新北市政府地政局暨所屬機關113 年度職務上應用統計分析(第一冊) 新北市政府地政局
職務上應用統計分析(第一冊)
1. 111 年至 112 年新北市撥用各級政府機關經管土地統計分 析
2. 新北市 110 年至 112 年租賃店面統計分析
3. 新北市政府地政局 112 年新、泰塭仔圳市地重劃及地上
物補償異議分析
經管土地統計分析
)調查撥用公有不動產資料
(二)洽辦用地分割或協議空間撥用
(
)徵詢管理機關同意
)填製撥用不動產計畫書件
)審核層報核准撥用
(六)辦理管理機關變更或所有權移轉登記
)本市各機關撥用各級政府所有土地分析................................
(二)撥用本市各區土地分析..............................................
(三)撥用各興辦事業類別土地分析
表一 111-112 年本市撥用各級政府所有土地筆數及面積
表二 111-112 年撥用本市各區土地筆數及面積
表三 111-112 年撥用各興辦事業類別土地筆數及面積
圖一 新北市政府辦理公地撥用業務標準作業流程圖
圖二 111-112 年本市撥用各級政府所有土地筆數及面積
圖三 111-112 年撥用本市各區土地筆數及面積
圖四 111-112 年撥用各興辦事業類別土地筆數及面積
按「各級政府機關需用公有土地時，應商同該管直轄市或縣（市）政府層請行政院 核准撥用。」、「非公用財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所需，得申請撥用。」
分為土地法第 26 條及國有財產法第 38 條規定，是公地撥用乃政府行使公法上之權力， 使需地機關取得所需之公有土地。另各級政府機關依法申辦撥用取得公有土地，依各級 政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則第 1 項規定，除有償撥用應移轉所
有權外，以無償撥用取得使用權為原則。本局爰依前開規定協助新北市各機關於推動各 項市政建設需用其他機關管有之公有土地時，辦理申請撥用等相關行政程序，及協助本 市以外其他機關於經行政院核准撥用後，囑託轄區地政事務所辦理撥用登記。
又本市各機關撥用他機關經管之土地，除本市有土地係依新北市市有財產管理自治 條例第 8 條規定行移撥程序外，國有土地及直轄市有、縣市有、鄉鎮市有土地皆應依前 揭規定行撥用程序，是本文希冀就近兩年撥用案件分析：一、本市各機關撥用各級政府 所有土地筆數及面積；二、撥用本市各區土地筆數及面積；三、撥用各興辦事業計畫土 地筆數及面積，以瞭解主要撥用樣態，進而研擬相關積極作為，輔助本市各機關加速取 得用地，以利市政建設之推動。
一、撥用作業流程說明
土地法第 26 條規定，各級政府機關因興辦公共事業需用公有土地時，應商同該管 直轄市或縣（市）政府層請行政院核准撥用。另國有財產法第 38 條規定，國有非公用 財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所需，得申請撥用。雖公有土地分國有及 地方有，惟除中央審核機關不同外，大致申請及審核撥用公有不動產之作業程序雷同， 茲分述如下：
(一)調查撥用公有不動產資料
需地機關申請撥用公有不動產，應查明擬撥用不動產之標示、所有權人、管理機關、 公告現值、都市計畫或區域計畫編定用途、有無放租、放領、土地改良物情形、土地使 用現況及使用人之姓名住所、四鄰土地之使用現況及其改良物情形、須否辦理分割、倘 係「徵收」 或「有償撥用」取得者並應查明有無於核准徵收期限內已依徵收計畫完成使 用或已依原撥用計畫使用等資料。
(二)洽辦用地分割或協議空間撥用
申撥公有土地內部分土地，申撥機關應先洽管理機關及地政機關辦妥分割登記，以 分割後地號申撥。但屬鐵路、道路、堤防用地、依法不能分割之土地，或防災、救災等 急需使用之土地，得辦理預為分割，以地政機關測定之暫編地號及約計面積申撥。
如申請撥用部分空間者，除屬國產署經管者，應申撥全部土地持分外，得由申撥機 關洽管理機關協議土地持分或空間垂直距離，辦理撥用。但有償撥用者，僅得以協議之 土地持分辦理撥用。
(三)徵詢管理機關同意
各級政府機關因公共或公務需要，申請他機關管有之公有不動產時，為使原土地管 理機關事先有表示意見之機會，以免引致糾紛，需地機關應與原土地管理機關先行協議。
惟此種洽商原管機關同意撥用為「應經程序」，而非「必要條件」，如協議不成立，應將 協商經過情形，於撥用不動產計畫書內載明，並報經其上級機關核明屬實，層報行政院 核定之。
(四)填製撥用不動產計畫書件
撥用範圍確定，並查明有關撥用公地資料及徵詢管理機關同意撥用後，應即填製撥 用不動產計畫書，並備妥相關附件，惟須注意申撥國有土地及地方有土地，因中央審核 機關分屬財政部國有財產署及內政部，故相關書件格式並不同。
(五)審核層報核准撥用
申請撥用公有土地，應由需地機關填製撥用不動產計畫書件，先商請土地管理機關 同意，並報經其上級機關核明屬實後，應視土地權屬分別層報財政部國有財產署或內政 部，由其代擬院函稿陳報財政部代判核定或代擬代判院稿逕行核定。
(六)辦理管理機關變更或所有權移轉登記
公有土地於奉准撥用後，依照行政院 84 年 9 月 6 日台 84 財 32527 號函，應就有償
或無償撥用，分別辦理所有權移轉登記或管理機關變更登記。
辦理所有權移轉登記或管理機關變更登記後，申撥機關尚須清除土地上之改良物及 負擔相關補償，並依撥用計畫使用土地，惟屬撥用後之程序，不另贅述。相關撥用流程 如圖一。
圖一 新北市政府辦理公地撥用業務標準作業流程圖
二、統計分析
自 111 年 1 月 1 日起至 112 年 12 月 31 日止，本市撥用各級政府機關經管土地(不 含簡易撥用)計 959 筆，面積 47 萬 4,622.21 平方公尺。以下將分析本市各機關撥用各級 政府經管土地情形。
(一)本市各機關撥用各級政府所有土地分析
本市撥用他機關經管公有土地，依其權屬可分為國 有、直轄市有、縣市有、鄉鎮市有，撥用筆數及面積詳表 一，其中撥用國有部分筆數及面積均為最高，因本市轄內 除本市有土地外以國有為最大宗，另直轄市有、鄉鎮市有 土地部分筆數及面積次高，主因本府為都市計畫道路管用 合一，故申撥數筆權屬為臺北市及望安鄉所有之交通事業 土地 (圖二) 。
表一 111-112 年本市撥用
各級政府所有土地筆數及面積
權屬 筆數 (筆) 面積 (平方公尺)
國有 908 469,204 54
直轄市有 35 3,390.76
縣市有 0 0.00
鄉鎮市有 16 2,026 91
總計 959 474,622 21
資料來源：新北市政府地政局
面積(平方公尺)
表一 111-112年本市撥用各級政府土地筆數及面積 筆
表一 111-112年本市撥用各級政府土地筆數及面積 面積(平方公尺)
圖二111-112年撥用各級政府土地筆數及面積
資料來源：新北市政府地政局
(二)撥用本市各區土地分析
本市轄內計有 29 區，茲整理撥用各區筆數及面積如下表(表二)，其中撥用筆數前 3
名者-中和區、新店區及貢寮區，撥用原因主要是本府養護工程處闢建道路、公園使用， 新店區作國家人權博物館、安康接待室園區管理維護使用；撥用面積前 3 名者為汐止區、 貢寮區、萬里區，汐止區主要是農業局撥作白匏湖生態公園用地使用、貢寮區撥用原因
為漁港港區規劃發展及管理維護需要及農業局為植栽及步道用地需要、萬里區主要是漁 業及漁港事業管理處為漁港規劃發展使用辦理撥用(圖三)。各區土地之撥用筆數及面積 主要受市政、區政業務規劃影響。
表二 111-112 年撥用本市各區土地筆數及面積
資料來源：新北市政府地政局 區 筆數 (筆
石門區
筆 面積(平方公尺) 筆
面積(平方公尺)
80,000.00
40,000.00 60,000.00
20,000.00
圖三 111-112 年撥用本市各區土地筆數及面積 資料來源：新北市政府地政局
(三)撥用各興辦事業類別土地分析
土地法第 26 條規定，各級政府機關因興辦公共事業需用公有土地時，應商同該管 直轄市或縣（市）政府層請行政院核准撥用。其所稱「公共事業」，指與公共利益有關事 業而言，如土地法第 208 條規定，包括國防事業、交通事業、公用事業、水利事業、公 共衛生、政府機關、地方自治機關及其他公共建築、教育學術及慈善事業、國營事業及 其他由政府機關興辦以公共利益為目的之事業均屬之。茲彙整 111 年至 112 年間本市撥 用各興辦事業類別筆數及面積如下表(表三)，其中撥用筆數以交通事業為最多，主要係
作為道路使用、撥用面積以其他為最多，依其撥用原因來看，主要係作為公園及綠美化 使用(圖四)。 0.00
表三 111-112
興辦事業類別
年撥用各興辦事業類別土地筆數及面積
(筆)
(千平方公尺)
國防設備
交通事業
公用事業
水利事業
政府機關地方自治機關及其他公共建築
教育學術及慈善事業
國營事業
資料來源：新北市政府地政局
筆
資料來源：新北市政府地政局
圖四111-112
筆 面積(平方公尺)
年撥用各興辦事業類別土地筆數及面積
面積(平方公尺)
公地撥用主要目的可分為二類：一、需地機關取得目的事業土地。二、原管理機關 解決土地閒置或未有效利用情形。就前述各撥用土地統計分析可知，本市撥用土地機關
及撥用區域主要與本市當前市政規劃方向如道路、公園綠美化、漁港規劃發展、資源回 收場區、消防設施、抽水站等民生基礎相關建設。公地撥用就土地而言可說是政府機關
為市政、基礎建設或民生等需求，使土地能地盡其利地利共享，供公務或公眾使用。
本局主要任務之一即是協助本市各需地機關撥用土地興辦事業，是透過前述統計分 析除可瞭解本市主要撥用機關及撥用類型外，亦可使本局於協審核轉各機關撥用案時， 能更明確瞭解其需求，並適時予以協助，另在每年教育訓練中，也可對症下藥提升撥用 作業品質，縮短本市各機關辦理撥用之期程。
職務上應用統計分析
新北市 110 年至 112 年租賃店面統計分析
各行政區店面租賃案件面積統計
圖一 新北市各年期租賃案件統計圖
圖二
圖三
新北市各年期店面租賃案件佔比統計圖
新北市各行政區面積件數統計圖
新北市各行政區店面類型件數統計圖
圖五 各行政區店面租賃案件租金統計
圖六 各行政區店面租賃案件租金統計
各行政區店面房價租金比與投報率........................................................
表一 新北市各類件數統計表
表二 新北市各行政區店面租賃統計表
自實價登錄政策施行以來不動產市場資訊日漸透明，而不動產市場一直以來都是 經濟發展的重要指標之一，其價格波動對市場參與者與政府政策制定者都具有重大影 響，因此關於實價登錄的大數據應用十分廣泛。然而過去的研究多以不動產買賣市場
為主要研究標的，對於不動產租賃市場的研究較為少見，且無論是買賣還是租賃數據 分析，多以住宅案件為主軸，針對商業使用的店面統計分析則少有著墨。但評估一地 區的繁榮程度或是發展前景，往往會觀察該地區之商業發展情形，最直觀的即是店面 使用狀況。舉例而言，在過去幾年受到新冠肺炎疫情影響，主要商圈沿街店面空置情 形明顯變多，又觀察自疫情解封、開放觀光以來，商店、人流逐漸回籠，各大商圈似 有復甦跡象。此外，透過店面使用情形統計，除了能觀察總體經濟狀況，各行政區之 店面型態、租金價格、房價租金比等資訊，亦可作為市場投資的重要判斷依據。
故本研究將透過統計 110 年至 112 年新北市實價登錄店面租賃案件，數據化的解 析店面租賃市場，藉以了解整體市場是否真的走出疫情衝擊？各行政區間的店面型態 與租金又有怎樣的差異？如何選擇最適投資地點？ 貳、 租賃店面案件交易量統計
新北市 110 年至 112 年實價登錄租賃案件申報總件數共計 34,431 件，由圖一可知 案件量呈現逐年上漲的趨勢，110 年至 112 年案件量整體呈現倍數增長，110 年至 111 年漲幅達到 32.2%、111 年至 112 年漲幅更是達到 56.8%。推測案件量增加之主要原因 係受到政策面影響，因自 112 年 9 月 1
日起《租賃住宅市場發展及管理條例》即規範 包租業之租賃住宅轉租案件，亦須向直轄市、縣（市）主管機關申報實價登錄，又此 類案件多為為數眾多之社會住宅租賃案件，如此使得包租業納管後 112 年案件量隨即 顯著增加。
然為了排除因法規變革而增加之案件，解析是否因景氣復甦，象徵商業行為活絡
之店面租賃案件量是否增加？接下來將針對新北市境內近年來店面租賃案件進行統計 分析。
各年期租賃案件統計
圖一 新北市各年期租賃案件統計圖
資料來源：地政局地價科
一、 店面租賃案件佔比統計
租賃實價登錄案件於申報時可選填建物型態包含：「公寓（無電梯）」、「透天厝」、 「店面（店鋪）」、「辦公商業大樓」、「住宅大樓（十一層含以上有電梯）」、「華廈（十 層含以下有電梯）」、「工廠」、「廠辦」、「農舍」、「倉庫」及「其他」等十一種，申報人
需依租賃標的實際型態擇一填寫，惟因各選項間並不互斥，申報標的可能同時符合一 個以上之選項，例如：位於公寓一樓之店面於申報時可能被申報為「公寓（無電梯）」 或「店面（店鋪）」。又實務上位於主要道路上之建物一樓多被作為店鋪使用，為使統
計數據更貼近真實，本研究將標的門牌位於主要街路（非巷弄內）之一樓，且非選填 「辦公商業大樓」、「工廠」、「廠辦」、「農舍」、「倉庫」及「其他」之案件皆以店面統 計。選填「公寓（無電梯）」、「透天厝」、「住宅大樓（十一層含以上有電梯）」、「華廈
（十層含以下有電梯）」且非位於主要街路一樓之案件，歸類為住宅使用；其餘「辦公 商業大樓」、「工廠」、「廠辦」、「農舍」、「倉庫」及「其他」之案件則歸類到非屬店面 或住宅。
由圖二可知店面案件於各年期皆不到總案件數之一成，且逐年佔比減少。惟進一 步分析表一數據可發現店面案件佔比減少原因，係因包租案件納管使得住宅案量大量 增加，而店面件數於 110 年至 112 年實則亦呈現增加的趨勢，110 年至 111 年店面案件 數量漲幅為 4.8%、111 年至 112 年店面案件數量漲幅增加至 22.2%，由此推測自 110 年 起新北市整體商業活動呈現向上發展的趨勢。
店面案件各年期佔比
店面 住宅 非屬店面或住宅
圖二 新北市各年期店面租賃案件佔比統計圖
資料來源：地政局地價科
資料來源：地政局地價科
二、 各行政區租賃店面案件量統計
考量店面租賃案件不同於一般住宅租賃案件租賃期間多為一年一約，承租店面尚
需負擔較高的裝潢成本及額外的經營成本，因此店面案件較可能為複數年租約，以此 攤提成本、分散經營風險。而房東在簽訂多年期租約時，為了轉嫁利率、通膨風險， 多數也會約定分年期調漲租金，使得一件實價登錄申報案可能涵蓋未來幾年的行情資 訊。但在實價登錄申報時，多年期租約且逐年調漲租金等訊息，僅能在備註欄以文字
敘明，因此在統計大量案件時較難量化呈現。故在統計年期不夠長的情形下，分析各 行政區間橫向分布關係的意義，可能大於整體市場分年期的消長關係。
由表二各行政區店面總件數統計可知，主要店面案件集中在板橋區、淡水區、中
和區、新莊區（以紅底標示），分析集中原因在於這些區域多為產業發展活絡地區；案 件量次多的為三重區、永和區、林口區、汐止區、新店區等（以橘底標示），依據內政
部統計這些地區則多有夜間人口大於日間人口的特性，屬於住宅需求集中區；再者則 為樹林區、土城區、三峽區、蘆洲區、鶯歌區等（以綠底標示），屬離市中心較遠的衛 星城市，人口密集度也較低之地區。
由此可知店面租賃市場的活絡程度，確實與一地區之發產程度成正相關。而值得 注意的是，除傳統既定印象的板橋、中和、新莊產業集中區，推測近年淡水區之店面 租賃市場熱絡，除了與該區近年觀光產業蓬勃發展有關，亦與淡海新市鎮生活機能日 漸完備，人口移入增加有關。人流的增加帶動店面需求增加，進而提升整體空間使用 效能。
表二 新北市各行政區店面租賃統計表
行政區1
汐止區
資料來源：地政局地價科
各年期申報店面承租件數 各區總件數
1 本表僅統計總件數超過 50 件之行政區。
參、 各行政區店面租賃案件交易資訊統計
除了藉由申報量掌握交易熱區外，接下來將透過新北市各行政區租賃面積及租金 統計，分析各行政區間店面類型的差異，以供民眾選擇投資經營地點時之參考訊息。
一、各行政區店面租賃案件面積統計
由圖三新北市各行政區面積件數統計圖可看出，店面租賃平均在 60 坪左右的有土 城區、林口區及蘆洲區，其他行政區平均店面面積則差異不大，多介於 38 至 52 坪 間。然因店面物件依使用型態不同面積差異甚大，實價登錄申報租賃案件時並無區分 店面類型，無論是店鋪、一般店面、超市、賣場或甚至商業健身中心等，而皆以「店 面」申報。故為了避免統計數據受少數特殊案件影響，本研究將店面類型區分為一般 型（60 坪以下）、中大型（60-200 坪）、大型（200 坪以上）等三類，對應使用型態一
般型即為店鋪、一般店面；中大型較可能為超市、餐廳等較具規模的店面；大型則可 能是賣場、健身中心等特殊設施。
再參照圖四新北市各行政區店面類型件數統計圖後可發現，三重區、淡水區以一
般型店面為主佔比近九成，較少中大型店面。而三峽區、土城區、林口區、樹林區、 蘆洲區因中大型、大型店面佔比較高，因此店面有平均面積呈現較大的情形，以市場 面的角度而言，要找較具規模的店面，即可考慮上開幾個行政區，符合需求的物件可 能較其他行政區來的多。
圖三 新北市各行政區面積件數統計圖 資料來源：地政局地價科
各類型件數
大型(200坪以上)
圖四 新北市各行政區店面類型件數統計圖
資料來源：地政局地價科
二、 各行政區店面租賃案件租金統計
店面的類型差異除了面積大小外，租金價格高低亦為關鍵指標，惟尚須區別租金 總額高低與租金單價高低，兩者在數據解讀上會有不同意義。實務上租賃案件多以租 金總價磋商，因此在觀察租賃市場行情時多以總價評估漲跌情形，而租金單價高低代 表了對於坪效要求的不同。高租金單價的店面對於坪效的要求就會比較高，高坪效店
面通常會位於人流多的商圈或是百貨內，店面通常較小，販售的商品以高價體積小的 為主；反之，低租金單價的店面對於坪效的要求比較低，此類型店面通常位於郊區， 可以擁有較大的商品展示空間，商店本身即會吸引人流。總結來說，出租人、承租人
在意租金總額的高低，而店家經營者較在意的是租金單價的高低。以下將針對各行政 區租金總額與單價統計，藉以區分各區可能有的店面經營優勢為何。
(一). 各行政區租金總額中位數
承如前述店面租賃案件不同於一般住宅租賃案件，店面案件較可能為多年期租 約，又相較市場規模亦比住宅市場小，因此在店面案件申報案件樣本不多的情形下， 租金統計受少數極端案件影響甚劇。由圖五板橋區、新店區平均租金總額直條圖即可 發現，有不同年期租金總額平均差異達到 20,000 元以上之情形。細究原因係因板橋區 111 年、新店區 110 年各有一筆位於商場內之大型店面案件，單月租金皆達 100 萬元以 上，進而影響當年度整體平均租金。
因此為了更客觀呈現各區租金總額行情差異，圖五折線圖部分以中位數租金總額 取代平均租金總額，統計發現店面租金高價區中位數為 50,000 元區為分布於：永和 區、板橋區、新店區、蘆洲區；中價區中位數介於 38,000-45,000 元區為分布於：三重 區、三峽區、土城區、中和區、林口區、新莊區；低價區中位數則介於 19,250-31,500 元區為分布於：汐止區、淡水區、樹林區、鶯歌區。由此推論，在新北市最高開業成 本的地區店面租金成本約為 50,000 元，在最低開業成本的地區店面租金成本約為 20,000 元。
平均租金總額
圖五 各行政區店面租賃案件租金統計
資料來源：地政局地價科 (二). 各行政區租金單價與中位數交叉分析
除了租金中位數外，每坪租金單價亦為區域行情間之參考指標，本研究將各行政 區租金單價與中位數交叉分析後，得到以下發現：圖六坪效要求最高的是永和區，對 於坪效要求較低為鶯歌區、樹林區、林口區、淡水區等。高價位租金中位數群體中含 永和區、板橋區、新店區、蘆洲區，惟蘆洲區的每坪租金單價遠較前三區來的低廉， 由此可以推斷蘆洲區以相同總價承租到的店面因租金單價低，對於坪效要求即會比另 外三區來的低。在中價位中位數群體中，中和區、三重區雖租金總額較新莊區、土城 區、三峽區、林口區來的低，但坪效要求是相對高的。汐止區、樹林區、淡水區對於 坪效的要求與中價位群體無顯著差異，惟可以較低的租金總額承租到相似型態的店 面。
新店區
蘆洲區
土城區
林口區
三峽區
租金中位數
永和區
新莊區
中和區
板橋區
三重區
樹林區
淡水區
鶯歌區
汐止區
每坪租金單價
三重區 三峽區 土城區 中和區 永和區 汐止區 板橋區
林口區 淡水區 新店區 新莊區 樹林區 蘆洲區 鶯歌區
圖六 各行政區店面租賃案件租金統計
資料來源：地政局地價科
(三). 各行政區之店面房價租金比與投資報酬率
「房價租金比」代表在房租價格不變的情況下，「該房產總價可以在同區域租屋多 久時間」，數字越大即代表租屋相對購屋成本低。本研究統計標的「店面」，因在各區 買賣移轉案例不多，且店面型態差異會使得房地買賣總價在個案間差距甚大。好在不
同於租賃案件行情多以總價估算，買賣案件市場多以每坪單價計價，因此各區內的成 交單價落差並不會很大，可藉各區房屋平均成交單價乘以各區平均店面租賃面積，得 到各區一間標準店面的房地總價。再將此標準店面房地總價除以該區店面年租金中位
數，即可得各區之房價租金比，本研究推估公式如下：
各區房屋平均成交單價 ∗ 各區平均店面租賃面積
房價租金比=
各區店面年租金中位數
圖七顯示在土城區、林口區、新莊區、樹林區、蘆洲區、鶯歌區「買不如租」，即 相對於房價這些區域負擔店面租金相對划算；而三峽區、中和區、淡水區、新店區 「租不如買」，表示這些區域可能租金行情較高，或是房價相對便宜，可以考慮以買代
租。再者，觀察到擁有各區店面的投資報酬率，即年租金佔房價比，圖七折線圖顯示 各區投報率皆不足 2.5%，推測原因在於整體房價過高所致。
房價租金比
圖七 各行政區店面房價租金比與投報率 資料來源：地政局地價科
肆、 結論
透過交易量統計，自 110 年至 112 年新北市店面租賃案件量逐年增加，推測商業 活動日趨活絡，已逐漸走出疫情衝擊，並以板橋區、淡水區、中和區、新莊區為主要 交易熱區。
在店面型態差異方面，要找較具規模的店面可從三峽區、土城區、林口區、樹林 區、蘆洲區著手；三重區、汐止區、中和區、淡水區則平均店面面積較小。倘以租金
總額負擔為考量依據，最高開業成本的地區店面租金成本約為 50,000 元，在最低開業 成本的地區店面租金成本約為 20,000 元。而租金成本約 50,000 的地區，永和區對於坪 效的要求較高；租金成本約 40,000 元的地區，則是中和區、三重區對於坪效的要求較 高。
在考量各地區房價差異後，土城區、林口區、新莊區、樹林區、蘆洲區、鶯歌區 「買不如租」；而三峽區、中和區、淡水區、新店區「租不如買」，然而新北市各行政 區店面以租金計算投資報酬率，因整體房產價格偏高，約僅介於 1.34%-2.31%。
綜觀以上統計分析，整體市場發展看好，民眾在投入市場經營前可參酌相關數 據，選擇最適地區開業。也期待未來透過實價登錄資訊，能共提供市場更多面向的分 析應用。
職務上應用統計分析
新北市政府地政局112年新、泰塭仔圳市地重劃及地 上物補償異議分析
二、 新、泰塭仔圳市地重劃區介紹
(一) 計畫背景
(二) 法源依據
(三) 重劃範圍及面積
三、 地上物補償異議分析
圖六 新北市政府地政局轄內地上物數量
圖九 不同異議類型之成功、失敗與總件數
圖十 地上物補償異議途徑
市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將都市內某區域內的土地，全部重新規劃整理， 建設各項公共設施，並由參與重劃的地主一起負擔公共設施用地及重劃相關費用，經重 劃後的土地不僅直接面臨馬路、也可直接蓋房子，為一種有效促進土地利用的開發方式，
然而，過程中也伴隨許多困難。新、泰塭仔圳市地重劃區範圍橫跨泰山區及新莊區，全 區地上物近 4,000 餘間，使得地上物搬遷、補償執行上步履維艱，為使補償費如期發放 並加速後續搬遷作業，本府地政局首創召開地上物補償異議私權協調會，以具體、審慎 態度處理民眾疑義，雙方如於會議中達成協議，即可辦理領取補償價金之作業。
新、泰塭仔圳市地重劃區介紹
本區土地主要用於工業，涵蓋機械、木工、電子、沙發、紡織、食品加工等多種產 業，雖然每個產業規模不大，但種類繁多。其次是住宅、商業、服務業和農業使用。建 築多為 1 至 2 層的鐵皮長方型建築，通常底層用於工業，上層用於住宅，住工混合現象 普遍。區內公共設施匱乏，除了輔仁大學和一些中小學在平日和假日可供居民休憩外， 其餘多為非計畫道路，部分道路狹窄彎曲，當地居民生活環境不理想，長期面臨公共安 全、治安和環境問題，迫切需要市政府採取行動解決。
塭仔圳地區在解除淡水河洪水平原一級管制區後，並完成區域防洪計畫，成為都市 發展用地，進行整體開發規劃。此過程中，配合國家重大交通建設，全面檢討土地使用、 公共設施和交通系統的需求，通過市地重劃推動大規模防災型都市更新，開闢公共設施， 改善環境品質。
(二) 法源依據
按平均地權條例第 56 條規定，各級主管機關得就下列地區，報經上級主管機關核 准後，辦理市地重劃：
新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。 都市土地開發新社區者。
經中央主管機關指定限期辦理者。
依前項規定辦理市地重劃時，主管機關應擬具市地重劃計畫書，送經上級主管機關 核定公告滿三十日後實施之。
在前項公告期間內，重劃地區私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過 重劃地區土地總面積半數者，表示反對時，主管機關應予調處，並參酌反對理由，修訂 市地重劃計畫書，重行報請核定，並依其核定結果公告實施。
市地重劃地區之選定、公告禁止事項、計畫之擬訂、核定、公告通知、測量、調查、 地價查估、計算負擔、分配設計、拆遷補償、工程施工、地籍整理、交接清償及財務結 算等事項之實施辦法，由中央主管機關定之。
次按「都市計畫指定整體開發之地區，其以市地重劃方式開發者，應以都市計畫指 定整體開發地區為重劃地區範圍，並得依都市計畫劃定之開發分區辦理市地重劃 」為 市地重劃實施辦法第 7 條第 2 項明文規定。
本案依據前開規定以市地重劃方式辦理。
(三) 重劃範圍及面積
本重劃區坐落於新北市泰山區及新莊區，位於變更泰山都市計畫(塭仔圳地區)案、 變更新莊都市計畫(塭仔圳地區)案之計畫範圍內，其範圍四至如下：
1. 新、泰塭仔圳市地重劃案(第一區)，面積 276.60 公頃
(1) 東：以特二號道路為界。
(2) 西：以泰山區明志路東側為界。
(3) 南：以輔仁大學及新莊區中正路為界。
(4) 北：以貴子坑溪為界。
2. 新、泰塭仔圳市地重劃案(第二區)，面積 120.79 公頃
(1) 東：以特二號道路為界。
(2) 西：以建國一路東側為界。
(3) 南：以公館段 713 地號西北側為界。
(4) 北：以新莊區中正路南側為界。
圖二 第一區範圍圖
資料來源：本局官網
圖三 第二區範圍圖
資料來源：本局官網
(四) 土地使用現況
本重劃區重劃前土地使用現況以工業使用為主，主要為機械、木工、電子、沙發、 紡織、食品加工等產業，住宅、商業、服務業與農業使用為次，建築型態多為 1 至 2 樓 鐵皮長方型建物，使用上多為 1 樓(或低樓層)做工業使用，上方樓層為住宅使用，住工 混合情形普遍。
圖四 塭仔圳範圍及重劃前土地使用現況 資料來源:本局第 6 屆政府服務獎申請書，112 年，頁 2。 (五) 土地使用計畫
為提供都市發展用地，活化土地利用，爰配合劃設住宅區、商業區、產業專用區、 醫療專用區等公設用地，此外，為保護文化脈絡，保留當地宗教用地慈惠堂及李石樵故 居。根據下表一所示，可知重劃後可提供約 59.23%之可建築用地（住宅區、商業區及產 業專用區），在公同負擔公共設施方面道路用地占 20.49%為最大宗，公園用地 7.03%次 之。
使 用 分 區
非 公 同 負 擔 公 共 設 施 用
共
廣場兼捷運系統用地
表 土地使用計畫表
園道用地
資料來源：本府地政局
圖五 土地使用計畫圖
資料來源:本局公務人員傑出貢獻獎申請書，112 年，頁 2。
本重劃區土地所有權人高達 7,210 人，且區內地上物數量眾多，使用態樣複雜，包 含寺廟、回收業、畜牧業、停車業、工廠、商業設施等 4,217 家，就業勞工約 1 萬 5,000 人，因重劃搬遷恐將失業，影響他們的營業權與就業權，前開業者多為承租廠房營運，
因地上物補償費包括屋殼及室內裝潢，故租客、房東間常對地上物補償費分算互有爭議； 另區內尚有弱勢族群及流浪犬貓需要幫助，為辦理重劃工程，如何提供在地化、客製化 服務，以完成全區 4,217 間地上物搬遷，為首要之務。
(一) 總體資料
由於本重劃區橫跨新莊、泰山地區，區內建物數量眾多且樣態複雜，依各 事業主管機關整理如下表二。
表二重劃區地上物數量 事業主管機關
資料來源：本府地政局統計。
由上表可知，全區地上物數量共 4,217 個，第一區地上物數量占全區 67.04%，第二 區地上物數量占全區 32.96%。若以事業主關機關分類，經發局管轄類別地上物數量最 多，地政局次之，分別占全區 65.31%、28 31%。
地政局管轄之地上物共 1,194 個，第一區與第二區所占比例如下圖六所示。
圖六 新北市政府地政局轄內地上物數量
資料來源:本局傑出貢獻獎申請書 112 年，頁 4。
(二) 資料蒐集與定義
地上物拆遷補償異議有多種不同樣態，由於私權內容複雜且牽連甚廣，經常一案涉 及多位權利人，也使得補償作業面臨嚴峻挑，為使補償費如期發放、加速後續搬遷作業，
本府地政局提供雙方協調管道，召開私權協調會，提供法規依據答覆並協助意見協調。
本研究統計 110 至 111 年間民眾申請召開地上物搬遷異議協調之案件，扣除因權利人無 法到場而未如期舉行、申請人撤銷異議及補償標的非建築物後，共針對 90 筆補償費、
救濟金召開異議協調會，其中，合法建物補償費約 15.56%，非合法建物救濟金約 84.44%。
一般而言常見的異議態樣大多為地主出租土地，承租戶裝潢並配合拆除搬遷產生之 爭議、地上物所有權紛爭等，牽涉範圍相當廣泛，經檢視本區資料後將異議類型分為「裝 潢費」、「裝潢費與所有權」、「純金額比例」、「涉及繼承之所有權」等 4 種類別，「裝潢 費」為承租戶就裝潢費部分提出異議；「裝潢費與所有權」為承租戶除裝潢費外，主張亦 擁有地上物之其中一部分而為之異議；「純金額比例」為地主與承租戶間，或權利人間就 所分配金額比例提出異議；「涉及繼承之所有權」為較複雜之一種樣態，通常因年代久遠 難以認定所有權而產生紛爭。本區中異議類型為「裝潢費」共 21 件；「裝潢費與所有權」 共 27 件；「純金額比例」共 14 件；「涉及繼承之所有權」共 28 件。
「裝潢費」
「裝潢費與所有權」
「純金額比例」 「涉及繼承之所有權」
資料來源:本局統計資料。
(三) 數據分析
1.補償費、救濟金金額
有關地上物之補償可分為補償費及救濟金，除對區域內合法建物發放補償費，亦對 區域內非合法建物發放救濟金。合法建物經認定後核發重建價格 100%之補償費及 50% 之自動搬遷獎勵金；非合法建物則依建築時間不同發放重建價格之 70%、30%或 0%。
本區在 110 至 111 年間共有 90 筆補償費與救濟金遭提出異議，其中，金額最小為 33,289 元，最大為 32,741,103 元，平均值為 4,655,186 元，標準差 649,849 元，顯示各筆補償 費、救濟金數額間差異較大。
表三敘述統計
項目 數值(元)
最小值 33,289
最大值 32,741,103
平均數 4,655,186
標準差 649,849
資料來源：單位受理案件，自行統計結果
一般而言，當金額越大所涉利益越大，預期較難透過協調達成共識，因此本研究以 獨立樣本 t 檢定檢視協調會結果與金額之間是否有顯著關係。進行獨立樣本 t 檢定前先
使用 F 檢定確認兩組資料的變異數是否相等，如表四所示，F 值為 3.0546，P 值
=1.9995>0.05
，顯示協調成功與協調失敗兩組資料之變異數並無顯著差異，再使用獨立 樣本 t 檢定為進一步之分析。
表四 F 檢定結果
F 檢定統計 量 分子自由度 分母自由度 P 值 母體變異數比值的 95%信賴區間 下界 上界
資料來源：單位受理案件，自行統計結果
獨立樣本 t 檢定實證結果如表五所示，其中，協調成功之案例共 50 件，平均金額為 4776129.06；協調失敗共 40 件，平均金額為 3805728.55，總樣本數共 90 件。自由度為 88，t 檢定統計量為 0.778，雙尾顯著性 p 值=0.439>0.05，無法拒絕虛無假說，故在本重 劃區中金額大小與協調是否成功之間並無顯著相關性。
表五獨立樣本 t 檢定
項目 協調成功 協調失敗
T 值
P 值(雙尾)
資料來源：單位受理案件，自行統計結果
2.異議類型之分析
本研究將異議類型分為「裝潢費」、「裝潢費與所有權」、「純金額比例」、「涉及繼承 之所有權」等 4 大類別，以下就各類別分述之。
「裝潢費」類別中協調成功 12 件，失敗 9 件，總件數共 21 件，成功件數占此類別 中 57.14%，失敗件數在此類別中占 42.86%，比例平均無明顯差異；「裝潢費與所有權」 類別中協調成功 8 件，失敗 19 件，共計 27 件，成功件數占此類別中 29.63%，失敗件數 在此類別中占 70.37%，協調失敗比例明顯高於協調成功比例；「純金額比例」類別中成 功 11 件，失敗 3 件，共計 14 件，成功件數占此類別中 78.57%，失敗件數占此類別 21.43%，協調成功與失敗之比率差異為 4 類別中最大；「涉及繼承之所有權」類別中協 調成功 19 件，失敗 9 件，共計 28 件，成功件數占此類別中 67.86%，失敗件數占此類別 中 32.14%。
圖八 不同異議類型協調成功與失敗率
資料來源:引自本局第 6 屆政府服務獎申請書 112 年，頁 4。
由此可知，協調成功率由高至低分別為「純金額比例」、「涉及繼承之所有權」、「裝 潢費」，「裝潢費與所有權」為成功率最低之類別，各類型成功、失敗及總件數如下圖九 所示。
裝潢費 裝潢與所有權 純金額比例 涉及繼承之所有權
協調成功 協調失敗
圖九 不同異議類型之成功、失敗與總件數
資料來源:本局第 6 屆政府服務獎申請書，112 年，頁 4。
3.小結
綜上所述，110 至 111 年間民眾申請召開地上物搬遷異議協調之案件中，合法建物 補償費占 15.56%，非合法建物救濟金約 84.44%，可知本重劃區內之異議案件多係針對 非合法建物救濟金。以金額而言，金額最少為 33,289 元，最多為 32,741,103 元，且不同 案間金額差異偏大，且金額與協調成功與否並無明顯相關，意即在本重劃範圍內，補償 費與救濟金金額越高與協調會成功率無關，反之亦然。
此外，異議類型分為「裝潢費」、「裝潢費與所有權」、「純金額比例」、「涉及繼承之 所有權」等 4 種，案件數量由高至低分別為「涉及繼承之所有權」、「裝潢費與所有權」、 「裝潢費」與「純金額比例」，其中以「涉及繼承之所有權」類型之成功率最高，「裝潢 費與所有權」成功率最低，究其原因可能係因權利人身分而有此落差，「涉及繼承之所有 權」多為有血緣關係的家族成員間對地上物補償提出異議，協調難度相對較低，「裝潢費 與所有權」通常為地主與承租戶間對地上物補償意見分歧，而地主與承租戶間並無親屬 關係，協調上困難度高，較常有各執己見之情形。 四、
新泰塭仔圳市地重劃區擁有廣大的面積以及多種類和數量的地上物。為了方便搬遷， 相較於其他市地重劃案通常僅有 3 至 6 個月的自動搬遷期限，本案特別給予 1 年的搬遷
期限，以便區內的廠商和住戶能夠提前安排相關事宜，減少拆遷的困難和開發帶來的影 響。另外，根據法律規定，重劃拆遷的地上物補償金額需公告 30 天。若所有權人對補 償金額有異議，可以在公告期間內以書面向本府提出申訴。為了保障民眾的權益，在搬 遷期限內若有所有權人對補償費提出異議，本府皆會受理。本重劃區內的地上物補償案 件共有 12,234 件，若民眾對地上物補償有異議，除自行協商外，亦有調解或提起訴訟等
方式，而本府地政局為縮短補償費異議造成之時間成本，首創召開地上物補償異議私權 協調會，以第 3 方角度協助民眾達成共識，加速後續補償費發放與拆遷作業，也因多元 管道，補償費爭議提出訴願僅有 10 件，訴願率 0.0008%。
圖十 地上物補償異議途徑
資料來源:本局第 6 屆政府服務獎申請書，112 年，頁 9。
新北市為提升國際競爭力，成為台灣首個發佈 SDGs 自我檢視報告的城市，並以 SDGs 作為未來政策制定的指導原則。為有效利用土地，實現以民為本的宜居城市，自
升格以來，通過市地重劃與區段徵收的方式，整合地方資源，重新整理地籍混亂、環境 品質不佳的地區。迄今為止，已完成台北港特定區、三重二重疏洪道兩側、新莊北側知 識產業園區、土城暫緩發展區、新店中央新村北側等大型開發案，共計開發 318.28 公頃 土地，緩解了各地區的都市擴張壓力，促進地方繁榮。
為使 400 萬新北市民能夠安居樂業，除「新、泰塭仔圳市地重劃案」外，目前還積
極推動「林口工一市地重劃案」和「中和秀朗橋北側區段徵收案」等項目。新北市以謹 慎專業的態度和為民著想的同理心，透過土地開發改善老舊地區，整理不規則的土地， 活化荒地，興建公園並完善各項公共設施，提供城市發展所需的居住和產業用地。利用 各區的優勢和區位條件，打造特色城市，使新北市成為真正的大都會，進而吸引企業投 資和人才留任，實現城市的永續發展。