Aug-10-2011 KSNE Vol.12 NO.31

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부동산 칼럼

2011년 8월 10일 수요일

한인회보

Anna Jung의 Anna Jung

내집마련 가이드

(MA 공인중개사)

안전한 투자 투자대상이 가지고 있는 특수성 때문에 같은 투자라 하여도 투자시기에 따라 서 기대할 수 있는 효과는 또 다르게 나타날 수도 있습니다. 한 고객이 부동산을 소유한 기간이 10여년이나 지났는데도 불구하고 10% 정도의 부동산 상승효과를 획득한 것에 비하여 이 부동산을 매입한 또 다른 고 객은 2년도 되지 않아서 50%의 상승효과를 본 사례는 투자시기가 얼마나 중 요한가를 대변할 수 있는 경우입니다. 일반적으로 경기가 현재와 같이 좋지 않아서 각종 주식이 바닥으로 내려와 있 을 때에는 주식에 투자하는 것이 높은 수익을 기대할 수 있다고 합니다. 그러나 경기가 회복이 되어서 경기상승 곡선을 이루게 되면 부동산에 투자하여 수익 을 기대하는 것이 바람직하며 경기가 너무 좋아져서 높은 정점에 이르게 되면 사업 확장에 필요한 자금 확보를 하기 위하여 채권에 투자를 하고 또 다시 경기 가 후퇴하게 되어 이미 가격이 상승된 부동산으로는 투자 수익을 기대할 수가 없게 되면 차라리 안전한 은행에 이자 수입을 기대하는 경향이 있다고 합니다. 그리고 다시 경기를 회복시키기 위하여서는 이자를 낮추어서 기업 활동을 도 와 경기를 활성화 하게 되면 경기 회복과 더불어 부동산 가격도 다시 회복되는 순환을 예측할 수 있다는 것입니다. 부동산 투자로 단기적인 수익을 기대하는 것은 우리가 알게 또는 모르게 경 기가 상승 또는 후퇴를 되풀이하는 시기를 알아맞쳐 투자할 때에나 가능한 일 인데 이 시기를 알아맞친다는 것은 그렇게 쉬운 일은 아닙니다. 지나고 보면 모든 것이 확실하여져서 어느 방법이 최선의 선택이었음을 인지 할 수도 있게 되지만 우리가 현재 살고 있는 현실 속에서는 그 투자 방향에 대 한 혼선이 있는 것은 당연한 일입니다. 그러나 적절한 투자시기를 아는 것이 용이하지 않은 부동산 투자 일지라도 장기적으로 보면 위에서 말씀 드린 경기순환 계도로 보아 그 상승효과를 볼 수 있는 시기가 분명히 오기 때문에 부동산에 대한 투자는 안전하다고 볼 수 있습니다.

다시 말하면 위에서 말한 경제순환 계도로 보아 분명히 투자효과를 기대 할 수가 있지만 그 때까지 지탱할 수 있는 여력이 없기 때문에 손실을 감수하여야 하는 경우도 있다는 것입니다. 계속되는 불경기는 수요를 감소시키는 결과를 초래하여 현재 부동산 투자 회 수율(capitalization rate)이 몇 년 전보다 조금씩 상승하고 있는 것은 그만큼 투자 심리가 감소하고 있다는 설명이 되지만 한편으로는 은행 예금이자울이 연 1% 수준으로 낮아져서 은행 이자수입으로 은퇴를 준비한 고객은 그 이자 수입으로는 충분하지가 않기 때문에 은행 이자를 기대하는 것보다는 다른 투 자대상을 찾을 수밖에 없다고 봅니다 얼마전 까지만 하여도 부동산 투자 회수율이 연 5.5~6.0% 하던 것이 현재 6.5~7.0%로 상승하고 있어서 은행 이자수익보다는 몇 배나 높은 것이 현실입 니다. 부동산 투자에 대한 상승효과를 배제하고라도 투자 회수율이 높아지면 현금 투자 수익률(cash on cash)도 높아져서 부동산에 투자하려는 수요가 점 점 증가할 것으로 기대되는 것입니다. 위에서 언급된 투자 회수율과 현금투자 수익률이 같아지는 경우는 매입 부동 산을 모두 현금으로 지불하는 경우입니다. 은행 융자조건의 지나친 완화로 서 브프라임과 같은 불행한 결과를 초래하였던 은행은 또 너무나 지나치게 은행 융자 조건을 강화하고 있어서 요즈음 은행 융자가 용이하지 않은 실정입니다. 이러한 점을 감안할 때 은퇴를 이미 하셨거나 또 은퇴를 준비하는 고객들은 은행 융자를 받는 대신 현금으로 투자할 만한 부동산 투자 매물을 물색하여 투 자하는 것도 바람직 한 일이 될 것입니다. 몇 년 전만 하여도 고객들에게 이러한 말을 하면 불쾌하게 받아들이는 경우 도 있었습니다. 30% 캐시 다운만으로도 부동산을 매입할 수 있었던 경험이 있 어서 일 것입니다. 그러나 적은 캐시 다운으로는 캐시 수익률이 적어짐을 고 려하여야 할 것입니다. 애나정 : 617-780-1675 (annajung@newstarrealty.com)

다만 우리가 경계하여야 할 것은 투자시기를 단기적으로 예측하고 무리한 투 자를 하여 불행하게도 그 투자시기가 빗나간 경우입니다.

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