Issuu on Google+

vastgoed in retail

Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties


vastgoed in retail

Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties


vastgoed in retail

Jaarboek over winkelonroerend goed & locaties

Een representatief overzicht Hoewel we elkaar – anno 2009 - vanzelfsprekend betere tijden toewensen – met wat meer financiële zekerheid en wat minder economische stress – kunnen we toch ook niet ontkennen dat juist deze tijden soms het beste in ons omhoog brengen. Het is de conclusie die onze redacteuren bijna eensluidend trokken na alle gesprekken die we hadden voor dit nieuwe Retailjaarboek. We constateerden bij de diverse interviews – verspreid over het hele land - zo af en toe wat peinzende blikken, maar er was toch ook een zichtbare drive om verder te willen. Creativiteit en flexibiliteit zijn in dit unieke tijdperk een must geworden en onze competenties daarin worden goed op de proef gesteld. Maar dat geeft niet – zo vond men in het algemeen – omdat dipjes vaak weer tot verrassende toppen kunnen leiden. Na regen komt…..? Juist ja, het is even doorbijten. Maar… laten we vooral niet vergeten dat er nog steeds reuring is. De dynamiek in de markt is – zo constateerden wij - niet compleet tot stilstand gekomen. Er wordt nog steeds gehandeld, er komen nog steeds projecten van de grond en nog steeds worden er aanbestedingen uitgeschreven. We hoorden het diverse keren: voor elk goed project is absoluut nog geld beschikbaar. De vraag is dan ook waar een goed project aan dient te voldoen. Misschien dat we u het antwoord op die vraag geven in dit Jaarboek. Het is aan u om uw conclusies te trekken. We zijn er echter wel van overtuigd, dat u nieuwe ideeën opdoet door deze uitgave te bestuderen. Veel inspiratie toegewenst!

Jerry Helmers Eindredacteur Vastgoed in Retail


vastgoed in retail Jaarboek over winkelonroerend goed, locaties & winkelcentra Uitgave 2009 Verschijnt 1 x per jaar

Schatbeurderlaan 6 Postbus 249 6000 AE Weert T +31 (0)495 450095 E info@louwersuitgevers.nl W www.louwersuitgevers.nl

12

18

30

Eindredactie Jerry Helmers

Redactie

Ruben Esteban Henk Geist Jerry Helmers Ank van Lier Thijs Pubben Jan-Kees Verschuure Annemarie van Zierikzee

Projectmanagement

Thorold Wevers

12

‘NRW kan de kennisregisseur van winkelomgevingen worden’

Advertenties

14

‘Het gaat meer dan ooit weer helemaal om de stenen’

18

‘We moeten redeneren vanuit een gezamelijk belang’

22

Binnensteden aan vooravond andere wereld

26

Kroonenberg Groep houdt feeling met consument

30

SNS Bank introduceert nieuwe winkelformule in Nederland

34

‘Interieur bepaalt mede het imago’

38

‘Er is geen blauwdruk voor het winkelcentrum van de toekomst’

40

De winkelmakelaars van RSP Retail

42

Centrumontwikkeling vraagt om doorpakken. Juist nu!

46

‘Functionele duurzaamheid is de succesfactor voor de toekomst’

Postbus 249, 6000 AE Weert, Nederland T +31 (0)495 450095 F +31 (0)495 521335

Secretariaat

Manuela Depenbrock

Vormgeving

Logo Reclame- Ontwerpbureau BV Postbus 631, 6000 AE Weert T +31 (0)495 450065 F +31 (0)495 546978 E info@logobv.nl

Druk

Drukkerij Offset Service, Valkenswaard, Nederland

Niets uit deze uitgave mag worden over­genomen of ver­menig­vuldigd zonder uitdruk­kelijke toestemming van de uitgever en zon­der bronvermelding. Hoewel dit blad op zorg­­vuldige wijze en naar beste weten is samen­gesteld kunnen uitgever en auteurs op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledig­heid van de informatie. Zij aan­vaar­den dan ook geen enkele aansprake­lijkheid voor schade, van wel­ke aard ook, die het gevolg is van hande­lingen en/of beslis­singen die gebaseerd zijn op deze informatie.


56

64

78

50

‘De winkelier van de toekomst moet zich sneller kunnen aanpassen’

56

‘Duurzame inpassing is de sleutel voor de komende jaren’

58 60

NRW Nederlandse raad van winkelcentra

64

Ellerman Lucas Van Vugt na 25 jaar opnieuw bezig met winkelcentrum zaailand in Leeuwarden’

68

‘Slimme ontwikkeling van retailvastgoed in binnenstedelijk gebied brengt de waardecreatie’

73

‘Meer retaildynamiek door kennisuitwisseling en betere samenwerking’

76

‘SCM Europe, de combinatie van specialismen’

78

‘Ontwikkelingen rond de rijnhaven geven nieuwe impuls aan maasstad’

‘Het eigene van een stad laten zien’


80

92

98

80

‘Toenemend aantal huurprijstoetsingen voor retailers’

84

Hoogvliet Beheer is altijd op zoek naar locaties en samenwerkingsverbanden

88

Onderzoeksbedrijf Locatus verwacht de komende jaren winkelkrimp

92

‘We moeten het eerlijkheidgevoel rond parkeren vergroten’

94

‘Parkeerproblematiek vereist visie’

98

“PCH staat voor innovatieve parkeerhandhaving”

104

‘Tijdelijke parkeeroplossing voorkomt terugloop van bezoekersaantallen’

108

“Parkeren hoort bij de gebiedsontwikkeling, daar moet je vooraf over nadenken”

112

‘Het oplossen van het parkeerprobleem behoort geen sluitpost te zijn’

104


116

122

128

116

‘Eerst de klant, dan het pand’

118

‘Nu onbezorgd winkelen zonder parkeerirritatie’

122

‘Om consumenten te plezieren moeten we meer vanuit concepten gaan denken’

124

‘Terug naar een leefbare binnenstad’

128

‘Kennis retailer juist nu cruciaal bij ontwikkeling van winkelcentra’

132

ATOP snel en efficiënt (ver)bouwen

134

‘Winkelcentrum moet ‘feel-good-gevoel’ geven’

138

Vastgoed in Retail Jaarboek is niet meer weg te denken

140 Instore Tijdschrift over winkelinrichting &

Instoremarketing

141 Advertentie index

134


Bakstenen of bouwstenen?

Het is maar hoe je het bekijkt; waar anderen bakstenen zien, ziet

we ons bovendien als partner opstellen. Een partner waarvan u mag

FGH Bank bouwstenen. Want daarmee leggen we altijd een solide

verwachten dat hij groot genoeg is om alle expertise in eigen huis

basis voor de financiering van uw commercieel vastgoedproject.

te hebben. En genoegzaam bescheiden om u niet te laten vallen.

Gebaseerd op lokale marktkennis, relevante ervaring en een landelijk

www.fghbank.nl

dekkend netwerk. Als de ĂŠcht onafhankelijke vastgoedbank, kunnen

A m s t e r d A m , A r n h e m , d e n h A A g , e i n d h o v e n , g r o n i n g e n , m A A s t r i c h t, r o t t e r d A m , U t r e c h t, F r A n K F U r t.


926020 amaiamai.nl

U vraagt om een bouwwerk, u krijgt een kunstwerk

Volker Wessels Vastgoed streeft ernaar een balans te creĂŤren tussen sociale verantwoordelijkheid (People), milieu (Planet) en rendement (Profit). Wij zien het als taak om vooruitstrevend om te gaan met de ruimtelijke vraagstellingen van Nederland en een bijdrage te leveren aan de verrijking van de samenleving. Daarom ontwikkelt Volker Wessels Vastgoed exclusief woon-, werk- en winkelomgevingen die voorzien in de behoefte van de huidige en de toekomstige generatie.

Volker Wessels Vastgoed Postbus 7317 | 2701 AH Zoetermeer T +31 (0) 79 368 06 80 I www.vwvastgoed.nl


vastgoed in retail

12

Jan-Willem Weissink is nieuwe voorzitter van NRW:

‘NRW kan de kennisregisseur van winkelomgevingen worden’ [ Hoofdstuk ]


O

m tot voorzitter te worden benoemd van de Nederlandse Raad van Winkelcentra in een periode van economische twijfel en teruggang van de bedrijvigheid in alle branches – en dus ook in de retail – maakt het werk meteen zeer interessant. NRW-voorzitter Jan-Willem Weissink erkent dat hij een ‘flinke uitdaging’ voor de boeg heeft. Hij sluit zich meteen aan bij zijn voorganger Gerard Groener, die vorig jaar nog stelde dat ‘de mening van de NRW er meer toe moet gaan doen’. “Veel van wat we deden en doen, blijft uiteraard in tact – primair zijn we natuurlijk een netwerkorganisatie – maar een strategische heroriëntatie is wel een feit. De ambitie is om meer opinievormend te worden. De NRW kan dé kennisregisseur worden op het gebied van winkelomgevingen.” Weissink vertelt dat de NRW de komende jaren invulling wil geven aan haar expertrol door zich op vooraf geselecteerde thema’s te richten. “We moeten niet ad hoc reageren op incidenten. Het is echter de kunst om die belangrijke thema’s te gaan kiezen. We zullen moeten bekijken op welke wijze wij de expertrol invulling kunnen gaan geven. Bovendien willen we door de hele keten vertegenwoordigd raken. Juist omdat de NRW alle disciplines in de winkelvastgoedsector vertegenwoordigt, is zij in staat om met autoriteit te spreken. Tegelijkertijd is dit vaak ook een knelpunt: er zijn natuurlijk óók tegenstrijdige belangen.” Toch is Weissink ervan overtuigd dat je een grote gemene deler kunt vinden. “Dat is uiteraard de behoefte van de consument, want dát is waar elke partij naar op zoek is. Een ander gemeenschappelijk thema is duurzaamheid. Dit raakt bij iedereen steeds meer in zwang, hoewel we het nu wel meer dienen te gaan vertalen naar bedrijfseconomische gronden. Kortom, we zijn op zoek naar meerwaarde door samenwerking.” Hoewel Weissink pas in april is aangetreden, kan hij al wel stellen dat de start van de samenwerking met zijn bestuursleden prima is geweest. “We hebben snel consensus gevonden over onze belangrijkste uitdagingen. Zo willen we het beleidsplan vernieuwen, maar tegelijkertijd het schip op vaste koers houden. De tijden zijn immers onrustig en in de laatste jaren was de groei van ons ledenbestand onstuimig. Daarnaast willen we de kwaliteit van onze dienstverlening bestendig houden.”

Weissink wijt de gestage groei van het aantal leden van de NRW aan het feit dat er veel meer activiteiten worden ontplooid. “Was de NRW voorheen vooral gericht op het organiseren van vier lunchbijeenkomsten en een jaarvergadering, de laatste jaren is er een duidelijke kentering richting inhoud merkbaar. De verschillende taskforces en initiatieven als de New Generation zijn hier goede voorbeelden van. Daarnaast zoeken mensen elkaar in economisch zwaardere tijden wellicht ook eerder op om te netwerken en op zoek te gaan naar nieuwe kansen. Het gaat om het inspireren van elkaar.” “Maar er is ook veel zorg: vooral over de projecten die vertraging oplopen,” vervolgt Weissink. “Men wil verder, maar dat lukt niet altijd omdat men afhankelijk is van financieringen. Zelfs een goed plan is niet meer verzekerd van middelen. Precies dáár kan een grote rol voor ons zijn weggelegd. Wij dienen op te komen voor het belang van de sector. We zullen ons ook breder moeten gaan oriënteren. Een koppeling met woningbouw bijvoorbeeld. Ik denk bovendien dat we af moeten van het begrip ‘winkelcentrum’. We zullen het meer moeten gaan hebben over ‘winkelomgevingen’, daar waar multifunctionaliteit uiteindelijk de succesfactor zal blijken te zijn.” “Met samenspel kun je meer bereiken,” zegt hij. “De retailer, de belegger, de ontwikkelaar en de overheid zullen de confrontatie met elkaar moeten aangaan. Want laten we eerlijk zijn: we zijn in Nederland nog wel wat behoudend, misschien zelfs wel wat conservatief. Zo durven we niet al te snel afscheid te nemen van slecht functionerende winkelcentra. Realiseren we ons wel dat er in centra andere loopstromen zijn ontstaan door allerlei externe ontwikkelingen die het koopgedrag van de consument hebben beïnvloed? Ik denk dat we ons vooral moeten gaan richten op het opnieuw leven inblazen van bestaand vastgoed. We zullen moeten bekijken op welke wijze we levenscycli van winkelomgevingen kunnen verlengen. Maar dat is wel lastig. Vooral naar de overheid toe. Ook daar hebben we te maken met gevestigde belangen. Er is in ons land sprake van een starre houding: de doorlooptijden van vastgoedprojecten zijn véél te lang in relatie tot veranderende consumentenbehoeften en technologische veranderingen die plaatsvinden.” De ingestelde taskforces zijn volgens Weissink in ieder geval een eerste stap om het denkproces goed op gang te krijgen.

[ Jan-Willem Weissink ]

“De thema’s zullen we continu moeten voeden. Dit is een doorlopend proces. Gelukkig hebben we een hoge participatiegraad. Er bleek veel belangstelling onder de leden om deel te nemen aan deze werkgroepen.” Weissink vertelt dat hij daarnaast veel contact wil houden met The New Generation. “Dat zijn de jonge NRW-leden. Dat is de broedmachine van nieuwe initiatieven. Zij zien eerder de trends, zijn nauwer verbonden met de technologische ontwikkelingen. Er zijn thema’s die we voor de toekomst moeten adresseren. Ja natuurlijk; dan heb ik het over winkelen via internet. Dat is echt een aanvullend distributiekanaal geworden. Daar moeten we binnen de NRW wel wat van gaan vinden, en iets mee doen. Zo ook het thema ‘duurzaamheid’. ‘Dit is absoluut geen hype meer. Het gaat er nu om dat we het fenomeen ‘duurzaamheid’ daadwerkelijk duurzaam kunnen gaan maken.” Hoe het winkellandschap in Nederland er over tien jaar uitziet, vindt Weissink moeilijk te beoordelen. “Ik denk wel dat het contrast tussen goed en slecht duidelijker zal worden. Goede plekken behouden hun functie, de slechte plekken gaan omvallen. We zullen nog meer dan ooit tevoren vraaggestuurd in plaats van aanbodgedreven moeten gaan denken. Maar… dat is tegelijkertijd makkelijker gezegd dan gedaan. Want de consument is nog nooit zo grillig geweest. Het is ook heilloos om de consument te vragen wat die wil, want die redeneert vanuit het bestaande. De impulsen moeten dus echt vanuit onszelf komen. Om dat bij de leden, de taskforces en het bestuur te bewerkstellingen, zie ik als de uitdaging van de komende jaren. In die zin sluit ik me dus volledig aan bij mijn voorganger: onze mening moet er veel meer toe gaan doen. De NRW kan de kennisregisseur van winkelomgevingen in Nederland worden.” ❚

vastgoed in retail

13


[ FGH Bank ]


vastgoed in retail

15

Peter Keur, FGH Bank:

‘Het gaat meer dan ooit weer helemaal om de stenen’

I

n de afgelopen jaren is de onderliggende waarde van de fysieke stenen nogal eens uit het oog verloren. Volgens Peter Keur, directievoorzitter bij FGH Bank in Utrecht, gaat er nu weer een periode aanbreken waarin we teruggaan naar de essentie van vastgoed. “De stenen gaan bepalen voor de financier of hij zijn geïnvesteerde geld terug zal krijgen,” zegt Keur. “Risico krijgt weer een prijs. We zijn in een periode aanbeland waarin we op een andere manier gaan denken want we hebben in de laatste acht, negen maanden

met z’n allen geleerd dat ontwikkelingen op de financiële markten wel degelijk de andere kant – de verkeerde kant – op kunnen gaan.” Keur onderschrijft dat door de razendsnelle ontwikkelingen de hele markt plots in een ander daglicht is komen te staan. “Natuurlijk zagen we al wel symptomen in de laatste jaren. Deals hadden een enorme omvang, er was een ‘overdynamiek’ en voor taxateurs was het werk bijna niet meer te doen. En natuurlijk zagen ook wij transac-

[ FGH Bank ]

ties daar Meer dicht

waarvan we ons afvroegen hoe ooit rendement op te halen was. dan ooit hebben we geleerd dat bij de stenen blijven de basis is.

De focus lag te veel op snelle winsten. We zijn nu – en tot mijn tevredenheid zou ik bijna willen zeggen – eindelijk aanbeland bij de oude wijsheden. Hoe actief beheer je je portefeuille, hoe ga je om met de courantheid van de eigen vastgoedportefeuille en op welke wijze kijk je naar de huurders.” >


FGH Vastgoedprijs

[ FGH Bank ]


Keur zegt niet dat het beleid bij FGH Bank meteen radicaal is omgegooid. “Ik denk dat we altijd al heel zorgvuldig met die aspecten zijn omgegaan. We houden dan ook vast aan de visie waarbij we ons comfortabel voelen. Deze schoenmaker blijft bij zijn leest. We laten ons niet door de markt meevoeren.” Keur stelt dat FGH Bank de crisis realistisch tegemoet treedt. “Het zijn zware tijden voor het vastgoed, en het kan best zo zijn dat we de hoogtijdagen van weleer niet meer mee gaan maken. Althans, niet zo extreem als we gewend waren de afgelopen jaren. Maar we hebben er vertrouwen in dat de markt zich zal herstellen. We hebben de ervaring in vastgoed en het financieren ervan, we hebben het vertrouwen in onze klanten en niet in de laatste plaats, hebben we vertrouwen in de stenen. Want het moge wel duidelijk zijn dat stenen nog steeds een goede belegging zijn in tijden van recessie. Zorg ervoor dat je attractief blijft, niet alleen voor de partijen waar je op dit moment zaken mee doet, maar ook voor opvolgende kopers, huurders of financiers.” Hoewel Keur de crisis absoluut niet wenst te bagatelliseren en ook niet ontkent dat een groot deel van de dynamiek weg is, dienen we met z’n allen – volgens Keur – ook niet te vergeten dat 90% van de gebouwen nog steeds bezet is. “In Nederland moeten ontwikkelaars, beleggers, financiers en gebruikers nu vooral kijken naar flexibiliteit en multifunctionaliteit. Menging is de essentie. Retail moet in de buurt zijn van kantoorfuncties.

De consument wil gemak en comfort; ze willen alles voor ‘het grijpen’ hebben.” Wat Keur betreft wordt de retailsector dus nu uitgedaagd. “Zijn we creatief genoeg?” vraagt hij zich af. “Want dat is wel nodig nu. Aan de andere kant: ‘Nood breekt wet’. Dus wie weet wat we nog met elkaar verzinnen in de nabije toekomst.” En dan toch ook maar even de onvermijdelijke vergelijking met die andere crisis, uit de jaren tachtig. “In vergelijking met de crisis van toen, lijkt deze crisis meer op een sluipmoordenaar. Je weet dat het eraan zit te komen, maar je weet niet waar en je weet niet wanneer hij toeslaat. Dat maakt dat we natuurlijk anders tegen risico’s aankijken, maar dat heeft ook te maken met het feit dat naast de drastische veranderingen in de marktomstandigheden ook de kostprijs van geld omhoog is gegaan. Dat betekent dat we goed moeten kijken naar de financieringsaanvragen, maar ook dat we nog steeds vol in de markt staan, en oog hebben voor elke reële vastgoedpropositie. En laten we niet vergeten dat we tot en met eind juli van dit jaar nog gewoon een miljard aan financieringen hebben verstrekt. We zijn echter niet in staat om de hele vastgoedbranche te bedienen. Zelfs niet samen met de Rabobanken. Het financieren van nieuwe proposities, voor nieuwe klanten is wel moeilijker geworden. Eerlijk is eerlijk. Maar niets is onmogelijk, ook voor de retail niet. Ik zei het al eerder: de retailsector wordt uitgedaagd om creatief te zijn en niet meer vanuit bestaande structuren te denken.” Keur moet lachen als hem wordt gevraagd ‘of het vak nog wel leuk is’. “Ja natuurlijk. We gaan nog steeds met plezier met onze klanten om en het is fantastisch om mee te werken aan proposities die een meerwaarde voor de maatschappij in zich hebben. We zijn bovendien niet de financier die heel klinisch naar de cijfers kijkt. Vastgoed is beleven, de eindgebruikers, de mensen moeten zich er prettig in voelen Of het nu gaat om wonen, winkelen, werken of recreëren. Maar het spreekt wel voor zich dat een propositie aan een aantal voorwaarden moet voldoen: allereerst moet het begrijpelijk zijn – in een kwartiertje tijd moet ik wel in grote lijnen kunnen begrijpen waar het over gaat – en bij de stenen moet ik een beleving krijgen.” Keur vindt het lastig om een voorspelling te doen. “Ik denk dat aan het eind van het jaar de storm nog niet over is en dat 2010 een

[ FGH Bank ]

moeilijk jaar wordt voor de vastgoedmarkt. In de komende periode zullen we simpelweg moeten blijven proberen om goed te monitoren. Verslapping en gemakzucht moeten we voorkomen. Op de middellange termijn zie ik echt wel weer herstel. Ik adviseer iedereen actief te blijven en vooral niet te zeggen dat het ‘je overkomen is’. Zie niet alles als een probleem, maar pak het aan. Trek niet die muts over je hoofd, want dan zie je niets meer. Dat moet de wijze les zijn van de periode waarin we nu zitten. Terug naar de basis. Naar de stenen dus.” ❚

FGH Vastgoedprijs 2010 Eens in de twee jaar wordt de FGH Vastgoedprijs uitgereikt. Deze erkenning voor onderscheidend ondernemerschap in het vastgoed is ingesteld in 1989 en wordt in 2010 door een onafhankelijke vakjury voor de elfde keer uitgereikt. De inschrijving staat open voor in Nederland gelegen vastgoedprojecten die nieuw gebouwd, getransformeerd, dan wel ingrijpend gerenoveerd zijn, in de twee jaar voorafgaand aan het jaar van de prijsuitreiking opgeleverd, en met een vaststaande ingebruikname. Meedoen? Dat kan! De inschrijving voor de FGH Vastgoedprijs sluit op 31 december 2009. De prijs wordt uitgereikt tijdens een feestelijke bijeenkomst in november 2010. (Kijk voor het volledige reglement en inschrijfformulier op www.fghbank.nl).

vastgoed in retail

17


vastgoed in retail

18

John van Haaren, CEO bij Corio Nederland:

‘We moeten redeneren vanuit een

gezamenlijk belang’ [ Hoofdstuk ]


vastgoed in retail

19

“M

isschien moeten we veel meer hardop tegen elkaar zeggen dat we een gemeenschappelijke vijand hebben.” John van Haaren, CEO bij Corio Nederland, vraagt het zich hardop af. “En die vijand is op dit moment natuurlijk de economische crisis. Juist in deze tijd wordt duidelijk dat we een uitdaging hebben om hier gezamenlijk op te trekken in de driehoek eigenaar, huurder en overheid. We hebben namelijk ook één grote gemene deler: het instandhouden van een optimaal retailklimaat.”

gaan wij nu bij huurders een huurverhoging doorvoeren. Iedereen voelt aan dat dit op z´n minst ‘raar’ is als je kijkt naar de huidige crisis. Maar doen we het niet, dan zijn we een dief van onze eigen portemonnee. In de voorgaande jaren hebben wij als investeerder beduidend minder geprofiteerd van de economische vooruitgang. En dat zouden we nu volgens de wetgever moeten gaan inhalen. Wat ons betreft mag ook deze wetgeving die zijn logica en oorsprong decennia geleden voor traditionele retailpanden had, in ieder geval worden afgeschaft voor planmatige winkelcentra.”

Van Haaren, die eind vorig jaar terugkwam naar Nederland na 8 jaar te hebben gewerkt voor Corio in Spanje, gelooft dat het geheel meer is dan de som der delen. Het functioneren van een winkelcentrum is gebaat bij een optimale branchering, het mengen van anchor tenants, (inter-)nationale retailers, maar ook couleur locale. “Hier hebben we het in Nederland lastiger mee dan in andere landen. Als we hier bereid zijn een lagere huur te accepteren in een contract omdat we juist díe retailer willen hebben, dan lopen we het risico dat door een ‘indeplaatsstelling’ dit contract wordt doorverkocht en we de controle verliezen over de kwaliteit van de retailer en daarmee het winkelcentrum. Het Kalverstraat-effect. Uiteindelijk is hier niemand bij gebaat, ook de retailsector niet.” Het is een direct appèl aan de politici om deze wetgeving te veranderen gaat wellicht nog wat te ver op dit moment. Liever kiest Van Haaren ervoor om eerst het bewustzijn bij partijen te creëren. En van daaruit verder.

Van Haaren is overigens zeker positief over onze overheid. Bijvoorbeeld omdat sinds 1 januari 2008 fiscale beleggingsinstellingen mogen ontwikkelen in een daartoe op te richten fiscaal belaste dochtermaatschappij. Sinds die datum heeft Corio Nederland zijn eigen ontwikkelingsbedrijf, Corio Vastgoed Ontwikkeling BV. “Voorheen mochten we vanuit fiscale overwegingen niet ontwikkelen,” zegt hij. “Nu wel. We kunnen nu onze eigen retail-expertise vanuit deze constructie optimaal inzetten. En het spreekt voor zich dat er een goede aansluiting is met de bestaande organisatie als het winkelcentrum in gebruik wordt genomen door de beheersorganisatie, Corio Nederland. De afstemming ligt in één hand.”

Een ander wettelijk begrip waar Van Haaren – na zijn terugkeer naar Nederland - aan moest wennen is de ‘huurprijsherziening’. Ook hier treedt de overheid op als regulerend. “Op basis van de contracten die de laatste vijf jaar in de omgeving zijn gesloten,

[ CORIO ]

“We merken de laatste maanden dat ook gemeentes bijzonder geïnteresseerd zijn in ons model en daarmee Corio als contractpartij. Als kapitaalkrachtige ontwikkelaar met een meer dan voldoende bewezen trackrecord in de succesvolle exploitatie van winkelcentra door ons unieke centermanagementmodel, hebben we duidelijk een aantal extra´s en zekerheid te bieden. Uiteindelijk (her-)ontwikkelen we winkelcentra voor een succesvolle exploitatie en daarmee het lange termijn functioneren” >


www.corio-eu.com

Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een foCus op retail in europa. de porte­ feuille van € 6,0 miljard bestaat voor 92% uit winkel­ Centra in nederland, frankrijk, italië, spanje en turkije. Het aCtieve Hands­on management van Corio’s lokale management organisaties levert een toegevoegde waarde op voor Consumenten, Huurders en uiteindelijk de aandeelHouders. Corio Nederland heeft een belegd ver­ mogen van € 1,9 miljard en een vaste pijplijn van € 377,5 miljoen. Corio Nederland beheert en ontwikkelt haar eigen portefeuille. Spraakmakende projecten zijn Hoog Catharijne in Utrecht, Alexandrium Shopping Center in Rotterdam en Villa ArenA in Amsterdam.


vastgoed in retail

21

Dit vormt voor Van Haaren haast een natuurlijke overgang naar het praten over Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, MVO. “Als één van de founding members van de Dutch Green Building Council onderschrijven we de importantie van MVO. Het is een ‘mindset’, maar zeer zeker ook een struggle om de voor(ui)tgang inzichtelijk te maken. Maar juist bij vastgoed ontkom je er niet aan om nu reeds na te denken hoe over 20-30 jaar onze maatschappij zou kunnen zijn veranderd en wat er wordt verlangd door de consument en retailer; hier moet je bij ontwikkelingen en investeringen in centra nu al proberen rekening mee te houden.” Van Haaren wil in zijn slot toch nog even terug naar de retailer. En waar mogelijk nog meer vooruitgang geboekt kan worden in de relatie richting elkaar. “Het mag voor niemand een verrassing zijn dat de woonbranche het reeds zwaar heeft, dus ook onze Villa ArenA. Diverse contracten worden opengebroken en opnieuw onderhandeld, waarbij we ook een ‘omzetgerelateerde huurcomponent’ toevoegen. Dit wordt door de retailers heel goed geaccepteerd, omdat men inziet dat we een gezamenlijke doelstelling hebben. Indien wij als Corio ervoor zorgen dat onze huurder extra omzet haalt, profiteren we mee. Win-win situatie, ik kan het niet anders zien. Daarnaast kunnen we omzetcijfers ver-

[ CORIO ]

gelijken, afwijkingen signaleren en hier de retailers over informeren. Het blijft dan wel merkwaardig dat ook hier blijkbaar de economische crisis voor nodig is om partijen dit in te kunnen laten zien.” Uiteindelijk is Corio´s enige belang om op de lange termijn de totale omzet van de retailers in een winkelcentrum te maximaliseren en optimaliseren. Door het creëren van favourite meeting places waar de consument graag komt. ¨En ach, dan romen we gemiddeld over alle sectoren zo´n 10% van die omzet af en noemen we het ‘huur’,” besluit van Haaren. “Wie zegt dat we geen omzetgerelateerde huur hebben in Nederland?” ❚


vastgoed in retail

22

xx�

[ ING ]


vastgoed in retail

23

Webshop tweede etalage

Binnensteden aan vooravond andere wereld Welke gevolgen heeft de groei van online shoppen voor onze winkelcentra? Jeansspecialist Jan Peters (Score) is van mening dat een retailer niet meer zonder internet kan. Annet Elzenaar (ING Real Estate Development) houdt vertrouwen in de aanwezigheid van een gevarieerd winkelaanbod in de binnenstad. Over één ding zijn ze het eens: binnensteden staan aan de vooravond van een andere wereld. En de veranderingen gaan wellicht sneller dan we ooit kunnen vermoeden.’

A

nnet Elzenaar is adjunct-directeur bij ING Real Estate Development en gespecialiseerd in winkels. Zij werkt aan de ontwikkeling van levendige stadscentra met een goede mix van winkels, horeca en andere voorzieningen. Jan Peters heeft begin jaren tachtig de jeansketen Score opgericht, een van de succesvolste retailorganisaties in Nederland Met ruim 80 winkels op A1-locaties in Nederland, België en Duitsland is Score een internationale multibranded jeans retailer. Score staat voor stoer en no-nonsense met als core business jeans voor mannen tussen de vijftien en veertig jaar. Het eigen jeansmerk Chasin’ heeft op dit moment 32 mono brand stores op A1-locaties.

Zij filosoferen samen over de toekomst van onze binnensteden. Voor Elzenaar staat vast dat binnensteden aantrekkelijk blijven voor ondernemers: ”Binnensteden blijven de belangrijkste

[ ING Real Estate Development ]

ontmoetingsplek voor heel veel mensen. Zien en gezien worden, ervaren en beleven. Online shoppen leidt wellicht tot minder winkelmeters van eenzelfde keten. Daartegenover staat dat weer nieuwe winkels opkomen en ook meer vraag is naar horeca en vermaak. Met vrijere openingstijden en een bredere functiemix worden binnensteden steeds levendiger.” Peters plaatst bij dit optimisme wel wat vraagtekens. “Vroeger gingen mensen de stad in om zich uitvoerig te oriënteren op het aanbod. Pas daarna werd een keuze gemaakt. Dat verandert heel snel. Wij zien het aantal bezoekers aan de stad duidelijk afnemen. Vooral de jongere generatie kijkt eerst op internet. Ik merk het aan mijn eigen dochter. Als zij gaat shoppen, dan weet ze al precies wat ze gaat kopen. Het internet is een tweede etalage.” Voor Score betekent toenemende concurrentie dat de formule zich voortdurend moet ontwikkelen. >


Kansen n e t t u n e b zien Mariënburg in Nijmegen is één van Europa’s mooiste winkelstraten. Maar dat is niet altijd zo geweest. Ruim tien jaar geleden trok het oude Nijmeegse stadscentrum maar weinig bezoekers. Gemeente en ING Real Estate Development vonden de oplossing. Het vervallen gebied werd omgetoverd tot een trendy stadshart waar vele mensen heerlijk wonen, winkelen en uitgaan. Kijk voor meer informatie op www.ingrealestate.com


“Nog dit najaar gaat een vernieuwde www.score. nl de lucht in. Opnieuw in de tijd gezet, nog gebruiksvriendelijker, meer informatie, service en inspiratie. In september openen we een nieuw Score filiaal in Groningen waar onze virtuele Score wereld geïntegreerd is in de fysieke winkel. Tussen de fysieke en virtuele winkel mag echt geen verschil meer bestaan. Hierdoor zijn we in staat om een nog betere service aan te bieden. Is een bepaald artikel niet in de winkel aanwezig, dan is het niet meer: kom over enkele dagen maar terug. Het gevraagde artikel wordt de volgende dag via de webshop aan huis bezorgd. Ook bieden we in die winkel meer informatie. Via beeldschermen laten we zien hoe zo’n jeans zit. Dat doen we via het web immers ook.” Leidt dat tot minder winkels en lagere huren? Peters verwacht het wel. “Over tien jaar willen mensen echt nog wel winkelen, maar we staan wel aan de vooravond van een andere wereld. Vijftig jaar lang hebben we economische groei gehad. Door hogere welvaart en simpelweg meer inwoners. Nu staan we voor een omslag. We zien onder meer krimp. In tal van gebieden daalt het aantal jongeren. Dat is van invloed op onze vestigingsplaatsen. Bovendien stijgt de omzet via het web. Dat gaat echt gebeuren. Het kan wel eens harder gaan dan we vermoeden.” Hij sluit niet uit dat een winkelier helemaal zonder winkels kan. “Bol.com heeft geen winkels, maar groeit snel. De betrouwbaarheid van het web groeit bovendien sterk. Vandaag kan men zonder zorgen online betalen. Online shoppen zal de winkelhuren onherroepelijk onder druk zetten.” Elzenaar ziet fysieke winkels niet verdwijnen. “Een winkel biedt wat het web niet kan bieden: je stapt naar binnen en je hebt het. Ik ben ervan overtuigd dat er een grote groep is die persoonlijk wil worden geholpen. Verder speelt marketing een grote rol. Winkels, noem ze showrooms, zijn een geweldige plek om mensen enthousiast te maken voor een bepaalde lifestyle of een merk. Waarom zou je wel betalen voor tweedimensionale reclame en niet voor reclame met een ‘real life experience’ en directe verkoopmogelijkheid? Als je in een bepaalde straat als merk niet vertegenwoordigd bent, kan dat ook effect hebben op de omzet in je webwinkel. Het is een multichannelstrategie.” Opkomst van nieuwe winkels en ketens is voor Elzenaar nu ook al zichtbaar. “Neem al die telefoonwinkels. Of de koffiewinkels, koffie in tien smaken en een leuke plek om een kopje te drinken. Dat kenden we tien jaar geleden niet. Sommige winkels zullen met minder ruimte toekunnen. Andere winkels nemen juist de ruimte voor het presenteren van hun merk. Ook nu al kennen we showroomachtige winkels, neem de Applestore, waar de complete collectie te zien is,

maar de verkoop grotendeels via het net gaat.” Wat betekent dit voor het strategisch denken van ontwikkelaars? Elzenaar: “We gaan naar een grotere diversiteit. Als het voor retailers sterker uitmaakt hoe zij ergens aanwezig zijn, dan moeten ontwikkelaar en ondernemer nauwer samenwerken. Wij moeten het podium creëren waarop de ondernemer een goede performance kan neerzetten.” ❚

[ ING Real[ Hoofdstuk Estate Development ] ]

vastgoed in retail

25


vastgoed in retail

26

[ Kroonenberg Groep ]


vastgoed in retail

27

Hilvertshof

Kroonenberg Groep

houdt feeling met consument Feeling houden met de consument en zorgen voor een plezierige winkelbeleving. Het zijn belangrijke uitgangspunten voor Kroonenberg Groep bij het beheer van haar commercieel vastgoed, stelt Paul Bremmer, hoofd commercieel beheer vastgoed bij deze belegger, gevestigd op de hoogste verdiepingen van het WTC-Schiphol’.

N

eem het winkelcentrum Groot Gelderlandplein in Amsterdam. Kroonenberg Groep wist het vorig jaar te verwerven als onderdeel van de overname van het retailgedeelte van het Philips Pensioenfonds. Bremmer: “Dat was een zeer omvangrijke overname van ongeveer 400 miljoen euro. Die overname is het afgelopen jaar goed in onze organisatie opgenomen. We kijken nu wat we aan dit bezit kunnen verbeteren. Bij het Groot Gelderlandplein zijn we gelijk begonnen met het aanpassen van een aantal zaken. Zo hebben we achterstallig onderhoud weggewerkt, we hebben lekkages verholpen en

alles geschilderd. Op het plein heeft de Coffee Company een vestiging gekregen.” Het resultaat is een veel plezieriger winkelbeleving voor de consument, stelt Bremmer vast. “Door sfeer en beleving aan te passen kun je de consumentenstroom beter benutten. Hoe meer mensen er door een winkelcentrum lopen hoe beter. Wij zijn natuurlijk wel vastgoedbelegger en willen daar ons rendement op halen. Wij zijn volop bezig om er voor te zorgen dat alles wat wij in onze portefeuille hebben er goed bij staat.” Het aloude adagium schoon, heel en veilig vormt voor Kroonenberg Groep dan ook de

[ Kroonenberg Groep ]

basis voor het beheer van haar commercieel vastgoed. Maar Kroonenberg Groep doet meer met haar bezit. “Het gaat dan om kleinschalige herontwikkeling van verschillende panden die we in eigendom hebben. We kijken hoe we het functioneren van een winkelcentrum kunnen optimaliseren. Bijvoorbeeld door het toevoegen van vierkante meters of door functies te wijzigen. We zijn daar continu mee bezig.” Winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum vormt daarvan een goed voorbeeld. Het eerste overdekte winkelcentrum van Nederland werd in 2001 verworven. Sindsdien is er een aantal wijzigingen doorgevoerd. Zo zijn recent alle gevels van het winkelcentrum vernieuwd, de entree aan de Kerkstraat werd vernieuwd en verbreed. >


Van bankkantoor naar winkel SNS Bank, onderdeel van SNS REAAL, vernieuwt haar dienstverlening en versterkt daarmee haar distributiekracht. SNS Bank opent landelijk meer dan 300 SNS Winkels. Deels eigen en deels franchise. De SNS Winkel wijkt qua inrichting en concept sterk af van het traditionele bankkantoor Het is een plek waar iedereen gemakkelijk binnenloopt voor het inwinnen van informatie, het afsluiten van producten en voor hulp bij het bankieren via internet. In de winkel staat een verkoopadviseur die de klant helpt. Ook de openingstijden zijn anders: de winkel is open tijdens winkeltijden, dus ook op koopavond en op zaterdag. Een SNS Winkel heeft geen balie om geld op te nemen of te storten.

SNS Bank is op zoek naar nieuwe locaties van 100 tot 150 m2 gelegen in A2 tot B2 winkelgebieden met een winkelbestemming en een open uitstraling. Denkt u een interessant aanbod voor SNS Bank te hebben, neem dan contact op met Afdeling Vastgoed 030 - 21 96 704


vastgoed in retail

29

Rembrandtsplein

“Daarmee hebben we Hilvertshof een prominentere plek in de winkelstraat gegeven. We hebben een aantal winkelunits samengevoegd en er zijn een aantal trekkers gevestigd, zoals Zara, WE, Hennes & Mauritz. Club Sportive is er ook bij gekomen, een huurder voor de moderne en jonge bezoeker. Dat heeft spin-off voor het hele winkelcentrum, de doorbloeding is verbeterd. De kracht is de diversiteit aan winkels. Het is weer helemaal van deze tijd, het voldoet aan de ‘look and feel’ eisen van de hedendaagse consument. Feeling met de consument is heel belangrijk voor ons.” Hilvertshof heeft twee parkeerlagen en vormt daarmee een belangrijk bronpunt voor de binnenstad van Hilversum. Om die reden onderzoekt Kroonenberg Groep of een derde parkeerlaag hier mogelijk is. “We kijken kritisch naar het bezit dat we in portefeuille hebben. Dat kun je een vorm van duurzaamheid noemen. We herontwikkelen bestaande gebouwen met waar mogelijk behoud van de bestaande bebouwing.

We implementeren daarbij natuurlijk de technologie die nu beschikbaar is, de gebouwen gebruiken daardoor minder energie. Maar de meeste winkelruimtes leveren we casco op. Dat betekent dat we de inrichting overlaten aan de huurders, die zijn zelf verantwoordelijk voor zaken als verlichting en verwarming. Bij ons project The Bank aan het Rembrandtplein in Amsterdam zijn we verder gegaan. In de plint van het voormalige ABN AMRO gebouw komen multifunctionele ruimtes. Voor de herontwikkeling hebben we bronnen geslagen voor warmte- en koudeopslag. Dat levert de huurders straks een aanzienlijke besparing van het energieverbruik op.”

Prowinko een geheel nieuw winkelblok aan de Kruisweg, Marktlaan en Marktplein over twee lagen, met daar bovenop parkeren en 49 appartementen. De nieuwe winkels zijn naar buiten gekeerd, de passages zijn verdwenen. De puihoogte wordt 4,5 meter, want het winkelend publiek vindt het nu plezieriger om te winkelen in hoge ruimtes. Vanuit de retailers was er ook vraag naar meer vierkante meters. Het nieuwe Markthof krijgt een totaaloppervlak van circa 13.000 vierkante meter. Een aantal huurders komt terug, maar we hebben ook nieuwe huurders gecontracteerd zoals The Sting en Hennes & Mauritz.” Volgens de prognoses wordt De Markthof in het derde kwartaal van 2010 opgeleverd.

‘Gelderlandplein’ beleeft upgrading

Het project De Markthof in het centrum van Hoofddorp maakt duidelijk dat, indien noodzakelijk, soms kan worden besloten tot sloop van een complex. “Dit winkelcentrum voldeed niet meer aan de huidige eisen. De winkelruimtes waren relatief laag, je moest naar binnen door een aantal passages. We ontwikkelen nu met

[ Kroonenberg Groep ]

“We zijn een lange termijn belegger,” benadrukt Bremmer. “Onze ambitie is om ons bezit te optimaliseren. We zorgen er voor dat hetgeen we hebben er goed bij staat. Goed contact met huurders is voor ons belangrijk. We willen ons vastgoed tot in lengte van jaren behouden, en op die manier behandelen we het ook.” ❚


vastgoed in retail

30

SNS Bank introduceert nieuwe winkelformule in Nederland In juli van dit jaar werd de eerste vestiging geopend – om precies te zijn in Haarlem – en er zullen nog honderden in het hele land volgen. SNS Bank timmert hard aan de weg met een nieuwe winkelformule; alle vestigingen van de financieel dienstverlener zullen een metamorfose ondergaan. Het is een interessante strategie. De bank realiseert zich dat het bedrijf geen retailer pur sang is, maar toch is bij het herinrichten en aankleden van alle vestigingen van de retailgedachte uitgegaan. “In de combinatie met de verkoop van onze producten via internet, zullen de nieuwe fysieke outlets een nieuwe rol gaan spelen. Het doel is voornamelijk om ons merk steviger in de markt te kunnen zetten,” zeggen Herke Douw en Matthieu Abrahams, beiden vanuit de marketing en communicatie verantwoordelijk bij SNS Bank voor de implementatie van het project.

[SNS bank ]


vastgoed in retail

31

H

et is allemaal een uitvloeisel van een heroriëntatie van de eigen strategie. “We gaan in onze winkels ook producten van andere financieel dienstverleners verkopen en we richten ons op het lanceren van een ander distributieconcept. Hoewel de website www.snsbank.nl feitelijk de primaire winkel is, zijn de fysieke outlets essentieel geworden om onszelf – als bedrijf, als merk – tastbaar te maken naar de consument. We hebben een gezicht als we met onze winkels in de centra zitten. Het is een ondersteuning aan de opbouw van ons merk.” Volgens het tweetal is het de ambitie om op deze wijze in geheel Nederland het concept uit te rollen. “We hebben nu 140 winkels, maar we ambiëren in Nederland uiteindelijk op een totaal aantal van ongeveer 300 winkels uit te komen.”

Nadat enkele jaren geleden intern de nieuwe strategie was gedefinieerd, ontstond concreet de opgave om een winkelformule te bedenken die bij SNS past. Met andere woorden: hoe gaat de winkel er uit zien? “We realiseerden ons dat het internet en de fysieke shop com-

plementair aan elkaar moesten zijn. We wilden dat de winkels een meeting point voor de klant zouden worden maar wel dusdanig dat de klant – in een open en transparante omgeving – eigenlijk zelf zijn oplossingen kon vinden. De medewerkers in de winkels van SNS zouden louter ondersteunend zijn. In de winkels kunnen potentiële klanten hun informatie verkrijgen; de winkel heeft acquisitiekracht en dient mee te werken aan de opbouw van het merk.” Het in Amsterdam gevestigde ontwerpburo VBAT kreeg de opdracht om de nieuwe retailformule op basis van de strategie te ontwikkelen. Andy Palmer Smith van VBAT erkent dat het een niet alledaagse vraag was, die aan hem werd voorgelegd. “Feitelijk moest ik een winkel ontwerpen van een bedrijf, dat geen tastbare producten heeft,” zegt hij. “Daarnaast was duidelijk dat de klanten zowel van de site als van de winkel ‘een zelfde gevoel’ moest ervaren. Het moest vooral anders dan anders. In die zin is het dus essentieel dat je de consument goed begrijpt. In de financiële dienstverlening gaat het tegenwoordig bij de consument om een zoektocht naar betrouwbaarheid. Alles moest dus functioneel zijn.” Volgens Palmer Smith is er daarom gekozen voor een brede ingang, die bijna de gehele breedte van het pand beslaat met aan beide zijden grote billboards. Veel aandacht is er gecreëerd voor de wisselingen van de communicatie. Daarmee kunnen we de dynamiek van de producten laten zien. Maar daarbij is ook aandacht voor producten van derden. SNS Bank verkoopt immers niet meer alleen haar eigen producten. Daarom heb ik er voor gekozen om elke productgroep op te bouwen op een eigen deel. Voor de informatiezoekende consument dus veel gemak.”De eerste proefopstelling van het nieuwe SNS werd achter gesloten deuren in Amersfoort getest. “Dat hebben we met klanten en medewerkers gedaan,” vertelt Abrahams. “Dit was voor de medewerkers natuurlijk een omslag, hoewel men wel absoluut positief was. Men had het gevoel gekregen dat men nu ‘eindelijk’ de juiste rol kon gaan vervullen die men bij SNS Bank voor ogen had.” Image Builders uit Apeldoorn werd gevraagd voor de praktische uitvoering. Commercieel

[ sns bank ]

directeur Jan Berends bevestigt – net als Andy Palmer Smith – dat het om een uniek project ging. “Toen we de schetsen voorgelegd kregen en we bekeken hoe we de klus zouden aanpakken, werd al heel snel duidelijk dat SNS Bank wilde dat de informatiezoekende consument nadrukkelijk niet het gevoel moest hebben dat ze een bank zou binnenstappen. Een echte winkelformule dus. De uitstraling was nieuwsgierigheid opwekkend.” Volgens Berends zie je in het concept duidelijk een stuk professionalisering, maar ook een hele andere insteek ten opzichte van de traditionele bankgedachte. “Ik denk dat ze met deze visie andere banken intussen een stapje voor zijn.” Douw en Abrahams verwachten nog voor het einde van dit jaar ongeveer 40 shops op deze wijze te hebben ingericht. Opvallend is de flexibiliteit van het systeem: “De consument is immers grillig. We constateerden dit al eerder. Niemand weet hoe deze over een jaar, of over twee jaar tegen ‘het bankwezen’ aankijkt. De inrichting van de winkels is daarom modulair van opbouw. En de ontwikkeling van de dynamische communicatie is uiteraard nauw verbonden aan het voortschrijdend inzicht dat we in de komende jaren met deze formule ontwikkelen.” Toch moet de ‘buitenwereld’ nog steeds wennen aan de visie dat een bank ook een winkel kan of wil zijn. Abrahams en Douw tot slot: “In onze zoektocht naar nieuwe locaties, merken we nogal eens dat gemeenten soms huiverig zijn om ons een plek te gunnen op traditionele winkellocaties. Men ziet ons niet altijd als ‘winkel’. Pas als we het uitleggen en de visie nader verklaren, dan komt de overtuiging. Wij denken dat dit concept een verrijking is voor elk winkelcentrum. Wij hopen daarom ook dat in de toekomst dit concept in aanmerking mag komen voor bijvoorbeeld de Retail Jaarprijs. Nu vallen we nog niet in de criteria die de Jaarprijs hanteert. Wij zijn er echter van overtuigd dat we met dit concept wel degelijk met retail bezig zijn. Dat heeft de eerste vestiging in Haarlem in deze korte tijd al bewezen en zullen alle nog om te bouwen vestigingen in de komende tijd ook zeker gaan aantonen. SNS Bank profileert zich dus met een retailconcept.” ❚


Meer dan ooit verandert de vastgoedmarkt. Meer dan ooit eist u betrouwbaarheid, expertise en vooral resultaat. WPM Groep kent u als onafhankelijke dienstverlener vooral als toonaangevend op het gebied van management van kantoor- en winkelvastgoed en als specialist op het gebied van herontwikkeling van winkelgebieden. Wij leveren onderscheidende en specialistische producten, die samen de totale levenscyclus van commercieel onroerend goed omvatten. Ons doel is altijd duidelijk: samen met u meerwaarde creĂŤren. Want wie vandaag optimaal wil presteren moet durven anticiperen op veranderingen in de markt. Met WPM Groep staat u er niet alleen voor. Meer weten? Kijk op onze website.

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling

www.wpmgroep.nl


Winkelcentrum Zaailand Leeuwarden

Doorsnede Winkelcentrum Zaailand


vastgoed in retail

34

[ image builders ]


Jan Berends van Image Builders

‘Interieur bepaalt mede het imago’ Met eind vorig jaar de opening van een vestiging in de Russische hoofdstad Moskou en de al bestaande en goed draaiende vestiging in China, heeft het in Apeldoorns gezetelde Image Builders niets te klagen. Het bedrijf wordt steeds vaker gevraagd om retail interieurs te ontwikkelen, te bouwen en te onderhouden. Volgens commercieel directeur Jan Berends wil Image Builders de komende jaren zich dan ook verder focussen op de Europese roll-out van formules. “Onze uitdaging is om in een relatief korte tijd die winkel neer te zetten, die de klant wil,” zegt hij. “Wij maken voor onze opdrachtgevers de hardware bij het merkconcept, waardoor de klant zich overal herkenbaar op de kaart kan zetten.”

B

erends vertelt dat de input van de interieurbouwers steeds belangrijker wordt in de vraag hoe een zaak in te richten. “Opdrachtgevers zoeken op dit moment vooral, buiten de bevestiging van de ‘brandidentiteit’, naar de minste belasting voor het milieu, ze willen goede materiaalkeuze, wensen flexibiliteit en bestuderen altijd de meest economische opties. En dat laatste betekent vooral ‘snel en goedkoop’. Hoe snel snel is, verschilt echter per product. Voor de ontwikkeling en de engineering van het compleet concept, heeft men soms wel een paar maanden nodig. Het hangt er ook vanaf in hoeverre de klant wil meebepalen en hoe groot zijn technische kennis is.” Volgens Berends is de opdracht die het bedrijf verkreeg van SNS Bank een goed voorbeeld van hoe je snel kunt bouwen. “De complete formule dient in rap tempo te worden uitgerold over heel Nederland,” zegt hij. “SNS Bank zocht een nieuwe herkenbare identiteit met een unieke winkelformule.” Specifieke trends in de interieurbouw zijn moeilijk te definiëren, meent Berends. “Op dit moment echter staat ‘vintage’ wel veel in de belangstelling. Men maakt dan in het interieur gebruik van een min of meer beschadigd uiterlijk. Net zoals je dat bij jeans ziet, die opzettelijke scheuren in de stof hebben. Het is lastig om te zeggen waar trends vandaan komen. In de kledingbranche zie je vaak dat tegengestelde trends elkaar opvolgen. In het interieur lijkt er nu meer behoefte aan huiselijkheid. >

[ image [ Hoofdstuk builders ] ]

vastgoed in retail

35


ToursChedule 2009 (shorTened overview)

sns BAnK

6 CiTies, The neTherlAnds August 2009

ToMMY hilFiGer

isTAnBul/izMir/AnKArA, TurKeY August 2009

AdidAs AG

MonTreAl/ToronTo/vAnCouver, CAnAdA August 2009

villA hAPP

winsChoTen, The neTherlAnds August 2009

levi’s sTrAuss

CisTernA di lATinA/nAPoli, iTAlY August 2009

levi’s sTrAuss

PAris/GrenoBle, FrAnCe August 2009

levi’s sTrAuss AndorrA August 2009

devereAuX

APeldoorn, The neTherlAnds August 2009

on tour A tribute to the partners we recently worked for…

AuPinG

ArnheM, The neTherlAnds August 2009

AuPinG

luMMen, BelGiuM August 2009

roY roBson

wArsAw, PolAnd August 2009

roY roBson

osnABrÜCK/BoChuM, GerMAnY August 2009

CKs

TurnhouT/BrAssChAAT, BelGiuM August 2009

www.imagebuilders.nl info@imagebuilders.nl T 0031 55 53 93 810

Creation in your own image


vastgoed in retail

37

De gemoedelijkheid dient aanwezig te zijn. Een aantal concepten die we nu uitrollen, zoals bijvoorbeeld Adidas Originals en Levi’s Revolution 2 zijn hiervan fraaie voorbeelden.” Imagebuilders en haar medewerkers zijn vol vertrouwen voor de komende jaren. “De start in Moskou geeft ons nieuwe mogelijkheden om de Russische markt te bewerken. Zo zijn we onder andere bezig met het inrichten van de Levi’s Shops in Moskou zelf, Sint-Petersburg en Jekatarinaburg. We kennen de Russische regelgeving goed; onze opdrachtgevers hoeven zich geen zorgen te maken over alle benodigde invoerrechten en douaneprocedures. Dat doen wij voor hen. Verder concentreren we ons voortdurend op het verbeteren van onze dienstverlening. We willen bovengemiddeld bedienen. Van de site survey helemaal bij aanvang van het traject tot aan de definitieve oplevering of het reguliere onderhoud. Wij zijn er van overtuigd dat alleen op deze wijze het gekozen concept de

[ image builders ]

meeste toegevoegde waarde blijft leveren aan de ambities van onze opdrachtgevers. En die ambities vallen of staan immers bij het eigen imago. En precies dáár zit onze kracht; het bouwen. ❚


vastgoed in retail

38

Delta Lloyd Vastgoed handelt op basis van voortschrijdend inzicht…

‘Er is geen blauwdruk voor het winkelcentrum van de toekomst’ Ook aan Delta Lloyd Vastgoed gaan de economische perikelen van dit moment niet ongemerkt voorbij. Maar op het kantoor in Amsterdam blijft men positief. Sterker nog: de time out van dit moment levert genoeg leermomenten op. Volgens Marianne van Hagen, portfoliomanager winkels en Rianne Mastop, accountmanager winkels bij Delta Lloyd, heeft de crisis ook veel goeds opgeleverd. “Het was de dwaasheid voorbij en dat is nu over,” zegt het tweetal. “In het verleden kon alles terwijl nu blijkt dat niet alles kon. Gevolg: simpelweg ‘terug naar de basis’. Het is een pas op de plaats, een herschikking. We realiseren ons meer dan ooit dat de te maken plannen écht toekomstwaarde moeten hebben.”

V

an Hagen zit al ruim 21 jaar bij Delta Lloyd maar ook vóór dat ze bij de Amsterdamse verzekeraar startte, was ze al 15 jaar actief in het retailvastgoed. De periode zoals die zich nu heeft aangediend, heeft ze niet eerder zo zwaar meegemaakt, maar het is voor haar wel te verklaren. “Je ziet het vooral bij de perifere grootschalige detailhandellocaties. Die blijken nu merendeels toch geen goede trekkracht te hebben om te kunnen overleven. Ze zijn vaak te klein. Nieuwe plannen stranden daarom nu. Maar ik snap de wens om buiten bestaande centra te ontwikkelen wel. Het is immers heel lastig om een winkelcentrum te herontwikkelen. Er is daar een relatief grote kans op bezwaren van

burgers en andere stakeholders terwijl ‘in het weiland’ de knelpunten minder prominent aanwezig zijn. Maar door het ontbreken van gemeentelijke of regionale afstemming ontstond er toch scheefgroei door die perifere detailhandel. Er hoeft maar één sterke gemeente in de regio te zijn, die overstemt. In tijden van economische voorspoed maakt dat allemaal niet zo veel uit. Alles blijft goed lopen. Maar nu er een correctie is, zie je centra in problemen komen. Er is een tijd van nadere beschouwing aangebroken.” Volgens Mastop is de ondergrens van de buurtwinkelcentra omhoog gegaan. “Je moet dus een grotere minimale omvang hebben om succesvol te kunnen opereren,” zegt ze.

[ Delta Lloyd Vastgoed ]

“Bovendien dient er een grote diversiteit aan winkels aanwezig te zijn om het verzorgingsgebied optimaal te kunnen bedienen. Noem het maar ‘Boodschappen-Plus’. Vanuit onze visie zitten wij daarom ook het liefst in winkelcentra vanaf 10.000m2. Wij denken dat dáár het begin van de potentie zit. Kleiner dan die 10.000m2 wordt in de toekomst moeilijker.” Maar daarnaast gaat het natuurlijk ook om de kwaliteit van het ondernemerschap van de retailers. “We hebben vanuit onze rol van Delta Lloyd regelmatig gesprekken daarover met onze huurders,” zeggen Van Hagen en Mastop. “Er liggen nog zo veel kansen, maar de retailers moeten zich realiseren dat de consument tevreden gesteld wil worden. Een mens wil zichzelf nog steeds ‘uitlaten’. Ondanks het toenemende gebruik van internet koopt men écht niet alles van achter toetsenbord en monitor en gaat dat ook niet doen. Je dient je er van bewust te zijn dat het niet meer zo eenvoudig is om je vaste klanten te behouden. De consument is mobieler geworden. Ze willen meer en meer. Als je als betere boekhandel bijvoorbeeld nog steeds niet begrijpt, dat je een kop koffie moet schenken voor je klanten, dan zul je op een gegeven moment de slag gaan missen.” Maar ook gemeenten dienen volgens Van Hagen te weten dat er in een woongebied rondom een winkelcentrum altijd cyclische veranderingen zijn. “Er wordt eigenlijk nog te veel op het ‘nu’ gepland terwijl men meer naar de toekomst moet kijken. Je ziet het regelmatig bij stedenbouwkundigen: die beredeneren te veel vanuit de vaste normen die altijd golden. Resultaat: te kleine woonwijken met te kleine buurtwinkelcentra. Maar de tijden zijn veranderd en blijven veranderen. Je moet dynamischer plannen en dat kan absoluut. Zo dien je bij de ontwikkeling van een woonwijk en een winkelcentrum al van meet af aan ruimte vrij te houden om in de toekomst meer woningen in de wijk te kunnen realiseren en het winkelcentrum te kunnen uitbreiden. Anticiperen is het sleutelwoord.” En verder, vult Mastop aan, mag de colour local niet vergeten worden. “Natuurlijk heeft de consument behoefte aan de grote jongens


vastgoed in retail

39

in de straat, maar de kleine zelfstandigen bepalen mede de kracht van een winkelcentrum. Maar juist dáár is wel écht ondernemerschap noodzakelijk.” Mastop en Van Hagen menen dan ook dat deze ondernemers niet altijd alles zelf moeten willen doen. We adviseren deze winkels om samenwerking te zoeken met inkoop en marketingorganisaties en acties op elkaar af te stemmen met de collega ondernemers. Praat meer met je buren. Ken je klanten, ken je markt, weet wat er in de omgeving gebeurt en speel daar op in. Waarom niet een thuisbrengservice? Werk aan een ‘totaalconcept’ maar… ga er nooit van uit dat je eigen concept altijd het beste is. Wees kritisch op jezelf en blijf vernieuwen. En dat geldt ook voor de

service die je verleent. De consument wil aandacht. Daar zit enorm veel potentie. Wij vrezen echter dat kleine retailers niet elke dag met dit soort zaken bezig zijn, maar het is wel de basis voor blijvend succes.” Toch zeggen Mastop en Van Hagen dat ze bewust niet op de stoel van de ondernemer willen zitten. “We hebben het er vaak over met onze huurders, maar uiteindelijk moet iedereen wel zijn eigen rol weten. Wij zijn belegger en daar ligt ons belang. Maar je kunt alleen maar goed beleggen als je weet hoe het speelveld in elkaar zit. We willen als een bondgenoot optrekken met onze huurders. Het is onze prioriteit om te faciliteren zodat winkeliers goed hun geld kunnen verdienen.”

[ Delta Lloyd Vastgoed ]

Hoe het winkelcentrum van de toekomst eruit ziet, weet het tweetal niet. “Om daar nu al uitspraken over te doen, zou compleet in tegenspraak zijn met onze visie op dynamische winkelplanning,” besluit Van Hagen. “Er zijn geen zekerheden meer. Er is geen blauwdruk. We handelen naar bevind van zaken en op basis van voortschrijdend inzicht. Één aspect zal echter nooit veranderen: de consument wil kijken, voelen, proeven en ruiken. Dan kan de opkomst van het internet nog zo groot zijn, de consument wil naar buiten toe en heeft behoefte aan aandacht. Juist op dat vlak liggen de kansen voor de retail. Dat geldt dus ook voor de planvorming: die moet dynamisch en flexibel zijn én een toekomstwaarde in zich hebben.” ❚


vastgoed in retail

40

De winkelmakelaars van RSP Retail

Naast de reguliere aan-/verhuur en aan-/verkoop van solitaire winkelpanden is RSP Retail tevens actief op de ‘winkelbeleggingsmarkt’en met de projectmatige verhuur van winkelcentra. RSP Retail draagt vanaf de planfase (layout, branchering, huurprijsadvies etc) tot en met de uiteindelijke verhuur zorg voor de totale invulling van betreffende winkelprojecten. Ervaring en expertise zijn hierbij noodzakelijk waarbij de vier winkelmakelaars van RSP Makelaars: Ronald Borrenbergs, Philibert Bluijssen, Dirk van Beurden en Mark van Zwam garant staan voor jarenlange ervaring binnen de winkelvastgoed wereld. Het kantoor van RSP Makelaars telt in totaal 14 makelaars-/taxateurs waarbij de 4 winkelmakelaars actief zijn in Zuid Nederland.

“Mede vanwege ons dagelijks contact met de landelijke winkelketens én de contacten metde lokale winkeliers hebben wij zicht op devraag vanuit de detaillisten. Uiteindelijk is het ons specialisme om deze kennis aan te wenden in onze advisering aan de ontwikkelaar met het uiteindelijke doel om bestaande winkelstructuren te versterken welke een dusdanige toekomstwaarde krijgen, dat er een duurzame ontwikkeling ontstaat, allen op een dusdanige wijze dat de consument zich makkelijk kan identificeren met de uiteindelijke ontwikkeling.” “Namens verscheidene vooraanstaande ontwikkelaars zoals ING Vastgoedontwikkeling, Heijmans, Bouwfonds Ontwikkeling, UnibailRodamco en Foruminvest hebben wij reeds

[ RSP Retail ]

mogen zorgdragen voor de gehele commerciële begeleiding van diverse winkelcentra. Op dit moment zijn wij druk doende met de voorbereidingen en verhuur van onder andere de centrumprojecten te Mierlo, Boxtel, Terneuzen en Sint- Michielsgestel. Onderstaand lichten wij een aantal (nagenoeg) gerealiseerde projecten eruit.”

“Eén van de gerealiseerde projecten is gelegen te Eindhoven en betreft de uitbreiding van het stadsdeelcentrum WC Woensel. De uitbreiding omvatte circa 15.000 m² nieuwbouw winkelruimte en is gericht op de versterking van de bestaande winkelstructuur. Met de komst van H&M, Esprit, MEXX, Ici Paris, Open 32, EDC Esprit, Xenos en La Place zijn wij hier namens verhuurder ruim-


vastgoed in retail

41

schoots in geslaagd. Het grote verzorgingsgebied alsmede de passantenstromen rechtvaardigen het huurprijsniveau welke varieert van €350,00tot €675,00 per m² per jaar.” “Overige ontwikkelingen die gericht zijn op de versterking van de bestaande winkelstructuur betreffen de door RSP Retail uitgevoerde winkelprojecten te Valkenswaard alwaar de Corridor West (ca. 2.500 m²) door ons kantoor is verhuurd aan partijen zoals Hunkemöller, De Tuinen, Bakker Bart, Aktie Sport, My Way en Trekpleister. Met de realisatie van Corridor West is de winkelstructuur dusdanig versterkt en geconcentreerd op de Corridor waar huurprijzen worden gerealiseerd van €350,00 tot €425,00 per m² per jaar. Een ander voorbeeld uit de regio betreft het

winkelcentrum ‘Het Kompas’ te Asten waar wij namens de ontwikkelaar hebben mogen zorgdragen voor de verhuur van ruim 5.600 m² waarbij is verhuurd aan EDAH, Kruidvat, Bakker Bart, Zeeman TextielSupers, Shoeby Fashion, Shoetime en Dobey. Het uiteindelijk gerealiseerde huurprijsniveau komt overeen met vergelijkbare winkelkernen en bedraagt circa €150,00 tot €170,00 per m² per jaar. Tot slot berichten wij u over het nieuwbouw project Rond de Admirant in het centrum van Eindhoven waar wij namens Heijmans/NIB Capital doende zijn om invulling te geven aan een nieuwe winkelgebied van in totaal ruim12.000 m². De oplevering nadert zijn voltooiing waarbij aan één van entrees aan de zijde van V& D inmiddels is opgeleverd aan Geox en Purdey mode.”

[ RSP Retail ]

“Aan de zijde van het 18 Septemberplein krijgt direct tegenover het Piazza Center het entree gebouw reeds vorm en is het hoogste punt van het grote winkelblok bereikt. De routing, uitstraling alsmede de mix van huurders zoals boekhandel Selexyz Van Piere, Triumph, Tamaris, Airforce, Van Bommel, Douwe Egberts café/geschenkenwinkel, Prénatal, Bruna, La Ligna, The Company, Halfords etc maakt daarmee het bestaande kernwinkelgebied van Eindhoven als winkelstad compleet." ❚ RSP Makelaars ‘s-Hertogenbosch C.V. Koningsweg 66 (“Het Koningshuis”) 5211 BN ‘s-Hertogenbosch Tel. 073 - 64 88 750 www.rspmakelaars.nl


vastgoed in retail

42

Centrumontwikkeling vraagt om doorpakken. Juist nu!

Vastgoedontwikkelingen worden stilgelegd, investeerders haperen, ontwikkelaars krijgen de financiering lastig rond, plannen verschralen en gemeentelijke verkiezingen zorgen mogelijk voor uitstel van besluiten. Dit zijn knelpunten waarmee de vastgoedsector en in het bijzonder die van het winkelvastgoed momenteel te maken hebben. Juist nu ligt de sleutel tot succes bij gezamenlijke urgentie. Een integrale visie op de opgave, gedragen door marktpartijen en overheid, het versnellen van de ontwikkelprocessen op basis van innovatieve en solide financiĂŤle afspraken en risicomanagement zijn sleutelbegrippen. Metrum adviseert al meer dan 20 jaar overheden en marktpartijen over ontwikkeling en herstructurering van winkelvastgoed en centrumgebieden. Doorpakken is het advies. Juist nu.

D

e Nederlandse winkelvastgoedmarkt verschuift van een uitbreidingsmarkt naar een vervangings- of verdringingsmarkt. Vinex-locaties zijn zo goed als afgerond en nieuwe uitbreidingslocatie ontbreken. Samen met afvlakking van

draagvlak zijn dit belangrijke oorzaken voor het agenderen van herstructurering van bestaande winkelgebieden bij beleggers, ontwikkelaars en overheden. Dat is maar goed ook. Of het nu gaat om een historisch stad- of dorpscentrum of een buurt- of wijkwinkelcentrum: dit zijn en

[ Metrum ]

blijven logische plekken om te winkelen. Deze winkelgebieden moeten voldoende aantrekkingskracht hebben op de consument die steeds hogere eisen stelt. Dit heeft ook weer effect op nabijgelegen winkelgebieden. Geen eenvoudige opgave dus, die vraagt om doortastendheid en lef om door te pakken.


vastgoed in retail

43

Procesmanagement Spuikwartier Den Haag In opdracht van gemeente Den Haag verzorgt Metrum het procesmanagement voor de gebiedsontwikkeling Spuikwartier. Dit betreft de herstructurering van het gebied rondom de Grote Markstraat waar onder andere nu gewerkt wordt aan de ontwikkeling van de Nieuwe Haagse Passage. Onderdeel van dit project is het vorig jaar opgeleverde Spuimarkt complex dat dit jaar de NRW jaarprijs in de wacht sleepte.

Verbinden Metrum adviseert ontwikkelaars, beleggers en gemeenten bij deze opgave. Metrum brengt niet alleen inhoudelijke kennis en ervaring mee, maar is vooral ervaren in het verbinden van partijen met uiteenlopende belangen. Overheden en marktpartijen

[ Metrum ]

spreken vaak een andere taal als het om centrumontwikkeling gaat. De bekende vooroordelen spelen een rol. De gemeente zou niet op tijd haar planologische medewerking verlenen, en de ontwikkelaar zou teveel denken en handelen vanuit commerciĂŤle belangen. >


Op grond van kennis Kennis van Centrumontwikkeling Metrum kent haar opdrachtgevers en de processen die voor hen van belang zijn. We hebben oog voor de belangen van de verschillende betrokken partijen en we kennen de politieke en bestuurlijke omgeving van de vraagstukken als geen ander. Managen en adviseren doen we vanuit een uitgebreide kennis van centrumontwikkelingen en met behulp van eigen praktijkervaringen.

De kracht van Metrum Een ervaren adviesbureau met de focus op integrale dienstverlening binnen de gebiedsontwikkeling, vastgoedeconomie en in toenemende mate op de snijvlakken daarvan. Onze onafhankelijke, deskundige en resultaatgerichte adviseurs vormen een goede mix van hoog gekwalificeerde professionals op inhoudelijk, financieel, organisatorisch en procesmatig gebied. Ambities vertalen naar haalbare, uitvoerbare centrumplannen en kansen verzilveren... daar ligt onze kracht!

Integrale aanpak Onze adviseurs hanteren een integrale aanpak door de volgende werkvelden samen te brengen: • Plan- en vastgoedeconomie • Grondbeleid • Project- en procesmanagement • Managementadvies • Interim Projectmanagement

Postbus 6645 6503 GC Nijmegen info metrum.nl www.metrum.nl

Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen T (024) 388 85 05 F (024) 360 60 13

Papendorpseweg 93 3528 BJ Utrecht T (088) 265 82 56 F (024) 360 60 13


vastgoed in retail

45

Joost Kamps en Patrick Gering, senior adviseurs centrumontwikkeling bij Metrum Maar waar het eigenlijk om draait, is het bepalen van de gezamenlijke urgentie van vernieuwing. Dit is niet altijd een gemakkelijke opgave. Ontwikkelaars hebben vaak ‘hun huiswerk gedaan’ en weten wat ze willen met een locatie. Gemeenten moeten die plannen inpassen en wegen voorstellen van marktpartijen in een breder kader af. Hierdoor sluiten tempo, randvoorwaarden en te volgen koers niet altijd op elkaar aan. Vertrouwen, integraal denken en samenwerking, daar draait het dan om. Metrum begeleidt het samen in gesprek gaan om iets van ‘wij’ en ‘samen’ creëren, in plaats van ‘zij’ en ‘die ander’.

Momentum Vanuit deze onafhankelijke rol én met kennis van het krachtenveld in de ontwikkeling van centrumgebieden, brengt Metrum overheden en marktpartijen bij elkaar. Om vervolgens tot actie over te gaan. Toetsen van financiële en operationele haalbaarheid van het plan, draagvlak creëren bij betrokken partijen en het tijdig nemen van actie zijn onderdelen van de inzet van Metrum. Vooral het creëren en benutten van het momentum bepaalt het succes van de gebiedsontwikkeling. De betrokken marktpartijen en overheden moeten allereerst nut en noodzaak van de ontwikkeling delen, samen een realistisch plan maken en daarmee aan de slag gaan. Niets doen is geen optie. Er zijn grote slagen te slaan, er zijn veel centra die dringend aan herstructurering toe zijn. Juist nu. De recessie kan een omslag betekenen in het denken over duurzame herstructurering. Een goed doordachte, realistische en integrale planvorming is nodig. Het uitstellen van herontwikkeling kan fataal zijn voor de concurrentiepositie.

Duurzame planvorming nu zorgt voor succes in de toekomst.

Haalbaarheid Doorpakken is nodig, maar wie betaalt? Project- en procesmanagers van Metrum werken nauw samen met de plan- en vastgoedeconomen om tot een financieel haalbaar plan te komen. Nieuwe financieringsvormen zijn nodig want herstructurering kost geld. De traditionele financieringsvormen zijn niet altijd meer voldoende. De nieuwe Wet ruimtelijke ordening zorgt ervoor dat bij herstructurering van bestaande centrumgebieden vrijwel altijd een nieuw bestemmingsplan volgt. Tevens verplicht de Wro gemeenten om daarbij ook een exploitatieplan op te stellen, of door middel van zogeheten anterieure overeenkomsten het kosten-

verhaal te borgen. Daarin kan antwoord gegeven worden op de vraag ‘wie betaalt?’. Metrum begeleidt deze gezamenlijke zoektocht naar het beperken van risico’s en het gezamenlijk verhalen van kosten.

De kracht van Metrum Natuurlijk, hobbels zullen er zijn, maar er zijn veel winkelgebieden die vragen om herstructurering. Doorpakken, in gesprek blijven en openstaan voor nieuwe visies, financieringsvormen en kansen benutten. Metrum is ervan overtuigd dat we juist nu moeten inzetten op het bij elkaar brengen van partijen, het maximaal benutten van de potentie van de plek en het borgen van de financiële, operationele en maatschappelijke haalbaarheid. Een heldere procesaanpak, waarbij gestuurd wordt op grond van kennis is essentieel. ❚

Centrumvisie Zundert Voor de gemeente Zundert heeft Metrum naast het procesmanagement onder andere ook de retailvisie en de gebiedsexploitatie opgesteld. Matthé Rijs,procesmanager Metrum over de totstandkoming van de visie: “De kracht van het proces zit in het vanaf de start constructief betrekken van disciplines en belanghebbende partijen. Het Masterplan heeft zich op die manier ontwikkeld tot een breed gedragen visie en is een solide basis voor verdere planvorming.” De wethouder bouwen en ruimtelijke ontwikkeling bij de gemeente Zundert: “In het proces om te komen tot een nieuw centrum staan kwaliteit en leefbaarheid centraal. Ze vormen het fundament voor een centrum dat klaar is voor de toekomst. Die basis hebben we samen met Metrum gelegd.,” aldus Mr. H.J.M. Bonenkamp.

Procesmanagement Metrum: Masterplan Centrumvisie Zundert

[ Metrum ]


vastgoed in retail

46

Eduard Plate, voorzitter van Taskforce Duurzaamheid bij NRW

‘Functionele duurzaamheid is de succesfactor voor de toekomst’ Dat er behoefte was aan een goed gesprek over, het opstarten van een debat of een gedegen onderzoek naar werkelijke duurzaamheid in retailvastgoed, was vorig jaar al duidelijk bij diverse bijeenkomsten van de NRW. Het was dan ook niet verwonderlijk dat begin dit jaar de Taskforce Duurzaamheid officieel van start ging. Eduard Plate van het Utrechtse adviesburo Extenzio werd benoemd tot voorzitter. “Het vervullen van deze job spreekt me aan,” zegt hij. “Duurzaamheid gaat in mijn beleving namelijk nog te vaak alleen maar over milieu-achtige aspecten. Dat zijn overigens essentiële knelpunten, maar échte duurzaamheid komt ook voort uit de kracht om te kunnen inspelen op de behoefte van de consumenten.”

V

olgens Plate verliezen winkelgebieden steeds vaker hun klanten. Er lijkt dan ook een groeiende behoefte aan het creëren van een eigen identiteit in een winkelgebied – om die klanten te behouden - maar die eigen identiteit lijkt op de een of andere manier zeer lastig te definiëren, zo constateert Plate. “Van Den Helder tot aan Weert, het is overal hetzelfde, vindt de consument. Tegelijkertijd meent die zelfde consument dat een winkelgebied wel de grote jongens moet bevatten. Want anders is het voor hem niet interessant om daar te winkelen. Winkelgebieden zijn eigenlijke gewone merken. Klanten zoeken de combinatie van herkenning en verrassing. Die aparte schoenenzaak en even verderop

de Hema. De waarheid ligt in het midden?” Plate zegt dat uit onderzoek is gebleken dat er vooral veel mismatch is tussen de winkelgebieden en de daaromheen gelegen woongebieden. “Elk woongebied heeft namelijk wél zijn eigen identiteit maar die ontwikkelt zich. De gemiddelde consument bestaat niet en een gemiddeld woongebied al helemaal niet. Bovendien verandert zo’n gebied continu. Winkelgebieden vergeten daarin mee te evolueren en op een gegeven moment is die ‘match’ er niet meer, zo blijkt bijvoorbeeld telkens uit onze lifestyle monitor. Dat is vaak het begin van het einde. Ook dienen we ons te realiseren dat bepaalde groepen uit een voorzieningengebied per definitie niet naar het nabijgelegen winkelgebied komen. >

[ NRW TASKFORCE DUURZAAMheid ]


[ NRW TASKFORCE DUURZAAMheid ]


Duurzaam ontwikkelen

Rotterdam, Hufgebouw

Leiden, Nieuwe Energie

Rotterdam, Groene Passage

urban development De Passage 57a 2511 AC Den Haag T : (070) - 36 27 363 F : (070) - 36 30 383 E : info@vgsa.nl I : www.vgsa.nl

VGSA is een zelfstandig bureau voor (her)ontwikkeling van onroerend goed in bestaand stedelijk gebied. Juist in bestaand bebouwd gebied liggen opgaven die kunnen bijdragen aan de aantrekkelijkheid en diversiteit van (binnen)steden. Wij streven in onze projecten daarom altijd naar één samenhangend geheel en geen afzondelijke plannen. Met onze focus op de lange termijn dragen we in onze projecten bij aan de duurzaamheid van de gebouwde omgeving. VGSA staat voor het analyseren, organiseren en uitvoeren van vastgoedprojecten. Met producten als projectleiding, procesmanagement en analyse & advies dragen wij bij aan (her)ontwikkeling in steden in heel Nederland. Wij richten ons daarbij op stedelijke functies als winkelen, wonen, werken, recreëren en parkeren. Ons werk kenmerkt zich door een analytische, integrale en doelgerichte aanpak. Opdrachtgevers kunnen rekenen op innovatieve oplossingen, maatwerk, kwaliteit èn een goed resultaat.


Consumenten maken keuzes waar ze gaan winkelen. Ze zoeken winkels en winkelgebieden die aansluiten bij hun behoeften. En die keuzes verschillen sterk per consumentengroep. Daar kun je op bijsturen, maar de juiste kennis ontbreekt meestal. Ondernemers weten ook vaak niet hoe het zit bij hun centrum, maar daar zit juist wel de sleutelfactor. Je moet als ondernemer, als winkelier en als ontwikkelaar of belegger in een winkelgebied, goed bepalen hoe het aanbod tot stand komt. Wat de vraag is. Welke marktpositie je wilt innemen. En daarbij dient men zich niet louter te concentreren op de grote landelijke ketens die je in je winkelgebied wilt hebben, maar ook op de colour local. Die wordt te vaak vergeten. Ik begrijp best wel dat ontwikkelaars vooral zekerheid naar zich toe trekken door het afsluiten van langdurige huurcontracten met de grote ketens, maar de kleine ondernemers krijgen daardoor haast niet de kans zich voor gunstige en voor hen betaalbare prijzen te ontwikkelen. De smaak van de buurt moet wel aanwezig zijn. Want juist daar zit een stuk duurzaamheid in.”

Met de Taskforce Duurzaamheid hoopt Plate het nieuwe debat op gang te krijgen. “We inventariseren, signaleren, informeren en jagen aan. Laten we vooropstellen dat we geen standpunt innemen. Ik denk echter wel dat het de hoogste tijd is geworden, dat we iedereen weten te mobiliseren. Van de gebruikers tot aan de beleggers die zich met herontwikkeling bezig houden en van de stakeholders bij de overheid tot aan nieuwbouwprojecten. De succesfactor is dat we niet vanuit bestaande structuren moeten denken. We zullen – willen we werkelijke duurzaamheid nastreven – veel meer moeten inspelen op de diversiteit van ondernemers en consumenten.”

Volgens Plate is het van belang om de stap te maken van aanbodgericht naar vraaggericht ontwikkelen. Consumenten bepalen de waarde van een winkelgebied. “We denken dat we dit al jaren deden, maar het was meer een containerbegrip. Er werd nog te veel beredeneerd vanuit ‘de rolodex’ en vanuit direct rendement met schijnbare zekerheden. Echte duurzaamheid is dat we de markt kennen en dat we begrijpen dat we er iets mee moeten doen.

Die zoeken andere aantrekkelijke centra. Vergeet niet dat op andere plekken in de stad ook winkelgebieden ontstaan. De dienstverlening van winkels verandert ook. De overheid dient zich dat met het formuleren van flexibelere wet- en regelgeving te realiseren.” Plate noemt een ‘schrijnend voorbeeld’ op de Amsterdamsestraatweg in . “Een Marokkaans echtpaar runt daar een prima patisserie. De twee doen het goed; ze draaien uitstekend en hebben een goede reputatie in de buurt opgebouwd. Maar de twee zijn ook echte ondernemers. Ze willen hun producten ook op kleine schaal aan tafeltjes uitserveren in de zaak. Alleen krijgt men daar geen vergunning voor omdat er op die plek alleen ‘detailhandel’ – dus rechtstreekse verkoop – mag worden bedreven. Daar zie je een rigide branchering, die geen rekening houdt met winkeltrends en consumentenvraag. In zo’n kwestie zit de overheid dus duurzaamheid in de weg en legt onnodige barrières neer. Men gaat uit van de visie dat er louter in het centrum terrasjes mogen zijn. Of dat dáár alleen de plekken zijn, waar terrasjes passen. Die starre gedachte zal uiteindelijk als gevolg hebben dat dit hardwerkende en hoogopgeleide Marokkaanse echtpaar, dat écht als ambitieuze ondernemers kan worden gezien, op een gegeven moment zegt: ‘Bekijk het maar. We stoppen er mee.’ En dan kun je je afvragen of de zo gewenste duurzaamheid in tact kan blijven. In mijn optiek is dit echtpaar – deze winkel

Omzetgebonden huren kunnen ook een belangrijk rol spelen. “Op Schiphol merkte ik als directeur van de AKO boekenwinkels dat omzetgebonden huur tot een heel andere relatie leidt tussen ondernemer en eigenaresse. Met veel betere informatie uitwisseling. Al was het alleen maar waar over waar de chartervluchten en waar de zakenvluchten vertrekken. Of over het effect van een extra horecazaak tegenover je boekenwinkel. Daar kun je met je winkel op inspelen. Vastgoedpartij en retailer worden zo allebei afhankelijk van een zo hoog mogelijke omzet. Het leidde op Schiphol elk jaar tot een omzet impuls die veel sterker was dan in andere winkelgebieden. Met omzethuur zouden we veel meer kunnen doen, ook in andere winkelgebieden. Daarmee kun je inspelen op verandering. Er is nog een te grote focus op stenen en op architectuur maar weten we zo langzamerhand niet dat winkelen slechts een kwestie van verleiden is?”

Volgens Plate is de focus ook nog veel te veel gericht op de gedachte dat we uitgaan van een traditionele binnenstad waar alles ‘moet’ gebeuren, met daar omheen de traditionele indeling van wijk- en buurtcentra. “De binnenstad wordt door iedereen hoog gewaardeerd, maar tegelijk komen de mobiele huishoudens met kinderen er helemaal niet zo vaak. Ze hebben simpelweg de tijd niet.

[ NRW TASKFORCE DUURZAAMheid ]

– een enorme aanwinst voor de buurt. Ze kunnen zorgen voor een ‘Notting Hill’ effect Dat wil je toch niet zo maar laten verdwijnen? En zo zijn er in Nederland talloze vergelijkbare situaties. Ondernemers willen ondernemen. Consumenten willen graag plezierig winkelen, maar dat lukt niet altijd vanwege storende belemmeringen. Winkelplanning is vaak nog te star en teveel aanbod gericht.” Plate zegt dat dit jaar vooral wordt gebruikt om een inventarisatie te maken en processen in kaart te brengen. “Uiteindelijk hopen we antwoorden op de vraag te hebben wat duurzame centrumontwikkeling feitelijk is,” zegt hij. “Ontwikkelaars en beleggers zullen dan, samen met de overheid, echt de stap moeten maken door op een andere manier te gaan nadenken hoe ze flexibel op de colour local kunnen inspelen. We kijken naar nieuwbouw, herontwikkeling en gebruikers. En naast fysieke duurzaamheid pakken we de andere twee pijlers, economische en sociale duurzaamheid, op. People, planet, profit. En de overheid dient daarbij dus ook haar verantwoordelijkheid te nemen.” Plate hoopt in 2010 – op de Algemene Ledenvergadering van de NRW – een informatie pakket te kunnen presenteren dat ontwikkelaars, eigenaren, beheerders en retailers prikkelt en helpt om werkelijk duurzaam te kunnen ondernemen. “Het feit dat we nu in een enorme economische crisis zitten, moet dan ook als dé kans worden gezien om een grote slag te maken. Functionele duurzaamheid is de succesfactor voor de toekomst. Dat voorschot wil ik nu al wel nemen.” ❚

Eduard Plate is sinds 2 jaar directeur van het door hem gestarte adviesburo Extenzio, dat is gevestigd in Utrecht. Extenzio houdt zich bezig onderzoek en advies over winkelgebieden en retail management en wil kennis en praktijk samenbrengen. Er is ook veel kennis over de allochtone markt. Voordat hij, samen met Labyrinth Onderzoek, Extenzio startte, zat hij al enige jaren als zelfstandig ondernemer in het retailmanagement, gericht op customer loyalty. Hij werkte na een studie planologie bij Wehkamp, Experian en Sanoma en was als directeur van de AKO boekenwinkels verantwoordelijk voor de bedrijfsvoering van de AKO-zaken op o.a. Luchthaven Schiphol en de NS stations. ❚

vastgoed in retail

49


vastgoed in retail

50

Max Schep van HeijmanS:

‘De winkelier van de toekomst moet zich sneller kunnen aanpassen’ In een sterk veranderende tijd waarin zekerheden van vandaag, de onzekerheden van morgen kunnen zijn heeft Heijmans NV dit jaar zijn eigen vermogen versterkt en snel en adequaat ingegrepen in z’n organisatie. Max Schep, directeur commercieel vastgoed, zegt dat dit nodig was omdat het nieuw commercieel vastgoed in algemene zin te lijden heeft onder de terughoudendheid bij het besluitvormen van zowel gebruikers, afnemers en financiers ten aanzien van het aangaan van verplichtingen. “De consumentenmarkt ervaart daar de gevolgen van door het ingezakte consumentenvertrouwen en het groeien van de spaarquote.”

[ Heijmans Vastgoed ]

S

chep zegt dat de eigen medewerkers echter niet negatief gestemd zijn over alle berichtgeving in de media. “Natuurlijk is er wel zorg, noem het maar een scherpe alertheid, op alles wat er omheen gebeurt,” zegt hij. “Maar we zijn zeker niet platgeslagen. Sterker nog: er heerst absoluut een gevoel dat we onze schouders er onder moeten zetten.” >


vastgoed in retail

51

[ Heijmans Vastgoed ]


ONTWIKKELEN IS BELEVEN Winkelen, werken en recreëren. De integrale aanpak van commercieel vastgoed. Het is een uitdaging verder te gaan dan een opdracht vraagt. Heijmans Vastgoed stelt de wensen van opdrachtgevers en eindgebruikers altijd centraal. We benaderen vastgoedontwikkeling integraal. Met als doel het creëren van aantrekkelijke plekken waar mensen zich thuisvoelen. Of het nu gaat om een nieuw winkel- of werkgebied of om binnenstedelijke herstructurering. Heijmans is van de initiatieffase tot en met de oplevering als regisseur betrokken. We combineren niet alleen functies als wonen, werken of winkelen. We denken ook mee over parkeren, recreëren en infrastructuur. De totaalbeleving van de plek staat centraal. Dat leidt tot hoogwaardige eindresultaten voor onze klanten in Nederland en België. Gebieden met een grote aantrekkingskracht. Onderscheidend in vormgeving, afwerking, gebruikswaarde en rendement.

Heijmans Vastgoed, Max Schep, Directeur Commercieel Vastgoed, Postbus 2, 5240 BB Rosmalen, tel. +31 73 – 543 58 18, www.heijmans.nl


vastgoed in retail

53

Volgens Schep is er binnen het commercieel vastgoedbedrijf altijd al een reële koers gevaren. “In het jaar 2007 – dus ver voor de huidige crisis – werden we echter al geconfronteerd met knelpunten die er ontstonden in de markt op het gebied van financiering en de kansen die er zijn op het gebied van vastgoedprojecten. Tot op heden hebben we daarentegen diverse transacties nog prima kunnen afronden waardoor onze portefeuille op orde is. Toch realiseren we ons dat de crisis ook voor ons een boodschap heeft achtergelaten: creativiteit, flexibiliteit en misschien wel een nieuwe – andere? – manier kijken naar het vastgoed en haar gebruikers voor 2010 en later. We zitten op dit moment met onze organisatie in een fase waarin we veel nieuwe dingen kunnen ontwikkelen. Er is op dit moment bovendien een goede verdeling qua projectomvang. Op de lange termijn zullen we ook in staat moeten zijn om ons blijvend aan te passen aan steeds weer

nieuwe omstandigheden. Flexibiliteit is dus een groot goed. Het Commercieel Vastgoed bedrijf houdt zich naast kantoorhuisvesting ook bezig met winkelvastgoed waarbij de wijze van samenwerking met Verenigingen van Eigenaren een belangrijke rol speelt. “Ontwikkelwerkzaamheden doen wij in opdracht voor klanten, zowel intern als extern, alsmede volledig op eigen risico.” “Zo ontwikkelen wij het winkelcentrum voor de wijk De Groote Wielen in Rosmalen – een winkelcentrum gecombineerd met wonen en parkeren - voor een opdracht van Delta Lloyd. De succesfactor hier is dat de partijen al heel vroeg het vertrouwen in elkaar hebben uitgesproken. En dat past ook bij ons. We zijn een teamspeler, we werken hier nauw samen met de medewerkers van Delta Lloyd en met het samenwerkingsverband Hertogbouw voor de

[ Heijmans Vastgoed ]

woningen. Daarbij kijken we heel goed naar wat de consument wil, nu en mogelijk in de toekomst. Dat is het perspectief van waaruit we dienen te opereren. Wij vinden het van groot belang of een nieuw winkelgebied bijdraagt aan een duurzame herkenbaarheid van het gebied. Tevens vragen we ons af of je het allemaal in één keer wilt doen of dat gezien de huidige omstandigheden we de ontwikkeling zo nodig in fases moeten opdelen, met behoud van kwaliteit. Om die flexibiliteit er in te houden.” In de Biezenkamp in Leusden wordt door Heijmans samengewerkt met Proper Stok. “De eerste fase starten we begin 2010,” legt Schep uit. “We gaan het winkelcentrum in fases revitaliseren. Het succes van dit soort projecten staat of valt met een goede communicatie tussen ontwikkelaar en winkelier.” Zij gaan een lange periode in van verbouwingen. >


centrumplan, Voorschoten

winkelcentrum Oosteinde, Aalsmeer

Utrechtseweg 8a, 1213 TS Hilversum, T 035 623 24 25, F 035 621 16 45, info burovandergoes.nl, www.burovandergoes.nl


vastgoed in retail

55

“Het is daarbij van belang om de emotionele omslag te filteren. Je ziet vaak dat winkeliers op korte termijn denken. En dat het bij hen ook uit de lengte of uit de breedte moet komen. Essentieel is dat zij uiteindelijke kunnen blijven inspelen op de, en niet ten onrechte, wensen van de consument in die grillige markt. Tegelijkertijd weten we dat, voor de winkelier, zijn risicoprofiel daardoor moeilijk wordt in te schatten.” Schep vertelt dat er in Berkel Enschot een concessieovereenkomst is getekend met de gemeente Tilburg aangaande de verplaatsing van het bestaande winkelgebied. De totale omvang – maximaal 13.000m2 – hangt samen met de ontwikkeling van Berkel Enschot en de positie van de detailhandel daarin. “Het gaat in dit project ook om 300 huurappartementen. We werken daarbij nauw samen met een aantal Verenigingen van Eigenaren. Er zit potentie voor de detailhandel, mede ook omdat het al een bestaand gebied is. Toch praten we hier natuurlijk ook in ver-

schillende scenario’s. Wat er precies gaat gebeuren is simpelweg afhankelijk van de marktontwikkelingen en van de uitbereiding van de woningbouw.” Ook op het voormalig terrein van het Groot ZiekenGasthuis in Den Bosch is Heijmans actief. Deze binnenstedelijke herontwikkeling is van een geheel andere orde en dynamiek. “Het is feitelijk de laatste grote stedenbouwkundige invulling van het centrum,” zegt Schep. “We ontwikkelen hier in combinatie met andere marktpartijen, zoals BAM. We hebben op de Provada onze plannen gepresenteerd. Het Masterplan is nu gereed en we kunnen de volgende stap zetten. Het gaat hier om het ontwikkelen van 450 woningen en een parkeerplaats waar ongeveer 1.400 auto’s kwijt kunnen. En in de maximumvariant hebben we het hier over 29.000m2 detailhandel. Het is ons vak om die gevoelens van de uiteindelijke winkelier zodanig te managen dat deze vertrouwen krijgt in het proces en het eindproduct.”

[ Heijmans Vastgoed ]

De huidige omstandigheden en de verdere inschatting van het effect van de huidige crisis op de consument maken het moeilijker dan ooit om te kunnen inschatten hoe Het Winkelgebied van de toekomst er uit ziet. “Er zijn immers veel bewegingen gaande,” zegt Schep. “Internet en duurzaamheid zijn daarbij vanzelfsprekend ook een factor van betekenis geworden. Maar we dienen ons vooral te realiseren dat het om Winkelen met een hoofdletter W gaat. Daarnaast zie je dat de omloopsnelheid van modellen van producten sterk toegenomen is. Een winkelier zal zich dus sneller aan moeten blijven passen aan continu veranderende omstandigheden. De consument zit niet meer in een vast patroon.” Al deze factoren maken dat de expertise van de winkelontwikkelaar, zoals Heijmans die als dienstverlener met een visie en met een luisterend oor is, onmisbaar is bij de ontwikkeling van winkelgebieden met een grote W. Het gaat om het leveren van de goede randvoorwaarden voor de detaillist. ❚


vastgoed in retail

56

Buro van der Goes over genomineerd winkelcentrum de Hovel:

‘Duurzame inpassing is de sleutel voor de komende jaren’ Met de opening van winkelcentrum De Hovel kan in Goirle met recht gesproken worden van een ware impuls. Het winkelcentrum is vorig jaar geopend en beslaat een oppervlakte van ruim 12.000 vierkante meter aan winkels. Buro van der Goes architectuur en stedenbouw uit Hilversum is vanaf dag één betrokken geweest bij het project. “Ik denk dat we de ontwerpprijsvraag hebben gewonnen omdat onze visie verder ging dan puur het stedenbouwkundige,” zegt algemeen directeur Cees van der Goes. “Het ging om een optimale inpassing in de bestaande structuren terwijl er tegelijkertijd uitgebreid moest worden. En daarmee voldeden we meteen aan een criterium dat nu door iedereen wordt gedragen: duurzaamheid.”

Volgens Van der Goes kun je twee soorten duurzaamheid ervaren. “Als eerste is het natuurlijk de energetische duurzaamheid. Met andere woorden: wat voor materialen gebruik je? Hoe ga je om met de klimaatvoorziening en het milieu? Daarnaast is het begrip ‘sociale duurzaamheid’ in de laatste jaren veel meer een item geworden. Het gaat er daarbij om dat je structuren overeind houdt en bij herontwikkelingen tracht om bijvoorbeeld niet goed functionerende straten weer een doel te geven. Sociale duurzaamheid heeft met mensen te maken. Het gaat om het gebruik van de ruimte en functie, de acceptatie en de opname in de sociale structuur.” Van der Goes denkt dat er in zijn algemeenheid nog te weinig aandacht aan sociale duurzaamheid wordt besteed. “Wij proberen daarom hiermee onze grenzen te verleggen. Wij zijn er namelijk van overtuigd dat bij binnenstedelijke ontwikkelingen alles moet kloppen. Als concepten niet worden begrepen, dan levert dit aversie op. Alle partijen, die invloed hebben op de sociale duurzaamheid, dienen daarom vanaf dag één aan tafel te zitten. Van de architect tot aan de constructeur en stedenbouwkundige. We dienen ons goed te realiseren dat we met een dynamische samenleving te maken hebben en dus moet je kritisch zijn op de wijze waarop je herontwikkelingen van retail vorm geeft.” In Goirle bleek winkelcentrum De Hovel in ieder geval een succesfactor te hebben. “We zagen het in ons ontwerp meer als een gebied waar je doorheen zou moeten kunnen lopen. Het was de uitdaging om de verschillende stedenbouwkundige ruimtes goed op elkaar te laten aansluiten. Bovendien zou er sprake zijn van menging: in De Hovel zouden ook appar-

[ Buro van der Goes ]

tementen worden gebouwd.” Volgens architect Pieter Soetaert, werkzaam bij Buro van der Goes, is er daarom een goed onderzoek van de omgeving geweest. “Zo kwamen we er achter dat je bijvoorbeeld kleine restaurants kunt verweven met de omgeving. Ook creëer je een stuk duurzaamheid door het inbedden van bijvoorbeeld een postagentschap en wat kleine winkeltjes, in plaats van een groter PTT distributiekantoor. Meerdere en kleinere winkels scheppen continuïteit, een stukje levensvatbaarheid. Natuurlijk hebben we bij voorbaat al veel overleg met omwonenden gehad. Vooral de winkeliers hebben hierdoor het gevoel gekregen dat ze konden meedenken en –bestemmen.” De Hovel in Goirle was daarom ook niet voor niets genomineerd voor de NRW jaarprijs. “Ik denk dat we weer in de race waren voor een prijs omdat het bij de ontwikkeling van dit winkelcentrum ging om het inpassen in een bestaande structuur. Dat is gelukt, maar dat is tegelijkertijd niet eenvoudig. Verder denk ik dat de jury ook de vermenging van functies zeer heeft gewaardeerd. De diversiteit van woningen was heel groot en bovendien scoorden we goed door in het ontwerp een parkeergarage met 300 plaatsen op te nemen.” “Achteraf kunnen we stellen dat het allemaal prima functioneert, maar de eerlijkheid gebiedt natuurlijk wel te zeggen dat er oorspronkelijk toch wel wat vrees was voor de mix. Toch is gelukt om juist die sociale duurzaamheid op een hoog niveau te zetten. Ik denk dat het meer een vrees was voor het onbekende.” Hoe lang het winkelcentrum weer kan meegaan, vindt het tweetal moeilijk te zeggen. “Natuurlijk hoop je dat het 50 jaar overleeft.


vastgoed in retail

57

Foto’s: www.sjaakhenselmans.nl

Maar feitelijk hebben we al in het ontwerp geprobeerd om zo veel mogelijk blokkades tegen te gaan. De bouw is flexibel. Op termijn kunnen we de appartementen aanpassen. Deze kunnen in grootte veranderd worden door bijvoorbeeld eenvoudig tussenmuren weg te halen. Technisch is dus veel mogelijk en daarmee kun je dus ook wat doen aan de fysieke duurzaamheid. Want uiteindelijk zal de marktvraag wel weer veranderen.” Van der Goes en Soetaert zeggen dat de nominatie begin dit jaar uiteraard met veel vreugde is ontvangen op het kantoor in Hilversum. “Natuurlijk hadden we willen winnen, maar de andere projecten zagen er ook stuk voor

stuk prachtig uit. En het is altijd leuk om een beoordeling te krijgen van een vakjury. Daarin zoek je ook een stuk bevestiging van je eigen visie. Maar we hebben in het verleden al niets te klagen gehad over de NRW Jaarprijs. In 1991, 1996 en 2004 vielen we in de prijzen.” Toch zien Van der Goes en Soetaert het in de toekomst opnieuw genomineerd zijn voor de NRW Jaarprijs niet als een vanzelfsprekendheid. “De ontwikkelingen in de markt gaan door en het is de kunst – ook voor ons als architectenbureau – om die ontwikkelingen elke keer te kunnen blijven vertalen naar de juiste ontwerpen. We kunnen het ons niet ver-

[ Buro van der Goes ]

oorloven door in bestaande structuren te blijven denken. De tijden veranderen. Daar is het begrip ‘sociale duurzaamheid’ in de laatste jaren al het grootste bewijs van.” ❚


vastgoed in retail

58

Nederlandse Raad van Winkelcentra De Nederlandse Raad van Winkelcentra is hét platform in de winkelvastgoedsector. De meer dan 650 leden van de NRW leden komen uit de disciplines retail, overheid, vastgoed en consultancy. Sinds de oprichting in 1986 richt de NRW zich hoofdzakelijk op het planmatige winkelcentrum, maar de laatste jaren is echter ook het stedelijke gebied met al zijn voorzieningen meer en meer concreet aandachtsveld geworden.

Marktontwikkelingen De markt kent op dit moment en de komende jaren, en zeker nu in tijden van financiële crisis, een geweldige dynamiek en turbulentie. Consumenten vertonen een koopgedrag dat moeilijker is te voorspellen dan in het verleden. Er worden steeds hogere eisen gesteld aan winkelcentra, waarbij de consument zich in sterkere mate gevoelig toont voor de kwaliteit en het comfort van het voorzieningenapparaat. De complexiteit van (stedelijke) ontwikkelingen, de omvang van het voorzieningenareaal, de functionele mix van voorzieningen en de internationalisering van de markt betekenen voor veel leden een verdere intensivering van activiteiten. Ondanks de crisis lijkt het erop dat de consumptieve bestedingen in Nederland nog overeind blijven. Voor goed gesitueerde centra en winkelgebieden geldt nog steeds dat de leegstand laag is. In beleggersland neemt de deal flow momenteel sterk af. Dat leidt ertoe dat rendementen als gevolg van deze verschuiving in de vraagaanbod verhouding oplopen en daarmee de waarde van vastgoed afneemt.

Een belangrijke taak van de NRW is de ontwikkelingen in de sector op de voet te volgen en zo veel mogelijk kennis over te dragen en kennis uit te wisselen op het vakgebied om bij te dragen aan het maken van de juiste keuzes voor de toekomst. De NRW organiseert daarom het gehele jaar activiteiten waar leden elkaar ontmoeten, informatie uitwisselen, discussiëren en kennis nemen van zowel nationale als internationale nieuwe ontwikkelingen. Een uitbreiding van zuiver netwerkfunctie naar een expertise centrum is inmiddels ook door de NRW ingezet.

Strategische thema’s / aandachtsgebieden De NRW zal zich in de komende jaren focussen op drie aandachtsgebieden. Dit zijn: • De overheid en haar rol bij en invloed op de winkelvoorzieningenstructuur • De samenwerking met alle onderliggende partijen in het Nederlandse Winkellandschap • De consument en zijn gedrag

[ NRW ]

In de komende jaren zal de NRW zich dus steeds meer profileren als kenniscentrum en eerste bron van informatie voor leden en vakgenoten. Daarnaast zal een aantal kernactiviteiten van de NRW, die hun bestaansrecht meer dan bewezen hebben, blijven bestaan, zoals de organisatie van:

Lunchbijeenkomsten Circa vier keer per jaar worden deze bijeenkomsten, veelal op locatie, georganiseerd waar deskundige en projectbetrokken sprekers worden uitgenodigd. Deze worden goed bezocht door telkens meer dan 200 leden. Actuele onderwerpen komen aan bod en vaak wordt dit gecombineerd met een bezoek aan een recent nieuw ontwikkeld of gerenoveerd winkelcentrum.

NRW Jaarprijs en marketingprijs Elk jaar kent een deskundige jury de NRW Jaarprijs toe aan een winkelcentrum dat in het voorafgaande jaar is geopend. Het doel van deze NRW Jaarprijs is een impuls te


vastgoed in retail

59

De NRW is het platform met een signalerend en opiniërend karakter waar de disciplines retail, vastgoed en ruimtelijke ordening tezamen komen, met als doel de kwaliteit van de sector te verhogen en de ontwikkeling daarvan te stimuleren teneinde de attractiewaarde voor de consument te verhogen.

geven aan het denken over, het ontwikkelen en realiseren van geplande winkelvoorzieningen in relatie tot omgeving en marktgebied. In 2010 zal voor het eerst een prijs uitgereikt worden voor de beste winkelcentrummarketing.

Expertmeetings Ook wordt met regelmaat een aantal kleinere inhoudelijke bijeenkomsten georganiseerd. Deze bijeenkomsten -expertmeetings, workshops, thema- en kennisbijeenkomsten- richten zich op verdieping van eerder genoemde aandachtsgebieden en actuele onderwerpen zoals bijvoorbeeld de kredietcrisis, duurzaamheid, publiek-private samenwerkingsprocessen, consumententrends of de dynamiek van de winkelplanning in Nederland.

New Generation Verder heeft de NRW een enthousiaste groep van meer dan 80 jonge professionals onder haar vleugels. Doel van deze NRW New Generation is de verbondenheid tussen hen onderling en hun relatie tot de andere NRW

leden te vergroten. Naast het netwerken vormt interactieve kennisoverdracht één van de pijlers. Om dit te kunnen bereiken organiseert de New Generation naast het reguliere programma van de NRW haar eigen bijeenkomsten, zoals ontbijtsessies, en een Masterclass.

Taskforces In 2009 zijn drie taskforces van start gegaan: duurzaamheid, consumentenbeleving en dynamische winkelplanning. Doel van de taskforces is een verdiepingsslag te geven aan bovengenoemde onderwerpen. Centraal staat het ontsluiten van beschikbare informatie via het digitale NRW kenniscentrum, artikelen, lezingen en/of expertmeetings, al dan niet op locatie. Het beoogde resultaat is de branche te stimuleren in het lange termijn denken over vastgoedontwikkelingen met de consument in de hoofdrol tijdens het ontwikkelingsproces. Bouwstenen die NRW leden van belang achten voor dynamische winkelplanning zijn:

[ NRW ]

• g ezamenlijk door retailers, vastgoed en overheid gedragen beleid dat kan inspelen op veranderende omstandigheden en inzichten • beleid dat verder reikt dan eigen gemeentegrens • openheid en overleg tussen retailers, vastgoed en overheid met als doel te komen tot samenwerking, • en last but not least dienen alle partijen in de sector -overheid, retail en vastgoed- hun maatschappelijke verantwoordelijkheden te nemen, met de consument in de hoofdrol. De NRW groeit tegen de stroom in; niet in de laatste plaats door haar grote ledental, uitstekende netwerk, kwaliteit én spilfunctie in de sector.

Meer informatie over de NRW is te vinden op www.nrw.nl ❚


vastgoed in retail

60

‘Het eigene van een stad laten zien’ Binnensteden moeten op zoek naar hun eigenheid en bijzonderheid. De vanouds gebeitelde positie van binnensteden als hét belangrijkste winkeldomein is niet langer vanzelfsprekend. Door de opkomst van grootschalige winkelcentra in de periferie en het internetwinkelen verandert het perspectief voor binnensteden. Gemeenten moeten daarom nadenken over hoe ze met deze ontwikkelingen willen omgaan en hoe ze de sterke positie van binnensteden kunnen behouden.

D

ie waarschuwing laten drie deskundigen van het ingenieurs- en adviesbureau DHV horen. Tegelijkertijd reiken Jan Oosterman, Caroline Rindertsma en Titia Koningen, adviseurs retail, leisure en gebiedsontwikkelingeen oplossingsrichting aan. “Als je iets met je binnenstad wil moet je je onderscheiden van anderen,” stelt Koningen. “Je moet de kracht halen uit de stad zelf, je moet op zoek gaan naar de peilers die je stad uniek maken, je moet kijken naar het onderscheidend vermogen. Neem bijvoorbeeld Enschede.

Van links naar rechts: Jan Oosterman, Titia Koningen en Caroline Rindertsma

[ DHV ]


Dat ligt dicht bij de grens, de Duitse doelgroep is dominant in de binnenstad aanwezig. Daar kun je als stad iets mee doen.”

die je dan bijvoorbeeld later ook via internet kunt bestellen. De binnenstad wordt meer en meer een showroom.”

Door de aanwezigheid van de bekende grote winkelketens gaan binnensteden steeds meer op elkaar lijken, meent Rindertsma. “Een stad kan zich dan onderscheiden met haar dwaalmilieus, de leuke zijstraatjes waar het midden- en kleinbedrijf het eigene van een stad kan laten zien.”

Het gaat volgens Oosterman niet alleen meer om de winkels die je in een binnenstad kunt vinden. “Het gaat om de hele keten van activiteiten die een bezoek aan de binnenstad tot een belevenis maken. Dat begint eigenlijk al op internet, waar de consument informatie en routes moet kunnen vinden. De bereikbaarheid moet goed zijn, de gastvrijheid in orde en de openbare ruimte mooi ingericht.”

Winkelen is in de binnenstad al jaren de meest populaire vorm van vrijetijdsbesteding. Dat zal het volgens Oosterman nog lang blijven, maar: “Andere functies zoals cultuur en leisure of karakteristieke gebouwen kunnen daar dan mee worden verbonden. Je moet kijken naar de binnenstad als totaalproduct. Hoe beleeft de consument een binnenstad? Die wil gewoon een leuke dag. Voor de dagelijkse producten gaat hij wel naar een grootschalig winkelcentrum. De binnenstad is echt voor de belevenis. De trend is dat mensen langer in de binnenstad blijven, maar minder besteden in winkels. Vermaak wordt steeds belangrijker, ook in de winkels. De winkels zijn er vooral om producten te presenteren,

Dan kom je op het terrein van citybranding, wat meer is dan alleen maar een communicatiestrategie, meent Koningen. “Je richt je op de sterke punten van je stad, die ga je bundelen en als een merk op de markt zetten. Maar je bent er niet met een slogan. Je moet weten wie je doelgroep is en hoe je daar het beste op kunt inspelen.” Alles moet dan wel kloppen, stelt Oosterman. “Als er verwachtingen worden gewekt moeten ze ook worden waargemaakt.” De adviseurs van DHV zijn in een groot aantal steden betrokken bij de diverse stadia van

[ DHV ]

planontwikkeling. Rindertsma: “In Enschede zijn we bijvoorbeeld gevraagd om een rol te spelen bij het visietraject. De stad kwam met een hele brede vraag: wij willen meer met de vrijetijdseconomie doen, hoe moeten we dat doen? We doen daarnaast effectstudies. Zo onderzochten we in Tilburg wat voor gevolgen de plannen voor een nieuwe Shopping Mall zouden hebben voor de bestedingen in de binnenstad. We begeleiden centrumontwikkelingen, als adviseur of als projectleider. Wat moet er gebeuren om een stad zo goed mogelijk op de kaart te krijgen. Welke partijen heb je daar bij nodig? We proberen zoveel mogelijk betrokken mee te krijgen bij een planontwikkeling, ook de freeriders. Want als collectief sta je sterker om dingen voor elkaar te krijgen. De nieuwe wetgeving voor Bedrijven Investeringszones (BIZ) kan daarbij een handje helpen, ook in winkelgebieden.” Bij die aanpak staat duurzaamheid hoog in het vaandel van DHV. Oosterman: “We letten in het planproces op verschillende vormen van duurzaamheid. We willen daarbij duurzaamheid vooral verbinden met kwaliteit. Dan gaat het niet alleen om bouwmaterialen die worden toegepast. We kijken hoe er in een project bijvoorbeeld wordt omgegaan met afval of hoe het zit met openbaar vervoer. Maar ook in het winkelaanbod kun je je richten op winkels die duurzaamheid nastreven, zoals Fair Trade, Starbucks of Marqt, dat streekproducten aanbiedt. Winkels die hip, trendy en ook duurzaam zijn. Ze moeten een project leuk maken, het gaat om de meerwaarde die ze leveren. Maar eigenlijk is ons hele planproces gericht op duurzaamheid. Het gaat er om dat er een concept wordt ontwikkeld dat niet na een paar jaar al weer is achterhaald. Dan kun je denken aan de ontwikkeling van flexibele panden, die van functie kunnen veranderen. Dan gaat het om de economische levensvatbaarheid van een project, waardoor het 20 jaar overeind kan blijven staan. We willen zo zorgen voor een bestendige ontwikkeling en een beter leefmilieu.” ❚

vastgoed in retail

61


Het RSP Retailteam, bestaande uit vier winkelspecialisten, verzorgt voor u: • Aanhuur/verhuur van winkelruimten • Aankoop/verkoop van winkelpanden • Beleggingen • Huurprijsadvisering en 303 procedures • Gehele commerciële begeleiding van nieuwbouwontwikkelingen c.q renovaties en uitbreidingen van zowel binnenstedelijke locaties, vinexlocaties, wijk- en buurtcentra en PDV/GDV locaties

RSP Makelaars ’s-Hertogenbosch C.V. • Koningsweg 66 • Postbus 375, 5201 AJ ’s-Hertogenbosch Tel. (073) 64 88 750 • fax (073) 64 88 755 • info@rspmakelaars.nl • www.rspmakelaars.nl


Heiloo | Het Hoekstuk

Zoetermeer | Stadshart passage

N Architecten | Koningsplein 16 | 6224 EC Maastricht | Nederland | T +31 (0)43 408 18 27 | F +31 (0)43 362 87 90 | E info@n-architecten.nl


vastgoed in retail

64

Ellerman Lucas van Vugt

na 25 jaar opnieuw bezig met winkelcentrum Zaailand in Leeuwarden

1 2

1. Studieschets gevel Ruiterskwartier 2. Studieschets hoek Zaailand - Wilhelminaplein

[ Hoofdstuk ]


Het gebeurt niet vaak dat een kwart eeuw na afronding van het ontwerp, de zelfde architect in de gelegenheid wordt gesteld om een nieuwe impuls te geven aan zijn project.

Het overkwam Niek van Vugt van het in Rijswijk gevestigde architectenbureau Ellerman, Lucas en Van Vugt. Vijfentwintig jaar geleden was het zijn eerste klus – het ontwerp van winkelcentrum Zaailand in Leeuwarden – en nu – anno 2009 – heeft hij het (ver)nieuw(d)e ontwerp net afgerond en kan de volgende fase van start. “Het was mijn eerste opdracht bij dit architectenbureau waarbij ik vanaf het eerste begin aan tafel heb gezeten,” vertelt Van Vugt. “Zaailand heeft daarom een bijzonder plekje in mijn hart verworven. En ja, het is bijzonder dat ik nu – een kwart eeuw later – opnieuw

[ Ellerman [ Hoofdstuk Lucas van ] Vugt ]

aan het project mag werken. Het grote voordeel is natuurlijk dat je alle in’s en out’s goed kent. Want als de complexe omgeving ingrijpend is veranderd, dan is het minder moeilijk om je eigen ontwerp ook drastisch te kunnen veranderen.”Handel in vastgoed kan soms snel lopen. “Binnen een week kunnen panden verkocht zijn met als logisch gevolg, dat de nieuwe eigenaar dan snel aan de slag gaat,” zegt Birkhoff. “Dat betekent dus dat er een behoefte is aan een installateur die rap kan schakelen. Logisch ook, de opdrachtgever is immers elke dag op zoek naar het meest optimale rendement van zijn vastgoed. Het lang wachten op bijvoorbeeld de installateur is voor hem funest. Het traject van offertes maken tot aan de feitelijke uitvoering is behoorlijk ver> kort.”

vastgoed in retail

65


V

an Vugt houdt een korte terugblik. “Het was midden jaren tachtig vooral een stedenbouwkundige opgave. “Men was toen in Leeuwarden ontevreden over de invulling van de ruimte in het centrum van de stad. Er werd gezocht naar een gebouw met retailfuncties, dat het plein beter tot zijn recht zou laten komen. Bovendien was er toen behoefte aan het toevoegen van winkeloppervlakte aan de binnenstad. Feitelijk zijn we toen met een nieuw concept voor Leeuwarden gekomen. Het werd een verzameling van winkels over drie verdiepingen verdeeld. De ruimtelijke relatie tussen de verdiepingen moest optimaal zijn en er zou een verbinding worden gemaakt met het ernaast gelegen V&D. Door dit concept ontstond er loop van de parkeergarage via het winkelcentrum Zaailand naar V&D.” Maar de tijden veranderen. En ook de tijdgeest. “Eigenlijk functioneerde het gebouw vijf jaar geleden nog steeds goed. Alleen was de corridor met V&D in de loop der jaren minder succesvol geworden. Het winkelcentrum Zaailand was meer op zichzelf komen te staan. Bovendien was één ingang van Zaailand niet zichtbaar genoeg. Ik ben toen gevraagd om mee te denken aan de ontwikkeling van een nieuw plan, dat uiteindelijk meer dan ‘slechts’ een winkelcentrum zou gaan beslaan. Zo had de stad Leeuwarden een legaat voor het Friesch Museum, dat op, in, rond of in de buurt van Zaailand kon worden ontwikkeld. Een ware impuls dus voor het plein.” Van Vugt zegt dat de drie lagen woningen, boven het winkelcentrum, aangepast moesten worden. “We wilden de straten ook wat intiemer maken om meer sfeer te krijgen.

Ook zagen we dat we een gedeelte van het interieur moesten aanpassen. Het begon met een likje verf, het werden uiteindelijk zelfs ook nieuwe plafonds van hout en een nieuwe natuurstenen vloer.” Van Vugt erkent het project wel een beetje als het herscheppen van een eigen kindje. “Aan de andere kant ben ik ook een vrij nuchter persoon. Desalniettemin ken ik het gebouw natuurlijk als geen ander en ik denk dat dit ook de reden is dat ING en Achmea ons bureau de opdracht gunden.” Intussen begint het op de locatie bij het plein in Leeuwarden een aardige bouwput te worden. “Leeuwarden kan zich opmaken voor flink wat werkzaamheden,” zegt Van Vugt. “Het centrum krijgt een behoorlijke upgrading want Zaailand is een onderdeel van het totale plan waarin de winkels, horeca en woningen goed op de schop worden genomen. Bovendien komt er een compleet nieuwe parkeergarage en een nieuw Friesch Museum. De snelheid zit er in ieder geval goed in. Eind 2011, uiterlijk begin 2012, moet Zaailand opgeleverd worden.”

Axonometrie bestaande situatie

Van Vugt ziet overigens wel grote verschillen in de wijze van ontwerpen en ontwikkelen ten opzichte van 25 jaar gelden. “De opgaven zijn anders geworden. Vroeger zag je een gebouw of een complex meer als een object in de ruimte. In de huidige tijdgeest wordt veel meer integraal gedacht; het gaat om de ruimte er omheen. De functie van de stad is in de loop der jaren veranderd. Nu maken we straten en pleinen, de gebouwen passen zich daar op aan.” Hoe het ontwerpen en ontwikkelen van winkelcentra zich in de komende 25 jaar zal ontwikkelen, durft Van Vugt echter niet

[ Ellerman Lucas van Vugt ]

Aanzicht hoek Wirdumerdijk - Ruiterskwartier


vastgoed in retail

67

te zeggen. “Ik denk wel dat we ons moeten realiseren bij het ontwerp dat gebouwen andere bestemmingen moeten kunnen krijgen. Bovendien is duurzaamheid een niet meer weg te denken factor geworden. Maar het blijft moeilijk om te zeggen wat de toekomst ons brengt. Winkelen krijgt in ieder geval een hele andere dimensie. Maar eigenlijk zou je me die vraag over 25 jaar opnieuw moeten stellen. Misschien bij de volgende upgrading van Zaailand?”

Hoek Wilhelminaplein - Ruiterskwartier

25 jaar architect

Axonometrie nieuwe situatie

Niek van Vugt zit dit jaar precies 25 jaar bij Ellerman, Lucas en Van Vugt in Rijswijk. Hij is begonnen als medewerker, nu is hij directeur. In al die jaren heeft hij zich ontwikkeld tot een specialist in het ontwerpen van winkelcentra. Volgens Van Vugt dient een goed winkelcentrum vooral te voldoen aan een goede routing, het naar buiten gekeerd willen zijn en het scheppen van een hoge verblijfskwaliteit. “Verder is er veel behoefte aan een warme aangename sfeer,” zegt hij. Op de vraag welk winkelcentrum hij beschouwt als highlight in zijn carrière, moet hij even nadenken. “Ik denk dat dit de Oranjerie in Apeldoorn is. We hebben dat op een dusdanige wijze kunnen ontwerpen, dat er altijd een warme sfeer hangt in de Oranjerie, zelfs als het buiten somber en slecht weer is. Ook hier geldt dat de verblijfskwaliteit van een hoog niveau is.”

Niek van Vugt

[ Ellerman Lucas van Vugt ]

Hoek Zaailand - Wilhelminaplein


vastgoed in retail

68

ASR Vastgoed Ontwikkeling is Nederlandse Retailontwikkelaar 2009:

‘Slimme ontwikkeling van retailvastgoed in binnenstedelijk gebied brengt dé waardecreatie’

[ ASR Vastgoed Ontwikkeling ]


vastgoed in retail

69

Trots en tevredenheid overheersten vanzelfsprekend bij ASR Vastgoed Ontwikkeling, nadat in juni bekend werd dat de ontwikkelaar was uitgeroepen tot Nederlandse Retailontwikkelaar van het jaar 2009. De andere genomineerden waren TOP Vastgoed en Next Real Estate. ASR Vastgoed Ontwikkeling won de prijs omdat het bedrijf vanaf maart 2008 het grootste aantal vierkante meters winkeloppervlak in ontwikkeling en in aanbouw heeft genomen. “Het is een bevestiging en een compliment voor de koers die we sinds 2006 hebben ingezet,” zegt Gert-Jan Veldkamp, directeur commercieel vastgoed bij ASR Vastgoed Ontwikkeling NV. “Onze doelstelling was om ‘full-scale’ te opereren. Naast gebieds-, kantoor en woningontwikkeling, is onze focus in belangrijke mate op retail gericht. Full-scale handelen is volgens ons de voorwaarde om winkelgebieden multifunctioneel en succesvol te kunnen ontwikkelen.”

V

eldkamp vertelt dat vanuit ASR Vastgoed Ontwikkeling NV de focus van retail voornamelijk gericht is op het binnenstedelijk ontwikkelen. “In die gebieden kun je veel tot stand brengen. De mogelijkheden van waardecreatie zijn daar prominent aanwezig. Schaalgrootte is niet primair van belang. Natuurlijk heb je wel met veel stakeholders te maken en dien je voor het succesvol ontwikkelen van vastgoed politiek- en maatschappelijk draagvlak te vinden. De kansen liggen daar in het oplossen van de complexiteit.” Zijn collega Bram Loggers, hoofd van het winkelteam bij ASR, vertelt dat die aspecten juist de Unique Selling Points vormen voor ASR Vastgoed Ontwikkeling. “Duidelijk is dat je bij ontwikkelingen in retailvastgoed een lange adem moet hebben en die hebben we. Daarbij hebben we ook een speciale afdeling Research, Acquisitions & Concepts in huis, die geheel is ingericht op complexe projecten.” Albert Eijkelhoff, hoofd Leasing, Marketing & Investor Relations bij ASR, zegt dan ook dat het winnen van de prijs iets wezenlijks zegt over de pregnante rol die ASR in de markt speelt. “We ervaren dat we bij aanbestedingen vaak de shortlist halen. Ook ontvangen we regelmatig uitnodigingen van gemeenten, die ons vragen mee te denken over toekomstige uitdagingen. Ik denk dat dit iets zegt over onze professionaliteit. Het is een waardering voor het feit, dat we in Nederland fors aanwezig zijn. Zo hebben we niet voor niets hard gewerkt om bijvoorbeeld een te ontwikkelen winkelproject als Leidsche Rijn Centrum naar ons toe te trekken.” In december vorig jaar werd ASR Vastgoed

[ ASR Vastgoed Ontwikkeling ]

Ontwikkeling NV namelijk, samen met partnerontwikkelaar Vesteda voor de woningen, de ontwikkeling van het kernwinkelgebied bij Utrecht gegund door de gemeente. Dit gebied is een van de eerste delen van Leidsche Rijn Centrum, dat gerealiseerd gaat worden en beslaat circa 150.000m2 aan functies. Ook de Neude, nu nog hoofdpostkantoor en telefooncentrale van KPN in de stad Utrecht, is in 2008 verworven in samenwerking met ASR Vastgoed Vermogensbeheer. Het doel is hier een winkelcentrum en hotel te ontwikkelen en daarbij de kwaliteiten van het Rijksmomument, destijds ontworpen door architect J. Crouwel, optimaal te benutten. “In Leidsche Rijn zullen de elementen van klassieke stedenbouw terugkomen,” legt Veldkamp uit. “Dit zijn belangrijke uitgangspunten voor het succesvol ontwikkelingen van vastgoed. Gesloten bouwblokken, met klassieke maatvoering en een oplopende boulevard met aan beide zijden retail worden van een heel ander karakter dan de traditionele winkelstraat. Er komt een schakering in het stelsel van straten met steegjes die met elkaar verbonden zijn. Noem het maar een stad op een voormalig weiland.” Volgens Veldkamp komt men in Leidsche Rijn dichtbij de essentiële voorwaarden voor succes. “Retail moet aan de ene kant verrassend zijn en tegelijkertijd moeten winkelstructuren logisch en voorspelbaar zijn; de consument moet geprikkeld worden door goede architectuur, logische bouw, met een dito routing en structuur en een optimale winkelinvulling. Alles moet vindbaar blijven voor de consument. Het is voor ons als ontwikkelaars de uitdaging om deze interne strijdigheid toch met elkaar in evenwicht te laten komen.” >


Het totale beheer van uw winkelcentrum kunt u vol vertrouwen aan SCM overlaten. SCM kan zowel de commercie, de financiĂŤn, de techniek, de marketing als het dagelijks beheer verzorgen. Het analyseren, beheren en beĂŻnvloeden van retail life cycles zit in onze genen. Al jaren verstaan we als geen ander de wens van de consument. Daardoor komen nieuwe retail-ontwikkelingen sneller tot wasdom en worden bestaande winkelcentra commercieel tot het uiterste benut. De bundeling van ieders belang vertaald naar de ideale winkelbeleving voor consumenten, daar draait het om. Serving Consumer Motivation is onze keiharde belofte. Zodat u met SCM het maximale rendement uit retail real estate kunt halen.

www.scmeurope.com

Serving Consumer Motivation


vastgoed in retail

71

Het drietal erkent dat het wel steeds lastiger wordt om de consument goed te kunnen begrijpen. “Hij wil een zekere mate van voorspelbaarheid. Een HEMA, een Blokker of MediaMarkt mogen tegenwoordig niet meer ontbreken. Aan de andere kant ‘klaagt’ de consument dat het overal zo veel van hetzelfde is. Een centrum dient dus een optimale mix te bevatten in een aantrekkelijke setting, waar het dus goed toeven is tijdens en na het winkelen. Een centrum dient de consument aan zich te binden. Dat moet de basis zijn van je retailconcept.”

Over Leidsche Rijn Het kernwinkelgebied is het eerste deel van Leidsche Rijn Centrum dat gerealiseerd gaat worden en beslaat circa 150.000m2 aan functies. Dit gebied wordt het ‘hart’ van het centrum met winkels, terrassen, horeca en andere commerciële voorzieningen. Daarnaast worden in dit gebied circa 800 woningen gerealiseerd en komt er ongeveer 13.000m2 kantoorfunctie. Door het hoogteverschil, dat veroorzaakt wordt doordat Leidsche Rijn Centrum deels op de helling naar de overkapte A2 wordt gebouwd, ontstaat een afwisselend winkelgebied. Een belangrijke winkelstraat wordt gevormd door een circa 12 meter brede voetgangerszone die oploopt van de Grauwaartsingel naar de overkapping over de snelweg. Dwars hierop liggen brede winkelstraten waarvan een aantal uitkomt op het stadsplein; een ruimte voor onder meer terrassen en entree naar parkeergarage. Het overgrote deel van het parkeren wordt opgelost in parkeergarages onder het verhoogde maaiveld. Het laden en lossen vindt plaats in een grote, niet-openbare, ondergrondse laad- en losstraat onder het kernwinkelgebied. In totaal komt er circa 26.500m2 detailhandel. De plannen kenmerken zich verder door gesloten bouwblokken van vijf tot acht lagen hoog met op de begane grond ruimte voor winkels, horeca, commerciële voorzieningen en kantoren. Op de bovengelegen verdiepingen worden voornamelijk appartementen gerealiseerd, die uitkijken op groene binnenterreinen. De bouwblokken worden architectonisch ‘opgeknipt’ in kleinere panden zodat een centrumstedelijke uitstraling met aandacht voor de menselijke maat ontstaat. Conform de Visie ‘Het Levende Centrum’ en het Masterplan ‘Leidsche Rijn Centrum’ worden de ingangen van de woningen tussen de winkelpuien opgenomen. Op deze manier houdt het gebied ook buiten winkeltijden een levendige uitstraling. De architectuur van de gebouwen is redelijk klassiek met hoogwaardige materialen en aandacht voor detaillering. ❚

Toch is een stuk fysieke duurzaamheid ook van groot belang. “Gebouwen dienen zich er voor te lenen dat herindeling en –gebruik wordt toegestaan. Veranderingen moeten uiteindelijk kunnen worden aangebracht om aan de behoeften van de retailer die inspeelt op de veranderende consument te kunnen blijven voldoen.” Veldkamp is overigens van mening dat de aspecten locatie, locatie en locatie nog steeds dé bepalende factoren zijn of een winkelgebied werkelijk succesvol kan worden. “Voor goede retaillocaties is er ondanks de economische dip van dit moment nog steeds een gevecht om de meters. Er zijn nog steeds volop kansen waar waardevermeerdering door herontwikkeling kan plaatsvinden. Daar zijn wij vanuit ASR Vastgoed Ontwikkeling ook altijd naar op zoek. Dat proberen we vooral door het vinden van samenwerking met gemeenten, ondernemers, eigenaren en gebruikers. Het is een continu zoektocht naar het meest duurzame vastgoedconcept dat ook werkelijk een bijdrage levert aan de omgeving. En we zijn er vanzelfsprekend uitermate tevreden mee, dat de jury van de Verkiezing tot Nederlandse Retailontwikkelaar van het Jaar dit ook heeft ingezien. ❚

[ ASR Vastgoed Ontwikkeling ]


Zoekt

data?

Alle 441.215 verkooppunten in de Benelux

Uitgebreide database • • • •

Actueel overzicht winkels en winkelgebieden Registratie door professionele buitendienst Vaste methodiek, dus onderling vergelijkbaar Visualisatie data via kaarten en grafieken

NAW - formules - branchering - winkelpassanten - verkoopvloeroppervlakte

De ‘beroepswinkelaars’ van Locatus lopen dagelijks in het veld de verkooppunten langs, en zijn daarmee uw ogen. Winkels en winkelgebieden veranderen doorlopend, vaak meer en sneller dan u denkt. Er zijn 15% mutaties per jaar.

Bent u op zoek naar actuele gegevens ter ondersteuning van uw beleidsbeslissingen? Dan bent u bij ons aan het juiste adres. Wilt u bijvoorbeeld weten welke verkooppunten in een bepaalde gemeente aanwezig zijn?

Meer informatie Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen: Postbus 139 • 3440 AC Woerden 0348-490290 • salesbox@locatus.nl

www.locatus.nl

Of bent u juist op zoek naar een landelijk beeld van alle kledingzaken? Beiden kunnen wij voor u (ook letterlijk) in kaart brengen. Wilt u meer weten over de mogelijkheden van de Locatus database? Bel ons voor een afspraak.


vastgoed in retail

73

Taskforce Dynamische Retailontwikkeling:

‘Meer retaildynamiek door kennisuitwisseling en betere samenwerking’

De deelnemers van de Taskforce Dynamische RetailOntwikkeling (DRO) van de NRW hebben het zichzelf al bij voorbaat niet makkelijk gemaakt. Het vertalen van consumentengedrag in beleid dat dynamisch inspeelt op vraag en aanbod in de toekomst is geen sinecure. Pieter Affourtit, algemeen directeur van de WPM Groep, was de initiatiefnemer en Marcel Reinartz, directeur van RMA BV, is de huidige voorzitter de taskforce. “De roep om meer verrassing en vernieuwing in het winkelaanbod in Nederland wordt steeds luider De consument is weerbarstiger en wispelturiger dan ooit. Winkelplanning in Nederland vraagt om een meer dynamische benadering die stimulerend is en bijdraagt aan een duurzame retailontwikkeling. Het gaat om winkels als onderdeel van een aantrekkelijke stad, een samenspel van verrassende functies in een attractieve omgeving; het zijn meer dan vroeger bepalende factoren. Dynamiek moet weer meer de ruimte krijgen. In de sturing van winkelontwikkeling speelden vaak angst en bescherming de hoofdrol terwijl ruimte voor gedurfd en creatief ondernemerschap juist consumenten uitdaagt en aantrekt.”

V

olgens het tweetal bepalen de voorzieningen om een winkelcentrum heen mede het onderscheidend vermogen. “Het stimuleren van dynamische en duurzame retailontwikkeling moet je dan ook zien in de context van een veranderende stad,” zegt Pieter. “En daar zit een spagaat: aan de ene kant vindt de consument dat ze in de verschillende winkelgebieden te veel van hetzelfde ziet. Aan de andere kant moppert men meteen als bepaalde winkelformules ontbreken. Wie het weet, mag het zeggen, maar voor de retail en het vastgoed moet in het antwoord op die vraag juist dé oplossing worden gevonden. We moeten dus beter luisteren naar de consument, maar vooral ook proberen om alle stakeholders – uit het vastgoed, uit de retailsector en de overheid - op één lijn te krijgen. Je ziet namelijk dat het korte termijn denken en eigen belang nog te veel prevaleert. Bovendien ontbreekt vaak aan de inhoudelijke aan kennis. Precies daarom nam de NRW, samen met VNG, MKB en HBD, het initiatief in 2008 met een startcongres over dit onderwerp voor alle vertegenwoordigers vanuit sector en werd besloten om letterlijk meer de regio in te gaan om informatie te verzamelen.” Hoewel in eerste instantie nog werd gesproken over de Taskforce Dynamische Winkelplanning,

werd al snel besloten om te spreken van Dynamische Retailontwikkeling. “Retail is immers breder dan winkels. Wat ons betreft horen hier ook dienstverlening, horeca en leisure bij. Die voorzieningen raken namelijk steeds meer vervlochten met winkels. En daarnaast is het begrip ‘ontwikkeling’ veel beter dan planning. Planning impliceert toch een zekere starheid en juist vanwege die snel veranderende markt, heb je het over ontwikkelingen,” zegt Marcel

De eerste conclusies na een ronde door het land waren duidelijk. Men vindt dat er nog steeds te stringente regelgeving is om werkelijk dynamisch te kunnen zijn. Uit de evaluatie van de regiobijeenkomsten, gehouden in februari van dit jaar, bleek dat er met name behoefte is aan het bespreken en bezoeken van geslaagde en minder geslaagde praktijkvoorbeelden. Ook is er behoefte aan het inzichtelijk maken van instrumenten die ingezet kunnen worden om de dynamiek in de retail te bevorderen. “De retailers stellen bovendien dat er te veel oneerlijke concurrentie is, maar tegelijkertijd ziet iedereen wel kansen om een verbeterslag te maken. We zijn dus op zoek naar een werkelijke win-winsituatie.” Volgens Pieter hebben in het verleden de ambtelijke en politieke top te weinig belangstelling >

[ Taskforce Dynamische Retailontwikkeling ]


Advies- en ingenieursbureau



Laat het hart van uw stad sneller kloppen

Retail- en leisurevoorzieningen zijn belangrijk en gezichtsbepalend voor uw stad. Goed geplande voorzieningen versterken het woon- en leefklimaat en zorgen voor extra werkgelegenheid. De ontwikkeling ervan is een boeiende, maar complexe opgave. Een opgave waarin verschillende ambities en belangen samenkomen. DHV vertaalt deze ambities in een concreet, realistisch en duurzaam plan. Dat doen wij met behulp van gedegen marktkennis,

een gedurfde visie en creativiteit. Wij bieden de opdrachtgever advies en begeleiding op maat: van onderzoek en visievorming tot en met de realisatie. Wilt u ook het hart van uw stad sneller laten kloppen, bel dan met een van onze adviseurs. Een afspraak is zo gemaakt!

Meer weten? DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Retail en Leisure Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort www.dhv.nl/rov Tel (033) 468 36 66

Altijd een oplossing verder


vastgoed in retail

75

getoond voor het onderwerp en werd het belang van samenwerking onvoldoende onderkend. “Maar daarover moeten we eerlijk zijn: misschien hebben wij dat vanuit de NRW ook niet goed op de agenda gezet. Met andere woorden: we zullen dit meer onder de aandacht moeten gaan brengen. We moeten een slag maken met het helder stellen van de problematiek in de retail en de te weinig aanwezige dynamiekmogelijkheden. We dienen ons zeer goed te realiseren dat winkels en voorzieningen het imago van de stad bepalen en als dat niet op orde is, dan heeft een winkelgebied – of een stad – een achterstand op zijn concurrentie.” Marcel vult daar op aan dat het daarbij primair gaat om het verbeteren van de kwaliteit van de meters. Dit is meer dan alleen het toevoegen van nieuw metrage. De uitdaging ligt nadrukkelijk in het transformeren van bestaande, slechte winkelmeters in kwalitatief beter winkelaanbod of in het kiezen voor functiewijziging. Juist ook deze transformatie vergt een verbeterde samenwerking tussen overheid, retail en vastgoedsector een meer kennisuitwisseling. Dan alleen kan de attractiviteit van de binnensteden en winkelcentra vergroot worden.” Vanuit de NRW moet er dus meer op de inhoud worden gestuurd. “We zullen belangstelling

moeten opwekken voor het onderwerp,” vervolgt Pieter. “Een eerste opgave ligt wellicht in het tot stand laten komen van een convenant tussen de stakeholders retail, vastgoedsector en overheid. Met de ondertekening ervan –door en met het platform Detailhandel – conformeren we ons aan de ambitie dat we de bestaande winkelvoorraad moeten herzien en dat we erkennen dat bestaande structuren van de winkelvoorraad zullen moeten worden aangepakt. En dat deze vooral meer concurrentie gestuurd moet zijn. We zien dat retailers nog veel te veel in bedreigingen denken. Je zag het bij de opkomst van de warenhuizen, de supermarkten en nu het internet. En we hebben allemaal ervaren, dat juist die nieuwe afzetkanalen ook zeer aanvullend kunnen zijn op het succes van een winkelgebied of -formule. Dé uitdaging zit hem in het leren beredeneren van kansen. En die kansen zitten in de veranderende stad aldus Pieter.” Een convenant is natuurlijk een prachtige eerste stap (“Het zou mooi zijn als we dit kunnen ondertekenen op de Algemene Ledenvergadering van de NRW in 2010”), maar de vraag is of echt de juiste snaar kan worden geraakt. “Daarom moeten we gaan knetteren, we zullen de discussie stevig op de agenda zetten. Je kunt alleen stappen maken als je het goed kunt benoemen.”

“Winkelgebieden kunnen uitsluitend functioneren als we dit op basis van de consumentenbehoefte inrichten. Maar de stuurbaarheid van de consument wordt steeds moeilijker. Er zijn echter veel indirecte – emotionele – factoren die de keuzes van de consument bepalen en precies dáár moet je vanuit de retail op inspelen. Immers, daar is geld mee te verdienen. Een impuls aan de retailvernieuwing is dus grote noodzaak, maar dat vraagt om meer en intensievere samenwerking tussen de partijen. Want… nogmaals: de consument is minder stuurbaar geworden. Maar daarom is de uitdaging wel groter geworden. Ja, we weten dat we het onszelf niet makkelijk hebben gemaakt.” ❚

Over de geïnterviewden Marcel Reinartz is directeur van RMA BV, dat zich bezighoudt met de (interim)projectmanagement en advisering bij commercieel vastgoedprojecten en gebiedsontwikkelingen. en dat voor zowel marktpartijen als de overheid. Pieter Affourtit is algemeen directeur en van de WPM Groep, dat zich bezighoudt met advies ,ontwikkeling en beheer van vastgoed ( ca. 3 miljoen m2).

[ Taskforce Dynamische Retailontwikkeling ]


vastgoed in retail

76

‘SCM Europe, de combinatie van specialismen’ Retailers, groot of klein, willen en durven ondanks de economische crisis nog steeds te investeren, stellen Job Michon en Tim Remmers, de twee directeuren Development Services bij SCM Europe, eendrachtig vast. Dat blijkt alleen al uit het feit dat de medewerkers van SCM Europe nog elke dag in gesprek zijn met retailers over hun mogelijkheden en kansen. “De retailers zijn kritischer en handelen voorzichtiger, maar het valt niet stil.”

G

eheel ongemerkt gaat de crisis natuurlijk niet voorbij. “Je ziet dat als gevolg van de crisis beleggers vooral de oudere delen van hun portefeuille niet meer kunnen verkopen aan ontwikkelaars,” stelt Michon, “Want die doen geen risicovolle investeringen meer. Vroeger verkochten beleggers hun oude bezittingen en investeerden vervolgens in nieuwe projecten. Maar die markt is opgedroogd. Het geld en het vertrouwen is er niet. Dus besluiten beleggers om hun bezit te behouden en een goed plan te maken om het nieuw leven in te blazen. Dan halen ze ons er bij. Wij worden dan benaderd met de vraag: het gaat wat minder met ons winkelcentrum, kunnen jullie in beeld brengen wat

er kan en moet gebeuren om het tij te keren. Ontwikkelaars haken in deze tijd regelmatig af en in die leemte zijn wij gesprongen. Dat verklaart waarom wij het niet echt rustiger hebben gekregen het afgelopen jaar.” SCM Europe begon 17 jaar geleden als specialist in winkelvastgoedmanagement. Inmiddels is het bedrijf uitgebreid met een adviesafdeling die zich richt op planontwikkeling en onderzoek. Het bedrijf mag beleggers, projectontwikkelaar, overheden, corporaties en retailers die een vastgoedportefeuille hebben tot zijn klanten rekenen. En met haar afdeling SCM Leasing weet SCM in deze markt nog steeds goede deals te maken met retailers. Met haar specialisti-

[ SCM Europe ]


vastgoed in retail

77

sche kennis wordt SCM ook steeds meer een speler op de internationale markt, vandaar de toevoeging Europe in de bedrijfsnaam.

sterk, passend in deze tijd, met goede parkeervoorzieningen en volstrekt duurzaam. Dat gaan we nu in fasen realiseren.”

“Links of rechts zie je nu toch wel een winkelcentrum afglijden,” merkt Remmers. “Dat is niet alleen een gevolg van de crisis, waardoor soms een ondernemer omvalt. Veel winkelcentra die 20 of 30 jaar geleden werden ontwikkeld zijn inmiddels afgeschreven. In het verleden kenden die centra weinig leegstand en was er geen reden tot vernieuwen. Maar na 20 jaar moet er toch wat gebeuren, alleen al omdat de overheid nu andere eisen stelt. Als je niks doet dan komt een dergelijk winkelcentrum in een negatieve spiraal terecht. Er moet fundamenteel worden ingegrepen. Beleggers hebben niet alles in huis om die kar te trekken. Zij zijn gespecialiseerd in het beleggen, wij in het beheer en de ontwikkeling van vastgoed. De planvorming en planuitwerking laten ze dan door onze adviseurs doen. We komen met een eigentijds concept om het winkelcentrum te moderniseren en brengen goede nieuwe huurders in.”

Bij de herontwikkeling van het meubelplein Ekkersrijt bij Eindhoven haakte de ontwikkelaar af vanwege de economische crisis. Michon: “De belegger had de ambitie toch nog iets doen met het meubelplein en heeft ons er bij gehaald. Wij steken daar onze nek uit, maar ik heb er alle vertrouwen in dat we het voor elkaar krijgen. Het oude meubelplein wordt deels gesloopt en er wordt zo’n 20.000 vierkante meter nieuwbouw toegevoegd. Maar het gaat niet altijd om rigoureuze ingrepen. Wij leveren maatwerk, zoals bij de Parel van Panningen. Dat is echt een parel geworden, waarbij de winkelruimtes goed zijn verhuurd. Niet iedere situatie vraagt om dezelfde oplossing, want iedere locatie is uniek. Daarvoor kunnen wij haalbare oplossingen verzinnen en realiseren.”

Het Miro Center in Enschede vormt daarvan een goed voorbeeld. Michon: “Dat is een compleet versleten winkelcentrum. Sloop en nieuwbouw is uiteindelijk de beste oplossing. Natuurlijk kun je dan letterlijk hetzelfde terugbouwen, maar er is een goed concept uitgewerkt, commercieel

Bij haar aanpak richt SCM Europe zich vooral op de wensen van de retailers. Remmers: “Het gaat dan om zowel de professionele landelijke partijen als het midden- en kleinbedrijf. Wat zij belangrijk vinden staat bij ons centraal. We kennen de retailers goed, we gaan met ze in gesprek. Die informatie koppelen we terug en we kijken hoe we dat kunnen oppakken. Dat spel zit in de genen van SCM. Het gaat de retailers uiteindelijk om de consument.

[ SCM Europe ]

Wij kijken wat een consument drijft om een winkelcentrum te bezoeken, wat verleidt hem om daar naar toe te komen. Het gaat dan niet alleen om schoon, heel en veilig. De goede formules moeten aanwezig zijn in een winkelcentrum en de ondernemers moeten de gelegenheid krijgen om zich goed te manifesteren. Als de consument eenmaal binnen is moet je hem ook zolang mogelijk zien vast te houden. Dat kan door te zorgen voor een gevarieerd branchepatroon en door dynamiek in het winkelcentrum te brengen, zoals het wisselen van etalages en promotionele acties. Want het is wel de bedoeling dat de consument daar zoveel mogelijk geld achter laat. Hoe dat uiteindelijk in de winkel gaat, daar hebben wij geen invloed op. Het laatste stapje moet de retailer zelf doen.” Remmers: “Ondanks drie aparte disciplines bij SCM, beheer, advies en verhuur, is in het geval van een opdracht het hele bedrijf in de weer om van een project een zo goed mogelijk succes te maken. Zo beoordelen wij regelmatig elkaars projecten en gaan met elkaar om tafel om oplossingen te bedenken. Vervolgens presenteren wij dit aan onze klant, de eigenaar van het winkelcentrum of de ontwikkelaar van een nieuw te bouwen winkelcentrum. Goede voorbeelden hiervan zijn Zoetermeer Stadshart, Almere Promenade en De Kalvertoren in Amsterdam. SCM Europe is een combinatie van specialismen die werkt!” ❚


Hans Borsje van Volker Wessels Vastgoed:

‘Ontwikkelingen rond de Rijnhaven geven nieuwe impuls aan Maasstad’

Tegenover de Kop van Zuid in Rotterdam vindt er de komende jaren een flinke metamorfose plaats. Rond de Rijnhaven zal namelijk niet alleen het European China Center verrijzen – waarvan een groot aantal vierkante meters bestemd is voor retail – maar ook zal het House Of Design worden ontwikkeld. Hans Borsje, regiomanager Zuidwest Holland bij Volker Wessels Vastgoed is er nauw bij betrokken. Samen met mede-ontwikkelaar Synchroon, onderdeel van de TBI Groep, wordt opgetrokken om in dit gedeelte van Rotterdam een nieuwe impuls tot stand te brengen. Over de kredietcrisis wil Borsje niet spreken. “Voor goede projecten is immers altijd geld beschikbaar.”

V

oor het European China Center was vorig jaar al de ECCR BV opgericht, die verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van de eerste fase. “We zitten nu in het stadium van het ‘final design’,” vertelt Borsje. “We zijn nu voor de huurders en kopers aan het kijken hoe we concrete invulling kunnen geven aan het interieur. Daarbij houden we scherp in de gaten dat de uitwerking China-georiënteerd moet blijven. Sterker nog: als een soort ChinaDesk moet dit dé wegwijzer zijn voor Chinese bedrijven, die zich in Nederland willen vestigen. Het ECCR richt zich op zakenmensen, op Nederlanders die naar China willen en zich voor een eerste keer goed willen oriënteren én Chinezen, die in Nederland wonen. Maar door deze combinatie van doelgroepen, creëren we tegelijkertijd een ware toeristische attractie. Een modern Chinees businesscentrum, naar model van het huidige Sjanghai, dus in hartje Rotterdam.” Borsje zegt dat hij hoopt dat nog dit jaar daadwerkelijk kan worden begonnen met de bouw. “Er zijn geen procedures aangespannen. Dat heeft natuurlijk te maken met het goede overleg dat wij vooraf hebben gevoerd maar tegelijkertijd is het ook zo dat omwonenden, zowel zakelijk als particulier, er belang bij hebben dat dit project goed tot ontwikkeling komt.” In 2007 was men – náást de planvorming over het ECCR –gestart met de verdere ontwikkeling van het Rondje Rijnhaven. “Wij hadden al posities in het gebied. Maar dat gold ook voor ontwikkelaar TBI. We zijn om de tafel gaan

zitten om te kijken of we tot elkaar konden komen. Je moet van elkaars krachten uitgaan en ervoor waken dat er een allegaartje gaat ontstaan. Bovendien moest het stedenbouwkundig bij elkaar passen. In het te ontwikkelen gebied moeten passanten en bezoekers op z’n minst twee uur kunnen vertoeven. En dus is het nodig om een stuk coördinatie te scheppen met mede-ontwikkelaars. In die gesprekken kregen we ook het gevoel dat we het concept moesten vergroten. Het geheel kon completer worden. We hebben daarom gepraat met professor Kossak, Urban Planner uit Duitsland. Daar hebben we visie mee ontwikkeld. Prof. Kossak was onder andere de stadsbouwmeester van Hamburg. Hij zag de ruwheid van de plek aan de Rijnhaven, zoals die ook ooit in het havengebied van Hamburg was. Daarom heeft hij ons geïntroduceerd bij Stilwerk, een maatschappij, die meerdere design-winkelcentra heeft ontwikkeld, onder andere al in Stuttgart, Berlijn en Düsseldorf. Wenen en Zürich worden nu vormgegeven en Rotterdam komt daar dus achteraan. Het criterium voor dit concept was dat je wel een verzorgingsgebied nodig hebt van ongeveer 1,2 miljoen mensen. Wel, dat is er in Rotterdam. En er moest een inzet komen op ‘brandstores’. Noem het maar toonzaalachtige detailhandel. Het Rotterdam House Of Design krijgt langzamerhand vorm.” Volgens Borsje is het bijzondere van het project dat het uit drie lagen winkels zal bestaan. “De ervaringen in Duitsland zijn dat een dergelijk complex in de weekends helemaal vol zit.

[ Volker Wessels Vastgoed ]

Met loopbruggen wordt het complex handig verbonden met het ernaast gelegen ECCR. Maar daar houdt het niet bij op. In Stilwerk ambiëren we ook de vestiging van educatieve instellingen, die zich bezig houden met design. Dat geeft reuring en cachet aan het totale concept. Er komen expositieruimtes en we zijn al in gesprek met kandidaat-supermarkten. De twee projecten – het House of Design en het European China Centre Rotterdam – leggen dus een logisch verband met elkaar.” Borsje zegt dat de bouw van het ECCR – wat hem betreft – al in 2012 kan worden afgerond. “Dan kunnen we starten met Stilwerk, het Rotterdam House of Design. Op dit moment kijken we sterk naar de fasering. Misschien moeten we het proces in drie of vier delen knippen. De tijden zijn natuurlijk veranderd. Aan de andere kant weten we zeker dat de Rijnhaven Rotterdam nog meer op de kaart kan zetten met nieuwe architectuur. Rotterdam kan met dit concept groeien tot de designstad van Nederland.” Een inschatting wanneer de gehele Rijnhaven is uitontwikkeld, vindt Borsje moeilijk te maken. “Het zou mooi zijn als het in 2018 gereed is,” besluit hij. “Maar eerder mag ook. En die kans acht ik niet uitgesloten, want er is veel interesse voor. Natuurlijk behoren we de ontwikkelingen in de economie goed te blijven monitoren, maar voor een goed project is altijd geld te vinden. Dat heeft de stand van zaken tot nu toe rond de Rijnhaven al volop bewezen; als je over een paar jaar op de Kop van Zuid staat, dan zie je een compleet nieuw stukje Rotterdam.” ❚

vastgoed in retail

79


vastgoed in retail

80

Joop van der Steuijt van Retail Property Management:

‘Toenemend aantal  huurprijstoetsingen voor retailers’

Dat omzetten, marges en investeringen in de retail onder druk staan is feitelijk geen nieuws meer. “ Van onze eigen accounts horen we niet anders,” vertelt Joop van der Steuijt, directeur van het in Delft gevestigde Retail Property Management. “Maar het is wat ons betreft niet meteen de reden om in een negatieve teneur te belanden. Integendeel. Zonder de time out van de economie te willen bagatelliseren, liggen er volop kansen en dienen we te anticiperen op veranderingen. Wij zien onze huidige rol dan ook verschuiven: er is meer behoefte ontstaan aan onze adviesfunctie op het gebied van huurprijsherzieningen ex 7:303 BW. In de Nederlandse retail is op dit moment namelijk sprake van een merkwaardig fenomeen….” Perry Sport Eindhoven

[ Retail Property Management ]


vastgoed in retail

81

verslechterde economische omstandigheden. Ook Redevco heeft inmiddels erkend dat het komende jaar in het teken zal komen te staan van aanpassingen van huurcontracten en huurprijsaanpassingen als gevolg van de dreigende leegstand in binnensteden. Dit getuigt van marktrealisme hetgeen helaas bij te veel beleggers (nog) ontbreekt. Begrijp me goed: in tijden van economische groei klopt een huurder ook niet bij een belegger aan met het verzoek om meer huur te mogen betalen. Maar in deze tijd…..”

Joop van der Steuijt, directeur

V

an der Steuijt doelt daarmee op de noodzaak voor de retailers om in het licht van de huidige tijden de huurprijzen van de door hen gehuurde winkelpanden te verlagen terwijl dit haaks staat op wat de wetgever –op dit moment ten gunste van de beleggers heeft bepaald. “Er is dus een ongezond spanningsveld in de markt. Beleggers en ontwikkelaars zijn soms te snel geneigd om te veel naar de financiële aspecten te kijken en daarbij hand-in-hand de letter van de wet te volgen. Begrijp me niet verkeerd: vanuit juridisch oogpunt is er geen steek tussen te krijgen, maar ik ben er wel van overtuigd dat er in de huidige discussie bij de toetsing van de huurprijzen – niet uitsluitend naar direct rendement gekeken moet worden. Volgens mij moeten we proberen een consensus te bereiken waarbij op de lange termijn alleen maar winnaars uit de strijd stappen. Beleggers zouden niet per definitie verzoeken om huurverlagingen naast zich neer moeten leggen. Het eerste bewijs dat institutionele beleggers daar oog voor hebben is geleverd door Corio met haar initiatief om de ondernemers in Villa Arena tegemoet te komen gezien de

[ Retail Property Management ]

Van der Steuijt zegt daar vanuit Retail Property Management pro-actief op te willen reageren. “Zo produceren wij rapporten – noem het maar ‘deskundigenadviezen’ – waarin we conform de wettelijke criteria de huurprijzen toetsen. Daarvoor hebben wij met een externe partner geavanceerd software ontwikkeld, op basis van onze database met referentiepanden. Deze rapporten zijn ‘kantonrechter-proof’. Eén van de grootste retailers in Nederland heeft RPM onlangs opdracht verstrekt tot het uitbrengen van een advies en haar te begeleiden in de huurprijsonderhandelingen van een omvangrijk aantal winkelpanden.” Volgens Van der Steuijt geeft zo’n advies een veel beter inzicht in de werkelijke situatie waardoor het een transparant handvat wordt voor mogelijke onderhandelingen. “Wij durven in alle bescheidenheid te stellen dat wij die specifieke kennis in huis hebben. We voeren immers het management van ruim 650 winkels in Nederland met een huurstroom van ruim 52 miljoen euro op jaarbasis. We weten dus waar we het over hebben als de discussie over huurprijstoetsing wordt gevoerd.” Het komt dus op creatief ondernemerschap aan, wat Van der Steuijt betreft. “We moeten met z’n allen terug naar de onderhandelingstafel. Het is de hoogste tijd om face-to-face tot consensus te komen. Het gaat om de onderlinge Body Language. Op cruciale momenten nemen wij ook onze opdrachtgevers mee naar de gesprekken. Het kan toch niet zo zijn dat er sec naar het rendement van de belegger wordt gekeken? Je ziet bij beleggers nu bovendien een nieuwe generatie die vasthoudt aan wat wetgeving hen voor mogelijkheden biedt. >


Ruimte voor retai l Vastgoedmanagement vanuit de optiek van de retailer met het oog op het beste resultaat. Retail Property Management waakt over uw belangen, zodat u zich geheel kunt richten op de core business. Retail Property Management geeft ‘retail de ruimte’, voor meer informatie zie www.ruimtevoorretail.nl Retail Property Management werkt o.a. voor:

Kleveringweg 4

Telefoon (015) 215 30 30

2616 LZ Delft

Fax (015) 215 30 31

www.ruimtevoorretail.nl

info@ruimtevoorretail.nl


vastgoed in retail

83

atief kwam van Retail Property Management. “Ik denk dat we er hier in zijn geslaagd om een lans te breken om weer naast en met elkaar te kunnen optrekken,” stelt Van der Steuijt. “Het plan is om de winkelcapaciteit van het gebied in en rondom het NS-station substantieel uit te breiden en de routing te wijzigen. Je kunt zeggen dat hier sprake is van de grootste herontwikkeling van een winkelcentrum in Nederland, maar de zittende retailers kregen het gevoel dat hun belangen onderbelicht bleven. Door met elkaar letterlijk face-to-face in gesprek te gaan, konden de scherpe kantjes er worden afgehaald. Niemand zit toch te wachten op een gang naar de (kanton)rechter? Ik erken dat alle aanwezige problemen en knelpunten in Utrecht nog niet zijn opgelost, maar ik zie wel openingen, net als de aanwezige partijen. En daar is op lange termijn een zinvolle (her)ontwikkeling van Hoog Catharijne alleen maar bij gebaat.” Toch kan ook Van der Steuijt het niet laten om een appel te doen op de politiek. “Natuurlijk is hier een mooie taak voor onder andere de RND weggelegd om te lobbyen voor flexibelere wetgeving op het gebied van de vijfjaarlijkse toetsing van huurprijzen.

Retail Management Maar als huurders daardoor uiteindelijk afhaken omdat er een te starre houding wordt aangenomen, dan is de belegger veel verder van huis. Bovendien ben ik er van overtuigd dat je door op deze wijze te handelen – met of zonder onze bemiddeling – tegelijkertijd een duurzame relatie opbouwt. Samen maakt sterk.”

Samenwerking Een goed voorbeeld is het oprichten van de werkgroep Utrecht-Hoog Catharijne. Het initi-

[ Retail Property Management ]

Van der Steuijt en zijn medewerkers voelen zich dan ook de ‘belangenbehartigers voor de retail pur sang’. “Maar dat doen we wel zonder het belang van de belegger uit het oog te verliezen,” benadrukt hij. “En dat zal ook niet veranderen. Want dáár ligt juist de basis van de consensus. Wij verwachten de komende jaren dan ook vooral groei in onze adviezen voor huurprijstoetsingen. Daar kunnen de krachten worden gebundeld. En dat is geen overbodige luxe in een periode zoals we nu beleven: creatief ondernemerschap is nu ook in de retail een absolute must geworden.” ❚


vastgoed in retail

84

Hoogvliet Beheer is altijd op zoek naar en samenwerkingsverbanden

locaties Vlak voor de zomervakantie is in Veenendaal de 59e vestiging geopend en de 60e vestiging zal niet lang op zich laten wachten. De groei zit er dus goed in bij supermarktketen Hoogvliet dat samen met Hoogvliet Beheer tot het Hoogvliet concern behoort. CorJan Schreuder, directeur van Hoogvliet Beheer, en Arno van Beek, binnen deze organisatie verantwoordelijk voor het vinden van nieuwe locaties voor Hoogvliet supermarkten,, zijn tevreden over de gestage toename van activiteiten. “Het supermarktbezoek van de consument begint niet tussen de schappen, maar al op de parkeerplaats, de fietsenstalling of bij de dichtstbijzijnde bushalte,” zegt Schreuder met overtuiging. “Wij vinden daarom dat je in de ontwikkeling en bouw van een supermarkt er altijd van moet uitgaan dat de rode loper uit moet voor die consument. Die moet je in de watten willen leggen. Dus ook al op de parkeerplaats. De wijze waarop je de supermarkt in de omgeving plaatst is essentieel voor het succes..”

W

at Schreuder betreft gaat het dus om een goede zichtbaarheid van de winkel. “Het is het uitgangspunt bij onze zoektocht naar locaties, waar we denken dat we iets kunnen doen,” vervolgt hij. “We ambiëren altijd grip te hebben op de locatie, zoals bijvoorbeeld de vierkante meters náást de supermarkt, de parkeerplaats of zelfs de woningen op, naast of bij de supermarkt. We streven naar veel eigendom om efficiënt en met rendement een locatie te kunnen ontwikkelen. Maar het is vanzelfsprekend ook de formule van de winkel die je moet optimaliseren. En ik denk dat wij daar met onze Hoogvliet supermarkten sterk in scoren. We zijn prijsagressief, maar tegelijkertijd full-service. In het zomerrapport van GFK zijn we met stip naar plaats vier gestegen.. Consumenten gaan ons dus steeds meer waarderen. Uit recente metingen van de consumentenbond blijkt daarnaast dat we ons terecht ‘bewezen de goedkoopste’ kunnen noemen. We scoren bovendien goed op aspecten als de versheid van producten, de gevarieerdheid van het assortiment en de vriendelijkheid van het personeel. Ook kunnen we in enige bescheidenheid zeggen, dat brood ons speerpunt is.

[ Hoogvliet Beheer ]

We zijn de enige supermarktketen in Nederland die het predikaat ‘warme bakker’ mag voeren. We weten door de succesvolle combinatie van al die factoren – van het beheer van het vastgoed tot aan het inrichten van de winkel - als geen ander dat er dus wel degelijk rendement zit op het exploiteren van een supermarkt. En dat is precies de reden dat we voortdurend op zoek zijn naar nieuwe locaties. We ambiëren – in het westen en midden van het land - een afgewogen groei van minimaal 3 nieuwe vestigingen per jaar.”


vastgoed in retail

85

Cor Jan Schreuder en Arno van Beek

“Vanuit Hoogvliet Beheer werken we aan onze eigen ontwikkelportefeuille,” vervolgt Van Beek. “We durven locaties (bestaande gebouwen of grond) op risico te kopen. Daarna zoeken we net zo lang naar de optimale modus tot er een volwassen project ontstaat. We kunnen dit doen omdat we binnen de holding intensief contact hebben met ons zusje Hoogvliet Super. We kunnen tijdens het ontwikkelingsproces bij elkaar in de keuken kijken en dat staat garant voor goede eindproducten.” Schreuder zegt dat Hoogvliet Beheer in haar oriëntatie op potentiële nieuwe locaties altijd op zoek is naar nieuwe samenwerkingsverbanden. “Wat ons betreft zijn er allerlei variaties mogelijk. We kunnen de locatie zelf gaan ontwikkelen – eventueel in combinatie met woningbouw - maar we zien ook dat andere partijen dat soms veel beter kunnen omdat ze bijvoorbeeld meer zijn ingevoerd in de betreffende locatie of over de juiste expertise beschikken. We willen altijd eindigen bij de meest efficiënte wijze van samenwerking.” Schreuder doet daarbij meteen een appel op de overheid. “Eigenlijk verwacht ik van gemeenten meer inspanning op dit vlak.

Natuurlijk dienen we met z’n allen in het hele proces van ontwikkelen grote zorgvuldigheid naar de omgeving te betrachten, maar de overheid is wel verantwoordelijk voor het in stand houden of het bevorderen van de snelheid van planvorming. Ik wil dat ze ons – als ontwikkelaars – door de fases heen loodst. >

[ Hoogvliet Beheer ]


De sterke punten van Hoogvliet Goedkoop Bij Hoogvliet bent u écht goedkoop uit! ‘Bewezen de goedkoopste’... En dat niet alleen door onze vaste lage prijzen. In onze reclamefolder vindt u wekelijks ruim tachtig zeer scherpe aanbiedingen. De elektronische prijslabels op de schappen tonen u continu de meest actuele lage prijs. Daarnaast spaart u met de zegels achterop de kassabon voor een gratis product. Kortom: bij ons weet u zeker dat u écht goedkoop uit bent.

Kwaliteit Bij Hoogvliet staat kwaliteit altijd voorop! Bij Hoogvliet gaan de laagste prijzen hand in hand met een uitstekende kwaliteit. Of het nu gaat om versgebakken brood, dagverse groente- en vleesproducten, bekende kwaliteitsmerken of ons extra voordelige Hoogvliet merk: bij al onze producten staat de kwaliteit voorop.

Vriendelijk Bij Hoogvliet zijn vriendelijke medewerkers de gewoonste zaak van de wereld! Een gastvrij onthaal, behulpzaamheid en een glimlach? Voor onze medewerkers de gewoonste zaak van de wereld. Kunt u een product niet vinden, dan wijzen zij u graag de weg. Wilt u een kleiner of juist groter stuk kaas? Geen probleem! Dit zijn enkele voorbeelden van het servicegevoel dat onze medewerkers met de paplepel krijgen ingegoten, mede dankzij interne opleidingen en de juiste begeleiding.

Gemak Bij Hoogvliet winkelen is gemakkelijk én snel! Van kant-en-klaar maaltijden tot voorgesneden groente en fruit, van samengestelde barbecue- of fondueschotels tot ons zelfgebakken brood dat tot sluitingstijd verkrijgbaar is. Ons assortiment is ruim, maar overzichtelijk. De schappen zijn logisch ingedeeld, zodat u niet lang hoeft te zoeken. Ook staat u niet onnodig in de rij dankzij onze kortste-wachttijden-garantie en onze zelfbedieningskassa’s. In uw eigen tempo scant u zelf de boodschappen en rekent af met uw pinpas. Bij ons winkelen doet u dus gemakkelijk én snel.

Verantwoord Hoogvliet is goed voor mens en milieu! Dat doen wij onder meer door de selectie van verantwoorde producten, bijvoorbeeld met het ‘Ik Kies Bewust’-logo. Bovendien zijn onze voorverpakte maaltijden, salades en fruit gebaseerd op de stelregel ‘eet per dag twee ons groente en twee stuks fruit’. Verantwoorde keuzes maken wij ook voor het milieu. Voorbeelden? Wij scheiden ons bedrijfsafval op een groene manier en ons assortiment kent steeds meer diervriendelijke producten. Wij blijven zoeken naar manieren waarop wij kunnen bijdragen aan het welzijn van mens en milieu.

Persoonlijke aandacht De winkels van Hoogvliet zijn ingericht met moderne, levendige kleuren en gezellige poppentheaters die de kinderen vermaken tijdens het boodschappen doen. Bij binnenkomst komt de geur van vers brood de klant tegemoet uit de oven waar gedurende de gehele dag broden worden afgebakken. De werkruimte voor de slager is zo ingericht dat klanten hem kunnen zien werken: een soort podium waarop hij zijn kunsten kan laten zien. Vlees van Hoogvliet is echt vers en ambachtelijk bereid! Naast het ruime assortiment is de persoonlijke aandacht van onze deskundige medewerkers een belangrijke reden waarom veel klanten Hoogvliet niet meer kunnen missen voor de dagelijkse boodschappen!

De ideale locatie voor een Hoogvliet winkel voldoet aan de volgende voorwaarden: - De winkel ligt in het marktgebied en heeft een goede bereikbaarheid. - Een goede zichtbaarheid. - Biedt ruime parkeergelegenheid. - Is een herkenbare winkel en biedt ruimte om een opstelplaats ten behoeve van de wisselbakken te creëren.


vastgoed in retail

87

Als ontwikkelaar moet je heel wat schoteltjes in de lucht houden om te kunnen presteren. Helaas ontbreekt het vanuit de overheid nog wel eens aan dat committment, zo heb ik het gevoel. Ik mis soms wat invoelingsvermogen. Wij als ondernemers liggen ’s nachts nog wel eens te tobben hoe we knelpunten moeten oplossen, terwijl een ambtenaar, die toch een wezenlijk onderdeel vormt van de samenwerking, in mijn beleving die zorg en betrokkenheid wat minder voelt. Men kan vanuit de overheid veel meer uitstralen dat het ‘leuk’ is om de knelpunten op te lossen, om de vaart erin te houden. Zeker in de huidige economische situatie is het van groot belang dat ondernemers die nog kunnen en durven investeren goed gefaciliteerd worden..In dat ingewikkelde proces van ontwikkelen hebben we elkaar hard nodig.” Toch laten Schreuder en Van Beek zich niet uit het veld slaan. “Want we hebben ook goede voorbeelden van gemeenten waar we uitstekende samenwerking mee hebben en waar er wel degelijk wordt geprobeerd de snelheid er in te houden. Het is soms heel erg afhankelijk van de betrokkenheid en inzet van één

[ Hoogvliet Beheer ]

of enkele personen. Maar feit blijft wel dat wij – als ondernemers – voortdurend op zoek zijn naar kansen. En als die kansen zich aandienen, dan willen we ze met beide handen aangrijpen. En daarom zijn we steeds op zoek naar nieuwe locaties en samenwerkingsverbanden. De zestige Hoogvliet supermarkt is daarom zeker niet het eindstation.” ❚


vastgoed in retail

88

Onderzoeksbedrijf

Locatus verwacht de komende jaren  winkelkrimp [ Locatus ]


vastgoed in retail

89

Op het hoofdkantoor van onderzoeksbedrijf Locatus in Woerden weten ze het zeker: er gebeurt in de retailwereld veel meer dan men op het eerste gezicht denkt. Sterker nog: als je elke dag naar de winkels in het land kijkt, dan zou je denken dat er geen enkele verandering plaatsvindt. “Maar schijn bedriegt,” zegt algemeen directeur Gerard Zandbergen. “Je ziet pas de verschillen als je van tijd tot tijd de ontwikkelingen gestructureerd bekijkt en registreert. En dan is het soms schrikken. Het is absoluut geen overbodige luxe om niet alleen vinger aan de pols te houden, maar vooral ook de vinger te durven leggen op de zere plek.”

Z

andbergen noemt een voorbeeld. “Voor een belegger – een relatie van ons – onderzochten wij het aantal meubelwinkels in binnensteden en hoofdwinkelgebieden. Hoewel bij hem wel bekend was, dat er zo af en toe eens een meubelzaak verdween, schrok hij toen uit onderzoek bleek, dat in de loop der jaren op deze plek-

ken maar liefst 30% daling was gesignaleerd van meubelzaken. Met die informatie kon hij kwalitatief betere managementbeslissingen nemen. Want ontwikkelingen – trends – kun je met die kennis in een perspectief plaatsen.” Commercieel directeur Peter Nieland zegt dat er landelijk in ieder geval een trendmatige daling van het aantal bezoekers in winkelgebieden wordt geconstateerd. “En eigenlijk ontstaat er dan een Pavlov-reactie: we willen het niet geloven. Zelfs ook de retailers niet. Want natuurlijk is het mogelijk dat een individuele retailer nog steeds goede omzetten draait en tevreden is, maar als er negatieve ontwikkelingen zijn in de omgeving, dan zal dat uiteindelijk ook invloed hebben op zijn eigen zaak, op termijn. En regeren is vooruitzien, zo lijkt ons.” Zandbergen en Nieland benadrukken dat ze vanuit Locatus absoluut onafhankelijk opereren. “We hebben er geen enkel belang bij om cijfers anders voor te stellen dan ze zijn. We verzamelen gegevens uit de retail,

[ Locatus ]

we verwerken ze, we analyseren en kunnen iedere opdrachtgever – met welke vraag dan ook – van informatie voorzien. Het werk voor ons is in de loop der jaren niet specifiek veranderd – de meettechnieken zijn hetzelfde gebleven – maar we zien wel dat het hele aankoopgedrag van de grillige consument is veranderd. De markt is transparanter – met dank aan internet – en de zoektocht naar een product of dienst ontstaat op een andere manier. En dat heeft uiteindelijk invloed op het aantal vierkante meters winkeloppervlak. Wij durven zelfs te voorspellen dat er in Nederland uiteindelijk een winkelkrimp gaat ontstaan. Langzamerhand zitten we aan het maximaal aantal vierkante meters. In combinatie met de vergrijzing en de afnemende bevolking, zullen afzetkanalen dus moeten gaan nadenken over hun strategie op de toekomst. En dat nadenken vindt de basis in goede informatie en statistieken.” Volgens Zandbergen worden winkels veel meer een etalage. “Vooral de producten die merkgebonden zijn zullen dit gaan merken.” >


de Ku n s t

Ridderhof, Ridderkerk Door de restyling in 2005 van het interieur naar design van Buhren & Van Deventer heeft Ridderhof zijn toonaangevende positie in het groeiende en vernieuwende stadshart behouden. Ridderhof huisvest 70 speciaalzaken, 2 grote full-service supermarkten en een parkeergarage.

v a n S amenw erke n Delta Lloyd Vastgoed, een onderdeel van Delta Lloyd Groep, belegt in vastgoed als zekerheid voor verzekeringsverplichtingen op lange termijn. De portefeuille omvat ca. â‚Ź 2,3 miljard, verdeeld over woningen, kantoren en winkels. Bij de exploitatie, verwerving, ontwikkeling en realisatie van projecten werken wij samen met vele marktpartijen, een succesfactor die wij aanduiden als 'De Kunst van Samenwerken'. De strategie voor de winkelportefeuille is een sterke uitbreiding door projecten die anticiperen op wensen en behoeften van ondernemers en consumenten en passen binnen de maatschappelijke en economische ruimte. Wij bereiken dit door verwerving en ontwikkeling van nieuwe projecten en uitbreiding en verbetering van onze portefeuille.

Diemerplein, Diemen

Brusselse Poort, Maastricht Eind 2006 verworven in Maastricht, overdekt stadsdeelcentrum met 2 full-service supermarkten en ruim 50 speciaalzaken. Zeer actieve ondernemers zorgen voor couleur locale, met aantrekkingskracht op klanten uit de regio inclusief BelgiĂŤ. Wij zijn bezig met plannen voor herontwikkeling.

Wij starten in september 2009, i.s.m. 3W Vastgoed, met de herontwikkeling van Diemerplein. Na verdubbeling van het winkelareaal en aanleg van een 2-laagse ondergrondse parkeergarage zal Diemerplein weer geheel voldoen aan de eisen van de consument.

Piazza Center, Gorinchem Succesvolle herontwikkeling (i.s.m. WPM Planontwikkeling), bekroond met de NRW Jaarprijs 2004. Dit overdekte winkelcentrum met een ruim aanbod van 40 speciaalzaken en 2 grote full-service supermarkten heeft een warme, verzorgde uitstraling.

Postbus 1000, 1000 BA Amsterdam

Vastgoed

Telefoon: (020) 594 35 01 Fax: (020) 594 38 15

www.deltalloyd.nl/vastgoed


vastgoed in retail

91

Zijn er dan alleen maar bedreigingen? “Nee absoluut niet. Er liggen volop kansen. Alleen zie je dat in de retail nog te veel vanuit bestaande structuren wordt gedacht. Het gaat om het uitvinden van een nieuw concept. Een goed voorbeeld is bol.com. Deze grootste boekensite van Nederland is echt niet ontstaan uit een boekwinkel. Bovendien zie je dat de fabrikant steeds vaker concurrent wordt van zijn eigen retailer. En zo werkt de groothandel bijvoorbeeld nu eigenlijk nog slechts voor de kleine retailer omdat die fabrikant simpelweg rechtstreeks zaken doet met de grote ketens.” De werkwijze van Locatus is eenvoudig. “We kunnen praktisch alles uit onze bestaande database halen,” legt Nieland uit. “We hoeven daar geen dikke rapporten van te maken. We leveren een rapport op hooguit twee of drie A4-tjes en de opdrachtgever kan verder. Een voorbeeldvraag? Hoeveel marktruimte is er nog voor meer winkeloppervlak in Appingedam? Wij weten het antwoord.” Zandbergen voegt hier aan toe dat de vraag naar historische data toe-

neemt. “En daarmee zie je een groeiende behoefte in de retail om structuur aan te brengen in het kijken naar trends. En dat is een goede zaak, want met alle beschikbare informatie kun je je strategie veel beter bepalen.” Zandbergen benadrukt dat er vanuit Locatus geen advies wordt gegeven. “We verstrekken louter de informatie. De opdrachtgever moet zelf bepalen wat hij wil met die informatie. Onze onderzoeksresultaten zijn simpelweg de antwoorden op de vragen. Het is een houvast voor de toekomst.” Locatus heeft in ruim twee jaar tijd een gelijke database van retailgegevens in België opgebouwd. “Verder ambiëren we om op korte termijn ook de tien belangrijkste Europese hoofdsteden in kaart te hebben. In enkele jaren hopen we te groeien naar een database met alle relevante retailontwikkelingen in 50 hoofdsteden in Europa. Uiteindelijk zal dit ook een mooi vergelijkingsbeeld opleveren van de stand van zaken in Nederland ten opzichte van wat er elders gebeurt.” Zandbergen wil daar overigens al wel een voorschot op nemen.

[ Locatus ]

Volgens hem is men in Nederland vrij behoudend in de retail. “We slagen er hier altijd goed in om nieuwe initiatieven (politiek) om zeep te helpen. Misschien komt dit wel een beetje door onze cultuur om niet echt de kop boven het maaiveld te willen uitsteken, maar we wijten deze behoudendheid toch ook aan de sterke detailhandelslobby. Deze houdt vernieuwing te veel tegen. Bovendien mist de politiek het lef om vernieuwing toe te staan. Het is voor de kwaliteit en het rendement van retail in Nederland te hopen, dat hier een verbeterslag in kan worden gemaakt. Want alle ontwikkelingen die op ons af zullen komen in de loop der jaren, vragen om meer innovatie. En dat is geen loze aanbeveling. Er gebeurt echt veel meer op retailgebied dan men zo op het eerste gezicht zou denken.” ❚


vastgoed in retail

92

[ Hoofdstuk ]


Hans Brugmans, voorzitter Vexpan

vastgoed in retail

93

‘We moeten het eerlijkheidsgevoel rond parkeren vergroten’ De belangrijkste opgave waar Vexpan, als platform voor parkeren, zich voor gesteld ziet, is de wereld uit te leggen wat parkeren precies inhoudt. Hoe komen we tot prijzen, tot een visie/ beleid, etc? Parkeren wordt nog te veel gezien als een product. Parkeren is echter een dienst,” aldus Hans Brugmans, voorzitter van de Vexpan.

I

n 2011 bestaat de Vexpan 25 jaar. Het is tevens de datum waarop Brugmans heeft aangekondigd na tien jaar zijn voorzittershamer neer te leggen. “Het bestuur wilde destijds een overeenkomst aangaan voor onbepaalde tijd. Zelf ben ik daar geen voorstander van. Alles is eindig. Ook de houdbaarheid van een voorzitter. Ik denk dat het goed is als er straks een andere stem, andere gedachte komt. Want de parkeerbranche evolueert sterk, alleen al daarom is het misschien zelfs noodzakelijk straks te kiezen voor een ander type voorzitter,” aldus Brugmans.

Gedragscode Intern binnen de vereniging ziet Brugmans een groeiende behoefte aan het opstellen van een gedragscode. “Ik hecht er heel sterk aan om dingen vast te leggen, zodat iedereen weet wat wij van elkaar kunnen verwachten, maar tevens ook hoe je met elkaar omgaat. Die gedragscode geldt intern. Extern hebben we allerlei publicaties en normen vastgelegd in het Handboek Parkeren. Het voordeel is dat je minder adhoc beslissingen hoeft te nemen en je een document hebt waar je altijd naar terug kunt grijpen,” aldus Brugmans. De parkeerbranche heeft zich de laatste jaren sterk ontwikkeld. Inherent daaraan is ook de vereniging Vexpan gegroeid. Niet alleen in uitstraling, in kenniscentrum, in vraagbaak en in adviesorganisatie, maar ook het ledenaantal nam met liefst 30% toe sedert begin 2001. Ook de bekendheid van de Vexpan is gegroeid, Brugmans illustreert dat met een voorbeeld: “Tien jaar geleden haalden we heel sporadisch het Reformatorisch Dagblad.

Nu zijn we met zeer grote regelmaat te vinden in landelijke dagbladen als de Telegraaf, Volkskrant, etc, maar ook op tv, radio, noem maar op. De interesse van de media bewijst dat parkeren steeds meer in het brandpunt van de belangstelling staat. De problematiek, de vraagstukken worden complexer. In die context is het belangrijk dat we de burgers vertellen dat parkeren meer is dan een sluitpost van een begroting, maar een professionele dienst met veel verschillende invalshoeken, van techniek, beleid, tot politiek. Zeker ook in winkelcentra staat parkeren in het middelpunt van de belangstelling. Goede parkeervoorzieningen dragen bij aan de belangstelling voor een centrum,” aldus Brugmans. “Parkeren maakt een essentieel onderdeel uit van de bereikbaarheid en daarmee van de bezoekersaantallen. Vanuit die complexiteit groeit vanuit de politiek, maar ook vanuit instanties als CROW en KPVV, de behoefte aan een kenniscentrum parkeren. We zien, dat vooral ook bij de overheid, de behoefte aan kennis toeneemt. Binnensteden worden steeds nadrukkelijker geconfronteerd met de parkeerproblematieken, maar hebben niet altijd een adequaat antwoordt. Wij willen graag uitleggen hoe parkeren werkt. Hoe kan men parkeren reguleren?,” aldus Brugmans. Vanuit die groeiende behoefte aan informatie ontstond binnen de Vexpan een eigen commissie gemeentes, die elkaar treffen om kennis en ervaring uit te wisselen. Inmiddels hebben zich liefst 70 gemeenten en vooral degenen die parkeren serieus nemen, aangesloten bij de Vexpan.

Oneerlijkheidsgevoel De Vexpan wil graag het oneerlijkheidgevoel rond parkeren wegnemen onder de bevolking. “Vragen die spelen zijn o.a. moeten wij toe naar kleinere tijdseenheden hoe verhoudt zich beleid t.o.v. uitvoering? Wanneer een parkeerder nu een minuut te laat is, moet hij toch een vol uur bijbetalen. Dat moet anders kunnen. Net zo goed als we nadenken over de vraag of het eerste half uur of het eerste uur gratis dient te zijn. Maar dat soort antwoorden hebben ook financiële consequenties, vandaar dat

[ VEXPAN ]

we heel goed kijken of het überhaupt kan en wie het dan gaat betalen,” aldus Brugmans.

Onderzoek Afgelopen periode deed Vexpan een onderzoek naar de parkeerbeleving bij het publiek. De belangrijkste conclusie daarin was, dat mensen in veel situaties moeite hebben om te betalen voor parkeren. Toch gaf men ook nadrukkelijk aan dat je niet moet proberen mensen uit de auto te krijgen. Je moet parkeren reguleren en faciliteren. Maar wel op dusdanige manier dat het voor de burger acceptabel is. Wanneer je duidelijk maakt wat de waarde van iets is, zijn mensen eerder genegen er voor te betalen,” zegt Brugmans. Meer bekendheid geven en meer aandacht geven, doe je ook door waarde toe te kennen aan iets. We kennen al diverse jaren de Europese ESPA Award voor parkeergarages. Die ESPA Award wordt herzien, omdat hij in het verleden volledig was afgestemd op de NEN 2443, een richtlijn voor parkeergarages, die al bijna tot norm is verheven. Nu willen we Europees toe naar een beoordeling van parkeergarages die veel breder gaat. Er bestaat sinds kort ook een award voor straatparkeren. Breda was de eerste stad die trots deze award mocht ontvangen. Die Award voor straatparkeren is daarom zo belangrijk, omdat we niet mogen vergeten dat meer dan 90 procent van alle parkeeractiviteiten nog steeds op straatniveau plaatsvinden. Overdektparkeren krijgt weliswaar veel meer aandacht, mede omdat het veel complexer is en meer uitstraling geniet, maar het straatparkeren heeft met voorsprong de overhand.” Al die zaken geven aan dat de Vexpan, vooral in haar adviesfunctie sterk is gegroeid. “De vragen zijn complexer geworden, maar gelukkig is navenant ook de kennis over parkeren toegenomen. Waarbij kennisoverdracht via een interactieve website, via lunchbijeenkomsten, via congressen al die zaken, nog steeds heel belangrijk zijn. Want er is nog heel veel uit te leggen,” besluit Brugmans. ❚


vastgoed in retail

94

John Bongarts van Parkking: Vastgoed uit Amersfoort

‘Parkeerproblematiek vereist visie’ Er zijn nu 7 miljoen auto’s in Nederland. Van dat enorme aantal worden we ons met name bewust als we in de file staan. Waar we ons minder mee bezig houden is dat al die auto’s als ze niet rijden – en dat is het grootste deel van de tijd – ergens moeten staan.

P

arkeren is voor nu en voor de toekomst een belangrijk probleem, zowel in woongebieden als in binnensteden en winkelgebieden. John Bongarts, directeur van het in Oisterwijk gevestigde parkeerbedrijf Parkking, constateert dat parkeerproblemen vaak nog onvoldoende onderkend worden en noemt het oplossen ervan ‘één van de grootste uitdagingen van de komende decennia’. Het aantal “auto’s in Nederland stijgt naar verwachting namelijk nog tot 9 miljoen, waardoor de druk op de openbare ruimte alleen maar zal toenemen.

Rol van de politiek De politiek onderkent de problemen – onbewust of bewust – onvoldoende. Dat heeft vooral te maken met kosten omdat veel parkeervoorzieningen in de toekomst onvermijdelijk en tegen hoge kosten ondergronds gerealiseerd moeten worden. Of dat rendabel kan is de vraag. Een ondergrondse parkeerplaats kost van € 20.000 tot wel € 100.000. Uitgaande van een gemiddelde bezetting van 1.000 tot 1.400 uur per parkeerplaats per jaar tegen een gangbaar parkeertarief is het makkelijk inzichtelijk te maken dat investeringen in ondergrondse parkeervoorzieningen vaak maar moeilijk of helemaal niet terugverdiend kunnen worden. De uitdaging voor de toekomst is dan ook om het parkeren ondanks alles aantrekkelijk te

houden. “Daarbij moeten we ons realiseren dat oplossingen hoe dan ook betaald moeten worden,” aldus John Bongarts. Parkeerbedrijven zoals Parkking kunnen niet alles oplossen. Ze hebben het voordeel dat ze betrekkelijk zekere rendementen hebben omdat parkeren altijd nodig blijft, ook in economisch minder goede tijden. Daar staat echter tegenover dat die rendementen niet uitgesproken hoog zijn, vaak niet meer dan enkele procenten. >

[ [Hoofdstuk PARKKING ] ]


vastgoed in retail

95

[ PARKKING ]


Vernieuwend parkeren voorwaarde voor succesvolle winkelcentra Uw oplossing begint bij Parkking

Parkking. Vaste waarden in vernieuwend parkeren

T 013 52 34 290 < office@parkking.nl < www.parkking.nl


Vraagkant

John Bongarts: “Bovendien hebben deze bedrijven vrijwel alleen ‘dure’ plaatsen in parkeergarages die veel investeringen vragen, terwijl de lokale overheid het parkeren op de openbare weg exploiteert dat relatief weinig kost en dus een hoger rendement biedt.”

Overigens is het ook belangrijk om te kijken naar de vraagkant van het parkeren: wat wil de consument? Uit onderzoeken blijkt dat gebruikers van parkeervoorzieningen vooral ruime parkeervakken en een makkelijke bereikbaarheid en goede toegankelijkheid van een parkeergarage belangrijk vinden. Zeker voor kort parkeren blijken dit soort aspecten belangrijker dan het parkeertarief. Parkeergarages moeten daarnaast veilig, voldoende verlicht en schoon zijn. Exploitanten hebben daar de laatste jaren

Samenwerking noodzaak John Bongarts denkt dat de oplossing voor de parkeerproblematiek moet worden gezocht in een beter samenspel tussen overheden, exploitanten van parkeervoorzieningen – zoals Parkking – en retailers. “Die partijen hebben elkaar nodig. Ze moeten consensus bereiken en een goed programma neerleggen. Helaas zijn daar tot op heden nog (te) weinig concrete voorbeelden van.” Doorslaggevend is dat overheden zaken minder op hun beloop laten en druk zetten om een optimaal gebruik van de openbare ruimte te bereiken. “Een parkeerbeleidsplan waarin alle belanghebbende partijen participeren zou een oplossing kunnen zijn.” Retailers – en dan vooral de kleinere – zouden veel meer naar de lange termijn moeten kijken. “Vanuit hun standpunt is het misschien wel begrijpelijk dat ze alleen naar marges en opbrengsten nu kijken, maar dat is niet verstandig. Door in winkelgebieden Bedrijven Investerings Zones (BIZ) in te stellen kan worden bereikt dat ondernemers in kosten en anderszins gaan participeren in gezamenlijke parkeeroplossingen voor de korte, maar ook voor de lange termijn.” Parkeerbedrijven zoals Parkking kunnen een bijdrage leveren aan een oplossing van de parkeerproblematiek door de bezetting van bestaande parkeerplaatsen te verbeteren. Die is nu vaak niet optimaal, waardoor inkomsten worden gemist die hard nodig zijn voor nieuwe investeringen in parkeren. John Bongarts vertelt over een initiatief dat in Antwerpen aanstaande is. “Parkking is met Antwerpen in gesprek om per 1 januari 2010 op te gaan treden als parkeermakelaar. Doelstelling is om de bestaande parkeerplaatsen optimaler te benutten. Enerzijds stijgt daardoor de parkeercapaciteit in de

stad, anderzijds het rendement van de parkeervoorzieningen, waardoor er meer inkomsten worden gegenereerd die weer in het parkeren kunnen worden geïnvesteerd.” Het initiatief om een private partij met een dergelijke taak te belasten is nieuw.

[ PARKKING ]

veel in geïnvesteerd, waardoor de veiligheid in parkeergarages enorm is toegenomen. John Bongarts verzet zich dan ook hevig tegen het fenomeen ‘vrouwenparkeerplaats’ waarover regelmatig wordt gesproken. “Het impliceert dat andere delen van garages onveilig zouden zijn, maar dat is niet zo. Er gaat een volledig verkeerd signaal van uit.” Om garages publieksvriendelijk te maken is in de ontwerpfase overigens al veel te winnen, bijvoorbeeld met schuin gesitueerde parkeervakken voor makkelijker in en uitrijden. Die komen de gebruiksvriendelijkheid ten goede. Maar het ontwerp is slechts een onderdeel van het geheel. Het belangrijkste is dat er zo snel mogelijk een totaalvisie wordt ontwikkeld op de parkeerproblematiek in Nederland. ❚

vastgoed in retail

97


vastgoed in retail

98

PCH verzorgt het totale beheer van de openbare ruimten

“PCH staat voor

innovatieve

parkeerhandhaving”

[ PCH ]

Medio augustus start in het Amsterdamse stadsdeel Bos & Lommer een pilot ‘innovatief handhaven’. Hierbij wordt de controle op het betaald parkeren uitgevoerd door middel van een geavanceerde scanscooter. PCH Parkeerservices, marktleider binnen het segment on-street parkeren, ontwikkelde deze scanscooter in samenwerking met Simac Business Applications b.v. Doel is te komen tot een hogere betalingsbereidheid en een verhoging van de parkeerinkomsten.


vastgoed in retail

99

D

e ontwikkeling van de scanscooter benadrukt het innovatieve karakter van PCH Parkeerservices als totaalaanbieder op het gebied van parkeerbeheer, zowel van parkeergarages als ook straatparkeren. Niek Schonewille, manager sales & marketing: “PCH beschikt over een zeer ruime ervaring op het gebied van het beheren van parkeergarages en parkeerhandhaving, inning naheffingsaanslagen, afhandeling van bezwaren en beroepen, vergunningenbeheer, inrichting van parkeerservicebureau’s. In totaal voert PCH het beheer uit over in totaal 75.000 parkeerplaatsen. Tevens verzorgen wij voor verschillende opdrachtgevers het operationeel beheer, het management, de administratie en het commerciële en financiële beheer.” Schonewille: “Ik denk dat het juist in deze tijd belangrijk is om de prijs/kwaliteitverhouding van het parkeren binnen een winkel- of stadscentrum nadrukkelijk onder de loep te nemen. Veel eigenaren van parkeerlocaties beschikken nog over oude contractvormen, in een tijd waarin het belangrijk is de prijs/kwaliteitver-

houding te optimaliseren. Het is de kracht van PCH om te zorgen voor het juiste advies, maar om ook uitvoerend taken over te nemen. De juiste prijs/kwaliteitverhouding leidt tot een optimalisatie van het rendement van het parkeren als ook tot een verhoging van het gebruikersaantal. Als partner in dat proces kijken wij verder dan enkel naar het parkeren. Wij kijken ook naar de omgeving, in dit geval naar de winkelcentra. Want juist door de totale dienstverlening van centrum en parkeren op elkaar af te stemmen komt men tot een verhoging van de bezoekersaantallen. Daarbij zetten we o.a. het parkeren in als marketinginstrument.” Schonewille denkt aan het houden van acties, waar het parkeren onderdeel van uitmaakt.

Totaaloplossing Een meerwaarde van PCH is ook het bieden van een totaaloplossing. PCH verzorgt zowel het garageparkeren als het straatparkeren. Voorbeelden zijn steden als Den Bosch en Heerenveen, waar de gemeentelijke overheid het totale beheer in één professionele hand legde. >

PCH Scanscooter


MEER OPBRENGST MINDER KOSTEN

• • • •

PCH-0070

Dienstverlener op gebied van straatparkeren Beheer of exploitatie van parkeergarages en -terreinen Voor zowel private als publieke opdrachtgevers Innovatieve dienstverlening, zoals het gsm-parkeren en de digitale vergunning • Een 24-uurs meldkamer uitgerust met de modernste technologie • ISO-gecertificeerd Kijk voor meer informatie op www.pch-parkeerservices.nl

Va park kkundige eerco n en BO troleurs A's

Parkeer Combinatie Holland Bothaplein 9 6814 AJ Arnhem 026-3529780 www.pch-parkeerservices.nl info@pch-parkeerservices.nl

De ParkeerProfs


“Wij beheersen alle facetten van het parkeren van advies tot uitvoering, tot beheer en exploitatie. Maar ook zowel het garageparkeren als het straatparkeren. Daardoor communiceert men slechts met een partij en kan men zaken op elkaar afstemmen, waardoor straatparkeren en parkeergarages niet langer concurrenten van elkaar zijn, maar elkaar versterken. Kom je op de ene locatie plaatsen te kort, dan los je dat op met een andere locatie. Daarnaast beschikken we ook over een eigen waardetransport: Munt Centrale Holland en over een eigen geavanceerde meldkamer, zodat we ook tijdens de rustige uren op afstand controle kunnen uitoefenen. Met deze vorm van controle op afstand kan men de exploitatiekosten sterk positief beïnvloeden. En omdat je als opdrachtgever slechts met één professionele partij werkt, zorgt dit voor korte communicatielijnen, een transparanter beleid, een snelle en efficiënte uitvoering en een optimalisatie

vastgoed in retail

101

van de resultaten. Zeker ook in de populaire DBFMO-constructies kan PCH als risicodragende partij een interessante rol vertegenwoordigen en een brede toegevoegde waarde leveren,” aldus Schonewille. >

PCH Scanscooter

[ PCH ]


Toepassingsgebied “Ons uiteindelijke doel is er op gericht een bijdrage te leveren aan de verbetering van de parkeercapaciteit, de bereikbaarheid en de doorstroming in gemeenten en het leveren van een positieve bijdrage aan het parkeerbeleid, door het bieden van een gedegen kennis over alle parkeerzaken, aandacht voor rendement en een persoonlijke aanpak. PCH verzorgt de gehele exploitatie op basis van een huurovereenkomst en neemt de volledige zorg op zich voor eventuele beheersrisico’s op het vlak van technisch onderhoud, abonnementen, management en administratie. Voor de opdrachtgever een gegarandeerde stroom van inkomsten en een hele zorg minder.”

Maatwerk “Leefbaarheid is in de meeste gemeenten een actueel item en het goed reguleren van parkeren is een belangrijk middel om daaraan bij te dragen,” aldus Schonewille. “Samenwerking met PCH zorgt ervoor dat de leefbaarheid op verschillende terreinen verbetert.

Door de praktische verbetering van de verkeersdoorstroming en de financiële voordelen daarvan, wordt actief geïnvesteerd in een uiteindelijk beter imago van bijvoorbeeld het winkelcentrum. PCH zorgt voor verbeteringen op het gebied van de bereikbaarheid, de verkeersdoorstroming op belangrijke routes, het optimaliseren van de toedeling van beschikbare parkeercapaciteit en het verbeteren van de verkeersveiligheid.”

Innovatief handhaven PCH wordt gekenmerkt door een sterk innovatief karakter. De op de beurs Parkeervak gepresenteerde scanscooter is daar opnieuw een voorbeeld van. De scanscooter rijdt langs de geparkeerde auto’s en scant (met 20 scans per seconde) alle kentekens. De informatie wordt verzonden en vergeleken met een parkeerdatabase. Vervolgens ontvangt de parkeercontroleur op zijn handcomputer de lijst van kentekens waarvoor geen parkeerrecht is gevonden. Op die manier kan hij direct een naheffing uitschrijven.

[ PCH ]

Parkeercontroleurs hoeven niet meer alle voertuigen handmatig te controleren. Schonewille: “Deze gerichte vorm van handhaven betekent, naast een verhoging van de pakkans, tevens een toename van de parkeerinkomsten.” De scanscooter is tijdens de beurs Parkeervak met veel enthousiasme ontvangen. Medio augustus wordt in Bos & Lommer in Amsterdam de eerste pilot gehouden. ❚

vastgoed in retail

103


vastgoed in retail

104

Ballast Nedam biedt totaaloplossing in parkeren

Tijdelijke parkeeroplossing voorkomt terugloop van bezoekersaantallen De afgelopen maand werd de tijdelijke parkeergarage in Nieuwegein â&#x20AC;&#x2DC;afgebrokenâ&#x20AC;&#x2122; om straks te worden opgebouwd bij een twinkelcentrum in Eindhoven. Datzelfde gebeurt in 2010 met de tijdelijke parkeergarage bij een winkelcentrum in Zaandam. Daarmee zorgt Ballast Nedam, die dit modulaire parkeersysteem ontwikkelden in nauwe samenwerking met Grontmij ParkConsult in De Bilt, dat gemeenten, beleggers, winkelcentra, etc. de bereikbaarheid of terugloop van bezoekersaantallen niet zien stagneren tijdens bouw- en renovatiewerkzaamheden.

[ Ballast Nedam ]


N

o parking. No business! Een goede bereikbaarheid van een centrum en voldoende parkeerfaciliteiten zijn essentieel om een winkelcentrum economisch rendabel te maken en te houden. “Parkeren is één van de manieren om je als centrum te onderscheiden,” weet Jaap Schreiber, manager Business Development bij Ballast Nedam. Vanuit die visie ontwikkelde het Nieuwegeinse concern een modulaire parkeergarage, die de mogelijkheid biedt om een tijdelijk probleem op te lossen. Bijvoorbeeld tijdens bouwwerkzaamheden rond een centrum of bij een plotseling

capaciteitsgebrek. “Vooral bij renovatie of de bouw van een nieuw winkelcentrum biedt dit systeem een perfecte oplossing. Het is snel te bouwen, zonder lange vergunningprocedures. Het is financieel gemakkelijker haalbaar, omdat Ballast Nedam de garage ook kan aanbieden met terugkoopgarantie of op huurbasis. Ballast Nedam ziet een grote toekomst voor de modulaire garage, ook als permanente parkeeroplossing. “Dit bouwsysteem is aanzienlijk goedkoper,” aldus Schreiber: “Waar een conventionele parkeeroplossing al gauw € 10.000,- kost per parkeerplek, worden met dit systeem de kosten beperkt tot slechts € 6.000,- per parkeerplek, excl. fundering. Dat levert een aanzienlijke besparing op. De modulaire parkeergarage kan zowel gekocht als gehuurd worden of gekocht met terugkoopgarantie. En hij wordt volledig turnkey opgeleverd. Naast de lichte vergunningsaanvraagprocedure (artikel 3.22 Wro Tijdelijke Ontheffing) waardoor snel een bouwvergunning wordt verkregen, biedt ook de korte bouwtijd een extra groot voordeel.”

Totaaloplossing in parkeren Dit modulaire parkeersysteem is slechts één van de oplossingen die Ballast Nedam biedt. “Wij willen af van het imago dat we alleen maar een bouwer zijn,” aldus Schreiber. “Wij hebben ons de laatste jaren steeds meer ontwikkeld als een partij die de klant helpt aan oplossingen binnen het vastgoed. Wij bieden totaaloplossingen, ook in parkeren, waarbij we de partner zijn van vastgoedontwikkelaars, beleggers, gemeenten, architecten, etc, van ontwikkeling en ontwerp tot uitvoering, onderhoud en exploitatie. Het volledige vastgoed in één professionele hand. Van het verzorgen van een haalbaarheidsonderzoek rond vastgoedontwikkelingen tot de realisatie, exploitatie en uitvoering, nemen wij alle zorgen van hen over,” aldus Schreiber, die er aan toevoegt: “We willen luisteren naar de vragen en de wensen van de klant en daar passende oplossingen voor bieden. Wij willen de markt bieden, wat de markt wenst en dat tijdens het volledige leven van een gebouw. Om daar optimaal invulling aan te geven en voor de opdrachtgever transparant en duidelijk te maken, hebben we alle activiteiten rond parkeren gebundeld binnen de divisie: Parking.

12 miljoen auto’s Cijfers geven aan dat Nederland de komende jaren wordt geconfronteerd met een enorm mobiliteitsprobleem. Het aantal van 8 miljoen auto’s nu, zal tot 2040 stijgen naar liefst 12 miljoen auto’s. >

[ Ballast Nedam ]

vastgoed in retail

105


STOP met investeren in parkeergarages

...laat ons dat voor u doen. Hoge investeringen en de extra inspanningen rond ontwikkeling en beheer, zorgen er voor dat u liever afziet van de bouw van nieuwe parkeerfaciliteiten. Terwijl die wel nodig zijn! Want goede parkeerfaciliteiten verhogen uw omzet. Daarom biedt Ballast Nedam u de oplossing met het CONCESSIE CONTRACT. Wij organiseren de financiering, bouw, exploitatie en beheer. U komt in het bezit van een up-to-date parkeergarage die de waarde van uw vastgoed verhoogt! Bel ons voor een afspraak hoe u, zonder investering, meer uit uw vastgoed haalt!

Ringwade 71 3439 LM Nieuwegein Postbus 1505 3430 BM Nieuwegein

Telefoon Fax E-mail Internet

(030) 2 85 37 46 (030) 2 85 37 45 info@bnparking.nl www.bnparking.nl


vastgoed in retail

107

Daarmee wordt niet alleen een extra druk gelegd op het wegennet, maar zeker ook op de benodigde parkeerfaciliteiten o.a. rond centra en winkelcentra. Een goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden zullen meer dan ooit belangrijk zijn om een centrum economisch rendabel te houden. “Zoals we al eerder zeiden: No Parking, No Business, want uit onderzoek blijkt dat de automobilist de meeste omzet in de winkels genereert,” aldus Schreiber. “Bij de invulling van dit mobiliteitsvraagstuk willen wij als Ballast Nedam meedenken in het zoeken naar passende oplossingen. De overheid kan sturen op capaciteit, wij kunnen sturen op kwaliteit en geven van A tot Z invulling aan de marktvraag.”

Bouwen zonder investering Bij die ontwikkelingen denkt Ballast Nedam ook mee over de financiering van deze projecten. “Wij beschikken over concessiecontracten. Hierbij doen wij, samen met een financier, de investering. Vervolgens betaalt de klant ons de garage over een periode van bijvoorbeeld 20 jaar. Hij betaalt echter niet alleen voor de garage maar hij betaalt voor de beschikbaarheid van de garage. We maken hierbij afspraken over de dienstverlening, het

[ Ballast Nedam ]

onderhoud en de uitstraling van de garage. Hiermee slaat de klant twee vliegen in één klap: Hij hoeft geen investering te doen en heeft de garantie dat de garage gedurende de contractperiode een goede uitstraling heeft, zonder dat hij er naar om hoeft te kijken. Wanneer bijvoorbeeld de exploitatie gezamenlijk wordt gedaan, zal de synergie van een lange termijn samenwerking haar vruchten afwerpen tijdens exploitatie en onderhoudsfase en zorgt voor een verbetering van de kwaliteit van dienstverlening en tevens zorgt voor een hoger rendement. Samen zorgen zij voor een optimalisatie van de bezoekersaantallen en dus voor een beter economisch rendement van het centrum. En daar gaat het uiteindelijk om,” besluit Schreiber. ❚


vastgoed in retail

108

Grontmij Parkconsult ‘partner in parkeren’ van ontwikkelings- tot exploitatiefase

“Parkeren hoort bij de gebiedsontwikkeling, daar moet je vooraf over nadenken” [ Hoofdstuk ]


vastgoed in retail

109

Om de parkeerproblematiek in binnensteden en rond winkelcentra optimaal te faciliteren, zullen we af moeten van het denken in gebouwontwikkelingen, maar dienen we breder te kijken naar de ontwikkeling van een totaal gebied,” zeggen Jeroen Quee en Sjoerd Stienstra van Parkconsult, onderdeel van Grontmij

P

arkconsult helpt gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en uitvoerende partijen, van ontwerp- tot uitvoerings- en exploitatiefase om optimaal invulling te geven aan hun parkeervraagstukken. Een problematiek waarbij de juiste oplossing vaak zit opgesloten in het verder kijken dan het eigen gebouw. Door te kijken naar de omgeving, maar vooral ook te kijken naar de totale mobiliteit en die in te bedden in parkeeroplossingen die gebiedsbreed zijn bekeken.

Beperkte ruimte “Toen ik 12 jaar geleden in Canada kennismaakte met de parkeerwereld in NoordAmerika bleek, dat men daar een parkeerprobleem meestal heel simpel oplost. Men haalde de asfaltmachine en het parkeerprobleem bestond niet meer. In Nederland is dat niet de oplossing. Vanwege de beperkte ruimte is de parkeerproblematiek hier veel complexer en dienen we er anders mee om te gaan,” aldus Stienstra. “Juist vanuit die complexiteit is het verstandig voor opdrachtgevers, overheden, architecten om al bij de planontwikkeling na te denken over parkeren. Nog te vaak zien we, dat parkeren pas veel later, te laat vaak, aan de orde komt. Met als gevolg dat oplossingen dan extra geld kosten en eigenlijk geen oplossingen zijn, maar lapmiddelen.”

Eigen gebouw Te vaak ook wordt slechts gekeken naar het eigen gebruik en het eigen gebouw en te weinig naar de mogelijkheden die er verder in de omgeving zijn. Maar vooral ook wordt vergeten te kijken naar de functie van die gebouwen. Want een kantoor heeft zijn parkeerpiek op een ander moment dan een woning of een winkel. Ook het bezoekersgedrag is van belang: Komt het merendeel wel met de auto? Of komen bezoekers veelal per fiets? Of kan het openbaar vervoer een deel van de parkeerproblematiek oplossen? Allemaal vragen die

[ Grontmij Elizen Vastgoed Parkconsult Groep ]

parkeervraagstukken zo complex maken en aangeven dat over parkeren al in een vroegtijdig stadium dient te worden nagedacht.”

Degelijk onderzoek Al die zaken vragen om een gedegen voorafgaand onderzoek,” aldus Quee: “Want daaruit kan blijken dat het geraamde aantal parkeerplaatsen misschien helemaal niet nodig is. Of wellicht is voor een optimaal gebruik van de garage een andere locatie beter geschikt? Of kan men volstaan met het upgraden van bestaande parkeerfaciliteiten? Allemaal vragen die het meer dan rechtvaardigen al in een vroegtijdig stadium een bureau als Parkconsult bij het proces te betrekken.”

Parkeervraag Analyse Model Parkconsult ontwikkelde o.a. het Parkeervraag Analyse Model, waarmee berekeningen worden gemaakt rond de optimalisatie van parkeeroplossingen. Wat is de capaciteit die men nodig heeft? Gekeken naar de locatie, gebouwfunctie, maar tevens met inachtneming van de totale mobiliteit en de bestaande parkeerfaciliteiten? Maar als men vervolgens weet hoe groot die capaciteit dient te zijn, is de vraag: Wil men deze oplossing wel en is ze financieel haalbaar? En wie draagt dan de kosten? Hoe krijg ik mijn begroting sluitend? Bij al die vragen kan Parkconsult ondersteuning bieden. Stienstra: “De moeilijkste vraag die zich aandient is, hoe te komen tot een juiste balans tussen een gezonde exploitatie en de parkeerbehoefte?“

Concurrentie Dat men het parkeren dient te reguleren en te faciliteren, staat buiten kijf, weet Stienstra. “Doet men dat niet, dan is de concurrent niet ver weg. Een winkelcentrum waar de parkeerplaatsen bijna allemaal zijn gevuld en de bezoeker moet zoeken naar een plek, wordt al snel als (te) vol ervaren. De bezoeker zal er niet meer snel terugkomen. >


Grontmij | Parkconsult...

...is uw...

...partner in parkeren.

Grontmij is een internationaal advies- en ingenieursbureau. Met ruim 8.000 professionals actief op het gebied van milieu, water, energie, bouw, industrie en infrastructuur. Grontmij | Parkconsult brengt (strategische) parkeeradviezen uit als onderdeel van de stedelijke gebiedsontwikkeling en organisatieontwikkeling. Samen met onze collega professionals ontwerpen en realiseren wij parkeervoorzieningen. Wij doen dit met respect voor de omgeving, voor onze klanten en elkaar. www.grontmij.nl


vastgoed in retail

111

Vandaar ook dat het belangrijk is inzicht te houden in de mogelijkheden van parkeren in de omgeving.En als we parkeren uitbreiden, wie gaat het dan betalen? Is dat de locale overheid, die vaak zegt, dat de bezoekers de financieringen voor parkeren dienen op te brengen? Zijn dat de ondernemers, die immers baat hebben bij een goede parkeersituatie? Of zijn dat inderdaad de gebruikers van de parkeerplaatsen? Ik denk dat het heel belangrijk is om samen met alle betrokken partijen te kijken hoe te komen tot een juiste oplossing en een goede kostenverdeling. Ook de gemeente heeft daarin een belangrijke rol, want het is ook in het belang van de stad dat men beschikt over een economisch gezond centrum.”

Achteraf Nog te vaak blijkt parkeren het stiefkind te zijn binnen een nieuwe ontwikkeling en wordt pas achteraf nagedacht over parkeren. “Het gevolg is, dat een dergelijke visie het altijd extra kosten met zich meebrengt. Repareren kost geld en alvorens men gerepareerd heeft, zijn er meestal al veel kosten gemaakt,” aldus Quee. Parkconsult, als onderdeel van Grontmij, is een adviesbureau dat van het begin tot in de exploitatiefase ondersteuning biedt bij alle parkeervraagstukken, met oog voor de totale mobiliteit. Van advies en onderzoek in een ontwikkel- en ontwerpfase tot optimalisatie van de uitvoering. “Omdat Grontmij over ingenieurs beschikt met kennis van het bouwen van garages, houdt men als opdrachtgever alles in één professionele hand. Die synergie zorgt voor snelle, efficiënte en professionele oplossingen. Waardoor men zo weinig mogelijk partijen aan tafel heeft en snel en transparant tot realisatie komt. De opdrachtgever heeft de zekerheid dat over alle facetten is nagedacht en het adviesbureau verdient zichzelf terug door optimalisatie van het gebruik van de parkeergarage en een hogere efficiency in ontwerp en uitvoering.

Meerwaarde Parkeren vraagt meer dan het aanleggen van een parkeerplek. Parkeren vraagt om nadrukkelijk na te denken of de parkeerlocatie er wel dient te komen. En zo ja, of hij dan wel op deze locatie moet komen. ❚

[ Grontmij Elizen Vastgoed Parkconsult Groep ]


vastgoed in retail

112

Hans Pilon van Ontwerpburo Pilon uit Haarlem:

‘Het oplossen van het parkeerprobleem behoort geen sluitpost te zijn’ Van huis uit was hij tekenleraar en eigenlijk door groot toeval belandde hij in het ontwerpvak. Van parkeergarages, wel te verstaan. Inmiddels heeft zijn in Haarlem gevestigd ontwerpburo al 230 garages ontworpen. Dat zijn er gemiddeld 10 per jaar. Hans Pilon vertelt bevlogen over het vak, maar heeft wel een aantal dringende aanbevelingen aan al die betrokkenen die meedenken, -praten en –beslissen over de inrichting van parkeergarages, waar dan ook in Nederland. “Zorg er voor dat alle partijen werkelijk vanaf de start aan tafel zitten,” zegt hij. “Parkeren behoort geen sluitpost te zijn. Daarvoor is het te belangrijk.”

V

olgens Hans worden parkeergarages nog veel te veel gezien als ‘restgebruik’. “Op de een of andere manier is er nog geen omslag in denken: bij het ontwerpen van een parkeergarage wordt er te weinig gedacht vanuit de eindgebruikers. Je ziet het vaak bij architecten. Soms is het bij hen ‘hoe gekker, hoe beter’. Maar je moet wel vanuit pragmatisch oogpunt de uitdaging gestalte geven. Het is meer dan alleen maar het volbouwen van een betonnen bak, strepen op de grond en klaar.”

Hét grote probleem in parkeergarages is dat gebruikers de weg vaak niet kunnen vinden. Waar is de uitgang? Waar is de ingang? Waar moet ik betalen? En waar ben ik aanbeland als ik (weer) buiten ben, met of zonder auto? Voor Pilon is het dagelijkse kost. Met meer dan 20 jaar ervaring denkt Pilon de sleutel te hebben gevonden om goede – en vooral efficiënte - parkeergarages vorm te geven. “Wat mij betreft is het sleutelwoord ‘procescoördinatie’. En precies daarbij willen wij graag vinger aan de pols houden. De belangrijke stadia zijn het opstellen van het Programma van Eisen, het planologisch ontwerp, de lay-out, de constructie en materiaalkeuze, de type en plaats van de installaties, de bewegwijzering, het voorlopig ontwerp, het toetsen aan het Programma van Eisen en NEN-normen, het definitief ontwerp en het consequent toezicht op de uitvoering van het bouwproces. Het lijkt vaak zo vanzelfsprekend, maar is het niet. In de praktijk is er meestal geen helicopter view en ontbreekt het aan afstemming tussen de verschillende disciplines.”

[ ontwerpburo Pilon ]

Hans noemt een voorbeeld van een garage die prachtig wit geschilderd was. “Maar logisch was het niet. Had niemand kunnen bedenken dat een witte kleur een hoog risico van besmettelijkheid heeft? Mensen zitten met hun handen aan de muren, een zwarte streep is zo gezet. Het deed en doet geen goed aan de sociale veiligheid. Gelukkig kan ik me vanuit mijn discipline veel vaker bemoeien met de opzet ervan. Want naast de pragmatische kant is het natuurlijk ook nog zo, dat elke garage zijn eigen ‘gezicht’ wil hebben. Iedereen is altijd op zoek naar iets unieks.” Hans erkent dat het aspect van sociale veiligheid een grote rol speelt in de discussie over hoe deze in te richten. “Een parkeergarage heeft namelijk per definitie iets engs, of iets dreigends. Kijk maar naar de spannende films. Bloedstollende scènes spelen zich vaak af in …. parkeergarages!” Toch vindt Hans het grote onzin om de discussie over bijvoorbeeld ‘vrouwvriendelijke’ parkeerplaatsen weer op te rakelen. “Mannen kunnen zich net zo goed onveilig voelen. Het gaat om mensvriendelijke parkeergarages. En dat kun je bereiken door veel aandacht te besteden aan de kleur, de logische indeling van een garage en uiteraard heldere en eenduidige bewegwijzering. En ja, natuurlijk dienen parkeerplaatsen zo breed mogelijk te zijn. Ik begrijp best dat je hier dan meteen over een kostenaspect praat. Alleen al in Amsterdam kost een parkeerplaats gemiddeld 30.000 á 40.000 euro. Maar er valt wel degelijk een goede middenweg te vinden zodat er toch nog kan worden terugverdiend.” >


vastgoed in retail

113

[ ontwerpburo Pilon ]


vormgeving en kleurontwerpen

o n t w e r p b u r o hans pilon Kampersingel 68 zwart 2012 dm Haarlem

â&#x20AC;˘

T M F E W

023 531 34 77 06 54 63 44 77 023 531 86 42 ontw.hanspilon@planet.nl ontwerpburohanspilon.com

CronjĂŠ Haarlem

Vormgeving in parkeergarages Advieswerk Kleurprojecten Bewegwijzering Huisstijl Verlichting Vloerafwerking

In samenwerking met

Admirant Eindhoven


Volgens Hans dient het aspect parkeren in allerlei bouwontwikkelingen dan ook geen restruimte meer zijn. “De veiligheid voor voetgangers, met name in het trappenhuis, dient een volwaardige entree te zijn met voldoende ruimte om privacy te waarborgen. Veiligheid, duurzaamheid en milieu staan daarom bij ons hoog in het vaandel. Maar daarnaast verzorgen wij ook de gehele uitvoering in de ontwikkeling. Onze opdrachtgevers kunnen daarbij denken aan advieswerk, huisstijlen, kleurontwerpen, schilderwerk, tegelwerk, verlichting, vloerafwerking, bewegwijzering, parkeerapparatuur, videobewaking en eventueel beheer.” Over de toekomst van de parkeergarages is Hans helder. “Ze zullen altijd blijven bestaan, maar wat mij betreft gaan ze wel allemaal ondergronds. Bovengronds is echt een verschrikking. Weg met het blik. Daarnaast zie ik in diverse steden nog volop mogelijkheden om onder de grachten te bouwen. En ik denk dat parkeergarages steeds meer rechttoe-rechtaan zullen worden. Dat schept duidelijkheid en efficiency voor de gebruikers. Ik verwacht geen extreme toename van de automatisering in parkeergarages.

Bovendien ben ik er van overtuigd geraakt, dat de Transferia ook geen ultieme oplossing voor het parkeerprobleem in Nederland zullen bieden. Een automobilist wil namelijk zo dicht mogelijk bij zijn eindbestemming zijn. Mensen hebben geen zin om verder met trein, tram of bus te reizen.

Juist daarom zullen er in stedelijke gebieden meer parkeergarages komen. Maar bij die ontwikkelingen moeten we niet vergeten dat we continu aandacht blijven schenken aan de wijze waarop die parkeergarages worden ingericht. Procescoördinatie is inderdaad de succesfactor.” ❚

vastgoed in retail

115

Top 5 van Parkeergarages in Nederland – volgens Hans Pilon 1. Cronjégarage in Haarlem Deze heeft een zeer goed verlichtingssyteem, er zijn weinig kolommen en er is een goede vloer aangelegd. Bovendien zijn de vakken breed. Helaas wordt de garage nog niet veel gebruikt, maar dat komt met name door de bouwwerkzaamheden in de omgeving van de garage ,waardoor deze nog niet optimaal bereikbaar is. 2. Paleiskwartier in Den Bosch Dit is een grote rechte bak. Deze garage is qua bouw en structuur helemaal top. Bijna niks op aan te merken. 3. Zuidpoort in Delft Prima garage, wordt ook goed gebruikt. Er is alleen één aandachtspunt. De afrit naar –2 is niet optimaal te vinden. Daar gaat de automobilist nogal eens aan voorbij. 4. De Admirant in Eindhoven Hier is het vooral de beleving die aanspreekt. Er is veel met zilververf gewerkt. Bovendien zijn ook hier de rijbanen heel duidelijk herkenbaar. 5. Hermitage in Almere. Eindelijk een parkeergarage waar de kolommen prefab ontworpen zijn met de schuinte van de parkeerplaatsen zodat er beter geparkeerd kan worden. Tevens zijn bijna alle leidingen ingestort. Helaas de verlichting in midden van de rijbanen.

[ ontwerpburo Pilon ]


vastgoed in retail

116

P-good, specialist in consumentgericht parkeerbeheer

‘EERST DE KLANT, DAN HET PAND’

Hugo de Groot van P-good (rechts) en Richard Franken van Trigion: “Tevreden klanten zijn de best denkbare ambassadeurs.”

“Tevreden bezoekers en retailers bepalen het succes van een parkeergarage, niet de cijfers. Een positief bedrijfsresultaat is namelijk vooral het gevolg van die tevredenheid. Wie stuurt op consumentenbeleving, stuurt bijna automatisch ook op bedrijfsresultaat.” Zo verwoordt Hugo de Groot zijn visie op effectief parkeerbeheer.

H

ugo de Groot is oprichter en directeur van P-good. Zijn onderneming zet een nieuwe trend in parkeerbeheer. Waar veel ondernemers in de parkeersector de parkeergarage als ijkpunt in hun bedrijfsvoering zien, richt P-good zich primair op de doelgroep: consument en retailer. Anders gezegd, voor P-good geldt: eerst de klant, dan het pand. De Groot: “Om effectief een parkeergarage te kunnen runnen, is het vinden van de balans tussen klantgerichtheid en efficiency een vereiste. Sturen op bezettingsgraad of bijvoorbeeld alleen parkeertarieven is een doodlopende weg. De kwaliteit van de dienstverlening bepaalt het exploitatieresultaat, naast de status van het object en de lokale omstandigheden.” Als bewijs voor zijn gelijk noemt De Groot de ABC-garage in Schiedam waar P-good ruim een jaar geleden het beheer

van in handen nam. In samenwerking met beveiligingsbedrijf Trigion maakte P-good de exploitatie van deze garage snel tot een succes. De ABC-garage floreert als nooit te voren: sinds de overstap is het parkeertarief naar beneden bijgesteld en het aantal bezoekers aanzienlijk gestegen. Ondanks het goedkopere (en consumentvriendelijke) tarief is het rendement gelijk gebleven. Minstens zo belangrijk is het afgeleide effect: het aantal bezoekers stijgt met als gevolg meer traffic voor de retailers.

Partners in de exploitatie P-good is een echte netwerkorganisatie en manifesteert zich als een flexibele en meedenkende dienstverlener, gespecialiseerd in het juridisch, administratief, technisch en financieel beheer van parkeergarages. Groei is niet de ambitie van De Groot, juist

[ P-good ]

de geringe omvang van zijn onderneming garandeert een hoge mate van flexibiliteit. De Groot heeft uiterst professionele partijen om zich heen verzameld en weet door slim uit te besteden en nauwgezet te coördineren altijd marktconform te werken. Trigion bijvoorbeeld is één van de grootste particuliere beveiligingsorganisaties van Nederland. De parkeergarages die P-good in beheer neemt zijn met het parkeersysteem, de intercom-faciliteit en camerabeveiliging op de AlarmServiceCentrale van Trigion aangesloten. P-good zorgt 24/7 voor de afhandeling van alle oproepen. De Groot: “We werken met vaste protocollen en handboeken. Daardoor liggen de procedures vast en bereiken we maximale efficiency in het operationele stuk. De rapportages verwerken we in managementoverzichten voor de eigenaar van de garage zodat hij gericht kan bijsturen in zijn beheersbeleid.” Een andere partner van P-good is accountantskantoor Horlings. Beleggers in, en eigenaren van parkeergarages zijn gebaat bij financieel inzicht.


vastgoed in retail

117

Dankzij dit partnership kan P-good klanten à la minute actueel inzicht in de financiële situatie verschaffen.

Denken vanuit de consument Wat is het geheim van het succes van P-good? Een uitgekiende combinatie van kwaliteit, kwantiteit en flexibiliteit. Solide effectiviteit in de bedrijfsvoering van een garage zal er toe leiden dat men tegen minimale kosten optimale service kan bieden. “Het is de kunst de balans te vinden tussen klantgerichte dienstverlening en efficiënte bedrijfsvoering,” aldus De Groot. “Hoe compacter en inzichtelijker de operationele kant van het beheer is ingericht, des te scherper kan - zonder verlies van consumentgerichtheid - op kosten worden gestuurd. Op die manier is het mogelijk om met betaalbare parkeertarieven, bijvoorbeeld via betaling per minuut of door het eerste uur parkeren gratis aan te bieden, toch meer omzet worden gegenereerd.” Maar, benadrukt De Groot, vóór alles gaat het om het ‘denken vanuit de consument.’ Dat

is bepalend voor het goede gevoel, voor de perceptie van klanten: “En dan gaat het niet alleen om de eerste indruk in de garage, hoewel die natuurlijk erg belangrijk is. Het gaat vooral ook om de algehele perceptie van de service en van het bezoek aan het winkelcentrum. Klanten verbinden die twee aspecten met elkaar: prettig parkeren betekent prettig winkelen en dus herhalingsbezoeken. En hoe hoger de bezettingsgraad, des te populairder het winkelcentrum. Tevreden klanten zijn de best denkbare ambassadeurs.”

Parkeren = beleven P-good gebruikt ‘Parkeren voor de consument’ vol overtuiging als bedrijfsslogan. De Groot: “Effectief parkeerbeheer is synoniem voor op de klant afgestemde service. Wij benadrukken in ons advies aan gemeenten, retailers, eigenaren en exploitanten altijd het belevingselement: zorg ervoor dat de consument tevreden is. Als dat bijvoorbeeld betekent dat de garage 24 uur per dag open moet zijn, dan moet je aan die behoefte gehoor geven, want de klant is koning.

[ P-good ]

Natuurlijk gaat het de eigenaar en beheerder van een parkeergarage om meer dan alleen dat goede gevoel, maar het is wel het begin van een succesvolle exploitatie. Zaken als kosteneffectiviteit, snelheid van handelen, de fysieke kwaliteiten van het pand en het onderhoud van de garage zijn in feite slechts instrumenten om de klanttevredenheid te vergroten.” De Groot presenteert het bijna als een simpel abc’tje: tevreden bezoekers komen terug, generen daardoor meer omzet, waardoor de waarde van het vastgoed toeneemt: “Wie de software en de hardware van een garage goed op elkaar afstemt, voegt waarde toe. Vaak zien beheerders in het steeds verder opvoeren van de tarieven de enige weg naar een gezonde exploitatie. Uiteindelijk gaan die hoge tarieven juist tegen je werken en zal de consument zich nadrukkelijker afkeren van de betreffende stadsregio of het winkelcentrum. Wij zien bezoekers liever als gasten, zoals ook de retailer zijn klanten als gasten ziet. En gasten hoor je in de watten te leggen.” ❚


vastgoed in retail

118

Vooraf betalen voor parkeren belemmert een onbezorgd verblijf in winkelcentra

‘Nu onbezorgd winkelen zonder parkeerirritatie’

Als het aan Empaction, bureau voor parkeerstrategie en marketing advies uit Eindhoven ligt, behoort binnenkort de parkeerstress en de irritatie rond het vooraf betalen van straatparkeren in winkelcentra tot de verleden tijd. In samenwerking met diverse partners in parkeren adviseert Empaction gemeenten, projectontwikkelaars en vastgoedeigenaren over hoe men er voor kan zorgen dat bezoekers langer in een winkelcentrum verblijven, waarbij het moeten bijvullen van de parkeerautomaat en het voortdurend bewaken van het einde van de parkeertijd tot het verleden behoren. Een prettiger verblijfsklimaat betekent een langer verblijf en daarmee kans op meer omzet voor de winkeliers.

D

e gemeente Deurne profiteert al volop van de voordelen van achteraf betalen voor parkeren met de eigen stadspas. In deze Brabantse gemeente vond de introductie plaats van de nieuwe manier van ‘omgaan’ met betaald parkeren op straat en in de parkeergarage. Half september zal het gerenoveerde en uitgebreide winkelcentrum WoensXL in Eindhoven het tweede centrum zijn, waar dit systeem wordt geïntroduceerd. En als het aan Empaction ligt, zal een groot aantal centra in rap tempo volgen.

Open structuur Even voor alle duidelijkheid, Empaction is niet de uitvinder en ook niet de uitvoerende partij, die het nieuwe systeem van achteraf betaald parkeren in de markt zet. Empaction is een adviesbureau, dat in opdracht van gemeenten, projectontwikkelaars en vastgoedeigenaren, zoekt naar klantvriendelijke oplossingen binnen de steeds complexer wordende parkeerproblematiek. Rob Werkhoven van Empaction: “Op basis van praktische kennis van wat de verschillende marktpartijen te bieden hebben, adviseren wij onze klanten over de meest geschikte oplossingen voor hun problemen. Voorwaarde is dat waar

[ Empaction ]

mogelijk gewerkt wordt met open structuren, zodat in principe iedere marktpartij kan aanhaken en de opdrachtgever niet afhankelijk wordt van één partij” Eén van de zaken die bij opdrachten vaak naar voren komt betreft het voorkomen van onrust en irritatie die bij veel bezoekers van winkelcentra bestaat rond het vooraf moeten betalen voor parkeren en de bijbehorende kans op een bekeuring.

Onthaasten Dirk Moorees van Empaction ziet niet het betalen voor parkeren zelf of het tarief als voornaamste oorzaak van de irritatie, maar de ongemakken die dit met zich brengt. En daarvan is het vooraf moeten betalen bij straatparkeren een heel belangrijke: “Vooraf moeten betalen is een duidelijke belemmering om onbezorgd te kunnen winkelen. De aandacht tijdens het winkelen ligt dan te nadrukkelijk op de eindtijd van parkeren (lees: vertrekken) en dat dient vermeden te worden. Vandaar dat we hebben gezocht naar klantvriendelijke en betaalbare oplossingen voor het achteraf kunnen betalen van de parkeeractie,” aldus Moorees. “Parkeerruimte is een schaars goed en het instrument betaald parkeren is meestal onontkoombaar om de schaarste eerlijk te verdelen. >


vastgoed in retail

119

[ empaction ]


Laat u winkeliers klagen over te hoge parkeertarieven of reikt u ze de hand?

N ederland vraagt om

parkeren 2.o Betaald parkeren wordt door bewoners, bezoekers en ondernemers beschouwd als een gemeentelijke melkkoe. Toch staat de regulerende werking niet ter discussie. Het is de meest adequate en effectieve maatregel voor het bereikbaar en leefbaar houden van binnensteden. Maar hoe regel je het zo dat het element ‘betalen’ door iedereen geaccepteerd wordt als nuttig en noodzakelijk? Parkeren 2.0 zorgt voor optimale inzet van betaald parkeren en creëert tegelijkertijd een breed draagvlak.

> www.empaction.nl


vastgoed in retail

121

Maar in onze visie dient bij parkeren de betaalactie in de beleving van de klant naar de achtergrond verplaatst te worden en dus altijd achteraf te gebeuren. Daardoor zal het accent tijdens het verblijf meer op het winkelen liggen en heeft de bezoeker de vrijheid te blijven zolang hij dat wenst. Een vorm van onthaasten, wat prettig is voor de klant maar ook kan leiden tot een economisch voordeel voor de winkeliers.”

Pasparkeren Er bestaan al systemen, zoals belparkeren, om achteraf parkeergeld te betalen, bijvoorbeeld via een factuur die de gebruiker eenmaal per maand thuis ontvangt. De uitgangspunten van zo’n systeem zijn goed, maar het gebruik is buiten de grote steden nog niet breed genoeg. Daarom is nu een vervolgstap gemaakt. De dienstverlening moet nog dichter bij de klant staan om een groter en ook niet zakelijk publiek te bereiken. Naast de telefoon is het nu ook mogelijk om met een (stads)pas parkeertransacties te starten en te stoppen. Tevens is straat- en garageparkeren gekoppeld en kan er met dezelfde (stads) pas worden geparkeerd en afgerekend. Rob Werkhoven: “Neem de gemeente Deurne als voorbeeld.

Alle inwoners hebben hun persoonlijke Deurnepas, waarmee ze toegang hebben tot verschillende gemeentelijke en aanverwante diensten, zoals de milieustraat, de ondergrondse afvalcontainers en selectieve toegang tot het centrum. En daarbij hoort nu ook achteraf betaald parkeren. Met de Deurnepas, kan men na aanmelding op alle parkeerlocaties, ook in de parkeergarage, achteraf en op rekening betalen.”

Werking Bij de entree van een parkeergebied staat een paslezer opgesteld. Bij aankomst houd je de pas voor de paslezer en een parkeeractie wordt gestart. Bij vertrek scan je opnieuw je pas en de parkeeractie wordt beëindigd. Vervolgens krijg je de rekening één keer per maand thuis gestuurd. Het verschuldigde parkeergeld wordt via automatische incasso geïnd. Net als bij belparkeren geen problemen meer met vooraf betalen, géén parkeerbonnen, géén bijvullen en niet meer de parkeertijd in de gaten houden.

[ Empaction ]

Het accent kan nu volledig liggen op het verblijf bij de winkels. Voor de parkeergarage geldt hetzelfde. En als gebruik wordt gemaakt van kentekenherkenning leest een camera het kenteken van de auto en kan zo worden vastgesteld of iemand op rekening parkeert of niet. Dus nog meer gebruikersgemak.”

Verbetering verblijfsklimaat “Een ongestoord verblijf komt de vitaliteit van de stad ten goede. Winkeliers juichen de introductie van een dergelijk systeem dan ook toe,” aldus Werkhoven. Binnen de gemeente Deurne is het nieuwe betaalsysteem met groot enthousiasme ontvangen. Wanneer straks ook bij winkelcentrum WoensXL met de Eindhovense Stadspas kan worden geparkeerd, zal nogmaals worden bevestigd dat het systeem van achteraf op rekening betalen snel navolging verdient. Want wanneer parkeren vriendelijker en comfortabel geregeld is, wordt het gehele winkelcentrum voor zowel bezoekers als ondernemers aantrekkelijker. ❚


vastgoed in retail

122

Imke van Deventer, voorzitter NRW Taskforce Consumentenbeleving

‘Om consumenten te plezieren moeten we meer vanuit concepten gaan denken’ Voor de voorzitter van de Taskforce Consumentenbeleving van de NRW, die zich verdiept in de vraag ‘Consumentgericht ontwikkelen kan dat?’, is er al meteen in het eerste jaar van het bestaan van deze werkgroep een interessante uitdaging geformuleerd. Imke van Deventer, in het dagelijks leven directeur van Buhren en Van Deventer uit Blaricum, onderschrijft de opdracht van de commissie research & educatie van de NRW dat er een verdiepingsslag gegeven moet worden aan het begrip consumentenbeleving.

“W

inkelcentra - en winkelgebiedontwikkelaars, die druk doende zijn met het ontwikkelen van nieuwe plannen, dienen zich af te vragen waar die verdieping kan worden gevonden,” zegt ze. “De consument wordt ongrijpbaar genoemd maar de vraag is of de aanbieders wel de taal van de consument spreken en in plaats van voor de consument te denken vanuit de consument te denken. Ik denk dat veel van de activiteiten, met de beste bedoelingen, los van elkaar worden ondernomen en niet vanuit een duidelijk omkaderd totaal concept dat sturend is op de behoefte en het plezier van de consument. De consument wil Value For Money. Én een extra plakje worst van de slager.” Volgens Van Deventer staat de Taskforce Consumentenbeleving, met een trein als metafoor, voor ontdekken en ontmoeten. Het beoogde resultaat is de NRW leden te laten

meedelen in prikkelende informatie over winkelgebiedontwikkelingen met de consument in de hoofdrol tijdens het gehele proces. Van Deventer is voor de eervolle taak van voorzitter gevraagd. “Ik vind het erg leuk om te doen. Het voelt als de sparringpartnerpositie die ik vaak vervul voor professionals op het gebied van urban development.” “Vanuit Buhren & Van Deventer hebben we al jarenlang ervaring met het ontwikkelen van concepten voor winkelgebieden waarbij we regelmatig mensen van buiten de branche betrekken zoals gedragspsychologen. Zij hebben wel een raakvlak met consumentenbeleving maar geen vastgeroeste bagage met betrekking tot de materie. Het is dan ook interessant voor mij om deze manier van werken binnen de taskforce groep te stimuleren. Out-of-the-box denken en het ter discussie stellen van gangbare ideeën en beleidsstructuren is wel noodzakelijk om een verbeterslag te maken in de ontwikkeling van winkelcentra en winkelgebieden. Door dit te initiëren en gedachten uit te wisselen met de taskforceleden en onze gasten, boeit me enorm.” Binnen de Taskforce zijn twee groepen samengesteld. Groep 1 houdt zich bezig met twee stellingen. De eerste is al meteen prikkelend: ‘Consumentgericht ontwikkelen is alleen mogelijk als de overheid sturend is aan de basis van de ontwikkeling. Men dient over een lange termijnvisie en kennis van een bredere context te beschikken voordat er grond verkocht wordt aan een ontwikkelaar’. “De tweede stelling waarover we discussiëren is:

[ NRW taskforce consumentenbeleving ]

‘Een ontwikkelaar is een ondernemer. Hij is echter op de eerste plaats verantwoordelijk voor het welslagen van de visie van de overheid op consumentgerichte ontwikkeling.” Van Deventer legt uit dat groep 2 de opdracht heeft om trends en ontwikkelingen te traceren en te analyseren uit binnen- en buitenland, die toepasbaar kunnen zijn bij het consumentgericht ontwikkelen in Nederland. “Op zich is het overigens niet zo heel ingewikkeld wat de consument in eerste instantie allemaal wil,” vervolgt ze. “Maar als de basisbehoeften zijn vervuld, dan is de vraag: wat dan? Dat wordt vaak al aangereikt vanuit de context van het te ontwikkelen winkelgebied. Van belang is die inventarisatie te hebben gemaakt aan de start van de ontwikkeling. Dat kan het landschap zijn, de recreatiemogelijkheden of de aanwezigheid van overige factoren zodat alles conceptmatig ineen sluit. Een burger, in zijn rol van consument/gebruiker, wil zijn omgeving kunnen lezen, begrijpen verkennen en vertrouwen. Alleen dan kan men een band krijgen met die omgeving, denk ik.” “Dit betekent dat de focus van alle betrokken bouwers consequent op de consument/ gebruiker moet zijn gericht,” vervolgt ze. “Niet voor maar vanuit de wensen van de consument/ gebruiker denken en vooral handelen. Stel: je stelt de consument centraal, dan vult de plezierige leefomgeving een groot deel van de cirkel. De technische kant van duurzaamheid, zoals de bouw en de voorzieningen, is slechts een dunne schil eromheen. Architectuur is slechts onderdeel van het grotere geheel. De gebouwen en de aanleg van het landschap


vastgoed in retail

123

kunnen best technisch duurzaam tot stand zijn gekomen maar dat zegt niets over de belevingswaarde voor de gebruiker. Duurzaam bouwen op zich is geen medicijn tegen ‘verrommeling’ van de openbare ruimte.” Om dat voor elkaar te gaan krijgen, pleit Van Deventer vurig voor het in gang zetten van de discussie over conceptmatig ontwikkelen. “In het woord ontwikkelen zit de dynamiek van het proces. Dat heeft steeds sturing nodig om consument gericht te blijven: Dat kan alleen als er wordt samengewerkt door partijen: de overheid, de ontwikkelaars, de beleggers en architecten. Daarom pleit ik voor het door de overheid in dienst nemen van mensen, die alleen maar bezig zijn met het hebben van een helikopterview over dit proces van het

consumentgericht ontwikkelen. Daarmee zeg ik niet dat er nu geen deskundigheid aanwezig is, maar het ontbreekt aan het totaaloverzicht. Voor het aansturen en bewaken van consumentgericht ontwikkelen heb je een getalenteerde professional extra nodig.” Eind dit jaar wil Van Deventer de output van beide groepen in kaart hebben. “We zijn nu goed aan het inventariseren. Ik hoop dat we samen met de NRW leden uiteindelijk tot de conclusie komen dat consequent consumentgericht denken en handelen op de lange termijn ook het zakelijk succes waarborgt. Een consument/gebruiker gefocust beleid van alle aanbieders is hard nodig.” ❚

[ NRW taskforce consumentenbeleving ]

Imke van Deventer is mede/eigenaar en consultant City Shaping® bij Buhren en Van Deventer in Blaricum. Het bureau houdt zich bezig met Emotional marketing®, Design, City shaping® voor een keur aan opdrachtgevers variërend van overheid tot aan bedrijfsleven en zorg.

Ciska Buhren en Imke van Deventer zijn sinds 1989 bezig de wensen van de consument conceptmatig te vervullen.


vastgoed in retail

124

AGS Architekten & Planners ziet kwaliteitsimpuls in retailprojecten

‘Terug naar een leefbare binnenstad’

Natuurlijk, de kredietcrisis laat ook AGS Architekten & Planners niet ongemoeid. Maar het effect is niet louter negatief. Er wordt nog kritischer gekeken naar de uitvoering van retailprojecten en er is meer tijd om duurzame kwaliteit gestalte te geven. Dat resulteert onder meer in moderne combinatiegebouwen met meerdere functies bij stationsgebieden en in de herontdekking van de oude stadscentra. “Intensiveer de binnenstad..”

D

e hedendae retailer is uiterst kritisch. Hij Eigenlijk is er niets nieuws onder de zon. “Het interessante aan het realiseren van retailprojecten is dat het patroon van stedenbouwkundige voorzieningen altijd onderhevig is aan dynamiek en verandering. Deze sector is niet star en altijd in beweging. Tegenwoordig is er meer tijd voor kwaliteit,” vertelt Jo Scheffer, architect bij AGS Architekten & Planners. Daarmee wil hij maar gezegd hebben dat de kredietcrisis de zoveelste ontwikkeling op rij is die invloed heeft op hoe wij denken over de inrichting van onze leefomgeving. Het was al gezegd: het landelijk opererende adviesbureau voor ruimtelijke ordening en architectuur voelt de malaise ook. Opgericht in 1960, inmiddels met ongeveer 90 medewerkers, met de hoofdzetel in Heerlen en kantoren in Amsterdam en Arnhem, viert AGS volgend jaar haar 50-jarig bestaan. “Een direct gevolg van de huidige kredietcrisis is dat ontwikkeltrajecten nu trager verlopen,” analyseert Paul Timmermans, ook architect bij AGS, de huidige situatie. “Er is een langere doorlooptijd, omdat beleggers en ontwikkelaars kritischer kijken naar investeringen. Maar retailprojecten zijn langlopende

[ AGS Architekten & Planners ]

projecten. Op de langere termijn gaan plannen wel gewoon door.” De huidige crisis vraagt om een andere vorm van financieel denken, gaat Timmermans verder. “Opdrachtgevers in de retailsector zijn bij uitstek afhankelijk van hoe de economische wind waait, vooral wat betreft de financiering van projecten. Ontwikkelaars moeten op de lange termijn durven denken.” AGS levert daar de diensten bij. Het bureau ontwikkelt visie voor retailvoorzieningen, vertaalt die visie naar stedenbouwkundige plannen, verzorgt de architectonische uitwerking van die plannen en coördineert de uitvoering ervan. Timmermans: “Door deze integrale aanpak kunnen we slimmer accenten leggen door functies te combineren.” De kwaliteitsimpuls als gevolg van trager verlopende ontwikkeltrajecten komt vooral tot uiting in duurzamer ontwerpen, in het beter verhandelbaar en levensbestendiger maken van gebouwen en in de milieuvriendelijkere exploitatie van gebouwen. Kritisch wordt ook gekeken naar de fasering van plannen. “Wat is in deze tijd de juiste volgorde in afzet? Huur gaat nu bijvoorbeeld voor koop. Essentieel daarbij is dat retailprojecten tegenwoordig niet meer bestaan uit louter de bouw van winkels. Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol,” zegt Scheffer. “Niet alleen de gebouwstructuur, het energieverbruik en een milieuvriendelijke materiaalkeuze, maar vooral het combineren van verschillende functies in gebouwen is van belang. Winkels worden gecombineerd met wonen, horeca en culturele voorzieningen. >


vastgoed in retail

125

â&#x20AC;&#x2DC;Elzas Passageâ&#x20AC;&#x2122;, Helmond

[ AGS Architekten & Planners ]


vastgoed in retail

126

GS Winkelcentrum ‘De Meent’, Papendrecht

Stedenbouw

Centrumplan IJsselmonde, Rotterdam

Interieur

Centrumplan Barneveld

Architectuur

Kroonpark 10

Weesperstraat 61

6416 CB HEERLEN

6831 GV ARNHEM

1018 VN AMSTERDAM

Postbus 2656

Postbus 5044

(gebouw Metropool)

6401 DD HEERLEN

6802 EA ARNHEM

T 045-571 28 41

T 026-353 71 60

T 020-344 93 00

F 045-571 60 93

F 026-353 71 61

F 020-627 31 26

E ags@ags.nl

E ags.arnhem@ags.nl

E ags.amsterdam@ags.nl

www.ags.nl

www.ags.nl

www.ags.nl

‘De Steenen Trappen’, Roermond

Oliemolenstraat 60

‘Elzas Passage’, Helmond

Papendrecht, Markt

AGS Architekten & Planners bv


127 vastgoed in retail

‘De Steenen Trappen’ (Neerstraat), Roermond

Centrumplan Barneveld

Soms worden retailvoorzieningen gecombineerd met reconstructie activiteiten in een wijk. Zoals bij winkelcentrum Kanaleneiland in Utrecht. Dat winkelcentrum hebben we begin jaren negentig gerenoveerd en nu volgt de reconstructie van het hele wijkgebied en het winkelgebied.” In de halve eeuw van haar bestaan, heeft AGS alle ontwikkelingen op retailgebied voorbij zien komen. Vroeger werden voornamelijk buurtwinkels en wijkwinkelcentra met een monofunctie gebouwd. Weer later kwamen er winkelpassages als verbinding door stadsblokken heen en stadsdeelcentra, met een meer open structuur van stedelijke functies als winkelen en wonen. Daar zijn de laatste jaren de outletcentra nog bijgekomen. Scheffer: “Waar en wanneer we gaan bouwen is nu actueler dan ooit. Er is een tendens gaande om terug te keren naar de binnenstad. Ga een stad niet eindeloos uit elkaar trekken door te bouwen in de wei, maar intensiveer de binnenstad. Dat komt de leefbaarheid in de oude stadskernen ten goede. Oude winkelpanden en winkelpassages worden weer in ere hersteld, evenals het wonen boven winkels. Die oude winkelpanden kunnen ook een culturele bestemming krijgen. Het gaat om de beleving van een binnenstad.”

[ AGS Architekten & Planners ]

Die ontwikkeling wordt steeds vaker gecombineerd met een concentratie van bebouwing rond stationsgebieden. Timmermans: “In een modern combinatiegebouw is winkelen maar één van de functies. Ook wonen en werken, een fitnesscentrum, een bioscoop, een medisch centrum, een avondfunctie en horeca, behoren tot de mogelijkheden. Dit komt de leefbaarheid en veiligheid in de stadscentra ten goede.” Het intensiveren van binnensteden met combinatiegebouwen, maakt het ontwikkeltraject complexer. Timmermans: “Daarin participeren wij als AGS graag met onze expertise. We brengen alle partijen bij elkaar, zoals bewoners, ondernemers, de politiek, projectontwikkelaars en beleggers. Al die verschillende belangen vertalen we naar een uitvoerbaar plan.” Scheffer vult aan: “Dat maakt ons vak zo boeiend en creatief. We zitten altijd midden in een ontwikkelproces en we trachten structureel te ontwikkelen en te ontwerpen voor de lange termijn.” ❚


vastgoed in retail

128

Johan Weeber en Peter ter Hark van Retail Prospect uit Gouda:

â&#x20AC;&#x2DC;Kennis retailer juist nu cruciaal bij ontwikkeling van winkelcentraâ&#x20AC;&#x2122;


vastgoed in retail

129

De herontwikkeling van winkelcentra gebeurt nog te veel vanuit de centraal aangestuurde productiegedachte terwijl de huidige markt – mede ingegeven door de kredietcrisis – juist vraagt om winkelcentra die vanuit de kennis en gedachten van de retailer zijn ontwikkeld. Johan Weeber en Peter ter Hark van het in Gouda gevestigde Retail Prospect zijn er van overtuigd dat de huidige periode dan ook gebruikt moet worden om meer bottom-up te ontwikkelen. “Er zijn nu te veel kwetsbare winkelcentra top-down ontwikkeld door gemeenten en ontwikkelaars. We moeten de wensen van de retailers eerder bij de plannen betrekken. Retailkennis is sterk nodig om uiteindelijk leegstand en verpaupering van winkelcentra te voorkomen.”

V

olgens het tweetal is het vaak een gemeentelijke detailhandelsvisie die ten grondslag ligt aan het besluit of er een winkelcentrum moet worden ontwikkeld, dan wel uitgebreid of herontwikkeld. Daarna volgt vaak een stedenbouwkundige visie waarbij helaas nog veel te weinig wordt gekeken naar aspecten als de aanrijroutes, de modal split, de ligging, de uitstraling of de gewenste oppervlakte vanuit de retailformule. “In die fase worden vaak al cruciale beslissingen genomen, die lastig omkeerbaar zijn en uiteindelijk sterk van invloed zijn op het succes van de winkeliers. We maken nog te vaak mee dat we achteraf van de rtetailers horen ‘waarom de uitwerking van een plan toch zo is gegaan. Wie heeft dit in vredesnaam bedacht?’ De verwondering betreft dan vaak bijvoorbeeld ondergrondse bevoorrading, verdiepingen, kelders, parkeersituatie of het feit dat een winkelcentrum te veel in zichzelf is gekeerd. Je maakt op die manier geen vrienden met de retailers, die juist heel erg gebaat zijn bij de optimalisering van al die aspecten. Retail is detail. Retailers dienen het immers uiteindelijk op die plek te doen en daar hun geld te verdienen. En, als een retailer geld kan verdienen doordat consumenten daar hun geld besteden, is dat uiteindelijk ook goed voor de ont-

[ Retail Prospect ]

wikkelaar, eindbelegger en de gemeenschap.” Toch werd in het verleden de ontwikkelde planvorming uiteindelijk wel geaccepteerd, volgens Weeber en Ter Hark. Door de stijgende consumentenbestedingen en relatieve schaarste aan winkelruimte moesten retailers wel, om mee te kunnen blijven doen. “Maar nu zijn de tijden veranderd. Er heerst recessie en dat betekent dat zoals nooit tevoren écht goed moet worden nagedacht over hoe nieuwe ontwikkelingen vorm te geven. De consument heeft meer keuze dan ooit en er is feitelijk geen schaarste aan winkelruimte meer. Wij zijn daarom van mening dat je veel meer moet doen dan voorheen om tevreden consumenten en winkeliers te verkrijgen en behouden. De huidige crisis is wat ons betreft met zekerheid de aanzet om bottomup te gaan (her)ontwikkelen. Laten we nu eindelijk eens de retailer écht centraal zetten en hem niet opzadelen met alles wat anderen vanuit ivoren torens hebben bedacht. Want het zijn de retailers die nog steeds voldoende expansie- en verbeteringsdrift hebben in tegenstelling tot ontwikkelaars die door de kredietcrisis zijn getroffen. Er zijn dus volop kansen.” Ook sanering en herontwikkeling van winkelcentra door de crisis zien Weeber en Ter Hark als een kans, omdat hierdoor een beter winkellandschap kan ontstaan. >


Bruggenbouwer
tussen
retail
en
vastgoed


Retail
 Prospect
 werkt
 voor
 projectontwikkelaars,
 beleggers,
 corpora9es,
 retailers
 en
 gemeenten
 om
 de
 (her)
 ontwikkeling
van
een
winkelgebied
haalbaar
en
rendabel
te
krijgen.

 Marktonderzoek,
conceptontwikkeling,
planontwikkeling
en
verhuur
wordt
 
professioneel
èn
betrokken
uitgevoerd
op
 basis
van
langjarige
ervaring.

No‐cure‐no‐pay
is
voor
ons
een
uitdaging.
 Graag
bespreken
we
met
u
de
specifieke
mogelijkheden
voor
uw

project.

Dit
kan
via
06‐22933687
(Johan
Weeber
)
of

 06‐51617883
(Peter
ter
Hark)

 Retail
Prospect






•







Regentesseplantsoen
18







•





2801
CK
Gouda







•






0182‐751178





•




retailprospect.nl



vastgoed in retail

131

Weeber en Ter Hark spreken vanwege hun achtergrond zowel de taal van de retailer als die van de ontwikkelaar en belegger. “Daar kunnen wij de ‘match’ in vinden. Wij zijn in staat om twee werelden, vaak met schijnbaar tegengestelde belangen, met elkaar te verenigen.” Het tweetal zegt dat ze momenteel vooral wordt ingeschakeld door professionele winkelontwikkelaars aan de ene kant en retailpartijen aan de andere kant, die hebben ingezien dat je met kennis van de eindgebruiker een flinke meerwaarde kunt creëren. Wij verwachten dat ook de partijen die slechts af en toe een winkelcentrum (her)ontwikkelen zoals bijvoorbeeld de corporaties, woningontwikkelaars en beleggers, dit gaan inzien. Bovenal denken wij voor de gemeentelijke overheden van grote toegevoegde waarde kunnen zijn. Precies dáár ligt ook onze missie: wij willen juist die partijen helpen, die het ontwikkelen en/of saneren van winkels niet als kernactiviteit kunnen of willen zien.” De winkelprojecten komen in ieder geval bij Retail Prospect in goede handen terecht. Zowel Weeber als Ter Hark hebben volop ervaring in de winkelbranche vanuit hun supermarktachtergrond. “Wij denken als een retailer en kunnen heel snel haalbaarheden inschatten en alternatieven aandragen,” zegt Ter Hark.

“Verder zijn wij vanuit onze retailachtergrond in staat om vanuit omzet te redeneren. De opbrengst van een retailontwikkeling is gekoppeld aan de te behalen omzet. Dit betekent dat wij heel nauwkeurig de (huur)opbrengst van een winkelcentrum of -unit moeten èn kunnen inschatten en deze opbrengst ook kunnen realiseren.” Hiermee neemt Retail Prospect een zorg uit handen voor ontwikkelaar en belegger terwijl een optimale opbrengst gegarandeerd is. Weeber en Ter Hark zijn dermate overtuigd van hun visie dat zij zelfs een deel van het risico willen nemen in de beloningswijze. “Wij worden pas beloond als wij een resultaat bereiken voor onze opdrachtgevers, dat zij zonder ons niet zouden hebben bereikt. Uiteraard kunnen we ook wel op urenbasis werken als de opdrachtgever dat wil, maar wij vinden dat eigenlijk niet passen bij onze moderne aanpak van winkelcentra. Wij zijn er van overtuigd dat je de bevolking comfortabel en efficiënt winkelen niet mag onthouden. Hoe vaak maak je bijvoorbeeld niet mee dat een opgeleverde supermarkt of zelfs een compleet

[ Retail Prospect ]

winkelcentrum al te klein is bij de oplevering? Daar kennen we diverse voorbeelden van.” Weeber en Ter Hark werken al jaren samen maar hebben dit jaar hun samenwerking officieel bekrachtigd door de opstart van Retail Prospect. Beiden hebben hun oorsprong bij Ahold Vastgoed. Daar was Ter Hark bezig met marktonderzoek en conceptontwikkeling, Weeber werkte aan de commerciële trajecten. “Vanuit deze posities hebben wij retailbloed in onze aderen gekregen, maar ook begrip voor hoe de vastgoedmarkt werkt” zegt het tweetal. “En precies daar zit dan ook de kern van onze ambities. Vanuit Retail Prospect willen we klein en gespecialiseerd blijven om de ondersteuning zo optimaal mogelijk te kunnen uitvoeren. Vanuit onze visie zijn we er van overtuigd dat er in het retaillandschap in Nederland een verandering in denken nodig is: de eindgebruiker moet centraal. Daarom willen we graag alle partijen ondersteunen die professioneel of incidenteel met winkelprojecten bezig zijn. Die kunnen dan een eindproduct afleveren dat de maximale opbrengst genereert voor consument, retailer, ontwikkelaar en belegger.” ❚


vastgoed in retail

132

A

ATOP snel en

efficiënt (ver)bouwen

Als geen ander is ATOP in staat om in recordtijd een winkelruimte snel en efficiënt te (ver)bouwen. “Anders denken en plannen is de basis van het technische concept dat we hiervoor hebben ontwikkeld,” stelt directeur Edwin Soetens van het bedrijf dat van functionele ruimte inrichting zijn specialiteit heeft gemaakt. “Het betekent voor retailers dat hun omzetderving zo beperkt mogelijk wordt gehouden.”

[ ATOP ]

S

oetens verruilde een paar jaar geleden zijn baan als hoofd projectontwikkeling bij Rodamco Retail voor het directeurschap bij ATOP in Waalwijk. “Ik trof toen een bedrijf aan dat één grote retailklant had, Albert Heijn. Daarvoor was het vwo-concept ontwikkeld, volgende week open. ATOP was in staat om in een week tijd een winkel van Albert Heijn te verbouwen.


vastgoed in retail

A

133

Op zaterdagmiddag om 16.00 uur kregen we de sleutel en begonnen we met slopen, vanaf maandag gingen we de nieuwe winkel opbouwen en op vrijdagmiddag droegen we de sleutel van de vernieuwde winkel weer over. Dat alles vanuit het oogpunt om geen klanten te verliezen. Want AH verloor veel klanten tijdens verbouwingen, waarvoor in het verleden zes tot tien weken werden uitgetrokken. Dat is vervelend voor een klant, die gaat dan op zoek naar een andere winkel om zijn boodschappen te doen. Wij hebben toen bekeken of het ook binnen een week kon en daarvoor dat vwo-concept ontwikkeld.”

“Met dat gedachtegoed werden ook andere retailers benaderd. Er werd een technisch concept uitgewerkt waarmee ATOP in staat is een winkelruimte snel en efficiënt te (ver) bouwen. Dat is in het belang van steeds meer winkelketens die voorzien in de dagelijkse behoefte van een klant, maar ook in de non food sector. Want het gaat er om dat je de klanten weet binnen te houden.”

De door ATOP ontwikkelde bouwmethode is gebaseerd op het gebruik van moderne en lichte bouwmaterialen. “Elke winkelketen heeft zijn eigen architect en designers. Die zijn gespecialiseerd in het presenteren van de producten. Het zijn creatieve mensen die mooie schetsen maken. Maar dan moet er nog worden gebouwd. Wij maken gebruik van moderne methodes waardoor er snel kan worden gebouwd. Zo passen we bijvoorbeeld geen kalkzandsteen toe bij het maken van muren, wij kiezen voor metal stud. Dat is een stalen framework waar gipsplaten tegenaan worden geschroefd. We werken met droge materialen, want hoe meer vocht er wordt gebruikt hoe langer je nodig hebt. Veel interieuronderdelen worden door ons geprefabriceerd en in de winkel gemonteerd. We hebben een eigen interieurarchitect in dienst, waardoor we ook zelf ontwerpen kunnen maken. Maar we richten ons vooral op het uitvoerende, technische werk, van casco tot turn-key oplevering. Wij beheersen alle disciplines die bij afbouw en interieurbouw komen kijken. De gehele directievoering van een project kan de klant aan ons over laten.” Voor de werkwijze van ATOP krijgt Soetens in de traditionele bouwwereld niet altijd de handen op elkaar. “We moeten ons best doen om mensen te overtuigen dat onze methode wel degelijk werkt. Daarom hebben wij het zogeheten lean-bouwen in het leven geroepen en geven we ook een lean-training aan onze klanten. >

[ ATOP ]


t a a g t e h s ATOP... ealt per m2 om omz

Winkelpand, kantoorunit, zorgcentrum of theater. Elke binnenruimte kent specifieke eisen voor gebruik. ATOP creĂŤert voor iedere ruimte de optimale omstandig heden. Dat doen we met systeemplafonds en -wanden, verlichting, timmerwerk en interieurbouw. Van concept tot oplevering. Maak nu kennis met ATOP, sterk in functionele ruimte inrichting.

ATOP Telefoon 0416 33 75 47 E-mail info @ atop.nl www.atop.nl


vastgoed in retail

135

Het lean-bouwen is er op gericht om in de hele keten van het bouwproces, van de start tot de oplevering, niets te verspillen. Ons doel is vanaf het begin alle neuzen van alle betrokkenen dezelfde kant op te krijgen. In een traditioneel bouwproces kan er veel fout gaan. De opdrachtgever weet bijvoorbeeld niet precies wat hij wil, dat maakt het voor een architect niet makkelijker. Of het bestek gaat naar verschillende aannemers, die het verschillend interpreteren en daardoor met verschillende prijzen komen. Je wordt geconfronteerd met meerwerk, waardoor je maanden na de oplevering nog aan het steggelen bent over de eindprijs. Bij leanbouwen gaan we vanuit een gemeenschappelijk belang om tafel zitten, namelijk het belang om zo snel en efficiënt mogelijk te bouwen. Door vanaf het begin gezamenlijk op te trekken valt er veel te winnen. Bij de lean-training wordt de betrokken partijen in spelvorm duidelijk gemaakt dat je veel geld en energie kunt besparen door vooraf alles goed op elkaar af te stemmen.”

[ ATOP ]

De ervaring die ATOP met deze werkwijze bij winkelketens als MediaMarkt, McDonalds of Brainwash heeft opgedaan past het nu ook toe bij de renovatie van complete winkelcentra, zoals de Ridderhof in Ridderkerk, de Hoofdpoort in Kaatsheuvel of de Elzas in Helmond. Soetens: “Die renovaties zullen steeds meer voorkomen, want de komende jaren worden veel verouderde winkelcentra aangepakt. Het probleem bij dergelijke renovaties is dat de winkeliers hun brood moeten verdienen, maar dat de omzet tijdens de verbouwing terugloopt. Die omzetderving valt binnen de perken te houden door vroegtijdig in overleg te treden met de winkeliers, door na te denken over zaken als de routing en het materiaalgebruik. Je moet de overlast in een passage zo beperkt mogelijk houden omdat er tegelijkertijd wordt gewinkeld. Dat is een kunst apart.” ❚


Peter Claassens van N Architecten bv:

‘Winkelcentrum moet ‘feel-good-gevoel’ geven’

De beleving van de consument speelt in toenemende mate een belangrijke rol bij de ontwikkeling en revitalisering van winkelcentra: de shopomgeving moet consumenten volgens Peter Claassens van N Architecten BV in de eerste plaats een goed gevoel geven. “In huiselijke kring is het al jaren heel gewoon om bezoekers sfeer te bieden en op hun gemak te stellen. Deze tendens wordt steeds meer doorgetrokken naar winkelcentra. Een architect moet zich daarom nog meer dan voorheen kunnen verplaatsen in de consument.”

N

Architecten BV in Maastricht werd in 2000 opgericht door Peter Claassens. Na vijftien jaar kennis en ervaring te hebben opgedaan bij andere bureaus besloot hij voor zichzelf te beginnen. Van dit besluit heeft Claassens tot op heden geen moment spijt gehad; het eigen baas zijn en vooral de vrijheid van het ondernemerschap bevallen hem prima. Daarbij heeft N Architecten de afgelopen jaren een gestage groei doorgemaakt - inmiddels werken er zeven mensen bij het bureau- en een stevige positie verworven in de markt. “We zijn heel breed georiënteerd. Architectuur is weliswaar onze core business, maar we houden ons daarnaast ook bezig met stedenbouw en het ontwerpen van interieurs. Door deze disciplines te combineren, krijg je een betere ‘doorbloeding’ van projecten en worden deze op een hoger plan getild.”

In de architectuur richt N Architecten zich met name op individuele en projectmatige woningbouw en op de ontwikkeling van winkelpanden en winkelcentra. “Wij benaderen het ontwerp van een winkelcentrum echter niet puur vanuit de architectuur, maar kijken ook naar zaken als de beleving en het gevoel van consumenten. Dat de consument zich op zijn gemak voelt in een winkelcentrum is minstens nét zo essentieel als een mooie gevel. We merken dat onze opdrachtgevers deze werkwijze als prettig ervaren, vooral nu we hiermee aansluiten op een algemene trend. Het ‘feel goodgevoel’ en hoe mensen een winkelomgeving ervaren, worden namelijk steeds belangrijker.” Volgens Claassens heeft de consument van vandaag een grote hang naar geborgenheid

en naar warmte. Kortom; naar een goed verblijfklimaat. “Dat zie je bijvoorbeeld ook terug in het interieur van woningen, een warme uitstraling is heel belangrijk. Thuis is het al jaren heel gewoon om mensen die bij je op visite komen op hun gemak te stellen en sfeer te bieden. In winkelcentra manifesteert deze trend zich pas de laatste jaren. De winkelende consument wordt steeds meer beschouwd als gast. Dit vanuit de gedachte dat hij langer zal blijven als hij zich prettig voelt en dus waarschijnlijk ook meer zal besteden.”

‘trekker’, dan is het belangrijk dat deze op de juiste plek in het winkelcentrum ligt. Consumenten moeten hier op een natuurlijke manier naartoe worden geleid, maar toch ook langs de andere winkels komen. Als bureau willen wij graag meedenken met onze opdrachtgevers,” zegt Claassens. “In ieder geval vergt de toenemende aandacht voor beleving, voor het gevoel van een consument, wel meer van een architect. Je moet je nόg meer inleven in de consument. Maar dat zien wij vooral als een uitdaging.”

De vraag is natuurlijk hoe je ervoor zorgt dat een winkelcentrum de consument een goed en warm gevoel geeft. Volgens Peter Claassens is een eenduidig recept niet te formuleren, maar spelen hoe dan ook meerdere factoren een rol. “Onder meer de gebruikte materialen zijn van belang - natuurlijke materialen als hout en natuursteen doen over het algemeen warmer aan -, maar ook de kleuren zijn essentieel. Momenteel zijn vooral aardkleuren in trek. Verder is ook de verhouding tussen daglicht en kunstlicht van belang. De verlichting moet sfeervol zijn, daarbij dient het contrast tussen binnen en buiten niet te groot zijn. En: het winkelend publiek moet altijd de relatie met buiten blijven ervaren.”

De geschetste trend is volgens Claassens zowel waarneembaar bij revitalisering van bestaande winkelcentra als bij nieuwbouw. “Wat revitalisering betreft loopt het aardig door, ook in deze tijd van recessie. Zo waren wij als N Architecten verantwoordelijk voor de upgrading van het stadshart Zoetermeer en gaan we binnenkort aan de slag met de revitalisering van winkelcentrum ‘Het Hoekstuk’ in Heiloo.”

De architect geeft aan dat, naast de architectonische elementen, ook andere factoren belangrijk zijn voor de beleving in een winkelcentrum. Bijvoorbeeld het winkelaanbod en de positie van de winkels ten opzichte van elkaar. “Beschikt een winkelcentrum bijvoorbeeld over een supermarkt of over een andere

[ N Architecten ]

Claassens geeft tot slot nog aan dat de ‘feel good-tendens’ zich ook dient uit te strekken tot de parkeervoorziening bij winkelcentra. “Er moeten niet alleen voldoende parkeerplekken zijn in de nabijheid van een winkelcentrum, ook de route vanaf het parkeerterrein naar de winkels wordt belangrijk geacht. Deze dient er vriendelijk en netjes uit te zien, mensen behoren zich veilig te voelen en de route moet ‘hufterproof’ zijn. Hier kan onder meer de keuze voor bepaalde materialen aan bijdragen. Eigenlijk begint sfeervol winkelen al wanneer mensen de parkeerplaats oprijden. Daar gaan ze zich in hun element voelen.” ❚

vastgoed in retail

137


vastgoed in retail

138

Jerry Helmers

Vastgoed in Retail Jaarboek is niet meer weg te denken [ team jaarboek Vastgoed retail ]


vastgoed in retail

139

Met het Jaarboek Vastgoed in Retail heeft Louwers Uitgeversorganisatie zich verder in Nederland goed op de kaart gezet. Het nieuwe, deskundige en prachtig vormgegeven vakboek, waar – in dit geval – iedere vaktechneut uit de retail en vastgoed zijn inspiratie uit kan halen, biedt een gedetailleerd overzicht van de stand van zaken in het vakgebied in Nederland. Knelpunten, uitdagingen, de meest interessante projecten, prikkelende interviews en nieuwe visies: het passeert de geïnteresseerde lezer allemaal.

D

at retail sinds de opkomst van het internet aan ongekende ontwikkelingen onderhevig is, is intussen wel duidelijk. Dáár hoeven we feitelijk niet meer over te discussiëren. Het traditionele landschap zoals we dat kenden voor de eeuwwisseling, zal nooit meer terugkomen. Als er één industrie in Nederland is, die last heeft van de onwaarschijnlijke dynamiek en onvoorspelbare grilligheid van de eindgebruiker – de consument – dan is het de retail wel. En laten we daarbij vooral niet vergeten dat de impact van het internet enorm bleek. In eerste instantie werd de digitale snelweg nog als een grote bedreiging gezien, maar langzamerhand ontdekte en concludeerde men dat men vooral niet meer in bestaande structuren moest denken. Sterker nog: die bestaande structuren komen nooit meer terug. Het winkellandschap is definitief veranderd. Internet zou wel eens de kansrijke aanvulling kunnen zijn op het vastgoedlandschap binnen de retail. Nee, internet is de kansrijke aanvulling op het vastgoedlandschap.

Die ongekende ommezwaai heeft in de laatste jaren een nieuwe discussie aangezwengeld. De centrale vraag is hoe we dus eigenlijk met het retail en het daaraan zo nauw verbonden vastgoed moeten omgaan? Want één aspect is niet veranderd: iedere stakeholder wil immers zijn geld blijven verdienen en staat elke keer voor de keuze op welke wijze zijn investeringen vorm te geven. Het Vastgoed in Retail Jaarboek kan daarop nooit het unieke, eensluidende en passende antwoord geven. Laten we dat maar meteen

benadrukken. Maar inspiratie, het delen van kennis, het continu met elkaar in gesprek zijn over die ontwikkelingen en het elkaar helpen een stapje verder te komen, zijn wel de sleutel- en succesfactoren van deze jaarlijks terugkerende uitgave. Het redactieteam verheugt zich dan ook iedere keer weer op de productie van het jaarboek. Met kritische passie doen we de interviews, we laten ons graag informeren over de prachtige uitdagingen waar de commerciële partijen voor staan en vanzelfsprekend besteden we veel aandacht aan de wijze waarop al die informatie – zowel in woord als beeld – wordt gebundeld. In een glossy-achtige setting verleiden we de lezer om het jaarboek niet één, niet twee, maar meerdere malen door te bladeren en het boek op de stapel te laten belanden van ‘interessante vakliteratuur’. Al meteen na de eerste uitgave in 2008 was dat de belangrijkste terugkoppeling die we kregen vanuit de markt en daar zijn we uiteraard zeer content mee. Want we maken het boek uiteraard voor de markt, die continu op zoek is naar informatie. In de schrijfstijl doen we het niet te technisch. De interviews zijn luchtig, wel gedetailleerd en inhoudelijk sterk, maar zwaar geformuleerde en formele citaten proberen we zo veel mogelijk te vermijden. Inspireren op een toegankelijke wijze is namelijk onze prioriteit. Onze antennes staan elke keer wijd uit om alle ontwikkelingen binnen de retail te vangen en voor de lezer zo gemakkelijk mogelijk te verwoorden.

[ team jaarboek Vastgoed retail ]

Dat gebeurt door een gemotiveerd team van redactiemedewerkers. Eindredacteur is Jerry Helmers, die al bijna een decennium lang actief en deskundig bezig is met het schrijven van journalistieke verhalen en commerciële stukken, waarbij het hem regelmatig lukt nét die andere vraag te stellen en de geïnterviewden soms op een ander spoor te brengen. Iwan Haex is de ervaren vormgever van het jaarboek en in wisselwerking en goede samenwerking met Jerry wordt elke keer goed gekeken naar de wijze waarop de Feel and Look van het Jaarboek moet worden ingevuld. Iwan is creatief, heeft oog voor detail en de impact van beeldmateriaal en slaagt er altijd prima in om woord en beeld op een goede manier in elkaar te laten samenvloeien. Manuela Depenbrock is administrateur, Daniël Heijmans heeft een deel van de commerciële taken op zich genomen en Thorold Wevers treedt vanuit uitgeverij Louwers op als algeheel coördinator. Dit team, waarvan de leden dus vanuit elke eigen discipline zijn of haar bijdrage levert, werkt graag aan het Jaarboek. Het enthousiasme, de interesse en de zorg om er iets moois van te maken, dient in hun optiek elke keer goed zichtbaar te zijn in het eindresultaat. Daar doen we elk jaar onze uiterste best voor en het voor u liggende exemplaar is daar wederom het praktische bewijs van. ‘Vastgoed in Retail’ is in onze visie dus niet meer weg te denken van de jaarlijkse agenda. Maar dat weten we eigenlijk al – gezien de reacties – sinds de lancering van het eerste succesvolle exemplaar in 2008. Wij zijn er van overtuigd, dat er – met uw medewerking – nog velen zullen volgen. ❚


vastgoed in retail

140

Tijdschrift over winkelinrichting & InStoremarketing De tweede editie van het unieke jaarboek ‘Vastgoed in Retail’ ligt thans voor u. Het is een jaarlijks terugkerend vakmedium van formaat en fungeert als een nuttig en buitengemeen handzaam naslagwerk .

We hebben met InStore een breed doel voor ogen. Allereerst willen we een steun zijn voor de detaillist die met verbouwingsplannen rondloopt. Tegelijkertijd is het blad een platform voor al diegenen die zich professioneel met winkelinrichting, verlichting, visual merchandising, beveiliging, preventie, etalages, vloerbedekking, klimaatbeheersing, automatisering enzovoorts bezighouden. InStore is behalve een puur retailvakblad een vademecum geworden, waar ook de interieurbranche informatie uit kan putten. Kortom: een modern vakblad dat met z’n tijd meegaat en inhaakt op huidige en toekomstige wensen van de lezersdoelgroep. Kijkt u voor meer informatie eens op: www.instore-online.nl of bel de uitgeverij voor een gratis proefnummer: 0495-450095. ❚

N

aast Vastgoed in Retail geeft Louwers Uitgeversorganisatie B.V. al ruim 15 jaar het vaktijdschrift InStore uit. Zoals de naam al doet vermoeden, staat InStore van A tot Z in het teken van winkelconcepten, vormgeving, instore marketing, winkelinrichting, ICT, visual merchandising en alles wat hier zowel rechtstreeks als zijdelings mee te maken heeft. Als enige vaktijdschrift in Nederland.

MIND IS EE RD

ER W INS

EN

V!ZZ!T

concep

t op Sc hipho

l

KLIMAA TBEHEE thema RSING 04-05-

2009

2009

13:53:50

[ Instore ]

15:59:14

2009 ■

r3 numme ■

ng 15

jaarga

2009 ■

r2 numme ■

ng 15

jaarga ■

eting

eting

ing & instor emark inricht

ing & instor emark

rift ove r winkel

Tijdsch

ing & instor emark

inricht

2009 ■

r1 numme ■

ng 15

eting

jaarga

2008 ■

r1 numme ■

ng 14 jaarga ■

eting ing & instor emark inricht

inricht

rift ove r winkel

nieuw

2009

ICT

n Displa y B.V.

Tijdsch

1

3

2009

O'Mo Bredada

9.indd

nummer

rift ove r winkel

INTER

2009

1

Tijdsch

r noo it ons doe l. Wan t wij laten uitend leiden door eidend vermogen en nt van het retai lconcept . Kijk op www.ben scho p.nl of bel 079 - 3300 123 voor meer infor matie. ons uitsl

ondersch

thema

03-03-

wij

en is

men, maa

IngridVIPEW lug Houte

S_030

n

ng van

En als

mee winn

rend eme

directeur M. van

ver_IN

eemt.

tiviteit.

ervaring budg ette

het bela

g 15

2009011_Co

it toen

prijzen

Als wij

over crea

eigen

wanneer

i meegeno

met

retailers

arketing

creativite daar dan dat moo

niets zegt

nog, uit

wij dat

word en,

ketens

en voor winkels.

en is dat

jaargan

fa

lketen ■

e meu be

2

d 1

nummer

nummer

Re

cord Sh op Nieuw voor Vae showroom n Bom mel

VilaSo

ver.ind

nieuw

g 15

g 15

tore0209_co

INTER

budg et Sterker weten kleiner

werk t voor

iging en

of twee

erd hebb

& instorem

bent. Bove ndien is Bens chop een partij die de kennis en erva ring in huis heef t om het total e proje ct voor u te realis eren. Van bouw verg unni ngen tot en met ople vering. Op die manier zijn we in staa t om veel tijd voor u te besp aren. En tijd is pure wins t. Kijk op www.ben schop.nl of bel 079 - 3300 123 voor meer infor matie.

JohanVIEW van He es

algemee n directe ur Free

.

els

ordelijk

jaargan

jaargan

marken

wer betreed eldwInkel t franchi sepad thema ICT

2009010_ins

en voor

realisatie

uit of u

100 wink

ichting

.

bel

matie.

ift over winkelinr

p.nl of

meer infor

Tijdschr

123 voor

erp en

het niet

of voor

iets gele

e.nl

www.ben scho

k, ontw

maakt

okken

inschakel

Benschop 100 vest met één

store-o nlin

lconcept

Holl Amsterand dam

079 - 3300

EIT

www.in

het retai

en

TIVIT

arketing

nt van

door

vermogen

onderzoe En dan

voor één verantwo

kiest

.nl

Kijk op

leiden

eidend

die u kunt

chop dan

en betr

storeon line

rend eme

100%

uitend

partner

voor Bens

zijdig e

www.in

.nl

d 1

we

en is

i meegeno men, maa r noo it ons doe l. Wan t wij laten

ons uitsl

ondersch

InTer vI Lars Nie ew CEO Hin lsen dsgaul, Dene

ER.ind

n

ng van

En als

mee winn

Als u kiest u een veel

arketing

het bela eem t.

& instorem

it toen

tiviteit.

ervaring budg ette

storeon line

_0608_COV

en is dat

over crea

eigen

wanneer

word en

prijzen

dat moo

Als wij

www.in

2008014_INS

niets zegt

nog, uit

wij dat

crea tivite daar dan

winkels.

erd hebb

met retailers

CREA

& instorem

ichting

budget Sterker weten kleiner

ketens

en voor

IST M EER

ichting

ift over winkelinr

iets gele

en voor

iging en

of twee

ET V ERE

ift over winkelinr

Tijdschr

We werk 100 vest met één

ER B UDG

T MA K

EIT

OPEN

Instore

LER

Tijdschr

TIVIT

CREA

rift ove r winkel

SNEL IST M EER

Instore

ET V ERE

Instore

ER B UDG

Tijdsch

MIND

INTER

MarcVIEW

Metriqueel Wolth ers Survey & Advie s

Café C hoco Schiph ol Airplaot rt

V di Ve ntura Genk VERLIC

them

HTINGa 10-07-

2009

16:32:57


vastgoed in retail

141

Advertentie index 10/14

FGH Bank

68 ASR Vastgoed ontwikkeling

11/78 Volker Wessels vastgroep

70/76 SCM Europe

18/20

72/88 Locatus BV

Corio Nederland BV

22/24 ING Real Estate Development

80/82 Retail Property Management

26/144

84/86

Kroonenberg Groep

Hoogvliet Beheer BV

28/30 SNS Reaal

92 Vexpan

32/73

94/96

Parkking

33/64 Ellerman Lucas van Vugt

98/100

PCH Parkeerservices

34/36 Imagebuilders

102/116

P-Good

38/90 Delta Lloyd Vastgoed

104/106

Ballast Nedam Parking

40/62 RSP Makelaars

108/110 Grontmij Parkconsult

42/44

Metrum BV

112/114 Ontwerpburo Hans Pilon

48

VGSA

118/120 Empaction BV

50/52

Heijmans Vastgoed

124/126 AGS Architekten en planners BV

54/56

Buro van der Goes BV

128/130 Retail Prospect

WPM Groep

6 0/74 DHV B.V.

132/134 ATOP Afbouw B.V.

6 3/136 N Architecten

[ advertentie index ]


Mensen maken het moment. De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep streeft naar het

Onze kernactiviteiten vastgoed-

leveren van toegevoegde waarde aan

beleggingen en projectontwikkeling zijn

de kwaliteit van winkelen, werken en

flexibel en doelgericht inzetbaar, dankzij

wonen. We stemmen functionaliteit en

onze compacte organisatie en onze

architectuur af op de lokale situatie.

expertise. Besluitvaardigheid, fi nanciĂŤle

Waarbij we werken en winkelen

daadkracht en creativiteit kenmerken

combineren met representativiteit,

het handelen van Kroonenberg Groep.

bereikbaarheid en een goed voorzieningen-

Onze strategie is om door aankoop

niveau. Economische aspecten worden

van individueel vastgoed, overname

ingebed in de bestaande infrastructuur

van bestaande portefeuilles, of het

en mede afgestemd op de wensen van

nemen van grondposities, onze groei

de gebruikers.

zeker te stellen.

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Postbus 7538 1118 ZG Schiphol Tel. 020 5 788 788 Fax 020 6 750 430 info@kroonenberg.nl www.kroonenberg.nl


Vastgoed in Retail Jaarboek