Ano 1 • Nº 1 • Janeiro/2018
A redução do aluguel em tempos de crise no varejo
EDITORIAL
Difusão de conhecimento jurídico
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DANIEL ALCÂNTARA NASTRI CERVEIRA, sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, autor do livro “Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar” - Editora Saraiva; Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ; Professor do MBA em Gestão de Franquias e em Negócios do Varejo da FIA; e Professor de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Mackenzie.
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Foto: Divulgação
bservamos no Brasil, salvo raríssiestá acima do valor de mercado. mas exceções, uma diminuição no Outra forma de reduzir forçadamente preço médio dos aluguéis de imóveis, o locativo é através da ação renovatória resultado da crise macroeconômica. de contrato de locação, lembrando que, No setor varejista, além do aumento de como ocorre com a ação revisional, o espaços disponibilizados para locação juiz fixará o valor do aluguel, após reguno momento pré-crise – principalmente lar perícia. Essa ação deve ser ajuizada com a construção de vários shoppings –, de um ano a seis meses antes do veno fechamento das lojas tem gerado cimento do prazo de vigência original. O grande vacância no mercado, o que novo aluguel vigorará somente para o derruba o valor dos locativos, considepróximo período de cinco anos. rando a lei da oferta e da procura. A outra possibilidade judicial é por Hoje, alguns shoppings, diante do meio da ação de revisão de contrato, grande número de espaços vagos, vêm embasada no Código Civil. Nessa hipóoferecendo locações em condições difetese, é necessário comprovar que algum renciadas e, muitas vezes, suportando os fato imprevisível desequilibrou o contracustos com as instalações das novas loto, não bastando a simples redução do jas. Sob tal ótica, verifica-se uma corrida faturamento em vista da crise econômidos lojistas para renegociar os contratos ca para justificar a procedência da ação. de locação, uma vez que as vendas não É fundamental que os lojistas busestão suficientes. quem a adequação de Quando o locador não aceita Quando o locador seus contratos de locareformular as bases do contra- não aceita ção, uma vez que o custo to, o lojista tem três meios judide ocupação é, na maiociais que buscar a redução do reformular ria dos casos, o único aluguel. A primeira é através as bases do custo fixo capaz de ser da ação revisional de aluguel, contrato, o lojista reduzido. demanda prevista na Lei do tem três meios Inquilinato. A ação revisional só pode ser ajuizada após três judiciais para anos de vigência do contrato ou buscar a redução três anos depois da última alte- do aluguel ração do valor do locativo (não se aplica para a concessão de descontos temporários). Recomenda-se que, antes disso, seja feita uma avaliação do aluguel, a fim de confirmar se o locativo
iente que a comunicação direta é fundamental na sociedade contemporânea, Cerveira Advogados Associados promove mais uma publicação com o objetivo de difundir conhecimento jurídico direcionado às empresas varejistas e de franchising. Sob essa ótica, o Boletim Cerveira Advogados Associados trará temas atuais e relevantes para as atividades das companhias. Nesta edição, além de uma seção com breves destaques sobre assuntos envolvendo o prazo do contrato de franquia, regras sobre etiquetagem dos produtos e sobre as vantagens da ação renovatória de contrato de locação, temos três artigos abordando os seguintes assuntos: alternativas existentes para a diminuição do aluguel das lojas, reforma nas leis trabalhistas e abuso nas penalidades exigidas pelos locadores quando da entrega antecipada do imóvel locado. Desejamos uma excelente leitura!