Bo bättre 4 2017 webb

Sätt mössa på taket Sidan 23.

NR 4|2017 Pris 39:50 kr

bostadsrättstidningen med det styrelsen behöver veta

Lucka i lagen kan bli mycket dyr för Brf Sidan 9.

Tjäna dubbelt på solpaneler Tema: energi Sidan 17.

Lysande – och billigare Tema: belysning Sidan 29.

Juristen: När måste vi betala reavinstskatt?

Sidan 60.

Stoppa möglet Tema: stammar Sidan 39.

BRFmäss Stor a i Sto ckho n guide lm Sidan 49 för stambyte Sidan 44.

Styrelseskolan: Nyckeltalen kan vara värdelösa

Tema Parkering:

Sidan 64.

Sidan 33.

Tjäna pengar på smart parkering

UPPSKAT TAD LIVSLÄNGD PÅ DIN FASTIGHET FASADPUTS 35 ÅR BALKONGRENOVERING 35 ÅR TAK 35-60 ÅR VENTILATION OCH FLÄKTAR 30 ÅR HISS 35 ÅR EL 50 ÅR VA-STAMMAR 50-60 ÅR RADIATORER 80 ÅR VÄRMEANLÄGGNING 25-40 ÅR MÅLNING AV PLÅTTAK 10 ÅR STUPRÖR 35ÅR FÖNSTERMÅLNING 5-12 ÅR GOLV OCH VÄGG 20 ÅR ASFALT 30-40 ÅR

Fasadfix redan vid trettiofem RÄT T FÖRVALTNING ÖKAR BÅDE VÄRDET OCH LIVSLÄNGDEN Vilken livslängd har fastighetens olika delar? Hur undviker en bostadsrättsförening kostsamma akuta reparationer? Svar på de frågorna och många andra hittar du i underhållsplanen. Underhållsplanen berättar om framtida underhåll, när en åtgärd behöver göras och vad det kommer att kosta. En nödvändighet för en stabil budget samt ett långsiktigt och proffessionellt styrelsearbete i din bostadsrättsförening.

Vi hjälper din fastighet att må så bra som möjligt för att kunna möta framtidens utmaningar, oavsett om det gäller att ta fram en underhållsplan eller att löpande förvalta din förenings fastighet.

Läs mer eller kontakta oss på www.sbc.se eller maila till kundtjanst@sbc.se

Det är enkelt att byta till SBC – Vi är specialiserade på att hjälpa bostadsrättsföreningar med ekonomisk och teknisk förvaltning, projektledning vid ombyggnationer samt juridiska tjänster. För mer information besök www.sbc.se

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

17

Tema: Energieffektivisering Ekonomi och miljö är två bra skäl för att göra energibesparande åtgärder i en fastighet. Brf Herr­gårdshagen i Gävle och brf Torn­kammaren 1 i Stockholm är två föreningar som satsar på att bli energieffektiva och rejält sänkt sina kostnader. Brf Kannan sänkte värmekostnaden per lägenhet när de byggde lägenheter på vinden.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson, golsson@mac.com Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Inger Evertsson, inger.evertson@almusmedia.se Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se

Tema: Belysning och parkering Bostadsrättsföreningar som vill minska sin energiförbrukning gör rätt i att se över belysningen, då enkla åtgärder ofta leder till stora besparingar och en tryggare miljö. Brf Bosvedjan i Sundsvall bytte all belysning inomhus och utomhus och gjorde stora besparingar. Allt fler väljer att ta betal för parkeringen med hjälp av en app.

29

Tryck V-TAB Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 44 94 mie@rectamedia.se Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 26 800 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Bygg­centrum, mässor, Marknads­respons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter.

Allt redaktionellt material lagras digitalt.

Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar­ vode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

39

Tema: Stammar, fuktskador och mögel Det finns flera olika sätt att renovera husets stammar. Vi beskriver de olika metoderna i vår stamrenoveringsguide. Det är inte bara stammarna som behöver ses över. Husets klimatskal, såsom fasad och tak, behöver översyn då och då. Vi reder bland annat ut hur olika fasadtyper står emot fukt.

Föreningens fick betala för andrahandshyresgästens vårdlöshet.

9 Ska taket skottas säkert krävs licens 27 Brandfaran ökar på vintern 48 Bostadsrättsmässan 50–52 Lag & Rätt 53 Omslagsbild: Bild med Belysningsarmatur från tyska TRILUX, marknadsförs av PROLJUS AB i Sverige. www.proljus.se

Boka dina annonser för 2018

RECTAMEDIA

kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 644 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 1 – utg. dag 9 mars Nr 2 – utg. dag 18 maj

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 3

Bostadsrättslagen – en lag med många luckor!

D

et finns en hel del brister i lagstiftningen när det gäller bostadsrätter, utan att överdriva kan man lugnt säga att bostadsrättslagen ”lämnar mycket i övrigt att önska”. Frågan är om det inte är dags för en rejäl översyn. Det visar bland annat ett fall vi på redaktionen följt och som nyligen dessutom nekades prövning i högsta domstolen. Detta trots att domen nu blir prejudicerande och kan leda till att bostadsrättsföreningar tvingas betala för reparationer av skador i fastigheten som orsakas av andrahandshyresgäster (sid. 9). Troligtvis är det här bara början – fler fall kommer antagligen att dyka upp i takt med att andrahandsuthyrningen av bostadsrätter ökar. Överraskningar finns det gott om

foto: peter engmalm

när man sitter i en bostadsrättsförening och en hel del utmaningar att ta sig ann. Vintern är på väg och stämmer alla väderprognoser dröjer det inte innan snön ligger tjock på taken. Visst är det vackert när snöflingorna dalar ner utanför fönstret så där lagom till julfirandet.

Men för den som är ledamot i en bostadsrättsförening kan vara lite svårt att koppla av. Det är dock några saker styrelsen kan göra för att kunna få lite lugn och ro med familjen under jul och nyår. Exempelvis ta och kolla upp om det finns ett aktuellt avtal för röjning av snö och is på fastigheten. Det är viktigt inte minst om det är en ny styrelse som sitter vid rodret. Saknas avtal är det brådis att anlita en entreprenör. För att vara på den säkra sidan gäller det att se till att företaget som anlitas har licens (sid. 27) något som är viktigt bland annat för att försäkringarna ska gälla. Ansvaret för röjning av snö- och is vilar nämligen på bostadsrättsföreningen i egenskap av fastighetsägare.

Vintern är också en tid under året då antalet bostadsbränder ökar. Även här

4 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

har föreningen ett ansvar och det handlar om att se till att huset har ett fullgott brandskydd. Det är inte lätt för styrelsen att hinna med allt, men ta er tid ta in experthjälp och se till att få en besiktning gjord innan julfirandet startar (sid. 48). Kostnaden är rimlig och det går även att få hjälp med åtgärder, service och utbildning.

Jag blir alltid lika imponerad över föreningar som

jobbar proffsigt, särskilt de som vågar satsa på långsiktiga klimatsmarta åtgärder. Det kan handla om solceller, bergvärme, värmeåtervinning, injustering av system, ledbelysning och energisnåla tvättstugor. Klagomål och dyra energikostnader brukar ofta bli startskottet för en styrelse för att börja se sig om efter sätt att energieffektivisera och möjligheter att bli klimatsmarta. Det finns faktiskt mycket pengar – det gäller bara att våga! Få föreningar känner till vilka möjligheter som finns att få olika typer av stöd. Förhoppningsvis kommer fler att inspireras av våra reportage om energieffektivisering (sid. 17-25) och ledbelysning (sid. 29-34).

Gamla eller dåligt fungerande stammar samt fukt och mögelskador är också något som i längden är påfrestande för såväl styrelsens tålamod som fastighetens tätskikt. Även här finns möjligheter att effektivisera och långsiktigt sänka kostnaderna. På våra temasidor bjuder vi på en lite stambytesbuffé – en inspiration för de som känner att det är dags att fixa rören.

De juridiska frågorna väcker alltid intresse bland våra läsare och därför har vi som vanligt valt ut intressanta läsarfrågor och ett färskt rättsfall. Utöver detta pratas det även juridik i veckans krönikor, av experterna Jörn Liljeström (sid. 60)och Göran Olsson (sid. 64).

Slutligen, missa inte att besöka vår monter på årets Bostadsrättsmässa som arrangeras i Stockholm den 17–18 november på Kistamässan. Mer info finns på sidan 50 och biljettlänk på vår webb www.bobattre.se.

Trevlig läsning – Vi ses på mässan!

Vi älskar värmepumpar.

Det borde alla bostadsrättsföreningar också.

Annons

Varför väljer fler bostadsrättsföreningar värmepump?

En förklaring är priset. Normalt sparar du in investeringen på bara tre till sex år. Och ju fler kvadrat du behöver värma, ju mer pengar finns att spara. Vi på IVT har en hel avdelning med specialister på värmepumpar för fastigheter. Vi ger dig tydliga underlag att ta ställning till och hjälper dig hela vägen till ett driftsäkert värmesystem.

Se våra referenser och läs mer på ivt.se/storre-fastigheter Vi älskar värmepumpar. Så att du kan älska annat.

Träffa oss på Bostadsrättsmässan (Kistamässan) 17–18 november.

Monter J:19

”RÄCKER DET OM ELEMENTEN ÄR PÅ I KÄLLAREN? VÄRME STIGER JU.”

Energifrågor kan vara knepigt. Våra energiexperter hjälper er att spara på miljön och sänka er bostadsrättsförenings kostnader.

Dessutom så kan vi ge er förslag på hur ni kan energieffektivisera fastigheten, till exempel genom att om bygga om värmecentralen eller

hsb.se/tillsammans

ventilationsanläggningen. Besök oss gärna på Bostadsrättsmässan i monter B:11 så berättar vi mer. Vi ses på Kistamässan 17-18 november!

Aktuellt

Lucka i lagen kan kosta stora pengar Det finns en lucka i bostadsrättslagen som kan bli mycket dyr för bostads­ rättsföreningen.

Svea hovrätt har slagit fast att om en andrahandshyresgäst orsakar skador utanför lägenheten så tvingas föreningen betala, inte bostadsrättsinnehavaren.

– Detta är en väldigt ologiskt, säger advokat Jörn Liljestrand. Föreningen har inte ens chans att medverka i kontraktet mellan bostadsrättsägaren och hyresgästen.

Text Gunnar Wesslén

● Mårten Gustawsson är ordförande i bostadsrättsföreningen Bojen 12 i Stockholm: – En av våra medlemmar hyrde ut sin bostadsrätt i andra hand. Efter en tid upptäcktes att en vattenkran i köket hade runnit samtidigt som avloppsröret från diskhon varit loss.

– Vattnet hade runnit vidare utanför lägenheten och det uppstod skador som måste repareras. Vi tyckte det var självklart att bostadsrättsinnehavaren skulle stå för skadorna.

”Vi hade ju inte ens möjlighet att se eller än mindre påverka avtalet mellan bostadsrätts­ innehavaren och andrahandshyres­ gästen.”

Det kom som en stor överraskning för Mårten Gustawsson och styrelsen i Bojen 12 när bostadsrättsinnehavarens försäkringsbolag inte var villigt att betala reparationerna. Föreningen bestämde sig för att gå till domstol: – Vi var säkra på att vinna, säger Mårten Gustawsson. Alla sa att vi säkert skulle hållas skadeslösa. Vi hade ju inte ens möjlighet att se eller än mindre påverka avtalet mellan bostadsrättsinnehavaren och andrahandshyresgästen.

Men först gav Tingsrätten i Stockholm bostadsrättsinnehavaren rätt och efter överklagan slog Svea Hovrätt fast att föreningen ska bekosta reparationerna efter skadan. Högsta Domstolen har beslutat att inte ta upp fallet vilket innebär att hovrättens dom är vägledande för andra framtida domar.

Föreningen hade vänt sig sig till Jörn

Liljeström, advokat med bostadsjuridik som specialitet:

Det var det här lossade avloppsröret som orsakadevattenskadan, bostadsrättsföreningen undrar hur det kunde inträffa.

– Domen innebär att en bostadsrättsförening som inte har rätt att välja andrahandshyresgäst eller ha tillsyn över hen ändå är ansvarig för de skador som hyresgästen åstadkommer.

– Det är märkligt att en hyresgäst med andrahandsuthyrning är ansvarig mot fastighetsägaren men inte en som hyr en bostadsrätt i andra hand. Jag menar att domstolarna borde tagit hänsyn till hela rättssystemet och inte bara tittat på en paragraf i bostadsrättslagen. b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 9

Aktuellt

”Lagen måste skrivas om, vi har nått vägs ände när det gäller domstolsprövningar.”

som skrev domen i Svea Hovrätt, säger till Bo bättre: – Jag förstår bostadsrättsföreningens synpunkter, men lagstiftningen ger inte något annat utrymme. Dess innebörd har också analyserats av bostadsrättskommittéen så detta är känt.

– Sammantaget är det en fråga för lagstiftningen, inte för tillämpningen av lagen.

Vill man ha ändring måste man gå på lagen.

Vi kan inte tillämpa reglerna för hyresrätter när det finns en lag för bostadsrätter.

Bostadsrätternas vd Ulrika Blomkvist är bekymrad över lagstiftningen: – Jag menar att man måste anpassa lagstiftningen så att bostadsrättsinnehavaren blir ansvarig för sin andrahandshyresgäst, även om skadorna uppstår utanför den egna lägenheten.

– Bostadsrättsföreningen har idag ingen möjlighet att säga nej till en andrahands­ uthyrning när det gäller hyresgästens betalningsförmåga, detta vill vi ändra på.

Mårten Gustawsson är ordförande i Bojen 12 som tvingades betala vattenskadan.

Jörn Liljeström:

– Lagen måste skrivas om, vi har nått vägs ände när det gäller domstolsprövningar. Domarna kan leda till att bostadsrättsföreningar tvingas bli än mer restriktiva när det gäller andrahandsuthyrningar,

Bild: Lars OA Hedlunbd.

Hovrättsrådet Hans Cappelen-Smith

trots att de kanske inte vinner en prövning i hyresnämnden.

– Det vore rimligt att föreningen kan vända sig till sin medlem för att få kompensation för skador som vållas av den som bostadsrättsinnehavaren hyrt ut till.

Medlemmen kan annars i princip tjäna pengar på att utsätta föreningen för risk.

Jörn Liljeström och många andra har svårt att förstå logiken i lagstiftningen: – Vad är motivet till att lägga större ansvar på hyresgäst som hyr ut i andrahand än på en bostadsrättsinnehavare. Hyresgästen kan inte sälja eller köpa lägenheten medan bostadsrättsinnehavaren innehar ett betydande värde i lägenheten. n

Spara pengar med IMD Individuell mätning och debitering (IMD) innebär att var och en betalar för sin faktiska förbrukning, istället för en schablonberäkning baserad på antalet kvadratmeter man bor på. Med en återbetalningstid på 2-5 år så sparar våra kunder i genomsnitt följande per lägenhet och år:

VATTEN 500 kr/år

VÄRME/TEMPERATUR 1 000 kr/år

EL 1 500 kr/år

Läs mer om IMD och besparingspotential på techem.se/brf Kontakta oss för en kostnadsfri besiktning av era förutsättningar redan idag!

010-202 28 00, info@techem.se

www.techem.se | info@techem.se Malmö | Göteborg | Stockholm

10 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

Energi Renovering och Kvalitets Säkring Tappvatten System och Värme System

BRANDGASTÄTHET

Bauer Watertechnology AB

LJUDISOLERING

Säbygatan 1, 261 33 Järfälla Landskrona Box 243, 177 24

www.bauer-wt.com/swe

Tel: 08-580 380 66 epost: info@bauer-wt.se

Tilläggsisolera vinden och sänk din energiförbrukning

BRANDSKYDD

INBROTTSSKYDD

EN SÄKER DÖRR ÄR EN RÄTT MONTERAD DÖRR.

Boka en kostnadsfri besiktning från Sveriges ledande lösullsentreprenörer.

Det finns två delar som måste samverka för att en säkerhetsdörr ska hålla vad den lovar. Det ena är dörren i sig, dess funktion och konstruktion, och det andra är monteringen. Köper du din dörr från Secor kan du vara helt lugn. På några timmar får du en ny Daloc-dörr, monterad på ett korrekt sätt med inbrottsskydd och alla andra funktioner säkerställda. Dessutom tar vi hand om och forslar bort din gamla dörr till återvinning.

Läs mer på daloc.se/tryggthem

FEAB Isolerproffs AB isolerproffs.se • 08-94 04 05

Cremab Isolering AB cremab.se • 020-25 29 00

Säkra dörrar Secor säljer och monterar Daloc säkerhetsdörrar i hela landet.

För mer information och beställning kontakta Secor på 020-440 450 eller läs mer på secor.se

Nya regler bidrar inte till ökat byggande Hyresrätt. Det menar hyresgästföreningen

som är kritisk till det nya förslaget för hyressättning vid nyproduktion av hyres­lägenheter.

Utredningen presenterade sitt förslag i somras och det har därefter varit ute på remiss.

– Det finns inget som visar att hyressättningssystemet i sig hämmar nyproduktionen av hyresrätter, säger Erik Elmgren, förhandlingschef i Hyres­gästföreningen Erik Elmgren. och en av experterna i utredningen.

Det har inte heller utredningen kunnat visa. Det krävs helt andra åtgärder än förändringar i hyressättningssystemet för att öka nyproduktionen av hyresrätter. En bred skatteöversyn för att bland annat rätta till den ekonomiska obalans som råder mellan hyrt och ägt boende skulle sannolikt vara mer effektivt, säger Erik Elmgren.

Brf Viva visar vägen mot hållbart boende

Pilotprojekt ska återvinna värme ur avloppsvatten i fastigheter Vatten. Fortum Värme och Ecoclime ska genomföra ett pilotprojekt tillsammans med ett antal fastighetsägare för att åter­vinna energi från fastigheters avloppsvatten.

Duschvattnet som rinner ner i golvbrunnen eller diskvattnet som lämnar vasken innehåller värdefull värme.

– Detta är ytterligare ett steg i vår satsning att skapa ett resurs­effektivt samhälle genom att hjälpa fastighetsägarna med kostnadseffektiva energilösningar med bibehållen komfort, säger Stefan Patrikson, chef för affärsutveckling på Fortum Värme.

● Nu har monteringen av 132 lägenheterna med stommar av klimatsmart betong på södra Guldheden i Göteborg startat. I bostadsrättsprojektet står begreppet hållbarhet i fokus. Solcellsanläggning, energilagring, återvinning av värme från ventilation (FTX), bil- och elcykelpooler, distansarbetsplatser samt resurssnålt byggande i klimatsmart betong borgar för ett projekt som visar

vägen mot ett hållbart boende. Projektet är ett resultat av den forskning som bedrivits inom ramarna för Riksbyggen Positive Footprint Housing.

Projektet är initierat av Riksbyggen i samverkan med bland andra Johanneberg Science Park, Chalmers, Göteborgs universitet, Göteborg Energi, Göteborgs Stad och RISE – Research Institutes of Sweden.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd.

Unik konstruktion! ww w .h f o n s t r et .s e

12 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

HAR ER BUTIKSLOKAL STÅTT TOM ETT TAG? Foto: Mikael Lundblad

Eller hyrs inte kontorslokalen i BRF:en ut längre? Vi på Convertere förvärvar outnyttjad yta och ser möjligheter i varenda kvadratmeter.

Lägenheterna vi bygger kännetecknas av ett genomgående koncept med en stilren arkitektonisk känsla. Vi bygger utifrån ett högt miljömedvetande och kan även bistå er BRF med administrativa och juridiska frågor.

Låt oss bli er partner för att utveckla er BRF. www.convertere.se

Besök oss i Kista på Bostadsrättsmässan 17–18 november.

Monternummer F:10 .

Kontakt: 070 974 68 92 ake@convertere.se

Skatteverket får bakläxa om reavinstskatt

Foto: Erja Lempinen

Skatt. En bostadsrättshavare kan lägga till

en yta till sin lägenhet, till exempel genom att köpa en del av vinden eller tillföra en garageplats till bostadsrätten. Skatteverket menar att bostadsrättshavaren då måste betala reavinstskatt, vilket nu Skatterättsnämnden tillbakavisar i sina förhandsbesked.

– Den tolkning som Skatterättsnämnden gör är naturligtvis ett välkommet besked.

Ulrika Blomqvist.

Konsekvensen av Skatteverkets ställnings­tagande skulle vara att många förändringar i bostadsrätt vad gäller ytor skulle utlösa en reavinstskatt.

Detta trots att en stor del av bostadsrätten är oförändrad, kommenterar Bostadsrätternas vd Ulrika Blomqvist.

Första spadtaget för 47 hyresrätter i Sorgenfri, Malmö Bostad. I början av oktober startades byggandet av 47 hyresrätter i kvarteret Spårvägen i Sorgenfri, Malmö. Med och tog det första spadtaget var kommunalrådet Andreas Schönström (s) och Riksbyggens vd, Leif Linde. Hyresrättslägenheterna kommer att ha en möblerbar balkong, entrébalkong eller uteplats att njuta av mot innergården. Arkitekter Arne Jönsson och Brita Hjort, Arkitektlaget Skåne AB. Kvarteret är ett nyutvecklat område som totalt ska omfatta 900 bostäder med både hyresoch bostadsrätter.

- när det gäller fastigheter -

14 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

Nio av tio svenskar tycker att brand­ säkerheten är viktig Det visar en ny Sifoundersökning på uppdrag av Swedisol. Samtidigt är allmänhetens kunskap låg om hur deras bostad är isolerad, och Swedisol efterfrågar nu bättre och tydligare information om olika byggmaterials brandsäkerhet.

● – Resultatet visar att svenskarna ser brandsäkerheten som väldigt viktig för ett tryggt boende. Flera av de fruktansvärda

bränder vi sett på senare tid visar att vi behöver bättre och tydligare information om olika byggmaterials brandegenskaper, säger Mats Björs, vd på branschorganisationen Swedisol.

I februari i år tillsatte regeringen en utredning som ska göra en genomlysning av Boverkets byggregler bland annat med avseende på materialval. Utredningen ska slutredovisas 2019.

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

På HAGS utvecklar och tillverkar vi lekplatsutrustning, parkmöbler och träningsutrustning som skapar attraktiva miljöer för både barn och vuxna. Vi hjälper gärna till att skapa oaser för lek och avkoppling.

Kom och besök oss på Elmia Park 26-28 september. Monter B01:26 HAGS Aneby AB, Box 133, 578 23 Aneby, Tel. 0380 - 473 00 hags@hags.com www.hags.se

Till vänster: Jan Ericksson, Brf Falunhus nr 11. Till höger: Jan Sörling, Riksbyggen.

”Jan har gett vår förening ny värme” Jan Ericksson Ordförande, Brf Falunhus nr 11

”Det funkar klockrent. Riksbyggen har hjälpt oss att driva våra projekt på ett sätt som vi inte kunnat göra själva”.

Så låter det när Jan Ericksson, ordförande i Brf Falunhus nr 11 beskriver samarbetet med Riksbyggen. Och han har all anledning att vara nöjd.

Tillsammans har föreningen och Riksbyggen energioptimerat fastigheterna och fått ned energianvändningen. Jan Ericksson fortsätter: ”Med våra nya värmepumpar behöver vi inte köpa fjärrvärme förrän det är runt noll ute”. Riksbyggens tekniska förvaltare Jan Sörling berättar: ”Vi tar ett helhetsgrepp och hjälper föreningen att få bättre koll och sänka energianvändningen”.

Mer om Riksbyggens tekniska förvaltning och andra tjänster hittar du på riksbyggen.se/tjanster. Där kan du även se en fi lm med Jan och Jan.

Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

Vi ses på Brf-mäss a 17–18 no n v

Tema: Energi

Ekonomi och miljö är två bra skäl till att göra energibesparande åtgärder i en fastighet. Men innan arbetet startar är det en god idé att göra en energikartläggning. En åtgärd som det dessutom går att söka bidrag för hos Energimyndigheten, vilket få känner till.

– Stödet har funnits under flera år och är möjligt att söka för de som har en energianvändning på mer än 300 megawattimmar (MWh), säger Lara Kruse på Energimyndigheten.

Text Karin Urbina Rutström

17 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 17

Foto: iSTock

Klimatsmart klirr i kassan!

E

n energikartläggning är ett bra verktyg som bland annat ger ett konkret svar på hur mycket energi som årligen tillförs och används i en fastighet. När det görs ska det även tas fram förslag på olika åtgärder för hur bostadsrättsföreningens fastigheter kan energieffektiviseras.

– Det är valfritt, men kan vara till stor hjälp att använda sig av en certifierad energikonsult om man inte har kompetens i styrelsen eller saknar möjlighet att göra det själv, säger Lara Kruse. Man kan ta hjälp av energikontoret i sin region Energimyndigheten har inga krav på hur mycket en energikartläggning ska kosta, det bestämmer föreningen i förhandlingen med leverantören. Stödet varierar i storlek, företag och föreningar kan få upp till 50 000 kronor beroende på hur stor energianvändningen är totalt per år. Men det täcker 50 procent av kostnaden för en energikartläggning.

– Stödet måste sökas innan energikart-

läggningen startar, säger Lara Kruse. Det går inte att söka i efterhand och få ut bidraget retroaktivt. Däremot måste samtliga fastigheter vara energideklarerade.

När kartläggningen är klart kan föreningen själv besluta hur den ska gå vidare.

Det finns inte några krav på att genomföra de åtgärder som föreslås. Men erfarenheter visar att minst 50 procent av de föreslagna åtgärderna genomförs. Ett bra nästa steg är att göra en miljöstudie för mer kostsamma åtgärder som kräver djupare utredningar.

Det går även att söka bidrag för detta steg.

– Kommer konsulten fram till ett antal åtgärder som kräver en större investering kan det behövas en förstudie, säger Lara Kruse. Man kan få upp till 70 procent av kostnaden för en miljöstudie som leder till en energieffektiv investering. Vi la in det här stödet eftersom vi tidigare såg att det var många som valde att inte genomföra större åtgärder trots att det kunde ge stora energibesparingar. n

Lara Kruse.

Fakta om stöd för energikartläggning och miljöstudier

••Ansökan om stöd för energikartläggning och miljöstudier görs via Energimyndigheten webbplats. Läs mer på www.energimyndigheten.se/smf Bidraget betalas ut när energi­ kartläggningen är genomförd.

Beslutet om utbetalning fattas när en lägesrapport och energiplan skickats in till Energimyndigheten.

••

Ett skräddarsytt

DIGITALT STYRELSERUM BoStyret är en smart tjänst på nätet som förenklar styrelsearbetet, skräddarsydd för just bostadsrättsföreningars behov.

– Jag har själv suttit i flera styrelser och varit frusterad över att informationen inte funnits samlad på ett ställe.

Jag är programmerare så jag byggde en digital tjänst som samlar all information och gör den sökbar, säger Robert Hübinette, kundansvarig på BoStyret.

Styrelsen lagrar ärenden, dokument, förråd, avtal, nyckelkvittenser med mera i BoStyret som organiserar allt och gör det sökbart.

Via BoStyret kan styrelsen också sköta sådant som felanmälningar från boende, andrahandsupplåtelser, röstlängd, e-postutskick, kontaktuppgifter och p-platser.

– Man kan se det lite som styrelsens kunskapsbank. All historik finns lagrad, sökbar och ihopkopplad. Det gör också att nya ledamöter kommer in i arbetet väldigt mycket snabbare.

Styrelsen för Brf Sköntorpshöjden i Årsta, Stockholm, använder BoStyret.

Föreningen består av 2:or, 3:or och 4:or, totalt 60 lägenheter.

18 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

Gå in på bostyret.se för att läsa mer och registrera er idag!

Robert Hübinette skapade det digitala styrelserummet BoStyret.

– Med det här systemet blir det väldigt smidigt och jag försöker styra alla dokument och filer till BoStyret, säger Pontus Larsson, ordförande i föreningen.

Tjänsten är gratis de tre första månaderna och kostar därefter 289 kronor i månaden utan bindningstid, registrera er på bostyret.se. Ange rabattkod ”BOBÄTTRE” vid registreringen så får ni 25% rabatt första 12 månaderna (gäller t.o.m. 31 dec 2017).

Tema: Energi

Energikoll på hög nivå Brf Herrgårdshagen i Gävle är en av de föreningar som efter energikartläggningen valt att ta nästa steg och satsa på energieffektiviserande åtgärder. Något som lett till att energiförbrukningen på två år nästan halverats.

– Energikartläggning kostade lite över 50 000 kronor och det var väl investerade pengar och hälften fick vi tillbaka i bidrag, säger sekreterare Anneli Åhman på Brf Herrgårdshagen.

Frånluftsvärmepump som gör varmvatten och värme till elementen i fastigheten.

text OCH FOTO Karin Urbina Rutström

● Brf Herrgårdshagens fastigheter ligger i stadsdelen Brynäs i Gävle och består av fyra fastigheter med 137 lägenheter. Det är en välskött förening som ligger i ett trivsamt område invid en stor härlig naturpark.

– Husen är välbyggda men att det även skulle vara miljövänligt och energieffektivt var nog inget man tänkte på när de byggdes, säger Anneli Åhman. Så det finns en hel del förbättringar att göra.

Bland de förslag på åtgärder som ingick i energikartläggningen var att åtgärda den gamla värme- och ventilationsanläggningen.

Eftersom styrelsen saknade sakkunnig kompetens valde de tidigt in en projektledare som sedan funnits med under hela arbetet.

– Jag kom in i bilden när energiutredningen var gjord, säger projektledaren Leif Fromm på AB L Fromm. Föreningen ville dels ha hjälp att värdera punkterna i utredningen och dels att välja lämpliga åtgärder. Jag fick även i uppdrag att göra upphandlingen.

Investeringarna kostade totalt cirka 4,5 miljoner. Föreningen hade visserligen god ekonomi och pengar i kassan men valde ändå att se till att få ett lånelöfte från banken.

– Vi ville vara på den säkra sidan, säger Anneli Åhman. När det sedan visade sig att våra medel räckte kändes det otroligt bra.

Projektledaren tog fram ett detaljerat förfrågningsunderlag som gick ut till några utvalda leverantörer. Uppdraget var att genomföra de mest energibesparande åtgärderna som föreslagits i samband med energi­ kartläggningen. Det ställdes även krav på att leverantörerna kunde erbjuda uppföljning och intrimning av utrustningen digitalt.

Föreningen ville även att leverantören

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 19

Några från brf Herrgårdshagens styrelse ute på gårdsrunda (fr. vänster) Johan Eriksson, Anneli Åberg, Magnus Westberg, Esbjörn Magnusson, Sigrid Söth samt medlemmen Arag Karni.

skulle ge en detaljerad specifikation på all teknisk utrustning som skulle installeras samt beskriva vem som skulle ta hand om garantiärenden om leverantören gick i konkurs. Man ville även ha ett takpris med krav på att om slutsumman blev lägre än vad leverantören offererade, skulle föreningen kunna ta hem vinsten.

Det fanns också önskemål om en öppen kostnadsredovisning, som innebar löpande rapportering av kvitton och fakturor, nedlagd tid samt inköp av utrustning inklusive avtalat påslag. Något som företaget Styr och Ställer, som fick uppdraget, hade full förståelse för.

– Ett sånt här projekt handlar om mycket pengar för en bostadsrättsförening, säger Mats Nilsson, vd på Styr och Ställer. Med öppen redovisning skapas förtroende med föreningen, den får full kontroll över kostnaderna och kan se att arbetet sköts korrekt.

Brf Herrgårdshagen valde att genomföra

alla åtgärder som föreslogs i energikartläggningen. Det innebar att installera ett återvinningssystem med frånluftsvärmepumpar, sätta in nya ventiler och termostater för radiatorerna i lägenheterna och att göra en flödesjustering av hela värme- och ventilationssystemet. Under arbetet besiktigades och kontrollerades temperaturer och ventilation i samtliga lägenheter. Det gjorde att det upptäcktes en del olämpliga installationer i lägenheterna som de boende själva gjort genom åren.

– Ett sådant här projekt ger insikt om hur viktigt det är att föreningen skapar tydliga

20 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

Påfyllningskärl med brinevätska (kollektorvätska) och tryck­ kärl för brinevätska till värmeåtervinningssystemet.

" Ett sådant här projekt ger insikt om hur viktigt det är att föreningen skapar tydliga riktlinjer" riktlinjer så att det inte monteras in fel fläktar eller att luftflödena avskärmas eller element monteras bort när badrum renoveras, säger Leif Fromm. Det gjorde också att vi i samband med arbetet tog fram tydliga regler som alla boende nu måste följa.

En viktig del i projektet är intrimning och

justering av systemet, vilket totalt ska pågå under två år. Anläggningen fjärrstyrs via datorer, energiflödena följs i huset i realtid eller per timme, dygn, månad och sammanställs även årsvis.

– Nu har styrelsen fått grepp om det som händer och vi skickar ut siffror på energiförbrukning varje månad, säger Mats Nilsson. Har förbrukningen gått upp kontrolleras det direkt. Det kan bero på olika saker beroende på om det är vattenvärme eller elförbrukning som avviker, exempelvis att toaletter läcker, kortslutning i tvätt- eller diskmaskiner i vattensystemet eller att blandare läckt över kallvatten till varmvatten­ cirkulationssystemet (VVC).

Föreningen har numera full kontroll på energiförbrukningen, det har även blivit jämnare temperatur i lägenheterna och

Apparatskåp för styr- och värmeanläggningens styroch regleringsutrusning

energi­prestandan har minskat från 156 kWh till under 90 kWh per kvadratmeter.

Det har också blivit jämnare temperatur i alla lägenheter.

– Det blev en bättre energibesparing än vi räknat med, säger Leif Fromm. Den ligger i storleksordningen på 35 procent per år.

Det innebär att investeringen kommer att betala sig betydligt snabbare än budgeterat.

Nästa steg föreningen nu vill ta är att installera solceller. Men det visade sig inte vara helt okomplicerat.

– Tursamt nog har vi fortsatt samarbetet med vår projektledare och han upptäckte ganska omgående att våra fastigheter nyligen blivit kulturmärkta, vilket vi inte visste om. Men det verkar som det kan gå att lösa och det är något vi verkligen vill göra. n

Fakta brf Herrgårdshagen

••Byggår 1984, antal lägenheter 137.

••Värmekälla – fjärrvärme, återvinningssystem med frånluftsvärmepumpar.

••Energiförbrukning 90 kWh per kvm/år ••Minskning från 2200 megawattimmar (MWh) till 1200 MWh/år.

Tema: Energi

Berg- och solvärme vid Mälarens strand!

Foto: Sverker Snidare

Brf Tornkammaren 1 i Hässelby Strand i Stockholm är unik på många sätt. Utöver att föreningens fastighet ligger alldeles invid Mälarens vackra stränder ligger den också i framkant när det gäller energieffektivisering.

– Vi har låga energikostnader eftersom vi har bergvärme som förser fastigheten med värme och varmvatten, säger ordförande Susanne Fabricius.

Dessutom har vi solceller som producerar en del av bergvärmeanläggningens elbehov. text Karin Urbina Rutström foto oscar urbina lanza

● För snart tio år sedan tog bostadsrättsföreningen över fastigheten och 1,5 år efter ombildningen installerades bergvärme.

– Vi hade tidigare fjärrvärme som var knuten till Svenska bostäders system men när vi ombildade och tog över fastigheten skulle den kopplas bort, säger Tommy Tillman som ingår i brf Tornkammarens energigrupp. Det gjorde att vi började titta på olika alternativ.

Trots att fjärrvärmeverket ligger nära föreningen visade det sig vara det dyraste alternativet.

– Bästa valet för oss var bergvärme, säger Tommy Tillman. Det skulle ge oss den största besparingen och var enklast att hantera. Men vi tittade även på jord- och sjövärme innan vi bestämde oss.

Samma år byggde föreningen även en ny

tvättstuga med energisnåla maskiner. Man valde tvättmaskiner som kunde matas med varmvatten från bergvärmeanläggningen och beslutade att även ta tillvara spillvärmen från maskinerna för uppvärmning av tvättstugan.

– Innan man bygger en tvättstuga är det viktigt att ta ett helhetsgrepp och se till att de maskiner som köps in klarar de önskemål man har, säger Tommy Tillman.

Arbetet för att spara energi har sedan fortsatt. Alla kranar är numera försedda med perlatorer. Belysning såväl inne i fastigheten som utomhus är utbytt till lågenergiarmatur som är rörelse- och/eller tidsstyrd samt ljusmängdsanpassad. Värmen i trapphusen har också sänkts fem grader.

Susanne Fabricius och Sverker Snidare.

– Fönstren renoverade vi för fyra år sedan, säger Sverker Snidare som är kassör i föreningen. Den befintliga träramen på insidan behöll vi men ytterbågen ersattes med nya aluminiumbågar som har dubbla isolerglas, så kallade lågemissionsglas, vilket ger betydligt mindre utläckage. Aluminiumbågarna är dessutom i princip är underhållsfria.

Förra året installerade föreningen även b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 21

solceller. Det visade sig att takets ursprungliga utformning och huset läge är perfekt för solcellsanvändning, Men eftersom huset är Q-märkt ställdes det särskilda krav för att föreningen skulle få bygglov. Men det gick vägen och föreningen beviljades även statligt stöd för installationen.

– Solcellerna får inte vara synliga från gatan, säger Sverker Snidare. Det gjorde att vi fick reducera antalet från 92 till 86 stycken. På grund av det goda läget producerar anläggningen ändå betydligt mer än vi räknat med. Den elproduktion vi inte kan använda själva säljer vi.

Något som också underlättat arbetet för föreningen såväl när det gällt planering som att kunna få bra avtal med olika leverantörer är samarbetet med den intilliggande grannföreningen brf Marmorbordet som har samma typ av fastighet.

– Vi har ett otroligt fint samarbete, säger Susanne Fabricius. När vi exempelvis nyligen renoverade balkongerna gjorde vi en gemensam upphandling. Det är både roligt och värdefullt att kunna arbeta tillsammans med en annan förening. n

Fakta brf Tornkammaren

••Byggår 1957, antal lägenheter 48.

••Bergvärme(14 borrhål) och solceller (86 st)

••Energiförbrukning 55 kWh per kvm/ år

Växelriktaren gör om likspänningen från solcellerna till växelspänning.

På tavlan som sitter på växelriktare kan föreningen läsa av och notera hur mycket energi solcellerna producerar månads- och årsvis.

CYKELRUTAN MED INTEGRERAD BELYSNING Avgränsning i offentlig miljö som ger cyklisten möjlighet att tryggt & flexibelt parkera sin cykel.

Med sin stilrena design blir cykelrutan ett funktionellt och säkert inslag i miljön.

Design: Andreas Sture & Torbjörn Eliasson / White

blidsbergs.se

Tema: Energi

Varm vind och mössa på taket!

En råvind som förädlas kan, förutom att vinden görs om till betalande ytor för all framtid, även göra att föreningen får en energieffektivisering på köpet. Men många föreningar är ganska ovetande om de möjligheter som står till buds.

vindsbjälklagret en stor del av värmen läcker ut, säger Jan Schönborg. I äldre sekelskiftesfastigheter består ofta golvet på råvinden av ett trägolv med brandtegel under och det ger inte mycket till isolering.

text och foto Karin Urbina Rutström

Visst kan det vara bra att lägga om tak och tilläggsisolera. Men finns det planer på att förädla råvinden är det viktigt att först låta en sakkunnig fackman göra en objektiv besiktning och en bedömning av om den går att bygga om till bostäder.

– När en råvind inreds ska det förutom att bjälklagret isoleras även byggas takkupor och vanligtvis även terrasser. Ibland är det även så att taket måste bytas. säger Jan Schönborg. Det bästa är att taket renoveras och nollställs när ombyggnaden av vinden görs. Det är lämpligt eftersom det finns ett garantiåtagande hos byggaren och det är viktigt att det gäller hela projektet. n

● – Merparten av vindsprojekten börjar ofta med att föreningen ska lägga om taken, säger projektledare Jan Schönborg på Byggkonsult AB. Då kommer frågan ofta upp och i många fall leder det till att man går vidare.

Det är inte ovanligt att en hel del värme

läcker ut genom taket. När det sedan byggs lägenheter på råvinden sjunker ofta den genomsnittliga energikostnaden.

– Taket kan visserligen vara i behov av att renoveras men det är vanligtvis genom

När råvinden inreds byggs det nya takkupor.

Styr och ställer är ett kunskapsföretag inom styr och regler och energiteknik, våra tekniska lösningar förbättrar funktioner och sänker energikostnaderna. www.styrochställer.se

Fler avgifter och sänkta värme­ kostnader HSB Bostadsrättsföreningen Kannan i Stockholm fick en rejäl energibesparing på köpet när råvinden byggdes om, något som visade sig ganska snabbt efter att ombyggnaden var slutförd.

– Förutom att vår förening får in fler avgifter har vi även fått en minskad värmekostnad med i snitt cirka tio procent per lägenhet på köpet, säger föreningens ordförande Johan Olsson på HSB Bostadsrättsföreningen Kannan. text och foto Karin Urbina Rutström

● Idén tog form när det gjordes en besiktning av fastigheten i samband med en planering av andra åtgärder. Fastigheten som är byggd 1925 hade en så kallad torkvind på 450 kvadratmeter med förrådsutrymmen. Föreningen fick veta att det fanns bra förutsättningar för att kunna bygga lägenheter på den stora vinds­ ytan och det blev startskottet för styrelsen.

– Frågan hade varit uppe på tidigare stämmor men alltid röstats ned, säger Johan Ols-

son. Men den här gången valde vi att ta hjälp Linus Ottosson på Gleipnergruppen. Han tog bland annat fram ett bra och detaljerat förfrågningsunderlag. Det grundliga förarbetet gjorde sedan att vi kunde ta upp frågan på en stämma och få ett majoritetsbeslut.

Ombyggnaden resulterade i tio stycken nya lägenheter, nytt bjälklag, installation av fyra hissar samt en omläggning av taket.

– Vi fick bra rabatter eftersom vi passade

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

Johan Olsson

på att göra flera olika delar samtidigt, säger Johan Olsson. Det gjordes även exempelvis en ny undercentral.

Taket lades om till dubbelfalsad plåttäckning och undertaket isolerades vilket alltid görs i samband med att vinden inreds till bostäder.

– Taket hade enkelfalsad plåttäckning och var i behov av omläggning, säger Linus Otto­ sson. Det gjorde att föreningen även hade fördelen av att kunna göra ett förmånligt takbyte i samband med vindsinredningen.

För bostadsrättsföreningen Kannan gav projektet en välkommen intäkt och nu går arbetet vidare med ytterligare åtgärder som ska minska energikostnaden. n

Fakta HSB brf Kannan

••Byggår 1925, antal lägenheter 61 ••Ombyggnad av vinden minskade energi­ förbrukningen med 10 % per lägenhet/år

Vasab Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se

Tema: Energi

Lite fakta om energi och värme

Fjärrvärme Produktion av fjärrvärme görs i en stor anläggning. Fastigheten får värme genom att varmvatten transporteras från värmeverket i välisolerade kulvertar. Varmvattnet och det vattenburna värmesystemet får sin värme genom en värmeväxlare som finns i fastighetens fjärrvärmecentral.

Priset varierar beroende på leverantör.

Bergvärme En bergvärmepump hämtar värme från berggrunden som håller en jämn temperatur året om. Genom ett borrat djupt hål (energibrunn) i berggrunden förs en dubbelvikt kollektorslang fylld med en blandning av vatten och antifrysvätska (köldbärarvätska) ner. Köldbärarvätskan som cirkulerar mellan värmepumpen och energi­ brunnen utvinner värmen som finns lagrad i berget. Kräver att fastigheten har vattenburet distributionssystem.

Ytjordvärme En ytjordvärmepump hämtar värmen ur ytjorden (marken) genom en kollektorslang som grävs ned på frostfritt djup. I slangen pumpas en blandning av vatten och frostskyddsvätska runt.

Vätskan hämtar upp värmen ur marken och över för den till husets värmesystem. Kräver att fastigheten har vattenburet distributionssystem.

Grund- eller sjövattenvärme Sjövärme fungerar ungefär på samma sätt som ytjordvärme, men här läggs kollektorslangen istället ut på botten av en sjö eller ett vattendrag.

En grundvattenvärmepump hämtar värmen ur vatten från en brunn. Vattnet tas upp, värmen i vattnet överförs till husets värmesystem och

vattnet återinfiltreras sedan genom en annan brunn eller liknande. Kräver att fastigheten har vattenburet distributionssystem.

Uteluftvärmepumpar Luftvärmepumpar tar värme ur uteluften och överför den till huset. Det finns i huvudsak två typer av uteluftvärmepumpar. Den ena är luft-luftvärmepumpar som bara ger varmluft till huset. Den andra är luft-vattenvärmepumpar som kopplas till ett vattenburet system och ger både varmvatten och värme. Båda varianter består av en utomhus- och en inomhusdel.

Frånluftsvärmepump Ventilationsluft som går ut ur huset är uppvärmd och innehåller energi. Frånluftsvärmepumpen tar tillvara på energin och ger antingen bara varmvatten eller både varmvatten och värme till huset. För att kunna installera en frånluftvärmepump krävs att huset har mekanisk ventilation.

Det betyder att det måste finnas frånluftskanaler.

Solfångare Solfångare omvandlar solens strålar till värme, till skillnad från solceller där solenergin omvandlas till el.

Ofta används solfångare för att värma varmvatten under sommarhalvåret, men med ett kombisystem kan solen även bidra till uppvärmning under vår och höst. En solvärmeanläggning består av en solfångare, rörledningssystem med pump, en ackumulatortank samt ett reglersystem.

Solceller En anläggning som är inkopplad på en fastighets elsystem levererar i första hand el till fastigheten. Beroende på hur stor solcellsanläggningen är och vilket elbehov fastigheten har kan det uppstå tillfällen då solcellerna producerar mer el än vad fastigheten behöver. Överskottet matas då ut på det externa elnätet. Solfångare genererar momentant upp till 700 W värmeeffekt per kvm och från 200 till 700 kWh värme per kvm och år och beroende på typ av system.

Styrning av värme och ventilation Central reglering för rätt temperatur. För att kunna göra rätt inställningar krävs kunskap om det styrsystem man har för värmen och ventilationen. En bra driftekonomi förutsätter också kunskap om när under året det går att utföra förändringar i inställningarna.

Digitaliserade undercentraler för övervakning DUC, datoriserad undercentral, ger möjligheter att fjärrstyra regleringen av systemen från datorer med internetuppkoppling. Annan viktig utrustning som kan kopplas till denna DUC är energimätare, fläktar, pumpar och belysning. *källa www.energimyndigheten.se, * källa HSB

Foto: pixabay

Den första värmepumpen för bostäder lanserades i Sverige på försök 1948 och kallades ”kovärmeanläggning” och värmen som användes kom förstås från en ladugård. Sedan dess har den tekniska utvecklingen gått framåt i en rasande fart. Numera finns det flera olika typer av uppvärmningsalternativ att välja mellan.

Mest energi­­ effektiv – tar priset på mässan I år är det första gången en bostadsrättsförening i Stockholm får ta emot Bostadsrättsmässans energipris. Vinnaren kommer att koras vid prisutdelningen på Kistamässan den 17 november.

● Priset instiftades förra året och de fösta som fick utmärkelsen var brf Sachsen i Malmö och HSB brf Jättens Gömme i Göteborg. Två föreningar som satsat på förbättringar, vilket lett till stora besparingar inom såväl kostnader som miljö.

Brf Sachsens åtgärder bestod exempelvis av installation av två värmepumpar, injustering av värmesystemet, installation av kemikaliefri vattenbehandling och vattenbesparing på alla tappställen samt

byte till grön el i hela beståndet. Taket har tilläggsisolerats och solceller installerats på flera fastigheter.

Föreningen tar även till vara på överskottsvärmen från de lokaler som de hyr ut.

– Vi arbetar hårt med de här frågorna och vårt mål är att bli certifierad miljöbyggnad på guldnivå, säger Eva Ingers och Bo Svensson på brf Sachsen. Även om bägge föreningarna kraftigt

sänkt sin energiförbrukning är det ganska stora skillnader mellan åtgärderna, vilket visar att det finns många olika vägar att välja. HSB brf Jättens Gömmes har

investerat i en omfattande hybridlösning, bergvärme kombinerat med solenergi.

Satsningen har gjort föreningens 93 radhuslägenheter är självförsörjande avseende värme.

– Vi har gått från 1,2 miljoner till 600.000 kronor i kostnader per år vilket också innebär att payoff-tiden för investeringen är relativt kort säger Rickard Wadsten på HSB brf Jättens Gömmes.

Bostadsmässans energipris delas ut 17 november, kl.12.30 på kunskapsscenen.

Förebygger vattenskada

WaterFuse®- Lägenhet

minskar risken att drabbas av vattenskada

Automatisk vattenavstängning vid läcka.

Vattenfelsbrytare speciellt anpassad för lägenheter.

• •

Givare i vattenfördelarskåpet känner av läcka & stänger av vattnet omedelbart.

Vattendetektor upptäcker, stänger av & larmar vid läcka under t ex diskmaskinen.

Tollco AB, Rubanksgatan 4, 741 71 Knivsta

Bilden visar WaterFuse® -Lägenhet komplett, VFB230-DN15

Tel: +46 (0)18 34 90 10 E-post: info@tollco.se

Webb: www.tollco.se

Ska taket skottas säkert krävs licens!

Vintern närmar sig och det kan innebära att det snart är dags att dra igång is- och snöröjning av taken.

Men det gäller att taken skottas säkert! text Karin Urbina Rutström

● Det är svårt att veta hur mycket det kommer att snöa under en vinter. Men oavsett hur vädret blir är det viktigt att se till att det finns ett avtal med en entreprenör för röjning av snö och is från taket. Numera ställer alla försäkringsbolag krav på att fastig­hetsägare anlitar företag med licens enligt Skotta Säkert.

– Risken med att anlita ett företag som saknar licens är att de kan använda personal som inte har tillräckliga kunskaper för att

utföra snöskottningen på ett säkert sätt och därmed riskerar materialskador på taket med vattenskador som följd, säger Hans Eriksson, förhandlingschef på Plåt & Ventföretagen. Fastighetsägaren riskerar även en förhöjd kostnad eller utebliven ersättning från sitt försäkringsbolag om entreprenören orsakar en skada och inte är licensierad via Skotta Säkert.

Licensierade snöskottare har ett ”Skotta Säkert-kort” som de ska kunna visa upp tillsammans med legitimation.

– De har även utbildning och kunskaper om hur man undviker personskador både gällande den egna säkerheten men också

Tidstypiska träfönster – Bevara miljön och öka värdet i er gamla fastighet!

Patrick Lundqvist 08-556 782 00 E-post: patrick@snickargladje.com www.snickargladje.com

gällande tredje person, dvs förbipasserande.

Inför vintersäsongen är det också viktigt att kontrollera att säkerhetskraven på taket är uppfyllda för att takskottarna ska kunna gå upp och utföra sitt arbete.

Mer information finns på www.skottasakert.se.

Med rätt partner börjar det aldrig knaka i fogarna För att du inte ska råka ut för vattenskador eller andra problem i badrummet är det viktigt att arbetet utförs på rätt sätt.

Byggkeramikrådet är Sveriges auktoritet för kakel och klinker och på vår hemsida www.bkr.se hittar du behöriga plattsättare som arbetar enligt våra branschregler.

Behörig plattsättare, anställd i ett behörigt företag får en fotolegitimation utfärdad av Byggkeramikrådet - fråga gärna efter den!

Tema: Belysning och parkering

Lysande!

Bostadsrättsföreningar som vill minska sin energi­förbrukning gör rätt i att se över belysningen, då enkla åtgärder ofta leder till stora besparingar och en tryggare miljö.

Ett bra första steg är att vända sig till sin lokala energi- och klimatrådgivare. Landets kommunala energi- och klimatrådgivare arbetar nu med ett projekt som syftar till att hjälpa bostadsrättsföreningar över hela landet till en mer energieffektiv belysning.

Foto: pixabay

Text Kaj Dabrowski

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 29

B

elysningsprojektet för bostadsrättsföreningar utförs på uppdrag av Energimyndigheten och lanserades under hösten 2017. Projektet är en gemensam satsning av landets kommunala energi- och klimatrådgivare där målet är att hjälpa intresserade föreningar runt om i landet med att minska sina energikostnader och miljöpåverkan.

Föreningarna kan bland annat få hjälp med att kartlägga sin nuvarande belysning, få tips om olika åtgärder man kan genomföra och få stöd när man tar in offerter från installatörer.

"För föreningar som ännu inte har kommit igång med att se över sin belysning så är det här en utmärkt startpunkt" – Syftet med projektet är delvis att nå de allmänna energisparmålen som har uppsats, men även att ta sig an utmaningen som presenterades under klimatmötet i Paris 2015 och som gick ut på att så många organisationer och länder som möjligt skulle halvera sin energiförbrukning för belysning de kommande åren, säger Jimmy

Anjevall på Energikontoret region Jämtland Härjedalen som är nationell samordnare för projektet.

Hittills har 80 kommuner anslutit sig till

projektet som är både kostnadsfritt och kommersiellt oberoende. Energirådgivarna i dessa kommuner har kontaktat sina föreningar och åker nu ut och träffar så många som möjligt. Målet är att man ska hinna beta av 225 föreningar under 2017.

– För föreningar som ännu inte har kommit igång med att se över sin belysning så är det här en utmärkt startpunkt – vi går igenom belysningen som finns och kommer med förslag på energibesparande åtgärder. Självklart så kan vi skräddarsy våra förslag utefter varje förenings förutsättningar och ekonomi, sedan är det upp till föreningarna att gå vidare och ta egna beslut. Samtidigt så har vi besökt föreningar som redan har kommit långt i att ändra sin belysning och då får vi se vad som har funkat bäst. På så sätt blir rådgivningen bättre och mer effektiv, samtidigt som vi samlar in statistik som visar hur det ligger till bland föreningarna i hela landet, säger Jimmy Anjevall.

Alla föreningar som är intresserade kan hitta sin kommunala energi- och klimatrådgivare på Energimyndighetens hemsida. Vidare kan du också läsa om hur brf Bosvedjan, en av Sveriges största bostadsrättsföreningar, gjorde när de beslutade sig för att installera energisnål belysning. n

Räkneexempel Att räkna ut hur mycket man kan spara och därmed hur lång avskrivningstiden blir på sin nya belysning är enkelt – det gäller bara att veta hur många timmar lamporna lyser, vad de drar och hur mycket en kilowattimme kostar.

En förening har 40 utomhuslampor med en effekt på 125 Watt vardera. De är inställda så de bara lyser när det är mörkt ute.

Den nuvarande elförbrukningen är då 40 lampor x 125W/styck x 3 600 timmar per år = 18 000 kWh per år.

Med ett elpris på 1,10 kronor per kWh blir det en kostnad på cirka 20 000 kronor per år.

Genom att byta till moderna utomhuslampor med en effekt på 30W, som man dessutom släcker under några timmar på natten, så sänks elförbrukningen med nästan 90%, vilket innebär en besparing på 18 000 kronor per år.

Källa: Energimyndigheten

Exempel på åtgärder

•• Bedöma om man har rätt antal lampor

för att säkerställa en effektiv och trygg belysning både inne och ute.

Styrning av belysningen via timer och rörelsedetektorer.

Byta ut gamla armaturer och installera nya.

Byta gamla lampor i befintliga armaturer. Övergång till LED, byte av gamla kvicksilverlysrör.

•• •• •• ••

KADE LVER SKTIL KTA SVEN ETSMÄR IT KVAL FÖNSTER PVC-

LYCKAS MED FÖNSTERBYTE! - Enomic Fönster - ser till investeringen ENOMIC FÖNSTER SVERIGE AB

30 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

019-603 24 40

www.enomicfonster.se

Vi erbjuder totalentreprenad med projektledning

Tema: Belysning och parkering

Ny parkeringsbelysning i brf Bosvedjan.

Största föreningen bytte all belysning Med sina 1033 lägenheter är brf Bosvedjan i Sundsvall Sveriges näst största bostadsrättsförening. Under 2012 lanserade föreningen ett omfattande energibesparingsprojekt där det senaste steget har varit att byta all belysning både inomhus och utomhus. Resultatet har varit rejäla besparingar och nöjda medlemmar.

Text Kaj Dabrowski

● – För fem år sedan så satte vi oss ner i styrelsen och tittade på hur vi skulle kunna minska de fasta kostnaderna. Sedan dess har vi investerat nästan 200 miljoner i energieffektiviseringsarbetet och har hittills lyckats med att halvera energiförbrukningen, samtidigt som vi bara har höjt avgiften med 1,5 procent, säger Dan Söderholm, ordförande i föreningen.

Den gamla belysningen bestod till stor del av äldre armaturer med kompaktlysrör som styrdes med tidsstyrda knappar. I garagen fanns vanliga tryckknappar utan någon automatisk avstängningsfunktion alls. Efter att ha undersökt olika leverantörer bestämde man sig snart för att ta in ny utrustning från Rexel, samtidigt som elentreprenören Energi & Driftteknik fick stå för installationen. De två företagen tog fram ett förslag till föreningen i slutet av 2013 och snart monterades ett antal nya provarmaturer i 17 av föreningens 178 trappuppgångar som styrelsen sedan valde bland.

– I trapphusen och gångarna så bytte vi cirka 1000 gamla glödljusarmaturer till rörelsestyrda och energisnåla LED-lampor.

"Vi har fått en bättre och mer effektiv belysning och räknar med att tjäna igen hela investeringen" Källargångarna fick ny belysning i samma veva och tvättstugor ska vi snart ta tag i.

Då det är en så pass stor förening så var det många armaturer utomhus också, bara i garagen var det 185 armaturer som byttes ut till LED, samt all stolpbelysning och lamporna vid wcarportarna. säger Peter Nyberg, elansvarig på Energi & Driftteknik.

Genom att installera nya LED-armaturer

så har man ökat ljusnivån med hälften, sänkt kostnaderna för service och underhåll samtidigt som man dragit ner på energi­ förbrukningen med cirka 30 procent inomhus och hela 80 procent utomhus. Stolpbelysningen är även justerbar, vilket har resulterat i en tryggare och ljusare utemiljö.

– Vi har fått en bättre och mer effektiv belysning och räknar med att tjäna igen hela investeringen, inklusive montage, på fyra år, säger Dan Söderholm.

Det som är mest positivt är att alla tre parter i projektet – förening, montör och leverantör – lovordar varandra och betonar vikten av god kommunikation.

– Jag skötte kontakten med Bosvedjan och den har funkat utomordentligt bra.

Dels är ordföranden väldigt påläst, dels har vi fått möjligheten att provsätta några belysningar och sedan utvärdera resultatet, vilket innebar att vi kunde prova oss fram till en bra lösning. Det är nästan så att jag inte har varit med om något liknande faktiskt, säger Peter Nyberg.

– Vi är väldigt nöjda med både installation och utrustning och alla har visat ett fantastiskt engagemang. Mitt tips till andra föreningar är se över sina fasta kostnader och komma ihåg att belysning är en relativt enkel och billig investering som kan sänka kostnaderna kraftigt, samt leda till en bättre belysning, säger Dan Söderholm. n b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 31

LED-guide ● Glödlampan förbjöds 2012 och ett kvick­ silverförbud introducerades så tidigt som 2009. Det råder undantag från det nuvarande kvick­silverförbudet för vissa produkter som exempelvis lågenergilampor och lysrör, men enligt Kemikalieinspektionen kommer även dessa undantag snart att upphöra då EU nu ser över den rådande lagstiftningen. Nya EU-regler väntas börja gälla från och med den 1 januari 2018 men redan nu finns det alternativ på marknaden, varav det mest populära är LED. – LED har sjunkit i pris och ökat i kvalitet de senaste åren. Lamporna kommer även i fler utförande nuförtiden – ibland ersätter de vanliga glödlampor, men det finns även LED-lampor och armaturer i trappuppgångar, stolpbelysning och annat, säger Kjell Lusth, teknisk chef på LEDiA, en svensk återförsäljare av LED-belysning från Kina.

Det viktigaste att tänka på är att leverantören har rätt certifieringar. Av särskilt intresse är den såkallade CE-märkningen som innebär att produkten får säljas i Europa utan några ytterligare krav och S-märket som visar att produkten är provad och certifierad av en oberoende part. Man bör även vara säker på att man kan hitta reservdelar och ersättningslampor i Sverige samt att leverantören har en egen serviceverkstad eller kan erbjuda service till ett bra pris. Använd alltid en certifierad elektriker för installation. n

32 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

Pollare Pollare används oftast som dekorativ ljussättning runt gräsmattor och grönområden, men även vid inkörspunkter till gårdar.

På bilden syns: Markslöjd Kurt Grå 20W E27 IP44, 899kr, www.bauhaus.se

Inomhusarmaturer Sensorstyra armaturer som ser bra ut i trapphus, källare och tvättstugor. Är oftast inställd på att ge 10% grundljus där sensorn tänder ljuset helt när den känner av rörelse. Styrka från 16 till 22 Watt.

På bilden syns: Steinel RS Pro LED S1 V3 3000K, pris 2 537 kr, www.elot.se

Nödbelysning LED-baserad nödbelysning har en modern design och kan monteras på både väggar och tak. Skyltarna kommer ofta med ett extra batteri vid strömavbrott.

På bilden syns: Kamic Iron Lux med kondensator, pris 2 404kr, www.elot.se

Stolparmaturer LED-baserad stolpbelysning kommer i ett oändligt antal utföranden och prisklasser och ger ofta möjligheten att justera både ljusstyra och riktning.

På bilden syns: Philips Streetsaver LED armatur, pris 5 836 – 6 953kr, www.elot.se

Tema: Belysning och parkering

Billigare och lättare med mobil parkering Mobilparkering kan bli en billigare parkeringslösning för föreningen samtidigt som det gör vardagen lättare för medlemmen. Men för att lyckas spara pengar gäller det att ta kontakt med sitt parkeringsbolag och att vara noggrann med avtalen. ● Att använda mobiltelefonen för att betala sin parkering blir alltmer populärt och branschen omsätter hundratals miljoner kronor varje år. Antalet bilister som betalar med mobilen är högst i Stockholm, där antalet mobilbetalda parkeringar ökade med 63 procent under andra kvartalet 2017 jämfört med samma period förra året. I takt med att mobilparkeringen ökar försvinner automaterna från gator och torg och många kommuner hoppas på att fler automater kommer kunna försvinna i framtiden.

Tjänsten är bekväm för bilister som får det lättare att hitta parkering via en app, enkelt kan förlänga eller förkorta sin p-tid utan att gå ut på gatan och får bra koll på sin parkeringshistorik. Tekniken är även väl lämpad för redan övertrafikerade städer där varje kvadratmeter ska komma till nytta.

– Vi började för cirka femton år sedan

när telefonparkering såg världens ljus för första gången och var då en uppringd tjänst. Men med apparnas intåg på Johan Flodin, marknaden så har vi brf-ansvarig på ökat rejält och idag Fastighetsägarna Stockholm finns vi i hela Norden och tolv länder totalt.

Sammanfattat kan man säga att vi möjliggör för motorister att hitta parkering samt starta och stoppa den allt utifrån vilket unikt behov man har, säger Anders Bäck, vd på mobilparkeringsföretaget Easypark.

Städer, kommuner och parkeringsbolag har också haft en positiv syn på den nya tekniken, då de själva slipper investera i dyr infrastruktur och dyrt underhåll. Fastig-

hetsbolagen är också positiva och menar att föreningen bör se sina platser som en resurs.

– Vi på Fastighetsägarna Stockholm ställer oss generellt positiva till ett bättre nyttjande av parkeringsplatser och garage.

Ett bättre nyttjande av befintliga P-platser kan frigöra markyta som kan användas till annat än stillastående bilar. Parkeringar och garage kan ofta vara en underutnyttjad resurs i bostadsrättsföreningarna där föreningarna genom en bättre beläggning eller en mer marknadsanpassad prissättning får en bättre ekonomi i sina garage och parkeringar, säger Johan Flodin, brf-ansvarig på Fastighetsägarna Stockholm.

Parkeringsavtal rullar ofta på där små ändringar i görs över tid, menar Johan, och påminner om att de föreningar som idag har en god ekonomi i sin parkering, ofta har en hög grad externa hyresgäster i sina garage.

Genom att införa mobilparkering samt se över avtalen kan man alltså spara pengar.

– Genom att till exempel skapa delade platser där boende inte har en specifik plats kan fler parkeringsplatser frigöras för att hyras ut externt med en bättre intjäning för föreningen. Bostadsrättsföreningarna kan också se över och kanske frigöra en del b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 33

Tema: Belysning och parkering

p-bolagen erbjuda vår tjänst. Med det följer att den som sköter platserna kan minska sin investering i infrastruktur då man inte måste ha lika många automater, säger Anders Bäck.

Föreningar som är intresserade av att er-

platser direkt till externa hyresgäster när platser blir lediga istället för att ge dem till boende. Det alternativet är främst relevant när föreningen har ingen eller kort kö till sina garageplatser, säger Johan Flodin.

Mobilparkeringsföretagen är på ständig jakt efter fler platser och samarbetar gärna med bostadsrättsföreningar. I många fall har man även tecknat avtal med fastighets-

bolag som HSB och Fastighetsägarna. Men mobilparkeringsföretagen vänder sig sällan direkt till föreningarna, utan går istället till de företag som förvaltar platserna åt dem.

– Bostadsrättsföreningar, speciellt de som har större parkeringsområden, kontrakterar ofta någon av de större parkeringsoperatörerna som sköter allt från p-automater till prissättning. På så sätt möjliggör vi för föreningen att genom vår relation till

bjuda mobilparkering till sina medlemmar gör alltså rätt i att komma ihåg ett par saker: dels kan tjänsten i sig innebära ett mervärde för medlemmarna som får en bekvämare parkering, dels så är det bra att outnyttjade platser kommer till användning. Men man bör även vara uppmärksam på hur föreningens avtal med parkeringsförvaltningsbolaget ser ut, då dessa ofta själva tjänar på att upplåta föreningens platser till mobilparkeringsföretagen och man då befinner sig i en bra förhandlingssituation som i längden kan innebära billigare parkeringskostnader för föreningen. n

SMARTA AVTAL Trygga din fastighet mot avloppsproblem genom att låta den omfattas av ett serviceavtal.

Till ett fast pris per månad och lägenhet erbjuder vi kontinuerligt underhåll och filminspektion. Om du vill kan vi även stå redo att rycka ut dygnet runt.

SPOLARNA.COM

16 KR SERVICEAVTAL FRÅN

MÅNADSPRIS PER L ÄGENHET EXKL. MOMS RÄNTEFRIT T

F VÄ AST R M IG EP HET UM SP

Fastighetens lönsammaste investering!

Vi är specialiserade på totalentreprenader av värmepumpslösningar för större fastigheter - både i offentlig och privat miljö!

Idag är värmepumpsteknik den överlägset mest kostnadseffektiva åtgärden för att minska dina driftskostnader och öka värdet på din fastighet.

 Bergvärme  Frånluftsåtervinning - EnergyWell - Klassisk batterilösning Kontakta oss gärna för ett möte och kostnadsfri offert:

08 - 629 89 30 Mistral Energi AB, Ekhagsvägen 15, 141 71 Segeltorp 08 - 629 89 30 · info@mistralenergi.se www.mistralenergi.se

Besök oss på Brfmässan 17 – 18 nov, monter H:13

Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrätts­ föreningar och privata fastighetsägare. Vår verk­ samhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering.

Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder.

Vad är värdefullt för dig?

MYNTTORGET 4, STOCKHOLM • TEL 08-545 286 00 WWW.BRANDKONTORET.SE

Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för.

Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel...

Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt.

Det kan ni lita på.

Alla kontakter Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Niklas Sundin niklas@humidus.se 0708-23 20 00 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Cecilia Stangmo Blomqvist cecilia.stangmo@driftia.se 0702-44 76 00

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Gunnar Orbert gunnar@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

Ekerö Bygg & Entreprenad

www.ekerobygg.se Kontakt: Tom Lindqvist tom.lindqvist@ekerobygg.se 08-560 310 36

AW Jonæson Bleck & Plåtslageri AB www.jonaeson.se info@jonaeson.se 08-640 52 38

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 0702-12 72 10

AV Anläggning AB ANLÄGGNING OCH UTEMILJÖ www.avanlaggning.com Kontakt: Anders Vagfalvi avtradgard@gmail.com 0708-23 20 00

Carpeting ENTRÉ OCH INTERIÖRMATTOR

www.carpeting.se Kontakt: Danne Kalström danne@carpeting.se 0704-20 20 50

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag?

Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm.

Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag • Jour www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller jour 0708-23 20 09.

Vi tar hand om hela ditt tak Trygghet, service och kvalitet ända sedan 1918.

jonaeson.se 08-640 52 38

SPECIALISTEN PÅ TRÄDGÅRDSANLÄGGNING! Även rådgivning inom utemiljö och lekplatsbesiktningar.

avanlaggning.com

VI HAR HJÄLPT BRF:ER SEDAN 1979

Entrémattor • Logomattor Skrapmattor info@carpeting.se 08-448 31 80

Stoppa smutsen i entrén...

Vi på Kåbe-Mattan AB är specialister på effektiva entrélösningar som minskar städkostnader och ger en renare inomhusmiljö. Vi erbjuder ett mycket brett sortiment av entrémattor och skrapgaller.

Vill Du skapa en inbjudande, personlig och effektiv entrélösning?

Kontakta oss!

Kåbe-Mattan AB Sågverksvägen 10A | SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 | Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se | www.kabe-mattan.se

Tema: Stammar

Byt stammarna innan fukten tränger sig på!

Att lappa och laga stammarna i fastigheten kan bli en dyrköpt historia. Det har brf Bergshamra i Solna fått erfara. När stambytet väl kom till stånd blev föreningen tvungen att avfukta en stor del av badrummen, eftersom lägenheterna har blivit vattenskadade av läckande rör.

Förutom ökade kostnader har detta inneburit att många av de boende har fått leva utan toalett i lägenheterna under flera månader på grund av fuktskadorna.

Vi beskriver här också hur ett stambyte går till och hur stambytesentreprenören Våtrumsteknik kommunicerar med de boende via ett gränssnitt på Internet.

Det finns flera olika sätt att byta, renovera och underhålla husets stammar. Vi beskriver de olika metoderna.

Men det är inte bara stammarna som behöver ses över. Husets klimatskal, såsom fasad och tak, behöver översyn då och då.

Foto: iSTock

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 39

Efter långt stambyte kommer belöningen – nytt badrum

De så kallade stjärnhusen i Bergshamra, ett par mil norr om Stockholm, får just nu nya stammar. De flesta lägenhetsinnehavarna bor kvar. Men någon toalett har de inte under byggnadstiden, som är cirka 10 veckor per trappuppgång. Istället hänvisas de boende till toalett- och duschvagnar på gården. Efter stambytet kan familjerna glädja sig åt helt nyrenoverade och fräscha badrum Text och foto INGER EVERTSON

● För lägenhetsinnehavarna börjar stambytet med inloggning till kundportalen, där man kan se vilka tillval som finns för lägenhetens nya badrum.

– Där håller vi också kontakt med de boende. Vi informerar och de boende kan ställa sina frågor i sin egen del av portalen, säger Niklas Hallberg, tillvalsansvarig från Våtrumstekniks sida vid stambytet i Bergshamra, när vi träffar honom i en byggbod invid brf Bergshamra.

Detta är ett smidigt sätt att kommunicera med lägenhetsinnehavarna i stället för att lägga information i varje lägenhets brevlåda.

40 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

– Vi har arbetat med denna typ av internetbaserad portal under ett par års tid och vi ser att de boende blir mer nöjda. De kan ställa en fråga till oss mitt i natten om de vill och vi kan svara morgonen efter.

Varje gång en boende får ett meddelande genom portalen kommer också ett mail eller sms som talar om att det är dags att gå in i portalen och söka information eller få svar på en fråga. På så sätt kan man smidigt hålla en levande dialog med de boende och efter stambytet, om föreningen så önskar, kan de överta dokumentationen och teknisk information för alla badrum.

Förutom att välja till lite lyxigare kakel, dusch, golv och /eller toalettstol finns det ibland möjlighet att utöka badrummet genom att flytta en vägg.

– Vi har flera möten med de boende innan stambytet och cirka en vecka innan besöker vi varje lägenhetsinnehavare, som får veta exakt hur vi kommer att göra i just den enskilda lägenheten. Vi kan också svara på alla de frågeställningar som finns. Innan vi börjar riva sätter vi också upp slussar till de övriga rummen, så att så lite damm som möjligt kommer dit, berättar Niklas Hallberg.

Slussen är en kraftig plastfolie med en kraftig blixtlås, som man öppnar vid inträde till den övriga lägenheten.

När rivningen börjar tas allt kakel och allt tätskikt ner för att komma åt betongen.

Därefter börjar man bila upp väggar och golv för att komma åt rören. Detta är ett dammigt och bullrigt arbete.

För att minimera dammet arbetar man med en så kallad ”dammätare”, en effektiv dammsugare som slukaar en stor del av partiklarna.

När rören i hela trapphuset är rivna instal-

Tema: Stammar

Ett fräscht badrum kommer det att bli också av det här utrymmet – även om det är svårt att tro under ombyggnadstiden. Här behövdes en luftavfuktare, eftersom detta badrum hade fått fuktskador av de gamla, läckande stammarna.

Varje trappuppgång är utan sitt badrum under cirka 10 veckor.

I detta öppna schakt ses i mitten nya rör för kallt och varmt tappvatten.

Det blå röret är avloppsrör.

leras nya. I Bergshamra byter man avloppsrören till toaletter och kök och installerar nya rör för varmt och kallt vatten. De senare isoleras omsorgsfullt för att varmvattenrören ska innehålla riktigt varmt vatten och kallvattenrören förbli kalla. Ligger rören för tätt eller utan isolering blir det ljummet vatten i båda rören, något som man naturligtvis vill undvika. Systemet förses också med varmvattencirkulation, vilket gör att man inte behöver vänta på det varma vattnet. Vattnet cirkulerar hela tiden i ledningarna mellan tappkranarna och varmvattenberedaren.

På så sätt är vattnet alltid varmt, något som minskar risken för legionellabakterier, vilka trivs bäst i ljummet vatten.

När stambyte görs händer det ibland att lägenhetsinnehavare bytt sitt badrum endast något år tidigare. Om arbetet i den ombyggda lägenheten har gjorts på ett helt korrekt sätt kan det gå att koppla på rör från lägenheterna ovanför och under. Vid stambyte vittnar dock många entreprenörer om att det oftast inte går att spara enbart ett badrum i

Varje badrum finns inlagd i den nya internetportalen.

PO Walter, brf Bergshamra (närmast kameran) och tillvalsansvarig hos Våtrumsteknik i Skandinavien Niklas Hallberg, diskuterar här en ritning på ett av de nya badrummen.

"De kan ställa en fråga till oss mitt i natten om de vill och vi kan svara morgonen efter." en stam, eftersom ett så kallat partiellt stambyte inte alltid utförts helt enligt regelboken.

Den utförda renoveringen behöver undersökas noga av den entreprenör som ska göra det totala stambytet för att utröna om det går att spara det enskilda badrummet.

– Vi har faktiskt ett par nyrenoverade badrum här, vilka vi har kunna spara tack vare att renoveringsarbetet, som tidigare gjorts i badrummen, har varit korrekt utfört, säger Niklas Hallberg.

En god idé är att den som ska renovera sitt badrum tar reda på om ett stambyte är planerat. Det är också en bra idé att styrelsen underrättar de boende om man har ett stambyte inplanerat i underhållsplanen.

Många konflikter kan då undanröjas, om

man från styrelsens sida informerar om att badrummen kommer att renoveras vid ett stambyte inom överskådlig tid.

I samband med stambytet i Bergshamra

byter man dessutom elstigare, som dock ligger i andra schakt. Elcentralen byts och nya ledningar dras fram till varje lägenhets proppskåp, så att fastigheten får tre-fas.

I vissa lägenheter trådar man också om kablarna inne i lägenheterna, något som lägenhetsinnehavaren själv får bekosta.

– Vi är hittills klara med stambyte i cirka 220 lägenheter här i Bergshamra. Alla badrum ser inte likadana ut här, vi har hittills identifierat 60(!) olika typer av badrum, säger Niklas Hallberg.

Han säger också att rören inte ligger direkt under varandra utan de är förskjutna i förhållande till varandra, något som gör arbetet extra besvärligt.

– Och utmanande. Vi får ofta finna nya lösningar, något som faktiskt är både stimulerande och intressant, säger Niklas Hallberg med ett leende. n b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 41

Digital portal gör information i stambytar­ tider lättare En digital kundportal på Internet gör livet lättare i stambytartider både för entreprenören, bostads­ rättsföreningen och lägenhetsinnehavarna. Här kan de boende ställa frågor till projektledarna eller till den tillvalsansvarige. Man beställer också enkelt, via ett datorgränssnitt, vilket kakel och golv man vill ha i sitt nya badrum. Det finns också flera typer av toalettstolar och handfat att välja mellan.

Text INGER EVERTSON

● En kundportal där alla som är berörda av ett stambyte kan få information och kan komma i kontakt med projektledare eller tillvalsansvarig.

Detta är ett sätt för Våtrumsteknik i Skandinavien AB att kommunicera med de boende i bostadsrättsföreningar.

– Detta är ett väldigt smidigt sätt att hålla kontakt med lägenhetsinnehavarna, säger Per Petré, som är vd för Våtrumsteknik. Han får medhåll av Niklas Hallberg, tillvalsansvarig vid det stora stambytet i de så kallade Stjärnhusen vid Mårdvägen och Lovägen i Bergshamra, ett par mil norr om Stockholm. I 394 lägenheter ska stammarna bytas. Arbetet har hållit på i två år och kommer att pågå i ytterligare två år.

Portalen, som är ett gränssnitt på Inter-

net, innehåller alla tillval som kan göras. I portalen framgår det också när respektive trapphus ska ha gjort sina val av ny badrumsutrustning, för att de beställda varorna ska komma till byggarbetsplatsen i tid.

– Vi arbetar i flera portuppgångar samtidigt. När vi river i det ena trapphuset lägger vi nya rör och murar i ett annat samtidigt som vi gör tätskikt i ett tredje, vi har personal som klarar alla arbetsmoment.

Logistiken är komplicerad, så därför måste vi vara noga med att tidplanen verkligen hålls, påpekar Per Petré.

42 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

Redan innan stambytet påbörjades i respektive trappuppgång kan de boende välja kakel, typ av handfat, dusch eller toalettstol via portalen. Det finns också en utställning där de boende kan se de val som är möjliga att göra.

– Det finns flera olika lösningar att välja mellan som är standard och som inte kostar något för bostadsrättsinnehavaren. Utöver detta finns lite mer ”lyxiga” alternativ.

Där får innehavaren själv bekosta mellanskillnaden mellan standard och de dyrare varianterna, berättar Per Petré.

För mellan­skillnaden får bostadsrättsinnehavaren tillgodoräkna sig 30 procents ROT-avdrag.

Stjärnhusen i Bergshamra är byggda på

Per Petré, vd för Våtrumsteknik i Skandinavien.

"Det finns flera olika lösningar att välja mellan som är standard och som inte kostar något för bostadsrätts­ innehavaren."

Stambytet i sig innebär att varje lägenhet

blir utan sin toalett.

– Naturligtvis påfrestande för de boende, som under den tid de är utan sin toalett hänvisas till en toalett- och duschvagn som flyttas med utanför respektive port på gården, säger Per Petré.

De bostadsrättsinnehavare som har ”genomlidit” stambytet kan därefter njuta av ett nytt och fräscht badrum.

I Bergshamra görs stambytet med de flesta lägenhetsinnehavare kvarboende.

1950-talet. Det betyder att de är över 60 år gamla.

– Rören är lagade i flera omgångar, men nu blev läget akut, eftersom vattenskadorna i husen avlöste varandra.

Det betyder att man på många ställen i huset behöver torka väggar och golv med avfuktare, något som ytterligare kan förlänga byggtiden, ibland med ett par månader.

– Att lappa och laga är ingen bra idé.

Det är bättre att göra ett stambyte när man upptäcker vattenskador i mer än några få lägenheter, säger Per Petré.

Han säger också att det är en god regel att spola och filma rören med jämna mellanrum så att man får en indikation på rörens status.

Inför ett stambyte ger han också rådet att kontakta en konsult som kan hjälpa till med offertförfrågningar.

– Det är också viktigt att anlita entreprenörer som är certifierade, till exempel enligt BF9K, påpekar Per Petré.

BF9K är ett lednings- och produktcertifieringssystem inom byggbranschen, framtaget av Stockholms Byggmästareförening. Det företag som ska färdigställa badrummen med tätskikt bör vara auktoriserat för detta. n

Tema: Stammar

Stambyte och omläggning av tak har pågått samtidigt i BRF Bergshamra. Lägenheterna på översta våningen fick vattenskador, sedan plåtarna på taket fått rostangrepp. I dag är taken omlagda, vilket ger fastigheterna ett helt annat intryck.

Eftersatt underhåll gav fukt­skador Ett stambyte är kostsamt, men för BRF Bergshamra i Stockholm står det nu klart att stambytet borde gjorts flera år tidigare. Då cirka 40 procent av lägenheterna är fuktskadade och måste torkas med avfuktare, kan det förlänga byggtiden med flera veckor.

Text INGER EVERTSON Foto: Cecilia Weiss, Tresson Fasad AB

● Per-Otto (PO) Walter har tidigare varit ledamot i styrelsen, men arbetar nu som konsult under stambytet. Taken har också totalrenoverats och man har bytt alla takfönster, eftersom fukt letade sig in i de översta lägenheterna.

Funderingarna på att åtgärda stammarna i brf Bergshamra har pågått sedan år 2008.

– 2010 hade styrelsen kommit fram till att alla medlemmarna vid en stämma skulle besluta om en renovering med relining, av både avloppsrören och tappvattenrören, berättar, Walter.

Anledningen till att man beslöt sig för att relina var att kostnaden var lägre än ett traditionellt stambyte och att pengar var en bristvara i föreningen.

I början av 2013 togs ett nytt beslut vid en extrastämma. Då bestämde man att upphäva reliningbeslutet och göra ett traditionellt stambyte.

– Det visade sig att bitar av rören var helt borta och att andra rör var i väldigt dåligt skick, säger PO Walter. Dessutom hade HSBs representant i styrelsen hela tiden motsatt sig relining och förordat ett traditionellt stambyte.

Två år senare, 2015, påbörjades stambytet med Våtrumsteknik i Skandinavien som entreprenör.

– Med facit i hand skulle vi naturligtvis gjort detta för 10 – 15 år sedan. Men vi visste inte hur dåliga rören och tätskikten verkligen var, trots att vi hade behövt lappa och laga på många ställen, säger PO Walter.

När bytet nu äntligen sker, över 60 år efter det att husen byggdes, visar det sig att nästan 40 procent av alla badrum är vattenskadade. Det betyder i sin tur att avfuktare måste sättas in för att torka golv och väggar. I vanliga fall tar ett stambyte tio veckor per trappuppgång, men när man måste sätta in avfuktare kan de boende i bli utan badrum, i värsta fall, i mellan tre och fyra månader. Så länge blir de boende hänvisade till toalett- och duschvagnar på gården.

Att skadorna blivit så pass omfattande beror på att tätskikt på 1950-talet inte var vad tätskikt är i dag.

– Tätskikten på 1950-talet bestod av målad asfalt, säger PO Walter.

Brf Bergshamra var helt enkelt tvungen att göra stambytet för att fastigheten inte skulle bli i ännu sämre skick. I upphandlingsproces-

sen har föreningen tagit hjälp av HSB Konsult.

Men alla i föreningen är inte lika entusiastiska inför ett stambyte. Ett tiotal medlemmar har haft synpunkter på beslutet. Därför har föreningen nu ett ärende hos Hyresnämnden.

Förutom stambyte pågår också takarbeten i brf Bergshamra.

– Vi fick vattenskador i lägenheterna, speciellt vid takfönstren som ligger på taken.

Plåtarna fick rostangrepp och på så sätt letade vattnet sig in i lägenheterna, säger PO Walter.

Nu har föreningen bytt yttertak och fått ny takpapp, nya plåtar, ny läkt, nytt taktegel och man har byggt upp nya takterrasser.

Takomläggningen har utförts av fasad­ entreprenören Tresson.

– Vi installerar också nya taksäkerhetsanordningar för dem som i framtiden kommer att arbeta på taken av olika anledningar, berättar PO Walter.

Husen är byggda i ”stjärnform”, vilket gör att Solna stad anser att de är av ett speciellt skyddsvärde. Därför får föreningen inte förändra något på utsidan.

– Vi fick verkligen kämpa för att få lägga tvåkupigt tegel på taket istället för enkelkupigt som fanns tidigare, berättar PO Walter.

Eftersom husens underhåll inte har skötts enligt regelboken har man nu i föreningen varit tvingade att ta två stora underhållsposter på en gång, stambyte och omläggning av tak. Finansieringen har gjorts genom upplåning. För att finansiera detta höjdes månadsavgiften med, i genomsnitt, drygt 30 procent för ett par år sedan. n b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 43

DE OLIKA METODERNA BYTE AV STAMMAR Traditionellt stambyte med badrumsrenovering Allt material på väggar, tak och golv samt all badrumsinredning rivs, varefter det byggs upp ett helt nytt badrum. Det gör också att man kommer åt eventuell fukt i väggar och golv. De gamla rören i stammarna rivs och byts ut. Alla badrum byggs därefter om helt. Även köksstammarna kan bytas.

Fördelar: Man upptäcker alla fuktskador. När arbetet är klart har fastigheten helt nya rör både i schakt och in till varje lägenhet. Tätskikten i badrummen åtgärdas liksom alla golvbrunnar.

Elstigare kan bytas samtidigt. Stammarna i köket kan åtgärdas vid ett traditionellt stambyte.

Värdet på fastigheten ökar. En beprövad metod.

Cirka 30 år håller ett badrum och stammar cirka 40 år om arbetet är rätt utfört.

Nackdelar: De boende får leva på en byggarbetsplats utan vare sig toalett och/eller kök under ett par månader. Det blir mycket oljud och väldigt dammigt. En dyr investering. Miljön kan påverkas genom att det blir mycket avfall från gammalt och tidigare använt material.

Tidsåtgång: 7 – 10 veckor per lägenhet.

Pris: Cirka 250 000 kr per lägenhet inklusive moms, varav halva kostnaden är badrumsrenovering.

Våtrumskassetter Inuti våtrumskassetten När man installerar går de nya stammarna. våtrumskassetter Badrummet har fått nytt finns alla rördragtätskikt och nytt ytskikt. ningar till toalett, handfat och dusch i kassetten. På denna finns också en färdigmonterad, vägghängd toalettstol.

Denna metod är att betrakta som ett stambyte. Kassetterna skräddarsys för varje projekt. De har inspektionsluckor, som gör det lätt att Foto: LK Systems AB underhålla rören.

Passar bäst i fastigheter där badrummens rör ligger vertikalt under varandra i våningsplanen.

Fördelar: Installationen tar endast ett par veckor. Tapp- och spillvattenledningar finns i kassetten. Fuktskador upptäcks direkt, eftersom tätskikten byts. Lätt att underhålla och kontrollera stammarna, eftersom alla installationer finns i våtrumskassetten. Bytet tar relativt kort tid.

44 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

Prefabricerat våtrum (rum-i-rum) på väg.

Nackdelar: Kassetten gör att badrummet förlorar något i storlek. Hela badrummet måste rivas ut för att komma åt tätskikten. Det blir mycket buller, damm och avfall när det gamla badrummet rivs. Färre valmöjligheter än vid traditionellt stambyte, eftersom kassetterna är prefabricerade. Det måste göras hål i bjälklagen för att kunna ansluta rören till de kassetter som monteras i våningarna över och under.

Tidsåtgång: Ungefär 2 veckor per lägenhet Pris: Cirka 200 000 kr inklusive moms per lägenhet Rum-i-rum Det innebär att ett helt nytt badrum byggs innanför det gamla och man installerar en kassett för de nya stammarna. En luftad konstruktion gör att eventuell fukt torkar ut med tiden. Det innebär en luftspalt mellan den nya och befintliga väggen, vilket gör att luften kan cirkulera runt badrumsmodulen för att slutligen nå ventilationssystemet. Det krävs godkänd OVK för detta system. Passar bäst i fastigheter där alla badrum är likadana, till exempel miljonprogrammets lägenheter. Som vid alla stambyten stängs vattnet av under ombyggnadstiden.

Fördelar: Metoden är billigare och tar kortare tid än traditionellt stambyte. Miljövänligt eftersom det inte krävs någon rivning av väggar och golv. Uttorkning med tiden på grund av luftad konstruktion. Ingen åtgärd behövs vid fuktskador, konstruktionen ska göra att fuktiga väggar torkar bakom det nya rummet.

Nackdelar: Badrummet blir cirka 30 cm mindre per vägg än det var tidigare. De gamla tätskikten byts inte. En relativt ny och oprövad metod.

Tidsåtgång: Ungefär 7 dagar per lägenhet Pris: Cirka 130 000 kr inklusive moms per lägenhet

RENOVERING AV STAMMAR Det finns två metoder för att relina, lösplastmetoden, som även kallas sprutmetoden, och strumpmetoden. Relining ska ses som ett komplement till stambyte.

Relining av avloppsledningar – lösplastmetoden (sprutmetoden) Relining av tappvattenledningar – lösplastmetoden (sprutmetoden) Rören rengörs mekaniskt och med högtrycksspolning. Epoxiplast eller annan plast med god vidhäftningsförmåga, sprutas in i rören med tryckluft. Man kan också borsta på plasten med ett roterande munstycke. Kan användas både på

Foto: Jan Morin, Part Construction AB

avloppsledningar och på tappvattenledningar.

Regeringen har förbjudit plastbeläggning som innehåller Bisfenol A i tappvattenledningar.

Relining – Strumpmetoden Rören rengörs. Under tryck skjuts sedan en strumpa in i röret, vilken är indränkt i epoxi eller annat plastmaterial. Tekniken bygger på att plastmaterialet härdar, vilket kan ta från några timmar till flera dygn, beroende på material.

Med en fräs som är tryckluftsdriven slipas sedan hål vid påsticken i rörsystemet.

Fördelar: Metoden går snabbt. nyrenoverade badrum skonas. Metoden för avloppssystem kan användas på rör som är mellan 160 och 32 mm.

För tappvattensystem kan rör ända ner till 6 mm åtgärdas. Betydligt billigare än traditionellt stambyte. Tekniskt är det en bra metod eftersom inga skarvar uppkommer.

Nackdelar: Vattnet går i samma rör som tidigare, eftersom dessa inte byts. Golvbrunnar måste åtgärdas separat. Tätskikten i våtrummen åtgärdas inte, vilket kan göra att fukt kan sprida sig i fastigheten. Stammarna måste förr eller senare bytas ut. Kontrollera vad försäkringsbolaget ger för råd vid relining. Metoden är beroende av att hantverkarna som utför relingen är skickliga och noggranna.

Tidsåtgång: Cirka 3 dagars avstängning per lägenhet, det dubbla om man renoverar både tappvatten- och avloppsrören.

Pris: Cirka 20.000 – 40.000 kr per lägenhet inkl moms, beroende på teknik. Det dubbla om både tappvattenledningarna och avloppsledningarna skall åtgärdas.

UNDERHÅLL AV RÖREN Stamspolning Rören rengörs med hett vatten under högt tryck.

Man börjar spolningen i källaren och går sedan upp i huset för att spola avloppsrören i samtliga lägenheter. Spolning görs normalt från kök, badrum och toalett. Stamspolning bör göras vart femte till vart tionde år.

Fördelar: Avlagringar spolas bort inne i rören och det ursprungliga flödet återställs. Passar bra för att underhålla stammarna.

Nackdelar: De rör som inte håller för behandlingen måste bytas ut eller relinas. Det är bara avloppsrören som åtgärdas.

Tidsåtgång per lägenhet: ungefär 30 minuter Kostnad: Cirka 1500 kr per lägenhet inklusive moms

TV Flex8

99

kr

Per hushåll i din fastighet

mån

Litet underhållsbehov men mycket frihet, så tycker vi att TV ska vara. Boxer är enkelt att installera och dina boende väljer själva just sina 8 favoritkanaler.

Självklart kan de titta både i sin TV och i mobilen eller surfplattan.

Hör av dig på fastighet@boxer.se eller ring 010-102 38 86 så berättar vi mer!

boxer.se/fastighet

TV Flex8 för 99 kr/mån och hushåll. Gäller vid tecknande av gruppavtal på 36 mån och senast den 29 december 2017. I priset ingår programkort och Boxer Smartbox till alla hushåll. Kostnad för installation i fastigheten tillkommer. Kontakta oss för information om erbjudandet i sin helhet och hur vi kan ansluta din fastighet. b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 45

Tema: Stammar

Se upp med fukt – under­sök huset från tak till grund Därför är det en god idé att undersöka fastigheten en gång per år för att upptäcka tidiga tecken på fuktangrepp. Varnings­ tecken kan vara mörka fläckar vid tak och fönster, missfärgningar i fasaden eller en unken lukt i fastigheten. Vid minsta misstanke om fukt i byggkonstruktionen – låt en expert göra en fuktmätning.

Text INGER EVERTSON

Ett slitet tak kan göra att de översta lägenheterna får vattenskador när plåtar rostar sönder och takpappen inte håller tätt.

Foto: Cecilia Weiss, Tresson Fasad

● Enligt en rapport från SP Sveriges Tekniska Institut växer mögelsvampar på byggnadsmaterial som har en fuktighet på från 75 procent upp till 95 procent. Den lägre fuktighetsgraden gäller trä och träbaserade material medan den högre fuktighetsgraden gäller till exempel mineralull.

Svampsporer finns i alla material, men det är först när fuktigheten ökar som mögelsvamparna bildar förgreningar, så kallad mycel. Det krävs syre, näring och fukt för att mögelsvamparna ska förgrena sig, men fukt är den absolut viktigaste ingrediensen.

Det ska dock påpekas att mycel kan börja bildas vid lägre fuktighet än vad som här angivits. Det första man märker vid ett mögelangrepp är en ofta frän lukt.

Dörrar, fönster, golv, grund, tak och ytterväggar kallas med ett gemensamt namn för klimatskal. Fasader, tak, terrasser och infästningar är ofta svaga punkter i en byggnadskonstruktion och här kan det läcka in fukt. Men det är inte bara fuktig luft utifrån som kan förorsaka skador. Fuktig inneluft kan också, vid vissa förhållanden, strömma ut genom otätheter och orsaka fukt i byggnadskonstruktionen.

Vid en skadeutredning i en byggnad vill man ofta få uppgifter om inneklimatet i samband med besiktning. Över tid vill man ibland följa hur inneklimatet varierar.

Rumsluftens temperatur och den relativa fuktigheten dokumenteras vid en fuktmätning.

Uteluft och inneluft har inte samma ånghalt. När man mäter skillnaden i ånghalt 46 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

mellan luften ute och inne får man veta fuktbalansen. Fukttillskottet i en luftström kan man avgöra genom att mäta fuktbalansen i en ventilerad byggnadsdel.

Fasaden måste tas omhand. Mögel är hälsofarligt och det är bland annat mot mögelangrepp som fasaden ska skydda. Fönstren är fasadens mest känsliga del, något som många fastighetsägare glömmer.

Fasaden kan vara skadad om man upptäcker sprickor, hål, otätheter eller missfärgningar. Skador kan förebyggas genom att undersöka fasaden varje år. Växter som letar sig upp mot fasaden bör man titta bakom. Fukt kan ledas genom buskar som växt fast i fasaden. Helst bör man undvika växter alldeles invid fasaden.

Vart tionde år bör man tvätta och måla

en träfasad. En välskött tegelfasad står ofta pall för fukt. En trasig tegelfasad kan dock få fuktskador. Vägglagren bakom teglet skadas vid fuktangrepp, inte själva teglet.

Problemet kan bäst åtgärdas genom att man gör fuktmätningar så att man får veta de bakomliggande orsakerna.

Putsade fasader gör fuktskador relativt vanliga. Fasaden håller dock länge om man underhåller putsen och reparerar skador så fort man upptäcker dem. Man kan sällan laga en fuktskadad putsfasad inifrån. Det kostar mycket att ta bort all puts och all isolering för att komma åt fuktskadorna, men det kan vara en nödvändighet om fukten har fått fäste. Lossnad puts, rinnmärken och missfärgningar kan vara tidigt tecken på att

Mögelsanering av byggnadsmaterial har undersökts i en studie och inget medel lyckades ta bort mögel eller hejda tillväxten helt.

Foto: Knauf Danogips

något inte står rätt till innanför putsen. En fackman behöver göra en fuktmätning vid minsta antydan till skador.

Vid skador i taket kan det formligen regna in och vid långvarig otäthet kommer också fuktproblem. Tak, som är för evigt täta, existerar inte. Inte heller evigt täta fasader. Fukten tränger in till slut, men det kan ta olika lång tid. Varningssignalerna är många, det gäller bara att hitta dem.

25 år – den intervallen bör det vara mellan takomläggningar, enligt Boverket. Slitna och gamla material gör att det med tiden kan bli läckage. Agera innan det är försent!

Tak nöts av väder och vind. Fukten kan hållas kvar av mossa, alger, löv och skräp. I skarvar och små sprickor kryper fukten in.

Frostsprängningar kommer vid minusgrader. Till slut letar sig regn, snö och hagel in i sprickorna och till slut in i lägenheterna.

Materialet töjer sig i sommarhettan, sol och UV-strålning ger uttorkning.

Alla tak kan utsättas, även plåttak. Nednötning sker i alla material. n

varför investera i solcellspaneler?

Beställ dem som tjänst istället Vi lanserar InHouse – ett tryggt och enkelt sätt för bostadsrättsföreningar och kommersiella fastighetsägare att skaffa solcellspaneler, värmepumpar och elbilsladdning. Vi gör investeringen och garanterar därefter att allt fungerar.

Läs mer på vattenfall.se/foretag/inhouse

Brandfaran ökar på vintern!

Det är under vinter­månaderna från december till februari de flesta bostadsbränder inträffa.

Framför allt är det i december ökningen är störst. text Karin Urbina Rutström

● – På vintern spenderar vi mer tid inomhus, säger Per Karlsson på Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, MSB. Då använder vi också mer värmekällor än under resten av året, exempelvis eldstäder, elfiltar, extra värmeelement och stearinljus.

Styrelsen i en bostadsrättsförening ansvarar för att det görs ett systematiskt brandskyddsarbete i fastigheten.

– Kontroll av brandskyddet ska göras regelbundet, hur ofta beror på vad kontrollen avser. Rekommendationer finns i vår broschyr ”Brandsäkerhet i flerbostadshus”, säger Per Karlsson.

Det är inte ovanligt att brandskyddet har försämrats i samband med att det gjorts renoveringar i fastigheten.

– Varje lägenhet är en brandcell, vilket innebär att väggar och bjälklag mellan lägenheter ska stå emot en brand en viss tid, säger Per Karlsson. Om det görs genomföringar mellan lägenheter vid renoveringar eller installationer är det viktigt att dessa öppningar brandtätas. Det är en del som ska finnas med i upphandlingen eller avtalet med entreprenören.

Saknas tid och kompetens i styrelsen går det att anlita en brandskyddskonsult som hjälper till med besiktning och dokumentation. Det finns även gott om bra informationsmaterial om brandsäkerhet i flerbostadshus på www.msb.se. Här går det också att ladda ned anslag att sätta upp i trapphuset med råd till de boende om hur de kan skydda sig mot brand i bostaden. n

KOSTNADSFRI HANTERING AV KASSERADE CYKLAR

FAKTA Brandvarnare – det ska finnas minst en uppsatt och fungerande brandvarnare i varje lägenhet.

Utrymningsvägar – grundkravet för bostäder är att det alltid ska finnas två av varandra oberoende utrymningsvägar.

Utrymningsskyltar – normalt krävs det bara i tvättstugor och källare där dagsljusinsläppet inte räcker för att man ska hitta ut om lamporna släcks.

Brandbegränsningar - Indelningarna kallas brandceller. Varje lägenhet ska vara en egen brandcell och dimensionerad för att stå emot brandoch rökspridning mellan lägenheterna i minst en timme.

Släckutrustning - Det kan också vara lämpligt att ha släckutrustning i garage och tvättstuga och i vissa fall också i trapphuset, i källaren och på vinden. (*Källa MSB)

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning?

Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt!

Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig.

Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten.

Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick.

Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

För bokning och mer information besök www.easyrecycling.nu eller ring på 08-400 259 77 Easy ReCycling

ANNONS Kistamässan, 17-18 november 2017

Bostadsrättsmässan 2017

Guldkornen och nyheterna på årets Bostadsrättsmässa 17-18 november 2017 Föreläsningar, utbildning och rådgivning Trender och inspiration 150 utställare 4 scener

Årets nyheter Publik mässa

Innovationstorget

För första året är Bostadsrättsmässan publik och öppnas upp för allmänheten.

Detta är en ny spännande satsning på årets mässa.

Här visas ett antal utställare upp med nya innovativa och tekniska produkter på marknaden. Missa inte detta om du är ute efter det senaste på marknaden!

– Vi anser att en styrelse är föränderlig. De som sitter med det ena året behöver nödvändigtvis inte vara med under nästkommande år. Alla medlemmar i en förening är tillsammans ambassadörer för att driva frågor och önskemål gällande bostadsrättsföreningen vidare till styrelsen. Det är därför positivt att alla får ta del av vår mötesplats kunskapslyftande seminarier, utbildningar och föreläsningar, menar Karin Blomqvist, Bostadsrättsmässans projektledare.

Kreativa hörnan Denna scen var en succé på bostadsmässan i Malmö och Göteborg! I år får besökarna i Stockholm ta del av inspiration, tips och råd gällande allt från trender inom inredning, homestyling, utemiljö, till urban odling. Missa inte ett besök här om du vill gå hem med kreativa idéer!

Medarrangörer:

Medarrangör Samfälligheter:

Samfällighetsscenen I samarbete med Villaägarnas Riksförbund öppnar Bostadsrättsmässan även upp för samfälligheter, boenden i rad- och parhus. På samfällighetsscenen som är ny för i år får du som besökare ta del programpunkter som tar upp och ger svar på vanliga frågor och problem som kan uppstå hos samfälligheter.

Privat rådgivning Under årets mässa erbjuds även privat rådgivning i ekonomi, juridik, energi och förvaltning. Missa inte detta om du sitter i styrelsen och vill ha bra tips och råd!

Guldsponsor:

Energipartner:

ANNONS Välkommen till årets Bostadsrättsmässa! För första gången öppnar Bostadsrättsmässan upp publikt och bjuder in alla som bor i en bostadsrätt eller samfällighet.

I år kan du som bostadsrättshavare, styrelsemedlem och boende i samfälligheter se fram emot inspirerande och lärorika dagar. För att du inte ska missa det bästa har vi samlat några av årets nyheter och guldkorn.

Årets inspiratör Per Holknekt Ett liv i storstan – kan jag, kan du, kan vem som helst!

Se Per Holknekt den 18:e november på Kunskapsscenen

Per Holknekt är mannen som förvandlar aska till eld och inspirerar till hur du kan göra detsamma. Han har inte bara hunnit startat Odd Molly och 31 andra bolag, varav ett börsnoterades och värderades till en miljard kronor. Per har ett gränslöst arkiv av upplevelser och erfarenheter som gör honom unik. Under Bostadsrättsmässan berättar han om sitt liv i storstaden

och ger även en inblick i hur han ser på dagens boendesituation. Hans liv har kantats av stunder av sorg och lycka, något som fått honom övertygad om att livet är en resa där du själv bestämmer destination och hemort. Per ger dig värdefulla nycklar, lärdomar, insikter och metoder som enkelt kan användas och appliceras på precis vem och vad som helst!

Årets trendexpert Stefan Nilsson tipsar om kommande trender med fokus på 2018!

Se Stefan Nilsson den 17:e november på scenen Kreativa hörnan

Trendexperten Stefan Nilsson även kallad ”Trendstefan” är en av Sveriges mest mediala trendspanare och återkommer regelbundet i TV, radio, livsstils- och inredningsmagasin. Ständigt på resande fot spanar han efter nya företeelser och fenomen inom inredning, design, mode och annat vi drömmer om. Dessa tips delar han sedan med sig av på sin blogg. Han är en av de främsta på att kommunicera kommande trender och riktningar, därför får du som behöver få extra inspiration till hemmet inte missa honom under ditt besök på Bostadsrättsmässan.

För tider och fullständigt program besök bostadsrattsmassan.se

ANNONS

Årets kommunikations- och ledarskapsexpert Anna Almberg Anna Almberg älskar intern kommunikation och vill att människor ska känna mer engagemang i sina liv.

Hon föreläser idag i kommunikation, ledarskap och om hur vi människor är det viktigaste kapitalet företag och organisationer har. Under Bostadsrättsmässan berättar Anna om hur den interna kommunikationen med och mellan människor avgör den externa framgången. Hur kan man tänka och agera för att nå mål och framgång både i privatlivet, i sitt arbete och om du sitter i styrelsen i bostadsrättsföreningen? Med fokus på kommunikation och ledarskap som Anna är utbildad inom ger Anna verktyg och metoder som du kan använda i dina olika livsroller.

Se Anna Almberg 17:e november på Kunskapsscenen

Årets konferencier Sofia Lilja guidar dig genom årets program på Kunskapsscenen

Konferencier Sofia Lilja

Sofia Lilja är en flitigt anlitad coach, föreläsare, utbildare och inspiratör. Förutom det har hon arbetat med allt från Sveriges artistelit till företag och chefer inom näringslivet. Kanske mest känd för den stora massan är hon från att under nio säsonger coachat blivande artister i TV4-succén Idol. I år guidar hon dig som besökare genom Bostadsrättsmässans gedigna scenprogram på Kunskapsscenen.

Missa inte Loungen med Victrix inredarna och Houzz Som en del av mässans nya satsning ska du som inredningsintresserad inte missa att träffa Victrix inredarna på plats i Bostadsrättsmässans lounge. Victrix inredarna arbetar med inredning och tillval för många välkända byggföretag, vid nybyggnation eller renovering av bostäder.

Allt ifrån köksluckor, kakel, blandare till hela badrummets insida och övrig inredning såsom dörrar, golv och tapeter. Totalt har de 40 välkända varumärken som de arbetar med som tillval. I deras lounge kan du inspireras samt få den bästa vägledningen bland dina framtida val av inredning. I loungen finns även deras samarbetspartner Houzz representerade som är världens största community för heminredning och design.

Victrix inredarna föreläser 17/11 i en paneldebatt i Kreativa Hörnan: BRF år 2020 – Framtidens föreningar enligt bostadsvisionärerna – En föreläsning där man möter fyra mycket intressanta profiler från välkända företag.

Lyssna till Victrix inredarna 17/11 i Kreativa Hörnan

För tider och fullständigt program besök bostadsrattsmassan.se

ANNONS

Bostadsrättsmässans Kunskapsscen På Kunskapsscenen får du som besökare ta del av ett gediget scenprogram som fördjupar dina kunskaper inom ämnen såsom digitalisering, förvaltning, juridik, energi och mycket mer. Lyssna på föreläsare från våra medarrangörer Riksbyggen, SBC och HSB samt vår energipartner Fortum Värme. Årets konferencier är Sofia Lilja, anlitad coach, föreläsare, utbildare och inspiratör, men kanske mest känd som coach från TV4-succén Idol.

Program fredag 17 november 08.30-09.15 Kommunikativt ledarskap med Anna Almberg • Hur kan du jobba kommunikation för att skapa förtroende och engagemang?

• Vilka kommunikationskanaler är viktiga att prioritera?

• Hur bygger du upp ett budskap som skapar förståelse?

• Läran om att lyssna, lära av varandra och skapa dialog Anna Almberg, kommunikations- och ledarskapsexpert

10.00 Invigning 11.00-11.30 Vad kommer den ökade digitaliseringen innebära för er bostadsrättsförening?

• • • •

Trendspaning – hur kommer den nya moderna BRFen se ut?

Hur kan ett digitalt hus underlätta för dig som boende? Övervakning av myndighetskrav genom digitala postlådor och påminnelser.

Hur hjälper digitaliseringen att minska kostnaderna för din bostadsrättsförening?

Talare: Antti Ahonen, Årets förvaltare, HSB Stockholm. Göran Danling, Affärsoch verksamhetsutvecklare, Riksbyggen. Andreas Lahham, Chef Teknisk Förvaltning, SBC.

12.00-12.30 Vilka krav och skyldigheter har du som styrelsemedlem?

• Vad måste du känna till?

• Vems är ansvaret?

Talare: Gabriella Eriksson, Chefsjurist, HSB Stockholm. Sofia Berg Horner, Jurist, Riksbyggen. Monika Jukic, Ansvarig Juridik, SBC.

12.30 Utdelning av Bostadsrättsmässans Energipris I samarbete med vår energipartner Fortum Värme samägt med Stockholms stad.

Talare: Ulrika Horn, Marknadsansvarig, SBC. Karin Blomqvist, Projektledare, Bostadsrättsmässan. Göran Danling, Affärs- och verksamhetsutvecklare, Riksbyggen. Ida Alm-Pellbäck, Marknadschef, HSB Stockholm. Niclas Åkerlund, Marknadsdirektör, AB Fortum Värme samägt med Stockholms stad. Karin Rutström, Redaktör, Bo Bättre.

13.00-13.30 Hur skapar styrelsen ett tryggt boende?

• Vad kan styrelsen göra för att öka säkerheten i och kring bostadsrättsföreningen?

• Vilka krav finns på brandskydd inom föreningen?

• Lekplatser, olyckor på gård, sandning utomhus • Vad bör styrelsen tänka på?

Talare: Anders Svensson, VD, HSB Stockholm. Johan Barvemo, Brandskyddsansvarig, Riksbyggen. Andreas Lahham, Chef Teknisk Förvaltning, SBC.

14.00-14.30 Hur kan styrelsen påverka föreningens ekonomi?

• Hur undviker vi oförutsedda kostnader?

• Underhållsplaner • Räntor Talare: Johan Phalén, Ekonom, HSB Stockholm. Oskar Uhrbom, Gruppchef Ekonomisk Förvaltning, Riksbyggen. Markus Pålsson, Chef Ekonomisk Förvaltning, SBC.

15.00-15.30 Ta kontroll över föreningens energikostnader!

• Vad kan föreningen göra för att minimera energikostnaderna?

• Tre case berättar om utmaningar och lärdomar Talare: Göran Danling, Affärs- och verksamhetsutvecklare, Riksbyggen. David Jost, Gruppchef Projektledning och ombyggnation, SBC. Representanter från HSB Stockholm och Fortum.

16.00-16.30 Konflikthantering inom föreningen • Är det styrelsens ansvar att hantera konflikter mellan grannar?

• Vad gäller juridiskt?

• Hur hanterar man konflikter som styrelsemedlem?

Talare: Pia Bruns, Verksamhetschef Boendesociala gruppen, HSB Stockholm.

Sofia Berg Horner, Jurist, Riksbyggen. Monika Jukic, Ansvarig Juridik, SBC.

Program lördag 18 november 11.00-11.30 Skapa en attraktiv fastighet och öka värdet på din bostadsrätt!

• • • •

Vilka delar spelar in när det gäller bostadsrättens värde?

Vad är högst efterfrågat idag hos potentiella köpare?

Hur mycket spelar homestyling av bostaden in?

Hur kan den enskilda bostadsrättens värde höjas genom investeringar och förbättringar i hela fastigheten?

Talare: Anders Joachimsson, Chef Fastighetsutveckling, HSB Stockholm.

Oskar Uhrbom, Gruppchef Ekonomisk Förvaltning, Riksbyggen. Peter Björk, Marknad- och Försäljningschef, SBC.

12.00-12.30 Vad har bostadsrättsägare för juridiska skyldigheter och rättigheter gentemot föreningen i samband med byggnation i sin lägenhet?

• Vilka lagkrav och förändringar är på gång för bostadsrättsföreningar och hur kommer det påverka styrelsen och medlemmarna?

• Får jag flytta mitt kök till badrummet? Hur påverkar detta föreningen?

• Vad får bostadsrättsägare göra?

• Vems är ansvaret om en nyinstallerad tvättmaskin börjar läcka?

• Får den boende riva en bärande vägg utan att fråga styrelsen?

• Vilka stadgar kan en styrelse förhålla sig till?

• Vilka regler och renoveringskrav gäller vid äldre badrum? Vems är ansvaret om något händer? Vad innebär detta för föreningen?

Talare: Klas Säve-Söderberg, Föreningsjurist, HSB Riksförbund. Sofia Berg Horner, Jurist, Riksbyggen. Monika Jukic, Ansvarig Juridik, SBC.

13.00-13.30 Hjälp – vi är en helt ny förening i ett helt nyproducerat/ombildat hus!

• Hur gör man för att komma igång med styrelsearbetet?

• Vad är viktigt att tänka på?

Talare: Ulrika Horn, Marknadsansvarig, SBC. Karin Blomqvist, Projektledare, Bostadsrättsmässan. Göran Danling, Affärs- och verksamhetsutvecklare, Riksbyggen. Ida Alm-Pellbäck, Marknadschef, HSB Stockholm. Niclas Åkerlund, Marknadsdirektör, AB Fortum Värme samägt med Stockholms stad. Karin Rutström, Redaktör, Bo Bättre.

14.00-15.00 Ett liv i storstaden – kan jag, kan du, kan vem som helst!

• Om entreprenörskapet och livet i stort • Förvandlar aska till eld och inspirerar hur du gör detsamma • Att leva i storstaden och dagens boendesituation • Per bjuder på värdefulla nycklar, lärdomar, insikter och metoder Talare: Per Holknekt, Entreprenör och Årets inspiratör.

15.30-16.00 Hur kan styrelsen påverka föreningens ekonomi? Vilka krav och skyldigheter har du som styrelsemedlem?

• Hur kommunicerar du med de boende?

• Hur lockar man nya yngre styrelsemedlemmar?

Talare: Stefan Falkenstad, Verksamhetschef Brf-medlem, HSB Stockholm.

Helena Gustavsson, Affärs- och process optimeringsansvarig, SBC.

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. n Kan

en ledamot som flyttat och bor på annan adress fortfarande vara med i styrelsen? n Vem som ansvarar för att ta fram trivselregler och ordningsregler för BRF? n Ett träd föll ned på balkongen och totalförstörde inglasningen innan den nya bostadsrättshavaren flyttade in. Vem ska betala kostnaden för reparationen?

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 53

Läsarfrågor

Kan en ledamot bo på en annan adress?

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet?

Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se.

normalt uppstår vid lek kanske glädjen och det lärorika i leken överväger den fara som kan finnas. Skyddsnät i sig kan ge förhöjd fara för att flera barn som leker samtidigt slår i varandra. Utan skyddsnät är risken större att någon ramlar av. Det är svårt att säga vad som är mest riskabelt.

Jörn Liljeström

Ansvar för nedfallande träd Ledamot som bor på annan adress Hej! Vi har en styrelseledamot som inte bor i föreningen utan på annan adress. Kan den personen fortfarande vara med i vår styrelse?

Hälsar brf-medlem.

Ja, personen kan sitta kvar i styrelsen fram till nästa föreningsstämma där nya styrelseledamöter väljs. Vid nästa styrelseval är det lämpligt att i första hand välja personer som bor i föreningen och då lär den ledamot som flyttat inte bli omvald.

Jörn Liljeström

Arvode för vicevärd Hej! Vi är sex ledamöter i styrelsen i vår brf och en är även vicevärd vilket innebär att denne utför vaktmästarsysslor.

Detta gör han utöver styrelsearbetet. Jag undrar om det är stämman som måste bestämma hans arvode eller kan styrelsen göra det själv?

Mvh Fredrik Oavsett vad ni rubricerar tjänsten så är det fråga om en normal arbets­ givarsituation. När arbetet omfattar den

löpande förvaltningen av föreningens hus och mark så ligger det inom styrelsens ansvarsområde att förhandla om ersättning.

Men det är inte lämpligt att blanda ihop styrelseledamöters ekonomi med före­ ningens, dvs ni bör inte anställa styrelse­ ledamöter eller annars avvika från normalt förfarande vid upphandling av tjänster.

Utöver det hamnar den styrelse­ledamot som också är anställd i ett svårt läge med att vara jävig vid beslut som berör hens ekonomi eller arbetsuppgifter.

Jörn Liljeström

Vem ansvarar för studsmatta på föreningens tomt Hej. En boende har ställt upp en studsmatta på föreningen gemensamma gräsmatta. Studsmattan står intill fasaden och de som använder den klättrar upp i fasadstegen och hoppar ner på studsmattan. Den har inget skyddsnät. Vem är ansvarig om det uppstår en olycka?

Mvh – S.N Det är något oklart och svårt att svara på vem som bär ansvaret, den boende, föräldrarna eller fastighetsägaren.

En reflektion – så länge det inte föreligger klar fara som är värre än den faran som

När jag fick tillträde till min bostadsrätt och sedan åkte till lägenheten märkte jag att det fallit ett träd på glas­ balkongen som blivit totalförstörd. Huset färdigställdes för ett år sedan och säljaren har inte bott där, och därför inte vetat om skadan. Skadorna fanns inte där när jag var på visning för en månad sedan. Vem kommer kostnaden att laga balkongen falla på, mig, föreningen eller tidigare bostadsrättshavare?

Mvh Anna Det är sannolikt så att köpeavtalet du har med säljaren anger att risken övergår vid tillträdet, dvs att säljaren står för reparationskostnader för skador som inträffar innan dess. Det är tänkbart att det ytterst är den som ansvarar skötseln av fastigheten (inklusive träden) som ansvarar för skadan, alltså föreningen. Men du har förmodligen rätt att kräva ersättning av säljaren som sedan i sin tur får se om det går att få ut något av bostadsrättsföreningen. Oavsett vad som avtalats är ni fria att träffa en annan överenskommelse om hur skadan ska repareras/ersättas. Om ni inte kan komma överens relativt snabbt kan du behöva anlita juridiskt ombud.

Jörn Liljeström

Bo bättres kunniga ex­ perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 54 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

Jörn Liljeström Advokat

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Göran Olsson Jurist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Funderar er förening på att sälja råvinden eller göra om lokaler till bostäder?

Kontakta oss så berättar vi mer om hur föreningen kan gå tillväga för att skapa nya bostäder.

Vi förmedlar årligen över 15 000 kvm råvindar och övriga ytor åt bostadsrättföreningar i Stockholmsregionen. Vi säkerställer att föreningen gör en så trygg och lönsam affär som möjligt. www.gleipnergruppen.se

08-121 487 77

Läsarfrågor

Ansvar för trivselregler Hej, jag undrar vem som ansvarar för att ta fram trivselregler/ordningsregler för brf?

Jimmy Det är föreningen (genom styrelsen eller stämman) som beslutar om vilka ordningsregler som ska gälla. Men man behöver bara följa ordningsföreskrifter om de överensstämmer med lag och följer vad som är ”god sed” på orten. Enligt bostadsrättslagen är bostadsrättshavare skyldiga att följa de ordningsregler föreningen beslutar om. Föreningen kan däremot inte sätta upp regler som strider mot lagen, exempelvis belägga medlemmar som inte vill delta på städdagar med avgift.

Karin Urbina Rutström

Extra avgift för hiss Hej, har en fråga som skall tas upp på nästa styrelsemöte i vår förening. Det är så att det för sex år sedan sattes det in hissar i alla trappuppgångar och alla lägenhetsinnehavare betalar sedan dess 500 kr i månaden för detta, vilket alla godkände.

Men nu har en person i föreningen börjat klaga på att alla betalar lika mycket, då han hävdar att detta är olagligt och att summorna skall ändras och de med större lägenheter skall betala en högre avgift än de med mindre. Jag tycker att alla använder hissen lika mycket och alla borde betala lika mycket. Har föreningen gjort fel eller kan vi fortsätta ta ut samma avgift för alla?

Tack på förhand, Robin.

Bostadsrättsföreningar får endast ta ut avgift efter vad som uttryckligen står i stadgarna. Det brukar vara så att årsavgift ska tas ut i proportion till vad som belöper sig på lägenheten av föreningens gemensamma kostnader. Detta uttrycks ofta så att avgift sätts i relation till andelstal eller insats. Det är inte lagligt att utan uttryckligt stadgestöd ta ut 500 kr per lägenhet för hiss. Föreningen har gjort fel och får inte fortsätta att ta ut lika mycket avgift av alla för hissen.

Jämför med t ex trappan, taket, tvättstugan, föreningens lån, driftskostnader och allt annat gemensamt. Alla gemensamma kostnader ska fördelas enligt samma fördelningsnyckel och man ska inte bryta ut just exempelvis en hiss, bara för att den är ny, och behandla den annorlunda. Alla föreningens kostnader hanteras tillsammans och på samma sätt oavsett om det är ”gamla” eller ”nya” kostnader.

Jörn Liljeström

Rutiner för medlemskaps­prövning Hej, har ni något bra förslag på rutiner och frågeställningar vid medlemskapsprövningar, förutom att kontrollera betalningsanmärkningar och ekonomi.

Tacksam för svar, L. Engström Vid medlemsprövning ska man bedöma enligt vad som angetts i föreningens stadgar samt enligt 2 kap 1 § ff, bostadsrättslagen. Normalt sett

innehåller inte stadgarna någon särskild avvikelse, i princip är det enbart HSB (med krav på medlemskap) samt ”55-årsföreningar” som har särskilda stadgebundna krav. Det innebär sannolikt att ni helt enkelt kan hålla er till lagens krav. Huvudregeln är där att medlemskap ska beviljas. Faktorer som kan användas vid en medlemsprövning är om den sökande har ekonomisk möjlighet att betala avgiften till föreningen samt personens personliga egenskaper, (med det avses om det finns risk för att den sökande kan uppträda störande eller vanvårda lägenheten). Men är det en normalt skötsam person är det vanligtvis enbart en fråga om ekonomin räcker för att klara avgiftsbetalningarna.

Föreningen får alltid neka medlemskap om köparen inte ska använda lägenheten för bostadsändamål, exempelvis om det ska vara ett kontor eller om personen inte ska bo där själv. Delöverlåtelse (att någon köper mindre än hela bostadsrätten) får också nekas om det inte är ett par, förenklat uttryckt, d.v.s sammanboende mellan familjemedlemmar, vänner etc. ger inte rätt till delöverlåtelse. Föreningen får däremot aldrig neka medlemskap på diskriminerande eller annars osaklig grund. Föreningen är inte enligt lag skyldig att godta medlemskap från en juridisk person. I vissa fall kan föreningen ange annat i stadgarna. Kommun som köper bostadsrätt får dock aldrig nekas medlemskap.

Jörn Liljeström

Med licensierade snöskottare kan du känna dig trygg Skotta Säkert genomförs av Plåt & Ventföretagen och är ett utbildningsprogram som ska leda till ökad säkerhet kring skottning av tak.

Läs mer om licensieringen på skottasakert.se.

56 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

www.pvforetagen.se

FASTIGHET2018 FASTIGHET2018 60 LOKALA FASTIGHETSMÄSSOR UNDER 2018

Läs mer på www.fastighet2018.se

Vi erbjuder alltid en personlig service till våra kunder Några exempel på våra produkter Standardskyltar Cykelställ

Snäppramar Askkoppar

Entrétavlor

Anslagslister

Annons Plastbokstäver

Fastighetsboxar

Tidningshållare

Papperskorgar

Välkommen in på vår nät-handel för att se samtliga våra produkter

www.entreprodukter.se

christer@entreprodukter.se

070-625 95 33

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7 | 57

Lag&rätt

Färska rättsfall från våra domstolar instämde i hyresnämndens bedömning beviljade föreningens ansökan.

Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström.

Föreningens intresse gick före den enskildes Föreningen ansökte till hyresnämnden om godkännande av stämmo­ beslut om flytt av förråd och försäljning av föreningens råvindar för omvandling till bostadsrätter. Vid prövningen tillämpas 9 kap 16 § p 2 i bostadsrätts­ lagen enligt vilken beslut om förändring av lägenhet som upplåtits med bostadsrätt behöver tas med 2/3 majoritet och godkännas av hyresnämnden om inte bostadsrättshavaren ger sitt samtycke.

Flytt av förråd är en sådan förändring.

En bostadsrättshavare motsatte sig detta eftersom det skulle hindra hans möjligheter till att använda hiss. För att

kunna åka hiss till sin lägenhet måste han ta den som ligger i gatuhuset, gå över vinden och sedan en trappa ned till sin lägenhet i gårdshuset. Bostadsrättshavaren var 76 år gammal och hade hälsoproblem såsom diabetes och kol med andningsbesvär. Bostadsrättshavaren menade bland annat att vid en försäljning av råvindarna så skulle det försvåra eventuellt hissbygge och de nya bostadsrättshavarna kommer sannolikt inte gå med på att han passerar till sin lägenhet.

Hyresnämnden biföll föreningens ansökan med stöd av bedömningen att åtgärderna objektivt sett måste anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna och att föreningens intressen väger tyngre än bostadsrättshavarens. Svea hovrätt

Det som hyresnämnden och Svea hovrätt hade att bedöma var om det rörde sig om ändring av bostadsrättshavarens lägenhet och om ändringen var av sådan betydelse att föreningens beslut om åtgärderna med vinden m.m. inte fick genomföras. Båda instanserna kom fram till att föreningens intressen vägde tyngre än den enskilda bostadsrättshavarens. Detta trots att han på grund av ålder och sjukdom inte kunde ta alla trappor upp till sin lägenhet utan behövde använda hissen i gatuhuset.

Det är i detta och liknande fall där enskild bostadsrättshavares rätt berörs är det svårt för en enskild medlem att stoppa en åtgärd som flertalet medlemmar i föreningen beslutat genomföra. Föreningens åtgärder bedömdes som angelägna både av hyresnämnden och högsta domstolen och att de inte heller kunde genomföras på annat sätt.

n brf på

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Över 250 brf:er använder Egrannar idag!

De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com

Registrera di

ar.se www.egrann s! ti ra Det är g

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”

”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”

Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala

Snygg hemsida

Bokningsfunktion

Anslagstavlor

Medlemsregister www.egrannar.se

Har ni funderat på att bygga ett gym i er bostadsrättsförening?

Kontakta: VARTEX AB Mia Hederström 0340-64 60 00 mia.hederstrom@vartex.se

www.impulsefitness.se

Så skapar ni föreningens egen app – helt gratis.

Nu finns det ett modernare sätt att kommunicera i BRFer och samfälligheter.

Boappa låter föreningar skapa sin egen app där styrelsen kan skicka information till medlemmarna.

Tidssparande för styrelsen, uppskattat av medlemmarna och gratis för alla.

Mats Isenberg, Grundare och VD, Boappa AB

Utmaningen med att kommunicera i en BRF eller samfällighet är att föreningen består av människor med vitt skilda bakgrunder, behov och tycken och alla dessa behöver ta del av information från styrelsen.

Annons

Det är egentligen väldigt enkelt, människor har blivit vana att chatta med vänner, läsa nyheter och lyssna på musik via snygga appar med bra gränssnitt så varför inte skapa samma upplevelse för föreningar resonerar Mats Isenberg som grundade Boappa 2014.

I Boappa ser meddelanden från styrelsen ut som en professionell nyhetsrapportering och medlemmarna kan enkelt skicka bild och text till styrelsen, till exempel för att visa att tvättmaskinen gått sönder.

Medlemmarna får notiser om viktiga händelser i föreningen.

Appen har funnits som testversion under namnet Bostadsrättappen sedan april 2015 men det var först i november som Boappa lanserades helt ut, och intresset för tjänsten har varit högt.

Lanseringen har varit över all förväntan berättar Mats Isenberg. Nästan 500 föreningar med sammanlagt över 35,000 medlemmar har registrerat sig och skapat appar med Boappa.

Så här gör ni • Styrelsen skapar föreningens app på www.boappa.se • Medlemmarna laddar ner appen “Boappa” på App Store eller Google Play Läs mer på boappa.se

Juristen reder ut

Vad betyder de nya villkoren?

Det har nog inte undgått någon att Skatteverket kommit med ett nytt ställningstagande rörande förändring av villkoren för bostadsrättsupplåtelse.

Men vad betyder det?

O

m det sker en väsentlig ändring av villkoren för en bostadsrättslägenhet kommer den anses avyttrad. När skatteverket talar om vad som är en sådan väsentlig förändring nämner myndigheten som exempel: om lägenheten utökas eller minska med en inte obetydlig yta. En gång till: väsentlig = inte obetydlig. Är det då också så att svart=vitt för Skatteverket?

Om upplåtelsens omfattning förändras genom att tillföra eller ta bort yta, lägga till en uteplats eller liknande så kan beskattning ske som om bostadsrätten sålts.

Skatteverket menar att bostadsrättshavaren vid en sådan förändring måste betala skatt på hela den värdehöjning av lägenheten som skett sedan den köptes. Detta trots att hen faktiskt bor kvar i lägenheten!

det kommer bli svårt att tolka vad som är en tillräcklig förändring av upplåtelsen som utlöser beskattning eller inte (hur många kvm, vilka undantag finns osv). Så det får bli lite av en överraskning om det blir beskattning eller inte.

Vi tänker oss att Eva, 65 år, som är rullstolsbunden, behöver anpassa och förstora köksvrån till kök och förstora det minimala badrummet för att följa dagens mer handikappvänliga byggnormer och kunna bo kvar.

Hon kommer överens med föreningen om en ändring av upplåtelseavtalet som innebär att cirka sex kvadratmeter ska tillföras hennes tvåa på 58 kvadratmeter för att möjliggöra handikappanpassningen. De kommer överens om ett pris,

” Hennes lägenhet ligger på Södermalm i Stockholm och marknadsvärdet har sprungit iväg från halvmiljonen hon en gång köpte den för till 4,5 miljoner kronor.

som hon har råd att betala och som är affärsmässigt okej för föreningen. Hennes lägenhet ligger på Södermalm i Stockholm och marknadsvärdet har sprungit iväg från halvmiljonen hon en gång köpte den för till 4,5 miljoner kronor. om skatteverket får som de vill så ska Eva betala skatt som om hon sålt sin lägenhet och gjort en vinst på ca 4 miljoner kronor. Eva har inte råd att betala ”miljonskatten” och får inte heller lån eftersom hon är pensionär med låg inkomst.

Det hela slutar med att staten utmäter hennes bostadsrätt, hon blir avhyst och staten tar pengarna som staten menar sig ha rätt till. skatteverket stöder sitt resonemang på bl. a. avgöranden från Högsta förvaltningsdomstolen rörande omvandling av aktier som ges rätt till ökad eller minskad utdelning. Där medförde en ändring i ”andelsrätten” att kapitalbeskattning skulle ske (se t.ex. RÅ 1997 ref. 81, RÅ 2000 ref. 44, och RÅ 2005 ref.76). Man kan föreställa sig att Skatteverket resonerar som så att en ändring av upplåtelsen av bostadsrätt är en ändring av andelsrätten i föreningen, vilket betyder att beskattning kan ske av hela ”vinsten”, om man ser bostadsrättslägenheten som ett värdepapper. ett värdepapper kan säljas utan vidare för att betala beskattning. Men den som bor i en bostadsrättslägenhet kan inte utan vidare sälja sitt hem. Var ska människan bo?

Hursomhelst är det inte säkert att det blir som Skatteverket tänkt sig. Skatterättsnämnden har redan bedömt saken annorlunda än Skatteverket och i två avgjorda fall har det inte utgått någon skatt. Skatterättsnämnden har bedömt att omständigheterna i just de aktuella fallen skiljer sig från fall som där det ska anses föreligga en avyttring i skatterättslig mening. Det är oklart om det kan dras några generella slutsatser av detta och vad som kommer att gälla.

Vi får se vad Högsta förvaltningsdomstolen kommer fram till. Under tiden kanske det inte skadar att ta upp saken med våra politiker.

Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Tidigare jurist på HSB riksförbund.

60 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

PROLINE VISAR VÄGEN

I VÅR VÄRLD FUNGERAR ALLA AVLOPP KONTAKTA OSS FÖR RÖRRENOVERING

KVALITET KUNSKAP TEKNIK RÄTT CERTIFIKAT Med Proline Group kan du vara säker på att det utförda arbetet är certifierat på alla sätt.

Proline Group AB Box 114, 191 22 SE-Sollentuna www.proline-group.com

Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss!

08-662 84 84

•

www.savana.se

r Tidninga till hela ! styrelsen

på

Prenumerera

Boka prenumeration och låt hela styrelsen få ta del av tidningen.

n – Nu

kvar

lls Avfa

m att

fra t fritt

är de

era install

kvarn

avfalls

Utegy

.

m på

n 35

. Sida

kholm

i Stoc

BOST ADSR

för p p Sto nb Airb TA R VE

HÖVE

N BE

SE YREL

ST

en –

ny tre

nd fö

r före

ning

arna

. Sida

n 25

.

Fli

tig

as

om

TIDNI

NGEN

MED

DET

STYR

bin

–o

ch

ElSE

N BE

HÖVE

nu

R VE

me

da

TA

ttra

BO

ST AD

NING

TSTID

ÄT ADSR BOST

DET

lats

Det hjäl pe r I inn starva gteenatt låntsfkfa ä agraivr nd e n r ÄTTS

D EN ME

lekp

2016 NR 1| 50 kr 39: Pris

SR

ÄT

kti

Nr 2| 201 Pris 39:50 6 kr

TS

TID

NIN

GE

N

ME

D

7. dan

DE

TS

vt

bo

en

de

mit

ti

sta

n.

der. Si bostä Ie n av I ERG rbyte Pe n sto A EN meste TEM t som e ter r i s r fö eme Eri nte Exper Syst änka krävs rv k s tånd lösnin ter om bosso ju m s n n ll a a ti k stadn gen är not cent e – och mse ed att ök skori m vär 60 pro a bygg sni – enBda o ann debt.oS bät med28.

Fön sid re taadnt9. stre n Sida a s sp berä t t m yra ka n oli tta vär ne Llä h e e r ö tik la a . S r bos Dyr d i Skå nfö Sidanngs26eanhet id a e r b . m en an tads bost orrbott orä inv N 9. min i t e n t ä 9. ist ern ste er n da Si a ring R Sid D åv an FASA ader:Den MA – n 2 TE st 8.

Spar en ind mod ik ko t v t d a f fö n e e r na ö rva te g n på v a penUgGalömXin Te r fö ul xxsadSiedann 38. ltaren Sid ma: r dgr entila orlla fa Sida n 18 an Vin en . u 2 5 ds tiokSidanne40. xVxår om ing va . by V en m : n g e a Jurist gn dlem srten ad expe ädtta ko tten Prob en: Ju Styrelse a m Jue risten upp s vägra s . lem ris ll s 22 m t a r n in t Si t sv L k tM a att h arar enö edak Sidai and ilja ar ad MT på La namn tt : r resp n 52. yra räStuyrrielgse Sidan ra ha ten: Te ENSA exope g & rä BR sky or tt in ast rd 58. xpernd . rten SidTa A GEM Sid ma: n 64 MÄtt. F­ lt er an sfahjä TEM Sida Miljöe lar alla st an Va lp i : y5re SS 8. lsll 3 tte u ta TY

RE

LS

EN

BE

HÖ

VE

R

VE

TA

in ing ga o rn m a

S beatsa lys på nin g

N Pri R 3| s 39 20 :50 16 kr

gan ättstsurum v t t å L ett my bli

Välj erbjudande:

en: Jurist ed

Bo Bät

tre nr

fr Håll stugan tt i tvä58.

2-2016

.indd

N len om so 60.

1

Sidan

Sidan

16.indd

tre 1-20

Bo Bät

1

Enkel prenumeration, 189 kr/år

Bo

Sidan 64

Bä

ttre

nr

3-20

16

.in

dd

1

.

earb

etet

S ty

Miljöe -25 M 13:41 AL AN 6-02 xp 201 erte M S

7.

ns ka do r.

M elsStädern idn:an Ö a kla 17. ex ny åsteinete Sa pfl v ereter bila rar Sid ek Sida fö mo r an o ni 60 gö. n: 64 no rd Sid rs . m ra e n an äk isk n 52 rin a pl .

Mil an ga ?

So jöex rn ny lcel pert a Sid fo ler en: lk ­ e an rö n 60 . re l se r

2016-0

5-09

Helårsprenumeration om 4 nummer.

10:3

1

20

16

-09-

09

08

:41

Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år Tre utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Stora styrelsepaketet, 550 kr/år Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Ja, tack!

Fyll i talongen eller mejla din beställning till bobattre@titeldata.se

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 550 kr/år.

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Brf: Bo bättre

Namn:

c/o Titeldata Svarspost 20728477 168 20 Bromma

Adress: Postadress: Tel:

E-post:

Kundservice: 0770–457 119 eller www.prenservice.se

✁

Frankeras ej Mottagaren betalar portot

Styrelseskolan

Nyckeltal kan vara värdelösa Nu ska alla gilla nyckeltal. Det tycker i vart fall Boverket och Utredningen om stärkt skydd på bostadsrättsmarknaden.

Men tyvärr kan nyckeltal vara värdelösa.

E

tt nyckeltal vi har gillat länge är nämligen priset per kvadratmeter för en bostadsrätt. Tyvärr är detta nyckeltal tämligen värdelöst. Vad säger det? Just ingenting, men det är detta värde alla fastnar för och pratar om när det gäller olika prisrekord. Men en bostadsrätt är en komplicerad produkt tvärt emot vad alla säger. Du köper in dig i ett företag som är bra eller dåligt med höga eller låga avgifter. Prissättningen på bostads­rätter påstår jag är mycket påverkad av synliga detaljer som höjd­läge, balkong, sjöutsikt, högt i tak, trafikstörd miljö osv. Säkert påverkas priserna också av avgiftens nivå men utan förklaringar till varför den är hög eller låg. Ett isolerat pris per kvm borde inte säga någonting men vi sväljer utan att tänka.

En diskussion som förts länge är hur mycket lån en förening har. En del säger till och med att man ska lägga detta till priset, vilket jag tycker är fel eftersom man redan betalar för lånen i avgiften. Utredningen vill att man redovisar lånen som ett nyckeltal dvs lån per kvadratmeter (kvm). Hur ska man göra med lokaler och garage som är dyra att bygga? Ska dessa tas med i ytan när man beräknar lån per kvm. Det går inte att svälja ett värde om lån per kvm om man inte vet vad föreningen har för innehåll. Det kostar nämligen pengar att bygga både lokaler och garage och kostnaden för dessa är också finansierade med lån. en faktor som borde vara viktig är årsavgiftens storlek. Men en uppgift om avgiftens storlek ger inte ensamt några svar om hur det är ställt med ekonomin. Vi kan se att nyproducerade föreningar ofta ligger någonstans 600-800 kronor per kvm. De är ganska lika mellan olika föreningar åtminstone på samma ort. Konstigt, nej inte alls. Det beror på att byggarna är experter på baklängesräkning. Vilka priser kommer projektet att tåla? Vi tycks ännu inte ha lärt oss att prissättningen på bostadsrätt i nyproduktion är marknadsprissatt och inte självkostnadsprissatt. Och sedan så bråkar alla om de höga byggkostnaderna trots priserna är satt utifrån helt andra utgångspunkter!

Nej, några riktigt sanningsenliga nyckeltal för byggkostna-

derna ser vi i vart fall inte för bostadsrätt. Ännu ett svåranvändbart nyckeltal.

Men kan det inte vara bra att använda nyckeltal. Ja, om de används på ett bra sätt. Givetvis är det intressant att räkna ut lånen per kvadratmeter. Det har jag absolut ingen invändning mot. Hos de större förvaltarna har årsredovisningarna utvecklats på ett mycket bra sätt. Många innehåller just nyckeltal för ett antal poster och dessutom för ett antal bakomliggande år. Dessa uppgifter ger en snabb information exempelvis om hur årsavgifterna förändrats, lånen förändrats och vissa driftkostnader. Eftersom man endast har tillgång till två års siffror i resultaträkningen men i flerårssammanställningen kanske ytterligare åtta år så får man en bra och snabb bild av utvecklingen i föreningen.

” Det går inte att svälja ett värde om lån per kvm om man inte vet vad föreningen har för innehåll.” ett annat nyckeltal man vill införa är räntekänslighet dvs hur mycket avgiften måste höjas, om räntan går upp med exempelvis en procent. Men det är en svår siffra att förstå.

Vad menas med att räntekänsligheten är 10? Jo, att avgifterna måste höjas med 10 procent vid en procents höjning av räntan. Nästan alla föreningar har i sin årsredovisning en enkel och tydlig sammanställning på alla lån med uppgifter om ränta och ränteändringstidpunkter. Tabellen kan man lätt faktiskt räkna på själv och simulera olika räntenivåer och se vad det betyder i kronor och dessutom simulera att räntehöjningarna inte kommer samma år. Dessutom får man ofta en grafisk bild av samtliga räntekostnader. Då är det också lätt att se hur betydelsefull räntan är!

Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

CCJ

Vidga dina vyer med balkonginglasning från Windoor Med marknadsledande design, kvalitativa materialval och innovativa lösningar är våra produkter inte bara trevliga att se på, utan också mycket hållbara och snabba att montera.

Det gör Windoor till en trygg, engagerad partner som du kan känna förtroende för – från idé till färdigt utförande.

Balkonger • Fönster • Räcken • Uterum • Fasadpartier För mer information om Windoor och våra produkter, besök www.windoor.se

Windoor är en ledande specialiserad aktör i byggsektorn med kunden i fokus. Sedan 1985 utvecklar, tillverkar och marknadsför vi balkong- och fönstersystem för fastigheter.

Våra produkter förbättrar kvaliteten på boendet och ökar värdet på fastigheten för våra kunder. Välkommen!

foto: istock

Nästa nummer av Bo bättre kommer 9 Mars 2018 Tema: Fasad och fönster lT ak och fasader är fastighetens ytterock som skyddar stora värden, men de måste underhållas.

Följ med på fasad- och fönsterrenovering. Läs om nya metoder och material. Val av fönster och karmar – vad ska man tänka på?

Tema: Tvättstugan lG emensam tvättstuga minskar slitaget på stammarna och den kan även bli en husets mötesplats. Energisnåla maskiner och energiåtervinning – bygg om tvättstugan och bli klimatsmart.

Brandsäkra tvättstugan, hitta de dolda farorna.

Tema: Balkong och terrass lB li med balkong, terrass och uteplats – från bygglov till färdig balkong. Vi tittar närmare på hur ett balkongbygge går till steg för steg. Inglasning, det gäller att välja rätt modell och lämplig finansieringsform. Solskydd för balkongen, modeller och material.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

66 |

b o b ä ttr e 4 / 2 0 1 7

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat?

Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns nu även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Besök oss på

2017

Bostadsrättsmässan 17-18 november, Kistamässan i Stockholm, monter E:11.

Drömmer du också om en bekymmersfri tvättstuga?

Då kan vi hjälpa dig. PODAB är specialister på professionell tvättstugeutrustning och har alla produkter som krävs i den gemensamma tvättstugan: tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör.

Med kvalitetsprodukter, specialistkompetens och engagerad service gör vi din tvättstuga mer ekonomisk, hållbar och användarvänlig. Bekymmersfri, helt enkelt.

Välkommen till www.podab.se eller ring 031-752 01 00 så berättar vi mer.

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

Posttidning B

c/o Titeldata 112 86 Stockholm

STAMBYTE - Snabbt - Ekonomiskt - Genomtänkt

“Elegant” “Stilren” Swedal Victor AB Västra Torpvägen 3 668 92 ED

Tel. 0534-668 68 victor@swedal.se www.swedalvictor.se