IMMOBILIEN

Die gut zwölf Jahre andauernde Rallye am Immobilienmarkt ist beendet. Bereits seit Juli fallen die Preise und dementsprechend lässt sich ein Rückgang der Nachfrage beobachten. Immobilieneigentümer fragen sich nun, ob sie ihre Objekte verkaufen sollen, bevor es weiter bergab geht, oder ob der Preisverfall nur von kurzer Dauer ist. Meine Prognose: In den nächsten sechs bis acht Jahren werden wir keine Erholung sehen. Wer also absehen kann, dass die Immobilie mittelfristig zur Last werden wird, beispielsweise aus finanziellen oder aus Altersgründen, sollte ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, denn vieles spricht für weitere Preisrückgänge – und schon jetzt müssen Verkäufer Abschläge von fünf bis sechs Faktorpunkten im Vergleich zum Februar hinnehmen. Bei Einfamilienhäusern belaufen die Abschläge sich sogar auf 10 bis 20 Prozent. Grund für die schlechten Prognosen: Die Kreditvergabepolitik der Banken wird zunehmend restriktiv; das äußert sich unter anderem durch höhere Eigenkapitalforderungen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Großteil potenzieller Käufer sich die „alten“ Preise schlicht nicht mehr leisten kann und Verkäufer ihre Erwartungen dementsprechend anpassen müssen. Die Banken reagieren jedoch nicht nur bei der Finanzierung von Käufen zurückhaltend, sondern auch bei der Kreditvergabe zur energetischen Sanierung. So wird die Sanierung von Immobilien ab der Effizienzklasse G überhaupt nicht mehr gefördert. Dies betrifft rund 15 bis 20 Prozent der Immobilien am Markt. Sprich: Selbst wenn ein Käufer das notwendige Eigenkapital für den Erwerb des Objekts aufbringen kann, wird er sich spätestens an der energetischen Sanierung finanziell die Zähne ausbeißen. Wer keinen Abriss und Neubau plant, wird von solchen Immobilien also die Finger lassen.

Hinzu kommt, dass die gesamte Immobilienwirtschaft von einer historisch hohen Inflationsrate, gestörten Lieferketten und der bereits oben genannten Finanzierungslücke hart getroffen ist. Viele Unternehmen haben bereits Liquiditätsprobleme. Letztendlich werden nur Firmen mit ausreichend Eigenkapital überleben und in eineinhalb bis zwei Jahren werden die Objekte der insolventen Unternehmen in Form von Zwangsversteigerungen auf den Markt kommen. Die 2020er-Jahre bleiben damit ein Jahrzehnt der Unsicherheit. Zu den guten Neujahrsvorsätzen könnte es deshalb gehören, die eigene Immobilienstrategie auf den Prüfstand zu stellen und gegebenenfalls Anpassung entsprechend der veränderten Marktbedingungen vorzunehmen. Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus

Der rot-grüne Hamburger Senat will seine Klimaziele verschärfen. Die Senatskommission für Klimaschutz habe sich darauf verständig, den Treibhausgasausstoß bis 2030 um 70 Prozent zu reduzieren, teilte die Grünen-Bürgerschaftsfraktion am Donnerstag mit. Bislang sehen Klimaschutzplan und Klimagesetz der Hansestadt bis 2030 lediglich eine CO2-Reduktion um 55 Prozent im Vergleich zum Basisjahr 1990 vor. Dabei setzt der Senat unter anderem auf energetische Gebäudesanierung, den Verbau von klimaneutralen Heizungen, den Ausbau der Windkraft im Hamburger Hafen und eine Mobilitätswende insbesondere am Stadtrand. Dazu erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW): „Angesichts der aktuellen Krisen und der enorm gestiegenen Baupreise und Zinsen ist die angekündigte erhebliche Verschärfung der Klimaschutzziele sehr ambitioniert. Es ist

zu erwarten, dass die Vermieter und Eigenheimbesitzer einen großen Teil der zusätzlichen Emissionsminderung leisten müssen. Die sozialen Vermieter haben auch bei dieser Herausforderung stets die Interessen der Mieterinnen und Mieter im Blick. Bereits jetzt werden vielen Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen große Probleme bekommen, ihre Wohnkosten zu tragen.“ Erhöhte Anforderungen an eine energetische Gebäudesanierung würden die Wohnkosten deutlich steigen lassen. Die Ende Oktober vorgelegten wissenschaftlichen Untersuchungen zur Erreichung der bisherigen Klimaschutzziele im Bereich der Wohngebäude hatten ergeben, dass eine Erhöhung der sogenannten Sanierungsrate von derzeit rund einem Prozent auf 1,7 Prozent Kosten in Höhe von rund 40 Milliarden Euro bis zum Jahr 2045 verursachen wird. „Wenn Hamburg jetzt die Klimaschutzziele weiter verschärfen sollte, wird die Stadt die öffentliche Förderung erheblich ausbauen müssen“, sagte Andreas Breitner.

Wir lesen teilweise sehr negative Nachrichten darüber, wie sich der Wohnimmobilienmarkt derzeit wendet. So schrieb eine internationale Maklerorganisation, dass es bei Einfamilienhäusern durchaus zu Preiseinbußen bis zu 50 Prozent kommen soll, vor allem wenn die Objekte noch mit fossiler EnerConrad Meissler gie beheizt würden. Gerade Bestandsimmobilien können gegenwärtig mit Preisabschlägen zu rechnen haben, da sie meistens schlechte energetische Werte aufweisen. Sieht man sich die Entwicklung des Marktes jedoch genauer an, erschließt sich eine solche Dramatik eher nicht. So meint eine Gesellschaft, die stark in Investitionen in die Immobilien-Verrentung vertreten ist, dass mittelfristig sogar steigende Immobilienpreise zu erwarten seien. Die angeführten Gründe sind hinlänglich bekannt. In erster Linie wird von einem Einbruch beim Neubau ausgegangen, der sich angesichts der gestiegenen Zinsen und der erheblichen Baukostenverteuerung derzeit wirtschaftlich zu wenig rechnet. Im Gegenzug könne man von einem weiteren kräftigen Zuzug und steigenden Bevölkerungszahlen in Deutschland ausgehen. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken erkennt zwar auch eine „Trendwende“, die jedoch angesichts der vorherigen erheblichen Steigerungen als moderat angesehen wird. So seien die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2022 gegenüber einem Jahr vorher noch um 6,1 Prozent gestiegen. Erst im Quartalsvergleich zwischen dem zweiten und dem dritten Quartal des Jahres zeige sich ein Rückgang von 0,7 Prozent bei den Wohnimmobilien. Dabei sollte auch berücksichtigt werden, dass sich aktuell eher Immobilien in ländlichen Regionen verbilligen. Und während noch über eine sich verschärfende negative Entwicklung gemutmaßt wird, zeigen sich bereits wieder Lichtblicke. Mitte November reagierten die Weltbörsen mit großer Euphorie auf erste Zahlen einer zumindest in den USA wieder sinkenden Inflation. So wuchs die Hoffnung auf weniger stark steigende Zinsen, vielleicht bald sogar wieder auf sinkende. Die aktuellen Krisen werden die Lage am Wohnimmobilienmarkt nicht entspannen, schrieb ein bekannter Journalist, sondern sich weiter spürbar verschärfen. Schon bald dürfte man mit nostalgisch verklärtem Blick auf die Immobilienpreise von heute schauen. Die vermeintliche Trendwende dürfte im Rückblick wie die Zeit der Schnäppchen erscheinen. Conrad Meissler, Meissler & Co