Mannini Pathania Selected Works

SWOT Analysis - Floral Greenway

SWOT Area Summary

Dense

High-Density

Morphological Crossings Affecting

Marked

Temporal

U R B A N D E S I G N B

R I E F

P r e p a r e d F o r :

T h e R e g i o n o f W a t e r l o o

P L A N 3 0 9

K a t h e r i n e P e r r o t t

D e c e m b e r 1 2 , 2 0 2 2

P r e p a r e d B y :

M a n n i n i P a t h a n i a

( 2 0 9 0 2 7 8 0 )

M a t t e a S c h a a p

( 2 0 8 7 9 6 5 3 )

A s h l e i g h - A n n M o y o

( 2 0 8 9 9 8 9 4 )

1 . 1 I N T R O D U C T I O N

1 . 2 K E Y F I N D I N G S

1 . 3 N E I G H B O U R H O O D

1

2 . 1 D E S I G N C O N C E P T P R O C E S S

2 . 2 F I N A L S I T E P L A N

2 . 2 . 1 U N I T S U M M A R Y

2 . 2 . 2 P L A N N I N G A N D Z O N I N G

2 . 3 C I R C U L A T I O N , A C C E S S P O I N T S & P A R K I N G

2 . 4 T R A N S I T I O N T O N E I G H B O U R H O O D

2 4 1 E X I S T I N G H O U S I N G T Y P E

2 . 4 . 2 N E I G H B O U R H O O D C H A R A C T E R

2 . 4 . 3 M A S S I N G I L L U S T R A T I O N & D I S C U S S I O N

2 . 4 . 4 S U N A N D S H A D O W A N A L Y S I S I L L U S T R A T I O N S & D I S C U S S I O N

2 . 5 T H E P U B L I C R E A L M

2 . 5 . 1 R E N D E R E D P E R S P E C T I V E

2 . 5 . 2 G R O U N D P L A N E

2 . 5 . 3 L A N D S C A P I N G

S E C T I O N 3 - C O N C L U S I O N

A P P E N D I X

F I N A L S I T E P L A N

C I R C U L A T I O N P L A N S U N A N D S H A D O W A N A L Y S I S I L L U S T R A T I O N S

SITE AND SURROUNDING NEIGHBOURHOOD

1 . 1 I N T R O D U C T I O N

T h e p r o j e c t s i t e i s l o c a t e d a t 2 2 5 - 2 9 5 W e b e r S t r e e t W e s t , K i t c h e n e r , i n t h e K i t c h e n e r N o r t h - W e s t n e i g h b o u r h o o d . T h e s i t e i s b o u n d e d b y B l u c h e r S t r e e t , W e b e r S t r e e t W i l h e l m S t r e e t a n d p a r t i t i o n e d b y R e i n h a r d t S t r e e t . T h e s i t e f a c e s W e b e r S t r e e t , a n d t h e r e a r o f t h e s i t e i s r e i n f o r c e d p a r t l y b y t h e S p u r l i n e t r a i l , t r e e s , a n d o t h e r p r o p e r t i e s . T h e s i t e i s v a c a n t w i t h a s e r i e s o f c o n t i g u o u s l o t s , a s s e s s e d a s a s i n g l e l o t . T h e p r o j e c t c h a l l e n g e o r i g i n a t e s f r o m t h e B u i l d i n g B e t t e r F u t u r e s c o m m i t m e n t m a d e b y C o u n c i l i n 2 0 2 1 t o c r e a t e 2 5 0 0 n e w a f f o r d a b l e h o m e s i n 5 y e a r s ( R e g i o n o f W a t e r l o o , 2 0 1 9 ) . T h e a i m i s t o p r o v i d e a t m i n i m u m 3 5 s u p p o r t i v e h o u s i n g u n i t s c o n s i s t i n g o f 2 0 b a c h e l o r u n i t s , a n d 1 5 1 - b e d r o o m u n i t s o n t h i s l o t

I N D I N G S

T o p o g r a p h y a n d S l o p e

T h e g r e a t e s t e l e v a t i o n o n t h e l o t s i s 1 . 6 1 % a n d 2 . 5 9 % n o r t h a n d s o u t h o f

R e i n h a r d t S t r e e t , r e s p e c t i v e l y . T h e s i t e i s , t h e r e f o r e , s i g n i f i c a n t l y f l a t a n d i s s u i t a b l e f o r d e v e l o p m e n t w i t h o u t i m p o s i n g a n y m a j o r c h a l l e n g e s .

W a t e r a n d d r a i n a g e

T h e s i t e i s n o t l o c a t e d w i t h i n a W e l l h e a d P r o t e c t i o n S e n s i t i v i t y A r e a o r a

f l o o d p l a i n ( G r a n d R i v e r C o n s e r v a t i o n A u t h o r i t y [ G R C A ] , n . d . ) . D e v e l o p e r s a n d h o m e o w n e r s d o n o t h a v e t o b e a r c o n c e r n a b o u t t h e r i s k o f f l o o d i n g a n d h u m i d i t y t h a t m a y d a m a g e t h e s t r u c t u r e . V i e w s a n d S o u n d s T h e s i t e i s s i t u a t e d a l o n g a b u s r o u t e w i t h a b u s s t o p ; t h u s , i t i s s u s c e p t i b l e t o s o u n d s a n d n o i s e s o r i g i n a t i n g f r o m v e h i c u l a r t r a f f i c . P r o v i s i o n f o r m u n i c i p a l s e r v i c e s s h o u l d b e m a d e a l o n g t h e m i n o r s t r e e t s a d j a c e n t t o t h e p r o p e r t y .

C l i m a t e

T h e p r e s e n c e o f t h e t r e e s a t t h a t b a c k o f t h e p r o p e r t y s e r v e s a s a w i n d b r e a k , r e d u c i n g v e l o c i t y , a l o n g w i t h e f f e c t i v e s o l a r s h a d i n g d u e t o t h e i r i n c r e a s e d h e i g h t , p r o x i m i t y , a n d o r i e n t a t i o n . S o i l A c c o r d i n g t o t h e G R C A , t h e b a s e s o i l i s s a n d w h i c h i s a t y p e o f c o a r s e g r a i n ; i t i s n o t e d t o h a v e a g e o t e c h n i c a l e n g i n e e r c o n d u c t a s u b s u r f a c e i n v e s t i g a t i o n ( n . d . ) . S a n d i s m o r e p e r m e a b l e a n d r e d u c e s t h e r i s k f o r f l o o d i n g ( a l l o w i n g f o r b e t t e r d r a i n a g e ) m a k i n g i t i d e a l t o c o m b a t f r o s t a c t i o n ( C h i n g , 2 0 1 9 ) .

S i t e A s s e s s m e n t M a p

1 . 3 N E I G H B O U R H O O D

T h e n e i g h b o u r h o o d i s i n p r o x i m i t y t o r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s s u c h a s p a r k s , i n c l u d i n g , t h e U n i r o y a l G o o d r i c h P a r k , D u k e S t r e e t p l a y g r o u n d , a n d G e o r g e L i p p e r t P a r k . p a t h s b e t w e e n b u i l d i n g s a r e r e l a t i v e l y e a s y t o i d e n t i f y . T h e s i t e i s w e l l c o n n e c t e d t o t h e v a r i o u s t r a n s p o r t a t i o n n e t w o r k s i n c l u d i n g d r i v i n g , a n d t r a n s i t i n t h e s u r r o u n d i n g a r e a . I t i s a l o n g a t r a n s i t c o r r i d o r o n a m a j o r a r t e r i a l r o u t e , W e b e r S t r e e t t h a t c a r r i e s f o u r l a n e s o f t r a f f i c o n i t s p a t h . T h e s i t e i s a l s o i n p r o x i m i t y t o t h e K i t c h e n e r G O - V I A r a i l s t a t i o n . T h e S p u r L i n e t r a i l o f f e r s a p e d e s t r i a n a n d c y c l i s t f r i e n d l y a c t i v i t y o n a t r a i l t h a t s p a n s o v e r 2 . 5 k i l o m e t r e s .

C e n s u s T r a c t T a k i n g a f u r t h e r l o o k i n t o t h e c e n s u s d a t a f o r t h e a r e a s h o w s t h a t o n l y 3 h o u s i n g u n i t s b e g a n c o n s t r u c t i o n i n t h e p a s t y e a r ( 2 0 2 2 ) a l o n e h o w e v e r w i t h 1 5 b e i n g c o m p l e t e d l a s t y e a r ( C M C H , 2 0 2 2 ) . A p p r o x i m a t e l y 1 8 % o f r e s i d e n t s i n t h i s a r e a a r e o f c o r e n e e d o f h o u s i n g t h a t a r e a l s o b e l o w t h e a f f o r d a b i l i t y s t a n d a r d . D e s p i t e t h e n u m b e r n o t b e i n g t o o h i g h , t h e r e i s s t i l l a d e m a n d t o b e m e t a s t h e r e i s a s i g n i f i c a n t n u m b e r o f r e n t e r s t h a t c o u l d p o t e n t i a l l y b e h o m e o w n e r s .

Views opposite the front of the site of the dwellings along Weber Street

A view of the property from the corner of Wilhelm and Weber Street.

A southward view of the site toward the industrial area

Assets

Tree coverage creating natural boundary

Ease of access to public transit

Flat, developable area

Wide variety of building facades adjacent to the site to incorporate into design

Constraints

Near an existing rail line

High traffic area, noisy

2-storey residential buildings on adjacent and surrounding properties

Surrounding neighbourhood is not in the best condition - do not want to cause displacement

Very little grading required for development Must consider the railway setbacks

Supportive housing units require less parking, therefore leaving additional land for green space

Site not located within a flood plain

RES-5 Zoning allows for the widest range of low-density dwelling types & lot sizes

Official Plan amendment required to increase Floor Space Ratio

S E C T I O N 2 : DESIGN CONCEPT

F I E L D N O T E S

2 . 1 D E S I G N C O N C E P T P R O C E S S

I n t h e d r a f t c o n c e p t p h a s e , e a c h g r o u p m e m b e r h a d s i m i l a r i n s p i r a t i o n , w h i c h i n c l u d e d i m p l e m e n t i n g a l o w - d e n s i t y d e v e l o p m e n t t h a t f i t s i n w i t h t h e h i s t o r i c a l c o n t e x t a n d l o c a l n e i g h b o u r h o o d a l l w h i l e b u i l d i n g u p o n t h e n e e d f o r s u p p o r t i v e h o u s i n g a n d i n c o r p o r a t i n g c o m m u n i t y s p a c e A s a g r o u p , w e c o n s i d e r e d c h o o s i n g a l o w - d e n s i t y d e v e l o p m e n t t y p e , w h i c h i n c l u d e d m u l t i p l e , s m a l l e r u n i t s ; h o w e v e r , w e w a n t e d t o d e v e l o p t w o , l o wd e n s i t y b u i l d i n g s o n t h e N o r t h a n d S o u t h p o r t i o n s o f t h e s i t e d i v i d e d b y R e i n h a r d t S t r e e t . T h e s e l o w - r i s e a p a r t m e n t c o m p l e x e s l i e w i t h i n t h e c o n s t r a i n t s l a i d o u t i n t h e C i t y o f K i t c h e n e r Z o n i n g B y - l a w b y m a i n t a i n i n g a t h r e e - s t o r e y m a x i m u m . D e s p i t e l i m i t i n g t h e o p p o r t u n i t y f o r i n c o r p o r a t i n g m o r e s u p p o r t i v e h o u s i n g u n i t s , w e w e r e a b l e t o d e s i g n o u r a p a r t m e n t s t o i n c l u d e 4 3 u n i t s a c r o s s t h e e n t i r e s i t e . T h e d e c i s i o n t o i n c o r p o r a t e t w o l o w - r i s e a p a r t m e n t c o m p l e x e s w a s m a d e a s i t a l l o w e d u s t o m a x i m i z e d e n s i t y ; h o w e v e r , w e c o n s i d e r e d d e s i g n i n g s e v e r a l t o w n h o u s e s t o m a t c h t h e a e s t h e t i c o f t h e n e i g h b o u r h o o d T o n o t a l t e r t h e l o c a l n e i g h b o u r h o o d a n d t o m a t c h t h e h i s t o r i c a l c o n t e x t , t h e f a ç a d e o f o u r b u i l d i n g s m i m i c s t h e s u r r o u n d i n g b r i c k b u i l d i n g s i n s t e a d o f a s h i n y , g l a s s b u i l d i n g . I n t e r m s o f m a i n t a i n i n g t h e e x i s t i n g e n v i r o n m e n t a l i n t e g r i t y o f t h e s i t e , e a c h c o n c e p t k e p t t h e e x i s t i n g t r e e s a l o n g t h e r e a r l o t o f t h e S o u t h l o t n e a r W i l h e l m S t r e e t a s i t a c t s a s a n a t u r a l b a r r i e r t h a t s e p a r a t e s t h e s i t e f r o m t h e R a i l w a y . F i n a l l y , e a c h c o n c e p t c o n s i d e r e d t r a n s p o r t a t i o n a s t h e s i t e i s s i t u a t e d a l o n g a t r a n s i t c o r r i d o r ; t h e r e f o r e , t o f i t o u r d e v e l o p m e n t i n w i t h t h e e x i s t i n g n e i g h b o u r h o o d , w e w a n t e d t o a c c e n t u a t e t h e b u s s t o p b y m a k i n g i t m o r e w e l c o m i n g . W e a l s o d e s i g n e d t h e s p a c e t o p r o m o t e a c t i v e t r a n s p o r t a t i o n b y m a k i n g t h e s i t e m o r e p e d e s t r i a n - o r i e n t e d . T h e f i n a l g o a l o f o u r s i t e w a s t o i n c o r p o r a t e c o m m u n i t y s p a c e i n t o o u r d e s i g n b y p l a n n i n g f o r c o m m u n i t y g a r d e n s a n d i n c o r p o r a t i n g r e c r e a t i o n a l a n d o f f i c e s p a c e s . I n e a c h c o n c e p t , t h e r e w a s a n a l l o c a t e d c o m m u n i t y s p a c e i n t h e f o r m o f a c o m m u n i t y g a r d e n . T h i s i n c l u d e d b e n c h e d a r e a s d i v i d i n g t h e p a r k i n g l o t a n d t h e b u i l d i n g a s w e l l a s u s i n g t h e s m a l l , t r i a n g u l a r l o t f o r a c o m m u n i t y g a r d e n . A s a t e a m , w e b e l i e v e t h a t b y i n c o r p o r a t i n g t h e s e c o m m u n i t y s p a c e s w i t h i n t h e s i t e , w e c a n e n h a n c e w a l k a b i l i t y , s a f e t y , a n d o v e r a l l c o m m u n i t y w e l lb e i n g a s t h e s e s p a c e s w i l l b e w e l l - l i t a n d w e l c o m i n g f o r r e s i d e n t s a s w e l l a s o t h e r c o m m u n i t y m e m b e r s .

T o s e r v i c e t h e r e s i d e n t s o f t h e a p a r t m e n t c o m p l e x e s , A s h l e i g h - A n n a l l o t t e d t h e s o u t h e r n s i d e o f t h e b u i l d i n g o n t h e S o u t h l o t t o r e c r e a t i o n a l a n d o f f i c e s p a c e s t o f o c u s o n s u p p o r t i v e h o u s i n g s e r v i c e s a n d c o m m u n i t y b u i l d i n g a m o n g s t r e s i d e n t s . E l e m e n t s f r o m e a c h g r o u p m e m b e r ’ s c o n c e p t d e s i g n s ( i . e . , t h e B u b b l e D i a g r a m s b e l o w ) w e u s e d t o c r e a t e a c o h e s i v e a n d w e l l - t h o u g h t - o u t d e s i g n . F r o m A s h l e i g h - A n n ’ s d e s i g n , t h e 3 - s t o r e y a p a r t m e n t b u i l d i n g s w i t h t h e a l l o c a t e d s p a c e f o r m u l t i - u s e , o f f i c e , a n d r e c r e a t i o n a l s p a c e w e r e u s e d i n t h e f i n a l d e s i g n a s t h e y a l i g n e d w i t h t h e g o a l s w e h a d f o r t h e s i t e . H o w e v e r , t h e t u c k - a w a y p a r k i n g w a s e l i m i n a t e d f r o m t h e f i n a l d e s i g n d u e t o f e a s i b i l i t y N e x t , M a n n i n i e n h a n c e d t h e e x i s t i n g t r a n s i t s t o p a s w e l l a s i n c o r p o r a t e d a l a r g e g r e e n s p a c e a r e a t h a t w a s c o n s i d e r e d f o r t h e f i n a l d e s i g n . H o w e v e r , a s a t e a m , w e s t e e r e d a w a y f r o m m u l t i p l e , t o w n h o u s e - l i k e d e v e l o p m e n t s . F i n a l l y , M a t t e a ’ s c o n c e p t c o n s i d e r e d a m e n i t i e s s u c h a s g a r b a g e d i s p o s a l ; h o w e v e r , i n c l u d e d e x c e s s i v e p a r k i n g w h i c h w a s c o n d e n s e d t o e n h a n c e w a l k a b i l i t y .

2 . 2 S I T E P L A N

2 . 2 . 1 U N I T S U M M A R Y

W h e n c o n s i d e r i n g t h e l a y o u t o f o u r s i t e , w e w e r e a s k e d b y t h e R e g i o n t o a c c o m m o d a t e a m i n i m u m o f 3 5 s u p p o r t i v e h o u s i n g u n i t s ; i n c l u d i n g 2 6 b a c h e l o r a n d 1 8 o n e - b e d r o o m u n i t s . A s p e r t h e t a b l e s b e l o w , w e i n t e n d t o i n c l u d e 4 3 u n i t s a c r o s s t h e e n t i r e s i t e .

B u i l d i n g 1 ( N o r t h )

Number of Units 16 (33 sq m); 10 (27.5 sq m) 0

B u i l d i n g 2 ( S o u t h )

Number of Units 0 18 (49 sq m)

2 . 2 . 2 P L A N N I N G A N D Z O N I N G

L a n d U s e

L a n d u s e p o l i c i e s g u i d e p e r m i s s i b l e d e v e l o p m e n t s S e c t i o n 1 5 D 3 o u t l i n e s t h e l a n d u s e p o l i c i e s f o r d e s i g n a t e d R e s i d e n t i a l l a n d s t o s u p p o r t a h i g h q u a l i t y o f l i f e w i t h v a r i o u s m i n i m u m a m e n i t i e s ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 4 ) . T h e s i t e i s i n a d e s i g n a t e d l o w - r i s e r e s i d e n t i a l a r e a . S e c t i o n 1 5 . D . 3 . 8 a n d 1 5 . D . 3 . 9 o f t h e O f f i c i a l P l a n s t i p u l a t e t h e a c c o m m o d a t i o n a n d s u p p o r t o f a f u l l r a n g e o f l o w - d e n s i t y h o u s i n g t y p e s t o a c h i e v e a n d m a i n t a i n a l o w - r i s e b u i l t f o r m . A c c o r d i n g t o S e c t i o n 1 5 . D . 3 . 1 0 a n d 1 5 . D . 3 . 1 1 , t h e m a x i m u m p e r m i s s i b l e n u m b e r o f r e s i d e n t i a l u n i t s i s 3 0 p e r h e c t a r e , w i t h a m a x i m u m F l o o r S p a c e R a t i o o f 0 . 6 o r u p t o 0 . 7 5 t o m e e t t h e o b j e c t i v e s o f t h e O f f i c i a l P l a n . A n O f f i c i a l P l a n A m e n d m e n t w i l l b e r e q u i r e d t o i n c r e a s e t h e F l o o r S p a c e R a t i o n a b o v e 0 . 7 5 . S e c t i o n 1 5 . D . 3 . 1 2 a n d 1 5 . D . 3 . 1 3 s t i p u l a t e t h e m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t s o f 3 s t o r e y s o r 1 1 m e t r e s a t t h e h i g h e s t g r a d e e l e v a t i o n ; h o w e v e r , i f t h e p r o p e r t y f a c e s a R e g i o n a l R o a d o r A r t e r i a l C i t y S t r e e t , a m a x i m u m b u i l d i n g o f t h e l e s s e r o f 4 s t o r e y s o r 1 4 m e t r e s i s p e r m i s s i b l e ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 4 ) .

Z o n i n g T h e z o n i n g b y - l a w s w i l l b e u s e d t o r e g u l a t e t h e l a n d u s e p o l i c i e s . A c c o r d i n g t o t h e C i t y o f K i t c h e n e r ’ s Z o n i n g b y l a w s 8 5 - 1 , t h e s i t e i s z o n e d f o r R e s - 5 : L o w R i s e R e s i d e n t i a l F i v e Z o n e w h o s e p u r p o s e i s t o a c c o m m o d a t e t h e w i d e s t r a n g e o f l o w - d e n s i t y d w e l l i n g t y p e s o n t h e w i d e s t r a n g e o f l o t s i z e s i n l o w - r i s e a r e a s ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 9 ) . T h i s z o n e a l l o w s f o r a m u l t i t u d e o f r e s i d e n t i a l u s e s , s u m m a r i z e d b e l o w ; s o m e d w e l l i n g s m a y b e s u b j e c t t o a d d i t i o n a l r e g u l a t i o n s ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 9 ) .

A n u r b a n b u i l t f o r m i s c r e a t e d w h e n b u i l d i n g s a r e p l a c e d a p p r o p r i a t e l y t o t h e s t r e e t a n d s u r f a c e p a r k i n g i s p r o v i d e d o n t h e r e a r o r s i d e y a r d s . T h e b e n e f i t o f b e i n g c l o s e t o m a j o r t r a n s i t r o u t e s a l l o w s f o r a g r e a t o p p o r t u n i t y t o s u p p o r t f u r t h e r d e v e l o p m e n t w h e n h o u s i n g i s l o c a t e d c l o s e t o t h e s t r e e t a n d s u r f a c e p a r k i n g i s p r o v i d e d o n t h e s i d e . T h i s t y p e o f d e v e l o p m e n t c a n r e d u c e e x c e s s c a r d e p e n d e n c y , c r e a t i n g i n t e r e s t a l o n g t h e s t r e e t . O n e o f t h e p o l i c i e s f o r t h e c i t y ’ s t r a n s p o r t a t i o n d e m a n d m a n a g e m e n t s t a t e s t h e c o n s i d e r a t i o n f o r r e d u c e d p a r k i n g r e q u i r e m e n t s ( I B I G r o u p , 2 0 1 8 ) A l t h o u g h o n - s t r e e t p a r k i n g i s e n c o u r a g e d i n t h e n e i g h b o u r h o o d t r a f f i c m a n a g e m e n t p o l i c i e s , t h i s m a y n o t b e c o m p a t i b l e o n m a j o r r o a d s s u c h a s w e b e r a l o n g w i t h c o n f l i c t s w i t h t r a n s i t s t o p s . A l o n g w i t h t h a t , t h e r e i s n o n e e d t o o f f s e t d e m a n d f o r o n - s i t e p a r k i n g s i n c e t h e y a r e r e s i d e n t i a l u n i t s . A n a l t e r n a t i v e d e s i g n s o l u t i o n c o n s i d e r i n g t h e n a t u r e o f t o w n h o u s e i s t o h a v e a n a t t a c h e d g a r a g e . T h i s c a n h e l p o f f s e t s p a c e f r o m t h e s i d e w a l k t o t h e h o u s e s , a l l o w i n g f o r m o r e y a r d s p a c e a n d e n c o u r a g i n g c o m p a c t d e v e l o p m e n t . F o r b i k e p a r k i n g , o p p o r t u n i t i e s s h o u l d b e e x p l o r e d i n t h e n e a r b y a m e n i t y z o n e a s s e e n i n t h e a s s e t m a p . T h i s c a n i n c l u d e r i n g s a n d p o s t r a c k s l o c a t e d n e a r t h e t r a n s i t s h e l t e r , t r a i l e n t r a n c e a n d e x i t a n d b i k e r o o m i n g a r a g e s p a c e . T h i s c a n b e s e e n i n f i g u r e 1 5 A l t h o u g h u p d a t e s w i t h b i k e p a r k i n g f o r A / B t y p e z o n i n g a r e b e i n g m a d e , t h e r e i s a m a j o r p u s h f o r u s i n g p a r k i n g m a n a g e m e n t w o r k s h e e t s a l o n g w i t h t h e T D M w o r k s h e e t t o s u p p o r t d e v e l o p e r r e q u e s t s f o r r e d u c t i o n s i n r o a d d e v e l o p m e n t o r p a r k i n g r e q u i r e m e n t s ( I B I G r o u p , 2 0 1 8 ) . A c c o r d i n g t o t h e c i t y ’ s z o n i n g b y l a w s f o r p a r k i n g , i n r e s i d e n t i a l z o n e s , a v i s u a l b a r r i e r m u s t b e i m p l e m e n t e d a n d m a i n t a i n e d i n b e t w e e n t h e p r o p e r t y ’ s l o t s . W h e n e v a l u a t i n g t h e p a r k i n g s p a c e d i m e n s i o n s , t o p l a c e a p a r a l l e l p a r k i n g s p a c e i n a n i n t e r i o r , i t m u s t b e 2 . 4 m i n w i d t h a n d 6 . 7 m i n l e n g t h ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 4 ) T h e y s h o u l d a l s o b e o f f s e t 6 m e t r e s ( m i n i m u m ) f r o m s t r e e t s , l a n e s , d r i v e a i s l e , c u r b , o r o t h e r o b s t r u c t i o n s f o r t o w n h o u s e t y p e d e v e l o p m e n t . T o a c c o m m o d a t e f o r m o r e s p a c e s , t h e d e v e l o p m e n t c a n b e a d j u s t e d t o h a v e t a n d e m p a r k i n g , w h i l e s t i l l m a i n t a i n i n g t h e s a m e d i s t a n c e f r o m t h e f r o n t l o t a n d e x t e r i o r l o t l i n e s . W i t h p a r k i n g r a t e s i n c r e a s i n g t h r o u g h o u t t h e r e g i o n , t h i s c a n h e l p i m p a c t r i d e r s h i p . A c c o r d i n g t o t h e l o n g - t e r m p a r k i n g s t r a t e g y , t h e s e i n c r e a s e s c o m b i n e d w i t h a c o h e s i v e a n d e f f i c i e n t t r a n s i t s y s t e m c a n a l l o w f o r g r e a t e r r i d e r s h i p . T h e a d v a n t a g e o f h a v i n g a n e a r b y t r a n s i t s t o p c a n t a k e a w a y t h e n e e d t o i m p l e m e n t e x c e s s p a r k i n g f o r e a c h p a r c e l o f l a n d . C o n s i d e r i n g t h i s i s a n a f f o r d a b l e h o u s i n g d e v e l o p m e n t , m a n y i n d i v i d u a l s m a y o p t - o u t o f o w n i n g a c a r a n d p r e f e r p u b l i c t r a n s p o r t a t i o n . A s a r e s u l t , e n c o u r a g i n g o t h e r f o r m s o f a f f o r d a b l e m o b i l i t y s u c h a s b i k i n g i s i m p o r t a n t i n a r e a s l i k e t h i s ; t h e r e f o r e

p l a c i n g s t a l l s i n a p p r o p r i a t e , a c c e s s i b l e a r e a s i s n e e d e d . C l a s s A b i c y c l e p a r k i n g s t a l l s a r e t o b e l o c a t e d w i t h i n a b u i l d i n g , s t r u c t u r e , a n d o r b i c y c l e l o c k e r . T h e r e f o r e , a d d i n g a b u s s h e l t e r a t t h e t r a n s i t s t o p w i t h b i c y c l e r a c k s c a n h e l p e m p h a s i z e t h e s e m o b i l e f o r m s o f t r a n s i t . T h e f o c u s o f t h e T D M p o l i c i e s i s t o r e d u c e a u t o m o b i l e d e p e n d e n c y , m a k e a l t e r n a t i v e t r a n s p o r t m o d e s a c c e s s i b l e , a n d i n f l u e n c e p e o p l e t o p i c k u p o n m o r e s u s t a i n a b l e p r a c t i c e s ( I B I G r o u p , 2 0 1 8 ) . C o m p a c t a n d r e d u c e d p a r k i n g i s e x t r e m e l y i m p o r t a n t f o r d w e l l i n g s l o c a t e d f o r a r e a s l o c a t e d w i t h s u c h p r o x i m i t y t o t r a n s i t s t a t i o n s , t h e r e f o r e t h r o u g h e f f e c t i v e d e s i g n t h i s c a n r e d u c e c a r d e p e n d e n c e c r e a t i n g g r e a t e r i n t e r e s t i n h o u s i n g c h o i c e .

P O P ( P r i v a t e l y o w n e d p u b l i c s s p a c e s ) i n c l u d e c o u r t y a r d s , p a t i o s p l a z a o r l a n d s c a p e d g r e e n s p a c e d w i t h t h e p u r p o s e s o f s o f t e n i n g t h e t r a n s i t i o n b e t w e e n t h e s t r e e t s c a p e a n d t h e b u i l d i n g s ( L e w i s , 2 0 2 2 ) . T h e s i t e i n c l u d e s m u l t i p l e p a t h w a y s t h a t h e l p w i t h w a y f i n d i n g a n d n a v i g a t i n g w i t h a v a r i e t y o f a c c e s s p o i n t s f a c i n g t h e p u b l i c s t r e e t . N e a r t h e s o u t h e n d o f t h e s i t e , i n c o r p o r a t i n g l a n d s c a p i n g e l e m e n t s s u c h a s g r e e n s p a c e b l o c k s w i t h v e g e t a t i o n t o i n c r e a s e w a l k a b i l i t y w h i l e c o m b i n i n g s u s t a i n a b l e e c o - f r i e n d l y d e s i g n p r a c t i c e s . T h e s e t b a c k s f o r t h e f r o n t o f s i t e w e r e a d j u s t e d f r o m t h e m i n i m u m r e q u i r e m e n t s t o a l l o w f o r w a l k i n g s p a c e f o r s o f t l a n d s c a p i n g t r e a t m e n t s s u c h a s t r e e s , s h r u b s , a n d g r o u n d c o v e r s t o a d d v i s u a l i n t e r e s t ( L e w i s , 2 0 2 2 ) . T w o s e p a r a t e 2 m p a t h w a y s w e r e c r e a t e d f o r t h e m a i n s i d e w a l k a n d o n e f o r w i t h i n t h e s i t e t o a l l o w f o r m o r e s e g r e g a t e d m o v e m e n t . A l t h o u g h b i c y c l e p a r k i n g i s l o c a t e d a t t h e r e a r e n d o f t h e s i t e , a s p e c i f i c r o u t e d i r e c t i n g t h e m t o t h e s t a l l s i s d e s i g n e d f o r e a s y a c c e s s w h i c h a l s o f o l l o w t h e 0 . 5 x 2 m e t r e w i d e d i m e n s i o n s a s s t a t e d i n t h e m a n u a l . A f e w a d d i t i o n a l b i k e r a c k s a r e t o b e a d d e d i n t h e e x p a n d e d b u s s h e l t e r a r e a a s w e l l f o r i n c r e a s i n g c i r c u l a t i o n a t m u l t i p l e p o i n t s . S i m i l a r t o t h e m a n u a l , v e h i c u l a r a c c e s s i s d e s i g n e d t o b e a c c e s s i b l e f r o m a r t e r i a l s t r e e t s a n d a v o i d s h i g h p e d e s t r i a n a c t i v i t y a r e a s ( L e w i s , 2 0 2 2 ) . S i n c e a l l p a r k i n g o n t h e s i t e i s s u r f a c e l e v e l f r o m t h e b u i l d i n g s , s t r e e t s c a p e l a n d b u f f e r s a r e b e p r o v i d e d t o s c r e e n f r o m p u b l i c v i e w ( L e w i s , 2 0 2 2 ) T h e s t a l l s a r e b o u n d e d b y g r e e n s p a c e s u c h a s r a i s e d f l o w e r b e d s t o i n t e g r a t e t h e a r e a b e t t e r i n t o t h e o v e r a l l s i t e d e s i g n .

T h e l o a d i n g d o c k s f o r g a r b a g e c o l l e c t i o n , t r u c k m o v e m e n t , a n d s n o w s t o r a g e a r e a l l l o c a t e d t o g e t h e r a t t h e r e a r e n d o f s i t e f o r b o t h b u i l d i n g s a c c o r d i n g t o s e c t i o n 3 . 4 . a . T h e y a r e a l s o b l o c k e d o f f f r o m t h e s t r e e t f r o n t a g e a n d o n l y a c c e s s i b l e t h r o u g h s e c o n d a r y s t r e e t s . T h e d e s i g n d i m e n s i o n s a r e a l s o c o m p l i c i t w i t h s e c t i o n s 3 . 4 e - g .

2 . 4 T R A N S I T I O N T O N E I G H B O U R H O O D

2 . 4 . 1 E X I S T I N G H O U S I N G T Y P E

H o u s i n g M a r k e t s a n d R e n t I n t h e W a t e r l o o R e g i o n H o u s i n g M a s t e r P l a n , h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y i s d e f i n e d a s a s i t u a t i o n w h e r e h o u s e h o l d s s p e n d l e s s t h a n 3 0 p e r c e n t o f t h e i r i n c o m e o n c o s t s a s s o c i a t e d w i t h h o u s i n g ( R e g i o n o f W a t e r l o o , 2 0 1 9 ) . T h i s p h e n o m e n o n i s e v i d e n t a s t h e 2 0 2 1 c e n s u s d a t a f o r t h e R e g i o n o f W a t e r l o o s t a t e s t h a t f r o m t h e 2 5 p e r c e n t s a m p l e o f 2 1 7 , 6 4 0 t o t a l o w n e r a n d t e n a n t h o u s e h o l d s t h a t h a v e a n i n c o m e g r e a t e r t h a n z e r o , a p p r o x i m a t e l y 4 7 , 8 6 0 h o u s e h o l d s s p e n d 3 0 p e r c e n t o r m o r e o f t h e i r i n c o m e o n s h e l t e r c o s t s ( G o v e r n m e n t o f C a n a d a , 2 0 2 2 ) . A n o t h e r f a c t o r t h a t a c c e n t u a t e s t h e a f f o r d a b l e h o u s i n g c r i s i s i s v a c a n c y r a t e s . W i t h i n t h e W a t e r l o o R e g i o n , i t i s e v i d e n t t h a t r e n t a l d e m a n d i s l o w ; h o w e v e r , h o u s i n g s u p p l y i s a l s o l o w b e c a u s e t h e r e i s a n o v e r a l l v a c a n c y d e c r e a s e b e t w e e n 2 0 1 8 a n d 2 0 2 1 ( G o v e r n m e n t o f C a n a d a , 2 0 2 2 ) . T h e s e t r e n d s i n d i c a t e t h a t t h e r e i s a g r o w t h i n a n u n d e r s u p p l y o f r e n t a l u n i t s a s t h e m a r k e t c o n d i t i o n s c h a n g e . T h i s i s p a r t i c u l a r l y e v i d e n t i n o n e - t o t w o - b e d r o o m a p a r t m e n t s a n d c o n d o m i n i u m a p a r t m e n t s w i t h 2 0 - 4 9 a n d 1 0 0 + u n i t s ( G o v e r n m e n t o f C a n a d a , 2 0 2 2 ) . T a b l e s 1 a n d 2 b e l o w d e p i c t t h e s e t r e n d s .

T a b l e 1 - P r i v a t e A p a r t m e n t V a c a n c y R a t e s ( % )

T a b l e 2 - R e n t a l C o n d o m i n i u m A p a r t m e n t s - V a c a n c y R a t e s ( % ) b y S t r u c t u r e S i z e H o u s i n g M a r k e t s a n d R e n t V a c a n c y R a t e ( % ) - C o n d o A p t -

0 . 8 ( G o v e r n m e n t o f C a n a d a , 2 0 2 2 )

A v e r a g e R e n t B a s e d o n d a t a p r o v i d e d b y t h e C a n a d a M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n p r e s e n t e d i n T a b l e 3 , i t i s e v i d e n t t h a t t h e r e h a s b e e n a s i g n i f i c a n t i n c r e a s e i n a v e r a g e r e n t c o s t s b e t w e e n 2 0 2 0 a n d 2 0 2 1 ( C M H C , n . d . ) . T h e s e t r e n d s i n d i c a t e t h a t t h e p r i c e o f h o u s i n g i s c h a n g i n g r a p i d l y , a f f e c t i n g t h e a f f o r d a b i l i t y o f h o u s i n g w i t h W a t e r l o o R e g i o n , b u t s p e c i f i c a l l y f o r t h e n e i g h b o u r h o o d a r o u n d t h i s s i t e .

T a b l e 3 - R e n t a l C o n d o m i n i u m A p a r t m e n t s - A v e r a g e ( $ ) b y B e d r o o m T y

S t a r t s a n d C o m p l e t i o n s b y T y p e B a s e d o n t h e h o u s i n g s t a r t s a n d c o m p l e t i o n s l a i d o u t i n T a b l e s 4 a n d 5 , i t i s e v i d e n t t h a t t h e r e i s a f l u c t u a t i o n i n c o n s t r u c t i o n p r o j e c t s . A l t h o u g h t h e r e i s a d e c l i n e i n t o t a l p r o j e c t s s t a r t e d f r o m S e p t e m b e r 2 0 2 0 t o 2 0 2 1 , t h e r e h a s b e e n a n i n c r e a s e i n c o m p l e t e d p r o j e c t s . H o w e v e r , i t i s e v i d e n t t h a t m o r e p r o j e c t s h a v e b e e n s t a r t e d t h a n f i n i s h e d . T a b l e 8 i n d i c a t e s t h e s e t r e n d s p e r i n t e n d e d m a r k e t f r o m 2 0 2 1 .

C o r e H o u s i n g N e e d s O n t h e n e i g h b o u r h o o d s c a l e , t h e f o l l o w i n g v a l u e s i n T a b l e 7 r e p r e s e n t t h e 2 0 1 6 c o r e h o u s i n g n e e d s w i t h i n t h e K i t c h e n e r N o r t h - W e s t n e i g h b o u r h o o d , w h e r e t h e s i t e i s l o c a t e d ( C M H C , n . d . ) . T h e s e s t a t i s t i c s i n d i c a t e t h a t a l t h o u g h t h e r e i s a l o w p e r c e n t a g e o f t h o s e w i t h c o r e h o u s i n g n e e d s , t h e s e i s s u e s a r e s t i l l e v i d e n t w i t h i n t h e n e i g h b o u r h o o d o f 2 2 5 - 2 9 5 W e b e r S t r e e t . W .

T a b l e 7 - C o r e H o u s i n g N e e d s ( K i t c h e n e r N o r t h - W e s t N e i g h b o u r h o o d )

L I C O

A l t h o u g h o n t h e R e g i o n a l s c a l e , T a b l e 8 i n d i c a t e s t h e m e a s u r e o f r e l a t i v e p o v e r t y f o r W a t e r l o o ( C M H C , n . d . ) . T a b l e 8 b e l o w b r e a k s d o w n t h e n u m b e r o f r e s i d e n t s b y a g e a s w e l l a s b y h o u s e h o l d s , a n d c u t - o f f s b e f o r e a n d a f t e r t a x . O v e r a l l , t h e s e s t a t i s t i c s i n d i c a t e t h a t w i t h i n t h e R e g i o n , t h e r e i s a h i g h p r o p o r t i o n o f p e o p l e t h a t d e v o t e s i g n i f i c a n t l y m o r e m o n e y t o w a r d s h o u s i n g t h a n t h e a v e r a g e h o u s e h o l d ( A l d r i d g e , 2 0 1 7 ) .

Total - LICO low-income status in 2020 for the population in private households to whom the lowincome concept is applicable - 100% data

Prevalence of low income based on the Low-income cut-offs, after tax (LICO - AT) (%)

o i m p l e m e n t a f f o r d a b l e h o u s i n g c o m m u n i t i e s t h a t w i l l b e p e o p l e - c e n t r e d t o e n h a n c e t h e q u a l i t y o f l i f e , b e l o n g i n g , a n d r e a l i z i n g p o t e n t i a l f o r r e s i d e n t s ( R e g i o n o f W a t e r l o o , 2 0 1 9 ) . T o a c h i e v e t h i s , t h e R e g i o n h a s i n v e s t e d o v e r $ 2 0 m i l l i o n d e d i c a t e d t o a f f o r d a b l e h o u s i n g u n i t s i n 2 0 2 1 a n d 2 0 2 2 w i t h h o p e s t o a c h i e v e 2 5 0 0 n e w h o m e s o v e r t h e n e x t f i v e y e a r s ( R e g i o n o f W a t e r l o o , 2 0 1 9 ) . W i t h i n t h e W a t e r l o o R e g i o n H o u s i n g

M a s t e r P l a n , t h e r e a r e s e v e r a l p l a n s t o a d d r e s s t h e h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y c r i s i s .

T h e s e i n c e n t i v e s i n c l u d e d e v e l o p i n g a f f o r d a b l e h o u s i n g u n i t s o n a f f o r d a b l e o r c i t y - o w n e d l a n d s , f u n d i n g a n d r e s o u r c e i n c e n t i v e s t o f i n a n c e l a n d a n d h o u s i n g c o s t s , c o m m u n i t y e n g a g e m e n t i n c e n t i v e s t o r e a c h t h e R e g i o n ’ s v i s i o n b y s e e k i n g i n p u t a n d f e e d b a c k , a n d b u i l d i n g a s t r o n g , c r o s s - d e p a r t m e n t a l s t a f f s u p p o r t t o l e a d t h i s v i s i o n ( R e g i o n o f W a t e r l o o , 2 0 1 9 ) .

2 . 4 . 2 N E I G H B O U R H O O D C H A R A C T E R

T h e p u r p o s e o f t h e a r e a c h a r a c t e r a s s e s s m e n t i s t o d e f i n e t h e l o c a l c h a r a c t e r o f t h e a r e a .

T h e M o u n t H o p e n e i g h b o u r h o o d i s s i t u a t e d i n n o r t h - c e n t r a l K i t c h e n e r . I t b e g i n s a t t h e c o n t o r t e d c i t y b o u n d a r y l i n e t o t h e n o r t h a n d i s b o u n d e d b y m a j o r a r t e r i a l r o a d s K i n g S t r e e t W t o t h e w e s t , V i c t o r i a S t r e e t t o t h e s o u t h a n d L a n c a s t e r S t r e e t t o t h e E a s t ( T h e N e i g h b o u r h o o d s o f K i t c h e n e r , n . d . ) . W e b e r S t r e e t , a n o t h e r m a j o r a r t e r i a l r o a d , r u n s t h r o u g h t h i s n e i g h b o u r h o o d . T h i s a r e a c h a r a c t e r a s s e s s m e n t w i l l p r e d o m i n a n t l y f o c u s o n t h e p o r t i o n b e t w e e n K i n g S t r e e t W a n d W e b e r S t r e e t . M o u n t H o p e i s a p r e d o m i n a n t l y r e s i d e n t i a l n e i g h b o u r h o o d w i t h c o m m e r c i a l a r e a s o n t h e e d g e s a t K i n g S t . a n d W e b e r S t . I t h a s a n a b u n d a n c e o f g r e e n s p a c e a n d p a r k s ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 4 ) T h e a r e a i s n o t w i t h i n a h e r i t a g e d e s i g n a t i o n b o u n d a r y ; h o w e v e r , i t s c h a r a c t e r s p e a k s t o t h e h i s t o r y o f t h e C i t y o f K i t c h e n e r . T h i s v e r d a n t , s u b u r b a n n e i g h b o u r h o o d i s c h a r a c t e r i z e d b y t h e " B e r l i n V e r n a c u l a r " a r c h i t e c t u r a l s t y l e t h a t o r i g i n a t e d f r o m E u r o p e a n , p r e d o m i n a n t l y G e r m a n , s e t t l e r s . T h e w e s t e r n p o r t i o n o f t h e a r e a i s o c c u p i e d b y t h e K i t c h e n e r M o u n t H o p e C e m e t e r y , w h i c h h o l d s h i s t o r i c a l s i g n i f i c a n c e b y c o m m e m o r a t i n g t h e f o u n d e r s a n d c o n t r i b u t o r s t o t h e e s t a b l i s h m e n t o f t h e C i t y o f K i t c h e n e r ( f o r m e r l y k n o w n a s t h e T o w n o f B e r l i n b e f o r e 1 9 1 4 ) ( R i c h e r , 2 0 1 8 ) . T h e R e g i o n o f W a t e r l o o R a i l w a y L i n e , a l s o o f h i s t o r i c a l s i g n i f i c a n c e , b o u n d s t h e s o u t h o f t h i s n e i g h b o u r h o o d a n d h a s b e e n i d e n t i f i e d b y t h e C i t y o f K i t c h e n e r a s a s i g n i f i c a n t C u l t u r a l H e r i t a g e L a n d s c a p e . T h e r a i l w a y w a s c o n s t r u c t e d i n t h e m i d - 1 9 t h c e n t u r y a n d b e c a m e c r u c i a l t o K i t c h e n e r ' s i n d u s t r i a l d e v e l o p m e n t , w h i c h s t i l l o p e r a t e s t o d a y ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 4 ) . A b r a n c h o f t h e r a i l w a y i s s i t u a t e d n e a r t h e s i t e . R a i l w a y c o r r i d o r s p o s e c h a l l e n g e s t o t h e d e v e l o p m e n t o f r e s i d e n t i a l s i t e s a n d r e q u i r e v e h e m e n t c o n s i d e r a t i o n o f s a f e t y a n d n o i s e a n d v i b r a t i o n t h a t m a y i m p e d e t h e e n j o y m e n t o f t h e p r o p e r t y ( R A C P r o x i m i t y I n i t i a t i v e , 2 0 2 1 ) . T h e a r e a i s c h a r a c t e r i z e d b y t h e B e r l i n V e r n a c u l a r a r c h i t e c t u r a l s t y l e . T h i s s t y l e o r i g i n a t e s f r o m t h e p e r i o d b e t w e e n t h e l a t e 1 9 t h c e n t u r y a n d t h e e a r l y 2 0 t h c e n t u r y V e r n a c u l a r b u i l d i n g s a r e t h o s e a d a p t e d t o t h e l o c a l c l i m a t e s a n d

c o n d i t i o n s , i n t e r m s o f l o c a l s t y l e o r , m a t e r i a l ( R i c h e r , 2 0 1 8 ) D w e l l i n g s i n t h i s a r e a , a s w a s t y p i c a l d u r i n g t h i s p e r i o d , h a v e a l i m i t e d r a n g e o f d e s i g n s w i t h m i n o r v a r i a t i o n s ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 4 ) . T h e p r e d o m i n a n t t y p e o f r e s i d e n c e s l o c a t e d i n t h i s a r e a i s s m a l l t o m e d i u ms i z e d d e t a c h e d a n d s e m i - d e t a c h e d d w e l l i n g s w i t h m e d i u m - p i t c h e d g a b l e r o o f s a n d a n a s y m m e t r i c a l e n t r a n c e . T h e s c a l i n g o f t h e p r o p e r t i e s i n t h i s a r e a i s r e l a t i v e l y c o n s i s t e n t w i t h o n e - a n d - a - h a l f t o t w o - a n d - a - h a l f s t o r e y d w e l l i n g s , w i t h m i n o r v a r i a t i o n s s u c h a s p o r c h e s , b a l c o n i e s a n d w i n d o w p l a c e m e n t s , b u t s t i l l p r o v i d e s a n o v e r a l l a t t r a c t i v e s t r e e t s c a p e c o m p o s i t i o n T h e d w e l l i n g s a r e f i n i s h e d w i t h a p r e d o m i n a n t l y b r i c k m a t e r i a l p a l e t t e w i t h w o o d t r i m s . I n a d d i t i o n t o t h e s t r e e t s c a p e , t h e n e i g h b o u r h o o d h a s a n i n v e n t o r y o f m a t u r e t r e e s t h a t e n h a n c e t h e g r e e n c h a r a c t e r o f t h e a r e a y e a r - r o u n d ( C i t y o f K i t c h e n e r , 2 0 1 4 ) .

2 . 4 . 3 M A S S I N G I L L U S T R A T I O N & D I S C U S S I O N T h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t c o n f o r m s t o t h e e s t a b l i s h e d s e t b a c k s a n d h e i g h t s i n t h e n e i g h b o u r h o o d . A n a p p r o p r i a t e s c a l e o f m a s s i n g i s r e q u i r e d t o c o m p l e m e n t t h e n e i g h b o u r h o o d c h a r a c t e r ; t h u s , t h e g r a d u a l i n c r e a s e i n h e i g h t a n d d e n s i t y i s a p p r o p r i a t e f o r t h i s p r e d o m i n a n t l y r e s i d e n t i a l s t r e e t .

A s p e r t h e s u n a n d s h a d o w a n a l y s i s i l l u s t r a t i o n , t h e s h a d o w s c a s t e d d u r i n g t h e 1 0 a m t i m e f o r a l l s e a s o n s a r e p r o j e c t e d i n a n o r t h w e s t d i r e c t i o n . H o w e v e r , a s t h e d a y g o e s o n , t h e y m o v e i n t h e n o r t h e a s t d i r e c t i o n . T h e a r e a o f t h e c a s t i n g i n c r e a s e s s l i g h t l y o v e r t h e d a y f o r a l l s e a s o n s e x c e p t f o r t h e w i n t e r s h a d o w s , w h i c h a r e q u i t e d r a m a t i c c o m p a r e d t o t h e o t h e r s . I t i s e v i d e n t i n t h e s h a d o w s t u d y t h a t t h e p r o p o s e d a p a r t m e n t b u i l d i n g s w i l l n o t c a s t s h a d o w s o n t h e e x i s t i n g a n d s u r r o u n d i n g b u i l d i n g s a n d p r o p e r t i e s . A l t h o u g h t h e S o u t h b u i l d i n g c a s t s a s h a d o w o n t h e N o r t h b u i l d i n g d u r i n g t h e 1 0 a m t i m e i n S e p t e m b e r a n d D e c e m b e r , t h e r e i s n o s i g n i f i c a n t i m p a c t a s t h i s s h a d o w c a n b e e x p e c t e d d u e t o t h e p r o x i m i t y o f t h e a p a r t m e n t c o m p l e x e s a n d t h e i r r e s p e c t i v e h e i g h t s .

2 . 5 . 2 G R O U N D P L A N E

T h e m a s s i n g f o r t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t i s d e s i g n e d t o c r e a t e a c o m f o r t a b l e a n d e n g a g i n g p e d e s t r i a n e n v i r o n m e n t , w h i c h i s f u r t h e r e n h a n c e d t h r o u g h t h e p r o v i s i o n o f m u l t i p l e b u i l d i n g e n t r a n c e s a l o n g W e b e r S t f i t t i n g i n w i t h t h e c u r r e n t p a t t e r n s e e n w i t h t h e s u r r o u n d i n g h o u s e s o n t h e o p p o s i t e s i d e o f t h e s t r e e t . T h e s i t e i s d e s i g n e d t o a l l o w f o r a t r a n s i t i o n i n h e i g h t a n d d e n s i t y f r o m t h e e x i s t i n g e s t a b l i s h e d a r e a f r o m t h e n o r t h a n d w e s t s u b j e c t l a n d s . T h e p o s i t i o n i n g a l l o w s f o r m i n i m a l i m p a c t s o n t o t h e c u r r e n t a r e a w h i l e a l l o w i n g f o r a v a r i e t y o f h o u s i n g f o r m s .

T h e f r o n t f a ç a d e c o n s i d e r s t h e u s e o f v e g e t a t i o n a n d f l o w e r b e d s t o a n i m a t e t h e s i d e w a l k a r e a a s w e l l . T h e l o t f r o n t a g e i s a p p r o x i m a t e d t o b e a r o u n d 1 . 2 a n d 4 5 m l i k e o t h e r h o u s e s o n W e b e r S t W i t h t h i s a d d i t i o n a l s p a c e , a n o t h e r g r a s s b u f f e r i s p l a c e d t o p r o v i d e s e p a r a t e w a l k i n g s p a c e f o r t h e s i t e a n d t h e m a i n s i d e w a l k . T h i s i s a l s o i n f i l l e d w i t h f l o w e r b e d s . C r e a t i n g a b a l a n c e d m i x t u r e o f d i f f e r e n t t y p e s o f v e g e t a t i o n a n d l a n d s c a p i n g w a s d r a w n u p o n f r o m p r e c e d e n t s s u c h a s f i g u r e s . T o m a k e s u r e e n t r a n c e s a r e t h e f o c a l p o i n t o f t h e b u i l d i n g f a ç a d e , t h e y s h o u l d b e l e g i b l e f r o m t h e s t r e e t ( L e w i s , 2 0 2 2 ) .

T o a v o i d l a r g e e x p a n s e s o f b l a n k / f l a t w a l l s u r f a c e s , f a ç a d e t r e a t m e n t s s u c h a s o r a n g e a r c h w a y s a r e a l s o p l a c e d t h r o u g h a t t h e e n t r a n c e s o f t h e b u i l d i n g t o p r o j e c t a n d a l l o w t h e b u i l d i n g s t a n d o u t a l o n g t h e b l o c k .

B u i l d i n g s s t y l e s a n d m a t e r i a l s a r e p e r m i t t e d t o c o n t r a s t a d j a c e n t h e r i t a g e

b u i l d i n g s b u t s h o u l d a v o i d o v e r p o w e r i n g t h e m ( L e w i s , 2 0 2 2 ) . T h e m a t e r i a l o f t h e b u i l d i n g s i s c a r e f u l l y c o n s i d e r e d a s w e l l a s i t f o l l o w s a m i x o f c o n t e m p o r a r y a n d h e r i t a g e d e s i g n e l e m e n t s s u c h a s c o m b i n i n g w i n d o w t r e a t m e n t s f o r t h e o f f i c e a r e a s b u t k e e p i n g b r i c k c l a d d i n g a s a s t r o n g b a s e . T h i s t y p e o f c o n c e p t w a s d r a w n u p o n i n f i g u r e p r e c e d e n t u s i n g a s i m i l a r s t y l e . A s s t a t e d i n t h e u r b a n d e s i g n m a n u a l , u p p e r s t o r e y s t e p p e d b a c k s a r e e n c o u r a g e d t o m i n i m i z e s h a d o w i m p a c t s o n o t h e r p r o p e r t i e s w h i l e a l s o c r e a t i n g a s e n s e o f h u m a n s c a l e ( L e w i s , 2 0 2 2 ) . T h e s i t e d e s i g n u t i l i z e s t h i s b y c r e a t i n g o f f i c e a n d r e c r e a t i o n a l s p a c e i n t h e u p p e r s t o r i e s f o r m o r e v a r i a t i o n i n t h e r o o f l i n e T h i s c r e a t e s m o r e v i s u a l i n t e r e s t s i n t h e b u i l d i n g a n d i n t e g r a t e s e f f e c t i v e l y i n t h e n e i g h b o u r h o o d c h a n g i n g t h e s k y l i n e d r a s t i c a l l y .

2 . 5 . 3 L A N D S C A P I N G

T h e f o l l o w i n g d e s c r i b e s h o w t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t a d d r e s s e s s e c t i o n 3 . 2

L a n d s c a p i n g a n d C o m m o n A m e n i t y S p a c e s o f t h e U r b a n D e s i g n G u i d e l i n e s

M a n u a l ( U D G , 2 0 2 2 ) .

T h e p r o p o s e d s i t e p r e s e r v e s a s i g n i f i c a n t p r o p o r t i o n o f t h e e x i s t i n g t r e e s a l o n g t h e r e a r o f t h e s i t e , w h i c h a r e c o n s i d e r e d k e y a s s e t s ( U D G , 2 0 2 2 , 3 . 2 a ) . A

c o n t i n u o u s r o w o f s t r e e t e d g e t r e e s n o t o n l y p r o v i d e s c r e e n i n g a n d e n h a n c e t h e p r i v a t e - p u b l i c r e a l m , b u t a l s o f r a m e t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t ( U D G , 2 0 2 2 , 3 . 2 b ; U D G , 2 0 2 2 , 3 . 2 c ) .

D e c i d u o u s t r e e s , S e r v i c e b e r r y ( A m e l a n c h i e r c a n a d e n s i s ) a n d M a i d e n h a i r T r e e ( G i n k g o b i l o b a ) a r e s u g g e s t e d f o r t h e s t r e e t e d g e t r e e s " t o c r e a t e a d i s t i n c t p a t t e r n a n d i d e n t i t y t h r o u g h v a r i a t i o n i n f a l l c o l o u r " ( U D G , 2 0 2 2 , 3 . 2 c ) , c o m p l e m e n t e d b y F r a g r a n t S u m a c ( R h u s a r o m a t i c a ) a n d S w i t c h G r a s s ( P a n i c u m v i r g a t u m ) T h e R e d M a p l e ( A c e r r u b r u m ) , a n d t h e S t a r M a g n o l i a ( M a g n o l i a s t e l l a t a a r e s u g g e s t e d f o r t h e l a n d s c a p e d a r e a s n e a r t h e b u s s t o p .

S E C T I O N 3 : CONCLUSION

F I E L D N O T E S

T h i s p r o p o s a l w i l l p r o v i d e a n a p p r o p r i a t e d e v e l o p m e n t f o r t h e p r o j e c t s i t e l o c a t e d a t 2 2 5 - 2 9 5 W e b e r S t r e e t W e s t , K i t c h e n e r . T h i s u r b a n d e s i g n b r i e f m e e t s a n d e x c e e d s p r o j e c t s p e c i f i c a t i o n s w i t h c o n s i d e r a t i o n t o p l a n n i n g p o l i c y a n d i t s o b j e c t i v e s , o u t l i n e d i n t h e C i t y o f K i t c h e n e r ' s O f f i c i a l P l a n a n d U r b a n D e s i g n G u i d e l i n e s . T h e r e s u l t i n g d e v e l o p m e n t , a 2 - s t o r y a p a r t m e n t w i t h a n a t t a c h e d 3s t o r e y b u i l d i n g t o p r o v i d e s u p p o r t i v e a n d c o m m u n i t y f a c i l i t i e s , i n a d d i t i o n t o a 3 - s t o r e y a p a r t m e n t b u i l d i n g a d d r e s s e s t h e c h a l l e n g e o r i g i n a t i n g f r o m t h e B u i l d i n g B e t t e r F u t u r e s c o m m i t m e n t m a d e b y C o u n c i l i n 2 0 2 1 t o c r e a t e 2 5 0 0 n e w a f f o r d a b l e h o m e s i n 5 y e a r s .