大阪オフィスマーケットサマリー 2024年第1四半期

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大阪オフィス マーケットサマリー

2024年第1四半期

賃貸市場では需要が堅調 経済

3月の近畿短観によると、大企業製造業の 業況判断は6ポイントとなり、前年12月時 点から7ポイント悪化した。大企業非製造 業は30ポイントとなり、同5ポイント悪化 した。

需要と供給

第1四半期のネットアブゾープションは 95,000㎡のプラスとなった。業容拡大を動 機とする館内増床や拡張移転、ビルグレー ド向上による移転などテナントの積極的な 動きが散見された。

第1四半期の新規供給は3棟であった。中央 区では御堂筋ダイビル（延床面積20,000 ㎡ ） とアーバンネット御堂筋ビル （ 同 42,000㎡）の2棟が1月に竣工した。北区で はJPタワー大阪（同227,000㎡）の1棟が3 月に竣工した。

第1四半期末時点の空室率は3.1%となり、 前期比では0.6ポイントの上昇、前年同期比 では0.6ポイントの低下となった。

需給と空室率の推移

需要

新規供給 供給予定

空室率

需要、供給、空室率は、2019年から2023年については、年末時点 の数値を参照する。2024年については、当期末時点の数値を参照す る。供給予定は2024年第4四半期末までの数値（推計値）を参照す る。

出所: JLL

既存物件を中心として空室消化が進んだ一 方、新規供給物件の一部が空室を残して竣 工したことから、空室率は上昇した。

賃料と価格

第1四半期末時点での賃料は月額坪あたり 22,620円となり、前期比では0.5%の上昇、 前年同期比では0 8%の下落となった。新規 供給ビルの賃料水準が高額であるために全 体の賃料が押し上げられた。

投資市場も活発な動き

第1四半期末時点の価格は前期比1 0%の上 昇、前年同期比1.6%の下落となった。賃料 の上昇を反映して、価格も上昇した。投資 利回りは横ばいであった。

投資市場

第1四半期の大阪府内のオフィス投資総額 は1,035億円となり、前期比470 9%の増加、 前年同期比116.5%の増加となった。

当四半期の取引事例として、積水ハウス・ リート投資法人による本町ガーデンシティ の譲渡が挙げられる。オフィスビル部分の 譲渡価格は 445 億円 。 鑑定 NOI 利回りは 3 4%となる。譲渡先は非開示。

見通し

Oxford Economicsの3月予測によると、大 阪市の実質GDP成長率は2024年に0 4%、 2025年は0.1%と見込まれる。リスク要因 としては、原材料価格の上昇、人手不足が 内需に与える影響が挙げられる。

賃貸市場では、需要は堅調であるものの、 今後予定されている新規供給は高額帯の賃 料水準のものが多い。賃料負担力の高いテ ナントは限られるため、空室率の上昇は続 くとみられる。また、需給緩和をうけて、 空室を多く抱える物件を中心に賃料調整が 見込まれる。

投資市場では、国内投資家を中心に良質な 物件への投資意欲は高く、売却案件も増加 していることから、更なる流動性の高まり が期待される。

賃料と価格の推移

賃料指数 価格指数

点線部は2024年末までの短期見通しを示している。

指数は2019年第4四半期＝100

出所: JLL

プロパティクロック

: JLL, 2024年第1四半期

主要指標

空室率

賃貸市場

投資市場

商業用不動産直接投資総額

大阪オフィス

出所: JLL, 2024年第1四半期

注１:空室率と賃料は、 JLLが設定したオフィスエリア内のAグレー ドオフィスマーケットを参照している。大阪Aグレードオフィスの定 義は下表の通り。

注２: プロパティクロックは、JLLが設定したオフィスエリア内のA グレードオフィスの賃料を参照している。

注３: 投資総額は、大阪府のオフィスセクターの不動産直接投資総額 を参照している。

大阪グレードAオフィスの定義

所在

大阪市5区（北区、中央区、浪速区、西区、淀 川区）においてJLLが指定するオフィスエリア

延床面積 15,000㎡（4,538坪）以上

基準階床面積 600㎡（181坪）以上

竣工年 1990年以降

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