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turismo como motor de requalificação dos centros históricos TURISMO’19 _ ANUÁRIO DE TENDÊNCIAS
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O DESAFIO DA REQUALIFICAÇÃO URBANA EM PORTUGAL, POR VIA DO TURISMO, É CRIAR CONDIÇÕES PARA QUE O PAÍS CONTINUE A SER O MELHOR DESTINO DO MUNDO, ASSEGURANDO A QUALIDADE DE VIDA DOS RESIDENTES.
Portugal
O nível de atividade de reabilitação urbana aumentou 32,1% em dezembro de 2018, face a igual período do ano anterior, terminando assim 2018 com um crescimento significativo, segundo dados da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN).
Portugal vive um bom momento em termos turísticos, a par da atração de investimento estrangeiro e de um ambiente económico propício, ligado às baixas taxas de juro. Estes fatores têm dado um relevante contributo para o vigor do setor imobiliário. O impulso da reabilitação urbana é indissociável do fenómeno do alojamento local (AL). Com efeito, nos últimos três anos, a oferta de AL em Portugal disparou. Transformou-se numa importante alternativa à hotelaria tradicional e num motor da reabilitação urbana, gerando um ciclo de desenvolvimento. Cidades renovadas tornam-se destinos mais atrativos, gerando um aumento da competitividade. No entanto, há que considerar os desafios que hoje se colocam à reabilitação urbana no nosso país. Respeitar as origens dos espaços reabilitados, valorizar o património, promover o bem-estar da população ou implementar uma reabilitação sustentada são apenas alguns dos obstáculos que se colocam ao setor. No fundo, o caminho do sucesso reside na aposta numa reabilitação urbana sustentada, que constitua uma fonte de atração de moradores e turistas e que permita a conservação e a reabilitação de edifícios para o futuro.
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O CAMINHO DA REGULAMENTAÇÃO PORTUGAL FOI UM DOS PRIMEIROS PAÍSES A REGULAR O SETOR DO ALOJAMENTO LOCAL Em novembro de 2014 entrou em vigor o Decreto-Lei nº 128/2014 que veio desburocratizar o processo de licenciamento do AL. Em outubro de 2018, entrou em vigor a Lei 62/2018, cujas principais alterações são:
MUNICÍPIOS COM MAIS PODER O novo enquadramento legal para o arrendamento de curta duração dá às autarquias o poder de definir áreas de contenção, onde a abertura de novas unidades de alojamento local fica condicionada à autorização dos municípios. Nessas áreas um mesmo proprietário pode ter, no máximo, 7 estabelecimentos de AL. O objetivo é preservar a realidade social dos bairros e lugares. Os municípios são responsáveis pela aprovação e vistoria do AL.
PROCEDIMENTO DE REGISTO Comunicação prévia com prazo - entregue no balcão único eletrónico. As autarquias têm 10 dias úteis para se oporem (20 dias para hostels). Terminado o prazo, é emitido automaticamente o título válido de abertura ao público, podendo a atividade ser iniciada.
O PAPEL DOS CONDOMÍNIOS A Assembleia de Condóminos pode opor-se à existência de uma unidade de alojamento local, nos casos em que haja queixas reiteradas dos vizinhos.
SEGUROS PARA HÓSPEDES E TERCEIROS Passa a ser obrigatória a existência de seguros de responsabilidade civil, que cubram riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros. A falta de um seguro válido passa a ser fundamento para o cancelamento do registo de alojamento local.
NOVA MODALIDADE DE AL Passam a existir quatro modalidades de AL: aos apartamentos, moradias e estabelecimentos de hospedagem, somam-se agora os quartos (quando a exploração do AL é feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto).
Porto: o melhor destino Europeu de 2017 A 4 de dezembro de 1996 a UNESCO classificava o centro histórico da cidade do Porto como Património Cultural da Humanidade. Uma área que ronda os 49 hectares e inclui a parte da cidade interior ao traçado da antiga muralha Fernandina e algumas áreas adjacentes, integrando um total de quase 60 monumentos. Passaram 22 anos desde esse marco na história do município e muita coisa mudou. O Porto debatia-se com problemas de desertificação, com famílias a procurarem casa nos subúrbios, com encerramento de negócios devido aos centros comerciais, com graves problemas ao nível da degradação patrimonial e insegurança.
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Reabilitação, repovoamento, mobilidade e cultura foram os vértices da transformação da cidade e, muito em particular, do centro histórico. A Cimeira Ibero-Americana de 1998, a Porto 2001 - Capital Europeia da Cultura e o Metro do Porto foram só algumas das intervenções que impulsionaram o renascimento da cidade. No entanto, foi o turismo o motor de arranque da evolução dos últimos anos e, muito provavelmente, do futuro. Hoje, o Porto é uma cidade onde o antigo e o novo se fundem - o património caraterístico da muralha, dos edifícios históricos e das pontes - e o património moderno, dos hotéis, dos barcos turísticos, do metro e da animação noturna e diurna, levando a que fosse eleito o melhor destino Europeu em 2017.
OS TURISTAS ENCANTAM-SE PELA DICOTOMIA DA CIDADE, PELA AUTENTICIDADE DAS GENTES E PELA GASTRONOMIA. TRAZEM COM ELES EMPREGO, RENDIMENTO E AJUDAM A ECONOMIA A CRESCER. No entanto, há outros desafios a enfrentar, como a “gentrificação” - que conduz à saída de habitantes do centro para outras zonas da cidade - e a reabilitação de edifícios sem preocupação de preservar o património. Soluções apressadas e pouco sustentadas podem resultar a curto prazo, mas a médio ou longo prazo podem ter efeitos negativos em termos de atração turística, quer pela perda de originalidade dos edifícios quer pela degradação prematura.
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Centremos pois a nossa análise na questão concreta da reabilitação urbana, mais concretamente na relação existente entre o centro histórico do Porto e o Alojamento Local. Os dados utilizados na análise do IPDT são do registo nacional de turismo, à data de 12 de fevereiro de 2019.
UTENTES
7 316
UNIDADES DE ALOJAMENTO
87%
APARTAMENTOS
7%
6%
MORADIAS ESTABELECIMENTOS DE HOSPEDAGEM
46,8%
anteriores a 1951
53,2%
posteriores a 1951
Fonte: RNT
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Há aproximadamente 7300 unidades de alojamento local (AL) na cidade do Porto. Dessas, quase metade encontram-se em edifícios que têm mais de 67 anos, ou seja, construídos antes de 1951. Mas há outras conclusões a retirar:
UNIDADES CONCENTRADAS GEOGRAFICAMENTE Se analisarmos a localização das unidades de alojamento local por freguesia, verificamos que a grande maioria (68,5%) se situa na união de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, que abrangem a zona histórica e a Baixa do Porto.
2 EM CADA 10 UNIDADES DE AL LOCALIZAM-SE NO CENTRO HISTÓRICO 18% das unidades de alojamento local da cidade (cerca de 1300), localizam-se na zona do Centro Histórico, que inclui os sítios classificados como património mundial pela UNESCO.
A MAIORIA DAS UNIDADES SÃO APARTAMENTOS O peso dos apartamentos no AL do Porto é elevado. Na verdade, 87% das unidades são apartamentos, enquanto que apenas 7% são moradias e 6% são estabelecimentos de hospedagem.
CAPACIDADE PARA 35 MIL TURISTAS O alojamento local da cidade do Porto tem capacidade para cerca de 35 mil utentes e os números continuam a crescer.
Antes da publicação do Decreto-Lei n.º 128/2014, que veio aprovar o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, as unidades registadas (pouco mais de 400) encontravam-se, quase exclusivamente, em imóveis construídos antes de 1951. Este Decreto veio harmonizar o cenário: após a sua publicação o número de imóveis para AL anteriores vs. posteriores a 1951 equilibrou. Os números não enganam. A reabilitação é, atualmente, a principal força motriz do mercado imobiliário do Porto e grande impulsionadora do forte dinamismo que hoje se sente no centro histórico da cidade, onde os setores da habitação e do turismo são os alvos preferenciais de investimento. O AL veio dar um significativo impulso na reabilitação do património construído da cidade, no entanto, ainda muito pode ser feito.
O TURISMO COMO PARTE DA SOLUÇÃO? O presidente da Câmara do Porto, Rui Moreira, defende que o Porto está a inverter um processo muito antigo de esvaziamento do centro histórico. Efetivamente a cidade vive uma atmosfera vibrante e a reabilitação está em curso, podendo o turismo ser parte da solução. Analisando o mapa de freguesias da cidade percebemos que a percentagem de unidades de alojamento local existentes em edifícios com mais de 67 anos é bastante significativa.
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UNIDADES DE ALOJAMENTO LOCAL ANTERIORES A 1951 (%)
PARANHOS
RAMALDE ALDOAR NEVOGILDE CEDOFEITA
CAMPANHÃ LORDELO DO OURO SANTO ILDEFONSO FOZ DO DOURO
MASSARELOS BONFIM
VITÓRIA MIRAGAIA
16 - 30% 31 - 45%
SÉ SÃO NICOLAU
46 - 60%
No caso da União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, o número de unidades de AL anteriores a 1951 é de 48%, número que sobe para 51% na freguesia de Campanhã. No centro histórico é de apenas 43%. Estes números podem sugerir que o alojamento local na cidade do Porto tende a aproveitar melhor os edifícios antigos que se localizam fora do Centro Histórico do que os que estão localizados na zona do Centro Histórico. Com efeito, os dados indicam que 1 em cada 2 unidades de AL estão localizadas em edifícios muito antigos (anteriores a 1951) e que, possivelmente, terão sido entretanto requalificados para fins turísticos. A localização das unidades de AL em imóveis antigos também conduz a reflexão. Nas freguesias mais afastadas do centro histórico diminui consideravelmente o número de unidades de AL integradas em edifícios anteriores a 1951 (e que, provavelmente, terão sido reabilitados para poderem servir fins turísticos). Criar condições para a reabilitação de edifícios antigos, mobilidade e promoção em freguesias mais distantes do centro histórico, pode ser uma dupla oportunidade. Por um lado, promove a dispersão de turistas, aliviando a pressão e, por outro, assegura que a reabilitação urbana chega, de forma mais equilibrada, a outros pontos da cidade. A requalificação de edifícios para fins turísticos, para responder à procura crescente, levanta, naturalmente,
questões quanto ao impacto na qualidade de vida da população. A fuga de residentes das freguesias do centro histórico para zonas periféricas da cidade e concelhos vizinhos é a principal preocupação. Para minimizar esses impactos, é necessário garantir a manutenção de edifícios residenciais na zona histórica, a preços que as famílias possam suportar. É importante criar infraestruturas de apoio familiar (como creches, escolas ou parques infantis); fomentar a implementação de empresas ligadas à prestação de serviços, potenciando a residência de novas famílias; classificar lojas históricas para que se consigam manter no local, etc. A autarquia portuense está sensibilizada para estas questões, tendo já implementado medidas neste sentido. Atualmente, a CMP está a estudar um regulador de isenções que ajude a promover a revitalização da malha urbana, através da atribuição de benefícios a proprietários de prédios urbanos arrendados para fins habitacionais no Centro Histórico.
Assegurar que o turismo contribui para o desenvolvimento económico, social e cultural da cidade, sem afetar a sua sustentabilidade e sem perder autenticidade devem ser as linhas orientadoras do processo de transformação da cidade, do qual o turismo é parte indissociável. TURISMO’19 _ ANUÁRIO DE TENDÊNCIAS
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CAFÉ “A BRASILEIRA” Um dos mais emblemáticos cafés da cidade do Porto abria pela primeira vez as portas ao público no dia 4 de maio de 1903. Era lugar prestigiado, frequentado por senhores de smoking e damas de chapéu de abas. Com o passar dos anos foi perdendo a preponderância de outros tempos, à medida que o centro histórico perdia população e vitalidade. Fechou portas em 2013. Cinco anos depois, o edifício do centenário café A Brasileira, no Porto, reabriu. Além da cafetaria, oferece um restaurante de autor e um hotel de cinco estrelas com 90 quartos e seis pisos a cheirar a canela, café ou anis. A obra de reabilitação do Grupo Pestana permitiu devolver à cidade um dos seus mais icónicos espaços, que mantem o mesmo design, convidando as pessoas a uma viagem pelo passado. O espaço recuperou também as antigas tertúlias mensais dedicadas ao universo do café e do chá, num formato mais moderno. Esta tendência de recuperação de espaços comerciais históricos ocorre um pouco por todo o país e são estes lugares que ajudam a manter viva a identidade das cidades.
Lisboa: 9 em cada 10 unidades de alojamento local são em edifícios com mais de 65 anos Em 2018, Portugal registou 21 milhões de hóspedes, sendo que mais de seis milhões ficaram na Área Metropolitana de Lisboa e mais de quatro milhões na zona norte do país. O turismo em Lisboa cresce a olhos vistos e a cidade nunca está sozinha. Há sempre visitantes nas ruas, filas para visitar monumentos, esplanadas e jardins cheios, com a “movida” própria de uma grande cidade europeia. Lisboa é cada vez mais atrativa e ganhou alma e dinamismo económico muito por força do turismo. O aumento da procura tem levado a debates e reflexões nas classes técnicas e políticas.
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A AUTARQUIA JÁ COMEÇOU A INTERVIR NO SENTIDO DE ZELAR PELA QUALIDADE DE VIDA DOS HABITANTES, NUMA COEXISTÊNCIA PACÍFICA COM OS TURISTAS, TORNANDO-SE PIONEIRA A NÍVEL NACIONAL. Nesta perspetiva, desde outubro de 2018 é mais difícil licenciar imóveis para AL na cidade. A autarquia determinou que apenas 25% da habitação disponível pode ser afeta ao alojamento local e há já cinco bairros da capital - Castelo, Alfama, Mouraria, Bairro Alto e Madragoa - qualificados como áreas de contenção - áreas onde o licenciamento de AL está interdito durante 1 ano. A requalificação urbana, ainda que por via do turismo tem, inegavelmente, impactos positivos, permitindo que a cidade ganhe nova vida. No entanto, há fatores a considerar e que têm motivado alertas por parte de vários especialistas, designadamente a falta de exigência no setor, conduzindo, por exemplo, à destruição da gaiola pombalina e, como tal, da estrutura antissísmica dos edifícios. Isto porque Lisboa foi a primeira cidade do mundo construída para resistir a sismos e essa é uma caraterística cultural que importa preservar, para além da questão da segurança. A análise centra-se na questão da reabilitação urbana, mais concretamente na relação existente entre o centro histórico e o Alojamento Local. Os dados utilizados na análise do IPDT são do Registo Nacional de Turismo, à data de 12 de fevereiro de 2019.
99 168 UTENTES
17 769 UNIDADES DE ALOJAMENTO
90%
APARTAMENTOS
9%
ESTABELECIMENTOS DE HOSPEDAGEM
77,7%
anteriores a 1951
1%
MORADIAS
22,3%
posteriores a 1951
Fonte: RNT
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Há aproximadamente 18 mil unidades de alojamento local (AL) em Lisboa. Dessas, quase 80 por cento encontram-se em edifícios que têm mais de 67 anos, ou seja, construídos antes de 1951. Mas há outras conclusões a retirar:
UNIDADES CONCENTRADAS GEOGRAFICAMENTE Se analisarmos a localização das unidades de alojamento local por freguesia, verificamos que a grande maioria (73%) se situa nas Freguesias de Santa Maria Maior, Misericórdia, Arroios, São Vicente e Santo António.
6 EM CADA 10 UNIDADES DE AL LOCALIZAM-SE NO CENTRO HISTÓRICO 64% das unidades de alojamento local da cidade (cerca de 11 mil), localizam-se na zona do Centro Histórico, nas freguesias de Campo de Ourique, Estrela, Misericórdia, Penha da França, Santa Maria Maior e São Vicente.
A MAIORIA DAS UNIDADES SÃO APARTAMENTOS O peso dos apartamentos no AL de Lisboa é muito grande. Na verdade, 90% são apartamentos, enquanto que apenas 9% são estabelecimentos de hospedagem.
CAPACIDADE PARA 100 MIL TURISTAS O alojamento local em Lisboa tem capacidade para cerca de 100 mil utentes.
De acordo com informação do município de Lisboa, desde 2011 foram lançados no mercado de alojamento cerca de 8000 fogos que estavam devolutos, que vieram aumentar a oferta de habitação. Mas destes 8000 há uma parte, cerca de 20%, que foram ocupados por alojamento local. O AL veio dar um significativo impulso na reabilitação do património construído da cidade, no entanto, muitos especialistas afirmam que há ainda muitos imóveis para recuperar na capital. Analisando o mapa de freguesias da cidade percebemos que a percentagem de unidades de alojamento local existentes em edifícios com mais de 67 anos é bastante significativa e aumenta à medida que nos aproximamos do centro histórico. No caso das freguesias de Santa Maria Maior e Misericórdia, o número de unidades de AL existentes em edifícios anteriores a 1951 é superior a 85%. No centro histórico é de 86%. Estes números podem sugerir que o alojamento local em Lisboa tende a aproveitar de forma muito efetiva os edifícios antigos que se localizam dentro do Centro Histórico. Com efeito, os dados indicam que quase 9 em cada 10 unidades de AL estão localizadas em edifícios muito antigos (anteriores a 1951). A maioria destes edifícios antigos estariam degradados ou abandonados sendo provável que tenham sido entretanto requalificados para fins turísticos.
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UNIDADES DE ALOJAMENTO LOCAL ANTERIORES A 1951 (%)
SANTA CLARA
OLIVAIS
LUMIAR
PARQUE DAS NAÇÕES
CARNIDE
ALVALADE
SÃO DOMINGOS DE BENFICA
MARVILA AREEIRO AVENIDAS NOVAS
BENFICA
BEATO
CAMPOLIDE
ARROIOS PENHA DE FRANÇA SANTO ANTÓNIO
ALCÂNTARA
CAMPO DE OURIQUE
SÃO VICENTE
0 - 25% AJUDA ESTRELA
MISERICÓRDIA
SANTA MARIA MAIOR
26 - 50% 51 - 75%
BELÉM
76 - 100%
À semelhança do que acontece no Porto, a localização das unidades de AL em imóveis antigos também conduz a reflexão que, no caso de Lisboa, é ainda mais evidente, tendo em conta a maior disparidade. Nas freguesias mais afastadas do centro histórico diminui o número de unidades de AL integradas em edifícios anteriores a 1951.
Perante estes números, há uma outra questão que se coloca. Se no centro histórico de Lisboa, 9 em cada 10 unidades de alojamento local estão inseridas em edifícios muito antigos, há uma forte probabilidade destes edifícios já terem sido requalificados. Será que ainda há muitos imóveis para renovar na zona do centro histórico de Lisboa?
Nesta perspetiva, a aposta poderá passar por centrar esforços na criação de condições para a reabilitação de edifícios antigos em freguesias mais distantes do centro histórico, assegurando condições de mobilidade para que os visitantes possam facilmente deslocar-se às principais zonas turísticas.
Estará a reabilitação urbana a valorizar o que mais nos carateriza: pequeno comércio, bairros com vizinhos que se conhecem, autenticidade das fachadas, calçada portuguesa?
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LOJAS COM HISTÓRIA Não só de alojamento vive a recuperação urbana em Lisboa. Manter e valorizar o que mais nos carateriza é uma das principais preocupações, designadamente ao nível do comércio local. Com o passar dos tempos, muitos estabelecimentos icónicos acabaram fechados ou significativamente alterados, dando lugar a estabelecimentos descaraterizados e lojas orientais. A preocupação de recuperar esse património cultural e histórico é evidente, contribuindo para que Lisboa se mantenha uma cidade autêntica, única e impossível de imitar. Nesta perspetiva, surgiu o projeto Lojas Históricas, criado pela Câmara Municipal de Lisboa para salvaguardar e dinamizar o comércio histórico, tradicional e de proximidade da cidade: retrosarias, chapelarias, óticas, farmácias, barbearias e restaurantes lisboetas com muitos anos de vida. O objetivo é promover e preservar estes espaços de prestígio na capital, dando-lhes, em muitos casos, uma nova vida. O programa conta atualmente com 142 estabelecimentos comerciais, com a freguesia de Santa Maria Maior a concentrar o maior número de estabelecimentos desde que a distinção começou a ser atribuída, em 2016.
CONCLUSÃO A análise dos dados permite concluir que nos últimos anos se observa uma indiscutível requalificação urbana, impelida pela reabilitação de edifícios que durante décadas estiveram abandonados, que degradavam a imagem das cidades. As cidades estão a tornar-se lugares mais agradáveis, não só para turistas, como para habitantes. Acresce que, pela renovação dos edifícios, outrora vazios, ganha-se em segurança e também na vivência dos espaços, das ruas e do comércio local e tradicional.
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O crescimento do turismo em Portugal tem um papel fundamental na reabilitação urbana. Não obstante, também acarreta desafios que não podemos perder de vista, se queremos que as cidades continuem a ser bons lugares para visitar mas, acima de tudo, bons lugares para viver. •
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TODO O PROCESSO DE REABILITAÇÃO DOS CENTROS HISTÓRICOS DEVE SER FORMULADO DE FORMA A VALORIZAR E A PRESERVAR OS SEUS VALORES. Mais ainda, a reabilitação deve ter como desiderato restabelecer e melhorar as zonas degradadas da malha urbana, valorizando o seu caráter residencial e o património histórico-arquitetónico de forma a garantir a manutenção da população residente nos centros. Assim, a reabilitação urbana tem que ser sinónimo de requalificação, regeneração, revivificação, revitalização, conservação e preservação. Ora tal só é gerado de forma harmoniosa numa cidade multifuncional, onde convivam os residentes, o comércio e a atividade turística, que suporta parte relevantíssima da economia da cidade. O centro é o ponto referencial de comércio, serviços, cultura e turismo disponível aos moradores e a todos os utilizadores da cidade.
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