Jyrkkälän korjaushankkeen pelikirja

Jyrkk채l채n korjaushankkeen pelikirja

KOy Jyrkk채l채npolku

Tämä Pelikirja on sinulle Jyrkkälän korjaushankkeen työntekijä, yrittäjä, materiaalitoimittaja ja yhteistyökumppani. Toivomme, että tästä on sinulle apua ja että kirja auttaa ymmärtämään, mistä hankkeessa on kyse.

Takakannesta löydät hankkeen vetäjien yhteystiedot.

Otathan yhteyttä, mikäli jokin asia ei selviä tästä kirjasta.

Eikun kroppaa likoon ja verkko laulamaan!

Terveisin Jyrkkälän allianssihankkeen johtoryhmä

SISÄLLYS 1. Alkusanat ja Jyrkkälän areena 2. Pelikenttänä työmaa 3. Avaintulosalueet 4. Pelisäännöt 5. Joukkueen jäsenet ja roolit 6. Hankkeen lähtökohdat ja tavoitteet 7. Toimintamalli ja työskentelytavat 8. Yhteystiedot

4 7 9 10 11 13 16 20

1. Alkusanat Jos rakennushanketta vertaa jalkapallopeliin, Jyrkkälän korjaushanke on neljän vuoden turnaus. Ennen kuin tuomari viheltää pelin alkaneeksi, kerrataanpa pelin taktiikka.

Hyvässä joukkueessa on monta eritavalla taitavaa pelaajaa. Kun jokainen pelaa omaa paikkaansa, mutta yhteisillä säännöillä, syntyy saumaton tiimityö.

Ja tuloksena voitettu ottelu.

Jyrkkälän allianssihankkeessa mestaruus syntyy neljästä onnistumisesta: Peruskorjaus on kustannustehokas, käytetään rakennusten koko elinkaaren kannalta parhaita vaihtoehtoja, alueen ilme uudis-

4

tuu ja vuorovaikutus asukkaiden kanssa parantaa asiakaskokemusta.

Jalkapallo on tiimityötä ja jatkuvaa itsensä voittamista. Niin myös rakentaminen.

Jyrkkälässä joukkueessamme on mukana yli sata ammattilaista kymmenistä eri yrityksistä. Ja kaikilla sama maali: uusi, entistä parempi Jyrkkälä. Pelataan siis ylpeästi omaa päätämme, yhtenä joukkueena, ja jätetään oma jälkemme turkulaiseen kaupunginosahistoriaan.

Monta pelaajaa = yksi joukkue = onnistunut korjaushanke

Sinä olet tähtipelaaja.

Pidät pallon liikkeellä.

Faneillesi olet roolimalli.

Joka päivä.

Pelaamme yhteiseen maaliin.

Vain yhdessä voimme voittaa tämän pelin.

5

1. Jyrkkälän areena ja allianssijoukkue

MESTAREIDEN CUP 2015–2018

Fanit

n. 1 000 m2 uutta yhteiskäyttötilaa n. 25 000 m2 uutta julkisivua n. 100 työntekijää n. 1 300 asukasta n. 30 yritystä = Asukkaat 17 taloa

Yleisö Valmennusryhmä = Projektiryhmä

Päävalmentaja =

Projektipäällikkö

6

Yleisö joukkueen Kapteeni = Työmaavastaava

Pelaajat =

Toteuttajat

Joukkuejohto = Hallitus ja Johtoryhmä

2. Pelikenttänä työmaa Työmaan johto: Työmaalla toimitaan työmaan vastaavan mestarin ”komennuksessa” Turvallisuus: Varmistetaan viikoittaisin TR-mittauksin.

Ennakkosuunnittelu: Kaikki työvaiheet ja työvaiheiden toteutusajankohdat suunnitellaan ennakkoon mahdollisimman tarkasti.

Ennakkosuunnittelussa avainasemassa on asukas ja asukastiedottaminen.

Yhteiset toimintatavat: Asukkaan huomioimiseen kuuluu hyvä käyttäytyminen työmaalla, selkeä tiedottaminen asukkaille ennen asuntoon menoa, asuntokohtaisen

käyntilokin täyttäminen joka kerta asunnossa käydessä, asukkaan huomioiminen aikataulusuunnittelussa ja työtapojen valinnassa.

Työn ja lopputuloksen laatu: Varmistetaan jokaisen työvaiheen valmistuttua ennen seuraavan työvaiheen alkua. Työvaihetarkastukset kirjataan laadunvarmistussuunnitelmaan.

Palaute ja kehittäminen: Palautetta saa ja pitää antaa. Palautteen tarkoituksena on kaikkien osapuolten oppiminen ja työtapojen kehittäminen. Palautteen tai kehitysidean voit antaa myös verkossa www.jyrkkala.fi/pelipalaute

7

Muista aina työmaalla!

Työmaa on asukkaiden koti.

Käyttäydy niin kuin toivoisit sinun kodissasi käyttäydyttävän.

• Soita kelloa tai koputa.

• Muista sulkea ovi aina.

• Vältä tarpeetonta roskaamista.

• Kuittaa käyntisi käyntilokiin, niin asukas tietää sinun käyneen tekemässä työsi.

8

3. Avaintulosalueet

eli maalit

Aikataulu

tavoitekustannus

Virheetön luovutus

asukastyytyväisyys

työtuvallisuustaso

suunnittelun laatu 97

4. Pelisäännöt

10

1.

Luottamus: Luotan muihin ja minuun voi luottaa.

2.

Allianssihenki: Puhallamme yhteen hiileen, emme tavoittele omaa etua.

3.

Toimimme hankkeen parhaaksi: Teemme työmme parhaalla mahdollisella tavalla, työtä kehittäen, innovatiivisesti ja raja-aitoja rikkoen. Luomme arvoa rahalle – tavoitteista toteumaksi, rahalle mahdollisimman paljon vastinetta.

4.

Työympäristö on innostuva, innostava, avoin ja keskusteleva.

5.

Teemme päätökset yhdessä ja toteutamme ne yhdessä, hankkeen parhaaksi.

6.

Vastaamme tuloksista yhdessä, voitamme tai häviämme yhdessä.

7.

Parannamme jatkuvasti ja haastamme itsemme.

8.

Reilu peli: avoimuus, rehellisyys, toisen kuunteleminen ja kunnioittaminen.

9.

Annan palautetta ja tunnustusta, ehdotan ratkaisua.

10.

Toimimme läpinäkyvästi ja suunnittelemme sekä raportoimme kaiken allianssin toteuttamiseen liittyvän avoimesti.

5. Joukkueen jäsenet ja roolit

Yhteinen hanke – Yhteinen allianssihenki Allianssisopimusosapuolet

Alikonsultit Aliurakoitsijat Ratkaisutoimittajat Materiaalintoimittajat

11

Allianssi Tilaaja

Rakennuttajakonsultti

Pääurakoitsija

Johtoryhmä

JOHTO

Projektiryhmä

OHJAUS

Suunnittelu- ja tuotantotyöryhmä

SUUNNITTELU

Suunnitelutiimi

TOTEUTUS

12

Pääsuunnitelija

• Aluesuunnittelu • Arkkitehtisuunnittelu • Rakennesuunnittelu • LVIA-suunnittelu • Sähkösuunnittelu

Hankinta- ja toteutustiimi • Harkinnat • Työmaan toiminta • Työmaan valvonta • Työmaatiedotus

• Operatiivinen johto • Päätökset

Viestintätyöryhmä

Viestintäryhmä

• Asukasvuoro vaikutus

Infotiimi

• Sisäinen viestintä • Ulkoinen viestintä

6. Hankkeen lähtökohdat ja tavoitteet

Jyrkkälä uudistuu ja vastaa tuleviin haasteisiin Mikä on Jyrkkälä Jyrkkälä on Turun Pahaniemessä sijaitseva noin 1 300 asukkaan asuinalue, johon kuuluu yli 600 vuokra-asuntoa. Jyrkkälässä viihtyvät erityisesti lapsiperheet ja seniorit.

Jyrkkälä on rakennettu 1968–1974, minkä jälkeen taloja on perusparannettu ja kunnostettu järjestelmällisesti.

Jyrkkälän allianssihanke Jyrkkälän korjaushanke on alkanut vuonna 2014 ja valmistuu keväällä 2018. Hanke

käsittää 17 asuinkerrostalon saneerauksen. Remontissa uudistetaan julkisivut, modernisoidaan talotekniikkaa sekä lisätään yhteiskäyttö- ja palvelutiloja. Hankkeen kokonaisbudjetti on hieman alle 30 miljoonaa euroa.

Hankkeen tavoitteet Korjauksella pidennetään kiinteistöjen elinkaarta, alennetaan käyttökustannuksia sekä parannetaan asumisen laatua. Hankkeen päätavoite on säilyttää kiinteistöyhtiö kilpailukykyisenä vuokralaisten silmissä.

Tavoitteena on korjata rakennukset kustannustehokkaasti, uudistaa alueen ilmettä ja lisätä asukasviihtyvyyttä.

13

Laadukkaampaa, nopeammin ja edullisemmin Hanke toteutetaan allianssimuotoisena yhteistyöhankkeena. Rakentamisen ammattilaiset muodostavat tilaajan kanssa yhteisen organisaation, allianssin, joka toimii keskenään avoimessa ja läpinäkyvässä yhteistyössä. Mallin tarkoituksen on pysyä tilaajalle luvatussa aikataulussa, hinnassa ja laatutasossa. Allianssin muodostavat Koy Jyrkkälänpolku, Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy, arkkitehtuuri- ja suunnittelutoimisto Ab CASE consult Ltd sekä pääurakoitsija Consti Korjausurakointi Oy. Hankkeen tekninen sisältö Hankkeessa pyritään soveltamaan teollista rakentamista ja valmiita tuoteosia. Pääasial-

14

lisena korjauskohteena ovat julkisivut ja ikkunat. Lisäksi tehdään muita korjaus- ja tilamuutostoimenpiteitä enimmäkseen pohjakerroksissa. Talot ovat erikuntoisia, ja myös korjaustoimenpiteet vaihtelevat taloittain.

Hankkeen vaiheet Korjaushanke etenee taloryhmittäin neljässä vaiheessa. Ryhmän valmistuminen kestää 4–12 kuukautta. Yksittäisen talon julkisivut ovat remontissa muutaman kuukauden ja huputettuna vain tarpeellisen ajan. Asukkaat asuvat kodeissaan koko remontin ajan.

Asukkaiden osallistuminen Korjaushankkeessa asukkaita kuullaan ja osallistetaan, mm. avoimissa suunnittelutyöpajoissa ”charreteissa”.

Ilmeen uudistaminen Kustannustehokas peruskorjaus

Kehitysvaihe 2014–2015

• Rakennusten ja asukas rakenteen monipuolistaminen ja alueen imagon nostaminen auttaa kilpailukyvyn säilyttämisessä.

• Elinkaarikustannuksia ja tuottoja tarkastellaan kokonaisuutena.

• Kaikilla osa-alueilla toteutetaan kustannus tehokasta toimintatapaa.

Suunnittelu ja toteutus, 5 taloa ja piha-alue 2015–2016

Asukasviestintä ja vuorovaikutus Elinkaaritehokas ratkaisu

Suunnittelu ja toteutus, 6 taloa ja piha-alue 2016

• Aktiivinen asukasviestintä tukee hankkeen onnistumista, parantaa alueen vetovoimai- suutta ja asukasviihtyvyyttä.

• Rakennusten elinkaaren optimoiminen allokoimalla mahdollistaa kustannus tehokkaan korjaustyön ja tulevan elinkaaren suunnittelun.

Suunnittelu ja toteutus, 6 taloa ja piha-alue 2016–2018

Hanketoteutus 2014–2018 15

7. Toimintamalli ja työskentelytavat Yhteinen hanke: Ei ole teidän tai meidän hanketta. On vaan yksi yhteinen hanke.

Big Room -työpajat: kokoonnumme Jyrkkälänpolun toimistorakennuksessa noin joka toinen viikko. Big Room on lyhyitä kokouksia, perehtymistä työmaahan, työn tekemistä yhdessä ammattirajat ylittäen ja monipuolisesta osaamisesta hyötyen.

Last Planner -menetelmä: Suunnitelmat ja aikataulu Big Roomin seinällä kaikille näkyvissä.

Open Books: Allianssiosapuolet avaavat kirjanpitonsa ja palkkionsa toisilleen, jolloin

16

toiminta on läpinäkyvää. Muille osapuolille ”open books” tarkoittaa läpinäkyvää ja rehellistä asennetta hanketta kohtaan.

Tietomalli: Käytetään sekä suunnittelussa että rakentamisen ohjauksessa.

Suunnitelmat tehdään tietomalliin.

Palaute: asukkailta pyydetään palautetta joka vaiheen jälkeen. Palaute käydään läpi koko henkilöstön kanssa, jolloin myös työntekijät saavat palautteen.

Lean-ajattelu: käytössä tuotannon ohjauksessa. Ei tehdä tyhjää mestaa, vaan huolehditaan että tuotanto virtaa tasaisesti.

17

Avaintulosalueet: hankkeella on tavoitteet, ja kaikki päätökset vievät kohti niitä.

Tavoitteisiin pääsemistä mitataan avaintulosalueiden avulla. Avaintulosalueita eli hankkeen onnistumisen mitattavia asioita ovat: aikataulussa pysyminen, työturvallisuustaso, virheetön luovutus, tavoitekustannus ja asukastyytyväisyys.

Allokointi: Kustannusten vertailu ja optimaalisen vaihtoehdon hakeminen vertailemalla rakennusosien korjaamisen kustannuksia ja vaikutuksia kiinteistön elinkaareen on keskeistä hankkeessa.

Viestintä: Hankkeessa ollaan vuorovaikutuksessa asukkaiden kanssa ja viestitään aktiivisesti ulospäin. Jokaisella on vastuu

18

omasta käytöksestään ja vuorovaikutuksestaan niin muiden ammattilaisten kuin asukkaiden kanssa. Kaikkiin asukkaiden kysymyksiin ei tarvitse tietää vastausta itse, mutta jokainen on velvollinen etsimään vastauksia viivyttelemättä hankkeen muilta osapuolilta.

Minun velvollisuuteni: Jokainen on velvollinen kertomaan epäkohdista ja oman työnsä vaikutuksista muille.

Innovaatiot: Hankkeessa ollaan ratkaisukeskeisiä ja asioita tehdään tarvittaessa eri tavalla kuin ennen. Jokaisen velvollisuutena on miettiä, voinko tehdä asian tehokkaammin toisella tavalla. Aloitteellisuuteen ja jatkuvan kehittämisen periaat-

teeseen kannustetaan. Vähäpätöiseltäkin tuntuva idea voi tuottaa hankkeelle suurta lisäarvoa ja on ehdottomasti palkitsemisen arvoista.

Työryhmät: Työtä tehdään työryhmissä ja tiimeissä, mm. pajapäivän pienryhmät, työmaakokous, projektiryhmä, johtoryhmä, viestintäryhmä ja asukasyhteistyöryhmä.

Yhteistyö toimijoiden välillä: Aliurakoitsijat ovat sopimussuhteessa pääurakoitsijaan.

Jatkuva kehittyminen ja kehitystyössä mukana oleminen koskee kaikkia hankkeessa toimivia.

19

7. Yhteystiedot Jyrkkälän korjaushanke Tilaaja KOy Jyrkkälänpolku Rakennuttajakonsultti

Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy Arkkitehtuuri- ja suunnittelutoimistot Ab CASE consult Ltd Sähkökuva Oy Julkisivukonsultointi JK Oy Vantaan Talotekniikka Oy

YHTEYSHENKILÖT Hankkeen projektipäällikkö Jukka Lehtonen, Consti Korjausurakointi Oy, jukka.lehtonen@consti.fi Kiinteistön toimitusjohtaja/isännöitsijä Marjatta Roth, KOy Jyrkkälänpolku, marjatta.roth@jyrkkala.fi

Allianssikonsultti Vison Alliance Partners Oy

Rakennustyönvalvoja Sami Salokannel, Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy, sami.salokannel@valvontakonsultit.fi, puh. 050 311 1810 (arkisin klo 7-15.)

Allianssin muodostavat KOy Jyrkkälänpolku, Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy, Ab CASE consult Ltd ja Consti Korjausurakointi Oy.

Vastaava työnjohtaja Esa Lehtinen, Consti Korjausurakointi Oy , esa.lehtinen@consti.fi, puh. 040 536 1317 (arkisin klo 7-15.)

Pääurakoitsija Consti Korjausurakointi Oy