大阪
• 2024年通期の新規供給は過去最多の270,000㎡
• 通期の純需要も過去最多の+210,000㎡、旺盛な需要が空室率の上昇を小幅にとどめた
• 業容拡大に合わせて、立地改善やビルグレード向上を図るなど人材を意識した積極的な移転が目立った
12月の近畿短観によると、大企業製造業の業況判断は13ポイントと なり、前回9月時点から1ポイント悪化した。大企業非製造業は28ポ イントとなり、同5ポイント悪化した。しかし、純需要は第4四半期で +96,000㎡。さらに、2024年通期では+210,000㎡と過去最多となっ た。コスト意識の高い大手製造業による、企業改革の一環で新築ビル への本社移転が相次いでみられた。コロナ禍前の需給がひっ迫した時 期に新たなワークプレイスの構築が実現できなかった企業による、移 転需要が顕在化したと考えられる。
第4四半期の新規供給としてはグラングリーン大阪があげられる。オ フィス、ホテル、イノベーション創出施設、商業施設、都市公園、住 宅による複合施設であり、総延床面積は約320,000㎡の規模である。
第4四半期末時点の空室率は4.4%となった。単年では過去最多の新規 供給があったにもかかわらず前期比0.6ポイントの上昇、前年同期比 1 9ポイントの上昇にとどまった。新築ビルで順調にテナント誘致が 進んだほか、既存ビルにおいても業容拡大や立地改善を伴う統合・集 約を目的とする移転の受け皿として空室消化の進むビルが散見された。
第4四半期末時点での賃料は月額坪あたり23,408円となり、前期比 2.1%の上昇、前年同期比4.0%の上昇となった。新築ビルが賃料を押 し上げたことに加えて、既存ビルにおいても稼働率の向上とともに賃 料を引き上げる動きが目立った。
見通し
オックスフォード・エコノミクスの12月予測によると、大阪市の実質 経済成長率は2024年に0 1%、2025年に0 4%と見込まれる。
賃貸市場について、2025年にも大型物件2棟の新規供給が予定されて いる。しかし、企業における人材への意識の高まりから、従業者に とって利便性が高く、優れた設備と機能を持つ新築ビルへの移転需要 は多い。2025年も同様の傾向が続くとみられるため、空室率の上昇 は緩やかにとどまる見通し。投資市場では、2024年の大阪圏の不動 産投資額は過去最高の1兆円超となった。オフィス投資も活況を呈し、 低水準の利回りによる取引が散見された。2025年以降も投資意欲は 引き続き旺盛とみられるが、売却物件は2024年の反動減となること が予想されるため、2025年の取引額は減少を見込む。 需給の推移
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2024年第4四半期
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