Nytt världsrekord i vykort! Sidan 12.
NR 4|2016 Pris 39:50 kr
bostadsrättstidningen med det styrelsen behöver veta
Underkänt för bostadspolitiken Borättsorganisationerna och Bo bättres experet eniga: Mycket mer behöver göras. Sidan 7.
Smart och digitalt Tema: Data & it Sidan 39.
Brandsäkra juleljusen!
Grattis till Energipriset Tema energi: Brf Sachsen stolt vinnare. Sidan 34.
Sidan 48.
Enkelt sätt att höja värdet Tema: Trapphus och hiss Sidan 23.
Juristen:
Styrelseskolan:
Äger du verkligen din bostadsrätt?
Vinden kan vara en guldgruva
Sidan 58.
Sidan 64.
Sidan 44.
Ett regelverk fyllt av hål
Vad betyder ”välskött bostadrättsförening”? Vissa uttryck används så ofta att man lätt glömmer bort att kika bakom fasaden. Boendeindikatorn är en kvalitetsanalys av bostadsrättsföreningars samtliga delar; fastigheten, förvaltningen och boendemiljön. De föreningar som uppfyller kraven för en välskött bostadsrättsförening får använda sig av ”SBC Godkänd” som kvalitetsmärkning. Genomgår din förening analysen får ni information om vilka åtgärder ni kan göra för att fortsätta öka värdet på föreningens fastighet, hur ni kan effektivisera förvaltningen och öka boendenyttan. Analysen för boendeindikatorn kan genomgås av alla föreningar, även de som inte är kund hos SBC i dag. Läs mer på www.sbc.se eller ring oss på 0771-722 722 så hjälper vi dig vidare. Välkommen!
Det är enkelt att byta till SBC – och fördelaktigt Vi är specialiserade på att hjälpa bostadsrättsföreningar med ekonomisk och teknisk förvaltning, projektledning, juridiska tjänster och mer därtill. För mer information besök www.sbc.se eller ring 0771-722 722.
OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL
20
Tema: Trapphus och hiss Förr eller senare måste trapphuset renoveras. Trivsel och säkerhet är två viktiga delar att tänka på vid en renovering. Läs mer om föreningarna som satsat på nytt låssystem, ny design i hissarna och nydesignad trädgård. Om hur ny färg och retroarmatur gav entréerna nytt liv.
www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson, golsson@mac.com Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Johan Ehrenberg, johan.ehrenberg@etc.se Inger Evertsson, inger.evertson@almusmedia.se Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 44 94 mie@rectamedia.se
Tema: Energi Energieffektivisering Inom några år ska landets bostäder vara mer energieffektiva än de är idag. Läs mer om de föreningar som vågat ta steget och om det pilotarbete som pågår i med målstyrd energiförvaltning. Möt Brf Sachsen som vann bostadsmässans energieffektiviseringspris för sitt fina arbete.
39
Tema: Data & It Hem Intelligenta, smarta hem och fastigheter blir allt vanligare. Digitala lösningar kan bidra till sänkta energikostnader och säkrare boende, men det ställer också bostadsrättsföreningarna inför nya utmaningar. Fastighetsautomation kan ge klirr i kassan – men vad innebär det? Vi reder ut begreppen.
Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 26 800 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Byggcentrum, mässor, Marknadsrespons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag. Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt. Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar vode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.
30
Halvtid för regeringens bostadspolitik, hur har den lyckats? 9 Så får du en höstfin trädgård 26 Föreningens vind kan vara en guldgruva! 44 Brandsäkerhet 48 – dags att säkra huset inför julen
Ägarlägenhet eller bostadsrätt
64
– skillnader och likheter
Vill du boka annons i Bo bättre
RECTAMEDIA
kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 44 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 3 – utg.dag 22 sep Nr 4 – utg.dag 8 nov
rectamedia Rak och tydlig kommunikation
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 3
I en tid av förändringar står politiken stilla!
V
i lever i en tid av förändringar. Utvecklingen går i en härlig positiv riktning. Allt fler föreningar lägger ner tid och arbete för att satsa på sådant som är miljövänligt, vilket i de flesta fall även innebär att föreningens kostnader långsiktigt minskar med rejäl marginal. Det finns många goda exempel och det ser ut att bli fler med tiden. Marknaden har också numera mycket mer att erbjuda än tidigare. Det finns fler tjänster att tillgå i form av oberoende duktiga projektledare, fler prisvärda tekniska lösningar att välja mellan samt lätthanterliga digitala lösningar som kan effektivisera styrelsearbetet. Data och IT är ett område som har utvecklats i en rasande fart. Många av de styrelser som vågar ta steget ut i cyberrymden får en betydligt lättare arbetsbörda. Från datorn eller appar i mobilen kan de enkelt sköta kontakter med medlemmar, kontering av fakturor, läsa av förbrukning, sköta bokning av lokaler och följa det som händer i fastigheten löpande, timme för timme, dag för dag eller månad för månad – frekvensen väljer de själva. Stundtals önskar man att den här positiva utvecklingen skulle smitta av sig lite på bostadspolitiken, i synnerhet när det gäller bostadsrättsfrågorna. Främst handlar det om att ge föreningarna de verktyg de behöver i form av en bättre anpassad och tydligare lagstiftning. Tyvärr snurrar hjulen långsamt – det visar vår senaste undersökning som vi skriver om i vår nyhetsartikel om på sidan 9. En viktig fråga som är särskilt angelägen och som flertalet av våra intervjuade experter pekar på är problemet med ombyggnader i lägenheter. Det finns visserligen ett löfte från regeringens att den ska se över frågan och det pågår en utredning som ska vara klar i vår. Men tyvärr är det här bara ett problem av flera. Det vittnar många av de rättsfall om som löpande avgörs i hovrätterna. Ett an-
4 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
nat typiskt exempel beskriver experten Jörn Liljeström i sin krönika på sidan 60. Nyligen prövades ett fall i hovrätten handlar om ansvar vid andrahandsuthyrningar. Domen och den tolkningen som hovrätten gjorde av lagen ledde till att bostadsrättsföreningar nu kan bli ekonomiskt ansvariga för skador som andrahandshyresgäster genom vårdslöshet orsakar i föreningens hus. Konsekvensen av det här är förstås att många föreningar nu kommer att bli hårdare när det gäller att ge tillstånd till andrahandsuthyrning. Så här i efterhand undrar man lite vad dåvarande bostadsministern Stefan Attefall (kd) tänkte när han med stor optimism drev igenom det kritiserade förslaget att det skulle bli lättare för bostadsrättshavare att hyra ut sin lägenhet. Hade han klart för sig vilka konsekvenser beslutet skulle komma att få när regelverket inte uppdaterades hela vägen. Slutsatsen man kan dra av det här är att det hittills rått och kanske fortfarande råder en stor okunnighet bland våra politiker när det gäller bostadsrätten. Tyvärr lyssnade man inte tillräckligt på dem som satt med kunskaperna – sakkunniga jurister och bostadsrättsorganisationerna påtalade alla problemen. Nåväl, nu gäller det att sätta tryck på våra politiker och fram till dess fortsätter vi att envist bevaka frågorna, liksom tidigare. Kunskap och opinion är en viktig del när det gäller politiska frågor och samhällets utveckling! På samma sätt följer vi också utvecklingen inom aktuella områden. Som vanligt bjuder vi också på spännande fakta i vår styrelseskola. Den här gången reder vår expert Göran Olsson ut begreppen kring äganderätt och bostadsrätt. Sist men inte minst – för dig som ska till bostadsrättsmässan i Göteborg finns programmet på sidan 18 Vi kommer naturligtvis att vara på plats – möt oss gärna där i vår monter. Trevlig läsning, vi ses på bostadsrättsmässan Red
Rätt fönster rätt monterat Mockfjärds erbjuder en helhetslösning som genomsyras av gedigen yrkeskunskap, kvalitetssäkrade produkter och vanan av att arbeta i människors hem på ett respektfullt sätt. Att vi är Sveriges ledande fönsterbytare är ingen slump.
Komplett fönsterbyte
Boendeportalen
Vårt helhetskoncept innebär att vi tar ansvar för hela fönsterbytet – från rådgivning, projektering och tillverkning till installation och efterkontroll.
Ett unikt IT-stöd i fönstersverige som förenklar projektplanering, logistik och informationshantering. Ger alla parter tillgång till all information och garanterar en smidig och transparent process.
Erfarenhet
BF9K-certifiering
Efter 300 000 fönsterbyten har vi lärt oss vad som krävs. Vi har stor erfarenhet av omfattande fönsterbyten i så väl nya, gamla, stora och små fastigheter.
Mockfjärds Fönsterentreprenad är certifierade enligt BF9K, vilket innebär att vi svarar upp mot kraven i PBL, miljöbalken,arbetsmiljölagen och annan anknuten lagstiftning. BF9K garanterar ett tryggt fönsterbyte.
RÅDGIVNING & PROJEKTERING 020-43 01 00 | www.mockfjards.se
Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.
Med oss vet ni exakt vad ni betalar för. Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.
Vi kompletterar varandra.
Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.
Om något ändå skulle gå fel... Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt. Det kan ni lita på.
Alla kontakter Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Mikael Berglund mikael@humidus.se 070-823 20 03 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Cecilia Stangmo Blomqvist cecilia.stangmo@driftia.se 070-244 76 00
GR-Avloppsrensning
www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Gunnar Orbert gunnar@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10
Ekerö Bygg & Entreprenad
www.ekerobygg.se Kontakt: Tom Lindqvist tom.lindqvist@ekerobygg.se 08-560 310 36
Söderglas
www.soderglas.se Kontakt: Magdalena Häll magdalena@soderglas.se 070-08 08 365
SKFM Ulf Öberg AB
www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 070-212 72 10
Städpoolen
www.stadpoolen.se Kontakt: Anders Blomqvist anders@stadpoolen.se 08-556 701 50
ERAB SMART STYR & REGLERING www.erab.com Kontakt: Viktor Berggren viktor.berggren@erab.com 08-121 488 01
Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag? Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm. Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.
• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller telefon 08-730 50 30.
JOUR DYGNET RUNT 08-81 09 30 REPARATIONER | INREDNINGSGLAS | SKYLTFÖNSTER Grossistvägen 6 | 125 30 Älvsjö | www.soderglas.se
Med nöjda kunder kommer man långt Vi har städat flerbostadshus sedan 1989. Vi erbjuder kvalificerade städtjänster till bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag.
info@stadpoolen.se 08-556 701 50 www.stadpoolen.se
VI LEVERERAR SMARTA WEBBASERADE STYRLÖSNINGAR FÖR ERT VÄRME- OCH VENTILATIONSSYSTEM
erab.com
Auktoriserad Installatör
ett komplett system för relining www.sacpipe.se
auKTORISERaDE INSTaLLaTÖRER
SaCPIPE CONNECTION SYSTEM:
Det är skillnaD på
Relining och Relining Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Det är skillnad på slutresultatet. Relining är ett samlingsbegrepp för olika renoveringsmetoder av avloppsystem. Det innefattar både infodrings- och beläggningsmetoder. Sacpipe Connection System är ett komplett system för renovering med foder. Med hjälp av tryckluftsteknik installeras ett nytt självbärande rör i det gamla röret. Slutresultatet är något som både vi och våra kunder känner sig trygga med.
Oavsett hur bra en metod och ett material är, så måste det installeras på rätt sätt. Därför jobbar Sacpipe Connection System med auktoriserade installatörer. En auktoriserad installatör av Sacpipe Connection System är utbildad i systemet och installerar enligt installationsbeskrivningen. Det är våra auktoriserade installatörer som gör skillnad för er och era dåliga avloppsledningar. Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: www.sacpipe.se
www.repipe.se
www.swooshsverige.se
www.spipe.se
www.soderlindhs.se/relining
www.trastab.se
www.vvsteknik.net
658
km installerat foDer*
20188 installeraDe grenrör*
171
UtBilDaDe installatörer
50
års BeräknaD liVslängD
* Baserat på försäljningsstatistik för Sacpipe Connection System under perioden 1 Januari 2011 till 30 september 2016.
www.jprelining.se Bad & Energicenter Rörbolaget i Hudiksvall
www.badenergi.se
www.sacpipe.se
Foto: istock
Aktuellt
Hård dom över bostadspolitiken Halvtid för regeringens bostadspolitik, hur har man lyckats? Vilka är de viktigaste frågorna för borätterna nu? Bo bättres experter och bostadsrättsorganisationerna är eniga: Inte mycket har hänt och viktigast för framtiden är genomgången av regelverket för bostadsrättsföreningar. Ansvaret för ombyggnader av bostadsrättslägenheter måste regleras. Begripliga regler för bostadsrättsföreningar när det gäller årsredovisningar och ekonomiska planer måste införas. Text Gunnar Wesslén
● Även om det inte var så mycket som rörde bostadsrätterna specifikt i regeringen 22-punktsprogram för fler bostäder så menar alla inblandade att det måste till breda och långsiktiga samarbeten: – Jag tycker att det är mycket tråkigt att de bostadspolitiska samtalen över blockgränserna inte lett någonstans, säger Ulrika Blomqvist, vd för Bostadsrätterna. Det krävs långsiktighet och inte fyraåriga mandatperioder för att kunna gå vidare.
Anders Lago, ordförande i HSB håller med: – Bostadspolitiken på riksnivå präglas i dag av låsningar istället för lösningar. Det är förödande för en hel generation unga, det begränsar tillväxten och försvårar integrationen för de nyanlända. Regeringen har tillsatt en utredning med uppgift att se över konsumtionsskyddet på bostadsrättsmarknaden. Även om utredaren
inte kommer att se över helheten när det gäller lagstiftning ses detta som ett positivt steg av organisationerna och Bo bättres expert Göran Olsson: – Ombyggnader av bostadsrättslägenheter är ett mycket stort problem för föreningarna, många gånger har de tappat greppet. I dag kan föreningarna bara säga nej till ombyggnad som bedöms få mycket allvarliga konsekvenser. Det betyder att det blir föreningen som sitter med Svarte Petter b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 9
Aktuellt
när sedan konsekvenserna dyker upp då lägenheten är såld och köpt av en annan innehavare. – Jag menar att Hyresnämnden kunde få i uppdrag att göra bedömningar här. Det är inte rimligt att föreningen ska ta hela ansvaret, den som tar över lägenheten måste också ta sitt ansvar. Ulrika Blomqvist:
– De vanligaste frågorna vi får från våra föreningar handlar ofta om förändringar av lägenheter. Stora ombyggnader får klara konsekvenser för fastigheterna och det är i hög grad reglerade frågor. Här behöver regelverket förtydligas. Samtliga efterlyser klarare lagregler för bostadsrätter, och både Anders Lago och Göran Olsson vill ha en ny lagstiftning för bostadsrätter: – Det är välbehövligt, vi behöver ett regelverk som svarar bättre mot bostadsrättsföreningarnas förutsättningar, säger Anders Lago. Att som idag ha ett regelverk där föreningar med sund och stabil ekonomi redovisar bokföringsmässiga underskott är naturligtvis inte långsiktigt hållbart. Jag tror dock att regeringen inser att vi måste ha regler för årsredovisningar och ekonomiska planer som är begripliga. Bo bättres Göran Olsson:
– Som vanligt rör man bara vid ytan, vi skulle behöva rejäla tag när det gäller en ny lagstiftning. På många sätt är den gamla bostadsrättslagen ett tidstecken från 30-talet då den skrevs, mycket i den är omodernt och verklighetsfrämmande. I lagen krävs
till exempel att det anges hur många rum lägenheten har, en ny vindslägenhet i dag präglas av helt andra planlösningar. Det är bara ett parantetiskt exempel, men det visar något. Ulrika Blomqvist är inte lika säker på behovet av en helt ny lag: – Jag vet inte om det behövs en ny bostadsrättslag, utredningen tittar på detta och den kommer säkert att leda till en hel del förändringar. När det gäller avskriv-
'”Som vanligt rör man bara vid ytan, vi skulle behöva rejäla tag när det gäller en ny lagstiftning.”
Blomqvist. Man kan tänka sig olika typer av skattefinansierade bostadslån som gör att unga kan få en bostad. Men klart är att reavinstbeskattningen måste ändras, den är en knutpunkt för att få bostadsmarknaden att fungera. Anders Lago är också kritisk:
– Innan man gör något mer, som till exempel ett skuldkvotstak, är det viktigt att låta amorteringskravet landa så man ser dess effekter. Utgångspunkten måste vara att de hundratusentals människor, särskilt unga och nyanlända, som idag saknar bostad måste få det lättare att komma in på bostadsmarknaden. Det handlar bland annat om höjda bostadsbidrag och att ge stöd åt bosparande samt att utnyttja det befintliga beståndet bättre genom en förändrad flyttskatt. Göran Olsson är också kritisk till åtgär-
ningarna så skulle man kanske kunna lyfta ut bostadsrättsföreningarna ur redovisningslagen. Men visst är det orimligt att linjär avskrivning leder till röda siffror, men man får väl analysera årsredovisningarna. Ingen av organisationerna är imponerade av de åtgärder som diskuteras för att minska hushållens skuldbördor. Både Bostadsrätterna och HSB efterlyser möjligheter till subventionerade lån för att bland andra unga och nykomna ska kunna ta sig in på marknaden: – Det måste till ett fungerande finansieringssystem för att folk ska kunna ta sig in på bostadsmarknaden, säger Ulrika
der som skuldkvotstak och menar att man måste se på var problemen ligger, nämligen att det saknas bostäder: – Man bör analysera situationen bättre. En sak som till exempel sällan tas upp är att tidigare låg de stora lånen hos föreningarna och inte hos bostadsrättsinnehavarna, det var inte så att det inte fanns hög belåning tidigare. Det ledde dessutom till klara försämringar för de enskilda bostadsrättsinnehavarna, de hade till exempel ingen chans att förhandla sina lån. Domen över regeringens, och hela det politiska systemets bostadspolitik är alltså hård. Ingen tycker att man uppfyllt det som skulle kunna begäras. n
SVENS KTIL KVALIT LVERKADE ETSM PVC-FÖ ÄRKTA NSTER
GÖR ETT SMARTARE FÖNSTERBYTE! - Fönster som ökar värdet på din fastighet
ENOMIC FÖNSTER SVERIGE AB
019-603 24 40
www.enomicfonster.se
TILLVERKAR LEVERERAR MONTERAR
Säkerhetsdörren håller tjuven borta, inte låset. Ett bra lås är viktigt, men det som stoppar tjuven är hur svårt det är att bryta sönder dörren. Flera lager stålplåt, hakformade ståltappar och hakreglar i både fram- och bakkant gör det näst intill omöjligt att forcera en Daloc-dörr. Att Daloc-dörrarna ändå är både smidiga och eleganta beror på att dörrens motståndskraft helt enkelt är en funktion av hur intelligent säkerhetsdetaljerna är konstruerade och vilket material man använder. Stort projekt? Våra certifierade montörer byter en lägenhetsdörr på mindre än en halv dag. Gå in på Daloc.com och läs mer. Där hittar du också närmaste återförsäljare.
Säkra dörrar
Riksbyggen skänker 50 000 till Världens Barn Bistånd. Pengarna som samlas in går
bland annat till We Effects arbete för bättre bostäder för familjer i Paraguay. I den fattiga stadsdelen Los Bañados utanför Paraguays huvudstad Asunción hjälper We Effect till med att bilda bostadskooperativ som gör att familjer kan lämna sina livsfarliga plåtskjul och flytta in i trygga bostäder. – Riksbyggen är ett kooperativt företag och solidaritet med människor i en besvärlig situation är sedan starten för 75 år sedan en viktig del av vår Leif Linde. företagskultur. Vi vill bidra till att fler barn och unga får de grundläggande behoven tillfredsställda, som en bra bostad, så att de istället kan fokusera på utbildning och utvecklande fritidsaktiviteter, säger Leif Linde, vd för Riksbyggen. Världens Barn är ett samarbete mellan Radiohjälpen, 22 välkända organisationer, SVT och SR P4. Mer än hundra projekt runt om i världen får stöd varje år.
Rekordhöga snitthyror för andrahandslägenheter Bostad. Svenska folket annonserade ut när-
mare 17 000 andrahandsbostäderpå Blocket under tredje kvartalet i år och i storstäderna fortsätter snitthyrorna för små lägenheter att öka med mellan sex och nio procent. I Stockholm stad annonserades cirka 3 200 andrahandsbostäder ut på Blocket under årets tredje kvartal. Snittpriserna för ettor och tvåor har där ökat med sju procent, där en etta idag hyrs ut för i snitt 7 700 kronor och en tvåa för 12 500 kr. I Göteborgs stad kostar en etta idag kostar närmare 5 000 kronor att hyra per månad. Det är nio procent dyrare jämfört med samma tidpunkt i fjol. Även i Malmö har snitthyrorna på ettor och tvåor ökat med sex respektive fem procent. Här kostar en etta i snitt cirka 4 900 kronor att hyra i andrahand per månad.
- när det gäller fastigheter -
12 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Byggprojekt i Botkyrka slår världsrekord i vykort ● I oktober startades bygget av 670 bostadsrätter på Tingstorget i Botkyrka. I samband med byggstarten erbjöds kommunens innevånare att skriva vykort med en hälsning till framtidens kommuninvånare. Målet var att samla in fler än 1 016 vykort under 24 timmar för att slå MTVs världsrekord som sattes i New York 2015.
– Jag tycker att det är rätt häftigt att lilla Botkyrka kan sno åt sig ett världsrekord av världsstaden New York, säger initiativtagaren Einar Janson, vd för Titania som bygger Tingstorget. De 1130 vykorten, många från barn i kommunen, finns nu i en tidskapsel som grävts ned i Alby ska öppnas på dagen om 50 år.
Godkännande av Roundups växtskyddsprodukter återkallas ● Kemikalieinspektionen återkallar godkännande för växtskyddsprodukter innehållande ämnet glyfosfat till följd av EU-kommissionens beslut om att inte längre tillåta talgamin i produkter med glyfosfat. Glyfosat finns i produkter som Roundup och är det vanligaste verksamma ämnet i
växtskyddsmedel som används i Sverige och den används främst för ogräsbekämpning på våren och på hösten efter skörd. Skälet till att ämnet förbjudits är att det misstänks vara cancerframkallande. En klassificering har ännu inte gjorts men en ny bedömning kommer att ske i år.
specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se
En investering som betalar sig själv.
IVT Geo värmepump. En storlek för varje fastighet sparar mer. IVT Geo är en värmepump med banbrytande teknik som minskar dina värmekostnader. Men det viktigaste skälet att välja den är faktiskt storleken. Vi har utvecklat IVT Geo i åtta olika effektstorlekar, från 20 till 80 kW. Det betyder att vi kan välja den som passar bäst för fastigheten vilket gör din investeringskostnad lägre, och din besparing högre. Välkommen till Sveriges mest flexibla fastighetsavdelning. Välkommen in i provrummet på ivt.se
0140-38 43 10
Culture Casbah unikt stadsutvecklingsprojekt i Rosengård Bostad. Ett unikt stadsutvecklingsprojekt, Culture Casbah planeras i Rosengård. Det ska förse stadsdelen med 200 nya bostäder och 30 lokaler för affärsverksamhet. Ett 22 våningar högt torn ska även byggas. Tornet ska bli östra Malmös nya landmärke. – Vi har alla ett intresse av att utveckla Malmö i allmänhet och Rosengård i synnerhet. Tillsammans får vi bättre förutsättningar för att göra det på både kort och lång sikt, vilket kommer att öka trygghet och trivsel för alla boende i områdena, säger Peter Strand, vd Victoria Park AB. En slutlig överenskommelse mellan parterna är planerad att vara klar under oktober månad. Projektet genomförs under förutsättning av Malmö kommunfullmäktiges godkännande.
Rekordstort intresse för Svanenmärkta bostäder i Umeå 1 400 personer har anmält intresse för de 42 lägenheterna på Solterrassen som är de första Svanenmärkta bostäderna i Umeå.
Nästa år förväntas de långa boräntorna att stiga Ekonomi. Enligt en bedömning bolåneinstitutet SBAB nyligen gjort kommer de långa boräntorna att stiga. I dagsläget är de svenska korta och långa räntorna lägre jämfört med nivåerna i mitten av september. ”Dagens extremt låga räntenivåer är inte långsiktigt hållbara och på sikt bör både internationella och svenska Tor Borg. räntor stiga, men det kan dröja innan ränteuppgången tar fart”, skriver SBAB:s chefsekonom Tor Borg i senaste upplagan av Boräntenytt.
● Solterrassen ligger i området Teg i södra delen av Umeå. Bygget planeras starta innan årsskiftet och kommer att vara klart för inflyttning under våren 2018. Svanenmärkningen innebär bland annat att energiförbrukningen är 50 procent lägre än snittet
samt att materialen är noga utvalda och godkända av Svanen. – Generellt ställer bostadskonsumenterna allt högre krav på miljöanpassade lösningar i hemmet, så det känns glädjande att kunna erbjuda Umeås första Svanenmärkta bostadsprojekt, säger Fredrik Westerlund, projektledare på Skanska Nya Hem. Mer information om Svanenmärkt hem: bostad.skanska.se/Miljo/Svanenmarkt/
Utsatta områden med lågt valdeltagande får stöd till utemiljöer ● Regeringen ger stöd till socioekonomiskt utsatta områden för en förbättring av områdenas utemiljöer. Stödet är 200 miljoner kronor för 2016 och riktar sig
i första hand till fastighetsägare och tomträttshavare eller där fastighetsägaren eller markägaren gett tillåtelse att utföra åtgärden.
Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! www .h f o n s t r et .s e
14 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74
Frågar du oss så lönar det sig alltid att vara lite frågvis För att du inte ska råka ut för vattenskador eller andra problem i badrummet är det viktigt att arbetet utförs på rätt sätt. Byggkeramikrådet är Sveriges auktoritet för kakel och klinker och på vår hemsida www.bkr.se hittar du behöriga plattsättare som arbetar enligt våra branschregler. Behörig plattsättare, anställd i ett behörigt företag får en fotolegitimation utfärdad av Byggkeramikrådet - fråga gärna efter den!
Fogfria golv i världsklass till rätt pris industriella och kommersiella miljöer! Kontakta oss så hjälper vi er ta fram ett kostnadseffektivt förslag.
Ring gärna på: +46 435 40 01 10 Eller skicka ett mail till: sweden@flowcrete.com
Läs mer om våra system på vår hemsida. Beställ GRATIS broschyrer! Vi finns på Bostadsrättsmässan i Göteborg den 11-12 november i monter B01:07.
www.flowcrete.se
BASTA CYKELGARAGE TILLSAMMANS MED DET LÅSBARA CYKELSTÄLLET
Välkomna till oss!
HOOK
www.blidsbergs.se
annons
Svenska Mässan, 11-12 november
2016
BostadsrättsMässan
Sveriges största mötesplats för bostadsrättsföreningar – allt under samma tak!
Registrera dig på hem sidan för fribiljett ! Värde 250:-
Några av våra 30 seminariepunkter: • • • • • • •
Göteborgs utveckling till 2035 Bygga motionsrum i fastigheten Airbnb Skapa vackra och hållbara utemiljöer Färg och tapet uppåt väggarna Köp rätt bostadsrätt Klimatförändringarnas påverkan på din fastighet
Moderator: Harald Treutiger
www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:
Guldsponsor:
Följ oss på Facebook
annons
2016
Kreativa hörnan – nytt för i år! Mässans fullödiga seminarieprogram har inför årets mässa utökats och förutom Kunskapsscenen och Inspirationsscenen finns även Kreativa hörnan. Där presenteras tips och ideer besökarna kan ta med sig och använda i den egna bostaden.
Bostadsrättsmässan Göteborgs Energipris – premiär 2016! Under fredagen den 11 november delas det nyinstiftade priset ”Bostadsrättsmässan Göteborgs Energipris” ut. DÅ avslöjas vinnaren – den bostadsrättsförening som genom gediget arbete lyckats få ned sin energiförbrukning och på så sätt både sparat miljö och pengar. Prisutdelningen sker på Kunskapsscenen klockan 14.00.
Vad händer mer på scenerna? Även i år finns experterna på plats på mässans scener och delar med sig av sina kunskaper. På kunskapsscenen kan besökarna fylla på sina kunskaper och få tips och råd när det gäller styrelsefrågor, exempelvis hur föreningen ska hantera andrahandsuthyrning, störande grannar eller kunna skapa ett större engagemang hos sina medlemmar. För nya styrelsemedlemmar kommer HSB Göteborg, SBC och Riksbyggen att arrangera en introduktionsföreläsning om vilka arbetsuppgifter som styrelsen ansvarar för och hur det praktiska styrelsearbetet fungerar i en BRF (föranmälan till introduktionsföreläsningen krävs. Den kan göras via registreringen på BostadsrättsMässan hemsida www. bostadsrattsmassan.se)
18 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
11–12 november Program för Brf mäs FREDAG INSPIRATIONSSSCENEN 11 november 11.00 Invigning. Moderator Harald Treutiger intervjuar mässans invigningstalare 12.00-12.30 Göteborgs utveckling till 2035. Björn Siesjö, stadsarkitekt, Göteborg Stad 13.00-13.30 Energi Renovering Värmesystem och Tappvattensystem. Lars Hanson, Sverigechef, Bauer Watertechnology 14.00-14.30 Vilka krav ställs på en BRF gällande SBA och LSO? Christer Stenberg från Presto 15.00-15.30 Hissens roll i bostadsrättsföreningen Lennart Strandman, teknisk chef, KONE 16.00-16.30 Nytt sätt att göra en genuin tegelfasad på! Pekka Ojanne, Stofix tegelfasadsystem 17.00-17.30 Cirkulär ekonomi – Annars resurshaveri! Kjell Johansson, majoritetsägare i Hydroware AB KUNSKAPSSCENEN 11 november 11.30-12.00 Airbnb – min eller din lägenhet? Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Camilla Alm-Eriksson, chefsjurist, Riksbyggen, Klas Sjödell, jurist, HSB Göteborg 12.30-13.00 Vad händer med ditt hus när klimatet förändras?
Magnus Ulaner, miljöchef HSB, Karolina Brick, miljöchef, Riksbyggen, Andreas Lahham, chef teknisk förvaltning, SBC 13.30-14.00 Föreningens ekonomi- vad kan styrelsen påverka? Markus Pålsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC, Malin Lundin, arbetsledare ekonomisk förvaltning, Riksbyggen, Britt-Marie Ekvall, ekonom, HSB Göteborg 14.00 Bostadsrättsmässan Göteborgs Energipris delas ut. 14.30-15.00 Vanliga störningar och ovanliga störningar, vad kan styrelsen göra? Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Camilla Alm-Eriksson, chefsjurist, Riksbyggen, Andrea Gordon, jurist, HSB Göteborg 15.30-16.00 Digitala huset: Nu och i framtiden? Andreas Lahham, chef teknisk förvaltning, SBC, Linnea Källgård, HSB Living Lab, Max Green, energiingenjör, Riksbyggen 16.30-17.00 Utveckla styrelsens arbete med en strategisk inriktning. Anna Rosén, verksamhetsoch affärsutvecklare, Riksbyggen, Markus Pålsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC, Cecilia Lööf, presschef, HSB Göteborg KREATIVA HÖRNAN 11 november 12.00-12.30 Urban Odling Ulrika Flodin Furås, trädgårdsjournalist, fotograf och formgivare av stadsträdgårdar 13.00-13.30 Färg & tapet uppåt väggarna. John Hem-
annons
san Göteborg 2016 berg och Christian Henningsson, Flügger färg 14.00-14.30 Rätt material på rätt plats – att skapa en hållbar utemiljö. Florence Oppenheim från Tidningen Utemiljö 15.00-15.30 Gemensamt motionsrum - något för din bostadsrättsförening? Christer Eriksson, ägare Nordic Gym 16.00-16.30 Köp rätt Bostadsrätt Mikael Goldstein, docent i psykologi och författare av boken Köp rätt bostadsrätt LÖRDAG INSPIRATIONSSCENEN 12 november 11.00-11.30 Energi Renovering Värmesystem och Tappvattensystem. Lars Hanson, Sverigechef, Bauer Watertechnology 12.00-12.30 Smartare bostadshus. Representant från DinBox 13.00-13.30 Vilka krav ställs på en BRF gällande SBA och LSO? Christer Stenberg från Presto 14.00-14.30 Hissens livscykel Charlotte Teglgaard, generalsekreterare,Hissförbundet 15.00-15.30 Cirkulär ekonomi – Annars resurshaveri! Kjell Johansson, majoritetsägare i Hydroware AB KUNSKAPSSCENEN 12 november
din lägenhet? Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Klas Sjödell, jurist, HSB Göteborg, Camilla Alm-Eriksson, chefsjurist, Riksbyggen 12.30-13.00 Vad händer med ditt hus när klimatet förändras? Magnus Ulaner, miljöchef HSB, Karolina Brick, miljöchef, Riksbyggen, Andreas Lahham, chef teknisk förvaltning, SBC 13.30-14.00 Föreningens ekonomi- vad kan styrelsen påverka? Markus Pålsson, chef ekonomisk förvaltning, SBC, Britt-Marie Ekvall, ekonom, HSB Göteborg, Malin Lundin, arbetsledare ekonomisk förvaltning, Riksbyggen 14.30-15.00 Vanliga störningar och ovanliga störningar, vad kan styrelsen göra? Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Camilla Alm-Eriksson, chefsjurist, Riksbyggen, Andrea Gordon, jurist, HSB Göteborg
Nyheter på mässan! BostadsrättsMässan utvecklas ständigt för att möta nya önskemål och krav från besökarna och nytt för i år är bl a Kreativa hörnan. Där har du som besökare möjlighet att ta del av en mängd föreläsningar som kommer ge dig tips och ideer inom vitt skilda områden. Du kommer at få ta del av nyttiga råd och erfarenheter vid tapetsering, hur du odlar urbant i stadsmiljö, antingen på balkong, tak eller terrass, eller fördelarna med att träna på rätt sätt och efter din förmåga. Du kommer också att få tips kring vilka växter som passar i vilka typer av miljöer och hur du lyckas skapa en trädgård eller innegård som är hållbar utan för mycket arbete! Under två välfyllda dagar kommer kreativa hörnan ha flertalet högaktuella föreläsningar som du bara inte får missa. Det kommer inte bara ge dig inspiration och kunskap, även i din roll som privatperson!
KREATIVA HÖRNAN 12 november 12.00-12.30 Vacker och lättskött trädgård. Madeleine Huber från Mindful Garden 13.00-13.30 Färg & tapet uppåt väggarna. John Hemberg och Christian Henningsson, Flügger färg 14.00-14.30 Rätt material på rätt plats – att skapa en hållbar utemiljö. Florence Oppenheim från Tidningen Utemiljö
Är du ny i styrelsen? Vem gör vad i styrelsen och vilket ansvar har man? HSB Göteborg, SBC och Riksbyggen håller på årets mässa en kostnadsfri introkurs som ger förtroendevalda i en bostadsrättsförening mer kunskap om sitt uppdrag. Föranmälan krävs och antalet platser är begränsade. Anmälan sker vi vår registrering. Kursen hålls: Fredagen 11 november 15.30-16.30 Lördagen 12 november 13.30-14.30
11.30-12.00 Airbnb - min eller
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 19
Nytt låssystem, ny design i hissarna och nydesignad trädgård. Dessutom fick trapphusen ny konstnärlig utsmyckning för några år sedan. Det har hänt mycket i Brf Sjöstaden 1 under de senaste åren. Föreningens ordförande, Michael Nalsenius, tycker att trivsel och säkerhet är två ledord. En snygg entré i husen gör också lägenheterna mer attraktiva, säger han. Text INGER EVERTSON
Å
r 2001 byggdes kvarteret Halvön i Södra Hammarby av Peab. I dag är kvarteret också känt under namnet Brf Sjöstaden 1, där Michael Nalsenius är ordförande. – Under alla åren har sittande styrelser gjort allt för att förbättra fastigheten och dess gårdar, säger Michael. De senaste åren är inget undantag. Ordförande Nalsenius visar runt i bostadsrättsföreningens område. Föreningen har 167 lägenheter. – Vi har gjort en hel del förbättringar under åren, men vi har aldrig höjt avgifterna. 20 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Föreningen har en god ekonomi. Det beror delvis på att fastigheten har sex affärslokaler, som inbringar hyra varje månad. När det gäller trapphus och gårdar har man under den senaste tiden gjort flera förbättringar. Låssystemet har bytts ut till ett framtidssäkert. – Vi fick problem med vandalism med kortslutning av de gamla låsen. Det var traditionella lås med en kod. Även om vi bytte kod ganska ofta kom ändå kodnumret ut till personer som inte borde ha det, berättar Michael Nalsenius.
Det gjorde att personer som inte borde befinna sig i fastigheterna ändå gjorde det, ibland även nattetid, vilket oroade de boende. – Vi bytte till ett modernt och framtidssäkert låssystem, där porten kan öppnas med kort, tagg eller armband, säger han. Till systemet finns också en porttelefon, där besökaren kan leta upp lägenhetsinnehavarens namn och ringa så att den boende har möjlighet att öppna porten. Det finns också möjlighet att ge passerkort med speciella tider. Till exempel för perso-
Foto: Brf Sjöstaden
Fräscha entréer höjer fastighetens värde
Tema: Trapphus och hiss
En hissbild från en svunnen tid. Lägg märke till det vackra handräcket under spegeln. Högst upp till vänster syns de krokar där man kan hänga upp ett skydd så att hissarna inte blir repade vid in- och utflytt.
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 21
Foto: Brf Sjöstaden
utflytt, kan låna ett skydd för hissväggarna, vilket man kan hänga upp i speciella krokar i taket. En annan detalj är handtagsräcken med skinnklädsel. Dessa är klädda för hand, vilket borgar för kvalitet. Från hissen kan man bege sig ut till gården, som också har fått en uppfräschning. – Tidigare hade vi helt vanliga gårdar med stora gräsytor utan någon speciell design, berättar Michael. I dag har varje gård vackra gräsytor och Trädgården hos BRF Sjöstaden 1 har fått en vacker utformning. Michael Nalsenius står framför en del av den designade gården, Samtliga gårdar har fått liknande utformning.
nal som arbetar med renovering, vilka inte behöver komma in i fastigheterna under kvällstid och helger. – Vi är väldigt nöjda med denna lösning, säger Michael Nalsenius. Väl inne i ett trapphus möts besökaren av en målning, till exempel en fyr. Målningarna är signerade konstnären Sara Kebbon. Varje trapphus har sin egen utsmyckning. Alla målningarna är inspirerade av hamn och sjö. – Dessa utsmyckningar har blivit väldigt
uppskattade av både boende och besökare, säger Nalsenius. När besökaren i Brf Sjöstaden 1 tar hissen kommer nästa aha-upplevelse. Svartvita bilder på hela kortsidan, vilka är tagna i en svunnen tid då stränderna kring Hammarby Sjö var industriområde. – Vi skulle renovera hisskorgarna och ville göra något annorlunda. Bilderna har blivit väldigt uppmärksammade och omtyckta. En detalj är att den som använder hissen för skrymmande föremål eller vid in- och
gångar, vilka avgränsas med kantstenar. Här finns också utemöbler, som används flitigt under vackra sommardagar. – Vi tog hjälp av en trädgårdsarkitekt som utformade gårdarna åt oss. Det blev riktigt bra, till glädje för våra medlemmar. I garaget finns fem laddningsstationer för dem som har eller har tänkt att köpa bil som helt eller delvis går på el. I dag är det en av de boende som använder en av laddningsstationerna för att tanka. – Det är ingen snabbladdning utan det tar några timmar att tanka sin bil med el. En av lokalerna i Brf Sjöstaden 1 är en livsmedelsbutik med många kylar, som avger värme. – Den överskottsvärmen tar vi hand om och återvinner i vårt värmesystem, berättar Michael Nalsenius. n
Säkerhetsrisk att använda trapphus för förvaring!
● Utrymningsvägarna i bostäder måste vara två stycken och de ska vara oberoende av varandra. Stegutrustningen som brandförsvaret har med sig vid en brand kan användas som en utrymmesväg om fastigheten har åtta våningar eller färre och den andra utrymningsvägen kan vara trapphuset. Skyddet, brandtekniskt sett, måste vara högre än normalt om utrymningen ska kunna ske enbart via trapphuset. Julgranar, barnvagnar eller tidningssamlingar får inte förvaras i trapphuset eller i källargångar, vilka är avsedda som utrymningsvägar.
22 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Räddningspersonal och dess utrustning måste kunna komma fram i trapphus och i källargångar. Dessutom kan föremål som eventuellt finns i trapphuset bidra till utökad rökutveckling i händelse av brand. Boende måste kunna utrymma sina lägenheter på ett säkert sätt och därför finns det tydliga och strikta krav på trapphusens ytskikt vid nybyggnation. Trapphuset skall därför hållas fritt från brännbart material och annat som kan hindra framkomligheten. Sättet som både brandförsvaret och ambulanspersonal med bår kan ta sig fram i trapphusen måste vara smidigt. Brukaren av en elrullstol behöver ofta hög tillgänglighet. Utomhus, i en speciell förvaringsmodul eller också i ett brandtekniskt avskilt
utrymme, bör elrullstolen förvaras. I trapphuset får elrullstolen inte laddas, men den kan i undantagsfall få förvaras där om den inte innehåller brandfarligt material och om den inte inverkar på framkomligheten. Trapphuset eller källargången måste vara avskilt från det utrymme där elrullstolen laddas och laddningen ska ske i ett utrymme som utgör en egen brandcell. Städningens underlättande kan i vissa fall göra att en fastighetsägare eller en bostadsrättsförening har speciella regler för förvaring i trapphus. Gratis kan man beställa information om brandskydd i trapphus från Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) och man kan också beställa ett trapphusanslag eller också kan detta laddas ner från myndighetens hemsida. n Foto: istock
Det är viktigt ur brandsäkerhetssynpunkt att trapphusen inte belamras med exempelvis barnvagnar eller returpappersbalar. Räddningspersonal måste kunna komma in och eftersom trapphuset oftast är en av utrymningsvägarna får inte en eventuell brand få fäste i trappen.
Tema: Trapphus och hiss
Ny färg och retroarmatur gav entréerna nytt liv Brf Solnahus 3, ett par hundra meter från den anrika Filmstaden i Solna, får en ordentlig ansiktslyftning. Här målas väggarna i entréerna om, nya armaturer är på plats och till och med de befintliga radiatorerna i entréerna får en uppgradering sedan vackra, specialdesignade och handmålade elementskydd i ek monterats. Text och foto INGER EVERTSON
● Arkitekten och konstnären Jeanette Karsten, ARKDEKO AB, är en av dem på marknaden som utför konstnärlig utsmyckning kombinerat med arkitektoniskt arbete, bland annat för bostadsrättsföreningar. Investeringen att fräscha upp föreningens trapphus kan vara riktigt lönsam. Fastighetsmäklare som Bo bättre talat med bekräftar att trapphuset har stor betydelse för hela fastigheten. – Det är väldigt viktigt hur det ser ut i trapphuset, men också i hela kvarteret, säger Hans Sylvan, fastighetsmäklare på Mäklarringen i Järfälla. Han menar att den presumtive köparen noterar om häckar är klippta, om gården är i ordning och om det ser snyggt ut i kvarteret i största allmänhet. – Ett vackert och välvårdat trapphus gör att den som går på lägenhetsvisning blir på gott humör och är beredd att betala lite extra för bostaden, säger han. Hans Sylvan säger även att den som köper en lägenhet också köper in sig i en social gemenskap. Att känna sig stolt över sin bostad är viktigt. Peter Gårdemo är ordförande i Brf Solna-
hus 3. – Vi har inte målat om entréerna och trapphusen sedan mitten av 1980-talet, så vi tyckte att det var dags nu, säger han. Jeanette Karsten fick uppdraget att göra
Bostadsrättsföreningen Solnahus 3 har fått ett riktigt fräscht trapphus.
en helhetslösning för entréerna. – Styrelsen samrådde med medlemmarna om ett av två färgalternativ och bestämde att renovera entréerna för att sedan, om de boende vill, fortsätta med trapphusen. Det finns ett färdigt förslag för de båda trapphusen, vilket Jeanette tagit fram. Detta ska medlemmarna ta ställning till nu när entréerna är klara, säger Peter Gårdemo. Entréerna får en vacker gul färg. Trapphusen får också ny armatur, där man tar
upp trenden från 1940-talet med tre stora runda lampor. Lamporna har E27-socklar, vilket gör att föreningen kan välja mellan led- halogen- och koltrådslampor. – Jag ville i mitt förslag accentuera att husen är byggt på 40-talet, därför har vi satsat på tidstypiska armaturer liksom även elementskydden, vilka jag har ritat specifikt för de här båda fastigheterna, säger Jeanette Karsten. Utsirade blad i mitten på radiatorskydden fick sin gröna färg i två nyanser när Bo bättre var på plats. De är av ek har betsats och lackats för att få samma nyans som fastigheternas ytterpartier, något som ger ett enhetligt intryck. – De gröna bladen symboliserar de vackra gröna omgivningarna, det gröna följer liksom med in i trapphuset, säger Jeanette Karsten. Radiatorerna var tidigare vita. De har nu målats blå för att ge en kontrast åt elementskydden. Den gula färgen på väggarna ger en ombonad känsla. Detta gäller också för de vackra, blästrade klotrunda armaturerna i taket. Ett färgtema som går ihop med de gula entréerna är tänkta att återkomma genom alla våningsplanen, där det också, enligt förslaget, blir konstnärlig utsmyckning. Belysningstemat återkommer också där mindre varianter av trapphusets blästrade lampor är tänkta att gå igen i alla våningsplanen. Skyltarna, där bostadsrättsinnehavarnas namn står, har också fått en ny design. Mattor i en utvald grön färg gör entréerna enhetliga. Brf Solnahus 3 består av 60 lägenheter, uppdelade på två fastigheter. Fastigheterna är byggda år 1948. n
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 23
Hiss i huset ökar värdet ger också bättre livskval Saknar föreningens fastighet hiss? Då kan det vara läge att skriva in hissinstallation i flerårsbudgeten. En hiss ökar nämligen värdet på fastigheten. Hissen kan också göra så att mor Anna kan bo kvar i sin lägenhet några år till, vilket ger henne en bättre livskvalitet på gamla dar. För rullstolsburna är det en förutsättning att det finns hiss och det underlättar också för barnfamiljer. Text INGER EVERTSON
● Många människor får en lättare tillvaro när befintliga, tidigare hisslösa, bostadshus förses med hiss. Livskvaliteten för äldre människor försämras om de inte kan ta sig ut och en hiss kan ibland vara en förutsättning för att de skall kunna bo kvar i sina hem. Hiss behövs dock inte bara för äldre. Handikappade människor är beroende av hiss, men också barnfamiljer. En ökning av värdet på fastigheten blir följden av en hissinstallation, men höjer också livskvaliteten för många människor. Saknas hiss finns det i dag lösningar som är utvecklade specifikt för att installeras i bostadshus. Säkerheten och funktionaliteten är hög hos dessa hissar och de är också utvecklade för att vara utrymmessnåla. En möjlighet, som KONE har tagit fram, är en hiss med självbärande schakt, som kan installeras i trapphuset i nästan alla byggnader. Allt som behövs för att driva hissen finns i schaktet, och inget maskinrum behövs
nad ligger till grund för hur den tekniska lösningen kan utformas. En urskärning kan göras av trappan så att den blir smalare och då kan man – om utrymmet medger – placera hisschakt och hiss i det befintliga trapphuset. – I dag arbetar vi nästan uteslutande med självbärande schakt vid nyinstallation. Man sågar bort en del av trappen genom hela huset. I trappens mitt byggs ett separat schakt med sidor av stål eller glas och i detta sätts sedan hissen in. Den kompakta hissen och det glasade schaktet hjälper till att bevara trapphusets egenskaper och funktioner, säger Ronnie Svensek. Denna typ av hiss kan installeras i byggnader även där utrymmet för hisschaktet är begränsat. Det behövs ett trapphus på totalt 2,4 gånger 2,4 meter för att rymma både en hiss med 0,8 meters korgbredd, hisschakt och trappa. Djupet kan dock variera. – Antingen trappen eller hissen måste vara så bred att en sjukbår kan transporteras där, säger Ronnie Svensek. En dialog förs med kommunens byggnadsnämnd om exakta mått och krav på trapphuset.
”Många lägenhetsspekulanter blir ointresserade om det inte finns hiss i huset.”
Byggnaden behöver inte genomgå några större förändringar när man installerar ett självbärande schakt. I och med att hisslösningen endast kräver minimala strukturella förändringar av byggnaden är den en kostnadseffektiv och flexibel lösning. – Det finns många äldre hus i Sverige som saknar hiss, uppskattningsvis cirka 70 000 enligt Boverket, säger Ronnie Svensek hos hissleverantören KONE. Utseendet på trappuppgång och bygg-
24 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Själva projektet inleds med kommunika-
tion mellan bostadsrättsföreningen och en entreprenör. Därefter utvärderas de olika möjligheterna, varefter trapphuset mäts. En hissinstallation innebär att fastigheten genomgår
Fastighetens värde ökar om det finns en hiss. Schaktet sätts ofta in i mitten av trappen.
en väsentlig förändring, vilket gör att det behövs en avstämning med byggnadsnämnden i kommunen. Om det visar sig att trapphuset är för smalt kan en hiss kan också placeras i ett täckt schakt som byggs utanpå huset. Bygglov krävs om hissen ska placeras utanpå huset. Ett annat alternativ är att sätta hissen där det tidigare trapphuset fanns och i ställer sätta själva trapphuset i ett täckt schakt utanpå huset. Lägenhetsinnehavarna måste informeras i god tid, eftersom framkomligheten i trappen kan bli begränsad – det gäller vid alla typer av installation i trapphuset. Därför är det viktigt att en realistisk tidplan tas fram. Insättningen av den nya hissen föregås
Tema: Trapphus och hiss
Foto: kone
men litet Vinn
5
timmar
Fastighetsskötsel med extra allt. – Med vår veteranbemanning kan er fastighet/BRF få hjälp med både löpande fastighetsskötsel och enstaka behov, helt utan bindningstider och startavgifter.
Ta hand om trädgård & allmänna ytor Skotta snö & sanda Städa trapphus & gem. utrymmen Reparationer & underhåll
av att trapporna modifieras. Slutligen installeras hisschakt och hiss. Fyra veckors arbete får man räkna med totalt – där själva installationen av hiss och schakt tar cirka tre veckor. De flesta lägenhetsinnehavarna kan bo kvar under hela installationstiden. – Många lägenhetsspekulanter blir ointresserade om det inte finns hiss i huset, säger Ronnie Svensek. En hiss är ofta det första boende, hyresgäster eller kunder ser när de går in i en byggnad. Att mötas av en hiss med snygg design kan höja hela det sammantagna intrycket av fastigheten samt ge besökarna ett bra första inryck, säger Ronnie Svensek. Fördelarna med en hiss i byggnaden är många. Bland annat blir fastigheten tillgänglig för alla och fastighetens värde ökar. Genom att även göra råvinden tillgänglig har flera bostadsrättsföreningar finansierat hela hissinstallationen genom försäljning av vindsyta, som görs om till lägenheter. n
Varmt välkommen till oss på Veteranpoolen – Sveriges största tjänste- & bemanningsföretag med erfarna pensionärer.
Vill du boka eller veta mer? Gå in på www.veteranpoolen.se/bobattre senast 30 november och fyll i formuläret så är ni med i utlottningen av 5 timmars prova-på-tjänster (kostnadsfritt). Eller ring oss 020–350 355.
EN KONTAKT – ALL KOMPETENS www.veteranpoolen.se b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 25
Höststädningen kan innehålla ”utgrävning av trädspegel”. Trädgårdsarkitekt Anna-Lena Haraldsson gräver bort gräset runt det relativt nyplanterade trädet.
Så här får du en höstfin trädgård Hur får man med enkla medel föreningens grönytor att se snygga ut efter höststädningen? Vi tog hjälp av trädgårdsarkitekt Anna-Lena Haraldsson. Hon guidar oss fram till en höstfin och lättskött trädgård. Här får också föreningens trädgårdsgrupp många handfasta råd. Text och foto INGER EVERTSON
● Att höststäda i trädgården betyder inte bara krattning av löv. Det finns betydligt mer man kan göra för att få föreningens gröna ytor att bli höstfina och lättskötta. – Finns det träd på föreningens tomt är det dags att ta upp trädspeglar. Det betyder att man gör en gräsfri rundad yta under trädet, säger Anna-Lena Haraldsson, som är trädgårdsarkitekt. Hon skrivit flera böcker, bland annat en om den lättskötta trädgården. En trädspegel behövs i första hand under mindre, relativt nysatta träd, men kan också vara till fördel för lite äldre träd. Unga träd behöver också ett gnagskydd 26 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
så att inte gnagande djur förstör barken. Gnagskyddet är utformat som ett rör av plast, vilket är uppskuret på längden. På så sätt öppnar sig skyddet vartefter trädet växer. Kratta löv behövs förstås också på tomten, även om detta inte är det enda som behöver göras. – Men om det bara är ett tunt glest lager löv kan man faktiskt låta gräsklipparen mala sönder dem och låta dem ligga kvar tillsammans med gräsklippet, säger Anna-Lena Haraldsson. Lövhacket och gräsklippet kan också med fördel läggas i höstrensade rabatter
med perenner för att skydda mot vinterkylan. Det skyddar också från ogräs, som har svårt att gro under den täckta marken. På tal om perenner råder Anna-Lena att inte klippa ner dessa, eftersom vissna blad och blommor skyddar mot kylan och dessutom har fåglarna något att äta under kalla vinterdagar. Andra djur som har det tufft under vintern är igelkottar. Genom att täcka marken under buskar med löv kan igelkottarna gräva ner sig och få ett bra vinterboende samtidigt som ogräset inte har så lätt för att komma upp. Ett alternativ för att ogräs inte ska få fäste under häckar kan vara att plantera en låg marktäckare precis bredvid häcken. Då slipper man ta bort tråkigt ogräs under och vid sidan om häcken. – En bra växt att plantera invid en häck är Sockblomma. Den ger ett lugnt inryck hela året och ger vackra blommor på våren, säger Anna-Lena Haraldsson.
Om det finns gångstigar i föreningens trädgård är det en bra idé att lägga kantsten mellan gången och gräset. På detta sätt behöver man inte kantskära gräsmattan för att få den att se prydlig ut. – Om man satsar på kantsten bör den ligga i samma höjd som gräsVackra höstblomster. Översta krukan består av mattan så att det blir lätt att komma Krysantemum, Japansk Starr och Revsuga. Den undre består av Svansfjädergräs, Silverek och Daggsalvia. fram med gräsklipparen, påpekar Anna-Lena Haraldsson. Om man har buskar eller andra växter in- ka välja sorter som inte blir så höga. Samma vid trädgårdsgångarna bör dessa klippas så sak gäller för buskar, råder Anna-Lena att det inte sticker ut grenar eller växtdelar Haraldsson. mot gångvägen, eftersom detta ser ovårdat ut eller är i vägen för snöskottningen. Ett vackert inslag i trädgården eller vid Vill man ge trägårdsytorna lite karaktär entréerna är blomkrukor. både sommar och vinter kan man satsa på – För en bostadsrättsföreningen är det låga vintergröna växter som till exempel viktigt att krukorna är stora, för då behöver idegran av sorten Densiformis. Den är man inte vattna dem så ofta, säger Annalångsamväxande och kan klippas till ett litet Lena Haraldsson, som rekommenderar kruklot. Observera att idegranens bär kan vara kor med en diameter på minst 70–80 cm. giftiga. Om man klipper varje år hinner det dock inte bli några bär. Ett alternativ är Thuja Danica, som även kallas Klottuja. För båda växterna gäller att man kan klippa bort eventuella skott som växer upp ur klotformen. När man planterar sommarblommor är Både idegran och tuja måste täckas med det viktigt att ha bra jord, eftersom krukorsäckväv under senvintern, åtminstone na ska blomma från vår till höst. de två första åren efter planteringen för – När det gäller höstblommor behöver att inte drabbas av tjältorka. Hela växten man egentligen bara ta bort det översmåste täckas. Det gäller också häckar. Om ta lagret jord och lägga på ny, för dessa föreningen har rododendron på tomten bör blommor står inte så länge. Hon påpekar dessa vattnas rikligt innan vintern. Detta också att det är viktigt med avrinningshål i gäller alla växter som inte fäller sina blad. krukorna, något som man måste titta efter – När man planterar träd bör man försövid inköpet.
– Utan avrinningshål blir jorden vattensjuk och växterna dör på grund av syrebrist, säger hon. Före planteringen av både sommar- och höstblommor bör man vattna plantorna ordentligt. Sedan sätter man hela rotklumpen under jord och trycker till. Lägg på jord. När planteringen är klar bör jorden vara cirka två centimeter under krukans kant. Efter planteringen vattnas krukan ordentligt. Om föreningen vill satsa på lökväxter ska dessa sättas på hösten. Vårlökar kan sättas antingen på friland eller i kruka. I kruka är det vackert att sätta till exempel tulpaner och pärlhyacinter. Då kommer hyacinterna först och lite senare blommar tulpanerna. De senare ska sättas ungefär tio centimeter under jorden, hyacinterna några centimeter högre upp. – När man väljer växter till trädgården
” Utan avrinningshål blir jorden vattensjuk och växterna dör på grund av syrebrist.”
Fönster
Inglasningar
Balkonger
Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt
Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum
Plattor, räcken, tak
bör man göra en ståndortsanpassning. Det betyder att man tar reda på den naturliga miljön för växten, förklarar Anna-Lena Haraldsson. Vissa växter finns naturligt i skuggiga och fuktiga miljöer medan andra har sin naturliga växtplats på soliga och torra ställen. Hon tipsar också om web-siten www. eplanta.com, där man kan se växter som är utvalda för svenskt klimat. n
Vasab Våtrumsprodukter
Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 27
Mata småfåglarna med stil!
Testinstrument för hemmafixaren Nyligen lanserades ett nytt sortiment med multifunktionella testinstrument för mätning av elektriska värden, temperatur och fukt i material. Testinstrumenten är enkla att använda för hemmafixare och täcker de flesta behov för mätning och kontroll. Med hjälp av exempelvis kabelletaren, Multifunction cable tracer, går det att spåra och följa telefon- och dataledningar och andra svagströmskablar i väggen. Oumbärligt när en väggfast hylla ska sättas upp och man vill undvika att sätta skruvarna i en ledning eller kanske måste reparera en befintlig elinstallation. Spänningsprovaren, Voltage tester pen, är en lättanvänd testpenna som har både ljud- och ljusindikering. På några sekunder visar den om det finns ström i vägguttag, strömbrytare och andra elektriska apparater. Med fuktmätare Moisture går det att kontrollera misstänkt fukt i källare eller i bjälklag på vinden. Fuktmätare mäter även fuktnivån i papper, kartong, murbruk, cement och gips och kan avläsa den omgivande temperaturen. Den digitala multimetern, Pocket Size DMM, är för den lite mer avancerade och elkunniga hemma-fixaren. Det är ett behändigt och kompakt mätinstrument för mätning av ström, spänning och resistans. Med den går det att kontrollera om det finns spänning i vägguttaget eller om det är jordat. Schneider Electric, cirkapriser: kabelletare 300 kr, spänningsprovare 90 kr, fuktmätare 200 kr och digital multimeter mini 130 kr.
Våra bofinkar, domherrar och andra småfåglar är populära och uppskattade små besökare hos många boende under vintern. Många tycker om att mata de flygande gästerna och som de flesta vet kan de behöva hjälp att klara vintern. Ett sätt att slippa få balkongerna nedsmutsade och undvika att fågelmaten hamnar på backen i snödrivorna är att istället hänga upp fina fågelmatare för frö- eller nötblandningar. Det finns en del att välja på men de nya modellerna Globe seed och Globe nut är trevligt utformade och kan bli ett fint inslag i en vintervilande trädgård. Den globformade mataren som har ett metallnät kring foderbehållaren, garanterar att det bara är småfåglarna kan flyga genom nätet till matplatsen. Bygg Max, Bauhaus, Buildor cirkapris 399 kronor
Den tekniska utvecklingen går framåt när det gäller radiatorer. Ett av de senaste tillskotten är fläkt radiatorn Belize E2. Det är en elegant, kompakt modell i stilren design med med en inbyggd fläkt. Det är en energieffektiv modell med fläktar i radiatorn som startar automatiskt om inte radiatoreffekten räcker. Modellen värmer snabbt upp större utrymmen. Den ger även mycket värme vid lågatemperatursystem – vilket gör att den passar bra i kombination med golvvärme och värmepump. Den nya fläktradiatorn kommer från företaget Purmo och passar i såväl radhus som flerfamiljshus.
Varmkompost för gröna föreningar Allt fler bostadsrättsföreningar börjar intressera sig för miljö och återvinning. Ett sätt att förena nytta med nöje kan vara att börja kompostera matavfall och på så sätt få fixa lite extra matjord till odlingsintresserade medlemmar. Det finns olika modeller och fabrikat. För den mindre föreningen som vill testa och kan det enklaste vara att börja med en eller ett par varmkompostbehållare på 225 liter som fungerar året om. Hasselfors Garden, 225 liter, cirkapris 5 150 kr.
28 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Till vänster: Anne Karlsson, Brf Norrköpingshus nr 16. Till höger: Dennis Sunnerberg, Riksbyggen.
”Utan Dennis och underhållsplanen skulle inget fungera” Anne Karlsson Ordförande, Brf Norrköpingshus nr 16
Har er förening en underhållsplan som verkligen underlättar arbetet med underhåll och ombyggnader? En stor förening som har det är Norrköpingshus nr 16. ”Vår förvaltare Dennis Sunnerberg är spindeln i nätet och hjälper oss med allt. När vi la om kantstenen i området passade vi på att gräva ut för nya planteringar” säger ordförande Anne Karlsson. Dennis fortsätter: ”Underhållsplanen ger oss kontroll och struktur och vi uppdaterar den tillsammans löpande.” Vill du veta mer, gå till riksbyggen.se/tjanster eller ring 0771-860 860 och boka ett möte.
Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.
Vi ses på Brf-mässan i Göteborg
Energieffek – bättre miljö och klirr i kassan!
I
Sverige finns ca 2,5 miljoner flerbostadshus och 40 procent av dessa är bostadsrätter. För en stor andel av dessa kommer det att behöva göras omfattande energieffektiviserande åtgärder under de närmsta åren. Förstudier som gjorts av Stockholms stad visar att många av landets bostadsrättsföreningar skulle kunna sänka såväl sin energiförbrukning liksom sina kostnader 30 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
genom att energieffektivisera. Men det görs inga eller få åtgärder, vilket bland annat beror på att merdelen av de som sitter i styrelserna saknar kunskap eller erfarenhet från att upphandla energientreprenader och tycker att det är svårt att värdera entreprenörers erbjudanden. För att underlätta för bostadsrättsföreningar att driva en energieffektiv och långsiktig förvaltning av sina byggnader pågår ett
pilotarbete utifrån en ny avtalsmodell för upphandling och genomförande av energientreprenad som kallas Målstyrd energiMargot Bratt. förvaltning. Den ska nu testas och utvecklas i ett pilotprojekt där 20 bostadsrättsföreningar och mindre fastighetsägare deltar. – Arbetet med att ta fram underlag till
Tema: Energi
tivisering Inom några år ska landets bostäder vara mer energieffektiva än de är idag och det ställer nya krav på våra bostadsrättsföreningar. Men trots att det finns en stor miljömedvetenhet och mycket pengar att tjäna tvekar många föreningar inför möjligheten att energieffektivisera. Läs mer om de som vågat ta steget och om det pilotarbete som pågår i Hammarby. Vi berättar också om Brf Sachsen som vann bostadsmässans energieffektiviseringspris för sitt fina arbete. Text karin urbina rutström
avtal startade förra hösten och initiativet kom från Stockholms stad, säger Margot Bratt, energikonsult vid WSP och projektledare för det inledande arbetet av avtal som finansierades av Energimyndighetens beställargrupp för flerbostadshus, Bebo. Målstyrd energiförvaltning har sitt ursprung i ett arbete som startades bland bostadsrättsföreningar i Hammarby Sjöstad. I Stockholms stad arbetar man nu med att sätta samman
en pilotgrupp med 20 föreningar. De kommer att väljas utifrån storlek, byggår och energiprestanda. Tanken är att pilotproEva Jernäs. jektet ska utmynna i en bra arbetsform som ska kunna spridas och användas i andra delar av landet. – Min roll är att leda pilotprojektet här i Stockholm fram till och med 2018 och att
vara en person föreningarna kan vända sig till frågor, säger Eva Jernnäs, energi- och klimatrådgivare samt projektledare på Stockholms stad för Målstyrd energiförvaltning. Jag håller i projektets olika delar och kopplar sedan ihop föreningarna med experter när och om det behövs. Vi håller i dagsläget på att utse piloter, i projektet ingår att de får stöd och det gäller hela kedjan från energi kartläggning, drift och uppföljning. n b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 31
Foto: Henric Gustafsson
Målstyrd energiförvaltning – en trygg väg till minskad energiförbrukning och minskade kostnader ● När en bostadsrättsförening arbetar enligt modellen målstyrd energiförvaltning innebär det att arbetet utförs i ett antal steg på ett speciellt sätt. Arbetet inleds med att en energiansvarig utses i föreningen. Varje projekt startar med en att energikartläggning får att få ett utgångsläge. Den kan antingen ingå i energientreprenaden eller genomföras av en konsult tillsammans med den utsedda energiansvarige från bostadsrättsföreningen. Kartläggningen bekostas av föreningarna själva. – Föreningar med en energianvändning över 300 MWh/år kan söka Energimyndighetens bidrag för energikartläggning för att täcka en del av kostanden, säger Margot Bratt. Kartläggning ska omfatta total energian-
vändning för ingående energi till fastigheten fördelat på olika energislag, samt kallvatten. Bostadsrättsföreningen får information och råd om vilka krav som bör ställas på innehåll i kartläggningen. Där ska även förslag på såväl kortsiktiga som långsiktiga åtgärder ingå och det ska finnas en livscykelkostnadsberäkning för dessa som visar åtgärdernas investeringskostnad, minskade kostnader för energi och beräknad återbetalningstid. De åtgärder som ska genomföras ska främst riktas in på att leda till energieffektivisering, en minskning av effekttoppar och minskade kostnader för fastighetsägarna När kartläggningen är klar är nästa steg att börja ta in offerter.
– När man startar finns det ofta en osäkerhet och många olika frågor som exempelvis vilka krav man ska ställa på offerter, driftentreprenaden och rapportering, säger Eva Jernnäs. Därför ingår i Målstyrd energiförvaltning att ta fram en guide med färdiga dokument där det står hur man ska göra med de olika delarna som talar om hur föreningarna ska skicka ut förfrågningar och ta in offerter. Med energikartläggningsrapporten som underlag bjuds ett antal företag in att lämna anbud för att genomföra ett helhetsåtagande som minskar energianvändningen i enlighet med bostadsrättsföreningens mål. Avtalsmodellen för Målstyrd energiförvaltning används. När styrelsens energiansvariga tar fram kravspecifikation och vid utvärdering av offerter får de information och råd. Styrelsen fattar sedan det slutgiltiga beslut om upphandlingsunderlaget samt val av leverantör. Nästa steg är genomförandet av åtgärderna. De ska göras utifrån avtalat upplägg med målsättningen att uppnå ställda krav på inomhusmiljö och minskad energianvändning. Beställarens energiansvariga följer projektet och säkrar att det som avtalats genomförs. Föreningen får löpande råd och information även under genomförandet av åtgärderna. Vid behov tas hjälp av expertgrupp för kontroll att installation av ventilation sker enligt krav i beställning med rätt komponenter. När åtgärderna är klara görs löpande uppföljning av värme-,
”När man startar finns det ofta en osäkerhet och många olika frågor.”
32 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
vatten- och elanvändningen, och långsiktigt mätprogram upprättas av entreprenören. Bostadsrättsföreningen får månadsvis en uppföljningsrapport och det hålls möten kvartalsvis. I projektet ingår att information och råd ges inför och efter utför åtgärd för att se till att entreprenören följer krav på verifiering av energianvändning. Föreningen får också stöd vid möten där uppföljning av det löpande driftarbetet görs för att säkerställa att krav på verifiering av energianvändning uppfylls. Det görs slutligen en utvärdering av hur avtalsmodellen fungerat i pilotprojektet samt vidare utveckling av avtalsmodellen. Inom Målstyrd energiförvaltning sker samarbete med EnergiEffektiviseringsFöre tagen, EEF, vars medlemmar är företag som bland annat säljer driftentreprenader, fönster, belysning, ventilation och värmepumpar. EEF arbetar med att ta fram en uppförandekod för sina medlemmar. Det gör att bostadsrättsföreningen lättare kan hitta företag som följer de krav som ställs. – Varje fas i entreprenaden utvärderas löpande, säger Eva Jernäs. På så sätt kan vi fånga upp bostadsrättsföreningarnas och entreprenörernas åsikt om vad som fungerar bra respektive mindre bra under processen. Projektet som ska pågå i tre år och finansieras av Energimyndigheten, EEF, Fastighetsägarna Stockholm, HSB Riksförbund ek för, Riksbyggen ek för, Hammarby Sjöstadsföreningen, Energi- & klimatrådgivningen i Stockholmsregionen och Stockholms stad. Övriga medverkande aktörer är SBC, Sveby, KTH och IVL. n
Tema: Energi
Hammarby sjöstad – stadsdelen där Målstyrd energiförvaltning startade ● Modellen till Målstyrd energiförvaltning tog form i Hammarby Sjöstad för cirka tre sedan då en energikartläggning gjordes och det upptäcktes att energiförbrukningen i största delen i fastigheterna i området var alldeles för hög. Ett arbete drogs igång, energiinitiativet HS2020 bildades och man anslöt sig till Sjöstadsföreningen, som består av 46 bostadsrättsföreningar. Två av dem som står bakom och varit drivande när det gäller att ta fram Målstyrd energiförvaltning, vilket är en förenklad form av energiavtal med entreprenör, är tidigare finansminister Allan Larsson samt regissören Jörgen Lööf, båda boende i Hammarby Sjöstad. – Allan Larsson var en bland dem som tidigt insåg att Hammarby Sjöstad, som internationellt sett är en väldigt känd hållbar stadsdel med 10 000 besökare per är, inte riktigt höll måttet, säger Jörgen Lööf. Jag delade hans åsikt och det gjorde att även jag blev engagerad. Kartläggningen av ener-
Hammarby sjöstads åtta steg till hållbarhet 1. Hållbara transporter: ElBil2020 2. Energi ”under 100 kWh/kvm” 3. Återvinning – nästa steg 4. Vatten: ”Europas bästa vatten” 5. IT/media: Sjöstaden i mobilen 6. Kultur i världsklass/SjöstadsOperan 7. Hälsa/sport: Nya Hammarbybacken 8. ElectriCity – lokal och global mötesplats
energiförvaltning medan Allan Larsson blivit en drivande kraft när det gäller att utveckla arbetet med de övergripande frågorna. Jörgen Lööfs uppgift är nu bland annat att få fler föreningar att dra igång och fullfölja arbetet. – Det är viktigt att någon håller föreningarna i handen och ser till att arbetet fortsätter, säger Jörgen Lööf. Få människor förstår att det också finns stora besparingar att göra. Det gäller att få ut information om det här för att få fler att komma igång med arbetet.
”Vi insåg ganska snabbt att allt inte var så bra som det beskrivs.”
giförbrukningen visade att värdena varierade från 55 till 185 kilowatt per år och kvadratmeter. Det var bara några få som hade låg förbrukning. De flesta hade över 100 och medeltalet var 118 kilowatt per år och kvadratmeter. Allt sedan dess har det pågått ett intensivt arbete i stadsdelen. Det har arrangerats seminarier, utbildningsdagar och möten. Bostadsrättsföreningarna har utsett en energiansvarig som har gjort en Ecodrive med energispecialisten Willy Ociansson. Över 30 Ecodrives har gjorts i Sjöstaden och de flesta föreningarna är igång med energiarbetet. – Målstyrd energiförvaltning har absolut sitt ursprung i HS2020s arbete, säger energi- och klimatrådgivaren Eva Jernnäs, projektledare på Stockholms stad för Målstyrd energiförvaltning. Och där har man kommit en bit på väg. Jörgen Lööf är numera ansvarig för att samordna det lokala arbetet med Målstyrd
Syftet med modellen är framför allt att göra det lättare för föreningarna att komma in i arbetet. – Det måste finnas en enkelhet i arbetet, säger han. Är det för krångligt blir det inte av. Därför är det viktigt att börja med en energikartläggning och utbildning av en eller flera energiansvariga i föreningen och få en analys om det finns en besparingspotential. Vi har exempel på enkla åtgärder som inneburit att man genom att stänga av sådant som inte behöver vara på under sommartid har gjort stora besparingar. Bara genom att optimera energisystemen kan förbrukningen sänkas med minst 20 procent. Ett mål utöver energieffektiviseringen av
områdets fastigheter är att även bygga en innovationsplattform för att utveckla visio-
Foto: Henric Gustafsson
ner, idéer och koncept samt etablera innovationskluster för att utveckla Hammarby Sjöstad till ett ”Urban Living Lab”. I arbetet ingår även att ta idéer till marknaden och etablera specifika organisationer för projekt som är mogna att genomföras, exempelvis ElBil2020, som arbetar för att vi ska välja elbilar och skapa hållbara transporter. HS2020 ingår numera i ElectriCITY, som är en ekonomisk förening med 40 medlemmar från akademi, myndigheter och näringsliv. Fokus ligger på hållbarhetsfrågor och ett ”Hammarby Sjöstad 2.0 – att förnya en ny stad”. n För info: www.hammarbysjostad.eu
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 33
Brf Sachsen
Vinnare av energipri på bostadsmässan i Bostadsrättsföreningen Brf Sachsen i Helsingborg är den första föreningen som belönats bostadsmässans nyinstiftade energieffektiviseringspris för sitt arbete.
Brf Sachsen i Helsingborg
••Byggår: 1986 ••Antal lägenheter: 215
Text och foto karin urbina rutström
● – Det är otroligt roligt för oss, säger Eva Ingers och Bo Svensson i Brf Sachsen. Vårt mål är att bli certifierad miljöbyggnad på guldnivå. Bostadsrättsföreningens arbete startade tidigt och styrelsen har sedan steg för steg under åren som gått drivit arbetet framåt. Det hela tog fart när Bo Svensson, som tidigare arbetat på ett av de större kraftbolagen, klev in i styrelsen, vilket innebar att styrelsen fick en ledamot med kompetens och erfarenheter. – Jag flyttade hit 1989 och när jag så småningom kom in i styrelsen tittade jag på energiförbrukningen, säger Bo Svensson. För mig var det konstigt att den var så hög. På den tiden arbetade jag på Öresundskraft, hade en hel del utbilning inom området och var väldigt intresserad av energifrågor. Jag upptäckte bland annat att det fanns ett värmepumpssystem som inte användes vilket jag tyckte var konstigt. Två av de tre pumparna som funnits sedan huset byggdes hade skrotats men den tredje fanns kvar. 34 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Efter att ha tittat närmare på vilka möjligheter som fanns beslutade styrelsen att installera två nya värmepumpar och se till att koppla in den tredje som fortfarande fungerade. Belysningen byttes också tidigt ut mot lågenergi. Arbetet med nya åtgärder har allt sedan dess rullat på. De har exempelvis installerat kemikaliefri vattenbehandling för att öka systemens effektivitet och förlänga livslängden. Numera har man även vattenbesparing på alla tappställen och föreningen har bytt till grön el i hela beståndet. Taket har tilläggsisolerats och solceller installerats på flera fastigheter i söderläge. Belysningen i trapphusen är närvarostyrd och maskinerna i tvättstugorna byts succesivt ut mot energisnåla. Föreningen tar även till vara på överskottsvärmen från de lokaler som hyrs ut – Vi har ett utbildningsföretag och värmen som alstras från deras elevdatorer tas till vara
och skickas till våra ackumulatorer och ut i tappvärmesystemet, säger Eva Ingers. För att arbetet med att energieffektivisera ska bli stabilt och långsiktigt har föreningen valt att utarbeta en projektplan samt en egen miljöpolicy med 13 punkter som för två år sedan antogs av styrelsen.
”Eftersom de åtgärder vi gör sänker våra kostnader är medlemmarna positiva.” – I dagsläget ligger vår förbrukning på 58 kilowattimmar per år så man kan säga att vi är en bra bit på väg, säger Bo Svensson. Men vårt mål är att vi ska komma ned i 43. Trots att en hel del av åtgärderna krävt investeringar har det inte varit några problem att få medlemmarna med sig. – Eftersom de åtgärder vi gör sänker våra kostnader är medlemmarna positiva, säger
Tema: Energi
Energi Renovering och Kvalitets Säkring Tappvatten System och Värme System
set Malmö Bo Svensson. Men det gäller också att se till att vara noga med informationen. Föreningen har också sedan flera år tillbaka regelbundna trapphusmöten där man bjuder in medlemmar från olika trapphus till informationsmöten och samtidigt bjuder på mat. – Det brukar alltid bli fullsatt, säger Eva Ingers. Dessa möten spar mycket tid för oss i styrelsen eftersom det kommer upp mycket frågor och synpunkter från de boende, ibland sådant vi kanske inte har tänkt på att informera om. Ibland kommer det också bra synpunkter och kloka förslag som gör att vi hittar bättre lösningar än de vi från början planerat. Men det är inte bara energifrågorna som har en viktig plats på Brf Sachsens agenda när det gäller att arbeta miljömed vetet. Föreningen har också arbetat hårt för att få en fungerande sopsortering och på så sätt kunna minska hushållsavfallet. – Vi har köpt in kärl för sortering till alla medlemmar och gått runt och informerat alla hur de ska sortera, säger Eva Ingers. Målet var att sänka mängden sopor med 40 procent och vi är nu nere i 38, vilket vi är ganska nöjda med. Till skillnad mot många andra föreningar har Brf Sachsen
inte svårt att få intresserade medlemmar till styrelsen. De är också noga med att ta vara på de kompetenser som finns bland föreningens medlemmar eftersom det underlättar styrelsens arbete. – Att många är positiva beror nog på att vi arbetar strukturerat och har ett arbetsupplägg som fungerar bra, säger Eva Inger. Men vi är också ett härligt gäng och det råder en trevlig stämning. Vi gör också så att vi anpassar de olika arbetsuppgifterna så att de funkar för ledamöterna utifrån deras familje- och arbetssituation. n
Bauer Watertechnology AB
Säbygatan 1, 261 33 Järfälla Landskrona Box 243, 177 24
www.bauer-wt.com/swe
Tel: 08-580 380 66 epost: info@bauer-wt.se
Boka en kostnadsfri besiktning och besparingskalkyl.
Tilläggsisolera vinden och minska dina uppvärmningskostnader Med tilläggsisolering av lösull sänker du dina uppvärm ningskostnader och din energiförbrukning, vilket är bra för både plånboken och miljön. Dessutom blir boendemiljön i fastigheten bättre. Du får varmt och skönt inomhus på vintern samtidigt som det är svalt under varma sommardagar. Kontakta oss för en kostnadsfri besiktning, besparings kalkyl och bekymmersfri entreprenad.
FEAB Isolerproffs AB • www.isolerproffs.se Tel 08-94 04 05, 011-16 17 00, 0418-121 05
LEKANDE LÄTT, EFTERSOM VI HAR GJORT DET I SNART 100 ÅR. Vi går igång på droppande kranar, stopp i avloppet, klotter på fasaden och lampor som inte fungerar. Hos oss får ni en personlig och professionell fastighetsskötare som tar hand om er fastighet – från det lilla till det stora.
och samma leverantör och dessutom en egen kundsamordnare som kontaktperson. Visst låter det bekvämt?
Komplettera med lokalvård, genomgång av tvättstugeutrustningen och service av husets hjärta, er undercentral. Då får er bostadsrättsförening en helhetslösning från en
Läs mer på fastighetsagarna.se/service eller hör av dig till Monika Malmsten, monika.malmsten@fastighetsagarna.se eller 08 - 617 77 28.
Med snart 100 år på nacken vet vi vad som ska göras och framför allt hur vi ska göra det på bästa sätt.
En del av Fastighetsägarna Stockholm • Alströmergatan 14 • Box 12871 • 112 98 Stockholm • Tel 08-617 76 00 • fastighetsagarna.se/service
Foto: Pixabay
Tema: Data och It
Smarta hem Intelligenta, smarta hem och fastigheter blir allt vanligare. Tydligaste är trenden när gäller nyproducerade villor. Även bland bostadsrättsföreningar ökar intresset, om än långsamt. Klart är att digitala lösningar kan bidra till sänkta energikostnader och säkrare boende, men det ställer också bostadsrättsföreningarna inför nya utmaningar. TEXT urban löfqvist
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 39
Foto: Pixabay
Foto: Pixabay
Fördelen som han lyfter fram är att systemet, förutom att de gör livet bekvämare för de boende, gör fastigheten säkrare, miljövänligare och energisnålare, är enkelt att installera. – Det går att installera vårt system i en befintlig fastighet, även om det är lättare att göra det vid nyproduktion, säger han.
De flesta system för smarta hem och intelligent fastighetsautomation går att styra via appar på smartphones eller surfplattor.
S
marta hem kallas det ofta lite slarvigt när det handlar om att fjärrstyra och automatisera funktioner i det enskilda hemmet. Men exakt vad som är att klassas som ett smart hem är nästan omöjligt att säga. På fastighetsnivå används samlingsbegreppet fastighetsautomation för en rad informations- och styrsystem för styrning och övervakning av funktioner som värme, ventilation, belysning, hissar och passersystem. Traditionellt har systemen varit isolerade från omvärlden. Den tekniska utvecklingen har dock lett till att fler och fler system kopplas upp mot internet. Gränser mellan vad som klassas som fastighetsautomation och smarta hem-system luckras upp.
I princip är det bara fantasin som sätter gränser för hur systemen kan användas. Några exempel: Översvämningssensorer som slår larm om en diskmaskin springer läck. Utomhusbelysning som tänds nattetid när någon rör sig i området. Styrning av fastighetens värmesystem från mobiltelefonen. – Intresset för smarta hem har fullkomligt exploderat, säger Jimmy Björkman, marknadschef på Compare-IT, som säljer det egenutvecklade systemet Nordic-System. Compare-IT:s affärsidé är att erbjuda ett enkelt och prisvärt system som ett alternativ till andra, ofta betydligt dyrare smarta-hem-system. Företaget arbetar bland annat tillsammans med hustillverkaren Myresjöhus. Bland bostadsrättsföreningar har Nordic-System ännu inte fått något större genomslag, men Jimmy Björkman får allt fler samtal och frågor om Nordic-System.
40 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Skanskas egna kundundersökningar visar att intresset är som störst för smarta energilösningar och säkerhet. – Kunderna vill gärna ha sådant som att via en app i mobilen kunna styra elförbrukningen eftersom det bidrar till sänkta elkostnader. När det gäller säkerhet det också många som vill ha funktioner som att kunna öppna dörren med mobiltelefonen och att styra larmfunktioner, säger AnnaCarin Busk. Intresset för exempelvis belysningsstyrning är något mindre bland Skanskas kunder. Medan utvecklingen går snabbt bland villor går det trögare med de smarta digitala installationerna i lägenheter. Byggkrav på tjocka, täta väggar och täta fönster leder till att det ibland är svårt att få till en bra inom hustäckning för ett trådlöst nätverk och det blir också svårt att fjärrstyra systemet genom mobilnätet.
I Nässjö är Brf Kavalleriet under uppförande, 24 lägenheter och tre stadsradshus utrustas med Nordic-System. Där kommer de boende att kunna styra belysning och larm samt läsa av sin energiförbrukning via en app i sin smartphone eller en surfplatta. Ett exempel är funktionen hemma/ borta. Med den kan de boende stänga av utrustning som står i standbyläge, som tv, kaffebryggare, tvättmaskin etc. Funktionen släcker även belysningen och kopplar på den slumpvis med olika tidsintervaller när det är mörkt för att lura eventuella tjuvar. – De boende får också rabatt på sin För en bostadsrättsförening blir det en hemförsäkringspremie genom att el och hel del ny teknik som man behöver förstå. vatten stängs av när du lämnar fastigheten, Även om föreningen självklart kan köpa då detta minimerar brand- och läckagein IT-tjänster externt risken, säger Jimmy så är det en fördel att Björkman. ha någon eller några Skanska är också styrelseledamöter med på det digitala som är IT-kunniga. Ju tåget. Byggjätten har mer som digitaliseras en handfull pågående desto mer data lagras. projekt där olika diUtvecklingen väcker gitala lösningar byggs frågor om säkerhet in i nyproducerade och skyddet av den bostadsrätter. Men det Anna-Carin Busk, Skanska. personliga integriteten, finns flaskhalsar som särskilt om de digitala bromsar utvecklingsystemen finns både på en. Ett problem är de lägenhetsnivå och på långa ledtiderna vid fastighetsnivå. nyproduktion. Från – Var lagras datan? projektering till färVem har tillgång till diga bostadsrätter tar den? Vem kan ändra det i snitt cirka tre år. koderna? Om det tidi– Det som vi gare var så att ordföbrottas med är att rande hade tillgång till teknikutvecklingen huvudnyckeln så är det går så vansinnigt idag frågan om han eller hon ska access till fort. Det som idag är en smart lösning vid huvudkoden, säger Anna-Carin Busk. den yttersta tekniska framkanten kan vara – Men samtidigt så ska man betona att standard i morgon. Idag finns det ju heller systemen också underlättar. Exempelvis så ingen enhetlig branschdefinition på vad kan en hantverkare få en tillfällig kod för som är att betrakta som smarta hem, säger att ta sig in i en lägenhet, säger Anna-Carin Anna-Carin Busk, projektledning/projekBusk. n tutveckling,
”Det som idag är en smart lösning vid den yttersta tekniska framkanten kan vara standard i morgon.”
Tema: Data och It
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 41
Ett skräddar
X10
BoStyret är ett digitalt styrelserum som förenklar och effektiviserar styrelsearbetet. Tjänsten är molnbaserad och skräddarsydd för just bostadsrättsföreningars behov.
Ett kommunikationsprotokoll över hushållets elektriska ledningar. X10 utvecklades av skotska Pico Electronics år 1975 för att styra prylar i hemmet. Systemet kommunicerar numera även över radio (433 MHz i Europa). X10-enheter kan delas in i 1-vägs och 2-vägs enheter. 1-vägs enheter tar bara emot kommandon och kan inte bekräfta mottagandet eller skicka tillbaka data. Max 256 enheter kan anslutas per system.
Zigbee Zigbee utvecklades under mitten av 2000-talet. Protokollet bygger på standarden IEEE 802.15. Förutom direktkommunikation på korta avstånd (typiskt 5–10m) mellan enheterna kan Zigbee automatiskt skapa mesh-nätverk för kommunikation över längre avstånd genom att mellanliggande enheter vidarebefordrar signaler till enheter länge bort i kedjan. Zigbee har många smarta och moderna funktioner som enkel anslutning av nya enheter och krypterad kommunikation. Zigbee har en rad tillämpningar för hemmet och industriellt. Likt X10 levereras själva enheterna av en flera tillverkare som Schneider Electric, Samsung, LG och Bosch. Zigbee har inte har stöd för trådbunden kommunikation. Zigbee har appar för iOS, Android och Windows Phone.
Z-wave Z-wave sänder över samma frekvens som Zigbee i Europa (868 MHz och en bandbredd på 100kb/s). Z-wave är i första hand lämpar för hemmabruk och för små företag. Z-wave har inte stöd för trådbunden kommunikation. Z-wave kan byggas som multipath mesh-nätverk med upp till 232 enheter. Vill man ansluta fler kan man använda bryggor till ett eller fler system.
Insteon Insteon är ett proprietärt system med öppet API designat för både trådbundna elnätverk och radio. Även Insteons nätverk bygger på mesh-teknik (dual-band över 902 och 924 MHz). Insteon-protokollet är ingen standard utan en helt egen lösning. Det finns 200 olika enheter att välja bland. Systemet har även stöd för X10-systemet. Installationen av nya enheter sker med så
42 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
kallad ”plug and tap”-funktion. Inom samma system (hem eller hus) ryms 256 enheter. Bandbredden är på 13 165 b/s.
System Nexa System Nexa är ett trådlöst system som sänder på frekvensen 433 alternativt 868 MHz. System Nexa är endast trådlöst. Räckvidden uppges till cirka 30 m. System Nexa kan användas md fjärrkontroller och plug-in-enheter, alltså enheter man sticker in i ett vägguttag mellan uttaget och den enhet man vill styra. System Nexa har dock utökats så det idag finns ganska många enheter för inbyggnad, sensorer och inte minst en kontrollenhet som heter Nexa Gateway. Med Nexa Gateway kan du införa ”avancerade” funktioner som scenarier. Du kan skapa totalt 16 olika sekvenser och 10 olika steg/scenario inom varje sekvens, samt 10 timerinställningar.. Med Nexa Gateway kan man kontrollera hela systemet på distans med hjälp av appar som finns för både iOS och Android.
● – Jag har själv suttit i flera styrelser och varit frusterad över att all information inte funnits samlad på ett ställe. Jag är programmerare och började skissa på en digital tjänst som kunde samla all information, säger RoRobert Hübinette skapade bert Hübinette, kundan- den digitala tjänsten BoStyret. svarig på BoStyret Kärnan i BoStyret är lägenhetsregistret. Där kan man samla all historik för lägenheterna som ärenden, dokumentfiler, förråd, parkeringsplatser och kontaktinformation.
Foto: privat
FAKTA: Olika system för smarta hem och fastighetsautomation
KNX KNX är ett professionellt system som kostar en slant. KNX är inte svårt, men är ett system som typiskt monteras på DIN-skenor av utbildade tekniker. KNX är ett OSI-baserat standardiserat kommunikationsprotokoll. Standarderna är EN 50090 och ISO/IEC 14543. KNX är både en fortsättning på och en sammanslagning av de tidigare standarderna som EHS (European Home Systems Protocol), BatiBUS och European Installation Bus (EIB/Instabus). Det finns över 300 leverantörer av diverse enheter för belysning, värme/ventilation, larm och ljudoch bildsystem. Ett KNX-system kan kontrolleras med allt från små 8-bitars kontrollenheter till en PC. En stor fördel med KNX är att protokollet kan bäras över flera olika media. Elnät och radio givetvis, men även över TP-kabel, IR-signaler och KNX speciella variant av Ethernet kallad EIBnet/IP eller KNXnet/ IP. Detta betyder till exempel att ett KNX-system kan bryggas till Ethernet och IP – vilket för många kan vara en stor fördel. På mjukvarusidan finns styr-appar för de flesta operativsystem och plattformar som PC, Mac, Linux, iOS och Android.
System med få Brf Banjon i Sandviken har haft ett digitalt energismart styrsystem i nästan tio års tid. En lösning som sparar både tid och pengar. – Även om jag är på semester i Spanien, så kan jag sköta värmesystemet via min mobil eller datorn, säger Bengt-Göran Rönngren.
● Brf Banjon installerade systemet 2007. Bengt-Göran Rönngren, boende i området, sköter det på uppdrag av bostadsrättsföreningens styrelse. Den höga graden av automatisering i systemet gör att det behövs väldigt lite av handpåläggning, jämfört med traditionella system som kräver mer av kontinuerlig övervakning och korrigering. Plus att föreningens uppvärmningskostnader numera är mycket låga. – Efter tre år tjänade vi in investeringskostnaden. Och de senaste åren har våra uppvärmningskostnader inte ökat, trots att fjärrvärmepriset höjdes för fyra år sedan, säger Bengt-Göran Rönngren. I området finns 101 radhus, varav 52 är bostadsrätter, medan de resterande husen ingår i samfälligheten Cittran. Anläggningen är utrustad med nio stycken
Tema: Data och It
rsytt digitalt styrelserum rymme och några extra funktioner. Styrelsen för Brf Sköntorpshöjden i Årsta, Stockholm, använder BoStyret Guld. Föreningen är stor med 60 lägenheter bestående av tvåor, treor och fyror. – Jag har suttit i styrelser där det inte fanns någon som helst form av digital lagring eller hjälpmedel. Med det här systemet blir det väldigt smidigt och jag försöker styra alla dokument och filer till BoStyret, säger Pontus Larsson, ordförande i föreningen. Via BoStyret kan styrelsen också sköta
I dagsläget är det cirka 200 registrerade bostadsrättsföreningar som använder BoStyret. Tjänsten finns i två varianter,
BoStyret Silver som är gratis och BoStyret Guld som kostar drygt 200 kronor i månaden och som ger mer lagringsut-
illustration: enreduce
BoStyret, som tjänsten ser ur när man loggar in på den.
sådant som felanmälningar, andrahandsupplåtelser och röstlängder. BoStyret kan nås via smartphonen eller en surfplatta. – Det enda negativa jag har att säga är att det tar lite tid att lära sig alla funktioner. Men jag är också en sådan person som vill använda en sådan här tjänst fullt ut, säger Pontus Larsson. n
driftstörningar trådlösa sensorer som mäter temperaturen i husen. Systemet är i dagsläget inställt på att husen ska hålla en konstant innetemperatur på 22,5 grader, men vid behov kan temperaturen lätt höjas eller sänkas. – Sensorerna tar reda på hur mycket energi som finns lagrad i byggnaden och ser till att den används innan ny energi köps in, säger Lars Lindström på det Uppsalabaserade företaget Enreduce Energy Control AB. Företaget står bakom energistyrsystemet Enreduce, som Brf Banjon använder. Systemet är inte ett komplett värmesystem i sig, utan ett tillägg till redan befintliga värmesystem. Enligt Lars Lindström så fungerar det med alla på marknaden kända digitala värmesystem, Lars Lindström. och även äldre värme-
system kan digitaliseras med det. Från Brf Banjons sida så är det, förutom energibesparingen, enkelheten som tilltalar. Vid problem med systemet så larmas Bengt-Göran Rönngren via sin mobil. Från mobilen eller en dator så kan han sedan reglera eventuella avvikelser. – Det är ytterst sällan som det är några problem, utan systemet sköter sig i princip helt självt. Visst, 22,5 grader är en ganska hög innetemperatur, men genom att vi kan hålla en stadig temperatur så lyckas vi ändå hålla ned energiförbrukningen, säger han. Enligt Bengt-Göran Rönngren så är det
svårt att peka på några direkta nackdelar med systemet. – Det är i så fall om internet drabbas av driftstörningar, som i natt då nätet låg nere i två timmar. I ett sådant läge slutar de trådlösa sensorerna att läsa av temperaturen i husen. Men som back-upp finns det då även trådbundna sensorer som fortsätter att sända information till värmecentralen. n b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 43
Föreningens vind kan vara en guldgruva! Finns din förening i någon av storstäderna? Har ni en vind som är oinredd? I så fall kan föreningen sitta på en guldgruva. Ett tips är att undersöka möjligheterna för att bygga lägenheter på vinden. Antingen bygga i egen regi och sälja lägenheterna själv eller också – kanske ännu bättre – sälja vinden till en byggare som tar hela risken och som sedan säljer de mycket attraktiva lägenheterna. text och foto INGER EVERTSON
● Det finns mycket att tänka på för föreningen innan man har kommit i mål och har slantarna på kontot. För att kunna inreda en vind i ett flerfamiljshus behövs en extra brandutrymningsväg, förutom trapphuset. Varje lägenhet är en brandcell och därför är det nödvändigt att de eventuellt blivande vindsvåningarna är byggda enligt samma principer. Detta är två, men nog så viktiga, detaljer som visar att det krävs erfarenhet för att bygga lägenheter på vinden. – För en styrelse som inte har kvalificerad byggkunskap inom sig är det nödvändigt att skaffa både kunskap och erfarna projektle44 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
dare, säger Linus Ottosson, vd för Gleipnergruppen, ett konsultföretag som bistår bostadsrättsföreningar och fastighetsägare genom hela processen vid renovering av råvindar. Det gäller att ta kontakt med flera byggföretag. Dels för att se vem som bjuder högst, dels för att bilda sig en uppfattning om hur seriöst byggföretaget är. Att ta kontakt med andra föreningar som har byggt om är ett bra sätt att få en bild av olika entreprenörer. Men innan man kommit så långt är det en hel del för styrelsen att tänka på och arbeta med.
Ofta finns det förråd på vinden. Det är viktigt att dessa förråd kan flyttas till något annat ställe i huset. Till exempel till källaren om det finns plats där. Det finns också exempel på föreningar som har byggt ett speciellt förrådshus på sin tomtmark. En förstudie som visar om det över huvud taget är möjligt att bygga om råvinden är en bra investering. Det behövs ingen fullskalig utredning, men en erfaren vindskonsult kan bistå med detta. Kontakt med stadsbyggnadskontoret kan också vara på sin plats. Finns det möjlighet att få bygglov eller finns det några restriktioner för hur man får bygga i området. Om det visar sig att projektet är genomförbart kan styrelsen gå vidare. Om stadsbyggnadsnämnden säger nej kan det bero på att olika krav inte kan tillgodoses. Ett krav är att det ska finnas dubbla brandutrymningsvägar, ett annat är att det ska gå att installera hiss, även om man kan få dispens i enstaka fall. Rumshöjden i lägenheterna måste också bli minst 2,4 meter i minst halva bostadsrummet. Dessutom krävs det förstås att stadsplanen tillåter att F
Chargestorm annons 210x273.mars_Layout 1 2016-02-29 11.01 Sida 1
ChargeStorm - Din kompletta leverantör av laddinfrastruktur för elfordon Komplett lösning för betalning av laddning
Laddstation med NanoGrid™ teknologi
Smarta laddstationen för framtiden
Drift och övervakning av laddinfrastruktur
Konvertering av motorvärmarcentral till laddstation
Hemmaladdare för elbilsladdning
chargestorm Besök vår Webshop för laddkablar och andra tillbehör www.chargestorm.se
det byggs lägenheter på vindsvåningen. Om projektet verkar vara genomförbart skall medlemmarna säga sitt. Det behövs kvalificerad majoritet på en ordinarie eller extra föreningsstämma, vilket betyder 2/3dels majoritet av stämmodeltagarna, för att en vindsrenovering ska kunna bli av, säger Linus Ottosson. I vissa fall krävs också medgivande av hyresnämnden. Byggföretaget som man väljer kan anting-
en köpa vinden och bygga i egen regi. Då får föreningen betalt innan bygget påbörjas och byggaren säljer sedan lägenheterna. Eller också bygger föreningen om vinden i egen regi med byggaren som totalentreprenör och säljer sedan själv lägenheterna. I detta fall tar föreningen en risk, eftersom man inte kan veta vad ombyggnaden kommer att kosta. – I de flesta fall är det bäst för föreningen att en byggare köper vinden och inreder den. Då är det byggaren som tar risken, för det finns alltid en risk att projektet blir dyrare än man hade tänkt sig från början. Dessutom är det svårt för föreningen att veta hur bostadsmarknaden ser ut när vindsvåningarna är färdigbyggda och hur försäljningsprocessen skall gå till, förklarar Linus Ottosson. Men hur ska man veta att bygget blir gjort på ett bra och seriöst sätt? – Det gäller att skriva ett avtal med byggföretaget där det preciseras hur renoveringen ska gå till och vad som ingår, för det är ju föreningens fastighet.
Avtalet är mycket viktigt, eftersom före-
skrifterna i ABT06 inte omfattar helheten när byggföretaget inreder vinden åt sig själv (eftersom byggföretaget nu äger råvinden, men ombyggnaden sker i föreningens fastighet. Reds anm.), säger Linus Ottosson. ABT 06 betyder Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten och är framtagna av Byggandets kontraktskommitté (BKK). Det kan också påpekas att byggföretaget blir medlem i föreningen under ombyggnaden. Linus Ottosson förklarar att ett avtal mellan byggare och förening kan omfatta 60 – 80 sidor. Byggföretaget söker permanent bygglov, projekterar, anlitar arkitekt med mera. – Den som skriver avtalet måste vara mycket väl bevandrad i byggnadsteknik, eftersom arbetet omfattar allt från takisolering till förstärkning av bjälklaget och montering av takfönster till installation el, VVS och hiss, för att nämna något. När det gäller ett avtal är det inte bara
46 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
byggteknik som ska finnas med utan också juridiska detaljer, nog så viktigt att komma ihåg. Därför är det oftast nödvändigt att en entreprenadjurist är involverad när avtalet skrivs. Under byggprocessen är det också angeläget att föreningen anlitar en erfaren projektledare, som håller ett öga på ombyggnaden så att det skrivna avtalet följs.
”Föreningen får nytt kapital som kan användas på valfritt sätt.” – För det mesta är de flesta lägenhetsinnehavarna nöjda när projektet väl är genomfört. Men det finns ju nackdelar. Arbetet tar ofta lång tid eftersom det är många olika entreprenörer som skall arbeta med vindsrenoveringen. Det blir dammigt och stökigt och ibland – men långt ifrån alltid –
blir förråden mindre än de var tidigare, säger Linus Ottosson. Men det finns också många fördelar.
– Föreningen får nytt kapital som kan användas på valfritt sätt. Pengarna kan användas för att till exempel göra ett stambyte eller annat renoveringsarbete. De kan också användas för att minska lånen eller för att sänka avgifterna. De lägenhetsinnehavare som flyttar in i vindslägenheterna betalar varje månad avgift till föreningen, vilket är en återkommande inkomstkälla, säger Linus Ottosson. Om man vill använda pengarna till exempelvis till ett stambyte kan det vara bra att göra detta samtidigt som vinden renoveras. Man uppnår synergieffekter som i sig kan sänka kostnaden för stambytet. Det ska också påpekas att vindsrenovering i första hand är ett storstadsfenomen. Där finns det möjlighet att sälja lägenheterna för ett högt pris. Utanför storstäderna är lägenhetspriserna betydligt lägre, men kostnaden för renoveringen är lika hög som i storstaden, så därför är det svårt att få ekonomi i ett sådant projekt. n
et ut d r e S ert i r ä så h hus? p trap
Få koll på brandskyddet genom vår heltäckande e-learning! Utbildningen gäller för hela styrelsen under tre år och kostar endast 1 995 kr. Beställ på brandskyddsforeningen.se.
Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering. Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder. Vad är värdefullt för dig?
B R A N D KO N T O R E T Fastighetsägarnas försäkringsbolag E TA B L E R AT 1 7 4 6
MYNT TORGET 4 , STOCKHOLM • TEL 08 -5 4 5 286 00 WWW.BRANDKONTORET. SE
Ju äldre vi människor blir desto mer skavanker får vi. Högt blodtryck, åderförkalkning etc. Tidens tand sätter sina spår. Ju tidigare vi lyssnar på kroppens signaler desto bättre chans har vi att rätta till problemen och slippa allvarliga åkommor.
Högt blodtryck? Samma fenomen gäller i en fastighet. Ett avloppssystem som bubblar, har återkommande stopp och vattenläckage, ger fukt i källare är typiska symptom på att systemet behöver renoveras. Vi på ISAB Rörinfodring – med egna rutinerade installatörer – har hjälpt många bostadsrättsföreningar att förnya deras avloppssystem. Vår unika metod med infodring av avlopps- och grenrör gör ledningarna som nya utan att hyresgästerna utsätts för onödiga störningar. Dessutom är ”operationen” snabbare och betydligt billigare än ett stambyte. Vill du veta mer om oss, teknologin, arbetsmetodik och våra referenser – tveka inte att höra av dig.
ISAB Rörinfodring AB • Teknikvägen 3, 245 34 Staffanstorp • 046-19 90 10 bo-inge.svensson@isabrorinfodring.se • www.isabrorinfodring.se
Bo bättres checklista
Brandsäkerhet
c to : is to o F
k
Varje år omkommer cirka 120 personer i Sverige i bränder. December och januari är den tid på året då det sker flest bostadsbränder. Här kommer lite information och några enkla råd att tänka på innan julfirandet drar igång! Täkk på att:
● brandskyddsarbete innebär att ta ett helhetsgrepp om brandskyddet både med att förebygga brand och att minska konsekvenserna vid en eventuell brand. Arbeta med såväl tekniska delar som byggnaden samt med brandtekniska installationer. tbilda någon eller några i styrelsen som ● u tar ansvaret för brandskyddet och som har till uppgift att se till att byggnadens brandskyddsinstallationer underhålls. Det kan gälla rökluckor, brandslangar, stigarledningar, branddörrar, rökdetektorer, skyltar, brandlarm, brandsläckare m.m. Ansvars- och uppgiftfördelningen måste vara tydlig. Råder det osäkerhet anlita en sakkunnig fackman för en inspektion.
● gå ut med information till de boende med jämna mellanrum där ni beskriver hur de boende själva kan öka brandsäkerheten. ● b ostadsrättsföreningen ska upprätta och skicka in en skriftlig redogörelse för brandskyddet till kommunen. ● det alltid ska finnas två av varandra oberoende utrymningsvägar i fastigheten. Om en väg spärrad måste det finnas ytterligare ett alternativ. Var noga med att se till att det finns särskilda anpassade skyltar som visar var utgångarna finns.
48 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
● t rapphuset måste hållas fritt från lösa föremål och brännbart material. ● se till att alla lägenheter är försedda med brandvarnare, exempelvis kan föreningen köpa in bra modeller och låta medlemmarna köpa för en symbolisk summa. ● kontrollera att källar/branddörrar som ska avgränsa utrymningsvägen från källare är oskadade. Gamla slitna källardörrar eller trädörrar släpper igenom brandgaser och rikligt med syre som kan nära en eldhärd. ● brandfarliga gaser och vätskor eller explosiva ämnen inte får förvaras på vindar eller i källare. ● dörrar i anslutning till vindar och källare bör hållas stängda och låsta. ● i källare och vindsförråd räcker det med en nödutgång om det är maximalt är 30 meter till källar- respektive vindstrappan. Men tänk på att sätta upp utrymningsskyltar som även syns i mörker, gärna i kombination med efterlysande tejp som visar vägen ut vid strömbortfall och se till att dörren lätt kan öppna inifrån med ett enkelt tryck med kroppen.
Foto: istock
● b ostadsrättsföreningen ansvarar för att det finns utrustning för livräddning och släckning vid brand samt att vidta övriga åtgärder som behövs för att förebygga brand och att förhindra eller begränsa skador till följd av brand. Råder det osäkerhet, anlita en sakkunnig fackman.
www.
Hjälp i styrelsearbetet Tips på bra länkar!
§
Dokumentmallar till stämmoprotokoll och stadgar kan laddas ned på bolagsverkets webb gratis, www.bolagsverket.se/pb/blanketter/ mallarbostadsrattsforening
Standardavtalet ABT 06, avsett för att användas vid totalentreprenader kan köpas via byggtjänst hemsida, byggtjanst.se
Standardavtalet AB 04 – är avsett för att användas vid utförandeentreprenad kan köpas via byggtjänst hemsida, byggtjanst.se Dokumentmallar för tillstånd till uthyrning av bostadsrättslägenhet, överlåtelseavtal bostadsrätt, beslut om medlemskap i bostadsrättsförening, fullmakt vid upplåtelse av bostadsrättslägenhet i andra hand, avtal om upplåtelse av bostadsrättslägenhet i andra hand finns på Fastighetsägarnas webb, www.fastdok.se Söka och beställa energideklaration kan göras på boverkets webb, www.boverket.se Information, avtal och kontrakt för renovering lämpliga för bostadsrättshavare finns på boverkets webb, www.omboende.se
Hitta certifierade entreprenörer och leverantörer via deras branschorganisationer: Plåtslagarnas riksförbund www.plr.se Svensk Ventilation www.svenskventilation.se Sveriges Skorstensfejarmästares Riksförbund www.skorstensfejare.se VVS Företagen www.vvsforetagen.se Byggkeramikrådet www.bkr.se Målarmästarna www.maleri.se Måleriföretagarna Sverige AB www.maleriforetagarna.se Sveriges Färgfabrikanters Förening www.sveff.se Svenska Kyl & Värmepumpföreningen www.skvp.se Takentreprenörerna www.tib.se Sveriges Låssmedsmästares Riksförbund www.slrlassmeder.se Sveriges trädgårdsanläggningsförbund www.staf.se Bergsprängningsentreprenörernas Förening www.bef.nu Svenska Borrentreprenörers Branschorgansation www.geotec.se Golvbranschen, GBR www.golvbranschen.se TMF – Trä- och Möbelindustriförbundet www.tmf.se Glasbranschföreningen www.gbf.se Branschorganisation isoleringsföretag www.swedisol.se Sveriges Byggindustrier www.bygg.org Svensk våtrumskontroll www.gvk.se Säker vatteninstallation www.sakervatten.se Svenska Solskyddsförbundet www.solskyddsforbundet.se Svenska Solenergiföreningen www.svensksolenergi.se Sveriges Avanti-borrare Förening www.avantisystem.se Elektriska installatörsorganisationen www.eio.se Kvalitetsansvarigas riksförening www.karf.se Sveriges Arkitekter www.arkitekter.se
n brf på
Hemsida och smarta tjänster för din brf
Över 180 brf:er använder Egrannar idag! De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com
Registrera di
ar.se www.egrann Det är gratis!
”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”
”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”
Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm
Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala
Snygg hemsida
Bokningsfunktion
Anslagstavlor
Medlemsregister www.egrannar.se
Linköpings största bostadsrättsföreningar, hsb brf gasellen, firar 50 år! Bostad. Brf Gasellen med sina 56 lägen heter byggdes under åren 1966-1968. Det är numera Linköpings näst största bostadsrättsförening och Östergötlands fjärde största. När bostadsrätterna såldes för första gången beskrevs området som barnvänligt eftersom all biltrafik i området var förbjuden, det fanns särskilda med parkområden med bollplaner, lekplatser och även barnstugor. I hus inne på gården fanns tvättstugor och cykelrum. Hela området marknadsfördes med sloganen ”Att bo i Skäggetorp är att bo i ett område där kvalitet – nu och i framtiden – står i centrum”. Lägenheterna betecknades ha hög standard. Det fanns kombinerat kyl- och svalskåp i köket och förberett för frysskåp samt spis med kokplattor och ugn samt värmeskåp. Badrummen hade plåtbadkar och WC-stol. Dessutom fanns torkskåp och det var förberett för tvättmaskin. De flesta lägenheterna hade stor rymlig balkong eller altan. Central radio- och TV-antenn fanns installerad. Insatsen för 3 rum och kök, 89 kvm, var då 12 000 kronor med en månadsavgift på 580 kronor inklusive värme. Fortfarande finns ett tjugotal personer kvar som har bott i föreningen sedan den byggdes. I dag har föreningen en av Sveriges största solcellsanläggningar och producerar ca 40 % av all el till bostadsrättsföreningen och dess boende.
Vinnare av plisségardin! Tävling. Gunborg Nestorsson i Kungälv
vann tävlingen om en plisségardin BB nr.2. Bo bättres redaktion tackar alla som hört av sig och skickat in svar. – Vi fick väldigt många svar och det känns härligt att så många som ville vara med tävlingen, säger Karin Urbina Rutström, redaktör på Bo bättre. Vi återkommer med fler tävlingar framöver.
50 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Byggstart för 48 kvadratsmarta lägenheter i Halmstad I oktober sattes spaden i marken för Brf Salmo Salar i Halmstad. Det första spadtaget togs bland annat av kommunrådet Henrik Oretorp (C) som också är en av dem som kommer att flytta in i området.
● – Det är roligt att vi nu startar bygget av Brf Salmo Salar. Det finns en stor efterfrågan på den här typen av mindre men smarta lägenheter i Halmstad och intresset har varit jättestort, säger Valter Caspersson, projektledare på Riksbyggen.
Brf Salmo Salar kommer att innehålla smart planerade lägenheter i storlek från cirka 30–52,5 kvadratmeter. Boendekoncept kallas för StegEtt och ger möjligheten att köpa en kvadratsmart bostadsrättslägenhet i ett nybyggt hus till en rimlig kostnad. Brf Salmo Salar byggs på den näst sista tomten vid Nissastrand, Halmstads nya centrala stadsdel. I föreningen kommer det att finnas samlingslokal, bastu med relax, övernattningslägenhet och 15 garageplatser under mark. Planer finns även på att införa en bilpool i föreningen.
Rekordresultat för HSBs produktionsbolag HSBs nationella HSBs nationella nyproduktionsbolag HSB Projektpartner AB går mot ett rekordresultat. Det visar den senaste delårsrapporten.
● – Det goda resultatet skapar utmärkta förutsättningar för att växla upp bostadsproduktionen och bidra med nya bostäder till HSBs medlemmar, bosparare och övriga bostadssökande. Eftersom det är bostadsbrist i majoriteten av Sveriges kommuner har HSB en unik
möjlighet att bidra genom att vi bygger i hela landet och låter vinsten gå tillbaka till nya bostäder. Nu måste vi fylla på med mark för att utveckla nya projekt om vi ska behålla positionen som den aktör som byggstartar flest bostäder utanför Stockholmsområdet. Organisationen behöver också förstärkas vid en ökning och konkurrensen är hård om talangerna i branschen, säger Anders Wallner tf. vd HSB Projektpartner.
TRÄNA HEMMA MED UTEGYM 30-50% RABATT
Vi har satt ihop flera gympaket, anpassade för att träna hela kroppen. Pris från 29995,Kontakta våra säljare så får ni alla detaljer.
PAKET FRÅN
29995kr
KONTAKT: Albin Carlsson albin@libenplay.se 0737 - 708 023 Eric Nilsson eric@libenplay.se 0760 - 220 242 www.libenplay.se
FÖNSTERMAN AB
KOMPETENT FÖNSTERINSTALLATÖR TRÄ-ALU FÖNSTER | KOMPOSIT FÖNSTER | MONTERING | TILLVERKNING AV PLÅTDETALJER | SOLSKYDD
Utställning och kontor: Nynäsvägen 3C, 136 47 Haninge | Mån-Fre 8.00-16.30, Lör - boka tid!
www.fonsterman.se | tel. 08 604 41 43
1 4
GHI
7
2
ABC
5
JKL
8
3
DEF
6
MNO
9
PQRS
TUV
WXYZ
TEXT
0
INFO
EPG CH
MENU
EXIT
OK
PLAY
REC
FILM
R
STO
X FLE
BAS
Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. an styrelsen bli skadeståndsansvarig K om den förkastar ett förlikningsbud och föreningen sedan förlorar målet i domstol? n Stämmans rättigheter vid stambyte – vilka är dessa? n Extremt lyhört efter att grannen bytt golv – vem ansvarar, grannen eller föreningen? n Kan föreningen neka bostadsrättshavare att sätta upp en mellanvägg? n
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6 | 53
Läsarfrågor
Får jag sätta upp en ny vägg i min bostadsrätt? Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se. lingsdagen. Risken framgår sällan klart så tidigt som vid förlikningssammanträde, där bevisningen oftast inte är slutligt bestämd Hej. Vår bostadsrättsförenings och i vart fall inte gås igenom på ett sådant styrelse har stämt byggherren sätt att det kan bedömas hur rätten i utan stämmobeslut. framtiden kommer bedöma bevisningen. Det Ett förmånligt förlikningsbud lämnades framgår inte heller då hur rätten i framtiden av byggherren gällande i en månad så att kommer bedöma de rättsfrågor som återstår medlemsmöte skulle kunna hållas enligt när det blir dags för huvudförhandling. byggherrens förslag. Risken att förlora var Däremot är styrelsen skyldig att kalla till större än att vinna, vilket framkom under medlemsmöte om minst en tiondel av förlikningssammanträdet. Något medlemsröstberättigade medlemmar begär det i rätt möte hölls ej, men det begärdes av 2/10 av ordning och enligt de regler som gäller. Det föreningens medlemmar i enlighet med är möjligt, beroende på omständigheterna föreningens stadgar. Föreningen förlorade, kring begäran om extrastämma, att styrelsen vilket kostade föreningen 1 milj. Kan styrelgjort ett fel när inte extrastämma hållits efter sen ställas till svars, ej beviljas ansvarsfrihet begäran. Men det felet ger i så fall ändå samt därefter av föreningen debiteras för inte upphov till skadeståndsansvar för förlusten? styrelsen. Vi vet inte heller vad medlemmarMvh - Rune na hade beslutat om extrastämma hade hållits, inom tidsfristen, i frågan. Styrelsen äger rätt att anta eller förkasta Jörn Liljeström, advokat förlikningsbud och får bedöma denna fråga efter bästa förmåga. Valet att inte anta Störningar på grund ett förlikningsbud leder inte till att styrelsen av golv är skadeståndsansvarig. När det gäller risken Hej! Vi bor i en lägenhet från att vinna eller förlora är det något som sällan 1920-talet. kan bedömas närmare innan bevisningen har Våra grannar över oss har originalgolv, gåtts igenom. Det framkommer ofta nya och vi hör ALLT. Får man ha originalgolv saker, ibland så sent som på huvudförhand-
Styrelsens ansvar vid förlust i domstol
när man inte bor längst ner? Med tanke på att de inte är ett dugg ljudisolerande med dessa golv. Med vänlig hälsning, Nicole Det framgår inte om dina grannar har gjort någon åtgärd (exempelvis kanske tagit fram originalgolven) i samband med en renovering? Men av det du beskriver låter det som om ni har problem med ljudstörningar beroende på att det är dåligt isolerat. Om så är fallet är det en fråga du bör ta upp med föreningen. Jag förslår att du kontaktar styrelsen skriftligt och påtalar problemen. Beror ljudstörningarna på att det är något fel i fastigheten är det föreningens skyldighet att åtgärda detta. Det man ska komma ihåg när det gäller ljudstörningar är att man anser i lagens mening att den som bor i flerfamiljshus förväntas ha en viss tolerans för ljud beroende på att det är en boendeform med flera hushåll. Karin Urbina Rutström, bostadsjournalist
Mellanvägg – tillstånd eller ej Hej, jag vill sätta upp en mellanvägg i min bostadsrätt och göra ett rum till två. Styrelsen nekar anser att det blir skador på golv, vägg och tak. Jag menar på att detta går att spackla och måla om man vill ta ner väggen någon gång. Kan de verkligen neka mig denna mindre förändring? Vart kan jag i så fall vända mig för att överklaga beslutet? Mvh – Jessica Enligt bostadsrättslagen måste en medlem ha tillstånd av föreningen för
Bo bättres kunniga ex perter är redo att svara på dina bostads rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 54 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Jörn Liljeström Advokat
Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist
Göran Olsson Jurist
Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert
Vi bistår bostadsföreningar med att förmedla råvindar, lokaler och byggrätter på platta tak
gleipnergruppen.se
Läsarfrågor
att göra ”väsentliga förändringar” i lägenheten, exempelvis ingrepp i bärande väggar, befintliga ledningar för värme, vatten, avlopp och gas. Det innebär också att styrelsen kan neka dig om den anser att det kan orsaka eller vara till påtaglig skada för föreningen. Det är tveksamt om föreningen har rätt att neka tillstånd till installation av en lätt mellanvägg. Ett bra sätt att gå till väga är att ta kontakt med en etablerad sakkunnig fackman och ta fram ett underlag på den åtgärd som planeras så det framgår att åtgärden görs på ett fackmannamässigt sätt. Nekar föreningen dig kan du driva ärendet vidare till tingsrätten, med stöd av det underlag du tagit fram för ansökan. För säkerhets skull avråder jag dig från att vidta åtgärden utan godkännande från föreningen. Upptäcks det kan den kräva att du återställer lägenheten i ursprungligt skick och det kan bli besvärligt även om du i slutändan ändå skulle kunna få rätt. Jörn Liljeström, advokat
Stämmans rättigheter vid stambyte Hur går det till vid beslut om stambyte i en bostadsrättsförening? Har styrelsen rätt att bestämma att stambyte ska ske utan stämmans röst? Vilka skyldigheter har en styrelse gentemot medlemmar/stämman? Med vänlig hälsning, Malou
Styrelsen har rätt, och skyldighet, att fatta nödvändiga beslut om renovering av föreningens fastighet och se till att föreningens hus hålls i gott skick. En del stamrenoveringar, som inte innebär att badrummen rustas upp eller att lägenheterna ändras, kräver inte stämmobeslut. Men det är ändå alltid viktigt att gå ut med information. Genom att informera och hålla medlemmarna uppdaterade under den pågående processen slipper man onödiga missförstånd och minimerar risken för att medlemmar känner sig överkörda. Det brukar spara mycket tid och energi för föreningen att informera ordentligt om vad som händer. I fall där det sker renovering av badrummen i samband med stambytet krävs stämmobeslut. Om åtgärderna sedan dessutom innebär att en lägenhet ändras krävs både stämmobeslut och samtycke från berörda bostadsrättshavare alternativt kvalificerad majoritet och hyresnämndens godkännande. Styrelsen ansvarar för den löpande förvaltningen under året och medlemmarna har möjlighet att bevilja eller neka ansvarsfrihet för styrelseledamöterna vid ordinarie årsstämma. Om ansvarsfrihet nekas så finns möjlighet att väcka skadeståndstalan mot styrelsen om den vållat föreningen skada genom brott eller genom att bryta mot lagen eller stadgarna. Men styrelsen kan normalt sett inte råka illa ut på grund av sin bedömning att det var nödvändigt med stambyte eller synpunkter om hur det skett mm. Och bra är väl det, annars skulle ingen vilja sitta i styrelsen. Jörn Liljeström, advokat
Dubbla roller Hej. Vi är en liten förening med 11 lägenheter, tre styrelseledamöter och en suppleant. Nu ska ordföranden i styrelsen flytta och har begärt utträde. Suppleanten kan inte gå in som ordförande. Kan kassören eller sekreteraren ha dubbla roller fram till nästa årsmöte och suppleanten gå in som ordinarie ledamot utan utpekad funktion. Vi har väldigt svårt att få in folk i styrelsen och hoppas kunna värva den som övertar lägenheten efter ordföranden. Med vänlig hälsning – Gunnel Vem som helst av de ordinarie ledamöterna kan gå in som ordförande. Suppleant kan inte vara ordförande. Man kan vara både ordförande och exempelvis kassör. Det enda som är reglerat är just ordföranderollen där varje förening måste ha en ordförande. Suppleanten kommer nu att träda i tjänst som så kallad tjänstgörande suppleant. Man blir aldrig ordinarie ledamot utan förblir suppleant men med ansvar som en ledamot då man tjänstgör. I protokollet ska antecknas vem som utsetts som ordförande och vem som är tjänstgörande suppleant. Göran Olsson, jurist
ToTalenTreprenad Trapphus! Målning - golvpolering - portrenovering - SäkerhetSdörrar - Snickeri
56 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
www.andresmaleri.se 0200 - 58 02 20
”KLART VI SKA BYGGA EN BASTU I FÖRENINGEN. SKULLE MAN SAKNA TVÄTTSTUGAN TROR NI?”
Vissa uppgifter som styrelsen måste ta sig an kan vara lite svårlösta ibland. Fastighetsservice från HSB är inte bara underhåll och byte av glödlampor. Utöver alla de saker som man tänker på när man hör fastighetsservice så besitter HSB en betydligt djupare kunskap
hsb.se/tillsammans
och har ett större erbjudande – från snickare till energieffektivisering. Så när det dyker upp saker som känns övermäktiga är vi bara ett samtal bort. Oavsett om det är problem eller möjligheter ni står inför – vi löser det tillsammans.
Lag&rätt
Färska rättsfall från våra domstolar Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre fall från landets domstolar med kommentar från vår sakkunnige expert, advokat Jörn Liljeström. Säljare dömdes att betala avgift när köp hävdes En bostadsrättshavare säljer sin lägenhet. Ett köpeavtal upprättas mellan parterna som innebär att äganderätten ska övergå till köparen först när hela köpesumman betalats. Bostadsrättsföreningen godkänner köparen som ansökt om medlemskap i föreningen. Köparen får tillträde till lägenheten trots att hon inte betalat hela köpesumman. Varken köparen eller säljaren betalar avgiften till föreningen. Det går fem månader och slutligen kräver föreningen att säljaren ska betala månadsavgifterna som är obetalda. Köpeavtalet är då hävt eftersom köparen inte betalat köpeskillingen. Bostadsrättshavaren vägrar att betala avgiften och hänvisar till att hon inte bott i lägenheten
under tiden avgifterna varit obetalda. Föreningen delar inte hennes uppfattning, driver ärendet vidare till tingsrätten och vinner målet. Bostadsrättshavaren överklagar domen till hovrätten och senare även till Högsta domstolen men förlorar i bägge instanserna. Vid försäljning av bostadsrättslägenheten fick köparen tillträde lägenheten utan att ha betalat köpesumman till säljaren. Detta trots att de avtalat att äganderätten skulle övergå först efter betalning. Någon betalning kom aldrig och säljaren hävde avtalet. Den avgörande frågan i det här fallet är vem som är bostadsrättshavare, och därmed betalningsskyldig för årsavgiften efter tillträdet, innan hävningen av köpet skedde. För att en överlåtelse ska vara giltig krävs det att tre villkor måste vara uppfyllda.
1, att bostadsrätten har övergått till köparen. 2, att köparen har blivit medlem i föreningen. 3, att föreningen har underrättats om övergången. Normalt vet föreningen om övergången när den beviljar medlemskap, men i detta fall var det inte så. Vad gäller övergången av bostadsrätten måste överlåtelseavtalet följa formkraven, men utöver detta kan köparen och säljaren avtala om andra villkor. I detta fall hade de avtalat om att ”Ägande- och dispositionsrätten till lägenheten övergår till köparen först på tillträdesdagen sedan köpeskillingen erlagts...”. Detta innebär att trots att köparen tillträtt och trots att föreningen beviljat medlemskap hade bostadsrätten ändå inte övergått till köparen. Köparen var därför inte bostadsrättshavare och var inte heller betalningsskyldig för månadsavgifterna. Säljaren var alltså fortfarande bostadsrättshavare och fortfarande betalningsskyldig för månadsavgifterna. Det vanliga är att bevilja medlemskap efter ansökan och då blir det ibland innan övergången, som i detta fall. För att undvika oklarheter så är det en enkel förbättring i rutinen om föreningen anger att medlemskapet beviljas per den dag bostadsrätten övergår till köparen.”
Med licensierade snöskottare kan du känna dig trygg Skotta Säkert genomförs av Plåt & Ventföretagen och är ett utbildningsprogram som ska leda till ökad säkerhet kring skottning av tak. Läs mer om licensieringen på skottasakert.se.
PLÅT & VENTFÖRETAGEN
www.pvforetagen.se
FLYTTA INTE UT. LÅT EN NY HISS FLYTTA IN! Bor du i ett äldre hus som saknar hiss? Bara lugn, vi har smidiga lösningar som kan installeras i alla typer av fastigheter. Mer än hälften av alla hissar i Sverige är över 25 år och börjar närma sig eller är i slutfasen av sin tekniska livslängd. De uppfyller heller inte dagens säkerhetskrav utan innebär en ökad risk för olyckor. Att byta till en helt ny hiss innebär ofta en rad fördelar som till exempel ökad tillgänglighet, större och snabbare hiss samt ökat värde på fastigheten.
MÖT OSS PÅ
BOSTADSRÄTTSMÄSSAN, GÖTEBORG 11-12 NOV MONTER B03:32 www.kone.se/brf-gbg
Juristen reder ut
Bostadsrättshavaren saknar ansvar för sin hyresgäst Ibland kan olika händelser hamna i juridikens ”hål”, som om regelverket vore en schweizerost mer än samhällets stabila fundament.
I
hålen kan något som borde vara självklart vara osäkert, där kan lagen missa att matcha samhällets behov och det kan röra sig om områden där ingen riktigt kan säga säkert vad som gäller. Ett exempel är ansvar vid skada när lägenheten är upplåten i andrahand något som togs upp i den tidigare krönikan. I det fallet har nu Svea hovrätt dömt.
bakgrund En bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet och andrahandshyresgästen vållar en skada i huset genom att låta vatten stå och rinna. Eftersom avloppsröret är av rinner vattnet ut i huset. Föreningen kräver ersättning av bostadsrättshavaren för de kostnader som den haft för att åtgärda skadorna, med hänvisningar till att andrahandshyresgästen varit vårdslös. Föreningen menar att bostadsrättshavaren ansvarar för de skador som andrahandshyresgästen orsakat genom vårdslöshet eller försummelse. Bostadsrättshavaren bestrider detta. Målet prövas i Stockholms tingsrätt som fastställer att föreningen inte kan kräva ersättning av bostadsrättshavaren för andrahandshyresgästens vållande. Domen överklagas till Svea hovrätt som gör samma bedömning. allmänt I hyreslagstiftningen råder ingen tvekan om att det är nyttjanderättshavaren som bär ett ansvar gentemot fastighetsägaren för skador i huset som vållas av en andrahandshyresgäst. Men enligt hovrättsdomen gäller inte samma regler om fastighetsägaren är en bostadsrättsförening och dess nyttjanderättshavare är en bostadsrättshavare. Bostadsrättshavaren ansvarar inte för skador som en andrahandshyresgäst vållar. konsekvenser I dagsläget hanterar föreningar ansökningar om andrahandsupplåtelse som om bostadsrättshavaren bär allt ekonomiskt ansvar och att hyresgästens ekonomi för föreningen är utan betydelse. Om Svea hovrätts dom står fast så behöver detta ändras eftersom det medför stora konsekvenser för bostadsrättsföreningar. Det blir motsägelsefullt om en bostadsrättshavare ska ha mindre ansvar för sin andrahandshyresgäst än vad en hyresgäst har för sin andrahandshyresgäst enligt hyreslagstiftning-
en. Det saknas sakliga skäl att det finns en sådan skillnad. En praktisk konsekvens är att föreningar framöver knappast kommer att vilja godkänna andrahandsupplåtelser i samma utsträckning som idag. Om föreningar inte har någon ekonomisk säkerhet (möjligheten att kunna kräva bostadsrättshavaren) kommer de att vilja kontrollera andrahandshyresgästens ekonomi. Idag görs inte någon sådan kontroll eftersom en förening inte hittills haft rätt att neka tillstånd till viss andrahandshyresgäst på grund av. ”för låg inkomst”. Om bostadsrättsföreningar tar intryck av Svea hovrätts dom och framöver väljer att säga nej till andrahandsupplåtelse – detta trots att de kanske inte vinner en prövning i hy-
” Bostadsrättshavaren ansvarar inte för skador som en andrahandshyresgäst vållar.” resnämnden – så innebär det i praktiken att färre människor kommer att ha möjligheten att hyra en lägenhet i andra hand. Det är mycket olyckligt eftersom det på dagens bostadsmarknad råder stor bostadsbrist vilket drabbar många unga bostadslösa. Hur ska bostadsrättsföreningar, som inte har rätt att välja andrahandshyresgäst eller möjlighet att utöva tillsyn över denna, kunna minimera riskerna för skada? Varför ska inte en bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet bära samma ansvar som en hyresgäst som gör samma sak? Varför ska inte bostadsrättshavaren som tjänar pengar på att ta in hyresgäst ansvara för eventuella skador som föreningen drabbas av på grund av uthyrningsverksamheten? Det vore rimligt om föreningen kunde vända sig till sin medlem för att få kompensation för skador som vållas av den som bostadsrättshavaren hyr ut till. Bostadsrättshavaren tjänar annars i princip pengar på att utsätta föreningen för risk. Bostadsrättshavaren väljer hyresgäst och utövar tillsyn över hur hyresgästen sköter sig. Det är bara bostadsrättshavaren som har kontroll över uthyrningen och kan minimera risken för skada i anledning av uthyrningen.
Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.
60 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
- Rätt fönster
PVC-fönster - Rätt monterat i Dinmed fastighet P-märkning står för kvalité Vi monterar Dina nya fönster som hjälper dig som förvaltare att sänka dina underhålls- och energikostnader på ett effektivt sätt. Vi monterar P-märkta fönster av högsta kvalité och kan erbjuda
r vember 2015 Kom till vå:2 n, 20-21 no Kistamässa 2 3 0 monter B ontage dsrättsMässanVi kvalitetstestar våra fönster hos: ta fönsterm Bteo r. s Vi visar säkra ra fastighe
BO
kustnäen 1 bl.a förlko 2 0 at5t besöka mm
Vä san dsrättsmäs oss på Bosta ber, Kista m 20-21 nove
Monter B:13
Våra tillverkas av lämpar sig P-märkt PVC-fönster montage, för extra säkerhet. Detta system särskilt för fastigheter med utsatt läge och av högreSP, hus. profiler som noga testas Sveriges Tekniska forskningsinstitut Secure-montage är framtaget av Bratex Byggvaror AB för att säkra din fastighet mot framtida skador på fasaden. i Borås. Våra balkongdörrar finns både som inåt- samt utåtgående. • Montagesystemet är ett verifierat montage och kontrolleras För att höja kvalitén och i hållbarheten SP, Sveriges Tekniska forskningsanstalt Borås. BRATEX av BYGGVAROR AB levereras dessa med ektröskel. BOX 40 • Du som kund kan känna dig trygg med vårt montage. På 662 21 ÅMÅL BRF-mässan visas montageteknik, fönster vi pratar om Du kan måttbeställa medsamt snabb TEL. 0532-121 20bästa lösningen för din fastighet. hur du får leverans hos oss! www.bratexab.se Välkommen till oss på
Mer information du på2015 BRF-mässan i Göteborg Kistamässan,finner 20-21 november 11-12 november 2016 vår hemsida, www.bratexab.se BostadsrättsMässan Monter 03:22 eller på 0532 -B12120. 2015 Välkommen till oss!
BO
EXPO XTRA
ingsytor Marknadsför
rattsmassan.se
www.bostads Bratex_Annons_Halvsida.indd 1
och reklampl
atser på Kist
amässan
www.bratexab.se Tel. 0532-121 20
EXPO XTRA
2016-10-24 16:39
Marknadsföringsytor och reklamplatser på Kistamässan
www.bostadsrattsmassan.se
2017
60 LOKALA FASTIGHETSMÄSSOR UNDER 2017
Läs mer på www.fastighet2017.se
Tala med oss som kan Vi har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platta tak 08-662 84 84
•
www.savana.se
r Tidninga till hela ! styrelsen
på
Prenumerera
Boka prenumeration och låt hela styrelsen få ta del av tidningen.
n – Nu
kvar
lls Avfa
m att
fra t fritt
är de
era install
kvarn
avfalls
Utegy
.
m på
n 35
. Sida
kholm
i Stoc
BOST ADSR
för p p Sto nb Airb TA R VE
HÖVE
N BE
SE YREL
ST
en –
ny tre
nd fö
r före
ning
arna
. Sida
n 25
.
Fli
tig
as
om
TIDNI
NGEN
MED
DET
STYR
bin
–o
ch
ElSE
N BE
HÖVE
nu
R VE
me
da
TA
ttra
BO
ST AD
NING
TSTID
ÄT ADSR BOST
DET
lats
Det hjäl pe r I inn starva gteenatt låntsfkfa ä agraivr nd e n r ÄTTS
D EN ME
lekp
2016 NR 1| 50 kr 39: Pris
SR
ÄT
kti
Nr 2| 201 Pris 39:50 6 kr
TS
TID
NIN
GE
N
ME
D
7. dan
DE
TS
vt
bo
en
de
mit
ti
sta
n.
der. Si bostä Ie n av I ERG rbyte Pe n sto A EN meste TEM t som e ter r i s r fö eme Eri nte Exper Syst änka krävs rv k s tånd lösnin ter om bosso ju m s n n ll a a ti k stadn gen är not cent e – och mse ed att ök skori m vär 60 pro a bygg sni – enBda o ann debt.oS bät med28. Fön sid re taadnt9. stre n Sida a s sp berä t t m yra ka n oli tta vär ne Llä h e e r ö tik la a . S r bos Dyr d i Skå nfö Sidanngs26eanhet id a e r b . m en an tads bost orrbott orä inv N 9. min i t e n t ä 9. ist ern ste er n da Si a ring R Sid D åv an FASA ader:Den MA – n 2 TE st 8. Spar en ind mod ik ko t v t d a f fö n e e r na ö rva te g n på v a penUgGalömXin Te r fö ul xxsadSiedann 38. ltaren Sid ma: r dgr entila orlla fa Sida n 18 an Vin en . u 2 5 ds tiokSidanne40. xVxår om ing va . by V en m : n g e a Jurist gn dlem srten ad expe ädtta ko tten Prob en: Ju Styrelse a m Jue risten upp s vägra s . lem ris ll s 22 m t a r n in t Si t sv L k tM a att h arar enö edak Sidai and ilja ar ad MT på La namn tt : r resp n 52. yra räStuyrrielgse Sidan ra ha ten: Te ENSA exope g & rä BR sky or tt in ast rd 58. xpernd . rten SidTa A GEM Sid ma: n 64 MÄtt. F lt er an sfahjä TEM Sida Miljöe lar alla st an Va lp i : y5re SS 8. lsll 3 tte u ta TY
RE
LS
EN
BE
HÖ
VE
R
VE
TA
in ing ga o rn m a
S beatsa lys på nin g
N Pri R 3| s 39 20 :50 16 kr
gan ättstsurum v t t å L ett my bli
Välj erbjudande:
en: Jurist ed
Bo Bät
tre nr
fr Håll stugan tt i tvä58.
2-2016
.indd
N len om so 60. 1
Sidan
Sidan
16.indd
tre 1-20
Bo Bät
1
Enkel prenumeration, 189 kr/år
Bo
Sidan 64
Bä
ttre
nr
3-20
16
.in
dd
1
.
earb
etet
S ty
Miljöe -25 M 13:41 AL AN 6-02 xp 201 erte M S
7.
ns ka do r.
M elsStädern idn:an Ö a kla 17. ex ny åsteinete Sa pfl v ereter bila rar Sid ek Sida fö mo r an o ni 60 gö. n: 64 no rd Sid rs . m ra e n an äk isk n 52 rin a pl . Mil an ga ? So jöex rn ny lcel pert a Sid fo ler en: lk e an rö n 60 . re l se r
Helårsprenumeration om 4 nummer.
2016-0
5-09
10:3
1
20
16
-09-
09
08
:41
Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år Tre utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.
Stora styrelsepaketet, 550 kr/år Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.
✁
Ja, tack!
❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 550 kr/år.
PORTO
(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)
Brf: Fyll i och skicka till:
Namn:
TITELDATA Kundtjänst 112 86 Stockholm
Adress: Postadress: Tel:
E-post:
Det går även bra att faxa: 08–652 03 00 Kundservice: 0770–457 119 eller www.prenservice.se
Styrelseskolan
Skillnaden mellan ägarlägenhet och bostadsrätt För några år sedan läste jag en artikel med rubriken ”Köp lägenheten och skippa föreningen”. Författaren kan inte ha varit särskilt insatt i hur olika boenden fungerar.
H
en menade att ägarlägenheten var höjden av frihet. Men den enda friheten som lyftes fram var rätten att hyra ut i andra hand, som om det var svenska folkets högsta önskan. Fast alla former av samäganden kräver regler och samverkan. Boendeformen ägarlägenheter infördes i Sverige 2009, men fick endast gälla nya hus. Rädslan är svår att förstå. Även om bostadsrätten fungerar bra behöver vi alternativa boendeformer, anpassade efter behov. Ägarlägenhet är till skillnad från bostadsrätt fast egendom, lite som att stapla ett antal villor ovanpå varandra. Fasad, tak, trapphus och rör sköts gemensamt och dessa funktioner kräver någon form av administration. Normalt i form av en samfällighetsförening och se där, även här finns en förening. Många upplever att en nackdel med bostadsrätten är polisiära inslag som finns i styrelser där man lägger sig i sådant de inte har att göra med eller har en konstig uppfattning om lagar och regler. Det är delvis sant att i ägarlägenheter minskar risken för sådant. Men de flesta bostadsrättsföreningars styrelser består av sansade människor som lägger ner ett stort och otacksamt arbete i styrelsen. äger man då inte sin bostadsrätt? Svaret är både ja och nej. I bostadsrätt äger medlemmarna föreningen som i sin tur äger fastigheten med all inredning. Bostadsrättshavaren har nyttjanderätten till lägenheten. Det kan ju låta magert med tanke på prisbilden. Men den praktiska skillnaden mot ägarlägenheter är liten, man äger själv lägenheten med inredning. Ägaren kan peta bort en bit tegelsten och sälja den. Det går inte i en bostadsrätt eftersom föreningen äger tegelstenen. Det innebär att jag i ägarlägenheten utan att fråga någon utom möjligen bygglovsmyndigheten kan ändra fritt i lägenheten så länge jag rör mig inom lägenheten och inte orsakar att huset rasar. Kan jag även ändra i bostadsrätt? Jo i princip lika mycket som i en ägarlägenhet. Skillnaden är att vissa ingrepp kräver tillstånd från föreningen, som i praktiken har små möjligheter att säga nej. Skillnaderna är försumbara. Hur är det med avgifterna. I bostadsrätt fastställer styrelsen avgiften men de bor själva i huset och har sällan intresse av att övertaxera medlemmarna. I ägarlägenheter är det normalt stäm-
man som fastställer avgiften för gemensamma angelägenheter. Hur är det när stammarna måste totalrenoveras? I bostadsrätten lyckas dessa stora projekt genomföras vanligtvis efter en utdragen demokratisk process. I ägarlägenheter är det samfälligheten som fattar besluten. Sannolikt blir det samma långbänk för ett genomförande. Det intressanta är hur genomförandet finansieras. Inom bostadsrätt sker det huvudsakligen genom lånefinansiering hos föreningen. Förhoppningsvis finansieras det i ägarlägenheter enbart genom tillskott från delägarna. Tyvärr finns det risk för att man går den enkla vägen och låter samfälligheten låna upp pengar. Det finns nämligen inget förbud i lagen mot att samfälligheten lånar upp pengar. Då är vi i en situation som brukar pekas på vid jämförelsen med bostadsrätt, nämligen att alla sitter i knät på varandra med gemensamma lån, alltså ingen skillnad här heller. hur är det vid överlåtelse av ägarlägenhet? En ägarlägenhet kan fritt överlåtas. En köpare söker lagfart och betalar 1,5 procent av priset i stämpelskatt. Vill man låna pengar tar man ut pantbrev och det kostar 2 procent av pantbrevsbeloppet. Detta känns igen från bostadsrätt fast pengarna går till föreningen och med betydligt lägre belopp. I bostadsrätt måste dock varje förvärvare söka medlemskap. Men i praktiken har föreningen liten möjlighet och intresse av att neka medlemskap.
” Bostadsrätt är till för de som vill engagera sig i boendet.” Tyvärr har ägarlägenheter inte blivit någon succé. Byggarna som länge tjatat om att kunna bygga ägarlägenheter är förvånansvärt passiva. Ett starkt skäl kan vara att i ägarlägenheter synliggörs priset. I bostadsrätt döljs delvis priset i föreningens lån och köparna verkar aldrig lära sig att titta på föreningens ekonomi. Så länge man inte gör det tror alla att bostadsrätten är billigare än ägarlägenheten. Behövs ägarlägenheter? Absolut, de passar dem som bara vill bo och låta en professionell förvaltare sköta det mesta av det gemensamma. Bostadsrätt är till för dem som vill engagera sig i boendet.
Göran Olsson tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.
64 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
Stoppa smutsen i entrén... Kåbe Original Kulör Samma goda funktion med andra möjligheter! Kåbe Originalmatta Kulör med gummi i grått eller rött alternativt i kombination med Kåbe Originalmatta med svart gummi. Den primära funktionen att stoppa smuts och fukt från att dras in på golven, är fortfarande lika god. Skillnaden är att det finns möjlighet till ett annat färgval eller enkel mönsterläggning när storleken på entrén tillåter det.
...vi har lösningarna! Kåbe Kombi Perfekt där trafik från tyngre vagnar ej kan undvikas!
Kåbe-Mattan AB • Sågverksvägen 10A • SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 • Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se • www.kabe-mattan.se
Kåbe Kombi är den damklacksvänliga, slitstarka och rullbara entrémattan som är ett bra alternativ till Kåbe Originalmatta. Kåbe Kombi förses med inlägg av borst, textil eller gummi. Dessa kan även kombineras med varandra i samma matta.
foto: istock
Nästa nummer av Bo bättre kommer 9 Mars Tema: Tak och fasad lE fter vintern är det dags att se över tak och fasad. Skador kan bli dyra och komplicerade om de inte åtgärdas. Kanske är det också dags att kolla isoleringen. Vi tittar på svaga punkter samt nya och gamla tekniker.
Tema: Fönster och balkong lV åren är en perfekt tid för att planera eller dra igång renovering av fönster och balkong samt att göra inglasningar. Det finns mycket att tänka på och att välja mellan. Bo bättre bjuder på en guidad tekniktur!
Tema: Gård och garage lG ården är en viktig mötesplats. Allt fler satsar på odlingslådor, utegym, lekpark och lounge. P-platser och garage är eftertraktade men de måste också underhållas liksom tvättstugor och andra gemsamma lokaler.
Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-556 960 14 / 070-725 66 77 eller maila Mie.karlsson@ad4you.se Välkommen som annonsör!
Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den mest heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Stambyte. Ett stort och omvälvande projekt för en bostadsrättsförening. På bobattre.se kan du ta del av andras erfarenheter, läsa om och ladda ner guider till de olika stambytesmetoderna och få hjälp att hitta entreprenörer. l Säkerhet handlar inte bara om ordentliga lås. Det handlar också om en rad andra åtgärder för att förebygga inbrott och skadegörelse, det handlar om brandsäkerhet, säkra lekplatser med mera. På bobattre.se kan du läsa mer om allt detta och mer till. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här
66 |
b o b ä t t re 4 / 2 0 1 6
finns även en rad juridiska frågeställningar som vår juridiske expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar.
Ladda ner tidningen !
Har du missa t ett tidigare nummer av Bo bättre elle r söker en artikel eller et t reportage? Nu finns våra tidigare nummer av Bo bättre att ladda ner på: www.qioz k.com
I en bekymmersfri tvättstuga sitter inga arga lappar Istället för arga lappar finns det utrymme för glada lappar. Fråga Lena från Brf Karlstadshus 10 som vann DRÖMTVÄTTSTUGAN från PODAB. För Lena och hennes grannar är arga lappar ett minne blott. De har nämligen en gemensam tvättstuga att längta till. Vill du också ha en bekymmersfri tvättstuga? Välkommen till www.podab.se eller ring 031-752 01 55 så berättar vi mer. PODAB är specialiserade på professionell tvättstugeutrustning och hjälper dig gärna.
Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945
Kika in i drömtvättstugan genom att skanna koden eller gå in på www.podab.se.
Posttidning B
c/o Titeldata 112 86 Stockholm
TV via Boxer till din fastighet eller bostadsrä�sförening. Boxer är e� flexibelt, enkelt och kostnadseffektivt sä� a� få digital-TV via kabel eller fiber. Självkla� ingår det a� ti�a var du vill – via din TV, sma�phone, dator eller su�pla�a. Dessutom kan du enkelt ta med dig dina kanaler till fritidshuset, husvagnen eller båten och ti�a på TV precis som vanligt under semestern i Sverige. Möjligheten a� ti�a varsomhelst ingår i alla våra kanalpaket.
Program i bild: Sherpa (Discovery Channel), Angel from Hell (Fox), Lejonkungen (Disney Channel), Beck: Vägs ände (C More).
Vill du veta mer om hur du får tillgång till Boxers tjänster i din fastighet eller bli kontaktad av någon av våra säljare? Besök boxer.se/fastighet