SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO, 2 2. EVOLUÇÃO DA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, 3 2.1. OS MODELO DE VALORAÇÃO DE IMÓVEL NO BRASIL, 5 2.2. O MODELO DE PATCHIN, 6 2.3. O MODELO DA ANÁLISE DO HABITAT EQUIVALENTE, 7 3. MATERIAL E MÉTODO, 7 4. ANÁLISE DOS RESULTADOS, 11 4.1.
ESTATÍSTICAS DOS METAIS, 11
4.2.
RESULTADOS DO MODELO DA ABNT, 12
4.3.
RESULTADOS DO MODELO DA AHE, 13
4.4.
ANÁLISE DO CUSTO DE REMEDIAÇÃO DO SOLO, 15
4.5.
ANÁLISE DA RECEITA LÍQUIDA OPERACIONAL, 16
4.6.
ANÁLISE DO RESULTADO DO MODELO DE PATCHIN, 16
5. CONCLUSÕES, 22 REFERÊNCIAS, 23.
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AVALIAÇÃO SISTEMÁTICA DE IMÓVEIS AFETADOS Dr. Georges Kaskantzis Neto e MSc. Breno de Paula Herbert Universidade Federal do Paraná, Universidade de Stuttgart e SENAI-PR Mestrado Profissionalizante Meio Ambiente Urbano e Industrial – MAUI Centro Politécnico, Jd. Américas, DEQ/ST/UFPR, CEP 81530-970
Resumo. A valoração econômica de bens imóveis contaminados é uma atividade relativamente complexa que requer conhecimentos multidisciplinares. A avaliação econômica de imóveis contaminados ainda é pouco conhecida e praticada no país sendo mais solicitada nas periciais judiciais e no licenciamento ambiental de novos empreendimentos. Os modelos disponíveis na literatura aberta nacional são aqueles que se encontram descritos nas normas da ABNT. Visando a difusão dos conhecimentos a respeito dos modelos de avaliação de bens imóveis contaminados elaborou-se este estudo, no qual apresentam-se: um histórico resumido dos modelos de avaliação de imóveis poluídos e os resultados de três modelos desta natureza aplicados para a investigação da influência da contaminação no valor de mercado e no custo de oportunidade de uma propriedade industrial localizada no Paraná. Os resultados do estudo indicaram que a contaminação do solo do imóvel industrial resulta a perda de receita operacional e aumento dos riscos do negócio, significando que a poluição provoca em médio prazo a desvalorização do imóvel. Palavras chave: Valoração, Imóveis, Contaminação, Modelos, Imobiliário.
1. INTRODUÇÃO A medida que a população aumenta a quantidade per capita de recursos da natureza diminui, significando que o valor da terra e dos bens imóveis deverá aumentar progressivamente. No período de 2009 a 2013, o valor dos imóveis no país aumentou mais que o dobro da inflação. Com base no IPCA, índice de inflação do período, cujo atual valor é 32%, pode-se verificar que o preço dos imóveis no mercado brasileiro aumentou, cerca de, 64% nos últimos cinco anos (LORETO 2013). A valoração econômica de imóveis contaminados é uma atividade relativamente complexa que exige uma gama de conhecimentos. No Brasil, a valoração de propriedades afetadas é pouco conhecida, sendo mais praticada nas periciais ambientais judiciais e no licenciamento ambiental de empreendimentos. Nos Estados Unidos na América do Norte, o desenvolvimento de metodologias e modelos de avaliação de imóveis contaminados iniciou nos anos oitenta (MAY, 2002).
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Esse trabalho foi elaborado visando a disseminação dos modelos de avaliação econômica de propriedades contaminadas. Na primeira parte do texto, apresenta-se o histórico da evolução dos modelos de avaliação monetária de imóveis contaminados no período de 1986 a 2000 nos Estados Unidos da América do Norte. Na segunda parte do texto, apresentam-se os resultados de três modelos de avaliação associados para a investigação dos efeitos da contaminação do solo de uma propriedade industrial da região metropolitana de Curitiba, PR, na receita líquida operacional, nos custos diretos da contaminação e no seu estigma.
2. A EVOLUÇÃO DA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS No ano de 1984 CAMPANELLA (1984) publicou um trabalho pioneiro a respeito da valoração de propriedades contaminadas. Neste artigo, o autor definiu os principais aspectos e fatores de caracterização de imóveis contaminados, os quais continuam sendo utilizados no presente, tendo descrito o método de comparação da situação do imóvel antes e após a contaminação. Segundo Campanella, os tradicionais métodos de avaliação do valor de mercado dos imóveis sem contaminação, tais como: a comparação direta com dados do mercado; o método da receita líquida operacional; o método dos custos de recuperação e outros não são capazes o suficiente para resolver a complexidade envolvida na valoração de propriedades contaminadas, pois não foram elaborados para essa finalidade. Ef eitos secundários, como, por exemplo, a restrição ou perda dos direitos de exploração de recursos naturais disponíveis na propriedade; restrição do direito construtivo; limitação da transferência da propriedade e outros são alguns dos aspectos geralmente desconsiderados na avaliação dos imóveis com contaminações, os quais, certamente exercem influência no valor da propriedade. O trabalho de DORCHESTER (1991) publicado no ano de 1991 descreve os fatores que influenciam a mudança do valor monetário dos imóveis contaminados, tendo sido também discutidos os aspectos legais relativos ao problema dos imóveis contaminados. O estudo elaborado por RINALDI (1991) apresenta alguns efeitos que se originam da contaminação e repercutem na receita líquida operacional, prejudicando o valor de mercado da propriedade. No artigo publicado no ano de 1992, MUNDAY (1992) criticou os modelos de Dorchester e Rinaldi tendo indicado inconsistências que haviam nos resultados fornecidos pelos modelos criticados. Explicou com detalhes a dificuldade inerente a percepção do com-
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portamento do mercado imobiliário quanto ao risco do negócio das propriedades injuriadas. Neste artigo, Munday apresenta-se um modelo alternativo para análise dos impactos da contaminação na receita líquida operacional que é produzida pelo negócio desenvolvido na propriedade. No ano de 1993, CHALMERS e ROECHR (1993) publicaram um trabalho no explicam a importância do estigma resultante da contaminação dos bens imóveis, tendo discutido com detalhes o custo e a influência da recuperação da degradação no valor de mercado dos imóveis afetados, conforme citado por Munday. O engenheiro e analista imobiliário WILSON (1994) publicou no ano de 1994 um artigo, no qual descreveu os elementos que constituem o estigma originado pela contaminação de imóveis e recomendou a análise detalhada destes. Wilson também explicou a dificuldade inerente a estimativa dos custos da recuperação. RODDEWING (1996) publicou trabalho no qual discutiu o estigma da contaminação de imóveis industriais tendo afirmado que este componente do dano deveria ser analisado de modo diferente daquele adotado na época pelos técnicos e os analistas imobiliários. Em 1998, BELL (1998) publicou um artigo apresentando um modelo de valoração de imóveis contaminados que superou na época os modelos desenvolvidos até aquela data, como, por exemplo, os modelos de Bill Munday, Albert Wilson e Dorchester. RANDALL (1996) descobriu que existem cerca de, 200 tipos de condições prejudiciais que influenciam o valor de mercado dos imóveis. A contaminação e questões de geotécnica são os maiores responsáveis pelo detrimento das condições dos imóveis, assim como, desastres naturais, maus odores oriundos de aterros e ruídos de aeroportos também prejudicam as propriedades resultando a redução do valor no mercado imobiliário. Randall observou que as principais condições de detrimento do imóvel poderiam ser agrupadas em 10 classes com características próprias. Randall construiu um diagrama que indica para cada uma das classes os atributos da condição de detrimento e o comportamento da mudança. Em 1997, JACKSON (1997) apresentou uma lista de fatores que considerou relevantes para estimativa do efeito da contaminação na receita líquida operacional do negócio conduzido na propriedade afetada. Os fatores citados por Jackson foram: o custo e o tempo da remediação; o valor da compensação; a incerteza quanto à natureza e a extensão da contaminação; a existência do plano de remediação; a estimativa dos custos de paralisação do negócio; e a probabilidade de ocorrem problemas legais junto a terceiros.
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LASTLY, KINNARD e WORZALA (1999) realizam uma consulta junto aos analistas americanos de imóveis contaminados visando a descoberta do método de avaliação mais utilizado pelos entrevistados. O resultado da pesquisa indicou que 50,4% (65 analistas) dos entrevistados usavam a comparação direta de dados do mercado e 49,6% (64 analistas) utilizavam a capitalização da renda. Com base no histórico da evolução dos modelos de valoração monetária de bens imóveis injuriados, constatou-se que os métodos tradicionais utilizados para esse fim são o modelo da receita líquida operacional, o modelo dos custos diretos de remediação da contaminação e da capitalização da receita operacional. Segundo afirmado pelos autores dos modelos, as dificuldades inerentes da valoração de propriedades contaminadas são as incertezas quanto aos custos e a eficiência das ações de remediação dos danos oriundos da contaminação; a falta de conhecimento do comportamento do mercado e os riscos da continuidade das atividades do negócio e outros que originam o estigma da contaminação no imóvel afetado.
2.1. OS MODELOS DE VALORAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL No Brasil, os modelos específicos de valoração econômica de propriedades contaminadas são praticamente desconhecidos sendo mais utilizados nos processos judiciais de investigação e perícia de acidentes ambientais e nos licenciamentos ambientais de empreendimentos com potencial de prejudicar a natureza. Os modelos de avaliação econômica de imóveis mais utilizados no país são aqueles que se encontram apresentados nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, como, por exemplo, a NBR 14653 – 1, 2, 3, 4, e 6. Os métodos de avaliação apresentados nas citadas normas são o método comparativo direto de dados de mercado; o método evolutivo; o método involutivo e o método da capitalização de renda. Tais metodologias, conforme observado por Campanella, não capazes o suficiente para serem aplicadas na valoração monetária de propriedades contaminadas. Além dos modelos indicados nas normas ABNT, uma outra fonte de referência que poder utilizada para a avaliação de imóveis contaminados é o manual de propriedades contaminadas que se encontra disponível na página eletrônica da Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de São Paulo – CETESB (www.cetesb.gov.br). No conjunto dos modelos de avaliação de propriedades recomendados pela ABNT, o modelo da comparação direta de dados de mercado é um dos mais utilizados em razão da disponibilidade de dados de mercado.
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Basicamente, o modelo de comparação de dados do mercado está apoiado nos fundamentos da estatística. Inicialmente, calcula-se o número de amostras que deverão ser pesquisadas visando a viabilização do modelo de regressão. Depois de terem sido identificados os imóveis semelhantes ao afetado realiza-se o ajuste dos coeficientes do modelo linear, determinando as estatísticas e os resultados ANOVA. Existem variantes do citado modelo, tais como: as funções transcendentais e trigonométricas.
2.2. O MODELO DE PATCHIN No conjunto dos modelos de avaliação de propriedades contaminadas, disponíveis na literatura aberta é o modelo de PATCHIN. Esse modelo inclui pontos de interesse do presente estudo de caso. Munday descobriu que a contaminação do imóvel provoca a diminuição da operacional do imóvel influenciando o seu valor de negociação. Com base na descoberta de Munday, PATCHIN (1992) elaborou um modelo generalizado de avaliação de imóveis afetados, tendo inc luído os termos relativos a perdas de receita operacional, custo da contaminação estigma. As equações que formam o modelo de Patchin foram definidas com n
Vu = ∑ t=1 n
Vc = ∑ t=1
NOIi (1) (1 + iu )
NOIc − (Lt + R t + It ) (1 + ic )t
n
n
t=1
t=1
(2)
NOIt − (Lt + R t + It ) NOIt − (Lt + R t + It ) S=∑ −∑ (3) t (1 + iu ) (1 + ic )t n
n
t=1
t=1
NOIt NOIt − (Lt + R t + It ) DC = ∑ −∑ (4) t (1 + iu ) (1 + iu )t Vu = Vc + DC + S
(5)
Sendo: Vu – valor do imóvel sem a contaminação ($); Vc – valor do imóvel contaminado ($); NOIi – receita líquida operacional do imóvel sem contaminação; NOIc – receita líquida operacional do imóvel contaminado; iu – taxa de desconto do mercado (%); ic – taxa de risco do mercado (%); Lt – queda da receita operacional em razão da contaminação ($); It – compensação em virtude da contaminação ($); t – tempo; n – período; S – valor do estigma provocado pela contaminação do imóvel ($); DC – custo direto da contaminação ($)
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A equação (1) do modelo representa o valor do móvel sem a contaminação (Vu), o segundo termo do modelo indica o estigma da contaminação e, o terceiro e última equação do modelo representa os custos diretos da contaminação.
2.3. O MODELO DA ANÁLISE DO HABITAT EQUIVALENTE .
O modelo da Análise do Habitat Equivalente (AHE) foi desenvolvido pela NOAA –
National Oceanic and Atmospheric Administration dos Estados Unidos da América do Norte na década de noventa, notadamente para a valoração dos danos aos componentes do meio biótico (NOAA, 2000). O resultado fornecido pelo modelo é o tamanho do habitat que deve ser criado em conjunto com a recuperação daquele afetado, para obter os serviços ambientais perdidos em razão da contaminação. O tamanho do projeto de compensação do dano ambiental é definido pela equação (5), j B j j Vj ∑t=0 ρ × (b − xt )⁄b P= ∗ L × J (5) Vp ∑t ρ × (xtp − bp )⁄bj
Apesar da aparente complexidade da equação (4), o cálculo do tamanho do habitat é simples podendo ser realizado com planilha Excel. O denominador da eq. 4 indica a quantidade de serviços ambientais afetados pela contaminação, e o denominador representa o montante de serviços a serem fornecidos por área e tempo pelo projeto do habitat de compensação a ser desenvolvido pelo responsável causador dos danos. As hipóteses simplificadoras adotadas pelo modelo AHE são as seguintes: o habitat afetado e aquele a ser criado são da mesma natureza; os serviços afetados e a serem fornecido pelo habitat de compensação são iguais; a taxa de variação da perda e incremento de serviços varia de modo linear no tempo e a taxa de desconto adotada para os serviços foi 3% a.a. No presente trabalho o modelo da AHE foi empregado para estimar o valor da compensação dos danos causados pela contaminação do solo da propriedade industrial.
3. MATERIAL E MÉTODO O caso investigado neste trabalho foi a contaminação do solo de um imóvel industrial situado na zona rural. Nesta propriedade eram executadas atividades de manipulação de resíduos para queima em fábrica de cimento. No ano de 2005 foi decreta a falência da empresa proprietária do imóvel, o qual foi adquirido tendo sido encontrados, cerca de 3875 t de resíduos, dispostos no solo e abandonados ao céu aberto. Foram injuriados 1500 m3 de solo. Na FIGURA 3 pode-se observa os toneis abandonados que foram
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encontrados pelas autoridades locais. A propriedade industrial investigada encontra-se situada no Município de São José dos Pinhais, do PR. A propriedade situa-se a 1159 m de altitude do mar e abrange uma área de 7500 m2. O Rio Miringuava está localizado a 300 m de distância do imóvel. Durante a visita da propriedade foram coletadas 35 amostras do solo visando a determinação dos teores de metais e compostos de petróleo. As trinta e cinco amostras do solo da propriedade foram coletadas com trado manual em dois horizontes: o primeiro a profundidade de 20 cm a partir da superfície e o segundo a profundidade de 40 cm, tendo sido acondicionadas em sacos plásticos e, posteriormente analisadas no laboratório FRISCHMANN AISENGART. O preparo das amostras enviadas ao laboratório foi realizado no laboratório de Mineralogia do Solo do departamento de Solos da Universidade Federal do Paraná - UFPR. O solo foi seco no ambiente, triturado com almofariz e homogeneizado com peneira de 2 mm de abertura de malha.
Figura 1. Tonéis de resíduos encontrados pelas autoridades na propriedade industrial. No laboratório AISENGART, as amostras do solo foram analisadas pelo método de Plasma Indutivamente Acoplado, tendo sido investigados os metais: Alumínio (Al); Cromo (Cr); Cobalto (Co); Níquel (Ni); Zinco (Zn); Cobre (Cu) e Chumbo (Pb). Os valores de referência empregados para analisar os resultados foram aqueles que se encontram descritos na Resolução CONAMA 420, de 28 de dezembro de 2009.
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A metodologia adotada neste trabalho contemplou cinco etapas principais. Na primeira etapa do estudo, determinaram-se as estatísticas das concentrações dos metais observados nas trinta e cinco amostras do solo, da propriedade industrial, analisadas no laboratório AISENGART. As médias dos valores das concentrações foram também submetidas aos testes estatísticos de hipóteses. Na segunda etapa do estudo foram pesquisados na região onde se encontra construída a propriedade industrial avaliada, os imóveis com a mesma característica do imóvel afetado visando a determinação do valor médio de mercado do bem imóvel investigado com o método da comparação direta de dados do mercado. Os imóveis identificados encontram-se situados nas proximidades da propriedade avaliada, especificamente no município de São José dos Pinhais, PR. Foram selecionadas nove propriedades da mesma natureza do imóvel para assegurar a qualidade do resultado A seleção do processo de remediação da contaminação do solo do imóvel e pesquisa dos custos associados foram realizadas na terceira etapa do estudo, tendo sido determinados os valores do mercado dos serviços de engenharia, aquisição de terra de reposição, transporte de solo mole e resíduos, compactação do terreno e, notadamente os custos de incineração dos materiais contaminados em forno cimenteiro. Na Tabela 2, apresentam-se os valores dos serviços pesquisados no mercado local. Na quarta etapa do estudo determinou-se o valor monetário da compensação dos danos ambientais provocados pela contaminação do solo da propriedade industrial N
Área (m2)
Valor (R$)
Posição
Localização
1
5.050
505.000,
Meio de quadra
Loteamento Audi
2
10.230
1.023.119,
Esquina
Loteamento Audi
3
7.443
731.010,
Meio de quadra
Loteamento Audi
4
9.620
1.300.000,
Meio de quadra
Zona Rural, Braga
5
18.000
1.500.000,
Meio de quadra
R. Sabatina 2591
6
19.746
2.370.000,
Meio de quadra
Barro Preto
7
3.477
320.000,
Meio de quadra
Barro Preto
8
7.000
1.000.000,
Meio de quadra
Barro Preto
9
6.300
860.000,
Esquina
Barro Preto
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Tabela 2. Valor de mercado dos serviços e materiais requeridos para remediação da contaminação do solo da propriedade industrial investigada neste trabalho. Materiais e Serviços (R$ t-1) Custo da incineração dos resíduos
230,00
Custo do transporte do solo mole
30,00
Custo de aquisição da terra
6,00
Custo da mão de obra (escavação)
7,00
Custos da mão de obra (compactação)
10,00
Custo total
283,00
Observação. Data da pesquisa julho de 2011. Densidade do solo – 1250 kg m-3
Basicamente, adotando o modelo da AHE determinou-se o tamanho da área com as mesmas características do imóvel afetados que deveria ser desenvolvida para reposição de serviços ambientais que eram providos na área do imóvel antes da sua contaminação. Fazendo o produto do valor de mercado do metro quadrado no imóvel, estimado com o modelo ABNT e área de compensação dos danos ambientais determinou-se o valor econômico da compensação ambiental. Na quinta e última etapa do trabalho, os resultados das quatro etapas anteriores foram utilizados para resolver as equações do modelo de Patchin e determinar o valor de mercado da propriedade injuriada, os custos diretos da contaminação do solo e valor associado ao estigma da propriedade analisada. Visando a aplicação adequada do modelo de Patchin foram definidas as taxas de inflação, de capitalização e de desconto, bem como, três períodos notáveis de tempo. A taxa de inflação de 4% a.a. foi mantida constante. A taxa de capitalização utilizada para a condição do imóvel contaminado foi 9% e para a condição do imóvel sem contaminação ou depois da remediação do solo foi 8%. O primeiro período notável definido corresponde ao intervalo de tempo compreendido a partir do início do ano de 2000 até o final do ano de 2005, tendo sido adotada para este período a taxa de desconto de 20% para a condição do imóvel contaminado e 12% a.a. para a condição do imóvel sem a contaminação. O segundo período notável definido corresponde ao intervalo de tempo compreendido a partir do início do ano de 2006 até o final do ano de 2010, quando, supostamente a contaminação foi recuperada, tendo sido adotada para esse período a taxa de desconto de 17% a.a, para condição do imóvel contaminado. O terceiro período notável definido abrange o intervalo de tempo definido a partir do início do ano de 20011 até o presente, tendo sido adotada neste período, para a condição do imóvel contaminado, uma taxa de desconto de 13% a.a.
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Os principais materiais utilizados na pesquisa foram equipamento de posicionamento geográfico por satélites; combustíveis para o deslocamento e visita a propriedade; máquina fotográfica digital de alta precisão; imagens aéreas do local; arquivo digital de elevação artificial do terreno; estação de trabalho de alto desempenho, programas de computador para o tratamento estatístico dos resultados das análises do solo no laboratório; Sistema de Informações Geográficas; impressora, papel, mídia e tintas para a redação e edição dos resultados da pesquisa, e outros de menor importância.
4. ANÁLISE DOS RESULTADOS 4.1.
ESTATÍSTICAS DOS METAIS
Visando análise do comportamento da contaminação da propriedade industrial, especificamente os metais identificados nas amostras do solo analisadas do laboratório, determinaram-se as estatísticas descritivas do conjunto de valores das concentrações dos metais, tendo sido realizado também testes estatísticos para verificar as hipóteses definidas a respeito da origem dos metais que se encontravam acumulados em dois horizontes: a 20 e 40 cm de profundidade do solo. Na Tabela 4, apresentam-se as estatísticas dos valores das concentrações dos metais encontrados no imóvel. Inspecionando os dados da tabela constata-se que as concentrações dos metais encontrados no solo da propriedade a 20 cm de profundidade eram maiores que as dos critérios, indicando que o solo da propriedade estava contaminado. Tabela 3. Estatísticas das concentrações dos metais encontrados no solo do imóvel. Estatística * Pb Co Cr N 35 35 35 Máximo 850 96,4 337 Mínimo 9,8 5,7 30,0 Média 66,5 30,2 97,7 Desvio padrão 141,1 20,8 73,9 Critério legal 180 35 150 (*) – valores expressos na unidade mg kg-1 de solo seco.
Ni 35 156 4,0 26,7 29,2 70
Zn 35 203 1,0 51,3 58,2 450
Os teores máximos de metais identificados no solo do imóvel, a 0,2 m de profundidade foram: Pb – 850 mg kg-1; Co – 350 mg kg-1; Cu – 295 mg kg-1; Cr – 337 mg kg-1; Ni – 156 mg kg-1; Zn – 203 mg kg-1. Na profundidade de 0,4 m do solo os máximos de concentração de metais observados foram: Cr - 6 mg kg-1; Co – 96, mg kg-1; Ni – 43 mg kg-1; Cu – 161 mg kg-1; Zn – 136 mg kg-1; Pb – 107 mg kg-1.
~ 11 ~
4.2.
RESULTADO DO MODELO DA ABNT
O modelo da comparação direta de dados de mercado da ABNT foi utilizado neste estudo para estimar o valor de mercado da propriedade sem contaminação. Para esse fim, adotaram-se os dados do valor de mercado e da área dos imóveis, identificados na pesquisa de campo, os quais estão apresentados na Tabela 1. Inicialmente, determinaram-se as estatísticas e os histogramas das frequências dos valores de mercado e das áreas dos imóveis pesquisados para aplicar o modelo, tendo sido ajustadas também as funções de densidade de distribuição de frequências da amostra analisada. Tabela 4. Estatísticas das concentrações dos metais encontrados no solo do imóvel. Media
Desvio Padrão
IC (+95%)
IC (-95%)
Skewnees
Curtoses
A (m2)
9651,8
5638,82
13986,1
5317,39
1,08
0,02
P (R$)
1067680
609.875,87
1.536.473,1
598.888,
1,18
1,90
Analisando os resultados da análise estatística descritiva das características dos imóveis se pode notar os valores da área e do preço dos imóveis se ajustam a função densidade de distribuição normal.
Figura 2. Distribuição de frequências dos valores das áreas dos imóveis selecionados e resultado do teste da média para a área da propriedade contaminada. O teste da média para a área do imóvel verifica a hipótese nula , e indica que a probabilidade da diferença das médias das áreas dos imóveis selecionados e contaminado ser menor do que o valor da estatística t é 85,73%, em nível de 95% de confiança, conforme indicado na Figura 2. O resultado do modelo da comparação de dados de mercado pode
~ 12 ~
ser observado na Figura 2. Na Tabela 3, encontram-se indicados os parâmetros ajustados e as estatĂsticas das caracterĂsticas dos imĂłveis. Tabela 3. Resultados do modelo da comparação direta de dados do mercado. Parâmetros
Ajustado
Erro PadrĂŁo
Valor t
Prob > |t|
Coeficiente linear
98.326,736
167170,3
0,59
0,5749
Ă rea (m2)
100,43272
15,17098
6,62
0,0003*
Equação
Valor (R$) = 98326,736 + 100,43272 * Ă rea (m2)
Substituindo o valor da ĂĄrea do imĂłvel contaminado na equação indicada na Tabela 3 determinou-se o valor de mercado da propriedade investigada sem contaminação. Deve-se observar que o valor estimado para o imĂłvel sem contaminação corresponde ao ano de 2010, quando foi realizada a pesquisa dos imĂłveis. Valor (R$) = 98326,736 + 100,43272 Ă— 7.500 m2 = đ??‘$ đ?&#x;–đ?&#x;“đ?&#x;?. đ?&#x;“đ?&#x;•đ?&#x;?,đ?&#x;?đ?&#x;’ O resultado do modelo da ABNT indica que o valor de mercado da propriedade avaliada sem a contaminação do solo, no ano de 2010, era da ordem de R$ 851.572,12 (oitocentos e cinquenta e um mil quinhentos e setentas e dois reais). O valor de mercado do metro quadro do imĂłvel sem contaminação estimado foi R$ 113,543. Adotando como hipĂłtese nula o resultado do modelo da ABNT realizou-se o teste da mĂŠdia em relação ao valor da mĂŠdia dos preços dos imĂłveis pesquisados. O resultado do teste da mĂŠdia do valor de mercado do imĂłvel sem contaminação indicou que a hipĂłtese nula nĂŁo pode ser rejeitada, significando que o valor de mercado estimado pelo modelo da ABNT ĂŠ coerente, assegurando a qualidade do ajuste dos parâmetros do modelo da ABNT. 4.3.
RESULTADO DO MODELO DA AHE
Tendo sido estimado o valor do metro quadrado da propriedade sem a contaminação, determinou-se o valor monetĂĄrio da compensação dos danos oriundos da contaminação do solo. Adotando o modelo da AnĂĄlise do Habitat Equivalente, estimou-se o montante dos serviços ambientais perdidos na propriedade em razĂŁo da contaminação do solo. Com o conhecimento da quantidade de serviços ambientais afetados determinou-se o tamanho da ĂĄrea de compensação dos danos, cujos serviços fornecidos ao longo do tempo sĂŁo equivalentes aqueles perdidos na propriedade afetada. Nas Tabelas 4-5 apresentam-se as caracterĂsticas da ĂĄrea contaminado e da ĂĄrea de compensação dos danos ambientais provocado pela contaminação do solo.
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Os resultados do modelo AHE indicaram que a quantidade de serviços ambientais perdidos em razĂŁo da contaminação solo ĂŠ equivalente ao montante dos serviços fornecidos por um habitat semelhante ao imĂłvel contaminado, cuja ĂĄrea ĂŠ 13.698,76 m2 a. Com a recuperação da propriedade contaminada e o desenvolvimento do habitat de compensação dos danos estima-se que os serviços a serem fornecidos sĂŁo equivalentes aqueles oriundos de 3,724 m2 a m-2 de ĂĄrea do imĂłvel afetado. Tabela 4. CaracterĂsticas da ĂĄrea afetada consideradas no modelo AHE. Tipo do hĂĄbitat afetado Ano do impacto ambiental (ano) Tamanho da ĂĄrea afetada (m2) NĂvel dos serviços antes do dano (%) NĂvel dos serviços apĂłs o dano (%) NĂvel dos serviços recuperados (%) Tempo de recuperação (ano) Taxa de desconto anual (%)
Ă rea Rural 2000 1500 80 0 50 5 5
Tabela 5. CaracterĂsticas do hĂĄbitat de compensação da contaminação. Tipo de hĂĄbitat de compensação Ă rea Rural NĂvel inicial de serviços no hĂĄbitat (%) 5 Ano de implantação do novo habitat (ano) 2006 Ano do inĂcio da provisĂŁo dos serviços (ano) 2010 Ano da produção mĂĄxima de serviços (ano) 2014 NĂvel mĂĄximo dos serviços fornecidos (%) 75 Ano do cĂĄlculo da compensação (ano) 2014 Assim, o tamanho da ĂĄrea de compensação, descontado a taxa de 5% a.a., capaz de fornecer o montante dos serviços perdidos desde da criação da ĂĄrea atĂŠ o ano do mĂĄximo fornecimento de serviços ĂŠ da ordem
Ac =
13698,76 đ?‘š2 đ?‘Ž ( 2 ) = 3.678,693 m2 3,724 đ?‘š đ?‘Žâ „ 2 đ?‘š
Fazendo o produto da årea de compensação e do valor de mercado mÊdio do metro quadrado do imóvel sem contaminação obtÊm-se o valor da compensação ambiental correspondente ao ano de 2010, Valor da compensação = 3.678,693
m2 R$ Ă— 113,543 2 = đ??‘$ đ?&#x;’đ?&#x;?đ?&#x;•.đ?&#x;”đ?&#x;–đ?&#x;—, đ?&#x;–đ?&#x;’ ano m
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Figura 3. Resultado do modelo da Anålise do Habitat Equivalente do presente caso. Os resultados do modelo da AHE indicaram que o tamanho da årea de compensação necessåria para restituir a quantidade de serviços ambientais afetados na propriedade contaminada Ê igual a 3679 m2, cujo valor de mercado em 2010 era de R$ 417.689,84. 4.4.
ANĂ LISE DO CUSTO DE REMEDIAĂ‡ĂƒO DO SOLO
O custo financeiro da recuperação da contaminação foi estimado com base nos valores de mercado dos serviços de engenharia e mĂŁo de obra, assim como, dos materiais necessĂĄrio para recompor o ambiente alterado. Os custos de recuperação da contaminação, os quais incluem o valor da incineração do solo e dos resĂduos contaminados estimado no ano de 2010 foi da ordem de R$ 283,00 t-1. O tamanho aproximado da ĂĄrea contaminada do imĂłvel era 1500 m2. Com base nos laudos de anĂĄlise do solo verificou-se que a contaminação se encontrava ao longo de 0,5 metros de profundidade do solo. Adotando postura conservadora, decidiu-se remover o solo que se encontrava atĂŠ 0,75 m de profundidade. O valor monetĂĄrio dos serviços de remediação e destinação do solo contaminado foi estimado calculando o produto do volume de solo afetado e o custo de destinação deste, tendo resultado o valor de, Custo de recuperação (R$) = 1500m2 Ă— 0,75m Ă— 1250
kg R$ Ă— 283 3 m 1000 kg
= đ??‘$ đ?&#x;‘đ?&#x;—đ?&#x;•. đ?&#x;—đ?&#x;”đ?&#x;–, đ?&#x;•đ?&#x;“ Com base nos valores de mercado dos serviços de remediação e de destinação do solo e dos materiais contaminados associados verificou-se que o custo de recuperação da contaminação era da ordem de R$ 397.969,75 (trezentos e noventa e sete mil novecentos sessenta e nove reais e centavos).
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4.5.
ANĂ LISE DA RECEITA LĂ?QUIDA OPERACIONAL
A receita lĂquida operacional de atividades que supostamente eram executadas na ĂĄrea do imĂłvel foi estimada com base no inventĂĄrio dos resĂduos que se encontravam a cĂŠu aberto na propriedade contaminada. Na ĂŠpoca dos fatos foram encontrados 3587 t de resĂduos industrias. Adotando o valor de destinação do solo em forno cimenteiro, uma vez que, os serviços prestados pela empresa proprietĂĄria do imĂłvel eram da mesma natureza, verifica-se que a receita anual era aproximadamente, Receita = 3587 t Ă— 283,00
R$ = đ??‘$đ?&#x;?. đ?&#x;Žđ?&#x;?đ?&#x;“.đ?&#x;?đ?&#x;?đ?&#x;?, đ?&#x;Žđ?&#x;Ž t
O tempo requerido para o processamento e incineração dos resĂduos foi definido considerando a ordem de grandeza do inventĂĄrio. Adotando como base de cĂĄlculo uma batelada de resĂduos de 30 t, o nĂşmero de bateladas necessĂĄrias para processar o inventĂĄrio de resĂduos ĂŠ 119,56. Em geral, uma batelada dessa magnitude requer, no mĂnimo, 24 h de processamento, isto ĂŠ, preparo e queima. Adotando postura conservadora, definiu-se o prazo de 365 dias para queimar o inventĂĄrio de resĂduos encontrados na ĂĄrea do imĂłvel, na ĂŠpoca dos fatos. 4.6.
ANĂ LISE DOS RESULTADOS DO MODELO DE PATCHIN
Tendo sido determinados os valores de mercado dos principais componentes de composição do valor econĂ´mico global dos danos ambientais, aplicou-se o modelo de Patchin, visando a investigação da influĂŞncia da contaminação do solo na receita lĂquida operacional, nos custos diretos da contaminação e no valor do estigma. O primeiro resultado obtido com o modelo de Patchin foi o valor de mercado descontado da propriedade contaminada. O resultado foi obtido analisando o fluxo de caixa, indicado na Tabela 10, da receita lĂquida operacional (NOI), da remediação do solo (R) e compensação dos danos (I), para a condição do imĂłvel contaminado adotando a capitalização de 9% e a taxa de desconto variĂĄvel, e para a segunda condição adotando a capitalização de 8% e taxa desconto de 12% fixa. Na Tabela 5, pode-se avaliar os componentes do valor monetĂĄrio do imĂłvel contaminado. O valor presente do imĂłvel contaminado calculando com taxa variĂĄvel de desconto e capitalização de 9% pode ser observado na Ăşltima linha da Ăşltima coluna da Tabela 6, e, com a taxa de desconto fixa pode ser observado na Tabela 7. Na Tabela 8 se encontra apresentado o valor de mercado do imĂłvel sem contaminação descontado com a taxa fixa. Os resultados a serem descritos sĂŁo referentes ao ano de 2010.
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Tabela 5. Fluxo de caixa da receita líquida operacional do imóvel afetado, dos custos de remediação do solo e da compensação dos danos ambientais da contaminação. Ano P NOI L R I NOI - (L+R+I) 2000 -10 R$ 76.158 R$ 3.808 R$ 0 R$ 0 R$ 72.350 2001 -9 R$ 79.204 R$ 3.960 R$ 0 R$ 0 R$ 75.244 2002 -8 R$ 82.372 R$ 4.119 R$ 0 R$ 0 R$ 78.254 2003 -7 R$ 85.667 R$ 4.283 R$ 0 R$ 0 R$ 81.384 2004 -6 R$ 89.094 R$ 4.455 R$ 0 R$ 0 R$ 84.639 2005 -5 R$ 92.658 R$ 4.633 R$ 22.301 R$ 25.851 R$ 39.873 2006 -4 R$ 96.364 R$ 9.636 R$ 23.193 R$ 26.885 R$ 36.649 2007 -3 R$ 100.218 R$ 10.022 R$ 24.121 R$ 27.961 R$ 38.115 2008 -2 R$ 104.227 R$ 10.423 R$ 25.085 R$ 29.079 R$ 39.640 2009 -1 R$ 108.396 R$ 10.840 R$ 26.089 R$ 30.242 R$ 41.226 2010 0 R$ 112.732 R$ 11.273 R$ 27.132 R$ 31.452 R$ 42.875 2011 1 R$ 117.241 R$ 11.724 R$ 28.218 R$ 32.710 R$ 44.590 2012 2 R$ 121.931 R$ 3.658 R$ 29.346 R$ 34.019 R$ 54.908 2013 3 R$ 126.808 R$ 3.804 R$ 30.520 R$ 35.379 R$ 57.105 2014 4 R$ 131.881 R$ 3.956 R$ 0 R$ 0 R$ 127.924 NOI – receita líquida operacional (R$), L – diminuição de receita; R – custo da recuperação (R$), I – custo da compensação (R$) Tabela 6. Fluxo de caixa do valor presente calculado com taxa de desconto variável. Período NOI - (L+R+I) 3 R$ 1.478.485 2 R$ 54.908 1 R$ 44.590 0 R$ 42.875 -1 R$ 41.226 -2 R$ 39.640 -3 R$ 38.115 -4 R$ 36.649 -5 R$ 39.873 -6 R$ 84.639 -7 R$ 81.384 -8 R$ 78.254 -9 R$ 75.244 -10 R$ 72.350
Variáveis auxiliares R$ 0 R$ 1.478.485 R$ 1.308.394 R$ 1.363.302 R$ 1.206.462 R$ 1.251.051 R$ 1.107.125 R$ 1.150.000 R$ 982.906 R$ 1.024.131 R$ 875.326 R$ 914.966 R$ 782.022 R$ 820.137 R$ 700.972 R$ 737.621 R$ 630.446 R$ 670.318 R$ 558.599 R$ 643.238 R$ 536.031 R$ 617.415 R$ 514.513 R$ 592.766 R$ 493.972 R$ 569.216 R$ 474.347 R$ 546.696
Fator VPIC 0,8849 R$ 1.308.394 0,8849 R$ 1.206.462 0,8849 R$ 1.107.125 0,8547 R$ 982.906 0,8547 R$ 875.326 0,8547 R$ 782.022 0,8547 R$ 700.972 0,8547 R$ 630.446 0,8333 R$ 558.599 0,8333 R$ 536.031 0,8333 R$ 514.513 0,8333 R$ 493.972 0,8333 R$ 474.347 0,8333 R$ 455.580
VPIC – Valor presente da receita líquida; Fator – Taxa de desconto variável (1) 20% antes do dano; (2) 17% durante e (3) 13%, depois da recuperação, inflação 4% e capitalização de 9%.
O valor da receita líquida operacional ajustado correspondente ao 3º período foi obtido aplicando a capitalização de 9% na receita líquida operacional do 4º período (Tabela 5) e somando o resultado com a receita líquida do 3º período, e, assim por diante, até o último período do fluxo de caixa da receita líquida operacional proveniente das atividades que supostamente eram realizadas na propriedade afetada.
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Tabela 7. Fluxo de caixa do valor presente da receita líquida operacional do imóvel calculada com taxa de desconto fixa de 12% e taxa de capitalização da renda de 8%. P NOI – (L+R+I) Variáveis auxiliares Fator VPIU 3 R$ 1.656.157 R$ 0 R$ 1.656.157 0,89286 R$ 1.478.712 2 R$ 84.529 R$ 1.478.712 R$ 1.563.241 0,89286 R$ 1.395.751 1 R$ 68.644 R$ 1.395.751 R$ 1.464.394 0,89286 R$ 1.307.495 0 R$ 66.003 R$ 1.307.495 R$ 1.373.498 0,89286 R$ 1.226.338 -1 R$ 63.465 R$ 1.226.338 R$ 1.289.802 0,89286 R$ 1.151.609 -2 R$ 61.024 R$ 1.151.609 R$ 1.212.633 0,89286 R$ 1.082.708 -3 R$ 58.677 R$ 1.082.708 R$ 1.141.385 0,89286 R$ 1.019.094 -4 R$ 56.420 R$ 1.019.094 R$ 1.075.514 0,89286 R$ 960.280 -5 R$ 61.382 R$ 960.280 R$ 1.021.662 0,89286 R$ 912.198 -6 R$ 130.298 R$ 912.198 R$ 1.042.496 0,89286 R$ 930.800 -7 R$ 125.287 R$ 930.800 R$ 1.056.087 0,89286 R$ 942.935 -8 R$ 120.468 R$ 942.935 R$ 1.063.403 0,89286 R$ 949.467 -9 R$ 115.835 R$ 949.467 R$ 1.065.301 0,89286 R$ 951.162 -10 R$ 111.379 R$ 951.162 R$ 1.062.541 0,89286 R$ 948.697 VPIU – Valor presente da receita líquida operacional calculada com taxa de desconto fixa de 12%
Tabela 8. Fluxo de caixa do valor descontado com taxa de 12% da receita liquida operacional e capitalização de 8% da renda do imóvel sem a contaminação. P NOI Variáveis auxiliares Fator VP 3 R$ 1.775.316 R$ 0 R$ 1.775.316 0,89286 R$ 1.585.104 2 R$ 121.931 R$ 1.585.104 R$ 1.707.035 0,89286 R$ 1.524.138 1 R$ 117.241 R$ 1.524.138 R$ 1.641.380 0,89286 R$ 1.465.518 0 R$ 112.732 R$ 1.465.518 R$ 1.578.250 0,89286 R$ 1.409.152 -1 R$ 108.396 R$ 1.409.152 R$ 1.517.548 0,89286 R$ 1.354.954 -2 R$ 104.227 R$ 1.354.954 R$ 1.459.181 0,89286 R$ 1.302.840 -3 R$ 100.218 R$ 1.302.840 R$ 1.403.058 0,89286 R$ 1.252.731 -4 R$ 96.364 R$ 1.252.731 R$ 1.349.095 0,89286 R$ 1.204.549 -5 R$ 92.658 R$ 1.204.549 R$ 1.297.206 0,89286 R$ 1.158.220 -6 R$ 89.094 R$ 1.158.220 R$ 1.247.314 0,89286 R$ 1.113.673 -7 R$ 85.667 R$ 1.113.673 R$ 1.199.340 0,89286 R$ 1.070.839 -8 R$ 82.372 R$ 1.070.839 R$ 1.153.212 0,89286 R$ 1.029.653 -9 R$ 79.204 R$ 1.029.653 R$ 1.108.857 0,89286 R$ 990.051 -10 R$ 76.158 R$ 990.051 R$ 1.066.209 0,89286 R$ 951.972 NOI – valor da receita líquida operacional do imóvel sem contaminação; VP – valor presente da receita líquida operacional do imóvel sem a contaminação.
O valor da receita líquida operacional do terceiro período do fluxo de caixa indicado na Tabela 7 foi calculado aplicando a capitalização de 8% a receita líquida operacional do 4º período, do fluxo de caixa da Tabela 5, e somando o resultado com a receita líquida operacional associada ao 3º período do fluxo de caixa, e, assim por diante, até o último período do fluxo de caixa. Tendo sido elaborados os fluxos de caixa das receitas líquidas operacionais usando taxas de desconto fixa e variável, do imóvel contaminado e sem a contaminação aplicou-se o modelo de Patchin para obter o valor de mercado do imóvel.
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A equação geral do modelo de Patchin Ê definida como,
Vu = Vc + DC + S Analisando a equação verifica-se que o valor do imĂłvel sem a contaminação (Vu) ĂŠ igual a soma do valor de mercado do imĂłvel injuriado (Vc) somado aos custos diretos da contaminação (DC) e o estigma (S). Os custos diretos da contaminação, em geral, estĂŁo associados a mudança da receita lĂquida operacional e, o estigma, por sua vez, estĂĄ relacionado como os riscos, como, por exemplo, as incertezas quanto ao sucesso da recuperação do imĂłvel. O valor de mercado do imĂłvel alterado foi estimado calculando o valor presente da diferença da receita lĂquida operacional (NOI) e da soma da perda de receita (L), dos custos da remediação (R) e da compensação (I), aplicando duas taxas de desconto e duas de capitalização. O valor presente do imĂłvel afetado no de 2010, calculado com taxa de desconto variĂĄvel e capitalização de 9%, encontra-se indicado na quarta linha da Ăşltima coluna da Tabela 6 (R$ 982.906,00). E, o valor presente do imĂłvel, calculado com taxa de desconto de 12% e com capitalização de 9% encontra-se descrito na quarta linha da Ăşltima coluna da Tabela 7 (R$ 1.226.338,00). Como se pode notar, a escolha da correta taxa de desconto ĂŠ fundamental para determinar a verdadeira influĂŞncia da contaminação do solo no valor de negociação da propriedade no mercado. Inspecionando as equaçþes do modelo de Patchin verifica-se que a diferença dos somatĂłrios dos valores das perdas da receita lĂquida operacional calculadas com taxas de desconto fixa (iu) e variĂĄvel (ic) ĂŠ igual ao valor do estigma resultante da contaminação. n
n
t=1
t=1
NOIt − (Lt + R t + It ) NOIt − (Lt + R t + It ) S=∑ −∑ = 1.226.338,00 − 982.906,00 t (1 + iu ) (1 + ic )t = đ??‘$ đ?&#x;?đ?&#x;’đ?&#x;‘. đ?&#x;’đ?&#x;‘đ?&#x;?, đ?&#x;Žđ?&#x;Ž Com base no resultado obtido verifica-se que valor do estigma que provoca a diminuição do valor de mercado do imĂłvel contaminado, do ano 2010 ĂŠ da ordem de R$ 234.432,00. O efeito da contaminação na receita lĂquida operacional do imĂłvel estĂĄ diretamente associado aos custos da contaminação, os quais foram determinados com a eq. (4), A eq. (4) do modelo de Patchin indica que valor dos custos diretos da remediação da contaminação correspondem a diferença dos somatĂłrios dos valores descontados da receita lĂquida operacional nĂŁo afetada e da receita lĂquida prejudicada.
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Logo, o valor presente dos custos diretos da contaminação ĂŠ igual a diferença do valor da receita lĂquida operacional do imĂłvel sem a contamina, indicado na quarta linha da Ăşltima coluna da Tabela 8 (R$ 1.409.152,00), e o valor da receita lĂquida operacional do imĂłvel contaminado, que se encontra indicado na quarta linha da Ăşltima coluna da Tabela 7 (R$ 1.226.338,00). Observa-se que neste caso, os valores das receitas lĂquidas operacionais foram ajustados com a mesma taxa de desconto (12%). n
n
t=1
t=1
NOIt NOIt − (Lt + R t + It ) DC = ∑ −∑ = 1.409.152,00 − 1.226.338,00 t (1 + iu ) (1 + iu )t = đ??‘$ đ?&#x;?đ?&#x;–đ?&#x;?. đ?&#x;–đ?&#x;?đ?&#x;’,đ?&#x;Žđ?&#x;Ž Tendo sido determinados os valores dos termos que determinam o valor do imĂłvel afetado pela contaminação do solo, estimou-se o valor de mercado da propriedade no ano de 2010, que foi era da ordem de, Vu = R$ 982.906,00 + R$ 182.814,00 + 243.432,00 = đ??‘$ đ?&#x;?. đ?&#x;’đ?&#x;Žđ?&#x;—. đ?&#x;?đ?&#x;“đ?&#x;?, đ?&#x;Žđ?&#x;Ž Assim, conforme determinado com o modelo de Patchin, no ano de 2010, o valor de mercado do imĂłvel sem contaminação era da ordem de R$ 1.409.152,00 (um milhĂŁo quatrocentos e nove mil centos e cinquenta reais). E, o valor de mercado do imĂłvel contaminado, estimado com o modelo de Patchin, no ano de 2010, era da ordem de R$ 982,906,00. Logo, a contaminação do solo provocou ou poderia ter provocado a diminuição de 30,25% do valor de mercado do imĂłvel original, o que representa o montante de R$ 426.246,00 (quatrocentos e vinte seis mil duzentos e quarentas e sei reais). Deste montante de desvalorização do imĂłvel, R$ 243.432,00 (57,1%) sĂŁo decorrentes pelo efeito do estigma e R$ 182.814,00 (42,9%) sĂŁo os aos custos diretos da contaminação. No grĂĄfico da Figura 4 pode-se observar o comportamento dos valores dos componentes de desvalorização do imĂłvel em função do tempo. Analisando o grĂĄfico verifica-se que no inĂcio da contaminação o efeito do estigma ĂŠ bastante pronunciado e Ă medida que o tempo vai passado, esse valor diminui. Conforme descrito na literatura este comportamento do estigma indica que, no inĂcio o desconhecimento, as dĂşvidas e incertezas quanto a remediação da contaminação, continuidade do negĂłcio e capacidade de pagar as dĂvidas sĂŁo maiores por parte dos fornecedores e clientes. O grĂĄfico indica tambĂŠm que ao longo do tempo, o valor do estigma diminui e os custos diretos da contaminação aumentam, uma vez que, inicia o projeto de recuperação dos danos e diminui o risco do negĂłcio.
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VC
DC
S
VU
100% 90%
COMPONENTES DO DANO
80% 70% 60%
50% 40% 30% 20% 10% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ANO
Figura 4. Comportamento dos fatores de composição do valor de mercado do imóvel contaminado indicado que ao longo tempo o valor do estigma representado pela área de cor amarelo, diminuiu e que o valor dos custos diretos da contaminação, representados pela área de cor laranja aumentam.
Uma vez que, os valores do imóvel sem contaminação e os valores da compensação e da remediação da contaminação foram pesquisados no mercado e também estimados com o modelo de Patchin calcularam-se os desvios absolutos e os relativos destes, do ano de 2010, os quais podem ser observados na Tabela 9.
Tabela 9. Comparação dos valores do dano calculados e pesquisados no mercado. Imóvel industrial
Mercado
Modelo
Desvio absoluto Desvio relativo
Valor sem contaminação R$ 851.574 R$ 1.409.152
-R$ 557.578
-39,57%
Valor com contaminação R$ 35.916
R$ 982.906
-R$ 946.990
-96,35%
Valor da remediação
R$ 397.969 R$ 182.814
R$ 215.155
117,69%
Valor da compensação
R$ 417.690 R$ 243.432
R$ 174.258
71,58%
Para comparar os valores dos fatores pesquisados no mercado e calculados com o modelo, adotaram-se as seguintes hipóteses: o valor “pesquisado” do imóvel contaminado é igual a diferença do valor do imóvel pesquisado e da soma dos valores da remediação e compensação dos danos ambientais oriundos da contaminação do solo, e que o valor da compensação pode ser associado com o valor do estigma.
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5. CONCLUSÕES Neste trabalho investigou-se a influência da contaminação no valor de mercado de uma propriedade industrial cujo solo continha metais. A vinte centímetros de profundidade do solo, as concentrações dos metais Pb, Cr, Co, Ni e Zn eram maiores do que as concentrações correspondentes permitidas para solo agrícola da Resolução CONAMA 420. Empregando o modelo da comparação de direta de dado do mercado e os valores dos nove imóveis semelhantes ao imóvel contaminada determinou-se que o valor de mercado médio o imóvel afetado era R$ 851.574,00. Com a pesquisa de preços realizada verificou-se que o valor de mercado da remedição do solo era da ordem de R$ 417.690, e que o valor da compensação dos danos ambientais decorrentes da contaminação do solo da propriedade industrial era da ordem de R$ 397.969,75. Aplicando os valores da remediação do solo e da compensação dos danos aplicados ao modelo de Patchin determinaram-se os valores da propriedade contaminada sem e com a contaminação que eram, no ano de 2010, R$ 982.906, e R$ 1.409.152, respectivamente. Portanto, nas condições empregadas neste trabalho, a contaminação da propriedade resultou uma desvalorização do imóvel de R$ 426.246,00. Deste total, no ano de 2010, os custos de remediação contribuirão com 42,9% e da compensação 51,1%. Os resultados do estudo realizado indicaram que a medida que tempo avança o valor do estigma diminui e dos custos diretos da contaminação aumentam. Adotando factível associar os custos de remedição do solo com os custos diretos de recuperação da contaminação calculados cm o modelo, bem como, associar os valores da compensação dos danos e do estigma, os resultados do modelo e aqueles pesquisados no mercado foram comparados, tendo sido verificados desvios relativos do valor de mercado do imóvel sem contaminação da ordem de 39,57%, do valor de mercado do imóvel contaminado da ordem de 96,35%, do valor de remediação da contaminação de 117,69% e do valor do estigma/compensação da ordem de 71,58%. Posto acima, conclui-se que a discrepância observada entre os valores estimados e os calculados pelo modelo está associada, principalmente ao desconhecimento do verdadeiro valor da renda líquida operacional que era supostamente oriunda do negócio executado no imóvel e das incertezas quanto ao valor da receita operacional.
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