K R I S T I A N S U N D
B O L I G B Y G G E L A G
Årsmelding og regnskap Generalforsamling 6. juni 2011 Behandlet i styremøte 9. mai 2011
2010
10
A L
Årsmelding 2010 Kristiansund Boligbyggelag med forretningskontor i Kristiansund er et samvirkeforetak som har til hovedmål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte - samt å forvalte boliger for andelseierne. Styret har i perioden bestått av: Anders Marthinussen* (leder), Monika Eeg* (nestleder) Kristian Roksvåg, Erna Grundstrøm*, Ture Haugen, Heidi Knutsen (ansattes representant) og kommunens representant har vært Hedda Evjen Nielsen. Vararepresentanter: Vidar Fagerheim*, Liv Berit Bach*, Margrethe Schut*, William Storvik*, Inger Lise Berg (ansattes representant) og Roger Hagen (kommunens representant). Valgkomitéen: Steinar Betten*, Irene Gjerde*, Per Gunnar Aasprong*, Gunn Tove Myrseth* og Kristian Roksvåg (styrets representant). Varamedlemmer: Inger Lise Berg*, Eivind Gjerde*, Karl W. Strand*, Jan Reitan* og Ture Haugen (styrets representant). (De representantene som er merket med * er på valg i 2011) Revisor: Statsautorisert revisor André Hansø AS, v/statsautorisert revisor André Hansø Administrasjonen: Administrasjonen har bestått av administrerende direktør Vidar Solli, kontorleder Britt Stokke, regnskapsansvarlig Inger Lise Berg, kunderådgiver Toril Gustad, kunderådgiver Berit Ludvigsen, autorisert regnskapsfører Inger Øksenvåg, kunderådgiver Kirsti Stene, fagansvarlig megling Heidi Knutsen, megler Rune Johansen, eiendomsmegler Karen Heggset Monge, jurist/eiendomsmegler Øystein Svendsen, megler Espen Bugge Larssen, eiendomsrådgiver Trude H. Sæther, oppgjørsmedarbeider Anita Larsen, oppgjørsmedarbeider Berit Bjercke, kundeveileder/medhjelper Eli Christensen Kvåle, teknisk sjef Johan Grønvik, byggmester/takstmann Pål Sæther, takstmann Jan Soleim, sivilarkitekt Karstein Sogge og seniorrådgiver Per Dagfinn Fagerli. Karstein Sogge og Øystein Svendsen sluttet i siste del av 2010, og Liv Berit Bach begynte som rådgiver 1. februar 2011. Iren Gimnes har vært vikar i forbindelse med sykdom ved forvaltningsavdelingen i siste del av 2010 og er her fortsatt. Vidar Solli har i tillegg til sin stilling i KBBL vært daglig leder i datterselskapene KBBL Prosjekt AS og KBBL Utleieboliger AS.
Talgøenga lag 1 Borettslag. (Foto forside: Terje Holm)
2
Ganger Rolvsgate Borettslag. (Foto: KBBL)
Hovedtrekk Den positive utviklingen i KBBL fortsatte også i 2010. Vi har hatt økt aktivitet hos økonomi/forvaltning og ikke minst i eiendomsmeglingen. Det har vært mindre aktivitet enn de siste årene når det gjelder nybygging, men vi ser allerede nå at byggingen vil ta seg opp igjen i 2011. Det er allerede solgt mange boliger for ferdigstillelse i 2011 og 2012. Ved årsskiftet hadde KBBL 3 695 medlemmer. Økningen i medlemsmassen de senere årene viser at mange finner det formålstjenelig å være medlem i boligbyggelaget. Likeledes er det flere etablerte boligselskap som ønsker å benytte KBBL som forretningsfører. Arbeidsmiljø Styret er av den oppfatning at arbeidsmiljøet i selskapet er godt, og de ansatte uttrykker at de trives på jobb selv om det til tider kan være hektisk. Det har ikke vært skader eller ulykker i 2010. Samlet sykefravær har vært 260 av totalt 5 006 dager, hvilket utgjør 5,2 %. Dette gjelder i hovedsak langtidssykemeldinger som skyldes skader påført i fritiden. Likestilling Pr. 31.12.10 hadde bedriften tjue fast ansatte, hvorav åtte menn og tolv kvinner. Styret består av tre menn og fire kvinner. Styret har ut fra vurdering av antall ansatte og stillingskategorier ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Bedriften driver ikke virksomhet som forurenser det ytre miljø.
Forsknings- og utviklingsaktiviteter I 2010 har KBBL lagt ned store ressurser i forsknings- og utviklingsaktiviteter i forhold til framtidig boligbygging. Utviklingsprosjektet om Passivhus som primært skal gjennomføres i 2010 – 2011, vil gi kunnskap og grunnlag for å møte de utfordringer en vil få på boligsiden framover. Dette er et prosjekt i forbindelse med miljørettet boligbygging og spesielt med tanke på energisparing. KBBL ligger allerede i første rekke blant utbyggere nasjonalt innenfor dette området. Økonomi og forvaltning KBBL er en seriøs aktør i markedet og stadig flere ser merverdien av å ha et boligbyggelag som hjelper styrene med hele den forvaltningsmessige delen og ikke bare det regnskapsmessige. Det blir gitt service på mange plan, blant annet sekretærtjenester, deltakelse i styremøter, generalforsamlinger og opplæring av tillitsvalgte. Våre ansatte er alltid beredt til å hjelpe styrene med de utfordringene de måtte ha, og vi har også NBBLs ekspertise å støtte oss til om det skulle være nødvendig. I 2010 har vi hatt kontroll fra Norske Autoriserte Regnskapsføreres Forening med blant annet gjennomgang av kvalitetssystemet. Vi fikk ros for den måten vi arbeider på med regnskapene og det systemet vi har utviklet for utførelsen av arbeidene. For å lette arbeidet for de tillitsvalgte tilbyr nå KBBL styrene å inngå avtale om bruk av et nettbasert verktøy/styreportal. Her får styrene tilgang til regnskapsdata, informasjon om andelene, dokumenter/arkiv og elektronisk godkjenning av faktura. Ved årsskiftet var det 26 lag som benyttet seg av styreportalen, og det er stadig nye lag som knytter seg til dette tilbudet. Ansatte i økonomi og forvaltningsavdelingen bemanner også vår avdeling på Futura enkelte lørdager, og dette gjør at våre medlemmer også kan få bistand ut over den normale arbeidstiden. KBBL arbeider stadig for å få gode tilbud for våre medlemmer og boligselskap. På grunn av vår store forvaltningsportefølje har vi blant annet klart å fremforhandle et meget godt banktilbud, noe som gir lavere rente på lån og høyere avkastning på innskudd enn det de ville ha fått ved å stå alene. I tillegg til at nybyggingen har gitt KBBL flere forvaltningsoppdrag, kommer det stadig henvendelser om forretningsførsel fra frittstående borettslag og sameier. KBBL har i 2010 utført forretningsførsel for totalt 1 989 enheter. Av disse var 282 leiligheter i frittstående boretts-
lag og 77 i sameie, aksjeselskap og stiftelser, m.m. I tillegg til forvaltning og regnskap for boligselskap har avdelingen også sekretær- og regnskapstjenester for alle datterselskapene og KBBLs eget regnskap. KBBL eiendomsmegling: Våre eiendomsmeglere gikk inn i salgsåret 2010 med ambisjon om å beholde markedsandel og med forhåpninger om å øke denne ytterligere. Konkurransen mellom firmaene som driver eiendomsmegling er hard, og kampen om å få inn salgsoppdragene er der hver dag. Tall hentet fra omsetninger på finn.no viser at KBBL i mai 2010 var oppe i hele 50 % markedsandel. Ved utgangen av 2010 hadde KBBL eiendomsmegling en markedsandel på 42 % for kommunene Kristiansund og Averøy. Med dette er vi klart ledende innenfor eiendomsmegling i vårt område og er meget fornøyd med hva vi har fått til i året som har gått. Vi har i 2010 fulgt vår strategi om en målrettet markedsføring og tilgjengelighet. Vår annonsering er konsentrert om Tidens krav, finn.no og utstilling i Langveien og på Amfi Futura – i tillegg er vi tilgjengelige både i sentrum og på Løkkemyra (Futura). I 2010 startet vi også utgivelse av egen kvartalsavis med informasjon om nye boligprosjekter. Alt dette har vist seg å være effektivt. En kraftig økning i markedsandel og en rekordhøy omsetning ga svært hektiske arbeidsdager, og nye ansettelser ble nødvendig. Anita Larsen startet som oppgjørsmedarbeider i august – samtidig som Trude Sæther begynte som megler. Eli Kvåles stilling ble fordelt med 50 % som medhjelper på eiendomsmegling og det resterende på forvaltning. Tekniske tjenester: KBBL leverer de fleste tekniske konsulenttjenester til boligselskapene og KBBLs datterselskaper - men også til andre samarbeidspartnere ved behov. I 2010 har aktiviteten vært rimelig stor i forbindelse med rehabilitering av eksisterende borettslag og oppfølging av ulike forsikringsskader. Det har i 2010 vært færre igangsettinger av nye boligenheter. Sivilarkitekt Karstein Sogge har i perioden bistått ulike borettslag og andre utbyggere i tillegg til tegning av KBBLs egne prosjekter. Flere av prosjektene som ble prosjektert i 2010 kommer nå til utbygging i 2011. Vår satsning på energivennlige boliger såkalte «passivhus» er blitt svært positivt mottatt av byggebransjen. Kunnskapen vi nå tilegner oss i pilotprosjektet på Draget med bygging av 8 passivhus, vil komme til nytte i borettslag som vurderer rehabilitering av eksisterende boligmasse.
3
Trykktesting og byggtermografering: To av de ansatte på teknisk avdeling gjennomførte i 2010 kurs i trykktesting og byggtermografering. I forbindelse med de nye energikravene i byggeforskriftene stilles det nå strengere og strengere krav til bygningenes tetthet. Teknisk avdeling kan nå tilby trykktesting og byggtermografering til byggebransjen. Innkjøpt utstyr til formålet kan også brukes til å finne luftlekkasjer mellom leiligheter i borettslag. Nye boliger: I 2010 ble det ferdigstilt 1 fritidsbolig på Brattøya, 2 boliger i Rådhustunet Borettslag. I tillegg ble 3 eneboliger på Draget igangsatt.
Idrettsbarnehagen. (Foto: KBBL)
Teknisk avdeling har også i 2010 utført en rekke eksterne oppdrag som prosjektleder for reguleringsarbeidet for Meløya og Skorpa, byggeleder for utbyggingen av boligområdet på Draget og som assisterende prosjektleder for byggeprosjekter på Kristiansund videregående skole og Atlanten videregående skole. I tillegg har også avdelingen bistått Idrettsbarnehagen med byggeledelse ved utvidelse av barnehagen som ligger i Nordvesthallen. Rehabiliteringer ferdigstilt i 2010: • Innlandet Borettslag – fasaderehabilitering med etterisolering • Makrellsvingen Borettslag – asfaltering, porttelefoner og nye papptak • Talgøenga Borettslag lag 1 – fasaderehabilitering med etterisolering • Nedre Enggate 13 Borettslag – omlegging av skifertak • Stavnesveien Borettslag – fasaderehabilitering med etterisolering • Borettslag Sørsundveien 37 – nye entredører • Gomagata 29-35 Borettslag - fasaderehabilitering med etterisolering • Grendalsgate 1-5 Borettslag – delvis fasaderehabilitering med etterisolering • H Brinchmannsvei Borettslag – nye gesimser på tak og utbedring av balkonger Rehabiliteringer pågår/bestilt for 2011: • Sameiet Storgata 18, Storenggata 1-6 Borettslag, Talgøenga Borettslag lag 3, • Dalegata 40 Borettslag, Allanengen Borettslag. Energimerking: Teknisk avdeling tilbyr bistand ved den lovpålagte energimerkingen av boliger ved kjøp og salg, samt ved utleie.
4
I 2011 er det så lang planlagt igangsatt bygging av 9 boliger i Lyhsalmenningen borettslag byggetrinn II, 8 passivhus/eneboliger på Draget, 5 boliger i Ormtunga Borettslag, 1 enebolig på Draget og 34 boliger i Nergata 8. I tillegg er det planlagt oppføring av to fritidsboliger på Brattøya. Regnskap/økonomi: Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat Balansesum Egenkapital Egenkapitalprosent
2010 26 408 028 - 146 030 1 730.563 31.12.2010 33 038 210 17 631 620 53,37 %
2009 20 458 877 2 460 293 2 061 323 31.12.2009 30 661 222 15 839 557 51,7 %
2008 15 575 397 -215 917 825 280 31.12.2008 21 471 869 13 714 034 63,9 %
Regnskapet for 2010 viser et negativt driftsresultat som i første rekke skyldes ombygging og store vedlikeholdstiltak for eiendommen Langveien 16. Årsresultatet ble imidlertid bra på grunn av gevinst ved salg av Tahiti-Brygga og sundbåten «Nordsund». Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet. Regnskapet er avgitt under forutsetning om fortsatt drift. Årsresultat og disponering: Styret finner framlagte resultatregnskap og balanse med noter tilfredsstillende og foreslår at årsoverskuddet på kr. 1 730 563,-, disponeres ved overføring til annen egenkapital. Samfunnsengasjement KBBL har de siste årene markert seg som en viktig aktør i utviklingen av kulturaktiviteter i Kristiansund med Tahitibrygga, Tahiti-festivalen, Nordic Light og KBK som de bærende elementer. Vårt mål er å ha et samfunnsengasjement som bidrar til å skape opplevelse som et ledd i et utvidet bomiljøbegrep og være med å støtte sunn aktivitet for barn og unge. KBBL har derfor sponset idrett og kultur med omlag 400 000 kroner i 2010.
Brattøya Fritidsboliger med Svalgangsnaustet, Hovedhuset og Verkstedet (Foto: Terje Holm)
Møter Styret har avholdt 7 møter og behandlet i alt 46 protokollførte saker. Valgkomiteen har hatt ett møte. Godtgjørelser Revisors godtgjørelse for regnskapsåret 2010 har vært kr 56 555,-. I henhold til generalforsamlingsvedtak fra 14. juni 2010 har de tillitsvalgtes godtgjørelse vært som følger: Styreleders honorar ................... kr 60 000,Styremedlemmers honorar ........ kr 15 000,Møtegodtgjørelse ....................... kr 1 200,- pr. møte Styrets medlemmer utgjør også styret for datterselskapene KBBL Prosjekt AS og KBBL Utleieboliger AS. For dette styrearbeidet får de halve av ovennevnte honorar. Kostnader i forbindelse med godtgjørelser til tillitsvalgte ble i 2010 utgiftsført med kr. 267 400,–. Medlemsmassen I løpet av 2010 er det tegnet 205 nye medlemmer i KBBL. Utmeldinger og strykninger har kommet til fradrag i medlemstallet med 166. Ved årets utgang har KBBL totalt 3 695 medlemmer. Medlemsfordeler Forkjøpsretten er tradisjonelt den viktigste fordelen med et medlemskap i KBBL. I tillegg arbeides det med å oppnå tilpassede og konkurransedyktige avtaler for KBBL sine medlemmer. Det er i dag inngått avtaler med 19
lokale samarbeidspartnere. Vi arbeider stadig med å forbedre tilbudene, og avtalene skal være eksklusive for KBBLs medlemmer. På nasjonalt plan har Boligbyggelagenes Partner AS i kraft av sin størrelse forhandlet fram flere svært gunstige tilbud på blant annet forsikring og telefoni. Medlemskortet som også omtales som «fordelskortet», kan man gå på nettet og aktivere. Man vil da få flere tilbud og høyere rabatt på de nasjonale medlemsfordelene. Medlemsbladet og hjemmesiden Medlemsbladet «Bomagasinet» kommer ut seks ganger i året til samtlige medlemmer, samarbeidspartnere og offentlige instanser i Kristiansund - og har et opplag på rundt 3 800. KBBL er ett av ca 15 boligbyggelag i Norge som er med i dette bladsamarbeidet, som presenterer både lokalt og nasjonalt stoff. Bomagasinet er bindeleddet mellom KBBL og det enkelte medlem, og her publiseres artikler om både juridiske spørsmål, byggteknisk informasjon, renteopplysninger og medlemsfordeler samt andre aktuelle saker. I løpet av året har flere av våre borettslag blitt presentert i bladet. På hjemmesidene som ble gitt nytt design og innhold i 2010, blir det presenteret regelmessig nyheter fra både KBBL, NBBL, borettslagene og medlemmene. Her finnes opplysninger om bl.a. nye prosjekter, medlemsfordeler og samarbeidspartnere - samt omtale av borettslagene. Alle boliger som til enhver tid er for salg hos KBBL eiendomsmegling blir lagt ut her.
5
ning. Fra ansatte i KBBL ble det undervist i budsjettering. Det var også avsatt tid til gruppearbeid. Nytt av året var at man avholdt kurset på en hverdag da tidligere evalueringsskjema hadde vist at enkelte ikke liker å benytte fridager til slike arrangement. Noen tilbakemeldinger var positive til dette, mens andre igjen ønsket kurset lagt til kveld/helg som tidligere. Kurset ble i år avholdt på Quality Grand Hotell, og hotellet fikk mye skryt for god bevertning og konferansefasiliteter. Kurset ble avsluttet med sosial tilstelning og tur til Vikaneset for å se musikkspillet Donna Bacalao.
Gomagata 29–35 Borettslag. (Foto: KBBL)
Kursvirksomhet Før generalforsamlingene sist vår, ble det avholdt en temakveld ved det nye Thon-hotellet på Innlandet. Der ble saker som «årsregnskap og generalforsamling» gjennomgått. I tillegg var det informasjon om driften av Sameiet KBBL Servicesentral. Nye tillitsvalgte i boligselskapene ble i juni 2010 invitert til et kveldskurs om styrearbeid. Mange hadde satt av denne kvelden for å sette seg inn i de oppgavene de har påtatt seg som nyvalgt styremedlem, og de ga uttrykk for at de satte pris på informasjonen administrasjonen kunne gi i oppstartsfasen. Kurset ble holdt i KBBL-smuget i Tahiti-Brygga, som er et lokale styrene kan benytte i styresammenheng og til generalforsamlinger i enda et år til. Torsdag 26. august 2010 ble det avholdt kurs for tillitsvalgte. Advokat fra NBBL var innhentet for å redegjøre om styrets ansvar i forbindelse med vedlikehold i boligselskap - samt om reglene rundt framleie og om konfliktløs-
Innlandets Borettslag. (Foto: KBBL)
Sameiet KBBL Servicesentral Det er nå i alt syv ansatte, og man er godt rustet til å ta de oppgavene som blir bestilt. Tilbudet med utarbeidelse av tilsynsrapporter for lagene har blitt svært godt mottatt og er viktig med hensyn til å ta vare på boligmassen. Man vil i løpet av 2011 utvidet sitt tilbud til også å gjelde utarbeidelsen av et nettbasert HMS-verktøy som borettslagene kan benytte seg av. En viser for øvrig til Sameiet KBBL Servicesentral sin egen årsmelding. Datterselskaper KBBL Utleieboliger AS er etter kjøpet av Skolegata 12 utvidet med ni leiligheter og består nå av 15 boligenheter som leies ut. I bygget er det også fire butikker. I tillegg har datterselskapet også kjøpt Skolegata 14. Beliggenheten på de to bygårdene er strategisk både i forhold til kontorene i Langveien 16 og eventuelt framtidig kulturhus. Driften i selskapet er god, og det vil i tiden framover også bli arbeidet med å vurdere ulike prosjekt for utvidelse av utleievirksomheten. KBBL Prosjekt AS foretar utbygging av prosjekter i egenregi, og er i tillegg deleier i selskaper hvor vi samarbeider med andre utbyggere om prosjektutvikling. Selskapet er 50 % eier i KBBL Bygg AS og Kristiansund Boligutvikling
Sameiet Storgata 18. (Foto: KBBL)
6
Härnösandveien Borettslag. (Foto: KBBL)
– samt 33,3 % eier i Skorpa Eiendom AS. Selskapene har som formål å foreta investeringer av eiendommer for videreutvikling til blant annet boliger. Tahiti-Brygga AS er i 2010 solgt med fortjeneste, og denne transaksjonen får positiv innvirkning på regnskapet for 2010. Sundbåten Nordsund AS er i 2010 solgt til pari kurs. De tidligere tapsavsetningene i selskapet ble inntektsført i 2010.
Vi tror Kristiansund med omegn vil fortsette den positive befolkningsutviklingen man har sett den siste tiden. Boligbygging er et hovedformål for KBBL, og vi har derfor lagt til rette for flere spennende utbyggingsprosjekter som vi mener lokalsamfunnet har behov for. Styret vil til slutt benytte anledningen til å takke forbindelser, andelseiere, tillitsvalgte og de ansatte for et godt samarbeid i 2010!
Planer fremover Det arbeides fortløpende med forbedring av tilbudet til våre medlemmer. Vi regner med at stadig flere av boligselskapene vil ta i bruk Styreportalen – samt at vår nysatsning på lavenergiboliger og passivhus fortsatt vil bli positivt mottatt. Vi håper at det også er borettslag som vurderer rehabilitering av eksisterende boligmasse, som ønsker å benytte seg av denne kunnskapen. I 2011 vil KBBL tilby bistand ved energimerking av boliger ved kjøp og salg - samt ved utleie. Vårt gode dataverktøy, erfaring og høy kompetanse på drift av boligselskap gjør at vi står godt rustet til å ta nye oppdrag fra frittstående borettslag og sameier, og vi vil se positivt på de henvendelsene vi får om oppdrag for disse.
Stavnesveien Borettslag. (Foto: Terje Holm)
Kristiansund, 9. mai 2011. I styret for AL Kristiansund Boligbyggelag Anders Marthinussen (styreleder) Ture Haugen (styremedlem)
Monika Eeg (nestleder)
Kristian Roksvåg (styremedlem)
Hedda Evjen Nielsen (kommunens representant)
Erna Gundstrøm (styremedlem)
Heidi Knutsen (ansattes repr.)
Vidar Solli (adm. dir.)
7
Resultatregnskap DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter Forretningsførerhonorar Andre inntekter forvaltning / teknisk Meglerinntekter Medlemsinntekter Salg av anleggsmidler Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter
Resultat 2010
Resultat 2009
4.861.295 5.528.134 14.516.560 652.327 40.201 809.511 26.408.028
4.351.597 5.314.643 9.377.096 655.548 3.167 756.826 20.458.877
3.251.739 15.524.245 586.620 7.191.453 26.554.058
1.484.113 11.514.211 572.162 4.428.099 17.998.584
(146.030)
2.460.293
2.736.269 299.563 3.035.832
677.086 77.281 754.367
0 218.619 792.150 1.010.769
119.999 144.454 162.557 427.010
NETTO FINANSPOSTER
2.025.063
327.357
ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD
1.879.033
2.787.650
148.470
726.327
ORDINÆRT RESULTAT
1.730.563
2.061.323
ÅRSRESULTAT
1.730.563
2.061.323
OVERFØRINGER OG DISPONERINGER Overf. fond for vurderingsforskjeller Overføringer annen egenkapital SUM OVERFØRINGER OG DISPONERINGER
0 1.730.563 1.730.563
514.529 1.546.794 2.061.323
Driftskostnader Varekostnad Personalkostnader Avskrivninger på varige driftsmidler Andre driftskostnader Sum driftskostnader
Noter
1, 2 3
DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Inntekt på investering i datterselskap Annen renteinntekt Sum finansinntekter Finanskostnader Nedskr. av finansielle anleggsmidler Annen rentekostnad Kostnad på investering i datterselskap Sum finanskostnader
Skattekostnad på ordinært resultat
8
4
4
5
Balanse pr. 31.12.2010 EIENDELER Anleggsmidler Varige driftsmidler Forretningsbygg/eiendommer Andre varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontorm. Sum vanlige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Investeringer i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidler SUM ANLEGGSMIDLER
Noter
31.12.2010
31.12.2009
3, 6 3, 6 3, 6
10.236.765 1.273.000 217.00 11.726.765
7.147.294 1.220.000 226.000 8.593.294
4 4 7
7.606.940 2.542.195 166.501 10.315.636
7.337.821 518.143 166.501 8.022.456
22.042.402
16.615.759
0
220.000
69.002 177.562 7.238.677 7.485.241 3.510.568 10.995.809 33.038.210
20.394 276.307 6.750.656 7.047.356 6.778.106 14.045.463 30.661.222
9 9
1.612.350 3.230.000 4.842.350
1.550.850 3.230.000 4.780.850
9 9
5.027.421 7.761.849 12.789.270 17.631.620
5.027.421 6.031.286 11.058.707 15.839.557
10
501.174 501.174
444.097 444.097
6
8.598.532 8.598.532
8.940.162 8.940.162
9.099.706
9.384.259
3.041.971 91.422 1.338.975 1.834.516 6.306.884 15.406.590
2.066.210 725.686 1.395.194 1.250.316 5.437.406 14.821.665
33.038.210
30.661.222
OMLØPSMIDLER Prosjekter under arbeide Fordringer Kundefordringer Fordringer på konsernselskap Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l. SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER
4 8
EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Andelskapital Overkursfond (oppskrivningsfond) Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Fond for vurderingforskjeller Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD
5
SUM EGENKAPITAL og GJELD
Kristiansund, den 31. desember 2010 / 09.05.2011 Anders Marthinussen
Kristian Roksvåg
Erna Grundstrøm
Styrets formann
Styremedlem
Styremedlem
Monika Eeg
Ture Haugen
Hedda Evjen Nielsen
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Heidi Knutsen Styremedlem (ansattes representant)
9
Noter til regnskapet Regnskapsprinsipper: Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Selskapet har videre fulgt relevante bestemmelser i Norsk Regnskaps Standard utarbeidet av Norsk Regnskaps Stiftelse. De unntaksregler som gjelder for små foretak er anvendt der annet ikke er angitt i regnskapsprinsipper.
Akk. av/nedskr. pr 1/1 2 465 106 + Ordinære avskrivninger 147 500 + Avskr. på oppskrivning 65 000 - Tilbakeført avskrivning 35 034 + Ekstraord nedskrivninger 0
4 783 306 340 120 0 116 407 0
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter siste dag i regnskapsåret, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi (Laveste verdis prinsipp).
Akk. av/nedskr. pr. 31/12
2 642 572
5 007 020
Balanseført verdi pr 31/12 10 236 765
1 273 000
Anleggsmidler og langsiktig gjeld Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk for virksomheten. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler føres opp i balansen og avskrives over driftsmidlets forventede økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som forventes ikke å være av forbigående art. Nedskrivinger blir reversert når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger finnes å være til stede. Aksjer og andeler i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet Definisjon av datterselskaper framgår av regnskapslovens §1-3, tilknyttet selskap i §1-4 og felles kontrollert virksomhet i §5-18. Aksjer i datterselskaper, tilknyttede selskaper og felles kontrollert virksomhet er vurdert etter egenkapitalmetoden. Spesifikasjon av investeringene er vist i egen note til regnskapsposten. Vår andel av resultatet fra selskapene er ført opp som inntekt etter fradrag for avskrivninger på henførbare merverdier og goodwill. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer føres opp i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til påregnelig tap. Avsetning til påregnelig tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Andre fordringer er også gjenstand for en tilsvarende vurdering.
Note 1 - Lønnskostnad Selskapet har hatt 18,2 årsverk i regnskapsåret. Spesifikasjon av lønnskostnader I år Lønn 11 408 739 Arbeidsgiveravgift 1 845 988 Pensjonskostnader 1 597 011 Andre lønnsrelaterte ytelser 672 507 Totalt 15 524 245
I fjor 8 047 276 1 345 056 1 461 605 660 273 11 514 211
Ytelser til ledende personer og revisor Daglig leder Styremedlemmer Revisjonshonorar ekskl. merverdiavgift, som består av: Revisjon Attestasjonsoppgaver Andre tjenester Samlet honorar til revisor
932 555 267 400 42 980 3 575 10 000 56.555
1-10
10-14
Datterselskap og konsernmellomværende Selskapet kommer inn under reglene om små selskaper, definert i regnskapslovens §1-6, og har med hjemmel i regnskapslovens §3-2, 3. ledd unnlatt å utarbeide konsernregnskap. Datterselskapene og de tilknyttede selskapene er bokført i regnskapet etter egenkapitalmetoden. Firma / kontorsted KBBL Prosjekt AS KBBL Utleieboliger AS Tahiti Brygga AS Tollbodenbygningen AS Totalt
Anskaffelseskost 1.000.000 105.400 *) 1.500.000 2 605 400
Balanseført Egenkapital 5 781 084 1.618.004
Eier- og stemmeandel 100% 100%
458.226 7 857 314
45,36%
Balanseført verdi er ført opp etter egenkapitalmetoden, og framkommer slik: KBBL KBBL TollbodenProsjekt AS Utleieboliger AS bygningen AS Inngående balanse pr 01.01. 5 250 962 1.508.911 1 +/- Inntektsført resultat 532 122 109.093 -792 150 - Utbytte mv i året 0 0 0 + Innbetalt aksje- og selskapskapital 0 0 1 000 000 +/- Andre egenkapitaltransaksjoner = Utgående balanse pr 31.12. 5 781 084 1.618.004 207 851 *) Aksjene i Tahitibrygga AS er solgt i 2010. Salget er gjennomført med en gevinst på kr. 1.995.000 i forhold til opprinnelig anskaffelseskost. Aksjene i Sundbåten Nordsund AS er solgt i 2010 med et tap i forhold til opprinnelig kostpris på kr. 25.000.
Selskapene har Kristiansund Boligbyggelag AL vært med i siden stiftelsen. Det foreligger derfor ingen mer-/mindreverdier ved bruk av egenkapitalmetoden. Fordringer og gjeld med datterselskaper, tilknyttede selskaper og felles kontrollert virksomhet spesifisert for hver post i balansen (Gjeld angitt med negativt fortegn): Regnskapspost: Virksomhetstype: Pr 31.12. i år Pr 31.12. i fjor Kortsiktig fordring Datterselskap 177 562 276 307 Langsiktig fordring Datterselskap 2.542.195 518.143 Pantstillelse, annen sikkerhetsstillelse samt garantier o.l. Datterselskap 0
Note 3 - Avskrivningstablå for varige driftsmidler
Note 6 - Øvrig langsiktig gjeld
Forretningsbygg- Andre varige Driftsløsøre Sum eiendommer driftsmidler inventar kontor Anskaffelseskost pr. 1/1 6 382 400 6 003 306 229 453 12 615 159 + Tilgang 3 621 971 530 954 25 000 4 177 925 - Avgang 355 034 254 240 0 609 275 6 280 020 0 0 0
7 687 044
Note 4 - Investeringer i datterselskap
Spesifikasjon av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnader + Permanente og andre forskjeller + Endring i midlertidige forskjeller = Inntekt Netto skattbar formue (avrundet) Spesifikasjon av årets skattekostnad: Beregnet skatt av årets resultat + Formueskatt = Sum betalbar skatt - For mye avsatt tidligere +/- Endring i utsatt skatt (regnskapsført) +/- Endring i utsatt skattefordel (regnskapsført) = Ordinær skattekostnad Skattesats 31.12
9 649 337 3 230 000 0 3 230 000
37 453
217 000 11 726 765
10-33
Pensjonskostnader, -midler og -forpliktelser Selskapet har AFP ordning. Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning for selskapets ansatte jfr. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Foretaket har etablert en tjenestepensjonsordning som tilfredsstiller kravene i loven. Pensjonsforpliktelsen er ikke balanseført, og den årlige pensjonspremie anses som årets pensjonskostnad. Ordningen omfatter alle ansatte. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelse på ydelse fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. 2010 2009 Antall personer som omfattes 21 17 Aldersfordeling: <30 år 1 2 30-40 år 5 4 40-50 år 11 7 50-60 år 2 4 >60 år 2 0
Anskaffelseskost pr. 31/12 Oppskrivning pr. 1/1 - Avgang Oppskrivning pr. 31/12
7 251 865 521 620 65 000 151 441 0
0
Note 5 - Skattekostnad på ordinært resultat
Note 2 - Annen kortsiktig gjeld
10
Prosentsats for ord.avskr
3 453 34 000 0 0 0
254 453 16 183 810 0 3 230 000 0 0 0 3 230 000
Betalbar skatt i balansen består av Sum betalbar skatt = Betalbar skatt i balansen
Gjeld, pantsettelser og garantiansvar Pantsettelser I år Gjeld sikret med pant 8 598 532 Pantsatte eiendeler: Forretningsbygg Langveien 16 Gnr. 6, Bnr. 363 Øvrig driftstilbehør Driftsløsøre Sum pantsatte eiendeler
10 236 765 1 273 000 217 000 11 726 765
1 879 033 -1 717 012 144 088 306 109 1 904 000 85 710 5 712 91 422 29 57 077 0 148 470 28 91 422 91 422
I fjor 8 940 162
7 147 294 1 220 000 226 000 8 593 294
Note 7 - Investeringer i aksjer og andeler Aksjer i Nordic Light AS Aksjer i Rullebaneutvidelse AS Aksjer i BBL DK Grunnkapital Stiftelsen Frei utleieboliger Aksjer i Kvernberget Vekst AS Andel i Sameiet KBBL Servicesentral
kr. 1,kr. 100 000,kr. 25 000,kr. 25 000,kr. 1 000,kr. 1 500,-
Note 8 - Bankinnskudd, kontanter o.l. Bundne bankinnskudd for skattetrekkinnskudd utgjør pr 31.12. i år kr 1 036 113 og utgjorde pr 31.12. i fjor kr 481 390.
Note 9 - Andelskapital Pr 1.1. Pr 1.1.
Aksjekapital / Overkurs selskapskapital fond 1 550 850 0
Annen egenkapital 9 261 286
+ Fra årets resultat - Til årets resultat +/- Andre transaksjoner: 61 500 Pr 31.12. 1 612 350 Andre transaksjoner består av: Nye andelshavere innmeldt i år.
0 0
1 730 563 0 0 10 991 849
1 730 563 0 61 500 17 631 620
Note 10 - Utsatt skatt + Driftsmidler inkl. goodwill - Andre avsetninger for forpliktelser = Grunnlag utsatt skatt Utsatt skatt
2009 2 224 546 290 549 1 933 997 444 097
2010 2 338 502 548 592 1 789 909 501 174
Sum egenkapital 15 839 557
Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for AL Kristiansund Boligbyggelag, som består av balanse per 31. desember 2010, resultatregnskap som viser et overskudd på kr 1.730.563 for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og daglig leders ansvar for årsregnskapet Styret og daglig leder er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og daglig leder finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for selskapets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte
regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til AL Kristiansund Boligbyggelag per 31. desember 2010 og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset revisjon av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Kristiansund, den 09.05.2011. Statsautorisert revisor André Hansø AS André Hansø Statsautorisert revisor
11
Boligselskap og andre selskap tilsluttet KBBL som forretningsfører
Det blir fin utsikt fra Lyhsalmenningen – byggetrinn II. (Foto: Terje Holm)
A L
Storgata 89–95 Borettslag H. Brinchmannsvei Borettslag Kariveien Borettslag Kokkolaveien Borettslag Härnösandveien Borettslag Solsvingen Borettslag Grindalsenga Borettslag Myra Borettslag Milnveien 1 Borettslag Makrellsvingen Borettslag Karihola Borettslag Havgapet Borettslag Nordvesten Terrasse Borettslag Liabø Borettslag Liatun Borettslag Borettslaget «Det Knudtzonske Hus» Boxaspenenga Borettslag Roligheten Borettslag Storskarven Borettslag Karitunet Borettslag Horisonten Borettslag Kirkelandet Borettslag Jørihaugen Borettslag Kroghkaia Borettslag Rensviktunet Borettslag Ole Jullumsgt Borettslag Røsandåsen Borettslag Kjørsetorget Borettslag Jørihaugen Terrasse Borettslag Marcussundet Borettslag Lyhsalmenningen Borettslag Jøritunet Borettslag Rådhustunet Borettslag Brattøya Sjøstuer Borettslag
K R I S T I A N S U N D
Breilisikten Borettslag Bremsneshatten Borettslag Midtbyen Hage Borettslag Hauggata 22 Borettslag Dahlbakken Borettslag Furuveien Borettslag Røsand Byhagen Kristiansund Borettslag Marstrandsgata 17 Borettslag Dalegata 54 B - C - D Borettslag Sørsundveien 37 Borettslag Måseveien 20 Borettslag Dalegt. 21 Borettslag Fredericiaveien Borettslag Rensvik Borettslag Storbakken Borettslag Parken Borettslag Kyrhaug Hyttefelt Borettslag Fredericiaveien 41 Borettslag Norfinn Bo & Ro Borettslag Ørnvika Borettslag Havsikten Borettslag Marstrandsgt. 19 Borettslag Karo 1 Borettslag Sameiet Freivn. 79 Sameiet Storgata 18 Stift. Frei Trygdeboliger Stift. Omsundet Trygdeboliger Stift. Frei Utleieboliger Sameiet KBBL Servicesentral Kr.sund Boligutvikling AS KBBL Bygg AS Skorpa Eiendom AS KBBL Utleieboliger AS KBBL Prosjekt AS KBBL
B O L I G B Y G G E L A G
HOLM Kristiansund
Nedre Enggate 13 Borettslag Vestre Bydel I Borettslag Vestre Bydel II Borettslag Talgøenga lag 1 Borettslag Talgøenga lag 2 Borettslag Talgøenga lag 3 Borettslag Talgøenga lag 4 Borettslag Talgøenga lag 5 Borettslag Stavnesveien Borettslag Bendiksens gate Borettslag Allanengen Borettslag Skonnertgt./Schjetnansgt. Borettslag Galeasgt./Skonnertgt. Borettslag Undervisningspersonalets Borettslag Knudtzondalen Borettslag Tors vei Borettslag Fløya Terrasse Borettslag Teistholmveien Borettslag Gomalandets Borettslag Storenggata 1–6 Borettslag Gomagata 29–35 Borettslag Gomagata 30–34 Borettslag Dalegata 40 Borettslag Kvennberggata 43–47 Borettslag Kvennberggata 31–39 Borettslag Grendalsgate 24–34 Borettslag Grendalsgate 6–22 Borettslag Grendalsgate 1–5 Borettslag Dalegata 3–5 Borettslag Nordlandets Borettslag Ganger Rolvsgate Borettslag Omagata Borettslag Innlandets Borettslag Bentnesveien Borettslag Hegerberget 16–34 Borettslag Hegerberget 2–8 Borettslag