サスティナビリティ マーケットダイナミクス
Japan: SustainabilityMarketDynamics
Keytrends
1 2
グリーンビル認証は増加が続く
2025年第3四半期のLEED認証の取得件数は 19件で、2009年からの累計件数は352件、前 期比+5.7%となった。当四半期末時点で有効
な CASBEE- 建築を有する物件は前期比で
1.0%の増加となり、CASBEE-不動産は集合 住宅での認証取得が牽引し前期比で5.1%増加 した。
3
ウェルネス認証は減少に転じる
2025年第3四半期のWELL認証の取得件数は0 件で、当期末時点で有効な認証を有する物件
は51件、前期比-15%となった。Fitwel認証の 取得件数は6四半期連続で0件となっている。
当四半期末時点で有効なCASBEE-ウェルネス
オフィスを有する物件は前期比で5.0%増加し、 増加率の回復が続いている。
特別レポート： 不動産のエネルギー性能―理想と現実 サステナビリティ情報の開示義務化を前にグ リーンビルディング認証の取得が増えている。
一方、海外投資家を中心に不動産投資の判断 に利用されるのは気候変動リスクを評価する CRREM Pathwayだ。第三者による確認を経 て登録された国内唯一の運用エネルギー消費 量データベースといえる DECC データと CRREM Pathwayを比較し、CASBEE-不動産 認証のエネルギー評価レベルによる気候変動 リスクを調査した結果、2025年時点で多くの 建物がすでにCRREM Pathwayの逸脱年を迎 えていることや、CASBEE-不動産認証で最高 ランクを取得していても気候変動リスクの高 い物件があることが判明した。一刻も早いエ ネルギー性能向上に向けた建物運用の見直し や、空調/衛生設備の燃料転換、電気設備の 再生可能エネルギー導入が期待される。
主要指標
前期比+3.9%
グリーンビル認証（各認証の増加率の平均）
前期比-3.3%
ウェルネス認証（各認証の増加率の平均）
注釈：LEED、WELL、Fitwelは全ランク、CASBEE-建 築、CASBEE-不動産、CASBEE-ウェルネスオフィスは B+以上を対象とする。
出所：USGBC, IWBI, Fitwel, IBECs
Japan: SustainabilityMarketDynamics
LEEDはデータセンター2件を含む19件
• LEEDの第3四半期の認証取得件数は19件で、前 期比、前年同期比ともに増加した。当期にプラ チナを取得した事例として、Akasaka Intercity Air（LEED v4.1 O+M: EB）が挙げられる。
2009年からの累計認証件数は352件（前期比 +5.7%）となった。
• CASBEE-建築の第3四半期の認証取得件数は23 件で前期比、前年同期比ともに減少した。物流 施設での認証取得が半数を占めた。一方、当期 に有効期限満了となった件数は前期より少なく、 当期末時点で有効な認証を有する物件は529件 （前期比+1.0%）と増加した。
• CASBEE-不動産の第3四半期の認証取得件数は 137件で、前期比では減少、前年同期比では増 加した。集合住宅で認証取得の増加が続いてお り、当期の取得件数の6割を占めた。当期末時 点で有効な認証を有する物件は2,699件（前期 比+5.1%）となった。
グリーンビル認証物件数の推移（認証取得年別）
注）グラフ上では、CASBEE-建築をCASBEE-BD、CASBEE-不動産をCASBEE-REと表記している。CASBEEの認証取得件数はB+以上を対象としている。
Japan: SustainabilityMarketDynamics
ウェルネス認証物件数の推移（認証取得年別）
Wellness
WELLは14四半期ぶりに取得ゼロ
• WELLの第3四半期の認証取得件数は、2022年 第1四半期以来の0件だった。当期末時点で有効 な認証を有する物件は51件（前期比-15.0%）と 減少に転じたが、当期に有効期限満了となった 9件のうち5件は再認証の手続き中である。
• Fitwelの第3四半期の認証取得件数は0件で、当 期末時点で有効な認証を有する物件は5件（前 期比±0.0%）にとどまった。
• CASBEE-ウェルネスオフィスの第3四半期の認 証取得件数は9件で、前期比、前年同期比とも に減少した。一方、当期に有効期限満了となる 物件がなかったことから、当期末時点で有効な 認証を有する物件は190件（前期比+5.0%）と なり、増加率は若干増加した。
出所：IWBI, Fitwel, IBECs 公開データをもとにJLL
注）グラフ上では、CASBEE-ウェルネスオフィスをCASBEE-WOと表記している。CASBEEの認証取得件数はB+以上を対象としている。
特別レポート
不動産のエネルギー性能 ―理想と現実
DECC データと CRREM Pathway の比較
CASBEE-不動産認証取得物件の気候変動リスク
Keyinsights
1
気候変動リスクが高いと判断される不動産は対応
に迫られる
サステナビリティ情報の開示義務化を前にグ リーンビルディング認証の取得が増えている。
一方、海外投資家を中心に不動産投資の判断に 利用されるのは気候変動リスクを評価する
CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) Pathwayだ。
2
グリーンビルディング認証のみでは不動産の気候 変動リスクを把握できない
CASBEE-不動産認証においてエネルギー性能は 評価項目の一部にすぎない*1。気候変動リスク を知るにはCASBEE-不動産認証のエネルギー評 価レベルとCRREM Pathwayとの照合による検 証が必要である。
3
省エネ法の削減目標（毎年1%削減）に則した建 物運用の継続では間に合わない
現行のCASBEE-不動産認証で最高ランクを取得 した建物でもCRREM Pathwayから逸脱しかね ない*2。エネルギー性能向上に向けた建物運用 の見直しや、空調/衛生設備の燃料転換、電気設 備の再生可能エネルギー導入が鍵となる。
*1 CASBEE-不動産認証は、DECCデータによる延床面積当たりの年間一次エネルギー消費量分布をベースに、5段階でランク付けを行いエネルギー性能を評価しているが、その配点は全得点の一部にしかすぎない。
*2 従来はCRREM Pathwayから外れることを「座礁（Stranding）」と称していたが、財務用語としての座礁資産と混同しないよう、現在は「逸脱（Misalignment）」という表現に変更されている。
情報開示で 注目される 不動産の 気候変動 リスク
サステナビリティに関する情報開示が国内外で 進んでいる。EUでは、金融機関や投資家の投資 先を規制する SFDR （ Sustainable Finance Disclosure Regulation：サステナブルファイナ ンス開示規則）が2021年3月に施行され、事業 主の事業内容を規制する CSRD （ Corporate Sustainability Reporting Directive：企業サステ ナビリティ報告指令）が2023年5月に発効し、
その具体的な報告項目等が ESRS（European Sustainability Reporting Standards：欧州サス テナビリティ報告基準）に定められている*3 。
国際統一基準としては、ISSB（International Sustainability Standards Board: 国際サステナ ビリティ基準審議会）が2023年6月にTCFD 提 言に沿った新たな非財務情報開示基準である IFRS S1「サステナビリティ関連財務情報の開 示に関する全般的要求事項」及びIFRS S2「気 候関連開示」を公表し、2024年から適用可能と なっている*4 。
*3 詳細はJLL「欧米の環境規制が促す日本不動産市場の変革」。
*4 詳細はJLL「不動産の脱炭素化を推進するグローバルツール」。
日本でも、2025年3月にSSBJ（Sustainability Standards Board of Japan：サステナビリティ 基準委員会）がサステナビリティ開示基準（適 用基準、一般基準、気候基準）を公表し、2027 年以降段階的に国内企業に義務化されることと なっている*5 。
*5 詳細はJLL「サステナビリティマーケットダイナミクス 2025年第1四 半期」。
投資家が不動産売買の際に
ESG情報開示内容に則して
不動産の評価を行うことが肝要
近年、不動産の価値を証明したり価値を高める ツールとして、グリーンビルディング認証やエ ネルギー性能評価を利用する事例が増えている。
一方、海外投資家を中心に投資判断を行うツー ルとして、不動産毎のエネルギー消費量やGHG 排出量を評価するCRREM Pathwayが使われて いる。気候変動リスクが高いと判断される不動 産は対応に迫られるだろう。
DECC× CRREMで
日本の現状 を知る
CRREMではパリ協定の1.5℃目標に整合する GHG排出量、CO2排出量、エネルギー消費量の 2050年までのPathway（削減経路）を国・セク ター毎に公開しており、CRREMのリスクアセ スメントツールを用いて不動産毎のデータと Pathwayを比較することにより、Pathwayを上 回る場合に支払う経済的負担や、Pathwayから の逸脱（すなわち、GHG排出量目標を達成でき ないことにより不動産価値が損なわれるリス ク）を回避するために必要な改修工事等の時期 や程度を確認することができる*6 。 *6 詳細はJLL「サステナブル不動産への道：エネルギー編」。
エネルギー消費量の実績値を
CRREM Pathway で評価し
国内不動産の実情を知ることが重要
CRREM Pathwayの構築にあたり、日本の商業 用不動産の基礎データ（エネルギー原単位 – 開 始値 [kWh/m²・年]）として参照されたのが日 本サステナブル建築協会のDECC（Data-base for Energy Consumption of Commercial Buildings）である。2007年度から2018年度ま でに調査が行われた建物について、建物属性情 報、エネルギー消費量、水消費量等が公開され ており*7、第三者による確認を経て登録された 国内唯一の運用エネルギー消費量データベース といえる。その後データの追加・更新はされて いないが *8 、 DECC の公開データを用いて
CRREM分析を行うことにより、2017年度時点 での国内不動産の状況を把握することができる。
*7 https://www.jsbc.or.jp/decc/outline_level1.html
*8 CASBEE-不動産のエネルギー使用・排出原単位（実績値）の評価基 準として参照されているDECCデータも2017年度までの実績値に基づく。
全国で 対象建物の 過半数が ハイリスク*9
JLL では 、 DECC にデータが公開されている 44,435件の建物を対象としてCRREM分析を行 い、各建物についてCRREM Pathwayからの逸
脱年 （ Misalignment Year ） を算出し 、 セク ター別や建物規模別の実態を調査した。
①-a エネルギー消費量による逸脱年
各建物について、エネルギー消費量から逸脱年 を算出し、各年に何件の建物が逸脱年を迎える かをグラフ化した。
①-b エネルギー評価レベル別逸脱年
対象建物をCASBEE-不動産認証のエネルギー評
価基準に基づきレベル1～レベル5に分類し、各
年に何件の建物が逸脱年を迎えるかをグラフ化 した。
何も対策をしなければ
CRREM Pathway から外れる“逸脱年”は 気候変動リスクが高まる警告年
*9 2017年度時点のデータに基づく。
最新の状況を把握するためには、 DECCまたはそれに代わるシステム による更新が必要である。
② GHG排出量による逸脱年
各建物について、エネルギー種毎のエネルギー 使用量をCO2排出量に換算のうえ逸脱年を算出 し、各年に何件の建物が逸脱年を迎えるかをグ ラフ化した。
CASBEE認証のエネルギー評価レベルとは
CASBEE-不動産認証では、電力・ガス消費量 の年間実績値を一次エネルギー消費量に換算 し、建物の延床面積で除して一次エネルギ消 費原単位（MJ/㎡年）を求め、DECCデータ に基づく建物規模別の原単位頻度分布におけ る位置により5段階（原単位の大きいレベル1 ～原単位の小さいレベル5）に分類している。
つまり、原単位の大きいレベル1は低評価、 原単位の小さいレベル5は高評価となる。
レベル1：下位10%未満
レベル2：下位10%以上25%未満
レベル3：下位25%以上～上位50%以下
レベル4：上位25%以上50%未満
レベル5：上位25%未満
出所：CASBEE-不動産 評価マニュアル（2024年版）
① a エネルギー消費量による逸脱年
➢ 2025年時点で70%の建物が逸脱年を 迎えている。
➢ 建物規模が大きくなるにつれて逸脱年 が早くなる。
➢ 2025年時点で90%弱の建物で逸脱年 を迎えている。
店舗*10
➢ 2025年時点で85%以上の建物が逸脱 年を迎えている。
➢ 母数の大半を占める百貨店等で2025 年時点に95%弱の建物が逸脱年を迎 えている影響が大きい。
*10 本調査における店舗は、百貨店等（デパート・スー パー）、家電量販店、郊外大型店舗、その他（その他物販、 一般小売）を対象としている。
※
調査結果の調査についてはお問い合わせください。
➢ レベル1～3の建物のほとんどが2025 年時点で逸脱年を迎えている。
➢ レベル4～5の建物でもそのほとんど が2033年までに逸脱年を迎える。 ホテル
➢ レベル1～4の建物のほとんどが2025 年時点で逸脱年を迎えている。
➢ 最高位のレベル5の建物でもそのほと んどが2033年までに逸脱年を迎える。
CASBEE-不動産認証では、DECCデータによる 延床面積当たりの年間一次エネルギー消費量分 布をベースに、5段階でランク付けを行いエネル ギー性能を評価しているが、その配点は全得点 の一部にしかすぎない。
JLLでは、CASBEE-不動産認証を取得した物件 についても同様に、一次エネルギー消費量（実 績値）をCRREM Pathwayで評価し、認証ラン クと逸脱年の関連性を分析している。分析結果 をまとめたレポートは順次発行予定である。
オフィス
➢ 2025年時点で70%の建物が逸脱年を 迎えている。
➢ 建物規模が大きくなるにつれて逸脱年 が早くなる。
ホテル
➢ 2025年時点で85%の建物が逸脱年を 迎えている。
店舗*11
➢ 2025年時点で90%弱の建物が逸脱年 を迎えている。
➢ 母数の大半を占める百貨店等で2025 年時点に95%弱の建物が逸脱年を迎 えている影響が大きい。
*11 本調査における店舗は、百貨店等（デパート・スー パー）、家電量販店、郊外大型店舗、その他（その他物販、 一般小売）を対象としている。
※ 調査結果の詳細についてはお問い合わせください。
Conclusion
情報開示の義務化を前にグリーンビル ディング認証の取得が増えるなか、実際 に認証を取得した不動産のエネルギー消 費量やGHG排出量がCRREM Pathwayで どのような評価になるのかを把握する必 要がある。DECCデータを用いてCRREM 分析を行った結果、2025年時点で多くの 建物がすでに逸脱年を迎えていることや、 CASBEE-不動産認証で最高ランクを取得 していても気候変動リスクの高い物件があ ることが判明した。
DECCは2017年度までのデータに限られ ており、それ以降に建築された建物のエ ネルギー性能は改善していると考えられ るものの、全国には2017年度時点で建築 されていた建物のほうが圧倒的に多く存 在する。CRREMの過度な理想論には調整 も必要だが、世界に後れを取る日本は更な る努力が必須である。一刻も早いエネル ギー性能向上に向けた建物運用の見直しや 空調/衛生設備の燃料転換、電気設備の再 生可能エネルギー導入が期待される。
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