Vittoria in CTP Prato su avviso di accertamento per Imposta di Registro su compravendita immobile. Un’altra vittoria per lo studio Rogai & Partners con l’agenzia delle entrate. Questa volta il tema è l’imposta di registro sul c.d “valore venale in comune commercio”, cercheremo di spiegarvi in maniera semplice quali sono state le ragioni dell’Agenzia delle Entrate a produrre un accertamento sulla vendita di un immobile.
Il valore venale in comune commercio Il valore in venale in comune commercio è il valore su cui deve essere calcolata l’imposta di registro. In pratica può accadere che se il valore venale in comune di commercio è di €100.000 e la vendita è stata fatta ad € 90.000 l’imposta di registro deve essere calcolata su € 100.000 e non su € 90.000. Chiaramente nella maggior parte dei casi il valore di vendita corrisponde al valore venale in comune commercio pertanto è molto difficile che l’imposta di registro venga calcolata su un importo diverso rispetto a quello di vendita. Non è la prima volta che il nostro studio si trova a combattere su questa questione con la CTP di Prato che molto spesso, nelle compravendite dove il compratore è una società immobiliare, tende ad inviare un accertamento richiedendo la maggior imposta di registro.
La Fattispecie Nella fattispecie è avvenuto che il nostro cliente aveva provveduto alla ristrutturazione e successiva vendita di un immobile in Firenze di cui buona parte dell’appartamento aveva un’altezza di 2,10m. In pratica il soffitto era appena sopra i 2 metri. L’agenzia delle entrate prima di inviare l’accertamento ha richiesto i documenti relativi alla ristrutturazione che sono stati forniti (si tratta di spese per ben €70.000). Nonostante le spese l’agenzia delle entrate ha provveduto ad emettere un avviso di accertamento su quanto dichiarato in fase di acquisto della società giustificando il maggior valore venale in comune commercio in quanto confrontando il prezzo di vendita dell’immobile del nostro cliente con il prezzo di altre case vendute nella stessa zona di Firenze di circa la stessa metratura nello stesso anno e nell’anno precedente. L’agenzia delle entrate non ha allegato gli atti di compravendita (elemento richiesto per la validità dell’accertamento dallo statuto dei diritti del contribuente) ma soprattutto non ha tenuto conto che una parte ei locali avevano nu altezza di 2,10m e quindi il prezzo al mq è diverso. Chiaramente l’Agenzia delle Entrate non ha allegato foto dell’immobile all’interno, ma solo foto poste all’esterno dal quale non si evinceva lo stato interno dell’appartamento che di fatto era un seminterrato con un’altezza di 2,10m.
L’agenzia delle entrate non ha voluto neanche mediare e pertanto siamo andati diretti all’udienza pubblica alla commissione provinciale di Prato dove abbiamo ribadito oralmente quanto scritto nel ricorso. Ovvero: che l’agenzia delle entrate non ha tenuto conto dello stato di fatto dell’immobile senza tenere conto che fosse un seminterrato con la maggior parte dell’appartamento a 2,10m che non sono stati allegati gli atti degli immobili a confronto che il valore dell’immobile era di fatto in linea con i valori OMI dell’area di riferimento.
La Sentenza La CTP di Prato ha dato ragione a noi su tutti i punti condannando alle spese l’Agenzia delle Entrate. In particolare la commissione ha sottolineato che “le valutazioni eseguite dall’Agenzia delle Entrate tramite l’Agenzia del Territorio (il catasto) non assolve all’onere della prova, considerato che la perizia costituisce pur sempre una perizia di parte, che è stata redatta seguendo un metodo molto articolato anche complesso ma non sempre semplice da comprendere, e comunque con l’introduzione di punteggi e coefficienti di riallineamento e omogeneizzazione di discutibile oggettività, con il rischio di ottenere anche dei risultati non del tutto attendibili. In definitiva, l’agenzia delle entrate, a parere di questa Commissione, non ha dato la prova certa dell’incremento di valore accertato, per cui il valore dichiarato dalla ricorrente va confermato e il ricorso deve essere di conseguenza accolto”.
Dott. Lorenzo Rogai
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