleevne og nem rengøring.
40 % HURTIGERE INSTALLATION
Som en del af Geberit WC-system har de tre toiletskåle - Geberit Acanto, Geberit ONE og Geberit AquaClean Alba douchetoilettet - Easy Fast Fixing (EEF3) installationsteknologi. Det betyder, at installatører nu kan installere toiletskålen op til 40 % hurtigere. EEF3 gør det muligt at montere toiletskålen uden at skulle understøtte skålen un-
Et perfekt makkerskab: Sammen giver Geberit indbygningscisternen
der selve monteringen. Toiletsædet på Acanto og ONE toilet er ekstra nemt at montere og tilpasse til toiletskålene, på grund af de nye Easy mount sædemonteringsbeslagene.
OP TIL 10 GANGE BEDRE SKYLLEEVNE
I Geberit WC-systemet med Acanto, ONE eller Alba toiletskålene er tilføjet den nye TurboFlushskylleteknologi, der optimerer skylleevnen.
I kombination med Geberits indbygningscisterne giver det et skylleresultat, der ligger 10 gange over standardkravet på grund af den optimerede, kraftfulde og præcist kontrollerede styring af vandstrømmen.
GARANTERET TILGÆNGELIGHED AF RESERVEDELE I 50 ÅR OG SEKS MÅNEDERS RETURRET
Geberit WC-systemet er skabt til mange års brug, og Geberit sikrer derfor årtiers tilgængelighed på reservedele:
– Vores kunder kan nyde godt af at kunne få reservedele til alle udskiftelige mekaniske dele af Geberit indbygningscisternen i 50 år. Og da de nyudviklede elementer og komponenter er bagudkompatible, kan Geberit WC-systemet altid opgraderes til den nyeste tekniske standard, siger Anders Bjørndal Pedersen:
Derudover tilbyder Geberit seks måneders returret, hvis kunderne ikke er tilfredse med skylleevnen på toiletskålene Geberit Acanto, ONE eller Geberit Alba i kombination med Geberits indbygningscisterne. Her er det vigtigt at huske at registrere installationen inden for 90 dage efter købet.
Hvad angår betjeningsplader, er der fuldstændig frit valg. Geberit Sigma indbygningscisternen kan kombineres med alle Sigma betjeningsplader – en palet af design, materialer og farver, der skulle imødekomme alle ønsker om et personligt badeværelse.
OM GEBERIT
Geberit-gruppen, der har aktiviteter verden over, er førende på markedet i Europa inden for sanitetsprodukter, og 2024 er året, hvor Geberit fejrer 150-års jubilæum. Som en integreret koncern har Geberit en meget stærk lokal tilstedeværelse i de fleste europæiske lande og er derfor i stand til at levere unik merværdi inden for både sanitetsteknologi og badeværelseskeramik.
Smidige reparationer i højden med
klatring
Når taget skal repareres, eller fugerne trænger til en kærlig hånd, vælger flere og flere boligforeninger en løsning uden stillads. I stedet for at spærre gårdrum af og opstille store konstruktioner, sender Industrial Climbing Solutions deres håndværkere til vejrs i reb.
– Helt basalt er vi et håndværkerfirma, der klatrer. Vi udfører præcis de samme opgaver som traditionelle håndværkere, men uden stillads. For boligforeningerne betyder det mindre ventetid, færre gener for beboerne, lavere omkostninger og en langt mere fleksibel løsning, fortæller Dennis Ohlsen, der er administrerende direktør i virksomheden Industrial Climbing Solutions.
Et stillads kan i mange tilfælde koste mere end selve reparationen. Men ved hjælp af en særlig CEgodkendt rebteknik kan Industrial Climbing Solutions rykke ud med kort varsel, inspicere en skade eller en ejendom via satellit- og dronefotos, planlægge adgangen og udføre arbejdet hurtigt, uden at påføre ejendommen unødvendig belastning.
– Vi rigger reb til uden at lave skader, binder os sikkert fast, udfører arbejdet og er væk igen. Ofte uden at beboerne overhovedet bemærker os, forklarer administrerende direktør Dennis Ohlsen.
FÆRRE GENER FOR BEBOERNE
Fordelene rækker dog ud over økonomien. Uden stillads slipper beboerne for afspærringer, mørke lejligheder og indbliksgener. Samtidig kan Industrial Climbing Solutions arbejde på svært tilgængelige steder som gavle, tage og skorstene, som ellers ville kræve omfattende opstillinger. Industrial Climbing Solutions har eksisteret i 15 år og beskæftiger i dag 19 fastansatte samt en række freelancere. Alle faggrupper findes inhouse: murere, tømrere, tagdækkere, fugefolk, blikkenslagere og vinduespudsere. Det betyder, at boligforeningerne får en samlet løsning – ét hold, én plan,
ét ansvar. Den fleksible metode giver også bedre overblik over bygningernes tilstand.
– Når vi arbejder i højden, opdager vi tit småskader, som vi kan udbedre med det samme. Det forebygger større problemer og sparer både penge og ressourcer. Samtidig er der et bæredygtighedselement ved det. Mange tage kan holde 10-20 år længere, hvis man reparerer løbende i stedet for at udskifte det hele. Det er bedre for både økonomien og klimaet.
Af Stina Askholm Mellerup
Giv ejendommen et
komfortabelt løft
med elevator
i bag- eller hovedtrappe
• øget tilgængelighed og komfort
• mindre støj på trappeopgangen
• minimale etableringsomkostninger
• attraktiv serviceordning
• markant værdiforøgelse (op til 12%)
Læs mere på botved.dk eller ring på 70 20 37 37
Botved har over 40 års erfaring i etablering af elevatorer i ældre etageejendomme, og vores kunder bedømmer os som ”Fremragende” (4,7 ud af 5 stjerner).
Gratis konsulentbesøg og uforpligtende tilbud - book nu på 70 20 37 37
Mangelfuld brandsikring kan koste forsikringsdækning
Fejl i brandsikringen i etageejendomme kan føre til både livsfare og økonomiske tab – og i værste fald bortfalder forsikringsdækningen. Det er et ansvar, som bestyrelser i boligforeninger bør tage alvorligt.
Af Mikkel Weber Sandahl
I mange etageejendomme er brandsikkerheden ikke opdateret til gældende krav, og det kan få alvorlige konsekvenser, hvis uheldet er ude. Ved brand risikerer boligforeninger ikke blot menneskelige tab og bygningstab – men også at stå uden forsikringsdækning, hvis ejendommen ikke lever op til kravene.
I hver tredje boligforening, hvor DBI gennemfører brandtjek, identificeres fejl, der truer personsikkerheden. Det viser erfaringer fra Brandteknisk Driftsrådgivning hos DBI, der i stigende grad tilkaldes til eftersyn af etageejendomme. De typiske fejl spænder fra blokerede flugtveje og defekte branddøre til manglende brandtætninger i installationsgennemføringer – alle forhold, der kan få direkte betydning for forsikringens gyldighed.
– Der kan være særlige krav i forsikringspolicen, som rækker ud over bygningsreglementets bestemmelser, f.eks. ved renoveringer, varmt arbejde eller brugen af fællesarealer. Derfor bør bestyrelser altid have overblik over, hvad forsikringen konkret kræver, siger Tine Aabye, chefingeniør i Forsikring & Forebyggelse hos brancheorganisationen F&P.
Hun understreger, at forsikringspolicer typisk indeholder vilkår, der – hvis de ikke overholdes – enten medfører forhøjet selvrisiko eller helt bortfalder dækningen.
BESTYRELSENS ANSVAR – OG FAGLIGHEDEN BAG
I andels- og ejerforeninger påhviler ansvaret for brandsikkerheden foreningens bestyrelse. Og
netop her kan manglende teknisk indsigt vise sig kritisk.
– Bestyrelser består sjældent af personer med brandteknisk baggrund. Derfor er det afgørende at inddrage eksterne fagfolk med dokumenterede kompetencer. Det er en begrænset investering sammenlignet med omkostningerne ved en alvorlig brand, siger Brian Mailund, leder af Brandteknisk Driftsrådgivning hos DBI.
Han peger på, at flere af de alvorlige fejl, DBI ofte finder, handler om byggemæssige forhold: Mangelfuld brandtætning mellem lejligheder og tagrum, manglende aflukning omkring kabler og rørgennemføringer samt svækkede sektionsadskillelser, der tillader røg og flammer at brede sig ukontrolleret. Disse forhold var bl.a. en væsentlig faktor i tagbranden i Vanløse i 2022, hvor hele ejendommen blev totalskadet.
DRIFT, KONTROL OG VEDLIGEHOLD – EN KONTINUERLIG FORPLIGTELSE
Brandsikring handler ikke kun om byggeteknik –men også om løbende vedligehold og dokumenteret kontrol. Ifølge bygningsreglementet og tilhørende vejledninger skal den passive brandsikring i både ny og eksisterende beboelsesbyggeri kontrolleres mindst én gang årligt.
– Det gælder synlige forhold som branddøre, sektionsadskillelser og installationsgennemføringer,
som skal gennemgås af en kompetent fagperson. Fejl skal dokumenteres og udbedres, siger Brian Mailund. Parallelt stilles der krav om egenkontrol, hvor driftspersonale eller bestyrelsen selv kan føre tilsyn med bl.a. brandtekniske installationer og alarmer – forudsat at det sker efter faste intervaller og dokumenteres.
Ejendomme med en godkendt DKV-plan (drift, kontrol og vedligehold) er forpligtet til at følge den. For øvrige bygninger gælder vejledningen til bygningsreglementets kapitel 5 – Brand, særligt kapitel 7 om driftsmæssige forhold.
ØGET OPMÆRKSOMHED EFTER KENDT TAGBRAND
Efter Vanløsebranden har DBI oplevet en markant stigning i antallet af boligforeninger, der bestiller brandtekniske eftersyn. Men behovet er fortsat stort, påpeger Brian Mailund.
– Der er sket fremskridt, men vi ser stadig alvorlige fejl, der sætter både menneskeliv og bygninger på spil – og som i værste fald efterlader ejendommen uden dækning, når skaden er sket.
HVAD ER ET BRANDTJEK?
Et brandtjek er en gennemgang af alle brandrelaterede sikkerhedsforhold i en bygning, inkl. det lovpligtige årlige eftersyn af den passive brandsikring. Desuden kontrolleres drift, kontrol og vedligehold efter kravene i BR18. Et brandtjek omfatter bl.a. brandsektionsadskillelser, brandtætninger af gennemføringer, tagdækning, branddøre og flugtvejsdøre.
Arbejdsplatforme er en moderne og fleksibel løsning, der markant forbedrer arbejdsmiljøet på byggepladsen – særligt ved facade- og tagarbejde.
I modsætning til traditionelle stilladser kan platformene justeres i højden, så håndværkerne altid arbejder i ergonomisk korrekte positioner.
Når platformene udstyres med ekstraudstyr som topkraner, vakuumløftere og murerkonsoller, reduceres tunge løft og fysisk belastning.
[Vil du se inspirerende løsninger med arbejdsplatforme? Så skan QR-koden med dit kamera, og se videoerne på hjemmesiden]
Det løfter ikke kun arbejdsmiljøet, men også sikkerheden og effektiviteten i det daglige arbejde.
Arbejdsplatforme kan tilpasses alle typer facader – også komplekse bygningsformer som buede eller skrå facader, altaner og karnapper. Det gør dem velegnede til både renovering og nybyggeri. Og så kan platformene nemt overdækkes!
Resultatet er større arbejdsglæde, færre sygedage og højere produktivitet – og et bedre arbejdsmiljø for alle på byggepladsen.
Renovering i boligforeningen: Få inspiration til nye døre
Når boligforeninger planlægger renovering eller udskiftning af døre, handler det ikke kun om æstetik – men også om drift, sikkerhed og levetid. I Swedoors nye showroom i Taastrup kan man blive inspireret af et bredt udvalg af døre.
I mange boligforeninger stilles der særlige krav til lydisolering mellem lejligheder, brandsikring i opgange og flugtveje samt adgangsforhold, der både skal være trygge og driftssikre. Samtidig er det vigtigt at vælge løsninger, der holder i mange år og kræver minimal vedligeholdelse.
I Swedoors nye showroom kan man se og sammenligne Swedoors sortiment af yderdøre, entrédøre, branddøre og indvendige døre samt mærke forskellen på materialer, overflader og funktioner. Den fysiske oplevelse gør det lettere at vælge de rigtige løsninger til alt fra opgange og fællesarealer til kældre og beboelsesrum.
– Vi oplever, at mange boligforeninger står over for omfattende renoveringsprojekter, hvor dørene spiller en stor rolle, både i forhold til støj, tryghed og vedligehold. I showroomet kan man se og sammenligne løsningerne i virkeligheden og få et klart billede af, hvad der passer bedst til ejendommen, fortæller Hauke Thiessen, salgsdirektør hos Swedoor.
FRA RÅDGIVNING TIL SPECIFIKATION
Mange boligforeninger har behov for forskellige dørløsninger i det samme projekt – f.eks. brandog lydklassificerede døre i lejlighedsopgange, ro-
buste yderdøre ud mod vejen og enklere døre til kældre eller teknikrum. I Taastrup kan man opleve det hele og få rådgivning om, hvordan funktion, design og myndighedskrav spiller sammen. Swedoor hjælper med at fastlægge de rette specifikationer, så dørene lever op til både krav og budget.
FLEKSIBEL ADGANG OG PERSONLIG
SPARRING
Showroomet i Taastrup er som udgangspunkt ubemandet og kan besøges med en personlig QR-kode, som bestilles via hjemmesiden swedoor.dk/showroom. Man logger ind med MitID for at få sin adgangskode, som bruges ved døren.
– Vi har ønsket at skabe en fleksibel og inspirerende ramme for både rådgivere, entreprenører og
boligforeninger. Her kan man i ro og mag se udvalget, og har man brug for personlig sparring, kan vores konsulenter naturligvis bookes på forhånd, siger Hauke Thiessen.
Med showroomet i Taastrup gør Swedoor det lettere for boligforeninger og beslutningstagere at træffe velinformerede valg – baseret på både funktion, kvalitet og oplevelse.
PRAKTISK INFO
Adresse: Taastrup Hovedgade 111b, 2630 Taastrup
Adgang: Ubemandet med adgang via MitID/QR-kode på www.swedoor.dk/showroom
Mødefaciliteter: Book faglig sparring ved behov på forhånd
Vi undersøger & levetids forlænger alt i beton. Ring og få en gratis og uforpligtende snak med Frank 22986020
Digital energistyring synliggør CO2-forbruget for beboerne
Boligforeningen VIBO har taget et nyt energistyringssystem i brug, der skal afsløre skjulte energislugere og reducere klimabelastning og driftsomkostninger. Systemet forventes at skabe besparelser for beboerne og markante effektiviseringer i driften.
En femtedel af Danmarks CO2-udledning kommer primært fra opvarmning og drift af bygninger. Nu vælger den københavnske boligforening, VIBO selv at tage ansvar og visualisere lejernes egen CO2-udledning som led i den grønne omstilling. Foreningen er i gang med at implementere et digitalt energistyringssystem, der skal give bedre kontrol over forbruget i mere end 6.000 lejemål.
– Min forventning er, at vi kan reducere det administrative arbejde fra 20 % til fem % af en medarbejders tid. Samtidig forventer vi klare besparelser for beboerne, fordi fejl kan identificeres og håndteres hurtigere, siger Lasse Kjærgaard Bindner, energikonsulent hos VIBO. Han tilføjer:
– Planen er at bruge systemets grønne rapporteringsfunktioner til at visualisere udviklingen og på sigt integrere affaldsdata. Det vil give os et mere præcist klimaregnskab og bedre beslutningsgrundlag både i den daglige drift og i investeringer. Mindre energiforbrug og færre manuelle opgaver Det digitale system er leveret af Brunata og bygger videre på parternes samarbejde om fjernaflæste forbrugsmålere. Med de automatiserede aflæsninger og målinger ned til timeniveau, vil energistyringssystemet, når det er fuld udrullet, kunne levere data, der kan bruges til at optimere energiforbruget og nedbringe CO2-udledningen på deres bygningers drift.
– Vi arbejder på en grønnere profil, og systemet kan give os nogle visuelle redskaber, der synliggør beboernes CO2-udledning på en forståelig måde. Beboerne fortæller os, at de gerne vil den vej, og
derfor skylder vi at give dem optimale rammer for at reducere og optimere energiforbruget, siger Lasse Kjærgaard Bindner. Han fremhæver, at energistyringssystemet ikke kun er et redskab til øget effektivitet nu og her, men også en fremtidssikring i takt med stigende krav til datadreven drift og bæredygtighed.
– Systemet giver os redskaber til optimering og effektivisering på flere fronter. Vi har brug for et system, der både effektiviserer i dag og rummer vores fremtidige behov for automatisering og visualisering. Brunatas løsning kan levere begge dele
og det er tydeligt, systemet er udviklet med blik for, hvad der kommer til at kræves fremover, siger Lasse Kjærgaard Bindner.
CO2-RAPPORTERING RYKKER TÆTTERE PÅ
Hos Brunata bekræfter man, at tendensen i boligsektoren går mod øget ansvarlighed og fokus på
grøn dokumentation – også selvom det endnu ikke er lovpligtigt for alle aktører.
– Der er en voksende forventning til, at boligorganisationer bidrager aktivt til den grønne omstilling, og vi mærker tydeligt, at flere boligforeninger selv tager initiativet. Det er et reelt skifte i markedet, siger Henrik Asving Energiovervågningsekspert hos Brunata. Han vurderer, at kravene til grøn rapportering vil brede sig til langt flere boligaktører i de kommende år:
– Det er kun et spørgsmål om tid, før lovgivningen opdager det hul, der stadig findes i rapporteringskravene for drift af bygninger. Derfor er det afgørende at have et energistyringssystem, der ikke bare rapporterer, men samler data på tværs, leverer overblik og gør data tilgængelig for alle – fra beboer til bestyrelse.
Henrik Asving Energiovervågningsekspert hos Brunata. Foto: VIBO
Af Mikkel Weber Sandahl
Lasse Kjærgaard Bindner, energikonsulent hos VIBO. Foto: Brunata A/S
Foto af VIBO
Luccon A/S – ekspert i belægninger
Luccon A/S er et rådgivende ingeniørfirma med speciale i vedligeholdelse og renovering af alle typer belægninger inden for vejbranchen.
Tilbyder:
• Udbud
• Fagtilsyn
• Bygherrerådgivning
• Projekt- og byggeledelse
• Arbejdsmiljøkoordinering
Med Luccon A/S får i kompetent rådgivning og professionel styring af jeres belægningsprojekter – fra planlægning til aflevering.
www.luccon.dk / Tlf.: +45 61 70 31 91
Er dit varmeforbrug for højt?
Varmeforbrug i bygninger har stor betydning for klimaet.
40% af Danmarks CO2-udledning stammer fra bygninger
Med ista får du adgang til data og digitale værktøjer, der kan gøre det nemmere at få overblik og tage velinformerede beslutninger om energiforbruget.
• Overvåge forbruget løbende
• Dokumentere effekten af ændringer
• Prioritere indsatser med fakta i hånden
HomeCharge-løsning gør det enkelt for boligforeninger
Når hverdagen ruller, skal fokus være på det, der skaber værdi. Ikke på administration, lange mails eller telefonkøer. Den bedste løsning opstår, når hjælpen er tæt på, og Verdos lade- og elløsninger er enkle.
For mange boligforeninger er driften i forvejen kompleks. Der er beboerhenvendelser, tekniske opgaver og mange leverandører at holde styr på. Derfor er det vigtigt at have en samarbejdspartner, der tager ansvar og er let at få fat i.
Det beskriver Boligforeningen P.M. også i forbindelse med deres løsning, der både inkluderer el til fællesarealer og ladebokse til foreningens biler.
Driftsleder Niels Otto Hansen fortæller:
– For os handler løsningen om, at vi kan tale med rigtige mennesker i både kundeservice og salg. Det
giver tryghed og gør, at vi aldrig står alene med udfordringer. Han fortsætter:
– De personlige relationer betyder noget. Jeg har tidligere arbejdet sammen med en af Verdos konsulenter, og den tillid og nærhed i samarbejdet gør en stor forskel i en uforudsigelig elbranche.
For Verdo er det netop sådan et samarbejde, der gør forskellen. En ladeløsning handler ikke kun om teknik, men om brugernes behov og deres hverdag. Det er enkelt og personligt, så boligforeningerne får en partner og ikke bare en leverandør.
HOMECHARGE SOM EN DEL AF VERDO
Verdo kan med opkøbet af HomeCharge tilbyde boligforeningerne en endnu enklere løsning. Mange kender HomeCharge for de brugervenlige og driftssikre ladeløsninger, og den erfaring lever videre hos Verdo. En del af teknologien og kompetencerne fra HomeCharge er nu blevet til Verdo Premium. Én samlet løsning, der gør det enkelt for kunden.
Verdo Premium er skabt til boligforeninger, der ønsker at tilbyde opladning uden at bruge tid på administration. Verdo tager ansvar for hele processen fra
planlægning og installation til drift og vedligeholdelse. Det giver boligforeningen ro til at fokusere på beboerne, mens Verdo håndterer alt det praktiske.
ÉN KONTAKT, ÉN AFTALE, ÉN SAMLET
LØSNING. ENKELT
Hos Verdo ved man, at mange boligforeninger efterspørger en ladeløsning, der skal være nem at gå
til og ikke give mere administration. Med Verdo Premium får man én kontaktperson, én aftale og én samlet løsning. Verdo står for strøm, installation, support og administration.
Beboerne får adgang til appen Verdo Opladning, hvor de kan følge forbruget, styre opladningen og se priser. Det giver frihed og gennemsigtighed for beboerne, mens man som boligforening slipper for at håndtere individuelle henvendelser.
Som en del af Verdo Premium kan man som boligforening også få adgang til Verdos boligadministration. Her kan man tilmelde nye lejere til el, registrere tomgang i lejemål og tidligere tilmeldinger kan nemt findes frem, uanset om man bruger EG Bolig eller en anden digital platform. Samtidig undgår man gebyrer og ekstraregninger, når en bolig står tom i en kortere periode. Det giver færre kontaktpunkter i hverdagen og gør administrationen mere enkel.
ET BREDT OG ENKELT SAMARBEJDE
Hvis man på sigt ønsker at udvide samarbejdet, tilbyder Verdo også løsninger, der kan bidrage til boligforeningens energiforbrug. Har man allerede solceller, kan Verdo købe overskudsstrømmen. Og ønsker boligforeningen solceller, kan man sammen finde en løsning, der passer til behovet. Verdos rådgiver kommer til at få kendskab til boligforeningen
og kan derfor komme med den bedste løsning til det enkelte behov.
– Hvis man ønsker en partner, der er nærværende og nem at komme i kontakt med, så er Verdo et stærkt valg. De leverer personlig service og kompetent rådgivning, og det kan mærkes, fortæller Niels Otto Hansen.
Hos Verdo er målet klart: Virksomheden gør det enkelt at drive en boligforening, når det handler om energi og ladeløsninger.
Sådan undgås indbrud i etageejendomme
Hvordan sikrer man sig som andelsejer i boligforening, hvis man ønsker at forebygge indbrud? Man skal tænke i tre principper, anbefaler Hans Peter de Place fra Det Kriminalpræventive Råd.
Af Astrid Helene Seier Ellemo
Antallet af indbrud er faldet markant i de seneste år, hvilket også har reduceret bekymringen og utrygheden i forhold til at blive udsat for indbrud. Selv om indbrud oftest forbindes parcelhuse på villaveje, viser statistikken desværre, at indbrud i etageejendomme udgør 1/5 af det samlede antal indbrud på landsplan. Ved indbrud i lejligheder kommer tyven ind i 27 % af tilfældene uden at bryde en dør eller et vindue op (14 % via en ulåst dør, 5 pct. via et ulåst vindue og 8 pct. via boligens nøgle) viser undersøgelsen ”Analyse af indbrudsforsøg i privat beboelse” fra oktober 2022 finansieret af Bo Trygt (TrygFonden, Realdania, Bolius og Det Kriminalpræventive Råd).
En boligforening i en etageejendom er derfor stadig i farezonen, selv om tyven har langt vanskeligere adgang i en opgang i ejendom – i sandsynligvis i et tætbefolket område –, frem for at snige sig rundt omkring et tomt enfamilieshus på en øde villavej. Som bestyrelse i en boligforening kan man sikre sig mod indbrud ud fra tre principper – boligen, bygningen og omgivelserne.
– Det er vigtigt at føle sig tryg, hvor man bor, og der er flere ting, man kan gøre for at holde styr hvem, der har adgang til en etageejendom. Det er nemmere at håndtere ved parcelhuse, men i en opgang med syv etager er det sjældent, at man kender alle naboerne, siger Hans Peter de Place, forebyggelseskonsulent i Det Kriminalpræventive Råd.
TRE PRINCIPPER
Først handler det om ens egen bolig. Man skal gøre det svært for en tyv at komme ind i lejligheden, og det handler om døre, vinduer og låse af en vis kvalitet. Man skal være særligt opmærksom på, at man ikke har en for gammel lås på yderdøren. Man kan også overveje en ekstra lås, hvis man bor i et område med mange indbrud. Og så skal man også sikre sin altan-, terrasse eller køkkendør.
– Med det andet princip til at håndtere uønsket adgang fokuserer vi på selve ejendommen. Er det for let at få adgang til opgangen, køkkentrappen eller kælderen? Her er anbefalingen igen døre og låse af god kvalitet og et godt system med dørtelefon med eller uden kamera. Man skal bare huske at det er lige så vigtigt, at man har en dialog om hvem der bliver lukket ind i opgangen, forklarer Hans Peter de Place og fortsætter:
– Det er da helt i orden at stikke hovedet ud ad sin egen dør, måske for at hilse på dem, der er blevet lukket ind i opgangen. Det er nabohjælp for etageboliger, ligesom vi kender det fra parcelhusområder.
Til sidst som det tredje princip har man omgivelserne, et fælles gårdrum eller måske et halvoffentligt rum, som flere har adgang til, bagved eller foran ejendommen.
ÅBEN DIALOG OM OPGAVEN
Statistisk sker de fleste indbrud i lejligheder i stueetagen, og antallet falder jo højere op i ejendommen, man kommer. Det er lettere som tyv at få adgang til en både en lav og høj stuelejlighed ved at kravle op på altanen, alt afhængig af hvordan den er udformet. Igen handler det om at sikre disse steder, f.eks. at montere særlige vindueslåse eller sikre altandøren
– Hvis man har monteret en ekstra lås på hoveddøren, skal man lade nøglen skal sidde på indersiden, når man er hjemme. Man skal ikke til at lede efter nøglen i tilfælde af brand, forklarer Hans Peter de Place og understreger, at man i etageejendomme kan sikre sig med samme høje standard af døre med nye låse, f.eks. en nøglebrik og dørtelefoner med video.
VÆRKTØJSKASSE TIL INDBRUDSSIKRING
Det Kriminalpræventive Råd i samarbejde med Landsbyggefonden, Energistyrelsen, Sikkerhedsbranchen og Brabrand Boligforening har udgivet en pjece med en værktøjskasse med gode råd til at sikre omgivelserne, bygningen og boligen.
– Planlægning af indbrudssikring i forhold til omgivelser, bygning og bolig handler for etageejendommes vedkommende – uanset om det er en privat ejet eller alment – om at få styr på de samme checklister. Det vigtigste er indbrudssikrede døre og vinduer samt kvalitetslåse, siger Hans Peter de Place og fortsætter:
– Omgivelserne f.eks. gårdanlæg eller semi-offentlige områder omkring ejendommen bør også indrettes, så man har et klart overblik og dermed gør det svært for tyven at gemme sig. Området behøver ikke være sterilt, men gennemtænkte løsninger med halvgennemsigtige cykel- og affaldsskure, ligesom placering og beskæring af beplantningen bør overvejes.
Sidst men ikke mindst skal man tænke i belysningsforhold. Der kan være en god idé, at lyset ude foran opgangen og inde i opgangen tænker ved hjælp af en sensor. Lyset skal være funktionelt, jævnt og behageligt – det må aldrig blænde, så alt andet omkring bliver mørkt, så det føles som at stå på en scene. Det skal være funktionelt og behageligt.
VEDLIGEHOLDELSE OG TRYGHED
På samme måde må arealerne omkring ejendommen gerne være åbne og lyse, så man kan se, hvad der foregår. Indretning af arealerne skal naturligvis være indbydende – der må gerne være træer, grønt og cykelskure samt alt det andet behagelige og nødvendige.
– Indretning, design og drift skal bare ske med omtanke, f.eks. kan et cykelskur være delvist gennemsigtigt, og lys kan placeres, så der ikke er helt mørke kroge lige en dør eller en port. Man skal i fællesskabet omkring forebyggelsen tale om brugen. Hvem har adgang, og kan man gøre noget for markere, at dette er vores område ved at pleje ejerskabet, hilse på dem man møder og sætte aktiviteter i gang, siger Hans Peter de Place og henviser til flere opdaterede informationer om den tekniske del af forebyggelse af indbrud på stopindbrud.dk.
Han foreslår, at beboerne måske bør flytte spisning ned på bænkene, etablere køkkenhaver eller bistader, så der kommer aktivitet, hvor der ikke var nogen før. Man skal tænke i, der kan flyttes udendørs. Det kan også være, at man lige går en runde i forbindelse med at lufte hunden eller at gå med skraldet.
– Alle skal tage et medansvar for, at ting bliver passet på – at få fikset ødelagt ting hurtigt, så alt ser pænt og ordentligt ud. Teorien om forfald –’broken windows’ – betyder, at et smadret vindue øger incitamentet til også at smide noget skrald eller smadre vinduet yderligere. Det stiller derfor krav til bestyrelsen, der har ansvar for at vedligeholde bygningen og området, slutter Hans Peter de Place og påpeger, at det handler om gode fælles vaner og en øget opmærksomhed på uregelmæssigheder, så man udadtil signalerer tryghed og en passen på hinanden.
Hans Peter de Place, forebyggelseskonsulent fra Det Kriminalpræventive Råd
Få styr på foreningens låse og nøgler med et digitalt låsesystem fra iLOQ
Rotter kan koste boligforeninger både dyrt i reparationer og på omdømmet. Med en enkel og giftfri løsning fra Nordisk Innovation kan foreningerne dog forebygge angreb, beskytte ejendommene og undgå de omfattende problemer, som rotter i kloakken kan føre med sig.
Af Stina Askholm Mellerup
Rotter er ikke kun en ulækker gene for beboerne, de kan også blive en dyr affære for boligforeninger. Et rotteangreb kan nemlig føre til omfattende skader på kloakinstallationer og bygningernes konstruktion og i værste fald kræve genhusning af beboere. Hertil kommer det imageproblem, ingen boligforening ønsker sig: dårlig omtale og beboere, der hellere vil bo et andet sted.
Ifølge virksomheden Nordisk Innovation er løsningen ofte langt enklere og billigere, end mange tror. Virksomheden producerer nemlig rottespærrer, der monteres i spildevandsbrøndene, typisk én pr. opgang. Spærren sikrer, at rotterne ikke kan bevæge sig fra kloaksystemet og ind i ejendommen, hvor de ellers kan gnave sig vej gennem ventilation, rør og installationer.
– Rotterne lever i stikledningerne rundt om bygningerne. Hvis de finder et dødt rør med plads, vand og næring, så bosætter de sig og forsvinder ikke af sig selv. Men en rottespærre kan afskære
adgangen og reducere levestederne, hvilket effektivt holder bestanden nede. Det er samtidig en helt giftfri og human form for forebyggelse, fordi rotten
ganske enkelt aldrig bliver født, forklarer direktør, David Stenkær Ravnkilde.
FÅ KENDER MULIGHEDEN
Selvom både alle kommunale bygninger og alt nybyggeri er forpligtet til at sikre mod rotter i kloakken, har mange private og almene boligforeninger endnu ikke taget skridtet.
– Det kan vise sig dyrt. For selv efter en omfattende renovering eller i helt nyt byggeri kan rotter hurtigt finde vej, hvis installationerne ikke er beskyttet. Men vores opfattelse er, at f.eks. mange boligforeninger slet ikke kender til muligheden for at få installeret rottespærre, fortæller direktør David Stenkær Ravnkilde fra Nordisk Innovation.
Nordisk Innovations rottespærrer installeres af autoriserede kloakmestre og kræver minimalt vedligehold. Sammenlignet med udgifterne til rottebekæmpelse, skader og potentielle genhusningssager er investeringen beskeden.
Én samlet samarbejdspartner for ejer- og andelsboligforeninger
Ingeman Fischer hjælper bestyrelser og administratorer i ejer- og andelsforeninger med at træffe sikre beslutninger, skabe overblik og sikre en sund ejendom – både nu og på lang sigt.
Vi har samlet eksperter fra flere discipliner under ét tag: Arkitekter, ingeniører, konstruktører, brand- og energirådgivere. Det betyder, at foreningen får én samlet rådgiver, der kan håndtere hele processen.
Vi sikrer, at projektet er optimeret til både foreningens økonomi, beboernes hverdag og ejendommens fremtidige behov.
Trygge løsninger for bestyrelser og beboere
Med base i København er Ingemann Fischer en af branchens foretrukne rådgivere forejerforeninger, andelsboligforeninger og administratorer. Vores tilgang bygger på tillid, høj faglighed og evnen til at omsætte komplekse tekniske forhold til klare og forståelige anbefalinger til bestyrelsen.
Ingeman Fischer leverer helhedsrådgivning til ejer- og andelsforeninger:
• Konstruktionsprojektering og certificering
• Brandprojektering og certificering
• Bygherrerådgivning
• Arkitektprojekter
• Detailprojektering
• Energi og LCA
• Fugtsikring og indeklima
• VVS- og ventilationsprojektering
Vi sidder klar på ingemanfischer.dk eller på 7070 1531 til en uforpligtende snak
Sådan får man tryg og enkel adgang i boligforeningen
Med et digitalt låsesystem fra ASSA ABLOY får beboerne i boligforeningen større tryghed, og den daglige nøgleadministration bliver meget nemmere.
I boligforeninger bor der mange mennesker under samme tag. Det kan give et stort antal nøgler i omløb, og nøglerne kan også ende i de forkerte hænder. Desuden er der ofte mange omkostninger forbundet med tabte nøgler til lejligheder og fællesområder, når låse og nøgler skal skiftes af en låsesmed.
Ved at gøre adgangen til boligforeningen digital kan man både spare omkostninger, mindske administrators besvær og gøre hverdagen nemmere for beboerne.
– I slipper for besværet og omkostningerne, hvis en beboer mister en nøgle. Man behøver nemlig ikke at udskifte låsen på døren eller købe nye nøgler. På 10. sek. kan man hurtigt programmere en ny nøgle/ brik. Nemt, sikkert og enkelt, fortæller Steen Larsen, salgschef for digital adgangskontrol hos ASSA
ABLOY Opening Solutions Denmark.
UDSKIFT DET MEKANISKE LÅSESYSTEM MED ET DIGITALT LÅSESYSTEM
Gør det nemt og simpelt for beboerne - de kan bruge samme digitale nøgle/brik til både opgangsdøre, lejlighedsdøre, opbevaringsrum, postkasser og døre til fællesarealer. Nøglen/brikken bliver programmeret med de adgangsrettigheder, beboerne skal bruge.
Spar omkostninger, da hverken låse eller nøgler skal udskiftes - hvis en beboer mister en nøgle. Nøglen bliver blot deaktiveret i systemet.
VÆLG
EN
DØRTELEFON, DER
KAN TILSLUTTES DET DIGITALE LÅSESYSTEM
En dørtelefon kan have mange smarte fordele, især hvis den kan kobles sammen med ejendommens digitale låsesystem og software, hvor alt kan styres meget enkelt fra samme software. Med et indbygget kamera i dørtelefonen, kan beboeren se, hvem der ringer på dørtelefonen. Via appen kan beboeren se den besøgende og låse opgangsdøren op, uanset om de befinder sig i vaskekælderen eller står nede i Netto.
– Det giver større sikkerhed med programmerbare nøgler/brikker. Mister en beboer sin nøgle, deaktiveres den blot i softwaren. Skulle en uautoriseret person finde den mistede nøgle og prøve at låse døren op, kan nøglen ikke bruges til at låse op med, da den er deaktiveret, udtaler Steen Larsen, salgschef for digital adgangskontrol hos ASSA ABLOY Opening Solutions Denmark.
GØR ADMINISTRATIONEN NEM OG ENKEL
MED ET CLOUDBASERET SYSTEM
Få en komplet sikkerhedsløsning hos ASSA
ABLOY med et cloudbaseret system, der giver mulighed for at kombinere det digitale låsesystem, dørtelefoner og off- og onlinelæsere i samme adgangskontrolsystem.
Gør administrationen mere enkel med et cloudbaseret adgangskontrolsystem, hvor administrator kan styre det digitale låsesystem online – på computer, tablet eller via mobilen.
Få ekstra styr på sikkerheden med digital nøglehåndtering og mindre nøgleadministration. For administrator har altid overblikket over antallet af nøgler/brikker, der er i omløb i boligforeningen. Da hver beboer har sin egen programmerbare nøgle, er det nemt at give adgang eller tilbagekalde beboernes adgang til de forskellige døre.
UAFHÆNGIG AF LÅSESMED TIL OMKODNING AF NØGLER OG LÅS
Boligforening bliver uafhængig af en låsesmed til omkodning af nye nøgler og lås. Det kan administrator nu selv gøre på få sekunder.
PULSE
• Digitalt låsesystem med brandgodkendte låsecylindre.
• Problemfri installation med 1:1 udskiftning af gamle cylindre.
• UDEN batteri og kabler.
DOORBIRD
• Elegant designet dørtelefon med HD-video.
• Beboer kan se besøgende og låse døren op, uanset hvor de er.
• Åben API; kan integreres med andre systemer.
OVERVÅGNING AF KLOAK -OG REGNVAND
ALARM !
ALARM !
Strømsvigt
ALARM !
Pumpestop FEJL
Høj Vandst and På lager hos AO: 4G PRO BRØND ALARM Varenr. 50-031 Support På telefon
Vand sensor (2 3 cm)
Udendørs Varenr. 80-005
Tryktransmitter
START / STOP Pumpe i brønd
SMS Varsling ved høj niveau
Varenr. 50 033
Niveau vippe
Varenr. 50 030
Alarm sensor i brønd
Varenr. 80 007 4G PRO STYRING
SERVER CLI / STTN / JTTN Legtech Teknik Aps Gersehaven 17 • 3320 Skævinge Tlf. 7734 9045 • kontakt@watertec.dk
Varenr. 50 056
WEB CLOUD
WEB
Mere trivsel og mindre vedligehold
med selvvanding
Urbangarden.dk og Altan-alferne har udviklet selvvandingskrukker til at gøre byens rum grønnere og mere levende. Klimakrukkerne fungerer i gårdanlægget og kan skabe vild frodighed på altaner og tagterrasser.
Lyset der flimrer i træernes blade, lyden af en brise i løvet, måske lyden af en munter samtale blandt naboerne eller en humlebi på udflugt. Det er skønt være i en have eller ude i naturen på kanten til skovbrynet. Og den fornemmelse af at være omgivet af planter kan alle få glæde af – også på altanen og terrassen.
DET ER GODT AT EFTERABE NATURENS
METODER TIL VANDING
Vejret er blevet mere uforudsigeligt, det er varmere og der er perioder med tørke og varme vinde. Derfor er det vigtigt at sikre planterne med en stabil adgang til vand, så de får en frodig vækst gennem sommeren.
Siden 2010 har Altan-alferne gennemført grønne trivselsprojekter for en lang række kommuner og boligforeninger, hvor selvvandingskrukker har været en central del af løsningsmodellerne. Både inde og udendørs.
Siden 2019 har Urbangarden.dk udviklet og fremstillet krukker i Danmark. Alt er brutalt testet, fordi det skal være nemt for alle at plante et træ og en masse blomster og opleve glæden ved at se kønne planter, der trives.
KLIMAKRUKKERNE VIRKER BÅDE I ØST OG I VEST, MED FULD SOL OG SKYGGE
Sunde planter vokser, når de trives. Derfor er det enkelt at omplante et træ eller en busk til en større Klimakrukke, når der bliver behov for det.
Nogen vil gerne have blomster, andre vil have træer og nogen vil bare have fred for naboen. Af samme grund har Urbangarden.dk et udvalg af krukker og plantekasser, der er nemme at flytte rundt med, så alle kan få netop de planter, der kan trives og begrønne byens arkitektur.
NOGET HYGGELIGT BEBOERNE KAN
SAMLES OM
I en travl hverdag er det godt at have holdbart udstyr, der fungerer. Uanset om det er den lille potte med krydderurter på den private altan, eller det er
den store palækrukke til rødbøgen i gården, så vil planterne give liv og glade dage i nærmiljøet, når de vokser i selvvandingskrukker.
Hvis boligforeningen har lyst til at kaste sig ud i et grønt eventyr, eller bare er nysgerrig efter at vide mere om god jord, kønne planter og selvvanding, så kan man besøge Altan-alferne.dk og Urbangarden. dk og finde solide referencer, inspirerende artikler og DIY videoer om kærlighed til kønne planter.
Vores legeredskaber findes i alle prisklasserDe er holdbare og udviklet i vedligeholdelsesfrie og genanvendelige materialer.
Få en ny vedligeholdelsesfri legeplads til jeres boligforening
Scan QR-koden og bliv inspireret!
Download vores inspirationskatalog 2025
Ladbørnenebegivesigudpåeventyriboligforeningens fællesareal med serien LEDON Explore - eller prøv én af vores andre 5 fantasifulde temaverdener.
• Legepladser der skaber liv og fællesskab
• Vedligeholdelsesfrie legeredskaber
• Gratis konsulentbesøg og indretningsforslag
• Vi hjælper dig hele vejen fra idé til byggetilladelse og montage
Pia Jeppesen
Telefon: 41 80 65 65
E-mail: pj@ledon.dk
Kom sikkert og trygt i gang med altanprojektet
Ingen altanprojekter er ens. Alligevel er der nogle trin, der går igen, når man skal etablere altaner. Her giver Altan.dk en hjælpende hånd til at sætte skub i et kommende altanprojekt i foreningen.
Indlæg af Louise Ganci, marketingansvarlig, Altan.dk
Det er let at forestille sig morgenkaffen i solen, mens døren til altanen står åben og lukker byen og lyset ind. Altankasserne bugner af krydderurter og blomster, og altanen bliver et fristed midt i byens travlhed. Der mangler bare altanen.
NÅR ALTANDRØMMEN OPSTÅR
Når drømmen om altaner melder sig, følger spørgsmålene hurtigt: Hvordan gør man? Kan man få tilladelse? Hvor store må altanerne være – og hvad koster det?
Altan.dk har hjulpet hundredvis af foreninger trygt gennem processen. Her er en kort guide til, hvordan I kommer godt i gang.
TRIN FOR TRIN
1. Tag fat i bestyrelsen og tal med naboerne
Start med at undersøge, om der tidligere har været talt om altaner i foreningen. Tal også med naboerne – måske deler de samme drøm. Jo flere man er, desto billigere bliver det, da man kan dele udgifter til ansøgninger, byggeplads og andet.
2. Få et gratis og uforpligtende besøg
En altanrådgiver fra Altan.dk kan komme forbi til en besigtigelse, et beboermøde eller generalfor-
samling. Her vurderes ejendommens muligheder – både teknisk og i forhold til kommunens regler. Inden mødet gennemgår rådgiveren lokalplaner og bestemmelser, så man får præcis og realistisk rådgivning. Det giver et solidt grundlag for at gå videre mod et konkret tilbud.
3. Gennemgå tilbuddet sammen
Når tilbuddet ligger klar, bør bestyrelse og beboere sætte tid af til at gennemgå det sammen med rådgiveren – fysisk eller online. Det giver klarhed over både proces, priser og ansvar, så alle føler sig trygge.
4. Altan.dk står for det hele
Vælg en leverandør, der tager ansvar fra start til slut. Altan.dk håndterer alt – fra de første tegninger og myndighedsbehandling til produktion, montering og de lovpligtige eftersyn. Så slipper man for bøvlet og kan bare glæde sig til resultatet.
5. Brug ventetiden på altandrømme
Mens projektet bliver godkendt og produceret, kan man planlægge indretningen. Skal altanen være grøn oase, spiseplads eller et roligt hjørne med morgensol?
Få fuldt overblik over jeres ejendomme – uden stillads eller risiko
En droneinspektion fra Drone-Observation giver jer overblik over tage, facader og udearealer, før små problemer bliver til store udgifter.
Alt udføres hurtigt, sikkert og uden brug af lift eller stillads.
• Oplev fuldt indblik i ejendommens tilstand
• Få dokumentation til vedligehold og forsikring
• Undgå unødvendige udgifter og usikkerhed
Drone-Observation hjælper boligforeninger med at holde styr på vedligeholdelsen – ro i maven, færre overraskelser og bedre beslutninger.
Drone-Observation – vi ser det, I ikke kan nå.
Ring og få sparring på 61 26 61 90 www.drone-observation.com
De dyreste kalkskader er dem, man ikke ser
Skjulte kalkaflejringer øger energiforbruget og forkorter levetiden på ejendommens installationer. Med kemifri vandbehandling fra LAGUR får boligforeninger ro i driften – og undgår uforudsete udgifter.
Kalk arbejder stille i baggrunden. Den sætter sig i rør, pumper og varmevekslere, hvor den øger energiforbruget og forringer effektiviteten. For mange opdager problemet først, når vandtrykket falder og udgifterne til vedligehold stiger.
Aflejringerne kan koste hundredtusindvis af kroner i ekstra drift og unødvendige reparationer. En udfordring, der ikke kun handler om teknik – men om økonomisk ansvarlighed og grøn drift.
LAGUR møder ofte driftsledere, der kender problemet alt for godt. Man har brugt tid og penge på at rense pumper og udskifte rør, men kalken vender tilbage. Derfor har LAGUR udviklet en løsning, der fjerner årsagen i stedet for symptomerne.
DRIFTSSIKKER INVESTERING MED
LANG LEVETID
LAGURs patenterede teknologi ændrer kalkens struktur, så den ikke sætter sig fast i installationerne. Virksomheden rådgiver om energibesparelser og for ejendomme betyder det færre driftsforstyrrelser, lavere energiforbrug og længere levetid på anlæg og armaturer.
Et LAGUR-anlæg kræver ingen serviceaftale og har typisk en tilbagebetalingstid på under et år. Anlægget er konstrueret til at holde mindst 30 år, og elektronikken yder sin optimale effekt i minimum 10–15 år, hvorefter et eftersyn anbefales. PROmodellerne har 10 års garanti – med mulighed for udvidet garanti på op til 20 år.
TRYGHED
GENNEM DOKUMENTATION
For at vise, at teknologien virker i praksis, er LAGUR testet af Teknologisk Institut. Testen dokumenterer markant færre kalkaflejringer sammenlignet med ubehandlet vand.
Derudover har LAGUR som den eneste danske producent af vandbehandling en tredjepartsverificeret miljøvaredeklaration (EPD), der dokumenterer produktets miljøpåvirkning gennem hele dets livscyklus.
LAGUR er installeret i tusindvis af danske bygninger – fra nybyggeri til ældre ejendomme – hvor resultatet er et lavere energiforbrug, færre driftsforstyrrelser og en mere stabil drift.
SÅDAN VIRKER LAGUR
LAGUR ændrer kalkens form fra krystaller til rundere partikler, som ikke sætter sig i rør og ventiler. Teknologien bygger på elektromagnetisme og kræver hverken salt, filter eller kemikalier. Vandet bevarer sin naturlige sammensætning og kan drikkes direkte fra hanen.
Sådan sikrer man succes med belægningsvedligeholdelse
og renovering
Som boligforening er det vigtigt at vedligeholde områdets belægninger. Luccon tilbyder rådgivning om belægningsrenovering.
Vedligeholder man ikke sine belægninger i tide, kan det ende i en dyr totalrenovering. Med en regelmæssig vedligeholdelse af asfalt, fliser, belægningssten og grus, forlænger man levetiden væsentligt og holder områderne pæne og præsentable.
Før man vælger rådgiver, skal man sikre, at firmaet har de nødvendige kompetencer og erfaring til op-
gavens løsning. Vedligeholdelse af belægninger er et specialområde og kræver faglig indsigt. Den har Luccon A/S.
Alle typer belægninger kræver løbende vedligeholdes - uanset om det er asfalt, fliser eller grus, og en systematisk vedligeholdelse forebygger, at materialerne nedbrydes. Simple tiltag som at fylde fuger i fliser, fjerne ukrudt, lappe huller eller udbedre rodskader og sætninger kan forlænge levetiden betydeligt.
VEDLIGEHOLDELSESPLAN
En vedligeholdelsesplan giver overblik over belægningernes restlevetid og investeringsniveau. Den hjælper til at planlægge udgifter over en valgt perioden - og viser, hvilke arbejder der bør udføres straks og hvilke der kan vente, samt hvornår større investeringer er nødvendige.
Vedligeholdelsesplanen tilpasses individuelle ønsker og behov - både i forhold til, hvor mange år man ønsker at have overblik over, og som et værktøj i den daglige drift. Den kan opdeles efter belægningstype og områder og kan også indeholde oversigtskort og billeder.
En vedligeholdelsesplan er et dynamisk værktøj, som bør opdateres løbende i takt med vedligeholdelse, renovering og belægningernes naturlige ældning.
BYGHERRERÅDGIVNING, PROJEKT- OG
BYGGELEDELSE SAMT TILSYN
Skal boligforeningen i gang med en belægningsrenovering, kan det være en stor fordel at få en bygherrerådgiver med i projektet. Belægningsrenovering udføres af specialister og er et specialarbejde på højde med f.eks. VVS-, tømrer- og mureropgaver.
Vælger man en rådgiver, som tilbyder både bygherrerådgivning, projekt- og byggeledelse samt tilsyn og fagtilsyn, som Luccon, får man en samarbejdspartner, der kan vejlede og lede hele projektet. Rådgiveren bistår i planlægningsfasen og valg af materialer, gennem udbudsprocessen med tilbudsindhentning, udførelsesfasen, hvor projektet realiseres, samt den endelig aflevering af det færdige projekt, herunder kvalitetssikring efter gældende normer og arbejdsbeskrivelser.
Indlæg af Louise Via Borchersen, Indehaver og projektleder, Luccon A/S
Louise Via Borchersen
Bestyrelse: Kend jeres ansvar
på byggeprojekter
Det kan være en jungle for en bestyrelse i en ejer- eller andelsboligforening at følge med i den nyeste lovgivning, og Michael Suhr Fabrin, direktør i Sven Westergaards Ejendomsadministration giver her sine gode råd og en tjekliste ved større byggeprojekter.
Indlæg af Michael Suhr Fabrin, administrerende direktør i Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S
Når en ejer- eller andelsboligforening påtager sig et byggeprojekt, er det afgørende at forstå, at mange af de opgaver, der følger med et byggeprojekt, ligger udenfor bestyrelsens normale ansvarsområde.
Bestyrelsen skal derfor være opmærksom på det ekstra ansvar, der følger med et byggeprojekt.
HVAD ER BESTYRELSENS ANSVAR?
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen til at lede foreningens daglige drift. Ved valget får bestyrelsen mandat til at træffe beslutninger indenfor rammerne af foreningens sædvanlige opgaver. Bestyrelsens ansvar omfatter den overordnede ledelse af foreningen baseret på generalforsamlingens beslutninger og de rammer, der er givet. Det indebærer ansvar for den daglige drift, herunder at boligafgift og fællesbidrag opkræves, og at foreningens regninger betales til tiden.
Bestyrelsen er desuden arbejdsgiver for foreningens ansatte og har tilsyn med ejendommens drift og vedligeholdelse i overensstemmelse med gældende lovgivning. Når foreningen benytter sig af
eksterne serviceselskaber, håndværkere og rådgivere (som ejendomsadministratorer, revisorer eller advokater), er det bestyrelsens ansvar at sikre et velfungerende samarbejde.
MAN HÆFTER BÅDE
SAMLET OG INDIVIDUELT
Bestyrelsen er kollektivt ansvarlig for de beslutninger, der træffes. For at beskytte sig mod eventuelle fejl bør bestyrelsen overveje at tegne en ansvarsforsikring. En sådan forsikring dækker dog kun bestyrelsens normale opgaver, og vil typisk ikke gælde, hvis bestyrelsen påtager sig at styre et komplekst byggeprojekt.
Bestyrelsesmedlemmer kan også blive personligt ansvarlige i visse situationer. Derfor bør bestyrelsen kun påtage sig opgaver, der ligger indenfor de rammer, som generalforsamlingen har givet.
TJEKLISTE VED BYGGEPROJEKTER
Når foreningen igangsætter et byggeprojekt, er der flere opgaver, som bestyrelsen skal håndtere. Nogle af opgaverne vil være en naturlig del af bestyrelsens arbejde, mens andre kræver hjælp fra eksterne rådgivere som byggeteknisk rådgiver, advokat, byggesagsadministrator, bank og realkreditinstitut.
OVERVEJ ALTID INDEN
PROJEKTET IGANGSÆTTES
• Afgrænsning af projektet: Hvad er formålet med byggeriet?
• Økonomisk ramme: Et budget skal udarbejdes for projektet.
• Finansiering: Overvej om projektet skal finansieres via lån eller egne midler.
• Beskrivelse af projektet: Generalforsamlingen skal informeres om projektets omfang.
• Afholdelse af generalforsamling, hvor projektet godkendes af medlemmerne.
NÅR PROJEKTET ER BESLUTTET
• Detaljeret beskrivelse af projektet.
• Indhentning af nødvendige godkendelser fra kommunen.
• Indhentning af tilbud fra flere entreprenører (typisk 2-4 tilbud).
• Valg af entreprenør og indgåelse af kontrakter.
• Sikring af entreprenørens forsikringer og nødvendige sikkerheder.
• Eventuel finansiering via bank eller realkreditinstitut.
• Indgåelse af entrepriseforsikring, da projektet normalt ikke er dækket af foreningens bygningsforsikring.
• Varsling af beboerne om byggearbejdet, og overholdelse af reglerne for lejeboliger, hvis det er relevant.
UNDER BYGGEPROJEKTET
• Etablering af byggeplads og afholdelse af byggemøder for koordinering.
• Tilsyn med entreprenøren og sikre, at arbejdet udføres som aftalt.
• Håndtering af eventuelle ekstraopgaver og uforudsete problemer.
• Sørg for, at regninger betales rettidigt og kun for det arbejde, der er udført.
• Aflevering af projektet og registrering af fejl/mangler.
• Udbedring af fejl og mangler.
NÅR PROJEKTET ER AFSLUTTET
• Udarbejdelse af byggeregnskab.
• Sikring af endelig finansiering.
• Varsling af eventuelle ændringer i boligafgift, fællesbidrag eller leje.
• Afslutning af projektet hos kommunen.
• Indhentning af kvalitetssikring og brugsanvisninger fra entreprenøren.
• Ejendomsvurdering og revisorens inddragelse af projektets økonomi i årsregnskabet.
• Afholdelse af 1-års- og 5-årseftersyn.
BYGGEPROJEKTER KRÆVER GRUNDIG PLANLÆGNING OG RÅDGIVNING
Et byggeprojekt er ofte et komplekst og omfattende ansvar, der ligger udenfor bestyrelsens daglige opgaver. Bestyrelsen bør derfor altid søge bistand fra rådgivere, der er specialiserede og forsikrede mod fejl. Der er flere faldgruber, som bestyrelsen bør være opmærksom på for at undgå problemer:
• Manglende planlægning: En detaljeret plan er afgørende for projektets succes, herunder tidsplan, budget og risikovurdering.
• Utilstrækkelig kommunikation: God kommunikation med alle involverede parter er essentiel for at undgå misforståelser og forsinkelser.
• Overskridelse af budgettet: Budgetoverskridelser er almindelige i byggeprojekter, så det er vigtigt at have en realistisk plan og en buffer til uforudsete udgifter.
• Juridiske udfordringer: Det er vigtigt at sikre, at alle aftaler og kontrakter er juridisk bindende og overholder gældende lovgivning. Det anbefales at få en advokat til at gennemgå kontrakterne.
Før bestyrelsen kontakter eksterne rådgivere, bør de tage en snak med deres administrator for at få rådgivning om de bedste skridt fremad. Afhængigt af projektets størrelse og kompleksitet kan følgende rådgivere være relevante:
Byggeteknisk rådgiver (ingeniør eller arkitekt) byggesagsadministrator, bank og realkreditinstitut advokat, revisor og valuar
Kloak- og Industriservice i verdensklasse
Siden 1942 har kloakfirma Leif M Jensen leveret en uovertruffen servicering af den danske infrastruktur, og er i dag blandt landets største virksomheder inden for kloak- og industriservice.
Med døgnservice og 80 års erfaring tilbyder kloakfirma Leif M Jensen i dag en bred vifte af service til industri, forsyninger, boligforeninger, entreprenører og meget mere. Ingen opgave er for stor eller for lille.
Med 10 afdelinger geografisk og logistisk optimalt placeret kloakfirma rundt i hele landet, er vi landsdækkende og kan hurtig rykke ud til samtlige landsdele for at yde den bedste kloakservice. Uanset hvilken form for kloakservice eller industriservice, du har brug for, er vi blot et opkald væk. Leif M Jensen
Er det tid til et nyt postkasseanlæg?
Tænk drift og brugervenlighed ind fra start med Eden Parks 7-trins guide, så får du et postkasseanlæg, der holder både nu og i fremtiden
Når der skal vælges nyt postkasseanlæg til boligforeningen, er det en god idé at starte med de praktiske rammer: Hvor skal anlægget placeres, hvor mange kasser er der brug for, og hvilket udtryk ønsker man?
1. PLACERING AF POSTKASSEANLÆG
Placeringen afgør mange af de efterfølgende valg. Et indendørs anlæg er beskyttet mod vind og vejr, mens et udendørs anlæg er praktisk, hvis opgangene er aflåst, eller flere opgange skal dele samme anlæg. I nybyggeri kan et planforsænket anlæg give et elegant udtryk, mens et væghængt anlæg er den nemmeste løsning ved renovering.
2. ANTAL KASSER
Antallet af kasser skal naturligvis matche antallet af lejligheder. Ved et ulige antal af lejligheder kan en blændkasse skabe symmetri. En blændkasse er en låge uden brevklap og kan for eksempel bruges som et lille depot.
3. POSTKASSETYPE
Opretstående kasser er smalle og gode, hvor pladsen er trang. Liggende kasser er lave og dybe, så flere kan stables i ét anlæg. Vælg postkassetype ud fra den tilgængelige plads og antallet af lejligheder.
4. MONTERING
Anlæg kan monteres væghængt, planforsænket, fritstående på stander eller som vinduesfyldning.
Udendørs standerløsninger er særligt velegnede, når ét anlæg skal betjenes af flere opgange. Husk krav til tilgængelighed: Nederste brevklap skal være min. 650 mm fra gulv og centrum af øverste brevklap må maks. være 1750 mm.
5. MEKANISK ELLER DIGITALT
Et mekanisk anlæg med nøgler og fysiske navneskilte er simpelt og driftssikkert. Et digitalt anlæg giver mulighed for online opdatering af navne og åbning med adgangsbrikker, hvilket reducerer administrationen i boligforeninger med hyppige flytninger.
6. SIDEBEKLÆDNING OG TAG
Detaljer som runde eller firkantede hjørner og fladt eller skråt tag påvirker både funktion og udtryk. Et skråt tag forhindrer, at aviser og reklamer samler sig oven på anlægget.
7. FARVE OG MATERIALE
Standardfarver giver et klassisk udtryk, mens en valgfri RAL-farve, rustfrit stål eller eloxeret aluminium kan løfte det arkitektoniske helhedsindtryk. Husk altid at vælge materialer, der passer til de lokale vejrforhold og kræver minimal vedligeholdelse.
Hvis man kan svare på disse punkter, er man godt på vej. Eden Park tilbyder gerne sparring og vejledning til resten af processen. Virksomheden tilbyder både standard, digitale og skræddersyede anlæg, der er tilpasset hverdagen i boligforeningen.
En ladeløsning uden administration
Kurt fra 2. tv har mange spørgsmål, og det er helt okay. Med Verdo Premium får I nemlig en komplet ladeløsning, der gør opladning nemt for beboerne uden at give jer mere administration. Løsningen bliver tilpasset til jeres boligforening, og vi står for det hele fra den første afklaring af jeres behov til installation, support og senere udvidelser.
Skal vi tage os af Kurt fra 2. tv? Eller vil I bare gerne høre mere om jeres muligheder?
Skjulte altanskader kan blive dyre – få dem undersøgt i tide
Skader i altanen kan være skjulte, men konsekvenserne er synlige. Derfor bør altaner altid undersøges professionelt – før det er for sent, råder Frank Ellegaard Betonundersøgelser & Løsninger.
Altaner er en vigtig del af mange boliger. De bruges dagligt som fristed, men bag den solide facade kan der gemme sig alvorlige skader. Revner, korrosion og karbonatisering udvikler sig ofte uden synlige tegn, og konsekvenserne kan være både økonomisk og sikkerhedsmæssigt voldsomme.
Hos Frank Ellegaard Betonundersøgelser & Løsninger er netop dette et fokuspunkt: At opdage og dokumentere skader før de bliver kritiske.
Feltundersøgelsen er første skridt, hvor ejendommens konstruktion gennemgås systematisk for skadestyper, skadesgrad og symptomer. På baggrund
af dette udtages borekerneprøver, som analyseres på laboratorie for nedbrydningsmekanismer som f.eks. karbonatisering.
CA(OH)2 + CO2 → CACO3 + H2O
Er navnet på den proces, som sænker betons pHværdi og kan medføre rust i armeringsjernet. Derfor supplerer man hos Frank Ellegaard Betonundersøgelser & Løsninger laboratorieanalysen med destruktive undersøgelser af bærejern for at udføre rustgradsanalyse. Samtidig gennemgår man kommunens digitale tegningsarkiv for at få fuldt indblik i konstruktionens opbygning og eventuelle tidligere renoveringsarbejder.
De samlede data danner grundlag for en levetidsforlængende løsning, der adresserer hver enkelt nedbrydningsmekanisme eksempelvis således:
• Korrosion stoppes med korrosionsinhibitore.
• Manglende styrke kompenseres med kulfiberforstærkning.
• Fremtidig karbonatisering bremses med membraner, der samtidig forskønner altanen.
Resultatet er en altan, der ikke blot er sikret mod skjulte skader, men også får nyt liv – klar til at blive brugt trygt og sikkert i mange år fremover.
Dørautomatik gør hverdagen nemmere for boligforeninger
I dag er dørautomatik ikke længere forbeholdt stormagasiner og kontorer. Mejlshede leverer til flere andels- og ejerforeninger, som får automatik på yderdøre, gårdporte og kældergange, da det gør hverdagen lettere og mere tryg.
Med dørautomatik bliver livet i boligforeninger lettere, fordi dørene åbner stille og roligt, når du nærmer dig, og først lukker, når du er igennem. Man kan komme sikkert ind og ud med indkøbsposer i favnen, med barnevogn, cykel eller rollator uden at kæmpe med en tung dør eller risikere at blive klemt.
CE-MÆRKNING ER EN SIKKERHEDSMÆRKNING
De seneste stramninger på personsikkerhed betyder, at en automatisk dør skal ses som et samlet
dørmiljø, hvor motor, beslag, sensorer, styring, nødåbning, skiltning og dokumentation spiller sammen – og kan eftervises. Her er CE-mærkning den praktiske garanti for, at alle foreningens døre er risikovurderet, testet og indstillet korrekt.
Hos Mejlshede er man eksperter i at CE-mærke hele dørmiljøer og dokumentere, at åbne- og lukkehastigheder, slagkraft og klemmepunkter er målt, at sensorer registrerer børn, barnevogne og hjælpemidler - og at døren åbner sikkert ved strømudfald. Mejlshedes eksperter sørger for, at foreningen får klar dokumentation på sikkerheden, og ingen bliver ramt af en dør, der åbner eller lukker på et forkert tidspunkt.
MANGE FORDELE STÅR FOR DØREN
Korrekt indstillede døre gavner også økonomien. De kontrollerede lukketider mindsker varmetab og træk, og beboerne slipper for smæk, der generer i lejlighederne. Ved travle opgange og porte reducerer en stabil automatik slid og uforudsete reparationer. Løsningen kan samtidig tilpasses bygningens udtryk, så knapper og sensorer falder naturligt ind, uanset om ejendommen er ældre eller ny. Adgang kan kobles til dørtelefon, brik eller app, så hverdagen bliver enkel og tryg uden at gå på kompromis med sikkerheden.
Lovpligtige eftersyn er ikke bare en formalitet, men en fordel for foreningen. Med planlagt service holder Mejlshede anlægget op mod gældende standarder, fanger fejl i tide og undgår driftsstop.
VÆLG DEN RIGTIGE LÅSESMED
Ingen opgange er ens, og den rigtige beslutning begynder med en gennemgang af trafik, beboersammensætning, brand- og flugtvejsforhold og de skærpede krav til personsikkerhed.
I samarbejde med Mejlshede får jeres forening en løsning, der er gennemarbejdet, dokumenteret og CE-mærket fra første samtale til færdig drift.
Undersøg dine jobmuligheder inden for den danske byggebranche
Undersøg dine jobmuligheder inden
den danske byggebranche
JOB-PORTALEN er din direkte vej til nyt job, hvor du kan se de nyeste stillingsopslag inden arkitektur. Vi er en del af de to fagmedier, Bygge- & Anlægsavisen og Byggeri+Arkitektur, dialog med virksomhederne i den danske byggebranche om rekruttering.
JOB-PORTALEN er din direkte vej til nyt job, hvor du kan se de nyeste stillingsopslag inden for byggeri og arkitektur. Vi er en del af de to fagmedier, Bygge- & Anlægsavisen og Byggeri+Arkitektur, som har en tæt dialog med virksomhederne i den danske byggebranche om rekruttering.
Mangler din virksomhed medarbejdere?
Mangler din virksomhed medarbejdere?
Med mere end 20 års erfaring vil Thomas kunne hjælpe med, at sammensætte en rekrutteringskampagne, der er skræddersyet i forhold til jeres behov, så I får maksimal effekt. Kontakt Thomas for at høre mere om mulighederne.
Kontakt
Thomas Roland Lillelund Jensen
Key Account Manager
Mail: thomas@boaa.dk
Mobil: 31542313
I samarbejde med vores mediekonsulenter er det muligt at sammensætte en rekrutteringskampagne, der er skræddersyet i forhold til jeres behov, så I får maksimal effekt. Kontakt os for at høre mere om mulighederne.
Kontakt
Thomas Roland Lillelund Jensen
Key Account Manager
Mail: thomas@boaa.dk
Mobil: 31542313
JOB PORTALEN
El & Sikrings arbejde med præcision & omtanke
Vi arbejder for:
Boligforeninge
Andel & Ejerfo Private Erhverv / Indu
Dit nye job i byggebranchen
Alloc
Tlf.: +47 38 34 22 00 www.alloc.dk
Side 6
Altan.dk
Tlf.: 70 70 20 18 www.altan.dk
Side 42
Assa Abloy
Tlf.: 44 54 44 54 www.assaabloy.com
Side 38
Bergelin Arkitekter
Tlf.: 35 36 01 02 www.bergelin.dk
Side 14-16
Brunata
Tlf.: 77 77 70 00 www.brunata.dk
Side 30
Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut (DBI)
Tlf.: 36 34 90 00 www.brandogsikring
Side 26
Den Cyklende Låsesmed
Tlf.: 22 59 60 13 www.dencyklendelaasesmed.dk
Side 12
Det Kriminalpræventive Råd
Tlf.: 45 15 36 50 www.dkr.dk
Side 34
Frank Ellegaard
Tlf.: 22 98 60 20 www.frankellegaard.dk
Side 50
Geberit
Tlf.: 86 74 10 86 www.geberit.dk
Side 22, 23
Industrial Climbing Solutions
Tlf.: 20 68 38 29 www.klatrearbejde.dk
Side 24
Ingeman Fischer
Tlf.: 70 70 15 31 www.ingemanfischer.dk
Side 20
Jels Huse & Taglejligheder
Tlf.: 40 18 21 31 www.jelshuse.dk
Side 8
Københavns Kommune
Tlf.: 33 66 33 66 www.kk.dk
Side 18
Lagur
Tlf.: 70 60 56 00 www.lagur.dk
Side 44
Luccon
Tlf.: 61 70 31 91 www.luccon.dk
Side 45
Mejlshede Låse
Tlf.: 35 39 39 39 www.mejlshede.dk
Side 52
Nordisk Innovation
Tlf.: 86 35 14 66 www.nordiskinnovation.com
Side 36
Du kan være med i næste udgaver af Magasinet for Boligforeninger!
Platform
Tlf.: 70 77 76 93 www.platform.dk
Side 10
Scantron/Eden Park
Tlf.: 66 13 99 66 www.scantron.dk
Side 48
Sven Westergaards Ejendomsadministration
Tlf.: 33 13 78 00 www.swe.dk
Side 4, 5, 46, 47
Swedoor/Jeld-Wen Tlf.: 70 13 05 30 www.swedoor.dk
Side 28
Urbangarden Tlf.: 51 93 80 01 www.urbangarden.dk
Side 40
Verdo
Tlf.: 70 10 02 30 www.verdo.com
Side 32, 33
Vi ønsker at ruste bestyrelser rundt om i landets ejer- og andelsboligforeninger til at træffe vigtige beslutninger for hvad, der skal ske fremadrettet i ens ejendom.
Der skal både være plads til de store visioner om at løfte livskvaliteten i ens forening, samtidig med man er sikker på at træffe de rigtige beslutninger, når nye projekter sættes i gang.
Næste udgaver af Magasinet for Boligforeninger udkommer d. 26. maj og 10. november.
Skynd dig at bestille allerede nu for at sikre dig en plads!
Vil du vide mere, så kontakt:
Morten Philipsen
Projektleder på Magasinet for Boligforeninger
Tlf.: 31 41 25 58
morten@boaa.dk
Hold liv i jeres ældre tag i foreningen ved at vedligeholde i stedet for at udskifte.
Ved hjælp af industriel klatreteknik kan vi klatre rundt på jeres forening, vedligeholde jeres tag løbende og derved forlænge dets levetid markant.
Ingen udgifter eller gener fra stilladser eller lifte.
