K R I S T I A N S U N D
B O L I G B Y G G E L A G
Årsmelding og regnskap Generalforsamling 11. juni 2012 Behandlet i styremøte 21. mai 2012
2011
2011
A L
Årsmelding 2011 AL Kristiansund Boligbyggelag (KBBL) med forretningskontor i Kristiansund er et samvirkeforetak som har til hovedmål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte - samt å forvalte boliger for andelseierne. Styret har i perioden bestått av: Anders Marthinussen (leder), Monika Eeg (nestleder) Kristian Roksvåg*, Margrethe Schut*, Ture Haugen*, Heidi Knutsen (ansattes representant) og kommunens representant har vært Hedda Evjen Nielsen. Margrethe Schut omkom i en ulykke etter første styremøte i perioden. Vidar Fagerheim (1. vararepresentant) har møtt fast på styremøtene. Vararepresentanter: Vidar Fagerheim*, Astrid Rønning*, Sigurd Marsteen*, Janne Eriksen*, Inger Lise Berg (ansattes representant) og Torbjørn Sagen (kommunens representant). Valgkomitéen: Steinar Betten*, Irene Gjerde*, Per Gunnar Aasprong*, Gunn Tove Myrseth* og Anders Marthinussen (styrets representant). Varamedlemmer: Inger Lise Berg*, Eivind Gjerde*, Karl W. Strand*, Jan Reitan* og Monika Eeg (styrets representant). (De representantene som er merket med * er på valg i 2012) Revisor: Statsautorisert revisor André Hansø AS, v/statsautorisert revisor André Hansø Administrasjonen: Administrasjonen har bestått av administrerende direktør Vidar Solli, seniorrådgiver Per Dagfinn Fagerli, rådgiver Liv Berit Bach, kontorleder Britt Stokke, regnskapsansvarlig Inger Lise Berg, autorisert regnskapsfører Inger Øksenvåg, kunderådgiver Toril Gustad, kunderådgiver Berit Ludvigsen, kunderådgiver Kirsti Stene, kunderådgiver Iren Gimnes, fagansvarlig megling Heidi Knutsen, megler Rune Johansen, eiendomsmegler Karen Heggset Monge, megler Espen Bugge Larssen, eiendomsrådgiver Trude H. Sæther, oppgjørsmedarbeider Anita Larsen, oppgjørsmedarbeider Berit Bjercke, kundeveileder/medhjelper Eli Christensen Kvåle, teknisk sjef Johan Grønvik, byggmester/takstmann Pål Sæther, takstmann Jan Soleim og takstfullmektig Linda Kvalvåg. Liv Berit Bach begynte som rådgiver 1. februar og Linda Kvalvåg som takstfullmektig 12. september 2011. Iren Gimnes fikk fast ansettelse fra 1. september 2011. Jan Soleim sluttet i november 2011. Vidar Solli har i tillegg til sin stilling i KBBL vært daglig leder i datterselskapene KBBL Prosjekt AS og KBBL Utleieboliger AS.
Forside: Allanengen Borettslag. (Foto: Terje Holm)
2
Grindalsenga Borettslag på Milnbergan. (Foto: Terje Holm)
Hovedtrekk Den positive utviklingen i KBBL fortsatte også i 2011. Vi har hatt økt aktivitet hos økonomi/forvaltning og ikke minst i eiendomsmeglingen. Nybyggingen har igjen tatt seg opp, og det har vært ferdigstilt mange boliger i 2011 og har vært igangsatt en rekke boliger og leiligheter som skal ferdigstilles i 2012. Ved årsskiftet hadde KBBL 3 935 medlemmer. Økningen i medlemsmassen de senere årene viser at mange finner det formålstjenelig å være medlem i boligbyggelaget. Likeledes er det flere etablerte boligselskap som ønsker å benytte KBBL som forretningsfører. Arbeidsmiljø Styret er av den oppfatning at arbeidsmiljøet i selskapet er godt, og de ansatte uttrykker at de trives på jobb. Det har ikke vært skader eller ulykker i 2011. Samlet sykefravær har vært 202 av totalt 5 483 dager, hvilket utgjør 3,7 %. Sykefraværet gjelder i hovedsak langtidssykemeldinger. Likestilling Pr. 31.12.11 hadde bedriften tjueen fast ansatte, hvorav seks menn og femten kvinner. Styret består av fire menn og tre kvinner. Styret har ut fra vurdering av antall ansatte og stillingskategorier så langt ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling, men det kan være behov for dette framover om skjevfordelingen forsterker seg. Ytre miljø Bedriften driver ikke virksomhet som forurenser det ytre miljø.
Forsknings- og utviklingsaktiviteter I 2010 og 2011 har KBBL lagt ned store ressurser i forsknings- og utviklingsaktiviteter i forhold til framtidig boligbygging. Utviklingsprosjektet om "passivhus" som primært skal gjennomføres i 2010–2013, vil gi kunnskap og grunnlag for å møte de utfordringer en vil få på boligsiden framover. Dette er et prosjekt i forbindelse med miljørettet boligbygging og spesielt med tanke på energisparing. KBBL ligger allerede i første rekke blant utbyggere nasjonalt innenfor dette området. Økonomi og forvaltning KBBL er en seriøs aktør i markedet og stadig flere ser merverdien av å ha et boligbyggelag som hjelper styrene med hele den forvaltningsmessige delen og ikke bare det regnskapsmessige. Det blir gitt service på mange plan, blant annet sekretærtjenester, deltakelse i styremøter, generalforsamlinger og opplæring av tillitsvalgte. Våre ansatte er alltid beredt til å hjelpe styrene med de utfordringene de måtte ha, og vi har også NBBLs ekspertise å støtte oss til om det skulle være nødvendig. For å lette arbeidet for de tillitsvalgte ble det nettverkbaserte verktøyet "Styreportalen" tilbudt for et par år siden. Det er godt mottatt i boligselskapene, og i dag er det om lag 40 % av styrene som har tatt dette i bruk. Her får styrene tilgang til regnskapsdata, informasjon om andelene, dokumenter/arkiv og elektronisk godkjenning av faktura. Det er stadig nye lag som knytter seg til dette tilbudet, og brukerne gir tilbakemeldinger om at det er meget lett å sette seg inn i og ta i bruk. Ansatte i økonomi- og forvaltningsavdelingen bemanner også vår avdeling på Futura enkelte lørdager, og dette gjør at våre medlemmer også kan få bistand ut over den normale arbeidstiden. KBBL arbeider stadig for å få gode tilbud for våre medlemmer og boligselskap. På grunn av vår store forvaltningsportefølje har vi blant annet klart å fremforhandle et meget godt banktilbud, noe som gir lavere rente på lån og høyere avkastning på innskudd enn det boligselskapene ville ha fått ved å stå alene. Avtalen med Sparebank 1 Nordvest ble reforhandlet vinteren 2012, og man inngikk da ny avtale om å fortsette det gode tilbudet på dagens nivå i tre år til. I tillegg til at nybyggingen har gitt KBBL flere forvaltningsoppdrag, kommer det stadig henvendelser om forretningsførsel fra frittstående borettslag og sameier.
forvaltning og regnskap for boligselskap har avdelingen også regnskapstjenester for to aksjeselskap, samt sekretær- og regnskapstjenester for alle datterselskapene, tilknyttede selskap og KBBLs eget regnskap. KBBL eiendomsmegling Vi gikk inn i 2011 med en god markedsandel i vårt primærområde Kristiansund og Averøy. Boligmarkedet er "sunt og friskt" og konkurransen mellom firmaene som driver eiendomsmegling er kanskje tøffere enn noen gang. KBBL eiendomsmegling har hevdet seg godt og har gjennom 2011 beholdt en god posisjon i markedet. Vi har fortsatt vår strategi om en målrettet markedsføring og tilgjengelighet med annonsering i Tidens Krav og finn.no, samt utstilling i Langveien og Amfi Futura. Vi har også økt fokus på markedsføring gjennom sosiale media, og er nå aktive og oppdaterte på bl.a. Facebook. Bemanningen på avdelingen ble noe svekket ved at en megler på slutten av året gikk ut i svangerskapspermisjon og at en annen deler av året kun var medhjelper pga utdanningskrav. Dette ga selvfølgelig utslag i hektiske arbeidsdager og noen omrokkeringer. En medhjelpers 50 % stilling på forvaltning ble overført til eiendomsmeglingen, slik at vedkommende nå har en 100% stilling ved avdelingen. Vi avsluttet året 2011 som markedsleder i vårt primærområde og har målsetninger om å øke og befeste vår posisjon i 2012. Tekniske tjenester: KBBL leverer de fleste tekniske konsulenttjenester til boligselskapene og KBBLs datterselskaper - men også til andre samarbeidspartnere ved behov. I 2011 har aktiviteten vært rimelig stor i forbindelse med rehabilitering av eksisterende borettslag og igangsetting av en rekke nye byggeprosjekter. I tillegg kommer oppfølging av ulike forsikringsskader, samt skadeforebyggende tiltak ute i borettslagene. Vår satsning på energivennlige boliger såkalte "passivhus" er blitt svært positivt mottatt av byggebransjen. Kunnskapen vi nå tilegner oss i pilotprosjektet på Draget med bygging av åtte passivhus, vil komme til nytte i våre borettslag som vurderer rehabilitering av sin boligmasse. Teknisk avdeling har også i 2011 jobbet med en rekke eksterne oppdrag som prosjektleder for reguleringsarbeidet for Skorpa og Meløya, byggeleder for utbyggingen av boligområdet på Draget, m.m.
KBBL har i 2011 utført forretningsførsel for totalt 2.093 enheter. Av disse var 282 leiligheter i frittstående borettslag og 115 i sameie, aksjeselskap og stiftelser. I tillegg til
3
Regnskap/økonomi: Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat Balansesum Egenkapital
2011
2010
2009
27.740.795 1.465.898 2.263.571 31.12.2011 34.705.276 19.990.590
26.408.028 - 146.030 1.730.563 31.12.2010 33.038.210 17.631.620
20.458.877 2.460.293 2.061.323 31.12.2009 30.661.222 15.839.557
53,37 %
51,7 %
Egenkapitalprosent
Det første passivhuset under bygging på Draget. (Foto: Terje Holm)
Rehabiliteringer ferdigstilt i 2011: Sameiet Storgata 18, Storenggata 1-6 Borettslag, Talgøenga Borettslag lag 3, Dalegata 40 Borettslag, Allanengen Borettslag. Rehabiliteringer som er påstartet / pågår i 2012: Vestre Bydel 2 Borettslag, Dalegata 21 Borettslag, Bendiksens gate Borettslag, Storgata 89-95 Borettslag, Härnösandveien Borettslag, Energimerking: Teknisk avdeling tilbyr bistand ved den lovpålagte energimerkingen av boliger ved kjøp, salg og utleie. Trykktesting og byggtermografering: I forbindelse med de nye energikravene i byggeforskriftene stilles det nå strengere krav til bygningenes tetthet. Teknisk avdeling tilbyr derfor trykktesting og byggtermografering til byggebransjen. I tillegg brukes utstyret i forbindelse med luftlekkasjer mellom boligenheter, der det kan være lukt- og lydproblematikk. Nye boliger: I 2011 ble det ferdigstilt fem boliger i Ormtunga Borettslag byggetrinn I, samt fire eneboliger på Draget. Lyhsalmenningen II Borettslag med ni boliger ble overtatt tidlig på nyåret 2012. I 2011 ble det igangsatt bygging av boliger som blir ferdigstilt i løpet av 2012, her nevnes: 34 boliger i Nergata 8, bygging av ett passivhus på Draget, samt en fritidsbolig på Brattøya. Det er flere boliger som er under planlegging og som skal igangsettes i løpet av 2012, blant annet så pågår byggingen av Ormtunga Borettslag byggetrinn II med seks boliger som ble påstartet i februar 2012.
4
57,60 %
Regnskapet for 2011 viser et positivt driftsresultat, og med overskudd i datterselskaper og selskaper hvor KBBL har eierandeler – så er årsresultatet også positivt med kr. 2.263.571,-. Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet. Regnskapet er avgitt under forutsetning om fortsatt drift. Årsresultat og disponering: Styret finner framlagte resultatregnskap og balanse med noter tilfredsstillende og foreslår at årsoverskuddet på kr. 2.263.571,- disponeres ved overføring til fond for vurderingsforskjeller og annen egenkapital. Samfunnsengasjement KBBL har de siste årene markert seg som en viktig aktør i utviklingen av kulturaktiviteter i Kristiansund med Tahitibrygga, Tollboden, Tahiti-festivalen, Nordic Light og KBK som de bærende elementer. Vårt mål er å ha et samfunnsengasjement som bidrar til å skape opplevelse som et ledd i et utvidet bomiljøbegrep og være med å støtte sunn aktivitet for barn og unge. KBBL har derfor sponset idrett og kultur med omlag 270.000 kroner i 2011. Møter Styret har avholdt 7 møter og behandlet i alt 49 protokollførte saker. Valgkomiteen har hatt ett møte. Godtgjørelser Revisors godtgjørelse for regnskapsåret 2011 har vært kr 10.500,-. Fakturert beløp er vesentlig mindre enn vanlig for 2011 på grunn av omlegging av revisors rutiner for fakturering. Fra neste år vil vi være tilbake til det normale. I henhold til generalforsamlingsvedtak fra 6. juni 2011 har de tillitsvalgtes godtgjørelse vært som følger: Styreleders honorar ............................ kr 60.000,Styremedlemmers honorar ................. kr 15.000,Møtegodtgjørelse pr. møte ................. kr 1.200,Styrets medlemmer utgjør også styret for datterselskapene KBBL Prosjekt AS og KBBL Utleieboliger AS. For dette styrearbeidet får de halve av ovennevnte honorar. Kostnader i forbindelse med godtgjørelser til tillitsvalgte ble i 2011 utgiftsført med kr. 221.800,-.
Det nye boligområdet på Draget der en ser teltet hvor det første passivhuset bygges beskyttet for vær og vind. (Foto: KBBL)
Medlemsmassen I løpet av 2011 er det tegnet 310 nye medlemmer i KBBL. Utmeldinger og strykninger har kommet til fradrag i medlemstallet med 70. Ved årets utgang har KBBL totalt 3.935 medlemmer. Medlemsfordeler Forkjøpsretten er tradisjonelt den viktigste fordelen med et medlemskap i KBBL. I tillegg arbeides det med å oppnå tilpassede og konkurransedyktige avtaler for KBBL sine medlemmer. Det er i dag inngått avtaler med 18 lokale samarbeidspartnere. Vi arbeider stadig med å forbedre tilbudene, og avtalene skal være eksklusive for KBBLs medlemmer. På nasjonalt plan har Boligbyggelagenes Partner AS i kraft av sin størrelse forhandlet fram flere svært gunstige tilbud på blant annet telefoni. Medlemskortet som også omtales som "Fordelskortet", kan man gå på nettet og aktivere. Man vil da få flere tilbud og opptjent bonus på de nasjonale medlemsfordelene – samt hos enkelte av våre lokale samarbeidspartnere. Medlemsbladet og hjemmesiden Medlemsbladet "Bomagasinet" kommer ut fire ganger i året til samtlige medlemmer, samarbeidspartnere og offentlige instanser i Kristiansund - og har et opplag på rundt 4.100. KBBL er ett av ca 10 boligbyggelag i Norge som er med i dette bladsamarbeidet, som presenterer både lokalt og nasjonalt stoff. Bomagasinet er bindeleddet mellom KBBL og det enkelte medlem, og her publiseres artikler om både juridiske spørsmål, byggteknisk informasjon, renteopplysninger og medlemsfordeler -
samt andre aktuelle saker. I løpet av året har flere av våre borettslag blitt presentert i bladet. På hjemmesidene våre legges det ut nyheter fra både KBBL, NBBL, borettslagene og medlemmene. Her finnes opplysninger om bl.a. nye prosjekter, medlemsfordeler og samarbeidspartnere - samt omtale av borettslagene. Alle boliger som til enhver tid er for salg hos KBBL eiendomsmegling blir også lagt ut her. Kursvirksomhet Nye tillitsvalgte i boligselskapene ble tradisjon tro også i 2011 invitert til et kveldskurs om styrearbeid. Mange hadde satt av denne kvelden for å sette seg inn i de oppgavene de har påtatt seg som nyvalgt styremedlem, og de ga uttrykk for at de satte pris på informasjonen administrasjonen kunne gi i oppstartsfasen. Kurset ble holdt i KBBLs lokaler i Langveien 16. Høstens kurs for tillitsvalgte ble avholdt over to ettermiddager/kvelder i oktober. Sorenskriver Christian Fr. Wyller, som er en av forfatterne av boken "Borettslovkommentaren", hadde foredrag den ene kvelden. Temaet for kvelden var kalt: "Jeg som styremedlem i borettslaget". Wyller var innom mange av de problemstillingene som tillitsvalgte møter i sin hverdag, og deltakerne syntes de hadde godt utbytte av denne kvelden. Den andre kvelden var av mer teknisk karakter. Tre av KBBLs samarbeidspartnere på medlemsfordeler foredro om varmepumper i borettslag, lys og lysstyring, ventilasjon og varmegjenvinning, samt rehabilitering med tanke
5
Datterselskaper KBBL Utleieboliger AS består etter kjøpet av Skolegata 12 og Skolegata 14 av 15 boligenheter som leies ut. I bygårdene er det også fem butikker. Beliggenheten i Skolegata er strategisk både i forhold til kontorene i Langveien 16 og eventuelt framtidig kulturhus. Driften i selskapet er god, og det vil i tiden framover også bli arbeidet med å vurdere ulike prosjekt for utvidelse av utleievirksomheten. KBBL Prosjekt AS foretar utbygging av prosjekter i egenregi, og er i tillegg deleier i selskaper hvor vi samarbeider med andre utbyggere om prosjektutvikling. Selskapet er 50 % eier i KBBL Bygg AS og Kristiansund Boligutvikling, 33,3 % eier i Skorpa Eiendom AS og 20 % i Nergata 8 AS. Selskapene har som formål å foreta investeringer av eiendommer for videreutvikling til blant annet boliger. Dalegata 40 Borettslag. (Foto: Terje Holm)
på energisparing. Dette er tema som det legges mer og mer vekt på, ikke bare ved nybygging, men også ved rehabilitering. Derfor er slike saker viktig å få formidlet til styrene som forvalter store bygningsmasser. Sameiet KBBL Servicesentral Det er nå i alt åtte ansatte inkludert daglig leder, og man er godt rustet til å ta de oppgavene som blir bestilt. Tilbudet med utarbeidelse av tilsynsrapporter for lagene har blitt svært godt mottatt og er viktig med hensyn til å ta vare på boligmassen. Det er 2,5 stilling som er dekt opp av arbeid i tilknytning til tilsynsrapportene, 2,5 stilling utfører vaktmestertjenester og resterende håndverkere arbeider med serviceoppgaver. En viser for øvrig til Sameiet KBBL Servicesentral sin egen årsmelding. Storenggata 1–6 Borettslag. (Foto: Terje Holm)
Planer fremover KBBL har utarbeidet en ny visjon: "KBBL skal bidra til at Kristiansundsregionen blir verdens beste bosted!". Visjonen skal synliggjøres i markedsføringssammenheng ved hjelp av slagordene "KBBL setter spor" og "Born in Kristiansund 1946". På denne måten ivaretar vi både fremtidsvyer og historikk – samt sier at vi sikter høyt, søker kvalitet i alt vi gjør, og ønsker å fortsette med å utgjøre en forskjell i nærmiljøet vårt. Tilpasset profilering og måloppnåelse i henhold til ny strategi skal stå høyt i fokus i tiden fremover.
Sameiet Storgata 18. (Foto: Terje Holm)
6
KBBL har som mål å opprettholde sin stilling som en sentral og foretrukket samarbeidspartner både innen nybygging og rehabilitering, primært gjennom egen organisasjon men også ved bruk av gode samarbeidspartnere. KBBL vil fortsette å ha fokus på utvikling av nye tjenester og videreutvikling av tilbudene til våre medlemmer, samt
Illustrasjonsplan for reguleringen av Skorpa og Meløya. (Foto: KBBL)
Ormtunga Borettslag. (Foto: Terje Holm)
Lyhsalmenningen II Borettslag. (Foto: Terje Holm)
overføre kunnskap fra satsing på passivhus til nytte for borettslagene i deres behov for rehabilitering og vedlikehold.
utbyggingsprosjekter som vi mener lokalsamfunnet har behov for. Vi håper å kunne være i gang med utbygging på Skorpa i løpet av 2013, etter lang ventetid.
Boligbygging er et hovedformål for KBBL, og vi mener å ha en god posisjon i markedet med langsiktige prosjekter under planlegging. Hele tiden har vi fokus på spennende
Styret vil til slutt benytte anledningen til å takke forbindelser, andelseiere, tillitsvalgte og de ansatte for et godt samarbeid i 2011!
Kristiansund, 21. mai 2011. I styret for AL Kristiansund Boligbyggelag Anders Marthinussen (styreleder) Monika Eeg (nestleder) Kristian Roksvåg (styremedlem) Hedda Evjen Nielsen (kommunens representant) Heidi Knutsen (ansattes repr.) Vidar Solli (adm. dir.)
Ture Haugen (styremedlem) Vidar Fagerheim (1. vararepresentant)
7
Resultatregnskap DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter Forretningsførerhonorar Andre inntekter forvaltning / teknisk Meglerinntekter Medlemsinntekter Salg av anleggsmidler Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter
Resultat 2011
Resultat 2010
5.401.586 5.890.981 14.681.599 680.341 171.556 914.733 27.740.795
4.861.295 5.528.134 14.516.560 652.327 40.201 809.511 26.408.028
3.532.261 17.298.733 627.276 4.816.627 26.274.898
3.251.739 15.524.245 586.620 7.191.453 26.554.058
1.465.898
(146.030)
1.525.277 201.455 1.726.732
2.736.269 299.563 3.035.832
296.807 207.850 504.657
218.619 792.150 1.010.769
NETTO FINANSPOSTER
1.222.075
2.025.063
ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD
2.687.973
1.879.033
424.402
148.470
ORDINÆRT RESULTAT
2.263.571
1.730.563
ÅRSRESULTAT
2.263.571
1.730.563
OVERFØRINGER OG DISPONERINGER Overf. fond for vurderingsforskjeller Overføringer annen egenkapital SUM OVERFØRINGER OG DISPONERINGER
1.291.544 972.027 2.263.571
0 1.730.563 1.730.563
Driftskostnader Varekostnad Personalkostnader Avskrivninger på varige driftsmidler Andre driftskostnader Sum driftskostnader
Noter
1, 2 3
DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Inntekt på investering i datterselskap Annen renteinntekt Sum finansinntekter Finanskostnader Annen rentekostnad Kostnad på investering i datterselskap Sum finanskostnader
Skattekostnad på ordinært resultat
8
4
4
5
Balanse pr. 31.12.2011 EIENDELER Anleggsmidler / Varige driftsmidler Forretningsbygg/eiendommer Andre varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontorm. Sum vanlige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Investeringer i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidler SUM ANLEGGSMIDLER
Noter
31.12.2011
31.12.2010
3, 6 3, 6 3, 6
10.016.765 1.017.000 804.000 11.837.765
10.236.765 1.273.000 217.000 11.726.765
4 4 7
8.924.367 2.077.315 366.501 11.368.183 23.205.948
7.606.940 2.542.195 166.501 10.315.636 22.042.402
577.954 0 8.185.581 8.763.535 2.735.793 11.499.328
69.002 177.562 7.238.677 7.485.241 3.510.568 10.995.809
34.705.276
33.038.210
9 9
1.707.750 3.230.000 4.937.750
1.612.350 3.230.000 4.842.350
9 9
6.318.965 8.733.875 15.052.840 19.990.590
5.027.421 7.761.849 12.789.270 17.631.620
10
596.743 596.743
501.174 501.174
6
8.262.415 8.262.415
8.598.532 8.598.532
8.859.158
9.099.706
1.943.116 327.998 1.944.904 1.639.510 5.855.528 14.714.686
3.041.971 91.422 1.338.975 1.834.516 6.306.884 15.406.590
34.705.276
33.038.210
OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Fordringer på konsernselskap Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l. SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER
4 8
EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Andelskapital Overkursfond (oppskrivningsfond) Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Fond for vurderingforskjeller Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD
5
SUM EGENKAPITAL og GJELD
Kristiansund, den 31.12.2011 / 21.05.2012 Anders Marthinussen
Kristian Roksvåg
Heidi Knutsen
Styrets formann
Styremedlem
Styremedlem (ansattes representant)
Monika Eeg
Ture Haugen
Hedda Evjen Nielsen
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem (kommunens representant)
Vidar Fagerheim
Vidar Solli
1. vararepresentant
Adm. dir.
9
Noter til regnskapet Regnskapsprinsipper: Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Selskapet har videre fulgt relevante bestemmelser i Norsk Regnskaps Standard utarbeidet av Norsk Regnskaps Stiftelse. De unntaksregler som gjelder for små foretak er anvendt der annet ikke er angitt i regnskapsprinsipper. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter siste dag i regnskapsåret, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi (Laveste verdis prinsipp). Anleggsmidler og langsiktig gjeld Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk for virksomheten. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler føres opp i balansen og avskrives over driftsmidlets forventede økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som forventes ikke å være av forbigående art. Nedskrivinger blir reversert når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger finnes å være til stede. Aksjer og andeler i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet Definisjon av datterselskaper framgår av regnskapslovens §1-3, tilknyttet selskap i §1-4 og felles kontrollert virksomhet i §5-18. Aksjer i datterselskaper, tilknyttede selskaper og felles kontrollert virksomhet er vurdert etter egenkapitalmetoden. Spesifikasjon av investeringene er vist i egen note til regnskapsposten. Vår andel av resultatet fra selskapene er ført opp som inntekt etter fradrag for avskrivninger på henførbare merverdier og goodwill. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer føres opp i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til påregnelig tap. Avsetning til påregnelig tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Andre fordringer er også gjenstand for en tilsvarende vurdering.
Note 1 - Lønnskostnad Selskapet har hatt 19,7 årsverk i regnskapsåret. Spesifikasjon av lønnskostnader I år Lønn 11.445.581 Arbeidsgiveravgift 2.075.046 Pensjonskostnader 3.196.566 Andre lønnsrelaterte ytelser 581.540 Totalt 17.298.733
I fjor 11.408.739 1.845.988 1.597.011 672.507 15.524.245
Ytelser til ledende personer og revisor Daglig leder 1.040.648 Styremedlemmer 221.800 Revisjonshonorar ekskl. merverdiavgift, som består av: Revisjon* 0 Attestasjonsoppgaver 3.300 Andre tjenester 11.068 Samlet honorar til revisor 14.666 * Revisjonshonoraret er i 2010 fakturert på forskudd. I 2011 er en gått over til å fakturere året etter arbeidet utføres. Honorar for 2011 er derfor fakturert i 2012.
Note 2 - Annen kortsiktig gjeld Pensjonskostnader, -midler og -forpliktelser Selskapet har AFP ordning. Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning for selskapets ansatte jfr. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Foretaket har etablert en tjenestepensjonsordning som tilfredsstiller kravene i loven. Pensjonsforpliktelsen er ikke balanseført, og den årlige pensjonspremie anses som årets pensjonskostnad. Ordningen omfatter alle ansatte. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelse på ytelse fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. 2011 2010 Antall personer som omfattes 21 21 Aldersfordeling: <30 år 1 1 30-40 år 7 5 40-50 år 10 11 50-60 år 1 2 >60 år 2 2
Note 3 - Avskrivningstablå for varige driftsmidler Forretningsbygg- Andre varige eiendommer driftsmidler Anskaffelseskost pr. 1/1 9.649.337 6.280.020 + Tilgang 376.791 109.602 - Avgang 368.768 72.080
10
Driftsløsøre i Sum verktøy/kontor 254.453 16.183.810 636.250 1.122.642 0 440.848
Anskaffelseskost pr. 31/12 Oppskrivning pr. 1/1 - Avgang Oppskrivning pr. 31/12
9.657.359 3.230.000 0 3.230.000
6.317.542 0 0 0
Akk. av/nedskr. pr 1/1 2.642.572 + Ordinære avskrivninger 183.924 + Avskr. på oppskrivning 65.000 - Tilbakeført avskrivning 20.901 + Ekstraord nedskrivninger 0
5.007.020 329.102 0 35.580 0
Akk. av/nedskr. pr. 31/12
2.870.594
5.300.542
Balanseført verdi pr 31/12 10.016.765
1.017.000
Prosentsats for ord.avskr
1-33
890.703 16.865.604 0 3.230.000 0 0 0 3.230.000 37.453 49.250 0 0 0
7.687.044 562.276 65.000 56.482 0
86.703
8.257.838
804.000 11.837.765
10-33
10-14
Note 4 - Investeringer i datterselskap Datterselskap og konsernmellomværende Selskapet kommer inn under reglene om små selskaper, definert i regnskapslovens §1-6, og har med hjemmel i regnskapslovens §3-2, 3. ledd unnlatt å utarbeide konsernregnskap. Datterselskapene og de tilknyttede selskapene er bokført i regnskapet etter egenkapitalmetoden. Firma / kontorsted KBBL Prosjekt AS KBBL Utleieboliger AS Tollbodenbygningen AS Totalt
Anskaffelseskost 1.000.000 105.400 1.500.000 2.605.400
Balanseført Egenkapital 7.225.687 1.698.678 (258.934)
Eier- og stemmeandel 100% 100% 45,36%
Balanseført verdi er ført opp etter egenkapitalmetoden, og framkommer slik: KBBL KBBL TollbodenProsjekt AS Utleieboliger AS bygningen AS Inngående balanse pr 01.01. 5.781.084 1.618.004 207.851 +/- Inntektsført resultat 1.444.603 80.674 -207.850 - Utbytte mv i året 0 0 0 + Innbetalt aksje- og selskapskapital 0 0 0 +/- Andre egenkapitaltransaksjoner = Utgående balanse pr 31.12. 7.225.687 1.698.678 1 Selskapene har Kristiansund Boligbyggelag AL vært med i siden stiftelsen. Det foreligger derfor ingen mer-/mindreverdier ved bruk av egenkapitalmetoden. Fordringer og gjeld med datterselskaper, tilknyttede selskaper og felles kontrollert virksomhet spesifisert for hver post i balansen (Gjeld angitt med negativt fortegn): Regnskapspost: Virksomhetstype: Pr 31.12. i år Pr 31.12. i fjor Kortsiktig fordring Datterselskap 0 177.562 Langsiktig fordring Datterselskap 2.077.315 2.542.195 Pantstillelse, annen sikkerhetsstillelse samt garantier o.l. Datterselskap 0
0
Note 5 - Skattekostnad på ordinært resultat Spesifikasjon av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnader + Permanente og andre forskjeller + Endring i midlertidige forskjeller = Inntekt Netto skattbar formue (avrundet) Spesifikasjon av årets skattekostnad: Beregnet skatt av årets resultat + Formueskatt = Sum betalbar skatt - For lite avsatt tidligere +/- Endring i utsatt skatt (regnskapsført) +/- Endring i utsatt skattefordel (regnskapsført) = Ordinær skattekostnad Skattesats 31.12 Betalbar skatt i balansen består av Sum betalbar skatt = Betalbar skatt i balansen
1.243.370 200.014 -341.318 1.102.066 6.473.202 308.578 19.420 327.998 835 95.569 0 424.402 28 327.998 327.998
Note 6 - Gjeld, pantsettelser og garantiansvar Pantsettelser Gjeld sikret med pant Pantsatte eiendeler: Forretningsbygg Langveien 16 Gnr. 6, Bnr. 363 Øvrig driftstilbehør Driftsløsøre Sum pantsatte eiendeler
I år 8.262.415
I fjor 8.598.532
10.016.765 1.017.000 804.000 11.837.765
10.236.765 1.273.000 217.000 11.726.765
Note 7 - Investeringer i aksjer og andeler Aksjer i Boligbyggelagenes Partner AS Aksjer i Rullebaneutvidelse AS Aksjer i BBL DK Aksjer i Kvernberget Vekst AS Aksjer i Nordic Light AS Grunnkapital Stiftelsen Frei utleieboliger Andel i Sameiet KBBL Servicesentral
Note 9 - Andelskapital kr. 200.000,kr. 100.000,kr. 25.000,kr. 15.000,kr. 1,kr. 25.000,kr. 1.500,-
Note 8 - Bankinnskudd, kontanter o.l. Bundne bankinnskudd for skattetrekkinnskudd utgjør pr 31.12. i år kr 750.512,- og utgjorde pr 31.12. i fjor kr 750.690,-.
Aksjekapital/ selskapskapital Pr 1.1. 1.612.350 + Fra årets resultat 0 +/- Andre transaksjoner: 95.400 Pr 31.12. 1.707.750
Overkurs Fond for vurd.fond forskjeller 3.230.000 5.027.421 0 1.291.544 0 0 3.230.000 6.318.965
Annen EK/ udekket tap 7.761.849 972.027 0 8.733.875
Andre transaksjoner består av: Utmeldinger og nytegning av andeler.
Note 10 - Utsatt skatt + Driftsmidler inkl. goodwill + Utestående fordringer - Andre avsetninger for forpliktelser = Grunnlag utsatt skatt Utsatt skatt
2010 2.338.502 0 548.592 1.789.909 501.174
2011 2.422.439 -40.932 250.280 2.131.227 596.743
Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for AL Kristiansund Boligbyggelag, som består av balanse per 31. desember 2011, resultatregnskap som viser et overskudd på kr 2.263.571,- for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og daglig leders ansvar for årsregnskapet Styret og daglig leder er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og daglig leder finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for selskapets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte
regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til AL Kristiansund Boligbyggelag per 31. desember 2011 og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset revisjon av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Kristiansund, den 30.05.2012. Statsautorisert revisor André Hansø AS André Hansø Statsautorisert revisor
11
Boligselskap og andre selskap tilsluttet KBBL som forretningsfører
Det er fin utsikt fra borettslagene på Lyhsalmenningen. (Foto: Terje Holm)
A L
Kariveien Borettslag Kokkolaveien Borettslag Härnösandveien Borettslag Solsvingen Borettslag Grindalsenga Borettslag Myra Borettslag Milnveien 1 Borettslag Makrellsvingen Borettslag Karihola Borettslag Havgapet Borettslag Nordvesten Terrasse Borettslag Liabø Borettslag Liatun Borettslag Borettslaget «Det Knudtzonske Hus» Boxaspenenga Borettslag Roligheten Borettslag Storskarven Borettslag Karitunet Borettslag Horisonten Borettslag Kirkelandet Borettslag Jørihaugen Borettslag Kroghkaia Borettslag Rensviktunet Borettslag Ole Jullumsgt Borettslag Røsandåsen Borettslag Kjørsetorget Borettslag Jørihaugen Terrasse Borettslag Marcussundet Borettslag Lyhsalmenningen Borettslag Jøritunet Borettslag Rådhustunet Borettslag Brattøya Sjøstuer Borettslag Breilisikten Borettslag Bremsneshatten Borettslag Midtbyen Hage Borettslag Hauggata 22 Borettslag Dahlbakken Borettslag Furuveien Borettslag Røsand
K R I S T I A N S U N D
Byhagen Kristiansund Borettslag Ormtunga Borettslag Lyhsalmenningen II Borettslag Marstrandsgata 17 Borettslag Dalegata 54 B - C - D Borettslag Sørsundveien 37 Borettslag Måseveien 20 Borettslag Dalegt. 21 Borettslag Fredericiaveien Borettslag Rensvik Borettslag Storbakken Borettslag Parken Borettslag Kyrhaug Hyttefelt Borettslag Fredericiaveien 41 Borettslag Norfinn Bo & Ro Borettslag Ørnvika Borettslag Havsikten Borettslag Marstrandsgt. 19 Borettslag Karo 1 Borettslag Grindhaugen Borettslag Sameiet Freivn. 79 Sameiet Storgata 18 Stift. Frei Trygdeboliger Terrasseveien Velforening Stift. Omsundet Trygdeboliger Stift. Frei Utleieboliger Sameiet KBBL Servicesentral Kr.sund Boligutvikling AS KBBL Bygg AS Skorpa Eiendom AS Nergata 8 AS Arbeidernes Økonomiske Fellesorganisasjon Kristiansund Nordic Light Events AS Tollbodenbygningen AS KBBL Utleieboliger AS KBBL Prosjekt AS KBBL
B O L I G B Y G G E L A G
HOLM Kristiansund
Nedre Enggate 13 Borettslag Vestre Bydel I Borettslag Vestre Bydel II Borettslag Talgøenga lag 1 Borettslag Talgøenga lag 2 Borettslag Talgøenga lag 3 Borettslag Talgøenga lag 4 Borettslag Talgøenga lag 5 Borettslag Stavnesveien Borettslag Bendiksens gate Borettslag Allanengen Borettslag Skonnertgt./Schjetnansgt. Borettslag Galeasgt./Skonnertgt. Borettslag Undervisningspersonalets Borettslag Knudtzondalen Borettslag Tors vei Borettslag Fløya Terrasse Borettslag Teistholmveien Borettslag Gomalandets Borettslag Storenggata 1–6 Borettslag Gomagata 29–35 Borettslag Gomagata 30–34 Borettslag Dalegata 40 Borettslag Kvennberggata 43–47 Borettslag Kvennberggata 31–39 Borettslag Grendalsgate 24–34 Borettslag Grendalsgate 6–22 Borettslag Grendalsgate 1–5 Borettslag Dalegata 3–5 Borettslag Nordlandets Borettslag Ganger Rolvsgate Borettslag Omagata Borettslag Innlandets Borettslag Bentnesveien Borettslag Hegerberget 16–34 Borettslag Hegerberget 2–8 Borettslag Storgata 89–95 Borettslag H. Brinchmannsvei Borettslag