日本: インベストメントマーケットダイナミクス
Keytrends
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環境改善と不確実性低下で投資拡大 世界の不動産投資額は、金利低下と融資 環境の改善で拡大が続いている。米国の 関税政策などの各国の政策リスクが低下 し不確実性が低下したことで投資家の投 資意欲が回復も一因。欧米でもグレード の高いオフィスビルの取引が増加してい る。
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様々な変化が取引市場を活性化
物価や金利の上昇などマクロ経済環境の 変化に加え、賃料上昇といった不動産市 場の動向も、企業の不動産戦略や投資家 の投資戦略の変化を促し、不動産取引の 増加要因となっている。金融機関の積極 的な融資姿勢が続いており、不動産投資 市場の活況を下支えしている。
世界の投資額の前年同期比 +22%
日本の投資額の前年同期比
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日本の投資額は過去最高額
大型のオフィスや物流施設、賃貸住宅 ポートフォリオなどの売買が多数見られ、
第1-第3四半期の投資額は過去最高の4兆 7,100億円を記録した。東京は世界都市別 ランキングで引き続き第1位となった。
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見通し
世界的な不動産投資の回復が続いており、 日本に対する海外投資家の投資も拡大が 予想される。企業による保有不動産売却 が増加しており、良質な投資機会の増加 と堅調な需要により、2025年の不動産投 資額は6兆円超えると予想される。
東京の世界都市別投資額ランキング
39%
国内投資額における海外投資家の投資額割合 1位
49%
国内投資額におけるオフィスの投資額割合
世界の投資額推移
（10億ドル）
世界の投資額
日本: インベストメントマーケットダイナミクス 21%
• 2025年第1-第3四半期の世界の不動産投資額は米 ドル建てで前年同期比21%増の5,730億ドルと なった。
• アメリカ大陸の取引は前年同期と比べて26%増 加、EMEA（欧州、アフリカ、中東）は22%増加、 アジア太平洋も6%増加となった。世界的に金利 低下と融資環境が改善したことで成長が続いた。
• アジア太平洋地域全体としては拡大が続いてい る。中国や香港など減速しつつあるマーケット も見られるが、日本や韓国は堅調な投資拡大が 続いている。米国の関税政策が各国の製造業の 生産や設備投資、さらには不動産市場へ与える 影響が懸念されている。
出所：JLL
日本: インベストメントマーケットダイナミクス
日本の投資額推移
（10億円）
日本の投資額
• 2025年第1-第3四半期の日本の不動産投資額は前
年同期比22%増の4兆7,100億円（米ドル建てで
前年同期比23%増の316億ドル）となった。
• 2025年第3四半期の日本の不動産投資額は前年
同期比22%増の1兆5,169億円（米ドル建てで前
年同期比23%増の103億ドル）となった。
• 上半期までの大型取引に加えて、第3四半期には 汐留シティセンターや松下IMPビルなどの大型 オフィスやESR尼崎DCなどの大型物流施設の取
引が見られた。第1-第3四半期の投資額は2007年 の集計開始以来で最大の金額となった。
出所：JLL
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世界の都市別投資額ランキング
• 世界の都市別ランキングでは、東京は2025年第 1-第3四半期の投資額が218億ドルとなり、第1四 半期から第1位を維持した。
• 大阪は2025年第1-第3四半期の投資額が30億ド ルで37位となり、第１四半期の39位よりやや上 昇し、上半期の37位と同じ順位である。前年同 期の18位と比べて大きく順位を下げている。
都市別投資額
アメリカ大陸 EMEA
アジア太平洋 （10億米ドル）
出所：JLL
海外投資家の投資額
• 海外投資家による不動産の購入額を表すインバ ウンド投資額は、 2025年第1-第3四半期は1兆 8,269億円となり、前年同期の4,658億円と比べ て3.9倍に増加した。
• 2025年第1-第3四半期の国内不動産投資額に占め るインバウンド投資額の割合は39%となり、過 去最高の水準にある。
海外投資家の投資額推移
セクター別投資額割合
• セクター別投資額割合では、オフィスは2025年 第1-第3四半期の投資額が2兆2,829億円となり、 49%を占めた。2024年通年の36%から拡大して いる。
• リテール、賃貸住宅は2024年通年の割合から拡 大し、9%、18%となった。一方、物流施設、ホ テルは減少し、それぞれ12%、10%となった。
• 賃貸住宅の割合拡大は2025年第3四半期に複数 のポートフォリオが取引されたことが要因であ る。
セクター別投資額割合の推移
地域別投資額割合
• 地域別投資額割合では、 東京都心5区が2025年 第1-第3四半期で50%となり、2011年第1-第3四 半期以来の50%超えとなった。上半期に続いて、 第3四半期にも大型オフィスビルや賃貸住宅ポー トフォリオなどの取引が見られたことが影響し た。
• 大阪圏は大型オフィスビルや大型物流施設の取 引がみられたものの11%にとどまり、前年同期 の19%から縮小した。背景にはインフレ下で不 動産の今後の賃料上昇が重視される中で、企業 集積や人口集積の点から、最大都市である東京 に対する選好性が高まっていることが要因と考 えられる。
地域別投資額割合の推移
出所：JLL 注釈：東京都心５区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を、東京圏は東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を、名古屋圏は愛知県、岐阜県、三重県を、大阪圏は大阪府、兵庫県、京都府、奈良県を、福岡圏は福岡県、佐賀県、長 崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県を指す。
日本: インベストメントマーケットダイナミクス
不動産投資利回り
不動産投資利回り
• 不動産投資利回りは長期的に低下傾向にあった が、世界的な金利上昇ととも2023年以降は横ば いで推移している。
• 2024年の日本の金利上昇以降も不動産投資利回 りは横ばいで推移しているが、今後さらに金利 が上がると、既に2%台前半にある東京Aグレー ドオフィスの利回りは多少の上昇が予想される。
• 物流施設の利回りは、オフィスと比較して高い 利回りであることや国内外の投資家の需要を鑑 みると横ばいで推移すると予想される。ただし 賃貸市場の状況を反映して、取引されるエリ ア・物件はより選別的になっている。
出所：JLL
注釈：東京Aグレードオフィス利回りは東京都心５区のAグレードオフィス、東京圏物流施設利回りは東京圏に所在する大型賃貸物流施設のそれぞれの平均的なNOI利回り(賃料は市場賃料を想定)を指す。
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2025年第3四半期
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