Issuu on Google+

Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties, winkelcentra en parkeren


vastgoed in retail

Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties en parkeren


vastgoed in retail

Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties en parkeren

Voorwoord Retail 2011 Als er één vakgebied in de bedrijvigheid van onze economie veel reuring oplevert, dan is het de retail wel. En dus konden we niet achterblijven om een nieuw vakjaarboek Retail voor u te maken. Het eindresultaat mag er zijn: een prima combinatie van commerciële en journalistieke producties waarin enerzijds onze adverteerders in eigen woorden vertellen over de projecten die ze hebben mogen begeleiden en anderzijds de artikelen waar door onze redacteuren kritische vragen zijn gesteld over de dynamiek in de markt. Deze optelsom geeft u – als een lezer – een helder beeld van de stand van zaken in retail in Nederland en daarom is het een mooi naslagwerk geworden dat niet alleen in dit jaar, maar ook in toekomstige jaren kan worden gebruikt om weer eens even te zien ‘hoe het was’ en ‘hoe we er toen tegen aan keken’. We wensen u daarom veel leesplezier en veel inspiratie met deze editie van het Retail Jaarboek. We hebben met veel plezier hier aan gewerkt en zien uw reacties graag tegemoet.

Jerry Helmers Eindredacteur Vastgoed in Retail


vastgoed in retail Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties & winkelcentra Uitgave 2011 Verschijnt 1 x per jaar

8

24

Schatbeurderlaan 6 Postbus 249 6000 AE Weert T +31 (0)495 450095 E info@louwersuitgevers.nl W www.louwersuitgevers.nl

Eindredactie

Jerry Helmers, Crownmedia

Redactie

Jerry Helmers Thorold Wevers

Fotografie

Inhoud

Edwin Brugmans

Redactieadres

Schatbeurderlaan 6 Postbus 249 6000 AE Weert T +31 (0)495 450095 E info@louwersuitgevers.nl W www.louwersuitgevers.nl

Bladmanagement

Maikel Wijman E m.wijman@louwersuitgevers.nl

8 11

Nieuwe realiteit in winkelmarkt vraagt om regierol overheden

12

Winkelcentrum Vleuterweide Utrecht wint NRW Jaarprijs 2011

14

Belangrijke organisaties

Secretariaat

20

Doelgroep

22

Manuela Depenbrock

Beslissers bij retail- en dienstenketens & franchiseorganisaties met drie of meer vestigingen in Nederland en België, gemeenten, projectontwikkelaars, beleggers & investeerders, winkelvastgoed makelaars, banken & financiers, architecten, beheerders, consultants en city managers.

Vormgeving

Logo Reclame- Ontwerpbureau BV Postbus 631, 6000 AE Weert T +31 (0)495 450065 F +31 (0)495 546978 E info@logobv.nl Petra Kunnen

Niets uit deze uitgave mag worden over­genomen of ver­menig­vuldigd zonder uitdruk­kelijke toestemming van de uitgever en zon­der bronvermelding. Hoewel dit blad op zorg­­vuldige wijze en naar beste weten is samen­gesteld kunnen uitgever en auteurs op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledig­heid van de informatie. Zij aan­vaar­den dan ook geen enkele aansprake­lijkheid voor schade, van wel­ke aard ook, die het gevolg is van hande­lingen en/of beslis­singen die gebaseerd zijn op deze informatie.

Batavia Stad Fashion Outlet wint NRW marketingprijs 2011

Areal Services is een gerenommeerd vastgoedmanagement organisatie.

Winkelruimte, ons bedrijf Wij zijn ASR En wie bent u?


30

40

24 28

De winkelstraten van ELV architecten.

Buro van der Goes ‘Leefbaarheid is nu ook issue voor kleinere gemeenschappen’

30

Heijmans, terugblik op ontwikkeling Rond de Admirant in Eindhoven

34

K3H RETAIL Realiseert winst in winkelafbouw

36

RSP Makelaars

40 

Van der Vorm Vastgoed, vernieuwd stadcentrum De Koperwiek in Capelle aan den IJssel heropend

Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties, winkelcentra en parkeren

Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties, winkelcentra en parkeren

COVER

Vernieuwd stadcentrum De Koperwiek in Capelle aan den IJssel


vastgoed in retail

8

Batavia Stad Fashion Outlet wint NRW Marketingprijs 2011 Tijdens het 25ste NRW Jaarcongres op donderdag 14 april 2011heeft de jury bekend gemaakt dat het integrale Marketing Jaarplan voor Batavia Stad Fasion Outlet de winnaar is geworden van de 1e NRW Marketingprijs. (foto’s Edwin Brugmans)

Integraal Marketing Jaarplan Batavia Stad Fashion Outlet Ontwikkelaar Stable International Development BV Eigenaar Freeland Partners BV Management Batavia Stad Outlet Shopping BV


JURYRAPPORT Het juryrapport, opgesteld door juryvoorzitter Jacques Sinke, luidt als volgt:

Integraal Marketing Jaarplan Batavia Stad Fashion Outlet Batavia Stad in Lelystad viert dit jaar het 10 jarig bestaan. Het eerste outlet centrum van Nederland had weliswaar een vliegende start, maar kende daarna toch een moeizame periode met een wat negatief imago tot gevolg. Reden voor ontwikkelaar, eigenaar en het lokale managementteam om intensief samen te werken aan zowel uitbreiding (meer meters, meer merken) als herpositionering van het centrum. De imagocampagne “Batavia Stad. Gebouwd op grote merken” gaf uiting aan deze nieuwe focus op de kwaliteit van de bezoeker en het belang van sterke merken. In het Jaarplan 2009/2010 is gekozen voor een strategie waarbij de marketing verder is toegespitst op de wensen van de individuele klant. Centraal staat het customer loyalty programma B MEMBER. Het daaraan gekoppelde spaarprogramma heeft een omzetversterkende werking en stimuleert herhaalbezoek. Bovendien wordt inzicht verkregen in individuele klantgegevens en bijbehorend

koopgedrag, waardoor de klant zeer gericht en persoonlijk kan worden benaderd en perfect ingespeeld kan worden op zijn of haar wensen. De effecten hiervan zijn goed zichtbaar en bewijzen niet alleen de marketing waarde, maar ook de commerciële waarde van dit programma. Alle winkels zijn draadloos aangesloten op de database EXTRANET en gegevens worden realtime verwerkt. Een uniek instrument dat ook wordt ingezet voor markt- en klantonderzoek. Meten is weten! In tv- en radio commercials, advertenties in landelijke pers en via een sterke online en social media activiteit wordt creatief, consistent en effectief ingezet op MERKEN en (voordeel voor) KLANTEN. Met deze succesvol tot uitvoering gebrachte integrale marketing strategie heeft Batavia Stad naar het oordeel van de Jury een indrukwekkende prestatie geleverd, die de gehele Nederlandse winkelcentrum sector tot voorbeeld kan dienen.

JURYBEOORDELING Een vakjury heeft de inzendingen beoordeeld op aspecten als planning/strategie, kwaliteit,

creativiteit, prijs/kwaliteit, meetbare resultaten, duurzaamheid en samenwerking. Bij de jurering van de ingezonden projecten is aansluiting gezocht bij de criteria van de ICSC Solal Marketing Awards.

SAMENSTELLING JURY De jury van 2011, onder voorzitterschap van Jacques Sinke, bestaat uit de volgende leden: Jacques Sinke, directeur international retail MAB, juryvoorzitter ICSC Solal Awards Lesley Bamberger, directeur Kroonenberg Groep Dennis Boom, ondernemersvereniging Alexandrium- Elan beheer Edwin Brugman, directeur/uitgever Shopping Centre News Lotte de Jong, directeur Hoofdbedrijfschap Detailhandel HBD Caroline Kievit, ceo Corio Nederland Richard Reulink, directeur Ontwikkeling Nederland, Wereldhave Mandy Mouthaan, commercieel manager retail Actys, NRW New Generation commissie Frank van Rijk, bestuurslid NIMA Experience/retail marketing, RvR Retailspecialisten Jaap Timmer, ❂ directeur reclamebureau FPW


stimuleert en bundelt vastgoedkennis

in de opleiding

Winkelmarkt Integrale strategie voor winkelgebieden

Wie is de ASRE?

De Amsterdam School of Real Estate, het kennisinstituut voor vastgoedkunde, is een gezamenlijk initiatief van de vastgoedbrancheorganisaties (NEPROM, NVM en IVBN), de rijksoverheid en de Universiteit van Amsterdam. De ASRE brengt onderwijs, onderzoek en informatie samen en vormt een brug tussen vastgoedwetenschap en -praktijk.

Wat biedt de opleiding?

Een bondig programma van 12 middagen waarin u een praktijkgericht denkkader krijgt aangereikt om een investeringsstrategie voor een winkelgebied te ontwikkelen. Door u in de partijen in te leven en hun bedrijfseconomische instrumenten te kennen, bepaalt u de gemeenschappelijke pijlers waarop gebouwd kan worden.

Met onder andere de volgende docenten:

P.W. Affourtit, WPM Groep l prof. dr. E.F. (Ed) Nozeman, Gasthoogleraar Vastgoedontwikkeling Amsterdam School of Real Estate l J.W.H. Weissink, Ahold Vastgoed B.V. l E. Daalhuizen, Fakton l drs. ing. H.J. Gianotten, Panteia BV

Voor wie is de opleiding bedoeld?

Voor spelers in het winkelproces die vastgoedbeslissingen nemen (retailers, vastgoedadviseurs, overheden, ontwikkelaars, beleggers)

Samenwerking

Met de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) als expert op het gebied van veranderingen in en kwaliteitsbehoeften van winkelgebieden

Meer informatie?

Neem contact op met Wendy Bult via w.bult@asre.uva.nl of bel 020 668 11 29 l Of kijk op www.asre.nl l Amsterdam School of Real Estate, Jollemanhof 5, 1019 GW Amsterdam


vastgoed in retail

11

Gemeenten en provincies moeten heldere keuzes maken

Nieuwe realiteit in winkelmarkt vraagt om regierol overheden Veel winkelgebieden kampen met teruglopende bezoekersaantallen en stagnerende omzetten. Toch hebben ook veel locaties prima toekomstkansen. Een belangrijke voorwaarde is wel dat overheden hun regieverantwoordelijkheid nemen. Als provincies en gemeenten zich opstellen als procesregisseur draagt dat bij aan verantwoorde en succesvolle investeringen in winkellocaties. Dat stellen het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) en mode- en woonbrancheorganisatie CBW-MITEX naar aanleiding van de handleiding ‘Dynamiek door beleid’ die alle gemeenten en provincies deze week ontvangen. Met het rapport ‘Dynamiek door beleid hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert’. willen het HBD en CBW-MITEX stimuleren gemeenten en provincies stimuleren een sterkere regierol in te nemen. Het helpt een crisis in de winkelmarkt en verloedering van centra te voorkomen. De winkelmarkt mag niet in een zelfde situatie terechtkomen als waarin de kantorenmarkt zich nu bevindt. Overheden beschikken over doeltreffende instrumenten die nog veel beter kunnen worden ingezet om zo’n situatie te voorkomen.

kopen via internet door de consument, versterken en versnellen de veranderingen die plaatsvinden in de winkelmarkt. Het totale winkeloppervlak groeide de afgelopen 10 jaar met een kwart tot 27 miljoen m2. De consumentenbestedingen in de retail stegen veel minder sterk. Vooral kleinere retailers ervarende negatieve gevolgen. Bovendien gaan veel de ondernemers uit de babyboomgeneratie met pensioen en bedrijfsopvolging ontbreekt in veel gevallen. Voor hen is de winkel vaak de pensioenvoorziening.

Roep om regie

Nieuwe realiteit

De retail roept overheden op om vooral keuzes te maken, beleid te voeren en de regie in handen te nemen. Het is duidelijk dat overheidsregie op gemeentelijk en provinciaal niveau cruciaal is voor een gezonde winkelmarkt. Gebrek aan regie levert partijen slechts onduidelijkheid en dus onzekerheid op. Beleggers en winkeleigenaren zullen dan niet snel (kunnen) investeren.

In de winkelmarkt ontstaat dus een nieuwe realiteit. De consumentenbehoefte aan fysieke winkels daalt. Veel winkelruimte komt vrij en wordt niet meer ingevuld. Leegstand ontstaat, maar wel zijn er grote verschillen per type winkellocatie.

De nieuwe winkelmarkt Als overheden niet ingrijpen dreigen leegstand en verloedering. Factoren als schaalvergroting, filialisering, veranderde bevolkingssamenstelling en oriëntatie en

Kansrijk Winkelgebieden die zich richten op dagelijkse boodschappen of recreatief winkelen (beleving) zijn kansrijk. Kleine en kleurloze centra, randzones van centra en ‘runshopping centra’ zijn kwetsbaar. De belangstelling voor winkels in dergelijke winkelgebieden neemt af.

Duidelijkheid en zekerheid De retail vraagt om duidelijk regionaal en gemeentelijk detailhandelsbeleid. Dat moet dan met relevante partijen zijn afgestemd en daadwerkelijke door overheden gehandhaafd worden. Zo krijgen marktpartijen de duidelijkheid en zekerheid waaraan behoefte is om goede investeringsafwegingen te maken.

Praktisch Het rapport ‘Dynamiek door beleid’ sluit af met een praktisch ABC waarmee overheden (en marktpartijen) aan de slag kunnen. Het schetst zeven gouden tips voor detailhandelsbeleid en voor kansrijke winkellocaties en strategieën om kansarme locaties af te bouwen. Het is te downloaden via www. hbd.nl/dynamiekdoorbeleid. Het rapport is opgesteld door ruimtelijk-economisch adviesbureau DTNP en is vandaag aangeboden aan alle 12 provincies en 418 gemeenten in ❂ Nederland.


vastgoed in retail

12

(foto’s Edwin Brugmans)

Winkelcentrum Vleuterweide Utrecht wint NRW Jaarprijs 2011 Tijdens het 25e Jaarcongres op 14 april 2011 is bekend gemaakt dat winkelcentrum Vleuterweide Utrecht de winnaar is geworden van de 22e NRW Jaarprijs.

JURYRAPPORT Het juryrapport, opgesteld door juryvoorzitter Ron Cijs, luidt als volgt:

Vleuterweide, Utrecht Winkelcentrum Vleuterweide Ontwikkelaar Multi Vastgoed en ASR Vastgoed Ontwikkeling Eigenaar ASR Nederland Vastgoed Maatschappij (winkels) Belegger ASR Vastgoed Vermogensbeheer (winkels) Architect Krier & Kohl, Berlijn: stedenbouwkundig plan en architect T+T Design, Gouda: concept en architect paviljoens KOW, Den Haag: architect Delta Vorm Groep, Utrecht: landschapsarchitect Beheerder Kruse & Lampo

Vinexwijken halen tegenwoordig zelfs het acht uur journaal. De ontkoppeling tussen wonen, werken en recreĂŤren blijkt de oorzaak te zijn voor een eenvormigheid die leidt tot hangjongeren, hangouderen en de vlucht van de 30ers naar de stad voor shoppen en vermaak. Vleuterweide is het winkelcentrum van de wijk met dezelfde naam en onderdeel van de Vinexlocatie Leidsche Rijn. Het wijkwinkelcentrum van in totaal 15.000 m2, heeft primair een


vastgoed in retail

13

verzorgende functie voor de ruim 10.000 inwoners, maar kent ook ruim 30% bezoekers uit de omtrek ondanks de ongelukkige uitkomst van het gemeentelijke doorstromingsbeleid voor de automobilist. Wellicht is de term wijkwinkelcentrum hier niet zo op zijn plaats. Vleuterweide is namelijk een compleet centrum dat naast de functie van boodschappencentrum ook een centrale plek inneemt in de wijk als attractieve verblijfplek. Het winkelaanbod is compleet, met een verrassend groot aantal zelfstandige ondernemers en biedt een bovenmatig goede kwaliteit in het verssegment. Je vindt er ook een aantal retailers die je normaliter in een stad of stadsdeelcentrum tegen zou komen. De gevarieerde architectuur, de aanwezige horeca en de ligging aan het water, waar een gevoel van de kades van Marseille werd gecreëerd, geeft een stadse allure aan het centrum. Consumenten voelen zich vertrouwd en waarderen de mix van dagelijkse boodschappen, shoppen en horeca. Zelden geven retailers in het onderzoek van de jury aan tevreden te zijn over de verhouding huur en omzet. In Vleuterweide deden ze dit wel. Dan moet er ook echt wel geld te verdienen zijn! ‘Multifunctioneel’ is in Vleuterweide geen loze kreet. De combinatie van winkelen en wonen

in deze open structuur is van hoog niveau en in het centrum is hierdoor een prettig verblijfsklimaat ontstaan en het centrum voelt als een geheel met zijn omgeving en heeft daarmee een mooie balans gevonden in het verrassende aanbod en de vertrouwde omgeving. In het kader van duurzame stedenbouw is bij Vleuterweide een Warme-Koude-Opslag- installatie gerealiseerd waarop zowel de winkels als de woningen en het kantoor zijn aangesloten en daarmee is Vleuterweide ook op het gebied van duurzaamheid bij de tijd. De inpandige expeditie is ook nog eens een voorbeeld van prachtige ingepaste architectuur. Zoals gezegd, de maatvoering van het centrum valt eigenlijk tussen een wijkcentrum en stadsdeelcentrum in. Hierdoor is er ruimte voor een breder aanbod en plek voor horeca ontstaan. De opzet is zeer eigentijds en de tijd zal leren of Vleuterweide de nieuwe standaard binnen de categorie Vinexwijken heeft gezet en we het centrum als goed voorbeeld mogen opvoeren in het acht uur journaal in 2015.

SAMENSTELLING JURY De jury van de NRW Jaarprijs 2011 bestond uit de volgende personen:

Juryvoorzitter: Ron Cijs directeur PlusPoint

NRW juryleden: Jaap Blokhuis ceo Redevco Paul Bringmann directeur La Place Richard Dallinga directeur National Retail Jones Lang LaSalle Françoise Dechesne directeur MAB Development Nederland bv Bas van der Kwaak acquisiteur Vastgoed HEMA, lid van NRW New Generation Willem Krzeszewski algemeen directeur Staedion Jos Sentel directeur Third Place, voorzitter Cie Research & Educatie NRW

Externe juryleden: Cees van der Goes architect Buro van der Goes, architect Derk Jan Somsen clustercoördinator, afd. EZ, Gemeente Almere Nolly Speijers journaliste De Telegraaf Media Groep Henk Vlug directeur Fortrus 1) NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra), opgericht in 1986, profileert zich als een non-profitorganisatie die een overkoepeling vormt voor ondernemingen en instellingen die zich bedrijfsmatig bezighouden met winkelcentra en hun omgeving. De kracht van de NRW ligt in het feit dat de vereniging een neutrale en onafhankelijke positie inneemt binnen de winkelvastgoedsector. De NRW heeft ruim 600 leden uit meer dan 250 bedrijven en instellingen. ❂


vastgoed in retail

14

Belangrijke organisaties Nederlandse Raad van Winkelcentra, NRW

Hoofdbedrijfschap Detailhandel, HBD

NRW brengt de disciplines retail, vastgoed en ruimtelijke ordening samen. NRW stimuleert de ontwikkeling en verhoogt de kwaliteit van de sector. Het streven is de attractiewaarde van het winkelaanbod voor consumenten te vergroten. NRW is dé toonaangevende organisatie voor bedrijven en instellingen die zich bedrijfsmatig bezighouden met winkelcentra en hun omgeving. NRW heeft meer dan 600 leden uit ruim 250 bedrijven, uit de disciplines retail, overheid, vastgoed en consultancy.

In Nederland is de detailhandel de grootste particuliere werkgever met meer dan 120.000 ondernemingen waarin 770.000 ondernemers en medewerkers actief zijn. De detailhandel zorgt voor de beschikbaarheid van goederen voor de consument. Maar de detailhandel is ook van belang voor de leefbaarheid, aantrekkelijkheid en sociale verbondenheid in dorpen en wijken.

Sinds de oprichting in 1986 richt NRW zich hoofdzakelijk op het planmatige winkelcentrum. De laatste jaren is echter ook het stedelijk gebied met al zijn voorzieningen meer en meer concreet aandachtsveld geworden. Om de platformfunctie optimaal te kunnen invullen en ook erkenning als dé natuurlijke autoriteit op het gebied van de winkelstructuur te krijgen, zal NRW zich meer en meer proactief naar buiten toe profileren: als vereniging met expertise op de voor de sector belangrijke thema’s. De komende jaren richt NRW zich met name op de actualiteit binnen de volgende aandachtsgebieden: - de overheid en haar rol en invloed op de winkelstructuur - de samenwerking tussen partijen in het Nederlandse winkellandschap - de consument en zijn gedrag - duurzaamheid - dynamiek van de winkelgebieden

Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 271 3584 AA Utrecht T: +31 (0)30 2313754 F: +31 (30) 2341287 E: info@nrw.nl

In het HBD werken de ondernemers- en werknemersorganisaties in de detailhandel samen in het belang van de sector. Het bestuur wordt gevormd door afgevaardigden van MKB-Nederland, de Raad Nederlandse Detailhandel, Centrale Vereniging voor de Ambulante Handel, FNV Bondgenoten en CNV Dienstenbond. Deze samenwerking garandeert dat beleid en activiteiten van het HBD steeds worden getoetst aan de belangen van ondernemers en medewerkers in de sector. Daarnaast kent het HBD nog diverse thema- en branchecommissies. Ook de leden hiervan worden voorgedragen door de ondernemers- en werknemersorganisaties.

Hoofdbedrijfschap Detailhandel

De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en garages. Zij verhuren circa 133.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel onroerend goed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m2), winkels (circa 4,5 miljoen m2), bedrijfsruimten en parkeergarages. De IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren.

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, IVBN Huize Middenburg, Westeinde 28 Voorburg Postbus 620 2270 AP Voorburg T: +31 (0)70 3000371 F: +31 (0)70 3694379 E: info@ivbn.nl

Nederlands Vastgoedmanagement Platform, NeVaP NeVaP staat voor het Nederlands Vastgoedmanagement Platform en is een vereniging voor professionals, die op enigerlei wijze betrokken zijn bij de exploitatie van vastgoed.

Nieuwe Parklaan 72-74 2597 LE Den Haag T: +31 (0)70 3385600 F: +31 (0)70 3385711 E: info@hbd.nl

Het doel van NeVaP is ervaringen en marktkennis onderling uitwisselen, waardoor de transparantie van het vakgebied wordt verhoogd en de ontwikkeling wordt gestimuleerd.

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, IVBN

NeVaP is interessant voor alle personen en/of organisaties, die op professionele wijze betrokken zijn bij de exploitatie van vastgoed, zoals beheerders en beleggers in vastgoed op directie- en managementniveau, overheidsfunctionarissen, docenten en studenten.

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland - kortweg IVBN - is een belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed. De vereniging behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 31 leden (eind 2008) hebben voor circa 60 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en nog eens voor zo’n 150 miljard aan vastgoed in het buitenland.

Nederlands Vastgoedmanagement Platform, NeVaP Postbus 19249 3501 DE Utrecht T: +31 (0)30 6585002 F: +31 (0)30 6585003 E: info@nevap.nl


vastgoed in retail

15

Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, NEPROM De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) is in 1974 opgericht. De NEPROM stelt zich ten doel de samenwerking te bevorderen tussen de overheid en projectontwikkelingsmaatschappijen bij de totstandkoming van vastgoedprojecten. Daarnaast streeft de NEPROM ernaar om de gezamenlijke belangen van haar leden te behartigen. De leden van de NEPROM zijn in Nederland gevestigde rechtspersonen, die zich hoofdzakelijk of uitsluitend bezighouden met de ontwikkeling van onroerend goed. De NEPROM hanteert toelatingscriteria voor het lidmaatschap. Deze hebben betrekking op de vakkennis, op financiële stabiliteit en moraliteit. Nieuwe leden dienen de Erecode van de NEPROM te ondertekenen. Daarmee accepteren zij een aantal door de NEPROM geformuleerde gedragsregels.

Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, NEPROM Huize Middenburg, Westeinde 28 Voorburg Postbus 620, 2270 AP Voorburg T: +31 (0)70 3866264 T: +31 (0)70 3874089 E: info@neprom.nl

Nederlands instituut voor ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, NIROV Het Nirov is de grootste netwerkorganisatie voor professionals in de ruimtelijke ontwikkeling van stad, land en regio. Voor meer dan 15.000 aangesloten professionals uit vele verschillende disciplines ontplooit het Nirov activiteiten ter vergroting van kennis, competenties en contact. Het Nirov wil een bijdrage leveren aan samen ruimte maken door actief te werken aan kennis, competenties en onderling contact van professionals in de ruimtelijke vakgebieden en aangrenzende werkterreinen. Het Nirov is het meest diverse netwerk in de ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Ruim 15.000 bevlogen professionals in de

ontwikkeling van stad, land, en regio vinden elkaar bij het Nirov, het grootste netwerk van professionals op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, bouwen en wonen.

NIROV Binckhorstlaan 36, Den Haag Postbus 30833 2500 GV Den Haag T: +31 (0)70 3028484 F: +31 (0)70 3617422 E: info@nirov.nl

Vastgoedmanagement Nederland, VGM NL Vastgoedmanagement Nederland is de branchevereniging voor ondernemingen die professioneel werkzaam zijn in het vastgoedmanagement. Vastgoedmanagement Nederland is opgericht op 20 januari 2009 en vertegenwoordigt momenteel bijna 80 ondernemingen. Samen vertegenwoordigen zij ruim 2200 vastgoedprofessionals. Alle leden voldoen aan belangrijke criteria op het gebied van deskundigheid, ervaring en professionaliteit en hebben de gedragscode ondertekend. Vastgoedmanagement Nederland is de branchevereniging van onafhankelijke vastgoedmanagers in Nederland die de belangen behartigt van deze beroepsgroep, die vastgoedmanagement als vak verder ontwikkelt, die specifieke kennis bundelt van vastgoedexploitatie en die diensten levert aan haar leden.

Vastgoedmanagement Nederland, VGM NL Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein T: +31 (0)30 6085225 E: info@vgm.nl

AMSTERDAM SCHOOL OF REAL ESTATE, ASRE Er is in Nederland geen gebrek aan kennis over vastgoed, maar de relevante kennis is versnipperd. De ASRE heeft zich ten doel gesteld de bestaande kennis over vastgoed te bundelen en de kennisontwikkeling te stimuleren.

In een samenwerkingsverband van brancheverenigingen, het Ministerie van IenM (voorheen VROM) en de Universiteit van Amsterdam brengt de ASRE wetenschappelijke kennis en praktijkkennis bij elkaar en laat deelnemers uit uiteenlopende disciplines, die werken bij private- en publieke partijen, intensief samenwerken.

AMSTERDAM SCHOOL OF REAL ESTATE, ASRE Huys Azië Jollemanhof 5, Amsterdam Postbus 140 1000 AC Amsterdam T: +31(0)20 6681129 F: +31(0)20 6680361 E: info@asre.uva.nl

Vereniging van Nederlandse Gemeenten, VNG Samen met alle gemeenten staat de VNG voor kracht en kwaliteit van het lokaal bestuur. De VNG ondersteunt gemeenten bij hun verdere ontwikkeling tot eerste overheid, de overheid die het dichtst bij burgers en bedrijven staat. De VNG is een dienstverlenende organisatie en biedt een platform voor opinievorming en vernieuwing. De VNG is bovendien dé belangenbehartiger van alle gemeenten en dus een belangrijke gesprekspartner voor andere overheden en maatschappelijke organisaties.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12, Den Haag Postbus 30435 2500 GK Den Haag T: +31 (0)70 3738393 F: +31 (0)70 3635682 E: info@vng.nl

Dutch Green Building Council, DGBC De Dutch Green Building Council (DGBC) is een onafhankelijke non-profit organisatie die streeft naar blijvende verduurzaming van de bebouwde omgeving in Nederland. Daartoe


winkelcentrum Drielanden, Harderwijk

centrumplan, Voorschoten

winkelcentrum Oosteinde, Aalsmeer

Utrechtseweg 8a, 1213 TS Hilversum, T 035 623 24 25, F 035 621 16 45, info burovandergoes.nl, www.burovandergoes.nl


vastgoed in retail

17

ontwikkelt de organisatie keurmerken voor een onafhankelijke beoordeling van gebouwen (zowel nieuw als bestaand) en gebieden op het gebied van duurzaamheid. De Dutch Green Building Council ontstond in 2008 als een door de vastgoed- en bouwbranche geïnspireerd initiatief vanwege de toenemende vraag naar toetsing van duurzame ontwikkeling in het vakgebied. De DGBC opereert zonder winstoogmerk en is géén (semi-)overheidsorganisatie. De stichting wordt financieel ondersteund met de bijdragen van de DGBC-participanten: bedrijven en organisaties uit de branche die duurzaamheid als hoge prioriteit zien.

Dutch Green Building Council, DGBC Stationsplein 45, A6.016, ROTTERDAM Postbus 1819 3000 BV ROTTERDAM T: +31(0)10 2065933 F: +31(0)10 4130175 E: secretariaat@dgbc.nl

Agentschap NL Agentschap NL is onderdeel van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Het agentschap bestaat uit vijf thematische divisies met een gecentraliseerde bedrijfsvoering en één frontoffice. De divisies houden zich bezig met de uitvoering van overheidsbeleid rond de thema’s Duurzaamheid, Innovatie en Internationaal. De divisies zijn: NL NL NL NL NL

Energie en Klimaat EVD Internationaal Innovatie Milieu en Leefomgeving Octrooicentrum

De werkzaamheden zijn te verdelen in de volgende vier activiteiten: Informeren en adviseren, Financieren, Netwerken, Uitvoeren wet- en regelgeving

Agentschap NL Juliana van Stolberglaan 3, Den Haag Postbus 93144 2509 AC Den Haag T: +31 (0)88 6025000 E: info@vng.nl

Platform Binnenstadsmanagement Het Platform Binnenstadsmanagement is hèt kenniscentrum voor centrummanagement in Nederland. Het is een netwerk, gericht op het bevorderen van het centrummanagement of binnenstadsmanagement en het uitwisselen van informatie en ervaringen tussen de aangesloten deelnemers en begunstigers. Het Platform Binnenstadsmanagement stimuleert en professionaliseert als onafhankelijke organisatie sinds 1995 het binnenstadsmanagement in Nederland. Ontwikkeling, borgen en uitwisseling van kennis en ervaringen staat bij het Platform centraal. Het Platform Binnenstadsmanagement heeft vier stichtingsdoelstellingen: • O  ntmoetingsplek en netwerk voor steden en marktpartijen; • Kenniscentrum voor alle onderwerpen rondom binnensteden en binnenstadsmanagement die het functioneren van binnensteden bepalen; • Professionalisering van binnenstadsmanagement en binnenstedelijke ontwikkeling; • Profilering van het Platform Binnenstadsmanagement als een professionele onafhankelijke organisatie.

Platform Binnenstadsmanagement Postbus 4, 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 T: +31 (0)411 850599 F: +31 (0)411 850401 E: platform@binnenstadsmanagement.org

International Council of Shopping Centers, ICSC De International Council of Shopping Centers is in 1957 opgericht en is een wereldwijde organisatie voor de winkelcentrabranche. De ICSC met het hoofdkantoor in de Verenigde Staten kent 60.000 leden in meer dan 80 landen. Leden zijn onder andere eigenaren, ontwikkelaars, winkelcentramanagers, marketingspecialisten, investeerders, verhuurders, retailers en daarnaast opleidingsinstituten en publieke instellingen. ICSC vormt met meer dan 20 landencouncils een netwerk over de gehele wereld.

International Council of Shopping Centers, ICSC 1221 Avenue of the Americas, 41st fl. New York, NY 10020-1099 T: +1 646 7283800 F: +1 732 6941755 E: icsc@icsc.org


Zichtbaar investeren Een hoogwaardig winkelcentrum biedt alle ruimte om succesvol te ondernemen. Daarom investeert NSI zichtbaar in retail. Meer informatie? Kijk op www.nsi.nl


vastgoed in retail

20

Areal Services

is een gerenommeerd Vastgoedmanagement organisatie Wij werken onder meer voor institutionele en particuliere beleggers, gemeenten, ontwikkelaars en ondernemersverenigingen en beheren een zeer gevarieerde vastgoed portefeuille. U geeft de zorg voor uw vastgoed en openbaar gebied uit handen en wij handelen daar naar.

Areal Services heeft zich de laatste jaren met namen gespecialiseerd in Winkelcentrummanagement en Parkmanagement. Het aanspreekpunt voor onze opdrachtgevers en gebruikers is de vastgoedmanager c.q. parkmanager. U heeft te maken met één aanspreekpunt voor commercie, techniek en financiën. De Vastgoedmanager/Parkmanager wordt intern ondersteund door financieel accountmanager, debiteurenadminstratie (incasso huren e.d.) , servicedesk (storingen, klachten, opdrachtbonnen, e.d.), technisch management, marketing en promotie.

Winkelcentrummanagement: Onze vastgoedmanagers winkels zijn proactieve en betrokken sparringpartners, comakership, en bieden u: • Transparante communicatie met opdrachtgever en huurders • Actieve opstelling met betrekking tot huurprijsherzieningen • Kennis van consumentengedrag • Actuele kennis van de landelijke- en lokale markt • Contacten met (landelijke) retailketens • Netwerk van zowel lokale als landelijke makelaars

Wij zorgen voor: • Optimaal rendement • Gedegen winkelcentrummanagement (ondernemingsbeleving, consumentbeleving, passantenstromen) • Transparante financiële verslaglegging (via website “portal” direct inzicht huidige financiële situatie voor opdrachtgevers) • Strak debiteurenbeleid (incasso) • Toezien op schoon, heel, veilig en leefbaar verblijfsklimaat, facilitair • Optimalisering branchepatroon • Verhuur (nieuwe verhuur, huurprijsonderhandelingen, e.d.) • Ondersteuning ondernemersverenigingen • Ontwikkelen van alsmede toezicht op uitvoering van het promotieplan • Contacten en belangenbehartiging bij lokale overheden • Opstellen van meerjaren beleidsvisie • Centrale servicedesk (24 uur)


• Technisch management • Meerjaren onderhoudsbegroting • Advisering bij en begeleiding van renovatie en herontwikkeling

Parkmanagement: De eigenaren en gebruikers van bedrijvenparken kunnen samen het instrument Parkmanagement van Areal Services benutten, om te zorgen dat de locatie goede prestatie levert. In het kort komt parkmanagement neer op: houdt het schoon, heel en veilig. Wil een gebouw een goede prestatie kunnen leveren, dan is het belangrijk dat het gebouw in een, voor alle partijen, goede omgeving staat. Ook de locatie zal dus prestaties moeten leveren.

Belangrijke aandachtspunten voor een goede locatie zijn: • Goede bereikbaarheid; • De aanwezigheid van begrijpelijke bewegwijzering; • De herkenbaarheid van de zittende ondernemingen; • Een goede wegenstructuur met mogelijke scheiding van vracht- en personentransport (wandel- en fietspaden meegerekend); • Goede voorzieningen openbaarvervoer; • Goede buitenverlichting; • Een veilige locatie voor de eigendommen van werknemers en werkgevers (gebruikers); • Een schone en verzorgde locatie, waar alle zaken heel blijven

Wij zorgen voor: • W  anneer gewenst oprichten van een juridische entiteit m.b.t. samenwerking

bedrijven en gebruikers (bijv. vereniging, coöperatie of stichting); • Administratie juridische entiteit; • Opstellen beleidsplan, jaarplan; • Meerjarenbegroting, jaarbegroting; • Technisch- en facilitair beheer; • Debiteuren en crediteuren administratie (incasso en excasso); • Organisatie en verslaglegging bestuur- en algemene ledenvergaderingen inclusief vaststellen vereiste quorum; • Jaarverslagen inclusief alle fiscale zaken; • Centrale inkoop, een betere prijs-kwaliteitverhouding door continue toetsing aan de markt. • Overleg met gemeentes. Het zorgen dat een locatie continu goede prestaties levert, is met parkmanagement van Areal Services in uitstekende handen. Areal Services heeft de kennis in huis van alle betrokken processen en disciplines. ❂


Ondertitel

Uw winkelruimte, Wij zijn

| En wie bent u?


NR W W- i Jaa nn rp aa rij r s2 01 1

!

ons bedrijf. ASR Vastgoed Ontwikkeling voelt zich thuis bij uw winkelruimte. Want met onze brede ervaring in grote en soms complexe retailprojecten weten wij hoe uw winkelruimte beter kan functioneren en hoe we een impuls kunnen geven aan het winkelcentrum of stadshart waar uw winkel in gelegen is. Van de herontwikkeling van monumentale gebouwen (Postkantoor Neude, Utrecht), investeringen in krachtwijken (Winkelcentrum Hoge Schie, Rotterdam), het revitaliseren van stadscentra (Winkelcentrum de Promesse, Lelystad) of het realiseren van een compleet nieuw stadshart (Stadscentrum Waddinxveen) ASR Vastgoed Ontwikkeling is uw bewezen ervaren retailpartner. Uw winkelruimte, ons bedrijf!


Grote marktstraat - Den Haag Zaailand - Leeuwarden Weiert - Emmen Pieter Vreedestraat Tilburg


vastgoed in retail

25

De winkelstraten van ELV architecten.

De kwaliteit van de openbare ruimte is een belangrijke voorwaarde voor een succesvol winkelgebied Toen het gemeentebestuur van Den Haag in 2008 een meervoudige opdracht uitschreef voor een visie over de herinrichting van de Grote Marktstraat , deed zij dat in de overtuiging dat een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte investeerders, beleggers en ontwikkelaars zou inspireren om de sterk verouderde winkelpanden te gaan herontwikkelen. De Spuimarkthof is inmiddels succesvol gerealiseerd en voor de Nieuwe Haagse Passage gaat binnenkort de eerste spade de grond in. Nog voor dat de herinrichting van de Grote Marktstraat een feit is , boekt de gemeente Den Haag er al succes mee. Ondertussen is architect Lana du Croq van ELV architecten samen met ARUP en het Ingenieursbureau Den Haag druk bezig met de uitwerking van haar concept voor de Grote Marktstraat: De Koninklijke Balzaal. Proefvlakken van de speciaal ontwikkelde bestrating zijn ter plaatse aangelegd om beproefd te worden op onderhoud en slijtage. Een prototype van de royale banken wordt al enige tijd intensief gebruikt door het winkelend publiek. Zo te zien is er enorme behoefte aan: de bank is altijd bezet en voortdurend laat men zich op de foto vastleggen zittend op dit vrolijke straatmeubel. Een model op ware grootte van de 7 meter lange verticale verlichtingselementen heeft onlangs een dag in een kraan gehangen voor de Bijenkorf om de welstandscommissie en Acor met succes te overtuigen van de maat en schaal er van. Niets staat de uitvoering van dit spectaculaire project van internationale allure meer in de weg . Winkeliers en bezoekers kunnen niet wachten om het eindresultaat te zien: de Grote Marktstraat krijgt eindelijk de allure, de gezelligheid en de verblijfskwaliteit waar ze sinds de voltooiing van de befaamde Tramtunnel / Het Souterrain op ligt te wachten.

In de openbare ruimte komen hardware en software samen: de gebouwen vormen het decor voor een rijk stadsleven. In deze tijd van herbezinning en herontwikkeling is het project Nieuw Zaailand in Leeuwarden een uitstekend voorbeeld. Ook hier steekt de gemeente haar nek uit om door middel van investeringen :een nieuw Fries Museum , een verbeterde parkeergarage en een nieuwe inrichting van de openbare ruimte, ook andere investeerders mee te krijgen in een belangrijke kwaliteitsimpuls voor dit deel van de binnenstad. Ook het door Niek van Vugt van ELV architecten ontworpen winkelcentrum Zaailand uit 1989 gaat mee in deze totale metamorfose. Wij zijn blij dat we de gelegenheid hebben gekregen om deze gedaanteverwisseling zelf in samenwerking met Syntrus Achmea en WPM hebben mogen aanpakken. Het oorspronkelijke “pleinafsluitend gebouw “zoals winkelcentrum Zaailand toen genoemd werd, was destijds al succesvol mede door dat het de amorfe stedelijke ruimte duidelijk definieerde in pleinen en straten met meer verblijfskwaliteit. De oude Mercurius fontein werd zo weer de ontmoetingsplek van weleer.

De stad is een dynamisch systeem dat zich steeds opnieuw uitvindt. Zo is de Wirdummerdijk in Leeuwarden inmiddels uitgegroeid tot een florerende

winkelstraat. Reden genoeg om winkelcentrum Zaailand uit te breiden naar die zijde. De trendy modeketen Sting zal daar een spectaculaire winkel realiseren over drie verdiepingen. Het straatprofiel van het Ruiterskwartier wordt interessanter door de nieuwe gevels en de sfeer in de straat wordt gezelliger door de toepassing van een bijzondere koperkleurige baksteen en details van roodkoper. De entree aan het nieuwe intieme Lombardplein wordt transparanter en toegankelijker. Het wachten is nu nog op een vernieuwend concept voor de Lombardsteeg.

Routing in winkelgebieden moet natuurlijk en vanzelfsprekend zijn . Niet zo maar elke nieuwe straat kan een succesvolle winkelstraat worden. ELV architecten heeft al vaker nieuwe winkelstraten ontworpen in binnenstedelijke winkelgebieden. Het succes van deze straten wordt voor een belangrijk deel bepaald door de wijze waarop er aansluiting wordt gezocht op bestaande looproutes. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om overdekte danwel niet overdekte straten. Bij de Oranjerie in Apeldoorn was cruciaal dat we aantakten op de hoek van de Brinklaan en de Hoofdstraat en dat er aansluiting was op een bestaande passage. Omdat het hier over substantieel groot overdekt winkelgebied ging hebben we veel nadruk gelegd op de verblijfskwaliteit en de sfeer. 〉


vastgoed in retail

27

Grote marktstraat - Den Haag We hebben er voor gezorgd dat het er altijd mooi weer lijkt te zijn. Net als bij ons concept voor de Grote Marktstraat gaat het hier over emotie. Vanaf dag een is het centrale plein een belangrijke ontmoetingsplaats geweest. Ons winkelgebouw in de Weiert in Emmen is zo gepositioneerd dat er rondom aangename winkelstraten zijn ontstaan die bestaande routes eenvoudig voortzetten. In Ede hebben wij een nieuwe winkelstraat geĂŻntroduceerd die ruimte geeft en uitzicht biedt op een van de belangrijkste gebouwen van de stad, de oude kerk. Omdat deze straat de verbinding maakt met het eveneens door ELV architecten omgevormde marktplein en de hoofdwinkelstraat , heeft de Edense bevolking er vanaf de eerste dag gebruik van gemaakt alsof de straat er altijd al geweest was. Iets vergelijkbaars hebben we in Tilburg bereikt. Hier stonden we voor de bijna onmogelijke opgave om op een veel te smalle locatie een vanzelfsprekende nieuwe winkel-

straat te ontwerpen die de verbinding moest leggen tussen de belangrijkste winkelstraat, de succesvolle Heuvelstraat, en een totaal nieuw winkelgebied, het Pieter Vreedeplein. Het succes van deze straat wordt door een aantal aspecten bepaald. Transparantie: er is vrij zicht van de Heuvelstraat richting het Pieter Vredeplein , men weet waar de straat naar toe leidt. Om de beperkte oppervlakte te compenseren hebben we de winkels en de winkelpuien extra hoogte gegeven. Belangrijk is ook dat er meerdere winkels in deze betrekkelijk korte straat zouden komen, zodat er wat te beleven is. Gelukkig hebben de MAB en Corio dat ook voor elkaar gekregen. Er zijn zo veel mogelijk appartementen boven de winkels gerealiseerd met buitenruimtes aan de straat en met uitzicht op de lengte van de straat, waardoor er 24 uur levendigheid is en mensen zich er veilig voelen. Last but not least : de architectuur . De straat is bewust als een eenheid ontworpen, er zijn kostbare materialen gebruikt en de gevels zijn zorgvuldig gedetailleerd. De koppen hebben extra monumentaliteit gekregen om de aandacht te trekken. De lichte kleur

van de gevels brengen licht in deze smalle straat, sluit aan op de belendingen in de Heuvelstraat en contrasteert bewust met de donkere gevels van het Pieter Vreedeplein. Samen met de mooie natuurstenen bestrating is er een zeer hoogwaardige openbare ruimte bij gekomen die op natuurlijke wijze opgenomen is in het stedelijk weefsel. Zo willen we er nog wel een paar maken. ELV architecten werkt al meer dan 60 jaar met veel plezier aan winkelprojecten, omdat dat automatisch betekent dat we vorm kunnen geven aan het voortdurende vernieuwingsproces van binnensteden. De stad moet steeds opnieuw worden uitgevonden en aan dat creatieve proces van City Making doen we graag mee omdat we er gevoel voor en verstand van hebben. De duurzaamheid van onze binnensteden zit in de kracht van het framework: de openbare ruimte. Wij zijn ons er van bewust dat we met het ontwerp van een nieuw gebouw ook een zo groot mogelijke bijdrage aan de verbetering van dat framework, die openbare ruimte moeten â?‚ leveren.


vastgoed in retail

28

‘Leefbaarheid is nu ook issue voor kleinere gemeenschappen’ Het zijn vooral de winkelcentra in bestaande stads- en dorpscentra die de komende jaren zullen worden ‘aangepakt’. Althans, dat zeggen directeur Cees van der Goes en architect Pieter Soetaert van het in Hilversum gevestigde architectenburo Buro van der Goes. “Er wordt steeds minder nieuwbouw gepleegd,” zegt het tweetal. “Je ziet veel meer dat aan bestaande centra nieuwe functies worden toegevoegd en dat er een zoektocht is naar combinatiemogelijkheden. Het is een tendens die onomkeerbaar is. Leefbaarheid is ook een ‘issue’ geworden voor kleinere dorpsgemeenschappen met een winkelcentrum.”


Duurzaamheid is volgens Van der Goes een belangrijke reden om te kiezen voor de combinatiemogelijkheden. “Het is bijna niet meer te verkopen dat functies (te) ver uit elkaar gesitueerd zijn in gemeenschappen,” legt Van der Goes uit. “Voorzieningen behoren op korte afstand te worden ingebed. Daarnaast hebben we te maken met de vergrijzingstendens; alles móet ook gewoon op schuifel- of rollatorafstand bereikbaar zijn. Het is de nieuwe visie op stedenbouw.” Een goed recent opgeleverd voorbeeld hiervan is de Hooghe Tuyn in Voorschoten, waar Buro van der Goes de architect voor was. Soetaert: “Het project valt ook hier binnen een groter stedenbouwkundig plan voor Voorschoten. Het is de eerste uitwerking van een deellocatie. Het is de plek dicht tegen het centrum aan, die aantrekkelijkheid miste. En die aantrekkelijkheid is nodig om de passanten tot een entree te blijven verleiden. De oude structuur is gesloopt; dit betrof een kan-

toorgebouw uit de jaren zestig. Bovenop de winkellaag zijn 41 woningen van verschillende groottes gecreëerd. Vanaf de openbare weg leidt het centrale trappenhuis naar een ruime luxe daktuin. Vanuit de daktuin worden de woningen direct of door middel van portieken ontsloten. De woningen op daktuinniveau hebben een kleine tuin, de bovengelegen woningen hebben een terras/balkon aan de daktuinzijde. In tegenstelling tot de stedelijke gesloten gevels aan de buitenzijde, hebben de gevels in het binnengebied juist een open en hofachtig karakter. Kortom, er is veel woon-, leef- en werkkwaliteit teruggekomen aan de rand van het centrum van Voorschoten.” Soetaert zegt dat kleine gemeenten op zoek zijn naar een modus om de kernen sterk te houden. “Die discussie hoeft dus niet alleen maar in steden te worden gevoerd. Ook in de dorpen moet het op orde zijn; anders valt het draagvlak onder bewoners weg. Het gaat immers om hún leefbaarheid.”Van der Goes vertelt dat het buro op dit moment met vergelijkbare projecten bezig is. “Zo kunnen we die van de gemeenten Leens, Warmenhuizen, Eelde en Nederweert noemen,” zegt hij. “Allemaal plekken waar een revitalisering van dorpscentra

hoog op de agenda is gekomen.” Het zal voor het in Hilversum gevestigde buro de komende jaren een belangrijke profilering zijn. “Wij zijn al heel lang bezig met die binnenstedelijke herontwikkelingen. We hebben daar ook een degelijke visie op. Het is waarschijnlijk de reden dat het goed gaat met ons buro; veel institutionele beleggers hebben onroerend goed en realiseren zich dat ze die upgradings moeten blijven geven om te kunnen blijven renderen. Bovendien wordt er op steeds minder plekken gebouwd; er wordt gekozen voor bestaande locaties waar verbeteringen gewenst zijn.” Dat laat overigens onverlet dat Buro van der Goes ook nog bezig is met complete nieuwbouw. “Zo zijn in Aalsmeer en Harderwijk recentelijk ook nieuwe projecten van ons ontwerp opgebouwd. Echter, de rode draad is overal hetzelfde: het verbeteren van de leefbaarheid en het inbedden van structurele duurzaamheid.” ❂

vastgoed in retail

29


vastgoed in retail

30

Terugblik op ontwikkeling Rond de Admirant in Eindhoven

‘Altijd op zoek naar passend onroerend goed concept in snel veranderende markten’


Rond de Admirant inmiddels omgedoopt tot Admirant Shopping is een nieuwe markante, herkenbare winkelstraat in het centrum van Eindhoven, ontsloten vanaf het 18 Septemberplein en de Vrijstraat. De nieuw ontwikkelde winkelstraat – het gebied is vorig jaar officieel in gebruik genomen – is onderdeel van een groter geheel. Niet alleen gedurende de traditionele openingstijden van winkels is er reuring, ook daarbuiten, onder andere door de aanwezigheid van woningen en kantoren. Of wat te denken van de diverse horecagelegenheden waar het beslist goed toeven is? Rond de Admirant CV – een 50/50 samenwerkingsverband tussen Heijmans en NIBC Bank - was de ontwikkelaar. Met directeur Max Schep van Heijmans commercieel vastgoed kijken we terug op de planvorming, ontwik〉 keling én het eindresultaat in de Lichtstad.


WINKELEN, WERKEN EN RECREËREN De integrale aanpak van commercieel vastgoed. Het is een uitdaging verder te gaan dan een opdracht vraagt. Heijmans stelt de wensen van opdrachtgevers en eindgebruikers altijd centraal. We benaderen vastgoedontwikkeling integraal. Met als doel de efficiëntie en slagvaardigheid op de kantoor- en winkelmarkt te bevorderen. Vanaf de initiatieffase tot en met de oplevering van een plan draagt Heijmans zorg voor de procesbeheersing, gekenmerkt door een multidisciplinaire aanpak, waarbij de wensen en belangen van de opdrachtgever het uitgangspunt vormen. We combineren niet alleen functies als wonen, werken of winkelen. We denken ook mee over parkeren, recreëren en infrastructuur. Dit resulteert in hoogwaardige, duurzame vastgoedconcepten die zich onderscheiden in kwaliteit, vormgeving en afwerking.

Heijmans Vastgoed, Max Schep, Directeur Commercieel Vastgoed, Postbus 2, 5240 BB Rosmalen, tel. +31 73 – 543 58 18, www.heijmans.nl


vastgoed in retail

33

“Rond de Admirant maakt het winkelcircuit van de binnenstad van Eindhoven compleet. Bovendien is er ruimte voor nieuwe winkelconcepten gekomen,” zegt een tevreden Schep. “Het vormt het overgangsgebied tussen de binnenstad en de dicht bij het centrum van Eindhoven gelegen voormalige fabriekscomplexen van Philips. Je zou dus kunnen zeggen dat er een mooi verband is gelegd tussen verleden, heden en de toekomst. En dat spreekt aan. Ik ben er dan ook van overtuigd dat dit gebied een ware impuls heeft gekregen. Dit stukje binnenstad was namelijk jarenlang een ‘No Go Area’. Je wilde er niet zijn. Het geloof in het project is mede ingegeven door de multifunctionaliteit van het gebied zodat de stad in optima-forma kan worden beleefd.” Toch is het goed om achteraf met een kritische blik terug te kijken op het ontwikkelproces. “Uiteraard zijn er altijd dingen die beter hadden gekund,” vervolgt Schep. “Wat in mijn optiek anders had gekund, is dat met name de bovenste verdiepingen van de Blob, die nu als kantoorruimte zijn ontwikkeld, een betere interne ontsluiting vanuit de winkelstraat hadden moeten krijgen. Hiermee had de mogelijke invulling meer divers – of noem het: flexibel – kunnen zijn. Hierdoor zou ook dit bijzondere gedeelte van het Blob-gebouw openbaar toegankelijk zijn geweest.” Maar over het ontwerp in zijn algemeenheid is Schep beslist tevreden. “Stedenbouwkundig was het wenselijk en noodzakelijk om vanuit de relatief kleinschalige binnenstad een overgang te vormen naar het volume van de bestaande kantoorgebouwen. Een deel – gesitueerd aan de Vrijstraat – is daarom kleinschalig en historiserend, het Groot blok maakt een gebaar naar de voormalige – grote – kantoorcomplexen. De Toren van 105 meter hoog, vormt een magnifieke eyecat-

cher. De Blob vormt stedenbouwkundig en architectonisch het middelpunt en het scharnierpunt van de vele omliggende en veelal monumentale bouwstijlen en is daarmee contrasterend met haar omgeving. Het heeft karakter gekregen.” Schep vertelt dat de winkelier/ondernemers mede in overleg met de gemeente Eindhoven zijn geselecteerd. “Daarbij is vooral gekeken naar de aanvullendheid op het bestaande detailhandelsaanbod in de het centrum van Eindhoven en de inpasbaarheid in het project. In algemene zin kun je stellen dat winkelconcepten een steeds kortere levensduur hebben. Het is aan de ondernemer om daar zelf op te acteren. Het vastgoed ‘faciliteert’ slechts. Er is dan ook veel gesproken over de positionering, merkbeleving en het consumentengedrag. Elke ondernemer individueel kan daar op reageren, maar de kracht zit vanzelfsprekend ook in het collectief om het totaal winkelgebied sterk in de markt te houden. Er wordt veel gevraagd van de kwaliteit van het ondernemerschap, vooral in deze sterk en snel veranderende tijden.” Dat geldt overigens ook voor Heijmans zelf. Schep moet lachen. “Voor ons als ontwikkelaars ligt er uiteraard ook elke dag een ondernemende uitdaging. Succesvol ontwikkelen is volgens mij het omzetten van een in de markt levende – misschien latente – vraag en deze vertalen naar in een haar omgeving passend onroerend goed concept, dat duurzaam gebruikt en/of geëxploiteerd kan worden. Je moet er vooral voor waken dat je in de waan van de dag terecht komt. Het gaat om het ontwikkelen van een visie voor de lange termijn. Echter, of iets succesvol is weet je

niet vanaf het begin. Daar moet je gewoon eerlijk in zijn. Niemand heeft een glazen bol. Of iets werkelijk rendeert, weet je pas na een aantal jaren. Dat geldt ook voor de Admirant. Echter, gezien de ligging en markante aanwezigheid in de binnenstad van Eindhoven, is het gebied mijns inziens lang houdbaar. Er is een kwalitatief hoogwaardige invulling van de openbare ruimte gegeven, dat draagt bij aan de kracht van het gebied Rond de Admirant als ook aan de bestaande stad.. Maar ik zeg het nog maar eens: er ligt ook een verantwoordelijkheid bij de ondernemer/winkeliers zelf: de economische houdbaarheid wordt ook ingegeven door hun ondernemersgeest.” Schep vertelt dat er op dit moment meerdere soortgelijke projecten op stapel staan. “Zo ontwikkelen we in een 50/50 samenwerkingsverband het GZG-terrein in het centrum van Den Bosch. Ook daar gaat het om een flinke uitbreiding van het winkelareaal, waarbij er tegelijkertijd oog is voor het behoud van monumenten, zoals het klooster en het ziekenhuis. Maar ook daar kijken we vanzelfsprekend naar het inbedden van de behoeften van deze tijd, zoals aspecten als goed en ruim wonen, parkeermogelijkheden en het inpassen van een diversiteit van overige functies passende bij Den Bosch als ook bij het te herontwikkelen gebied. Van elk project dat we afronden, nemen we vanzelfsprekend de leermomenten mee. En daarom is en blijft ontwikkelen ook zo’n mooi vak: met nieuwe voortschrijdende inzichten en een steeds veranderende markt, moet je steeds creatiever willen zijn. Rond de Admirant in Eindhoven is daar in ieder geval een mooi eindresultaat ❂ van.”


vastgoed in retail

34

K3H Retail realiseert winst in winkelafbouw Dat het verbouwen van winkels een specialisme is hoeven we u waarschijnlijk niet te vertellen. Het zijn snelle trajecten waarbij de openingsdatum bepalend is. Het project valt of staat met een optimale voorbereiding, planning, begeleiding en communicatie met alle betrokken partijen. Want de winkel moet zo snel mogelijk weer open voor publiek. “Ondanks het feit dat winkelketens al jarenlang hun winkels verbouwen en er dus niets nieuws onder de zon is, zien wij dat er toch nog veel winst te behalen valt binnen de realisatie van dergelijke projecten”, aldus Mark-Jan van Meulen, manager bij K3H Retail. “Wij zijn gewend om snel te schakelen en in te spelen op de wens van de opdrachtgever. Door met een frisse blik naar bestaande processen en methoden te kijken kunnen besparingen binnen de realisatie van (ver)bouwprojecten gerealiseerd worden”. De projectleiders van K3H Retail hebben jarenlange ervaring in zowel de food als de non-food sector. De kleine winkelformule, individuele winkelier en de grote winkelketen rekent zij tot haar opdrachtgevers. Zo realiseert zij in totaal zo’n 150 bankwinkels van SNS REAAL en is zij betrokken bij de ombouw van een groot aantal supermarkten van Super de Boer naar C1000.

Waar zit de winst voor onze klant? Vanuit de praktijk merken wij dat er nog veel winst te behalen is binnen de realisatie van winkel (ver)bouw projecten. Dat kan zitten in tijd, geld en kwaliteit. “Te vaak merken wij dat winkelketens al jarenlang werken met vaste leveranciers. De kans bestaat dat zij daardoor op de lange termijn te veel gaan betalen. Het werken

met vaste partijen is zeker niet verkeerd, want zo werk je aan een team dat goed op elkaar ingespeeld is. Het is echter wel belangrijk om elkaar scherp te houden: je moet voorkomen dat leveranciers onderuit gaan zitten en de prijzen langzamerhand op gaan drijven”. Ook in tijd is er winst te behalen. “Door opgedane ervaring signaleren wij kansen om

het verbouwproces te versnellen. De planning wordt waar mogelijk in elkaar geschoven met als gevolg een kortere bouwtijd. Essentieel hierbij is wel dat de verschillende leveranciers goed met elkaar blijven communiceren gedurende de uitvoering. Hier ligt een belangrijke taak voor de projectleider, de schakel tussen alle betrokken ❂ partijen”.


Jan Jansen Shoes

C1000

SNS REAAL

Bristol

Acht zekerheden Om “winst in winkelafbouw” voor opdrachtgevers concreet te maken garanderen wij de acht zekerheden van K3H Retail: 1. Kosten- en kwaliteitsbewust Kennis van de retailmarkt en zijn toeleveranciers garanderen u de beste prijs-/ kwaliteitsverhouding. 2. Onafhankelijk Onafhankelijk in onze advisering omdat er geen enkele relatie met uitvoerende partijen is. 3. Transparant Wij vragen altijd meerdere offertes voor u aan, u ontvangt van alle projectdocumenten een afschrift. 4. Ervaring en kennis Onze projectleiders hebben jarenlange ervaring in de retailbranche. 5. Veelzijdig Zowel deeloplossingen als gehele projecten van A tot Z kunnen wij voor u uitvoeren. 6. Korte lijnen U heeft één vast aanspreekpunt voor elk project waardoor directe en snelle communicatie mogelijk is. 7. No-nonsense Wij houden de zaken zoveel mogelijk simpel, overzichtelijk en doeltreffend. Dit maakt een efficiënt bouwtraject mogelijk wat zich vertaalt in een snel en kostenreducerend bouwproces. 8. Duidelijk Ons motto is: ”Zeg wat je doet en doe wat je zegt”.

Hennes & Mauritz

vastgoed in retail

35


vastgoed in retail

36

RSP Makelaars RSP Makelaars is sinds 1989 gevestigd in ‘s-Hertogenbosch en is met 15 makelaars actief in het commerciële vastgoed. De ruim twintig jaar ervaring heeft ons gebracht tot marktleider in ons werkgebied, op de vakgebieden kantoren, bedrijfshallen, bedrijfsterreinen, winkels en taxaties. Binnen RSP Makelaars is RSP Retail gespecialiseerd in aanhuur, verhuur, aankoop, verkoop, advies (huurprijs, vastgoedwaarde en branchering) en taxaties van solitaire winkelpanden, alsmede winkelcentra en overige winkel(her)ontwikkelingen gelegen in de provincies Noord-Brabant, Zeeland en Limburg. RSP Retail bestaat uit vijf winkelmakelaars, Ronald Borrenbergs (46), Dirk van Beurden (36), Philibert Bluyssen (38), Maarten van Stratum (36) en Mark van Zwam (40). Ieder heeft zijn eigen werkgebied en specialisme, zodat elke casus per opdrachtgever op maat ter hand genomen kan worden om uiteindelijk succesvol af te ronden. Doordat alle makelaars een werkervaring binnen de retailmarkt hebben van ongeveer 15 jaar, is het opgebouwde databestand van grote waarde. Om de diversiteit aan diensten te onderstrepen vindt u onderstaand een minieme greep uit aansprekende succesvolle transacties van de afgelopen periode, verdeeld over het gehele werkgebied. Opdracht: Op advies van RSP Retail heeft opdrachtgever deze commerciële plint in de wijk Gestel te Eindhoven aangekocht van een institutionele belegger. Na een ingrijpende verbouwing, waarbij de AH supermarkt fors werd vergroot, is de vastgoedwaarde significant toegenomen.

Roermond, Munsterplein 4-5

Eindhoven, Schootsestraat/ Frederiklaan 104-108

Eindhoven, winkelcentrum Rondom de Admirant Opdrachtgever: Rondom de Admirant c.v., ontwikkelingscombinatie van Heijmans Vastgoedontwikkeling en NIBCapital. Eindbelegger: Stichting Spoorweg Pensioenfonds, Stichting Pensioenfonds Openbaar vervoer en Generali Real Estate Investments. Opdracht: RSP Retail heeft de gehele commerciële begeleiding (haalbaarheid, branchering, huurprijsadvies en verhuur) van circa 13.000 m² bvo in de binnenstad van Eindhoven ter hand genomen. De gecontracteerde retailers zijn onder andere Selexyz Van Piere, Dept, The Sting, Prenatal, Bruna, Halfords, DE, Ziengs en Van Bommel.

Opdrachtgever: Vareks Brabant B.V. te Horst. Opdracht: Na verwerving is dit voormalige ABN Amro kantoor, gelegen in het centrum/

Opdrachtgever: particuliere belegger te Eindhoven. Opdracht: Namens opdrachtgever heeft RSP Retail een in de wijk Strijp gelegen, commercieel object aangekocht van een institutionele belegger, bestaande uit drie lagen leegstaande kantoren. De kantoorunits op de verdieping zijn omgebouwd tot appartementen en de begane grond is herontwikkeld tot diverse winkelunits waarbij onder andere circa 350 m2 is verhuurd aan Hema.

Eindhoven, Franz Leharplein/ Genneperweg Opdrachtgever: particuliere belegger te Beek en Donk.

voetgangersgebeid van Roermond, herontwikkeld tot een winkelpand bestaande uit circa 750 m² bvo begane grond en 750 m² bvo op de eerste etage welke door RSP Retail is verhuurd aan The Sting.

‘s-Hertogenbosch, Kerkstraat 63 Opdrachtgever: particuliere belegger te ‘sHertogenbosch. Opdracht: Dit voormalige postkantoor, gelegen in de binnenstad van ‘s-Hertogenbosch, is volledig gestript en wederom opgebouwd, aan de achterzijde uitgebreid en voorzien

RSP Makelaars ’s-Hertogenbosch C.V., Koningsweg 66 - Postbus 375 - 5201 AJ ’s-Hertogenbosch Tel. (073) 64 88 750 - fax (073) 64 88 755 - info@rspmakelaars.nl - www.rspmakelaars.nl


Tilburg, Heuvelstraat 56 Opdrachtgever: particuliere belegger te Den Haag. Opdracht: Nadat een landelijk modisch filiaalbedrijf de huurovereenkomst van bovengenoemd object, gelegen op A1 stand in het kernwinkelgebied van Tilburg, had beëindigd heeft RSP Retail onderhavige winkelruimte verdeeld over drie lagen, waarvan ruim 600 m² op de begane grond, verhuurd aan Open 32.

van een nieuwe gevel waardoor het historische karakter van het pand in ere is hersteld. De winkelruimte van totaal circa 3.500 m² bvo is verdeeld over de begane grond en eerste verdieping. RSP Retail heeft de gehele winkel verhuurd aan Modehuis Piet Zoomers.

‘s-Hertogenbosch, Markt 87 Opdrachtgever: particuliere belegger te ‘sHertogenbosch. Opdracht: Namens opdrachtgever/verkoper heeft RSP Retail het appartementsrecht op de begane grond bestaande uit een winkelruimte in het A1 kernwinkelgebied van ‘s-Hertogenbosch verkocht aan de gebruiker, een landelijk opererende retailer.

mium Reseller formule, ifactors begeleid in de aanhuur van een winkelruimte ter grootte van circa 210 m² bvo in het kernwinkelgebied van Bergen op Zoom.

Venlo (Blerick), Winkelcentrum De Wieën

Nijmegen, Marikenstraat 54 Opdrachtgever: Sandwich Shop Nijmegen. Opdracht: RSP Retail is er in geslaagd om een relocatie te vinden voor de Sandwichvestiging in Nijmegen. De oude vestiging was gelegen in WC de Molenpoort en had een winkelvloeroppervlakte van circa 70 m². Door de verhuizing naar de Marikenstraat heeft de winkel een verdubbeling gekregen van haar winkelvloeroppervlakte.

Opdracht: Winkelcentrum De Wieën vormt het hart van de deelgemeente Blerick, gemeente Venlo. Dit winkelcentrum was onderdeel van de vastgoedportefeuille van ING REIM welke aan derden werd verkocht. Opdrachtgever heeft op advies van RSP Retail onderhavig winkelcentrum ter grootte van ruim 6.000 m² bvo verworven.

Terneuzen, winkelcentrum Schuttershof Opdrachtgever: Beleggingscombinatie Ultimo – Grutterij V.O.F. te Laren. Opdracht: Opdrachtgever heeft het winkeldeel

Bergen op Zoom, Zuivelstraat Opdrachtgever: ifactors (X-Alt Systems B.V.) Opdracht: In hun zoektocht naar een geschikte winkellocatie heeft RSP Retail ten behoeve van de vestiging van de Apple PreDoor diverse, door RSP Retail Geïnitieerde,

zoals branchering, huurprijsniveau, waardever-

aankopen hebben ertoe geleid dat RSP Retail in

meerdering, consumentenstromen et cetera moe-

opdracht van ING REIM een tweede vastgoed-

ten op de juiste waarde worden ingeschat, zodat

portefeuille heeft mogen verkopen. Hierin zaten

de deal een succesvolle transactie kan worden,

winkelobjecten zoals de Promenade te Heerlen,

waar alle partijen tot in lengte van jaren van hun

Eindhovenseweg te Valkenswaard, Winkelcentrum

rendementen en gezonde exploitaties kunnen

De Els te Waalwijk, Sint Josephstraat te Bergen

genieten.

op Zoom, Hamstraat te Roermond, Noordstraat te Terneuzen en winkelcentrum Kaupmanshof te

RSP Retail stelt het enthousiasme en deskundig-

Helden-Panningen.

heid graag ten dienst voor diverse vastgoedvragen

Winkelmakelaardij en RSP Retail in het bijzonder,

op winkelgebied die bij retailers, vastgoedeigena-

gaat doorgaans verder dan het bij elkaar brengen

ren, ontwikkelaars en overheidsdiensten actueel

van een aanbiedende en vragende partij. Issues

aan de orde zijn.

uit een bestaande koop-aanneemovereenkomst overgenomen betreffende de nieuwbouwontwikkeling van 90 appartementen en 6.000 m² bvo commerciële units inclusief parkeerkelder. RSP Retail heeft zorggedragen voor de gehele commerciële begeleiding (branchering en indeling, huurprijsadvies en verhuur). Er zijn onder andere een C 1000, Xenos, Etos en Bruna gevestigd.

vastgoed in retail

37


Bergsteyn Rotterdam Hillegersberg Nieuw winkelcentrum met 4.500 m2 vloeroppervlak en 285 parkeerplaatsen in parkeergarage. architectuur: HET architectenbureau

Van der Vorm Vastgoed is als Rotterdams familiebedrijf sinds 1916 actief: • als eindbelegger van winkels, woningen en kantoren • in beheer van eigen portefeuille

Het Nieuwe Centrum Noordwijkerhout Nieuw winkelcentrum met 4.300 m2 vloeroppervlak en 200 parkeerplaatsen in parkeergarage.

De Hovenpassage Delft Bestaand winkelcentrum met 11.000 m2 vloeroppervlak. Uitbreiding 9.000 m2 vloeroppervlak winkels en 360 appartementen.

• in eigen herontwikkelingsprojecten • als partner in ontwikkelingsprojecten

Contrabas Schiedam Nieuw winkelcentrum met 3.000 m2 vloeroppervlak.

• als participant in beleggingsconsortia

De Koperwiek Capelle aan den IJssel Bestaand winkelcentrum met 12.000 m2 vloeroppervlak. Uitbreiding 7.500 m2 vloeroppervlak winkels en 250 woningen.

Van der Vorm Vastgoed B.V. - Kantoorgebouw ‘Vollenhove’ - Van Vollenhovenstraat 3 (9e etage) - 3016 BE Rotterdam T (010) 436 92 18. F (010) 436 92 39. E info@vormvastgoed.nl www.vormvastgoed.nl


vastgoed in retail

40

Vernieuwd stadcentrum De Koperwiek in Capelle aan den IJssel heropend

‘Basis voor nieuwe toekomst is stevig gelegd’ Op 14 mei jl. is stadcentrum De Koperwiek in Capelle aan den IJssel heropend met een groot feest. De dag – onder andere met een optreden van zangeres Esther Nijhove van The Voice Of Holland – kon worden gezien als de afsluiting van een intensief ontwikkel- en bouwtraject. Met Sico van Ammers van eigenaar Van der Vorm Vastgoed uit Rotterdam en René Hoek van HET architectenbureau uit Naaldwijk wordt teruggeblikt op het proces én het eindresultaat. Zowel van Ammers als Hoek hebben het daarbij meteen over de lovende reacties van het winkelend publiek. “Het eindresultaat is boven verwachting. En, men is ongeduldig over het vervolg. Men wil heel graag dat het hele winkelcentrum de nu bereikte uitstraling gaat krijgen. Voor de inwoners van Capelle aan den IJssel levert dit uiteindelijk ook een kwalitatief hoger woon- en leefklimaat op.”

Links: Rene Hoek van HET Architectenbureau; Rechts: Sico van Ammers van Van der Vorm Vastgoed


vastgoed in retail

41

En dat was ook wel nodig: volgens Van Ammers had het oude winkelcentrum een ‘ouderwetse uitstraling met een te brede passage met lage luifels en kappen’. “De winkels lagen aan een lege passage, waardoor ondernemers – om het geheel te vullen – uitstallingen plaatsten. Er was geen ruimte beschikbaar voor nieuwe trekkers en bovendien lag de horeca niet strategisch genoeg. Door een groot binnenplein en de patiotuin dicht te bouwen, kon winkelruimte worden toegevoegd. Daarnaast hebben we 15 winkeliers weten te verplaatsen, waardoor je grote winkelunits voor H&M én Jumbo kon realiseren. Nieuwe trekkers dus.” De vraag is natuurlijk welke keuzes worden gemaakt in de planvorming en waarom. Van Ammers: “We hebben om kennis op te doen veel met landelijke retailers en makelaars gepraat. Maar uiteraard hebben we ook goed geluisterd naar lokale ondernemers. Verder hebben we voorbeeldprojecten bezocht in Nederland en België om voor verschillende thema’s zoals uitstraling, materiaalkeuze en branchering de succesfactoren te bepalen. Met name de lokale winkeliers zijn van groot belang voor de binding van de bevolking aan het winkelcentrum. Veel winkeliers hebben gewacht met het investeren in hun winkel tot onze plannen tot realisatie kwamen. Dat is een proces geweest, dat wel drie jaar heeft geduurd, maar heeft wel tot het huidige succes geleid.” Van der Vorm heeft voor de bepaling van het ontwerp samenwerking gezocht met HET architectenbureau. Architect Hoek: “Het Programma van Eisen bestond in klein bestek

uit het versterken van het bestaande winkelcentrum door middel van het verbreden en strategisch positioneren van de branchering. Verder ging het om het strategisch positioneren van het parkeren, het vergroten daarvan en het opsplitsen in parkeren voor de hoog frequente boodschappen en het winkelende publiek. Verder diende het omliggende stadshart sterker verankerd te worden en diende de relatie tussen het noordelijke en het zuidelijke winkelcentrum versterkt te worden. En laten we vooral niet vergeten dat er om een eigentijdse uitstraling werd gevraagd!” Volgens Hoek is het daarbij primair van belang om vooral zicht en licht te creëren. “Dat hebben we bereikt door rechte passages te maken met een goede breedte en hoogte verhouding. Tevens zochten we naar een gepaste hiërarchie tussen hoofden bijzaken. Met deze ingreep hebben we zicht gemaakt en een meer directe relatie met het omliggende stadshart gemaakt. Bovenop deze passages hebben we daglicht willen scheppen met behulp van daklichten. Niet te veel maar ook niet te weinig. De wanden zijn wit gemaakt, waar het licht op valt en vervolgens de ruimte in reflecteert. Vervolgens hebben we de natuur als metafoor gebruikt om de reeds bestaande structuur, gecombineerd met de nieuwe passages een aantrekkelijk karakter te geven. Die metafoor is het bos, bomen met takken en bladeren waar het licht doorheen gefilterd wordt. De boomstammen zijn de kolommen waar alles door gedragen wordt en die hebben we omkleed met een eigentijds materiaal voorzien van een houtmotief. In

dit bos bevinden zich de winkels met hun eigen kenmerken. Op de vloer is de reeds bestaande jura natuursteen gehandhaafd en hebben we langs de winkels een hardstenen rand en plint gemaakt die alle ‘boomstammen’ en winkels aan elkaar bindt.” Volgens Hoek behoort een goed winkelcentrum vooral overzichtelijk te zijn, de juiste verhoudingen te hebben en voorzien te zijn van veel daglicht. “Maar uiteraard hoort er ook een groot en gevarieerd aanbod te zijn, het moet logistiek goed functioneren en het parkeren dient goed te zijn opgelost. En dat is in Koperwiek uitstekend gelukt.” Volgens Van Ammers kan het winkelcentrum ‘zeker tien jaar mee’. “Na zo’n periode moet er meestal weer iets aan de bouwkundige elementen worden gedaan. Echter, door het rustige en evenwichtige ontwerp, denken wij dat deze passage zelfs nog langer mee kan gaan.” Volop tevredenheid dus hoewel Van Ammers ook erkent dat er beslist leermomenten waren in het proces. “Er is op sommige momenten met te veel partijen tegelijk gesproken, waardoor alles op losse schroeven leek te komen staan. De essentie is dat je hoe dan ook de hoofdlijn stevig vast moet houden en moet willen doorzetten. In het ontwikkelproces duiken vele facetten op die het uiteindelijk bedoelde resultaat zouden kunnen verzwakken en het proces kunnen vertragen. Met andere woorden: houd het dus simpel. Desalniettemin kijken we met grote tevredenheid terug op hetgeen we nu hebben bereikt en hopen we snel met de vol❂ gende fase te kunnen beginnen.”


Vastgoed in Retail Jaarboek 2011