Kiinteistöliitto Pohjois- s uomi – Kiinteistöliitto m eri- l a PP i
Vastuullinen taloyhtiö, s. 8 taloyhtiöpäivä oulussa 7.10., s. 10
Asunto- ja kiinteistöalan ammattilainen
Avustamme rakentajia, vuokranantajia, taloyhtiöitä ja yksityishenkilöitä erilaisissa asumiseen ja rakentamiseen liittyvissä kysymyksissä päivittäin.
Asiakassuhteemme ovat pitkäaikaisia ja asiakkaidemme mukaan meidän puoleemme käännytään erityisesti siksi, että annamme selkeitä vastauksia ja aidosti hyödyllisiä ratkaisuja.
Asianajajamme ovat toimineet alalla pitkään. Tunnemme alamme lainsäädännön, jonka lisäksi meillä on tarvittavaa sovittelu- ja neuvottelukokemusta ongelmanratkaisun tueksi. Hoidamme toimeksiannot huolella ja käännämme asiakkaamme puolesta kaikki kivet. Palvelemme koko Suomen alueella, toimistomme ovat Oulussa ja Jyväskylässä.
Kansi: Asunto Oy Hiirosentie 34:n hallituksen jäsen Liisa Kunnari ja isännöitsijä Markus Puominen. Kuva: Mikko Törmänen
Jäsenlehti 2-2025
Blogi: mistä on hyvä taloyhtiö tehty? ..........................................….. 5
Vastuullinen taloyhtiö on läpinäkyvä ja yhdenvertainen ........... 8 Pohjois-suomen taloyhtiöpäivä ..........................................……..... 12 uusi rakentamislaki & vaikutukset taloyhtiöille .............................14
opiskele omaan tahtiin – Kiinteistöliiton verkkokurssit jäsenten käytössä
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsen- ja sidosryhmärekisteri Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenrekisteri
Jakelu
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenet ja isännöitsijät sekä sidosryhmät Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenyhtiöiden hallituksen puheenjohtajat ja isännöitsijät
Taloyhtiön hallituksen toiminta vaikuttaa suoraan yhtiön arkeen, asumiskustannuksiin ja kiinteistön arvon kehitykseen. Siksi hallituksen vastuullisuus, avoimuus, suunnitelmallisuus, oikea-aikainen viestintä ja talouden kurinalaisuus ovat osa hyvää hallintotapaa.
Vastuullisuus
Hallituksen tulee toimia yhtiön ja kaikkien osakkaiden edun mukaisesti. Päätöksiä ei tehdä kevyin perustein tai yksittäisten intressien ohjaamina, vaan harkiten, asiantuntijoihin nojaten ja taloyhtiöstrategiaan pohjautuen. Vastuullinen hallitus huolehtii kiinteistön kunnosta, turvallisuudesta ja pitkäjänteisestä kehittämisestä.
avoimuus
Osakkailla on oikeus tietää, mitä yhtiössä tapahtuu. Päätöksenteon tulee olla läpinäkyvää, ja viestinnän selkeää ja oikea-aikaista. Kun tieto kulkee, myös luottamus hallitukseen ja isännöintiin vahvistuu.
suunnitelmallisuus
Yllätyksiltä ei aina voi välttyä, mutta hyvin suunniteltu on puoliksi tehty – ja usein myös edullisempi. Suunnitelmallisuus korostuu erityisesti kunnossapitotarveselvityksissä, jotka perustuvat vähintäänkin peruskuntoarvioon sekä siihen sisältyvään pitkän tähtäimen suunnitelmaan ja pitkän aikavälin taloussuunnitteluun.
Viestintä
Hyvä viestintä ei ole vain tiedottamista, vaan vuorovaikutusta. Osakkaille
ja asukkaille tulee kertoa selkeästi tulevista hankkeista, päätöksistä ja niiden taustoista.
Viestintäkanavat voivat vaihdella ilmoitustauluista sähköposteihin ja taloyhtiön omiin verkkosivuihin, mutta tärkeintä on, että tieto tavoittaa kaikki ja viestintätavoista on yhdessä sovittu.
Viestinnästä vastaa viime kädessä hallitus, mutta käytännön toteutus voi olla isännöitsijän tai viestintävastaavan tehtävä. Vastuun selkeys ehkäisee väärinkäsityksiä ja varmistaa, että kaikki pysyvät ajan tasalla.
Budjetissa pysyminen
Budjetissa pysyminen ei tarkoita säästämistä laadun kustannuksella, vaan realistista budjetointia ja kustannusten seurantaa.
Ylitykset on perusteltava, ja säästöt osattava hyödyntää viisaasti. Jotta ylimääräisiä vastikkeita ei tarvitsisi periä, on fiksua määritellä vastiketaso alun alkaen sellaiseksi, että sillä voidaan realistisesti kattaa yhtiön kulut ja jättää vielä 3–4 kuukauden puskuria yllätyksiä varten.
Kädestä suuhun eläminen saattaa koetella taloyhtiön maksukykyä ja heikentää sen kykyä reagoida yllättäviin kuluihin.
Syksy on hyvä hetki pysähtyä tarkastelemaan hallituksen toimintatapoja ja varmistaa, että suunta on oikea.
Toivottelen kirpakoita syyspäiviä! Seuraava lehti ilmestyy helmikuussa ja silloin valmistaudutaan taas jo tilinpäätöksiin.
Johanna Laitala, toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi ry, puheenjohtaja, Kiinteistöliitto ry, hallituksen jäsen
Hyvä taloyhtiö voi olla pieni tai iso, uusi tai vanha, kerrostalo tai rivitalo, siinä on hyvä asua tai sitä on hyvä omistaa. Hyvä taloyhtiö on monien pienten ja isojen myönteisten asioiden summa.
Hyvän taloyhtiön yhtiökokouksiin osallistutaan aktiivisesti. Taloyhtiön hallitus on valmistellut yhtiökokouksen asiat niin, että ne kiinnostavat osakkaita. Asiat on esitelty maallikkomaisen selkeästi, jotta vain kerran vuodessakin kokouksiin osallistuvat osakkaat ymmärtävät ne. Yhtiökokouksessa isännöitsijä ja hallitus nostavat osakkaiden kannalta tärkeät asiat esille tilinpäätöksestäkin. Hallitus saadaan valittua aktiivisista osakkaista.
Hyvällä taloyhtiöllä on taloyhtiön etua eteenpäin vievä hallitus. Hallitukseen kuuluu 3–7 eri taustaista ja erilaista osakasta. Ketään osakasta ei syrjitä sen perusteella asuuko hän taloyhtiössä vai ei.
Yhteistä heille on se, että he haluavat taloyhtiön parasta ja tekevät hyvää yhteistyötä keskenään ja isännöitsijän kanssa. Yhtiökokous on päättänyt maksaa hallitukselle tyytyväisyyttä tuovaa kokous- tai vuosipalkkiota. Hallituksen jäseniä vaihtuu vuosien mittaan, jolloin useampi osakas pääsee mukaan taloyhtiön hallintoon.
Hyvä hallitus valitsee taloyhtiölle sopivat palveluntuottajat: mm. kiinteistöhuollon, siivouksen ja erityisesti isännöinnin. Isännöinnin valinta on yksi hallituksen keskeisimmistä tehtävistä. Hallitus tekee palveluntuottajien kanssa hyvää yhteistyötä taloyhtiön parhaaksi. Hallitus ja palveluntuottajat ovat eri puolilla neuvottelupöytää vain neuvotellessaan palveluntuottajien taksoista tai niiden tarkistamisista.
Hyvässä taloyhtiössä talous on kunnossa. Hallitus ja isännöitsijä seuraavat aktiivisesti talouden tilannetta. Taloyhtiön talousarvio valmistellaan siten, että maksut ovat oikealla tasolla, hoitovastike sopiva, vuosikorjauksiin varataan riittävä summa. Puskuri (hoitovastikeylijäämä) on 3 kuukauden hoitovastiketta vastaavalla tasolla. Jos taloyhtiössä sattuu yllättävä korjaustarve, asia hoidetaan puskurilla ja puskuri täytetään keräämällä riittävä ylimääräinen hoitovastike. Taloyhtiön osakkaat maksavat vastikkeensa ajallaan.
Hyvässä taloyhtiössä remontteja on tehty oikeaan aikaan ja tulevat remontit ovat tiedossa. Selkeästä kunnossapitotarveselvityksestä (KPTS)
remontit käyvät hyvin ilmi. Osakkaalle selkeä KPTS katsoo riittävän pitkälle, 10 vuotta, sisältäen kaikki sille ajalle tulevat remontit ja niiden kustannusarviot. Remontit ja erityisesti isot remontit ovat osakkaille todella tärkeä asia tietää ajoissa, jotta niihin ehtii varautua. Kun remontit ovat etukäteen tiedossa, ne saavat yhtiökokouksessa vähän, jos ei ollenkaan vastustusta. Yksi epämiellyttävimpiä asioita osakkaan kannalta on se, että taloyhtiössä on puutteellinen KPTS, useita remonttilainoja ja yhtiökokouskutsussa on päätettävänä asiana taas uusi remontti uudella remonttilainalla.
Vaikka ei tietäisi mitään taloyhtiöstä tullessaan taloyhtiön pihaan, jos piha näyttää miellyttävältä ja hyvin hoidetulta, voi arvata suurella todennäköisyydellä tulleensa hyvään taloyhtiöön. Astuessaan taloyhtiön käytävään, käytävässä ei haise mikään, siellä voi tuoksua raikkaalta. Käytävät ovat siistit ja puhtaat. Vastaantuleva asukas nyökkää tai toivottaa hyvää päivää. Yllättävän usein talon näyttäessä hyvin hoidetulta, muutkin asiat taloyhtiössä ovat hyvällä tolalla.
Hyvässä taloyhtiössä on hyvä yhteistyön henki. Siellä voi kysyä apua toisilta asukkailta ja saada myös sitä. Hyvässä taloyhtiössä huolehditaan hyvällä tavalla naapureista. Taloyhtiössä voi olla yhteisissä tiloissa säännöllinen kahvi-, keskustelu- tai käsityökerho. Taloyhtiössä pidetään pienimuotoisia talkoita, joiden tarkoitus on tehdä jotain yhteistä taloyhtiölle samalla, kun seurustellaan ja tutustetaan uudet asukkaat/osakkaat toisiinsa.
Hyvä taloyhtiö on siis monen toimijan yhteistyön tulos.
Vastuullinen taloyhtiö on läpinäkyvä ja yhdenvertainen
teksti: Kati Valjus Kuvat: mikko törmänen
Oulun Karjasillalla sijaitseva pienkerrostalo haluaa olla vastuullisesti toimiva, asukkailleen ja osakkailleen viihtyisä ja läpinäkyvästi toimiva taloyhtiö.
Vastuullinen taloyhtiö. Sellainen Liisa Kunnari kokee Asunto Oy Hiirosentie 34:n olleen jo useita vuosia. Tänä keväänä hallitus halusi tehdä yhtiön vastuullisista toimintatavoista näkyvämpiä niin osakkaille, asukkaille kuin sidosryhmilleenkin, ja kirjasi lyhyen vastuullisuusstrategiansa yksiin kansiin.
Kunnari osti ensiasuntonsa sympaattisesta pienkerrostalosta vuonna 2009. Hän meni pian mukaan yhtiön hallitukseen ja on toiminut myös yhtiön hallituksen puheenjohtajana useita vuosia.
”Hallitukseen mukaan meneminen oli hyvä keino oppia taloyhtiö-
Asunto Oy Hiirosentie 34:n hallitus teki tänä keväänä yhtiön vastuullisista toimintatavoista näkyvämpiä kirjaamalla ne ylös.
maailmasta ja hallitustyöskentelystä. Myöhemmin olen toiminut yhteensä viidessä eri hallituksessa ja tällä hetkellä olen mukana kahdessa.”
Tuolloin yhtiössä valmisteltiin hanketta, jossa öljylämmitys korvattiin maalämmöllä. Vaikka Kunnari ei ehtinyt mukaan päättämään hankkeesta, se sopi hyvin hänen arvoihinsa. ”Ympäristövastuullisuuteen liittyvät asiat ovat taloyhtiöiden vastuullisuusteoista ehkä selkeimpiä ymmärtää. Olemme muun muassa lisänneet pihaan kunnolliset pyörätelineet tukeaksemme päästötöntä liikkumista ja kun pari vuotta sitten teimme sähkösaneerauksen, lisäsimme pihaan kaksi sähköauton latauspaikkaa”, Kunnari luettelee.
Karjasillalla sijaitseva Hiirosentie 34 on rakennettu vuonna 1953. Ajalleen tyypillisesti yhtiöllä on iso piha,
jossa on alkuperin ollut kasvimaa ja ehkä piharakennuksiakin.
”Korostamme asukkaille, että piha on kaikkien käytössä. Autottomille asukkaille olemme toimittaneet lavakauluksia ja multasäkkejä kevättalkoissa”, Kunnari hymyilee.
Vastuullisuusasiat eivät ole rakettitiedettä Kunnarin mielestä vastuullisen taloyhtiön peruslähtökohta on vastuullinen hallinto.
”Olen tosi iloinen siitä, että olemme saaneen koottua hyvän tiimin, joka koostuu hallituksesta, osakkaista ja isännöitsijästä. Sen eteen on myös tehty töitä”, Kunnari sanoo.
Samoilla linjoilla on hallituksen jäsen Mikko Törmänen, joka on ollut hallituksessa mukana vuodesta 2019.
Hän korostaa isännöitsijän roolia vastuullisessa hallitustyössä. ”Olimme pitkään tyytymättömiä isännöintiin. Kilpailutimme sitä useaan otteeseen, mutta pienenä taloyhtiönä isommat toimistot eivät halunneet antaa edes tarjousta. Toimimaton isännöinti johti siihen, että hallitus on itse hoitanut isojen korjaushankkeiden kilpailutusta ja läpivientiä. Se on ollut oppikoulu”, Törmänen sanoo.
Vastuullisuusasiat on luonnollisesti otettu huomioon myös urakoiden kilpailuttamisessa, eivätkä ne Törmäsen mukaan ole rakettitiedettä.
”Kilpailutimme yhtiöön kattoremontin ja olin paikalla, kun neljä urakoitsijaa tuli tutustumaan kohteeseen. Vain yksi heistä kiinnitti itsensä katolle asianmukaisilla turvavarusteilla. Heidät valittiin.”
Vastuullinen taloyhtiö suosii vastuullisia toimijoita Yhtiö sai alkuvuodesta uuden isännöitsijän oululaisesta Isännöintipalvelu Terwasta.
”Tavoitteenamme on aina myös kannattaa paikallisia, pieniä toimijoita. En voisi kuvitella, että palkkaisimme toimiston, joka on saanut tuomion. Vastuullisena taloyhtiönä haluamme suosia vastuullisia toimijoita, ei se ole sen kummempaa”, Törmänen sanoo.
Isännöitsijä Markus Puominen muistuttaa, että viime kädessä hallitus päättää, keneltä työt tilataan. ”Kysyn aina hallitukselta ehdotuksia toimijoista ja pidän hyvänä asiana sitä, jos sieltä nousee nimiä. Toki itsekin aina suosittelen hyviksi havaittuja tekijöitä.”
Vastuullisuuden eri osa-alueista myös isännöitsijä Puominen nostaa tärkeimpänä esiin hallinnon ja esimerkiksi sen, että kaikki tärkeät asiat on kirjattu pöytäkirjoihin tulevia hallituksia varten. Myös yhdenvertaisuus on Puomiselle tärkeä arvo. ”Palvelen ihmisiä samalla tavalla, oli kyseessä sitten asukas, osakas tai hallituksen jäsen.
Viidessä hallituksessa mukana ollut Liisa Kunnari vinkkaa yhtenä vastuullisuustekona Kiinteistöliiton jäsenyyden, ja isännöitsijä Markus Puominen komppaa. ”Ajantasainen, puolueeton tieto on materiaalien ja koulutusten muodossa kaikkien jäsenyhtiöiden saatavilla.”
asunto oy hiirosentie 34 hallituksen ja isännöitsijän vinkit vastuullisuuteen
ENERGIA (E): Lämmitys on yhtiön suurin yksittäinen menoerä. Viestikää asukkaille veden ja lämmitysenergian säästön vaikutuksista asumisen kustannuksiin. Laskekaa porrashuoneiden ja varastotilojen lämpötilaa.
ASUKKAAT (S): Huomioikaa ikäihmiset ja ulkomaalaiset asukkaat taloyhtiössä. Ovatko tiedotteet kaikkien saavutettavissa? Toivottakaa uudet asukkaat tervetulleiksi.
HYVÄ HALLINTOTAPA (G): Tehkää kirjaukset pöytäkirjoihin kaikista tärkeistä päätöksistä. Tarkistakaa urakoitsijoiden ja muiden sidosryhmien taustat.
KAJ tiesit?
Meillä on tyytyväisimmät laajaKAJstaasiakkaat. KAJ sinäkin liityt joukkoon?
Oulun talousalueella paikallinen yhteyshenkilömme auttaa valitsemaan taloyhtiöön sopivimmat palvelut.
Lauri Junes
Myyntipäällikkö 044 044 5690 lauri.junes@dna.fi
dna.fi/taloyhtiöt
Riittääkö virtaa?
Nyt on aika kartoittaa taloyhtiösi valmiudet sähköautojen latauspisteiden asentamiseen. Riippumatonta selvitysapua hankekartoitukseen ja ohjeita tarvittaviin toimenpiteisiin saat osoitteesta www.lataussähkö.fi
Pyydä meiltä esittely taloyhtiön hallitukselle, miten sähköautojen lataushanke viedään taloyhtiössä läpi hankekartoituksen ja reilun kilpailutuksen kautta laadukkaaseen toteutukseen. Voimme esitellä hankekuviot joko paikan päällä tai etänä.
www.lataussähkö.fi info@lataussahko.fi | p. 0400 861 978
POHJOIS-SUOMEN
TA LOYHTIÖPÄIVÄ
Oulussa 7.10.2025
alueemme vuoden odotetuin taloyhtiöille suunnattu teemailtapäivä taloyhtiöpäivä järjestetään jälleen
Suosittu ja inspiroiva vuosittainen taloyhtiöpäättäjien ja asiantuntijoiden luento-, neuvonta- sekä näyttelytapahtuma järjestetään jo kuudennen kerran, tiistaina 7.10.
• Herkullinen kahvitori on avoinna koko tapahtuman ajan
• Lakiklinikka taloyhtiöasioita varten ilman ajanvarausta klo 13.00–17.00.
Satu Kauppila, asianajaja, varatuomari, Pro Juridica Oy
• Näytteilleasettajia 36 & verkostoitumista
• Julkistetaan vuoden 2025 taloyhtiöteko ja puheenjohtaja
Luennoitsijavieraina meillä ovat Mia Koro-Kanerva, Isännöintiliitto, Ville Roihu, Danske Bank sekä Timo Tossavainen, Kiinteistöliitto.
”Miten eettiset linjaukset vaikut-nöintialan käytäntöihin? Puheenvuorossa avataan Isännöinnin eettisen neuvoston ratkaisuja ja niiden konkreettisia vaikutuksia arjen isännöintityöhön ja asiakkaiden kokemukseen isännöinnin laadusta ja luotettavuudesta.”
- Mia Koro-Kanerva.
“Tule kuulemaan miten pankki arvioi taloyhtiöitä, elinkaaren mittaisesta talouden suunnittelusta ja sen hyödyistä, sekä siitä miten taloyhtiö voi omilla toimillaan varmistaa rahoituksen saatavuuden korjaushankkeisiinsa”
- Ville Roihu
”Hallituksen tärkein valinta on onnistua saamaan omalle taloyhtiölle sellainen isännöinti, kuin taloyhtiö tarvitsee ja tahtoo. Kuulet käytännön vinkit isännöinnin ostamisessa onnistumiseen Taloyhtiöpäivässä ja voit välttyä sudenkuoppiin lankeamiselta tässä tärkeässä valinnassa”, - Timo Tossavainen.
näytteilleasettajat:
Abloy Oy, Asunto- ja kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry, Balkonser Oy , Bauer Solutions Oy, BDO Oy, DNA,
Howden Finland Oy, Huoltia Oy, Huoneistotietojärjestelmä/ Maanmittauslaitos, HögforsGST Oy, iLOQ Oy, Isännöinti Vuorma Oy, Kiertokaari Oy, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi ry, Kiinteistöliitto, Kiinteistötahkola Oulu, Kodin Isännöinti, KONE Hissit Oy, Korjauspartnerit Oy, Korpisähkö Oy, LVI Pitkälä, Meranti Siivouspalvelut Oy, OIT Isännöinti Oy, Oiva Isännöinti Oulu Oy, One4all Finland Oy, Oulun Energia Oy, Oulun Lasipalvelu Oy, Pihla & Tiivi, Pohjolan OP, Puskamestarit, REIM Oulu Oy, Retta Isännöinti Oy, Safetum, Sustera, Suomen Visor Oy, TaloTuki Oy
Satu Kauppila, asianajaja, varatuomari, Pro Juridica Oy
Mukana on myös Maanmittauslaitos vastaamassa ajankohtaisiin kysymyksiinne.
“Huoneistotietojärjestelmä kehittyy ja laajenee nyt taloyhtiöiden hallinnollisilla tiedoilla.
Mitä hallinnollisten tietojen ilmoittaminen tarkoittaa käytännössä ja miten se tehdään?
Onko taloyhtiösi tietojen ilmoittaminen jo käynnistynyt? Missä roolissa itse olet ja mitkä asiat mietityttävät?”
Tapahtumaan saavutaan totuttuun tapaan kahdessa erässä. Olet lämpimästi tervetullut!
Lisätiedot ja ilmoittautuminen: https://pohjois-suomi.kiinteistoliitto.fi/taloyhtiopaiva/
uusi rakentamislaki & vaikutukset taloyhtiöille
rakentamislainsäädännön merkittävä uudistus tuli voimaan 1.1.2025, kun maankäyttö- ja rakennuslaki (mrl) korvaantui rakentamista ohjaavalla rakentamislailla. jo ennen rakentamislain voimaantuloa sen sisältöä muutettiin ns. korjaussarjalla. muitakin muutoksia lakiin on suunnitteilla, mutta niiden osalta lainvalmistelu on vielä kesken.
teksti: jenni hupli Kuva: Kl Keksi
Yksi toteutuslupa
Rakentamislaki toi merkittäviä muutoksia taloyhtiöiden korjaushankkeiden luvitukseen.
Rakentamisen toteuttamista ohjaa nykyisin vain yksi lupa eli rakentamislupa ja lupakynnys on myös noussut aiempaan verrattuna. Käytössä ei enää ole rakentamislupaa kevyempiä lupamuotoja, kuten toimenpidelupaa tai ilmoitusmenettelyä.
Korjaustöiden näkökulmasta rakentamislupa vaaditaan aina, kun korjataan tai muutetaan suojeltua tai historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokasta rakennusta tavalla, jolla on merkittävää vaikutusta rakennuksen suojeltavalle arvolle. Samoin lupa vaaditaan, mm. kun rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin liittyvällä korjaus- tai muutostyöllä voidaan vaikuttaa merkittävästi rakennuksen energiate-
hokkuuteen. Myös rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen edellyttää aina rakentamislupaa.
Rakentamislupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Lupa tarvitaan myös, jos korjaus kohdistuu vähäistä merkittävämmässä määrin toimenpidealueella todetun terveyshaitan poistamiseen, toimenpidealueen kantava rakenne on vaurioitunut tai korjaustoimenpiteet voivat vaarantaa rakennuskohteen terveellisyyden tai turvallisuuden taikka korjaamisella on merkittävää vaikutusta kaupunkikuvaan, maisemaan tai kulttuuriperintöön.
Lainvalmistelun yhteydessä Kiinteistöliitto piti erittäin tärkeänä lupakynnyksen selkiyttämistä lainsäädännöllä.
Huolimatta korjaussarjan täsmennyksistä rakennusvalvontojen lupakynnystä koskeva määrittelyvalta jäi laajaksi ja tekee väistämättä lupakynnyksestä valtakunnallisen sijasta paikallisen. Lupakynnystä harkitsevan taloyhtiön kannattaa olla yhteydessä oman kunnan rakennusvalvontaan paikallisten viranomaisvaateiden selvittämiseksi.
lupamenettely muuttui
Rakentamislain mukaan rakennuksen korjaus- ja muutostyön rakennussuunnitelmat ja erityissuunnitelmat on toimitettava rakennusvalvontaviranomaiselle tietomallimuotoisina tai muutoin koneluettavassa muodossa korjaus- ja muutostyötä koskevien tietojen osalta.
Rakentamislain korjaussarja kevensi hyvällä tavalla rakentamislupahakemusta koskevaa rakentamislain sääntelyä. Esimerkkinä kevennyksestä voidaan mainita vaikkapa hiilijalanjäljen sääntelyn soveltamisalan supistus. Kiinteistöliitto pitää erinomaisena sitä, että uutta selvitysvelvoitetta eli ilmastoselvitystä ei vaadita mm. laajamittaisesti korjattavien rakennusten kohdalla.
Samoin erittäin tervetulleena voidaan pitää korjaussarjan rakentamislupahakemusta koskevaa kevennystä, joka rajoittaa lupahakemukseen automaattisesti liitettäviä selvityksiä. Rakennusvalvonnalla tulee olla hankkeen laatu ja laajuus huomioon ottaen perusteltu syy edellyttää esimerkiksi korjaushankkeen kohdalla selvitystä rakennuksen kunnosta toimenpidealueen osalta.
Huomionarvoista on, että uutta rakentamislupahakemusta koskevaa säännöstä sovelletaan vasta 1.1.2026 alkaen. Kuluvan vuoden aikana rakentamislupahakemukseen sovelletaan alueidenkäyttölain 131 §:ää.
Merkittävänä kevennyksenä voidaan pitää sitä, että tänä väliaikana velvoite liittää rakentamislupahakemukseen rakennuksen rakennussuunnitelmien laadinnassa tehty
pääpiirustustasoinensuunnitelmamalli tai tiedot koneluettavassa muodossa ei vielä ole voimassa.
rakentamisluvan käsittelyaikatakuu
Rakentamislaissa lupaharkinta jakautuu sijoittamisen edellytysten tarkasteluun ja toteuttamisen edellytysten tarkasteluun. Lähtökohtana on yksivaiheisuus, mutta luvanhakijan pyynnöstä rakennusvalvonta voi ratkaista sijoittamisen edellytysten täyttämisen erikseen. Korjaus- ja muutostöiden kohdalla rakennusvalvonta voi myöntää rakentamisluvan pelkästään toteuttamisen edellytysten perusteella, jos työllä ei ole vaikutusta sijoittamisen edellytysten täyttymiseen.
Korjaussarjan myötä rakentamislakiin säädettiin rakentamislupahakemuksen käsittelylle käsittelyaikatakuu. Lisäystä voidaan pitää taloyhtiöiden näkökulmasta erittäin tervetulleena. Rakennusvalvonnan on ratkaistava rakentamislupahakemus kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun rakentamislupahakemus liitteineen on pantu vireille ja liitteet mahdollistavat hakemuksen käsittelyn. Pidempää kuuden kuukauden käsittelyaikatakuuta sovelletaan mm. suunnittelutehtävän vaativuudeltaan poikkeuksellisen ja erityisen vaativan rakentamishankkeen luvituksen kohdalla.
Käsittelyn viivästymisestä on kunnan oma-aloitteisesti palautettava rakentamislupamaksusta 20 % kultakin viivästyksen kuukaudelta, jollei viivästys ole aiheutunut hakijasta. Lupaprosessin viivästyksestä voi seurata kunnalle jopa vahingonkorvausvastuu.
Käsittelyaikatakuuta koskeva säännös tulee voimaan taannehtivasti eli 1.1.2026. Siirtymäaika tarjoaa kunnille yhdessä alueidenkäyttölain 131§:n väliaikaisen soveltamisen kanssa tarvittavaa joustoa rakentamislain vaateiden täyttämiseen.
Digitaalinen käyttöja huolto-ohje
Rakentamislaki velvoittaa pääsuunnittelijan huolehtimaan siitä, että uudelle rakennukselle laaditaan konekielisesti luettavissa oleva rakennuksen tietomalleihin tai koneluettaviin tietoihin perustuva käyttö- ja huolto-ohje. Käyttö- ja huolto-ohje on laadittava korjauksen kohteena olevasta toimenpidealueesta myös rakennuksen korjaus- ja muutostyössä tai käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä silloin, kun toimenpide edellyttää rakentamislupaa.
Käyttö- ja huolto-ohjeeseen on merkittävä rakennuksen huolto-, korjaus- ja muutostyössä tai käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä tehdyt toimenpiteet. Vastuu käyttöja huolto-ohjeen ajantasaisuudesta kuuluu taloyhtiölle.
myötävaikutusvelvollisuudella laatua?
Rakentamislaissa säädetty uusi vastuumuoto eli päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuu kumottiin korjaussarjalla tulkinnanvaraisena. Jäljelle rakentamislakiin jäi myötävaikutusvelvollisuutta koskeva säännös, joka velvoittaa rakentamishankkeen osapuolet tekemään yhteistyötä rakentamisen laadun parantamiseksi ja luomaan edellytykset rakentamishankkeen laadukkaalle toteuttamiselle. Säännös on vaikutuksiltaan tavoitteellinen ja sen vaikutukset rakentamisen laatuun tulevaisuudessa jäävät nähtäväksi.
Taloyhtiöiden näkökulmasta rakentamisen varsinaiset vastuut rakennushankkeen osapuolten välillä määräytyvät jatkossakin urakkasopimuksen ja muiden sopimusten perusteella sekä uudisrakentamisessa soveltuvin osin asuntokauppalain perusteella.
R AKENNUSTERVEYDEN PUOLESTA
Kosteusmittaukset
Kuntotutk imukset
Korjaussuunnittelu
Valvonta
TA LO TUK I
Energiatodistukset taloyhtiöille alkaen 270 €.
LUOTETTAVAA SÄHKÖTYÖTÄ MYÖS TALOYHTIÖILLE
Kodin ja toimitilan sähkötyöt
Sähköurakointi / Sähkösuunnittelu
Sähkösaneeraukset Energiansäästöratkaisut
Sähköautojen latausratkaisut
Aurinkopaneelit LED-valaistukset
TULE TUTUSTUMAAN mallistudioomme osoitteessa Hiltusentie 20 A 5, 90620 OULU.
Tarvitsetko asiantuntija-apua HISSIEN HANKINTAAN, HUOLTOON JA YLLÄPITOON liittyvissä asioissa?
POHJOIS-SUOMEN HISSIKONSULTOINTI
Hissikonsultti Pekka Ilo
Puh: 0400 470 846
pekka.ilo@pshissikonsultointi.fi www.pshissikonsultointi.fi Ota yhteyttä
Kiinteistöliiton verkkokurssit tarjoavat jäsentaloyhtiöiden hallitusten jäsenille, puheenjohtajille ja toiminnantarkastajille erinomaisen mahdollisuuden kehittää osaamistaan ajasta ja paikasta riippumatta. Maksuttomat kurssit löytyvät jäsensivuilta ja ne voi suorittaa omaan tahtiin.
Suosittu Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen-verkkokurssi sisältää viisi käytännönläheistä osaa, jotka kattavat hallituksen tehtävät, yhtiökokoukset, talouden, sopimukset ja kiinteistön ylläpidon. Kurssin päätteeksi voi suorittaa loppukokeen ja tulostaa todistuksen.
Lisäksi tarjolla on verkkokurssit Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä, Toiminnantarkastuksen perusteet, Taloyhtiön pelastussuunnitelma, Isännöinnin ostaminen ja uusimpana Isännöintisopimus.
Syyskaudella on jälleen tarjolla myös valtava määrä lähitapahtumia ja webinaareja. Löydät kaikki tapahtumat kotisivuiltamme.
siivoojan ja kiinteistönhuoltajan ammattitaito näkyy heti työn jäljessä. hyvästä tekijästä halutaan pitää kiinni.
Taloyhtiön hallituksen kannattaa olla aktiivinen, kun siivousta ja kiinteistönhuoltoa kilpailutetaan. Näiden työn tulosta ei isännöitsijä käytännössä näe, toisin kuin yhtiössä asuvat, sanovat Milka Saari ja Esko Korhonen.
”Käyttäkää aikaa sen miettimiseen, mitä haluatte ostaa ja mitä laatutasoa tavoittelette”, vinkkaa Saari. Haluttu laatutaso voidaan määritellä jo taloyhtiön strategiassa.
Saari ja Korhonen toimivat kumpikin useamman oululaisen taloyhtiön hallituksessa ja osin myös näiden puheenjohtajina. Saari on lisäksi ammatiltaan isännöitsijä.
Siivous ja kiinteistönhuolto voidaan hankkia joko samalta tai eri yrityksiltä. Näissä ratkaisuissa Saari ja Korhonen eivät näe suurta eroa,
joskin erillään kilpailutettaessa on enemmän valinnanvaraa. Monet kiinteistönhuoltoyritykset käyttävät siivouspalveluihin joka tapauksessa alihankkijoita.
Esko Korhonen suosittelee laatimaan kilpailutuksiin vertailukelpoiset tarjouspyynnöt. Valmiisiin pohjiin voi taloyhtiön omien tarpeiden mukaan tehdä lisäyksiä.
”Kysykää referenssit, ja montako saman alueen taloyhtiötä kiinteistönhuoltoyritys hoitaa. On järkevää, jos kiinteistönhuoltajan aikaa ei mene ajeluihin. Kysykää naapureilta kokemuksia.”
Hän kiinnittää huomiota kiinteistönhuoltoyrityksen palveluhintaan ja erillisveloituksiin. Huoltoauton erilliskäynneistä saattaa kertyä iso summa.
”Näyttää siltä, että nykyisin erillisveloitettaviksi siirretään asioita, jotka aikaisemmin kuuluivat sopimukseen.”
Milka Saari suosittelee yksilöimään tarjouspyyntöön selkeästi, mitä toivottuun palveluun kuuluu ja mitä ei. Jos kiinteistönhuollossa on jokin asia hiertänyt, toivottu asia nostetaan tarjouspyyntöön.
Hän liittäisi kiinteistönhuollon tarjouspyyntöön taloyhtiön huoltokirjan, jollaista laki edellyttää vuoden 2000 jälkeen rakennetuilta taloyhtiöiltä ja joka voidaan laatia vanhemmillekin yhtiöille.
Kirjaan merkitään kiinteistön tilat, piirustukset ja tekniikka, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä tulevat korjaukset.
Hyvinä hän pitää laatukierroksia, joissa on hallituksen edustuksen lisäksi mukana isännöitsijä ja kiinteistönhuolto. Kierros on mahdollista tehdä myös tarjouspyyntövaiheessa.
Uuden siivousyrityksen aloittaessa Saari kannattaa sitä, että sopimukseen kirjataan uuden toimijan tekemä perussiivous. ”Näin siivoojalle saadaan siisteyden perustaso, johon suoritusta voidaan jatkossa verrata.”
tiedä mitä on sovittu
Jos ongelmia ilmaantuu, tarkistetaan, mitä huolto- ja siivousyrityksen kanssa tehty sopimus sisältää.
”Hallituksen jäsenet yleensä tuntevat sopimusten sisällön, mutta osakkaat välttämättä eivät”, Esko Korhonen sanoo.
Milka Saari ja Esko Korhonen. Kuva: Johanna Laitala
asunto oy Kajaanin ridelli - esteettömyyden itsearviointi
” taloyhtiössämme järjestetään esteettömyyskävely, jossa kartoitetaan piha-alueiden ja yhteisten tilojen saavutettavuutta. tavoitteena on tunnistaa esteitä ja kehittää ympäristöä kaikille toimivammaksi. asukkaat ovat lämpimästi tervetulleita mukaan havainnoimaan ja ideoimaan!”
Asunto Oy Kajaanin Ridellin puheenjohtaja Pentti Leinonen ilmoitti taloyhtiönsä mukaan Kiinteistöliiton Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen pilotointiin ja aiheena oli esteettömyyden itsearviointi taloyhtiössä. Itsearviointimenettelyä voidaan hyödyntää myös korjaustyön aikaisen esteettömyyden ja muiden tilapäisjärjestelyiden esteettömyyden arviointiin.
-Tavoitteena oli arvioida taloyhtiömme ulkotilojen ja rakennusten yhteisten tilojen esteettömyys mahdollisen yksityiskohtaisemman esteettömyyskartoituksen hankkimista varten sekä antaa tukea kunnossapitosuunnittelua varten, kertoo Pentti Leinonen.
Päätös esteettömyyden itsearvioinnista tehtiin ensin taloyhtiön hallituksessa. Sen jälkeen lopputalvesta 2025 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen avustuksella tehtiin taloyhtiön asukkaille tiedote asiasta ja toivotettiin kaikki tervetulleiksi mukaan esteettömyyskävelyyn. Itsearviointi toteutettiin toukokuussa ja siitä laadittiin muistio.
Kierroksen jälkeen keskusteltiin taloyhtiökuulumisista, Pentti Leinonen, Juha Moilanen, Eero Ronkainen, Anni Ronkainen, Ritva Korhonen ja Teija Karjalainen.
-Pohjana käytettiin Kiinteistöliiton laatimaa itsearviointilomaketta, muistelee Leinonen. Hän kertoo, että tilaisuuteen saatiin jo ennakkoon toiveita erilaisista, liikkumista ja kulkemista helpottavista asioista, jotta ikäihmisten ja muuten liikunta- ja näkövammaisten ihmisten olisi helpompi asua Ridellissä.
Katselmukseen osallistuivat hallituksen puheenjohtajan lisäksi neljä osakasta, isännöitsijä Milla Sirviö, Kiinteistötahkola, rakennustarkastaja Juha Moilanen Kajaanin rakennusvalvonnasta sekä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen toiminnanjohtaja Johanna Laitala.
-Kohde oli kokonaisuudessaan hyvin hoidettu, ja esteettömyys pihaalueilla hyvin huomioitu. Havaitut puutteet, kuten sadevesien ohjauksen ja valaistuksen liiketunnistimien toimintahäiriöt, sekä yhden
kulkuväylän luiskan jyrkkyys ovat korjattavissa tavanomaisin toimenpitein. On aina suositeltavaa, että kiinteistön muutostyöt ja korjaukset suunnitellaan ja toteutetaan ammattilaisten toimesta, jotta varmistetaan rakenteiden turvallisuus ja rakentamisen laatu pitkällä aikavälillä, pohtii Juha Moilanen.
Ridellin hallitus käsitteli esteettömyyskävelyn havaintoja kesäkuun kokouksessaan. Hallitus suhtautui toiveisiin ja kirjauksiin myönteisesti ja päätti toteuttaa toiveita resurssien ja kiireellisyyden mukaan.
-Lähdemme liikkeelle niistä parannuksista, jotka on helpointa toteuttaa nopeasti. Näitä ovat esimerkiksi lisäporrasaskelman tekeminen piha-alueen kulkureitille, topparin lisääminen varaston oveen sekä valaistuksen säätäminen rappukäytävässä.
Kuvat: johanna laitala
Suunnitelmissa on ollut myös taloyhtiön opastekylttien hankkiminen ja asentaminen sisääntuloväylille. Kalliimmat toimenpiteet, kuten oven avaamisen keventäminen tai sähköistäminen vaativat enemmän suunnittelua. Ilmoitamme kiinteistönhuollolle piha-alueen haastepaikkojen kunnossapidosta, ja olemme yhteydessä Kajaanin kaupunkiin koskien taloyhtiötä ympäröivistä katualueista sekä kadun viereisestä pengerryskivetyksestä, suunnittelee Leinonen.
-Tämä oli kolmas Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeeseen liittyvä pilotointi yhdistyksemme toiminta-alueella. Keväällä 2024 oli Oulussa hyvinvointia tuolijoogan avulla ja loppuvuodesta turvakassikoulutus, kertoo Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen toiminnanjohtaja Johanna Laitala.
taloyhtio/ajassa/ikajamuisti/
isännöitsijä Milla Sirviö ja hallituksen puheenjohtaja Pentti Leinonen.
oulun lipporannassa käveltiin esteettömyys ja turvallisuus mielessä
Kesäkuun alussa pidettiin myös Lipporannassa Oulussa taloyhtiöiden yhteinen esteettömyysja turvallisuuskävely. Hankkeen puuhahenkilönä toimi Tuomo Keränen. Tapahtuma alkoi yhteisellä kahvihetkellä ja siitä lähdettiin kiinteistökierrokselle. Tarkkailun kohteena
olivat piha-alueet, sisäänkäynnit ja leikkipaikat sekä ympäristö yleensä. Pihakierroksella oli mukana parikymmentä osallistujaa.
-Tarkoituksena oli kiertää pihaalueet ja kartoittaa viat, puutteet sekä tunnistaa riskitekijät ja miettiä rat-
kaisuja ongelmapaikkoihin. Sisätiloja ei kartoitettu tällä kierroksella. Tarkastuksessa kirjattiin muistiin asioita ja dokumentoitiin huomiot myös ottamalla valokuvia, kertoo Tuomo Keränen, Asunto Oy Lipporannan Selkä, hallituksen jäsen.
Tämä on talvella liukas paikka, lisäporras suunnitelmissa, asiaa pohtimassa
Myös viemärin avaukset
päivystys 020 741 8970 myös sulatukset
Pohjois-Suomi 020 741 8976
Varsinais-Suomi
Uusimaa 020 741 8970 020 741 8972
Palolantie 11 a 90630 Oulu • toimisto.oulu@capse.fi
Suositut Karelia Ikkunat ja ovet nyt myös Pohjois-Suomessa!
Kattoremontit ja kattohuollot vankalla kokemuksella ja nopealla aikataululla. Siksi sadat taloyhtiöt, kunnat ja julkiset rakennuttajat ovat valinneet meidät kumppanikseen.
Skannaa koodi ja tutustu videolta taloyhtiön kattoremonttiin!
Pyydä tarjous kattoremontista: kattokeskus.fi
Hakatie 15 90440 Kempele
010 2290 190
SÄHKÖ OPTIMA
Oulun Sähkö Optima O y Marja-ahontie 10
90240 Oulu Finland 044 711 6694 info@sahko-optima. sahko-optima.
SÄHKÖASENNUKSET OULUN ALUEELLA YLI 20 VUODEN KOKEMUKSELLA
Meranti on oululainen, siivousalan tunnettu ammattilainen. Palveluihimme kuuluvat kattavat siivouspalvelut yrityksille, kotitalouksille ja taloyhtiöille. Meranti tekee myös rakennussiivousta, erilaisia puhtaanapidon erikoispalveluita sekä tarjoaa asiantuntija-apua puhtausalan haasteisiin.
Insta 800
Haaransuonkuja 10, 90240 Oulu, p. 020 833 3150, www.meranti.fi
Aktiivista ja asiantuntevaa suunnittelu- ja valvontapalvelua!
SUUNNITTELU JA
ULKOSEINIEN KENGITYSKORJAUKSEN SUUNNITTELU, KUNTOTARKASTUKSET, ENERGIATODISTUKSET JA KOPIOINTIPALVELU
teksti: maria Forsblom, lakimies, Kiinteistöliitto uusimaa
sähköajoneuvon lataaminen omassa parkkiruudussa on arkipäivää jo monessa taloyhtiössä. selvää lienee myös se, että latausenergia tulisi veloittaa lataajalta, sillä eihän polttomoottoriautoakaan tankata yhtiön laskuun. mutta mihin laskutuksen tulee perustua ja mistä kustannuksista lataaja oikeastaan vastaa?
Taloyhtiössä voi olla erillisinä osakeryhminä olevia autopaikkoja, joiden hallinta ja käyttö perustuu osakeomistukseen. Vaihtoehtoisesti autopaikat voivat olla yhtiön hallinnassa, jolloin autopaikkojen käyttö perustuu yhtiön ja käyttäjän väliseen sopimukseen. Hallinnan perusteella on eroa sen suhteen, mitä kustannuksia voidaan lataajan maksettavaksi ja millä tavoin.
autopaikat osakashallinnassa
Jos autopaikkoja hallitaan osakkeiden perusteella, tulisi niistä perittävistä maksuista, kuten lataamisesta aiheutuvien kulujen korvaamisesta yhtiölle lähtökohtaisesti määrätä yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestykseen voidaan lisätä ns. latausvastikemääräys. Tyypillisesti latausvastikkeella katetaan sähköajoneuvon lataamisesta yhtiölle aiheutuvat kustannukset käyttäen perusteena autopaikkakohtaisesti mitattua sähkön kulutusta.
Suostumuksia latausvastikemääräyksen lisäämiseksi yhtiöjärjestykseen ei tarvita, kun latausvastikkeella katetaan kulutetusta sähköstä yhtiölle aiheutuvia todellisia kustannuksia ja perusteena on luotettavasti mitattu kulutus. Yhtiöjärjestyksen mahdollisia säännöksiä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on kuitenkin noudatettava.
Selvää on, että kulutettu sähköenergia tulisi laskuttaa lataajalta autopaikkakohtaisen kulutuksen perusteella. Samoin siirtomaksut määräytyvät kulutettujen kilowattituntien perusteella. Näiden päälle maksettavaksi tulevat sähkövero ja arvonlisävero.
Sähkölaskun tarkastelu osoittaa kuitenkin, että kaikki sähkölaskuun sisältyvät menoerät eivät välttämättä määräydy suoraan sähkönkulutuksen perusteella. Esimerkkinä voidaan mainita perusmaksut. Perusmaksun suuruus on sama riippumatta siitä, paljonko autopaikalla ladataan. Kulutuksesta riippumattomia perusmaksuja ei mielestämme voi sisällyttää latausvastikkeella katettaviin menoihin ilman osakkeenomistajien suostumuksia.
Myös tehomaksujen käyttö on yleistymään päin, mikä on herättänyt kysymyksiä sen suhteen, voidaan-
ko tehomaksuja kohdentaa lataajien maksettavaksi. Tehomaksun veloitusperusteissa on jonkin verran jakeluverkkoyhtiökohtaisia vaihteluja, mutta usein tehomaksu määräytyy suurimman huipputehon perusteella tietyllä mittausjaksolla. Käytännössä tehomaksun suuruuteen vaikuttaa esimerkiksi se, montaako sähköautoa ladataan samalla hetkellä. Sähköajoneuvojen samanaikainen lataus voi siis aiheuttaa suuriakin kulutuspiikkejä.
Tehomaksun kohdentamisesta on ollut epäselvyyttä ja erilaisia tulkintoja. Koska tehomaksun määräytyminen ei ole irrallaan sähkönkulutuksesta, voidaan myös tehomaksua mielestämme pitää sillä tavoin kulutukseen liittyvänä maksuna, että sen kohdentaminen lataajille on perusteltua. Jos tehomaksun suuruuteen vaikuttaa myös muu kiinteistön sähkökulutus, tehomaksu tulisi jakaa lataajien ja muiden osakkeenomistajien maksettavaksi yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti.
Vuokrapaikat
Jos autopaikat ovat yhtiön välittömässä hallinnassa, perustuu autopaikan käyttäjän oikeus yhtiön ja käyttäjän väliseen sopimukseen samoin kuin autopaikan käytöstä perittävät maksut ja muut korvaukset. Sopimusvapauden periaatteen mukaisesti yhtiö voi määritellä, millä ehdoin se vuokraa autopaikkojaan yhdenvertaisuusperiaate kuitenkin huomioiden. Autopaikan vuokrasta perittävistä maksuista ei ole siis tarpeen lisätä määräyksiä yhtiöjärjestykseen. Kun autopaikkojen käyttö perustuu vuokrasopimukseen, yhtiö voi myös vapaammin määritellä, millaisia menoeriä lataajalta peritään. Esimerkiksi osuus mainitusta perusmaksusta voidaan sisällyttää autopaikan vuokraan tai autopaikasta perittävään latausmaksuun. Autopaikasta perittävistä maksuista on kuitenkin muistettava sopia vuokrasopimuksessa.
Viimeinen muistutus - palovaroittimet siirtyvät rakennuksen omistajan vastuulle
teksti: Virpi hienonen, johtava lakiasiantuntija Kiinteistöliitto.
mistä on kyse
Pelastuslain uudistus tuli voimaan vuoden 2024 alussa. Uudistuksella asuntojen palovaroittimet siirrettiin rakennuksen omistajan vastuulle.
Vastuun siirron arvioidaan parantavan paloturvallisuutta. Jotta rakennuksen omistajille jäi riittävä aika varautua muutokseen, palovaroittimien osalta säädettiin kahden vuoden siirtymäaika, joka päättyy tämän vuoden lopussa. Näin ollen nyt alkaakin olla jo kiire hoitaa palovaroitinten hankinnat ja asennukset kuntoon, jos asia on vielä hoitamatta.
Muutos asunto-osakeyhtiöiden osalta koskee vain paristokäyttöisiä palovaroittimia.
Uudemmissa kohteissa on sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet, jotka ovat perusjärjestelmänä kuuluneet asunto-osakeyhtiölain mukaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle jo pitkään. Paristokäyttöisiä palovaroittimia on asuinrakennuksissa, joiden rakentamiseen on saatu rakennuslupa ennen helmikuuta 2009.
miten vastuu jakautuu taloyhtiön ja asukkaan kesken
Taloyhtiö on rakennuksen omistajana velvollinen huolehtimaan siitä, että asunnot varustetaan riittävällä määrällä palovaroittimia ja että ne pidetään toimintakunnossa. Taloyhtiö vastaa siten palovaroittimien hankinnasta ja asentamisesta. Yhtiö vastaa myös palovaroittimien kunnossapidosta. Kunnossapitoa on sekä palovaroittimen uusiminen että varoittimen akun tai pariston uusiminen.
Asukkaan vastuulla on ilmoittaa palovaroittimien vioista viipymättä taloyhtiölle. Asukkaan on siis ilmoitettava, jos paristo on loppunut tai jos hän muutoin on havainnut, että palovaroitin ei toimi. Testaaminen on yksi tapa havaita palovaroittimen vikaantuminen. Asukkaan onkin hyvä testata asuntonsa palovaroittimien toiminta säännöllisesti.
mikä on riittävä määrä palovaroittimia
Palovaroittimien vähimmäismäärästä säädetään sisäministeriön asetuksessa palovaroittimista. Asetus on annettu 11.6.2025 ja tulee voimaan 1.1.2026. Vähimmäismäärää ei ole uutta asetusta annettaessa muutettu. Uusikin asetus edellyttää, että asunnoissa on oltava vähintään yksi palovaroitin asunnon jokaisen kerroksen tai tason alkavaa 60 neliömetriä kohti.
Perustasosta poikkeavat palovaroittimet
Asunnossa voi olla ja sinne voidaan myöhemminkin asentaa myös yhtiön valitsemasta perustasosta poikkeavia erikoistoiminteisia palovaroittimia, joiden hankinnasta ja kunnossapidosta vastaa asukas. Erikoistoiminteisia palovaroittimia voidaan asentaa asuntoihin perustasoisten
palovaroittimien lisäksi. Toisin sanoen suositus on, että taloyhtiö joka tapauksessa asentaa kaikkiin asuntoihin asetuksessa edellytetyn määrän perustasoisia palovaroittimia. Perustasoisilla palovaroittimilla tarkoitetaan taloyhtiön toimesta hankittuja palovaroittimia. Erikoistoiminteisia palovaroittimia ovat sen sijaan esimerkiksi kirkkaalla valolla ja tärinällä hälytyksen antavat vilkkuja tärinähälyttimet ja asukkaan tilaamat murtohälytinjärjestelmän osana asennetut palovaroittimet.
Paloturvallisuuden kustannuksella ei pidä ottaa riskejä
Palovaroittimet siirrettiin huoneiston haltijoilta rakennuksen omistajien vastuulle, jotta asuntojen paloturvallisuus paranisi. Toimivat palovaroittimet voivat pelastaa ihmishenkiä.
Yhtiön johdon, eli hallituksen ja isännöitsijän tehtävänä on huolehtia lakisääteisten yhtiön velvollisuuksien hoitamisesta laissa säädetyn määräajan puitteissa. Jos taloyhtiö ei hanki ja asennuta palovaroittimia vuoden loppuun mennessä, voi pelastusviranomainen määrätä yhtiön asian hoitamaan. Tarvittaessa pelastusviranomainen voi tehostaa määräystään uhkasakolla.
Ensisijaisesti kyse on taloyhtiössä asuvien paloturvallisuudesta huolehtimisesta. Tämän lisäksi myös suhteessa viranomaisiin ja yhtiön ulkopuolisiin taloyhtiö vastaa siitä, että pelastuslaissa rakennuksen omistajalle säädetyistä velvoitteista huolehditaan.
miten ja mihin taloyhtiön hallituksen päätöksistä voidaan valittaa?
Hallituksen päätöksistä ei voi valittaa samalla tavoin kuin yhtiökokouksen päätöksistä. Asunto-osakeyhtiölaissa valitusmahdollisuus on selkeästi mainittu vain yhdessä tilanteessa; Jos hallitus tekee päätöksen tavallisesti yhtiökokouksen päätettävästä asiasta ja päätös on ASOYL 23. luvun 2 §:n 2–4 kohdissa mainituilla perusteilla mitätön, siitä voi valittaa. Mitättömyysperusteita on mm. se, että päätöksen tekemiseen olisi vaadittu osakkaan suostumus, mutta sitä ei ole saatu.
Päätöksestä valitetaan jättämällä kanne käräjäoikeudelle. Kanteen nostamisen määräaikaa on laissa rajoitettu tiettyjen aihealueiden osalta, esimerkiksi sulautumiseen ja jakautumiseen liittyvistä päätöksistä tulee jättää kanne ennen kuin rekisteröimisestä on kulunut 6 kk. Kanne on syytä aina jättää kohtuullisessa ajassa, sillä ajan kuluminen voi aiheuttaa sen, ettei mitättömyyteen saa enää vedota.
Valittamiseksi voitaneen ajatella myös hallituksen päätöksiä koskevat vahingonkorvausvaatimukset. Jos hallitus on tehnyt asunto-osakeyhtiölain vastaisen päätöksen, joka aiheuttaa vahinkoa yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle, päätöksestä voi jättää vahingonkorvauskanteen käräjäoikeudelle. Vahingonkorvausvaatimuksien esittämiselle on myös laissa säädetyt määräajat.
Em. lisäksi on olemassa erityistilanteita, jolloin hallituksen päätöksestä valittaminen voi olla mahdollista, vaikkei tästä ole ASOYL:ssä suoraa mainintaa. Näitä erityistilanteita ei voida lyhyessä vastauksessa käsitellä.
miten taloyhtiön osakkaat voivat puuttua hallituksen toimintaan?
Osakkailla ei ole asunto-osakeyhtiölain valossa oikeutta antaa hallitukselle yhtiökokouksen ulkopuolella ohjeita eikä mahdollisuutta puuttua hallituksen toimintaan. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaat voivat puuttua hallituksen toimintaan käyttämällä kysely- ja tiedonsaantioikeuksiaan yhtiökokouksessa. Osakkaat voivat myös esittää tiettyjä asioita yhtiökokouksessa päätettäväksi, jolloin yhtiökokouksessa voidaan tehdä osakkeenomistajien aloitteesta päätös, jonka mukaisesti hallituksen on tietyssä asiassa toimittava.
Osakkaat voivat myös hakea erityisen tarkastuksen toimittamista yhtiön hallinnosta ja kirjanpidosta tietyltä päättyneeltä ajanjaksolta taikka tietyistä toimenpiteistä tai seikoista. Edellytyksenä tällöinkin on, että erityisen tarkastuksen teettämistä on käsitelty yhtiökokouksessa asunto-osakeyhtiölaissa edellytetyin tavoin.
Osakkaat voivat puuttua hallituksen toimintaan myös päättämällä, keiden he ylipäätänsä haluavat toimivan hallituksen jäseninä. Jos taloyhtiön osakkaat eivät ole tyytyväisiä hallituksen toimintaan, keinoina on hallituksen jäsenen/jäsenten erottaminen tehtävästä ja uuden hallituksen valinta yhtiökokouksessa.
Kalle Pyrhönen, asianajaja, varatuomari
hallituksen puheenjohtajalla on vastikkeita maksamatta. miten me muut 2 hallituksen jäsentä voimme toimia tässä tilanteessa?
Ensinnäkin hallituksen jäsenten tulisi ottaa asia puheenjohtajan kanssa puheeksi, ja selvittää maksamattomuuden syy. Jos tilannetta ei saada tällä tavalla ratkaistua, hallitus voi päättää puheenjohtajan erottamisesta tehtävästään ja
uuden valinnasta. Lisäksi on muistettava se, että hallituksen on ryhdyttävä tarvittaviin toimenpiteisiin vastikevelan perimiseksi.
Yksi osakas aloitti kylpyhuoneremontin, hän ei ole tehnyt muutostyöilmoitusta. miten voimme hallituksena toimia?
Asunto-osakeyhtiön hallitus voi puuttua osakkaan tekemään kylpyhuoneremonttiin, jos osakas ei ole tehnyt muutostyöilmoitusta. Hallitus voi pyytää osakkaalta selvitystä remontista ja siitä, miksi muutostyöilmoitusta ei ole tehty. Tämä on yleensä ensimmäinen askel. Hallitus voi vaatia, että osakas tekee jälkikäteen muutostyöilmoituksen. Muutostyöilmoituksen saatuaan, työlle voidaan tarvittaessa asettaa lisäehtoja. Mikäli osakas ei tee tarvittavaa ilmoitusta tai ei noudata yhtiön sääntöjä, hallitus voi kieltää remontin tekemisen tai jatkamisen. Tämä voi olla tarpeen, mikäli remontin voidaan olettaa aiheuttavan riskejä tai haittaa rakenteille.
j uho j ärvinen, talous- ja veroasiantuntija, Kiinteistöliitto
taloyhtiöllä on hoitolainaa. mitä se tarkoittaa? olen uusi osakas ja hoitolainasta oli maininta toimintakertomuksessa.
Yhtiöjärjestyksessä määrätään vastikkeista ja niiden käyttökohteista. Yhtiökokous voi päättää hoitovastikkeella katettavien menojen rahoittamisesta niin sanotulla hoitolainalla. Useimmiten tähän päädytään, jos taloyhtiön hoitotalous on painunut merkittävästi alijäämäiseksi liian matalien hoitovastikkeiden tai yllättävien lisämenojen vuoksi.
Hoitolainalla hoitotalous saadaan tasapainotettua kerralla nopeasti ilman, että varoja tarvitsee kerätä osakkailta
esimerkiksi ylimääräisillä hoitovastikkeilla. Hoitolainan lainanlyhennykset ja korkokulut kerätään myöhemmin osana hoitovastiketta. Erona pääomavastikkeella katettaviin lainoihin, hoitolainasta ei vahvisteta huoneistokohtaisia lainaosuuksia eikä niistä voi maksaa osuuttaan pois.
j aakko l indfors, vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto
taloyhtiömme seinään on ilmestynyt graffiti jo toistamiseen, poisto aiheuttaa kustannuksia. miten meidän kannattaa toimia?
Kun rakennuksen julkisivuun on ilmestynyt epätoivottu graffiti tai muu töherrys, kannattaa taloyhtiön tilata mahdollisimman nopeasti ammattilainen putsaamaan julkisivu. Välillä olemassa olevat töherrykset saattavat houkutella uusia töherryksiä vanhojen rinnalle.
Mitä aikaisemmin puhdistus aloitetaan, sitä paremmat mahdollisuudet on saada seinä puhdistettua. Myös vakuutusyhtiöön kannattaa olla yhteydessä ja selvittää korvaako vakuutus puhdistuskuluja. Tämän lisäksi asiasta kannattaa tehdä rikosilmoitus, sillä kyse on vahingonteosta. Jos tekijä saadaan kiinni, voidaan puhdistuskuluja vaatia tekijältä vahingonkorvauksena. Mikäli paikka houkuttelee graffitin tekijöitä, kannattaa jatkoa ajatellen harkita esim. valaistuksen parantamista tai jopa kameravalvontaa uusien graffitien ennaltaehkäisemiseksi.
K
K l Keksi
j yrki Kivirinta, ylikomisario, o ulun poliisilaitos / Pohjoinen valvonta- ja hälytysyksikönjohtaja
Graffitien teko ilman lupaa on rikosoikeudellisesti tuomittava vahingontekona
Graffitien ilmestyessä kiinteistöihin ilman, että tekijä on tiedossa, tulisi tehdä mahdollisimman nopeasti sähköinen rikosilmoitus, joihin liitetään valokuvat tehdyistä kuvista. Tekijän tai tekijöiden ollessa paikalla tietenkin ilmoitus hätäkeskukseen 112. Muutoin kameravalvonnalla on merkitystä tässäkin tapauksessa asian tutkinnassa ja kiinnijäämisriskin kasvattamisessa.
Ennalta estävänä keinona on lisätä valaistusta kiinteistön pihalla ja katoksissa pimeän aikana jatkuvasti tai
liiketunnistimilla. Todettu tosiasia on, että ensimmäisen graffitin jälkeen tulee lisää maalauksia, joten asukkaiden valppautta kannattaisi lisätä tiedottamalla. Erilaisilla suoja-aineilla on mahdollisuus saada suojausta muutamaksi vuodeksi.
Tekijöiden tavoittaminen ja vastuuseen saaminen onkin sitten vaikeampi juttu, koska kuvat ilmaantuvat suurimmaksi osaksi yöaikaan, jolloin muita kulkijoita ei ole saapuvilla. Graffitien teko ilman lupaa on rikosoikeudellisesti tuomittava vahingontekona ja tekijällä on korvausvelvollisuus. Korvausvelvollisuus koskee myös alle 15- vuotiaita ja asiankäsittely oikeudessa tekee vahingonkorvauksesta ulosottokelvollisen. Erityisesti nuorten kohdalla asia menee yleensä sovittelumenettelyyn. Poliisissa asian selvittäminen ja esitutkinta vaatii perehtymistä graffitien merkitykseen ja tekijöiden ns. käsialan tunnistamiseen, jonka kautta poliisi on päässyt sellaisten tekijöiden jäljille, joilla tehtyjä graffiteja on useita kymmeniä.
Spraymaalien ja muiden toisen omaisuuden töhrimiseen hyvin soveltuvien maalien tai muiden aineiden hallussapito yleisellä paikalla ilman hyväksyttävää syytä on kielletty. Joka tämän kiellon vastaisesti ilman hyväksyttävää syytä pitää hallussaan sanottuja aineita yleisellä paikalla, syyllistyy järjestysrikkomukseen.
Järjestyslain myötä poliisille onkin tullut mahdollisuus puuttua ennalta ehkäisevästi graffitien tekijöihin.
Nykyisenä ilmiönä näyttää olevan tunkeutuminen käytöstä poistettuihin kiinteistöihin, jossa paikalla kuvataan ja tehdään ilkivaltaa. Näitä vierailuja kuvataan tekijöiden toimesta ja jaetaan netissä. Tällaiset kiinteistöt vaatisivat järeämmän aitaamisen ja kulkuväylien tukkimisen.
taloyhtiöstä paikka, jossa kenenkään
ei tarvitse olla näkymätön
teksti: maura tiuraniemi, hanketyöntekijä, ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hanke
Yksinäisyyden tunne voi syntyä myös keskellä kerrostaloa. Miltä tuntuisi asua taloyhtiössä, jossa kukaan ei tunne tai tervehdi?
Tai olla kotinsa vankina liikuntaesteiden takia, täysin ilman ihmiskontakteja?
Joka kolmas ikäihminen kokee yksinäisyyttä. Sen terveysriskit ovat yhtä vakavat kuin tupakoinnin ja jopa kolme kertaa suuremmat kuin ylipainon.
Sosiaalinen eristäytyminen lisää masennuksen ja päihdeongelmien riskiä, heikentää toimintakykyä ja voi pahentaa muistisairauden oireita – vaikutukset näkyvät väistämättä myös taloyhtiön arjessa ja asumisen turvallisuudessa.
Yksinasuvia pelottaa vanhuudessa erityisesti se, että kukaan ei huomaa, jos he kuolevat yksin asunnossaan. Olen tavannut asukkaita, jotka ovat ottaneet käyttöön säännölliset tarkistussoitot. Kerran selvisi, että kun naapuri ei vastannut, tämä oli kaatunut vessan lattialle pääsemättä ylös ja viettänyt siinä koko yön. Onneksi ystävä osasi mennä huhuilemaan, huoltomies avasi oven ja kaveri saatiin pystyyn.
Hanketyöntekijä Maura asuu maalla, jossa yhteenkuuluvuus syntyy mm. heinätalkoissa. Jokainen osallistuu kykyjensä mukaan. Jos ei jaksa kantaa, voi keittää kahvia.
Yksinäisellä voi olla vaikeuksia huolehtia asunnostaan
Asumisneuvojana ollessani selvittelin asunnon huonoja hoitoja, jotka ilmenivät mm. tavaran hamstrauksena, siivottomuutena tai hajuhaittoina. Kerran iäkäs asukas ei huomannut putken vuotamista sotkun keskellä ja kosteusvauriot levisivät muihinkin asuntoihin.
Haasteita koitetaan tavallisesti ratkoa varoituksilla, siivouskehoituksilla ja raivaussiivouksilla, mutta pysyvän muutoksen saavuttamiseksi asukas tarvitsee myös psykososiaalista tukea. Lisätietoa tukipalveluista saa esim. Hyvinvointialueen palveluohjauksesta.
taloyhtiö – tämän päivän kyläyhteisö
Taloyhtiö ei voi korvata läheisiä, eikä poistaa yksinäisyyttä, mutta se voi luoda puitteet arjen kohtaamisille.
Yhteinen tila ja vähän kahvia - pienetkin teot voivat rakentaa yhteyttä ja ehkäistä syrjäytymistä.
Asukaskyselyt ovat hyvä keino saada asukkaita ottamaan vastuuta oman asumisyhteisönsä hyvinvoinnista. Huomasin tämän käytännössä, kun entisessä työssäni kysyimme riitaisilta taloyhtiöiltä kolme kysymystä - mikä harmittaa, miten epäkohtiin pitäisi puuttua ja millainen
olisi toimiva taloyhtiö. Vastaukset käsiteltiin asukasillassa, jossa myös laadittiin ohjeet, miten jatkossa toimitaan haasteiden ilmetessä. Epäselvät häiriöilmoitukset loppuivat lähes kokonaan.
ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen taloyhtiöpilotit
Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeessa yhteisöllisyyttä on rakennettu erilaisten taloyhtiöpilottien avulla.
Salolaisessa taloyhtiössä väestönsuojasta tehtiin esteetön kerhotila, jossa asukkaat alkoivat vetää yhteistä toimintaa - karaokea, kortinpeluuta ja paljon muuta. Tilojen valaistusta parannettiin, yksi asukkaista nikkaroi kynnyksiin siirrettävät luiskat ja jumppavälineitä saatiin lahjoituksena. Rahaa hankkeeseen kului alle tuhat euroa.
Oulussa kokeiltiin asukkaan ohjaamaa tuolijoogaa ja pidettiin taloyhtiön yhteinen turvallisuuskoulutus. Kajaanissa pidettiin taloyhtiön turvallisuuskävely, missä kartoitettiin yhdessä taloyhtiön yhteisten tilojen sekä piha-alueen esteettömyyttä ja turvallisuutta. Kotkassa hyödynnettiin Ikäinstituutin Talotsemppareita.
Yhteisöllisyys voi myös alkaa niinkin pienestä, kuin penkistä pihalla tai tarjoamalla naapurille lenkkiseuraa.
teksti: asiakkuusjohtaja antero miikki, howden Finland oy
Vakuutussopimuksen ehdot tulisi aina lukea tarkasti ja tutustua hyvin myös vakuutuksen sisältöön. Valitettavasti sopimuksen ”pienellä painettu teksti” jää yleensä lukematta ja yllätyksiä ilmenee, kun jotain tapahtuu.
eniten korvataan vuotovahinkoja
Kiinteistövakuutuksissa vakuutusyhtiöiden suurin ongelma ovat vuotovahingot. Kappalemääräisesti näiden osuus on jopa 60–65 % kaikista vahingoista. Myös vakuutuskorvausten rahallinen arvo on kaikista vuotovahingoissa yli 60 %.
Vuotovahingot ovat myös ongelma taloyhtiöille, sillä korvauksiin liittyvät ikäpoistot ja omavastuut syövät korvauksia ja taloyhtiöille voi näin tulla merkittäviä kustannuksia.
Vanhat ja/tai huonokuntoiset käyttövesiputket aiheuttavat vuotovahingoista suurimman osan. Olisikin erittäin tärkeää tehdä kuntoarviot ja -tarkastukset ajoissa, ettei putkiston huono kunto pääse yllättämään. Hyvin usein putkiremonttiin havahdutaan vasta usean vuotovahingon jälkeen, jolloin ollaan jo myöhässä.
Toinen suuri vahinkoryhmä on käyttölaitteet ja niiden kytkennät (astian- ja pyykinpesukoneet). Näiden osuus vuotovahingoista on liki viidesosa. Vuotokohtana on yleensä koneiden liitokset ja niihin liittyvät letkut. Asennuksia ei ole tehty ammattitaidolla eikä vanhoja liitäntäletkuja ole tarkastettu. Pahimmissa tapauksissa liitäntäletku on rikkoutunut ja kytkentähana on jäänyt sulkematta, kun asunto on ollut tyhjillään.
Pakkasten myötä ensimmäisenä jäätyvät pihalle unohtuneet kasteluletkut, pahimmillaan vielä paineellisina. Ne aiheuttavat helposti sulkuhanan jäätymisen seinärakenteen sisällä.
Kovien pakkasten myötä myös putkistot saattavat jäätyä. Korvaus voidaan evätä tai korvausta vähentää, jos putken jäätymisen syy on rakennusvirhe. Mikäli putken jäätyminen johtuu kiinteistön lämmittämiseen käytettävän koneen tai laitteen rikkoutumisesta, vahinko korvataan yleensä kiinteistövakuutuksesta.
VAHINGOT: 10 986 KPL (2024) 10 068 KPL (2023)
Vahinkotilasto Howdenin hoidossa olevista taloyhtiöistä Lähde: Howden Finland Oy
Vaihtelevat talvisäät tuovat omat haasteensa vesikatoille. Jäätyneet kattokaivot, rännit ja syöksytorvet voivat padottamalla aiheuttaa vesivahinkoja. Nämä vahingot jäävät yleensä aina vakuutuskorvausten ulkopuolelle.
mihin muihin vahinkoihin vakuutusta käytetään?
Vaihtelevat talviolosuhteet lisäävät vastuuvahinkojen, muun muassa liukastumisten määriä.
Lämpötilan vaihdellessa nollan molemmin puolin on kiinteistönhoidolla liki mahdoton haaste pysyä ajan tasalla liukkaudentorjunnassa. Jos vahinko sattuu, kiinteistövakuutuksen vastuuosa korvaa taloyhtiön tontilla tapahtuvan liukastumisvahingon kustannukset.
Mikäli taloyhtiössä on sovittu lumitöiden ja liukkaudentorjunnan tekemistä talkoilla, ei kiinteistövakuutuksen vastuuosa korvaa osakkaille
itselleen sattuneita liukastumisvahinkoja.
Suositeltava tapa on tehdä työvuorolista, jolloin vain työvuorossa olevat jäävät kiinteistövakuutuksen ulkopuolelle. Taloyhtiössä on erittäin suositeltavaa parantaa osakkaiden turvaa talkooyhtiöissä ryhmätapaturma- tai talkoovakuutuksella. Lisäturvat ovat suositeltavia muistakin syistä, vaikka varsinaista liukkaudentorjuntaa ei talkoilla tehtäisikään.
Taloyhtiöissä sattuu kappalemääräisesti paljon murto- ja ilkivaltavahinkoja, joista monet ovat rahallisesti pieniä ja jäävät alle omavastuun. Ilkivaltavahingoista suurin osa on lasien rikkomisia. Nämä vahingot ovat kuitenkin erittäin ikäviä sekä työllistäviä ja lisäävät usein turvattomuuden tunnetta.
Usein kuulee puhuttavan, että riidat taloyhtiöissä on lisääntyneet. Oikeusturvavakuutukseen tehtyjen vahinkoilmoitusten määrä ei tätä
suoraan vahvista. Vakuutusten, kuin muidenkin syiden takia sovintomenettely olisi kaikille parempi ratkaisu, rahallisesti ja nopeutensakin takia. Oikeusprosessien venyminen vuosien mittaiseksi rasittaa varmasti kaikkia osapuolia.
Palovahinkojen määrät ovat onneksi suhteellisen pieni verrattuna muihin omaisuusvahinkoihin, mutta niiden aiheuttamat kustannukset sekä ihmisille aiheutuva hengenvaara ovat suuria. Vakuutusyhtiöt ovatkin kiinnittäneet erityistä huomiota paloturvallisuuteen ja palokatkoihin.
Vanhemmissa rivitaloissa huoneistokohtaiset palokatkot voivat puuttua kokonaan ja hyvin usein erilaisten läpivientien tiivistykset on tehty huonosti, eivätkä ne estä savukaasujen tai jopa palon leviämistä. Palokatkojen puuttuminen vanhemmissa rivitaloissa vaikuttaa selvästi
vakuutuksen hintaan, eikä kaikki vakuutusyhtiöt halua edes tarjota vakuutusta tällaisille kiinteistöille.
ehto- ja hintamuutokset
Vakuutusyhtiöt tekevät vuosittain tarkennuksia ehtoihin, suojeluohjeisiin ja hintoihin, jotka tulevat voimaan uuden vakuutuskauden alkaessa. Vakuutuksen hintaan tai kilpailutuksissa saataviin tarjouksiin vaikuttavat mm. vahinkotilasto (kilpailutuksessa tarvitaan viiden vuoden vahinkotilasto), putkiston ja rakennuksen ikä, käyttövesiputkiston remontit, palokatkot, liiketilat, esim. ravintolatilat kiinteistössä, rakennuskustannusten nousu. Mitään merkittäviä ehtomuutoksia ei vuo-
delle 2025 tullut, vain pieniä viilauksia joidenkin vakuutusyhtiöiden suojeluohjeisiin. Esim. ladattavien laitteiden suojeluohjeissa halutaan korostaa huolellisuutta, valmistajien käyttöohjeita ja viranomaismääräyksiä.
Latausta ei suositella tehtäväksi yöaikaan sängyn vieressä eikä paikoissa, joissa latauksen aiheuttama tulipalo estää poistumisen asunnosta. Lataus taloyhtiön yhteisissä tiloissa voi edellyttää palovaroittimia sekä alkusammutuskalustoa. Suojeluohjeet vaihtelevat vakuutusyhtiöittäin.
Vuodelle 2026 tuleviin ehto- ja hintamuutoksiin saadaan tietoa tämän vuoden lopulla.
Lyhytaikaisen vuokrauksen vaikutuksesta kiinteistövakuutuksen on liikkeellä paljon huhuja.
Kiinteistövakuutus korvaa normaalisti ehtojen mukaan vahingot myös lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Asunnon osakas ei automaattisesti vastaa vuokralaisen kiinteistölle aiheuttamista vahingoista, kuten laajasta vesivahingosta. Osakas on vastuussa vain, jos hän on itse menetellyt huolimattomasti. Jos näin ei ole, taloyhtiön on vaadittava korvausta asunnon vuokraajalta, mikäli hän on huolimattomuudellaan aiheuttanut vahingon. Osakas vastaa itse omalle asunnolle mahdollisesti tulleista vahingoista kunnossapitovastuun mukaisesti, jotka hänen tulee itse vakuuttaa.
iLOQ-lukitusjärjestelmän avulla varmistat, että kiinteistön turvallisuus pysyy aina korkealla tasolla. Järjestelmän hallinnointi on helppoa ja ylläpito edullista.
Tarjoamme kaikille lukitusjärjestelmän uusijoille yhden ilmaisen avaimen/huoneisto. Mikäli kutsut iLOQin edustajan esittelemään järjestelmää taloyhtiön tai taloyhtiön hallituksen kokoukseen, saat lisäksi toisen ilmaisen avaimen/huoneisto.*
Askarruttaako kierrätys taloyhtiössä?
Tule kuulolle Kiertokaaren ja Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen yhteiseen tilaisuuteen keskiviikkona 26.11.2025 klo 16.30 alkaen
Original Sokos Hotel Arinan kokoustiloihin Kauppakeskus Valkeaan.
Ohjelmassa mm. vinkkejä lajittelun tehostamiseen, vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin, kahvitarjoilu sekä arvontaa!
Tilaisuus on kaikille avoin ja maksuton, mutta pyydämme ilmoittautumaan ennakkoon.
• Traktoreilla ja kiinteistönhuoltokoneilla tapahtuva koneurakointi
• Lumen aurausta ja liukkauden torjuntaa
• Harjausta
• Pienremontit
Katso lisää: www.katterla.fi
Katso lisää:
Katso lisää: www.katterla.fi KATTAMISEN AMMATTILAINEN
Katso lisää: www.katterla.fi
SIIVOUS
SIIVOUSPALVELUT
• Siivous
• Kotisiivoukset
• Ruoanlaitto
• Kaupassakäynti
• Remontti/muuttosiivoukset
• Kiinteistö- ja liiketilasiivoukset
Kukkohovi Palvelut Oy
uudet hallituksen
jäsenet
Kiinteistöliitto meri-lappi ry:n uusi hallitusjäsen erkki nikkanen
Olen toiminut yli 20 vuotta eri taloyhtiöiden hallituksissa. Vuonna 2024 Meri-Lapin Kiinteistöyhdistys valitsi minut alueeltamme vuoden taloyhtiön pj:ksi. Työni tein myynnin parissa. Hallitustyöskentely on ohjannut minua mm. taloyhtiöiden taloudessa, kiinteistöhuollossa,
Kiinteistöliitto
Pohjois-suomi ry:n uusi hallitusjäsen antti niskanen
Olen oululainen taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja useamman kiinteistöyhtiön hallitusjäsen. Minua kiinnostavat taloyhtiö-
Tunnetko jäsenpalvelumme?
Jo yli 1500 taloyhtiötä Pohjois-Pohjanmaalla ja Kainuussa on liittynyt Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäseneksi ja hyödyntää monipuolisia palveluitamme. Jäsenpalvelut ovat taloyhtiön hallituksen, isännöitsijän sekä tilin- ja toiminnantarkastajien käytettävissä.
Jäsenmaksuesimerkkejä:
As Oy Taloyhtiö 1 2 500 m3 186 €
As Oy Taloyhtiö 2 9 900 m3 280 €
opettanut suunnitelmallisuutta sekä osoittanut viestinnän merkityksen. Vuorovaikutustaitoja hyödynnän vaikuttamiseen. Vapautan isännöitsijän hoitamaan muita tärkeitä taloyhtiön asioita. Toimessani olen tutustunut taloyhtiöiden yhteistyökumppaneihin helpottaen asioiden hoitoa. Osallistun alan koulutuksiin, toimin oma-aloitteisesti ja aktiivisesti yhtiön etua ajatellen.
muotoisen kiinteistönpidon ja asumisen kehittäminen sekä sen kustannusten ja riskien hallinta, näistä esimerkkinä energiakysymykset ja oikea-aikainen kunnossapito. Olen suorittanut Kiinteistöliiton taloyhtiöiden hallitusjäsenille suunnatut HTHJ ja HTHJ PJ -kurssit. Työskentelen akuuttihoidon parissa.
Ota
yhteyttä!
Monta hyvää syytä olla jäsen — olemme taloyhtiösi asialla
Neuvonta
Jäsenlehti
Uutiskirje
Jäsensivut
Koulutus
Edunvalvonta
järjestösihteeri puh. 040 485 4311 merja.kokko@kiinteistoliitto.fi pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi Voit myös varata keskusteluajan toimistolle tai sopia etätapaamisen (Kirkkokatu 53, 90100 Oulu)
JOHANNA LAITALA toiminnanjohtaja puh. 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi
Pohjois-Suomi
MERJA KOKKO
Jäsenedut
Sovittelu
Puheenjohtajaklubit
Tutkimus ja kehitys
Verkostoituminen
ASIANAJOTOI
Asianajaja Ju ha Ryynänen
Urakkasopimukset ja -riidat www.ryynanen.fi
ISÄNNÖINTIÄ
Paikallinen perheyritys jo vuodesta 1985 www.hlahti.
